GRUPPO DI LAVORO DELLA VARIANTE N. 1 AL RU · PAERP: Piano provinciale delle attività estrattive,...

GRUPPO DI LAVORO DELLA VARIANTE N. 1 AL RU

Sindaco e Assessore all’Urbanistica: Fabrizio Fè

Responsabile Unico del Procedimento: Massimo Bertone

Responsabile Unico del Procedimento fino all’adozione della Variante: Lidia D’Errico;

Ufficio di Piano: Giuseppina Ferrigno, Alessandro Goracci;

Garante per la Comunicazione: Alessandro Caferri;

Coordinamento, urbanistica e valutazioni: Silvia Arnofi;

Geologia: Marco Antoni, Emilio Machetti;

SIT Sistema Informativo Geografico ed editing: Renata Giavara.

Un particolare ringraziamento all’Area Amministrativa del comune e al suo Responsabile, Andrea Giorgi, per il reperimento di dati utili all’aggiornamento del Quadro Conoscitivo.

GRUPPO DI LAVORO PER LA REDAZIONE DEL RU E DEL PS

Giuseppina Ferrigno (Responsabile del procedimento), Gianpaolo Brancati (Garante della comunicazione), Andrea Filpa (Coordinamento), Silvia Arnofi (Urbanistica e Valutazioni), Marco Antoni, Armando Costantini, Antonio Lazzarotto, Emilio Machetti (Geologia), Vincenzo De Dominicis, Chiara Centi (Ecologia vegetale), Carlo Blasi, Leopoldo Michetti, Riccardo Copiz (Ecologia del paesaggio), Cristina Felici (Archeologia e censimento dei BSA), Pietro Clemente, Federico Scarpelli, Valeria Trupiano (antropologia), Massimo Ferrini (Trasporti e mobilità), Mario Zanzani, Sortito Casali, Rocco Savino, SMP srl (Economia territoriale), Renata Giavara (GIS ed Editing)

SIGLE E ABBREVIAZIONI AC: Amministrazione Comunale art.: articolo artt.: articoli BSA: Beni storico-architettonici BURT Bollettino Ufficiale Regione Toscana CC: Consiglio Comunale CCP: Commissione comunale per il paesaggio c.d.: cosiddetto/a co.: comma d.lgs.: decreto legislativo DCR: Delibera del consiglio regionale Del. C.C.: Delibera di consiglio comunale D.I.A. Denuncia inizio attività DGR: Delibera della giunta regionale DPGR: Delibera del Presidente della Giunta Regionale DPV: Dossier progettuale e valutativo IAP: Imprenditore agricolo professionale l.: legge l.reg.: legge regionale lett.: lettera mc: metri cubi mq: metri quadri ml. metri lineari n.: numero NTA: Norme tecniche di attuazione PAERP: Piano provinciale delle attività estrattive, di recupero delle aree escavate e di riutilizzo dei

residui recuperabili PAI: Piano di assetto idrogeologico PC: Permesso di costruire PCI: Piano complesso d’intervento PdR: Piano di recupero PFE: Pericolosità geomorfologica elevata PIE: Pericolosità idraulica elevata PIME: Pericolosità idraulica molto elevata PIT: Piano di indirizzo territoriale della Regione Toscana PMAA: Programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale PP: Piano particolareggiato PR: Progetto di restauro PRAE: Piano regionale delle attività estrattive PRG: Piano regolatore generale PS: Piano strutturale (di Pienza) PTC: Piano territoriale di coordinamento (della Provincia di Siena) PTCP: Piano territoriale di coordinamento provinciale (della Provincia di Siena) PU: Progetto Unitario QC: Quadro conoscitivo REU: Regolamento Edilizio Unificato (dei 5 comuni della Val d’Orcia) RG: Relazione generale (del Regolamento Urbanistico) RU: Regolamento urbanistico (di Pienza) SLP: Superficie lorda di pavimento SNP: Superficie netta di pavimento s.m.i.: successive modifiche e integrazioni Tav.: Tavola UTOE: Unità territoriali organiche elementari VI Valutazione integrata

Var iante n .1 a l Regola mento Urbanis t ico – Norme Tecniche d i At tuaz ione c on mod if iche e videnz ia te

INDICE

PARTE I. DISPOSIZIONI GENERALI ......................................................................................................... 1

Titolo I. Norme generali .......................................................................................................................... 1

Art 1. Finalità ................................................................................................................................................. 1

Art 2. Contenuto e ambito di applicazione .................................................................................................... 1

Art 3. Elaborati costitutivi .............................................................................................................................. 2

Art 4. Validità ................................................................................................................................................. 2

Art 5. Deroghe e superamento delle barriere architettoniche ....................................................................... 2 Art 6. Verifica dello stato di attuazione e indirizzi per il monitoraggio .......................................................... 2

Art 7. Varianti ................................................................................................................................................ 3

Art 8. Grandezze urbanistiche ...................................................................................................................... 3

Art 9. Grandezze edilizie ............................................................................................................................... 3

Art 10. Indici .................................................................................................................................................... 5

Art 11. Criteri interpretativi degli elaborati cartografici e della normativa tecnica ........................................... 5 Art 12. Commissione comunale per il paesaggio ........................................................................................... 5

Titolo II. Strumenti di attuazione ............................................................................................................. 5

Art 13. Modalità di attuazione del RU ed aree preordinate all’esproprio ........................................................ 5

Art 14. Gli interventi edilizi diretti .................................................................................................................... 6

Art 15. Progetto unitario (PU).......................................................................................................................... 6

Art 16. Progetto di restauro (PR) .................................................................................................................... 7 Art 17. Piani complessi di intervento ............................................................................................................... 8

Art 18. Piani attuativi ....................................................................................................................................... 9

Art 19. Caratteristiche dei piani attuativi ......................................................................................................... 9

Art 20. Interventi in territorio rurale ................................................................................................................. 9

Titolo III. Tipi di intervento ...................................................................................................................... 10 Art 21. Tipi di intervento e corrispondenze con le categorie di intervento del PS ........................................ 10

Art 22. Manutenzione ordinaria (MO) ........................................................................................................... 10

Art 23. Manutenzione straordinaria (MS) ...................................................................................................... 11

Art 24. Manutenzione straordinaria con restrizioni (MSr) ............................................................................. 12

Art 25. Risanamento conservativo (RC) ....................................................................................................... 12

Art 26. Ristrutturazione edilizia (RI) .............................................................................................................. 13 Art 27. Demolizione con ricostruzione (DR) .................................................................................................. 13

Art 28. Ristrutturazione con ampliamento (RA) ............................................................................................ 13

Art 29. Ricostruzione di ruderi (RR) .............................................................................................................. 14

Art 30. Demolizione con trasferimento di volumetria (DTV) ......................................................................... 14

Art 31. Demolizione senza ricostruzione (DsR) ............................................................................................ 14

Art 32. Nuova edificazione di completamento (NEC) ................................................................................... 14 Art 33. Ristrutturazione urbanistica (RiU) ..................................................................................................... 14

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Art 34. Nuova urbanizzazione (NU) .............................................................................................................. 15

Titolo IV. La gestione e trasformazione urbanistica nelle UTOE: aspetti e norme generali ............ 15 Capo I. Il quadro delle trasformazioni previste per ciascuna UTOE .............................................................. 15

Art 35. La ricognizione delle Componenti del sistema insediativo della città esistente ................................ 15

Art 36. UTOE 1. Centro Storico di Pienza .................................................................................................... 16

Art 37. UTOE 2. Centro Storico di Monticchiello........................................................................................... 17

Art 38. UTOE 3. Espansioni residenziali di Pienza ....................................................................................... 17

Art 39. UTOE 4. Espansioni residenziali Monticchiello ................................................................................. 18 Art 40. UTOE 5. Arcipelago Produttivo di Pienza ......................................................................................... 18

Art 41. UTOE 6. Contesto figurativo di Pienza ............................................................................................. 19

Art 42. UTOE 7. Contesto figurativo di Monticchiello ................................................................................... 19

Art 43. UTOE 8. Insediamenti rurali .............................................................................................................. 19

Capo II. Disposizioni comuni e specifiche per le UTOE ................................................................................. 20

Art. 43 bis Recepimento delle disposizioni del Piano Energetico Provinciale ................................................. 20 Art 44. Annessi urbani ................................................................................................................................... 20

Art 45. Annessini ed edifici precari ............................................................................................................... 20

Art 46. Strumenti attuativi convenzionati ...................................................................................................... 21

Art 47. Disciplina del frazionamento degli edifici .......................................................................................... 21

Art 48. Dimensioni standard degli alloggi ..................................................................................................... 22

Art 49. Parametri per il dimensionamento dei parcheggi privati pertinenziali ............................................... 22 Art 50. Parametri per il dimensionamento dei parcheggi pubblici ................................................................ 22

Art 51. Parametri per le trasformazioni e la gestione delle zone destinate ad attrezzature di uso pubblico ............................................................................................................................................. 23

Art 52. Disciplina delle fasce di rispetto stradali, cartellonistica e adeguamenti della viabilità ..................... 24

Art 53. La gestione del verde privato residenziale ........................................................................................ 24 Art 54. La gestione del verde pubblico ......................................................................................................... 25

Art 55. La gestione del verde di ambientazione paesaggistica .................................................................... 25

PARTE II. LA CITTÀ ESISTENTE: DISCIPLINA DI GESTIONE DELLE COMPONENTI INSEDIATIVE URBANE ............................................................................................................ 26

Titolo I. Patrimonio edilizio urbano di valore storico-architettonico e documentario ................... 26

Art 56. Definizioni e disposizioni generali ..................................................................................................... 26 Art 57. CI1 - Tessuti storici della città murata e intervento PU2 ................................................................... 26

Art 58. CI2 - Persistenze del paesaggio storico periurbano e intervento PU3 ............................................. 28

Art 59. CI3 - Tessuti residenziali del primo Novecento ................................................................................. 28

Titolo II. Il patrimonio edilizio recente ................................................................................................. 29

Art 60. Definizioni e disposizioni generali ..................................................................................................... 29

Art 61. CI4 -Tessuti residenziali recenti di Pienza e interventi CR1, CR2, CR3, CR4, PP1, DR1, CR5, A6, A7, A8 ................................................................................................................................ 29

Art 62. CI5 - Tessuti recenti di Monticchiello e interventi R1 e R2 ............................................................... 31

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Art 63. CI6 - Arcipelago produttivo di Pienza ................................................................................................ 32

Titolo III. I completamenti del sistema dei servizi e la riqualificazione degli spazi pubblici ........... 34 Capo I. I completamenti del sistema dei servizi pubblici nella città esistente ............................................... 34

Art 64. A1 – Recupero delle “Galere” come centro sociale giovanile (UTOE 1) .......................................... 34

Art 65. A2 – Recupero piano inferiore ex Granaio Angheben per attrezzature di interesse comune (UTOE 2) ........................................................................................................................................... 34

Art 66. A3 - Sedi per associazioni del volontariato integrata con alloggi speciali con finalità sociali (UTOE 3) ........................................................................................................................................... 34

Art 67. A4 - Ampliamento del Cimitero di Pienza (UTOE3) ......................................................................... 35

Art 68. A5 - Rimessa mezzi pubblici e servizi di quartiere (UTOE 5) ........................................................... 35

Capo II. La riqualificazione e gestione degli spazi pubblici e privati ............................................................... 35

Art 69. PU1 – Riqualificazione di Via delle Mura (UTOE 1) ......................................................................... 35

Art 70. PU4 – Riprogettazione urbana di Viale Cappelli (UTOE 4) .............................................................. 35

Titolo IV. Disciplina degli usi del patrimonio edilizio ........................................................................... 36 Capo I La classificazione delle destinazioni d’uso ........................................................................................ 36

Art 71. Destinazioni d’uso: aspetti generali ................................................................................................... 36

Art 72. Denominazione dei livelli dei piani degli edifici ................................................................................. 36

Art 73. Destinazioni d’uso principali e loro articolazione funzionale ............................................................. 36

Capo II. La disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso ............................................................................ 38

Art 74. Mutamenti delle destinazioni d’uso: aspetti generali ......................................................................... 38 Art 75. I mutamenti d’uso ammissibili tra differenti funzioni .......................................................................... 39

Art 76. I mutamenti di destinazione d’uso della funzione residenziale (RES) .............................................. 39

Art 77. I mutamenti di destinazione d’uso delle funzioni artigianato di servizio (AS), commercio e pubblici esercizi (CP) e direzionale (DI) ............................................................................................ 39

Art 78. I mutamenti di destinazione d’uso da servizi pubblici (SP) ............................................................... 40 Art 79. I mutamenti di destinazione d’uso delle rimesse (RM) ..................................................................... 40

Art 80. I mutamenti di destinazione d’uso agricola (AG) .............................................................................. 40

Art 81. Oneri di urbanizzazione per il mutamento di destinazione d’uso ...................................................... 40

PARTE III. LA CITTÀ DELLA TRASFORMAZIONE: DISCIPLINA DEGLI ASSETTI INSEDIATIVI, INFRASTRUTTURALI ED EDILIZI DEL TERRITORIO ........................................................... 41

Titolo I. Interventi di completamento degli insediamenti esistenti consentiti anche all’esterno del perimetro dei centri abitati ............................................................................ 41

Art 82. PU5 - Riqualificazione area produttiva – commerciale in località Borghetto .................................... 41

Art 83. PU6 - Riqualificazione caseificio in località Poggio Colombo ........................................................... 41

Titolo II Gli ambiti interessati da interventi di riorganizzazione del tessuto urbanistico e di nuova urbanizzazione ............................................................................................................. 42

Art 84. Interventi di riorganizzazione del tessuto urbanistico ....................................................................... 42 Art 85. Interventi di nuova urbanizzazione .................................................................................................... 42

Art 86. Interventi di completamento e riqualificazione da attuarsi mediante Piani attuativi .......................... 42

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Art 87. PCI 1 “Progetto Urbano Ex Fornace Crestini” (UTOE 5) .................................................................. 42

Art 88. PCI2 – “Progetto Urbano Ex Foro Boario” (UTOE 3) ........................................................................ 43 Art 89. PA1 - Espansione residenziale di Pienza (UTOE 3) ......................................................................... 43

Art 90. PA2 - Completamento e riqualificazione dell’Area Ponticino (UTOE 5) ........................................... 44

Art 91. PA3 - Completamento e riqualificazione dell’Area Fornacino (UTOE 5) .......................................... 44

Titolo III Nuovi interventi infrastrutturali .................................................................................................... 44

Art 92. Interventi sul sistema della viabilità urbana ...................................................................................... 44

Art 93. La riorganizzazione del sistema della mobilità e delle aree di sosta di Pienza ................................ 45 Art 94. L’anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza ..................................................................................... 45

Art 95. L’anello pedonale attrezzato di Monticchiello ................................................................................... 46

Art 96. Completamento del percorso fuori le mura di Monticchiello ............................................................. 46

Art 97. Percorso pedonale di Via della Madonnina ...................................................................................... 46

Art 98. Progettazione di un primo stralcio dei “Piani di Interpretazione” ex art. 141 PS ............................. 46

PARTE IV. ECOSISTEMI E PAESAGGIO .................................................................................................. 48 Art 99. Il Parco Urbano della Pieve di Corsignano: indirizzi per la progettazione ........................................ 48

Art 100. I Progetti di Paesaggio del Contesto figurativo di Pienza e del Contesto figurativo di Monticchiello ...................................................................................................................................... 48

Art 101. La riqualificazione degli orti periurbani .............................................................................................. 48

Art 102. Indirizzi per l’utilizzo della vegetazione in ambito urbano ................................................................. 49

PARTE V. LA DISCIPLINA DEL TERRITORIO RURALE ......................................................................... 53

Titolo I. Norme di carattere generale e campo di applicazione della presente disciplina ............. 53

Art 103. Territorio rurale e attività agricole; disposizioni generali ................................................................... 53

Art 104. Riferimenti per la disciplina del territorio rurale ................................................................................. 57

Art 105. Prescrizioni generali per gli interventi di sistemazione agraria ......................................................... 58

Art 106. Prescrizioni generali per la tutela dei corsi d’acqua .......................................................................... 58 Art 107. Condizioni per la realizzazione nel territorio rurale di trasformazioni edilizie, urbanistiche ed

infrastrutturali proposte da soggetti pubblici e non previste dal PS e dal RU ................................... 59

Titolo II. La redazione dei programmi aziendali pluriennali di miglioramento agricolo e ambientale (PMAA) e la disciplina della nuova edificazione ad uso rurale ....................... 59

Art 108. Modalità per la redazione dei PMAA ................................................................................................. 59

Art 109. Caratteristiche degli edifici rurali ad uso abitativo di nuova costruzione previsti da PMAA .............. 60 Art 110. Annessi agricoli di nuova costruzione previsti da PMAA .................................................................. 60

Art 111. Nuovi annessi agricoli in assenza delle superfici fondiarie minime; annessi destinati all’agricoltura esercitata da soggetti diversi dagli imprenditori agricoli; manufatti precari ................ 61

Art 112. Disposizioni specifiche per le serre ................................................................................................... 62

Titolo III. La gestione e la trasformazione del patrimonio edilizio esistente nel territorio rurale: discipline aggiuntive ................................................................................................... 62

Art 113. Trasformazioni ammesse negli edifici censiti come Beni Storico Architettonici (BSA) del territorio aperto, nei loro Aggregati e nelle relative aree di pertinenza ............................................. 62

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Art 114. Interventi sul patrimonio edilizio esistente nel territorio rurale con destinazione d’uso non agricola .............................................................................................................................................. 64

Art 115. Disciplina per gli interventi sugli edifici rurali ad uso abitativo non censiti come BSA ...................... 65

Art 116. Disciplina per gli interventi sugli annessi agricoli non censiti come BSA .......................................... 66

Art 117. Disciplina aggiuntiva per il mutamento di destinazione d’uso di edifici rurali ad uso abitativo ......... 66

Art 118. Disciplina aggiuntiva per il mutamento di destinazione d’uso di annessi agricoli e per il loro utilizzo a fini agrituristici..................................................................................................................... 67

Art 119. Disciplina della gestione e delle trasformazioni nei resede .............................................................. 67 Art 120. Disciplina per la ricostruzione di ruderi ............................................................................................. 68

Art 121. Cimiteri rurali ..................................................................................................................................... 69

PARTE VI. INDIRIZZI E PRESCRIZIONI PER LA PROGETTAZIONE E LA VALUTAZIONE DEGLI INTERVENTI ............................................................................................................................. 70

Art 122. Modalità di valutazione dei PCI e dei Piani Attuativi ......................................................................... 70

Art 123. I Dossier Progettuali e Valutativi ....................................................................................................... 73 Art 124. Le Schede Progettuali ..................................................................................................................... 107

PARTE VII. ATTIVITÀ ESTRATTIVE ......................................................................................................... 132

Art 125. Classificazione delle aree connesse alle attività estrattive ............................................................. 132

Art 126. Disciplina per l’area escavabile “La Fornace” (UTOE 6) ................................................................. 132

Art 127. Area da sottoporre a recupero ambientale della cava “La Fornace” .............................................. 134

Art 128. Disciplina aggiuntiva per le aree e per gli edifici produttivi de ”La Fornace”................................... 134 Art 129. Disciplina per le aree occupate da impianti di lavorazione degli inerti in attività ............................ 135

Art 130. Disciplina per le aree occupate da impianti di lavorazione degli inerti non attivi ............................ 135

PARTE VIII. GEOLOGIA ............................................................................................................................. 136

Titolo I. Tutela degli acquiferi e fattibilità geologica ........................................................................ 136

Art 131. Tutela e gestione degli acquiferi ..................................................................................................... 136 Art 132. Classi di Fattibilità Geomorfologica e disposizioni generali ............................................................ 140

Art 133. Classi di Fattibilità Idraulica e disposizioni generali ........................................................................ 144

Art 134. Classi di Fattibilità Sismica e disposizioni generali ......................................................................... 145

Art 135. Disciplina delle Aree a Pericolosità Geomorfologica del P.A.I. Ombrone ....................................... 145

Art 136. Disciplina delle Aree a Pericolosità Idraulica del P.A.I. Ombrone .................................................. 145

Art 137. Disciplina delle Aree a Pericolosità Geomorfologica del P.A.I. Arno .............................................. 146 Art 138. Disciplina delle Aree a Pericolosità Idraulica del P.A.I. Arno .......................................................... 146

Art 139. Disciplina delle Aree di Pertinenza Fluviale .................................................................................... 146

Art 140. Misure generali di salvaguardia ...................................................................................................... 146

Titolo II. Interventi interni al perimetro dei centri abitati .................................................................. 146

Art 141. Inquadramento cartografico ............................................................................................................ 146

Art 142. CI1, CI2, CI3, CI4, CI5, Vap ............................................................................................................ 147 Art 143. CR1, CR2 e CR4 - Completamento residenziale ............................................................................ 147

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Art 144. CR3 – Ostello per ciclo-turisti .......................................................................................................... 147

Art 145. R1 – Demolizione ex pollaio ............................................................................................................ 147 Art 146. R2 – Recupero area produttiva Monticchiello ................................................................................. 147

Art 147. PU1 – Riqualificazione di Via delle Mura ........................................................................................ 147

Art 148. PU2 – Recupero Fattoria Angheben ............................................................................................... 147

Art 149. PU3 – Recupero del Mulino-Oliviera di Via S.Caterina ................................................................... 147

Art 150. PU4 – Riprogettazione urbana di Viale Cappelli ............................................................................. 147

Art 151. A1 – Recupero delle “Galere” come centro sociale giovanile ......................................................... 148 Art 152. A2 – Attrezzature comuni piano inferiore ex Granaio ..................................................................... 148

Art 153. A3 – Sedi per associazioni di volontariato e alloggi speciali ........................................................... 148

Art 154. A4 – Ampliamento cimitero di Pienza ............................................................................................. 148

Art 155. A5 – Rimessa mezzi pubblici e servizi di quartiere ......................................................................... 148

Art 156. S1 – By Pass S.P. 146 e fascia di ambientazione .......................................................................... 148

Art 157. S2 – Completamento Via degli Olivi e fascia di ambientazione ...................................................... 149 Art 158. S3 – Completamento Via Fontanelle e fascia di ambientazione .................................................... 149

Art 159. Vpc – Verde pubblico di completamento......................................................................................... 149

Art 160. ppc – Parcheggi pubblici di completamento ................................................................................... 149

Art 161. OP – Orti periurbani ........................................................................................................................ 149

Art 162. RA – Aree da sottoporre a recupero ambientale ............................................................................ 149

Art 163. AE – Area escavabile ...................................................................................................................... 149 Art 164. AP – Area produttiva ....................................................................................................................... 150

Art 165. at – Attrezzature di interesse comune ............................................................................................. 150

Art 166. Anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza ..................................................................................... 150

Art 167. Possibile Variante Anello ................................................................................................................ 150

Art 168. Percorso pedonale di Via della Madonnina .................................................................................... 150 Art 169. A1 – Parco Urbano della Pieve di Corsignano ................................................................................ 150

Titolo III. Interventi esterni al perimetro dei centri abitati ................................................................. 151

Art 170. Inquadramento cartografico ............................................................................................................ 151

Art 171. PU5 – Riqualificazione area produttiva-commerciale in Loc. Borghetto ......................................... 151

Art 172. PU6 – Riqualificazione Caseificio in Loc. Poggio Colombo ............................................................ 151

Titolo IV. Disciplina geologica del territorio aperto ........................................................................... 151 Art 173. Disciplina delle aree non perimetrate .............................................................................................. 151

PARTE IX: INTERVENTI PREVISTI DALLA VARIANTE N.1 ....................................................................... 155

Titolo I: Interventi nella Città esistente ....................................................................................................... 155

Capo I. Interventi di completamento e riqualificazione già ricompresi tra interventi del PCI n.2 – Ex Foro Boario (soppresso come PCI) ................................................................................................. 155

Art 174. DR 1- Riprogettazione area Consorzi Agrari (già ricompreso in PCI n.2 soppresso) ..................... 155 Art 175. CR5 – Completamento residenziale previa cessione di parte dell’area (già ricompreso in PCI

n.2 soppresso) ................................................................................................................................. 156

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Art 176. A6 – Foresteria comunale e servizi di supporto all’area attrezzata multifunzionale dell’ex Foro Boario (già ricompreso tra interventi del PCI n.2 – Ex Foro Boario) ...................................... 157

Capo II. I completamenti del sistema dei servizi pubblici nella città esistente ............................................. 158

Art 177. A7 - Ampliamento della scuola elementare di Pienza (UTOE3) ..................................................... 158

Art 178. A8 - Parcheggio ed area sosta camper San Gregorio (UTOE3) .................................................... 158

Art 179. A9 - Nuovo distributore, con area di servizio e parcheggio pullman turistici .................................. 160

PARTE X: INTERVENTI PREVISTI DALLA VARIANTE N.1 - GEOLOGIA ................................................. 162

Titolo I: Disposizioni generali ...................................................................................................................... 162 Art 180. Classi di Fattibilità Geomorfologica e disposizioni generali ............................................................ 162

Art 181. Classi di Fattibilità Idraulica e disposizioni generali ........................................................................ 164

Art 182. Classi di Fattibilità Sismica e disposizioni generali ......................................................................... 164

Art 183. Ambito di applicazione del DPGR 53R/2011 .................................................................................. 165

Titolo II: Gli interventi introdotti o riconfermati dalla Variante ................................................................ 165

Capo I. Interventi di completamento e riqualificazione già appartenenti ai PCI del RU .............................. 165 Art 184. DR 1- Riprogettazione area Consorzi Agrari (già ricompreso in PCI n.2, soppresso dalla

Variante n.1) .................................................................................................................................... 165

Art 185. CR5 – Completamento residenziale previa cessione di parte dell’area (già ricompreso in PCI n.2 soppresso) ................................................................................................................................. 165

Art 186. A6 – Foresteria comunale e servizi di supporto all’area attrezzata multifunzionale dell’ex Foro Boario (già ricompreso tra interventi del PCI n.2 – Ex Foro Boario) ...................................... 165

Art 187. PCI n.1 “Progetto Urbano area Ex Fornace Crestini”. Riconfermato da Variante n.1 .................... 165

Art 188. PA2 – “Completamento e riqualificazione area Ponticino”. Riconfermato da Variante n.1 con modifiche ......................................................................................................................................... 166

Capo II. I completamenti del sistema dei servizi pubblici nella città esistente ............................................. 166

Art 189. A7 - Ampliamento della scuola elementare di Pienza (UTOE3) ..................................................... 166 Art 190. A8 - Parcheggio ed area sosta camper San Gregorio (UTOE3) .................................................... 166

Art 191. A9 - Nuovo distributore, con area di servizio e parcheggio pullman turistici .................................. 166

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PARTE I. DISPOSIZIONI GENERALI

TITOLO I. NORME GENERALI

Art 1. Finalità 1. Il presente Regolamento Urbanistico (RU) è redatto ai sensi dell’art. 55, l.reg. Toscana 3 gennaio 2005,

n. 1, e s.m.i., in conformità alle vigenti previsioni normative statali e regionali e nel rispetto delle disposizioni dei vigenti strumenti di pianificazione sovracomunale.

2. Il RU è l’atto di governo del territorio che disciplina dettagliatamente l’attività urbanistica ed edilizia per il territorio comunale in attuazione dei criteri definiti nel Piano Strutturale, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 26 del 17.6.2008 e pubblicato sul BURT n. 32 del 6.8.2008 e persegue la realizzazione di uno sviluppo sostenibile, attraverso:

a) le tutele dell’integrità fisica e dell’identità culturale quali condizioni di ammissibilità di ogni scelta di trasformazione fisica o funzionale del territorio;

b) la valorizzazione delle qualità ambientali paesaggistiche, urbane, architettoniche, relazionali e sociali presenti, nonché il ripristino delle qualità deteriorate;

c) il conferimento di nuovi e più elevati caratteri di qualità, formale e funzionale;

d) la configurazione di un assetto territoriale coerente con le suddette finalità, mediante la definizione:

- delle trasformazioni fisiche ammissibili e/o prescritte e delle utilizzazioni compatibili degli immobili;

- delle destinazioni d’uso.

3. Ai fini di cui al precedente comma, il RU:

- definisce le limitazioni alle trasformazioni ed alle utilizzazioni derivanti dalle condizioni di pericolosità geologica ed idraulica e dalle caratteristiche idrogeologiche;

- definisce la gestione del patrimonio edilizio esistente, le trasformazioni ammissibili e le utilizzazioni compatibili, sia nel territorio urbano che in quello rurale, attivabili in applicazione diretta di tali disposizioni;

- definisce la disciplina relativa alla rete delle infrastrutture;

- individua gli ambiti nei quali la disciplina di governo del territorio si attua pienamente soltanto sulla base di piani attuativi e stabilisce le direttive – anche di carattere quantitativo – da osservare nei medesimi piani attuativi;

- garantisce le richieste dotazioni di spazi per servizi pubblici e/o ad uso collettivo, sia imprimendo direttamente a determinati immobili o complessi di immobili le relative destinazioni d’uso, sia definendo le relative direttive, anche di carattere quantitativo, per i previsti piani attuativi.

Art 2. Contenuto e ambito di applicazione 1. La disciplina del RU assume quali riferimenti cogenti ed inderogabili il quadro conoscitivo, le invarianti,

gli statuti, i sistemi ed i sottosistemi territoriali e funzionali e le unità territoriali organiche elementari (UTOE) come definite dal Piano Strutturale.

2. Ai sensi dell’art. 55, l.reg. Toscana n. 1/2005 e s.m.i., il RU si applica all’intero territorio comunale e prevede:

a) la disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti e del territorio rurale;

b) la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio;

c) la disciplina delle trasformazioni non materiali del territorio.

3. Le previsioni del RU per la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio ed i conseguenti vincoli preordinati all’espropriazione sono dimensionati sulla base del quadro previsionale strategico, indicato nella Relazione Generale del RU, per i cinque anni successivi alla sua approvazione.

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4. Il RU sarà adeguato a piani, progetti e programmi direttamente operativi dettati da leggi o da atti di amministrazioni sovracomunali.

Art 3. Elaborati costitutivi 1. Il RU è costituito dai seguenti elaborati:

a) Relazione Generale (RG) contenente la verifica degli effetti ambientali;

b) Norme tecniche di attuazione (NTA), comprensive degli aspetti geomorfologici e idraulici;

c) Elaborati grafici del quadro conoscitivo, costituiti dalla Tav RU01 “Classificazione del patrimonio edilizio urbano esistente; edifici soggetti a vincolo ex D.lgs 42/2004”, in scala 1:2.000;

d) Elaborati grafici di progetto, costituiti dalla Tav. RU02 “La disciplina della gestione e trasformazione degli insediamenti”, suddivisa in:

- tre tavole a), b) e c), in scala 1:10.000, riguardante l’intero territorio comunale;

- una tavola (dTav. RUvar1.02d) in scala 1:2.000 riguardante i centri urbani.

e) Relazione di fattibilità geologica e relative cartografie.

Art 4. Validità 1. Le previsioni del RU relative alla gestione degli insediamenti esistenti e quelle delle trasformazioni non

materiali del territorio contenute nella Parte IIª e Vª delle presenti NTA sono valide a tempo indeterminato ai sensi dell’art. 55, co. 1, l.reg. Toscana n. 1/2005.

2. Le previsioni del RU relative alle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio ed i conseguenti vincoli preordinati all’espropriazione di cui all’art. 55, co. 4, lett. g), l.reg. Toscana n. 1/2005 e s.m.i. perdono efficacia trascorsi cinque anni dal giorno della pubblicazione sul BURT della delibera di approvazione del RU, se entro tale termine non sono stati approvati i relativi piani attuativi o progetti esecutivi.

3. Nel caso in cui siano previsti piani attuativi o interventi comunque con obbligo di convenzionamento di iniziativa privata, le previsioni del RU di cui al precedente comma perdono efficacia allorché entro cinque anni dall’approvazione del RU non sia stata stipulata la relativa convenzione ovvero i proponenti non abbiano stipulato la relativa convenzione o non abbiano formato un valido atto unilaterale d’obbligo a favore del Comune.

4. Alla scadenza di ogni quinquennio dalla approvazione del RU l’amministrazione comunale redige una relazione sul monitoraggio degli effetti.

Art 5. Deroghe e superamento delle barriere architettoniche 1. Ai sensi dell’art. art. 54, l.reg. Toscana n. 1/2005 e s.m.i., la disciplina prevista dal RU può essere

derogata allorché siano rispettate entrambe le seguenti condizioni:

a) si operi nei limiti fissati dalle leggi e con esclusivo riferimento ai parametri dimensionali dell’intervento concernenti altezze, superfici, volumi e distanze;

b) per la realizzazione di interventi urgenti ammessi a finanziamento pubblico, finalizzati alla tutela della salute e dell’igiene pubblica, al recupero di condizioni di agibilità e accessibilità di infrastrutture e di edifici pubblici e privati, nonché alla salvaguardia dell’incolumità pubblica e privata, che si siano resi necessari in conseguenza di calamità naturali o catastrofi, o di eventi naturali o connessi con l’attività dell’uomo, rilevanti ai fini dell’attività di protezione civile.

2. Al fine del superamento delle barriere architettoniche potranno essere consentiti inserimenti fuori sagoma dei vani ascensori e rampe se compatibili con le caratteristiche architettoniche dell’edificio, anche in deroga ai parametri del Regolamento Urbanistico.

Art 6. Verifica dello stato di attuazione e indirizzi per il monitoraggio 1. Il Comune di Pienza predispone il monitoraggio relativo allo stato di attuazione del RU al fine di:

- accertare il grado di conseguimento degli obiettivi strategici del Piano Strutturale con particolare riferimento al recupero del patrimonio edilizio esistente, alle trasformazioni urbanistiche, agli incrementi dei carichi insediativi ed alle opere di potenziamento dei servizi e delle infrastrutture;

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- verificare lo stato della progettazione e l’attuazione degli interventi, pubblici e privati, nelle aree urbane di nuovo impianto, residenziali, produttive o comunque definite;

- programmare e selezionare gli interventi nel tempo e precisare le risorse economiche per la realizzazione delle opere;

- fornire al Sindaco gli elementi per invitare i proprietari delle aree di nuovo impianto a proporre i progetti per evitare la decadenza delle previsioni;

- redigere il bilancio degli interventi realizzati in relazione al dimensionamento previsto per le singole UTOE;

- verificare lo stato delle risorse essenziali e dei beni ambientali, storici e paesaggistici;

- verificare l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

- descrivere lo stato dell’ambiente;

- aggiornare il quadro conoscitivo in relazione alle modifiche intervenute.

2. L’Amministrazione comunale stabilirà specifiche procedure per le fasi di consultazione con i cittadini finalizzate a garantire la più ampia partecipazione.

3. Sulla base delle risultanze del monitoraggio, redatto in coerenza con le indicazioni contenute nel Cap. 8 della Relazione Generale. verrà valutata la necessità di procedere ad eventuali modifiche delle previsioni del RU al fine di raggiungere gli obiettivi posti dal Piano Strutturale.

Art 7. Varianti 1. Le varianti al RU, nel rispetto dei parametri, degli indirizzi e delle prescrizioni del Piano Strutturale, sono

adottate ed approvate dal Consiglio comunale con la procedura prevista dagli artt. 16 e 17, l.reg. Toscana n. 1/2005 e s.m.i..

2. È preclusa l’adozione e l’approvazione di varianti normative di modifica di parametri urbanistici che producano un aumento del carico urbanistico senza il contestuale adeguamento degli standard urbanistici definiti secondo gli obiettivi qualitativi del Piano Strutturale.

3. La eventuale modifica delle delibere del Consiglio Comunale richiamate nel presente RU deve essere coerente e conforme alla disciplina contenuta nel PS e nel RU medesimo.

Art 8. Grandezze urbanistiche 1. Superficie territoriale (ST): E’ la superficie delle aree nelle quali gli strumenti urbanistici comunali

prevedano l’attuazione mediante piani attuativi, comprendente le aree pubbliche e di uso pubblico nella misura e nella ubicazione indicata. Alla Superficie territoriale si applica l’Indice di edificabilità territoriale ET.

2. Superficie fondiaria (SF): E’ la superficie dell’area compresa in zone a destinazione omogenea, utilizzabile a fini edificatori, misurata al netto delle strade e degli spazi destinati al pubblico transito e/o in generale al pubblico uso. Alla Superficie fondiaria si applica l’Indice di edificabilità fondiaria EF.

3. Superficie coperta (SC): E’ la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dell’ingombro planimetrico dell’edificio fuori terra, esclusi tutti gli elementi che non costituiscono SUL.

4. Superficie permeabile (SP): misura in percentuale la quota di Superficie fondiaria che deve essere conservata o resa permeabile in modo profondo alle acque, secondo le prescrizioni del RU e degli altri strumenti urbanistici vigenti.

Art 9. Grandezze edilizie 1. Superficie utile lorda (SUL): E’ la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo

degli elementi verticali, con esclusione:

a) dei porticati a piano terreno asserviti ad uso pubblico;

b) delle terrazze scoperte;

c) dei balconi a sbalzo e delle logge, purché almeno due lati siano aperti verso l’esterno, senza interposizione di infissi vetrati od altri elementi suscettibili di determinare un vano chiuso;

d) delle logge chiuse su tre lati, nella misura del 50%;

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e) dei locali sottotetto che soddisfano i requisiti di cui ai commi 64.2 e 64.3 di cui al Regolamento Edilizio Unificato;

f) dei soppalchi, ove l’altezza media tra il pavimento finito dei soppalchi ed il soffitto finito dei locali sia inferiore a ml. 2,40 e non sia comunque possibile la realizzazione di una superficie eccedente i 9 mq. con altezza media pari o superiore a ml. 2,40;

g) dei parcheggi realizzati ai sensi della L. 24 marzo 1989, n. 122 e successive modifiche e integrazioni, purché l’altezza dei locali non sia superiore a ml. 2,40;

h) ingombri dei muri e delle tamponature perimetrali per le parti eccedenti i 30 cm di spessore;

i) serre captanti, torri o camini di ventilazione, nonché altri spazi strettamente funzionali al risparmio energetico ed idrico.

2. Altezza massima dei fabbricati (H max): L'altezza di ciascun fronte del fabbricato si misura tra le seguenti quote di riferimento :

a) in alto : la linea di l’intersezione tra la facciata e l’intradosso della copertura, piana od inclinata (intendendosi come intradosso il piano di imposta di strutture monolitiche quali solette o solai oppure il piano di imposta dell’orditura minuta nel caso di strutture composte quali quelle in legno o assimilabili);

b) in basso : la quota del marciapiede ove esistente oppure la minima quota del piano di campagna in aderenza al perimetro dell’edificio.

In caso di edifici che non presentino altezza costante su tutti i fronti, l'altezza massima dell'edificio si determina mediante la media ponderale delle altezze di ciascun fronte, misurate come sopra prescritto. Ai fini della valutazione dell’altezza di ciascun fronte non sono conteggiati : i parapetti su coperture piane praticabili di altezza non superiore a ml. 1,50; i muri tagliafuoco, ove prescritti dalle norme vigenti; i volumi tecnici, gli impianti e gli apparati tecnologici. Le eventuali porzioni di edificio arretrate rispetto al filo della facciata vengono considerate ai fini dell'altezza del fronte solo quando emergano rispetto al profilo ideale di una copertura inclinata con pendenza del 30% ed impostata alla quota di cui alla lettera a)

3. Altezza lorda (o virtuale) (Hv): altezza di un singolo piano di un fabbricato misurata da piano di calpestio a piano di calpestio. Per le funzioni residenziali e assimilabili si assume come coefficiente di conversione tra SUL e Volume una Altezza lorda pari a 3,2 m.

4. Volume dei fabbricati (V): Il volume del fabbricato è la somma dei volumi dei singoli piani calcolato moltiplicando la SUL di ciascun piano per la relativa altezza lorda (Hv). Ai fini del calcolo del volume, le altezze lorde dei locali posti all’ultimo piano sono misurate dal piano di calpestio all’intradosso del solaio di copertura, se inclinata, ovvero fino al piano di calpestio della terrazza se la copertura è piana. I volumi dei locali interrati saranno computati solo per la parte eccedente il 30% del volume del fabbricato fuori terra. I volumi dei locali seminterrati adibiti a locali di classe A (cfr RE art. 61.5) saranno computati interamente. I volumi dei locali seminterrati di classe diversa dalla A saranno calcolati sottraendo al volume totale del piano il volume della parte interrata. Il volume della parte interrata sarà computato solo per la parte eccedente il 30% del volume totale del fabbricato fuori terra. Il volume della parte interrata è calcolato moltiplicando la superficie utile lorda per la distanza media tra il piano di calpestio e la quota del piano di campagna a sistemazione avvenuta, ovvero la quota del marciapiede di rigiro se previsto o esistente. Tale distanza è determinata dalla media ponderale delle distanze medie calcolate su ciascun fronte dell’edificio.

5. Distanza dai confini (DC): rappresenta la lunghezza, valutata in senso radiale, del segmento minimo congiungente il punto esterno del muro perimetrale dell’edificio o del manufatto (con esclusione delle canne fumarie, degli impianti tecnologici esterni e degli elementi decorativi) ed il confine. Tale valutazione si applica anche ai piani interrati, nel caso in cui sia stabilita, per questi, una distanza minima ai sensi delle presenti disposizioni.

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6. Distanza degli edifici dalle strade (DS): Per distanza di un edificio dalla strada s'intende la lunghezza del segmento minimo congiungente l’elemento più sporgente del fabbricato (eccettuati i soli aggetti di gronda) e la linea che delimita il confine tra la proprietà privata e la strada.

7. Distanza fuori terra tra edifici (DE): rappresenta la distanza minima, fuori terra, tra il muro esterno perimetrale dell’edificio o del manufatto (con esclusione delle scale esterne a sbalzo, delle canne fumarie, degli impianti tecnologici esterni e degli elementi decorativi), ed il muro perimetrale di un edificio prospiciente.

Art 10. Indici 1. Indice di edificabilità territoriale (ET): rappresenta la Superficie utile lorda massima realizzabile per ogni

metro quadro di Superficie territoriale ST. Il rapporto è espresso in mq/mq.

2. Indice di edificabilità fondiaria (EF): rappresenta la Superficie utile lorda massima realizzabile per ogni metro quadro di Superficie fondiaria. Il rapporto è espresso in mq/mq.

3. Indice di copertura (IC): esprime il rapporto percentuale tra la Superficie coperta e la Superficie fondiaria, di pertinenza o comunque impegnata ai fini della ammissibilità della Superficie utile lorda della costruzione stessa.

4. Coefficiente di Occupazione dello Spazio del verde (COSV): esprime la quantità di verde urbano minimo da prevedersi calcolato ai sensi dell’art. 139 delle NTA di PS, ossia:

COSV = ((H x S) + (H1 x S1)) / Superficie territoriale (ST) dove:

H = Altezza degli alberi in condizioni di maturità (20 anni); S = Proiezione a terra della superficie occupata dalla chioma degli alberi; H1 = Altezza virtuale erba (10 cm); S2 = Superficie occupata dalle aiuole;

5. Indice di permeabilità (IP): esprime il rapporto percentuale minimo ammissibile tra la Superficie permeabile SP e la Superficie fondiaria SF.

Art 11. Criteri interpretativi degli elaborati cartografici e della normativa tecnica 1. In presenza di contraddizioni o difformità tra i diversi elaborati cartografici del RU, dovranno ritenersi

valide le indicazioni contenute negli elaborati a scala di maggiore dettaglio. Qualora le eventuali contraddizioni o difformità riguardino singole prescrizioni normative all’interno della normativa tecnica, deve essere ritenuta valida la prescrizione più restrittiva.

2. Le superfici territoriali, fondiarie e dei lotti edificabili sono desunte per via informatica, sulla base della cartografia numerica “C.T.R.” in scala 1:2000; dette quantità saranno precisate in sede di elaborazione di Piano Attuativo o di progetto esecutivo con il rilievo topografico. In caso di discordanze le superfici da considerare sono quelle rilevate alla scala di maggior dettaglio.

3. Ai fini della corretta applicazione delle NTA, Il RU contiene specificazioni inerenti la definizione e le modalità di calcolo dei parametri urbanistici ed edilizi nonché le articolazioni normative, per il corretto sviluppo del territorio, in applicazione della legislazione vigente. Tali specificazioni costituiscono integrazione e modificazione al Regolamento Edilizio vigente.

Art 12. Commissione comunale per il paesaggio 1. La Commissione Comunale per il Paesaggio (CCP) svolge le funzioni indicate nell’art. 7 del

Regolamento Edilizio Unificato dei Comuni della Val d’Orcia, che il presente RU estende all’esame dei Progetti Unitari e dei Progetti di Restauro di cui rispettivamente agli art. 15 e 16 delle presenti NTA.

TITOLO II. STRUMENTI DI ATTUAZIONE

Art 13. Modalità di attuazione del RU ed aree preordinate all’esproprio 1. Il RU si attua con interventi edilizi diretti, con progetti unitari, con progetti e programmi di opere

pubbliche, con piani attuativi di iniziativa pubblica e/o privata, con piani e programmi previsti dalla normativa regionale e nazionale vigente.

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2. Le aree preordinate all’esproprio nel periodo di vigenza del presente RU sono indicate con apposito simbolo grafico nella Tav. RU02, ad eccezione delle aree preordinate all’esproprio per la realizzazione dell’intervento S1 (by-pass sulla SP 146), in quanto di competenza provinciale.

Art 14. Gli interventi edilizi diretti 1. Gli interventi edilizi diretti, definiti agli artt. 78 e 79, l.reg. n. 1/2005 e succ. modif. ed integr., sono

subordinati al rilascio o alla presentazione di uno degli atti di seguito indicati:

- permesso a costruire (p.c) (art. 78, co. 1, l.reg. Toscana n. 1/2005);

- denuncia inizio attività (d.i.a.) (art. 79, l.reg. Toscana n. 1/2005);

- progetti per opere pubbliche (art. 78, co. 2, l.reg. Toscana n. 1/2005).

Art 15. Progetto unitario (PU) 1. Il Progetto Unitario è uno strumento di definizione degli interventi edilizi, infrastrutturali e ambientali da

attuare, attraverso specifici titoli abilitativi convenzionati, in tutti quei casi ove non sia necessaria l’approvazione preventiva di uno strumento urbanistico attuativo. Lo scopo del Progetto Unitario è quello di evidenziare tutte le relazioni (formali, funzionali, fruitive, paesaggistiche e ambientali) di un dato intervento sul singolo compendio immobiliare nel contesto dell’organismo architettonico o del tessuto urbano di cui esso fa parte, senza alcun vincolo per altre proprietà, al fine di consentire all’Amministrazione comunale di valutare correttamente l’inserimento del progetto nel tessuto edificato o nel territorio rurale, valutandone la coerenza e le relazioni di varia natura e, in alcuni casi, di assumere per tale contesto linea-guida per gli interventi di recupero da utilizzare in futuro come riferimento per la valutazione della coerenza di altri progetti sullo stesso organismo architettonico o sul tessuto urbano limitrofo.

2. Il Progetto Unitario è esteso a tutta l’area di intervento con specificazioni di elaborati grafici finalizzate a garantire che gli interventi edilizi si inseriscano correttamente nel proprio contesto paesaggistico, producano un ordinato ed armonico sviluppo del tessuto urbano, siano connotati da un apprezzabile livello di qualità architettonica e rispondano alle finalità assegnate dal Piano Strutturale e dagli altri strumenti di programmazione urbanistica.

3. La presentazione del Progetto Unitario fornisce all’Amministrazione comunale gli elementi di conoscenza e valutazione atti a garantire il coordinamento dell’attuazione del disegno del PS e del RU secondo le prescrizioni in essi contenute. Esso accompagna la documentazione del progetto in fase istruttoria per il rilascio del titolo abilitativo.

4. Il RU indica gli ambiti di applicazione del Progetto Unitario.

5. In relazione agli obiettivi indicati ai precedenti co. 1 e 2, il Progetto Unitario è costituito dai seguenti elementi:

a) planimetria dell’ambito spaziale interessato e del suo intorno (stato di fatto) con evidenziazione degli spazi pubblici e privati e del sistema della viabilità, dei caratteri ambientali, in particolare delle zone non costruite, delle tipologie edilizie e destinazioni d’uso esistenti;

b) planimetria dello stato di progetto (stato modificato) comprensiva della sistemazione degli spazi scoperti di uso privato e pubblico;

c) prospetti schematici dei fronti principali (situazione prima e dopo l’intervento; eventuali sezioni esplicative);

d) documentazione fotografica a colori (formato minimo delle foto 10 x 15 cm) dello stato attuale dei luoghi con planimetria in cui vengono indicati i punti di ripresa fotografici;

e) eventuali elaborati specifici riferiti ai temi (urbanistico-ambientali, paesaggistici, architettonici, tecnico-costruttivi) ritenuti di particolare interesse per la valutazione della coerenza dell’intervento proposto rispetto al contesto;

f) nuovo assetto della viabilità e dei parcheggi;

g) indicazione degli edifici e ambienti da tutelare attraverso idonei interventi di restauro e risanamento conservativo, nell’ambito delle zone storiche e di pregio paesaggistico e ambientale.

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6. Nei casi in cui l’intervento edilizio, infrastrutturale e/o ambientale sia assoggettato alla presentazione di un Progetto Unitario, il rilascio del titolo abilitativo è subordinato al preventivo parere favorevole sul Progetto Unitario stesso.

7. Le disposizioni degli elaborati specifici di inquadramento dell’intervento sotto il profilo edilizio, infrastrutturale e/o ambientale contenuti nel Progetto Unitario, volte ad assicurare la coerenza delle proposte complessive e la loro conformità alle norme generali della disciplina urbanistica comunale, hanno natura prescrittiva e sono pertanto inderogabili per la presentazione dei singoli progetti edilizi.

8. Il rilascio dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione delle trasformazioni del compendio immobiliare sottoposto a Progetto Unitario è subordinato alle seguenti condizioni:

a) espressione del parere favorevole sul Progetto Unitario;

b) conformità dei singoli interventi progettati alle prescrizioni del Progetto Unitario sul quale è stato espresso parere favorevole

c) sottoscrizione di atto d’obbligo, da registrare e trascrivere entro i successivi 10 giorni, con il quale i proprietari del compendio immobiliare soggetto a Progetto Unitario si impegnano, nei confronti del Comune, a rispettare gli obblighi inerenti l’attuazione degli interventi, ivi compresa la fideiussione, se richiesta.

9. Le varianti in corso d’opera – ferme le previsioni contenute nell’art. 83, co. 12, l. reg. Toscana n. 1/2005 – devono essere conformi alle prescrizioni del Progetto Unitario sul quale è stato espresso parere favorevole.

Art 16. Progetto di restauro (PR) 1. Il Progetto di Restauro ha quale scopo primario la conoscenza e la salvaguardia degli elementi

costituenti la struttura storica e fisica degli edifici storici, ai fini della conservazione e rispetto dei caratteri e dei valori peculiari di fabbricati di notevole importanza, anche oggetto di vincoli di tutela.

2. Il Progetto di Restauro è redatto con l’obiettivo di guidare gli interventi edilizi nel rispetto degli aspetti formali, spaziali e storici dell’edificio, e conduce alla formulazione di una teoria da proporre all’amministrazione che dimostri, oltre alla necessità di interventi puramente conservativi, anche la eventuale fattibilità di interventi quali demolizioni di superfetazioni considerate incongrue, tamponature di aperture considerate coerenti con gli elementi compositivi che si vogliono salvaguardare o ripristinare, spostamenti di elementi strutturali orizzontali e verticali nelle loro posizioni originarie e realizzati con tecniche e materiali originali, ricostruzioni di parti, di cui sia certa la forma e il materiale originale, considerati coerenti con gli obiettivi del restauro. Il progettista dovrà preventivamente indicare quali saggi intende eseguire per gli accertamenti preliminari.

3. Quando vi siano richieste di intervento relative alle sole facciate degli edifici, il Progetto di Restauro dovrà essere riferito a “parti organiche”, senza alcuna rilevanza dei confini di proprietà.

4. Il Progetto di Restauro è corredato da una dettagliata indagine storico-filologica, da un rilievo geometrico e fotografico (rilievo architettonico in scala maggiore o uguale a 1:50 con dettagli in scala 1:20 o scale maggiori per edifici di notevole interesse e con particolari architettonici di particolare pregio) e da una relazione di progetto. L’indagine storico-filologica è costituita da approfondite ricerche storiche, da adeguati saggi, campionature ed esami di laboratorio.

5. Il Progetto di Restauro deve essere approvato dalla CCP con atto adeguatamente motivato, previa acquisizione da parte del soggetto interessato degli atti di assenso comunque denominati, qualora dovuti, rilasciati dalle competenti autorità ai sensi dell’art. 79, co. 4, l.reg. Toscana n. 1/2005. Anche il provvedimento di rigetto del Progetto di Restauro deve essere specificamente motivato.

6. Il direttore dei lavori sottoscrive un atto d’obbligo unilaterale di impegno a condurre i lavori previsti in modo da consentire, da parte degli uffici comunali e della sovrintendenza, la verifica di coerenza al Progetto di Restauro approvato nonché di impegno a rettificare il progetto per le parti che si rivelino non adeguate all’obiettivo.

7. Al termine di ogni intervento, il direttore dei lavori è tenuto, contestualmente alla dichiarazione di fine lavori, a trasmettere all’Ufficio Tecnico Comunale una relazione sui risultati conseguiti e sui rinvenimenti eventualmente occorsi, accompagnata da una adeguata documentazione fotografica a restauro ultimato.

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Art 17. Piani complessi di intervento 1. Il Comune, in conformità e nel rispetto delle previsioni contenute nel PS, può adottare ai sensi dell’ art.

56, co. 1, l.reg. Toscana n. 1/2005, il Piano Complesso d’Intervento (PCI) per le trasformazioni del territorio che richiedano l’esecuzione programmata e contestuale di interventi pubblici e privati.

2. Il PCI individua e definisce:

a) le risorse del territorio utilizzate;

b) la valutazione integrata e il monitoraggio degli effetti del governo del territorio ai sensi del RU;

c) la fattibilità economico-finanziaria delle trasformazioni in esso previste con particolare riferimento alla programmazione delle risorse del Comune;

d) le aree e gli ambiti sui quali operare la riqualificazione insediativa;

e) la disciplina della perequazione di cui all’articolo 60 della l.reg.1/2005;

f) i beni che si rende necessario espropriare;

g) gli impegni giuridicamente vincolanti che dovranno essere assunti dai soggetti privati che intendono partecipare alla realizzazione del piano.

3. (abrogato) Il PCI si avvale della valutazione integrata di cui all’art. 11, l.reg. Toscana n. 1/2005 e s.m.i., da svolgersi con le modalità di cui all’art. 122 delle presenti NTA.

4. La definizione della fattibilità economica-finanziaria degli interventi potrà essere limitata alle risorse dei soli attuatori privati, nel caso in cui l’Amministrazione comunale si limiti a guidare le trasformazioni mediante la predisposizione di adeguate strumentazioni regolamentari e prefigurazioni spaziali.

5. L’efficacia del PCI, ai sensi dell’art. 57, l.reg. Toscana n. 1/2005:

a) è limitata alla permanenza in carica della giunta comunale che l’ha promosso e si intende prorogata non oltre i diciotto mesi dall’entrata in vigore della nuova giunta comunale, salvo diversa determinazione del Comune;

b) cessa se entro i suddetti termini non siano stati richiesti i permessi di costruire ovvero non siano approvati i conseguenti progetti esecutivi delle opere pubbliche i relativi piani attuativi in esso previsti;

c) nel caso in cui siano consentiti piani d’iniziativa privata, la perdita di efficacia si produce se non sia stata stipulata, entro il termine di cui alla lett. a, la relativa convenzione ovvero se i proponenti non abbiano formato un valido atto unilaterale d’obbligo a favore del Comune.

6. Il PCI ai sensi dell’art. 57, co. 3, l.reg. Toscana n. 1/2005, integra il RU con efficacia limitata al periodo della propria validità.

7. A seguito dell’approvazione del PCI, gli interventi nelle aree di trasformazione potranno:

- essere autorizzati all’interno di piani urbanistici attuativi previsti del PCI medesimo e redatti secondo la disciplina contenuta negli artt. 65-69, l.reg. Toscana n. 1/2005;

- essere attuati direttamente quando il PCI contenga gli elaborati necessari all’inquadramento e alla definizione quantitativa e qualitativa delle opere da eseguire.

8. La formazione del PCI è preceduta dalla adozione da parte dell’Amministrazione comunale di un documento finalizzato alla formulazione di principi, obiettivi e indirizzi che devono connotare le trasformazioni territoriali. La formazione del documento è seguita da un invito ai cittadini interessati a presentare le proprie proposte per la concreta attuazione delle trasformazioni territoriali, secondo un procedimento in grado di assicurare la trasparenza e l’imparzialità delle scelte compiute.

9. Entro un termine definito nell’avviso, tutti i soggetti – pubblici o privati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati tra loro – che intendano procedere – nel periodo di validità del PCI in corso di formazione – alla realizzazione degli interventi previsti dal documento preliminare, potranno presentare all’Amministrazione la loro proposta di inserimento, finalizzata alla attuazione degli obiettivi del PCI.

10. L’Amministrazione comunale, a seguito della presentazione delle proposte da parte degli interessati, dovrà rendere pubbliche, nelle forme ritenute più idonee, le richieste pervenute e motivare le conseguenti determinazioni nella definizione del contenuto del PCI.

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Art 18. Piani attuativi 1. I piani attuativi costituiscono strumenti urbanistici di dettaglio di attuazione del RU o dei PCI. 2. I piani attuativi sono estesi a tutta l'area d'intervento indicata con apposita simbologia nella cartografia

del RU o del PCI e perseguono la finalità di coordinamento degli interventi sul territorio comunale. 3. I piani attuativi sono approvati dal Comune, in attuazione del RU, e possono essere promossi dai

proprietari ai sensi dell’art. 66 della l.reg. Toscana n. 1/2005.

4. I piani attuativi hanno i contenuti e l’efficacia di uno o più dei seguenti piani o programmi:

- piani particolareggiati (legge n. 1150/1942 e s.m.i.);

- piani di lottizzazione (legge n. 1150/1942 e s.m.i.);

- piani per l’edilizia economica e popolare (legge n. 167/1962 e s.m.i.);

- piani per insediamenti produttivi (legge n. 865/1971 e s.m.i.);

- piani di recupero del patrimonio edilizio esistente (legge n. 457/1978 e s.m.i.);

- programmi complessi di riqualificazione insediativa, che ricomprendono i programmi integrati di intervento ex art. 16, legge 17 febbraio 1992, n. 179, i programmi di recupero urbano ex lege n. 493/1993 nonché ogni altro programma di riqualificazione insediativa comunque denominato, individuato ai sensi della legge statale.

5. La formazione del piano attuativo è obbligatoria nei casi di interventi di demolizione e ricostruzione, sostituzione edilizia e ristrutturazione urbanistica aventi una volumetria superiore a 3.000 mc. nonché nei PMAA che prevedono interventi edilizi pari o superiori ai 1.000 mc.

6. In caso di interventi di demolizione e ricostruzione (DR), e ristrutturazione urbanistica (RiU) aventi una consistenza volumetrica inferiore a 3.000 mc., la formazione del piano attuativo, qualora non esplicitamente richiesta dal RU, è comunque obbligatoria allorché sussistano le seguenti condizioni:

a) interventi riferiti a zone di particolare valore storico-paesasggistico ove si renda necessaria una particolare attenzione a livello tipologico e formale della nuova edificazione;

b) interventi che comportino la realizzazione di un insieme sistematico di opere infrastrutturali e per l’urbanizzazione e/o completamento degli insediamenti esistenti.

Art 19. Caratteristiche dei piani attuativi 1. I piani attuativi sono adottati ed approvati dal Comune, in attuazione del RU, in conformità alle procedure

previste dagli artt. 65 e seguenti della l.reg. Toscana n. 1/2005.

2. I piani attuativi possono essere di iniziativa e realizzazione pubblica o privata e sono obbligatori per le aree perimetrate con apposito simbolo grafico nella Tav. RU02.

3. La disciplina per la formazione dei piani attuativi è definita dagli art. 65 e seguenti, l.reg. n. 1/2005 e s.m.i.

4. Gli elaborati dei diversi strumenti urbanistici attuativi sono specificati nel Regolamento Edilizio comunale.

5. Per le zone soggette a piano di recupero, il piano attuativo dovrà essere redatto nel rispetto dei parametri e delle prescrizioni stabilite dal comparto di recupero ove ricade l’immobile.

6. Ai sensi dell’art. 55, co. 5 e 6, l.reg.. n. 1/2005 e s.m.i., i piani attuativi di iniziativa privata perdono efficacia nel caso in cui, entro cinque anni dalla approvazione del presente RU, non sia stata stipulata la relativa convenzione, ovvero i proponenti non abbiano formato un valido atto unilaterale d’obbligo a favore del Comune.

Art 20. Interventi in territorio rurale 1. Nel territorio rurale il RU si attua:

- con gli interventi edilizi diretti;

- con i Progetti unitari;

- con Programmi aziendali pluriennali di miglioramento agricolo-ambientale (PMAA) di cui all’art. 42 l.reg.. Toscana n. 1/2005 e s.m.i. ove richiesto dalle vigenti normative;

Comune di P ienza 9


- con piani di recupero del patrimonio edilizio esistente.

TITOLO III. TIPI DI INTERVENTO

Art 21. Tipi di intervento e corrispondenze con le categorie di intervento del PS 1. I tipi di intervento sono:

- Manutenzione ordinaria (MO);

- Manutenzione straordinaria con restrizioni (MSr);

- Manutenzione straordinaria (MS);

- Risanamento conservativo(RC);

- Ristrutturazione edilizia (RI);

- Demolizione con ricostruzione (DR);

- Ristrutturazione con ampliamento (RA);

- Ricostruzione di ruderi (RR)

- Demolizione con trasferimento di volumetria (DTV)

- Demolizione senza ricostruzione (DsR);

- Nuova edificazione di completamento (NEC)

- Ristrutturazione urbanistica (RiU);

- Nuova Urbanizzazione (NU), ossia interventi di nuova edificazione in aree non urbanizzate;

2. I tipi d’intervento sugli edifici sono definiti dal d.P.R. 380/2001 e dalla l.reg. Toscana 1/2005, e dagli articoli successivi allo scopo di integrare le definizioni contenute nelle citate norme.

3. La definizione dei tipi di intervento di cui ai successivi artt. da 22 a 34 è cogente per la normativa dei piani attuativi del RU.

4. Ai fini della verifica delle quantità previste all’art. 130 delle NTA di PS per ciascuna categoria di intervento urbanistico-edilizio di cui all’art.17 delle stesse NTA, si riporta nel prospetto seguente l’attribuzione a queste ultime dei tipi di intervento del RU di cui al precedente co.1.

Tab. 1 - Corrispondenze tra Tipi di Intervento del RU e Categorie di intervento del PS

CATEGORIE DI INTERVENTO DEL PS (ART. 17 PS) RE – Recupero

edilizio CRU - Completamento e Recupero

Urbanistico NU – Nuova

urbanizzazione Tipi di intervento del RU

(art. 17 RU) MO, MSr, MS, RC,

RI, DR RA, RR, DTV, DsR, RU, NEC, RiU NU

5. Il RU specifica: nella Parte II i tipi di intervento ammessi per ciascuna Componente Insediativa urbana classificata nella Tav. RU var1.02d; nella Parte III gli interventi ammissibili nella Città della trasformazione (Tav. RU var1.02d) e nella Parte V i tipi di interventi ammessi nel territorio rurale (Tav RU02 a, b, c).

6. Le opere e gli interventi di cui al presente articolo sono subordinati, ai sensi dell’art. 79 co. 4 l.reg. 1/2005, alla preventiva acquisizione degli atti di assenso comune denominati, qualora dovuti, rilasciati dalle competenti autorità.

Art 22. Manutenzione ordinaria (MO) 1. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere interne ed esterne di

riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

2. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono consentiti in tutti gli edifici esistenti; gli interventi di manutenzione ordinaria che comportino mutamenti nell’aspetto esteriore degli edifici sono soggetti a D.I.A.

Comune di P ienza 10


3. Gli interventi di manutenzione ordinaria non si applicano agli elementi strutturali degli edifici e non possono comportare la modifica delle caratteristiche architettoniche esistenti nè modifiche o integrazioni agli elementi architettonici o decorativi degli edifici

4. Tra gli interventi di manutenzione ordinaria riferiti agli edifici rientrano:

- per le opere interne:

o pulitura e sostituzione degli intonaci e dei rivestimenti;

o tinteggiatura, riparazione e sostituzione degli infissi e dei serramenti;

o riparazione e sostituzione dei pavimenti;

o riparazione e sostituzione di impianti tecnologici (idraulico, elettrico, fognario, di riscaldamento, di ventilazione), purché ciò non comporti la creazione di nuovi volumi e superfici e non si tratti di opere di rilevanza tale da modificare elementi e parti significative dell’organismo edilizio;

- per le opere esterne:

o pulitura degli intonaci e dei rivestimenti, purché eseguiti senza modificare preesistenti aggetti, ornamenti e partizioni architettoniche, materiali e colori, ossia in generale gli elementi tecno-morfologici caratterizzanti. Le opere devono in ogni caso riguardare gli interi prospetti degli edifici;

o ripristino degli intonaci e dei rivestimenti, purché eseguiti senza modificare preesistenti aggetti, ornamenti e partizioni architettoniche, materiali e colori, ossia in generale gli elementi tecno-morfologici caratterizzanti;

o tinteggiatura, riparazione e sostituzione degli infissi e dei serramenti, senza modificare materiali, colori, cromie e partiture;

o riparazione e sostituzione dei manti di copertura dei tetti senza modificare materiali e modalità di posa;

o riparazione e sostituzione di grondaie e canne fumarie senza modificare la posizione e le caratteristiche dimensionali esistenti;

o installazione di impianti solari e di pompe di calore destinati alla produzione di acqua e di aria calda, come estensione dell’impianto idro-sanitario già in opera, nel rispetto di specifici divieti del RU o del Regolamento Edilizio e comunque collocati in posizione complanare alla falda e senza boiler o serbatoio esterni;

o riparazione e sostituzione delle pavimentazioni senza modificare i materiali e le modalità di posa;

o tinteggiatura, riparazione e sostituzione delle recinzioni senza modificarne materiali, posizioni, forma e dimensione.

5. Per gli edifici destinati ad attività industriali ed artigianali sono interventi di manutenzione ordinaria anche le riparazioni degli impianti di lavorazione che incidano sull’edificio attraverso l’esecuzione delle opere sopra indicate.

Art 23. Manutenzione straordinaria (MS) 1. Gli interventi di manutenzione straordinaria, consistono in opere e modifiche interne ed esterne

necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

2. Gli interventi sulle strutture non devono costituire alterazione del comportamento statico del fabbricato, della gerarchia degli elementi strutturali, della distribuzione delle sollecitazioni statiche.

3. Gli interventi sugli elementi tecnici e di finitura devono essere realizzati secondo tipi, materiali e colori tradizionali o compatibili con i caratteri dell’edificio e debbono essere estesi a tutte le parti (falde di copertura o facciate) che costituiscono il corpo di fabbrica.

4. Tra gli interventi di manutenzione straordinaria degli edifici rientrano:

- per le opere interne:



o modifica, apertura e chiusura di porte senza modifica dello schema distributivo;

o demolizione con ricostruzione di tramezzi (ossia tavolati verticali con sola funzione dividente), con o senza modifiche di materiali;

o adeguamento delle murature perimetrali, delle coperture, di solai ai fini della coibentazione termica e acustica;

o realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non comportino modifiche dell'organismo edilizio;

o demolizione con ricostruzione di parti ammalorate delle fondazioni o dei muri portanti con o senza modifiche dei materiali;

o consolidamento, demolizione con ricostruzione di parti ammalorate di solai, volte e scale, anche con materiali diversi ma senza modifica di quota;

o rifacimento dell'armatura minuta del tetto senza modifica di forma e di quota (d'imposta e di colmo), con o senza modifiche di materiali;

- per le opere esterne:

o rifacimento e realizzazione di tinteggiature, intonaci, rivestimenti e pavimenti, anche con caratteristiche diverse da quelle esistenti;

o sostituzione di infissi e serramenti con caratteristiche diverse da quelle esistenti e messa in opera di infissi con doppio vetro a camera, di doppi infissi e inferriate;

o rifacimento e sostituzione dei manti di copertura dei tetti con materiali diversi da quelli esistenti;

o realizzazione di camini e canne fumarie;

o modifica e realizzazione delle recinzioni e di altre sistemazioni di parti esterne;

o inserimento di vespai, isolamenti termo-acustici e altre impermeabilizzazioni.

Art 24. Manutenzione straordinaria con restrizioni (MSr) 1. Per necessità di conservazione del patrimonio edilizio di valore storico architettonico e documentario, gli

interventi di Manutenzione ordinaria possono essere soggetti alle seguenti restrizioni:

a) per le opere interne strutturali: divieto di riutilizzare materiali diversi dagli originali negli interventi sui muri portanti ammalorati, nonché negli interventi di consolidamento e demolizione con ricostruzione di parti ammalorate di solai, volte e scale:

b) per le opere esterne: divieto di sostituire infissi, serramenti e manti di copertura dei tetti con altri di caratteristiche diverse da quelli esistenti o comunque non assimilabili agli originari; divieto di sostituzione di recinzioni e cancelli con altri di caratteristiche non assimilabili agli originari.

Art 25. Risanamento conservativo (RC) 1. Gli interventi di risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare e ad assicurare la funzionalità

dell’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. Essi possono comportare il ripristino di sane condizioni igieniche, statiche e funzionali, anche attraverso l’inserimento di elementi accessori e impianti richiesti dall’uso previsto, senza aumento di volume e di superficie coperta, nel rispetto degli elementi tipologici (definiti dai caratteri distributivi dell’edificio), formali (definiti dalla sagoma planivolumetrica e dall’organizzazione dei prospetti ) e strutturali.

2. Gli interventi sugli elementi possono comportare rinnovo e sostituzione parziale delle strutture. Negli edifici sono altresì consentiti tutti gli interventi sugli elementi strutturali che possano ricondursi, dal punto di vista strutturale, ad interventi di ‘consolidamento’ o di ‘ricostruzione’. Potranno essere eliminate parti aggiunte (superfetazioni) che alterano l’edificio, e che ne compromettono stabilità, fruibilità e riconoscibilità.

3. In particolare il risanamento conservativo può comportare:



- modifiche distributive interne nel rispetto dell’impianto strutturale, distributivo e tipologico originario;

- installazione di impianti tecnici riguardanti l'intero organismo edilizio (ascensori, montacarichi e simili) senza volume aggiuntivo;

- inserimento di volumi accessori (doppi pavimenti, controsoffittature strutturali, scale interne, soppalchi ovvero elementi accessori con le caratteristiche definite dal Regolamento edilizio) senza alterazioni delle strutture resistenti;

- inserimento di impianti idro-sanitari, elettrici e termici centralizzati.

4. Per soppalco si intende una struttura praticabile ancorata alle murature, finalizzata alla utilizzazione su quote diverse di un ambiente che, pur restando unico e aperto, presenta altezza tale da consentire la parziale suddivisione. Il soppalco dovrà avere una superficie non superiore ad 1/3 di quella dell’ambiente in cui è collocato.

5. Per doppio pavimento si intende una struttura amovibile appositamente realizzata per utilizzare, come alloggiamento di impianti e connessioni tecnologiche, lo spazio formato tra lo stesso e l’originale pavimento.

6. Per controsoffittatura strutturale si intende una struttura appositamente realizzata in posizione sottostante l’intradosso del solaio al fine di alloggiarvi gli impianti tecnologici.

7. Per scala interna si intende quella che collega due o più livelli di una stessa unità immobiliare senza possedere funzione di collegamento esterno.

8. La realizzazione di interventi di risanamento conservativo è sempre subordinata alla demolizione delle eventuali superfetazioni afferenti l’edificio sul quale l’intervento deve essere realizzato. La demolizione è finalizzata al ripristino dell’impianto architettonico e tipologico originario dell’edificio e al risanamento degli spazi pertinenziali.

Art 26. Ristrutturazione edilizia (RI) 1. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un

insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte difforme dal precedente.

2. Gli interventi di ristrutturazione edilizia possono comportare:

a) modifica delle facciate senza alterazione delle strutture portanti verticali e orizzontali;

b) interventi sulle strutture portanti verticali e orizzontali interne o esterne che possono portare al completo svuotamenti dell’edificio, anche con parziale modifica della sagoma ma senza aumenti volumetrici;

c) interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche per le esigenze dei disabili anche in aggiunta ai volumi esistenti e in deroga agli indici di fabbricabilità.

d) demolizione con fedele ricostruzione, intendendo quella realizzata con stessi materiali o materiali analoghi, nella stessa collocazione e con la stessa configurazione planivolumetrica;

3. L’alterazione dei prospetti esterni degli edifici potrà avvenire solo per dimostrate necessità igienico-funzionali oppure a seguito di una analisi filologica dell’edificio e comunque nel rispetto degli elementi costitutivi delle facciate degli edifici stessi.

Art 27. Demolizione con ricostruzione (DR) 1. Gli interventi di demolizione con ricostruzione consistono nella sostituzione parziale o totale di un edificio

con un altro analogo o difforme per sagoma e volume.

2. Gli interventi di demolizione con ricostruzione possono comportare:

a) demolizione di una parte dell’edificio e sua ricostruzione modificandone le caratteristiche;

b) totale demolizione e costruzione di un nuovo edificio totalmente o in parte difforme da quello preesistente.

Art 28. Ristrutturazione con ampliamento (RA) 1. Gli interventi di ristrutturazione con ampliamento consistono nell’eventuale aggiunta di volumi nuovi in

altezza o in aderenza a quelli esistenti, con aumento della SUL dell’edificio; sono comprese le



autorimesse legate da vincolo pertinenziale ad unità immobiliari esistenti, fino ad un massimo di 60 mc., nonché gli ampliamenti una tantum di cui agli artt. 115 e 116 delle presenti NTA.

2. Sono considerati ampliamenti gli interventi che non modificano i caratteri tipologici essenziali dell’edificio e le destinazioni d’uso.

3. Negli edifici ove risulti applicabile la LR Toscana 805/2009 n. 24 il RU prescrive che le addizioni volumetriche superiori ai 30 mc siano corredate da uno studio della fattibilità geologica in base alla vigente normativa.

Art 29. Ricostruzione di ruderi (RR) 1. Si intende per ricostruzione di un rudere l’insieme degli interventi miranti al ripristino delle caratteristiche

originarie di un edificio di accertato valore storico che abbia nel corso del tempo perso la originale funzionalità a causa di crolli, incuria o degrado.

Art 30. Demolizione con trasferimento di volumetria (DTV) 1. Gli interventi di demolizione con trasferimento di volumetria consistono nella demolizione totale di un

edificio e nel trasferimento della sua volumetria – in tutto o in parte - in aderenza ad un altro edificio oppure con formazione di un nuovo edificio, escludendo mutazione di destinazione d’uso.

Art 31. Demolizione senza ricostruzione (DsR) 1. Gli interventi di demolizione senza ricostruzione interessano le aree che il RU intende recuperare come

spazi aperti.

Art 32. Nuova edificazione di completamento (NEC) 1. Gli interventi di nuova edificazione di completamento (NEC) sono quelli di trasformazione edilizia e

urbanistica di aree non edificate intercluse nei tessuti urbani esistenti e già urbanizzate al momento di adozione del RU, .

2. Gi edifici realizzati a completamento di tali tessuti dovranno avere caratteristiche tipologiche analoghe a quelle degli edifici contermini, specificate di volta in volta nell’ambito della trattazione degli interventi di NEC previsti.

Art 33. Ristrutturazione urbanistica (RiU) 1. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica e recupero ambientale sono quelli preordinati a ridefinire e

sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, compresa la eventuale demolizione parziale o totale degli edifici esistenti con e senza ricostruzione, nonché la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale,

2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica comportano:

- modifica o trasformazione dei tipi edilizi;

- modifica o trasformazione della suddivisione dei lotti;

- modifica del rapporto tra spazio pubblico e privato;

- modifica o trasformazione dei tracciati stradali.

3. La ristrutturazione urbanistica implica un insieme sistematico di interventi per il recupero ambientale che possono comportare:

- risanamento, modifica e rimodellamento di sponde e letti fluviali per il recupero della piena efficienza idraulica del reticolo idrografico superficiale rispetto alla sua primaria funzione di ricezione e regimazione degli afflussi naturali e artificiali;

- risanamento, modifica e rimodellamento delle aree degradate (cave, discariche, frane, zone di erosione) finalizzati al recupero dell’equilibrio idrogeologico, al mantenimento della stabilità geomorfologica e al potenziamento dell’attività biologica, nel rispetto della struttura morfologica preesistente; con specie arboree, arbustive ed erbacee autoctone, nel rispetto delle presenze vegetazionali e delle caratteristiche del contesto;

- sistemazione del terreno con opere di canalizzazione delle acque di superficie e realizzazione di nuovi impianti vegetazionali.



4. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica equivalgono agli interventi di “riorganizzazione del tessuto urbanistico” di cui all’art. 55, co. 4, lettera b), della l.r. 1/2005, così come successivamente definiti e normati dall’art. 15 del DPGR 9.2.2007, n.3/R.

Art 34. Nuova urbanizzazione (NU) 1. Gli interventi di nuova urbanizzazione individuano interventi di nuova edificazione su aree libere da

sottoporre a preventiva urbanizzazione.

TITOLO IV. LA GESTIONE E TRASFORMAZIONE URBANISTICA NELLE UTOE: ASPETTI E NORME GENERALI

Capo I. Il quadro delle trasformazioni previste per ciascuna UTOE

Art 35. La ricognizione delle Componenti del sistema insediativo della città esistente 1. Le norme inerenti la gestione urbanistica della città esistente si differenziano in base alla UTOE di

appartenenza e, in subordine, in base alle Componenti Insediative nelle quali le UTOE stesse sono state articolate. La successiva tab. 2 mostra le corrispondenze tra Componenti Insediative, categorie della classificazione storico-morfologica riportata nella Tav. RU01 ed UTOE.

2. Nei centri urbani sono presenti le seguenti 6 Componenti Insediative (CI):

a) Patrimonio edilizio urbano di valore storico e documentario

- CI1- “Tessuti storici della città murata”, coincidenti con le UTOE 1 e 2;

- CI2 – “Persistenze del paesaggio storico periurbano”, presente nelle UTOE 3, 4, e 5.

- CI3 – “Tessuti residenziali del primo Novecento”, presente solo nell’ UTOE 3.

b) Patrimonio edilizio recente

- CI4 –“Tessuti residenziali recenti di Pienza”, presente nella UTOE 3;

- CI5 – “Tessuti recenti di Monticchiello”, coincidenti con la parte edificata della UTOE 4;

- CI6 – “Arcipelago produttivo di Pienza”, presente nella UTOE 5;

Tali Componenti insediative sono rappresentate graficamente nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, mentre la disciplina cui esse sono sottoposte, incluse le norme specifiche per i recuperi e i completamenti di cui al successivo co.3, sono oggetto della Parte II (in particolare del Titolo I per il Patrimonio edilizio di valore storico e documentario, e del Titolo II per il Patrimonio edilizio recente).

3. Nella Tav. RU02 sono altresì evidenziate:

- le aree destinate a “Verde di ambientazione paesaggistica”, normate all’art. 55 delle presenti NTA;

- le aree destinate a “Orti periurbani”, normate all’art. 101 delle presenti NTA;

- le “Aree escavabili”, e le “Aree escavate da sottoporre a recupero ambientale”, normate all’art. 101 delle presenti NTA.

- le Aree di trasformazione urbana inerenti la Città della trasformazione di cui alla Parte III delle presenti NTA.

4. Nella Tav. RU02 sono altresì evidenziati:

- i perimetri delle aree per Interventi di recupero e completamento della città esistente di cui alla Parte II delle presenti NTA non soggetti ad esproprio;

- i perimetri delle aree per Interventi di recupero e completamento della città esistente di cui alla Parte II delle presenti NTA soggetti ad esproprio

- i perimetri delle Aree di trasformazione urbana inerenti la Città della trasformazione di cui alla Parte III delle presenti NTA (nessuno dei quali è soggetto ad esproprio).

5. Ciascun intervento di recupero e completamento della città esistente è indicato con una sigla alfanumerica, la cui parte alfabetica contraddistingue le seguenti tipologie:



R Interventi ricadenti nella categoria “Recupero Edilizio” (RE) o “Completamento e Recupero Urbanistico (CRU) di PS (cfr. tab.1 art..17) che non richiedono un Progetto Unitario e/o Progetto di Restauro;

PU Interventi ricadenti nella categoria “Recupero Edilizio” (RE) o “Completamento e Recupero Urbanistico (CRU) di PS che richiedono Progetto Unitario e/o Progetto di Restauro;

CR Interventi di completamento residenziale ad attuazione diretta, ricadenti nella categoria “Completamento e Recupero Urbanistico (CRU) di PS;

A Attrezzature di interesse comune da realizzarsi nella città esistente;

S Nuove strade urbane.

Tab. 2 - RU di Pienza: Corrispondenze tra Componenti Insediative, Tessuti e le UTOE

REGOLAMENTO URBANISTICO UTOE DI PS

Componenti insediative (Tav. RU02)

Tessuti classificati nella ricognizione storico-morfologica di Tav. RU01

1 2 3 4 5

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tro s

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Pi

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CI1 - Tessuti storici della città murata T1- Tessuti storici della città murata X X

CI2 - Persistenze del paesaggio storico periurbano

T2 - Persistenze del paesaggio storico periurbano X X X

CI3 - Tessuti residenziali del primo Novecento T3 - Tessuti residenziali del primo Novecento X X

CI4 – Tessuti residenziali recenti di Pienza

T4 - Tessuti residenziali degli anni ’60 e ‘70; T5 - Tessuti residenziali realizzati in

attuazione dei PRG dal 1983 in poi. X

CI5 – Tessuti recenti di Monticchiello

T3 - Tessuti residenziali del primo Novecento; T4 - Tessuti residenziali degli anni ’60 e ‘70 ; T5 - Tessuti residenziali realizzati in

attuazione dei PRG dal 1983 in poi; T6 - Area produttiva di Monticchiello

X

CI6 - Arcipelago produttivo di Pienza T7 - Arcipelago produttivo di Pienza X

6. Ciascuna perimetro delle Aree di trasformazione urbana è contrassegnato da una sigla alfanumerica, la cui parte alfabetica contraddistingue le seguenti tipologie:

PCI Interventi da realizzarsi con un Piano complesso di Intervento (PCI), dotati di Dossier Progettuale e Valutativo (DPV) all’art. 0 delle presenti NTA;

PA Interventi da realizzarsi con un Piano Attuativo e dotati di Dossier Progettuale e Valutativo (DPV) all’art. 0 o di Scheda Progettuale di cui all’art. 124 delle presenti NTA.

Sono inoltre indicate nella Tav. RU02:

- il Parco urbano della Pieve di Corsignano, normato all’art. 99 delle presenti NTA;

- il Progetto di Paesaggio di Monticchiello, normato all’art. 100 delle presenti NTA.

Art 36. UTOE 1. Centro Storico di Pienza 1. La gestione e trasformazione urbanistica nella UTOE 1 è prevalentemente finalizzata al mantenimento

ed all’incremento della integrità fisica e funzionale del patrimonio edilizio storico, ed in particolare a:

- conservare l’integrità dell’impianto urbanistico e architettonico del centro antico;

- proseguire l’attività di manutenzione e restauro del patrimonio storico-architettonico;



- favorire la diversificazione delle funzioni e delle attività economiche di qualità nel tessuto storico;

- sostenere le attività artigianali compatibili;

- assicurare la integrità fisica e percettiva della città murata, attraverso una riqualificazione delle fasce di contatto sia verso il territorio rurale, sia verso gli insediamenti più recenti;

- assicurare la efficienza delle reti tecnologiche;

- valorizzare gli edifici e gli spazi pubblici gestiti dalla amministrazione comunale come luoghi privilegiati per la promozione di attività socio-culturali ed identitarie.

2. Nella UTOE 1 si applicano le norme previste per la componente insediativa CI1 – “Tessuti storici della città murata“ di cui al Titolo I della Parte II delle presenti NTA, integrate da norme specifiche nelle aree contrassegnate in Tav. RU02 dalle sigle

A1 – “Recupero delle Galere” come centro sociale giovanile

PU1 – “Riqualificazione di Via delle Mura”

Art 37. UTOE 2. Centro Storico di Monticchiello 1. La gestione e trasformazione urbanistica nella UTOE 2 è prevalentemente finalizzata al mantenimento

ed all’incremento della integrità fisica e funzionale del patrimonio edilizio storico, ed in particolare a:

- conservare l’integrità fisica e percettiva dell’impianto urbanistico e architettonico del centro antico e del suo contesto;

- proseguire l’attività di manutenzione e restauro del patrimonio storico-architettonico, anche promuovendone l’uso per funzioni di rango elevato e per la ricettività;

- favorire la presenza delle attività commerciali essenziali per la vita quotidiana dei residenti.

2. Nella UTOE 2 si applicano le norme previste per la componente insediativa CI1 – “Tessuti storici della città murata“ di cui al Titolo I della Parte II delle presenti NTA, integrate da norme specifiche nelle aree contrassegnate in Tav. RU02 dalla sigla:

PU2 – “Recupero della Fattoria Angheben”;

A2 - “Recupero piano inferiore ex Granaio Angheben per attrezzature di interesse comune”.

Art 38. UTOE 3. Espansioni residenziali di Pienza 1. La gestione e trasformazione urbanistica nella UTOE 3 è prevalentemente finalizzata al rafforzamento,

completamento e riqualificazione dell’impianto urbanistico e funzionale esistente, e in particolare a:

- completare i tessuti edilizi, limitatamente alle situazioni in cui il razionale utilizzo degli spazi e delle reti esistenti non comporti la diminuzione della qualità insediativa del contesto;

- realizzare alloggi destinati alla soddisfazione del fabbisogno edilizio della popolazione residente attraverso operazioni di recupero edilizio, di completamento e recupero urbanistico, di nuova urbanizzazione, in coerenza con l’art. 61 delle presenti NTA;

- potenziare l’offerta abitativa rivolta ai residenti a basso reddito;

- migliorare le relazioni percettive tra le espansioni (esistenti o in progetto) e il territorio agricolo circostante, al fine di tutelare i valori figurativi degli insediamenti;

- integrare l’offerta di servizi alla popolazione nonché di servizi e attrezzature rivolte ai visitatori, anche allo scopo di: alleggerire la pressione sul centro storico;

- ridurre il traffico di attraversamento, realizzando un by-pass sulla strada provinciale 146;

- riorganizzare il sistema della sosta, garantendo spazi riservati ai residenti e adeguati spazi di parcheggio per i pullman turistici.

2. Nella UTOE 3 si applicano le norme previste per le componenti insediative: CI2 – “Persistenze del paesaggio storico periurbano”, CI3 – “Tessuti residenziali del primo Novecento” e CI4 -Tessuti residenziali recenti di Pienza” di cui ai Titoli I e II della Parte II delle presenti NTA, così come perimetratei nella Tav. RU2dTav. RUvar1.02d, integrate da norme specifiche nelle aree contrassegnate in Tav. RU02d dalle sigle:

PU3 - “Recupero del Mulino-oliviera di Via di S. Caterina”;



CR1, CR2, CR4 - Completamenti residenziali;

CR3 - Ostello per cicloturisti;

CR4 - Completamento residenziale previa cessione di parte dell’area (già ricompreso in PCI n.2 soppresso)

DR1- Riprogettazione area Consorzi Agrari (già ricompreso in PCI n.2 soppresso)

A3 - Sedi per associazioni del volontariato integrata con alloggi speciali con finalità sociali;

A4 - Ampliamento del Cimitero di Pienza,

A6 - Foresteria comunale e servizi di supporto all’area attrezzata multifunzionale dell’ex Foro Boario (già ricompreso tra interventi del PCI n.2 – Ex Foro Boario)

A7 - Ampliamento della scuola elementare di Pienza (UTOE3)

A8 - Parcheggio ed area sosta camper San Gregorio (UTOE3)

PCI2 – Progetto Urbano Ex Foro Boario;

PA1 - Espansione residenziale di Pienza;

Art 39. UTOE 4. Espansioni residenziali Monticchiello 1. La gestione e trasformazione urbanistica nella UTOE 4 è prevalentemente finalizzata a:

- potenziare l’offerta abitativa rivolta ai residenti a basso reddito;

- incrementare la dotazione e la qualità degli spazi pubblici specificamente destinati ai residenti, e in particolare di Viale Cappelli e degli spazi pubblici da questo accessibili;

- curare in particolar modo il rapporto tra le espansioni recenti e il territorio rurale circostante, al fine di tutelare i valori figurativi degli insediamenti storici e la percezione delle mura del centro storico (parte della UTOE 4 ricade - (cfr. Tav. RU03d -) nel perimetro del “Progetto di paesaggio del contesto figurativo di Monticchiello” di cui all’art. 100 delle presenti NTA);

- migliorare l’integrazione funzionale con il centro storico attraverso la creazione di percorsi pedonali in sede protetta.

2. Nella UTOE 4 si applicano le norme previste per la componente insediativa CI5 – “Tessuti recenti di Monticchiello” di cui al Titolo II, Parte II delle presenti NTA, integrate da norme specifiche nelle aree contrassegnate in Tav. RU02 dalle sigle:

R1 – Demolizione ex pollaio,

R2 – Recupero area produttiva Monticchiello,

PU4 - Riprogettazione urbana di Viale Cappelli, comprendente al suo interno interventi di recupero di un edificio esistente per attrezzature comuni e per la realizzazione di alcuni parcheggi, tutti attuabili separatamente.

Art 40. UTOE 5. Arcipelago Produttivo di Pienza 1. La gestione e trasformazione urbanistica nella UTOE 5 è prevalentemente finalizzata ad attenuare

l’impatto territoriale degli insediamenti produttivi, in ispecie sul sistema relazionale e sul paesaggio, evitando la disseminazione di aree di ridotta dimensione e di capannoni isolati e massimizzando l’utilizzazione delle aree produttive già infrastrutturate e ben collocate sotto il profilo logistico. La gestione e trasformazione della UTOE 5 è pertanto finalizzata a:

- procedere al recupero ambientale e alla riprogettazione urbanistica della Ex fornace Crestini, procedendo alla eliminazione degli attuali manufatti dismessi – di forte impatto sul paesaggio – ed alla creazione di un nuovo luogo centrale di grande qualità architettonica nel quale allocare un mix di funzioni urbane produttive, terziarie e di servizio anche di rango elevato;

- completare e riqualificare le aree produttive esistenti limitrofe alla Ex fornace Crestini (aree in località Ponticino e Fornacino) controllando l’inserimento paesaggistico dei nuovi volumi e integrandoli, sotto i profili urbanistico e funzionale, con le infrastrutture e le strutture previste nell’area della Ex fornace Crestini;



- assicurare la riqualificazione degli spazi pubblici del PIP “Podere Trieste”, anche in considerazione della compresenza di attività produttive e residenziali;

- migliorare e completare l’accessibilità ed i collegamenti tra le “isole dell’arcipelago” e di esse con il centro storico e le espansioni novecentesche attraverso la realizzazione del Progetto di Anello Ciclo-pedonale Attrezzato di cui all’art. 142 delle NTA del PS.

2. Nella UTOE 5 si applicano le norme previste per le componenti insediative CI6 – “Arcipelago produttivo di Pienza” di cui al Titolo II, Parte II delle presenti NTA, integrate da norme specifiche per le aree ed edifici produttivi de “La Fornace” e per gli interventi contrassegnati in Tav. RU02 dalle sigle:

A5 - Rimessa mezzi pubblici e servizi di quartiere;

A9 - Nuovo distributore, con area di servizio e parcheggio pullman turistici

PCI1 - Progetto Urbano Ex Fornace Crestini;

PA2 - Completamento e Riqualificazione area produttiva Ponticino;

PA3 - Completamento e Riqualificazione area produttiva Fornacino.

Art 41. UTOE 6. Contesto figurativo di Pienza 1. La gestione e trasformazione urbanistica nella UTOE 6 è finalizzata:

- al mantenimento degli assetti insediativi attuali, non essendo prevista edificazione aggiuntiva diversa dagli annessi agricoli richiesti mediante PMAA; è comunque esclusa la realizzazione di nuovi annessi agricoli nelle aree della UTOE 6 ricadenti nella Unità di Paesaggio della Piattaforma calcarea di Pienza, mentre resta consentito l’ampliamento di annessi agricoli esistenti o di residenze rurali esistenti, compatibilmente con la normativa in materia (tipo di intervento RA, di cui all’art. 28);

- all’incremento della fruibilità dei numerosi beni archeologici, architettonici e naturalistici presenti nella parte meridionale della UTOE attraverso la creazione del Parco Urbano della Pieve di Corsignano, di cui all’art. 99 delle presenti NTA.

- alla riqualificazione degli orti periurbani

- al recupero ambientale delle aree escavate presso la fornace Cherubini

2. Nella UTOE 6 si applicano le norme del territorio rurale.

Art 42. UTOE 7. Contesto figurativo di Monticchiello 1. La gestione e trasformazione urbanistica nella UTOE 7 è finalizzata:

- al mantenimento degli assetti attuali, non essendo prevista edificazione aggiuntiva diversa dagli annessi agricoli richiesti mediante PMAA, che comunque dovranno rispettare le limitazioni localizzative e dimensionali imposte dal Vincolo Ministeriale (VTI) e s.m.i. di cui all’art. 62 nonché le prescrizioni di cui all’art. 110 delle presenti NTA.

- alla riqualificazione paesaggistica, attraverso la redazione del “Progetto di paesaggio del contesto figurativo di Monticchiello” di cui all’art. 100 delle presenti NTA;

- al completamento del percorso fuori le mura di Monticchiello.

2. Nella UTOE 7 si applicano le norme del territorio rurale. In applicazione della normativa del Vincolo Ministeriale (VTI) di cui all’art. 62 sarà ammesso il recupero dei volumi esistenti fermo restando il rispetto delle caratteristiche architettoniche, tipologiche, costruttive e cromatiche tipiche del contesto storico rurale circostante.

Art 43. UTOE 8. Insediamenti rurali 1. La gestione e trasformazione urbanistica nella UTOE 8 è finalizzata al mantenimento e riqualificazione

degli assetti insediativi, produttivi e paesaggistici esistenti.

2. Coerentemente alla disciplina del PS, la realizzazione di nuove residenze rurali è ammessa esclusivamente nelle porzioni della UTOE 8 ricadenti nell’Unità di Paesaggio delle Colline Argillose, mentre la realizzazione di nuovi annessi agricoli è ammessa nelle porzioni della UTOE 8 ricadenti nell’Unità di Paesaggio delle Colline Argillose e nell’UdP Rievi di Monticchiello, di S.Anna in Camprena, di Poggio S.Pietro e della Foce, ferma restando la normativa del Vincolo Ministeriale (VTI) e s.m.i., e il rispetto delle prescrizioni di cui alla Parte V delle presenti NTA.



3. Sono previsti altresì i due seguenti interventi di addizione agli insediamenti esistenti:

- PU5 - Riqualificazione area produttiva – commerciale in località Borghetto

- PU6 - Riqualificazione caseificio in località Poggio Colombo.

Capo II. Disposizioni comuni e specifiche per le UTOE

Art. 43 bis Recepimento delle disposizioni del Piano Energetico Provinciale 1. Nelle more del loro recepimento nel Regolamento Edilizio Unificato, il RU recepisce le disposizioni del

Piano Energetico Provinciale (approvato con DCP n. 60 / 2012) di cui al cap. 8 “Prescrizioni normative in materia di sviluppo delle fonti energetiche rinnovabili e di usi razionali ed efficienti dell'energia”, artt. 8, 9, 10 e 11, relativi rispettivamente:

- ai parametri per il miglioramento dell'efficienza energetica degli impianti (termici ed elettrici), ossia in materia di sistemi di produzione calore ad alto rendimento, impianti termici centralizzati e contabilizzazione del calore, regolazione locale della temperatura dell’aria, sistemi a bassa temperatura, ventilazione meccanica controllata, impianti di climatizzazione estiva efficienza degli impianti elettrici, illuminazione interna, illuminazione esterna, sistemi di cogenerazione, efficienza energetica negli edifici industriali;

- ai parametri per il miglioramento delle prestazioni energetiche dell'involucro, ossia in materia di orientamento dell'edificio, protezione dalla radiazione solare, isolamento termico dell’involucro degli edifici nuovi o soggetti a ristrutturazioni rilevanti, interventi sull’involucro in fase di manutenzione ordinaria e straordinaria interventi sulla copertura, interventi sulle strutture verticali opache , prestazioni dei serramenti, materiali ecosostenibili, tetti verdi, illuminazione naturale, ventilazione naturale, certificazione energetica;

- allo sviluppo delle fonti energetiche rinnovabili tramite impianti solari termici, impianti solari fotovoltaici, sistemi solari passivi, teleriscaldamento, geotermia, impianti di riscaldamento a biomassa;

- al risparmio idrico tramite contabilizzazione dell’acqua potabile, riduzione dei consumi di acqua potabile, recupero delle acque piovane.

Art 44. Annessi urbani 1. Gli annessi sono contenitori di servizio all’abitazione o agli edifici specialistici in ambito urbano

caratterizzati da una funzione accessoria e complementare all’attività principale. Tra di essi non ricadono gli annessi a servizio di edifici con destinazione produttiva.

2. Limitatamente agli annessi realizzati posteriormente al 1954, e ricadenti nelle UTOE 3, 4, 5 e per i quali sia stata accertata l’assenza di particolari valori architettonici, sono ammessi interventi di Demolizione con ricostruzione (DR) con finalità specifiche di riqualificazione ed escludendo comunque incrementi volumetrici e mutamenti di destinazione d’uso e compatibilmente con il rispetto delle distanze dai confini e delle prescrizioni di eventuali vincoli.

3. Nei casi di demolizione di un annesso con ricostruzione di un nuovo edificio totalmente o in parte difforme da quello preesistente, è obbligatoria la redazione di un Progetto Unitario di riorganizzazione del lotto dell’edificio originario.

Art 45. Annessini ed edifici precari 1. Gli annessini sono gli edifici a servizio di attività agricole amatoriali realizzati ai sensi della l.reg.

n.10/1979 e l.reg. 64/1995, nonché cubature legali realizzate per funzioni analoghe.

2. Per gli annessini non ricadenti all’interno degli orti periurbani disciplinati dall’art. 101 delle presenti NTA, sono ammessi esclusivamente interventi di Manutenzione Ordinaria (MO) e Manutenzione Straordinaria (MS), ferma restando l’obbligo di eliminare materiali contenenti cemento-amianto. E’ esclusa qualsiasi destinazione d’uso diversa da quella di servizio alle attività agricole amatoriali.

3. Si intendono per edifici precari :

- edifici realizzati con materiali di recupero quali lamiere, legno, onduline, fibrocemento;

- edifici costruiti originariamente come ripostigli, ricoveri, o tettoie che per vetustà o per inutilizzo sono allo stato attuale in stato fatiscente;



4. Gli edifici precari, qualora rappresentati nella base cartografica della Tav. RU02, non sono contraddistinti da alcuna sigla.

5. Ai fini di una diffusa e capillare riqualificazione paesaggistica del territorio comunale, per gli edifici precari non è ammesso alcun tipo di intervento se non la demolizione senza ricostruzione (DsR).

Art 46. Strumenti attuativi convenzionati 1. Gli strumenti attuativi con convenzioni non decadute, o comunque non decaduti alla data di adozione del

RU sono:

a) Piano Peep loc. San Carlo per la parte attuata (comparto Ca del previgente PRG, così come riportato nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d);

b) la lottizzazione convenzionata, corrispondente al comparto “Cc” del pre-vigente PRG, così come riportato nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d );

c) il Piano Particolareggiato ex zona B4 del pre-vigente PRG, coincidente con l’intervento di cui all’articolo 124, Scheda Progettuale n.3;

d) la variante approvata con DCC n. 93 del 29.11.2004 al Piano di Comparto dell’ampliamento del Caseificio SOLP in Loc. Poggio Colombo, precedentemente approvato con DCC n. 19 del 22.4.1997, così come indicato nella Tav. RU02a);

2. Gli strumenti attuativi con convenzioni decadute possono essere riconvenzionati con specifici atti che tengano conto dei contenuti della convenzione originaria e dei relativi obblighi, delle mutate condizioni dei contesti urbani interessati e delle indicazioni del RU.

3. Gli interventi relativi a strumenti urbanistici attuativi di cui al comma 1 e ai PMAA già approvati sono subordinati al rispetto dei parametri urbanistici, all’esecuzione delle opere di urbanizzazione e a tutte le prescrizioni in essi contenute per tutto il periodo di validità della convenzione o atto d’obbligo. Eventuali varianti dovranno adeguarsi alla disciplina del RU, fermo restando comunque il rispetto delle volumetrie già assentite degli obblighi previsti in convenzione o atto d’obbligo, nonché dell’adeguamento agli standard urbanistici di cui al d.m. n. 1444/1968.

4. Qualora specifiche previsioni di RU modifichino l’assetto progettuale delle aree interessate da piani attuativi previgenti all’adozione del presente RU, gli stessi dovranno essere adeguati di conseguenza.

Art 47. Disciplina del frazionamento degli edifici 1. Il frazionamento costituisce un intervento su un edificio o su una unità immobiliare che ne determina la

suddivisione in due o più unità immobiliari. Si definisce unità immobiliare la parte di immobile censita in maniera unitaria al Nuovo Catasto Edilizio Urbano.

2. I frazionamenti sono consentiti qualora compatibili con l’impianto tipologico e distributivo originario dell’edificio, e sono soggetti a preventivo atto di assenso della CCP, qualora ricadenti nel campo di applicazione dell’art. 7 del REU.

3. Le trasformazioni edilizie associate al frazionamento non potranno comunque eccedere i limiti posti, per ciascuna tipologia di edificio, dalla disciplina di cui alla Parte IIª delle presenti NTA. E’ comunque esclusa la previsione di nuove scale di accesso esterne.

4. Ferma restando la disciplina generale, per le residenze rurali e per gli annessi agricoli il frazionamento con contestuale mutamento della destinazione d’uso è ammissibile soltanto se gli interventi edilizi sono limitati al risanamento conservativo.

5. Esclusivamente negli edifici non classificati come BSA o come Patrimonio edilizio urbano di valore storico-architettonico e documentario è ammessa la realizzazione di nuove aperture nelle murature laterali o tergali finalizzate all’areazione di servizi igienici di nuova realizzazione, qualora non sussistano alternative nella distribuzione planimetrica, e purché questo non alteri il disegno compositivo, le proporzioni e le simmetrie del fronte. Il progetto deve contenere lo studio degli elementi costitutivi dei fronti che dimostri la compatibilità delle modifiche proposte.

6. Nel caso di frazionamento di una unità immobiliare ricadente nelle UTOE 1 e 2, le nuove unità abitative dovranno avere una superficie minima di 50 mq di SUL. Sono escluse dall’applicazione della presente norma le unità immobiliari oggetto di accorpamento successivo al 1960 il cui frazionamento è finalizzato al ripristino della documentata situazione originaria.



7. Nei casi di frazionamento di una unità immobiliare ricadente nelle rimanenti UTOE, le nuove unità abitative dovranno avere una superficie minima di 50 mq di SUL; sono escluse dal frazionamento le unità abitative realizzate a servizio di edifici industriali o artigianali (alloggi per l’imprenditore o il guardiano). Nei casi di frazionamento di immobili ricadenti nel territorio rurale dovranno essere previsti, all’interno dell’immobile frazionato oppure di annessi esistenti posti in sua prossimità, locali comuni di ampiezza sufficiente per la custodia di attrezzi per la cura degli spazi aperti e per il rimessaggio di biciclette.

8. Nel territorio rurale, le trasformazioni delle aree di pertinenza e del resede di edifici oggetto di frazionamento rispettano i requisiti di cui all’art. 119 delle presenti NTA.

9. Con l’esclusione della UTOE 1 e 2 , nelle operazioni di frazionamento vengono garantiti parcheggi di pertinenza pari a 2 posti auto (di cui uno coperto) per unità immobiliare risultante, escludendo l’utilizzo per la sosta degli spazi indispensabili alla manovra di autoveicoli oppure delle rampe di accesso a garage seminterrati o sotterranei.

Art 48. Dimensioni standard degli alloggi 1. Il RU assume come dimensionamento di un alloggio standard comprensivo di spazi di accesso e di

servizio comuni, la volumetria pari a 320 mc corrispondenti ad una Superficie Utile Lorda (SUL), così come definita all’art. 9 delle presenti NTA, di 100 mq.

2. Le presenti NTA indicano, per ciascuna Area di trasformazione di cui alla Parte III delle presenti NTA, la volumetria massima, la SUL massima corrispondente ed il numero massimo dei nuovi alloggi realizzabili; il raggiungimento di una sola delle soglie stabilite comporta l’esaurimento della potenzialità edificatoria dell’area.

3. Una volta raggiunto il numero massimo di alloggi consentito, in particolare, l’eventuale mancato utilizzo di una quota potenziale di volumetria o di SUL non è suscettibile di reimpiego ai fini di future edificazioni.

Art 49. Parametri per il dimensionamento dei parcheggi privati pertinenziali 1. In coerenza con l’art. 41-sexies della L 1150/1942 e s.m.i., nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree

di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad 1 mq ogni 10 mc di costruzione, prevedendo in ogni caso due posti auto per alloggio, di cui uno coperto.

2. Nelle UTOE 3 e 4, e limitatamente alle componenti insediative CI4 e CI5, i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché in coerenza con l’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 e s.m.i..

3. Nel caso di operazioni di nuova edificazione (NEC o NU), di recupero o di frazionamento sono esclusi dal computo degli stalli di parcheggio gli spazi indispensabili alla manovra di autoveicoli oppure delle rampe di accesso e garage seminterrati o sotterranei.

4. Per gli edifici (o parti di edificio) destinati a strutture alberghiere i posteggi privati dovranno avere le dimensioni minime di un posto macchina per ogni camera e/o appartamento.

5. Per gli edifici (o parti di edificio) destinati ad attività commerciale o comunque ad attività che comportino la presenza del pubblico, i posteggi privati dovranno avere la dimensione minima di 1 posto macchina per ogni 10 mq di superficie aperta al pubblico. I posteggi privati di cui sopra dovranno essere reperiti all'interno dell'edificio stesso (eventualmente ai piani interrati) e/o nel resede o, in mancanza, in aree quanto più possibili adiacenti all'edificio.

6. In caso di impossibilità di reperire nel resede gli spazi necessari alla realizzazione dei parcheggi di pertinenza necessari la realizzazione dell’intervento è subordinata alla stipula di un atto convenzionale contenente l’impegno del proprietario a corrispondere a titolo di oneri straordinari (per monetizzazione degli standard di parcheggi privati) una cifra - stabilita dalla P.A - a compensazione della mancata realizzazione dei parcheggi di pertinenza.

Art 50. Parametri per il dimensionamento dei parcheggi pubblici 1. Il RU differenzia i parametri per il dimensionamento dei parcheggi pubblici in funzione della destinazione

d’uso degli immobili di cui all’art. 73 delle presenti NTA, così come riportato nella seguente Tab. 3.



Tab. 3 - Parametri per il dimensionamento dei parcheggi pubblici in funzione della destinazione d’uso

SIGLA DESTINAZIONE D’USO (ART. 73) RU STANDARD NORMATIVI NAZION. E REGIONALI

(Mq parcheggio/mq SUL) NORMATIVA DI RIFERIMENTO

RES Residenza 0,25 mq/ mq SUL > 2,5 mq /abitante (circa 0,1 mq/mq SUL) DM 1444/68

AI Industria e artigianato produttivo 0,2 mq/ mq SUL > 10% ST destinata a spazi pubblici (1) DM 1444/68 art.5

AS Artigianato di servizio 0,4 mq/ mq SUL = 0,4 mq / mq SUL DM 1444/68 art.5

CP1 Commercio e pubblici esercizi (negozi di vicinato fino a 300150 mq, esercizi pubblici, bar, ristoranti, locali notturni)

1 mq/ mq SUL (di norma) =

1 mq/mq SUL (di norma; possibilità di deroga in diversi casi)

Codice del commercio (2)

CP2 Medie strutture di vendita (da 300150 a 1500400 mq)

1,5 mq/ mq SUV (sup vendita) =

1,5 mq/mq SUL (di norma; possibilità di deroga in diversi casi)

Codice del commercio (2)

CP3 Postazioni telefoniche o telematiche, attività di servizio alla persona, uffici postali

0,6 mq/ mq SUL > 0,4 mq / mq SUL DM 1444/68 art.5

TR1 Ricettività turistica (alberghi, pensioni, motel, ostelli, bed & breakfast, agriturismi)

0,5 mq/ mq SUL

TR2 Campeggi 1 posto auto ogni 40 mq di SF

DI1 Uffici privati e studi professionali 0,4 mq/ mq SUL = 0,4 mq / mq SUL DM 1444/68 art.5

DI2 Agenzie o sportelli bancari, agenzie assicurative, immobiliari e similari 0,4 mq/ mq SUL = 0,4 mq / mq SUL DM 1444/68 art.5

DI3 Attrezzature collettive (per lo sport, lo spettacolo, la cultura, congressuali, religiose)

1,5 mq/ mq SUL > 0,4 mq / mq SUL DM 1444/68 art.5

SP Servizi pubblici 0,4 mq/ mq SUL (1) Superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie)

(2) Regolamento 7.1.2009 di attuazione della LR n.28/2005 (Codice del Commercio), così come modificato dalla l.r. 28 settembre 2012, n. 52

2. I parcheggi pubblici, o parte di essi, potranno essere realizzati nei piani interrati dei nuovi edifici e/o in strutture autonome (interrate o non), senza alcun aggravio economico o gestionale per la pubblica amministrazione.

3. Nei parcheggi a raso di nuova realizzazione, oppure nei rifacimenti dei parcheggi esistenti, sono da utilizzarsi pavimentazioni permeabili e viene assicurato l’ombreggiamento naturale dei veicoli attraverso la messa a dimora di alberi scelti tra quelli indicati nell’art. 102 delle presenti NTA, collocandoli sia lungo il perimetro delle aree sia al loro interno.

4. Nel caso di impossibilità di reperire tutti i necessari spazi per la realizzazione dei parcheggi negli interventi di trasformazione inerenti la gestione della città esistente di cui alla Parte II delle presenti NTA, è possibile monetizzare gli oneri dovuti in base a criteri estimativi resi espliciti dalla P.A., che peraltro si impegnerà a vincolare tali fondi al miglioramento del sistema della mobilità e della sosta del centro urbano interessato.

Art 51. Parametri per le trasformazioni e la gestione delle zone destinate ad attrezzature di uso pubblico

1. Le trasformazioni edilizie ed urbanistiche all’interno delle zone destinate ad attrezzature per l’istruzione, così come indicate nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d rispettano i seguenti indici e parametri:

- Indice di copertura (IC) rapporto di copertura massimo: 40%;

- altezza massima degli edifici: 7 ml;

- COSV = 2.

Le aree verdi sono gestite in coerenza con le indicazioni dagli artt. 54 e 102 delle presenti NTA.



2. Le trasformazioni edilizie ed urbanistiche all’interno delle zone destinate ad attrezzature tecniche esistenti o da realizzare curano l’inserimento degli edifici e degli impianti prevedendo sistemazioni a verde su di una superficie non inferiore al 40%

I parcheggi di nuova realizzazione utilizzeranno materiali permeabili: le aree verdi, salvo imperativi tecnici, sono gestite incoerenza con le indicazioni degli artt. 54 e 102 delle presenti NTA.

3. Le trasformazioni edilizie ed urbanistiche all’interno delle zone destinate ad attrezzature sportive esistenti o da realizzare rispettano i seguenti indici e parametri:

- rapporto: massimo di copertura di edifici sportivi o di servizio: 20%;

- spazio riservato a verde alberato e ai parcheggi: non inferiore al 25% della Superficie fondiaria (SF).

I parcheggi di nuova realizzazione utilizzeranno materiali permeabili: l’arredo vegetale delle aree scoperte viene definito da un Progetto Unitario di iniziativa pubblica, coerente con la disciplina degli artt. 54 e 102 delle presenti NTA. Nelle zone destinate ad attrezzature sportive è consentito realizzare impianti sportivi (all’aperto e al coperto), gradinate, spogliatoi, sedi di club sportivi, piccoli servizi di ristoro.

4. Nelle aree destinate a verde pubblico, così come indicate nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, sono consentiti esclusivamente gli interventi destinati alla gestione del manto vegetale, alla fruizione del parco ed alla ricreazione (sentieri, attrezzature per la sosta o per il gioco, piccoli impianti sportivi). E’ ammessa la installazione di un piccolo chiosco, con struttura in legno, altezza massima di 3 m. e SUL massima di 10 mq. Le aree verdi sono gestite in coerenza con le indicazioni degli artt. 54 e 102 delle presenti NTA.

5. La gestione delle aree cimiteriali presenti nel territorio comunale di Pienza è disciplinata dal Regolamento comunale di polizia mortuaria approvato con delibera CC n.3 del 1.3.2008.

6. Nelle aree di rispetto cimiteriale, indicate con apposito segno grafico nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, non sono consentite trasformazioni edilizie ed urbanistiche, ad eccezione delle espansioni dei cimiteri previste dal RU e della sistemazione delle aree a parcheggio.

Art 52. Disciplina delle fasce di rispetto stradali, cartellonistica e adeguamenti della viabilità

1. Le fasce di rispetto per le infrastrutture stradali, misurate dal ciglio esterno del sedime stradale o della eventuale cunetta latistante, sono dimensionate come segue:

a) strade extraurbane secondarie: 40 m nelle zone esterne al centro abitato e 5 m nelle zone interne al centro abitato;

b) strade extraurbane locali, comprensive delle strade vicinali: 20 m fuori dai centri abitati, definita dalla disciplina del RU e dalla pianificazione attuativa all’interno dei centri abitati.

c) strade urbane locali: definita dalla disciplina del RU e dalla pianificazione attuativa.

2. All’interno delle fasce di rispetto di cui al precedente comma è vietata la nuova edificazione e l’ampliamento di edifici esistenti che comporti un ulteriore avvicinamento alla strada, mentre sono consentiti gli interventi di ambientazione di cui all’art. 114 delle NTA del PS.

3. (abrogato) Nel periodo di vigenza del RU non è prevista la realizzazione di nuovi distributori di carburante.

4. L’apposizione di cartelli pubblicitari privati è regolata dal Regolamento insegne e mezzi pubblicitari comunale approvato con delibera CC n. 30 del 07.06.2002.

Art 53. La gestione del verde privato residenziale 1. Si intendono, per “verde privato residenziale”, le aree scoperte dei lotti di pertinenza degli edifici interni

alle Componenti insediative CI3, CI4 e CI5.

2. La gestione delle aree destinate a verde privato residenziale persegue due obiettivi complementari:

- assicurare la presenza di una consistente dotazione di vegetazione all’interno dell’insediamento urbano, con conseguenti benefici sia per la qualità dell’aria che per l’attenuazione dei picchi climatici;

- migliorare la bellezza dell’insediamento urbano, riequilibrando i rapporti tra elementi artificiali permanenti ed elementi naturali mutevoli con le stagioni;



3. Compatibilmente con le esigenze funzionali (sicurezza, insolazione, distanze minime) saranno mantenute e collocate nelle aree di verde urbano privato piante di alto fusto, con preferenza per le specie autoctone indicate nell’art. 102 delle presenti NTA.

4. Nelle aree di verde privato viene mantenuta la massima percentuale di superficie permeabile, che comunque non deve risultare inferiore al 70% delle superfici scoperte (IP = 70%) né al 25% della Superficie fondiaria (SF). E’ comunque consentita la realizzazione di scannafossi – intesi quali canali per le acque di scolo tracciati intorno a un campo o a una cascina e/o cavi in muratura costruito intorno agli edifici per evitare l’infiltrazione delle acque nei muri dell’edificio - di larghezza massima non superiore a 80 cm nonché di depositi idrici completamente interrati.

5. Se realizzabile senza scavi e rinterri, ovvero in presenza di morfologia pianeggiante, nel verde privato può essere realizzato uno stallo di parcheggio per auto scoperto per ciascun alloggio presente, utilizzando pavimentazione permeabile ed a condizione che gli spazi dedicati al parcheggio delle auto non eccedano il 15% delle superfici scoperte del lotto e che in totale vi sia un solo accesso carrabile. Nel caso di lotto intercluso nell’isolato è realizzabile anche la viabilità di accesso, comunque rispettando il limite di un solo accesso carrabile.

6. Ad esclusione delle trasformazioni esplicitamente previste dal RU, nelle UTOE 1 e 2 non sono ammesse variazioni delle superfici a verde, degli orti e dei giardini, ad eccezione di quelle eventualmente necessarie per la costruzione di intercapedini (scannafossi) di cui al precedente co. 4.

Art 54. La gestione del verde pubblico 1. La gestione del verde pubblico, così come indicato nella Tav. RU02, persegue, oltre agli obiettivi di cui al

comma 1 dell’art. 54 delle presenti NTA, i seguenti obiettivi:

- assicurare la integrità fisica e la fruizione ordinata del verde storico-monumentale;

- incrementare la fruibilità delle aree ai diversamente abili;

2 Le aree di verde pubblico, unitamente alle aree dedicate ai servizi sportivi e scolastici, sono riferimenti privilegiati per la rete interconnessa dei percorsi pedonali e ciclabili di cui all’art. 94 e 95 delle presenti NTA.

Art 55. La gestione del verde di ambientazione paesaggistica 1. La gestione delle aree di verde di ambientazione paesaggistica indicate come tali nella Tav. RU02dTav.

RUvar1.02d, incluse quelle previste tra le destinazioni specificate nei DPV e nelle Schede di cui agli artt. 0 e 124, ha come finalità quella di migliorare i rapporti paesaggistici tra l’insediamento, le infrastrutture ed il contesto agricolo che circonda Pienza e Monticchiello, anche attraverso la collaborazione tra AC e proprietari dei suoli.

2. Nel caso di aree di verde di ambientazione paesaggistica collocate lungo arterie stradali, la loro gestione è finalizzata ove possibile alla ricostruzione della tradizionale sequenza sedime stradale – cunetta - eventuale salto di quota - coltivazione legnosa (olivo). Di questa sequenza tiene conto il progetto di eventuali aree di parcheggio o di sosta e la collocazione dalle alberature indicate dall’art. 102 delle presenti NTA.

3. Nel caso di aree di verde di ambientazione paesaggistica collocate in prossimità della linea di transizione tra edificato e territorio aperto, ovvero in prossimità dei confini esterni delle UTOE 1, 2, 3 4 e 5, la loro gestione è finalizzata al mantenimento o, se necessario, alla creazione di una fascia di oliveto, anche alternato a piccole aree di bosco tra l’edificato ed i seminativi esterni, assicurando il più possibile la continuità della tessitura agraria a maglia fitta lungo l’intero perimetro urbano.



PARTE II. LA CITTÀ ESISTENTE: DISCIPLINA DI GESTIONE DELLE COMPONENTI INSEDIATIVE URBANE

TITOLO I. PATRIMONIO EDILIZIO URBANO DI VALORE STORICO-ARCHITETTONICO E DOCUMENTARIO

Art 56. Definizioni e disposizioni generali 1. Il patrimonio edilizio di valore storico-architettonico e documentario è costituito da tutti gli edifici ed i

manufatti realizzati prima del 1954, con l’eccezione degli edifici dei quali sia stata accertata la rilevanza architettonica nulla, lo stato di degrado, la collocazione impropria, la impossibilità di adeguate forme di riutilizzo.

2. La disciplina delle trasformazioni edilizie ed urbanistiche del patrimonio di cui al comma 1 ricadente in ambito urbano (UTOE 1, 2, 3, 4 e 5) è articolata in base alle Componenti insediative graficizzate nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d.

3. Per tutte le Componenti insediative appartenenti al patrimonio edilizio urbano di valore storico e documentario, e fatte salve prescrizioni aggiuntive contenute nelle presenti NTA, la documentazione da allegare per la richiesta di interventi di trasformazione è costituita da:

- la descrizione analitica, corredata da documentazione fotografica, dello stato dell’edificio, con indicazione delle parti costruite nelle diverse epoche storiche e, ove possibile delle tessiture murarie;

- la descrizione analitica, corredata da documentazione fotografica, delle aree aperte intimamente connesse all’edificio e degli usi del suolo aggiornati nelle eventuali aree di pertinenza paesaggistica;

- la descrizione puntuale degli edifici eventualmente circostanti, anche recenti e degli eventuali elementi di interesse (pozzi, limonaie, annessi, etc.);

- il quadro dettagliato delle trasformazioni da realizzare e delle eventuali alternative progettuali considerate; sul progetto saranno riportati graficamente o in lettere i vari materiali adoperati e le tecnologie. Qualora le opere comportino interventi alle strutture portanti dovrà essere prodotta verifica statica.

4. In tutti gli edifici di cui al comma 1 è consentita la manutenzione ordinaria (MO), la manutenzione straordinaria con restrizioni (MSr), il Risanamento conservativo (RC) e, nei limiti consentiti, l’adeguamento o il miglioramento antisismico; il RU specifica gli edifici dove sono consentiti ulteriori interventi edilizi e dove viene prescritto il Progetto di Restauro e/ il Progetto unitario.

5. Gli atti inerenti gli edifici classificati come beni culturali ai sensi degli artt. 12, 13, 14 e seguenti del d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 oppure i beni paesaggistici ai sensi dell’art. 134 del d.lgs. citato sono esaminati dalla Commissione comunale per il paesaggio.

Art 57. CI1 - Tessuti storici della città murata e intervento PU2 1. La Componente Insediativa CI1 - Tessuti storici della città murata, così come graficizzata nella Tav. RU

var1.02d coincide con i centri storici di Pienza e Monticchiello, ovvero con le UTOE 1 e 2, nonché invarianti strutturali di cui all’art. 37 delle NTA di PS (vedi Tav. RU02d).

2. Fatta eccezione per quanto specificato nei successivi commi, per gli edifici ricompresi in questa Componente insediativa sono sempre ammessi i seguenti tipi di intervento di cui al Titolo III della Parte I:

- Manutenzione ordinaria (MO)


- Risanamento conservativo (RC) con Progetto di Restauro (PR).

3. Gli interventi di Ristrutturazione edilizia (RI), limitatamente alle fattispecie di cui all’art. 26, co.2, lett.a) e c) sono concessi in comprovati casi di opportunità in seguito ad apposita e documentata istanza dei proprietari.

4. PU2 – Recupero Fattoria Angheben. Nel perimetro contrassegnato in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d dalla sigla “PU2”, corrispondente al complesso di edifici della Fattoria Angheben nel centro storico di Monticchiello, sono ammessi interventi di Ristrutturazione edilizia (RI), sempre limitatamente alle fattispecie di cui all’art. 26, co.2, lett.a) e c), finalizzati alla creazione di strutture ricettive e/o di servizi avanzati per un totale di 1.874 mq di SUL, pari a 6.000 mc di V. Il rilascio dei permessi di costruire è



subordinato alla approvazione, da parte della amministrazione comunale, di un Progetto Unitario e di un Progetto di Restauro redatti a cura del proprietario, e che preveda anche la realizzazione dei parcheggi pertinenziali privati di cui all’art.49 delle presenti NTA.

5. Qualsiasi intervento ammesso nella CI1 è soggetto alla normativa edilizia di cui ai successivi commi da 6 a 12.

6. Strutture orizzontali e di collegamento verticale. E’ consentito il rifacimento dei solai in legno deteriorati, mediante sostituzione degli elementi lignei con altri, nuovi, dello stesso tipo, senza variazioni dell’orditura e degli elementi accessori (mezzane, travature secondarie, ecc.). E’ consentita la sostituzione dei solai in latero-cemento, ferro, a voltine (salvo se originali), ecc. con altri in legno, realizzati secondo le stesse modalità del punto precedente. Non è consentita la sostituzione di solai in legno con altri di materiale diverso. Sono vietati espressamente nuove terrazze, terrazzini, solari e qualsiasi tipo di tettoia esterna. Sono consentiti cordoli cementizi di legatura, purché arretrati rispetto al filo murario esterno, e opportunamente rivestiti con lo stesso materiale di facciata. Per quanto riguarda i pavimenti, è consentito l’impiego di tradizionali pavimenti in cotto, mentre è raccomandata l’esclusione dei parquets di legno, dei pavimenti di ceramica (con esclusione dei servizi), e di quelli in linoleum e simili. Per quanto riguarda le scale esterne queste dovranno essere mantenute, mediante consolidamento e ripristino, nelle loro caratteristiche originarie; è consentita la sola sostituzione degli elementi deteriorati e non recuperabili con altri di recupero dello stesso tipo e dimensioni. Per le scale interne si rimanda a quanto detto per i pavimenti, considerando, in aggiunta, la possibilità di impiego di pietra locale o travertino bucciardato e comunque non lucidato.

7. Murature portanti a faccia vista. Tali murature dovranno essere mantenute nella loro integrità, salvo il ripristino delle parti eterogenee recentemente manomesse, eseguito mediante le tradizionali tecniche costruttive, di volta in volta valutate (sulla base del principio di omogeneità con le parti originarie), eseguite a “cuci e scuci” con elementi che per colore naturale, dimensioni, grana, ecc., si armonizzino con gli esistenti. Per quanto riguarda i materiali sono ammessi la pietra locale, squadrata o irregolare, e il mattone pieno di recupero legati con malta di calce spenta. Per le stuccature di tutte le murature a faccia vista si danno le seguenti indicazioni:

a) Pietre a conci regolari o mattoni in laterizio: la stuccatura a malta di calce dovrà riprendere la tecnologia esistente senza operazione di sfessuramento;

b) Pietre a conci irregolari: si può eseguire l’operazione di sfessuramento ed una stuccatura più profonda con malta di calce;

c) Facciate rustiche con misto di pietre e mattoni: si dovrà operare con la tecnica del rinzaffo, con stuccature a malta di calce più estese e che lascino in vista la sola parte più aggettante del pietrame (rasatura).

8. Murature intonacate. Per quanto riguarda gli intonaci esterni è consentito, ove accertata la presenza originaria, l’impiego di intonaci a malta di calce e l’esclusione esplicita di quelli di cemento anche per il solo rinzaffo. L’intonaco deve adeguarsi alle irregolarità delle pareti sottostanti, senza correggerle, escludendo quindi la tecnica a fasce. Per quanto riguarda la tinteggiature, sono consentite operazioni eseguite con tecniche e coloriture tradizionali: tinte neutre o giallo terra date su intonaco ancora fresco. Ove esistenti è prescritto il ripristino o la ripresa dei graffiti esterni, eseguito con tecniche specifiche da valutare e concordare con gli uffici competenti.

9. Strutture voltate e di copertura. Le volte e gli archi di qualsiasi natura, sia di pietra che di laterizio, dovranno essere mantenute mediante consolidamento e/o ripristino con tecniche tradizionali. Nel caso ciò non fosse materialmente possibile, si dovrà comunque garantire l’aspetto formale dell’intradosso. Per quanto riguarda le strutture portanti di copertura, vale quanto detto per i solai in legno. Sono ammessi cordoli in c.a., purché arretrati rispetto al filo murario e opportunamente rivestiti con lo stesso materiale di facciata. I manti di copertura dovranno essere possibilmente di recupero e comunque sempre in laterizio, del tipo a coppi e tegole. Le sporgenze del filo di gronda dovranno essere realizzate mediante travetti in legno opportunamente sagomati, ancorati e distanziati, su cui appoggiare mezzane in laterizio, possibilmente di recupero. Si fa esplicito divieto di travetti cementizi prefabbricati e di tavelle laterizie. I canali di raccolta delle acque ed i relativi discendenti esterni dovranno essere a sezione circolare, in lamiera zincata o preferibilmente in rame.

10. Porte e finestre. Tutte le aperture esterne originali non dovranno subire alterazioni di alcun genere. L’eventuale ripristino di aperture precedentemente tamponate, dovrà essere giustificato con Progetto di Restauro (PR). Non è consentita l’apertura di nuove finestre, salvo particolari e comprovate esigenze igienico-sanitarie; in tal caso la tecnica realizzativa dovrà essere confacente a quella già impiegata tradizionalmente nell’edificio. Sono escluse riquadrature alle porte e finestre con lastre di travertino o



simili, mentre i davanzali esterni dovranno essere rifatti in mattoni vecchi o pietra locale. Sono consentiti lucernari sopratetto purché realizzati nelle dimensioni massime all’esterno di cm. 100 x 100, per la sola funzione di poter accedere al tetto in caso di revisione dello stesso e nel numero massimo di uno per unità abitativa. Tutti gli infissi esterni dovranno essere in legno ed adeguarsi alle caratteristiche locali. Nel caso di mancanza di infissi di protezione esterna, sono ammesse fatta eccezione per i BSA del territorio aperto censiti nel QC del PS, previo parere positivo della CCP, le persiane alla toscana, con esclusione di sportelloni o simili. Per gli edifici di particolare interesse storico-architettonico, là dove è improponibile l’uso di persiane, saranno messi in opera infissi con vetri di sicurezza. Per i negozi al piano terra sono escluse le saracinesche piene; sono ammesse, previo parere della CCP, quelle a maglia del tipo e del colore indicato.

11. Impianti tecnici. Sono ammessi impianti tecnici atti al miglioramento delle attuali esigenze funzionali, purché la loro installazione non preveda tracce o passaggi sui muri esterni. In particolare per le canne fumarie si prescrive l’obbligo di mantenerle completamente interne e, comunque, con il torrino terminale arretrato dal filo esterno del muro di almeno 50 cm. e rivestito in mattoni vecchi o intonacato.

Art 58. CI2 - Persistenze del paesaggio storico periurbano e intervento PU3 1. Nella Componente insediativa delle Persistenze del paesaggio storico perturbano ricadono ville, poderi,

e conventi con relativi giardini e orti di pertinenza, nonché percorsi storici e passeggiate panoramiche già presenti al di fuori della città murata in gran parte al 1825 e comunque al 1954, e successivamente inglobati nelle espansioni residenziali di Pienza o di Monticchiello. Tra essi figurano, ed esempio, a Pienza: Piazza Dante con gli edifici che vi prospettano sul lato sud, Via di Santa Caterina, Villa Fregoli (Mulino – Oliviera); il piccolo nucleo di San Rocco a Monticchiello.

2. Fatta eccezione per quanto specificato nei successivi commi, per gli edifici ricompresi in questa Componente insediativa sono ammessi i seguenti tipi di intervento:



- Risanamento conservativo (RC) con Progetto di Restauro (PR).

3. Gli interventi di Ristrutturazione edilizia (RI), limitatamente alle fattispecie di cui all’art. 26 co.2, lett.a) e c) sono concessi in comprovati casi di opportunità in seguito ad apposita e documentata istanza dei proprietari.

4. PU3 – Recupero del Mulino-oliviera di Via di S. Caterina. Allo scopo di poter utilizzare come struttura turistico-ricettiva il complesso del Mulino – oliviera presente nelle pertinenze della villa padronale nota come “Villa Fregoli”, nel perimetro contrassegnato in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d dalla sigla “PU3” sono concessi interventi di Ristrutturazione edilizia (RI) limitatamente alle fattispecie di cui all’art. 26, co.2, lett. a) e c) per un totale di 2.031 mq di SUL, pari a 6.500 mc di V. Il rilascio dei permessi di costruire è subordinato alla approvazione, da parte della amministrazione comunale, di un Progetto Unitario e di un Progetto di Restauro redatti a cura del proprietario, che preveda anche la realizzazione dei parcheggi pertinenziali privati previsti dall’art. 49 delle presenti NTA.

Art 59. CI3 - Tessuti residenziali del primo Novecento 1. Per Tessuti residenziali del primo Novecento si intendono le prime espansioni residenziali esterne al

centro storico di Pienza, risalenti ai primi decenni del Novecento e comunque realizzate non oltre il 1954. Le tipologie edilizie comunemente utilizzate sono il villino unifamiliare o bifamiliare isolato nel lotto di pertinenza; più raramente case a schiera.

2. Fatta eccezione per quanto specificato nel successivo comma 3, per gli edifici ricompresi in questa Componente insediativa sono ammessi i seguenti tipi di intervento:


- Manutenzione Straordinaria restrizioni (MSr);

- Risanamento Conservativo (RC).

3. Gli interventi di Ristrutturazione edilizia (RI), limitatamente alle fattispecie di cui all’art 26., co.2, lett.a) e c) sono concessi in comprovati casi di opportunità in seguito ad apposita e documentata istanza dei proprietari.

4. Gli interventi di Ristrutturazione con ampliamento (RA) sono consentiti esclusivamente per gli edifici ricompresi nel perimetro dell’intervento PP1 di cui alla Scheda n. 3 dell’art. 124 delle presenti NTA.



TITOLO II. IL PATRIMONIO EDILIZIO RECENTE

Art 60. Definizioni e disposizioni generali 1. Il patrimonio edilizio recente è costituito da tutti gli edifici ed i manufatti per i quali è documentata la

realizzazione dopo il 1954.

2. La disciplina delle trasformazioni edilizie ed urbanistiche del patrimonio di cui al comma 1 è articolata in base alle Componenti insediative graficizzate nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d.

3. In tutti gli edifici appartenenti al patrimonio edilizio recente sono consentiti, di norma, interventi di manutenzione ordinaria (MO), manutenzione straordinaria (MS), risanamento conservativo (RC) e ristrutturazione edilizia (RI) così come definite nel Titolo III, Parte I, delle presenti NTA.

4. Laddove ammessa dal PS, la Ristrutturazione urbanistica (RiU) è consentita esclusivamente nell’ambito di un PCI o di un Piano attuativo il cui perimetro sia definito dal RU.

Art 61. CI4 -Tessuti residenziali recenti di Pienza e interventi CR1, CR2, CR3, CR4, PP1, DR1, CR5, A6, A7, A8

1. I Tessuti residenziali recenti di Pienza si trovano solo nella UTOE 3, costituendone la componente insediativa più diffusa. Realizzati dal 1954 in poi, sono caratterizzati da villini isolati nel lotto di pertinenza, o - nei tessuti più recenti realizzati in attuazione dei PRG dal 1983 in poi - da case a schiera o palazzine.

2. Fatta eccezione per quanto specificato nei successivi commi, per gli edifici ricompresi in questa Componente insediativa sono ammessi i seguenti tipi di intervento:



- Risanamento conservativo (RC);


- Demolizione con ricostruzione (DR) anche non contestuali.

Gli interventi di ristrutturazione con ampliamento (RA) e demolizione e ricostruzione (DR), nonché quelli di nuova edificazione di completamento (NEC), qualora ammessi, non potranno comunque interessare le aree PFME di cui all’art. 135 delle presenti NTA.

3. Nei lotti già edificati inclusi nella Componente CI4 sono ammesse Ristrutturazioni con ampliamento (RA) esclusivamente nei casi e con le modalità di cui ai successivi commi da 4 a 7.

4. Dopo l’entrata in vigore del RU, i proprietari di immobili appartenenti ai Tessuti residenziali recenti di Pienza che non ricadano nelle fattispecie di cui ai successivi commi 8, 9 e 15, né tra gli strumenti attuativi convenzionati di cui all’art. 46, e che siano stati realizzati utilizzando potenzialità edificatorie inferiori a 1,5 mc/mq di SF (indice vigente all’epoca di realizzazione della maggior parte del tessuto) possono richiedere alla AC - con le modalità di cui ai successivi commi 5, 6, e 7 - l’utilizzo delle potenzialità residue, con le seguenti destinazioni d’uso: abitazioni e ad attività terziarie, comprese le piccole attività ricettive (pensioni ecc). Sono consentite anche le destinazioni ad attività di servizio alla residenza, depositi annessi alle attività commerciali al minuto, piccole attività artigianali purché non producano rumori o esalazioni o scarichi molesti o concentrazioni di traffico motorizzato. Non sono consentiti depositi o magazzini all'ingrosso, industrie, macelli, stalle, scuderie, porcilaie, pollai ed ogni altra attività in contrasto con il carattere residenziale della zona.

5. La richiesta di completamento di cui al precedente comma deve essere accompagnata dalla seguente documentazione.

a. individuazione degli estremi catastali e della superficie del lotto da assumere come riferimento, che deve corrispondere a quella esistente al momento della originaria autorizzazione o concessione a costruire;

b. indicazione della potenzialità edificatoria teorica risultante dalla applicazione dell’indice di 1,5 mc/mq di SF;

c. descrizione dello stato attuale del lotto, con indicazione puntuale degli eventuali vincoli urbanistico-ambientali su di essi insistenti, nonché delle eventuali servitù o asservimenti della superficie del lotto ad altri lotti edificati.



d. calcolo delle volumetrie residue ed elaborati progettuali inerenti le loro modalità di utilizzo, redatti in scala 1:50 ed estesi all’intera superficie del lotto, con particolari in scala 1:20.

6. Il progetto della addizione edilizia dovrà rispettare i seguenti requisiti e parametri:

- Indice di Copertura (IC) < 40%

- Indice di Permeabilità (IP) = 40%

- Altezza degli edifici (H) = se accorpati all’edificio esistente, non superiore all’altezza di quest’ultimo; se edificati separatamente, < = 6 ml;

- Distanza dai confini (DC) = 5 ml

- Distanza degli edifici dalle strade (DC) = 5 ml

- Distanza fuori terra tra edifici (DE) = 10 ml, salvo atto di assenso con il proprietario confinante, registrato e trascritto;

- i volumi aggiuntivi saranno previsti esclusivamente fuori terra e destinati ad usi residenziali o a rimessa auto;

- la realizzazione delle addizioni edilizie non dovrà comportare l’abbattimento di alberature di alto fusto o comunque di vegetazione di pregio;

- le addizioni edilizie dovranno essere collocate in coerenza con la sagoma dell’edificio esistente, senza modificare gli elementi ordinatori del prospetto originario;

- in caso di contestuale frazionamento delle unità immobiliari preesistenti dovrà essere rispettata la disciplina dell’art. 47 delle presenti NTA;

- a sistemazione avvenuta, il lotto dovrà presentare un unico accesso pedonale e un unico accesso carrabile;

- è obbligatoria l’eliminazione di tutti i volumi precari e incongrui eventualmente insistenti sul lotto.

7. In caso di valutazione positiva della documentazione di cui ai co. 5 e 6, il proponente è abilitato a presentare la richiesta definitiva, allegando a corredo gli elaborati richiesti per gli interventi diretti di nuova edificazione.

8. Nell’ambito del perimetro di intervento PP1, nei lotti già edificati sono ammesse Ristrutturazioni con ampliamento (RA) esclusivamente nei casi e con le modalità e i parametri di cui alla Scheda di intervento n.3 dell’art. 124.

9. Ai fini di limitare il consumo di suolo, nei lotti ancora inedificati – indicati con la sigla CR1, CR2 e CR4 nella Tav. RU02d - è possibile procedere a interventi di Demolizione e ricostruzione (DR) e di alla Nuova edificazione di completamento (NEC), alle condizioni e con le modalità di cui ai successivi commi da 10 a 14.

10. Nelle aree CR1, CR2 e CR4 e per gli interventi di DR è consentita l’edificazione nel rispetto dei seguenti parametri dimensionali

- Indice di edificabilità fondiaria (IF): 0,50 mq/mq, pari a 1,5 mc/mq SUL per le aree CR1 e CR4, e 1,618 mc/mq, per la sola l’area CR2;

- Indice di Copertura (IC) < 35%;

- Indice di Permeabilità (IP) = 45%

- Altezza massima dei fabbricati (H max, come definita all’art. 9 delle presenti NTA): 6 ml per gli interventi CR1 e CR4 e 8 ml solo per l’intervento CR2,;salvo disposizioni più restrittive derivanti dagli esiti delle procedure di cui al co. 6;

- Distanza fuori terra tra edifici (DE): 10 ml;

- Distanza dai confini (DC): 5 ml

- Distanza degli edifici dalle strade: 5 ml.

- Parcheggi pertinenziali interrati o comunque interni al lotto: quelli previsti all’art. 49 ;

11. La edificazione è subordinata alla totale eliminazione dei manufatti preesistenti sul lotto, ad esclusione delle recinzioni se riutilizzabili.

12. Le destinazioni ammesse sono le stesse di cui al precedente comma 4.



13. La dimensione minima degli alloggi realizzabili è pari a 70 mq di SUL.

14. Le aree scoperte dei lotti da edificare saranno gestite in coerenza con la disciplina di cui all’art. 53 delle presenti NTA.

15. CR3 - Ostello per cicloturisti. Sono ammessi interventi di Nuova edificazione di completamento (NEC) nel perimetro contrassegnato, in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, dalla sigla “CR3”, allo scopo di realizzare un ostello per cicloturisti (utilizzabile comunque come ostello/albergo a basso costo per chiunque), per una SUL massima di 1.094 mq, pari a 3500 mc di Volume (V), derivante dall’applicazione di un Indice di edificabilità fondiaria (IF) di 3,2 mq/mq (o 1 mc/mq). Parte dell’area dovrà essere ceduta al comune per la realizzazione del completamento di Via degli Olivi (intervento S2) ricompreso nel perimetro CR3. Il rilascio dei permessi di costruire è subordinato all’impegno alla realizzazione dei parcheggi pertinenziali privati previsti dall’art. 49 delle presenti NTA.

16. Per gli interventi introdotti nella CI4 dalla Variante n.1 al RU, ossia DR1, CR5, A6, A7, A8, si rimanda alla Parte IX delle presenti norme.

Art 62. CI5 - Tessuti recenti di Monticchiello e interventi R1 e R2 1. I Tessuti recenti di Monticchiello coincidono con la totalità degli insediamenti presenti nella UTOE 4. Si

tratta di tessuti prevalentemente residenziali piuttosto eterogenei, riscontrandosi in essi sia tipologie edilizie puntiformi a 1, 2 o 3 piani, (villini e palazzine) sia tipologie lineari, come le case a schiera realizzate in attuazione dei PRG dal 1983 (lottizzazione residenziale denominata “Aia del popolo”). Eccezioni compaiono anche tra le destinazioni funzionali, data la presenza di uno stabilimento artigianale-industriale (immerso nel tessuto) e di un edificio a destinazione artigianale (esterno all’abitato). Questa Componente insediativa è in gran parte sottoposta alla normativa edilizia del “Provvedimento per la tutela indiretta del complesso monumentale denominato: Cinta muraria di Monticchiello con torri, porte, rocca e relativa viabilità pubblica urbana” approvato in data 11.09.07 e delle sue successive modifiche e integrazioni (d’ora in poi Vincolo ministeriale di Tutela Indiretta, o VTI), il cui perimetro è riportato nelle Tavv. RU01 e RU02d.

2. Nei Tessuti recenti di Monticchiello sono ammessi i seguenti interventi:




- Ristrutturazione edilizia (RI), limitatamente alle fattispecie di cui all’art. 26, co.2, lett.a) e c)

3. La maggior parte della CI 5, e precisamente la parte inclusa nel perimetro riportato nella Tav. RU0var1.2d come “Zona di rispetto del VTI”, è sottoposta alle prescrizioni di tutela indiretta per le “Aree e immobili di edilizia residenziale in loc. “Aia del Popolo” e “La Madonna”, prospicienti il complesso immobiliare denominato “Cinta muraria di Monticchiello, con torri, porte, rocca e relativa viabilità pubblica urbana” di cui al Decreto n. 64/2012 del Ministero per i Beni e le Attività Culturali, che ha integrato il “Provvedimento per la tutela indiretta del complesso monumentale denominato: Cinta muraria di Monticchiello con torri, porte, rocca e relativa viabilità pubblica urbana” approvato con DM in data 11.09.07 (provvedimento che d’ora in poi, con tutte le sue successive modifiche e integrazioni, sarà indicato come “Vincolo ministeriale di Tutela Indiretta, o VTI). In ottemperanza al disposto del DM n. 64/2012 si riporta integralmente, nel seguito, il testo di tali prescrizioni:

a) Non sono ammessi nuovi interventi edificatori. Nelle aree non edificate sono possibili le sistemazioni a verde o, comunque, sistemazioni esterne che non alterino la permeabilità visiva.

b) Sulle costruzioni esistenti sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, adeguamento strutturale, energetico ed antisismico, a condizione che non Nel rispetto delle prescrizioni del VTI, che non ammettono, per le costruzioni esistenti comportino l’incremento della cubatura, la variazione delle quote di colmo, alterazioni dell’assetto morfologico dell’area la costruzione di volumi interrati e modifiche alla viabilità esistente., sono ammessi anche interventi di Demolizione con Ricostruzione (DR), concessi in comprovati casi di opportunità in seguito ad apposita e documentata istanza dei proprietari.

c) Nei limiti di cui sopra, saranno ammesse variazioni della destinazione per usi residenziali e/o di pubblica utilità, compresi piccoli esercizi commerciali di vicinato ed uffici privati o studi professionali, a condizione che ciò avvenga nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, tipologiche, costruttive e cromatiche tipiche del contesto storico, rurale e/o urbano circostante.



d) Non sarà ammessa la realizzazione di nuova viabilità, ad eccezione del percorso pedonale che il comune prevede di realizzare con l’intervento PU4, di cui all’art. 70 del presente RU, purché ne siano concordate preventivamente le caratteristiche con la competente Soprintendenza. Sulla viabilità esistente saranno ammessi interventi di manutenzione e miglioria nel rispetto dei tracciati, nonché delle caratteristiche morfologiche e tipologiche attuali o congruenti con quelle della viabilità storica.

e) All’interno della Zona di rispetto del VTI non è consentita l’installazione di cartelli o altri mezzi pubblicitari o commerciali, anche temporanei, ad eccezione della segnaletica stradale e cantieristica obbligatoria nelle misure minime consentite e della segnaletica di informazione turistica. L’inserimento di insegne di esercizio è possibile purché le stesse siano realizzate in aderenza ai prospetti degli edifici e non siano retroilluminate. In tutta l’area è vietata l’installazione di pannelli fotovoltaici e solari termici, di pali eolici e mini eolici.

a)f) In ogni caso, i progetti che comportino modifiche esterne andranno sottoposti alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici competente per il territorio, che dovrà pronunciarsi sulla compatibilità delle opere previste con le prescrizioni di tutela indiretta. Il competente Soprintendente vigilerà, anche mediante il preventivo esame, per approvazione, dei progetti di lavori da eseguire nelle aree e negli immobili ricompresi nella Zona di Rispetto del VTI.

3.4. R1 – Demolizione Ex pollaio. In attuazione di quanto previsto dal VTI, è prevista la Demolizione senza ricostruzione (DsR) della struttura fatiscente collocata in area prossima alla lottizzazione “Aia del popolo”, indicata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d con la sigla “R1”.

4.5. R2 – Recupero Area produttiva Monticchiello. Per gli edifici ad uso produttivo (AI e AS) e agricolo (AG) ricadenti nel perimetro contrassegnato in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d con la sigla “R2” sono ammessi, oltre ai tipi di cui al comma 2, interventi di Demolizione e ricostruzione (DR) senza incremento di volumetria e senza mutazione di destinazione d’uso, eccetto che da AG ad AI o AS, trattandosi di una UTOE urbana (UTOE 4). L’intervento è condizionato a condizione – come previsto dal VTI -– al rispetto, che nei volumi ricostruiti siano “rispettate delle “caratteristiche architettoniche, tipologiche, costruttive e cromatiche tipiche del contesto storico rurale circostante”. I volumi ricostruiti dovranno risultare esterni alle aree PFME di cui all’art. 135 delle presenti NTA. Il rilascio dei permessi di costruire è subordinato all’impegno alla realizzazione dei parcheggi pertinenziali privati previsti dall’art. 50 delle presenti NTA, che potranno essere realizzati all’interno delle zone PFME in quanto non altrove localizzabili.

Art 63. CI6 - Arcipelago produttivo di Pienza 1. La componente insediativa denominata Arcipelago produttivo di Pienza si trova interamente compresa

nella UTOE 5 omonima. Essa costituisce l’esito del processo di “periurbanizzazione industriale” che ha interessato Pienza a partire dagli anni Trenta, producendo l’allineamento di “isole” produttive, spesso associate alla residenza dei gestori delle attività, disseminate su entrambi i lati della SP per Montepulciano. Sono presenti anche aree industriali dismesse, come nel caso dell’area ex Fornace Crestini.

2. La strategia del PS per il recupero e la valorizzazione di questo tessuto punta ad interventi di ritessitura urbana – anche grazie ad un parziale completamento delle aree sottoutilizzate e già compromesse dalla edificazione - e di messa in rete dei servizi, oltre che di riqualificazione urbana ed edilizia localizzata. In particolare il RU intende perseguire tali obiettivi con l’attuazione:

- di un Piano Complesso di Intervento (PCI 1 – Ex Fornace Crestini);

- di due Piani Attuativi (PA2 - Completamento e riqualificazione Area Ponticino” e PA3 - Completamento e riqualificazione Area Fornacino”);

- di un intervento di recupero per le aree e gli edifici produttivi de “La fornace” così come indicata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d;

- di una nuova area attrezzata per automobilisti (A9 . Nuovo distributore, con area di servizio e parcheggio pullman turistici) introdotta dalla Variante n.1 al RU, per la quale si rimanda all’art. 179.

Le modalità di attuazione degli interventi PCI1, PA2 e PA3 sono oggetto rispettivamente del Dossier Progettuale e Valutativo DPV1, di cui al successivo art. 123 e delle Schede progettuali SP1 e SP2 di cui al successivo art. 124, mentre modalità di attuazione delle trasformazioni previste nelle aree e per gli edifici produttivi de ”La Fornace” sono riportate all’art. 128.

3. Fatta eccezione per gli interventi di cui al precedente comma 2, nei tessuti dell’arcipelago produttivo di Pienza sono ammessi di norma i seguenti interventi:








- Nuova edificazione di completamento (NEC).

4. Se non ricompresi nei due Piani attuativi previsti (PA2 e PA3), gli interventi di Ristrutturazione edilizia (RI) e di Demolizione con ricostruzione (DR) e Nuova edificazione di completamento (NEC) devono rispettare i seguenti indici e parametri:

- Indice di Copertura (IC) = 50%


- Altezza massima edifici (H) = 7,00 ml, con esclusione di canne fumarie che comunque non potranno superare l’altezza di 9 ml.

- Superficie a verde privato = almeno 20% SF;

- COS = 1; le essenze da utilizzare sono scelte tra quelle indicate nell’art. 102 delle presenti NTA.

- parcheggi pubblici e privati: secondo i parametri indicati, per ciascuna destinazione d’uso, agli artt. 49 e 50 delle presenti NTA.

Devono inoltre esser ridotte allo stretto necessario le eventuali modificazioni del preesistente piano di campagna e adottate preferenzialmente coperture in laterizi, oppure con “effetto coppo” o elementi architettonici di copertura integrati a pannelli fotovoltaici o solari.

5. Le attività consentite negli edifici da realizzare nelle aree di cui al co. 4 sono quelle AI e AS di cui all’art. 73 delle presenti NTA; sono ammessi uffici, spazi espositivi e commerciali a servizio dell’azienda, per una superficie complessiva non superiore al 15% della SUL dell’edificio ove l’azienda svolge l’attività. Sono ammesse funzioni residenziali o incrementi delle funzioni residenziali esistenti fino ad un massimo di un alloggio (per il custode e la sua famiglia), comunque non superiore a 100 mq di SUL, .e comunque non superiore a 200 mq.

6. Sempre nei volumi già esistenti sono ammessi esercizi di vicinato (assimilabili alla destinazione d’uso CP1) e attività di servizio alla persona (assimilabili alla CP3) per una superficie di vendita massima pari al 30% della SUL dell’edificio ove l’azienda svolge l’attività, e comunque non superiore a 200 mq. Stante il suo carattere di misura anticiclica di sostegno alle attività produttive in crisi, tale possibilità è concessa individualmente al titolare dell’attività industriale o artigianale o ai suoi legittimi eredi o parenti fino al primo grado previa stipula di un atto d’obbligo con il Comune, e decade con la chiusura o con la vendita dell’attività o delle mura, fermo restando il rispetto degli obblighi previsti dai titoli concessori e abilitativi delle aree produttive realizzate tramite lo strumento del Piano Insediamenti Produttivi (PIP) ex lege 865/1971 e ss.mm.ii.. Per usufruire di tale possibilità il titolare dell’attività deve essere tale almeno dalla data di avvio del procedimento per la redazione della Variante n.1 al RU di Pienza, giusta deliberazione C.C. n.71 del 30.12.2013. La richiesta può essere effettuata entro cinque anni dalla approvazione della suddetta Variante n. 1. L’ottenimento dei benefici di cui al presente comma non da luogo a cambio di destinazione d’uso degli spazi impegnati per la vendita, che restano classificati come AI o AS.

7. Se presenti entrambi, la somma dei due tipi di superfici commerciali definite ai precedenti due commi 4 e 5 non dovrà superare il limite dei 200 mq di superficie di vendita, così come definita dalla LR 28/2005 e s.m.i, art. 15, co.1, lett.c), ossia: “l'area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature, vetrine, cabine di prova e simili e le aree di esposizione della merce, se accessibili alla clientela. Non costituisce superficie di vendita, anche se accessibile alla clientela, l’area scoperta, purché adiacente all’esercizio commerciale e di dimensioni non superiori al 20 per cento della superficie di vendita e quella destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, servizi, spazi collocati oltre le casse, uffici se non accessibili alla clientela.”

8. Ai sensi dell’art. 20 della LR n.28/2004, gli esercizi di vicinato di cui al comma 6 potranno assumere le funzioni di empori funzionali, ossia potranno avere la possibilità di svolgere in un solo esercizio, oltre all'attività commerciale, altri servizi di interesse per la collettività, eventualmente in convenzione con soggetti pubblici o privati, secondo le modalità e le condizioni stabilite dal comune.



9. I nuovi spazi per il commercio al dettaglio dovranno essere dotati di parcheggi e servizi in quantità adeguata a quanto previsto dagli artt. 49 e 50 del RU per gli spazi commerciali, anche eventualmente realizzati in comune tra i vari proprietari. In caso di impossibilità di reperire nel resede gli spazi necessari alla realizzazione dei parcheggi di pertinenza necessari è ammessa la monetizzazione degli standard di parcheggi privati di cui all’art.49, co.6 delle presenti NTA.

10. Perseguendo gli obiettivi di riqualificazione degli spazi pubblici delle aree produttive pientine fissati, anche in considerazione della compresenza di attività produttive e residenziali, dall’art. 94 del PS per l’UTOE 5 – arcipelago produttivo di Pienza, il Comune favorisce e sostiene l’inserimento degli interventi abilitati e obbligati dai precedenti tre commi nell’ambito di un “Programma di qualificazione della rete commerciale” redatto ai sensi dell’art. 97 della LR 28/2004, di concerto con i proprietari delle strutture artigianali e industriali dell’arcipelago produttivo interessati. In particolare, il Programma riguarderà aspetti quali:

- la realizzazione di infrastrutture e servizi adeguati alle funzioni distributive e alle esigenze dei consumatori, anche valutando gli impatti ed i ruoli delle attività commerciali sul contesto socio - economico e territoriale interessato;

- la riqualificazione paesaggistica e urbanistica dell’intera UTOE 5;

- l'integrazione dell'attività commerciale anche con eventi di interesse culturale e di spettacolo;

- la promozione della distribuzione commerciale delle produzioni tipiche locali;

- la crescita delle funzioni informative svolte dal sistema distributivo per la promozione turistica e culturale del territorio.

- la mobilità pedonale e ciclabile tra le varie “isole” dell’arcipelago produttivo di Pienza interessate dal progetto, in attuazione delle finalità del progetto di Anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza di cui all’art. 142 delle NTA di PS e con le direttive per la sua realizzazione di cui all’art. 94 del RU.

TITOLO III. I COMPLETAMENTI DEL SISTEMA DEI SERVIZI E LA RIQUALIFICAZIONE DEGLI SPAZI PUBBLICI

Capo I. I completamenti del sistema dei servizi pubblici nella città esistente

Art 64. A1 – Recupero delle “Galere” come centro sociale giovanile (UTOE 1) 1. L’edifico denominato “le Galere”, sito a Pienza (UTOE 1) a ridosso delle mura in prossimità della porta

orientale del centro storico (Porta al Ciglio) ed indicato in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d con il perimetro contrassegnato dalla sigla “A1”, sarà oggetto di ripristino allo scopo di realizzarvi attrezzature pubbliche di interesse comune prevalentemente orientate alla socializzazione dei giovani.

2. La categoria di intervento ammessa per esso è dunque quella della Ristrutturazione Edilizia (RI) con obbligo di Progetto di Restauro (PR).

Art 65. A2 – Recupero piano inferiore ex Granaio Angheben per attrezzature di interesse comune (UTOE 2)

1. Il Piano inferiore dell’ex Granaio Angheben, sito nel centro storico di Monticchiello (UTOE 2) ed indicato in Tav. RU02 con il perimetro contrassegnato dalla sigla “A2”, sarà oggetto di ripristino allo scopo di realizzarvi attrezzature pubbliche di interesse comune prevalentemente orientate alla socializzazione dei giovani.

2. La categoria di intervento ammessa per esso è dunque quella del Risanamento conservativo (RC) con obbligo di Progetto di Restauro (PR).

Art 66. A3 - Sedi per associazioni del volontariato integrata con alloggi speciali con finalità sociali (UTOE 3)

1. Nel perimetro contrassegnato, in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, dalla sigla “A3”, sono ammessi interventi di Demolizione con ampliamento (DA) fino a 2.500 mc finalizzati alla realizzazione di alloggi speciali (alloggi a canone concordato con finalità di protezione sociale e di sedi per le associazioni di volontariato operanti sul territorio; parte dell’area di intervento (così come indicato nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d), sarà sottoposta ad esproprio.



Art 67. A4 - Ampliamento del Cimitero di Pienza (UTOE3) 1. Nel perimetro contrassegnato, in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, dalla sigla “A3”, sarà realizzato

l’intervento di ampliamento del cimitero di Pienza, secondo le prescrizioni del Regolamento comunale di polizia mortuaria approvato con delibera CC n.3 del 1.3.2008; l’area di intervento è preoredinata all’esproprio.

Art 68. A5 - Rimessa mezzi pubblici e servizi di quartiere (UTOE 5) 1. Nel perimetro contrassegnato, in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, dalla sigla “A54”, sarà realizzata una

rimessa per mezzi pubblici parzialmente interrata, in sostituzione di quella da eliminarsi per consentire la realizzazione dell’intervento A6 – Foresteria comunale e servizi di supporto all’area attrezzata multifunzionale dell’ex Foro Boario (già ricompreso tra interventi del PCI n.2 – Ex Foro Boario) PCI2 “Ex Foro Boario. Nel resto dell’area e nella superficie sovrastante la rimessa parzialmente interrata saranno realizzati servizi pubblici di quartiere (verde pubblico e attrezzature di interesse comune, da definirsi in sede progettuale).

Capo II. La riqualificazione e gestione degli spazi pubblici e privati

Art 69. PU1 – Riqualificazione di Via delle Mura (UTOE 1) 1. A Pienza, nell’area di Via delle Mura, così come perimetrata in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, ed ivi

contrassegnata dalla sigla “PU1”, l’amministrazione comunale promuove la riqualificazione dello spazio pubblico, previo trasferimento dei parcheggi riservati ai residenti in località più congrua (via Mencattelli e Foro Boario), nel quadro dell’implementazione dell’obiettivo di PS di riorganizzazione organica del sistema della sosta di cui all’art. 92 delle presenti NTA .

2. I contenuti principali del progetto di riqualificazione riguarderanno in particolare:

- l’ampliamento della disponibilità e qualità di verde urbano;

- il riassetto della viabilità di connessione con la parte storica della città (miglioramento della pavimentazione stradale, della illuminazione, dei marciapiedi, degli arredi vegetali);

- il miglioramento delle connessioni pedonali e ciclabili con le altre aree pubbliche della città recente.

3. Per tale progetto è richiesto un Progetto Unitario, come definito all’art. 15 delle presenti NTA.

Art 70. PU4 – Riprogettazione urbana di Viale Cappelli (UTOE 4) 1. A Monticchiello, nell’area di Viale Cappelli, così come perimetrata in Tav. RU02, ed ivi contrassegnata

dalla sigla “PU4”, l’amministrazione comunale promuove l’aumento della dotazione di servizi di base e la riqualificazione dello spazio pubblico, anche nel quadro dell’implementazione del progetto di anello pedonale attrezzato di cui all’art. 95 delle presenti NTA .

2. I contenuti principali del PU4 sono identificabili con i seguenti sotto-progetti, attuabili separatamente solo successivamente adell’approvazione del PU46 :

a. Riprogettazione urbana Viale Cappelli, inerente il riassetto della viabilità di connessione con la parte storica della città (miglioramento della pavimentazione stradale, della illuminazione, dei marciapiedi, degli arredi vegetali), da coordinarsi con la progettazione del tratto di anello pedonale attrezzato che interessa l’area;

b. Inserimento di servizi pubblici di base (parcheggi, attrezzatura verde pubblico e servizi di interesse comune);

3. Per tale intervento è richiesta la presentazione di un Progetto Unitario, come definito all’art. 15 delle presenti norme, di iniziativa pubblica, previa acquisizione delle aree pubbliche previste, già destinate a servizi pubblici dal precedente PRG e redatto coerentemente alle prescrizioni di cui ai successivi commi.

4. Le superfici destinate a servizi sono visualizzate nella Tav. RU2dTav. RUvar1.02d e ammontano a circa 3.690 mq., in gran parte derivanti dalla realizzazione di verde (circa 1750 mq) pubblico e parcheggi pubblici (circa 1.340 mq). La restante superficie a servizi (circa 600 mq di superficie fondiaria) riguarda la realizzazione di attrezzature di interesse comune (presumibilmente un centro anziani) grazie al recupero edilizio dell’ex seggio elettorale.



5. L’indicazione complessiva delle superfici a servizi, così come la ripartizione interna tra le diverse tipologie di servizi pubblici sopra accennata, potrà variare sulla base di esigenze emerse in fase di specificazione progettuale.

6. L’articolazione degli spazi pubblici deve prevedere organicamente la loro accessibilità diretta dall’Anello Pedonale Attrezzato. La progettazione di dettaglio del tratto di Anello che interessa l’area di intervento dovrà curare in particolare il suo inserimento paesaggistico, così come la collocazione di elementi di arredo e spazi per la sosta.

TITOLO IV. DISCIPLINA DEGLI USI DEL PATRIMONIO EDILIZIO

Capo I La classificazione delle destinazioni d’uso

Art 71. Destinazioni d’uso: aspetti generali 1. La destinazione d'uso individua il complesso delle funzioni previste ed ammesse per un insieme di

edifici, singoli complessi immobiliari o parti di esso.

2. La destinazione d'uso prevalente individua la funzione cui è attualmente e in maniera preponderante asservito un insieme di edifici, singoli complessi immobiliari o parti di esso.

3. Il RU stabilisce, con eventuale riferimento alle Componenti Insediative in cui ricade ciascun edificio o unità immobiliare, i mutamenti d'uso ammissibili. I mutamenti d’uso nel territorio rurale, e che dunque non ricadono in alcuna Componente Insediativa, sono normate all’art. 103 delle presenti NTA.

4. Ad ogni unità immobiliare, così come definita all’art. 47 delle presenti NTA, è attribuita una sola destinazione d'uso, da individuarsi nell'ambito della classificazione riportata nel successivo art. 73.

5. La destinazione d'uso legittima dell'unità immobiliare è quella stabilita da atti pubblici ovvero da atti in possesso della pubblica amministrazione o, in mancanza, dalla posizione catastale ante L.. 10/1977.

6. Le norme del presente Titolo V hanno valore di disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui dell’art. 58 della l. reg. Toscana 1/2005.

Art 72. Denominazione dei livelli dei piani degli edifici 1. Le denominazioni dei livelli dei piani, in riferimento alla loro disposizione nel corpo di fabbrica ed alla loro

posizione rispetto al piano strada o al piano di campagna, sono le seguenti:

a. piani sotterranei (interrati, scantinati, ecc): sono disposti completamente al di sotto della quota del piano strada, generalmente privi di luce naturale e senza accesso diretto dal piano strada;

b. piani terra: sono disposti alla stessa quota (od a quota leggermente superiore o inferiore) a quella del piano strada e sono da quest’ultima direttamente accessibili;

c. piani superiori: sono disposti ad una quota superiore rispetto al piano strada.

2. Sono assimilabili ai piani terra i piani seminterrati disposti al di sotto del piano strada superiore e direttamente accessibili dal piano strada inferiore.

Piano superiore

Piano superiore

Piano terra Strada superiore

Strada inferiore Piano seminterrato

Piano sotterraneo

Art 73. Destinazioni d’uso principali e loro articolazione funzionale 1. Sono considerate destinazioni d’uso principali:

RES: la residenza;



AI: le attività industriali e artigianali di tipo produttivo;

AS: le attività artigianali di servizio;

CP: le attività commerciali ed i pubblici esercizi;

TR: le attività turistico-ricettive;

DI: le attività direzionali;

SP: i servizi e le attrezzature di uso pubblico;

RM: le rimesse;

AG: le attività agricole

2. Alcune destinazioni d’uso principali sono specificate in articolazioni funzionali, espressive delle differenti attività che è possibile vengano svolte nell’ambito della medesima destinazione d’uso. Le articolazioni funzionali (attività) adottate dal RU sono descritte nei co. da 3 a 11, e riassunte nella tab. 3.

3. Le funzioni riconducibili alla residenza (RES) ricomprendono residenze urbane permanenti e temporanee sia interne che esterne ai centri urbani (rispettivamente RES1 e RES2). Le attività ricettive di cui alla Sez. III del Capo II della l.reg. Toscana n. 42/2000 (affittacamere, bed & breakfast, case e appartamenti per vacanze, residenze d’epoca) possono essere svolte in RES senza comportare modificazioni delle destinazione d’uso.

4. Le destinazioni d’uso industriali e artigianali di tipo produttivo (AI) ricomprendono fabbriche, impianti di lavorazione, officine meccaniche. Sono ricompresi in questa funzione anche magazzini, depositi coperti, piazzali, spazi espositivi connessi, residenze per titolari o custodi.

5. Le destinazioni d’uso artigianali di servizio (AS) ricomprendono laboratori artistici, botteghe artigiane, artigianato legato alla residenza.

6. Le destinazioni d’uso commerciali e i pubblici esercizi (CP) ricomprendono:; esercizi di vicinato e bar, ristoranti fino a 150300 mq di superficie di vendita (CP1); medie strutture di vendita (da 300 a 1500 150 a 400 mq di superficie di vendita; (CP2); postazioni telefoniche o telematiche, attività di servizio alla persona, uffici postali (CP3).

7. Le destinazioni d’uso turistico-ricettive (TR) ricomprendono hotel, alberghi, residenze turistico-alberghiere.

8. Le destinazioni d’uso direzionali (DI) ricomprendono sia uffici privati e studi professionali (DI1) sia agenzie o sportelli bancari e assicurativi e simili (DI2) sia attrezzature collettive private, quali spazi espositivi, centri benessere, ecc. (DI3).

9. Le destinazioni d’uso per servizi ed attrezzature di uso pubblico (SP) ricomprendono un insieme complesso di attrezzature ed attività, articolato come segue:

- SP1; uffici della pubblica amministrazione, musei, biblioteche, sale di esposizione;

- SP2; servizi scolastici per l’istruzione di base; asili, scuole per l’infanzia, scuole elementari, scuole medie;

- SP3; cinema, teatri;

- SP4; sedi di associazioni, di partiti o di sindacati

- SP5; servizi per il culto; cattedrali, chiese, conventi, cappelle, canoniche

- SP6; servizi sanitari e di assistenza quali farmacie, ambulatori; case di riposo, residenze protette;

- SP7; servizi per la sicurezza e per la protezione civile;

- SP8; impianti sportivi al coperto ed allo scoperto;

- SP9; attrezzature ed impianti tecnici connessi alle reti idriche, elettriche, fognarie, del metano.

- SP10; Servizi di rango elevato (centri di servizi avanzati alla produzione, al turismo, ecc.)

10. Le destinazioni d’uso denominate “rimesse” (RM) ricomprendono sia rimesse e garage a livello della strada (RM1) sia parcheggi interrati (RM2), sia magazzini (RM3).

11. Le destinazioni d’uso agricole (AG) ricomprendono la residenza rurale, gli annessi agricoli (cantine, fienili, ecc.) e le strutture dedicate all’agriturismo.



12. L’elenco delle articolazioni funzionali di cui ai precedenti commi individua le attività che si svolgono nell’ambito di ciascuna destinazione d’uso principale. L’elenco può essere aggiornato nel caso in cui si presenti la necessità di classificare attività non contemplate, assegnando la nuova attività ad una delle funzioni principali per analogia con attività similari.

Tab. 3 Quadro riassuntivo delle destinazioni d’uso e delle loro articolazioni funzionali

DESTINAZIONE D’USO (FUNZIONI) ARTICOLAZIONI FUNZIONALI (ATTIVITÀ)

RES Residenza RES1 Residenze urbane permanenti o temporanee interne ai centri urbani RES2 Residenze urbane permanenti o temporanee esterne ai centri urbani

AI Industria e artigianato produttivo AI Fabbriche, impianti, officine meccaniche, magazzini, depositi coperti, piazzali, spazi

espositivi connessi alla produzione, residenze per titolari e/o custodi AS Artigianato di servizio AS Laboratori artistici, botteghe artigiane, artigianato legato alla residenza

CP Commercio e pubblici esercizi

CP1 Esercizi di vicinato (fin a 300 150 mq), esercizi pubblici, bar, ristoranti CP2 Medie strutture di vendita (da 300150 a 1500400 mq) CP3 Postazioni telefoniche o telematiche, attività di servizio alla persona, uffici postali

TR Ricettività turistica TR1 Hotel, alberghi, residence

DI Direzionale DI1 Uffici privati, studi professionali DI2 Agenzie o sportelli bancari, agenzie assicurative, immobiliari e similari DI3 Attrezzature collettive private, quali spazi espositivi e centri benessere

SP Servizi pubblici

SP1 Uffici della pubblica amministrazione, musei, biblioteche, sale di esposizione

SP2 Servizi scolastici per l’infanzia, asili, scuole per l’infanzia, scuole elementari, scuole medie

SP3 Servizi scolastici pubblici e privati SP4 Sedi di associazioni, di partiti o di sindacati SP5 Servizi per il culto, cattedrali, chiese, conventi, cappelle, canoniche SP6 Servizi sanitari e di assistenza, ambulatori, case di riposo, residenze protette SP7 Servizi per la sicurezza e per la protezione civile: polizia, carabinieri SP8 Impianti sportivi al coperto ed allo scoperto

SP9 Attrezzature ed impianti tecnici connessi alle reti idriche, elettriche, fognarie, del metano

SP10 Servizi di rango elevato (centri di servizi avanzati alla produzione, al turismo, ecc.)

RM Rimesse RM1 Rimesse e garage a livello della strada RM2 Parcheggi interrati o in struttura RM3 Magazzini

AG Agricola AG Residenza rurale, annessi agricoli (fienili, cantine, rimesse, depositi), agriturismo

Capo II. La disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso

Art 74. Mutamenti delle destinazioni d’uso: aspetti generali 1. Il mutamento della destinazione d’uso individua sia la variazione della appartenenza di un edificio o di

una singola unità immobiliare dall’una all’altra delle funzioni di cui all’art. 73 co. 1 sia la variazione tra le attività di cui all’art. 73, co. da 3 a 11, delle presenti NTA.

2. Atteso il rispetto delle normative nazionali e regionali, è da ritenersi conforme il mutamento di destinazione d’uso che non presenti contraddizioni con alcuno dei requisiti seguenti:

- il mutamento di destinazione di uso è compatibile con l’impianto tipologico e distributivo originario degli edifici interessati;

- il mutamento di destinazione d’uso soddisfa le dotazioni e gli standard richiesti dalla normativa inerente la destinazione finale;

- il contesto in cui avviene il mutamento è dotato di infrastrutture e servizi necessari per l’uso previsto, e di conseguenza non sono da attendersi problemi in merito alle dotazioni idriche, alla mobilità, alla sosta;

- il mutamento di destinazione d’uso avviene nell’ambito delle destinazioni ammesse dal RU;



- il mutamento di destinazione d’uso non comporta trasformazioni edilizie ed urbanistiche eccedenti quelle consentite dalle presenti NTA per l’edificio interessato, ed avviene nel rispetto della disciplina degli strumenti e degli atti comunali di governo del territorio;

- il mutamento di destinazione d’uso non comporta la compromissione della qualità insediativa dell’edificio e del suo contesto, ed in particolare il superamento delle soglie ammissibili di inquinamento atmosferico, acustico, luminoso o elettromagnetico.

3. Il mutamento di destinazione d'uso degli edifici, ovvero delle varie parti degli edifici rispetto a quella in atto al momento dell'entrata in vigore del presente RU, è subordinato, secondo la vigente disciplina nazionale e regionale e in funzione delle opere edilizie che si rendessero necessarie, al rilascio da parte dell'amministrazione comunale di permesso di costruire o di attestazione di conformità oppure alla presentazione da parte del proprietario dell'edificio o di una parte di esso della dichiarazione di inizio attività. Nei casi in cui il mutamento di destinazione d'uso non comporti alcuna opera è comunque necessario la presentazione di dichiarazione di inizio attività. Il mutamento di destinazione d'uso è configurabile anche nei casi di modificazione degli usi esistenti ancorché in assenza di nuova opera edilizia.

4. I progetti dei relativi interventi dovranno documentare gli elementi tipologici, formali e strutturali che qualificano il valore degli immobili, e dimostrare la compatibilità degli interventi proposti con la tutela e la conservazione dei suddetti elementi.

5. Il mutamento delle destinazioni d’uso dei beni architettonici del territorio rurale è subordinato anche al rispetto della disciplina di cui agli artt. 95 e 96 delle NTA del Piano Strutturale.

6. Fermo restando il rispetto dei requisiti di cui al co. 2, mutamenti d’uso differenti da quelli indicati come ammissibili dal presente Capo possono derivare da specifiche prescrizioni del RU oppure da PCI o piani attuativi.

7. In relazione ai livelli di trasformazione urbanistica ed edilizia indotti, l’Amministrazione Comunale ha la facoltà di subordinare il mutamento di destinazione d’uso alla formazione di un piano attuativo.

Art 75. I mutamenti d’uso ammissibili tra differenti funzioni 1. Sono ammissibili i mutamenti di destinazione d’uso indicati negli art. da 76 a 80, qualora siano

soddisfatti i requisiti di cui all’art. 74 e salvo specifiche restrizioni contenute nel RU.

2. Per ragioni di interesse pubblico possono essere autorizzati I mutamenti di destinazione d’uso differenti da quelli di cui al co.1 e indicate dal RU. non sono ammessi, salvo che per ragioni di evidente interesse pubblico.

Art 76. I mutamenti di destinazione d’uso della funzione residenziale (RES) 1. I mutamenti d’uso da RES a AS, DI2, sono ammissibili esclusivamente al piano terra e all’interno della

Componente insediativa CI1.

2. I mutamenti d’uso da RES a DI1 sono ammessi soltanto all’interno delle Componenti insediative CI1, CI3, CI4 e CI5.

3. I mutamenti d’uso da RES a AG sono ammessi esclusivamente nel territorio rurale.

4. I mutamenti d’uso da RES1 a SP sono possibili in tutte le UTOE

Art 77. I mutamenti di destinazione d’uso delle funzioni artigianato di servizio (AS), commercio e pubblici esercizi (CP) e direzionale (DI)

1. I mutamenti da AS in CP1, DI1,DI2 e DI3 sono consentiti in tutte le Componenti insediative.

2. I mutamenti da AS in SP4, sono ammissibili in tutte le componenti insediative.

3. I mutamenti d’uso da AS, CP1, DI1 e DI2 a RM1 o RM3 sono consentiti esclusivamente nelle Componenti Insediative CI3, CI4 e CI5.

4. I mutamenti d’uso da CP a AS, DI1, DI2, SP4 e SP7 sono ammissibili in tutte le componenti insediative.

5. I mutamenti d’uso da AS, CP, DI1 e DI2 a RES sono ammissibili in tutte le componenti insediative, con esclusione dei piani interrati; il mutamento è ammissibile qualora non dia luogo a nuove unità abitative, ed esclusivamente nei casi in cui venga assicurato: il doppio affaccio (riscontro della ventilazione), se la variazione interessa lLe UTOE 2, 3, 4 e 5; almeno un affaccio, se la variazione interessa le UTOE 1 e 2.



Nella componente insediativa CI3 i mutamenti d’uso da CP1 a RES non sono ammessi nei casi in cui riguardino edifici allineati al filo stradale.

6. I mutamenti d’uso da DI1 e DI2 a AS e CP1, sono ammissibili in tutte le componenti insediative, ma esclusivamente al piano terra.

7. I mutamenti d’uso da DI1 e DI2 a SP1, SP3, SP4, SP7 sono ammissibili in tutte le componenti insediative.

Art 78. I mutamenti di destinazione d’uso da servizi pubblici (SP) 1. I mutamenti di destinazione d’uso da SP alle funzioni ammissibili tengono conto delle esigenze di una

equilibrata distribuzione dei servizi all’interno dell’insediamento urbano. Per le attività SP1, SP2, SP3, SP6 e SP8 dovrà essere assicurata la assenza di barriere architettoniche.

2. Sono ammissibili i mutamenti da SP3, SP4, SP6, SP7 a RES in tutte le componenti insediative, di norma con esclusione dei piani terra.

3. Sono ammissibili i mutamenti da SP4, SP6, SP7 a AS e CP1 in tutte le componenti insediative, limitatamente al piano terra.

4. Sono ammissibili i mutamenti da SP4, SP6, SP7 a DI1 e DI2 in tutte le componenti insediative.

5. Sono ammissibili i mutamenti da SP5 a RES qualora non si tratti di edifici di culto.

Art 79. I mutamenti di destinazione d’uso delle rimesse (RM) 1. Sono ammissibili i mutamenti da RM1 e RM3 a AS, CP1, DI1 e DI2 esclusivamente nellea componentei

insediativea CI1. e CI3. I mutamenti da RM1 e RM3 a SP1 sono ammissibili in tutte le UTOE.

Art 80. I mutamenti di destinazione d’uso agricola (AG) 1. Gli edifici con destinazione d’uso AG possono mutare destinazione d’uso esclusivamente per assumere

funzioni residenziali (RES), con modalità disciplinate dalla Parte V della presenti NTA.

Art 81. Oneri di urbanizzazione per il mutamento di destinazione d’uso 1. L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria dovuti per il rilascio dell’autorizzazione a

mutamento di destinazione d’uso risulta quale percentuale sul totale degli oneri previsti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, in vigore al momento del rilascio dell’autorizzazione stessa. Fanno eccezione i mutamenti da AG a RES, soggetti alla disciplina aggiuntiva, degli artt. 117 e 118 delle presenti NTA

2. Le percentuali di cui al co. 1 variano a seconda del tipo di cambiamento di destinazione d’uso richiesto, e vengono deliberate dal Consiglio comunale.



PARTE III. LA CITTÀ DELLA TRASFORMAZIONE: DISCIPLINA DEGLI ASSETTI INSEDIATIVI, INFRASTRUTTURALI ED EDILIZI DEL TERRITORIO

TITOLO I. INTERVENTI DI COMPLETAMENTO DEGLI INSEDIAMENTI ESISTENTI CONSENTITI ANCHE ALL’ESTERNO DEL PERIMETRO DEI CENTRI ABITATI

Art 82. PU5 - Riqualificazione area produttiva – commerciale in località Borghetto 1. Nell’area produttiva-commerciale in località Borghetto (UTOE 8), identificata nella Tav. RU02 con la sigla

“PU5”, è concesso un intervento di Ristrutturazione con ampliamento (RA), per una SUL complessiva di 96 mq, pari ad un incremento volumetrico di circa 500 mc, considerando una altezza virtuale di 5,2 ml (assunta quale coefficiente di conversione volumetrica anche nel PS), nel rispetto delle condizioni di cui ai seguenti commi.

2. I nuovi volumi dovranno avere destinazione produttiva AI, con esclusione dei volumi riservati alla realizzazione di un alloggio per il titolare o custode della attività e per la commercializzazione diretta delle produzioni dell’azienda.

3. La concessione dei permessi di costruire è subordinata alla approvazione, da parte della amministrazione comunale, di un Progetto Unitario di cui all’art. 15 delle presenti NTA, che deve tra l’altro assicurare il soddisfacimento degli standard urbanistici ed evidenziare la puntuale verifica degli impatti dei nuovi edifici sul paesaggio che assuma come riferimento lo Statuto degli ecosistemi e del paesaggio e che preveda, all’occorrenza, particolari scelte nei materiali e tipologie costruttive e nella modulazione dell’articolazione e dell’altezza dei volumi, che dovrà corrispondere a quella minima necessaria per le relative lavorazioni e comunque non essere superiore ai 5,2 metri.

4. Il Progetto Unitario di riorganizzazione del lotto deve rispettare i seguenti indici e parametri:



- Superficie a verde privato = almeno 20% della superficie fondiaria (SF),

- COS = 1; le essenze da utilizzare sono scelte tra quelle indicate nell’art. 102 delle presenti NTA;

- parcheggi pubblici e privati: secondo i parametri indicati, per ciascuna destinazione d’uso, agli artt. 49 e 50 delle presenti NTA

Art 83. PU6 - Riqualificazione caseificio in località Poggio Colombo 1. Nell’area produttiva-commerciale in località Poggio Colombo (UTOE 8), identificata nella Tav. RU02 con

la sigla “PU6” è concesso un intervento di Ristrutturazione con ampliamento (RA), per una SUL complessiva di 384 mq, pari ad un incremento volumetrico di 2.000 mc, considerando una altezza virtuale di 5,2 ml (assunta quale coefficiente di conversione volumetrica anche nel PS), nel rispetto delle condizioni di cui ai seguenti commi.

2. I nuovi volumi dovranno avere destinazione produttiva AI, con esclusione di volumi impiegati per la realizzazione di residenza per il titolare o custode della attività.

3. E’ ammesso l’impiego per la commercializzazione diretta delle produzioni dell’azienda di una quota non superiore al 20% dei nuovi volumi realizzabili.

4. La concessione dei permessi di costruire è subordinata alla approvazione, da parte della amministrazione comunale, di un Progetto Unitario di cui all’art. 15 delle presenti NTA, che deve tra l’altro assicurare il soddisfacimento degli standard urbanistici ed evidenziare la puntuale verifica degli impatti dei nuovi edifici sul paesaggio che assuma come riferimento lo Statuto degli ecosistemi e del paesaggio e che preveda, all’occorrenza, particolari scelte nei materiali e tipologie costruttive e nella modulazione dell’articolazione e dell’altezza dei volumi, che dovrà corrispondere a quella minima necessaria per le relative lavorazioni e comunque non essere superiore ai 7 metri.

5. Il Progetto Unitario di riorganizzazione del lotto deve rispettare i seguenti indici e parametri:



- Superficie a verde privato = almeno 20% della superficie fondiaria (SF),



- COS = 1; le essenze da utilizzare sono scelte tra quelle indicate nell’art. 102 delle presenti NTA.

- parcheggi pubblici e privati: secondo i parametri indicati, per ciascuna destinazione d’uso, agli artt. 49 e 50 e delle presenti NTA

TITOLO II GLI AMBITI INTERESSATI DA INTERVENTI DI RIORGANIZZAZIONE DEL TESSUTO URBANISTICO E DI NUOVA URBANIZZAZIONE

Art 84. Interventi di riorganizzazione del tessuto urbanistico 1. Gli interventi di riorganizzazione del tessuto urbanistico di cui all’articolo 55, comma 4, lettera b), della l.r.

1/2005, così come successivamente definiti e normati dall’art. 15 del DPGR 9.2.2007, n.3/R (Regolamento di attuazione delle disposizioni del Titolo V della l.r. 1/2005), coincidono con gli interventi di Ristrutturazione Urbanistica di cui all’art. 33 delle presenti NTA.

2. Gli interventi di cui al presente articolo si attuano mediante il PCI nelle aree perimetratoe in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d e denominatoe:

- PCI1 – “Progetto Urbano Ex Fornace Crestini”,

- PCI2 – “Progetto Urbano Ex Foro Boario”.

3. I contenuti deli due PCI1 sono oggetto, rispettivamente, deli successivoi artt. 87 e 888888.

Art 85. Interventi di nuova urbanizzazione 1. Le addizioni agli insediamenti esistenti di cui all’art. 14 del DPGR 9.2.2007, n.3/R, coincidono con gli

interventi di Nuova Urbanizzazione di cui all’art. 34 delle presenti NTA, e si realizzano mediante piani attuativi nelle aree perimetrate in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d e denominate:

- PA1 – “Espansione Pienza Nord”

2. I contenuti dei due PA sono oggetto del successivo art. 89.

Art 86. Interventi di completamento e riqualificazione da attuarsi mediante Piani attuativi 1. Gli interventi diversi da quelli di riorganizzazione urbanistica che tuttavia, in ragione della loro

complessità e rilevanza, si attuano mediante piani attuativi riguardano il completamento di due aree produttive nell’UTOE 5, perimetrate nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d e denominate:

- PA2 - “Completamento e riqualificazione area Ponticino”.

- PA3 – “Completamento e riqualificazione area Formacino”

2. I contenuti dei due PA sono oggetto, rispettivamente, dei successivi artt. 91 e 90.

Art 87. PCI 1 “Progetto Urbano Ex Fornace Crestini” (UTOE 5) 1. Nell’area PCI1, così come delimitata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, sono consentite le seguenti

trasformazioni edilizie ed urbanistiche:

- demolizione parziale o totale degli edifici dismessi della ex Fornace Crestini, la cui consistenza è stimata in 63.400 mc circa;

- riedificazione di circa il 69% dei volumi demoliti, pari a 43.500 mc, dei quali almeno il 38% spettante alla proprietà pubblica (pari a circa 16.600 mc, con le relative aree di pertinenza e spazi pubblici previsti dal progetto, per un totale di almeno 56.000 mq) e il restante 62% alla proprietà privata (26.900 mc);

2. In assenza di PCI, negli edifici ricadenti nell’area sono consentite esclusivamente interventi di Manutenzione Ordinaria (MO) o di bonifica del sito.

3. Le trasformazioni edilizie ed urbanistiche sono attuate nel rispetto delle prescrizioni e delle indicazioni contenute nel Dossier Progettuale e Valutativo n. 1 (DPV 1) di cui all’art. delle presenti NTA.

4. Il progetto dovrà anche essere coerente – per quanto lo possa riguardare - con la disciplina relativa allo Statuto del territorio del PIT Paesaggio approvato (Titolo II della Disciplina di Piano, e in particolare con:

- la disciplina relativa alle invarianti strutturali, di cui al capo II, con particolare riferimento agli obiettivi specifici per i “Tessuti della città produttiva e specialistica: TPS1 - Tessuto a proliferazione produttiva



lineare (Zona PIP località Fornaci) nel quale l’intervento ricade, contenuta nel documento di PIT “Abachi delle invarianti strutturali” (abaco dell’invariante III: “il carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali”);

- la disciplina a livello di ambito contenuta nelle "Schede degli ambiti di paesaggio" (Scheda n. 17: Val d’Orcia e Val d’Asso);

- la disciplina dei beni paesaggistici di cui all’Elaborato 8B del PIT e relativi allegati;

- - la disciplina degli ulteriori contesti di cui all'articolo 15 della Disciplina di PIT Paesaggio (Siti inseriti nella Lista del Patrimonio Mondiale Universale dell'Unesco)

- le “Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea” di cui all’Allegato 4 al PIT.

Art 88. PCI2 – “Progetto Urbano Ex Foro Boario” (UTOE 3) 1. (Abrogato) Ferma restando l’impostazione unitaria del PCI2, la sua attuazione può essere articolata in

due comparti: PCI1/a,e PCI/b.

2. Nell’area PCI2 /a, così come delimitata nella Tav. RU02, sono consentite le seguenti trasformazioni edilizie ed urbanistiche, a condizioni che siano contestuali per ciascuno dei seguenti blocchi: Area multifunzionale esistente

a) realizzazione di un parcheggio in struttura di due piani sottostante l’attuale parcheggio di superficie (circa 5.000 mq coperti);

b) Realizzazione di nuovi volumi per servizi pubblici (uffici comunali) attività commerciali di vicinato (superficie di vendita < 150 mq) e servizi privati (bar, ristoranti, punti di ristoro, punti informativi, affitto biciclette, ecc.) per un totale di 1600 mq SUL;

c) sistemazione della superficie dell’attuale parcheggio come pubblica piazza, in grado di assolvere comunque alle attuali funzionalità di spazio per fiere temporanee e protezione civile.

Area magazzini Consorzi agrari

d) demolizione dei magazzini esistenti, la cui consistenza è stimata in 4.400 mc circa;

e) cessione del 20% della superficie del lotto al Comune per realizzarvi 500 mq di parcheggi pubblici riservati ai residenti del centro storico, in sostituzione di quelli di via delle Mura, interessati dall’operazione di riqualificazione PU1;

f) riedificazione del 100% dei volumi demoliti sull’80% della superficie del lotto rimasta nella disponibilità degli attuali proprietari per edilizia residenziale privata;

3. Nell’area PCI2 /b, così come delimitata nella Tav. RU02D, sono consentite le seguenti trasformazioni edilizie ed urbanistiche, a condizioni che siano contestuali:

- realizzazione di 1900 mc edilizia residenziale privata;

- cessione della rimanente area da destinarsi in parte a verde pubblico attrezzato e in parte ad ampliamento dello spazio della piazza pubblica di cui all’intervento PCI2 /a ; al di sotto dello spazio dell’ampliamento della spazio pubblico è possibile procedere parallelamente all’ampliamento del parcheggio in struttura, fino ad un massimo di 1800 mq coperti)

4.1. Le trasformazioni edilizie ed urbanistiche sono attuate nel rispetto delle prescrizioni e delle indicazioni contenute nel Dossier Progettuale e Valutativo n. 2 (DPV 2) di cui all’art. 123 delle presenti NTA.

5. In aggiunta agli interventi previsti nel DPV di cui al comma precedente, negli edifici presenti nelle aree di trasformazione sono consentiti interventi di Manutenzione Ordinaria (MO), Manutenzione Straordinaria (MS) e di Risanamento Conservativo (RC).

Art 89. PA1 - Espansione residenziale di Pienza (UTOE 3) 1. Nell’area PA1 così come indicata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, è consentita l’edificazione di

edilizia residenziale per un totale di 10.218 mq di SUL, pari ad una volumetria massima di 32.700 mc, così distribuita:

- il 50%, pari a 5.125 mq di SUL, nonché a 16.400 mc, per edilizia residenziale convenzionata;

Formattato: Numerazione automatica+ Livello:1 + Stile numerazione: 1, 2,3, … + Comincia da:1 + Allineamento:A sinistra + Allinea a: 0 cm +Tabulazione dopo: 0,63 cm + Impostaun rientro di: 0,63 cm



- il 30%, pari a 3.062 mq di SUL, nonché a 9.800 mc, per edilizia residenziale sovvenzionata;

- il 20%, pari a 2.031 mq di SUL , nonché a 6.500 mc, per edilizia residenziale privata.

2. La realizzazione degli interventi di cui al comma 1 è subordinata alla stipula di un atto convenzionale contenente l’impegno del proprietario dei suoli a cedere alla A.C. la superficie necessaria alla realizzazione dei servizi e degli alloggi di edilizia sovvenzionata.

3. La concessione dei permessi di costruire è subordinata alla approvazione, da parte della amministrazione comunale, di un Piano attuativo dell’area redatto a cura del proprietario e coerente con le indicazioni del Dossier Progettuale e Valutativo n. 3 (DPV 3) di cui all’art. 0 delle presenti NTA.

4. Allo scopo di garantire una riserva di alloggi per i residenti da rendere disponibile man mano che se ne manifesta l’esigenza, il PA1 dovrà contenere una serie di elaborati che ne esplicitino l’articolazione dell’attuazione in diversi stralci organici, non inferiori a tre; il primo da avviare nel periodo di vigenza del presente RU e contenente un massimo del 40% delle previsioni complessive.

Art 90. PA2 - Completamento e riqualificazione dell’Area Ponticino (UTOE 5) 1. Nell’area PA2 così come indicata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, è consentito un intervento di

Ristrutturazione Urbanistica (tipologia di intervento RiU) volto alla riorganizzazione dell’area produttiva esistente, per un totale di 13.500 mc, da destinarsi alla funzione produttiva (AI o AS);

2. La concessione dei permessi di costruire è subordinata alla approvazione, da parte della Amministrazione Comunale, di un Piano attuativo dell’area redatto a cura del proprietario e coerente con le indicazioni della Scheda Progettuale n.1 di cui all’art. 124 delle presenti NTA.

3. In aggiunta agli interventi previsti nella Scheda Progettuale di cui al comma precedente, negli edifici presenti nelle aree di trasformazione sono consentiti interventi di Manutenzione Ordinaria (MO), Manutenzione Straordinaria (MS) e di Risanamento Conservativo (RC).


- la disciplina relativa alle invarianti strutturali, di cui al capo II, con particolare riferimento agli obiettivi specifici per i “Tessuti della città produttiva e specialistica: TPS1 - Tessuto a proliferazione produttiva lineare (Zona PIP località Fornaci) nel quale l’intervento ricade, contenuta nel documento di PIT “Abachi delle invarianti strutturali” (abaco dell’invariante III: “il carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali”);


- la disciplina dei beni paesaggistici di cui all’Elaborato 8B del PIT e relativi allegati;

- - la disciplina degli ulteriori contesti di cui all'articolo 15 della Disciplina di PIT Paesaggio (Siti inseriti nella Lista del Patrimonio Mondiale Universale dell'Unesco)


Art 91. PA3 - Completamento e riqualificazione dell’Area Fornacino (UTOE 5) 1. Nell’area PA3 così come indicata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, è consentito un intervento di

Ristrutturazione Urbanistica (tipologia di intervento RiU) volto alla riorganizzazione dell’area produttiva esistente, per un totale 12.000 mc, da destinarsi alla funzione produttiva (AI o AS);

2. La concessione dei permessi di costruire è subordinata alla approvazione, da parte della amministrazione comunale, di un Piano attuativo dell’area redatto a cura del proprietario e coerente con le indicazioni della Scheda Progettuale n.2 di cui all’art. 124 delle presenti NTA.

TITOLO III NUOVI INTERVENTI INFRASTRUTTURALI

Art 92. Interventi sul sistema della viabilità urbana 1. Il PS ha assunto come interventi prioritari la realizzazione del by-pass del centro urbano di Pienza,

secondo il tracciato riportato nella Tav. Ru02dTav. RUvar1.02d, corrispondente all’attuale stato di avanzamento della sua progettazione, di competenza della Provincia di Siena.



2. La Tav. RU02dTav. RUvar1.02d riporta il perimetro dell’intervento (contrassegnato dalla sigla “S1”) comprensivo della fascia di ambientazione della nuova strada, che sarà utilizzata verso nord per coltivazioni legnose (al fine di inserirla meglio nel paesaggio agrario) e verso sud per ridurre, anche attraverso la modellazione del suolo (duna antirumore), l’impatto acustico sulle residenze più vicine.

3. Ulteriori tratti di strade urbane, di minore importanza e di competenza comunale, sono segnalati con la dicitura “Nuove strade urbane” nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, tra i quali gli interventi: S2 - Completamento via degli olivi ed S3 - Completamento Via Fontanelle, entrambi dotati di relativa fascia di ambientazione. Le aree di sedime di queste due nuove strade, così come le aree incluse nelle relative fasce di ambientazione, sono da acquisire alla proprietà pubblica.

Art 93. La riorganizzazione del sistema della mobilità e delle aree di sosta di Pienza 1. La Tav RU02d riporta il sistema delle aree di sosta, distinguendo tra quelle già di proprietà pubblica e

quelle da espropriare entro il periodo di vigenza del RU; sono esclusi i parcheggi la cui definizione è demandata alla pianificazione attuativa.

2. Gli interventi si inquadrano nell’ambito di un Progetto complessivo di ridisegno del sistema della mobilità e delle aree di sosta di Pienza, che sarà composto dai seguenti elementi:

- la rete complessiva della viabilità comprese le strade residenziali e le piazze;

- le fermate dei mezzi pubblici di trasporto su gomma;

- le aree di discesa/salita per i pullman turistici;

- i parcheggi pubblici di destinazione ai servizi ed alle attrezzature urbane;

- i parcheggi pubblici a servizio della residenza;

- i parcheggi pubblici di servizio alle attività commerciali e industriali;

- i parcheggi pubblici per la sosta temporanea finalizzata al carico e allo scarico delle merci;

- i parcheggi pubblici riservati ai residenti;

- i parcheggi ad uso esclusivo per i taxi;

- i parcheggi ad uso esclusivo per gli autobus turistici;

- i parcheggi ad uso esclusivo per le persone disabili.

- le infrastrutture a servizio dei pedoni, comprendenti marciapiedi, piazze ed ogni area urbana dedicata;

- il complesso delle attrezzature utili alla segnalazione e regolazione visiva ed acustica degli attraversamenti stradali;

- le opere per la delimitazione delle aree adibite ai pedoni;

- le scale mobili, gli ascensori e le altre opere ed infrastrutture esterne per l’abbattimento delle barriere architettoniche ed il miglioramento della accessibilità territoriale e urbana.

- infrastrutture per la mobilità ciclistica, di cui ai successivi artt. 94 e 95.

3. Nei parcheggi a raso di nuova realizzazione e nei rifacimenti di parcheggi esistenti, sono da utilizzarsi pavimentazioni permeabili e viene assicurato l’ombreggiamento naturale dei veicoli in sosta attraverso la messa a dimora di alberi scelti tra quelli indicati nell’art. 102 delle presenti NTA, collocandoli sia lungo il perimetro delle aree che al loro interno.

4. Per lo stallo di parcheggio standard si assumono le dimensioni di 2,.5 x 5 m.

Art 94. L’anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza 1. Il tracciato dell’anello ciclo-pedonale di Pienza di cui all’art. 142 del PS è finalizzato a promuovere la

mobilità sostenibile negli spostamenti quotidiani dei residenti e dei visitatori ed è rappresentato nella Tav RU02d.

2. L’anello ciclo-pedonale verrà realizzato attraverso un insieme coordinato di interventi quali:

- piste ciclabili e relativa fascia di ambientazione;

- segnaletica orizzontale e verticale indicante la presenza della pista;



- regolamentazione degli attraversamenti, dei sensi di marcia e della sosta in modo da favorire la compatibilità tra percorsi pedonali, percorsi ciclabili e tracciati stradali;

- realizzazione di protezioni quali siepi, staccionate, muretti, modellazioni del suolo;

- collocazione di attrezzature per la sosta delle bici, anche coperti, con priorità per gli edifici scolastici, le attrezzature sportive, i servizi commerciali, le aree verdi, il cimitero, gli insediamenti produttivi.

3. L’anello ciclo-pedonale potrà essere attuato per parti; in fase di progettazione esecutiva il suo tracciato potrà subire motivate variazioni.

4. Le aree di sedime dei tronchi di Anello ciclo-pedonale ricadenti nelle aree di intervento PCI1, PCI2, PA1, PA2 sono cedute gratuitamente alla PA.

Art 95. L’anello pedonale attrezzato di Monticchiello 1. Il tracciato dell’anello pedonale di Monticchiello di cui all’art. 143 del PS è finalizzato a promuovere la

mobilità sostenibile negli spostamenti quotidiani dei residenti e dei visitatori ed è rappresentato nella Tav RU02d.

2. L’anello pedonale verrà realizzato attraverso un insieme coordinato di interventi quali:

- percorsi pedonali e relativa fascia di ambientazione;

- regolamentazione degli attraversamenti, dei sensi di marcia e della sosta in modo da favorire la compatibilità tra percorsi pedonali e tracciati stradali;

- realizzazione di protezioni quali siepi, staccionate, muretti, modellazioni del suolo;

- collocazione di attrezzature per la sosta.

3. L’anello pedonale potrà essere attuato per parti; in fase di progettazione esecutiva il suo tracciato potrà subire motivate variazioni.

Art 96. Completamento del percorso fuori le mura di Monticchiello 1. Il tracciato del Completamento del percorso pedonale fuori le mura di Monticchiello è finalizzato alla

fruizione delle mura stesse e di paesaggi circostanti non altrimenti facilmente visibili ed è rappresentato nella Tav RU02d.

2. La sua progettazione sarà integrata con la sistemazione della nuova area a verde pubblico prevista in corrispondenza del tratto prospettante verso ovest.

Art 97. Percorso pedonale di Via della Madonnina 1. Il tracciato del percorso pedonale di Via della Madonnina è finalizzato a garantire la sicurezza dei

pedoni, ed è rappresentato nella Tav RU02d, con indicazione anche delle aree soggette ad esproprio per la sua realizzazione.

Art 98. Progettazione di un primo stralcio dei “Piani di Interpretazione” ex art. 141 PS 1. Il PS promuove una articolazione della rete dei percorsi ciclo-pedonali esistenti e di progetto,

articolandola in più livelli:

- un primo livello formato dai sistemi di sentieri definiti dalla Provincia di Siena (“grandi sentieri senesi”, “sentieri della Val d’Orcia”.

- un secondo livello, formato da una rete di percorsi specificamente progettata per la valorizzazione dei beni archeologici, architettonici, naturalistici e geologici già evidenziati dagli studi contenuti nel Quadro Conoscitivo del PS.

- un terzo livello, costituito dall’Anello ciclo-pedonale attrezzato del centro urbano di Pienza e dall’Anello pedonale attrezzato del centro urbano di Monticchiello.

2. I livelli di cui al comma 1 costituiscono riferimento privilegiato per la redazione del Progetto “Piani di Interpretazione” contenuto negli “Studi e proposte per la formazione dell’Agenda 21 della Val d’Orcia” (dicembre 2002) da attuarsi in coordinamento con gli altri comuni dell’ANPIL.

3. Il “Progetto Piani di Interpretazione” del territorio dell’ANPIL assume i seguenti criteri progettuali:



- valorizzare in modo integrato tanto la storia e la cultura locale quanto il paesaggio rurale e le risorse di tipo naturalistico (con particolare riferimento alle aree ad elevata biodiversità e ai geositi);

- prevedere allestimenti e azioni di diversa natura, la cui realizzazione consenta di comunicare ai visitatori il significato, le interrelazioni ed il valore del patrimonio naturale e culturale;

- favorire la collaborazione del pubblico per il rispetto di alcune misure di protezione adottate;

- fornire servizi sia di tipo interpretativo, sia di tipo logistico;

- integrare nel disegno della rete degli itinerari i servizi turistico- ricreativi esistenti e quelli già previsti;

- stabilire uno o più fili conduttori delle visite;

- improntare la definizione degli itinerari alle diverse tipologie di pubblico, ossia secondo elementi quali provenienza, struttura del pubblico (famiglie, gruppi di adulti, gruppi di scolari...etc.);

- improntare la definizione dei percorsi alle diverse modalità di trasporto utilizzabili (a piedi, in bicicletta, in auto, a cavallo), considerando la possibilità di includere percorsi fruibili anche dai portatori di handicap;

- tenere conto dei particolari regimi proprietari delle strade rurali e dei sentieri, considerando le implicazioni dell’apertura al pubblico di eventuali strade private in termini di: individuazione dei soggetti preposti alla manutenzione, privacy, sicurezza e riduzione del disturbo (acustico, polveri, ecc.) per i proprietari privati.

4. Il presente RU assume tra i propri interventi la progettazione di un primo stralcio del “Progetto piani di interpretazione”, di cui sarà successivamente programmata la realizzazione.



PARTE IV. ECOSISTEMI E PAESAGGIO

Art 99. Il Parco Urbano della Pieve di Corsignano: indirizzi per la progettazione 1. La Tav. RU02dTav. RUvar1.02d indica la perimetrazione del Parco Urbano della Pieve di Corsignano, la

cui fruibilità è garantita dalla formazione di rete una sentieristica, in accordo con i proprietari privati, e la regolazione delle attività ricreative ed educative in funzione della tutela degli habitat.

2. Il progetto del Parco Urbano persegue i seguenti obiettivi:

- migliorare la qualità percettiva del paesaggio agrario ricercando profili di compatibilità e qualità percettiva con il margine della città;

- favorire la fruizione pubblica dei beni storico-architettonici ed archeologici e la pratica storicamente consolidata degli orti urbani anche attraverso la realizzazione di percorsi pedonali e aree di sosta;

- predisporre una gerarchia attuativa degli interventi di riqualificazione paesaggistica da porre in essere, esplicitando per ciascuno di essi localizzazione, finalità, soggetti coinvolti, stima preliminare dei costi.

3. Il progetto del Parco Urbano viene redatto assumendo come riferimento l’intero territorio in esso ricompreso, ma può essere attuato per parti, con priorità da stabilirsi in sede progettuale.

Art 100. Il Progettio di Paesaggio del Contesto figurativo di Pienza e del Contesto figurativo di Monticchiello

1. In coerenza con l’art. 123 del PS, il RU prevede la redazione deiIl progettio di paesaggio del Contesto figurativo di Pienza e del Contesto figurativo di Monticchiello. Essi interessano rispettivamente l’intero territorio della UTOE 6 e l’intero territorio della UTOE 7 e perseguonoe i seguenti obiettivi:

- individuare le aree e le situazioni puntuali caratterizzate a scarsa qualità paesaggistica anche con riferimento ai volumi tecnici ed alle linee elettriche aeree;

- predisporre un disegno complessivo di riqualificazione paesaggistica, finalizzato alla risoluzione delle criticità riscontrate in precedenza; e coerente con le indicazioni dello statuto degli ecosistemi e del paesaggio del PS e finalizzato alla risoluzione delle criticità riscontrate in precedenza; e con gli obiettivi e le disposizioni per l’Ambito n.17 Val’Orcia Val d’Asso del PIT Paesaggio adottato con DGR 1.7.2014, e in particolare con le relative “Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea” e del PTC 2010 della Provincia di Siena già integrate all’art 113 del presente RU;

- migliorare le relazioni tra edificato recente e contesto circostante, assicurando una progettazione unitaria del verde di ambientazione;

- predisporre una gerarchia attuativa degli interventi di riqualificazione paesaggistica da porre in essere, esplicitando per ciascuno di essi localizzazione, finalità, soggetti coinvolti, stima preliminare dei costi.

2. Il progetto del Parco Urbano delle Piagge di cui all’art. 121 delle NTA di PS è parte integrante del Progetto di paesaggio del Contesto figurativo di Monticchiello, ed assicura la fruibilità pubblica delle aree circostanti l’intero perimetro delle mura di Monticchiello.

3. Il progetto del Parco Urbano della Pieve di Corsignano di cui all’art. 121 delle NTA di PS e di cui al precedente art. 99 del RU, è parte integrante del Progetto di paesaggio del contesto figurativo di Pienza (zona a sud).

2.4. Il progetto di paesaggio del contesto figurativo di Pienza presta particolare attenzione allo studio degli interventi di inserimento paesaggistico dei servizi previsti dalla Variante n. 1 così come degli altri volumi previsti dal RU nella zona a nord dell’abitato di Pienza.

Art 101. La riqualificazione degli orti periurbani 1. Nelle aree interessate dagli orti periurbani, così come perimetratre nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d,

viene perseguita la riqualificazione del paesaggio sia attraverso il miglioramento della qualità degli edifici sia attraverso il riassetto della tessitura agraria.

2. Sugli edifici legali ricompresi nelle aree di cui al comma 1 sono consentiti esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria (MO) e straordinaria (MS).



3. In caso di abbandono delle coltivazioni agrarie nella superficie di riferimento, il proprietario è tenuto alla rimessa in pristino dei luoghi, con eliminazione integrale dei volumi insistenti sull’area e delle eventuali recinzioni.

Art 102. Indirizzi per l’utilizzo della vegetazione in ambito urbano 1. Al fine di assicurare una maggiore coerenza tra la vegetazione autoctona e la vegetazione presente in

ambito urbano negli interventi di arredo vegetale oppure di riqualificazione paesaggistica o ambientale promossi dalla amministrazione comunale, verranno utilizzate – salvo motivate scelte progettuali, le specie indicate nella tab. 6

2. Le specie indicate nella tab. 6 costituiscono riferimento privilegiato per la piantumazione delle aree di verde privato e del verde di ambientazione.



Tab. 6. Specie vegetali da utilizzare in ambito urbano Le seguenti indicazioni di altezza (h) e diametro della chioma (d) si riferiscono ad un’età di 20-25 anni dell’albero o dell’arbusto e sono utilizzabili per il calcolo del COSV

Alberi Acer campestre L. Testucchio, Loppo h 7 m; d 5 m

Caducifoglio A lento sviluppo, utilizzato come essenza da siepe o da forestazione in suoli spogli, umidi e declivi o per creare zone di rifugio nelle campagne. Abbastanza rustico, vegeta bene sia in suoli sciolti che compatti, purchè profondi e freschi e non asfittici. Tollera abbastanza bene il freddo e predilige esposizioni soleggiate o a mezz’ombra.

Celtis australis L. Bagolaro, Spaccasassi

h 9 m; d 7 m Caducifoglio Rustico e frugale, vegeta anche su terreni calcarei, ricchi di scheletro o addirittura rocciosi grazie al potente apparato radicale, non teme la scarsità d’acqua, ma sfrutta l’abbondanza di sali minerali. Viene impiegato nei parchi cittadini nel verde urbano e nelle alberature stradali per la resistenza all’inquinamento e la longevità.

Cupressus sempervirens L.

Cipresso Forma fastigiata h 8 m; d 1 m Forma horizontalis h 8 m; d 3,5 m Sempreverde Rustico senza molte esigenze per quanto riguarda il tipo di terreno.

Fraxinus ornus L. Avorniello, Orniello h 10 m; d 7 m Caducifoglio La sua rusticità ne consente l’introduzione su terreni da ricolonizzare, poichè non possiede particolarmente esigenze pedologiche. Tollera molto bene i substrati calcarei e anche quelli tendenzialmente pesanti, inoltre resiste molto bene alla siccità e all’inquinamento.

Fraxinus angustifolia Vahl

Frassino meridionale

h 9 m; d 4,5 m Caducifoglio Necessita di un substrato ricco di sostanza organica ed elementi minerali con struttura limoso-argillosa, profondo ed in grado di rimanere fresco per lungo tempo.Preferisce inoltre suoli a reazione neutra o subacida; tollera in ogni caso abbastanza bene il calcare.

Morus alba L. Moro, Gelso bianco h 7 m; d 5 m Caducifoglio Predilige terreni profondi, umidi ma senza ristagni idrici; eliofilo, resiste sufficientemente bene ai freddi invernali dei nostri ambienti; tollera in ogni caso la siccità.

Populus alba L. Gattice, Pioppo bianco

h 18 m; d 10 m Caducifoglio Predilige luoghi esposti al sole e caldi, terreni freschi, profondi e ben aerati e drenati anche se tollera bene i suoli argillosi e quelli calcarei. Ama l’acqua, ma teme il ristagno idrico prolungato e le situazioni di asfissia in generale. Viene impiegato nelle alberature stradali e a scopo ornamentale nei parchi e nei giardini. Esistono anche forme colonnari adatte per viali (fastigiata).

Populus nigra L. Albero, Pioppo nero h 19 m; d 10 m Caducifoglio Predilige terreni profondi, freschi, ben drenati e con un buon contenuto di sali minerali. Non teme situazioni di temporanee inondazioni e substrati umidi; non ama molto i substrati calcarei.

Populus nigra L. cultivar italica

Pioppo cipressino h 19 m; d 3 m Caducifoglio Portamento colonnare (fastigiato); a livello paesaggistico-ornamentale vengono generalmente impiegati gli esemplari maschili.

Populus tremula L. Albarello, Gattero, Pioppo tremulo

h 16 m; d 6 m Caducifoglio Non ha esigenze pedologiche particolari, ma il suo sviluppo è favorito dai terreni ricchi di sostanza organica, sali minerali e freschi. Tollera comunque molto bene i suoli argillosi e quelli umidi. Ama la luce ma sopporta anche esposizioni particolarmente ombreggiate.



Alberi Quercus cerris L. Cerro h 10 m; d 6 m

Caducifoglio Predilige suoli sub-acidi con struttura anche argillosa purchè siano profondi, freschi e tendenzialmente umidi. Si adatta anche a terreni leggermente calcarei (non in quelli molto calcarei).

Quercus ilex L. Leccio h 9 m; d 6 m Sempreverde Rustico, predilige terreni asciutti e condizioni climatiche miti; resiste a condizioni di prolungata siccità e terreni anche relativamente poveri. Vegeta sia in condizioni di elevata luminosità che di parziale ombreggiamento. Resistente alle avversità e ai danni da inquinamento.

Quercus pubescens Will.

Roverella, Querce comune

h 8 m; d 8 m Caducifoglia Rustica, predilige ambienti a clima caldo non troppo umido, si adatta a molti substrati sia argillosi che sciolti e tollera anche terreni molto calcarei e aridi; non sopporta i ristagni idrici.

Quercus robur L. Farnia h 10 m; d 8 m Caducifoglia Predilige terreni profondi, non importa se molto o poco argillosi; per l’attecchimento, dopo la messa a dimora e nei primi anni successivi, necessita di irrigazioni o di un substrato abbastanza umido. Eliofila che preferisce esposizioni “aperte” e ampi spazi. Esistono anche forme colonnari idonee per viali (fastigiata).

Salix alba L. Vetrice h 13 m; d 11 m Caducifoglio Igrofilo, cresce bene nei terreni freschi e profondi, ma anche in quelli umidi e argillosi, sopportando bene la sommersione.Viene impiegato per rinsaldare scarpate e rive di corsi d’acqua.

Salix alba L. subsp. vitellina (L.) Arcang.

Salcio, Salcio da vinchi

h 10 m; d 8 m Caducifoglio Ha rami giovani flessibili giallo-oro, di effetto soprattutto nella stagione invernale. Igrofilo, cresce bene nei terreni freschi e profondi, ma anche in quelli umidi e argillosi, sopportando bene la sommersione.

Sorbus domestica L.

Sorbo h 9 m; d 6 m Caducifoglio Eliofilo, predilige terreni sassosi, sciolti o argillosi, ma profondi e senza ristagni idrici; si adatta molto bene anche ai suoli calcarei.

Sorbus torminalis (L.) Crantz

Mangiàcolo, Magnusello, Ciavardello

h 10 m; d 7 m Caducifoglio Eliofilo a lenta crescita ma molto longevo; predilige suoli acidi o sub-acidi, argillosi, profondi, ma si adatta bene anche a substrati calcarei e sassosi.



Arbusti Arbutus unedo L. Corbezzolo, Albatro h 5 m; d 3 m

Sempreverde Si adatta a molti tipi di substrato, predilige però quelli tendenzialmente sciolti e subacidi ed esposizioni soleggiate o parzialmente ombreggiate. Manifesta in ogni caso una discreta tolleranza al calcare e agli agenti inquinanti.

Buxus sempervirens L.

Bosso, Bossolo, Verde

h 2 m; d 1 m Sempreverde Ha uno sviluppo lento ed è indifferente al tipo di substrato, vegetando sia in quelli argillosi compatti che in quelli poveri e sassosi (è molto indicato per terreni calcarei). Da esposizione sia soleggiata che a mezz’ombra; resiste bene agli agenti inquinanti atmosferici; non ha problemi di sopravvivenza in ambienti siccitosi o in climi rigidi (tollera bene le gelate). Usato prevalentemente per siepi.

Crataegus monogyna Jacq.

Biancospino h 5 m; d 3 m Caducifoglio Eliofilo, anche se sopporta un parziale ombreggiamento; molto rustico, adattandosi a molti tipi di clima e di terreno, con predilezione per quelli argillosi e calcarei, mediamente profondi. Può essere usato per formare siepi.

Ilex aquifolium L. Agrifoglio h 5 m, d 3,5 m Sempreverde Predilige luoghi ombreggiati ma luminosi e teme le variazioni climatiche accompagnate da repentini sbalzi termici. Vegeta ottimamente in terreni sabbiosi a reazione acida, ricchi di sostanza organica ed elementi minerali, non tollera substrati molto calcarei. Per la buona resistenza all’inquinamento può essere impiegato nella formazione di siepi in città.

Juniperus communis L.

Ginepro h 5 m, d 3 m Sempreverde Estremamente rustico, vegeta in tutti i tipi di terreni, tollera bene i climi rigidi e la siccità.

Laurus nobilis L. Alloro h 5 m; d 2,5 m Sempreverde Rustico, si adatta relativamente bene al freddo ma non sopporta gelate prolungate. Predilige terreni profondi ricchi di elementi nutritivi; su terreni poveri il suo sviluppo è limitato e vengono facilitati gli attacchi da parte di crittogame ed insetti. Si adatta, inoltre, a esposizioni parzialmente ombreggiate. Può essere usato per siepi.

Lonicera etrusca Santi

Madreselva h 1,5 m; d 1 m Caducifoglia Si adatta sia a esposizioni soleggiate che a mezzo sole e resiste egregiamente nei climi rigidi; non ha particolari esigenze pedologiche, ma soffre la siccità che pregiudica la fioritura. A scopo ornamentale è impiegata per la formazione di pergolati e per rivestire muri o barriere.

Mespilus germanica L.

Nespolo h 3 m; d 2 m Caducifoglio Ama posizioni soleggiate, è molto rustico e poco esigente come tipo di substrato; predilige in ogni caso terreni più o meno argillosi e profondi, non troppo calcarei e siccitosi; è molto resistente al freddo e tollera i ristagni idrici ed i substrati umidi.

Pyracantha coccinea Roem.

Agazzino h 2 m, d 1,7 m Sempreverde Rustico, adattabile a molti tipi di substrato, compresi quelli argilloso e calcarei; predilige però suoli umidi e ricchi di sostanza organica ed esposizioni soleggiate o leggermente ombreggiate. Tollera abbastanza bene il freddo (meno le gelate prolungate) e resiste agli agenti inquinanti atmosferici; utilizzato per siepi.

Viburnum tinus L. Lentaggine h 3 m; d 2 m Sempreverde La sua rusticità la rende di facile coltura e adatta per l’impiego ornamentale; predilige esposizioni soleggiate, terreni ben drenati e ricchi di sostanza organica; tollera bene l’ombra. È in grado di resistere alle basse temperature ed a lunghi periodi siccitosi. Usata per siepi o barriere sempreverdi o come singolo cespuglio ad effetto.



PARTE V. LA DISCIPLINA DEL TERRITORIO RURALE

TITOLO I. NORME DI CARATTERE GENERALE E CAMPO DI APPLICAZIONE DELLA PRESENTE DISCIPLINA

Art 103. Territorio rurale e attività agricole; disposizioni generali 1. In coerenza con l’art. 16 del PS appartengono al territorio rurale le parti del territorio comunale esterne al

perimetro dei centri abitati, individuato come previsto dall’art. 55 comma 2, lett. b della l.reg. Toscana 1/2005, riportato con apposito segno grafico nella Tav. RU02 (a, b, c).

2. In applicazione dell’art. 125 del PS, il territorio rurale è classificato “a prevalente funzione agricola”.

3. Ai fini del presente RU sono considerate attività agricole quelle previste dall'art. 2135 cod. civ., nonché quelle qualificate come agricole da disposizioni normative comunitarie, nazionali e regionali.

4. Ai fini del presente RU sono considerate connesse a quelle agricole, oltre all'agriturismo, le seguenti attività esercitate da una o più aziende agricole:

a. le attività di promozione o di servizio allo sviluppo dell'agricoltura, della zootecnia e della forestazione;

b. le attività faunistico-venatorie e di allevnamento;

c. tutte quelle comunque definite tali da disposizioni normative comunitarie, nazionali e regionali.

5. Sono ammesse nel territorio rurale le eventuali trasformazioni edilizie, urbanistiche, paesaggistiche ed infrastrutturali che, sebbene non riconducibili allo svolgimento di attività agricole, sono disciplinate dalle presenti NTA.

6. Ad integrazione del PS la presente Parte V delle NTA del RU disciplina:

- nel Titolo I le norme di carattere generale finalizzate ad assicurare la compatibilità del governo del territorio aperto con il disegno complessivo del PS;

- nel Titolo II le modalità di formazione ed i contenuti dei programmi aziendali pluriennali di miglioramento agricolo ambientale (di seguito PMAA) di cui all’art. 42, co. 6, l.reg. Toscana 1/2005;

- nel Titolo III le trasformazioni edilizie, urbanistiche ed i mutamenti di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente nel territorio rurale, in una logica di coerenza e di integrazione con i contenuti della Parte II delle presenti NTA.

7. Nel territorio rurale sono comunque vietati i seguenti usi ed attività:

- depositi di materiali, veicoli ed immagazzinamento di merci di qualsiasi tipo se non congruenti e connessi all’attività agricola;

- la discarica di qualsiasi materiale, se non autorizzata dall’Amministrazione Comunale o da altro ente o organo competente in materia, ai sensi della normativa vigente in materia di terre e rocce da scavo;

- il prelievo e il riporto d’inerti e di terra quando non siano necessari al miglioramento dell’assetto idrogeologico e vegetale;

- attività e coltivazioni di cave e miniere se non regolarmente autorizzate ai sensi di legge;

- qualsiasi attività che possa produrre inquinamento dell’ambiente, per quanto riguarda le condizioni sia igienico sanitarie, sia idriche, acustiche o atmosferiche.

8. La realizzazione di vasche di accumulo di acque (fontoni) di volume superiore ai 350 mc è subordinata alla presentazione di un PMAA che ne dimostri la necessità per finalità colturali. Fino a quella soglia, è ammessa la realizzazione di fontoni di capacità:

- fino a 150 mc per aziende di superficie inferiore ai 2 ha;

- fino a 200 mc per aziende di superficie ricompresa tra 2 e 3 ha,

- fino a 250 mc per aziende di superficie ricompresa tra 3 e 4 ha;

- fino a 300 mc per aziende di superficie ricompresa tra 4 e 5 ha;

- fino a 350 mc per aziende di superficie ricompresa tra 5 e 6 ha.



La collocazione dei fontoni, di qualunque dimensione, deve essere coerente con l’efficiente captazione delle acque e con le aree di utilizzo delle acque.

9. Il RU recepisce a normativa regionale e provinciale in materia di energia, nella fattispecie:

- la LR 11/2011 – “Disposizioni in materia di installazione di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili di energia. Modifiche alla LR 24 39/2005 (Disposizioni in materia di energia) e alla LR 1/2005 (Norme per il governo del territorio);

- la DCR 26 ottobre 2011, n. 68 (Individuazione delle zone e delle aree non idonee ai sensi dell’articolo 7 della legge regionale 21 marzo 2011, n. 11);

- la DCR 11 febbraio 2013, n. 15 Criteri e modalità di installazione degli impianti fotovoltaici a terra e degli impianti fotovoltaici posti su frangisole ai sensi dell’articolo 205 quater, comma 3, della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio);

- il Piano di indirizzo energetico regionale (PIER) 2008-2010, approvato con DCR del 08.07.2008,

- il Piano Energetico Provinciale (PEP), approvato con DCP n.146 del 20.12.2012, che declina le direttive del PIER;

- il Piano di indirizzo territoriale (PIT) con valenza di piano paesaggistico (PIT paesaggio) adottato con DCR 1 luglio 2014, n.58, in particolare con gli Allegati a e b, dedicati alle “norme comuni per le energie rinnovabili” rispettivamente impianti a biomasse e impianti eolici.

Pertanto, lLa realizzazione di impianti mirati alla produzione dell’energia rinnovabile è soggetta alla seguente disciplina:

a. i pannelli fotovoltaici o solari sono preferenzialmente installati sulle coperture degli edifici, con l’esclusione di quelli censiti come BSA di valore rilevante o medio e comunque complanari alle falde del tetto; negli annessi agricoli e/o nei capannoni industriali-artigianali le celle fotovoltaiche sono preferenzialmente integrate nelle componenti architettoniche della costruzione stessa;

b. in coerenza con le prescrizioni della LR n. 11/2011 a tutela della integrità del paesaggio della Val d’Orcia, il RU non ammette l’istallazione di impianti fotovoltaici a terra con potenza superiore a 5 KW; sono ammessi eccezionalmente impianti con potenza superiore, fino al limite di 20 KW, solo nei seguenti casi:

- nelle aree già urbanizzate prive di valore culturale-paesaggistico e nelle aree di pertinenza dell'edificato privo di valore storico-architettonico;

- nelle aree degradate, così come definite nell’Allegato A.2 alla citata normativa regionale;

- in presenza di attività connesse all'agricoltura, svolte da imprenditori agricoli, con i limiti e le modalità indicate nello stesso Allegato A.2 alla citata normativa regionale;

i pannelli fotovoltaici o solari possono essere installati a terra in siti che associno la corretta esposizione e la prossimità agli edifici con la assenza di significativi impatti sul paesaggio. Nel caso di pannelli installati a terra la potenza installata deve essere commisurata alle documentate esigenze degli edifici e delle attività. è comunque da escludersi l’installazione a terra nei resede dei BSA valutati di valore eccezionale o rilevante;

c. è vietata la realizzazione di impianti eoliciin ottemperanza a quanto disposto dal “PIT Paesaggio” adottato il 01.07.2014, Allegato 1b: “Norme comuni energie rinnovabili - Impianti eolici. Aree non idonee e prescrizioni per il corretto inserimento nel paesaggio” (commi 2.11 e 2.12), nei centri storici e nelle aree destinate ad uso residenziale e/o commerciale (come specificatamente indicate negli strumenti di pianificazione territoriale) del territorio del Comune di Pienza, in quanto Sito inserito nella lista del Patrimonio Unesco, non sono ammessi impianti eolici, senza alcuna eccezione.

Nel resto del territorio e nella buffer zone, non sono ammessi impianti eolici ad eccezione di:

- impianti per autoproduzione con potenza complessiva non superiore a 20 kW;

- impianti con potenza inferiore a 60 kW costituiti da singoli generatori eolici con altezza complessiva non superiore a 1,5 metri e diametro non superiore a 1 metro, posti ad una distanza dall’impianto più vicino già autorizzato pari ad almeno otto volte la media delle altezze, comprensive della pala, dell’aerogeneratore in progetto e dell’aerogeneratore più vicino autorizzato.



Gli impianti eolici devono essere realizzati in conformità alle “Prescrizioni per il corretto inserimento nel paesaggio e sul territorio degli impianti eolici e delle opere connesse allo stesso” di cui al paragrafo 3 dell’Allegato 1b al PIT Paesaggio precedentemente menzionato.

c.d. in ottemperanza alle disposizioni del PEP non è ammessa la realizzazione di impianti geotermici di potenza superiore a quella indicata in Tabella 1 (punto 12.9) del D.M. 10 Settembre 2010, né di impianti geotermici non destinati all’autoproduzione, anche se di potenza inferiore alle predette soglie; in ogni caso è vietata la realizzazione di impianti geotermici con sonde orizzontali (impianti di superficie) all’interno dei resede dei BSA di valore eccezionale o rilevante, così come perimetrati nelle documentazioni storiche;

e. gli impianti a biomasse sono consentiti entro il limite max di potenza di 150 kW in ottemperanza a quanto disposto dal “PIT Paesaggio” adottato il 01.07.2014, Allegato 1a: “Norme comuni energie rinnovabili - Impianti di produzione di energia elettrica da biomasse. Aree non idonee e prescrizioni per il corretto inserimento nel paesaggio” (commi 1.12. e 2.12), nei Siti inseriti nella lista del Patrimonio Unesco e relativa buffer zone non sono ammessi impianti di produzione di energia elettrica da biomasse (operanti o meno in assetto cogenerativo) ad eccezione di:

1) impianti con potenza elettrica installata inferiore a 200 kW alimentati, per la durata della vita media utile dell’impianto, da biocombustibile (solido, liquido o gassoso) proveniente da filiera corta ai sensi dell’art 1 comma 382-septies della legge 27 dicembre 2006 n. 296 e s.m.i., oppure ottenuto nell’ambito di intese di filiera o contratti quadro ai sensi degli articoli 9 e 10 del D.Lgs 27 maggio 2005, n. 102. La tracciabilità del biocombustibile e la filiera corta dovranno essere dimostrate secondo le modalità indicate nel DM 2 marzo 2010. Tale requisito andrà dimostrato al momento della presentazione della richiesta di autorizzazione o della dichiarazione o della comunicazione previste all’art. 6 del D.Lgs 28/2011. Dovranno comunque essere rispettate tutte le seguenti ulteriori condizioni:

- l’insieme di tutte le opere connesse all’impianto (compreso eventuali trincee, digestori, vasche e aree di stoccaggio, gasometri, ecc) non può occupare una superficie complessivamente superiore a 2 Ha per gli impianti alimentati a biocombustibile gassoso o a 1 Ha per gli impianti alimentati a biomassa solida o liquida.

- devono essere rispettati i requisiti di cui al paragrafo 3 dell’Allegato 1a al PIT Paesaggio precedentemente menzionato.

- tali impianti devono rispettare la seguente distanza minima dagli altri impianti di produzione elettrica da biomasse solide, liquide o gassose, aventi potenza superiore a 200 kWe o comunque 600 kWt, esistenti o dotati del relativo titolo abilitativo alla costruzione: per gli impianti con potenza elettrica compresa tra 200 kWe e 500 kWe, 400 metri; per gli impianti con potenza elettrica superiore a 500 kWe, 1200 metri.

2) impianti con potenza elettrica installata inferiore a 1 MW (se operanti in assetto cogenerativo) o inferiore a 200 kW (se non operanti in assetto cogenerativo), interamente realizzati in edifici esistenti, senza alterazione di volumi e superfici, cambi di destinazione d'uso, modifiche strutturali, aumento di numero unità immobiliari e incremento dei parametri urbanistici. Tali impianti devono rispettare la seguente distanza minima dagli altri impianti di produzione elettrica da biomasse solide, liquide o gassose, aventi potenza superiore a 200 kWe o comunque 600 kWt, esistenti o dotati del relativo titolo abilitativo alla costruzione: per gli impianti con potenza elettrica compresa tra 200 kWe e 500 kWe, 400 metri; per gli impianti con potenza elettrica superiore a 500 kWe, 1200 metri.

3) impianti con potenza elettrica installata inferiore a 500 kW (se operanti in assetto cogenerativo) o

inferiore a 200 kW (se non operanti in assetto cogenerativo) dotati di appositi filtri di abbattimento del particolato / emissioni inquinanti aventi adeguato rendimento, interamente realizzati in aree a destinazione produttiva, così come individuate dagli strumenti urbanistici comunali. Il proponente deve garantire una adeguata manutenzione dei suddetti filtri al fine di mantenerne le prestazioni. Con le stesse prescrizioni di tutela della qualità dell’aria gli impianti possono essere realizzati anche in aree a destinazione commerciale o a servizi, specificamente individuate dallo strumento urbanistico, laddove a servizio di grandi strutture commerciali o di grandi servizi. In ogni caso vanno rispettate – qualora applicabili - le “Prescrizioni per il corretto inserimento nel paesaggio e sul territorio dell'impianto di produzione di energia elettrica da biomasse e delle opere connesse allo stesso” di cui al Paragrafo 3 dell’Allegato 1b al PIT Paesaggio precedentemente menzionato.



Le disposizioni di cui alle precedenti lett. b), c) ed e) non si applicano nella parte del territorio di Pienza escluso dal perimetro del Sito UNESCO Val d’Orcia, così come rappresentato nella Tav. RU02a, b, c. In loro vece valgono rispettivamente le disposizioni generali di cui della LR n. 11/2011 (fotovoltaico), agli allegati al “PIT Paesaggio” 1b (eolico) e 1a (biomasse).

9.10. Allo scopo di salvaguardare il corretto equilibrio paesaggistico-ambientale e le connesse esigenze di tutela, non possono essere destinate alla ospitalità in spazi aperti (agricampeggi) di cui all'art. 13, legge reg. Toscana n. 30/2003, le aree:

- ricomprese nelle UTOE 6 e 7;

- ricomprese nelle pertinenze paesaggistiche di cui al’art. 129 del PS;

- ricomprese nella Unità di paesaggio della Piattaforma calcarea di Pienza;

- all’interno della Riserva Naturale Provinciale di Lucciolabella e dei SIR di cui al successivo co. 14;

- all’interno delle zone “N” a dominante naturale di cui all’art. 84 del PS.

Le aree dedicate agli agricampeggi saranno individuate in continuità del resede del centro aziendale evitando nuovo impegno di suolo.

10.11. Nel territorio rurale è vietata la realizzazione di alberghi, anche mediante la richiesta di mutamento di destinazioni d’uso del patrimonio edilizio esistente, nonché di agriturismi eccedenti la capacità ricettiva di 30 posti letto, ampliabili a 40 nel caso di aziende di superficie superiore ai 100 ha.

11.12. E’ vietata la realizzazione di parcheggi sotterranei, o comunque di volumi sotterranei diversi dalle cantine richieste tramite PMAA, ad esclusione di quelli realizzabili in assenza di rampe di accesso – ovvero utilizzando preesistenti salti di quota – di viabilità aggiuntiva e di risagomature di versanti. E’ comunque vietata la realizzazione di volumi sotterranei in prossimità o al di sotto di edifici o annessi esistenti ad eccezione di serbatoi interrati e centrali termiche connesse all’utilizzo di fonti rinnovabili.

12.13. Le eventuali trasformazioni urbanistiche ed edilizie ricadenti all’interno della riserva naturale provinciale di Lucciola Bella rispettano la disciplina del Regolamento del Sistema delle Riserve Naturali delle province di Grosseto e Siena (approvato con D.C.P. n. 114 del 27.09.1999) e la disciplina del Piano di gestione redatto dalla Provincia di Siena per la Riserva Naturale di Lucciola Bella.

13.14. Qualunque piano o intervento di trasformazione, interno ai siti di importanza regionale (SIR) n. 96, denominato “Lucciolabella”, e n. 97, denominato “Crete dell’Orcia e del Formone” (entrambi anche SIC e ZPS: codice europeo rispettivamente IT 5190010 e IT 5190011) o comunque con essi interferente e suscettibile di avere un’incidenza sui siti stessi deve essere sottoposto alla procedura di valutazione di incidenza prevista dall’art. 5 del DPR 357/97 così come modificato dal DPR 120/200, e al parere preventivo di soggetti competenti.

15. Nel territorio rurale è consentita la realizzazione di “biolaghi” (noti anche come “piscine naturali” o “stagni balneabili”) intesi quali bacini rivestiti di membrane isolanti e riempiti di acqua, per la cui pulizia e schiarimento non vengono utilizzati disinfettanti chimici bensì esclusivamente sistemi che assicurano il passaggio dell’acqua attraverso filtri biologici e piante lacustri, anche messe a dimora con tecniche idroponiche.

16. I biolaghi possono essere realizzati solo a servizio, e in prossimità, di edifici destinati a residenza, residenza rurale o a ricettività agrituristica.

17. La realizzazione di biolaghi presuppone la presentazione e l’approvazione di un Progetto di Resede di cui all’art. 119 delle presenti norme, e dovrà osservare le seguenti prescrizioni:

a) la superficie del biolago non dovrà essere superiore ai 400 mq, né inferiore – per motivi tecnici di funzionamento - ai 70 mq.

b) nei biolaghi a servizio degli agriturismi il volume d’acqua dovrà esser commisurato al numero massimo degli ospiti compresenti giornalmente, assumendo come valore minimo il valore di 6 mc/posto letto;

c) la zona filtrante deve avere una superficie almeno pari a quella della zona balneabile, e può essere anche non contigua a quest’ultima, benché collegata;

d) la profondità media non deve essere inferiore a 1,4 mt;



e) i biolaghi possono essere realizzati su terreni pianeggianti o pendii con pendenza massima del 10%; nel caso di biolaghi in pendenza, la realizzazione dovrà osservare la normativa tecnica sulla costruzione degli argini;

f) il perimetro del biolago dovrà essere preferibilmente ispirato a forme naturali e comunque ben inserite nel paesaggio; la pavimentazione perimetrale dovrà essere di tipo permeabile (pietra locale posata a secco, telai di doghe di legno, ecc.) e comunque coerente con il contesto architettonico e paesaggistico; la superficie pavimentata non dovrà essere superiore ad un terzo di quella del biolago;

g) in aggiunta alle piante funzionali alla depurazione delle acque del biolago, dovranno essere messi a dimora almeno due alberi di alto fusto di specie coerenti con la vegetazione potenziale della unità di paesaggio in cui ricade l’intervento.

18. I geositi individuati dal PTC 2010, TAV. QC IG 11 “Geositi della Provincia di Siena”, sono soggetti a tutela assoluta, che si applica anche alle relazioni con il contesto naturale e ambientale. Qualora non coincidenti, per i geositi individuati dal PTC 2010 vigono le stesse forme di protezione riservate ai geositi censiti e perimetrati dal PS e tutelati quali invarianti strutturali, di cui all’art. 41 del PS. In particolare, in tutti i geositi:

a) Sono ammesse azioni tese alla conoscenza e alla ricerca, attività didattiche e scientifiche che possono integrarsi a quelle turistiche, purché non invadenti e lesivi del sito in sé e delle sue relazioni con il contesto prima richiamate.

b) Sono sempre ammessi, anche se dovessero interferire con l’emergenza geologica, gli interventi mirati alla difesa del suolo e alla messa in sicurezza dei luoghi, data la prevalenza assegnata alla salute umana su ogni altro obiettivo.

18.19. Il RU salvaguarda le Aree tartufigene, così come identificate nella apposita mappatura effettuata dalla Provincia di Siena, sia per la valenza naturalistica, sia per il ruolo produttivo. Ogni trasformazione all’interno delle Aree tartufigene, qualora ammessa dal RU, deve essere esplicitamente autorizzata dalla Commissione Comunale per il Paesaggio.

Art 104. Riferimenti per la disciplina del territorio rurale 1. La gestione del territorio rurale e le eventuali trasformazioni edilizie ed urbanistiche sono attuate in

coerenza con la disciplina del PS e con le specificazioni contenute nel RU, redatte in applicazione del Titolo IV, Capo II della l.reg. Toscana 1/2005, del DPGR 9 febbraio 2007 n. 5/r5/R e s.m.i. e della disciplina del PIT e del PTCP.

2. Per quanto concerne la componente statutaria del PS, la gestione del territorio rurale e le eventuali trasformazioni edilizie ed urbanistiche assicurano la coerenza con:

- le prestazioni non negoziabili assegnate alle Invarianti (art. 38, 39, 40, 41, e 42 delle NTA del PS), riferite alla Tav. PS01 del PS;

- lo Statuto dell’acqua, che definisce obiettivi, prestazioni e discipline inerenti la tutela degli acquiferi ed il rischio idraulico, riferite rispettivamente alle Tavv. PS08 e PS08.1 del PS;

- lo Statuto del suolo, che definisce obiettivi, prestazioni e discipline inerenti la pericolosità geologica, riferite alle Tavv. PS09 e PS09.1del PS;

- lo Statuto degli ecosistemi e del paesaggio, che definisce obiettivi, prestazioni e discipline per la coevoluzione della funzionalità ecosistemica e della struttura paesaggistica, riferite alla Tav. PS02 e PS03 del PS;

- lo Statuto della città e degli insediamenti, che definisce obiettivi, prestazioni e discipline per l’evoluzione degli insediamenti urbani e rurali riferiti alla Tav. PS04 del PS;

- lo Statuto delle reti, che definisce obiettivi e prestazioni per il sistema della rete viaria (artt. 106, 112 e 113 del PS) riferiti alla Tav. PS05 e per la progettazione delle fasce di ambientazione (art. 114);

- il vincolo di tutela indiretta della “Cinta muraria di Monticchiello”.

3. Per quanto concerne la componente strategica del PS, la gestione del territorio aperto e le eventuali trasformazioni edilizie ed urbanistiche assicurano la coerenza con:

- la regolazione delle attività estrattive di cui all’art. 119 del PS;

- i criteri per la redazione dei PMAA di cui all’art. 126 del PS;



- i limiti alla edificazione in aree agricole di cui ai co. 2, 3 e 4 degli artt. 128 e 129 del PS, da applicarsi alle aree di pertinenza paesaggistica così come perimetrale nella Tav. RU02;

- le misure di tutela per le aree archeologiche di cui all’art. 138 del PS.

4. Per quanto concerne la specificazione della disciplina del PS, il RU definisce tra l’altro:

- la disciplina degli interventi edilizi nei beni storico-architettonici del territorio aperto di cui all’art. 100 del PS, contenuta negli artt. 113, 117 e 118 delle presenti NTA;

- la disciplina delle variazioni di destinazione d’uso dei beni storico architettonici del territorio aperto di cui all’art. 101 del PS, contenuta negli artt. 117, 118 e 119 delle presenti NTA;

- la disciplina per gli edifici rurali di nuova realizzazione e per la trasformazione di quelli esistenti di cui all’art. 127 del PS, specificata negli artt. da 115 a 116 delle presenti NTA;

- l’esatta perimetrazione e la disciplina urbanistica ed edilizia delle aree di pertinenza di cui agli artt.128 e 129 del PS. La esatta perimetrazione è individuata graficamente nella Tav. RU02.

Art 105. Prescrizioni generali per gli interventi di sistemazione agraria 1. Le modalità di esecuzione degli interventi di sistemazione agraria assumono come riferimenti lo statuto

dell’acqua, lo statuto del suolo e lo statuto degli ecosistemi e del paesaggio del PS, ed in particolare le indicazioni in merito alle forme del paesaggio rurale contenute nella Tav. PS03 del PS, le condizioni di pericolosità idraulica e geologica riportate rispettivamente nelle Tavv. PS08, PS08.1, PS09 e PS09.1 del PS, nonché le indicazioni di cui all’art. 87 del PS.

2. Modifiche importanti alla morfologia del suolo potranno essere proposte solo se risultanti da un progetto finalizzato alla riduzione dei fenomeni di erosione superficiale, degli smottamenti e delle frane comprensivo anche delle opere di gestione e regimazione idraulica delle acque meteoriche.

3. Le opere di miglioramento fondiario dovranno rispettare le piante d’alto fusto e le formazioni vegetali lineari arboree già esistenti ed in particolare gli elementi individuati nello statuto degli ecosistemi e del paesaggio del PS.

4. Gli interventi che prevedano modifiche importanti della morfologia dei terreni (quali livellamenti a compenso superiori ai 50 cm di profondità, opere di sbancamento con creazione di ciglionamenti, nuove scarpate e fossi di scolo di una certa rilevanza, come ad es. capofossi, ecc. ) dovranno essere corredati da studi agronomici e di idraulica agraria che evidenzino i caratteri e i parametri assunti per il calcolo ed il dimensionamento dei drenaggi superficiali e profondi sulla base della specifica capacità d’infiltrazione delle acque nel terreno, con riferimento a condizioni di saturazione idrica. Tali valutazioni saranno desunte dall’analisi dei parametri fisici del terreno ottenuto per rilievo diretto o attraverso determinazioni analitiche certificate. Le opere di drenaggio dovranno essere regolarmente manutenute dai proprietari o affittuari.

5. Ogni intervento straordinario da eseguire su pendici collinari di qualsiasi pendenza dovrà prevedere la realizzazione di fossi di guardia e scoline trasversali con spiovente efficace non superiore al 2% da realizzare, nel caso di pendici con pendenza superiore al 15%, con interasse minimo di ml. 50.

6. Nei terreni sovrastanti o prospicienti strade di qualunque categoria, al fine di evitare il ruscellamento delle acque su aree pubbliche o di uso pubblico, i nuovi impianti o reimpianti arborei eseguiti a “rittochino” dovranno prevedere il rilascio di una striscia di terreno lavorabile in senso ortogonale alla linea di massima pendenza di almeno ml. 10 a partire dal ciglio superiore della strada, fatti salvi i progetti che evidenzino, attraverso elaborati specifici, l’impossibilità al verificarsi degli eventi sopra menzionati.

7. Sono vietate le lavorazioni del terreno nella fascia di distanza di ml. 2 dalle strade statali, provinciali e comunali, di ml.1 dalle altre strade pubbliche e d’uso pubblico.

8. Nei terreni con pendenza superiore al 35% sono vietate le trasformazioni colturali che prevedano l’introduzione di ordinamenti soggetti ad aratura annuale del suolo.

Art 106. Prescrizioni generali per la tutela dei corsi d’acqua 1. Gli interventi di sistemazione agraria incidenti direttamente od indirettamente sui corsi d’acqua e sulle

loro sponde si conformano alle prestazioni di cui al co. 2 dell’art. 41 del PS, limitando quindi i tagli alle sole piante che ostruiscano il corso d’acqua e prevedendo il diradamento di quelle che per la loro vicinanza o posizione potrebbero contribuire, intercettando il materiale fluttuante, alla formazione di sbarramenti naturali al regolare flusso delle acque.



2. Tutti gli interventi di consolidamento spondale e di regimentazione idraulica dovranno essere realizzate utilizzando le tecniche e i materiali tradizionali o, in alternativa, materiali e tecniche di basso impatto sull’ambiente.

3. Non sono ammessi manomissioni o modificazioni degli alvei e delle sponde se non per interventi finalizzati alla regolazione del regime idrico.

4. Lungo il fiume Orcia e i torrenti o fossi Tuoma, Trove, Tresa, Pugliano, Lanese, Rigo e Miglia è vietata la messa a coltura di una fascia di rispetto di almeno ml. 10 calcolati dalla linea di sponda e di argine; la vegetazione spondale dei laghetti artificiali utilizzati per l’irrigazione dovrà essere mantenuta e se assente eventualmente introdotta per una fascia di almeno ml. 3 di larghezza.

5. Il restauro delle opere idrauliche esistenti dovrà prevedere soluzioni progettuali che garantiscano la continuità del flusso idrico e dovranno essere realizzati utilizzando i materiali preesistenti o proporre nuovi soluzioni che introducano: legno, ferro, pietrame assestato, vegetazione viva.

6. Gli interventi di regimazione in alveo dovranno garantire il più possibile la continuità idrica, anche nei periodi portata minima; dovranno inoltre favorire la migrazione e lo spostamento della fauna ittica prevedendo idonee scale di monta. Le sistemazioni delle sponde dovranno favorire la percorribilità e la fruibilità pubblica; in casi particolari dovranno essere previste opere complementari che permettano il facile aggiramento dell’ostacolo.

Art 107. Condizioni per la realizzazione nel territorio rurale di trasformazioni edilizie, urbanistiche ed infrastrutturali proposte da soggetti pubblici e non previste dal PS e dal RU

1. La realizzazione di trasformazioni edilizie, urbanistiche ed infrastrutturali nel territorio rurale non previste dal RU, proposte da soggetti pubblici, è subordinata ad uno specifico accordo di pianificazione che accerti il rispetto delle prestazioni non negoziabili definite nella Parte II, Titolo I del PS, nonché la coerenza sostanziale con la disciplina del PS.

TITOLO II. LA REDAZIONE DEI PROGRAMMI AZIENDALI PLURIENNALI DI MIGLIORAMENTO AGRICOLO E AMBIENTALE (PMAA) E LA DISCIPLINA DELLA NUOVA EDIFICAZIONE AD USO RURALE

Art 108. Modalità per la redazione dei PMAA 1. L’imprenditore agricolo, nell’ambito dei propri PMAA, può richiedere la realizzazione di nuovi edifici rurali

ad uso abitativo e/o nuovi annessi agricoli dimostrando:

- di possedere i requisiti di legge;

- la loro necessità a fini produttivi e la impossibilità di provvedervi attraverso il recupero ed il riuso di edifici esistenti;

- di possedere i requisiti in termini di superfici fondiarie minime fissate dal PTCP di Siena o comunque, per i soli annessi agricoli, i requisiti fissati dall’art. 5 del DPGR 9 febbraio 2007 n. 5/R e. s.m.i..

2. La possibilità di realizzare nuovi edifici rurali ad uso abitativo è consentita esclusivamente nei territori ricadenti nella Unità di paesaggio delle Colline Argillose così come delimitata nella Tav. PS02 del PS, e comunque all’esterno delle aree di pertinenza paesaggistica di cui agli artt. 128 e 129 del PS nonché all’esterno delle UTOE 6 e 7.

3. La realizzazione di nuovi annessi agricoli è consentita esclusivamente nella Unità di paesaggio di cui al precedente comma ed in quelle dei Rilievi di Monticchiello, dei Rilievi di S. Anna in Camprena, dei Rilievi di Poggio S. Marco Pietro e dei Rilievi della Foce.

4. La redazione dei PMAA rispetta i criteri di cui all’art. 126 del PS, ed assicura la coerenza con la disciplina richiamata nell’art. 104 del RU.

5. I contenuti del PMAA corrispondono a quelli indicati nell’art. 9 del DPGR 9 febbraio 2007 n. 5/R e s.m.i.r.

6. Non sono ammessi PMAA che prevedano la realizzazione di edifici rurali eccedenti la capacità produttiva dell’azienda.

7. Hanno valore di piano attuativo i PMAA che prevedono interventi edilizi che interessino una cubatura pari o superiore a 5.000 mc.



Art 109. Caratteristiche degli edifici rurali ad uso abitativo di nuova costruzione previsti da PMAA

1. I nuovi edifici rurali ad uso abitativo avranno una superficie utile massima di mq.110, distribuita su uno o due piani, il primo dei quali parzialmente adibito a locali di servizio e garage con pianta quadrilatera regolare.

2. Nel caso di fondi già edificati, la nuova costruzione deve essere ubicata di norma in prossimità dell’edificio o edifici esistenti, ove possibile riproducendo l’impianto delle corti rurali.

3. La forma dell’edificio sarà il più possibile compatta con prevalenza dei pieni sui vuoti, finestre e porte di dimensioni tradizionali, coperture a falda in laterizio, pendenza massima del 30%, a padiglione o a capanna prive di abbaini. Le finiture di facciata saranno in intonaco civile o muratura a faccia vista; è vietato l’uso di materiali plastici.

4. Non è ammessa la costruzione di corpi sporgenti in aggetto. E’ possibile la creazione di locali interrati, da destinarsi unicamente a deposito e cantina con esclusione di rampe di discesa carrabili. Gli infissi saranno realizzati in legno, eventualmente anche con anima di metallo ( e rivestimento in legno).

5. Nella localizzazione puntuale del manufatto si dovrà valutare il suo corretto inserimento nel contesto, assumendo come riferimenti i criteri di cui al successivo art. 110.

6. Gli interventi di nuova edificazione e di demolizione con ricostruzione di edifici rurali ad uso abitativo dovranno inoltre seguire questi criteri generali:

- distanza minima dalla strada poderale ml. 5, dalla strada vicinale o comunale ml. 15, con distacco da edifici esistenti di almeno ml. 10;

- recinzioni ridotte al minimo indispensabile (almeno due lati liberi, garantendo l'apertura verso i campi) e costituite preferibilmente da alberi e arbusti di essenze autoctone, che comunque saranno utilizzate per schermare eventuali tratti di muratura della recinzione stessa, questi ultimi non superiori a 30 cm di altezza;

- un solo accesso carrabile, non asfaltato (potranno essere utilizzati terra battuta, pavimentazioni tradizionali, pavimentazioni con materiali nuovi cromaticamente idonei).

Art 110. Annessi agricoli di nuova costruzione previsti da PMAA 1. Coerentemente con il disposto dell’art. 41 della l.reg. 1/2005, anche così come modificato dalla LR

62/2008, gli annessi costruiti dopo l’entrata in vigore del DPGR 9 febbraio 2007 n. 5/r5/R non possono mutare la destinazione d’uso agricola.

2. La collocazione di nuovi annessi agricoli richiesti tramite PMAA, è consentita, anche all’interno delle aree di pertinenza paesaggistica delimitate nella Tav.RU02, assumendo come riferimenti per la localizzazione e il dimensionamento i seguenti criteri:

- collocazione dell’annesso in posizione tale da non interferire con i punti di vista privilegiati del BSA;

- la collocazione di nuovi edifici non deve interferire fisicamente o percettivamente con elementi significativi del resede quali giardini disegnati, viali alberati, giardini murati, boschetti ornamentali, limonaie;

- la collocazione dei nuovi edifici non deve interferire fisicamente o percettivamente con i geositi riportati nelle Tavv. RU02 (a, b, c)

- collocazione all’esterno delle zone N “a dominante naturale” e delle zone A1 “Tessuti agrari a maglia fitta con prevalenza del promiscuo e di altre colture particellari complesse e/o permanenti” di cui all’art. 84 co. 1 del PS;

- comparazione sistematica di ipotesi localizzative alternative (almeno due), basate su una ricostruzione accurata dello stato di fatto e dello stato modificato;

- previsione di misure di mitigazione degli impatti visivi;

- privilegiare la collocazione in prossimità di annessi agricoli preesistenti, razionalizzando l’utilizzo della viabilità di accesso e dei piazzali già in uso;

- privilegiare il recupero, la rifunzionalizzazione e l’eventuale ampliamento di annessi recenti, precari o comunque sottoutilizzati;



- adottare forme e volumetrie dimensionalmente compatibili con quelle preesistenti, anche articolandole in più edifici;

- nel caso di nuove costruzioni collocate in posizione di margine rispetto all’edificato esistente, deve essere garantita verso l’esterno una fascia di coltivazioni arboree della larghezza minima di ml. 15;

- nel caso di insediamenti lungo strada, la collocazione di nuovi edifici curerà di non restringere le visuali trasversali percepibili dall’asse di attraversamento;

- rispetto delle prescrizioni di cui ai seguenti co. da 4 a 10.

3. In situazioni diverse da quelle di cui al precedente comma, la collocazione di nuovi annessi agricoli ne assumerà comunque come riferimento i criteri, qualora applicabili.

4. Salvo imperativi tecnici, da dimostrare in sede di PMAA, gli annessi agricoli avranno una altezza massima di 4 ml. al colmo, incrementabile a 5 ml. in caso di fienili o ricoveri per macchine agricole. La progettazione dell’annesso agricolo deve garantire nel tempo un suo inserimento nel contesto con alterazioni limitate alla semplice realizzazione della nuova volumetria: a tal fine saranno limitati al massimo sbancamenti, movimenti di terra, abbattimento di alberi, siepi, muri a retta, alterazioni di sistemazioni agrarie od idrauliche preesistenti. Le sistemazioni esterne tengono conto dei dislivelli naturali e delle cortine di verde preesistente ed utilizzano essenze locali per siepi, filari, pergolati. Gli accessi devono utilizzare sentieri o viabilità preesistenti limitando al massimo l’apertura di nuovi percorsi. E’ consentita la recinzione delle superfici contermini all’annesso solo nel caso di piccoli allevamenti di animali da cortile per uso familiare.

5. Gli annessi agricoli fuori terra (ricovero macchinari, materiali, attrezzi agricoli; conservazione e trasformazione dei prodotti) potranno essere realizzati con strutture metalliche o lignee, con coperture inclinate a una o due falde. Non è consentita la realizzazione di annessi agricoli con più di un piano fuori terra. Sono consentiti volumi totalmente o parzialmente interrati esclusivamente per le cantine di nuova realizzazione.

6. La pavimentazione interna dell’annesso è prescritta in terra battuta o gettata di cemento, tranne disposizioni particolari di carattere igienico-sanitario. E’ consentita la chiusura delle aperture con infissi in legno a doghe, cancelli, inferriate, graticciate di legno. L’altezza minima del davanzale delle finestre deve essere di ml 1,70 dal piano di calpestio.

7. Non è consentito l’allacciamento all’acquedotto comunale per utilizzi diversi dalla conservazione e trasformazione dei prodotti agricoli oppure per l’allevamento; l’approvvigionamento deve essere eventualmente previsto con opere di presa, pozzi e serbatoi autonomi. Non è consentita la costruzione di servizi igienici, salvo nelle cantine ove è prevista presenza del pubblico (ovvero dove sono previste aree per la visita e la degustazione) e negli ambienti connessi alla manipolazioni dei prodotti agricoli.

8. Le cantine parzialmente o totalmente interrate dovranno tener conto in maniera appropriata della configurazione morfologica e funzionale del contesto, riducendo al minimo la movimentazione del terreno ed utilizzando convenientemente pendii, dislivelli, sistemazioni agrarie esistenti (muri a retta, scarpate, etc.), anche al fine di limitare al massimo la consistenza e la visibilità delle rampe di accesso carrabili e dei nuovi fronti di costruito. Dovrà inoltre essere posta attenzione alla dimensione ed alle finiture degli spazi esterni (superfici di manovra, accessi e collegamenti con i locali di servizio), privilegiando, ove possibile, l’utilizzo della viabilità esistente e limitando gli sbancamenti allo strettamente necessario al sistema produttivo aziendale, utilizzando nelle trasformazioni morfologiche opere tecniche di ingegneria ambientale. Le strutture fuori terra saranno limitrofe alle funzioni di accesso alla cantina interrata.

9. L’eventuale illuminazione e/o climatizzazione dell’annesso dovrà preferibilmente utilizzare, in tutto od in parte, forme di energia rinnovabile.

10. Gli annessi destinati al ricovero degli animali od agli allevamenti sono collocati ad una distanza minima di 30 ml dalle strade di transito e di 40 ml dalle case di abitazione.

Art 111. Nuovi annessi agricoli in assenza delle superfici fondiarie minime; annessi destinati all’agricoltura esercitata da soggetti diversi dagli imprenditori agricoli; manufatti precari

1. La realizzazione di nuovi annessi agricoli di cui all’art. 41, co. 7 della LR 1/2005 da parte di aziende prive delle superfici fondiarie minime stabilite dal PTCP non è soggetta alla presentazione di PMAA.

2. La realizzazione dei nuovi annessi agricoli di cui al precedente comma è ammessa nel rispetto:



- delle condizioni fissate dal DPRG 9 febbraio 2007 n. 5/R, art. 5, co. 1 e 2 e s.m.i.;

- delle prescrizioni di cui all’art. 110 co. 3 delle presenti NTA.

Nelle aziende prive delle superfici fondiarie minime stabilite dal PTCP non è ammessa la realizzazione di annessi agricoli eccedenti le capacità produttive.

3. Attesa la qualità paesaggistica del territorio pientino, la realizzazione degli annessi agricoli di cui all’art. 6 del DPGR 9 febbraio 2007 n. 5/R non è ammessa.

4. La realizzazione di manufatti temporanei di cui all’art.70 della LR 65/2014 (coincidenti con i manufatti precari di cui all’art. 41, co. 8 della LR 1/2005 da questa sostituita) è soggetta alle condizioni di cui ai commi 3, 4, 5 e 6 dello stesso art.70 della LR 65/2014, nonché deall’art. 7 del DPGR 9 febbraio 2007 n. 5/R e s.m.i., quest’ultimo solo finché non sarà emanato il “Regolamento di attuazione contenente disposizioni per la qualità del territorio rurale” di cui all’art. 84 della LR 65/2015, ed è consentita esclusivamente nella UTOE 8, con l’eccezione delle porzioni ricadenti nelle Unità di paesaggio della Piattaforma calcarea di Pienza e delle Pianure di Fondovalle; quest’ultima limitatamente alle aziende che non hanno altra possibilità di localizzazione dei manufatti temporanei stessi ed esclusivamente nei terreni di proprietà.

5. La installazione di serre temporanee e di serre con copertura stagionale aventi le caratteristiche costruttive dei manufatti precari di cui all’art. 41, co. 8 della LR 1/2005 è soggetta alle condizioni di cui all’art. 8 del DPGR 9 febbraio 2007 n. 5/R e s.m.i..

Art 112. Disposizioni specifiche per le serre 1. La collocazione di serre, anche temporanee e con copertura stagionale di cui al DPGR 9 febbraio 2007

n. 5/R, art. 8, è soggetta alle restrizioni e rispetta le prescrizioni e i criteri per gli annessi agricoli contenute nell’art. 110 comma 2 (con eccezione delle alinee 6, 8, 10, 12) e comma 4 delle presenti NTA.

2. Le serre sono realizzate con strutture in legno e semplicemente appoggiate a terra, senza rimodellamenti del suolo e a condizione che le opere di ancoraggio necessarie alla installazione non comportino alcuna modificazione morfologica dello stato dei luoghi.

TITOLO III. LA GESTIONE E LA TRASFORMAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE NEL TERRITORIO RURALE: DISCIPLINE AGGIUNTIVE

Art 113. Trasformazioni ammesse negli edifici censiti come Beni Storico Architettonici (BSA) del territorio aperto, nei loro Aggregati e nelle relative aree di pertinenza

1. Per gli edifici il cui valore architettonico è stato giudicato “rilevante” , nelle schede di censimento dei BSA contenute nel QC del PS (campo n.13 delle schede per singolo edificio), sono ammessi esclusivamente i seguenti interventi:


- manutenzione straordinaria con restrizioni (MSr);

- risanamento conservativo (RC), accompagnato da Progetto di Restauro (PR) qualora l’intervento interessi più del 50% della SUL dell’edificio.

2. Per gli edifici il cui valore architettonico è stato giudicato “medio” oppure “scarso” nelle schede di cui al precedente comma sono ammessi esclusivamente i seguenti interventi:

- manutenzione ordinaria (MO)

- manutenzione straordinaria (MS) senza restrizioni;

- risanamento conservativo (RC).

3. I riferimenti numerici delle schede di censimento dei BSA sono riportati nella Tav. RU1 (a, b, c).

4. Gli interventi edilizi devono rispettare la normativa edilizia di cui all’art. 57, commi da 6 a 11.

5. In quanto aree di rilevante importanza paesaggistica, le pertinenze dei beni storico-architettonici e degli aggregati, così come indicate nella Tav. PS04, sono assimilate alle emergenze paesaggistiche definite dal PTC 2010 e devono essere gestite in coerenza con gli obiettivi e le disposizioni contenute nel PIT e



nel PTC 2010 per il sistema policentrico insediativo provinciale e per il paesaggio - in particolare le disposizioni di cui ai punti 13.13 e 13.14 - oltre che con le disposizioni dell’art. 129 del PS.

6. Nelle aree di pertinenza degli aggregati:

a) Ogni eventuale progetto di trasformazione deve essere corredato da idonee analisi paesaggistiche in modo da salvaguardare e valorizzare le relazioni del paesaggio presenti (ecologico-ambientali, funzionali, storiche, visive e percettive, che dipendono direttamente dal contenuto e dal disegno delle aree libere), obiettivi principali di riferimento di queste aree. Le analisi specifiche devono riguardare i rapporti fra morfologia e visuali, la capacità di permanenza del paesaggio agrario consolidato in relazione alla capacità di permanenza delle attività produttive, lo stato e l’eventuale degrado dei caratteri in grado di garantire l’integrità fisica, le dinamiche in atto, i rapporti di microscala fra edifici esistenti ed eventuali nuove introduzione, fino allo studio di inserimento garante delle gerarchie fra edificato e spazio aperto e fra forme e funzioni.

b) L’introduzione di nuova volumetria a destinazione non agricola è ammessa previa: esplicitazione del carattere e dello stato delle aree di pertinenza; dimostrazione della perdita di capacità produttive agricole dell’area e del rischio conseguente di abbandono e degrado; rappresentazione del contributo migliorativo del nuovo inserto edilizio nelle stesse;

c) L’introduzione di nuova volumetria a destinazione agricola è ammessa con rinvio a PAPMAA fermo restando che il predetto PAPMAA deve contenere dimostrazione che non esiste altro sito nell’area aziendale, confacente alla funzionalità e rispettoso dell’ambiente e del paesaggio, per la nuova edificazione.

d) Qualunque nuova edificazione, se ammessa dagli atti di governo comunali, deve essere coerente con la morfologia di impianto dell’aggregato e rispettare il rapporto tra pieni e vuoti, ovvero tra costruito e non costruito, anche articolandosi in più manufatti; senza mai restringere le visuali, in particolare quelle percepite da assi viari esistenti o significativi punti panoramici nel contesto. Per la sua collocazione si devono prioritariamente utilizzare le porzioni dei complessi già adibite a funzioni di servizio e privilegiare la prossimità a manufatti esistenti, permettere il miglior uso della viabilità esistente e degli spazi qualificanti il complesso, quali aie e piazzali.

e) Si dovrà comunque dare priorità, ove esistano, al recupero e all’eventuale ampliamento di edifici o manufatti privi di valore storico (architettonico o documentale), mal utilizzati/bili o sottoutilizzati.

f) Le sistemazioni ambientali, dei filari ornamentali e degli spazi aperti sono contenute in un idoneo progetto di architettura del paesaggio, non devono produrre soluzioni banalizzanti (secondo le definizioni date dal PTC 2010), devono utilizzare comunque specie vegetali coerenti al contesto paesaggistico assegnando loro anche la funzione di creare nuovi raccordi percettivi con il contesto. E’ opportuno valorizzare le eventuali tracce di vecchie sistemazioni colturali presenti, anche residuali, come i filari di gelsi, filari di vite arborata, siepi, alberi isolati e aumentare l’equipaggiamento, anche con funzioni di ricomposizione del confine;

g) Devono essere tutelate e conservate le componenti significative degli spazi di pertinenza quali viali, giardini, boschetti, limonaie, e simili. Per danno si intende anche l’interferenza fisica o percettiva causata dalla collocazione di nuovi edifici con tali elementi significativi del resede (giardini disegnati, viali alberati, giardini murati, boschetti ornamentali, limonaie),

h) L’introduzione di nuove specie vegetali, e in particolare arboree, deve tenere conto delle relazioni paesaggistiche presenti, dimostrando la propria coerenza al sistema ecologico - ambientale, dialogare con il contesto storico-culturale, non interrompere le relazioni visive che si instaurano in particolare lungo la viabilità (come luogo di fruizione collettiva) verso il contesto paesaggistico e l’aggregato stesso. L’introduzione di fasce arboree è particolarmente significativa quale presenza da inserire tra edificativi e campi aperti a seminativo.

i) Deve essere impedita o comunque limitata l’introduzione di recinzioni che comunque non devono introdurre caratteri urbani nel paesaggio agrario, invasivi dal punto di vista percettivo, chiudere la viabilità rurale, poderale. In ogni caso deve essere garantita la fruizione del paesaggio.

j) Le modifiche alla viabilità ricadente nelle aree di pertinenza degli aggregati devono essere limitate a casi di effettiva necessità e coerenti con i tracciati storici e con i contesti paesaggistici. L’asfaltatura dei tracciati in terra battuta presenti di norma non è ammessa fatto salvo quando stabilito all’art. 13.18.5 del PTC 2010.

k) Nel caso di insediamenti lungo strada, la collocazione di nuovi edifici curerà di non restringere le visuali trasversali percepibili dall’asse di attraversamento.



l) In caso di cessata attività agricola sono ammessi interventi di sistemazione ambientale secondo i criteri fin qui illustrati, e opere di recupero di eventuali situazioni di degrado tramite la presentazione di un progetto unitario ai sensi dell’art. 15 delle presenti NTA, che garantisca la contestualità e la correttezza delle opere edilizie e degli interventi paesistico-ambientali.

7. Secondo quanto stabilito all’art. 13.14 punto 5 della disciplina di PTC 2010, la tutela delle aree di pertinenza dei beni storico-architettonici (BSA), in quanto capisaldi della rete paesaggistica provinciale, è affidata alle competenze provinciali; pertanto gli interventi maggiori che in esse ricadono, intesi quali quelli sottoposti a PAPMAA o piano attuativo, qualora ammessi dai seguenti commi, dovranno essere inoltrati alla Provincia - Servizio Assetto del Territorio – per una valutazione di merito da svolgersi nell’ambito di una Conferenza dei servizi ai sensi della L 241/1990 e ss.mm.ii. Per quanto riguarda invece gli interventi minori, intesi quali quelli residuali rispetto ai maggiori, come precedentemente definiti, restano ferme le disposizioni contenute nel RU.

8. Le aree di pertinenza dei beni storico-architettonici (BSA) sono, di norma, inedificabili. Tuttavia, qualora il bene e la sua pertinenza siano ancora utilizzati/bili a fini agrari, il RU, in coerenza con il PTC 2010, ammette nuova edificazione, realizzazione di piccole attrezzature, installazioni di opere d’arte o altre opere che non comportino rilevanti movimenti di terra, nonché superfici interrate purché le soluzioni di ingresso/uscita alle medesime non rechino danno al rapporto consolidato storicamente fra pertinenza e bene né al valore del bene.

9. In coerenza con l’art. 108, il RU limita ulteriormente la nuova edificazione di cui al co.8 a nuovi annessi agricoli, e la consente in tutte le Unità di Paesaggio di cui alla TAV. PS 02 fatta eccezione per la UdP n.7 “Piattaforma calcarea di Pienza”, con le seguenti condizioni, dettate dal PTC 2010:

a) Ogni eventuale progetto di trasformazione deve essere attentamente valutato sotto l’aspetto paesaggistico e corredato da idonee analisi paesaggistiche, redatte ad un’apposita scala di lettura, in modo da salvaguardare e valorizzare le relazioni che il bene ha instaurato con il contesto paesaggistico (ecologico-ambientali, funzionali, storiche, visive e percettive, ecc);

b) È fondamentale il disegno degli spazi aperti;

c) In caso di ammissibilità di nuova edificazione, deve essere dimostrato l’effetto positivo e non dannoso dell’intervento, tramite comparazione di almeno tre soluzioni, delle quali una priva di edificazione e composta di interventi di sistemazione ambientale, seguendo i seguenti criteri: utilizzo delle infrastrutture esistenti; in caso vi siano aree a seminativi, deve essere prevista una (o più) fascia arborea tra l’edificato ed il seminativo; equilibrio dimensionale dei volumi riconducibili a comportamenti storicamente e culturalmente consolidati, in grado di assicurare validi o almeno accettabili esiti percettivi alle diverse scale di lettura, anche in situazioni di non particolare eccellenza; collocazione dei nuovi edifici palesemente coerente con i processi storici di formazione del nucleo; collocazione in prossimità di annessi agricoli ove preesistenti, razionalizzando l’utilizzo della viabilità di accesso e delle aie/ piazzali già in uso;

d) In ogni caso si dovrà privilegiare il recupero, la rifunzionalizzazione e l’eventuale ampliamento di annessi recenti, precari o comunque sottoutilizzati e adottare forme e volumetrie dimensionalmente compatibili con quelli preesistenti, anche articolandoli in più manufatti;

e) I progetti degli interventi sono conformati ai principi dell’Architettura e Arte dei Giardini e garantiscono il mantenimento dell’integrità del rapporto armonico tra costruito e non costruito, le architetture vegetali presenti;

f) i criteri per le sistemazioni ambientali, i rapporti tra costruito e nuovi inserimenti edilizi sono gli stesi dettati per le aree di pertinenza degli aggregati elencate e illustrate al precedente co.6.

5.10. Restano valide, ad integrazione delle precedenti prescrizioni generali, i riferimenti di dettaglio per la localizzazione e il dimensionamento di nuovi annessi agricoli richiesti tramite PMAA all’interno delle aree di pertinenza paesaggistica dei BSA, di cui all’art. 110, commi 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10, qualora non in contrasto con le precedenti disposizioni.

Art 114. Interventi sul patrimonio edilizio esistente nel territorio rurale con destinazione d’uso non agricola

1. In questa categoria ricadono Negli edifici del territorio aperto ad uso residenziale,industriale, artigianale o commerciale, diversi da quelli censiti come BSA del territorio aperto, ivi compresi i poderi e gli annessi agricoli deruralizzati, . sono ammessi i seguenti interventi:

- manutenzione ordinaria (MO);



- manutenzione straordinaria (MS);

- risanamento conservativo (RC)

2. Fannotta eccezione per gli ampliamenti di cui agli artt. 82 e 83 delle presenti NTA (aree produttive in località Borghetto e Poggio Colombo), per i suddetti edifici sono ammessi i seguenti interventi:

manutenzione ordinaria (MO);

manutenzione straordinaria (MS);

risanamento conservativo (RC)

3. Previo assenso della AC, sono ammessi anche interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 26 delle presenti NTA,(abrogato)

4. Gli interventi di Demolizione e Ricostruzione (DR) sono consentiti un’unica volta (una tantum) e alle condizioni di cui ai successivi commi

5. Se saranno demoliti edifici con volume interamente chiusi, la volumetria ricostruibile sarà pari:

- all’80% di quella demolita, fino a un massimo di 150 mq, nel caso di edifici con SUL fino a 1000 mq

- al 15% di quella demolita, fino a un massimo di 200 mq, nel caso di SUL tra 1001 e 2000 mq,

- al 10% di quella demolita, fino a un massimo di 300 mq, nel caso di SUL maggiore di 2000 mq,

6. Nel caso di edifici aperti su più di due lati la volumetria ricostruibile sarà pari al 40% di quella ammessa per edifici con volume interamente chiuso.

7. Il nuovo edificio in ogni caso rispetterà la disciplina di cui all’art. 109 commi 2, 3, 4, 5 e 6 delle presenti NTA. L’edificio o gli edifici che originano il trasferimento delle volumetrie dovranno essere interamente demoliti ed il loro sedime, qualora non occupato dal nuovo edificio, dovrà esser ripristinato.

Art 115. Disciplina per gli interventi sugli edifici rurali ad uso abitativo non censiti come BSA

1. Sugli edifici rurali ad uso abitativo non censiti come BSA e non già provenienti dalla trasformazione e cambio di destinazione d’uso di annessi agricoli sono ammessi gli interventi di

- mManutenzione Oordinaria (MO),

- Mmanutenzione Sstraordinaria senza restrizioni (MS),

- Rrisanamento Cconservativo (RC)

- Demolizione con Trasferimento di Volumetria (DTV)

- e, previo assenso della AC, diRristrutturazione edilizia (RI) limitatamente alle fattispecie di cui alle lett. a) e c), co. 2 art. 26 delle presenti NTA e di Demolizione con Trasferimento di Volumetria (DTV).esclusivamente previo assenso della AC sulla base della presentazione di un Progetto Unitario di cui all’art. 15 delle presenti NTA, che consenta di valutare preventivamente la compatibilità paesaggistica e ambientale della volumetria ristrutturata con il contesto rurale di riferimento

1.2. Sugli edifici rurali ad uso abitativo sono ammessi, previo assenso della AC, gli interventi di ampliamento straordinario realizzabili un’unica volta (una tantum) di cui all’art 43, co.3 lett b) della l.reg. Toscana 1/2005.

2.3. L’ampliamento straordinario una tantum è consentito esclusivamente per gli edifici rurali ad uso abitativo che non siano già stati oggetto di trasferimenti di volumetria o ampliamenti una tantum in applicazione della ex l. reg. Toscana 64/1995

3.4. I volumi aggiuntivi devono essere realizzati rispettando la sagoma e tipologia dell’edificio preesistente, gli assi ordinatori dei prospetti, la forma e le dimensioni delle finestre, nonché utilizzando materiali costruttivi coerenti.

4.5. Gli interventi di ampliamento del volume non devono comportare aumento delle unità immobiliari a uso abitativo o la realizzazione di scale esterne aggiuntive né devono eccedere l’altezza degli edifici esistenti. E’ comunque escluso l’ampliamento una tantum che si configuri come superfetazione.



5.6. Gli ampliamenti una tantum sono consentiti fino ad un massimo di 100 mc per unità immobiliare e comunque nei limiti del 10% del volume dell’edificio aziendale. In presenza di PMAA si possono prevedere trasferimenti di volumetria tra edifici rurali ad uso abitativo fino ad un massimo di 200 mc, nel rispetto dei requisiti di cui al co. 2 ed a patto che l’edificio che cede la volumetria venga demolito nella sua interezza con contestuale ripristino ed eventuale messa a coltura nel suo sedime.

Art 116. Disciplina per gli interventi sugli annessi agricoli non censiti come BSA 1. Nel rispetto dei limiti e delle prescrizioni specificate dal RU, sugli annessi rurali non censiti come BSA

sono consentiti interventi di:






- Ristrutturazione con ampliamento (RA);

- Demolizione con trasferimento di volumetria (DTV);

- Demolizione senza ricostruzione (DSR).

2. In assenza di PMAA, le RI in annessi agricoli antecedenti al 1954 è subordinata ad un atto di assenso da parte della AC e rispetta le restrizioni di cui al successivo art. 1176.

3. Gli interventi di RA, DR, DTV, DSR sono ammessi esclusivamente nell’ambito di PMAA, fatto salvo il disposto del successivo co. 5 e comunque – per gli annessi antecedenti al 1954 .- previo atto di assenso della AC.

4. Negli ampliamenti una tantum di cui all’art 43, co.3 della l.reg. Toscana 1/2005 e nei trasferimenti di volumetrie di cui all’art 43, co.4, lett. b) della l.reg. Toscana 1/2005 che comportino la realizzazione di nuovi edifici sono rispettati – qualora applicabili – i criteri di cui all’art. 110 delle presenti NTA.

5. In assenza di PMAA possono essere richiesti esclusivamente ampliamenti una tantum fino al 10% del volume preesistente dell’annesso e comunque fino ad una volumetria massima di 300 mc.

6. Per documentate esigenze produttive i PMAA possono prevedere:

- ampliamenti volumetrici una tantum fino al 10% del volume preesistente dell’annesso e comunque fino ad un massimo di 500 mc, con esclusione degli annessi ricadenti nelle UTOE 6 (Contesto figurativo di Pienza) e 7 (Contesto figurativo di Monticchiello);

- trasferimenti di volumetria tra annessi agricoli fino ad un massimo di 600 mc, a condizione che l’annesso che cede la volumetria venga demolito nella sua interezza, con contestuale ripristino ed eventuale messa a coltura del suo sedime.

Art 117. Disciplina aggiuntiva per il mutamento di destinazione d’uso di edifici rurali ad uso abitativo

1. Nel rispetto della disciplina di cui all’art. 101 del PS, estesa dal RU anche al patrimonio edilizio non censito come BSA, per gli edifici rurali ad uso abitativo è ammissibile il solo mutamento di destinazione d’uso per fini residenziali (categoria RES di cui all’art. 73 delle presenti NTA) e viceversa.

2. Nei casi in cui l’area libera annessa di cui all’art. 6 c. 2 del PS dell’edificio o degli edifici che mutano destinazione d’suso sia inferiore a 1 ha, sono dovuti gli oneri di cui all’art. 81 delle presenti NTA.

3. Nei casi in cui l’area libera annessa di cui all’art. 101, co. 3 del PS dell’edificio o degli edifici che mutano destinazione d’uso sia non inferiore ad 1 ha, sono da considerarsi scomputabili dagli oneri di cui alla l.reg. Toscana 1/2005, art. 45 co. 3, esclusivamente gli interventi di sistemazione ambientale derivanti da specifiche indicazioni dello Statuto degli ecosistemi e del paesaggio e realizzati a distanza superiore ai 200 ml dall’edificio deruralizzato, fermo restando l’obbligo di contestualizzare o ricontestualizzare l’edificio o gli edifici con il paesaggio agrario circostante in coerenza con le indicazioni dell’art. 119 delle presenti NTA.

4. Nei casi di mutamento di destinazione d’uso dalla categoria RES 2 alla categoria AG di cui all’art. 73 delle presenti NTA, non sussiste l’obbligo di pagamento degli oneri di cui alla l.reg. Toscana 1/2005, art.



45, co. 3, ma può essere richiesto dalla A.C. un atto d’obbligo ove i proprietari si impegnino ad attuare interventi di riqualificazione ambientale e paesaggistica coerenti con la disciplina dell’art. 101 del PS.

5. In caso di mutamento di destinazione d’uso dalla categoria AG a RES 2 o viceversa è comunque obbligatoria la redazione del Progetto Unitario di resede di cui all’art. 119 delle presenti NTA.

Art 118. Disciplina aggiuntiva per il mutamento di destinazione d’uso di annessi agricoli e per il loro utilizzo a fini agrituristici

1. Nel rispetto della disciplina di cui all’art. 101 del PS, estesa dal RU anche al patrimonio edilizio non censito come BSA, per gli annessi agricoli è ammissibile il solo mutamento di destinazione d’uso per fini residenziali RES 2 di cui all’art. 76 delle presenti NTA.

2. La variazione di destinazione d’uso degli annessi agricoli oppure il loro utilizzo per ospitalità agrituristica sono consentiti qualora non comportino interventi edilizi eccedenti il risanamento conservativo oppure la ristrutturazione edilizia, limitatamente alle fattispecie di cui all’art. 26, co. 2 lett. a) e c) delle presenti NTA.

3. In aggiunta alle trasformazioni di cui al precedente comma 2, qualora nel resede di una azienda agricola siano presenti uno o più edifici fatiscenti privi di valore storico-architettonico, previa redazione di PMAA, è consentita la loro demolizione e l’utilizzo di parte delle loro volumetrie per la ricostruzione di un singolo edificio da adibire a ricettività agrituristica, con obbligo di mantenimento della destinazione agricola per 20 anni. La volumetria ricostruibile sarà pari al 100% di quella demolita nel caso di edifici con SUL fino a 100 mq, mentre per gli edifici di dimensioni superiori sarà pari al 100% per i primi 100 mq di SUL, e all’80% per la SUL eccedente tale soglia. (se saranno demoliti edifici con volume interamente chiusi). Nel caso di edifici aperti su più di due lati la volumetria ricostruibile sarà pari al 40%. Il nuovo edificio non potrà avere una SUL maggiore di 180 mq , e rispetterà la disciplina di cui all’art. 109 commi 2, 3, 4, 5 e 6 delle presenti NTA. L’edificio o gli edifici che originano il trasferimento delle volumetrie dovranno essere interamente demoliti ed il loro sedime, qualora non occupato dal nuovo edificio, dovrà esser ripristinato. Il ricorso alle trasformazioni di cui al presente comma dovrà essere incluso in un solo PMAA e non potrà essere riproposto in PMAA successivi o in loro varianti.

4. Il mutamento di destinazione d’uso degli annessi agricoli è soggetto alla disciplina di cui al successivo art. 119, co. 2, 3 e 5.

Art 119. Disciplina della gestione e delle trasformazioni nei resede 1. Il RU assume il resede, inteso come area libera intimamente connessa all’edificio o agli edifici del

territorio rurale, come spazio strategico ai fini del mantenimento o dell’eventuale ripristino delle relazioni percettive e paesaggistiche tra il costruito ed il territorio circostante. Nei casi di mutamento di destinazione d’uso il resede è da considerarsi coincidente con l’area libera annessa di cui all’art. 96, co. 3 delle NTA del PS: negli altri casi può essere fatta coincidere, al minimo, con l’aia o comunque con gli spazi di uso quotidiano circostanti l’edifico o gli edifici.

2. Gli interventi edilizi eccedenti la manutenzione straordinaria degli edifici, la realizzazione di nuove residenze rurali o annessi agricoli oppure la variazione di destinazione d’uso o il frazionamento anche riguardanti un singolo edificio, sono subordinati alla redazione di un progetto di resede, assimilabile al Progetto Unitario di cui all’art. 15, delle presenti NTA, finalizzato al miglioramento alla conservazione dei caratteri tipologici degli spazi scoperti (aie, giardini, terrazzamenti, etc.), salvaguardandone le geometrie e le dimensioni, e conservandone i materiali e gli elementi funzionali e decorativi (pavimentazioni, recinzioni, pozzi, lavatoi, tabernacoli, etc.).

3. Il progetto di resede interviene sui seguenti elementi:

- recinzioni perimetrali, dove è vietato l’uso di murature; qualora ritenute indispensabili, le recinzioni perimetrali sono realizzate con paletti e rete metallica a maglia sciolta, accompagnata all’esterno da schermature vegetali con essenze da selezionare tra quelle indicate nell’art. 102 delle presenti NTA;

- recinzioni interne al resede, che vanno limitate o eliminate al fine di mantenere la unitarietà degli spazi aperti;

- parcheggi, da collocare in posizione discosta e nella misura massima di 2 posti auto per ciascuna unità immobiliare dei quali, nei casi di frazionamento, salvo imperativi tecnici da dimostrare esplicitamente, uno dei parcheggi dovrà essere coperto e da realizzarsi utilizzando volumi esistenti;

- ingressi, escludendone la moltiplicazione e mantenendone o ripristinandone le caratteristiche originarie;



- valorizzazione degli elementi di pregio eventualmente presenti;

- illuminazioni esterne, da realizzare in massima parte con le lanterne tradizionali a parete, con uso limitato al minimo dei corpi illuminanti a terra, comunque di tipo “cut off” ovvero con riflessione in alto della luce inferiore al 5%;

- pavimentazioni, eventualmente da riprodurre nelle configurazioni e materiali originari;

- arredi vegetali, da prevedere in coerenza con le indicazioni dello statuto degli ecosistemi e del paesaggio e con l’art. 102 delle presenti NTA.

4. E’ vietato procedere alla suddivisione del resede con siepi, recinzioni, o con l’inserimento di elementi estranei all’assetto originario dell’area stessa quali accessi aggiuntivi oppure aree di parcheggio eccessivamente frazionate.

5. Compatibilmente con la dimensione del resede e con il rispetto della qualità complessiva del contesto sono realizzabili nel resede nuovi interventi quali:

- piccole aree di gioco per bambini;

- aree di parcheggio scoperte, realizzate con pavimentazioni permeabili;

- piccole aree attrezzate per il soggiorno all’aperto e pergolati non coperti, con esclusione di coperture mobili.

6. Qualora il resede, all’atto della redazione del relativo progetto, risulti già frazionato, il proponente procederà alla stesura di un progetto di resede comunque ricomprendente l’intera l’area originaria. In caso di impossibilità di promuovere un intervento esteso all’intero resede – dovuta al mancato accordo tra i diversi proprietari - l’A.C. valuterà il progetto parziale anche alla luce della sua attenzione alla riconfigurazione degli assetti complessivi.

7. Il progetto di resede contiene la programmazione temporale delle opere da realizzare per la sua attuazione, comunque da realizzarsi entro un anno dall’ottenimento del titolo abilitativo.

8. A meno di impedimenti tecnici da dimostrare esplicitamente in sede di richiesta, lungo le vie di accesso al resede, qualora consentiti, i cancelli o le sbarre sono realizzabili ad una distanza minima di 30 m. dall’innesto sulla strada pubblica e comunque non oltre il limite del resede.

Art 120. Disciplina per la ricostruzione di ruderi 1. I manufatti edilizi allo stato di rudere costituiscono una particolare categoria di beni immobili qualora,

attraverso un Progetto di Restauro di cui all’art. 16 delle presenti NTA, possano essere recuperati nell’ottica del mantenimento o del ripristino dei caratteri costruttivi, tecnologici e materici originari, previa documentata descrizione dello stato dei luoghi con puntuale individuazione della natura degli elementi costitutivi, della descrizione dettagliata degli accorgimenti progettuali e/o tecnico costruttivi per la proposta di edificazione per le parti mancanti in relazione al mantenimento sul piano dell’immagine di quanto preesisteva. In particolare, sono compatibili con questo genere di interventi di ripristino le opere di ricostruzione e di rifacimento di parti alterate per crolli, per trasformazioni precarie o rese inagibili per incuria o degrado.

2. Non è consentita la ricostruzione di ruderi per i quali sia stata già recuperata la volumetria mediante trasferimento o demolizione preordinata alla nuova costruzione ai sensi delle LN 765/67, l.reg. 10/79, l.reg. 64/95 , l.reg. 1/05.

3. La ricostruzione di ruderi è consentita soltanto nei casi in cui la cui consistenza volumetrica sia deducibile da elementi strutturali riscontrabili sul posto e/o da documentazione grafica e/o fotografica significativa, tanto nel riferimento dimensionale che nell’effettiva localizzazione della costruzione. La ricostruzione dovrà avvenire nel pieno rispetto dei caratteri tipologico-architettonici desumibili da tale documentazione, supportata da un puntuale rilievo plano-volumetrico.

4. In caso di esistenza delle sole fondazioni di edifici presenti nel catasto Leopoldino, verrà consentita – previo parere della AC – la ricostruzione di un solo piano (altezza di gronda non superiore a ml 3), con tipologia assimilabile a quella dei nuovi edifici rurali di cui all’art. 109 delle presenti NTA.

5. La demolizione con ricostruzione di ruderi è subordinata alla esistenza di condizioni di uso e accessibilità tali da non richiedere nuova viabilità o sistemazioni che comportino l’abbattimento di alberature di alto fusto significative. E’ ammesso il ripristino della viabilità storicamente documentata.

6. Il rispetto di tali condizioni dovrà essere sottoposto al parere della Commissione edilizia comunale, che si esprimerà anche in merito alle destinazioni d’uso ammissibili per l’edificio ricostruito.



Art 121. Cimiteri rurali 1. Attesa la loro valenza storico-testimoniale i cimiteri rurali, così come indicati nella Tav. RU1 (a, b, c)

sono assimilati ai beni storico architettonici del territorio aperto, e nelle loro componenti edilizie sono consentiti esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e risanamento conservativo.

2. All’interno di una fascia di rispetto di 50 m dal perimetro esterno non è consentita la nuova edificazione né incrementi volumetrici degli edifici esistenti.

3. E’ prescritta la salvaguardia delle alberature di corredo e schermatura.

4. Nel periodo di vigenza del presente RU non sono previsti ampliamenti dei cimiteri rurali

5. La gestione dei cimiteri rurali è disciplinata dal Regolamento comunale di polizia mortuaria approvato con delibera CC n.3 del 1.3.2008.



PARTE VI. INDIRIZZI E PRESCRIZIONI PER LA PROGETTAZIONE E LA VALUTAZIONE DEGLI INTERVENTI

Art 122. Modalità di valutazione dei PCI e dei Piani Attuativi 1. I Piani complessi di intervento e i Piani attuativi si avvalgono della VAS, nei casi e con le modalità

previste dalla LR 10/2010 e ss.mm.e ii.valutazione integrata, e indipendentemente dalla loro assoggettabilità a VAS devono rendere conto – negli elaborati che li accompagnano - della loro conformità alle con le modalità e ai criteri specificati ai successivi commi.

2. I Dossier Progettuali e Valutativi di cui al successivo art. 123 contengono gli elementi utili alla valutazione integrata sia dei PCI, sia dei Piani attuativi, fermo restando quanto stabilito all’art. 99, co. 4, in merito alle possibilità di deroga.

3. Nella valutazione integrata dei progetti di PCI – se distinti dair relativi Piani Attuativi - deve essere verificata la conformità delle trasformazioni a quanto stabilito nelle Sezioni I, II e III del DPV, in particolare in termini di: perimetro delle aree interessate, quantità volumi, destinazioni d’uso, aree o volumi da cedere al pubblico;

4. Nella valutazione integrata dei Piani Attuativi, devono essere verificati i seguenti elementi:

a) che lo schema di assetto urbanistico dell’area di intervento sia coerente con il PS, e in particolare con tutte le norme incidenti sull’area di intervento richiamate nel riepilogo di cui alla Sezione II del DPV;

b) che per l’insieme dei comparti attuativi previsto dal Piano Attuativo siano rispettati i parametri urbanistico-ambientali di cui alla Sezione III del DPV;

c) che lo schema di assetto urbanistico dell’area di intervento sia improntato al rispetto delle Regole di impianto urbanistico-ambientale di cui alla Sezione IV del DPV e alle Regole per l’articolazione dell’intervento in stralci attuativi organici di cui alla Sezione VI dello stesso DPV, se esistente;

d) che nello schema di assetto urbanistico dell’area di intervento siano contemplate le Misure di èco-aménagement obbligatorie applicabili alla fase “PA” (Piano Attuativo) indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1 di seguito riportata;

e) che nelle NTA del Piano Attuativo siano inserite tutte le Misure di èco-aménagement obbligatorie applicabili alle fasi “PE” (Progetti Esecutivi dei singoli comparti edificatori), “R” (Realizzazione) e “G” (Gestione); indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1 di seguito riportata;

5. Nel caso la definizione del progetto di PCI e/o del relativo Piano Attuativo da realizzare dovesse conseguire ad una valutazione comparativa tra più proposte, anche ai sensi dell’art. 13 del DPGR 9.2.2007, n. 3/R (pubblico avviso), i criteri di selezione dovranno essere improntati alla stima delle prestazioni del progetto in termini di: - maggior coerenza con gli obiettivi del Piano Strutturale; - maggior qualità urbanistica e della fattibilità dal punto di vista tecnico ed economico, degli interventi

proposti; - minori tempi di realizzazione previsti; - maggiori benefici pubblici contenuti nelle singole proposte; - garanzie offerte a copertura degli obblighi che gli interessati si impegnano ad assumere per della

corretta e della completa realizzazione degli interventi proposti.

L’adesione del progetto di PCI o PA alle Misure di èco-aménagement facoltative indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1, costituirà titolo di apprezzamento preferenziale della proposta, nell’ambito della valutazione comparativa tra le diverse proposte.

6. I latori dei PCI o PA presenteranno, a corredo degli elaborati richiesti, una autovalutazione improntata alle stesse modalità e criteri sopra specificati. Fermi restando i contenuti di cui ai commi 4 e 5, le metodologie di valutazione sono a discrezione del latore del PCI o del PA, se non diversamente specificato dalla Pubblica Amministrazione nell’ambito o meno di procedure concorrenziali di cui al comma 5. Sono comunque raccomandate, ove applicabili, metodologie di stima di tipo qualitativo, ossia nelle quali i giudizi siano supportati da un chiaro e convincente apparato argomentativo e documentario.

7. In quanto parte integrante del presente RU, la coerenza dei contenuti di cui al DPV con gli obiettivi generali e specifici del PS resta affidata alla generale Valutazione integrata del RU contenuta nella Relazione generale del RU.


Cogenza delle misure Legenda delle fasi di sviluppo del progetto

Misure obbligatorie PA - Piano Attuativo (inclusa progettazione delle reti) R – fase di Realizzazione

Misure facoltative PE - Progetti Esecutivi dei singoli comparti edificatori, G – fase di Gestione

PCI1 PCI2 PA1 PA2 PA3 La realizzazione dell’intervento è subordinata alla esistenza o contestuale realizzazione delle infrastrutture che consentono la tutela delle risorse essenziali del territorio, ed in particolare di quelle destinate:

- all’approvvigionamento idrico e alla depurazione delle acque;- alla difesa del suolo, tale da tutelare le aree interessate da rischi di esondazione o di frana;- alla gestione dei rifiuti solidi;- alla disponibilità dell’energia;- ai sistemi di mobilità; - al sistema del verde urbano (vedi anche misure n.17 e 18).

Reti differenziate per lo smaltimento delle acque reflue (art. 20 Reg. 2/R)

2Nella progettazione delle opere infrastrutturali, devono essere previsti impianti di fognatura e depurazione separati per le acque piovane e per le acque reflue, verificandone inoltre la coerenza con i piani e programmi di gestione del servizio idrico integrato dell’Autorità di Ambito Territoriale Ottimale (ATO) competente ai sensi della legge regionale 21 luglio 1995, 81 (Norme di attuazione della legge 5 gennaio 1994, n.36).

PA

3La posa in opera delle reti (adduzione acqua potabile, collettamento reflui, energia elettrica, gas metano, ecc) deve essere fatta in base ad un progetto unitario limitando al massimo la differenziazione delle sedi e prevedendo forme di accessibilità permanente, in modo da facilitarne la gestione e il mantenimento in efficienza PA

4 E’ esclusa la collocazione di elettrodotti aerei. PA

5La realizzazione dei nuovi impianti sarà occasione per la rimozione delle linee e degli impianti esistenti , se obsoleti e non adeguati alle caratteristiche di alto profilo tecnologico dell’area PA

Applicare i criteri tecnici contenuti nelle “Linee Guida per la progettazione, l’esecuzione e l’adeguamento degli impianti di illuminazione esterna”, in attuazione D.G.R.T. n.815 del 27/08/2004, e nell’allegato C della legge reg. Toscana n. 37/2000. Si prescrive in particolare:- l’impiego di sorgenti luminose a vapori di sodio ad alta pressione o comunque di apparecchi illuminanti che consentano un risparmio energetico analogo o superiore;- la scelta, per le strade con traffico motorizzato, dei livelli minimi di luminanza e illuminamento consentiti dalle normative UNI 10439; - l’esclusione, per i nuovi impianti di sistemi di illuminazione a diffusione libera o diffondenti, o comunque che emettano un flusso luminoso nell’emisfero superiore eccedente il 3% del flusso totale emesso- la limitazione dell’uso di proiettori ai casi di reale necessità;- l’adozione di sistemi automatici di controllo, riduzione o spegnimento dei flussi luminosi in determinate fasce orarie, tenendo conto delle esigenze di sicurezza.

Comfort acustico (art. 47 PS)7

Assicurare ai sensi di legge la compatibilità reciproca delle emissioni acustiche delle nuove attività produttive e di servizio alla produzione con il resto delle funzioni insediate nell'area di intervento, attraverso l’accompagnamento del Piano attuativo con una opportuna Valutazione del clima acustico. PA

8I nuovi spazi pubblici e privati destinati a piazzali, parcheggi e viabilità , devono essere realizzati con modalità costruttive che consentano l’infiltrazione o la ritenzione anche temporanea delle acque. Sono possibili eccezioni a tale disposizione esclusivamente per dimostrati motivi di sicurezza o di tutela storico-ambientale; PE

9Il convogliamento delle acque piovane in fognatura o in corsi d’acqua deve essere evitato, optando piuttosto per il loro riutilizzo (per usi irrigui o comunque diversi da quello potabile) previo accumulo in cisterne interrate o, se la natura (prevalentemente argillosa) del suolo lo consente, per la dispersione delle acque in aree permeabili adiacenti senza che si determinino danni dovuti a ristagno.

PA, G

10Al fine di favorire la realizzazione di reti separate per l’uso potabile e per l’uso non potabile dell’acqua, sono da prevedersi, per l'irrigazione dei terreni, idonei sistemi di accumulo e riutilizzo delle acque piovane; nelle zone artigianali-industriali, sono da prevedersi sistemi di accumulo e riutilizzo di acque reflue depurate; PA, G

Edilizia sostenibile (art. 104 PS, art. 22 Reg. 2/R) 11

Nella progettazione dei nuovi edifici applicare le “Linee guida per la valutazione della qualità energetica ambientale degli edifici in Toscana” ai sensi dell’articolo 37, comma 3 della L.r. n. 1/2005 (emanate con DGR n.322 del 28-2-2005) [nota 1] PE

Contenimento energetico degli edifici (Art. 23.reg. 2/R) 12

Privilegiare l’impiego di tecnologie bioclimatiche e l’utilizzo di fonti di energia rinnovabile, quali la tecnologia fotovoltaica, idroelettrica, eolica e quella derivante da biomasse, con particolare riferimento alla diffusione del sistema solare termico PE

Gli interventi urbanistico-edilizi, ivi compresi quelli riguardanti il patrimonio edilizio esistente indicati all’articolo 79, comma 2 lettere c) e d) della l.r.1/2005 (RC e RE) devono essere progettati secondo i criteri energetici ed ambientali di seguito indicati:a) considerazione dei dati climatici locali;b) controllo dei consumi di energia, del ciclo delle acque, delle emissioni e dei rifiuti;c) utilizzo di prodotti ecocompatibili, materiali locali e tecnologie efficienti dal punto di vista energetico;d) considerazione degli spazi esterni come parte integrante e non complementare del progetto degli edifici;e) previsione di una cantierizzazione ispirata ai principi del risparmio energetico e della tutela dell’ambiente.

Barriere architettoniche 14 Conformità alla l.reg. Toscana n. 47/91 ed alla normativa nazionale in materia PE

Tab.1 - MISURE DI ECOAMENAGEMENT PER LE FASI DI SVILUPPO DEL PROGETTO SUCCESSIVE ALLA REDAZIONE DEL PCI

Parametri per gli interventi edilizi (Art. 24 –reg. 2/R)

Obbligo di contestuale realizzazione infrastrutture per la tutela delle risorse essenziali (art. 3, co. 5, l.r. 1/2005, art. 137 PS)

Risparmio energetico nella illuminazione esterna e forme di contenimento dell’inquinamento luminoso

6

PE

R

PA, G

1

Misure per la riduzione della Impermeabilizzazione superficiale e per il risparmio idrico (art 103 PS + artt. 16, 17, e 21 Reg.2R)

13

Progettazione unitaria delle reti tecnologiche e loro accessibilità

Tema Misure prescrittive Fasen.Interventi

Cogenza delle misure Legenda delle fasi di sviluppo del progetto

Misure obbligatorie PA - Piano Attuativo (inclusa progettazione delle reti) R – fase di Realizzazione

Misure facoltative PE - Progetti Esecutivi dei singoli comparti edificatori, G – fase di GestioneAssicurare condizioni di salubrità nei nuovi insediamenti attraverso l'applicazione dei seguenti principi: PEa) assicurare l'isolmento acustico fra gli alloggi e tra questi e l'ambiente esternob) evitare i materiali contenenti agenti inquinanti pericolosi quali PVC, formaldeide (presente nei pannelli di Medium density), rame, cromo, arsenico, creosoto, dieldrina, lindano, pentaclorofenoli, ecc.c) elimitare pitture o sceglierle a basso contenuto di VOC (composti organici volatili), privilegiando vernici minerali a base di acqua o vernici naturalid) Considerare i rischi legati alla presenza di campi elettromagneticie) Provvedere a una illuminazione naturale diffusa di buona qualità, ed eliminare la possibilità di riverberi.d) adottare accorgimenti per favorire la ventilazione naturale (passiva) all'interno degli edifici/alloggi, o la ventilazione meccanica con recupero di calore (MVHR) , ola ventilazione basata sul principio dell'isolamento dinamico)

g) adottare accorgimenti per il mantenimento di un livello adeguato di umidità relativa negli ambienti interni, quali: evitare l'impiego di materiali che possono rappresentare un ambiente ideale per la formazione di muffe, utilizzare materiali igroscopici (argilla, legno, fibre naturali e sughero) rivestendoli eventualmente con finiture traspiranti per non comprometterne la qualità; prevedere murature traspiranti in modo da agevolare la fuoriuscita di vapore dagli ambeinti interni, ecc.

Risparmio di materiali 16 Privilegiare l'impiego di materiali riciclati (pannelli Trex, rivestimenti in materiali riciclati, ecc.) e/o di materiali biodegradabili, riutilizzabili e riciclabili PE

17 Prevedere, con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere, l’impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto ( pre-verdissement ). R

18Verifica della rispondenza del Coefficiente di Occupazione dello Spazio del verde (COSV) fissato nella Sez III PA, PE,

R, GControllo impatto paesaggistico (art. 134 PS) 19

Svolgimento di una puntuale verifica degli impatti dei nuovi edifici sul paesaggio che assuma come riferimento lo Statuto degli ecosistemi e del paesaggio e che preveda, all’occorrenza, prescrizioni in merito alla scelta di materiali e tipologie costruttive e alla modulazione dell’articolazione e dell’altezza dei volumi. PA

Coordinamento con la realizzazione di altri interventi previsti dal RU (art. 134 PS)

20Adeguatezza delle infrastrutture viarie, ciclo-pedonali e pedonali di progetto rispetto alle previsioni del RU per tali infrastrutture.

PA

Opere urbanizza secondaria (art.137 PS) 21

Predisposizione, tra gli elaborati del piano di una convenzione la cui stipula assicuri la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria contestualmente alle edificazioni private. PA

22Compatibilmente con le esigenze funzionali (sicurezza, insolazione, distanze minime) saranno mantenute e collocate nelle aree di verde urbano privato piante di alto fusto, con preferenza per le specie autoctone indicate nell’art. 102 delle NTA del RU PE

23Nelle aree di verde privato viene mantenuta la massima percentuale di superficie permeabile, che comunque non deve risultare inferiore al 25% della Superficie fondiaria (SF). PE

b) Sistema di attribuzione dei punteggi corrispondenti al grado di soddisfacimento dei requisiti (allegato “B”);

Progettazione e gestione del verde urbano (art. 102 RU)

15

Salubrità degli edifici

Gestione del verde privato (art. 53 RU e 16 Reg. 2/R)

c) Sistema di pesatura di ciascun requisito ed area di valutazione, (allegato “C”); d) “Manuale per l’Edilizia Sostenibile” (allegato “D”);

Nota 1: Costituite dai seguenti elaborati:

e) “Elenco base dei materiali per l’Edilizia sostenibile” (allegato “E)

a) “Linee Guida” presentazione del documento e schemi di schede tecniche riguardanti i requisiti per la valutazione energetico/ambientale raggruppati per aree di valutazione degli edifici (allegato “A”);


Art 123. I Dossier Progettuali e Valutativi 1. La pianificazione attuativa e la progettazione delle trasformazioni PCI1, PCI2, e PA1, di cui agli artt. 87,

88 e 89 sono redatti incoerenza con le indicazioni rispettivamente dei Dossier Progettuali e Valutativi (DPV) n. 1, 2 e 3 contenuti nel presente articolo.

2. Sono da considerarsi prescrittivi, ovvero non modificabili, i parametri e gli indici urbanistici stabiliti nelle Sezioni III e V dei DPV citati nel precedente comma.

3. La pianificazione attuativa e la progettazione delle trasformazioni deve inoltre sviluppare i temi progettuali indicati in coerenza con le regole di impianto urbanistico-ambientale di cui alle sezioni IV dei rispettivi DPV. Esse sono da intendersi quali requisiti di qualità urbanistica, edilizia ed ambientale non cogenti sul piano della scansione spaziale, bensì allusivi dei principi progettuali ritenuti irrinunciabili per garantire la qualità urbanistica, paesaggistica, ambientale e sociale della trasformazione. Tale genere di prescrizioni ha infatti una configurazione mista grafico-testuale, nella quale ad ogni simbolo grafico dello Schema di assetto di Fig. 2 corrisponderanno principi insediativi descritti in modo circostanziato quali altrettante “voci” di legenda. In altre parole, il testo non restituirà la dimensione analitica di un assetto insediativo già definito dalla dimensione grafica, ma racconterà l’insieme degli elementi cogenti e prestazionali cui deve conformarsi il progetto, che si andranno aggiungere alle previsioni quantitative e alle relative destinazioni d’uso fissate nelle precedenti sezioni del DPV.

4. L’eventuale scostamento dalle regole di impianto urbanistico-ambientale contenuti in ciascun DPV deve essere dettagliatamente motivato e dimostrare – con apposita valutazione integrata comparativa - di perseguire gli obiettivi dell’intervento con performances superiori a quelle attese dalla applicazione dei principi progettuali contenuti nel DPV. Le quantità complessive delle aree e degli immobili da acquisire alla proprietà pubblica, così come la ripartizione interna tra le diverse tipologie di servizi pubblici riportate nella sez. III di ciascun DPV potranno variare sia fisiologicamente, in funzione di eventuali aggiustamenti volumetrici e/o, sia in base a particolari esigenze emerse in fase di specificazione progettuale, ferme restando le quantità complessive da acquisire alla proprietà pubblica (evidenziate in verde brillante nel bilancio perequativo riportato nella sezione III dei DPV.

5. In sede di pianificazione attuativa dei PCI elencati saranno individuate in modo adeguatamente circostanziato:

- le aree e i volumi da destinarsi a servizi e funzioni pubbliche;

- le aree da cedere alla proprietà pubblica, ferme restando le quantità minime stabilite;

- eventuali opere infrastrutturali pubbliche da realizzarsi a spese dei privati per essere cedute alla P.A., eventualmente anche come “opere a scomputo” degli oneri dovuti, nei limiti concessi dalla normativa sui lavori pubblici;

- le aree eventualmente da espropriare;

- indici e parametri urbanistici, in coerenza con gli artt. 8 e 9 delle presenti NTA;

- eventuali parametri ambientali finalizzati ad assicurare una qualità ecologica all’intervento, quali ad esempio Coefficiente di Occupazione dello Spazio del verde (COSV), l’indice di permeabilità, criteri di edilizia sostenibile, ecc..

6. Sono di seguito riportati i seguenti 23 DPV:

- DPV n.1: PCI1 – “Progetto Urbano area Ex Fornace Crestini”. Riconfermato da Variante n.1,

- DPV n.2: PCI2 – “Riprogettazione area Ex Foro Boario”,

- DPV n.3 PA1 – “Espansione Pienza Nord”.



DPV 1: PCI1 – “Progetto urbano area Ex Fornace Crestini” (Art. 87 NTA). Riconfermato da Variante n.1

Sezione I – LOCALIZZAZIONE E OBIETTIVI DELL’INTERVENTO STABILITI NEL PS

Il PCI 1 ricade nell’UTOE 5, denominata “Arcipelago produttivo di Pienza”. Il suo perimetro è graficizzato nella Tav. RU2dTav. RUvar1.02d. In esso il PS ha previsto la realizzazione di un totale di 43.500 mc, tutti ricadenti nella categoria di intervento CRU (completamento e ristrutturazione urbanistica) di cui all’art. 17 delle NTA di PS.

Si tratta della maggiore operazione di recupero urbanistico del PS di Pienza, da attuarsi previa la demolizione di 63.400 mc di edifici industriali dismessi e fatiscenti. La percentuale di riedificazione dei volumi demoliti è dunque del 69%. L’estensione territoriale ammonta a circa 125.000 131.000 mq, dei quali almeno 56.000 dovranno essere acquisiti alla proprietà pubblica, insieme alle strade di uso pubblico e all’area di sedime dell’anello ciclo-pedonale attrezzato. In questi ultimi sarà edificato circa il 40% delle cubature previste. La Superficie Territoriale (ST) massima destinata all’attuazione degli interventi edilizi previsti ammonta a circa 8 ha, restando la restante superficie (circa 4,5 5,1 ha) vincolata alla realizzazione della fascia di rispetto agricola e ad interventi di recupero paesaggistico-ambientale.

Le funzioni urbane previste per l’ATI rispondono all’intenzione creare un nuovo “luogo centrale di qualità” dedicato ad ospitare le nuove dotazioni urbane ritenute strategiche dalla P.A. ed incentrate sul sostegno alla diversificazione delle attività produttive e di servizio presenti a Pienza (obiettivo di PS “Garantire la disponibilità di spazi e servizi avanzati per nuove iniziative artigianali e per il consolidamento del settore agro-alimentare di qualità”), contemperando tra queste organicamente anche la domanda espressa in termini di servizi privati da parte della proprietà dell’area, in primis spazi espositivi per le produzioni cosmetiche naturali e ricettività alberghiera. Si tratterà, in particolare, della realizzazione di: una Galleria Artigianale (circa 12 laboratori per artigiani con annessi spazi per la commercializzazione diretta dei prodotti), progettualmente integrata ad un PIP di iniziativa pubblica, comprendente spazi da destinarsi ad attività varie, quali una un Centro di Servizi avanzati alla produzione con annesso Centro espositivo consortile, una Cantina sociale, magazzini dei Consorzi agrari e magazzini e autorimesse provinciali e comunali. Sono inoltre previste attrezzature ricettive extralberghiere rivolte alla fascia giovanile o comunque a basso reddito (campeggio) e un’area attrezzata dedicata al parcheggio dei bus turistici e alla eventuale sosta dei relativi autisti, un’area riservata ai camper.

Resta inteso che queste ultime due destinazioni decadranno a favore del parcheggio auto e del camping al momento della realizzazione rispettivamente degli interventi A8 e A9 previsti dalla Variante n.1 al RU.

Le superfici a standard urbanistici ammontano ad almeno 14.500 mq e consistono principalmente in verde pubblico e parcheggi, data l’assenza di cubature residenziali, fatta eccezione di eventuali alloggi per i custodi degli spazi produttivi. A tale proposito si sottolinea la possibilità, esplicitata dall’art. 37 62, co.5, lett.m) della l.reg.Toscana n. 1/2005 65/2014, di considerare l’attrezzatura di rango elevato che il PS intende localizzare nell’ATI – ossia il Centro servizi avanzato alle imprese per l’innovazione – quale opera di urbanizzazione secondaria a tutti gli effetti.

Fig. 1 – Perimetro dell’area di intervento e regimi proprietari

NOTA: Le aree interessate dal PCI1 appartengono tutte ad un unico soggetto privato sono tutte di proprietà privata (due proprietari). Base cartografica: Rilievo catastale (aggiornamento 2007)



Sezione II – RIEPILOGO DELLE CLASSIFICAZIONI DI RU e PS INERENTI L’AREA DI INTERVENTO

Tessuti (Tav. RU01) T7 - Arcipelago produttivo di Pienza Componente insediativa (Tav. RU02dTav. RUvar1.02d) Area di trasformazione urbana Presenza di Invarianti Strutturali (Tav. PS01) SV n. 29 - Strada vicinale di Poggio alle forche

(strada invar. strutt. di tipo b; art. 38 NTA) Sistema di Paesaggio (Tav. PS02) UdP n. 6 – Colline argillose Progetto di Paesaggio Non previsto dal PS Paesaggio Rurale (Tav. PS03) Parte Zona a dominante antropica, parte zona N4

– Aree seminaturali in evoluzione Sistema funzionale degli insediamenti (Tav. PS04) Sottosistema dell’arcipelago produttivo di Pienza Presenza di aree di Pertinenza Paesaggistica (Tav. PS04) NO Presenza di BSA (Tav. PS04) NO Aree archeologiche rilevanti (Tav. PS04) NO UTOE (Tav. PS06) UTOE 5 – Arcipelago produttivo di Pienza Classe di pericolosità idraulica (Tav. PS08) Pericolosità irrilevante Classe di pericolosità idraulica PAI Ombrone (Tav. PS08.1) Pericolosità nulla Classe di pericolosità geologica da DCR 94/85 (Tav. PS09) Parte bassa; parte media Classe di pericolosità geomorfologica PAI Ombrone (Tav. PS09.1)

Parte nulla; parte elevata

Sezione III – PARAMETRI URBANISTICO-AMBIENTALI DELL’INTERVENTO E BILANCIO PEREQUATIVO Nota: in verde brillante sono evidenziati i beni che saranno acquisiti alla proprietà comunale POLO PRODUTTIVO E DI SERVIZIO: Galleria artigianale

Usi consentiti AI, AS, RES1 Superficie Utile Lorda (SUL) 4.500 mq Volume (V) 14.400 mc Altezza massima dei fabbricati (H max) 7 ml Possibilità di interpiano SI, a condizione che le altezze di ciascun locale

così ricavato siano consone allo svolgimento delle attività in esso previste, e dunque all’ottenimento del certificato di agibilità

Quota di volume destinabile alla commercializzazione diretta delle produzioni

Max 20 % dei volumi concessi (da scomputarsi dal totale)

Quota di volume destinabile alla realizzazione di un alloggio per il custode/gestore delle attività produttive e la sua famiglia

Max un alloggio; max 420 mc (140 mq circa) (da scomputarsi dal totale)

Dotazione di parcheggi pubblici e privati Secondo i parametri indicati agli artt. 49 e 50 delle presenti NTA

Quota % minima di parcheggi pubblici interrati 50% Quota % minima di parcheggi privati interrati 50%



POLO PRODUTTIVO E DI SERVIZIO: Centro servizi avanzati alle attività produttive (Nuovo PIP ex Fornace Crestini: ceduta alla P.A. solo area di sedime e infrastrutture a rete)

Usi consentiti CP2, SP1, DI1, DI2, DI3 Volume (V) 9.400 mc, di cui fino a 5.400 per attività consortili

al servizio del settore agro-alimentare di qualità Si aggiungono ad essa 5000 mc previsti dal PS nel PCI1 per Servizi pubblici di rango elevato (SP) (quantità da considerarsi utilizzate anche in caso vengano realizzate a titolo di opera di urbanizzazione secondaria)

Altezza massima dei fabbricati (H max) 7 ml Possibilità di interpiano SI, a condizione che le altezze di ciascun locale

così ricavato siano consone allo svolgimento delle attività in esso previste, e dunque all’ottenimento del certificato di agibilità

Superficie Utile Lorda (SUL) 2.685 mq + 1428 per SP di rango elevato (5000 mc /3,5 h)

Quota dei volumi previsti riservabile a servizi ed esercizi pubblici (bar, ristoranti, punti informativi, attrezzature ricreative, culturali, ecc.) di supporto alle attività di servizio di rango elevato

Max 30% dei volumi concessi (da scomputarsi dal totale)


Servizi privati a disposizione della proprietà

Usi consentiti DI1, DI3 Volume (V) 5.500 mc Altezza massima dei fabbricati (H max) 5 ml Superficie Utile Lorda (SUL) 1100 Volumi interrati realizzabili in presenza di interpiano (diversi dai parcheggi e dai volumi tecnici)

Max 2.000 mc

Quota di volume destinabile alla realizzazione di un alloggio per il custode/gestore delle attività produttive e/o piccoli alloggi uso foresteria

Max 20% del volume concesso (da scomputarsi dal totale)


Insediamenti per Attività ricettive private (come definite art. 133 PS)

Usi consentiti TR1 Volume (V) 5.000 mc Altezza massima dei fabbricati (H max) 4 m Superficie territoriale max 10.000 mq Superficie Utile Lorda (SUL) 1.563 Quota % minima di parcheggi pubblici interrati 50% Quota % minima di parcheggi privati interrati 50%

Strutture di servizio al camping Da cedere alla P.A. area di sedime con infrastrutture a rete realizzate

Usi consentiti TR1 Superficie Territoriale (ST) max 10.000 Superficie Utile Lorda (SUL) 688 Volume (V) 2.200 mc

Parcheggio per pullman turistici

Superficie Territoriale (ST) max 2.500 Altezza massima dei fabbricati (H max) 4 m Quota % minima di parcheggi pubblici interrati 50% Quota % minima di parcheggi privati interrati 50% Posti pullman 15 Indice di permeabilità 100% COSV 2,5

Parametri applicabili all’intera ST (max) dell’intervento


Strade pubbliche e area di sedime dell’anello ciclo-pedonale di Pienza

Da cedere alla PA per l’intero sviluppo secondo disegno definitivo del Piano Attuativo

Indice di permeabilità 25% SF

ST max entro il cui perimetro dovranno essere ricompresi gli interventi edilizi (cfr. in legenda “perimetro massimo dell’area di intervento” )

63.000 mqa circa



Destinazioni d’uso assimilabili

Destinazioni d’uso assimilabili nel PCI1 (ossia intercambiabili senza che si configuri un “mutamento rilevante di destinazione d’uso”), ai sensi della LR 65/2014, art. 99, co.3

• industriale e artigianale, commerciale all'ingrosso e depositi, (AI e AS)

• direzionale e di servizio (D1, D2, D3)

Sezione IV – REGOLE DI IMPIANTO URBANISTICO-AMBIENTALE (con riferimento a fig. 2)

Ricordandone il particolare valore, sul piano della cogenza, stabilito al comma 3 dell’art 0, le regole di impianto urbanistico ambientale per il PCI1 sono espressi dalle seguenti voci di legenda, con riferimento alla fig.2

1. Anello ciclo-pedonale attrezzato L’articolazione degli spazi pubblici deve prevedere organicamente la loro accessibilità dal tratto di Anello ciclo-pedonale attrezzato che attraversa l’area di intervento, essendo ad esso affidata, alla scala del progetto, così come a quella urbana, la continuità pedonale tra nuovi spazi urbani, attrezzature ed aree a verde pubblico. Il segno grafico è indicativo della localizzazione di massima del tratto di Anello. La definizione precisa del suo tracciato all’interno del PCI1 – così come la localizzazione degli elementi di arredo urbano che lo accompagneranno in coerenza con le sezioni tipiche previste dal progetto di Anello ciclo-pedonale attrezzato, se già predisposte - è affidata alla redazione del Piano Attuativo del PCI 1, fermi restando i punti di innesto con l’esterno.

2. Fruibilità pubblica della SV n.29 di Poggio alle Forche Si tratta di una Strada vicinale di uso pubblico censita nella componente statutaria del PS come invariante strutturale di “tipo b” ossia della quale è garantita la percorribilità pubblica non carrabile (a piedi, in bici o a cavallo). Come tale sarà integrata nella rete delle percorrenze/sentieri pedonali urbani ed extraurbani.

3. Punti di innesto dell’accessibilità veicolare Lo schema della circolazione veicolare interna all’area, così come le tipologie delle sezioni stradali, saranno definiti in sede di pianificazione attuativa, nell’ambito della quale dovrà essere indagata la possibilità di ridurre al minimo la circolazione alla quota del piano di campagna, optando piuttosto per strade sotterranee o in trincea, dalle quali distribuire direttamente i parcheggi interrati e/o i magazzini delle attività produttive. In ogni caso, la circolazione veicolare interna dovrà essere integrata con quella delle due aree artigianali-industriali (PA2 e PA3) previste rispettivamente a nord e a sud del PCI1, unificando i punti di immissione sulla SP 146, che saranno limitati ad un massimo di 3 per l’insieme dei tre interventi citati. Due di tali punti di immissione sono obbligati ed indicati con apposito segno grafico in Fig. 2.

4. Abbattimento edifici industriali incongrui e bonifica ambientale dell’area Gli edifici indicati in legenda come edifici incongrui saranno abbattuti, i materiali risultanti dalla demolizione saranno smaltiti a norma di legge, come pure a norma di legge dovrà essere completata la bonifica ambientale dell’area interessata dalle attività di cava e di lavorazione industriale dell’argilla. Eventualmente il nucleo più antico della fornace Crestini - benché privo di particolari valori se non quello storico-testimoniale - può essere conservato e restaurato, e integrato nel progetto dell’area a servizi privati. La SUL così ottenuta andrà scomputata dal quella concessa.

5. Organizzazione dei volumi del Polo produttivo e di servizio alla produzione intorno ad una piazza centrale Il segno grafico corrispondente a questa voce di legenda indica la localizzazione di massima del nuovo Polo produttivo e di servizio, e in particolare la necessità di arretrarlo rispetto al filo della SP 146. I nuovi volumi, anche in considerazione delle funzioni cui sono destinati (esposizione /commercializzazione diretta dei prodotti di ciascun laboratorio artigianale, centro espositivo consortile accessibile a tutti i produttori del territorio comunale, ecc.), saranno organizzati intorno ad una piazza centrale, da intendersi come nuovo luogo di socializzazione ma anche come meta attraente per i numerosi visitatori di passaggio a Pienza, oltre che per operatori economici interessati ad assumere contatti con i produttori locali. I nuovi volumi dovranno essere allineati al limite della piazza pedonale. Eventuali arretramenti sono consentiti al secondo livello, per ricavare piccoli terrazzi di pertinenza di eventuali attività pubbliche (servizi, bar, ecc.) o di eventuali alloggi per i custodi degli spazi della Galleria artigianale. La piazza deve inoltre essere facilmente accessibile dall’Anello ciclo-pedonale attrezzato e dal parco pubblico antistante e possibilmente sarà situata ad una quota tale da consentire la realizzazione di parcheggi interrati sottostanti e dunque l’articolazione su due livelli separati del traffico veicolare e pedonale. Vanno in tal caso previsti accessi pubblici meccanizzati (scale mobili, ascensori, ecc.) dalla quota della parcheggio (ed eventualmente della circolazione automobilistica interna) al livello della piazza soprastante.

6. Visuali privilegiate E’ fatto obbligo di creare, in corrispondenza della piazza, un affaccio privilegiato verso i Centri storici di Pienza e di Monticchiello.

7. Particolare cura nel trattamento del raccordo altimetrico piazza-parco Particolare cura andrà posta nella progettazione del raccordo altimetrico tra lo spazio della piazza e il parco pubblico sul quale la piazza affaccerà, verso sud. Tale raccordo sarà di preferenzialmente realizzato con un semplice piano inclinato, del tutto o in parte pavimentato come la piazza, in modo da favorire la sosta delle persone nel punto più panoramico del progetto.

8. Area per la localizzazione dei servizi privati Completata la bonifica ambientale del sito, potranno essere realizzati i volumi previsti per servizi privati, ponendo



particolare cura nella progettazione architettonica, che dovrà essere di grande qualità. Il segno grafico indica la localizzazione di massima dei volumi previsti. E’ ammessa la possibilità di traslare tale ingombro in direzione dell’impluvio a sud di esso nel caso accurati studi geotecnici dimostrassero la convenienza ad integrare il progetto di consolidamento dell’impluvio con la realizzazione dei volumi di servizio interrati di pertinenza dell’intervento, con conseguente riduzione dell’impatto ambientale e di costi economici di consolidamento dei terreni.

9. Riqualificazione ambientale dell’area di pertinenza dei servizi privati e verde privato Le aree libere situate a sud dei nuovi insediamenti privati dovranno essere sottoposte a interventi di riqualificazione ambientale analoghi nella forma, densità e tipologia delle nuove specie messe a dimora, con le sistemazioni paesaggistiche delle aree verdi di progetto pubbliche di cui al punto successivo.

10. Parco pubblico Il previsto parco pubblico sarà realizzato in continuità con la piazza centrale, e costituirà un nodo della rete ecologica locale. La sua progettazione dovrà avvenire in coerenza con le indicazioni dello Statuto degli ecosistemi e del paesaggio. La dimensione del parco dovrà intercettare una quota parte significativa della superficie di cessione prevista.

11. Parcheggio per auto e bus turistici e suo trattamento La rappresentazione grafica è indicativa della localizzazione di massima del parcheggio, che dovrà essere comunque comodamente accessibile dalla viabilità provinciale. Il parcheggio potrà essere articolato in più parti, tutte però circondate da fasce arboree tali da mitigare al massimo gli eventuali i fenomeni di inquinamento ambientale e visivo indotti dalla loro presenza. Compatibilmente con le esigenze tecnico ambientali, i nuovi parcheggi dovranno essere pavimentati con materiali permeabili, che conferiscano loro, da lontano, un aspetto di prato verde e ombreggiati il più possibile da alberi di nuovo impianto adatti allo scopo.

12. Fascia di rispetto agricola (verde privato agricolo) La fascia verde privato compresa tra la SP 148 e i nuovi insediamenti sarà utilizzata a scopo agricolo (coltivazioni officinali e/o orto botanico, ecc.), anche allo scopo di operate una riqualificazione paesaggistica dell’area di intervento. In questo caso il suo limite grafico è cogente, nel senso che al suo interno non è ammessa alcuna edificazione.

13. Area per la localizzazione della struttura ricettiva privata L’area è destinata ad accogliere sia una struttura ricettiva privata (a un piano), che sarà dotata di un affaccio privilegiato sulla valle verso Pienza e Monticchiello.

14. Area per la localizzazione del campeggio comunale e dell’area di sosta dei camper L’area è destinata ad accogliere un campeggio di proprietà pubblica e un’area di sosta per i camper. La sistemazione degli spazi verdi dovrà prevedere alberature – anche negli spazi riservati alle tende - ed integrarsi nella forma, densità e tipologia delle nuove specie messe a dimora, con le sistemazioni paesaggistiche delle aree verdi di progetto pubbliche e private circostanti

15. Perimetro massimo dell’area di intervento (ST max) Indica il massimo perimetro di superficie territoriale entro il quale dovranno essere ricompresi gli interventi edilizi previsti.

Sezione V - MISURE DI ECOAMENAGEMENT PRESCRITTE PER LE FASI DI SVILUPPO DEL PROGETTO SUCCESSIVE ALLA REDAZIONE DEL PCI

1. Nello schema di assetto urbanistico dell’area di intervento devono essere contemplate le Misure di èco-aménagement obbligatorie applicabili alla fase “PA” (Piano Attuativo) indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1 riportata all’art. 0;

2. Nelle NTA del Piano Attuativo devono essere inserite tutte le Misure di èco-aménagement obbligatorie applicabili alle fasi “PE” (Progetti Esecutivi dei singoli comparti edificatori), “R” (Realizzazione) e “G” (Gestione) indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1 riportata all’art. 0.



Sezione VI – DISCIPLINA DELLE FATTIBILITÀ GEOMORFOLOGICA (FG), IDRAULICA (FI) E SISMICA (FS) in conformià al DPGR 53R/2011

1. – Polo produttivo e di servizio FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180delle presenti N.T.A.

FI: Valgono le disposizioni dell’Art. 133 181 delle presenti N.T.A.

FS: Valgono le disposizioni dell’Art. 134 182 delle presenti N.T.A.

2. – Nuova Piazza FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



3. – Area per servizi privati FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



4. – Verde privato FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



5. – Area di ripristino ambientale FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



6. – Parco pubblico FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



7. – Parcheggio auto e pullman FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



8. – Fascia di rispetto agricola FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



9. – Struttura ricettiva privata FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



10. – Campeggio comunale e area di sosta camper FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 180 delle presenti N.T.A.





11. – Anello ciclo pedonale attrezzato di Pienza FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.





DPV 2: PCI2 – “Riprogettazione area Ex Foro Boario” (ART. 88 NTA)

Sezione I – LOCALIZZAZIONE E OBIETTIVI DELL’INTERVENTO STABILITI NEL PS

Il PCI2 ricade nell’UTOE 3, denominata “Espansione residenziale di Pienza”. Il suo perimetro, che racchiude un’area di circa 15.000 mq, è graficizzato nella Tav. RU2d. In esso il PS ha previsto la realizzazione di un totale di 2.968 mq di SUL, tutti ricadenti nella categoria di intervento CRU (Completamento e Recupero Urbanistico) di cui all’art. 17 delle NTA di PS, e dei quali 1968 a destinazione d’uso residenziale, 1200 per attività di commerciali di vicinato (SUL < 150 mq), e 400 per servizi pubblici (nuovi uffici comunali). Di questi ultimi, 400 sono da considerarsi in sostituzione dell’attuale rimessa comunale e provinciale, di cui si prevede l’abbattimento in previsione della realizzazione della rimessa per mezzi pubblici nel PIP podere Trieste (cfr. intervento A5).

Gli abitanti teorici insediabili sono 42, per un n° di alloggi compreso tra 14 e un massimo di 18. Circa un terzo di essi derivano dalla realizzazione di un residuo di PRG (Zona di espansione residenziale C.g), che già in origine era condizionata alla cessione gratuita di un’ulteriore superficie da aggiungere all’area attrezzata multifunzionale attuale. La restante parte consiste nella sostituzione degli attuali volumi dei magazzini dei Consorzi agrari con residenze private.

Le trasformazioni previste dal PCI2 puntano alla soluzione coordinata di alcune criticità riscontrate, con l’obiettivo di:

- migliorare l’accessibilità al centro storico incrementando le dotazioni di parcheggi e la funzionalità generale del sistema della sosta, diversificando i parcheggi rivolti ai residenti da quelli accessibili ai visitatori.

- migliorare la qualità ambientale dell’area, prevedendo la sostituzione di volumi e funzioni incongrue (magazzini consorzi agrari e magazzini/autorimesse comunali e provinciali)

- migliorare gli aspetti percettivi del margine settentrionale della città, arricchendolo di un intervento auspicabilmente di grande qualità architettonico-paesaggistica;

- inserire l’area attrezzata multifunzionale dell’ex Foro Boario nel sistema dei “luoghi centrali” pientini, attraverso la sua articolazione diretta con l’Anello ciclo-pedonale attrezzato, inserendo anche alcuni piccoli servizi a supporto dell’utilizzo dell’anello stesso (affitto, di biciclette, punto informativo, ecc.) e piccoli servizi commerciali di vicinato.

Sul piano procedurale, le trasformazioni previste nell’area PCI2 sono affidate allo strumento del Piano Complesso di Intervento ex art. 56 della l.reg. Toscana n. 1/2005, nell’ambito del quale prevedere anche e la cessione e sistemazione degli spazi da riservare a parcheggi per i residenti del Centro storico lungo via Mencattelli (nell’area attualmente di proprietà dei Consorzi agrari), nonché la riorganizzazione del sistema della mobilità e della sosta di cui all’art. 123 delle presenti NTA.


NOTA: In arancio aree di proprietà comunale; Il resto delle aree è di proprietà privata (tre diversi proprietari, contrassegnati dai tre diversi colori; in viola i Magazzini dei Consorzi agrari). Il perimetro dell’intervento PCI/b non eccede quello del comparto edificabile del precedente PRG. Base cartografica: Rilievo catastale (aggiornam. 2007)


Tessuti (Tav. RU01) T3 - Tessuti residenziali del primo Novecento; T4 - Tessuti residenziali degli anni ’60 e ‘70; T5 - Tessuti residenziali realizzati in attuazione



dei PRG dal 1983 in poi. Componente insediativa (Tav. RU02) Area di trasformazione urbana Presenza di Invarianti Strutturali (Tav. PS01) NO Sistema di Paesaggio (Tav. PS02) UdP n. 6 – Colline argillose Progetto di Paesaggio Non previsto dal PS Paesaggio Rurale (Tav. PS03) Parte Zona a dominante antropica,

parte zona A1 – Tessuti agrari a maglia fitta con prevalenza dell’olivo e del promiscuo

Sistema funzionale degli insediamenti (Tav. PS04) Sottosistema Espansione di Pienza Presenza di aree di Pertinenza Paesaggistica (Tav. PS04) NO Presenza di BSA (Tav. PS04) NO Aree archeologiche rilevanti (Tav. PS04) NO UTOE (Tav. PS06) UTOE 3 – Espansione di Pienza Classe di pericolosità idraulica (Tav. PS08) Pericolosità irrilevante Classe di pericolosità idraulica PAI Ombrone (Tav. PS08.1) Pericolosità nulla Classe di pericolosità geologica DCR 94/85 (Tav. PS09) Parte bassa; parte media Classe di pericolosità geomorfologica PAI Ombrone (Tav. PS09.1) Parte nulla; parte elevata

Sezione III – PARAMETRI URBANISTICO-AMBIENTALI DELL’INTERVENTO E BILANCIO PEREQUATIVO

Nota: in verde brillante sono evidenziati i beni che saranno acquisiti alla proprietà comunale PCI2 /a Parcheggi in struttura interrati e volumi nuova piazza (nucleo base)

Usi consentiti PA2, CP1 Superficie fondiaria 5.000 mq circa N° di piani interrati realizzabili 2 SUL per esercizi commerciali di vicinato privati da realizzarsi sul piazzale

1200 mq (400 attuale autorimessa comunale + 800 da scomputarsi dai residui PRG)

SUL minima da cedere al Comune per nuovi uffici comunali

400 mq

Usi consentiti RE1, CP1 PCI2 /a Riprogettazione area Consorzi Agrari

Superficie 2500 mq circa Superficie a parcheggi da cedere al comune per il trasferimento dei posti auto riservati di Largo Roma (23 stalli)

500 mq (33 stalli da 15 mq circa), pari al 20% della Sup.

Superficie fondiaria residua (Sf) 2000 mq Volume residenziale edificabile (V) 4.400 mc SUL residenziale edificabile 1375 mq SUL destinabile ad esercizi commerciali e di vicinato (H max 3,2 mt)

20% SUL residenziale

N° alloggi (min/max) 10 /13 Indice di edificabilità fondiaria (IF) residenze 0,68 mq/mq, pari a 2,2 mc/mq Altezza massima dei fabbricati (H max) 10 ml (3 piani) Indice di copertura max 0,40 Indice di permeabilità (IP) 25% SF Superficie 5117

PCI2 /b Ampliamento

Superficie fondiaria da cedere alla PA 3.241 pari al 63% della sup. di cui per ampliamento area multifunzionale e

relativo parcheggio interrato 1.859

di cui per verde pubblico 1.382 Usi consentiti RE1

PCI2 /b Lotto privato edificabile

Superficie Utile Lorda (SUL) 593 mq Volume (V) 1.900 mc Altezza massima dei fabbricati (H max) 6,5 ml N° alloggi massimo 5 Dotazione di parcheggi pubblici e privati Secondo i parametri indicati agli artt. 49 e 50

delle presenti NTA Indice di permeabilità 35% SF COS 1 Distanza dai confini (DC) 5 ml Distanza degli edifici dalle strade (DS) 5 ml



Distanza fuori terra tra edifici (DE) 10 ml Usi consentiti PA2

PCI2 /b Parcheggi in struttura interrati (ampliamento)

Superficie fondiaria (da destinarsi ad ampliamento dell’area multifunzionale pubblica esistente)

1.859

N° di piani interrati realizzabili 2 Percentuale minima di parcheggi pubblici nel nuovo parcheggio in struttura

10 %


Ricordandone il particolare valore, sul piano della cogenza, stabilito al comma 3 dell’art 123, le regole di impianto urbanistico ambientale per il PCI2 sono espressi dalle seguenti voci di legenda, con riferimento alla fig.2

1. Anello ciclo-pedonale attrezzato L’articolazione degli spazi pubblici deve prevedere organicamente la loro accessibilità dal tratto di Anello ciclo-pedonale attrezzato che attraversa l’area di intervento (incluse le sue possibili varianti, segnalate in fucsia), essendo ad esso affidata, alla scala del progetto, così come a quella urbana, la continuità pedonale tra nuovi spazi urbani, attrezzature ed aree a verde pubblico. Il segno grafico è indicativo della localizzazione di massima del tratto di Anello. La definizione precisa del suo tracciato all’interno del PCI2 – così come la localizzazione degli elementi di arredo urbano che lo accompagneranno - è affidata alla redazione del Piano Attuativo del PCI stesso. La progettazione di dettaglio del percorso dovrà curare particolarmente il suo inserimento paesaggistico, così come la collocazione di elementi di arredo e spazi per la sosta, in coerenza con le sezioni tipiche previste dal progetto di Anello ciclo-pedonale attrezzato, se già predisposte. E’ suggerita l’opportunità – una volta verificate le condizioni di fattibilità - di realizzare il tratto di collegamento ex Foro-Boario/Centro storico facendolo coincidere (vedi tracciato in variante) con la prosecuzione dell’asse minore dell’organizzazione di questo, ovvero quello che dalla piazza Pio II punta direttamente al luogo dove si trovava la porta settentrionale delle mura (ora abbattuta).

1. Possibile ampliamento dell’area di intervento (PCI / b) L’area indicata con questa voce allude alla possibile realizzazione di una previsione residua del precedente PRG (Zona di espansione residenziale C.g), secondo la quale era concessa, al proprietario del lotto riquadrato con la grafia corrispondente a questa voce, la realizzazione di un edificio residenziale di circa 1900 mc (lotto rigato giallo) in cambio della cessione della restante area, da destinarsi a verde pubblico e ad ampliamento dell’intervento di cui alle voci 3 e 5, nonché della cessione dello spazio sufficiente al passaggio dell’anello ciclo-pedonale attrezzato (variante in fucsia). In tal modo l’anello ciclo-pedonale potrebbe trovarsi allineato all’asse minore del tessuto urbanistico del centro storico, confermando così la sua vocazione a proiettare al di fuori del centro storico l’impianto organizzativo di questo.

2. Parcheggio in struttura Stante il salto di quota esistente, e la visibilità dell’intervento (in particolare dall’area del PCI1, ex Fornace Crestini), particolare cura deve essere posta nel trattamento architettonico e paesaggistico dell’affaccio nord dell’Area attrezzata e dei volumi sottostanti, in quanto parte integrante del margine settentrionale della città.

3. Recupero residenziale magazzini Consorzi Agrari L’area indicata con questa voce di legenda sarà interessata dalla sostituzione dei due magazzini dei Consorzi Agrari esistenti (per un totale di 4.400 mc) con una identica quantità di volumi residenziali da collocare utilizzando l’80% della superficie fondiaria. Il restante 20% sarà ceduto al Comune. Si tratta di circa 500 mq da ricavarsi in una fascia lungo il confine orientale del lotto con profondità sufficiente alla realizzazione di parcheggi a raso direttamente accessibili dalla strada. Essi serviranno in buona parte a sostituire i parcheggi riservati ai residenti del centro storico attualmente localizzati a di Largo Roma (circa 23 posti auto), consentendo così la realizzazione dell’intervento PU1 – “Riqualificazione di Via delle Mura”. Tale fascia di parcheggi dovrà essere realizzata con pavimentazione permeabile e piantumata con alberature, secondo le prescrizioni dell’art. 97 delle presenti NTA.

4. Piazza/nuovo luogo centrale della socializzazione. L’intervento di sistemazione dell’area ex Foro Boario deve tener conto della multifuzionalità dell’area, in particolare in termini di: nuovo spazio di socializzazione e fruizione del paesaggio in direzione nord, spazio per il mercato settimanale o per manifestazioni pubbliche, punto di approdo per ciclo-turisti ed eventualmente come spazio utilizzato dalla Protezione Civile in caso di emergenza. E’ prevista la demolizione del volume attualmente sito al centro dell’area, e utilizzato come rimessa dei mezzi comunali e provinciali, a fronte della realizzazione di un nuovo volume per esercizi commerciali di vicinato (< 150 mq di superficie di vendita) e altri servizi privati. La quota di imposta della piazza non dovrà eccedere la media delle quote a monte (più alta) ed a valle (più bassa) dell’attuale piazzale. Eventuali nuovi edifici di servizio da realizzarsi non dovranno superare l’altezza al colmo dell’edificio di servizio già esistente, né impedire la visuale privilegiata verso nord dalla piazza. Si raccomanda anzi di disporli a secondo uno schema a corte aperta verso il panorama, in modo anche da escludere dallo spazio della piazza le rampe di accesso al parcheggio e la strada di accesso all’edificio residenziale prospettante sulla piazza recentemente realizzato. Particolare cura dovrà esser posta nella ricerca di soluzioni architettoniche di qualità per i percorsi verticali di comunicazione con i box sottostanti, e per il trattamento dei volumi tecnici degli impianti per la relativa aerazione. Stante il salto di quota esistente, grande cura deve essere posta nel trattamento architettonico e



paesaggistico dell’affaccio nord dell’Area attrezzata e dei volumi sottostanti, in quanto parte integrante del margine settentrionale della città. Tale sistemazione dovrà prevedere anche armoniche modalità di superamento del salto di quota da parte dell’Anello ciclo-pedonale attrezzato.

5. Verde Pubblico Ferma restando le quantità graficizzate e la collocazione di massima, le caratteristiche dell’area di Verde pubblico indicata in Fig. 2 saranno definite nell’ambito del progetto della piazza di cui alla voce 5. La sua progettazione dovrà avvenire in coerenza con le indicazioni dello Statuto della città e degli insediamenti e dello Statuto degli ecosistemi e del paesaggio, ed in particolare con gli obiettivi e della disciplina del Sottosistema paesaggistico del Contesto figurativo di Pienza, tenendo dunque presente che l’intervento PCI2 costituisce una occasione preziosa per migliorare le relazioni percettive tra l’insediamento storico e recente di Pienza ed il contesto agricolo limitrofo.

Sezione V - MISURE DI ECOAMENAGEMENT PRESCRITTE PER LE FASI DI SVILUPPO DEL PROGETTO SUCCESSIVE ALLA REDAZIONE DEL PCI


2. Nelle NTA del Piano Attuativo devono essere inserite tutte le Misure di èco-aménagement obbligatorie applicabili alle fasi “PE” (Progetti Esecutivi dei singoli comparti edificatori), “R” (Realizzazione) e “G” (Gestione) indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1 di riportata all’art. 123.



Sezione VI – DISCIPLINA DELLE FATTIBILITÀ GEOMORFOLOGICA (FG), IDRAULICA (FI) E SISMICA (FS)

1. – Parcheggio in struttura interrata e viabilità FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A.

FI: Valgono le disposizioni dell’Art. 133 delle presenti N.T.A.

FS: Valgono le disposizioni dell’Art. 134 delle presenti N.T.A.

Essendo parte dell’area inserita in Classe di Sensibilità 2, dovranno essere applicate le prescrizioni dell’Art.A3 delle norme del P.T.C. della Provincia di Siena, riportate peraltro nell’Art. 132 delle presenti Norme

2. – Residenze di completamento FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A.



3. – Recupero residenziale magazzini consorzi agrari FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A.



4. – Piazza FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



5. – Verde Pubblico FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Essendo parte dell’area inserita in Classe di Sensibilità 2, dovranno essere applicate le prescrizioni dell’Art.A3 delle norme del P.T.C. della Provincia di Siena, riportate peraltro nell’Art. 132 delle presenti Norme

6. – Anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.





DPV 3: PA1 – “Espansione residenziale di Pienza” (ART. 89 NTA)

Sezione I – LOCALIZZAZIONE E OBIETTIVI DELLINTERVENTO STABILITI NEL PS

Il Piano Attuativo n.1 (PA1) ricade nell’UTOE 3, denominata “Espansione residenziale di Pienza”. Il suo perimetro, che racchiude un’area di circa 30.000 mq, è graficizzato nella Tav. RU2d. In esso il PS ha previsto la realizzazione di un totale di 32.700 mc, tutti ricadenti nella categoria di intervento NU (nuova urbanizzazione), così come definita all’art. 17 delle NTA del PS. Si tratta esclusivamente di volumi residenziali (residui del precedente PRG), l’80% dei quali consiste ora di edilizia residenziale convenzionata (50%) e con finalità sociali (30%), mentre il rimanente 20% da edilizia residenziale privata. L’estensione territoriale del PA1 ammonta a circa 33.500 mq. Gli abitanti teorici insediabili sono 218 (per un totale di circa 123 alloggi).

Sul piano procedurale, il PA1 sarà realizzato con Piano Attuativo unitario, nell’ambito del quale saranno individuati più comparti da attuarsi nel tempo (dunque nell’ambito di quinquenni di validità di diversi RU), nella misura in cui si manifesterà una effettiva domanda. In tale prospettiva, oggetti del presente RU (ovvero del primo quinquennio di attuazione del PS di Pienza) sono:

- la progettazione urbanistica dell’intero intervento PA1, da eseguirsi ottemperando alle direttive del presente DPV, nell’ambito della quale saranno identificate le quantità corrispondenti ad almeno tre stralci attuativi (di dimensioni analoghe);

- la realizzazione del primo stralcio attuativo.

La concezione unitaria consentirà di articolare in un disegno organico tutti gli spazi pubblici o di uso pubblico previsti dal PS (nuova piazza, verde pubblico, servizi sociali, parcheggi, spazi commerciali di vicinato, inclusi bar, punti di ristoro, ecc.), e di dare a tale articolazione anche una valenza di miglioramento paesaggistico grazie all’assunzione come riferimento dello statuto degli ecosistemi e del paesaggio, in particolare per il trattamento del margine dell’edificato.

Il progetto dovrà inoltre avvalersi di opportune verifiche degli impatti dei nuovi edifici sul paesaggio (in particolare sul paesaggio notturno), e prevedere, all’occorrenza, prescrizioni in merito alla modulazione dell’articolazione e dell’altezza dei volumi, alla scelta di materiali e tipologie costruttive (Vedi Sezione V, punto 27) al posizionamento e al tipo di lampade per l’illuminazione pubblica.


NOTA: In arancio aree di proprietà comunale; Il resto delle aree è di proprietà privata (tre diversi proprietari, contrassegnati dai tre diversi colori). Il perimetro dell’intervento non eccede quello del comparto edificabile del precedente PRG. Base cartografica: Rilievo catastale (aggiornam. 2007)




Tessuti (Tav. RU01) T8 – Spazi aperti interclusi nel centro urbano Componente insediativa (Tav. RU02) Area di Trasformazione urbana Presenza di Invarianti Strutturali (Tav. PS01) NO Sistema di Paesaggio (Tav. PS02) Parte UdP n. 6 – Colline argillose;

parte UdP n.7, Piattaforma calcarea di Pienza Paesaggio Rurale (Tav. PS03) Parte Zona a dominante antropica;

parte zona A1 – Tessuti agrari a maglia fitta con prevalenza dell’olivo e del promiscuo; parte A2 – Seminativi collinari

Sistema funzionale degli insediamenti (Tav. PS04) Sottosistema Espansione di Pienza Presenza di aree di Pertinenza Paesaggistica (Tav. PS04) NO Presenza di BSA (Tav. PS04) NO Aree archeologiche rilevanti (Tav. PS04) NO UTOE (Tav. PS06) UTOE 3 – Espansione di Pienza Classe di pericolosità idraulica (Tav. PS08) Pericolosità irrilevante Classe di pericolosità idraulica PAI Ombrone (Tav. PS08.1) Pericolosità nulla Classe di pericolosità geologica da DCR 94/85 (Tav. PS09) Bassa Classe di pericolosità geomorfologica PAI Ombrone (Tav. PS09.1)

Nulla

Prescrizioni per le fasce di ambientazione stradali (RU art. 92) SI

Sezione III – PARAMETRI URBANISTICO-AMBIENTALI DELL’INTERVENTO E BILANCIO PEREQUATIVO Nota: in verde brillante sono evidenziati i beni che saranno acquisiti alla proprietà comunale Parametri applicabili all’intera ST dell’intervento

Usi consentiti RE1, CP1, SP2 SF minima per la realizzazione di edilizia pubblica

6.600 mq

Verde pubblico Secondo gli standard nazionali Dotazione di parcheggi pubblici e privati Secondo i parametri indicati agli artt. 49 e 50 delle

presenti NTA Strade pubbliche e area di sedime dell’anello ciclo-pedonale di Pienza

Da cedere alla PA per l’intero sviluppo secondo disegno definitivo del Piano Attuativo

Nuova Piazza Area e opere per la sua realizzazione Fascia di inserimento paesaggistico Area e opere per la sua realizzazione Indice di permeabilità 35% SF COS 2 Distanza dai confini (DC) 5 ml Distanza degli edifici dalle strade (DS) 5 ml

Edilizia Residenziale Convenzionata

Distanza fuori terra tra edifici (DE) 10 ml Peso % 50% della SUL ammessa Superficie utile Lorda (SUL) 5.125 mq Volume (V) 16.000 mc Dimensioni alloggi min/max 60 / 120

Edilizia residenziale pubblica con finalità sociale

N° alloggi medio (SUL/90 mq in media) 56 Peso % 30% della SUL ammessa Superficie utile Lorda (SUL) 3.062 mq Volume (V) 9.800 mc Dimensioni alloggi min/max 50 / 86

Edilizia residenziale privata

N° alloggi (SUL/68 mq in media) 45 Peso % 20% della SUL ammessa Superficie utile Lorda (SUL) 2.031 mq Volume (V) 6.500 mc Dimensioni alloggi min/max 60 / 120

N° alloggi medio (SUL /90 mq in media) 22




Le regole di impianto urbanistico-ambientale per il PA1 sono espressivi di due esigenze principali.

La prima consiste nella necessità di completare e migliorare il disegno della tessitura urbana di questa parte dell’UTOE 3, anche alla luce delle nuove esigenze di integrazione tra i nuovi luoghi centrali previsti a Pienza. In tale ottica rientra infatti l’attraversamento della nuova centralità urbana prevista nel PA1 da un apposito “diametro” dell’anello ciclo-pedonale previsto (traversa by-pass S.P. – ex Foro Boario), graficizzato per intero, nelle sue valenze connettive e nella sua localizzazione di massima, nella tavola RU02.

La seconda riguarda il tema del trattamento dei margini urbani, considerato di cruciale importanza, nel PS così come nei documenti di panificazione provinciali e regionali, ai fini della conservazione della qualità del contesto figurativo dei centri urbani. Il trattamento di tale tema si confronterà con due situazioni progettuali distinte: il margine nord-occidentale della città, che sarà interessato dalla realizzazione del by-pass sulla S.P. 146, dell’anello ciclo-pedonale attrezzato e dai relativi interventi di inserimento paesaggistico, e il trattamento del margine nord-orientale dei nuovi insediamenti, che deve invece confrontarsi con una tessitura agraria già di buona qualità paesaggistica.

Più in generale, il tema compositivo punta ad articolare - in un progetto di alta qualità architettonica e ambientale - tutti gli spazi pubblici o di uso pubblico previsti dal PS (anello ciclopedonale, nuova piazza, verde pubblico, aree per servizi sociali, parcheggi, spazi commerciali di vicinato, inclusi bar, punti di ristoro, ecc.).

Le regole di impianto urbanistico ambientale per il PA1 - ricordandone il particolare valore, sul piano della cogenza, stabilito al comma 3 dell’art. 0 - sono dunque espresse dalle seguenti voci di legenda, con riferimento alla fig.2.

1. Anello ciclo-pedonale attrezzato e sua traversa principale L’articolazione degli spazi pubblici deve prevedere organicamente la loro accessibilità diretta dal tratto di Anello Ciclo-pedonale Attrezzato e sua traversa principale (by-pass S.P.- ex Foro Boario, incluse le sue possibili varianti, segnalate in fucsia), che interessano l’area di intervento. Ad esso è affidata, alla scala urbana, la continuità pedonale tra nuove e vecchie centralità urbane, attrezzature ed aree a verde pubblico. La progettazione di dettaglio del percorso dovrà curare particolarmente il suo inserimento paesaggistico, così come la collocazione di elementi di arredo e spazi per la sosta, in coerenza con le sezioni tipiche previste dal progetto di Anello ciclo-pedonale attrezzato, se già predisposte. La realizzazione dell’anello ciclopedonale attrezzato, nei tratti che attraversano l’area di intervento, saranno realizzate a spese dei privati proprietari del PA1, e poi l’area di sedime sarà ceduta al Comune.

2. Fascia di ambientazione paesaggistica del margine urbano Dovranno essere particolarmente curate e migliorate le relazioni percettive tra l’insediamento storico e recente di Pienza ed il contesto agricolo limitrofo, in una logica di coerenza con le indicazioni dello Statuto degli ecosistemi e del Paesaggio. In particolare, andranno perseguiti i seguenti obiettivi specifici per l’Unità di Paesaggio “Piattaforma calcarea di Pienza” previsti nello Statuto degli ecosistemi e del paesaggio (art. 75): incrementare la consistenza della vegetazione autoctona sia nelle aree verdi interne o marginali all’edificato che nelle zone caratterizzate da alta acclività, raccordandola alla rete ecologica territoriale; migliorare le relazioni percettive tra l’insediamento storico e recente di Pienza ed il contesto agricolo limitrofo, in una logica di coerenza con le indicazioni dello Statuto della città e degli insediamenti, ed in particolare con gli obiettivi del Sottosistema del Contesto figurativo di Pienza contenuti nell’art. 95 del PS. Le sistemazioni della fascia di ambientazione dovranno essere coordinate e comunque coerenti a quelle previste dalla Provincia nella fascia di ambientazione paesaggistica del nuovo by-pass della S.P. 146 (intervento S1), anche finalizzate – attraverso rimodellamenti del suolo - alla riduzione dei fenomeni di inquinamento acustico e ambientale.

3. Riammagliamento dei sistemi infrastrutturali di distribuzione interna La progettazione urbanistica dell’area sarà incentrata sul riammagliamento e il completamento delle reti infrastrutturali di distribuzione interna esistenti; in primis la rete viaria. Nel ridisegno dei percorsi e nella definizione dell’arredo urbano si terranno presenti, coordinandoli, alcuni interventi parziali già programmati dall’A.C. quali l’area a verde pubblico già realizzata e quella in procinto di esserlo (cfr. Tav. RUvar1.02d). La riorganizzazione urbanistica dovrà anche tenere conto della necessità di razionalizzazione delle reti di distribuzione idrica e di allontanamento dei reflui, possibilmente in una logica di integrazione futura con le altre reti tecnologiche, nonché di sistemazione degli spazi pubblici (verde attrezzato, parcheggi, marciapiedi, illuminazione, ecc.). Tale sistemazione dovrà anche riguardare il passaggio della diramazione principale dell’Anello ciclo-pedonale attrezzato, che dovrà essere integrato nella rete degli spazi verdi (vedi voce 6 sulla rete ecologica).

4. Nuove residenze Il segno grafico allude alla scelta di realizzare le nuove espansioni edilizie in adiacenza alla città esistente, come antidoto alla dispersione insediativa. La progettazione della maglia viaria dovrà necessariamente assumere come cogente l’orientamento della maglia attuale e – in prossimità del margine urbano - quello della tessitura agraria circostante (indicato con apposito segno grafico in legenda). I volumi prospettanti lungo quest’ultimo margine dovranno essere il più possibile articolati, evitando l’effetto “palazzata” a favore della creazione di corti, cortili e giardini aperti verso il paesaggio agrario e ad esso integrati senza soluzione di continuità, secondo il modello di parte del prospetto sud del centro storico di Pienza. La sistemazione di tali spazi semiprivati urbani potrà conservare una quota più alta dei terreni coltivati (da 1 a 3 mt circa), ed essere attraversata da percorsi pedonali e ciclabili di bordo (incluso l’anello ciclo-pedonale attrezzato; vedi possibile variante).

5. Piazze e nuovi luoghi centrali della socializzazione (centro commerciale naturale).



Nel cuore dell’insediamento residenziale dovranno essere realizzate una o due nuove piazze (orientativamente delle dimensioni di 30 x 20 m, ed eventualmente collegate con passaggi al piano terreno degli edifici), delle quali una potrà avere uno dei lati maggiori aperti sul paesaggio agrario a nord dell’area di intervento. La/le nuove piazze saranno pedonali e specificamente dedicate alla popolazione residente, dunque dotate dei caratteri di luogo di ritrovo, sosta ed aggregazione delle persone. A tale scopo esse saranno pedonali, e gli edifici su esse prospettanti saranno allineati al filo dello spazio-piazza, costituendone direttamente l’invaso urbano. Il piano terreno degli edifici prospettanti sulla/e piazza/e sarà destinato ad esercizi commerciali di vicinato e servizi alla persona, tali da configurare una sorta di piccolo “centro commerciale naturale” così come definito all’art. 14 del nuovo PIT. Almeno una delle due piazze dovrà inoltre essere direttamente accessibile dall’Anello ciclo-pedonale attrezzato. La/le nuova/e piazze saranno realizzate a spese dei privati proprietari dell’area di intervento e poi cedute al Comune. E’ possibile studiare la possibilità di ricavare, al di sotto di una o di entrambe le piazze locali per il parcheggio (pubblico o privato) e per la realizzazione di box per i residenti.

6. Consolidamento della rete ecologica Il PS inscrive il disegno del verde urbano e territoriale nel quadro più ampio della rete ecologica territoriale dell’ANPIL Val d’Orcia, perseguendo la continuità biologica tra le aree verdi urbane ed i serbatoi di naturalità costituiti dalla rete ecologica stessa. Nel PA1 sono componenti di questo disegno spazi verdi pubblici esistenti o in via di realizzazione; le fasce di rispetto stradale del previsto by-pass sulla S.P.146; le aree verdi private; i tessuti agrari a maglia fitta che fanno da cornice al centro urbano di Pienza; l’Anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza, costituendo questo elemento – specie se attrezzato con alberature ed altri elementi vegetali - un fattore di continuità ambientale. Tali spazi verdi andranno progettati unitariamente, sotto il profilo funzionale e paesaggistico, con interventi volti a incrementare la consistenza della vegetazione autoctona, raccordandola alla rete ecologica territoriale, e in generale tenendo presente le indicazioni dello statuto del Paesaggio per le Unità di paesaggio e per le forme del paesaggio rurale richiamate nella Sezione 2 del presente DPV.

7. Gestione del paesaggio notturno L’inserimento paesaggistico dell’intervento dovrà riguardare anche il “paesaggio notturno” (aménagement de la nuit). Si dovrà dunque procedere ad un attento studio mirante a definite una attenta disposizione dei corpi illuminanti e un accurato dosaggio dell’illuminazione pubblica e privata, sia per quantità di luce, sia per qualità della luce prodotta, in modo da rendere piacevole, in particolare, l’approccio notturno a Pienza arrivando da Montepulciano. Gli esiti di tale studio di impatto visivo notturno saranno poi trasposti in termini di NTA del piano attuativo.

Sezione V - MISURE DI ECOAMENAGEMENT PRESCRITTE PER LE FASI DI SVILUPPO DEL PROGETTO SUCCESSIVE ALLA REDAZIONE DEL PA1



Sezione VI - REGOLE PER L’ARTICOLAZIONE DELL’INTERVENTO IN STRALCI ATTUATIVI ORGANICI

1. Allo scopo di garantire una riserva di alloggi per i residenti da rendere disponibile man mano che se ne manifesta l’esigenza, il PA1 dovrà contenere una serie di elaborati che ne esplicitino l’articolazione dell’attuazione in diversi stralci organici. In essi, in particolare, dovranno essere chiaramente indicate - per ciascuno stralcio - tanto le opere private quanto quelle pubbliche da realizzarsi a spese dei realizzatori e/o le aree cedute alla A.C..

2. Nella organizzazione dei volumi negli eventuali diversi stralci attuativi dovranno essere rispettate – in linea di massima - le proporzioni percentuali tra edilizia privata, edilizia convenzionata ed edilizia con finalità sociali riportate nella Sezione III.

3. Gli stralci attuativi non devono essere inferiori a tre. Di norma si realizzerà uno stralcio attuativo per ciascun quinquennio di validità dei RU.

4. Sarà realizzato prioritariamente lo stralcio a sud-est, contenente la realizzazione della nuova piazza.

5. Ciascuno stralcio dovrà contemplare la realizzazione delle sistemazioni agrarie e delle piantumazioni necessarie al proprio inserimento paesaggistico.



Sezione VII – DISCIPLINA DELLE FATTIBILITÀ GEOMORFOLOGICA (FG), IDRAULICA (FI) E SISMICA (FS)

1. – Trattamento paesaggistico del margine urbano FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A.



2. – Nuove residenze FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A.



3. – Nuova piazza e centro commerciale naturale FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A.



4. – Anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



5. – Possibile variante anello FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.





Art 124. Le Schede Progettuali 1. Sono redatti in coerenza con le Schede Progettuali (SP) contenute nel presente articolo i Piani Attuativi

relativi ai seguenti interventi:

- PA2 - “Completamento e riqualificazione area Ponticino” (art. 90)

- PA3 – “Completamento e riqualificazione area Fornacino” (art. 91)

- PP1 – “Conferma ampliamenti Piano Particolareggiato ex zona B4 di PRG” (art. 61)

2. I perimetri di tali interventi sono indicati nella Tav. RU0RUvar1.02d.

3. Sono da considerarsi prescrittivi, ovvero non modificabili, i parametri e gli indici urbanistici stabiliti nelle Sezioni I e III delle Schede.

4. La pianificazione attuativa deve rispettare le regole di impianto urbanistico-ambientale contenute in nella Sezione IV delle Schede.

5. L’eventuale scostamento dagli assetti spaziali contenuti in ciascuna SP deve essere dettagliatamente motivato e comunque non può apportare modificazioni di entità superiore al 10% delle misure e delle localizzazioni assegnate.

6. Nello schema di assetto urbanistico dell’area di intervento devono essere contemplate le Misure di èco-aménagement obbligatorie applicabili alla fase “PA” (Piano Attuativo) indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1 di riportata all’art.. 122.


8. La verifica del livello di integrazione nel progetto delle indicazioni di cui ai precedenti commi 4, 6 e 7 costituisce riferimento essenziale per la VASvalutazione integrata, se richiesta.



SP 1: PA2 – “Completamento e riqualificazione area Ponticino” (art.90). Riconfermato dalla Variante n.1

Sezione I: RIDISTRIBUZIONE DEI DIRITTI EDIFICATORI (rif. fig.1)

Piano di comparto adottato con prescrizioni con DCC n.36 del 27-4-04

Previsioni RU (a seguito della riduzione dei diritti edificatori precedenti in proporzione alle superfici proprietarie)

Elenco Proprietari

superfici di

proprietà

N° lotti PdC 2004

sup coperta (SC) ammissibile

SC virtual

e * amme

ssa dal PS

(mc tot/ h 7

mt)

% di SC

rimasta dopo riduzione del

PS

SC spettan

te ai singoli proprie

tari

SC realizz

ata

SC virt.

ancora

edificabil

e

ripartizione tra gli aventi diritto rimasti

mc tot ammessi PS x %A

sup copert

a virtual

e (mc/7)

A B C % C/B B x 0,31 D E =

C-D A % su tot A F SC virt

Propriet.4 6.538 lotti 10, 11, 12 2152 667 1.025 -358 saturo

Propriet. 1 428 Lotti 2,3,4,5,6,7,8

4071 1262 0 1262 428 4,86% 656 94

Propriet. 2 4.053 4.053 46,05% 6.217 888 Propriet. 3 4.320 4.320 49,09% 6.627 947

Propriet. 5 2.599 saturo 0 0

TOTALE 17.938 6.223 1.929 31,00% 1.929 1.025 8.801 100,00% 13.500 1.929

* Sarebbe l'indice di copertura - applicato all'intero comparto edificabile - se i volumi consentiti venissero realizzati senza interpiano

Fig. 2: Intervento PA2 – Proprietari del comparto precedente PRG

NOTA: • Il perimetro tratteggiato rosso indica il

perimetro dell’intervento PA2; • il perimetro tratteggiato azzurro indica

il perimetro del Comparto industriale artigianale così come indicato nel previgente PRG

• con la campitura a righe rosse sono evidenziate le aree appartenenti al PA2 ma non al vecchio Comparto.

Le aree interessate dal PA2 sono tutte di proprietà privata: • in rosa scuro: proprietario 1 • in giallo: proprietario 2 • in blu scuro: proprietario 3 • in azzurro: proprietario 4 (lotto saturo) • in rosa chiaro: proprietario 5 (lotto

saturo) Base cartografica: Rilievo catastale (aggiornam. 2007)


Tessuti (Tav. RU01) T7 - Arcipelago produttivo di Pienza



Componente insediativa (Tav. RU02) Area di trasformazione urbana Presenza di Invarianti Strutturali (Tav. PS01) SI: SV n. 29 - Strada vicinale di Poggio alle forche

(strada invar. strutt. di tipo b; art. 38 NTA) Sistema di Paesaggio (Tav. PS02) UdP n. 6 – Colline argillose Progetto di Paesaggio Non previsto dal PS Paesaggio Rurale (Tav. PS03) Zona a dominante antropica Sistema funzionale degli insediamenti (Tav. PS04) Sottosistema dell’arcipelago produttivo di Pienza Presenza di aree di Pertinenza Paesaggistica (Tav. PS04) NO Presenza di BSA (Tav. PS04) NO Aree archeologiche rilevanti (Tav. PS04) NO UTOE (Tav. PS06) UTOE 5 – Arcipelago produttivo di Pienza Classe di pericolosità idraulica (Tav. PS08) Pericolosità irrilevante Classe di pericolosità idraulica PAI Ombrone (Tav. PS08.1) Pericolosità nulla Classe di pericolosità geologica da DCR 94/85 (Tav. PS09) Bassa Classe di pericolosità geomorfologica PAI Ombrone (Tav. PS09.1)

Nulla

Sezione III – INDICI E PARAMETRI URBANISTICO-AMBIENTALI DELL’INTERVENTO

Usi consentiti AI, AS + direzionale azienda Superficie territoriale area di intervento (ST) 22.191 mq Superficie comparto edificabile ove è possibile recapitare i volumi 7.071 5.221mq Superficie comparto edificabile da utilizzare verde di ambientazione paesaggistica privato

440 2.107 mq

Volume realizzabile (V) 13.500 mc Altezza massima dei fabbricati (H max) 7 ml Possibilità di interpiano SI Indice di copertura di progetto SC 0,55 Distanza dai confini del comparto edificabile (DC) 5 ml Larghezza della fascia da riservare all'ampliamento della SV 29 di poggio alle Forche

7 ml per la sede stradale + 7,5 per lato

Distanza degli edifici dalla SV n. 29 (DS) 7,5 ml Distanza degli edifici dalla SP 148 (DSP) 10 ml Distanza fuori terra tra edifici, se non adiacenti (DE) 10 ml N° moduli casa laboratorio realizzabili min. 2 6; max 8 10 N° massimo di alloggi per ciascun modulo 1 SUL max dell’alloggio 100 mq Volume destinabile alla commercializzazione diretta delle produzioni dell’azienda insediata

Max 20% Vft per ciascun modulo


Strade pubbliche e area di sedime dell’anello ciclo-pedonale di Pienza Da cedere alla PA per l’intero sviluppo secondo disegno definitivo del Piano Attuativo

Verde privato condominiale (fascia di ambientazione paesaggistica) 2.107 mq

Verde pubblico (minimo) 1.194 mq COSV comparto edificabile 1 COS verde privato 4



Sezione IV – REGOLE DI IMPIANTO URBANISTICO-AMBIENTALE, con riferimento alla fig. 2

1. Le nuove edificazioni sono consentite solo all’interno dell’area indicata, in fig. 2, come “PA2 - Comparto edificabile”, che deve anche contenere la viabilità di distribuzione interna e i parcheggi pubblici, nelle misure indicate nella Sez. II della presente scheda.

2. Nel Comparto edificabile saranno realizzati uno o più edifici, fino ad un massimo di 4. Potranno dunque realizzarsi moduli di case-laboratorio a schiera (nel caso di un unico edificio), abbinati, o singoli, nei limiti del rispetto dei distacchi DC, DS, DSP, DE.

3. Nel Comparto edificabile insiste un piccolo fabbricato che va abbattuto prima di procedere alla realizzazione dei nuovi volumi.

4. In linea di massima, sono previsti alloggi al piano superiore e spazi produttivi al piano inferiore; è comunque possibile allocare funzioni produttive, commerciali e uffici per l’amministrazione dell’azienda anche al piano superiore (così come residenza o parte di essa al piano inferiore), compatibilmente con la funzionalità produttiva degli edifici. La realizzazione degli alloggi non è obbligatoria: tutta la SUL concessa può essere utilizzata per funzioni produttive.

5. Nel caso di opzioni a favore di un unico edificio a schiera, i volumi dovranno essere articolati al massimo, ad esempio intorno a piccoli cortili/patii comuni ogni coppia di moduli, in modo da permettere una adeguata illuminazione naturale del volume del laboratorio, che potrà avvalersi di finestre e prese di luce verticali, orizzontali e inclinate.

6. La ripartizione tra SUL disposta alle quota 0 e SUL disposta la primo piano può variare liberamente con il solo vincolo di non eccedere i limiti del volume realizzabile (V) e i limiti indicati nella Sezione III.

7. I proprietari degli edifici insistenti nei due lotti già edificati hanno facoltà sia di destinare il 20% del volume (V) esistente ad attività di vendita delle produzioni della propria azienda, sia di realizzare – sempre nel volume esistente - un alloggio per sé o per il custode (SUL max 100 mq), e comunque hanno facoltà di realizzare un interpiano all’interno del proprio volume, nel rispetto dei limiti di altezza imposti dai regolamenti edilizi vigenti per le attività che si intendono insediare. Tutti questi interventi sono condizionati :

- alla cessione gratuita al Comune delle eventuali superfici per strade, parcheggi pubblici e verde pubblico indicate in fig. 2 sulle loro proprietà e al contributo alle spese di realizzazione di tali servizi pubblici in proporzione al volume già realizzato in percentuale rispetto al totale costituito dalla somma del volume già realizzato e quello da realizzare;

- alla partecipazione alle spese di sistemazione, arredo, piantumazione e gestione perenne degli spazi condominiali, partecipando alle spese in proporzione alle cubature già realizzate, considerate in percentuale sul totale come sopra indicato.

8. Gli elaborati del Piano Attuativo PA2 devono contenere una puntuale verifica degli impatti dei nuovi edifici sul paesaggio (analisi di intervisibilità dei volumi) che preveda, all’occorrenza, prescrizioni in merito alla modulazione dell’articolazione e dell’altezza dei volumi, e alla scelta di materiali e tipologie costruttive.

9. Il trattamento degli spazi pubblici e privati, ivi incluse sistemazioni a verde pubblico e privato, i parcheggi e gli spazi per la viabilità, deve essere finalizzato al miglioramento della qualità paesaggistica, e assumere come riferimento privilegiato le indicazioni dello Statuto degli ecosistemi e del paesaggio e le misure di èco-aménagement di cui alla Sezione V. Inoltre, il Verde, sia esso pubblico, privato, o condominiale, sarà da realizzarsi e da gestirsi secondo i criteri indicati all’art. 55 delle NTA, ponendosi come finalità quella di migliorare i rapporti paesaggistici tra l’insediamento ed il contesto agricolo che circonda Pienza, anche in coerenza al PTC 2010 e al PIT Paesaggio, in particolare alle relative “Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati della città contemporanea”.

10. In ogni caso, la progettazione urbanistica del PA2 deve essere compatibile – se non unitaria – con le regole di impianto urbanistico-ambientale fissati per il PCI1 (vedi DPV.1), in particolare in termini di viabilità veicolare e ciclo-pedonale (flussi che andranno comunque mantenuti separati) e in termini di criteri di sistemazione paesaggistica dei margini prospettanti su Pienza, così come delle fasce di riqualificazione ambientale (verde agricolo) lungo la SP 146.

11. Il PA2 dovrà ottemperare alle misure di eco-amenagement obbligatorie specificamente segnalate per esso nella Tab. 1 dell’art 122 delle presenti NTA.




1. Nello schema di assetto urbanistico dell’area di intervento devono essere contemplate le Misure di èco-aménagement obbligatorie applicabili alla fase “PA” (Piano Attuativo) indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1 riportata all’art. 122

2. Nelle NTA del Piano Attuativo devono essere inserite tutte le Misure di èco-aménagement obbligatorie applicabili alle fasi “PE” (Progetti Esecutivi dei singoli comparti edificatori), “R” (Realizzazione) e “G” (Gestione) indicate, per ciascun intervento, nella Tab. 1 di riportata all’art. 122..



Sezione VI – DISCIPLINA DELLE FATTIBILITÀ GEOMORFOLOGICA (FG), IDRAULICA (FI) E SISMICA (FS) in conformità al DPGR 53R/2011

1. – Aree già edificate FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



Essendo parte dell’area inserita in Classe di Sensibilità 2, dovranno essere applicate le prescrizioni dell’Art.A3 delle norme del P.T.C. della Provincia di Siena, riportate peraltro nell’Art. 132 131 delle presenti Norme

2. – Comparto edificabile FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



3. – Verde pubblico FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 180 delle presenti N.T.A.




4. – Vverde privato condominiale (fascia di ambientazione) FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



5. – Viabilità FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



6. – Anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 180 delle presenti N.T.A.



7. – Verde privato di ambientazione paesaggistica FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 180 delle presenti N.T.A.


FS: Valgono le disposizioni dell’Art. 182 delle presenti N.T.A



SP 2: PA3 – “Completamento e riqualificazione area Fornacino”. (art. 91)

Sezione I: RIDISTRIBUZIONE DEI DIRITTI EDIFICATORI tra proprietari del PIP precedente PRG (rif. fig.1)

Zona P.I.P – D2 pubblica approvata con Del. GR Toscana n. 129 del 06.03.1979

Previsioni RU (a seguito della riduzione dei diritti edificatori precedenti in proporzione alle superfici proprietarie)

Elenco Proprietari

superfici di proprietà

sup coperta (SC) ammissibile

SC virtuale* ammessa dal PS (mc tot/ h 7 mt)

% di SC rimasta a seguito della riduzione del PS

SC virtuale spettante ai singoli proprietari

SC realizzata

SC virtuale ancora edificabile

mc tot ammessi PS x %A

SUL edificabile con interpiano

A % su tot A B C % C/B B x

%C/B D E = C-D F

Proprietario 1 19.732 74,65% 1.280 0 1.280 8.958 2.559

Proprietario 2 5.830 22,06% 378 0 378 2.647 756

Proprietario 3 526 1,99% 34 0 34 239 68

Proprietario 4 346 1,31% 22 0 22 157 45

TOTALE 26.433 100,00% 7.852 1.714 21,83% 1.714 0 1.714 12.000 3.429 * Indice di copertura teorico - applicato all'intero comparto edificabile – valido se i volumi consentiti venissero realizzati senza interpiano

Fig. 1: Intervento PA3 – Proprietari del comparto PIP precedente PRG

NOTA: Le aree interessate dal PA3 sono tutte di proprietà privata: in azzurro: proprietario 1 in avana: proprietario 2 in verde scuro: proprietario 3 in verde chiaro: proprietario 4 in grigio: Strada Vicinale di uso pubblico Base cartografica: Rilievo catastale (aggiornam. 2007)




Tessuti (Tav. RU01) T7 - Arcipelago produttivo di Pienza Componente insediativa (Tav. RU02) Area di trasformazione urbana Presenza di Invarianti Strutturali (Tav. PS01) NO Sistema di Paesaggio (Tav. PS02) UdP n. 6 – Colline argillose Progetto di Paesaggio Non previsto dal PS Paesaggio Rurale (Tav. PS03) Parte Zona a dominante antropica;

parte N3a – Boschi di caducifoglie Parte N4 – Aree seminaturali in evoluzione parte A2 – Seminativi collinari

Sistema funzionale degli insediamenti (Tav. PS04) Sottosistema dell’arcipelago produttivo di Pienza Presenza di aree di Pertinenza Paesaggistica (Tav. PS04) NO Presenza di BSA (Tav. PS04) NO Aree archeologiche rilevanti (Tav. PS04) NO UTOE (Tav. PS06) UTOE 5 – Arcipelago produttivo di Pienza Classe di pericolosità idraulica (Tav. PS08) Pericolosità irrilevante Classe di pericolosità idraulica PAI Ombrone (Tav. PS08.1) Pericolosità nulla Classe di pericolosità geologica (Tav. PS09) Parte bassa; parte media (v. art. 66NTA PS). Classe di pericolosità geomorfologica PAI Ombrone (Tav. PS09.1)

Parte nulla; parte elevata (v. art. 69 NTA PS)

Sezione III – PARAMETRI URBANISTICO-AMBIENTALI DELL’INTERVENTO (rif. fig.2)

Usi consentiti AI, AS + direzionale azienda Superficie territoriale area di intervento (ST) 26.957 Superficie comparto edificabile (SF) 7.446 Volume realizzabile (V) 12.000 Altezza massima dei fabbricati (H max) 7 Possibilità di interpiano SI Indice di copertura di progetto (SC) 0,4 Distanza dai confini del comparto edificabile (DC) 5 ml Larghezza della fascia da riservare all'ampliamento della sede stradale della SV n. 4 da Fonteggiano a Borghetto

7 ml

Distanza dei nuovi edifici dalla nuova sede della SV n. 4 (DS) 7,5 ml

Distanza fuori terra tra edifici (DE) 10 ml N° moduli casa laboratorio realizzabili min. 6; max 10 N° massimo di alloggi per ciascun modulo 1 SUL max dell’alloggio 100 mq Volume destinabile alla commercializzazione diretta delle produzioni dell’azienda insediata

Max 20% Vft per ciascun modulo


Verde privato (fascia di ambientazione paesaggistica) 18.138 Verde pubblico (minimo) Secondo gli standard COSV comparto edificabile 1 COS verde privato 4

Sezione IV– REGOLE DI IMPIANTO URBANISTICO-AMBIENTALE, con riferimento alla fig. 2

1. Le nuove edificazioni sono consentite solo all’interno dell’area indicata, in fig. 2, come “PA3 - Comparto edificabile”, che deve anche contenere la viabilità di distribuzione interna e i parcheggi pubblici, nelle misure indicate nella Sez. III della presente scheda.



2. Nel Comparto edificabile saranno realizzati uno o più edifici, fino ad un massimo di 4. Potranno dunque realizzarsi moduli di case-laboratorio a schiera (nel caso di un unico edificio), abbinati, o singoli, nei limiti del rispetto dei distacchi DC, DS, DSP, DE.

3. Ogni volume realizzato nel Comparto edificabile va abbattuto prima di procedere alla realizzazione dei nuovi volumi.

4. In linea di massima, sono previsti alloggi al piano superiore e spazi produttivi al piano inferiore; è comunque possibile allocare funzioni produttive, commerciali e uffici per l’amministrazione dell’azienda anche al piano superiore (così come residenza o parte di essa al piano inferiore), compatibilmente con la funzionalità produttiva degli edifici. La realizzazione degli alloggi non è obbligatoria: tutta la SUL concessa può essere utilizzata per funzioni produttive.

5. Nel caso di opzioni a favore di un unico edificio a schiera, i volumi dovranno essere articolati al massimo, ad esempio intorno a piccoli cortili/patii comuni ogni coppia di moduli, in modo da permettere una adeguata illuminazione naturale del volume del laboratorio, che potrà avvalersi di finestre e prese di luce verticali, orizzontali e inclinate.

6. La ripartizione tra SUL disposta alle quota del piano terreno e SUL disposta al primo piano può variare liberamente con il solo vincolo di non eccedere i limiti del volume realizzabile (V) e i limiti indicati nella sezione III.

7. Gli elaborati del Piano Attuativo PA3 devono contenere una puntuale verifica degli impatti dei nuovi edifici sul paesaggio (analisi di intervisibilità dei volumi) che preveda, all’occorrenza, prescrizioni in merito alla modulazione dell’articolazione e dell’altezza dei volumi, e alla scelta di materiali e tipologie costruttive.

8. Il trattamento degli spazi pubblici e privati, ivi incluse sistemazioni a verde pubblico e privato, i parcheggi e gli spazi per la viabilità, deve essere finalizzato al miglioramento della qualità paesaggistica, e assumere come riferimento privilegiato le indicazioni dello Statuto degli ecosistemi e del paesaggio.

9. In ogni caso, la progettazione urbanistica del PA3 deve essere compatibile – se non unitaria – con le regole di impianto urbanistico-ambientale fissati per il PCI1 (vedi DPV.1), in particolare in termini accessibilità veicolare e in termini di criteri di sistemazione paesaggistica dei margini visibili da Pienza e dalla SP 146.

10. Il PA3 dovrà ottemperare alle misure di eco-amenagement obbligatorie specificamente segnalate per esso nella Tab. 1 dell’art 0 delle presenti NTA.

11. Le aree a verde pubblico e a parcheggi pubblici – compatibilmente con la normativa di cui alla parte VIII delle presenti NTA potranno essere reperite anche nell’area a verde privato, se accessibili da strada pubblica.






Sezione VI – DISCIPLINA DELLE FATTIBILITÀ GEOMORFOLOGICA (FG), IDRAULICA (FI) E SISMICA (FS)

1. – Comparto edificabile FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A.



2. – Verde privato FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A.



3. – Viabilità di distribuzione interna FG: Valgono le disposizioni dell'Art. 132 delle presenti N.T.A





SP 3: PP1 – “Conferma ampliamenti Piano Particolareggiato ex zona B4 di PRG” (art. 61)

Sezione I: DIRITTI EDIFICATORI ATTRIBUITI DAL PP ZONA B4 DEL PRE-VIGENTE PRG (rif. fig.1)

N° Lotto

Particelle catastali

Particelle catastali NCF/NCT

Superficie fondiaria

N° piani

Altezza media

Mc realizzabili

Prescrizioni

3 241 - 260 192 1.176,25 2 6,50 150 NESSUNA

4 240 - 259 817 - 259 770,46 1 + SI 4,80 300 NESSUNA

5 190 - 223 - 258

800 - 258 3.308,12 3 + SI 10,00 4,00

600 NESSUNA

10b 212p 818p 689,50 1.000 Edificio di Nuova costruzione con limite di cubatura. La nuova costruzione è condizionata all'abbattimento di capanni e tettoie esistenti nel lotto

16 208 208 705,25 3 + SI 10,50 0 E' consentito il tamponamento del loggiato posto al piano primo (4° Variante P.P.)

17 164 - 165 799 762,63 2 6,00 300 L'ampliamento è condizionato alla demolizione di capanni e tettoie. Ove non si utilizzi l'ampliamento le superfetazioni dovranno comunque essere demolite e ricostruite entro i limiti della sagoma di ampliamento.

18 166 - 167 802 780,00 2 6,00 300

31 86p - 89 - 90 - 91p

86p - 89 - 90 4.068,55 2 6,00 1.600 NESSUNA

32 92 - 320 92 - 320 654,13 2 6,00 250 NESSUNA

39 251 - 268 815 - 268 906,56 2 5,60 300 NESSUNA

34b 93p - 94p 789 - 93 1.606,50 600 NESSUNA

40 293 - 317 293 - 317 1.056,88 1FT 1SI

4,50 400 NESSUNA

41 250 814 480,00 1FT 1SI

4,50 250 NESSUNA

42 252 820 645,00 2 7,00 250 NESSUNA

43 253 - 332 253 - 332 975,00 2 7,10 NESSUNA

45 254 - 354 254 - 354 997,75 1FT 1SI

4,60 500 NESSUNA

47 257 810 580,00 2 5,45 300 NESSUNA

48 246 825 385,62 1FT 1SI

3,70 100 NESSUNA

49 245 - 249 - 255 - 256

822 - 823 255 - 256

1.460,00 1 3,50 900 NESSUNA

50 244 824 611,50 2 6,30 193 NESSUNA

TOTALE EX ZONA B4

24.613,89 7.993



Fig. 1: Intervento PP1 – Localizzazione degli edifici ampliabili e sagome massime degli ampliamenti


Tessuti (Tav. RU01) T3 - Tessuti residenziali del primo Novecento; T4 - Tessuti residenziali degli anni ’60 e ‘70;

Componente insediativa (Tav. RU02) CI3 – Tessuti residenziali del primo Novecento CI4 – Tessuti residenziali recenti di Pienza

Presenza di Invarianti Strutturali (Tav. PS01) NO Sistema di Paesaggio (Tav. PS02) UdP n. 7 – Piattaforma calcarea di Pienza Progetto di Paesaggio Non previsto dal PS Paesaggio Rurale (Tav. PS03) Zona a dominante antropica Sistema funzionale degli insediamenti (Tav. PS04) Sottosistema delle espansioni residenziali di Pienza Presenza di aree di Pertinenza Paesaggistica (Tav. PS04) NO Presenza di BSA (Tav. PS04) NO Aree archeologiche rilevanti (Tav. PS04) NO UTOE (Tav. PS06) UTOE 3 – Espansione di Pienza Classe di pericolosità idraulica (Tav. PS08) Pericolosità irrilevante Classe di pericolosità idraulica PAI Ombrone (Tav. PS08.1) Pericolosità nulla

Classe di pericolosità geologica (Tav. PS09) Lotto n.40: elevata/media; lotto n.43; media; lotto n.42: media/bassa; tutti gli altri : bassa (v. art. 66NTA PS).

Classe di pericolosità geomorfologica PAI Ombrone (Tav. PS09.1)

lotti n.40 e 43: molto elevata; lotti n.39, 42, 45: parte molto elevata/ parte nulla (v. art. 69 NTA PS)

Sezione III – PARAMETRI URBANISTICO-AMBIENTALI DELL’INTERVENTO (rif. fig.2)



Usi consentiti RE1, AS, CP1, TR1, DI1, RM1, RM3

Superficie fondiaria totale dei lotto con volumi ampliabili 24.613 N° lotti con volumi ampliabili 19 Volume totale realizzabile (V) 7.993 Indice di copertura (IC) max 40% Altezza massima dei fabbricati (H max) 6,5 Distanza dai confini del comparto edificabile (DC) 5 ml Distanza minima dai limiti dell’intervento PP1 5 ml

Distanza minima dalle strade (DS) 5 ml

Distanza fuori terra tra edifici (DE): pareti finestrate 10 ml Distanza fuori terra tra edifici (DE): pareti non finestrate 6 ml Dotazione di parcheggi pertinenziali Secondo i parametri indicati agli

artt. 0 delle presenti NTA Indice di permeabilità 40% SF COS verde privato 2

Sezione IV – REGOLE DI IMPIANTO URBANISTICO-AMBIENTALE

1. Nel perimetro indicato in Tav. RU02dTav. RUvar1.02d come “Conferma ampliamenti Piano Particolareggiato zona B4 di PRG” (approvato con Del. G.R.T. n. 3583/09.04.1985), sono ammessi ampliamenti volumetrici nel rispetto delle quantità e delle prescrizioni stabilite, per ciascun lotto, nelle Sezione I, e dei parametri urbanistico-ambientali generali di cui alla Sezione III e alla presente sez. VI.

2. Le distanze prescritte dai limiti dell’intervento PP1 non si applicano nel caso che la zona limitrofa sia destinata a verde privato vincolato o agricolo o a fascia di rispetto, sempreché la proprietà del lotto si estenda a dette zone limitrofe per una profondità corrispondente almeno alle distanze di cui sopra.

3. Ferme restando le disposizioni del Codice Civile, l'edificazione a confine (in aderenza o no con altri fabbricati) oppure ad una distanza minore di quella prescritta dal confine di proprietà è ammessa solo in presenza del consenso scritto del proprietario del lotto confinante, e quando siano comunque rispettate le altre distanze prescritte. Detto consenso non è richiesto se gli edifici fanno parte di un piano ove siano previste costruzioni a schiera o comunque fra loro appoggiate.

4. Le sistemazioni a verde privato devono essere finalizzate al miglioramento della qualità paesaggistica, e assumere come riferimento privilegiato le indicazioni dell’art. 0 delle presenti NTA.

Sezione V – DISCIPLINA DELLE FATTIBILITÀ GEOMORFOLOGICA (FG), IDRAULICA (FI) E SISMICA (FS)

1. In riferimento agli interventi ed alle relative modalità di realizzazione previste nella Scheda Progettuale 3 – PP1 – Sezione I: DIRITTI EDIFICATORI ATTRIBUITI DAL PP ZONA B4 DEL PRE-VIGENTE PRG (rif. Fig.1), non si attribuisce alcuna classe di fattibilità né si dettano prescrizioni in quanto il Piano Particolareggiato in oggetto risulta già approvato dal pre-vigente PRG



PARTE VII. ATTIVITÀ ESTRATTIVE

Art 125. Classificazione delle aree connesse alle attività estrattive 1. Il RU individua, in coerenza con la pianificazione provinciale e regionale di settore e con gli esiti della

Valutazione Integrata del PS approvata, quattro tipologie di aree connesse alle attività estrattive:

- area escavabile della cava “La Fornace”, così come delimitata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d;

- area da sottoporre a recupero ambientale della cava “La Fornace” così come delimitata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d

- aree ed edifici produttivi de “La Fornace”, così come delimitata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d (classificata come parte della Componente Insediativa CI6 disciplinata all’art. 63 delle presenti NTA;

- aree occupate da impianti di lavorazione degli inerti in attività, così come delimitate nella Tav.RU02a, b, c;

- aree occupate da impianti di lavorazione degli inerti non attivi così come delimitate nella Tav. RU02a, b, c.

2. La disciplina delle diverse tipologie è contenuta nei successivi artt. da 123126 a 130.

Art 126. Disciplina per l’area escavabile “La Fornace” (UTOE 6) 1. La coltivazione della cava denominata “La Fornace”, sita in loc. Fornaci Mucci (UTOE 6) è consentita

nella sola zona indicata come “Area escavabile” nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d.

2. L'autorizzazione alla coltivazione avrà la scadenza di dodici anni rinnovabili con le modalità previste dalla L.R. 78/98, art. 18, punto 2. Essa specifica la quantità di materiale estraibile dai terreni, che comunque non potrà superare i 50.000 mc/anno.

3. Lo svolgimento dell'attività estrattiva è regolata dai seguenti adempimenti:

a) approvazione del piano di coltivazione e ripristino;

b) sottoscrizione della convenzione e costituzione delle fidejussioni di cui al co. 4.

c) verbalizzazione dell'inizio dei lavori da parte dei competenti uffici comunali con indicazione del progetto approvato, del Direttore dei lavori, della cubatura autorizzata, del periodo di svolgimento dell'attività, dei mezzi impiegati;

d) installazione del cartello di cantiere

e) tenuta del registro di carico e scarico dei materiali escavati, dei materiali commercializzati e di quelli occorrenti per il ripristino;

f) rispetto delle norme e delle prescrizioni della normativa regionale, provinciale e del RU;

g) verifica finale della rispondenza dell'eseguito al progetto autorizzato ed emissione del certificato di regolare esecuzione da parte del Direttore dei lavori;

h) svincolo della cauzione fidejussoria, con cadenza biennale per l’ammontare delle opere nel frattempo realizzate, da certificare mediante perizia giurata redatta dal Direttore dei lavori.

4. L'autorizzazione specifica l’ammontare della fideiussione, che si compone di due importi stabiliti da una perizia di stima a valori di mercato:

a) il primo importo sarà pari al costo delle opere di risistemazione per la definitiva messa in sicurezza e il reinserimento ambientale dell’area, compreso lo smantellamento degli eventuali impianti di prima e seconda lavorazione, dei servizi di cantiere e delle strade di servizio;

b) il secondo importo sarà pari alle spese di urbanizzazione primaria, per l'allacciamento ai pubblici servizi, nonché per l'esecuzione delle opere per il trattamento e lo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi, nonché delle ulteriori opere a tutela degli interessi collettivi e connessi con l’attività di escavazione.

5. Il piano di coltivazione da allegare alla domanda di coltivazione dovrà riguardare l’intera area escavabile” così come perimetrata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d, e prevedere fasi di coltivazione di durata biennale; il comparto relativo a ciascuna fase dovrà essere individuato sulla cartografia di progetto; la



sequenza di coltivazione dovrà avvenire per comparti adiacenti; il numero di comparti non potrà essere inferiore a 6.

6. Il piano di coltivazione conterrà i seguenti elaborati:

a) Documentazione fotografica dei luoghi.

b) Relazione tecnico esplicativa contenente: la descrizione delle tecniche di coltivazione, la previsione della manodopera e dei mezzi d'opera, la previsione degli effetti dovuti eventuale alla diminuita capacità filtrante degli strati; la previsione dei sistemi per l'abbattimento delle polveri, dei rumori e delle vibrazioni durante l'escavazione e degli accorgimenti per evitare la disseminazione dei granulati durante l’eventuale trasporto su strade pubbliche; la descrizione analitica dei contenuti degli elaborati di cui al successivo punto D.

c) Valutazione dell'impatto ambientale, ove previsto dalla normativa vigente.

d) Elaborati grafici in scala 1:500 o di maggiore dettaglio contenenti:

– in relazione all'uso del suolo: gli aspetti morfologici, paesaggistici, faunistici, vegetazionali, climatici, pedologici e le caratteristiche di viabilità di cantiere e definitiva;

– in relazione al profilo geologico: caratteristiche geologiche, geomorfologiche, strutturali, geotecniche, idrogeologiche (individuazione del reticolo idrico di superficie, dello stato delle acque di infiltrazione, dei limiti dell'acquifero ove presente, dei profili piezometrici, delle caratteristiche delle formazioni ospitanti, delle vie di flusso costituite da eventuali anisotropie);

– in relazione al profilo minerario: stato attuale, rappresentazione del sistema e delle fasi di coltivazione, con localizzazione delle aree di stoccaggio dell'humus, del terreno di ricoprimento e del materiale escavato; profili regolatori delle fasce di raccordo la cui funzione è sia di evitare brusche variazioni di pendenza tra il terreno da escavare e quello limitrofo, sia di salvaguardare l’integrità di quest’ultimo;

– in relazione al recupero: regimazione idraulica, riporti di materiali, tipologia dei materiali eventuali di ripiena e loro provenienza, viabilità definitiva, sistemazione vegetazionale. La viabilità di cantiere dovrà essere totalmente eliminate in fase di recupero).

e) Computo metrico dei materiali da movimentare, previsione dei rendimenti di lavorazione.

f) Computo metrico estimativo delle eventuali opere di urbanizzazione; computo metrico estimativo e Capitolato speciale d’appalto delle opere di recupero ambientale, distinguendo le opere di recupero morfologico e quelle di recupero ambientale, considerando che gli elementi principali che caratterizzano il recupero dell'area sono: rimodellamento del terreno, ripristino dello strato vegetale, del drenaggio delle falde esistenti e della regimazione idraulica superficiale, interventi funzionali alla utilizzazione agricola finale. Gli elaborati devono essere tali da consentire l’esecuzione dei lavori con la procedura delle opere pubbliche, da ditte del settore in caso di inadempienza del titolare, utilizzando le somme a garanzia. Una breve relazione deve indicare per ogni fase i tempi necessari al recupero; l'ultima fase deve concludersi entro tre anni dalla fine dell'attività estrattiva. Alla fine dei lavori, per svincolare le garanzie economiche, occorre un atto di collaudo delle opere da parte degli uffici competenti.

g) Schema dettagliato del documento di sicurezza e salute previsto dal D.lgs 25.11.96, n. 624, da trasmettere in forma definitiva all’A.S.L., prima dell’inizio dell’attività.

7. Durante il periodo di attività della cava si dovrà ottemperare alle seguenti disposizioni:

- Recinzione del cantiere,

- Definizione dei capisaldi provvisti di monografia ed edotipo per successive verifiche plano-altimetriche atte ad accertare sia le quantità escavate sia le quote di ripristino.

- Mantenimento delle strade di servizio in buono stato di conservazione e di stabilità; apposizione di opportuna segnaletica in corrispondenza degli accessi alle strade pubbliche.

- Asportazione dello strato di humus superficiale ed accumulo su terreni marginali, indicati negli elaborati di progetto, per il successivo reimpiego.

- Asportazione del terreno di ricoprimento ed accumulo, in luogo separato rispetto all'humus ed indicato negli elaborati di progetto.



- Organizzazione del cantiere in modo che le aree in fase di escavazione risultino in ogni epoca non più del 20% delle aree escavabili, dovendo la superficie in eccesso essere risistemata col procedere dei lavori.

- Asportazione di materiale ghiaioso-sabbioso fino ad 1 ml sopra il substrato argilloso, in modo da lasciare in posto uno spessore drenante (la pendenza del fronte cava deve essere tale da garantire la stabilità del pendio durante tutta la fase di coltivazione e gli scavi dovranno avvenire in condizione di fossa drenata, senza interferire con la falda idrica).

- Costruzione di canali di scolo e fossi di guardia e raccordo con i fossi principali di raccolta per regimare le acque in fase di coltivazione ed impedire l'impaludamento

- Prevenzione della formazione di discariche di inerti provenienti dalla demolizione di opere edili.

8. Nella fase di ripristino si dovrà ottemperare alle seguenti disposizioni:

- Eliminazione di fenomeni di stagnazione imputabili a pendenze inadeguate del terreno.

- Eliminazione di eventuali discariche formatesi anche con inerti provenienti dalla demolizione di opere edili.

- Rimodellamento a strati successivi costituiti in sequenza da: eventuale materiale di prestito, materiale scarto di lavorazione, terreno di ricoprimento, humus. I materiali di prestito devono essere reperiti tra quelli permessi dalla normativa e dovranno essere specificati per quantità, qualità e provenienza.

- E’ vietato reperire i materiali per il ripristino nelle zone a giacimento individuate dal P.R.A.E. nonché i limi ed i finissimi, derivanti dal lavaggio degli inerti

- Le pendenze dei nuovi versanti non dovranno superare le pendenze dei versanti originari facendo divieto di gradonature, terrazzamenti o brusche variazioni di pendenze che possano essere assimilate a pseudoterrazzamenti, comprese le aree di raccordo

- Ripristino del reticolo idrico di superficie mediante la formazione di fossi e canali in terra.

- Concimazione, semina, lavorazione ed ogni altra operazione necessaria per la restituzione dei terreni alla loro precedente funzione agricola.

9. L'attività di cava, in applicazione del P.R.A.E., è considerata come transitoria. La destinazione finale delle aree sottoposte a recupero ambientale è di territorio rurale.

10. E’ consentito, ove non esistenti nell’area degli impianti di lavorazione, esclusivamente all’interno dell’area di cava, l’installazione di locali da destinarsi alle funzioni di supporto per il personale addetto, quali: spogliatoi, deposito indumenti ed effetti personali, servizi igienici, mensa aziendale, pronto soccorso, locali per ufficio e gestione dei lavori. Tali volumi tecnici dovranno essere di tipo non infisso al suolo e posti in luogo funzionale all’evolversi del cantiere, oltre che inseriti in modo decoroso nel paesaggio.

11. L’apertura di nuovi fronti di escavazione è subordinata all’avvio del progetto di ripristino dell’Area da sottoporre a recupero ambientale di cui al successivo art. 123, così come indicata nella Tav. RU02dTav. RUvar1.02d. Anche il passaggio da un comparto all'altro di una medesima cava (unica autorizzazione) sarà condizionato al ripristino di almeno il 90% della superficie del comparto già coltivato, con deposito di apposita dichiarazione del D.L.

Art 127. Area da sottoporre a recupero ambientale della cava “La Fornace” 1. Nell’ “Area da sottoporre a recupero ambientale”, così come delimitata nella Tav. RU02dTav.

RUvar1.02d, è prescritto il ripristino in coerenza con le indicazioni di cui al co. 8 del precedente art. 126 e della normativa regionale.

Art 128. Disciplina aggiuntiva per le aree e per gli edifici produttivi de ”La Fornace” 1. All’area e agli edifici produttivi de “La Fornace” si applica, oltre alla disciplina della Componente

Insediativa CI6 di cui all’art. 63 delle presenti NTA, anche la disciplina dell’art. 126, limitatamente alle aree escavate da ripristinare ricomprese nel suo perimetro.

2. Qualsiasi intervento, ad eccezione della manutenzione straordinaria, sugli edifici de “La Fornace” regolarmente autorizzati o concessionati è soggetto alla approvazione di un Progetto Unitario esteso all’intera area contenente:



- progetto architettonico di armonizzazione degli edifici e degli impianti con il contesto;

- indagini geognostiche ambientali per verificare sia la presenza di una eventuale falda e, se presente, il suo stato chimico – fisico, sia la stratigrafia dei terreni nelle aree dei piazzali (aree di pertinenza) e degli impianti, con caratterizzazione dei terreni presenti.

Art 129. Disciplina per le aree occupate da impianti di lavorazione degli inerti in attività 1. Nelle “ Aree occupate da impianti di lavorazione inerti” delimitate nella tav RU02 (b,c) e contrassegnate

con i numeri 2, 4 e 5,sono prescritte:

- la depurazione e/o decantazione delle acque di lavorazione e di dilavamento dei piazzali;

- la depurazione delle acque utilizzate per impianti igienici;

- la rimozione di manufatti edilizi dismessi nonché di depositi di macchine e impianti inutilizzati o non funzionanti.

2. Negli edifici e negli impianti esistenti sono consentite esclusivamente interventi di Manutenzione ordinaria (MO) e straordinaria (MS) e non sono autorizzabili ulteriori trasformazioni.

3. Nelle aree occupate da impianti site in zona a rischio idraulico si applicano le norme di cui alla Parte VIII delle presenti NTA.

Art 130. Disciplina per le aree occupate da impianti di lavorazione degli inerti non attivi 1. Nelle “ Aree occupate da impianti di lavorazione inerti” delimitate nella tav RU02 (b,c) e contrassegnate

con i numeri 1 e 3 è prescritta, in coerenza con la LR 78/1998, la asportazione di manufatti e impianti, la bonifica del sito qualora prevista dalle normative vigenti e la rimessa in pristino in coerenza con le indicazioni di cui al co. 8 del precedente art. 126 e della normativa regionale.

2. Nelle aree a pericolosità geomorfologica 1 o 2, così come definite dal PAI Ombrone, si applicano le norme di cui alla Parte VIII delle presenti NTA. Qualora le condizioni al contesto lo permettano, sono consentite le lavorazioni agricole: le rimanenti aree sono destinate ai processi di riaffermazione della vegetazione naturale.



PARTE VIII. GEOLOGIA

TITOLO I. TUTELA DEGLI ACQUIFERI E FFATTIBILITÀ GEOLOGICA

Art 131. Disposizioni generaliTutela e gestione degli acquiferi 1. Le norme di cui al presente Titolo definiscono la fattibilità geologica delle azioni del Regolamento Urbanistico per il territorio comunale.

2. Le classi di fattibilità comprendono la fattibilità geomorfologia (FG), la fattibilità idraulica (FI) e la fattibilità sismica (FS).

3. I Titoli ed i relativi articoli che seguono danno conto delle diverse classi di fattibilità.

4. I Titoli ed i relativi articoli che seguono fanno riferimento alle seguente cartografia geologica, parteintegrante del presente R.U.:

- Tavola RU03 FG – Fattibilità geomorfologica dei centri abitati in Scala 1:2.000

- Tavola RU03 FI – Fattibilità Idraulica dei centri abitati in Scala 1:2.000

- Tavola RU03 FS – Fattibilità sismica dei centri abitati in Scala 1:2.000

1. - Tavola RU04 – Fattibilità geomorfologica ed idraulica – Interventi esterni al perimetro dei centri abitati in Scala 1:10.000Al fine di tutelare le risorse idriche nelle aree definite in Classe di Sensibilità 1 e Classe di Sensibilità 2 così come identificate nel PTC 2010 della Provincia di Siena, Tav. ST IG 1 “Carte della sensibilità degli acquiferi” e Tav. ST IG 2 “Zone di protezione ambientale della risorsa idrica minerale, di sorgente, e termale” o nel PS Tav. G8a, G8b, G8c e G16, devono essere effettuate indagini atte a verificare l’effettiva presenza e le caratteristiche delle falde anche superficiali, così come indicato nei commi seguenti. Nel caso in cui la classificazione delle tavole del PTC 2010 e di quelle del PS dovesse discordare, in via precauzionale si considera valida la classificazione a maggior sensibilità degli acquiferi. Il Comune di Pienza si riserva di procedere alla riclassificazione ai sensi dell’art. 10.1.4 del PTC 2010.

2. Come prescritto dall’art.10.1.1 del PTC 2010, nelle aree di ricarica della falda:

- sono vietati insediamenti e interventi di qualunque genere - compresi scarichi, depositi, accumuli o stoccaggi direttamente su terra, produzioni agricole intensive - che possano produrre inquinamenti;

- gli interventi di riutilizzo del patrimonio edilizio e urbanistico esistente sono limitati e definiti dagli esiti della preventiva valutazione dell’eventuale rischio di inquinamento delle falde dai diversi usi proponibili;

- devono essere monitorati eventuali impianti o reti di urbanizzazione (soprattutto fognarie) esistenti per verificarne il buono stato, in modo da procedere, con priorità nei programmi di intervento dei soggetti competenti, alle manutenzioni e riparazioni per evitare rischi di inquinamento delle falde;

- nelle aree urbanizzate ed in relazione alle infrastrutture esistenti sono da ritenersi fattibili: tutti gli interventi di ordinaria manutenzione degli edifici e delle reti; tutti gli interventi straordinari che inducono un miglioramento delle condizioni di salvaguardia e quindi una riduzione del rischio di inquinamento delle acque superficiali e sotterranee; tutto ciò anche se tali interventi richiedono profondità di scavo maggiori rispetto a quanto consentito dalle norme PTCP estrinsecate nel seguito;

- nelle aree destinate a servizio cimiteriale e in quello di loro espansione, se contigue, si applica la disciplina di cui al DPR 285/90 art. 57, punto 7;

- le nuove aree cimiteriali dovranno essere scelte in modo da rispettare le norme del PTC 2010.

1.3. Come prescritto dalle NTA del PTC 2010 della Provincia di Siena, Capo III, art.10.1.2 “Disciplina delle aree sensibili di classe 1”, nelle aree sensibili di classe 1, ove sono ricompresi gli acquiferi strategici della Provincia, così come individuate nella tav. ST IG 1, i Comuni assicurano che vengano esclusi qualsiasi uso od attività in grado di generare, in maniera effettivamente significativa, l’infiltrazione nelle falde di sostanze inquinanti oppure di diminuire in modo significativo - ad esempio a causa di scavi, perforazioni o movimenti di terra rilevanti - il tempo di percolazione delle acque dalla superficie all’acquifero soggiacente, così come specificato nei successivi commi da 5 a 17.

4. Tra gli usi e le attività di nuova realizzazione o di loro ampliamento da ritenersi incompatibili con la tutela delle aree sensibili di classe 1 sono annoverati:



- la realizzazione di impianti di stoccaggio o trattamento rifiuti di qualsiasi tipo con esclusione di isole ecologiche, di centri di raccolta di cui al DM 8 Aprile 2008 e sue successive modifiche ed integrazioni finalizzati al supporto ed all’incremento della raccolta differenziata di RSU e degli impianti di recupero rifiuti speciali non pericolosi da demolizione e costruzione esercitati all’interno delle aree di cava, per la cui disciplina si rimanda al PAERP;

- la realizzazione di centri di raccolta, demolizione, rottamazione di veicoli fuori uso di cui al DLGS 209/2003, di macchine utensili, di beni di consumo durevoli, anche domestici - attività comportanti l’impiego, la produzione, lo stoccaggio di sostanze pericolose, sostanze radioattive, così come individuate dalla vigente normativa nazionale e comunitaria, ivi comprese quelle sostanze che, in base alle loro caratteristiche di tossicità, persistenza e bioaccumulabilità, possono essere ritenute tali;

- la realizzazione di oleodotti.

5. Nei corpi idrici superficiali ricadenti nelle aree sensibili di classe 1 o comunque ad esse connessi, le caratteristiche qualitative delle acque devono rientrare, in tutte le condizioni di portata, in quelle stabilite per le acque superficiali destinate alla produzione di acqua potabile nella Tab. 1/A (classe A3) dell’Allegato 2 del D. Lgs. 152/06. Tale disposizione non si applica nei casi in cui le caratteristiche qualitative delle acque eccedano i limiti per dimostrate cause naturali.

6. Nei corpi idrici di cui sopra i depuratori di reflui urbani ed industriali sono dotati, se di nuova realizzazione, di opere e di impianti accessori atti ad evitare il rischio di inquinamento connesso al fermo impianti. Tali opere ed impianti accessori sono realizzati anche nei casi di ristrutturazione ed ampliamento dei depuratori esistenti, che sono comunque adeguati in tal senso entro 3 anni dall'approvazione del piano.

7. Le pratiche colturali sono orientate alla prevenzione del dilavamento di nutrienti e fitofarmaci, in applicazione del Codice di buona pratica agricola redatto dall’ARSIA.

8. Nell’esercizio delle attività agricole è comunque da evitarsi lo spandimento di fanghi provenienti da impianti di depurazione; il quantitativo di effluente zootecnico sparso sul terreno ogni anno, compreso quello depositato dagli animali stessi, non deve superare l’apporto di azoto per ettaro, così come previsto dall’Allegato 7, Parte A IV del D.Lgs. 152/06.

9. Negli insediamenti urbani e comprendendo in questi anche tutte le tipologie edilizie approvate sulla base dei Programmi di Miglioramento Agricolo Ambientale, sia in fase di ristrutturazione e/o recupero, sia in fase di nuova edificazione e/o cambiamento di destinazione d’uso in abitativo e/o produttivo, ove ricadenti in aree sensibili di classe 1, sono presi provvedimenti tesi a limitare l’infiltrazione di sostanze inquinanti; le nuove fognature ed eventuali fosse biologiche sono alloggiate in manufatti a tenuta ed ispezionabili.

10. Ovunque possibile, è da privilegiare il teleriscaldamento od il riscaldamento a gas metano.

11. Come misura prudenziale non sono da prevedersi ulteriori carichi urbanistici interessanti le aree sensibili di classe 1; eventuali previsioni dovranno comunque dimostrare, sulla scorta di appositi specifici studi (da redigersi secondo quanto previsto all’art. 10.1.4 del PTC 2010) la compatibilità con gli obiettivi di tutela, quali-quantitativa, di cui alla presente disciplina.

12. In tali zone, oltre alla adozione di misure tese ad evitare l’infiltrazione di sostanze inquinanti, vanno utilizzate tipologie costruttive che non creino “viacoli” di inquinamento per le acque sotterranee, in altre parole che non creino vie preferenziali di infiltrazione di inquinanti dal suolo alle falde sottostanti.

13. Comunque gli scavi sono da escludersi dove la soggiacenza minima annua della falda è minore di 10 m dal piano campagna (escludendo da tale vincolo la parte pedologica superficiale di copertura della roccia in posto e/o il riporto); mentre per soggiacenza maggiore di 10 m dal piano campagna, è possibile effettuare scavi tali che la profondità della falda dal piano di fondazione non risulti mai inferiore a 10 m.

14. In particolare tutte le opere e le attività, anche produttive, avendo come riferimento le condizioni topografiche naturali ed il livello piezometrico massimo della falda, che prevedono escavazioni sono da ritenersi:

- incompatibili per soggiacenza della falda minore o uguale a 10 m dal piano campagna;

- compatibili per soggiacenza della falda maggiore di 10 m, ma minore di 50 m dal piano campagna, qualora si prevedano interventi di escavazione che non superino il 10 % della reale soggiacenza locale;



- compatibili per soggiacenza della falda maggiore di 50 m, ma minore di 100 m dal piano campagna, qualora si prevedano interventi di escavazione che non superino il 15 % della reale soggiacenza locale;

- compatibili per soggiacenza della falda maggiore di 100 m, ma minore di 150 m dal piano campagna, qualora si prevedano interventi di escavazione che non superino il 20% della reale soggiacenza locale;

- compatibili per soggiacenza della falda maggiore di 150 m, qualora si prevedano interventi di escavazione che non superino il 30% della reale soggiacenza locale.

Il tutto escludendo dai vincoli suddetti la parte pedologica superficiale di copertura della roccia in posto e/o il riporto.

15. Le AATO, le Autorità di Bacino, la Provincia e la Regione possono individuare forme di compensazione da erogare ai comuni al fine di attenuare i costi aggiuntivi delle trasformazioni, a carico di enti pubblici e di soggetti privati, resi necessari dal rispetto della disciplina di tutela degli acquiferi di classe 1.

16. Per la regolamentazione in materia di attività estrattive insistenti in classe di sensibilità 1, si rimanda a quanto disposto negli Artt. 10.6.4 e 10.6.5 delle NTA del PTC 2010.

17. Dalle suddette limitazioni sono da escludersi tutti gli interventi di emergenza destinati alla messa in sicurezza di persone ed infrastrutture, nonché gli interventi volti alla realizzazione di opere pubbliche “strategiche”.

18. Come prescritto dalle NTA del PTC 2010 della Provincia di Siena, Capo III, Art.10.1.3 “Disciplina delle aree sensibili di classe 2”, nelle aree sensibili di classe 2, così come individuate nella tav. ST IG 1, le attività antropiche sono orientate in modo da perseguire la limitazione delle infiltrazioni di sostanze inquinanti, e valgono le disposizioni di cui ai successivi commi da 19 a 33.

19. I depuratori di reflui urbani ed industriali sono dotati, se di nuova realizzazione, di opere e di impianti accessori atti ad evitare il rischio di inquinamento connesso al fermo impianti. Tali opere ed impianti accessori sono realizzati anche nei casi di ristrutturazione ed ampliamento dei depuratori esistenti.

20. Opere ed impianti accessori atti ad evitare il rischio di inquinamento delle falde sono da prevedersi anche per la realizzazione di:

- impianti e strutture di depurazione di acque reflue, ivi comprese quelle di origine zootecnica;

- impianti di raccolta, recupero, stoccaggio o trattamento rifiuti di qualsiasi tipo;

- centri di raccolta, demolizione, rottamazione di veicoli fuori uso di cui al DLGS 209/2003, di macchine utensili, di beni di consumo durevoli, anche domestici nonché i centri di raccolta differenziata di cui al DM 8 Aprile 2008 e sue successive modifiche ed integrazioni;

- attività comportanti l’impiego, la produzione, lo stoccaggio di sostanze nocive, sostanze radioattive, prodotti e sostanze chimiche pericolose, così come individuate dalla vigente normativa nazionale e comunitaria, ivi comprese quelle sostanze che, in base alle loro caratteristiche di tossicità, persistenza e bioaccumulabilità, possono essere ritenute tali;

- tubazioni di trasferimento di liquidi diversi dall’acqua.

21. Le pratiche colturali sono orientate alla prevenzione del dilavamento di nutrienti e fitofarmaci, in applicazione del Codice di buona pratica agricola redatto dall’ARSIA.

22. Nell’esercizio delle attività agricole lo spandimento di fanghi provenienti da impianti di depurazione è oggetto di specifico regolamento, che ne disciplina le modalità ed i limiti finalizzati alla tutela della risorsa acqua e del paesaggio.

23. In tali aree devono essere limitati allo stretto necessario i nuovi impegni di suolo a fini insediativi e infrastrutturali.

24. Nei corpi idrici superficiali ricadenti nelle aree sensibili di classe 2 o comunque ad esse connessi, le caratteristiche qualitative delle acque devono rientrare, in tutte le condizioni di portata, in quelle stabilite per le acque per salmonidi dalla Tab. 1/B dell’Allegato 2 del D.Lgs. 152/06, fatti salvi i casi citati al terzo comma del punto 10.1.2. del PTC 2010 (coincide con co.7 del presente articolo).

25. Negli insediamenti urbani e comprendendo in questi anche tutte le tipologie edilizie approvate sulla base dei Programmi di Miglioramento Agricolo Ambientale, sia in fase di ristrutturazione e/o recupero, sia in fase di nuova edificazione o cambiamento di destinazione d’uso in abitativo e/o produttivo, ove ricadenti



in aree sensibili di classe 2, sono presi provvedimenti tesi a limitare l’infiltrazione di sostanze inquinanti; le nuove fognature e le eventuali fosse biologiche sono alloggiate in manufatti a tenuta ed ispezionabili.

26. Ovunque possibile, è da privilegiare il teleriscaldamento od il riscaldamento a gas metano.

27. La previsione di nuovi insediamenti urbanistici interessanti le aree sensibili di classe 2 dovrà sempre essere accompagnata da specifici studi (da redigersi secondo quanto previsto all’art. 10.1.4 del PTC 2010), atti a dimostrare la compatibilità con gli obiettivi di tutela, quali-quantitativa, di cui alla presente disciplina.

28. In tali zone, oltre alla adozione di misure tese ad evitare l’infiltrazione di sostanze inquinanti, vanno adottate tipologie costruttive che non creino “viacoli” di inquinamento per le acque sotterranee, in altre parole che non creino vie preferenziali di infiltrazione dal suolo alle falde sottostanti escludendo da tale vincolo la parte pedologica superficiale di copertura della roccia in posto e/o il riporto.

29. Comunque gli scavi sono da escludersi dove la soggiacenza minima annua della falda è minore di 10 m dal piano campagna (escludendo da tale vincolo la parte pedologica superficiale di copertura della roccia in posto e/o il riporto), mentre per soggiacenza maggiore di 10 m dal piano campagna è possibile effettuare scavi tali che la profondità della falda dal piano di fondazione non risulti mai inferiore a 10 m.

30. In particolare tutte le opere e le attività, anche produttive, avendo come riferimento le condizioni topografiche naturali ed il livello piezometrico massimo annuo della falda, che prevedono escavazioni sono da ritenersi:

- incompatibili per soggiacenza della falda minore o uguale a 10 m dal piano campagna;



- compatibili per soggiacenza della falda maggiore di 150 m, qualora si prevedano interventi di escavazione che non superino il 30% della reale soggiacenza locale.

Il tutto escludendo dai vincoli suddetti la parte pedologica superficiale di copertura della roccia in posto e/o il riporto.

31. Per la regolamentazione in materia di attività estrattive insistenti in classe di sensibilità 2, si rimanda a quanto disposto negli artt. 10.6.4 e 10.6.5 delle NTA del PTCP.

32. Dalle suddette limitazioni sono da escludersi tutti gli interventi di emergenza destinati alla messa in sicurezza di persone ed infrastrutture nonché gli interventi volti alla realizzazione di opere pubbliche “strategiche”.

33. Come prescritto dalle NTA del PTC 2010 della Provincia di Siena, Capo III, Art.10.1.5 “Aree di salvaguardia delle opere di captazione destinate al consumo umano ed all’uso termale”, le aree di salvaguardia delle opere di captazione destinate al consumo umano ed all’uso termale sono individuate secondo quanto riportato dal D.Lgs. 152/06.

34. I Comuni possono, nel caso che tali aree siano state individuate con modalità geometriche, definirle più precisamente con criteri idrogeologici, facendo riferimento alle Istruzioni Tecniche contenute nell’Allegato Tecnico n° 2 alla Relazione Finale delle indagini Geologico-Applicate parte integrante del PTC 2010.

35. Nel caso di aree di salvaguardia di estensione intercomunale, i Comuni interessati recepiscono l’area vincolata individuata nel territorio dove è posta la captazione. La Provincia promuove, a tal fine, forme di coordinamento tra i Comuni interessati.

36. A tali aree di salvaguardia si applica la disciplina di cui all’Art. 10.1.2 delle NTA del PTC 2010, inerente le zone ricadenti in Classe di Sensibilità 1.

37. Come prescritto dalle NTA del PTC 2010 della Provincia di Siena, Capo III, Art.10.1.6 “I corpi idrici termali”, le aree afferenti ai corpi idrici termali sono individuate nella Tav. ST_IG_2 – “Carta delle Zone di Protezione Ambientale della risorsa idrica minerale, di sorgente e termale” del PTCP di Siena, come zone di protezione ambientale della risorsa idrica minerale, di sorgente e termale per assicurare e mantenere le caratteristiche qualitative delle acque minerali, di sorgente e termali oggetto di



sfruttamento, sulla base di specifiche caratteristiche idrogeologiche, così come definito dall’art. 18 comma 1 lett. b e del comma 3 della LRT 38/2004 e successive modifiche ed integrazioni.

38. Le zone di protezione ambientale della risorsa idrica minerale, di sorgente e termale, in attesa di approfondimenti di carattere idrogeologico, anche eseguiti in fase di rilascio della concessione, in linea con quanto disposto dall’art. 94 del D.Lgs 152/2006 e ss.mm.ii. per le aree di salvaguardia delle acque superficiali e sotterranee destinate al consumo umano, sono state individuate con criterio geometrico, partendo dalle aree di concessione termale autorizzate e individuando intorno a queste una zona con raggio di 5 km rispetto ai perimetri delle aree di concessione stesse. Nell’ambito della perimetrazione delle zone di protezione ambientale della risorsa idrica minerale, di sorgente e termale sono da applicarsi le prescrizioni di cui al comma 40, riferite alla compatibilità tra le varie forme e modalità di utilizzo della risorsa.

39. Gli enti competenti, ai sensi della LRT 38/2004 e successive modifiche ed integrazioni dovranno provvedere al rilascio della concessione di coltivazione, nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia di pianificazione territoriale e di tutela paesaggistica, tenendo conto in particolare:

- delle esigenze di approvvigionamento delle acque potabili, nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 97 del D.Lgs 152/2006, anche attraverso approfondimenti di carattere idrogeologico che attestino la non interferenza con le acque fredde potenzialmente utilizzabili a fini idropotabili;

- delle determinazioni della competente Autorità di bacino relative al bilancio idrico dell’area territoriale interessata.

40. Nelle zone di protezione ambientale, di cui al comma 38 del presente articolo, vigono le seguenti prescrizioni:

- l’utilizzo di acque fredde sotterranee non termali estratte dalle aree di ricarica dell’acquifero geotermico regionale deve essere limitato al solo utilizzo idropotabile e, solo se non esistono valide alternative, per tutti gli usi consentiti (Regolamento Provinciale per le autorizzazioni e concessioni dei prelievi di acque superficiali e sotterranee e delle opere idrauliche interferenti con il reticolo idrografico) e comunque nel rispetto di quanto previsto dall’art. 94 del D.Lgs 152/2006 relativamente alle aree di salvaguardia dei pozzi ad uso idropotabile;

- gli enti competenti rilasciano, all’interno delle zone di protezione ambientale, nuovi permessi di ricerca e nuove concessioni di coltivazione delle risorse minerali e termali, a fronte della presentazione di idonei studi idrogeologici, al fine di dimostrare la non incidenza in termini qualitativi e quantitativi sulla risorsa termale attualmente in uso autorizzati o eventuali sorgenti naturali;

- ulteriori ricerche e sfruttamento delle acque termali e dei gas ad esse associati (prevalentemente CO2) sono concesse, all’interno delle zone di protezione ambientale, a fronte della presentazione di idonei studi idrogeologici, al fine di dimostrare la non incidenza in termini qualitativi e quantitativi sulla risorsa termale attualmente in uso autorizzato o eventuali sorgenti naturali;

- nel caso in cui le zone di protezione ambientale presentino estensione intercomunale, valgono le prescrizioni di cui al comma 3 dell’art. 10.1.5 del PTCP.2010.

2.41. Per le aree non perimetrate in Classe di Sensibilità 1 e Classe di Sensibilità 2 nella Tav. ST IG 1 del PTCP e/o nelle Tav. G8a, G8b, G8c e G16 del PS devono essere effettuate indagini atte a verificare la presenza di falda. Nel caso di rinvenimento di falda anche superficiale deve essere data comunicazione all’Amm.ne Comunale di avvenuto rinvenimento. Per le aree in progetto si applicano quindi le NTA del PTCP sopra riportate, differenziate in base all'importanza strategica dell'acquifero rinvenuto, così come definita dalla stessa Amm.ne Comunale.

Art 132. Classi di Fattibilità Geomorfologica e disposizioni generali 1. Le classi di fattibilità comprendono la fattibilità geomorfologia (FG), la fattibilità idraulica (FI) e la fattibilità

sismica (FS). I Titoli ed i relativi articoli che seguono danno conto delle diverse classi di fattibilità, facendo riferimento alle seguente cartografia geologica, parte integrante del presente RU:

- Tavola RUvar1.03 FG – Fattibilità geomorfologica dei centri abitati in Scala 1:2.000

- Tavola RUvar1.03 FI – Fattibilità Idraulica dei centri abitati in Scala 1:2.000

- Tavola RUva1.03 FS – Fattibilità sismica dei centri abitati in Scala 1:2.000

- Tavola RU04 – Fattibilità geomorfologica ed idraulica – Interventi esterni al perimetro dei centri abitati in Scala 1:10.000



3.2. Fattibilità Geomorfologia con normali vincoli (FG2): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali è necessario indicare la tipologia di indagini e/o specifiche prescrizioni ai fini del rilascio del titolo abilitativi all’attività edilizia.

La Relazione Geologica e la Relazione Geotecnica sono parte integrante del Progetto definitivo e la loro presentazione è condizione essenziale per ottenere il parere delle Commissioni e degli Enti predisposti al rilascio del titolo abilitativo dell’attività edilizia.

La parametrizzazione dei terreni deve essere effettuata solo con indagini dirette geognostiche in situ e/o prove di laboratorio.

Tutte le indagini geognostiche e/o geofisiche devono essere documentate da allegato fotografico con dettaglio di ogni singola prova eseguita e foto panoramiche al fine contestualizzare l’indagine effettuata.

La realizzazione delle opere che prevedono sbancamenti tali da creare scarpate al piede di un versante o lungo lo stesso superiori ad 2.0 m di altezza e/o riporti tali da creare accumuli superiori a 2.0 m di spessore in testa a versanti o su pendii è subordinata all’esecuzione di verifica di stabilità del pendio effettuata con parametri derivanti da indagini geognostiche in situ e/o prove di laboratorio.

Al fine di tutelare le risorse idriche nelle aree definite in Classe di Sensibilità 1 e Classe di Sensibilità 2 così come da P.S. Tav. G8a, G8b, G8c e G16 devono essere effettuate indagini atte a verificare l’effettiva presenza e le caratteristiche delle falde anche superficiali. Per gli interventi si applicano le norme degli artt. A2 e A3 del P.T.C. della Provincia di Siena riportati nei paragrafi a seguire e, nel caso di modifiche e/o integrazioni e/o rielaborazioni al P.T.C. attuale, si applicheranno, in materia, le norme più restrittive tra quelle degli artt. A2 e A3 qui riportate e quelle del nuovo PTCP riferite alle classi di sensibilità.

PTC della Provincia di Siena – Norme – Capo A, Art.A2

Disciplina delle aree sensibili di classe 1

1. Nelle aree sensibili di classe 1, ove sono ricompresi gli acquiferi strategici della provincia, così come individuate nella tav. P01 (P.S. Tav. G8a, G8b, G8c e G16, ndr), i comuni assicurano vengano esclusi qualsiasi uso od attività in grado di generare, in maniera effettivamente significativa, 'infiltrazione nelle falde di sostanze inquinanti oppure di diminuire -ad esempio a causa di scavi, perforazioni o movimenti di terra rilevanti - il tempo di percolazione delle acque dalla superficie all'acquifero soggiacente.

2. Tra gli usi e le attività da ritenersi incompatibili con la tutela delle aree sensibili di classe 1 sono annoverati:

- la realizzazione di impianti di stoccaggio o trattamento rifiuti di qualsiasi tipo con esclusione di isole ecologiche aree di trasferimento, e aree attrezzate comunali per la raccolta differenziata di rifiuti solidi urbani nei casi di comprovata necessità da far constatare negli atti autorizzativi;

- la realizzazione di centri di raccolta, demolizione, rottamazione di autoveicoli, di macchine utensili, di beni di consumo durevoli, anche domestici;

- attività comportanti l'impiego, la produzione, lo stoccaggio di sostanze pericolose, sostanze radioattive, così come individuate dalla vigente normativa nazionale e comunitaria, ivi comprese quelle sostanze che, in base alle loro caratteristiche di tossicità, persistenza e bioaccumulabilità,possono essere ritenute tali;

- la realizzazione di oleodotti.

3. Nei corpi idrici superficiali ricadenti nelle aree sensibili di classe 1 o comunque ad esse connessi, le caratteristiche qualitative delle acque devono rientrare, in tutte le condizioni di portata, in quelle stabilite per le acque superficiali destinate alla produzione di acqua potabile nella Tab. 1/A (classe A3) dell'Allegato 2 del D.Lgs. 152/99.

Tale disposizione non si applica nei casi in cui le caratteristiche qualitative delle acque eccedano i limiti per dimostrate cause naturali.

4. Nei corpi idrici di cui sopra i depuratori di reflui urbani ed industriali sono dotati, se di nuova realizzazione, di opere e di impianti accessori atti ad evitare il rischio di inquinamento connesso al fermo impianti, nonché a garantire l'eventuale stoccaggio dei reflui addotti all'impianto per un periodo minimo di 24 ore.

Tali opere ed impianti accessori sono realizzati anche nei casi di ristrutturazione ed ampliamento dei depuratori esistenti, che sono comunque adeguati in tal senso entro 3 anni dall'approvazione del piano;

5. Le pratiche colturali sono orientate alla prevenzione del dilavamento di nutrienti e fitofarmaci, in applicazione del Codice di buona pratica agricola redatto dall'ARSIA.

Nell'esercizio delle attività agricole è comunque da evitarsi lo spandimento di fanghi provenienti da impianti di depurazione; il quantitativo di effluente zootecnico sparso sul terreno ogni anno, compreso quello depositato



dagli animali stessi, non deve superare l'apporto di 210 kg di azoto per ettaro, così come previsto dall'Allegato 7, Parte A del D.Lgs. 152/99.

7. Negli insediamenti urbani esistenti ricadenti in aree sensibili di classe 1 sono presi provvedimenti tesi a limitare l'infiltrazione di sostanze inquinanti; le nuove fognature ed eventuali fosse biologiche sono alloggiate in manufatti a tenuta ed ispezionabili.

Ovunque possibile, è da privilegiare il teleriscaldamento od il riscaldamento a gas metano.

Come misura prudenziale non sono da prevedersi ulteriori carichi urbanistici interessanti le aree sensibili di classe 1; eventuali previsioni dovranno comunque, sulla scorta di appositi specifici studi, dimostrare la compatibilità con gli obiettivi di tutela di cui alla presente disciplina.

In tali zone, oltre alla adozione di misure tese ad evitare l'infiltrazione di sostanze inquinanti, i comuni prevedono tipologie edilizie che non richiedano la realizzazione di pali o di scavi profondi che creino vie preferenziali di infiltrazione dal suolo alle falde sottostanti. Tali accorgimenti costruttivi vanno applicati a tutte le tipologie edilizie, comprese quelle approvate sulla base dei Programmi di Miglioramento Agricolo-Ambientale.

PTC della Provincia di Siena – Norme – Capo A, Art.A3

1. Nelle aree sensibili di classe 2, così come individuate nella Tav. P01 (P.S. Tav. G8a, G8b, G8c e G16, ndr), le attività antropiche sono orientate in modo da perseguire la limitazione delle infiltrazioni di sostanze inquinanti.

2. I depuratori di reflui urbani ed industriali sono dotati, se di nuova realizzazione, di opere e di impianti accessori atti ad evitare il rischio di inquinamento connesso al fermo impianti, nonché a garantire l'eventuale stoccaggio dei reflui addotti all'impianto per un periodo minimo di 24 ore.

Tali opere ed impianti accessori sono realizzati anche nei casi di ristrutturazione ed ampliamento dei depuratori esistenti;

3. Opere ed impianti accessori atti ad evitare il rischio di inquinamento delle falde sono da prevedersi anche per la realizzazione di:

- impianti e strutture di depurazione di acque reflue, ivi comprese quelle di origine zootecnica;

- impianti di raccolta, stoccaggio o trattamento rifiuti di qualsiasi tipo;

- centri di raccolta, demolizione, rottamazione di autoveicoli, di macchine utensili, di beni di consumo durevoli, anche domestici;

- attività comportanti l'impiego, la produzione, lo stoccaggio di sostanze nocive, sostanze radioattive, prodotti e sostanze chimiche pericolose, così come individuate dalla vigente normativa nazionale e comunitaria, ivi comprese quelle sostanze che, in base alle loro caratteristiche di tossicità, persistenza e bioaccumulabilità, possono essere ritenute tali;

- tubazioni di trasferimento di liquidi diversi dall'acqua.

4. In tali aree devono essere limitati allo stretto necessario i nuovi impegni di suolo a fini insediativi e infrastrutturali.

Per le aree non perimetrate in Classe di Sensibilità 1 e Classe di Sensibilità 2 nelle Tav. G8a, G8b, G8c e G16 del P.S. devono essere effettuate indagini atte a verificare la presenza di falda. Nel caso di rinvenimento di falda anche superficiale deve essere data comunicazione all’Amm.ne Comunale di avvenuto rinvenimento. Per le aree in progetto si applicano quindi le norme dell’Art. A3 del P.T.C. della Provincia di Siena e, nel caso di modifiche e/o integrazioni e/o rielaborazioni al P.T.C. attuale, si applicheranno, in materia, le norme più restrittive tra quelle degli artt. A2 e A3 qui riportate e quelle del nuovo PTCP riferite alle classi di sensibilità. Nel caso che l’Amm.ne Comunale definisse l’acquifero come strategico, si applicano le norme dell’Art. 2 del P.T.C. e, nel caso di modifiche e/o integrazioni e/o rielaborazioni al P.T.C. attuale, si applicheranno, in materia, le norme più restrittive tra quelle degli artt. A2 e A3 già citate e quelle del nuovo PTCP riferite alle classi di sensibilità.

Gli interventi previsti nel presente R.U. sono subordinati all’esecuzione di indagini dirette o indirette, eseguite nel lotto di interesse con i criteri raccomandati dall’Associazione Geotecnica Italiana e secondo quanto indicato dal D.M. 14/01/2008 e relative Istruzioni per l'applicazione, volte alla definizione della litologia, degli spessori e della parametrizzazione geotecnica dei terreni di fondazione.

4.3. Fattibilità Geomorfologia condizionata (FG3): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali, ai fini dell’individuazione delle condizioni di compatibilità degli interventi con le situazioni di pericolosità riscontrate, è necessario definire la tipologia degli approfondimenti di indagine da svolgersi



in sede di predisposizione dei piani complessi di intervento o dei piani attuativi o, in loro assenza, in sede di predisposizione dei progetti edilizi.



Tutte le indagini geognostiche e/o geofisiche devono essere documentate da allegato fotografico con dettaglio di ogni singola prova eseguita e foto panoramiche al fine contestualizzare l’indagine durante l’esecuzione.


Al fine di tutelare le risorse idriche nelle aree definite in Classe di Sensibilità 1 e Classe di Sensibilità 2 così come da PS Tav. G8a, G8b, G8c e G16 devono essere effettuate indagini atte a verificare l’effettiva presenza e le caratteristiche delle falde anche superficiali. Per gli interventi si applicano le norme degli artt. A2 e A3 del P.T.C. della Provincia di Siena già citati nel co.1 e, nel caso di modifiche e/o integrazioni e/o rielaborazioni al P.T.C. attuale, si applicheranno, in materia, le norme più restrittive tra quelle degli artt. A2 e A3 e quelle del nuovo PTCP riferite alle classi di sensibilità.

Per le aree non perimetrate in Classe di Sensibilità 1 e Classe di Sensibilità 2 nelle Tav. G8a, G8b, G8c e G16 del P.S. devono essere effettuate indagini atte a verificare la presenza di falda. Nel caso di rinvenimento di falda anche superficiale deve essere data comunicazione all’Amm.ne Comunale di avvenuto rinvenimento. Per le aree in progetto si applicano quindi le norme dell’Art. A3 del P.T.C. della Provincia di Siena e, nel caso di modifiche e/o integrazioni e/o rielaborazioni al P.T.C. attuale, si applicheranno, in materia, le norme più restrittive tra quelle degli artt. A2 e A3 qui riportate e quelle del nuovo PTCP riferite alle classi di sensibilità.

Nel caso che l’Amm.ne Comunale definisse l’acquifero come strategico, si applicano le norme dell’Art. 2 del P.T.C. e, nel caso di modifiche e/o integrazioni e/o rielaborazioni al P.T.C. attuale, si applicheranno, in materia, le norme più restrittive tra quelle degli artt. A2 e A3 qui riportate e quelle del nuovo PTCP riferite alle classi di sensibilità.

Le prescrizioni attuative per le previsioni in classe FG3 si differenziano inoltre in relazione al grado di Pericolosità Geologica riscontrato a livello di P.S. così come riportato a seguire:

a) Pericolosità geologica Classe 2 ( “Media” così come da DPGR 26R/07)

Gli interventi previsti sono subordinati all’esecuzione di indagini dirette ed indirette eseguite con i criteri raccomandati dall’Associazione Geotecnica Italiana e secondo quanto indicato dal D.M. 14/01/2008 e relative Istruzioni per l'applicazione nel lotto di interesse, nonché in un intorno significativo dello stesso definito in relazione all’entità delle opere da realizzare, volte alla definizione della litologia, degli spessori e della parametrizzazione geotecnica dei terreni di fondazione

b) Pericolosità geologica Classe 3 ( “Elevata” così come da DPGR 26R/07)

Gli interventi previsti sono subordinati all’esecuzione di indagini dirette ed indirette eseguite con i criteri raccomandati dall’Associazione Geotecnica Italiana e secondo quanto indicato dal D.M. 14/01/2008 e relative Istruzioni per l'applicazione a livello di area complessiva, volte alla definizione della litologia, degli spessori, della parametrizzazione geotecnica dei terreni di fondazione ed alla valutazione della stabilità locale e complessiva del sito, con particolare riguardo alla definizione delle cause di instabilità ed all’analisi delle possibili modificazioni apportate dall’intervento in relazione alla tipologia del dissesto.

La stabilità dell’area nel suo complesso dovrà quindi essere accertata in fase preventiva e ne dovrà essere dato atto nel procedimento amministrativo relativo al titolo abilitativo dell’attività edilizia.

Qualora si riscontrassero in fase preventiva condizioni di instabilità, l’intervento sarà subordinato alla realizzazione delle opportune opere di messa in sicurezza, che dovranno



essere realizzate in modo tale da non pregiudicare futuri interventi di stabilizzazione definitiva né tantomeno pregiudicare le condizioni di stabilità nelle aree adiacenti.

Le eventuali opere di messa in sicurezza dovranno essere manutenute e monitorate in relazione alla tipologia del dissesto.

Solamente a seguito dell’avvenuta messa in sicurezza e del collaudo delle opere di consolidamento relative, che dovrà essere debitamente certificato da tecnico specializzato, si potrà procedere secondo le modalità previste per la realizzazione degli interventi pianificati.

c) Pericolosità geologica Classe 4 ( “Molto Elevata” così come da DPGR 26R/07)

Tali interventi, per i quali è stata attribuita una Classe di fattibilità geomorfologica 3, sono riconducibili alle zone interessate dai sistemi di faglia e deformazioni gravitative profonde che bordano il centro storico dell’abitato di Pienza, normati singolarmente nei capitoli a seguire.

5.4. Fattibilità Geomorfologica limitata (FG4): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali la cui attuazione è subordinata alla realizzazione di interventi di messa in sicurezza che vanno individuati e definiti in sede di redazione del presente regolamento urbanistico, sulla base di studi e verifiche atti a determinare gli elementi di base utili per la predisposizione della relativa progettazione.

Non esistono aree classificate in FG4 nel territorio comunale.

Nelle porzioni di territorio interessate da previsioni ricadenti in Classe 4 di Pericolosità Geologica a livello di P.S. e relative a corpi di frana attivi, corrispondenti alle aree senza attribuzione della classe di Fattibilità Geomorfologica nel presente R.U., gli interventi di nuova edificazione o nuove infrastrutture sono da considerarsi come non fattibili.

Tali interventi potranno essere realizzati, seguendo gli indirizzi delle normative tecniche vigentiriportati nell’Art. 3.2.1 del D.P.G.R. 26R/07, solamente a seguito di Variante al R.U.

Art 133. Classi di Fattibilità Idraulica e disposizioni generali 1. Fattibilità Idraulica senza particolari limitazioni (FI1): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed

infrastrutturali per le quali non sono necessarie prescrizioni specifiche ai fini del rilascio del titolo abilitativi all’attività edilizia.

Per gli interventi previsti nel presente R.U. all’interno delle aree a FI1 non si dettano prescrizioni attuative dovute a limitazioni di carattere idraulico.

2. Fattibilità Idraulica con normali vincoli (FI2): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali è necessari indicare la tipologia di indagini e/o specifiche prescrizioni ai fini del rilascio del titolo abilitativi all’attività edilizia.


3. Fattibilità Idraulica condizionata (FI3): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali, ai fini dell’individuazione delle condizioni di compatibilità degli interventi con le situazioni di pericolosità riscontrate, è necessario definire la tipologia degli approfondimenti di indagine da svolgersi in sede di predisposizione dei piani complessi di intervento o dei piani attuativi o, in loro assenza, in sede di predisposizione dei progetti edilizi.

Non esistono aree classificate in FI3 nel territorio comunale.

Nelle porzioni di territorio interessate da previsioni e ricadenti in Classe 3 e Classe 4 di Pericolosità Idraulica a livello di P.S., corrispondenti alle aree senza attribuzione della classe di Fattibilità Idraulica nel presente R.U., gli interventi di nuova edificazione o nuove infrastrutture sono da considerarsi come non fattibili.

Tali interventi potranno essere realizzati, seguendo gli indirizzi delle normative tecniche vigentiriportati nell’Art. 3.2.2 del D.P.G.R. 26R/07, solamente a seguito di Variante al R.U.

Lo studio di supporto alla Variante al R.U. dovrà definire gli ambiti territoriali interessati da allagamenti per eventi con tempo di ritorno pari a 200 anni.

4. Fattibilità Idraulica limitata (FI4): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali la cui attuazione è subordinata alla realizzazione di interventi di messa in sicurezza che vanno individuati e definiti in sede pianificatoria, sulla base di studi e verifiche atti a determinare gli elementi di base utili per la predisposizione della relativa progettazione





Tali interventi potranno essere realizzati, seguendo delle normative tecniche vigentigli indirizzi riportati nell’Art. 3.2.2 del D.P.G.R. 26R/07, solamente a seguito di Variante al R.U.


Art 134. Classi di Fattibilità Sismica e disposizioni generali 1. Fattibilità Sismica senza particolari limitazioni (FS1): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed


Per gli interventi previsti nel presente R.U. all’interno delle aree a FS1 non si dettano prescrizioni attuative dovute a limitazioni di carattere sismico.

2. Fattibilità Sismica con normali vincoli (FS2): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali è necessario indicare la tipologia di indagini e/o specifiche prescrizioni ai fini del rilascio del titolo abilitativi all’attività edilizia.


3. Fattibilità Sismica condizionata (FS3): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali, ai fini dell’individuazione delle condizioni di compatibilità degli interventi con le situazioni di pericolosità riscontrate, è necessario definire la tipologia degli approfondimenti di indagine da svolgersi in sede di predisposizione dei piani complessi di intervento o dei piani attuativi o, in loro assenza, in sede di predisposizione dei progetti edilizi.

Gli interventi previsti, sono subordinati all’esecuzione di una campagna di indagini che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche dei litotipi sepolti con particolare riguardo alla definizione della morfologia del bedrock sismico per la corretta definizione dell’azione sismica ed al calcolo del coefficiente di sicurezza relativo alla liquefazione dei terreni.

Art 135. Disciplina delle Aree a Pericolosità Geomorfologica del P.A.I. Ombrone 1. Aree P.F.E.

Per le previsioni ricadenti nelle aree P.F.E., oltre che rispettare le prescrizioni generali di Fattibilità Geomorfologica indicate nell’Art. 132 e le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, si applicheranno anche le norme dell’Art. 14 delle Norme di Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Ombrone.

La realizzazione degli interventi, laddove rientrino nei casi previsti dalle Norme P.A.I. Ombrone, è subordinata al rilascio del parere autorizzativo da parte dell’Autorità di Bacino del Fiume Ombrone.

2. Aree P.F.M.E. Per le previsioni ricadenti nelle aree P.F.M.E., oltre che rispettare le prescrizioni generali di Fattibilità Geomorfologica indicate nell’Art. 132 e le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, si applicheranno anche le norme dell’Art. 13 delle Norme di Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Ombrone.

La realizzazione degli interventi, laddove rientrino nei casi previsti dalle Norme P.A.I. Ombrone, è subordinata al rilascio del parere autorizzativo da parte dell’Autorità di Bacino del Fiume Ombrone.

Art 136. Disciplina delle Aree a Pericolosità Idraulica del P.A.I. Ombrone 1. Aree P.I.E.

Per le previsioni ricadenti nelle aree P.I.E., oltre che rispettare le prescrizioni generali di Fattibilità Idraulica indicate nell’Art. 133 e le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, si



applicheranno anche le norme dell’Art. 6 delle Norme di Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Ombrone.

La realizzazione degli interventi previsti, laddove rientrino nei casi previsti dalle Norme P.A.I. Ombrone, è subordinata al rilascio del parere autorizzativo da parte dell’Autorità di Bacino del Fiume Ombrone.

2. Aree P.I.M.E.

Per le previsioni ricadenti nelle aree P.I.M.E., oltre che rispettare le prescrizioni generali di Fattibilità Idraulica indicate nell’Art. 133 e le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, si applicheranno anche le norme dell’Art. 5 delle Norme di Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Ombrone.

La realizzazione degli interventi previsti, laddove rientrino nei casi previsti dalle Norme P.A.I. Ombrone, è subordinata al rilascio del parere autorizzativo da parte dell’Autorità di Bacino del Fiume Ombrone.

Art 137. Disciplina delle Aree a Pericolosità Geomorfologica del P.A.I. Arno 1. Aree ricadenti in classe 1 – Pericolosità moderata

Per le previsioni ricadenti nelle aree a pericolosità Media del P.A.I. Arno, oltre che rispettare le prescrizioni generali di Fattibilità Geomorfologica indicate nell’Art. 132 e le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, si applicherà anche quanto indicato all’Art. 12 delle Norme di attuazione del Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Arno.

2. Aree ricadenti in classe 2 – Pericolosità media Per le previsioni ricadenti nelle aree a pericolosità Media del P.A.I. Arno, oltre che rispettare le prescrizioni generali di Fattibilità Geomorfologica indicate nell’Art. 132 e le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, si applicherà anche quanto indicato all’Art. 12 delle Norme di attuazione del Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Arno.

Art 138. Disciplina delle Aree a Pericolosità Idraulica del P.A.I. Arno 1. Aree ricadenti in classe 1 – Pericolosità moderata

Per le previsioni ricadenti nelle aree a pericolosità moderata del P.A.I. Arno, oltre che rispettare le prescrizioni generali di Fattibilità Idraulica indicate nell’Art. 133 e le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, si applicherà anche quanto indicato all’Art. 8 delle Norme di attuazione del Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Arno.

Art 139. Disciplina delle Aree di Pertinenza Fluviale 1. Per la realizzazione degli interventi ricadenti all’interno delle Aree di Pertinenza Fluviale, relative alle

aree classificate come “Alluvioni recenti” nelle Tavole G1a, G1b e G1c, dovranno essere rispettate le prescrizioni generali di Fattibilità Idraulica indicate nell’Art. 133, le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, le norme riferite alla classificazione P.A.I. Ombrone e P.A.I. Arno riportate negli Artt. 135, 136, 137 e 138 del presente R.U. e le prescrizioni dell’Art. 9 delle Norme di Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Ombrone.

Art 140. Misure generali di salvaguardia 1. Per la realizzazione degli interventi ricadenti negli alvei, nelle golene, sugli argini e comunque nelle aree

comprendenti le due fasce della larghezza di ml 10 dal piede esterno dell’argine o, in mancanza, dal ciglio di sponda dei corsi d’acqua principali individuati nella cartografia di Fattibilità Idraulica del presente R.U., dovranno essere rispettate le prescrizioni generali di Fattibilità Idraulica indicate nell’Art. 133, le eventuali prescrizioni particolari relative al tipo di intervento, le norme riferite alla classificazione P.A.I. riportate negli Artt. 135, 136, 137 e 138 del presente R.U., le norme per le Aree di Pertinenza Fluviale riportate nell’Art. 139, e le prescrizioni riportate all’Art.36 della D.C.R.T. n°72 del 24/07/2007 (P.I.T. 2005-2010).

TITOLO II. INTERVENTI INTERNI AL PERIMETRO DEI CENTRI ABITATI

Art 141. Inquadramento cartografico 1. Le aree riportate a seguire sono individuate da perimetrazione, sigla e indicazione di Fattibilità nelle



Tavv. RU03 FG, RU03FI e RU03FS in scala 1:2.000.

Art 142. CI1, CI2, CI3, CI4, CI5, Vap FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 143. CR1, CR2 e CR4 - Completamento residenziale FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 144. CR3 – Ostello per ciclo-turisti FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 145. R1 – Demolizione ex pollaio FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.


Art 146. R2 – Recupero area produttiva Monticchiello FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.


Art 147. PU1 – Riqualificazione di Via delle Mura FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 148. PU2 – Recupero Fattoria Angheben FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 149. PU3 – Recupero del Mulino-Oliviera di Via S.Caterina L’intervento può essere assimilato a recupero edilizio dell’edificio esistente senza incremento di volumetrie e pertanto:

FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 150. PU4 – Riprogettazione urbana di Viale Cappelli L’intervento contempla al suo interno anche il recupero edilizio di un edificio esistente senza incremento di volumetrie e pertanto:






Art 151. A1 – Recupero delle “Galere” come centro sociale giovanile L’intervento prevede il recupero delle volumetrie esistenti mediante la messa in opera di una nuova copertura e pertanto:




Si dettano comunque le seguenti prescrizioni tecniche:

- a livello di progetto esecutivo, vista l’evoluzione geomorfologica dell’area, si dovranno adottare soluzioni che non creino disequilibri all’assetto strutturale dei fabbricato e dei manufatti esistenti in funzione delle dinamiche geostrutturali rilevate

- nel caso si prevedano nuove strutture di fondazione, dovranno essere effettuate indagini atte a verificare l’eventuale comparsa di cedimenti differenziali a carico dei terreni del piano di sedime anche in funzione delle dinamiche geostrutturali rilevate

Art 152. A2 – Attrezzature comuni piano inferiore ex Granaio FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 153. A3 – Sedi per associazioni di volontariato e alloggi speciali FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 154. A4 – Ampliamento cimitero di Pienza FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 155. A5 – Rimessa mezzi pubblici e servizi di quartiere FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 156. S1 – By Pass S.P. 146 e fascia di ambientazione L’intervento risulta non diversamente localizzabile, pertanto:





Al fine di documentare la stabilità dei terreni di interesse, se pur interessati direttamente da un sistema di faglia, si allegano al documento “Controdeduzioni e risposte alle osservazioni ed ai contributi al RU” le risultanze delle indagini geologiche a supporto del Progetto Definitivo commissionate dall’Amm.ne Prov.le di Siena



Art 157. S2 – Completamento Via degli Olivi e fascia di ambientazione FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 158. S3 – Completamento Via Fontanelle e fascia di ambientazione FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 159. Vpc – Verde pubblico di completamento FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 160. ppc – Parcheggi pubblici di completamento FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



I parcheggi pubblici di completamento previsti nelle aree classificate a Pericolosità Geomorfologica Molto Elevata, risultano non diversamente localizzabili e non prevedono la realizzazione di nuovi volumi, si dettano comunque le seguenti prescrizioni aggiuntive:

Dovranno essere effettuate indagini geologiche atte a verificare l’omogeneità dei terreni di sottofondo con particolare riguardo all’individuazione di eventuali zone interessate dalla presenza di sedimenti scarsamente consolidati al fine di evitare cedimenti differenziali a carico degli stessi terreni

Art 161. OP – Orti periurbani FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.




Art 162. RA – Aree da sottoporre a recupero ambientale FG: Valgono le disposizioni degli Artt. 127 e 132 delle presenti N.T.A.



Ricadendo parte dell’area in Classe di Pericolosità Geomorfologica Molto Elevata, si dettano le seguenti prescrizioni aggiuntive:

Nell’effettuare i ripristini, si dovrà garantire la corretta regimazione delle acque superficiali verso le attuali linee di deflusso e le operazioni di movimento terra dovranno essere realizzate con particolare riguardo alla stabilità dei pendii, viste le litologie argillose interessate

Art 163. AE – Area escavabile FG: Valgono le disposizioni degli Artt. 126 e 132 delle presenti N.T.A.




Per le operazioni di coltivazione dell’area di cava dovranno essere rispettate le prescrizioni dettate a livello dei Piani di Settore sovraordinati PRAER e PAERP.

Ricadendo parte dell’area in Classe di Pericolosità Geomorfologica Molto Elevata, si dettano le seguenti prescrizioni aggiuntive:

- Dovranno essere effettuate verifiche di stabilità dei pendii per la verifica della stabilità dei fronti di scavo sia in corso d’opera che a coltivazione avvenuta.

- Tali indagini dovranno costituire parte integrante del progetto di coltivazione e dovranno essere effettuate non solo sull’area relativa al corpo di frana cartografato, ma estese a tutta l’area di intervento ed a un intorno significativo

Art 164. AP – Area produttiva FG: Valgono le disposizioni degli Artt. 128 e 132 delle presenti N.T.A.



Art 165. at – Attrezzature di interesse comune FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.


Art 166. Anello ciclo-pedonale attrezzato di Pienza L’intervento riguarda l’adeguamento di sentieri pedonali esistenti e risulta non diversamente localizzabile, pertanto:





Nel caso in fase esecutiva si prevedano sostanziali opere di movimento terra nella porzione di tracciato ricadente in area PFME dovranno essere effettuate indagini e verifiche nella zona direttamente interessata dall’intervento e nelle zone immediatamente circostanti al fine di dimostrare il non aggravio delle condizioni di stabilità dell’intera area.

Art 167. Possibile Variante Anello FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Essendo parte dell’area inserita in Classe di Sensibilità 2, dovranno essere applicate le prescrizioni dell’Art. 131 A3 delle norme del P.T.C. della Provincia di Siena, riportate peraltro nell’Art. 132 delle presenti Norme

Art 168. Percorso pedonale di Via della Madonnina FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 169. A1 – Parco Urbano della Pieve di Corsignano FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.






TITOLO III. INTERVENTI ESTERNI AL PERIMETRO DEI CENTRI ABITATI

Art 170. Inquadramento cartografico 1. Le aree riportate a seguire sono individuate da perimetrazione, sigla e indicazione di Fattibilità nella Tav.

RU04 in scala 1:10.000.

Art 171. PU5 – Riqualificazione area produttiva-commerciale in Loc. Borghetto FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



Art 172. PU6 – Riqualificazione Caseificio in Loc. Poggio Colombo FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 132 delle presenti N.T.A.



TITOLO IV. DISCIPLINA GEOLOGICA DEL TERRITORIO APERTO

Art 173. Disciplina delle aree non perimetrate 1. Le aree del territorio aperto non perimetrate sono soggette alla disciplina generale di Fattibilità

Geologica (geomorfologica/idraulica) riportate negli Artt. 132 e 133 delle presenti N.T.A., nonchènonché alla disciplina delle aree a pericolosità (geomorfologica/idraulica) del P.A.I. Ombrone e del P.A.I. Arno.

2. La classe di Fattibilità Geologica (geomorfologica/idraulica) a cui fare riferimento è definita correlando:

- la tipologia dell’intervento previsto alla classe di Pericolosità Geologica/Idraulica della zona di interesse secondo l’abaco riportato in Figura 1 a seguire.

- la tipologia dell’intervento previsto alla classe di Pericolosità Geomorfologica/Idraulica del P.A.I. Ombrone o P.A.I. Arno della zona di interesse secondo l’abaco riportato in Figura 2 o in Figura 3 a seguire.

3. In caso di interventi che ricadono in aree inserite in due o più classi di pericolosità si dovrà in ogni caso assumere la classe più elevata.

4. In caso di previsioni generali consistenti in più di una tipologia di intervento riportata nell’abaco di riferimento si dovrà in ogni caso attribuire la classe di Fattibilità più elevata tra quelle correlate.

5. Gli interventi classificati con N.F. nell’abaco di riferimento sono considerati, all’interno del presente R.U., come non fattibili. Tali interventi potranno essere realizzati, seguendo gli indirizzi generali (Artt. 34.1 e 34.2), solamente a seguito di Variante al R.U., che ne attesti l’effettiva classe di fattibilità.

6. Gli interventi ricadenti all’interno delle Aree Sensibili di Classe 1 e Classe 2 così come identificate nel PTC 2010 della Provincia di Siena, Tav. ST IG 1 “Carte della sensibilità degli acquiferi” e Tav. ST IG 2 “Zone di protezione ambientale della risorsa idrica minerale, di sorgente, e termale” e o nel P.S. Tavv. G8a, G8b, G8c e G16 ,sono soggetti alle prescrizioni dettate negli Artt. A2 e A3 del P.T.C. della Provincia di Siena riportate peraltro nell’all’Art. 132131 delle presenti Norme.

7. Qualora l’intervento previsto non rientri tra quelli indicati nell’abaco, sarà cura del progettista prendere a riferimento l’intervento più affine allo scopo di attribuire la corretta classe di Fattibilità.



FIGURA 1 - TABELLA TERRITORIO APERTOPERICOLOSITA’ GEOMORFOLOGICA



P .G. P.A.I. OMBRONEP.F.E P.F.M.E.

Demolizioni

Muri di contenimento

Piazzole, parcheggi, ecc..

Movimenti di terreno Spessore compreso tra 0,0 e 0,5 mMovimenti di terreno Spessore compreso tra 0,5 e 2,0 m

Movimenti di terreno Spessore => 2,0 mStrade pedonali (nuove,ampliamenti)

Strade carrabili bianche (nuove,ampliamenti)Strade carrabili asfaltate (nuove,ampliamenti)

TettoieInvasi Volume <= 100000 mcInvasi Volume > 100000 mc

Dighe Volume <= 100000 mcDighe Volume > 100000 mc

Linee aeree Linee interrate

ConsolidamentiRampe, scale, opere L 13/89, ecc..

SopraelevazioniDepositi, cisterne, ecc.. fuori terraDepositi, cisterne ecc.. interrate

Impianti fotovoltaici, solari termici, ecc

Demolizioni e ricostruzioni Sup. <= 50 mqDemolizioni e ricostruzioni Sup. > 50 mq

Sostituzioni edilizie Sup. <= 50 mqSostituzioni edilizie Sup. > 50 mq

Locali tecnici fuori terra Sup. <= 50 mqLocali tecnici fuori terra Sup. > 50 mqLocali tecnici interrati Sup. <= 50 mqLocali tecnici interrati Sup. > 50 mq

Nuovi volumi fuori terra Sup. <= 50 mqNuovi volumi fuori terra Sup. > 50 mqNuovi volumi interrati Sup. <= 50 mqNuovi volumi interrati Sup. > 50 mq

Fosse ImhoffVasche fitodepurazione Sup. <= 50 mqVasche fitodepurazione Sup. > 50 mqVasche fertirrigazione Sup. <= 50 mqVasche fertirrigazione Sup. > 50 mq

Piscine Sup. <= 50 mqPiscine Sup. > 50 mq

P .I. P.A.I. OMBRONEP.I.E P.I.M.E.

N.F.

N.F.

N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.N.F.



FIGURA 2 - TABELLA TERRITORIO APERTOPAI OMBRONE



P .G. P.A.I. ARNO P .I. P.A.I. ARNOP.G.1 P.G.2 P.I.1

Demolizioni

Muri di contenimento

Piazzole, parcheggi, ecc..

Movimenti di terreno Spessore compreso tra 0,0 e 0,5 mMovimenti di terreno Spessore compreso tra 0,5 e 2,0 m

Movimenti di terreno Spessore => 2,0 mStrade pedonali (nuove,ampliamenti)

Strade carrabili bianche (nuove,ampliamenti)Strade carrabili asfaltate (nuove,ampliamenti)

TettoieInvasi Volume <= 100000 mcInvasi Volume > 100000 mc

Dighe Volume <= 100000 mcDighe Volume > 100000 mc

Linee aeree Linee interrateConsolidamenti

Rampe, scale, opere L 13/89, ecc..Sopraelevazioni

Depositi, cisterne, ecc.. fuori terraDepositi, cisterne ecc.. interrate

Impianti fotovoltaici, solari termici, ecc

Demolizioni e ricostruzioni Sup. <= 50 mqDemolizioni e ricostruzioni Sup. > 50 mq

Sostituzioni edilizie Sup. <= 50 mqSostituzioni edilizie Sup. > 50 mq

Locali tecnici fuori terra Sup. <= 50 mqLocali tecnici fuori terra Sup. > 50 mqLocali tecnici interrati Sup. <= 50 mqLocali tecnici interrati Sup. > 50 mq

Nuovi volumi fuori terra Sup. <= 50 mqNuovi volumi fuori terra Sup. > 50 mqNuovi volumi interrati Sup. <= 50 mqNuovi volumi interrati Sup. > 50 mq

Fosse ImhoffVasche fitodepurazione Sup. <= 50 mqVasche fitodepurazione Sup. > 50 mqVasche fertirrigazione Sup. <= 50 mqVasche fertirrigazione Sup. > 50 mq

Piscine Sup. <= 50 mqPiscine Sup. > 50 mq

FIGURA 3 - TABELLA TERRITORIO APERTOPAI ARNO



PARTE IX: INTERVENTI PREVISTI DALLA VARIANTE N.1

TITOLO I: INTERVENTI NELLA CITTÀ ESISTENTE

Capo I. Interventi di completamento e riqualificazione già ricompresi tra interventi del PCI n.2 – Ex Foro Boario (soppresso come PCI)

Art 174. DR 1- Riprogettazione area Consorzi Agrari (già ricompreso in PCI n.2 soppresso) 1. Nel perimetro contrassegnato in Tav. RUvar1.02d, dalla sigla “DR1”, è prevista:

- la demolizione dei magazzini esistenti, la cui consistenza è stimata in 4.400 mc circa;

- la cessione al Comune di una fascia lungo Via Mencattelli pari al 20% della superficie del lotto per realizzarvi 500 mq di parcheggi pubblici a pettine direttamente accessibili dalla strada (circa 33 stalli da 15 mq circa), da riservarsi ai residenti del centro storico in sostituzione di quelli di Largo Roma-via delle Mura, interessati dalla seconda parte dell’operazione di riqualificazione PU1;

- riedificazione del 100% dei volumi demoliti sull’80% della superficie del lotto rimasta nella disponibilità degli attuali proprietari per edilizia residenziale privata;

2. La fascia di parcheggi da cedere al Comune dovrà essere realizzata con pavimentazione permeabile e piantumata con alberature, secondo le prescrizioni dell’art. 97 delle presenti NTA, a cura e spese del titolare del progetto di demolizione e ricostruzione.

3. I parametri urbanistici dell’intervento di demolizione e ricostruzione (DR) sono i seguenti:

- Categoria di intervento : RE (Recupero Edilizio)

- Superficie lotto: 2500 mq circa

- Superficie a parcheggio da cedere al comune per il trasferimento dei posti auto riservati di Largo Roma (23 stalli): 500 mq, pari al 20% della SF.

- Superficie fondiaria residua (Sf) 2000 mq

- Volume residenziale edificabile (V): 4.400 mc

- SUL residenziale edificabile: 1375 mq

- SUL destinabile ad esercizi commerciali e di vicinato (H max 3,2 mt): 20% SUL residenziale

- N° alloggi (min/max) 10 /13

- Indice di edificabilità fondiaria (IF) residenze: 0,68 mq/mq, pari a 2,2 mc/mq;

- Altezza massima dei fabbricati (H max): 10 ml (3 piani);

- Indice di copertura max: 0,40;

- Indice di permeabilità (IP): 25% SF

4. Il rilascio dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione dell’intervento DR1 è subordinato alle seguenti condizioni:

- espressione del parere favorevole della Commissione Comunale per il Paesaggio;

- sottoscrizione di atto d’obbligo, da registrare e trascrivere entro i successivi 10 giorni, con il quale i titolari dell’intervento assumono, tra gli altri obblighi, quello di realizzare e successivamente cedere al comune l’area a parcheggio pubblico, secondo le disposizioni delle presenti norme.

5. In aggiunta agli interventi di cui al comma precedente, negli edifici presenti nelle aree di trasformazione sono consentiti interventi di Manutenzione Ordinaria (MO), Manutenzione Straordinaria (MS) e di Risanamento Conservativo (RC).

6. Il progetto dovrà essere coerente – per quanto lo possa riguardare - con la disciplina relativa allo Statuto del territorio del PIT Paesaggio approvato (Titolo II della Disciplina di Piano, e in particolare con:

- la disciplina relativa alle invarianti strutturali, di cui al capo II, con particolare riferimento agli obiettivi specifici per i “Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista” sottotipo T.R.5. “Tessuto puntiforme” (Pienza) nel quale l’intervento ricade, contenuta nel documento di PIT “Abachi delle



invarianti strutturali” (abaco dell’invariante III: “il carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali”);


- l’elaborato 3B - Schede relative agli immobili ed aree di notevole interesse pubblico, dal momento che l’area di intervento rientra nel perimetro del vincolo ai sensi del d.lgs. 42/2004, art. 136 lett. c) e d) , codice 9052283 D.M. 27.02.1970 G.U.79-1970, denominato ”Centro storico e zona circostante del comune di Pienza”.

- la disciplina degli ulteriori contesti di cui all'articolo 15 della Disciplina di PIT Paesaggio (Siti inseriti nella Lista del Patrimonio Mondiale Universale dell'Unesco)

Art 175. CR5 – Completamento residenziale previa cessione di parte dell’area (già ricompreso in PCI n.2 soppresso)

1. Nel perimetro contrassegnato in Tav. RUvar1.02d, dalla sigla “CR5” sono consentite le seguenti trasformazioni edilizie ed urbanistiche (già presenti nel recedente PRG come “Zona di espansione residenziale C.g”) a condizioni che siano contestuali:

- realizzazione di 1900 mc edilizia residenziale privata (area non rigata in giallo nella Tav. RUvar1.02d), pari a 593 mq di SUL in categoria di intervento RE (Recupero edilizio)

- cessione della rimanente area da destinarsi in parte a verde pubblico attrezzato e in parte ad ampliamento dello spazio dell’Area Attrezzata Multifunzionale dell’ex Foro Boario (area rigata in giallo nella Tav. RUvar1.02d).

2. I parametri urbanistici dell’intervento di Completamento CR5 sono i seguenti:

- Area da cedere alla PA

- Superficie fondiaria (Sf): 3.241 mq, pari al 63% della Sf;

- di cui per ampliamento area multifunzionale 1.859

- di cui per verde pubblico 1.382

- Lotto privato edificabile:

- Categoria di intervento : CRU (Completamento e Recupero Urbanistico)

- Usi consentiti RES1

- Superficie Utile Lorda (SUL): 593 mq

- Volume (V): 1.900 mc

- Altezza massima dei fabbricati (H max): 6,5 ml

- N° alloggi massimo: 5

- Dotazione di parcheggi pubblici e privati: secondo i parametri indicati agli artt. 49 e 50 delle presenti NTA

- Indice di permeabilità: 35% SF

- COS: 1

- Distanza dai confini (DC): 5 ml

- Distanza degli edifici dalle strade (DS): 5 ml

- Distanza fuori terra tra edifici (DE): 10 ml


- la disciplina relativa alle invarianti strutturali, di cui al capo II, con particolare riferimento agli obiettivi specifici per i “Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista” sottotipo T.R.5. “Tessuto puntiforme” (Pienza) nel quale l’intervento ricade, contenuta nel documento di PIT “Abachi delle invarianti strutturali” (abaco dell’invariante III: “il carattere policentrico e reticolare dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali”);






Art 176. A6 – Foresteria comunale e servizi di supporto all’area attrezzata multifunzionale dell’ex Foro Boario (già ricompreso tra interventi del PCI n.2 – Ex Foro Boario)

1. Nel perimetro contrassegnato, in Tav. RUvar1.02d, dalla sigla “A6” il RU prevede un intervento finalizzato a:

- migliorare la qualità ambientale dell’area, prevedendo la sostituzione di volumi e funzioni incongrue (autorimesse comunali e provinciali);

- migliorare gli aspetti percettivi del margine settentrionale della città, arricchendolo di uno spazio pubblico e di verde di grande qualità architettonico-paesaggistica;

- inserire l’area attrezzata multifunzionale dell’ex Foro Boario nel sistema dei “luoghi centrali” pientini, attraverso la sua articolazione diretta con l’Anello ciclo-pedonale attrezzato,

- tenere conto e rinforzare la attuale multifuzionalità dell’area (parcheggio, spazio per il mercato settimanale e per manifestazioni pubbliche, spazio utilizzato dalla Protezione Civile in caso di emergenza) integrandola con le funzioni di: spazio pubblico di socializzazione, ricreazione e fruizione del paesaggio in direzione nord, punto di approdo per ciclo-turisti, eventualmente inserendo anche alcuni servizi pubblici e piccoli servizi a supporto dell’utilizzo dell’anello stesso (affitto, di biciclette, punto informativo, ecc.) e piccoli servizi commerciali di vicinato.

2. Il RU intende perseguire le finalità di cui al co.1 attraverso le seguenti trasformazioni:

- demolizione del volume attualmente sito al centro dell’area, e utilizzato come rimessa dei mezzi comunali e provinciali (circa 400 mq)

- realizzazione di un edificio di 1000 mq di SUL, anche su due piani, da destinarsi per il 50% a uffici e foresteria comunali e altri servizi pubblici (destinazione d’uso SP1) e per il 50% mq a esercizi di vicinato e bar, ristoranti fino a 300 mq di superficie di vendita (destinazione CP1);

- i rimanenti 200 mq di SUL previsti dal dismesso intervento PCI1 saranno invece utilizzati a servizio della nuova attrezzatura di interesse pubblico A8 - Parcheggio ed area sosta camper San Gregorio, di cui all’art. 178 delle presenti NTA.

3. L’intervento sarà realizzato tramite un Progetto Unitario di cui all’art. 15 delle presenti NTA, esteso anche all’area di ampliamento dell’Area Attrezzata Multifunzionale che il Comune acquisirà al momento dell’attuazione dell’intervento CR5, di cui al precedente art. 175 delle presenti NTA. Il Progetto unitario tiene conto delle seguenti prescrizioni:

- la disposizione dei nuovi volumi, ammessa anche su due piani, con h max 7 mt, dovrà collaborare a realizzare l’invaso di una piazza pubblica, pensata anche come belvedere verso il panorama a nord.

- stante il salto di quota esistente, grande cura deve essere posta nel trattamento architettonico e paesaggistico dell’affaccio nord dell’Area attrezzata, in quanto parte integrante del margine settentrionale della città. Tale sistemazione dovrà prevedere anche armoniche modalità di superamento del salto di quota da parte dell’Anello ciclo-pedonale attrezzato;

- la progettazione del verde pubblico dovrà riguardare unitariamente anche la vasta area a verde prevista dall’intervento CR5 (1382 mq),

- Tutte le sistemazioni paesaggistiche dovranno essere progettate in coerenza con le indicazioni dello Statuto della città e degli insediamenti e dello Statuto degli ecosistemi e del paesaggio, ed in particolare con gli obiettivi e della disciplina del Sottosistema paesaggistico del Contesto figurativo di Pienza, tenendo dunque presente che l’intervento costituisce una occasione preziosa per migliorare le relazioni percettive tra l’insediamento storico e recente di Pienza ed il contesto agricolo limitrofo. In tal senso esso dovrà essere redatto in coerenza anche con il PTC 2010 e con il PIT Paesaggio, in particolare con le relative “Linee guida per la riqualificazione paesaggistica dei tessuti urbanizzati



della città contemporanea”.

4. In aggiunta agli interventi di cui al comma precedente, negli edifici presenti nelle aree di trasformazione sono consentiti interventi di Manutenzione Ordinaria (MO), Manutenzione Straordinaria (MS) e di Risanamento Conservativo (RC).






Capo II. I completamenti del sistema dei servizi pubblici nella città esistente

Art 177. A7 - Ampliamento della scuola elementare di Pienza (UTOE3) 1. Nel perimetro contrassegnato in Tav. RUvar1.02d, dalla sigla “A7”, è previsto l’ampliamento della scuola

elementare, per una SUL di 300 mq, e del relativo lotto di pertinenza per circa 950 mq.

2. La localizzazione del volume dovrà avvenire in coerenza con gli approfondimenti di indagine geologica effettuati e con le limitazioni che ne discendono, riportate alla parte X delle presenti NTA.

3. In virtù della particolare situazione geomorfologica, e dell’interesse pubblico dell’intervento, le modalità di realizzazione dell’intervento potranno derogare dalle disposizioni generali previste all’art. 61 per la Componente Insediativa CI4, nella quale la scuola ricade.

4. L’ampliamento dell’area di sedime della scuola necessario al nuovo edificio è già sottoposto ad un vincolo preordinato all’esproprio, finalizzato alla realizzazione di verde pubblico.

5. Il progetto dovrà essere coerente – per quanto lo possa riguardare - con la disciplina relativa allo Statuto del territorio del PIT Paesaggio approvato (Titolo II della Disciplina di Piano), e in particolare con:




- la disciplina degli ulteriori contesti di cui all'articolo 15 della Disciplina di PIT Paesaggio (Siti inseriti nella Lista del Patrimonio Mondiale Universale dell'Unesco).

Art 178. A8 - Parcheggio ed area sosta camper San Gregorio (UTOE3) 1. Nel perimetro contrassegnato in Tav. RUvar1.02d dalla sigla “A8”, è prevista la realizzazione di un

parcheggio di uso pubblico, riservato per non più di un terzo dell’area totale ad area sosta camper.

2. La realizzazione richiede un Progetto Unitario ai sensi dell’art. 15 del RU che curi particolarmente il margine urbano in linea con le diposizioni degli artt. 55, 93 e 102 del RU, dello Statuto degli ecosistemi e



del paesaggio del PS, con il PTC 2010. Il progetto, dovrà essere coerente anche con la disciplina relativa allo Statuto del territorio del PIT Paesaggio approvato (Titolo II della Disciplina di Piano), e in particolare con:



- la disciplina degli ulteriori contesti di cui all'articolo 15 della Disciplina di PIT Paesaggio (Siti inseriti nella Lista del Patrimonio Mondiale Universale dell'Unesco);


3. Il progetto, inoltre:

- deve essere coerente al disegno di insieme del paesaggio e pertanto attentamente valutato sotto l’aspetto paesaggistico e corredato da idonee analisi paesaggistiche, adeguate alle dimensioni dell’intervento ed estese all’ambito territoriale interessato dagli effetti delle trasformazioni in progetto in modo da salvaguardare e valorizzare le relazioni del paesaggio presenti, ecologico-ambientali, funzionali, storiche, visive e percettive, che dipendono direttamente dal disegno delle aree libere. Le analisi rappresenteranno, pertanto, la scansione dei campi, i filari alberati, la viabilità principale e minore (rurale, viottoli, percorsi), le sistemazioni idraulico-agrarie, oltre ad analizzare la visibilità lungo i percorsi e nei luoghi più rappresentativi per la collettività, censire i landmark e quanto altro necessario.

- deve essere assicurato il mantenimento degli alberi isolati esistenti e dei segni della attuale tessitura agraria, in particolare della strada bianca di accesso agli orti che divide l’area a seminativo dal resto;

- in coerenza con l’art. 93, co.3 del RU, prevede pavimentazioni permeabili e un ampio corredo vegetale, scelto in coerenza con le indicazioni dell’art. 102 delle presenti NTA e utilizzato sia per qualificarne i margini, sia per articolare tutte le superfici di parcheggio in “stanze” di dimensioni relativamente ridotte, contribuendo peraltro a rendere gradevoli esteticamente i luoghi e nel contempo a migliorare il microclima; lungo il margine nord-est la vegetazione perimetrale sarà più consistente, raccordandosi alla vegetazione ripariale del fosso confinante.

4. Lo schema organizzativo deve collocare la sosta auto in prossimità degli edifici residenziali e l’area camper in posizione più discosta, verso gli orti, in modo da interferire meno con le residenze. In particolare il progetto rispetta le seguenti prescrizioni:

- realizzazione del parcheggio auto 1 (per circa 120 auto) nell’area prospiciente l’abitato a sud della strada bianca che taglia in due il lotto (angolo sud-ovest);

- realizzazione del parcheggio auto 2 (per circa 120 auto) nell’area prospiciente l’abitato a nord della strada bianca che taglia in due il lotto (angolo nord-ovest); il parcheggio auto 2 potrà essere chiuso nei periodi di bassa domanda di sosta, attenuando i costi di gestione complessivi.

- realizzazione dell’area di sosta per un massimo di 40 camper nell’area a sud della strada bianca che taglia in due il lotto, ad est del parcheggio 1 (angolo sud-est), in modo da limitare il disturbo per l’abitato;

5. L’area di sosta camper dovrà essere dotata dei seguenti servizi e attrezzature:

- allacci elettrici;

- allacci idrici;

- punto raccolta differenziata rifiuti solidi;

- illuminazione notturna;

- sistema antincendio

- sistema di smaltimento igienico sanitario dei reflui dei camper (2 pozzetti autopulenti carrabili per carichi di prima categoria);



- servizi igienici;

- eventualmente: il punto ristoro, punto informazione turistica, spazi per l’amministrazione;

6. Per la realizzazione di questi servizi nell’area di sosta camper è possibile realizzare locali di servizio per un massimo di 200 mq SUL, per attività ricettive (Tr) di Nuova Urbanizzazione.

7. Il rilascio dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione dell’intervento A8 è subordinato alle seguenti condizioni:

a) espressione del parere favorevole della Commissione Comunale per il Paesaggio;

b) sottoscrizione di atto d’obbligo, da registrare e trascrivere entro i successivi 10 giorni, con il quale i proprietari assumono, tra gli altri obblighi, quello di:

- cedere contestualmente al comune l’area necessaria per la realizzazione dell’intervento S3 “Completamento di Via Fontanelle e fascia di ambientazione” di cui all’art. 92 del RU, che prevede il prolungamento di Via degli Archi, il suo raccordo con Via Fontanelle e la realizzazione di un parcheggio pubblico a pettine lungo la strada; in tal caso verrebbe sospesa la procedura di esproprio stabilita con il RU2010;

- realizzare il parcheggio e l’area sosta camper secondo le modalità definite nel presente articolo, gestendone il verde;

- cedere l’intero parcheggio per auto al Comune, con modalità e tempi da stabilirsi in base alle tecniche del Project Financing.

Art 179. A9 - Nuovo distributore, con area di servizio e parcheggio pullman turistici 1. Nel perimetro contrassegnato in Tav. RUvar1.02d dalla sigla “A9”, è prevista la realizzazione di un

nuovo distributore, con area di servizio e parcheggio per almeno 10 pullman turistici.

2. Il nuovo distributore sarà realizzato in ottemperanza alla normativa regionale, LR 28/2005 e ss.mm. e ii. per i nuovi impianti (art. 54) e sarà dotato, in particolare, di:

- pensiline di copertura delle aree di rifornimento;

- servizi igienici per gli utenti anche diversamente abili;

- presenza di aree di sosta per autoveicoli qualora l’impianto sia dotato di attività e servizi integrativi;

- recupero delle acque di prima pioggia.

3. Per l'istallazione e l'esercizio di nuovi impianti si osservano unicamente le distanze previste dalle disposizioni a tutela della sicurezza stradale, della salute, della pubblica incolumità e di sicurezza antincendio.

4. Ai sensi dell’art. 56 della LR 28/2005 e ss.mm. e ii. nel nuovo impianto può essere esercitata:

a) l’attività di vendita al dettaglio previo possesso del relativo titolo abilitativo;

b) l'attività di somministrazione di alimenti e bevande previa SCIA da presentare al SUAP competente per territorio;

c) l'attività di vendita della stampa quotidiana e periodica previa SCIA da presentare al SUAP competente per territorio;

d) l’attività di vendita di tabacchi, lotterie e altre attività similari nel rispetto della normativa vigente;

e) la vendita di ogni altro bene e servizio, nel rispetto della vigente normativa relativa al bene e al servizio posto in vendita.

5. I titoli abilitativi per le attività di cui al comma 4, lettere b) e c), non possono essere ceduti separatamente dalla titolarità dell’autorizzazione per l’attività di installazione ed esercizio di impianti.

6. Il nuovo impianto può offrire servizi integrativi all'automobile e all'automobilista, quali officina meccanica, elettrauto, gommista, lavaggio, servizi di lubrificazione, servizi informativi di interesse generale e turistico, servizi igienici di uso pubblico, fax, fotocopie, punto telefonico pubblico, bancomat.

7. Lo schema organizzativo del progetto deve collocare:

a) nella prima fascia lungo strada, gli impianti per l’erogazione del carburante e delle relative pensiline



b) nella fascia centrale, la eventuale volumetria per servizi commisurata alla applicazione di un indice di edificabilità fondiaria di 0,10 mq/mq, fino ad un massimo di 400 mq di SUL.

c) nella terza fascia, verso valle, uno spazio di almeno 2000 mq riservati a parcheggio pubblico per almeno 10 bus turistici e a verde di ambientazione paesaggistica, da realizzarsi e gestirsi secondo i criteri indicati all’art. 55 delle presenti NTA.




- la disciplina degli ulteriori contesti di cui all'articolo 15 della Disciplina di PIT Paesaggio (Siti inseriti nella Lista del Patrimonio Mondiale Universale dell'Unesco);


9. Il rilascio dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione dell’intervento A9 è subordinato alle seguenti condizioni:

a) espressione del parere favorevole della Commissione Comunale per il Paesaggio;

b) sottoscrizione di atto d’obbligo, da registrare e trascrivere entro i successivi 10 giorni, con il quale i proprietari assumono, tra gli altri obblighi, quello di:

- cedere al comune la terza fascia di cui al precedente co.7 lett.c), inclusa l’area necessaria per l’accesso dalla SP per Chianciano;

- realizzare il parcheggio e l’area verde, con modalità materiali e piante coerenti sia ai criteri indicati all’art. 55 delle presenti NTA, sia al PS, al PTC 2010 e al PIT Paesaggio

- gestire e manutenere la fascia verde di ambientazione e il parcheggio per bus turistici per tutta la durata della concessione dell’attività di installazione ed esercizio dell’impianto di distribuzione del carburante.

- assicurare un servizio di navetta per gli autisti dei pullman per il centro città, con modalità e frequenza da definire nell’atto d’obbligo.



PARTE X: INTERVENTI PREVISTI DALLA VARIANTE N.1 - GEOLOGIA1

TITOLO I: DISPOSIZIONI GENERALI

Art 180. Classi di Fattibilità Geomorfologica e disposizioni generali 1. Le classi di fattibilità comprendono la fattibilità geomorfologia (FG), la fattibilità idraulica (FI) e la fattibilità

sismica (FS). I Titoli ed i relativi articoli che seguono danno conto delle diverse classi di fattibilità, facendo riferimento alle seguente cartografia geologica modificata dalla Variante n.1 al RU, e pertanto parte integrante del presente RU:

- Tavola RUvar1.03 FG – Fattibilità geomorfologica dei centri abitati in Scala 1:2.000

- Tavola RUvar1.03 FI – Fattibilità Idraulica dei centri abitati in Scala 1:2.000

- Tavola RUva1.03 FS – Fattibilità sismica dei centri abitati in Scala 1:2.000

- Tavola RU04 – Fattibilità geomorfologica ed idraulica – Interventi esterni al perimetro dei centri abitati in Scala 1:10.000

2. Fattibilità Geomorfologia con normali vincoli (FG2): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali è necessario indicare la tipologia di indagini e/o specifiche prescrizioni ai fini del rilascio del titolo abilitativi all’attività edilizia.



Tutte le indagini geognostiche e/o geofisiche devono essere documentate da allegato fotografico con dettaglio di ogni singola prova eseguita e foto panoramiche al fine contestualizzare l’indagine effettuata.


Gli interventi previsti nel presente RU sono subordinati all’esecuzione di indagini dirette o indirette, eseguite nel lotto di interesse con i criteri raccomandati dall’Associazione Geotecnica Italiana e secondo quanto indicato dal D.M. 14/01/2008 e relative Istruzioni per l'applicazione, volte alla definizione della litologia, degli spessori e della parametrizzazione geotecnica dei terreni di fondazione.

3. Fattibilità Geomorfologia condizionata (FG3): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali, ai fini dell’individuazione delle condizioni di compatibilità degli interventi con le situazioni di pericolosità riscontrate, è necessario definire la tipologia degli approfondimenti di indagine da svolgersi in sede di predisposizione dei piani complessi di intervento o dei piani attuativi o, in loro assenza, in sede di predisposizione dei progetti edilizi.



1 Questa parte X è stata introdotta con la Variante n.1, pertanto, ai fini del riconoscimento delle variazioni introdotte da tale variante, non è più necessario utilizzare il grassetto, come nel testo precedente.



Tutte le indagini geognostiche e/o geofisiche devono essere documentate da allegato fotografico con dettaglio di ogni singola prova eseguita e foto panoramiche al fine contestualizzare l’indagine durante l’esecuzione.


Le prescrizioni attuative per le previsioni in classe FG3 si differenziano inoltre in relazione al grado di Pericolosità Geologica riscontrato a livello di PS così come riportato a seguire:

a) Pericolosità geologica Classe 2 ( “Media” così come da DPGR 53R/11)

Gli interventi previsti sono subordinati all’esecuzione di indagini dirette ed indirette eseguite con i criteri raccomandati dall’Associazione Geotecnica Italiana e secondo quanto indicato dal D.M. 14/01/2008 e relative Istruzioni per l'applicazione nel lotto di interesse, nonché in un intorno significativo dello stesso definito in relazione all’entità delle opere da realizzare, volte alla definizione della litologia, degli spessori e della parametrizzazione geotecnica dei terreni di fondazione

b) Pericolosità geologica Classe 3 ( “Elevata” così come da DPGR 53R/11)

Gli interventi previsti sono subordinati all’esecuzione di indagini dirette ed indirette eseguite con i criteri raccomandati dall’Associazione Geotecnica Italiana e secondo quanto indicato dal D.M. 14/01/2008 e relative Istruzioni per l'applicazione a livello di area complessiva, volte alla definizione della litologia, degli spessori, della parametrizzazione geotecnica dei terreni di fondazione ed alla valutazione della stabilità locale e complessiva del sito, con particolare riguardo alla definizione delle cause di instabilità ed all’analisi delle possibili modificazioni apportate dall’intervento in relazione alla tipologia del dissesto.

La stabilità dell’area nel suo complesso dovrà quindi essere accertata in fase preventiva e ne dovrà essere dato atto nel procedimento amministrativo relativo al titolo abilitativo dell’attività edilizia.

Qualora si riscontrassero in fase preventiva condizioni di instabilità, l’intervento sarà subordinato alla realizzazione delle opportune opere di messa in sicurezza, che dovranno essere realizzate in modo tale da non pregiudicare futuri interventi di stabilizzazione definitiva né tantomeno pregiudicare le condizioni di stabilità nelle aree adiacenti.

Le eventuali opere di messa in sicurezza dovranno essere manutenute e monitorate in relazione alla tipologia del dissesto.

Solamente a seguito dell’avvenuta messa in sicurezza e del collaudo delle opere di consolidamento relative, che dovrà essere debitamente certificato da tecnico specializzato, si potrà procedere secondo le modalità previste per la realizzazione degli interventi pianificati.

c) Pericolosità geologica Classe 4 ( “Molto Elevata” così come da DPGR 53R/11)

Tali interventi, per i quali è stata attribuita una Classe di fattibilità geomorfologica 3, sono riconducibili alle zone interessate dai sistemi di faglia e deformazioni gravitative profonde che bordano il centro storico dell’abitato di Pienza, normati singolarmente nei capitoli a seguire.

4. Fattibilità Geomorfologica limitata (FG4): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali la cui attuazione è subordinata alla realizzazione di interventi di messa in sicurezza che vanno individuati e definiti in sede di redazione del presente regolamento urbanistico, sulla base di studi e verifiche atti a determinare gli elementi di base utili per la predisposizione della relativa progettazione.

Non esistono aree classificate in FG4 nel territorio comunale.

Nelle porzioni di territorio interessate da previsioni ricadenti in Classe 4 di Pericolosità Geologica a livello di P.S. e relative a corpi di frana attivi, corrispondenti alle aree senza attribuzione della classe di Fattibilità Geomorfologica nel presente R.U., gli interventi di nuova edificazione o nuove infrastrutture sono da considerarsi come non fattibili.

Tali interventi potranno essere realizzati, seguendo gli indirizzi riportati nell’Art. 3.2.1 del DPGR 53R/11, solamente a seguito di Variante al R.U.



Art 181. Classi di Fattibilità Idraulica e disposizioni generali 5. Fattibilità Idraulica senza particolari limitazioni (FI1): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed



6. Fattibilità Idraulica con normali vincoli (FI2): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali è necessari indicare la tipologia di indagini e/o specifiche prescrizioni ai fini del rilascio del titolo abilitativi all’attività edilizia.


7. Fattibilità Idraulica condizionata (FI3): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali, ai fini dell’individuazione delle condizioni di compatibilità degli interventi con le situazioni di pericolosità riscontrate, è necessario definire la tipologia degli approfondimenti di indagine da svolgersi in sede di predisposizione dei piani complessi di intervento o dei piani attuativi o, in loro assenza, in sede di predisposizione dei progetti edilizi.





8. Fattibilità Idraulica limitata (FI4): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali la cui attuazione è subordinata alla realizzazione di interventi di messa in sicurezza che vanno individuati e definiti in sede pianificatoria, sulla base di studi e verifiche atti a determinare gli elementi di base utili per la predisposizione della relativa progettazione





Art 182. Classi di Fattibilità Sismica e disposizioni generali 9. Fattibilità Sismica senza particolari limitazioni (FS1): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed



10. Fattibilità Sismica con normali vincoli (FS2): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali è necessari indicare la tipologia di indagini e/o specifiche prescrizioni ai fini del rilascio del 53Rtitolo abilitativi all’attività edilizia.




11. Fattibilità Sismica condizionata (FS3): si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le quali, ai fini dell’individuazione delle condizioni di compatibilità degli interventi con le situazioni di pericolosità riscontrate, è necessario definire la tipologia degli approfondimenti di indagine da svolgersi in sede di predisposizione dei piani complessi di intervento o dei piani attuativi o, in loro assenza, in sede di predisposizione dei progetti edilizi.

Gli interventi previsti, sono subordinati all’esecuzione di una campagna di indagini che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche dei litotipi sepolti con particolare riguardo alla definizione della morfologia del bedrock sismico per la corretta definizione dell’azione sismica ed al calcolo del coefficiente di sicurezza relativo alla liquefazione dei terreni.

Art 183. Ambito di applicazione del DPGR 53R/2011 1. Nell’ambito di applicazione del DPGR 53R/2011 ricadono sia gli interventi introdotti ex novo con la

presente Variante n. 1, sia quelli del RU originale inerenti “la città della trasformazione” (PARTE III) esplicitamente riconfermati, pur mantenendosi esenti da variazioni volumetriche o di destinazione d’uso.

2. Gli esiti delle nuove indagini geologiche effettuate ai sensi del DPGR. 53R/11, in termini di nuovi livelli di Pericolosità, sono graficizzati nelle Tavv. RUvar1 G1p, G2p, e in termini di nuove Fattibilità, nelle Tavv. RUvar1.03FG, RUvar1.03FI, RUvar1.03FS, che sostituiscono le precedenti Tav. RU03FG, RU03FI, RU03FS del RU originale.

TITOLO II: GLI INTERVENTI INTRODOTTI O RICONFERMATI DALLA VARIANTE

Capo I. Interventi di completamento e riqualificazione già appartenenti ai PCI del RU

Art 184. DR 1- Riprogettazione area Consorzi Agrari (già ricompreso in PCI n.2, soppresso dalla Variante n.1)




Art 185. CR5 – Completamento residenziale previa cessione di parte dell’area (già ricompreso in PCI n.2 soppresso)




Art 186. A6 – Foresteria comunale e servizi di supporto all’area attrezzata multifunzionale dell’ex Foro Boario (già ricompreso tra interventi del PCI n.2 – Ex Foro Boario)




Art 187. PCI n.1 “Progetto Urbano area Ex Fornace Crestini”. Riconfermato da Variante n.1 FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 180 delle presenti N.T.A.



Gli esiti delle nuove analisi geologiche condotte secondo il dettato del DPGR 53R/2011 sono reperibili all’art. 123, DPV1, Sezione VI – Disciplina delle fattibilità geomorfologica (FG), idraulica (FI) e sismica (FS) delle NTA del RU, e sostituiscono quelle condotte con la normativa precedente.



Art 188. PA2 – “Completamento e riqualificazione area Ponticino”. Riconfermato da Variante n.1 con modifiche




Gli esiti delle nuove analisi geologiche condotte secondo il dettato del DPGR 53R/2011 sono reperibili all’art. 124, Scheda n.1, Sezione VI – Disciplina delle fattibilità geomorfologica (FG), idraulica (FI) e sismica (FS) delle NTA del RU, e sostituiscono quelle condotte con la normativa precedente.

Capo II. I completamenti del sistema dei servizi pubblici nella città esistente

Art 189. A7 - Ampliamento della scuola elementare di Pienza (UTOE3) Fattibilità geomorfologica FG: parte in F2 – Fattibilità con normali vincoli e parte in F3: Fattibilità

condizionata. Essendo parte dell’area interessata da zona P.F.M.E. del P.A.I. Ombrone, l’ampliamento dovrà necessariamente essere eseguito in zona esterna a tale perimetrazione. Valgono le disposizioni dell’Art.180 delle presenti NTA.

Fattibilità Idraulica FI: F1 – Fattibilità senza particolari limitazioni. Valgono le disposizioni dell’Art.181 delle presenti NTA.

Fattibilità Sismica FS: F2 – Fattibilità con normali vincoli Valgono le disposizioni dell’Art.182 delle presenti NTA.

Art 190. A8 - Parcheggio ed area sosta camper San Gregorio (UTOE3) Fattibilità geomorfologica FG: F2 – Fattibilità con normali vincoli.

Valgono le disposizioni dell’Art.180 delle presenti NTA .


Fattibilità Sismica FS: F2 – Fattibilità con normali vincoli. Valgono le disposizioni dell’Art.182 delle presenti NTA.

Art 191. A9 - Nuovo distributore, con area di servizio e parcheggio pullman turistici Fattibilità geomorfologica FG: F2 – Fattibilità con normali vincoli.

Valgono le disposizioni dell’Art.180 delle presenti NTA .


Fattibilità Sismica FS: F3 – Fattibilità condizionata. Valgono le disposizioni dell’Art.182 delle presenti NTA.


GRUPPO DI LAVORO DELLA VARIANTE N. 1 AL RU · PAERP: Piano provinciale delle attività estrattive,...

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