Nello scorso numero ci siamo occupati della differenzafra locazione ed affitto ed abbiamo confrontato i diritti chespettano al locatore ed al conduttore in base al codice civilececo. È ora arrivato il momento di analizzare le singole

cause di scioglimento del contratto di locazione.Lo spirare del termine è certo una delle più ricorrenti

ragioni di scioglimento della locazione, la quale, normal-mente, viene stipulata solo per un certo periodo di tempo.Nel diritto italiano, la temporaneità della locazione è consi-derata infatti un elemento naturale della locazione, sia essamobiliare o immobiliare. A tal proposito, l’art. 1596,comma 1, codice civile italiano stabilisce che “la locazioneper un tempo determinato fissato dalle parti cessa con lospirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta”.Analoga disposizione contiene l’art. 676, comma 1, codicecivile ceco: “salvo diverso accordo, la locazione cessa allospirare del periodo per il quale essa è stata convenuta”.Nondimeno, è possibile che il rapporto prosegua ancheoltre il termine previsto: si tratta della cosiddetta rinnova-zione tacita della locazione, prevista sia nell’ordinamentoceco, sia in quello italiano. Proseguendo il parallelo fra leleggi, all’art. 1597 codice civile italiano si stabilisce che se ilconduttore è lasciato nella detenzione della cosa locataanche dopo il termine previsto, la locazione si ha per rinno-vata, mentre il comma 2 dell’art. 676 codice civile ceco sta-bilisce che se il conduttore viene lasciato nel godimentodella cosa anche dopo la cessazione della locazione e illocatore non intima il rilascio per via giudiziaria entro 30giorni, la locazione si ha per rinnovata alle stesse condizionidella precedente. Si tratta di un’ipotesi che può ben verifi-carsi nella prassi: l’accordo scade ma il locatore non mani-festa la sua volontà di ottenere il rilascio dell’immobileattraverso una disdetta. In questo caso, la legge civile tutelal’interesse conduttore, riconoscendogli una rinnovazione opelegis del contratto esistente. È qui doveroso però precisareche nell’ordinamento ceco le locazioni senza determinazio-ni di durata (nelle traduzioni più letterali, “locazioni atempo indeterminato”) sono senz’altro ammissibili, mentrein quello italiano non lo sono (un contratto di locazione sti-pulato senza durata sarebbe nullo, tant’è che la legge sipreoccupa di stabilirne la durata c.d. legale all’art. 1574 delcodice civile).

L’art. 677 codice civile ceco rende inoltre possibile loscioglimento anticipato del rapporto di locazione peraccordo delle parti, che dovrà avere forma scritta se ciò èrichiesto dal contratto.

Ulteriore causa di scioglimento della locazione, nel dirit-to ceco, è il recesso (výpověď – art. 677 codice civile ceco),ossia un atto giuridico unilaterale, previsto a proposito dellelocazioni senza determinazione di durata, col quale unadelle parti scioglie il rapporto locativo in essere senza moti-

I contratti di locazionenel diritto ceco (2a parte)Recesso, tacito rinnovo e spirare del termine tra i casi più diffusi

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vazione o giusta causa ma nel rispetto di un termine dipreavviso stabilito dalla legge (oppure, in alcune ipotesi, dalcontratto). Nella legge ceca, la facoltà di recedere dal con-tratto è riconosciuta tanto al locatore quanto al conduttoree la dottrina non esclude che la norma in esame possa esse-re applicata anche alle locazioni con termine convenuto –in tale caso, saremmo di fronte ad un’ipotesi di recessoanticipato dal contratto.

Nella prassi frettolosa degli affari e nelle traduzioni pocoaccurate si perde spesso di vista la differenza fra il recesso,di cui si è appena parlato, e la risoluzione (odstoupení, art.679 codice civile ceco). La differenza è sostanziale ed èimmediatamente percepibile leggendo le disposizioni delcodice civile ceco. Si tratta, dal punto di vista italiano, dirisoluzione per cosiddetta giusta causa, che il legislatorececo riconosce al conduttore nei seguenti casi (art. 679,commi 1 e 2, codice civile ceco):1. inidoneità, anche sopravvenuta, della cosa locata al suo

uso pattuito o normale, a patto che essa non sia imputa-bile al conduttore;

2. sopravvenuta inutilizzabilità della cosa locata;3. sottrazione di una parte della cosa locata tale da cagiona-

re frustrazione (zmaření) dello scopo del contratto (quila legge ceca si riferisce all’istituto della presupposizioneo delle sopravvenienze contrattuali, come già discussonel numero precedente);

4. presenza, nella cosa locata, di vizi cagionevoli per lasalute, se si tratta di locali destinati all’abitazione.

Al locatore la facoltà di risolvere il contratto è inveceattribuita nelle seguenti ipotesi (art. 679, comma 3, codicecivile ceco):1. se il conduttore fa o tollera un uso della cosa locata che

sia tale da cagionare danno al locatore o da far temere

che derivi a questi un danno rilevante; in tale caso, larisoluzione è soggetta all’invio di una previa diffida scrit-ta da parte del locatore;

2. mancato versamento del canone già scaduto oltre il ter-mine previsto per il canone successivo (oppure entro itre mesi successivi, se il canone successivo scade dopomeno di tre mesi);

3. provvedimento di rilascio della cosa locata emesso dal-l’autorità competente.

Le ultime due ipotesi non si applicano alle locazioni dic.d. “spazi commerciali”, cioè locazioni con destinazionediversa da quella abitativa.

Infine, costituiscono fatti estintivi della locazione ladistruzione della cosa locata (art. 680 codice civile ceco)e la consolidazione (cioè la riunione del conduttore e dellocatore nella medesima persona, art. 684 codice civilececo).

La giurisprudenza civile ceca sui temi qui passati in ras-segna è decisamente scarna, soprattutto se comparata conla copiosa e variegata giurisprudenza italiana, la quale peròè chiamata a pronunciarsi su una disciplina decisamentemeno organica e assai più complessa. La disciplina italianadelle locazioni, infatti, si è sviluppata in più fasi storiche(regime vincolistico, equo canone, ecc.), tracciando così unaparabola che è difficile comparare all’evoluzione della disci-plina ceca per la diversità dei contesti politico-sociali di rife-rimento.

Nel prossimo numero tratteremo delle locazioni condestinazioni abitative.

Massimiliano Pastoremassimilianopastore@gmail.com

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