GARDONE RIVIERA - pagliaeassociati.it · dal Prg, l‟avviso di accertamento Ici è legittimo,...

C O M U N E

GARDONE

RIVIERA

EDIZIONE

MARZO 2011

Consulenza inerente la determinazione del

Rating immobiliare e del più probabile valore ai

fini I.C.I.

delle aree edificabili presenti nel comune

STIMA VALORE AREE EDIFICABILI su micro zone catastali AI FINI I.C.I.

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OGGETTO DELL’INCARICO

L'articolo 36, comma 2, del Dl n. 223/2006 ("decreto Bersani"), è intervenuto disponendo una nuova

e definitiva definizione di “area edificabile”, oggetto in passato di numerosi dubbi interpretativi.

Il Decreto Bersani è quindi subentrato precisando che "ai fini delle imposte sui redditi, dell'Iva e

dell'imposta di registro e dell'Ici "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edifi-

catorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente

dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".

In questa direzione, nel corso del 2005, si era già espressa anche la Commissione tributaria provin-

ciale di Parma che, pur auspicando un intervento legislativo chiarificatore sull‟argomento, con

propria sentenza 25/2005 interveniva stabilendo che “ Se un terreno è classificato come edificabile

dal Prg, l‟avviso di accertamento Ici è legittimo, anche se non esiste uno strumento attuativo.”

In passato alcune sentenze della Cassazione avevano legittimato l‟imposizione dell‟Ici ai terreni dal

momento dell‟approvazione del Prg, pur ritenendo l‟assenza di piani attuativi causa di riduzione

della potenzialità edificatoria.

La sentenza n. 238 del 3 ottobre 2006 della Ctr Lazio suscita, a tal riguardo, un notevole interesse, in

quanto costituisce la prima applicazione nel processo tributario del Decreto Bersani sopra richia-

mato.

Secondo quanto stabilito dalla Commissione Tributaria del Lazio il dl. n. 223/06 (Decreto Bersani) ha

inteso chiarire il punto, stante l'oscillazione della giurisprudenza, con una norma interpretativa che

ha specificato che il terreno è edificabile anche se il piano regolatore non è stato ancora appro-

vato. Si tratta di una norma interpretativa che consente di comprendere la ratio del legislatore in

relazione alla casistica riconducibile alla fattispecie”

Per quanto sopra premesso non e' quindi essenziale, per la qualificazione dell‟area, che sia stato

emanato un piano di lottizzazione.

D‟altra parte il collegato alla legge finanziaria 2006 (art. 11-quaterdecies, comma 16 della legge

248/2005), aveva già introdotto questa precisazione limitatamente alla sola Ici.

Con il Decreto Bersani e il successivo intervento della Commissione Tributaria il principio viene este-

so anche a Iva, imposta di registro e Irpef.


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Viene dunque recepito l'orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui "ai fini tributari, un

terreno è un‟entità valutabile sulla base della destinazione edificatoria, quando è inserito nel piano

regolatore ed è soggetta all‟imposta comunale sugli immobili indipendentemente dalla successiva

lottizzazione, anche se "la utilizzabilità a scopo edificatorio non sia ancora effettiva al momento

dell‟imposizione fiscale".

Secondo il descritto impianto normativo è ormai assodato che il concetto di edificabilità risulta

ancorato a una possibilità edificatoria anche solo potenziale e remota, purché questa sia eviden-

ziata dalla destinazione riconosciuta al terreno in questione da parte dello strumento urbanistico

generale.

La possibilità effettiva per il contribuente di erigere un nuovo edificio - ovvero, in alternativa, di am-

pliarne uno esistente - non è l'elemento richiesto dalla norma per annoverare il lotto nell'ambito

della fattispecie delle aree edificabili. In questo senso potrebbe, infatti, verificarsi il caso tutt'altro

che remoto nel quale un lotto sia individuato dallo strumento urbanistico (Prg o piano attuativo)

come fabbricabile, ma il contribuente si trovi nella specifica realtà di non poter attuare qualsiasi

tipo di edificazione per un qualsiasi vincolo di natura urbanistica quale, ad esempio, la vicinanza

alle strade, la vicinanza a fabbricati ovvero la vicinanza ai fondi finitimi.

Con la sentenza in data 20 giugno 2008 n. 16858, la Cassazione andando oltre il presupposto sopra

riportato ha affermato altresì che un'area destinata a servizi pubblici deve essere considerata edi-

ficabile anche nel caso in cui il vincolo ad uso pubblico fosse scaduto. Tale decadenza, secondo

quanto sentenziato «... non influisce sulla permanente qualificazione dell'area come fabbricabile,

per il solo fatto di essere inserita nel Piano regolatore, riguardando tale decadenza la sola perdita

della facoltà di intervento da parte dell'Ente pubblico.».

Ciò premesso, il Comune di Gardone Riviera conferendo specifico incarico alla società Paglia &

Associati ha deciso di procedere a nuova valutazione (finalizzata non alla contrattazione dei ce-

spiti ma alla sola determinazione del valore venale in comune commercio ai fini ICI ) di tutte le

aree presenti nel proprio tessuto comunale.

Con proprio atto il Comune di Gardone Riviera ha conferito specifico incarico alla società Paglia

& Associati per sviluppare apposito giudizio di congruità in merito a quanto richiesto.


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L‟atto di cui in premessa stabilisce espressamente l‟obbligo per la Paglia & Associati di sviluppare le

tematiche estimative in collaborazione con il Dott. Flavio Paglia.

Per quanto sopra specificato il lavoro in oggetto non interviene per determinare il valore di com-

pravendita o di mercato di ogni singola area, operazione peraltro impossibile da esplicare

all’interno di un unico elaborato estimativo, ma più semplicemente interviene per determinare, alla

luce di tutte le macroinfluenze ascendenti e discendenti che caratterizzano il mercato immobiliare

di Gardone Riviera, il valore medio dell’incidenza area all’interno delle medesime contrattazioni

patrimoniali. Tale valore risulterà quindi utile e fondamentale per calcolare il valore venale in co-

mune commercio ai fini ICI di cui in premessa.

Ciò detto, il sottoscritto Dott. Flavio Paglia, perito esperto iscritto al Ruolo presso la CCIAA di Geno-

va al n° 1996, Consulente Tecnico del Tribunale di Genova (cat. XXV stima e valutazione di immobi-

li), residente in Genova Via Ottava Società Case 8/10 in adempimento all‟incarico conferitomi da l-

la predetta Società redigo la seguente relazione estimativa.


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CONSIDERAZIONI GENERALI CIRCA LA PROPENSIONE ALL’INVESTIMENTO E ALLA DINAMICA IMPREN-

DITORIALE

Prima di sviluppare qualsiasi rapporto di rating immobiliare occorre valutare con estrema attenzio-

ne una delle principali variabili che può incidere direttamente sul felice esito di ogni percorso im-

mobiliare. Prima di valutare l‟opportunità dell‟investimento in termini di “costi ricavi” occorre stabil i-

re se il tessuto cittadino di riferimento presuppone un adeguata propensione all’investimento.

In assenza di un adeguata aspettativa di mercato nessuna operazione immobiliare potrà registrare

il prospettato profitto imprenditoriale e soprattutto il prospettato equilibrio costi ricavi.

In altre parole prima di avventurarsi in qualsiasi procedura costruttiva occorre valutare se il tessuto

cittadino di riferimento possiede le credenziali e le potenzialità per assorbire le prospettate nuove

porzioni immobiliari.

Dovendo procedere alla valutazione del valore di incidenza area di tutte le aree presenti

all‟interno del contesto cittadino di Gardone Riviera, l‟analisi dell‟equilibrio sopra prospettato divie-

ne fondamentale e probabilmente “conditio sine qua non” per elaborare qualsiasi dato di studio

inerente beni che assumeranno un valore determinante solo se trasformati ovvero se interessati ad

un processo imprenditoriale capace di costruire sui medesimi appezzamenti le volumetrie che in

seguito saranno assorbite sul mercato.

Per determinare detto valore occorre quindi conoscere sia la vitalità imprenditoriale della zona ma

soprattutto la propensione all’acquisto da parte di tutta la popolazione interessata (locale o sog-

getta a immigrazione)

Le valutazioni che vengono riportate nelle prossime pagine riguardano essenzialmente l‟analisi del

tessuto imprenditoriale della Provincia di Brescia e il grado di motorizzazione presente nella provin-

cia.

Lo studio delle dinamiche imprenditoriali, unitamente all‟analisi dell‟età media della popolazione,

come già detto, consente di percepire la vitalità del tessuto economico, le prospettive del mede-

simo a breve termine e di conseguenza la propensione dei cittadini al risparmio e all‟investimento

finalizzato. Lo studio economico viene dilatato alla motorizzazione della città in quanto il quadro

urbanistico della città prevede anche la possibilità di realizzazione posti auto coperti nel sottosuolo

e nel soprassuolo. Le autovetture sono inoltre un chiaro indice della propensione al consumo della

popolazione gravitante sull‟area oggetto di studio.


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IL MERCATO IMMOBILIARE E LA CRISI ECONOMICA DEL 2009. Ripercussioni e analisi della vitalità.

La crisi globale fa sentire i suoi effetti anche sul tessuto imprenditoriale italiano che, nel 2009 e nel

2010 fa registrare la crescita più contenuta degli ultimi sei anni. Nei dodici mesi passati, il bilancio

tra iscrizioni e cessazioni al Registro delle Imprese delle Camere di Commercio ha fatto segnare un

attivo di sole 36.000 unità, il risultato più modesto dal 2003.

Secondo UnionCamere il saldo di fine anno è frutto della differenza tra le 410.666 iscrizioni (la per-

formance meno brillante degli ultimi cinque anni) e le 374.262 cessazioni (il secondo peggior risulta-

to dal 2003 dopo il record del 2007 quando, a chiudere i battenti, furono 390mila imprese). In ter-

mini percentuali, il bilancio tra imprese „nate‟ e „morte‟ si traduce in un tasso di crescita dello 0,59%

(0,75% nel 2007), che porta il totale delle imprese esistenti a fine dicembre scorso a circa 6.100.000

unità.

L’analisi di dettaglio del rapporto di fine anno evidenzia purtroppo un inasprirsi delle procedure fal-

limentari connesse con il mercato delle costruzioni.

Come evidenziato nella tabella sotto riportata gli incrementi maggiori in termini assoluti di procedu-

re fallimentari si rilevano nei settori delle costruzioni (179 in più rispetto al 2007) e del commercio

(+129), mentre in termini relativi – escludendo il valore poco significativo della pesca - le variazioni

più consistenti si concentrano nei trasporti, magazzinaggio e comunicazioni (+15,4%) e delle costru-

zioni (+15,1%).

Valori assoluti e variazioni percentuali (ultimo dato disponibile)

SETTORI DI ATTIVITA'

2008 2009 Saldo Var.%

Agricoltura 113 94 -19 -16,8%

Pesca 4 7 3 75,0%

Estrazione di minerali 15 8 -7 -46,7%

Attività manifatturiere 1.675 1.584 -91 -5,4%


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Energia 2 2 0 0,0%

Costruzioni 1.182 1.361 179 15,1%

Commercio 1.755 1.876 121 6,9%

Alberghi e ristoranti 260 271 11 4,2%

Trasporti, magazzinaggio e comunica-

zioni

351 405 54 15,4%

Intermediazione monetaria e finanzia-

ria

41 40 -1 -2,4%

Servizi alle imprese 651 636 -15 -2,3%

Istruzione 30 22 -8 -26,7%

Sanità 45 47 2 4,4%

Servizi alle persone 144 114 -30 -20,8%

Imprese non classificate 902 863 -39 -4,3%

TOTALE 7.170 7.330 160 2,2%

Fonte: elaborazioni Unioncamere-InfoCamere su dati Registro delle imprese

Tale processo risulta particolarmente incidente sulla valutazione in corso. L’incremento fallimentare

nel settore delle costruzioni può essere infatti valutato solo ed esclusivamente come processo ne-

gativo nella richiesta di beni immobiliari con conseguente diminuzione del valore dei prodotti già

realizzati.

La diminuzione delle imprese commerciali porta ad un rafforzamento del presupposto sopra indivi-

duato.

Nel dettaglio, le non positive riflessioni a livello nazionale, trovano parziale calmierazione nell‟analisi

dei dati relativi alla regione Lombardia. Come meglio vedremo in altri paragrafi del presente lavo-


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ro, la Lombardia pur affrontando crescenti difficoltà, nel panorama nazionale, continua a spiccare

in termini di risultati reddituali e produttivi.

Iscrizioni Cessazioni Saldi Stock Tasso di Tasso di

Regioni 31.12.2008 crescita

2008

crescita

2007

PIEMONTE 33.105 31.057 2.048 469.506 0,44% 0,69%

VALLE D'AOSTA 893 998 -105 14.352 -0,71% 0,48%

LOMBARDIA 68.184 56.028 12.156 957.678 1,27% 1,29%

Fonte UNIONCAMERE elaborazione Paglia & Associati

Il Centro e il Nord-Ovest, nell‟ordine, hanno quindi conosciuto tassi di crescita (1,18% e 0,88%) supe-

riori alla media nazionale (0,59%).

Il Centro e il Nord-Ovest, nell‟ordine, hanno quindi conosciuto tassi di crescita (1,18% e 0,88%) supe-

riori alla media nazionale (0,59%).

La Provincia di Brescia nell’ambito della Regione manifesta comunque un graduale saldo positivo

comunque largamente superiore a quello della media nazionale.


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RAPPORTO IMMOBILIARE 2010. PROVINCIA di BRESCIA

FONTE: Agenzia del Territorio, ANALISI e CONCLUSIONI: Paglia & Associati s.a.s.

Il settore residenziale nel 2009 in Lombardia continua a registrare un andamento discendente, ini-

ziato nel 2007, dei volumi di abitazioni scambiate; meno negativa risulta l‟ultima variazione nei ca-

poluoghi (-8,7%) rispetto al forte calo dei comuni minori (-15,5%).

La regione Lombardia registra nel suo complesso 121.609 compravendite. In ambito regionale è

predominante il numero delle compravendite della provincia di Milano con il 42% delle transazioni,

seguono Bergamo e Brescia con il 12%, Varese con il 9%. Il numero delle compravendite nel 2009

risulta di 51.707 unità nella provincia di Milano, di cui 34.045 registrate nei comuni dell‟hinterland e

17.662 unità nel capoluogo; le province

di Bergamo e Brescia seguono con circa

14.000 unità compravendute. Sempre nel

2009 si evidenzia il calo generalizzato

delle transazioni rispetto al 2008, intorno

al 14% a livello regionale, con punte del

-29,2% e del –25,1% registrate rispettiva-

mente nei capoluoghi di Sondrio e di

Lecco. Variazioni positive si registrano nei

capoluoghi di Bergamo (+4,8%) e Lodi

(+1% circa).

L’intensità del mercato, misurata

dall’’IMI, diminuisce di 0,4 punti percentuali rispetto al 2008, risultando nel 2009 una quota di stock

di abitazioni compravendute pari al 2,30%. La differenza massima (-0,7 punti percentuali) si verifica

per l‟IMI nel capoluogo di Lecco e nel resto della provincia di Lodi, dove però si registra il valore

dell‟IMI più elevato (2,68%). Degno di nota è anche il dato dell‟IMI dell‟hinterland milanese, 2,67%,

che mostra in tale area una certa robustezza del mercato immobiliare nonostante la perdita a due

cifre degli scambi di abitazioni (-17,1%). I valori minimi dell‟IMI si sono invece verificati nella provin-

cia di Sondrio, 1,41% nel capoluogo e 1,19% nel resto della provincia.

Nella figura è possibile verificare che l’indice dei volumi di compravendita, con base riferita al

2004, continua la discesa iniziata dopo il picco di vendite verificatosi nel 2006. Fanno eccezione la

città di Brescia, dove il massimo dei volumi si è verificato nel 2008, la città di Brescia e il resto della

provincia di Lecco, dove nel l‟apice della curva delle compravendite si è raggiunto nel 2007.


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L’andamento dell’IMI segue pressoché

l’andamento del NTN registrando ancora una

discesa in tutte le province. La mappa tematica,

che presenta la distribuzione comunale del NTN

2009, evidenzia la maggiore concentrazione

delle compravendite, oltre che a Milano e Bre-

scia, in molti comuni dell‟hinterland milanese e

negli altri capoluoghi di provincia. Per circa la

metà dei comuni, compresi tutti i capoluoghi di

provincia, l‟indice IMI registra un valore superio-

re al 2%.

A detenere il numero maggiore delle compravendite (47.296 NTN) sono i circa 400 comuni della

classe intermedia (fra 5 e 25 mila abitanti)

che rappresentano il 25% in numero dei

comuni totali. Il 3% dei comuni con più di

25 mila abitanti registra invece circa 45.700

transazioni.

La quotazione media regionale risulta di

circa 1.200 €/mq, circa 1.100 €/mq nei co-

muni

minori,

circa

1.700 €/mq in quelli maggiori.

Mappa della distribuzione NTN (Provincia di Brescia)


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Le transazioni aventi per oggetto le pertinenze (box e magazzini) ammontano per la Lombardia a

120.974 unità (Tabella 5), di cui 49.809 unità a Milano, 15.151 a Bergamo, 14.607 a Brescia, 10.780 a

Varese e a scendere dalle 7.000 alle 2.000 unità il resto delle province.

Rispetto al 2008 si registra in Lombardia una variazione negativa a livello regionale (-14,2%) con

punta al ribasso per la provincia di Varese (-18%).

L’ IMI regionale si attesta al 2,79% con il massimo registrato nella provincia di Milano (3,08%) ed il

minimo nella provincia di Sondrio (1,50%).

Le quotazioni

Gli andamenti delle quotazioni medie raramente rispecchiano quelli delle compravendite, così

accade anche per quanto riguarda buona parte delle province lombarde, dove si riscontrano

prezzi in crescita più o meno costante dal 2004 (Brescia, Milano), rallentamenti nella crescita negli

ultimi due anni (Lecco, Sondrio) o lievi segnali di flessione (Bergamo, Como, Mantova e Varese).

I prezzi medi delle abitazioni che si as-

sestano al di sotto della media naziona-

le si trovano per la maggior parte nelle

province di Cremona, Brescia e

nell‟area meridionale della provincia di

Sondrio, con l’ovvia esclusione dei ca-

poluoghi di provincia e dei comuni con

essi immediatamente confinanti.


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CONCLUSIONI

Il mercato immobiliare Bresciano, come quello dell’intero territorio italiano, a partire dal 2008 ha

subito un forte rallentamento. Il 2007 e il primo semestre del 2008 hanno rappresentato la culla

sommitale di una lunga rincorsa al rialzo iniziata nei primi anni del 2000.

Il brusco rialzo dei tassi, la crisi dei mercati finanziari hanno fatto precipitare una bolla speculativa

che per certi versi aveva contribuito ad innalzare i prezzi delle abitazioni di percentuali prossime al

15 – 20%.

Il primo quinquennio del 2000 ha infatti registrato i più alti margini di profitto imprenditoriale e di

scostamento tra valore di costruzione e valore di vendita.

Il 2009 e successivamente il 2010 hanno quindi evidenziato bruschi rallentamenti e raffreddamenti

del mercato. Il numero delle compravendite è diminuito sull‟intero territorio Bresciano, sia esso inte-

so come città centro e sia esso inteso come comuni dell‟intera provincia. Parimenti risultano mar-

catamente in calo il valore complessivo delle contrattazioni e il numero di mutui ipotecari sotto-

scritti.

In un contesto generale di preoccupazione e contrazione economica, si ritiene che Gardone Rivie-

ra, sia pur interessato ad uno spaccato immobiliare diverso, influenzato dal mercato delle seconde

case e per certi versi da una discreta nicchia incentrata sull’investimento reddituale, non possa

comunque sottrarsi alle serie preoccupazioni desumibili dai dati forniti dall’Agenzia del Territorio.

Pur in presenza di un minore rischio strutturale1 gli investimenti immobiliari della zona hanno co-

munque risentito del generale “stato di attesa” che contraddistingue l’intero mercato italiano.

La tipicità della stima in esame, incentrata sulla valutazione di aree nude edificabili mira natural-

mente ad esaminare lo scenario prospettico del prossimo triennio.

In questo contesto appare opportuno evidenziare la necessità di intravedere un primo risveglio del

mercato immobiliare solo ed esclusivamente a partire dal 2012. Individuando nel 2011 ancora un

anno di transizione e attesa.

1 Per approfondimenti sulla tematica del rischio immobiliare vedi: F. Paglia RISCHIO E RATING IMMOBILIARE Ed. ESSELIBRI,

2009


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ANALISI DEL PARCO VEICOLARE

Dovendo procedere allo studio dell‟intero mercato immobiliare di GARDONE RIVIERA, prima di

esaminare con maggiore dettaglio il quadro macroeconomico del comune in esame appare op-

portuno e doveroso osservare e studiare l‟andamento della motorizzazione provinciale.

Tale percorso, oltre ad indicare importanti riflessioni in materia di propensione al consumo, offre,

nello specifico, chiare indicazioni in merito al mercato immobiliare dei box e dei posti auto coperti

e scoperti.

L‟Automobile Club d‟Italia, mediante opportune verifiche e campionature, annualmente, fornisce i

dati inerenti il rapporto tra popolazione e autovetture possedute.

PARCO VEICOLARE DATI ACI

Il rapporto tra parco veicolare e popolazione nella Provincia di Brescia

risulta essere pari a 78,38 auto ogni 100 abitanti. Tale valore risulta addi-

rittura superiore alla media della Lombardia (76,79) e della stessa Mila-

no.

L‟incremento della Provincia di Brescia rispetto all‟anno precedente ri-

sulta essere pari al 1,25 %. La media della Lombardia si è invece atte-

stata su di un più contenuto 0,51%.

Positivo anche il saldo tra nuove iscrizione e radiazioni di autovetture.

Nello specifico la Provincia di Brescia raggiunge un lusinghiero 1,06

FONTE ACI Automobile Club d’Italia


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ANALISI MERCATO IMMOBILIARE: tipologie immobiliari prevalenti

Di seguito ad integrazione delle osservazioni sopra riportate si interviene evidenziando per ogni

principale destinazione (casa signorile, casa di civile abitazione, attività commerciale, uffici e pro-

duttivo) l‟ammontare delle consistenti attualmente esistenti in Provincia di Brescia e soprattutto la

valutazione della superficie media generalmente riscontrata in ogni singola unità immobiliare.

Tale valutazione consente di individuare, per ogni singola destinazione d’uso, la superficie mag-

giormente apprezzata sul mercato e di conseguenza consente di meglio valutare e ponderare

ogni intervento costruttivo.

Nel dettaglio tali indicazioni saranno assunte a riferimento nel percorso di compilazione degli

schemi procedurali di trasformazione di cui ai successivi paragrafi.


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Studiare con metodologia accurata la tipologia di immobile richiesto con maggiore frequenza dal

mercato immobiliare di riferimento consente di costruire e soprattutto offrire un prodotto perfetta-

mente rispondente alle medie esigenze del mercato.

In pratica riuscire a proporre un prodotto perfettamente rispondente alle richieste del mercato si-

gnifica:

1. ridurre i tempi di alienazione del prodotto finito

2. ottimizzare i tempi di rientro dall‟esposizione finanziaria

3. incrementare il profitto imprenditoriale.


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Secondo quanto evidenziato dall‟Osservatorio del Mercato Immobiliare “Nuove Costruzioni”

dell‟Agenzia del Territorio il mercato residenziale lombardo conferma la tendenza a costruire abita-

zioni di taglio maggiore prevalentemente nei centri minori, caratterizzando invece il centro nevral-

gico della città con tagli residenziali medio piccoli aperti anche alla destinazione trasfertistica e

pendolare.

Secondo quanto evidenziato dall‟Agenzia del territorio, la quota di abitazioni grandi scende dal

21% dei comuni minori (con meno di 5.000 residenti) al 9,1% delle grandi città.

Brescia, come peraltro evidenziato nelle precedenti tabelle evidenzia un mercato residenziale for-

temente sbilanciato sulla media e grande dimensione (assieme raggiungono il 58%)

Gardone Riviera trattandosi di Comune con vocazione anche turistica tende a differenziarsi dal

contesto Bresciano, richiedendo al mercato anche tagli immobiliari, di tipo residenziale medio

piccoli.


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GARDONE RIVIERA e la sua POPOLAZIONE

L‟andamento demografico di una città, unitamente alle verifiche riportate nelle pagine preceden-

ti, risulta essere un importantissimo indice valutativo capace di evidenziare e rimarcare la propen-

sione allo sviluppo o al decremento immobiliare dell‟agglomerato urbano preso a riferimento.

Naturalmente, la campionatura deve essere sufficientemente ampia per scongiurare valutazioni

imputabili non al naturale trend della popolazione, ma bensì a minori situazioni congiunturali e

momentanee.

La campionatura, come minimo, deve quindi abbracciare l‟ultimo quinquennio. Indipendente-

mente dal valore attuale, molto più significativa nell‟analisi, appare la cosiddetta “Linea di ten-

denza esponenziale o lineare”. Ovvero la tendenza futura dell‟analisi sviluppata sulla base dei dati

campionati.

Le tabelle successive oltre ad evidenziare il saldo mensile sulla popolazione 2010 (ultimo dato istat

disponibile ad oggi) evidenzia nel successivo grafico l‟andamento medio della popolazione di

Gardone Riviera a partire dal 2003. Complessivamente la linea di tendenza esponenziale è stata

quindi sviluppata su di un processo consecutivo di sette anni


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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Femmine 1353 1402 1399 1419 1407 1396 1414 1414

Maschi 1228 1263 1269 1289 1290 1307 1321 1312

Totale 2581 2665 2668 2708 2697 2703 2735 2726

Elaborazione Paglia & Associati

L’analisi prospettica degli ultimi sette anni evidenzia il costante aumento della popolazione resi-

dente.

In un comune a spiccata vocazione turistica il crescere costante della popolazione residente ten-

de a divenire valore positivo in termini di propensione alla prosperità sociale ed economica del

tessuto di riferimento. In altre parole, si può affermare che il crescere della popolazione residente

risulta sinonimo di una vitalità comunale presente anche nel periodo non prettamente turistico.

Inoltre, cosa fondamentale, il registrare residenza stabile significa buona tenuta del tessuto eco-

nomico locale e buona propensione alle occasioni di lavoro registrabili nell’ambito territoriale di

riferimento.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Totale 2581 2665 2668 2708 2697 2703 2735 2726

2400

2450

2500

2550

2600

2650

2700

2750

2800

POPOLAZIONE GARDONE RIVIERA

Totale


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IL TESSUTO COMUNALE E LE FRAZIONI: Identificazione dei luoghi


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IL MERCATO IMMOBILIARE di GARDONE RIVIERA

Dati de: OSSERVATORIO DEL TERCATO IMMOBILIARE Ed. Agenzia del territorio


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Residenziale

Commerciale


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Terziaria

Produttiva


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IL MERCATO IMMOBILIARE DI GARDONE RIVIERA

Dati de: IL CONSULENTE IMMOBILIARE Ed. Il Sole 24 Ore


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Dati de: REAL VALUE Ed. SCENARI IMMOBILIARI


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Dati de: BORSA IMMOBILIARE di BRESCIA PROBRIXIA


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IL MERCATO IMMOBILIARE DI GARDONE RIVIERA ANALISI STORICA


RESIDENZIALE 2.006 2.007 2.2008 2.009 2.2010

B2/Centrale 3.200,00 3.800,00 4.000,00 4.000,00 4.500,00

C1/Semicentrale 2.400,00 2.400,00 2.400,00 2.400,00 2.400,00

D1/Periferica 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2.006 2.007 2.2008 2.009 2.2010

MERCATO RESIDENZIALE

B2/Centrale C1/Semicentrale D1/Periferica


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COMMERCIALE 2.006 2.007 2.2008 2.009 2.2010

B2/Centrale 3.800,00 4.300,00 4.300,00 4.300,00 4.400,00

C1/Semicentrale 2.500,00 2.700,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00

D1/Periferica 1.600,00 1.600,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2.006 2.007 2.2008 2.009 2.2010

MERCATO COMMERCIALE

B2/Centrale C1/Semicentrale D1/Periferica


40

IL MERCATO IMMOBILIARE DI GARDONE RIVIERA ANALISI STORICA CONCLUSIONI


Lo scenario proposto da “Il Consulente Immobiliare ed. Il Sole 24 Ore” nel contesto evidenzia una so-

stanziale vitalità del valore del mercato immobiliare.

Il mercato residenziale, come ovvio, appare molto dinamico nelle zone centrali e litorali del comune.

Nonostante un raffreddamento generale del mercato immobiliare (vedi paragrafi iniziali della stima)

Gardone Riviera nell’ultimo quinquennio ha REGISTRATO UN GRADUALE RAFFORZAMENTO DI TUTTI I VA-

LORI ATTINENTI IL CENTRO. Tale considerazione trova riscontro anche nell’analisi del dato storico atti-

nente la destinazione commerciale.

Quest’ultima analisi ha evidenziato anche un discreto rafforzamento del valore dei negozi nelle zone

meno centrali del comune.

Nel complesso, nell‟ambito di un triennio ormai catalogato come il peggiore degli ultimi vent‟anni,

Gardone Riviera si differenzia per un complessivo radicamento del valore avviato in direzione di una

culla sommitale, probabilmente vicina, ma forse non ancora raggiunta. Tale presupposto trova riscon-

tro nel repentino e sensibile aumento registrato tra il secondo semestre 2009 e il secondo semestre

2010.

Quanto sopra trova parziale calmierazione e/o ridimensionamento nell‟analisi dei dati relativi ai quar-

tieri e alle frazioni più lontane dal centro cittadino e/o sottratte alla vista del lago.


41


Dati de: AGENZIA DEL TERRITORIO

RESIDENZIALE

RESIDENZIALE 2.2008 1.2009 2.2009 1.2010

B1/Centrale 3.500,00 3.500,00 3.500,00 3.500,00

B2/Centrale 4.000,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00

C1/Semicentrale 3.275,00 3.275,00 3.275,00 3.275,00

D1/Periferica 1.900,00 1.900,00 1.900,00 1.900,00

Valore medio [ (min+max)/2 ] calcolato su abitazione civile nuovo

-

500,00

1.000,00

1.500,00

2.000,00

2.500,00

3.000,00

3.500,00

4.000,00

4.500,00

2.2008 1.2009 2.2009 1.2010

MERCATO RESIDENZIALE

B1/Centrale B2/Centrale C1/Semicentrale D1/Periferica


42



COMMERCIALE

COMMERCIALE 2.2008 1.2009 2.2009 1.2010

B1/Centrale 3.525,00 3.525,00 3.525,00 3.525,00

B2/Centrale 4.050,00 4.050,00 4.050,00 4.050,00

C1/Semicentrale 2.850,00 2.850,00 2.850,00 2.850,00

D1/Periferica 2.175,00 2.175,00 2.175,00 2.175,00

Valore medio [ (min+max)/2 ] calcolato su negozio nuovo

-

500,00

1.000,00

1.500,00

2.000,00

2.500,00

3.000,00

3.500,00

4.000,00

4.500,00

2.2008 1.2009 2.2009 1.2010

MERCATO COMMERCIALE



43



TERZIARIO

TERZIARIO 2.2008 1.2009 2.2009 1.2010

B1/Centrale 2.700,00 2.700,00 2.700,00 2.700,00

B2/Centrale 3.050,00 3.050,00 3.050,00 3.050,00

C1/Semicentrale 2.500,00 2.500,00 2.500,00 2.500,00

D1/Periferica 1.900,00 1.900,00 1.900,00 1.900,00

Valore medio [ (min+max)/2 ] calcolato su ufficio nuovo

-

500,00

1.000,00

1.500,00

2.000,00

2.500,00

3.000,00

3.500,00

2.2008 1.2009 2.2009 1.2010

MERCATO TERZIARIO



44



PRODUTTIVO

PRODUTTIVO 2.2008 1.2009 2.2009 1.2010

B1/Centrale

B2/Centrale

C1/Semicentrale

D1/Periferica 475,00 475,00 475,00 475,00

Valore medio [ (min+max)/2 ] calcolato su fabbricato nuovo

050

100150200250300350400450500

2.2008 1.2009 2.2009 1.2010

MERCATO PRODUTTIVO



45



CONCLUSIONI

In ragione di quanto evidenziato dall‟Agenzia del Territorio sembrerebbe che l‟andamento del

mercato confermi quanto già preannunciato in fase di rating immobiliare, ovvero un raffreddamento

del tessuto delle nuove costruzioni con sostanziale ed inevitabile stagnazione dei valori degli immobili.

Fortunatamente il valore complessivo sembrerebbe registrare una sostanziale tenuta, non rimarcando,

per il momento, slittamenti o contrazioni economiche.

Per quanto concerne il mercato residenziale, l‟ultimo incremento, risalente al primo semestre 2007

riguarda solo ed esclusivamente il tessuto centrale del comune Assolutamente invariata la quotazione

degli anelli periferici della città (paradossalmente i quartieri interessati urbanisticamente a possibili

piani attuativi di sviluppo).

Il mercato commerciale proviene da una generale stabilità. Parimenti stabili il mercato terziario e

quello produttivo.

I valori dell’Agenzia sembrerebbero avvalorare il presupposto che a seguito della positiva performan-

ce degli ultimi 9 anni, il 2008 si configura come un’annualità di forte rallentamento. Per fortuna il mer-

cato immobiliare di Gardone Riviera si limita a registrare solo un sostanziale rallentamento, per il mo-

mento in assenza di vistose diminuzioni o contrazioni dei valori.

Va qui osservato che a differenza del Consulente immobiliare i valori dell‟Agenzia del territorio si fer-

mato al primo semestre 2010, non potendo quindi registrare eventuali incrementi dell‟ultimo semestre.

In termini generali va inoltre ricordata la consolidata prudenza del borsino immobiliare preso in esa-

me. Tuttavia i valori sopra riportati saranno opportunamente presi in considerazione e rapportati agli

altri valori in esame.


46

COMPARAZIONE DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI

MICROZONA CENTRALE B1

zona centrale B1 Residenziale Commerciale GDO terziaria produttiva

Agenzia del Territorio (*) € 3.500,00 € 3.525,00 € 2.700,00

Real Value € 3.650,00 € 4.500,00 € 4.500,00 € 2.800,00 € 530,00

Consulente immobiliare € 4.500,00 € 4.400,00

Borsa Immobiliare Brescia € 4.100,00

Media aritmetica € 3.937,50 € 4.141,67 € 4.500,00 € 2.750,00

€ 530,00

Valori arrotondati € 3.950,00 € 4.150,00 € 4.500,00 € 2.750,00 € 530,00

(*) media abitazioni civili stato ottimo, su altre destinazioni media tra valore minimo e massi-mo

Comparazione delle quotazioni micro zona b1

Agenzia del Territorio (*) Real Value

Consulente immobiliare Borsa Immobiliare Brescia


47

MICROZONA CENTRALE B2

zona centrale B2 Residenziale Commerciale GDO terziaria produttiva


Real Value € 3.650,00 € 4.500,00 € 4.500,00 € 2.800,00 € 530,00



Media aritmetica € 4.062,50 € 4.316,67 € 4.500,00 € 2.925,00 € 530,00


(*) media abitazioni civili stato ottimo, su altre destinazioni media tra valore minimo e massimo

Comparazione delle quotazioni micro zona b2




48

MICROZONA SEMICENTRALE C1

zona semicentrale C1 Residenziale Commerciale GDO terziaria produttiva


Real Value (**) € 2.750,00 € 3.100,00 € 2.950,00 € 2.200,00 € 360,00




€ 360,00



Comparazione delle quotazioni micro zona c1

Agenzia del Territorio (*) Real Value (**)



49

MICROZONA PERIFERICA D1

zona periferica D1 Residenziale Commerciale GDO terziaria produttiva

Agenzia del Territorio (*) € 1.900,00 € 2.175,00 € 1.900,00 € 475,00

Real Value € 2.950,00 € 360,00


Borsa Immobiliare Brescia


€ 417,50



Comparazione delle quotazioni micro zona d1




50

COMPARAZIONE DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI

CONCLUSIONI

Le quotazioni immobiliari riportate nelle pagine precedenti reperite dai principali borsini immobiliari

esistenti, risultano tutte inserite e/o inseribili nell‟ambito di una tolleranza estimale del +/- 10%.

La complessiva validità dei dati ha quindi consentito lo sviluppo di una comparazione aritmetica ca-

pace di offrire al percorso estimativo una media di valori altamente attendibile.

Nel dettaglio la comparazione aritmetica non evidenzia né costanza nei primati da parte di qualche

borsino né valutazioni anomale tali da potersi configurare come “errori grossolani”.

L‟alternanza del primato nelle valutazioni e l‟estrema vicinanza delle diverse quotazioni hanno quindi

consentito di sviluppare delle tabelle credibili e verosimilmente assai vicine alle reali quotazioni di

mercato.

I dati riportati sono stati successivamente verificati con campionature in loco e con contratti di com-

pravendita che hanno consentito di sviluppare i valori arrotondati riportati nelle singole pagine.


51

RATING IMMOBILIARE2

A seguito dell‟entrata in vigore dell‟accordo di Basilea 2, in futuro, le procedure di credito coniughe-

ranno il fabbisogno di capitale al rischio sottostante al finanziamento o all‟investimento ad esso corre-

lato e quindi, quasi inevitabilmente, il prezzo di quel finanziamento o di quel investimento diverrà ca-

librato e proporzionale al rischio implicitamente contenuto.

Il compito del “gestore” di immobili sarà quindi quello di individuare, all‟interno di più percorsi di valo-

rizzazione immobiliare, quello che offre maggiore credibilità e quindi quella valorizzazione capace di

strappare sul mercato un costo del denaro più basso.

Lo studio di ogni singola azione patrimoniale dovrà quindi svilupparsi in direzione di un‟attenta analisi

di ogni fattore incidente.

In altre parole il processo di asset management dovrà individuare tutti i rischi correlati all‟investimento

e, in presenza di questi, individuare ogni possibile intervento risolutore. Il compito non è facile, ma in

assenza di un corretto monitoraggio sarà sempre più possibile vedersi rifiutare crediti e aperture di fi-

nanziamenti.

Poiché il costo del denaro è, e rimane purtroppo, una delle maggiori voci incidenti su di ogni opera-

zione immobiliare in futuro occorrerà realizzare solo ed esclusivamente i business effettivamente validi

e quindi capaci di ottenere linee di credito a costi contenuti.

Ciò premesso, in linea con quanto evidenziato dai diversi allegati all‟accordo di Basilea 2 i rischi e le

analisi doverosamente necessarie nel percorso di asset management risultano essere essenzialmente

le seguenti:

2 F. Paglia, Asset e Property management, Edizioni Sistemi editoriali esselibri, Napoli


52

Sistema di Gestione per qualità Rating immobiliare 1/3

RATING IMMOBILIARESCHEDA

01RAT

SCHEDA

01RAT

ASSET MANAGEMENTASSET MANAGEMENT

Interventi presumibili di manutenzione straordinaria

Dimensioni dell‟area di intervento

Progettualità dell‟intervento

Facilità di intervento

Rapporto Costi Ricavi

Alee di inesigibilità

Probabilità di perequazioni

Previsione di probabili espropri

Morfologia del terreno

Densità abitativa, Propensione all‟investimento

Previsione di peggioramenti o miglioramenti ambientali

Esistenza di rischi tecnici dei capitali non assicurabili

Notevole “età” dell‟edificio

Esistenza di esenzioni o di particolari agevolazioni sull‟imposta di registro

Difficoltà di locazione con conseguenti alee di sfitto


53



01RAT

SCHEDA

01RAT


Particolari redditività superordinarie

Esistenza, per breve tempo ulteriore, di esenzioni fiscali

Ubicazioni periferiche o in quartieri popolari

Particolari negative caratteristiche intrinseche

Ubicazione dell‟immobile in piccoli centri urbani o viceversa in grandi centri

urbani

Quota poco elevata da piano strada

Dimensioni subordinarie o sovraordinarie degli spazi

Possibilità di dilazioni del prezzo in tempo notevolmente lungo per la

concessione di mutui bancari

Destinazioni particolari che conferiscono maggiore sicurezza di locazione

Utilizzazioni particolari non richiedenti eccessivi oneri di manutenzione

Previsione di realizzazioni infrastrutturali

Propensione al risparmio

Costi di produzione in aumento


54



01RAT

SCHEDA

01RAT


Particolari pregi architettonici o artistici

Spazi ed accessori disponibili (ville con giardini, parchi, case di villeggiatura,

ecc.).

Politica urbanistica o circostanze economiche locali agenti nel senso

limitativo dell‟espansione e della produzione edilizia

Tendenza prevedibile alla svalutazione della moneta

Durabilità della struttura oltre il periodo coincidente con il mutuo

Durabilità della redditività oltre il periodo coincidente con il mutuo

Condizioni del mercato: pochi fornitori similari

Piano di ammortamento sicuro

Garanzie prestabili a fronte del mutuo

Analisi di stress finanziario (tassi di interesse, crescita economica)

Compatibilità con BASILEA 2


55

Le voci richiamate nelle SCHEDE di cui sopra sono solo alcune tra quelle che con maggiore probabili-

tà incidono su ogni operazione immobiliare.

Gli interventi presumibili di manutenzione straordinaria afferiscono allo studio della dinamica manuten-

tiva di uno stabile già esistente. Un‟operazione immobiliare incentrata all‟interno di un complesso ed i-

lizio fortemente caratterizzato da necessità manutentive comporterà l‟accantonamento di denaro o

la previsione di ulteriori spese inerenti il recupero della porzione condominiale dell‟edificio. Il cattivo

stato manutentivo di uno stabile indipendente deve suggerire eventuali percorsi di riqualificazione fi-

nalizzati, se maggiormente redditizi, anche al cambio di destinazione d‟uso.

In altre parole se un immobile versa in un radicale stato di degrado la riqualificazione potrebbe svi-

lupparsi in direzione di un recupero dell‟iniziale destinazione d‟uso (destinazione storica) oppure, se

maggiormente redditizia o più conveniente in termini di intervento, in direzione di una nuova e diversa

funzione.(caso completamento edilizio)

Interventi presumibili di manutenzione straordinaria

sulla componente condominiale dell’edificio

Verifica quota millesimale di competenza

Analisi e stima possibili interventi di

competenza condominiale

Analisi tempistiche di intervento e impatto su

attuale progetto

Compatibilità con cronoprogramma

dell’intervento progettato

Analisi possibili sinergie incidenti e

quantificazione risparmi

Analisi della copertura della spesa

Analisi dell’aggiuntiva esposizione finanziaria

e possibilità di ammortamento

Computo incidenza delle opere sul progetto

iniziale e loro ammortamento per quota parte

sul progetto in itinere

Analisi impatto su clienti del progetto

principale in itinere

Analisi impatto su clienti del progetto

principale in itinere


56

La dimensione dell‟area di intervento comporta importanti riflessioni in merito al costo complessivo

dell‟area, alla sua effettiva rispondenza alle necessità di progettazione, alla sua compatibilità con le

principali dinamiche del mercato ecc…

Escluse condizioni di particolare saturazione urbanistica che di fatto precludono possibilità alternative

e che quindi rendono impraticabile ogni esame comparativo, appare del tutto ovvia la necessità, in

condizione di libero mercato, di vagliare attentamente la soluzione prospettata ipotizzando quindi di-

versi interventi di scelta alternativi tra loro, ma comunque tutti soddisfacenti il percorso di progettazio-

ne in atto.

Il terreno o il fabbricato esistente dovrà comunque corrispondere alle necessità progettuali e dimo-

strare una buona rispondenza alle aspettative dei futuri clienti (panorama, verde esistente, storicità

del cespite ecc..): particolare attenzione dovrà essere rivolta allo studio della logistica esistente, al

grado di servizio pubblico esistente o ipotizzabile in futuro, la qualità della vita percepibile ecc….

In genere le possibili difficoltà progettuali sono principalmente connesse con la morfologia del terre-

no. Ulteriori problematiche possono derivare dalla presenza di corsi d‟acqua, per il pericolo di eson-

dazione o dalla presenza di falde sotterranee o infine dal tempo di realizzazione del progetto e al suo

compimento in tempi sufficientemente contenuti.

Nel caso di edificio esistente le difficoltà progettuali risultano connesse alla necessità di studiare e uti-

lizzare la struttura portante esistente. Importanti difficoltà risultano connesse alla storicità dell‟immobile

con conseguente necessità di osservare tutte le prescrizioni imposte dalla competente Soprintenden-

za. Di regola il recupero di immobili storici obbliga i progettisti a limitare l’ottimizzazione degli spazi in

favore di volumi sottoutilizzati di cui, per motivi architettonici, si rende impossibile ogni possibile par-

cellizzazione.

Il costo o la difficoltà progettuale non possono comunque, in nessun caso, inibire la realizzazione di un

progetto ritenuto complessivamente positivo e altamente redditizio.


57

Contrariamente alle difficoltà progettuali, la facilità di intervento può determinare una sovra redditivi-

tà connessa all‟intervento con incremento del profitto o contrazione dei costi di intervento.

La facilità di intervento può essere connessa alla morfologia del terreno, alla dinamica e alla logistica

connesse all‟opera, in alcuni casi può essere connessa a particolari e momentanee agevolazioni fi-

scali o tributarie, in altri ancora può essere connessa a fattori estrinsechi quali ad esempio la possibilità

di sinergie esterne o la forte richiesta del prodotto progettato (quest’ultima situazione consente di rea-

lizzare l’intervento con forte vendita del prodotto ancora in fase di realizzazione e quindi con minor

esposizione finanziaria).

Una delle principali e più fondamentali analisi in termini di asset management riguarda lo studio e la

definizione completa del rapporto costi-ricavi all‟interno dell‟operazione.

Dimensione dell’area

Verifica possibilità di siti alternativi e

comparazione costi

Rispondenza alle necessità del progetto

Rispondenza alle richieste del mercato

Logistica generale e grado di asservimento

Costi indiretti incidenti (falde acquifere,

franosità, facilità di incendi ecc…)

Costi indiretti per liberare o bonificare l’area

Difficoltà progettuali

Morfologia del terreno, presenza di falde o

cavità sotterranee, presenza di corsi d’acqua

ecc…

Tempi strettissimi per la consegna del

progetto

Tempi particolarmente lunghi per ottenere

autorizzazioni o concessioni necessarie

Impossibilità di sopralluoghi diretti sul terreno

e/o campionature, carotaggi, trivellazioni

Necessità di interazione tra diversi

professionistiCompatibilità urbanistica e possibili ulteriori

utilizzi

Grado di sfruttamento del suolo e del

sottosuolo

Necessità di coniugare l’intervento attuale

con precedenti interventi

Poca compatibilità tra dimensione area e

necessità progettuali


58

La propensione all‟investimento dell‟imprenditore risulta direttamente proporzionale al profitto con-

nesso all‟operazione. In presenza di possibili e alternativi interventi, l‟imprenditore sarà quindi disposto

a sviluppare l‟intervento contraddistinto dal più alto profitto.

In questo contesto occorre analizzare con accuratezza ogni voce di costo incidente sull‟operazione.

Solo la completa e accurata definizione di ogni spesa può suggerire l‟opportunità o la convenienza di

un investimento.

Le alee di inesigibilità o le alee di sfitto riguardano essenzialmente il prodotto finito, la sua capacità di

soddisfare il mercato e la sua rispondenza tecnica e qualitativa alla domanda del possibile acquiren-

te.

Facilità di intervento

Particolare morfologia del terreno

Particolare logistica connessa all’intervento

Agevolazioni tributarie, fiscali – possibilità di

attingere a contributi a fondo perduto

Elevata propensione all’investimento e

conseguente forte richiesta dl prodotto

Possibilità di sinergie esterne

Condizioni temporali favorevoli

Sinergia con ulteriori interventi già avviati sul

medesimo territorio (cantiere già aperto con

conseguente risparmio)

Compressione temporale dell’intervento

Analisi costi incidenti

Spese di rating immobiliare e stima area o immobile

esistente

Acquisizione area, intermediazione immobiliare,

notaio ecc….

Esposizione finanziaria connessa al solo acquisto del

terreno o dell‟immobile

Spese generali di impresa

Oneri di progettazione direzione lavori e collaudo

Costi di costruzione o costi di trasformazione

dell‟immobile esistente

Oneri di urbanizzazione

Spese di sistemazione esterna, allaccio alle

somministrazioni, connessione alla rete viaria e

fognaria

Spese amministrative

Spese di gestione del prodotto finito, assicurazione

Marketing, promozione

Profitto dell‟imprenditore


59

L’alea di sfitto si concretizza quando un’immobile perfettamente realizzato ed ultimato trova solo una

parziale rispondenza e un parziale assorbimento sul mercato. L‟alea di sfitto può essere essenzialmen-

te correlata alla poca richiesta del bene o alla manifesta straordinarietà dello stesso.

La straordinarietà di un bene può essere essenzialmente correlata alle dimensioni, alla destinazione

d‟uso, all‟ubicazione sul territorio o al suo stato manutentivo.

La presenza di un alea di sfitto genera una pluralità di costi che incidono direttamente sull’operazione

immobiliare contraendo il profitto ipotizzato.

Da quanto sopra si deduce l‟importanza di calibrare perfettamente il prodotto in ragione del possibile

quantitativo richiesto dal mercato e in ragione del contenuto qualitativo richiesto.

In altre parole, ad esempio, nella realizzazione di un autosilo sarà determinante studiare e individuare

il numero di box che potranno essere facilmente assorbiti dal mercato. Inoltre risulta importante evi-

denziare se il medesimo mercato predilige posti auto coperti o box singoli.

Nel caso di realizzazione di un nuovo quartiere residenziale sarà necessario capire e collegare

l’offerta di nuovi alloggi alla crescita della popolazione, alle sue caratteristiche (composizione dei nu-

clei familiari e superficie prevalentemente richiesta – vedi dati riportati in altri paragrafi di stima), e al-

la propensione all’investimento della medesima.


60

La previsione di probabili espropri, in termini generali, dovrebbe sconsigliare la realizzazione

dell‟intervento. La programmazione patrimoniale correlata all‟opera da realizzarsi deve quindi evi-

denziare la presenza di futuri interventi pubblici o privati capaci di incidere direttamente

sull‟operazione.

In termini dottrinali e a prescindere dallo specifico caso in esame ( si tratta di valutare tutti i terreni edificabili

collocati all’interno del territorio comunale), in questo contesto si torna quindi a parlare dell‟importanza del

quadro urbanistico e della necessità di verificare la congruità dell‟opera con quanto disciplinato dal

Piano Urbanistico Comunale, dal Piano Particolareggiato (se esistente), dal Piano Territoriale di Coor-

dinamento, dal Piano di Bacino ecc…

Ogni valutazione o stima del bene, ogni operazione di rating e infine ogni processo di asset manage-

ment dovrà quindi svilupparsi anche in direzione di un‟attenta compatibilità del progetto con l‟attuale

piano urbanistico ma soprattutto dovrà verificare la compatibilità dell‟intervento con le proiezioni fu-

ture dei predetti piani urbanistici.

Alea di sfitto

Mutazione improvvisa della richiesta del

mercato

Poca rispondenza del bene con la richiesta del

mercato

Straordinarietà del bene

Improvvisa influenza estrinseca o intrinseca

Analogo prodotto immesso sul mercato a costi

più contenuti

Dimensioni sovraordinarie o sotto ordinarie del

bene

Destinazione d’uso particolare

Ubicazione del bene

Difformità qualitativa da quanto richiesto dal

mercato

Stato manutentivo pessimo

Costi conseguenti

Assicurazione del bene responsabilità civile e danni a terze persone

Custodia e sorveglianza del bene

Allaccio alle principali somministrazioni (energia elettrica, acqua ecc)

Manutenzione ordinaria per mantenere la qualità iniziale

Mantenimento struttura giuridica appositamente costituita (s.r.l.)

Nuova campagna pubblicitaria connessa all‟offerta dei beni

Partecipazione alle spese condominiali


61

La possibilità di peggioramenti ambientali risulta particolarmente difficile da stimare e soprattutto da

individuare. Senza dubbio un‟accurata analisi della dimensione urbanistica del bene può individuare

possibili zone soggette a rapida trasformazione.

Nel percorso, come accennato in tabella, occorre verificare l‟influenza negativa della previsione am-

bientale con particolare riferimento al gradimento del pubblico e alla modifica della propensione

all‟investimento. Parallelamente occorre attivarsi al fine di individuare possibili percorsi ostativi e/o lim i-

tativi all‟intervento o ancora occorre attivarsi al fine di verificare la possibilità di accedere a determi-

nati contributi e/o indennità.

Compatibilità con piani urbanistici

Verificare la presenza o lo sviluppo di possibili

percorsi espropriativi

Verificare compatibilità urbanistica con:

Piano Urbanistico Comunale

Piano Regolatore Generale

Piano Particolareggiato

Piano Territoriale di Coordinamento

Piano di bacino

Vincoli ambientali, storici, architettonici ecc…

Altre disposizioni locali

Verificare tempistiche reali di esproprio

Calcolo gradimento prodotto in presenza del

processo espropriativo

Calcolo probabile indennità di esproprio

Previsione di peggioramenti ambientali

Verificare compatibilità urbanistica della

previsione

Verificare effettivo finanziamento dell’opera

Verificare tempistiche realizzative dell’opera

Analisi influenza e incongruenza con opera

progettata

Grado di influenza della previsione con il

gradimento del pubblico

Eventuale modifica della propensione

all’investimento da parte del pubblico

Possibilità di interagire con la previsione

peggiorativa, eventuali possibilità di azione

amministrativa

Verifica esistenza di eventuali contributi o

indennità


62

In ultimo, venuti a conoscenza dell‟effettivo peggioramento ambientale occorre prendere in conside-

razione, al fine di evitare probabili flop e perdite economiche, la possibilità di sospendere il progetto e

se possibile dirottarlo su altri siti analoghi.

Contrariamente la previsione di un miglioramento ambientale incide favorevolmente sull‟intera dina-

mica progettuale.

La principale complessità, connessa a tale situazione, risiede nella difficoltà di divulgazione del possibi-

le e probabile miglioramento.

In questo contesto risulta premiante lo sviluppo di un accurato marketing appositamente definito e

impostato.

La sola previsione di miglioramento ambientale, quando certa (al di là del tempo di realizzazione), in-

fluisce beneficamente sul valore del bene.

Incidono positivamente la chiusura di una fabbrica particolarmente inquinante o rumorosa, lo sman-

tellamento o la demolizione di vecchi edifici ormai dimessi, la realizzazione di nuovi parchi urbani, la

realizzazione di un nuovo depuratore, la costruzione di nuove scuole, centri commerciali, strade

ecc….

Nelle valutazioni inerenti la trasformazione di un sito in oggi ritenuto inquinante o potenzialmente “ne-

gativo”, come valore per la vendita del nuovo prodotto non si può e non si deve assumere a riferi-

mento il valore sintetico comparativo connesso alle valutazioni attuali. Il superamento del contesto

negativo porterà infatti, quasi immediatamente, ad un generale innalzamento delle quote immobilia-

ri. Il valore “in uscita” (il valore di vendita del futuro prodotto) sarà quindi determinato dal valore at-

tuale + incremento percentuale connesso al benessere percepito a seguito della trasformazione.

All‟interno di un asset management, l‟analisi della dimensione abitativa si può comportare come in-

fluenza ascendente o discendente in ragione della destinazione d‟uso, della primaria vocazione terr i-

toriale e di altre condizioni quali il quadro economico generale, il flusso immigratorio, il tasso di disoc-

cupazione ecc…


63

Di regola la presenza di un elevato bacino di popolazione comporta una maggiore propensione

all‟investimento e un maggior numero di soggetti interessati all‟intervento. Quanto detto risulta part i-

colarmente significativo nel caso della realizzazione di grandi complessi commerciali, outlet, alberghi,

locali di intrattenimento quali teatri, cinema, piscine, stadi, ecc…

Tuttavia, esistono contesti ambientali, ove il crescere a dismisura della popolazione, può, contraria-

mente a quanto sopra, incidere negativamente.

E‟ questo il caso dei territori a principale vocazione turistica e dei centri suburbani gravitanti lavorati-

vamente su vicine metropoli. In questi contesti la quiete o la giusta rispondenza dei servizi diventano

fattore dominante e influente sul valore del cespite e, quindi, la crescita a dismisura della popolazione

può generare un minor apprezzamento sui beni immobili.

Peggioramenti ambientali

Inquinamento acustico

Inquinamento atmosferico

Inquinamento elettromagnetico

Presenza discariche

Presenza congestionamento del traffico

Presenza acque stagnanti, sporche, acquitrini

Presenza elementi di disturbo urbano (cimiteri)

Presenza elementi di disturbo urbano (cimiteri)

Difficoltà occupazionali, perdita di opportunità

Chiusura di parchi pubblici, biblioteche, servizi

Creazione di campi nomadi, centri provvisori…

Miglioramenti ambientali

Chiusura di fabbriche particolarmente inquinanti

Realizzazione di nuovi depuratori

Bonifica del territorio (industriale, naturale ecc…)

Realizzazione di nuovi parchi urbani

Realizzazione di nuove infrastrutture

Previsione di nuovi sbocchi occupazionali

Nuovi centri commerciali e punti di intrattenimento

e di incontro (teatri, cinema, pub ecc…)

Crescita dei servizi amministrativi pubblici

Generale apprezzamento del territorio in esame

Sviluppo della città policentrica

Contesti sociali migliori (integrazione e comunione)


64

Ogni singola considerazione e approfondimento viene quindi rimandata alla valutazione e approfon-

dimento del particolare caso.

Infine la presenza di un determinato numero di popolazione non equivale ad altrettanta propensione

all‟investimento. Occorre infatti raffrontare il numero della popolazione con il rispettivo tenore di vita o

reddito pro capite. In questo contesto si spiega il preliminare monitoraggio compiuto nel paragrafo

precedente.

La propensione all‟investimento cresce proporzionalmente al crescere del tenore di vita.

Da quanto detto emerge una tesi fondamentale, ovvero, che la qualità di un progetto, da sola, non è

sufficiente per garantire un buon reddito. Accanto al prodotto qualitativamente valido occorre anche

un mercato bisognoso del bene e soprattutto disposto ad investire.

In questi termini l‟investimento proposto dovrà essere complessivamente più sicuro e più redditizio ri-

spetto ad altri investimenti comunque alternativi e possibili.

Dimensione abitativa

Analisi incidenza sulla tipologia

dell’investimento programmato

Verifica incidenza positiva o negativa

Propensione all’investimento della popolazione

di riferimento.

Analisi tenore di vita della popolazione di

riferimento

Disponibilità del prodotto ipotizzato e

gradimento del medesimo da parte della

popolazione

Vocazione territoriale:

Turistica

Seconda casa, prettamente residenziale

Cittadina, produttiva

Analisi reddito procapite

Sicurezza dell’investimento

IL SETTORE IMMOBILIARE GENERALMENTE OFFRE

INVESTIMENTI SICURI E REDDITIZI

Comparazione con investimenti alternativi

egualmente praticabili

La qualità del prodotto offerto, da sola, non è sufficiente per garantire un buon reddito; occorre,

anche e soprattutto, una buona propensione all’investimento


65

La progettazione di un processo immobiliare, al fine di garantire la massimizzazione del reddito, deve

analizzare anche tutte le possibili alee di sfitto incidenti sul prodotto da realizzarsi.

Le alee di sfitto che possono influenzare negativamente un processo immobiliare possono essere es-

senzialmente di natura tecnica o finanziaria. Tra le motivazioni di natura tecnica, ancora una volta,

troviamo la cattiva rispondenza tra prodotto offerto e bene richiesto dal mercato. Tra le motivazioni di

tipo finanziario troviamo: la difficoltà di contrarre mutui da parte dei possibili interlocutori, il crescente

costo del denaro, l’insicurezza dell’investimento, la possibilità di investimenti alternativi, la presenza di

crisi occupazionali o produttive ecc…

In ultimo l‟alea di sfitto (in caso di locazione e non di vendita) può risultare connessa anche alla tipic i-

tà dei contratti sottoscritti ( ad esempio la possibilità di recesso anticipato del conduttore senza alcun

preavviso)

La pagina 2 del processo di rating (tabelle arancione ad inizio paragrafo) evidenzia la necessita di appro-

fondire anche la tematica inerente la possibilità di acquisire redditività sovraordinarie.

La prima considerazione in materia di redditività sovraordinaria evidenzia l‟estrema aleatorietà di tale

condizione e soprattutto la temporaneità del medesimo processo.

Arrivare per primi sul mercato significa essenzialmente agire in condizioni di monopolio bilaterale po-

nendo il bene prodotto in una “nicchia economica” capace di produrre redditività particolarmente

alte.

Tale situazione è comunque limitata al solo periodo di permanenza della condizione di monopolio. Il

crescere della concorrenza imporrà infatti la progressiva diminuzione del profitto.

La redditività sovraordinaria è quindi momentanea ed essenzialmente connessa alle condizioni mede-

sime del mercato. La tabella seguente illustra le principali motivazioni che possono determinare la so-

vraordinarietà.


66

La redditività particolarmente alta di un operazione immobiliare può essere altresì connessa a dilazioni

del prezzo di costruzione in un periodo sufficientemente lungo, all‟individuazione di locazioni che con-

feriscono maggiore sicurezza, ad utilizzazioni che non richiedono particolari costi manutentivi, alla

previsione di realizzazioni infrastrutturali che incrementano il valore intrinseco del bene, ai costi di pro-

duzione in aumento che di fatto limitano o comprimono la futura concorrenza.

Una politica cittadina limitativa dell‟espansione urbanistica valorizza inevitabilmente gli immobili esi-

stenti i quali, malgrado la necessità di più o meno ingenti costi manutentivi potranno essere immessi

sul mercato a costi notevolmente superiori rispetto a condizioni di mercato meno restrittive sul piano

urbanistico.

Alea di sfitto

Cattiva rispondenza tra bene prodotto e bene

richiesto dal mercato

Difficoltà nella contrazione dei mutui da parte

degli acquirenti

Costo del denaro in aumento

Possibilità di investimenti alternativi

Conflitti sociali

Aumento del tasso di disoccupazione

Problematiche di natura contrattuale

Particolari redditività sovraordinarie

Momento temporale e connesso a condizioni di

monopolio

Esistenza di un brevetto che determina l’unicità

del bene

Possesso territoriale sufficientemente esteso da

determinare l’unicità dell’offerta

Possibilità di offrire filiere connesse al bene

particolarmente complete (servizi aggiuntivi,

programmi di espansione, progettualità futura

già finanziata ecc…)

Possibilità di offrire percorsi di finanziamento

particolarmente vantaggiosi

Perfetta rispondenza del bene con quanto

richiesto dal mercato

Condizione di illimitata richiesta del bene

(parcheggio a rotazione asservito all’ospedale

alla stazione ferroviaria, all’aeroporto

Particolari esenzioni fiscali

Esistenza di particolari contributi a fondo perso


67

Particolari reddittività sovraordinarie

Dilazioni lunghe sul prezzo di costruzione del

bene

Individuazione di locazioni che conferiscono

maggiore sicurezza o migliore ammortamento

dei beni prodotti

Utilizzazioni che non richiedono particolari costi

manutentivi

Previsione di realizzazioni infrastrutturali

Costi di produzione in aumento che di fatto

limitano il sorgere di concorrenza esterna

REDDITIVITA’

LORDA

TRIBUTI

GESTIONE E

AMMINISTRAZIONE

MANUTENZIONE

REDDITIVITA’

NETTA

LA CONTRAZIONE DEI COSTI DI GESTIONE

O DELLE SPESE DI AMMINISTRAZIONE O IN

ULTIMO LE POSSIBILI ESENZIONI O

AGEVOLAZIONI FISCALI INCREMENTANO

LA REDDITTIVITà NETTA DI UN IMMOBILE

REDDITIVITA’

NETTA

INCREMENTO

REDDITIVITA’ NETTA

SPESE E CO

STI

SPESE E COSTI

A parità di condizioni manutentive

Valore dell‟immobile in condizioni manutentive scadenti e in presenza di politiche urbanistiche

favorevoli all‟espansione e a nuove costruzioni

Valore dell‟immobile in condizioni manutentive scadenti e in presenza di politiche urbanistiche

contrarie a qualsiasi nuova espansione o costruzione

Incidenza manutenzioni

Extra redditività

derivante dal

contesto

urbanistico saturo


68

Due fattori ritenuti fondamentali nelle procedure di rating, peraltro contenuti nelle analisi individuate

dall‟accordo di Basilea 2, sono la durabilità della struttura oltre il periodo del mutuo contratto

dall‟imprenditore e la durabilità della redditività oltre il periodo coincidente con il mutuo.

La presenza di dette condizioni rendono sicuro l‟investimento e con esso il rischio connesso

all‟esposizione finanziaria contratta.

Come già accennato in futuro occorrerà coniugare il fabbisogno di capitale al rischio sottostante al

finanziamento o all’investimento ad esso correlato e quindi, quasi inevitabilmente, il prezzo di quel fi-

nanziamento o di quel investimento diverrà calibrato e proporzionale al rischio implicitamente conte-

nuto.

Ipotizzare e sviluppare processi immobiliari sicuri e capaci di sviluppare redditività a lungo periodo

consentirà di ottenere finanziamenti e quindi denaro da investire a costi più contenuti.

La sicurezza dell’investimento premierà quindi anche il profitto dell’imprenditore.

Unitamente a tali criteri, nel futuro, sarà sempre più importante acquisire finanziamenti prestando, a

fronte degli stessi, precise e fondate garanzie patrimoniali.

A conclusione del percorso attraverso la determinazione e lo studio del rating immobiliare si può af-

fermare con sufficiente certezza che ogni investimento, per essere produttivo, deve essere innanzitut-

to calibrato e immaginato a misura del mercato ove verrà immesso.

Il profitto dell‟imprenditore è quindi direttamente connesso con la capacità di recepire le aspettative,

i dubbi, le incertezze e le necessità del mercato.


69

Il percorso sopra determinato risulta particolarmente fondamentale e vincolante nel caso di nuove

realizzazione e quindi nella valutazione del valore di incidenza area inerente i lotti oggetto di trasfor-

mazione.

In altre parole il valore del terreno tenderà ad aumentare nel caso di supposti buoni profitti imprendi-

toriali, in presenza di elevata richiesta di nuove costruzioni e nel caso di ottima propensione

all‟investimento da parte della collettività di riferimento.

Nelle pagine seguenti e sulla base dei dati riportati nei paragrafi iniziali, lo studio di rating tenderà ad

individuare tutte le criticità sopra discusse indicando, in conclusione la “vitalità” del mercato immobi-

liare di GARDONE RIVIERA, suggerendo quindi la buona o modesta propensione dell‟area nei confron-

ti di nuove costruzioni sia esse residenziali o produttive.

L’esito dell’esame suggerirà quindi interessanti riflessioni in merito al valore di incidenza area di tutti i

lotti interessati alla trasformazione.

Interventi manutentivi e riqualificazio-

ne dell‟immobile

“n” anni

ANDAMENTO REDDITIVITA’

e DURATA PRESTITO Durata del mutuo o della

esposizione finanziaria

Probabile nuova esposizione

finanziaria per coprire i costi di

ristrutturazione

€


70

IL CASO IN ESAME: LA PREDISPOSZIONE DI UN RATING GENERALIZZATO ED AFFERENTE A TUTTE LE AREE

EDIFICABILI PRESENTI SUL TERRITORIO COMUNALE

Premesse le condizioni generali afferenti la più comune tipologia di rating immobiliare occorre capire

se tale criterio risulta positivamente applicabile al caso in esame.

Come noto il mandato del presente studio impone di valutare il valore di incidenza area di tutte le

superfici edificabili presenti nel comune di GARDONE RIVIERA. Come accennato in premessa lo studio

non mira ad individuare il singolo valore di contrattazione ma, più in generale, mira ad individuare un

valore medio di contrattazione applicabile all‟intero comparto omogeneo del comune.

Fermo restando l’impianto generale del presente rating dovendo individuare valori facilmente attri-

buibili a tutti i terreni edificabili occorre calcolare e sviluppare appositi indici di differenzazione capa-

ci di plasmare il valore medio da individuarsi in ragione delle specifiche caratteristiche di ogni terre-

no.

In altre parole, così come avviene per tutti gli immobili esistenti, il valore medio di mercato dovrà esse-

re modificato e studiato in ragione di ogni singola peculiarità oggettiva del terreno.

Il presente lavoro mediante apposito quadro sinottico dovrà quindi individuare tutti i coefficienti, posi-

tivi e negativi, in grado di modificare il valore medio calcolato nei prossimi paragrafi.

Ciò premesso nel prossimo paragrafo verranno esaminate solo le influenze positive o negative capaci

di incidere in egual misura su tutti i terreni del comprensorio comunale.


71

PIANIFICAZIONE DEL RATING IMMOBILIARE: LA VALUTAZIONE

Per ogni fattore ritenuto incidente viene riportata una semplice descrizione delle condizioni oggettive

e soggettive che ne determinano il peso specifico all‟interno dell‟operazione immobiliare.

Come già premesso, la procedura in esame si sviluppa in considerazione di tutti i criteri analizzati dal

comitato di Basilea 2 e ritenuti pertanto essenziali nello studio delle diverse aperture di linee di credito.

Sinteticamente le valutazioni riportate sono le seguenti

INSUFFICIENTE. La valutazione e l‟esame della pratica evidenziano una o più ca-

renze tali da inficiare economicamente o tecnicamente l‟operazione immobi-

liare. La presenza di molteplici valutazioni insufficienti deve sconsigliare

l‟attuazione del processo.

SUFFICIENTE. La valutazione e l‟esame della pratica evidenziano una o più ca-

renze tali da non rendere particolarmente allettante l‟operazione immobiliare.

Tali condizioni devono suggerire la possibilità di vagliare le eventuali soluzioni al-

ternative. E‟ probabile l‟esistenza di investimenti alternativi maggiormente red-

ditizi.

DISCRETO. La capacità di produrre reddito è discreta, migliore rispetto ad altre

tipologie di investimento. La sicurezza dell‟investimento e del processo è tale da

consigliarne la realizzazione. Positivi i riscontri sul tessuto urbanistico.


72

BUONO. L‟investimento è premiante, le condizioni oggettive o soggettive

dell‟area edificabile e della sua territorialità determinano buone percentuali di

redditività e condizioni operative sicure, il quadro generale del tessuto com-

merciale è soddisfacente e non sono previsti grandi ripercussioni negative.

OTTIMO. L‟investimento è premiante e senza dubbio spicca per caratteristiche

positive e reddituali. La gestione risulta agevole e particolarmente favorevole


73

PIANIFICAZIONE DEL RATING IMMOBILIARE: LA METODOLOGIA ADOTTATA

Sempre più spesso, ogni operazione immobiliare è collegata ad ulteriori e diverse esigenze quali, ad

esempio, capire se lo studio di fattibilità realizzato può trovare adeguato assorbimento sul mercato,

ovvero se la tipologia di prodotto progettata è effettivamente richiesta dal mercato e se quest‟ultimo

è in grado di assorbire il bene ipotizzato. Sempre più spesso, occorre bilanciare il valore di vendita con

il numero delle unità immobiliari costruibili e sempre più spesso occorre capire quante unità del bene

ipotizzato potranno essere alienate durante la fase di realizzazione del prodotto stesso.

In questo contesto, ove il minimo errore si trasforma in costi aggiuntivi e contrazione del profitto, oc-

corre intervenire proponendo ai diversi soggetti finanziatori un processo di rating capace di eviden-

ziare ognuna delle caratteristiche sopra determinate.

Occorre costruire un sistema versatile, capace di sapersi adattare ad ogni tipologia di immobile e

capace di evidenziare le criticità e le peculiarità di ogni singola operazione immobiliare.

Dovendo rivolgersi ad un pubblico probabilmente poco informato sulle tipicità di rating occorre dise-

gnare un processo che sia immediatamente e soprattutto facilmente comprensibile da ogni addetto

ai lavori e non.

Occorre intervenire proponendo, anche figurativamente, un processo chiaro, lineare e di intuitiva

comprensione.

La possibilità di creare un sistema di rating facilmente abbinabile ad ogni tipologia di immobile e ad

ogni processo immobiliare (acquisizione, alienazione, trasformazione, messa a reddito ecc…) consen-

te al fruitore dei risultati di allineare e parametrizzare tra loro, anche visivamente, tutti i singoli risultati.


74

Il processo deve inoltre essere adattabile e fondamentale sia per l‟analisi degli investimenti esistenti e

sia per quelli semplicemente progettati.

In altre parole, il percorso valutativo deve soddisfare le esigenze di quanti si apprestano a mettere a

reddito o a trasformale un immobile esistente e deve soddisfare altresì anche le esigenze di quanti si

apprestano ad avviare un nuovo progetto edilizio o una nuova filiera patrimoniale.

Il meccanismo più semplice e più facilmente adattabile ad ogni percorso rimane quello di attribuire

ad ogni singola voce incidente un adeguato peso millesimale, per poi valutarne, in sede di giudizio,

la rispondenza o lo scostamento complessivo, misurato in termini percentuali.

Ad ogni voce incidente viene attribuita una famiglia di sottocriteri capaci di plasmare la singola valu-

tazione in ragione delle tipicità che caratterizzano il prodotto in esame (nuova costruzione, trasforma-

zione, riqualificazione ecc…).

In questo contesto, l’attribuzione del peso millesimale diviene anche il meccanismo principe per valu-

tare, all’interno di più processi, la voce che maggiormente incide sul progetto (in termini generali) o la

voce che maggiormente interessa o che preoccupa il singolo imprenditore (ad esempio l’esposizione

finanziaria).

In definitiva il “peso millesimale”, se adeguatamente utilizzato e ponderato, può divenire un valido

strumento di studio e di determinazione dei processi operativi e produttivi.

Accanto al peso millesimale (inteso come incidenza sul progetto, data una criticità complessiva di

mille), il valore attribuito in sede di analisi consente di determinare lo scostamento percentuale della

singola operazione rispetto all’ottimizzazione del processo.

In pratica, ogni singola voce incidente si comporta come una valutazione positiva che se raggiunta

nella sua massima percentuale esprime, rispetto al singolo criterio, l’ottimizzazione del processo.


75

Il progetto o l‟immobile capace di ottenere il punteggio massimo, ovvero 1000/1000, si distinguerà

come il processo migliore e come filiera patrimoniale maggiormente redditizia.

La percentuale di rating ottenuta rispetto a quella complessivamente disponibile (cento per cento)

stabilisce la validità complessiva del progetto e ne evidenzia lo scostamento rispetto all’operazione

“risk free”.

Il processo in esame, a supporto delle valutazione effettuate dalle singole società di credito, consente

di valutare anche l’analisi prospettica aziendale, ovvero, accanto alla solidità del progetto, nel mer-

cato attuale, è sempre più importante valutare anche la solidità del soggetto proponente

l’operazione.

In questo contesto, la voce incidente “analisi prospettica aziendale” consente, come meglio vedre-

mo in seguito, di stabilire anche la solidità del soggetto proponente. Trattandosi di analisi generale,

allargata all’intero tessuto della città, l’analisi aziendale contempla la realizzazione del progetto da

parte di un imprenditore ordinario caratterizzato da azienda ordinaria.

Il limite fondamentale incidente su ogni analisi di rischio è senza dubbio il fattore TEMPO.

REALIZZAZIONE E

VENDITA DEL CESPITE

€

tempo

Terreno agricolo

Terreno edificabile nel PRG

Terreno contraddistinto da piano attuativo

Terreno con permesso di costruireVa

lori in

dic

ati

vi

Periodo di vendita degli immobili


76

La tabella sopra riportata evidenzia il normale andamento del valore dei terreni e degli immobili.

Di regola il valore di un terreno tende a crescere e a discostarsi dal valore minimo, per comodità iden-

tificato con il terreno agricolo, in ragione dell‟approssimarsi dell‟approvazione del nuovo PRG o

dell‟approssimarsi del piano attuativo conseguente al piano generale.

Il mercato, di regola, tende ad attribuire al terreno dosi addizionali di valore anche in ragione della

singola prospettiva di approvazione di un nuovo piano. In altre parole, il mercato tende a precedere il

legislatore e il pianificatore.

Il terreno acquisisce valore a prescindere dall‟esistenza o meno di un nuovo piano. In questo senso sa-

rà sufficiente la previsione o più semplicemente la collocazione del terreno in direzione della più pro-

babile espansione cittadina.

Il rischio tempo applicato al rating:

La possibilità che un terreno diventi edificabile


77

Il rischio maggiore connesso ad una filiera immobiliare, tendenzialmente, si riscontra nei cosiddetti

“progetti di sviluppo”, ovvero in corrispondenza di tutti i progetti basati su di una nuova realizzazione.

Tale rischio risulta direttamente connesso al fattore tempo e all’imprevedibilità dell’avverarsi di quanto

presupposto.

La linea teorica di cui al grafico precedente si sviluppa in ragione dell‟avverarsi di quanto ipotizzato. Il

ritardo nell‟approvazione del piano di attuazione o nel rilascio del permesso di costruire incidono ne-

gativamente sulla realizzazione del progetto e di conseguenza tendono a contrarre le redditività

connesse al medesimo progetto.

Il sistema di rating, pur sviluppato in ragione delle normali tempistiche di approvazione e pur sviluppa-

to alla luce di tutte le possibili incidenze prevedibili, non può, in nessun modo, calcolare le incidenze

esterne non prevedibili o essenzialmente dipendenti da fattori non calcolabili (ad esempio: interruzio-

ne del ciclo amministrativo per il venir meno della maggioranza politica, con conseguente dilatazio-

ne dei tempi di approvazione dello strumento urbanistico).

In egual modo, il sistema di rating non può calcolare fattori incidenti esterni connessi alle variabili im-

provvise e non prevedibili del mercato (ad esempio: crollo della borsa con conseguente improvvisa e

inaspettata stretta finanziaria).

Il rating, per quanto sopra detto deve quindi essere realizzato nel momento più opportuno e soprattut-

to non può estendere la propria efficacia per periodi temporali troppo estesi.

In altre parole, qualsiasi tipologia di rating si riferisce a presupposti accertati in un determinato mo-

mento storico. In ragione di quanto calcolato, la medesima valutazione non può essere utilizzata al

variare dei presupposti in essa contenuti.

Il rating sviluppato nelle prossime pagine, frutto dell’analisi riportata nei paragrafi precedenti, è quindi

lo specchio attuale e non futuro del mercato del comune di GARDONE RIVIERA


78

RATING IMMOBILIARE MERCATO IMMOBILIARE di GARDONE RIVIERA

QUADRO SINOTTICO


79

PESO

COSTO DELL'INTERVENTO 120 INCIDENZA

PERCENTUALI POSITIVA NEGATIVA

Finanziabilità e credibilità dell'operazione 30 20

Garanzie da prestare (*) 10 10

Costo del denaro 25 25 0

Durata dell'esposizione finanziaria 10 10

Possibilità di realizzare lotti funzionali 25 25

Totale incidenze 100 80 10

Positivo il costo del denaro progressivamente sceso nel corso degli ultimi due anni (vedi paragrafo

appropriato) e favorevole non solo alla contrazione di mutui da parte delle società costruttive, ma

soprattutto favorevole alla ripresa della domanda da parte di famiglie e single.

La finanziabilità dell‟operazione sconta il raffreddamento del mercato e una maggior difficoltà

nell‟alienare i prodotti costruiti.


80

PESO

CONDIZIONI DI MERCATO 200 INCIDENZA


Rispondenza alle tempistiche richieste dal mercato 20 20

Condizioni di monopolio o oligopolio bilaterale 25 5 15

Particolari esenzioni fiscali Propensione all'investimento del bacino di riferimen-to 40 20 20

Rispondenza qualitativa alla richiesta del mercato 15 10


Trattandosi di stima inerente non al caso singolo ma alla pluralità delle volumetrie edificabili in

Gardone Riviera, a priori si deve escludere la possibilità di configurazioni tipiche del mercato

oligopolistico o monopolistico.

Si registra inoltre una minor propensione all‟investimento a causa delle incertezze generali del sistema

“economia” e più in particolare delle incertezze, che come dimostrato in principio, caratterizzano il

mercato delle costruzioni e degli investimenti.


81

PESO

DIMENSIONE DEL MERCATO 140 INCIDENZA


Dimensione numerica 40 30 Bacino locale, regionale, sovraregionale, di max inte-resse 20 5 10

Necessità di intermediazione o meno 5 5

Interesse all'iniziativa e spese generali di marketing 5 5

Dimensione reddituale del mercato 30 20


Il bacino di interesse riveste principalmente la dimesione regionale e zone limitrofe e soprattutto si

sviluppa in un contesto caratterizzato da stabilità di crescita numerica (sostanzialmente stabile negli

ultimi 7 anni) e da incertezza economica (leggera crescita del tasso di disoccupazione – media

provinciale - e saldo imprenditoriale non particolarmente positivo).


82

PESO

RISPONDENZA DEL PRODOTTO 130 INCIDENZA


Rispondenza per sovra o sotto dimensionamento 40 40

Rispondenza per destinazione d'uso 40 40

Rispondenza per pertinenzialità previste 10 10

Possibilità di realizzo BUILT to SUIT 10 10


Le tecnologie attuali l‟ausilio di realizzare appositi rating immobiliari, lo sviluppo della modalità costru-

vestito ( BUILT to SUIT) evidenziano l‟assenza di particolari criticità costruttive e una generale

sovrapposizione tra prodotto costruibile e richiesta qualitativa e quantitativa del prodotto.


83

PESO

CONTESTO AMBIENTALE 40 INCIDENZA


Previsione di miglioramenti ambientali 40 40

Previsione di peggioramenti ambientali 40 40

Previsione di nuove infrastrutture 10 10

Contesto urbanistico premiante 10 10


La situazione attuale e quella prospettica a medio periodo escludono la possibilità di peggioramenti

ambientali (valore inteso come positivo nell‟incedenza rating) e una normale propensione alla

realizzazione di nuove infrastrutture. Il contesto urbanistico generale rimane complessivamente

premiante.


84

PESO

RISCHIO DI DEFAULT 200 INCIDENZA


Rischio inadempienza operatore 15 10

Durabilità della redditività oltre il mutuo 40 40

Durabilità della struttura oltre il mutuo 30 30

Rischio specifico operazione 10 10

Tempestività generale dell'operazione 5 5


Il mercato immobiliare offre, compatibilmente con l‟accordo interbancario di Basilea 2 durabilità e

redditività delle strutture superiori alla normale durata delle esposizioni finanziarie connesse alle singole

realizzazioni. Va inoltre ricordato come la filiera principale del mercato delle costruzioni sia

essenzialmente connesso alla costruzione finalizzata alla vendita. Tale presupposto rafforza quindi la

possibilità di rientrare anzitempo dall‟esposizione finanziaria appositamente contratta.

Permane una leggera incertezza nel rischio inadempienza frutto di una contrazione graduale della

domanda (rischio di permanenza di prodotti invenduti)


85

PESO

FLUSSO DELLA LIQUIDITA' 150 INCIDENZA


Vendibilità "sulla carta" del progetto 40 25

Flusso liquidità per lotti funzionali 30 15 10

Ridotta necessità di investimenti strutturali 20 20

Ricadute in zone extra fido bancario 10 10


Benché tecnicamente possibile la realizzazione per lotti funzionali, in questo momento, sconta una

crescente difficoltà connessa all‟incerta vendibilità completa del progetto sulla carta.

La crisi generale manifestatasi alla fine del 2008 e per tutto il 2009 e 2010 comporta un

raffreddamento degli investimenti con minore propensione all‟acquisto di prodotti sulla carta. Non

esistono comunque particolari tensioni connesse alla necessità di realizzare nuove infrastrutture.

Parimenti trascurabile, in presenza di apposito rating immobiliare, il riscio di ricadere in zone extrafido

bancario.


86

PESO

INTERAZIONI ESTERNE 20 INCIDENZA


Compatibilità urbanistica 40 40

Compatibilità D.Lgs. 42/2004 e similari 40 40

Compatibilità giuridico amministrativa 10 10

Campatibilità con ulteriori disposti normativi 10 10


Nel caso di nuove costruzioni, una corretta progettazione scongiura l‟insorgenza di problematiche di

tipo urbanistico o vincolistico. Si ritiene trascurabile la problematica in oggetto.


87

PESO

ANALISI PROSPETTICA AZIENDALE 100 INCIDENZA


Organizzazione aziendale 10 10

Flessibilità aziendale 40 30 10

Management aziendale 40 40

Controllo di gestione interno 10 10


Nel contesto attuale, il mercato delle costruzioni tende a premiare le imprese costruttrici fortemente

flessibili nel loro organico aziendale e nel loro apparato tecnologico.

Il mercato spinge in direzione di aziende contraddistinte da un corpo manageriale fortemente

fidelizzato e da un corpo operativo flessibile “ a fisarmonica” sempre più caratterizzato da noleggi a

caldo e da prestazioni professionali esterne all‟azienda.

Organizzazione

aziendale

Flessibilità

aziendale

Management

aziendale

Controllo di

gestione interno

PERCENTUALI 10 40 40 10

POSITIVA 10 30 40

Analisi prospettica aziendale


88

GRAFICO QUADRO SINOTTICO RATING

Costo

complessivo

dell'intervento

Condizioni di

mercato

Dimensione del

mercato

Rispondenza

del prodotto

Contesto

ambientale

Rischio di

default

Flusso della

liquidità

Interazioni

esterne

INCIDENZA 120 200 140 130 40 200 150 20

VALORE ATTRIBUITO 96,00 110,00 91,00 130,00 40,00 180,00 105,00 20,00

Capital Asset management Quadro sinottico


89

OSSERVAZIONI SULLA METODOLOGIA ESTIMATIVA

Analizzando quanto la dottrina estimativa indica in merito alla determinazione di un valore di merca-

to, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi come comune fondamento logico la

comparazione (unicità del metodo estimale).

Un procedimento è diretto (o sintetico comparativo), l‟altro indiretto (o analitico).

A proposito del reperimento ed utilizzazione dei dati elementari relativi ad ogni giudizio di stima è ne-

cessario apprendere dal mercato, nell‟ambito del quale si va ad operare, tutti i dati storici che da es-

so si possono rilevare. All‟estimatore si richiede di far conoscere gli elementi emersi dalle indagini o in-

formazioni che costituiscono la più efficace motivazione della oggettività del risultato della stima.

Per quanto riguarda i prezzi di mercato una fonte attendibile di dati elementari è rappresentata dalle

valutazioni effettuate per beni analoghi da altri tecnici estimatori, allorquando accettate dagli inte-

ressati.

Da rilevare infatti che l‟accettazione di un dato ipotetico, quale possa essere il risultato di un giudizio

di stima, da parte degli interessati trasforma il valore di previsione in dato storico da poter quindi esse-

re utilizzato ai fini della comparazione.

In merito all‟attendibilità del dato scaturito immediatamente dall‟accettazione è da osservare come

sia stato ripetutamente riconosciuta dalla giurisprudenza la coincidenza tra valore stimato ed accet-

tato ed il giusto prezzo in una libera contrattazione di compravendita identificato nel più probabile

prezzo di mercato.

Infine si può sostenere che acquistano ufficialità, logicità ed ammissibilità economica non solo i prezzi

noti, ma anche valori formulati che emergano dalla prestazione di consulenze tecniche d‟ufficio, sen-

tenze, concordati con gli Uffici Tecnici Erariali o, di contro, decisioni delle commissioni competenti a


90

giudicare sui ricorsi avversi alle valutazioni dell‟Agenzia del Territorio, perizie extragiudiziali giurate

ecc....

I dati riportati nella presente stima sono stati reperiti all‟interno de: Agenzia del Territorio sito istituziona-

le, ISTAT sito istituzionale, MINISTERO DELLE FINANZE sito istituzionale, Consulente Immobiliare edizione il

Sole 24 ore, L’Osservatorio sul mercato immobiliare” edizioni Nomisma, MONITOR IMMOBILIARE edizio-

ne Scenari Immobiliari, l’Osservatorio del mercato immobiliare, Dea Agenzia del Territorio, TUTTO CITTA’

Navteo, FIAIP Osservatorio sul mercato immobiliare, REAL VALUE edizione Scenari Immobiliari, SCENARI

IMMOBILIARI edizione Scenari Immobiliari, COMUNE DI GARDONE RIVIERA sito istituzionale, PROVINCIA

DI BRESCIA sito istituzionale e portali collegati, GOOGLE EARTH, REGIONE LOMBARDIA sito istituzionale e

portali collegati, PREZZIARIO TIPOLOGIE EDILIZIA, Collegio degli Ingegneri e Architetti Milano , DEI Tipo-

grafia del Genio Civile, PROBRIXIA BORSA DI BRESCIA quotazioni immobiliari, UNIONCAMERE sito istitu-

zionale, CNEL sito istituzionale, ANCE sito ufficiale, CONFEDILIZIA sito ufficiale, CAMERA di COMMERCIO

BRESCIA, REPORT MENSILE edizione Scenari Immobiliari, ACI Automobile Club d’Italia sito ufficiale, MI-

NISTERO DELLE INFRASTRUTTURE sito istituzionale, BANCA D’ITALIA sito ufficiale.

Per le pubblicazioni richiamate si rimanda alle diverse note a piè pagina. Per le diverse tabelle ove

non diversamente indicato trattasi di elaborazioni grafiche Paglia & Associati s.a.s. protette da copy-

right.


91

LA STIMA PER VALORE DI TRASFORMAZIONE. Criteri generali3

La stima analitica per valore di trasformazione, trova applicazione nella valutazione dei terreni edifi-

cabili in quanto la potenzialità di dette superficie risulta naturalmente connessa all‟edificazione al di

sopra degli stessi di volumetrie più o meno consistenti.

Il valore del terreno risulta connesso alla trasformazione che interesserà il sopra o il sottosuolo del sito.

In definitiva, come già accennato nei paragrafi precedenti il valore delle aree edificabili è un valore

derivato dal valore dei fabbricati che verranno realizzati sul medesimo sito.

In pratica, escluso il ritorno all‟attività agricola, la trasformazione è l’unica possibile utilizzazione

dell’area.

Il valore attribuito all‟edificabilità fondiaria espressa in metri cubi (vuoto per pieno) su superficie

dell‟area edificabile non risulta perfettamente lineare. L’aumentare della potenzialità edificatoria non

determina incrementi proporzionali del valore dell’area. Questi ultimi, sebbene in crescita costante,

assumono valori moderatamente più contenuti rispetto alla crescita della volumetria disponibile.

Tale situazione risulta essenzialmente connessa alle dinamiche del mercato. In questi contesti si parla

di utilità marginale del bene addizionale.

Il caso in oggetto rientra in questa tipologia specifica. Trattandosi dell’analisi di terreni edificabili (va-

lutazione effettuata ancorché ai fini ICI) l’utilità marginale della superficie tende ad incidere negati-

vamente.

3 F. Paglia, La Stima delle Aree edificabili, EPC Libri, Roma 2007


92

In altre parole l’enorme disponibilità di terreno non porterà alla saturazione del medesimo, ma bensì

alla sola realizzazione della volumetria ritenuta utile.

Nel rimandare per il dovuto approfondimento al paragrafo relativo, in questo contesto, appare op-

portuno evidenziare come la curva di crescita del valore dei terreni edificabili presenti una concavità

verso il basso rispetto alla normale crescita della potenzialità edificabile.

La linea di crescita risulta morbida e non rigida.

Il presupposto di cui sopra trova concreta applicazione in tutti i casi dominati da condizioni normali di

mercato o come nel caso in oggetto in ragione di volumetrie sottratte alla vocazione speculativa e di

massimizzazione del profitto.

.

Va

lori d

ell‟

are

a

Edificabilità dell‟area

Linea te

orica di c

rescita Linea reale di crescita

Effetto dell’UTILITA’ MARGINALE sul valore del terreno

Il crescere della disponibilità edificatoria trova importanti limiti nella richiesta del bene provenien-

te dal mercato. In altre parole, indipendentemente dalla potenzialità infinita del lotto, sul terreno

verranno realizzate solo le unità immobiliari che potranno, con ogni probabilità, essere completamente assorbite dal mercato. La realizzazione di unità addizionali, non assorbibili dal

mercato, determina diseconomie imprenditoriali difficilmente sopportabili nel contesto costruttivo

Tale presupposto determina lo scostamento tra linea teorica e linea reale di crescita


93

La caratteristica principale del procedimento per valore di trasformazione consiste nell‟approfondire

l’utilità dell’area edificabile in ragione della specifica destinazione futura.

Quando possibile, uno dei principali limiti della stima sintetico comparativa consiste nell‟impossibilità di

calibrare il valore dell‟area allo specifico utilizzo futuro. Malgrado la possibilità di assumere a confronto

destinazioni urbanistiche equivalenti, la peculiarità dell‟area, la specifica collocazione territoriale e le

caratteristiche progettuali conferiscono ad ogni bene un'unica e insostituibile capacità di produrre

reddito.

Il percorso analitico per valore di trasformazione è quindi l’unico metodo per abbinare al terreno la

specifica redditività (reale o fittizia) del fabbricato ivi costruito.


94

LA STIMA PER VALORE DI TRASFORMAZIONE.4

Per procedere alla stima secondo il criterio della trasformazione immobiliare, occorre che il cespite in

esame sia effettivamente trasformabile.

In altre parole, come ampiamente discusso all‟inizio della valutazione in esame, occorre verificare

l‟effettiva potenzialità edificatoria connessa al lotto in esame. Occorre conoscerne la volumetria rea-

lizzabile e la destinazione d‟uso compatibile. Quanto sopra deve essere valutato in ragione delle po-

tenzialità del soprassuolo e delle potenzialità espresse dal sottosuolo.

In questo contesto risulta altresì necessario che la destinazione finale dell‟immobile risulti effettivamen-

te valutabile. In altre parole occorre che il valore finale del bene (sia effettivamente stimabile e com-

patibile con il mercato (effettivamente vendibile o utilizzabile).

La formula iniziale del Valore di trasformazione viene espressa : Va = Vpf – K ovvero il valore attuale

del bene coincide con il valore del prodotto finale di trasformazione a cui vanno detratti tutti i costi

intervenuti nella trasformazione del terreno.

La formula sopra riportata pur considerando tutti i costi intervenuti nel processo di trasformazione non

tiene conto né dell‟esposizione finanziaria né del tempo necessario alla realizzazione del plesso.

La formula definitiva del processo dovrà quindi considerare anche tali fattori.

4 F. Paglia, La Stima delle Aree edificabili, EPC Libri, Roma 2007

F. Paglia, Stima e Rating Immobiliare, EPC Libri, Roma 2004

F. Paglia, ABC delle Stime, Sistemi editoriali, Napoli, 2006


95

In termini di stretta valutazione di un terreno edificabile, il grafico successivo illustra le diverse compo-

nenti di un percorso immobiliare ed illustra nel contempo tutte le variabili incidenti sull‟operazione.

Ogni singola voce riportata nel grafico rientra nel calcolo e nella valutazione del valore di trasforma-

zione.

La validità della stima dipenderà quindi dal grado di accuratezza con cui sono stati esaminati i singoli

fattori riportati in tabella.

-1 0

Rating immobiliare e stima

del terreno e prodotto finale

Esposizione finanziaria connessa all’acquisizione del terreno Vte

Esposizione finanziaria connessa alla realizzazione dell’intervento Cc

Progettazione, Op

Sistemazioni esterne Se

Periodo di effettiva realizzazione dell’opera

Ulteriore periodo necessario per la completa alienazione del prodotto costruitoP2

P1

Costi di gestione beni invenduti

Acquisto e preparazione dell’area

Spese Generali Sg

Direzione Lavori, collaudo dell’edificio Op

Inizio vendita complesso (eventuali costi di intermediazione)

1° Lotto funzionale 2° Lotto funzionale 3° Lotto funzionale

Oneri a scomputo Ou


96

Tutto ciò premesso si può quindi affermare che la corretta formula del valore di trasformazione risulta

essere la seguente:

dove:

Le voci e i costi che intervengono in una trasformazione tipica risulta essere le seguenti:

A. COSTO DEL TERRENO Vte

B. COSTO DI COSTRUZIONE Cc

C. SISTEMAZIONE ESTERNA Se

D. ONORARI PROFESSIONALI Op

E. SPESE GENERALI Sg

F. ONERI DI URBANIZZAZIONE Ou

G. INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE Im

H. ONERI FINANZIARI (ESPOSIZIONE) Of

I. COSTI GESTIONE beni invenduti Bi

J. PROFITTO DELL’IMPRENDITORE P

Vt = [Vpf-(K+P)]/qn

Vpf = valore del bene trasformato

K = Costo di trasformazione

P = profitto

q = (1+r)

n = tempo realizzazione


97

Il valore di “r” in (1+r) coincide col costo del denaro, ovvero al tasso di interesse praticato dalla ban-

ca in caso di esposizione finanziaria. Il valore “n” come già accennato coincide con il tempo di realiz-

zazione dell‟opera. Generalmente decorre dall‟inizio della prima esposizione finanziaria e termina con

la conclusione dell‟intervento.

L’utilità marginale

Nell‟analisi economica si parla di utilità in senso oggettivo e utilità in senso soggettivo.

In senso oggettivo un bene è utile quando è capace di soddisfare un determinato bisogno.

E‟ molto significativo, nonché influente, considerare anche l‟utilità dal punto di vista soggettivo del

bene in oggetto. Infatti, tale caratteristica, che scaturisce dalla disponibilità di un bene, misura il gra-

do di soddisfazione che esso genera in quanto disponibile. Un soggetto consegue la soddisfazione

complessiva dalla disponibilità di un certo numero di unità del bene di cui necessita.

Qualora disponga di una dose addizionale del bene considerato, il grado di soddisfazione conseguito

dal soggetto varia per effetto dell‟acquisizione dell‟unità addizionale stessa e viene a determinarsi, in

luogo della soddisfazione totale, un grado di soddisfazione definito “utilità marginale”.

L‟ “utilità marginale” corrisponde quindi alla misura del grado di soddisfazione conseguito dal sogget-

to per effetto della disponibilità di una dose addizionale del bene considerato. Siccome l‟utilità è cor-

relata all‟intensità dei bisogni, via via che essi vengono soddisfatti l‟intensità del bisogno diminuisce e

per conseguenza anche l‟utilità del bene che soddisfa tale necessità progressivamente si riduce.

L‟utilità totale di un bene (ad esempio terreno edificabile) è, almeno sino ad un determinato punto,

crescente, in funzione della quantità di bene disponibile. In corrispondenza del punto di sazietà,

l‟utilità totale diventa massima. Oltre tale punto, se l‟utilità attribuita ad ogni singola dose addizionale

è nulla, l‟utilità tende a mantenersi costante. Nel caso in cui ad ogni singola dose addizionale si attri-

buisca valore negativo la linea diventa addirittura decrescente.

L‟utilità totale cresce a tasso decrescente. L‟incremento nell‟utilità totale, dato da ogni singola dose

del bene diminuisce con il crescere delle unità a disposizione; è questa la conseguenza della già ri-

cordata decrescenza dell‟utilità marginale.


98

Nel caso dei terreni edificabili l‟infinita disponibilità di terreno o l‟infinita disponibilità di potenzialità edi-

ficatoria, per quanto detto, trova un importante limite nella saturazione del mercato immobiliare. La

disponibilità di metri cubi, al fine di non realizzare un prodotto che necessariamente rimarrebbe in-

venduto, deve confrontarsi con il quantitativo di beni richiesto dal mercato.

Supposta la verifica sopra indicata, la detenzione di ulteriori metri quadrati di fondo edificabile non

varia il valore complessivo del lotto. Costruire ipoteticamente ulteriori palazzine significherebbe realiz-

zare un prodotto destinato a rimanere invenduto. Il terreno aggiuntivo rimarrà quindi inedificato in at-

tesa, naturalmente, di una successiva e auspicabile crescita della domanda.

In altri casi, stabilita l’impossibilità di una crescita futura della domanda di immobili, la disponibilità di

un lotto sovradimensionato, può in situazioni limite, trasformarsi in una disponibilità negativa capace

di creare diseconomie in termini di costi gestionali e manutentivi [costi di recinzione dell’area, manu-

tenzione del verde, illuminazione, regimentazione acque, sovradimensionamento dei costi manutenti-

vi, sottoutilizzo complessivo delle strutture realizzate ecc…]

Volume di villette richieste dal mercato

Potenzialità edificatoria del lotto

Volume che verrà realizzato

Volume ancora disponibile che

verrà realizzato in concomitanza dell‟ipotetico incremento della

domanda di villette

Va

lori d

ell‟

are

a

Dosi addizionali di potenzialità edificatoria (dosi addizionali di terreno disponibile)

Il valore dell‟area tenderà a crescere sino in corrispondenza della potenzialità edificatoria assorbibile

dal mercato. Oltre questa soglia, il valore dell‟area tenderà a “raffreddarsi” proponendo incrementi

proporzionalmente inferiori rispetto alle ulteriori dosi di potenzialità edificatoria


99

Il Costo di Costruzione

Il costo di costruzione di un manufatto edile viene determinato in ragione di una pluralità di condizioni

intrinseche ed estrinseche difficilmente rilevabili e soprattutto difficilmente standardizzabili.

La medesima definizione di costo di costruzione rimane condizionata dalla finalità per la quale si ri-

cerca il medesimo dato.

In termini statistici il dato in oggetto, interviene per misurare la variazione dei prezzi nell‟edilizia.

Periodicamente, l‟ISTAT interviene proponendo tabelle comprensive dei diversi incrementi temporali.

Tali tabelle possono quindi dimostrare la variazione dell‟incidenza del costo delle costruzione nell‟arco

temporale considerato.

Nell‟ambito dei lavori pubblici, l‟analisi del costo di costruzione viene considerato al fine di valutare la

congruità di un intervento o di una realizzazione. In ambito peritale, quale il nostro, il costo di costru-

zione incide direttamente sulla determinazione del valore dell’immobile. In termini di intermediazione

immobiliare e di property management, il costo di costruzione interviene nella determinazione della

redditività del bene.

Per quanto sopra detto, appare chiara la difficoltà di definire e soprattutto riportare specifiche tabelle

indicanti, per ogni destinazione d‟uso, i singoli costi di costruzione.

Malgrado tutti i dovuti approfondimenti scientifici e dottrinali, rimane oggettivamente difficile propor-

re un modello di fabbricato capace di accorpare, in se stesso, tutte le modalità costruttive e le com-

ponenti di costo impiegate nel variegato territorio nazionale.

Parallelamente, occorre denunciare la difficoltà di raccolta dati a livello capillare provenienti da ogni

singolo micro mercato zonale.


100

Nel caso in esame il costo di costruzione degli edifici campione è stato ricavato dal prezziario (più re-

cente) delle TIPOLOGIE EDILIZIE redatto annualmente dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano

ed edito dalla DEI tipografia del Genio Civile.

Il prezziario in oggetto è stato altresì raffrontato con il Prezziario della Regione Lombardia riscontrando

buone corrispondenze e allineamenti.

I costi di costruzione desunti dal prezziario richiamato risultano essere essenzialmente i seguenti :

arrotondamento

Edificio residenziale centrale € 912,00 € 912,00

Destinazione Uffici € 1069,34 € 1069,00

Destinazione Commerciale € 969,00 € 969,00

Capannoni produttivi H = 6 m. € 299,00 € 299,00

I valori sopra riportati in ragione dello specifico tessuto edilizio delle singole microzone catastali (riscon-

trato a seguito di opportuni sopralluoghi) è stato opportunamente verificato e rapportato alle potenzialità

dell‟imprenditore medio.

Le tipologie edilizie assunte ad analisi si riassumono nel seguente modo:

EDIFICIO A DESTINAZIONE RESIDENZIALE zone centrali € 912,00 a metro quadrato

L‟edificio campione è stato identificato nel campione A2F riportato nel sopraindicato prezziario. La

tipologia costruttiva rilevabile dai disegni riportati in seguito, riprende, nei limiti accettabili,

l‟architettura maggiormente presente nelle zone di espansione di Gardone Riviera.

Le costruzioni sono realizzate con struttura in cemento armato del tipo a travi e pilastri su fondazioni

del tipo diretto.

I solai sono realizzati con predalles a copertura del piano interrato e solette miste a travetti e pignatte

per i restanti piani.

Le murature di tamponamento sono in blocchetti di cemento vibrocompresso di tipo coibentato,

mentre i divisori del piano cantina sono in blocchetti di cemento di tipo normale.


101

I tavolati interni sono in forati spessore 12 cm nelle zone servizi e spessore 8 cm per i rimanenti locali,

completamente isolati sul piano di posa.

La copertura è realizzata con muretti in forati spessore 12 cm e sovrastanti tavelloni in laterizio con

solettina in cemento da 2 cm. Su tale struttura viene posato il manto in tegole di cemento coppo di

Grecia con relativi pezzi speciali.

I serramenti esterni sono realizzati in legno pino di Svezia naturale verniciato da 55 mm con

vetrocamera da 14 mm di spessore.

Le porte interne sono tamburate piene in noce tanganika lucidato con maniglie in ottone.

I portoncini di ingresso sono anch‟essi in legno pino di Svezia spessore totale 55 mm con perlinatura

esterna e interna.

I pavimenti sono in piastrelle monocottura di 20 x 20 cm nei locali servizi, dimensioni 30 x 30 cm nel

locale soggiorno e in moquette bouclé nelle camere da letto e nei disimpegni.

I rivestimenti dei locali servizi sono in piastrelle monocottura 20 x 20 cm per una altezza di 160 cm

posati con collante.

Davanzali e soglie sono realizzati in marmo travertino.

Le pareti esterne sono finite con intonaco rustico fine e rivestimento plastico al quarzo del tipo

graffiato fine.

Caratteristiche degli impianti

La rete verticale per le acque nere è realizzata in pvc pesante con resistenza alla temperatura di

almeno 100 °C.

La rete verticale delle acque bianche è realizzata in rame 8/10 per pluviali in vista e in pvc normale

per quelli incassati.

Tutta la rete di collegamento orizzontale è in pvc normale a vista, mentre è interrata per la parte fuori

dell‟edificio sino all‟allacciamento alla fognatura comunale.

L‟impianto di riscaldamento è del tipo autonomo con caldaietta a metano (serve anche per la

produzione dell‟acqua calda); la distribuzione del fluido scaldante è realizzata con tubi di rame, i

corpi scaldanti sono in ghisa.

L‟impianto idrico è costituito da colonne montanti in acciaio così come la relativa distribuzione, che è

intercettata a maniglia a monte di un gruppo di servizi.

Gli apparecchi sanitari sono di primarie marche così come pure le rubinetterie.

L‟impianto gas ha una distribuzione in ferro zincato dal contatore alla caldaietta e derivazione per la

cucina.

L‟impianto elettrico è costituito da linee di alimentazione con partenze dal contatore situato nel

seminterrato e con distribuzione sotto traccia ai locali.


102

Ogni villetta/casetta è provvista di tubazione telefonica con punto telefono per ogni locale abitabile

collegato alla rete Telecom.

L‟impianto TV è del tipo centralizzato con 2 prese per ogni villetta.

Descrizione

Incidenza

Scavi e rinterri 3,02%

Opere in c.a. 20,44%

Vespai sottofondo 7,59%

Isolamento e impermeabiliz-

zazioni

1,83%

Murature e tavolati 22,84%

Intonaci 9,69%

Canne e fognature 1,84%

Rivestimenti e zoccolini 4,12%

Serramenti in legno 7,51%

Opere in ferro 1,50%

Copertura e lattonerie 5,44%

Impianto di riscaldamento 4,14%

Impianto idrosanitario 5,44%

Impianto elettrico 4,12%

Impianti gas e antincendio 0,48%

Costo Totale 100,00%

EDIFICIO A DESTINAZIONE UFFICI € 1069,00 a metro quadrato

L‟edificio campione è stato identificato nel campione D6 Fabbricato uffici di tipo intelligente riportato

nel sopraindicato prezziario. La tipologia costruttiva rilevabile dai disegni riportati in seguito, riprende,

nei limiti accettabili, la tendenza attuale del mercato e soprattutto risponde alla tipologia costruttiva

più recente.

La struttura dell‟edificio è in cemento armato con pilastri (lasciati a vista) e travi che sostengono i solai

del tipo predalles con getto integrativo in opera; la fondazione è costituita da un cassone continuo in

cemento armato dello spessore di 60 cm (dal quale partono sul perimetro i muri controterra)


103

direttamente appoggiato sul terreno. Le scale esterne di sicurezza sono in cemento armato nella

parte entroterra ed in acciaio zincato nella parte fuori terra; sono rivestite in pannelli di lamiera di

alluminio termolaccati.

Il rivestimento della facciata è in pannelli di alluminio con fasce continue di serramenti in alluminio

anodizzato a taglio termico e vetrocamera. All‟interno dei pannelli in alucobond corre muretto in

gasbeton coibentato esternamente e con all‟interno montati i fan coils; questi sono coperti da

mobiletti continui con lamiera d‟acciaio preverniciata.

La soffittatura all‟interno dell‟edificio è in doghe di alluminio a 2,80 m dal pavimento finito; nei 50 cm

tra soffittatura e intradosso soletta corrono le passerelle elettriche ed i canali dell‟aria;

Il pavimento è in piastrelle corazzate nei magazzini interrati, nell‟autorimessa e nel locale ricevimento

merci al piano terreno; nei locali impianti all‟interrato ed in copertura è in grés; nei servizi, in cucina e

in mensa è in piastrelle di ceramica; gomma a bolli sulle scale interne (con alzate e zoccolino in

granito) e su quelle esterne di sicurezza; porfido nell‟atrio d‟ingresso; per il resto (locali uffici e

laboratori) è in pannelli sopraelevati di materiale inerte rivestiti in linoleum che coprono l‟impianto di

F.M., telefonico, trasmissione dati e di gestione e controllo degli impianti.

Le divisioni dei servizi sono in tavolati spessore 8 cm rivestiti da piastrelle in ceramica; nei piani i locali

sono ottenuti con pareti mobili di cui buona parte attrezzate; all‟interno i muri sono in blocchi leca

spessore 20 cm.

La copertura è di tipo piano praticabile, completa di pendenza, coibentazione,

impermeabilizzazione, protezioni e pavimento in quadrotti di cemento posati su supporti in materiale

plastico.

Le sistemazioni esterne comprendono la rampa all‟autorimessa in durocret, i parcheggi e le parti

pedonabili con pavimentazione in masselli autobloccanti e le aree adibite a verde.

L‟impianto di condizionamento principale è costituito da una rete di fan coils e da un circuito di aria

primaria. Sono presenti inoltre nel complesso l‟impianto di condizionamento autonomo del CED, gli

impianti di condizionamento della mensa e delle aule dimostrazioni, gli impianti di riscaldamento dei

servizi e del magazzino realizzati rispettivamente con radiatori e tubi alettati.

Le centrali di condizionamento, termica e gruppi frigoriferi sono ubicati in copertura; L‟impianto

idrosanitario è di tipo tradizionale con i gruppi servizi raggruppati in tre aree differenti. Rete

antincendio costituita da colonne poste nei vani scale.

Perimetralmente all‟edificio ai piani corre una rete per la fornitura di aria compressa.


104

L‟impianto elettrico è provvisto di corpi illuminanti incassati nel controsoffitto, ove presente, o fissati

direttamente a plafone.

Nel sottopavimento in apposite canaline corrono le reti F.M., telefonica e dati.

In copertura sono installati un gruppo elettrogeno (alimentazione di emergenza) e le batterie di

accumulatori (sistema di continuità statico); i trasformatori con i quadri generali sono nell‟interrato.

Il complesso è dotato di rivelazione incendio in tutti i locali, di impianti ad halon per lo spegnimento

incendio nel CED e nei magazzini e di un sistema di antintrusione.

Gli impianti di elevazione comprendono 6 ascensori con portata di n. 8 persone e 2 montacarichi con

portata di 1.000 kg.

Descrizione Incidenza


Opere in c.a. 13,13%

Vespai, massetti e sottofondi 1,72%

Isolamenti e impermeabilizzazione 3,30%

Murature e tavolati 1,22%

Intonaci 1,15%

Muri calcestruzzo alleggerito 0,50%

Tinteggiature e rivestimenti 1,94%

Pavimenti e zoccolini 9,04%

Opere in ferro 2,51%

Canne e fognature 0,14%

Controsoffitti e setti acustici 2,01%

Pareti mobili e serramenti interni 9,11%

Serramenti e rivestimento facciata 19,23%

Mobiletti copri fan coils 3,37%

Impianto idrotermosanitario e con-

dizionamento

13,49%

Impianti elettrici e speciali 14,92%

Impianti elevatori 2,37%



105

EDIFICIO A DESTINAZIONE COMMERCIALE € 845,00 a metro quadrato SUPERMERCATO o NEGOZIO

€ 1.094,00 a metro quadrato GALLERIA NEGOZI

€ 969,00 a metro quadrato SOLUZIONE MISTA

Al fine di meglio definire ogni tipologia costruttiva, il rapporto in oggetto svilupperà tre singole tabelle

di incidenza area: una per edifici interamente destinati a supermercati, una per edifici interamente

destinati a gallerie di negozi ed una terza tabella utile per le soluzioni miste.

L‟edificio di riferimento del prezziario coincide con il prototipo D5 F

Il fabbricato è stato realizzato con un struttura in c.a.v. e c.a.p. a travi e pilastri prefabbricati

completati da solai nervati (copponi) posti in copertura e solai a predalles per ottenere il piano

intermedio.

La maglia strutturale è di 7,5 x 8 nell‟interrato e di 15 x 8 al piano terra della galleria mentre è di 10 x 20

nell‟area ipermercato.

Le fondazioni sono di tipo diretto a plinti semplici contornati da muri di contenimento per l‟interrato e

travi portapannello per l‟area ipermercato.

Il tamponamento è stato realizzato mediante pannelli prefabbricati di tipo verticale con finitura a

strisce orizzontali con paramento di ghiaia in un misto di marmo Rosso Verona e Bianco Carrara.

Le compartimentazioni e le divisioni fra negozi sono state realizzate con blocchi di cemento intonacati

certificati REI 120‟, mentre le tramezzature hanno trovato soluzione nell‟utilizzazione di blocchi in

laterizio di diverso spessore o in cartongesso.

L‟impermeabilizzazione è stata eseguita applicando tre guaine bituminose con interposto materassino

coibente. L‟ultima guaina, risvoltata verticalmente sull‟intera altezza dei pannelli fin sotto le scossaline

di coronamento in lamiera preverniciata, è del tipo ardesiato.

L‟illuminazione zenitale e l‟evacuazione dei fumi è stata ottenuta ponendo in opera file di lucernai in

policarbonato completi di meccanismo d‟apertura con bombolette al CO2. La percentuale di

superficie illuminante è pari al 4% nell‟area ipermercato e 2% nell‟area hall.

L‟intero piano di calpestio, prima della posa in opera dei pavimenti, è stato realizzato con una soletta

armata dello spessore di 20 cm nell‟area iper e di 8 cm nell‟area galleria e ingressi.

I rivestimenti in ceramica hanno trovato soluzione applicativa in tutti i servizi e nei laboratori e sono

completate dai pezzi speciali a becco di civetta (guscio) nello spiccato del pavimento.

Le scale in muratura sono state rivestite in marmo botticino mentre quelle in carpenteria metallica

hanno gradini in grigliato.


106

Pavimenti industriali sono stati eseguiti nel parcheggio interrato, in quello di copertura, nella ricezione

merci e nelle riserve dell‟ipermercato, e delle medie superfici. Il grés porcellanato del tipo rinforzato

ha trovato applicazione in tutto l‟ipermercato, mentre il gres ceramico è stato applicato in tutti gli

uffici, i servizi, gli spogliatoi e i locali tecnici. Il Mall, gli ingressi e le uscite di sicurezza della galleria

hanno un pavimento in marmo composto di: Rosso Verona, Botticino e Verde Alpe. I negozi sono

dotati di un pavimento in battuto di cemento atto all‟incollaggio di qualsivoglia tipo di pavimento.

I serramenti posti in opera sono di diversa natura. Infissi in alluminio preverniciato sono stati posti in

opera su tutte le aperture esterne, comprese le pareti vetrate degli ingressi principali. Porte e portoni

classificati e certificati REI 120‟ sono stati posti su tutte le murature tagliafuoco. Porte e portoni in

acciaio sono state utilizzate per le uscite delle riserve e dei locali tecnici. Le porte sono tutte rivestite in

laminato plastico come le pareti tecniche costituenti le partizioni degli uffici.

Fra gli affini ai serramenti sono da annoverare le serrande di divisione Iper-hall e le griglie antintrusione

poste sotto i lucernai del parcheggio in copertura.

Il controsoffitto ha trovato larga applicazione.Nel Mall, negli ingressi e sulla barriera casse è stato

realizzato in cartongesso ai piani sfalsati, curvi ed inclinati con inserti in legno e acciaio. Controsoffitti

in fibra minerale sono stati posti in tutti gli uffici e le uscite di sicurezza mentre doghe di alluminio sono

state utilizzate nei laboratori, sulle scale mobili e sulle pensiline esterne degli ingressi.

Tutti i locali interni, ad esclusione dei negozi, sono stati verniciati con tinte lavabili, mentre i testa muro

e i pilastri sono stati rivestiti con degli specchi.

Cabine di trasformazione: n. 2 cabine dedicate alle medie superfici, con trasformatori di potenza

unitaria 400 kva.

N. 2 cabine di trasformazione Enel per la fornitura in BT ai negozi di galleria.

N. 1 cabina di trasformazione per l‟alimentazione dell‟ipermercato e della galleria e parti comuni

interne ed esterne. Nella cabina sono installati n. 2 trasformatori della potenza unitaria di 1.000 kva,

completi di apparecchiatura di comando, controllo e protezione.

Il quadro generale BT è di tipo power center, che alimenta quadri secondari di distribuzione,

illuminazione e FM, a loro volta collegati con quadri utilizzatori di reparto e di servizi.

Distribuzione: la distribuzione primaria avviene attraverso corde unifilari e cavi posati in canaline aeree

e tubazioni. La distribuzione secondaria alle utenze è ottenuta a mezzo di blindo sbarre.

Impianto di FM: allaccio delle utenze direttamente alle blindo o ai quadrotti locali con prese

normalizzate e protette.

Impianto di illuminazione: area vendita iper con file luminose fluorescenti collegate a blindolux, faretti

di arredo luminoso con lampade ad incandescenza, dicroiche ed alogene. Grado di protezione IP54.

Uffici e locali sociali con corpi illuminanti fluorescenti ad incasso. Grado di protezione IP20.


107

Illuminazione interna galleria con file luminose fluorescenti con diffusione luce riflessa.Faretti e spot

alogeni a dicroici a luce diretta. Grado di protezione IP54.

Illuminazione esterna su pali e con monoarmatura e con pluriarmatura nel parcheggio, con lampade

A.P.S. Grado di protezione IP65.

Impianto di protezione scariche atmosferiche: gabbia di Faraday a protezione di tutta la struttura,

realizzata in piatto di acciaio zincato e captatori in copertura.

Impianto di terra: anello perimetrale in piatto di acciaio zincato, punte di dispersione, a cui sono

collegate a mezzo di corde in rame tutte le apparecchiature elettriche e le grandi masse metalliche.

Impianto TV.CC.: installato impianto di telecontrollo e telesorveglianza collegato a monitor e

videoregistratori, con funzione di allarme e di ricerca del personale preposto.

Impianto di controllo impianti: tutti i quadri di distribuzione posti all‟interno dell‟ipermercato sono

provvisti di segnale di anomalia inviato nel locale di manutenzione.

Impianto di riscaldamento: centrale termica costituita da due caldaie pressurizzate da 1.600.000 Kcal,

pompe di circolazione idrica, accessori di sicurezza e comando.

Centrale cogenerazione costituita da due generatori endotermici per 450 kva e 350.000 Kcalcaduno,

scambiatori e recuperatori di calore, impianto elettrico con funzionamento «in isola».

Impianto di condizionamento: n. 3 refrigeratori d‟acqua da 800.000 frg.cadunocon vasca di

accumulo di volano termico.

Impianto di utenza climatizzazione: U.T.A. in copertura con batterie di scambio a tutta aria per il

trattamento dell‟area vendita, galleria e parti comuni. Fan-coil installati nei singoli negozi, negli uffici e

locali sociali. Radiatori nei servizi igienici. Mandate di aria primaria trattata e aspirazione forzata

dell‟aria da rinnovare.

Impianto antincendio: tutta la zona coperta è provvista di rilevatori fumo, splinker, bocche idranti

UNI45. L‟area esterna è servita da bocche idranti UNI45, Uni70 e attacchi per motopompe VV.F.

Le reti sono mantenute in pressione da adeguato sistema di pompe ubicate in apposita stazione di

pompaggio posta in prossimità della vasca di riserva idrica.

Impianto di segnalazione attivato automaticamente dall‟intervento di un qualsiasi sistema di

antincendio.


108


Movimento terra 3,00%

Fondazioni 6,15%

Strutture tradizionali,

prefabbricati, acciaio

27,85%

Pannelli prefabbricati 3,10%

Murature, tavolati, intonaci 3,80%

Impermeabilizzazione, lucer-

nai, cupolini

3,60%

Controsoffitti 2,80%

Pavimenti e rivestimenti 7,30%

Serramenti 3,90%

Impianto elettrico 7,60%

Impianto elettromeccanico 9,60%

Impianti sollevamento spe-

ciali

3,20%

Sistemazione esterna 10,30%

Finiture 4,70%

Varie e allacci definitivi 3,10%


EDIFICIO PRODUTTIVO € 330,00 a metro quadrato

L‟edificio campione è stato identificato nel campione E 2 riportato nel sopraindicato prezziario. La

tipologia costruttiva rilevabile dai disegni riportati in seguito, riprende, nei limiti accettabili, la tendenza

attuale del mercato e soprattutto risponde alla tipologia costruttiva più recente.

Lo scavo di sbancamento è eseguito meccanicamente per uno spessore medio di 40 cm.

Lo scavo in sezione ristretta è eseguito meccanicamente per uno spessore di 1,50 m per plinti di

fondazione e travi perimetrali porta pannello.

Il riempimento con mistone è eseguito meccanicamente, per uno spessore di 50 cm, su tutta la

superficie coperta ed è completo della stesura e rullatura. Il sottofondo per plinti prefabbricati è

realizzato mediante la stesura in opera di calcestruzzo, per uno spessore medio di 40 cm gettato

senza l‟ausilio dei casseri.


109

La trave porta pannello è

realizzata mediante il

getto in opera di

calcestruzzo armato con

una sezione media di 60

x 40.

Il pavimento industriale in

calce-struzzo ha uno

spessore di 15 cm, con

interposta rete elettrosaldata 20 x 20 cm diametro 4 mm.

È previsto uno spolvero superficiale di quarzo in ragione di 5 kg/m2 con finitura superficiale eseguita

meccanicamente, compresa la formazione dei giunti e successiva sigillatura mediante bitume.

La fognatura delle acque bianche è realizzata mediante la posa in opera di tubazioni in cemento,

compresa la realizzazione di pozzetti in calcestruzzo prefabbricato da 30 x 30 cm al piede dei pluviali,

e i relativi chiusini in calcestruzzo.

Le murature portanti sono realizzate con blocchi cavi in calcestruzzo posati con fughe stilate,

compresa la sottostante fondazione in cemento armato.

Il solaio di copertura è previsto in latero cemento e in cemento armato per il locale caldaia. Le pareti

interne e il soffitto sono intonacate a civile.

La pavimentazione è in grés rosso. Le pareti dei gruppi servizi igienici sono rivestite in ceramica.

Le porte interne sono in legno tamburate. La struttura è composta da pilastri in c.a.v., travi piane in

c.a.p. e tegoli parabolici a volta sottile in c.a.p. con 2 nervature verticali di irrigidimento decrescenti

verso l‟esterno. Nei pilastri sono incorporati i pluviali in pvc.

La copertura è realizzata con un manto impermeabile composto da 2 guaine di spessore posato sotto

il manto impermeabile.

L‟illuminazione è assicurata da spazi ricavati fra i tegoli distanziati mediante posa di lastre grecate in

poliestere gelcottato e relativa controsoffittatura in rotoli di traslucido (aree illuminate 16-20%).

I canali per lo smaltimento delle acque sono realizzati con lo stesso manto impermeabile e le

scossaline sulla testata dei pannelli sono in lamiera zincata spessore 8/10 preverniciata.

L‟impianto elettrico per il locale C.T. e W.C., è eseguito mediante la posa in opera di tubazioni flessibili

in pvc sotto traccia completo di centralina con interruttore differenziale.

È prevista la predisposizione di una presa per il telefono e di un pulsante di chiamata esterno.


110

L‟impianto di messa a terra è eseguito mediante la stesura di bandella zincata con sezione da 30 x 3

mm con dispersori in acciaio ramato diametro 18 mm, h 1,50 m.

L‟impianto di illuminazione del capannone è eseguito mediante la posa in opera di corpi i lluminanti

da 250 W a vapori di mercurio, con cavi infilati entro canaline e tubi, con un quadro di comando

generale con interruttori differenziali e interruttori magnetotermici per le accensioni.

L‟impianto di riscaldamento degli uffici è realizzato mediante l‟impiego di caldaia murale con

alimentazione a metano.

La rete di collegamento ai radiatori in alluminio è eseguita con tubazioni in rame isolate posta sotto

traccia.

L‟impianto di riscaldamento del capannone è realizzato mediante l‟impiego di generatori d‟aria

calda, completi di bruciatori automatici alimentati a metano, con camera di compressione (plenum)

dotata di apposite bocchette orientabili per la distribuzione dell‟aria.

L‟impianto idrosanitario è costituito dalla rete generale di distribuzione acqua fredda e calda, in

tubazioni di acciaio zincato, ai singoli apparecchi del bagno; questi sono completi di rubinetteria.



Fondazioni 5,61%

Pavimento 8,38%

Fognature 5,91%

Struttura 29,17%

Pannelli 14,20%

Copertura 17,87%

Serramenti 3,26%

Impianto elettrico uffici e

C.T. (compresa assistenza)

0,19%

Impianto di riscaldamento

capannone (compresa

assistenza)

6,94%

Impianto idrotermosanita-

rio uffici e C.T. (compresa

assistenza)

1,15%

Impianto elettrico per ca-

pannone (compresa assi-

stenza)

2,52%



111

Sistemazioni Esterne

La sistemazione esterna è costituita da un insieme coordinato di interventi, non determinanti volumi né

superficie coperta, esteso alle aree scoperte di pertinenza delle costruzioni (lotti fondiari) che ne

definisce assetto fisico ed utilizzazioni.

La sistemazione esterna include la realizzazione di manufatti che non siano computabili come volumi

o superfici coperte ai sensi del Regolamento Edilizio o delle vigenti Norme Tecniche di Attuazione dei

P.R.G., quali, ad esempio, vasche scoperte, manufatti accessori leggeri, urbani, realizzazione di viali

pedonali e carrabili, giardini.

Nella maggior parte dei casi, le opere di sistemazione esterna consistono nella risistemazione del

terreno circostante la nuova costruzione e direttamente asservito a quest‟ultima.

In moltissimi casi, quando non particolarmente specifica, l‟incidenza delle sistemazioni esterne rientra

di fatto nel computo del cosiddetto costo di costruzione.

Di regola la costruzione di un nuovo manufatto prevede all‟interno dei costi complessivi una modesta

percentuale (1% -3%) da destinarsi ad opere di rifinitura esterna comportanti la risistemazione del

terreno o la realizzazione di alcuni vialetti pedonali.

I costi inerenti la sistemazione esterna tendono ad assumere una propria autonomia dal costo di

costruzione quando per la loro definizione concorrono particolari progetti, autorizzazioni e/o

sostanziali finanziamenti.

Nel caso in esame la voce “Sistemazioni esterne” risulta già richiamate nelle diverse tabelle sopra

riportate.Il prezziario della DEI offre quindi un valore di costruzione che soddisfa la normale spesa per i

reinterri, gli scavi di sbancamento, la risistemazione del terreno, il trasporto del terreno, la creazione di

un innesto stradale, ecc…

Situazioni particolari potranno essere opportunamente valutate mediante il ricorso a specifiche tavole

di differenzazione (vedi coefficienti di differenzazione)

http://www.comune.pisa.it/regedi/Reg/1Def/ART2_6.htm










112

Onorari Professionali

Il costo inerente gli onorari professionali incide sia sul valore di costruzione e sia sul valore degli

imprevisti (eventuale variante in corso d‟opera). Il medesimo onorario in caso di computo separato

incide anche sulla voce sistemazioni esterne.

La legge in data 2 marzo1949 n. 143 “Approvazione della tariffa professionale degli ingegneri ed

architetti” pubblicata nella Gazzetta Ufficiale in data 19 aprile 1949 stabilisce che gli onorari dei

tecnici professionisti a seconda delle modalità inerenti alla loro determinazione, vengono distinti nei

seguenti quattro tipi:

a) onorari a percentuale, ossia in ragione dell'importo dell'opera;

b) onorari a quantità, ossia in ragione dell'unità di misura;

c) onorari a vacazione, ossia in ragione del tempo impiegato;

d) onorari a discrezione, ossia a criterio del professionista.

Gli onorari per le prestazioni non specialmente contemplate in questa tariffa devono essere stabiliti

per evidente analogia.

Quando una prestazione è richiesta con speciale urgenza, gli onorari indicati nel medesimo decreto

possono essere incrementati del 15 %.

Di regola gli onorari professionali vengono computati a percentuale o a quantità.

Secondo quanto stabilito dalla legge sopra richiamata, gli onorari devono essere valutati in ragione di

tempo e computati a vacazione in quelle prestazioni di carattere normale nelle quali il tempo

concorre come elemento precipuo di valutazione ed alle quali non sarebbero perciò applicabili le

tariffe a percentuale o a quantità.

Di regola risultano da computarsi a vacazione:

a) i rilievi di qualunque natura e gli studi preliminari relativi; gli accertamenti per rettifiche di confini e

simili;

b) le competenze per trattative con le autorità e coi confinanti, le pratiche per espropri e locazioni, i

convegni informativi e simili;


113

c) il tempo impiegato nei viaggi di andata e ritorno, quando i lavori da retribuirsi a percentuale od a

quantità debbono svolgersi fuori ufficio;

d) le varianti ai progetti di massima, durante il corso dello studio di questi, se conseguenti a

circostanze che il professionista non poteva prevedere.

Gli onorari, nella maggior parte dei casi, sono stabiliti a discrezione oltre che per le consulenze anche

per le prestazioni meglio evidenziate nelle elenco seguente:

a) ricerche industriali, commerciali, economiche, confronti di sistemi di produzione, di costruzione e di

impianti;

b) esperienze, prove, studio di processi di fabbricazione, misure di portate di corsi di acqua;

c) studi di piani regolatori di viabilità ed edilizia urbana e dei problemi della circolazione e del traffico;

d) studi di piani regolatori idraulici di bacini fluviali e per la scelta della migliore soluzione per impianti

idroelettrici;

e) organizzazione razionale del lavoro;

f) perizie estimative di beni in forma di parere verbale o di lettera, memorie e perizie stragiudiziali in

tema di responsabilità civile o penale, consulenza su brevetti, interpretazioni di leggi e regolamenti,

sentenze, contratti, certificati di autorità marittime o consolari o di registri di classificazione di navi;

g) giudizi arbitrali, amichevoli componimenti, convenzioni per servitù, diritti di acqua, riconfinazioni;

h) collaudi di strutture complessive in cemento armato;

i) opere di consolidamento restauri architettonici;

l) pareri comunicati oralmente o per corrispondenza;

Naturalmente, nella determinazione dell'onorario, deve aversi particolare riguardo alla competenza

specifica del professionista.

Salvo contrarie pattuizioni, il committente è chiamato a rimborsare al professionista le seguenti spese:

a) le spese vive di viaggio, di vitto, di alloggio per il tempo passato fuori ufficio da lui e dal suo

personale di aiuto, e le spese accessorie;

b) le spese per il personale di aiuto o per qualsiasi altro sussidio od opera necessaria all'esecuzione di

lavori fuori ufficio;

c) le spese di bollo, di registro, i diritti di uffici pubblici o privati, le spese postali, telegrafiche e

telefoniche;


114

d) le spese di scritturazione, di traduzione di relazioni o di diciture in lingue estere su disegni, di

cancelleria, di riproduzione di disegni eccedente la prima copia;

e) i diritti di autenticazione delle copie di relazioni o disegni.

Nelle prossime pagine al fine di meglio proporre una percentuale mediana del costo di

progettazione, vengono proposte alcune tabelle esemplificative, redatte ai sensi di legge, indicanti,

caso per caso, le voci e i costi complessivamente necessari.

Lo scopo è quello di individuare, su ogni filiera immobiliare, il peso percentuale ed economico della

progettazione. Ai fini prudenziali del presente lavoro a fronte di una complessiva oscillazione dei costi

progettuali compresi tra il 5% e l’8%, si ritiene equo intervenire applicando alle valutazioni in oggetto

un costo complessivo per progettazione e direzione lavori (incluso sicurezza, collaudi ecc…) pari al 7

%.

Trattasi di valore assolutamente prudenziale. Nel campo pratico la liberalizzazione delle tariffe

professionali ha consentito un decremento di detti costi, in oggi attestati su percentuali sicuramente

più contenute.

Nelle prossime pagine si riportano quindi tutti i calcoli analitici relativi ad alcuni interventi edilizi. Gli

esempi, puramente indicativi e realizzati al solo scopo estimativo del presente lavoro, riguardano

diverse soluzioni operative e altrettante destinazioni d’uso.

Lieve differernzazione nel calcolo di incidenza di detta voce è stata applicata al tessuto produttivo.

Per ulteriori riflessioni si rimanda ad altre pagine del presente lavoro.


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119

Spese Generali

A livello teorico qualsiasi struttura produttiva necessita di una propria organizzazione. Per organizzazio-

ne aziendale si intende quindi l'insieme delle componenti e dei beni che rendono possibile il funzio-

namento di una azienda.

L‟organizzazione aziendale indica quindi tutti i comportamenti e le relazioni che concorrono al funzio-

namento di una azienda. Tutte le azioni sono naturalmente indirizzate al raggiungimento dello scopo

imprenditoriale

Le caratteristiche essenziali di ogni forma di organizzazione, e quindi, anche, della organizzazione

aziendale sono:

A. L‟esistenza di una fonte decisionale capace di delineare e imporre i processi produttivi e or-

ganizzativi

B. La suddivisione del lavoro o della componente esecutiva fra più persone.

C. La possibilità, mediante l‟interscambio delle persone e dei mezzi di migliorare la propria effica-

cia, efficienza ed economicità.

Definita l‟efficacia come la possibilità di raggiungere il proprio obiettivo, per efficienza si deve inten-

dere la possibilità di raggiungere il medesimo obiettivo con la migliore razionalizzazione delle risorse e

dei costi.

L‟organizzazione aziendale diviene ottimale quando il raggiungimento dei propri obiettivi è consegui-

to con il minimo sforzo economico.

Il ciclo vitale di un azienda comporta la creazione di un prodotto o di un servizio. Per conseguire i pro-

pri obiettivi l‟azienda è quindi costretta ad acquisire beni, ad usarli, a trasformarli e a dispiegare ope-

re dell‟ingegno (progettazione, consulenze ecc…).

I costi che di regola sostengono tutte le aziende sono:

Acquisto delle materie prime. Le materie prime sono le parti che compongono il prodotto finito (mat-

toni, cemento, sabbia, serramenti ecc… - di regola si parla di materiali a piè d‟opera). Nel processo

estimativo la maggior parte dei materiali vengono computati nella voce “costo di costruzione”. Tutta-

via esistono materie prime che confluiscono nella voce costi generali o spese generali in quanto affe-

riscono al funzionamento generale dell‟azienda. Ricadono in questa tipologia l‟acquisto di gasolio per


120

il riscaldamento degli uffici, l‟acquisto di carta e di cancelleria in genere, il noleggio o l‟acquisto di fo-

tocopiatrici, fax ecc…

Utilizzo di manodopera diretta. Di regola nel processo estimativo tale voce viene scorporata e inserita

nella voce “costo di costruzione”

Utilizzo di manodopera indiretta. E‟ costituita dagli operai e degli impiegati che non partecipano diret-

tamente al processo produttivo, ma che consentono il funzionamento dell‟azienda. E‟ questo il caso

dei magazzinieri, del personale amministrativo dell‟azienda, dei quadri dirigenziali, dell‟impresa di pul i-

zia ecc…

Tutto ciò premesso, si può quindi definire come spesa generale l‟insieme dei costi sostenuti da un

azienda ad eccezione della maggior parte delle materie prime e dei costi di manodopera diretta.

Secondo il più consolidato orientamento della dottrina, rientrano tra le spese generali d‟impresa:

A. le spese per la manodopera indiretta

B. le spese per impiegati e dirigenti addetti alla contabilità, alla gestione del personale, alla ge-

stione finanziaria.

C. le spese per il marketing, il brand management , ecc.

D. i consumi di energia elettrica, metano, acqua, ecc.

E. le spese per materiali di consumo utilizzati in azienda

F. le spese per pagare gli affitti di capannoni, edifici, terreni, macchinari.

G. le quote di leasing, le spese assicurative, gli interessi passivi sui mutui e le quote di ammorta-

mento.

H. le spese postali e telefoniche.

I. le spese di cancelleria e stampati, cioè quelle per l'acquisto della carta, penne, gomme, ecc.

J. le spese di viaggio e per trasporti.

K. le spese inerenti la gestione del conto corrente e gli interessi passivi del conto.

L. le provvigioni, cioè i compensi pagati ai rappresentanti e agenti di commercio.

le tasse, le imposte, le accise, i contributi obbligatori, i diritti per la Camera di Commercio,

ecc..

Nel campo delle costruzioni, unitamente a quanto sopra descritto, di regola, rientrano nelle spese ge-

nerali dell‟impresa anche le seguenti voci:

M. Allacciamento alle principali adduzioni (elettrica, idrica) ad uso cantiere.

N. Recinzione, sorveglianza e assicurazioni di cantiere.


121

O. Preparazione del cantiere, installazione e smontaggio gru, spese di gestione cantiere (consu-

mo elettricità e acqua), cartelli, baracca di cantiere, spogliatoio e servizi operai, ufficio di can-

tiere, magazzino.

P. Smantellamento finale del cantiere

Tali voci di regola ammontano approssimativamente ad un 5% della sommatoria del costo di costru-

zione. Nel caso in esame il valore attribuito dal prezziario del collegio degli ingegneri e architetti di Mi-

lano al costo di costruzione include anche l’incidenza della voce spese generali, tuttavia a titolo pru-

denziale e con la sola esclusione del settore produttivo, si è preferito portare in deduzione una per-

centuale del 2%.

Imprevisti

Trattandosi di costruzioni nuove, sia pur in assenza della dovuta documentazione progettuale, è facile

ipotizzare una ridottissima possibilità di incappare in imprevisti amministrativi o costruttivi.

Il processo in esame, ha preferito – come vedremo al paragrafo specifico – premiare, in particolar

modo, l‟incidenza della progettazione e della direzione lavori. In presenza quindi di progettazione

scrupolosamente redatta e di attenta conduzione del cantiere, gli imprevisti dovrebbero tendere

all‟ipotetico “zero”.

Tuttavia in termini prudenziali la stima in oggetto computa tra i costi complessivi una percentuale per

imprevisti dell’2%.

Oneri Finanziari

Gli oneri finanziari coincidono con il costo del denaro ovvero con il costo degli interessi sostenuti

dall‟imprenditore o dall‟Ente pubblico per finanziare l‟intera operazione. Di regola, quindi, una parte

di interessi decorre dall‟inizio dei lavori e tende ad incrementarsi con il proseguo dell‟opera.

Lo studio degli interventi edilizi suggerisce di analizzare l‟esposizione finanziaria anche in considerazio-

ne della parallela proiezione di vendita del complesso realizzato o in fase di realizzazione.


122

In altre parole l‟esposizione finanziaria connessa ai plessi immobiliari deve essere sviluppata in ragione

dei possibili “lotti funzionali” vendibili nel corso della costruzione stessa.

Per determinare il valore percentuale da attribuirsi al costo del denaro occorre innanzitutto premette-

re alcune considerazioni circa l‟andamento, l‟evoluzione e il calcolo di due importanti indici finanziari

ed economici.

Tali indici sono l’Euro Interbank Offered Rate meglio conosciuto come Euribor e l’ l'Interest Rate Swap

meglio conosciuto come EURIRS o IRS.

L'Euribor è un indice che rappresenta il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro

tra le grandi banche europee.

Trattandosi di dato ufficiale rispetto le più grandi transazioni internazionali, nel contesto attuale, suben-

tra come indicazione molto affidabile del costo del denaro.

Essendo la rilevazione dell'Euribor pressoché giornaliera la totalità delle banche è intervenuta anco-

rando ad esso l'oscillazione dei mutui a tasso variabile che propongono.

Grazie alla forte dinamicità delle banche l‟Euribor, quasi sistematicamente, è in grado di anticipare i

tempi registrando con largo anticipo il ritocco al costo del denaro periodicamente valutato dalla

Banca Centrale Europea.

Le oscillazioni dell'Euribor influenzano direttamente la rata del mutuo a tasso variabile.

L'effetto della variazione viene recepito solo al momento dell'aggiornamento e incide unicamente so-

lo sulla parte di debito residuo.

La tabella di cui in seguito riporta l‟oscillazione dell‟Euribor dalla nascita a DICEMBRE 2010.


123

PERIODO 1 MESE 3 MESI 6 MESI

gennaio 2010 0,44% 0,68% 0,98%

febbraio 2010 0,43% 0,66% 0,97%

marzo 2010 0,41% 0,65% 0,95%

aprile 2010 0,40% 0,64% 0,95%

maggio 2010 0,42% 0,69% 0,98%

giugno 2010 0,45% 0,73% 1,01%

luglio 2010 0,58% 0,85% 1,11%

agosto 2010 0,64% 0,90% 1,15%

settembre 2010 0,62% 0,88% 1,14%

ottobre 2010

0,78% 0,99% 1,22%

novembre 0,83% 1,04% 1,27%

dicembre 0,81% 1,02% 1,25%

L‟oscillazione di tale indice è stata notevole.

L‟oscillazione registrata (soprattutto quella in salita) ha determinato un raffreddamento nella corsa ai

mutui e di conseguenza un primo rallentamento nella crescita del valore immobiliare.

Accanto all‟euribor, nel calcolo del costo del denaro, trova particolare applicazione anche l‟indice

EURIRS.

ANDAMENTO EURIBOR STORICO DICEMBRE 2010

Euribor 1 mese Euribor 3 mesi


124

L' EURIRS o IRS è il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mu-

tui ipotecari a tasso fisso.

Il tasso EURIRS viene diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media

ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate

Swap. E' detto anche TASSO IRS (Interest Rate Swap).

In altre parole quando le banche devono garantire all‟ipotetico cliente un tasso fisso le medesime

devono tutelarsi dall‟ipotetico innalzamento dei tassi applicati nei loro confronti.

Quanto sopra di regola si realizza mediante il ricorso a speciali accordi definiti swap

Dal tasso a cui si concludono tali accordi nasce l'IRS (Interest Rate Swap).

Le quotazioni dell'IRS dipendono essenzialmente dai mercati dei tassi a lungo termine. Il loro anda-

mento di regola coincide con quello degli investimenti obbligazionari di pari durata.

La logica generale è che più è lungo il periodo a tasso fisso, più sarà alto il relativo interesse. L‟indice

IRS tende a salire proporzionalmente al crescere della durata del prestito.

Per definire compiutamente il costo del denaro occorre introdurre all‟interno del calcolo in oggetto

anche il valore percentuale attribuito al cosiddetto “Spread”. Con questo termine si indica il ricarico

che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo.

In pratica l‟istituto di credito compra il denaro necessario al mutuo ad un prezzo più basso (tasso di

scambio interbancario) e lo rivende al cliente ricaricato di un margine di guadagno denominato

spread.

Di regola il tasso spread rimane invariato per tutta la durata del mutuo.

Nelle operazioni immobiliari il prestito del denaro è sempre coperto da ipoteche applicate

all‟immobile oggetto di trasformazione ma anche ad altri immobili di proprietà dell‟imprenditore o

della società. Questo percorso consente di applicare tassi di spread mediamente contenuti. Il costo

di questo ricarico rimane quindi vincolato anche alla solidità del cliente, alla capacità

dell‟investimento di produrre facilmente reddito o di consentire un sicuro rientro dall‟esposizione.


125

Orientativamente, a prescindere da spread tessuti su iniziative familiari (intendo acquistare

l‟appartamento dove abito) attestati attorno allo 0,70, difficilmente ottenibili, e a fronte di valori mas-

simi attestati attorno al 2,5% si può prudenzialmente concludere, in ragione dello specifico investimen-

to in essere, che lo spread ottenibile oscilla mediamente attorno al 1,00 – 1,50%.

Nel caso in esame verificato l’andamento internazionale e nazionale, appurato il vigente tasso euri-

bor, l’attuale ristagnazione del mercato immobiliare, la sottodimensionata appetibilità dei mutui e la

difficoltà di rientro economico nelle e delle linee di credito concordate si ritiene che il costo del dena-

ro connesso alle operazione immobiliare supportate da adeguato rating potrebbe, nel medio perio-

do, attestarsi attorno a valori prossimi al 5,0%.

Nel computo in esame rientrano anche gli eventuali costi per fidejussioni o simili.

Profitto dell’imprenditore – Utile D’impresa

Per profitto si intende l'utile (o la differenza tra il valore del prodotto ed il suo costo di produzione, ov-

vero P=Rt-Ct dove P è il profitto, Rt sono Ricavi totali e Ct sono Costi totali) ovvero l‟importo che si ot-

tiene da un‟attività economica (commerciale, finanziaria o produttiva).

La parola deriva dal latino e significa "andare oltre".

In economia generale, si sostiene che un‟azienda sta producendo un profitto economico quando i

suoi ricavi per merci e servizi rivenduti superano i costi totali dei suoi fattori produttivi.

Nel caso di produzione di un singolo bene (ad esempio la realizzazione di un immobile), si ha “profitto

economico” quando il prezzo costo medio del prodotto è inferiore al prezzo ricavo del prodotto nel

punto di quantità prodotta (Output) che massimizza il profitto.

Parallelamente a quanto sopra, l‟imprenditore è colui che utilizza, organizza e dirige i fattori produttivi

per trarne profitto.

In altre parole, l‟imprenditore è un produttore di ricchezza che scambia i beni per ottenere profitto

che poi sarà utilizzato per produrre nuova ricchezza.

http://it.wikipedia.org/wiki/Utile

http://it.wikipedia.org/wiki/Prodotto_%28commercio%29

http://it.wikipedia.org/wiki/Costo

http://it.wikipedia.org/wiki/Lingua_latina

http://it.wikipedia.org/wiki/Economia

http://it.wikipedia.org/w/index.php?title=Prezzo_costo&action=edit

http://it.wikipedia.org/w/index.php?title=Prezzo_ricavo&action=edit

http://doc.studenti.it/appunti/ragioneria/fattori-produttivi.html

http://enciclopedia.studenti.it/profitto.html


126

L‟articolo 2082 del codice civile stabilisce che l‟imprenditore è colui che esercita professionalmente

una attività economica organizzata allo scopo di produrre o scambiare beni e servizi.

La remunerazione del rischio sostenuto dall‟imprenditore e la remunerazione della sua fatica variano

percentualmente in ragione della specificità dell‟operazione, del momento storico in cui si realizza

l‟operazione, dell‟area geografica ove viene realizzato l‟intervento, dalla remunerazione attuale di

altre e alternative fonti di investimento ecc…

Nel campo estimativo, storicamente, il profitto è stato ancorato ad un classico 10%. Tale valore nel

contesto moderno delle costruzioni potrebbe dire molto o nulla a seconda delle diverse situazioni.

Il mercato delle costruzioni, negli ultimi anni, ha registrato, per nicchie specifiche di intervento, redditi-

vità tali da generare profitti assai superiori a quanto sopra indicato. Parallelamente, in altre zone geo-

grafiche, la penuria di lavoro a generato redditività e profitti assai inferiori.

Sinteticamente, partendo da un valore base del 10%, si può affermare che maggiori redditività e

maggiori profitti possono essere determinati dalle seguenti situazioni economiche, tecniche ambien-

tali:

- Se la tipologia del prodotto in vendita è particolarmente appetibile

- Se si opera in condizioni di monopolio o oligopolio

- Se si opera in condizioni di particolare esenzione fiscale o in presenza di particolari agevolazioni

- Se a parità di redditività lorda i costi dei fattori della produzione diminuiscono

- Se il costo dei mutui (per gli acquirenti del prodotto) tende a diminuire

- Se esiste una crescita della richiesta di nuove costru-zioni

- Se l‟area geografica di intervento manifesta una buona propensione al consumo e acquisto

- Se il prodotto realizzato viene venduto interamente durante la fase di realizzazione

- Se è previsto un miglioramento certo del contesto circostante le nuove costruzioni

Nel caso in esame, in ragione dello specifico rischio che caratterizza una nuova realizzazione immobi-

liare si ritiene che la remunerazione della voce in oggetto si attesti attorno al 20% lordo sull‟intera ope-

razione calcolata sulla base di tutte le voci precedentemente riportate.

http://doc.studenti.it/appunti/economia-aziendale/attivit-conomica.html

http://doc.studenti.it/appunti/economia/bisogni-beni-servizi-produzione.html


127

Costi di Vendita e Intermediazione

Il costo in oggetto viene convenzionalmente attestato attorno al 3%.

Il Decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, - “DECRETO BERSANI” è intervenuto disponendo che a partire

dal 1° gennaio 2007, sarà possibile detrarre dall‟imposta lorda il 19 per cento degli oneri sostenuti per i

compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l‟acquisto dell‟unità immobiliare

da adibire ad abitazione principale, per un importo, comunque, non superiore a mille euro. Tale di-

sposizione contribuirà a fare emergere tutti i costi di intermediazione in oggi sfuggiti al fisco.

Nei casi come quello in esame (realizzazione di nuovi complessi) la vendita del “portfolio immobiliare”

inizia già durante la fase di realizzazione del complesso.

L‟apertura in cantiere di un ufficio vendite consentirà accanto ad una snella procedura di vendita la

realizzazione un complesso BUILT TO SUIT.

Gli immobili built-to-suit sono progettati per soddisfare le esigenze specifiche di ogni particolare clien-

tela.

Le strutture realizzate secondo tale tipologia costruttiva offrono altissimi livelli di infrastrutture tecniche

ed il massimo di flessibilità riguardo alla personalizzazione degli spazi e degli aspetti tecnici in modo da

soddisfare le richieste più esigenti.

Lo sviluppo del “costru-vestito” funziona soltanto quando il processo diviene una riflessione lineare dei

bisogni e dei requisiti di ogni cliente.

In pratica sulla base di un prezzo di offerta definito al grezzo o al rustico, ogni tipologia di rifinitura ed

ogni impianto tecnologico viene “vestito” sull‟appartamento o sull‟ufficio in ragione dei singoli desideri

del cliente.

L‟opportunità di costruire da “zero” le nuove residenze o i nuovi uffici o spazi produttivi e soprattutto la

necessità di minimizzare il disallineamento dall‟utilità marginale riscontrabile, suggeriscono la metodo-

logia costruttiva, appena analizzata, come soluzione premiante e vincente.

La soluzione BUILT to SUIT consentirebbe quindi anche risparmi in termini di intermediazione immobiliare

(esiste una minor difficoltà connessa alla necessità si vendere immobili inespressivi e privi della dovuta personalizzazione indivi-

duale).


128

Nel contesto attuale considerata la possibilità di alienare direttamente il prodotto realizzato, preso al-

tresì atto che la percentuale inizialmente proposta (3%) si riferisce a trattazioni singole e non in blocco.

Atteso altresì che in caso di commissione di vendita plurima la percentuale sopra riportata tende a

scendere notevolmente; nel contesto attuale si andrà a decurtare una percentuale prudenziale

dell’1%.

Oneri di Urbanizzazione

Il Decreto del Presidente della repubblica n° 380 in data 6 giugno 2001 Testo unico sull‟Edilizia

all‟articolo 10 è intervenuto per definire la nozione di permesso di costruire e per indicarne i campi di

applicazione.

Secondo quanto stabilito costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio

e sono subordinati a permesso di costruire:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unita' immobiliari, modifiche del

volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili

compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso.

Le regioni sono chiamate a stabilire con propria legge quali mutamenti, connessi o non connessi a

trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a

denuncia di inizio attività.

Le regioni possono altresì individuare, con legge, ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul

territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La vio-

lazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l'applicazione

delle sanzioni di cui all'articolo 44.


129

Il permesso di costruire viene rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.

Il medesimo e' trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla tito-

larità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. E' irre-

vocabile ed è soprattutto oneroso.

Come noto il permesso di costruire viene rilasciato se conforme alle previsioni degli strumenti urbanisti-

ci, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Il permesso di costruire e' comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria

o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero

all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla

realizzazione dell'intervento oggetto del permesso.

Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'inci-

denza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate

dall‟articolo 16 del DPR in argomento.

La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione deve essere corrisposta al comune all'atto

del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell'interessato, può essere rateizzata.

A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare

direttamente le opere di urbanizzazione con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con con-

seguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune.

La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, e' corrisposta in

corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ulti-

mazione della costruzione.

L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e' stabilita con deliberazione del con-

siglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in rela-

zione:


130

a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;

b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;

c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;

d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-quinquies, penultimo e

ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonché

delle leggi regionali.

Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta

o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica

illuminazione, spazi di verde attrezzato.

Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne,

scuole dell'obbligo nonché strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati di quar-

tiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di

quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie.

Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smalti-

mento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica

di aree inquinate.

Il permesso di costruire relativo a costruzioni o impianti destinati ad attività industriali o artigianali diret-

te alla trasformazione di beni ed alla prestazione di servizi comporta la corresponsione di un contribu-

to pari alla incidenza delle opere di urbanizzazione, di quelle necessarie al trattamento e allo smalti-

mento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e di quelle necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano

alterate le caratteristiche.

L‟incidenza di tali opere e' stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base a parametri che

la regione coinvolta è chiamata a definire.

Di regola, ogni progetto e ogni piano attuativo presenta peculiarità proprie che lo differenziano dagli

altri progetti.


131

L‟importo che deve essere riportato in stima, non possedendo, al momento il dato definitivo, corri-

sponde alla media dei costi che potrebbero caratterizzare una pluralità di progetti diversificati per

dimensione, collocazione e standard adottati.

La possibilità di eseguire a scomputo parziale o totale una o più opere di urbanizzazione pone

l‟imprenditore medio in condizioni di oggettivo privilegio5.

5 Nel tentativo di contemperare il principio di tutela della concorrenza nell‟ambito delle opere di urbanizzazione a scomputo e

in ossequio alla sentenza della corte di giustizia CE del 12 luglio 2001, la disciplina in esame è stata recentemente modificata

con il D.Lgs. 11 settembre 2008 n. 152, oggi vigente. In merito

Quanto all'ambito di applicazione della procedura di evidenza pubblica è venuta meno, nell'art. 122 novellato, la distinzione

tra opere di urbanizzazione primaria e secondaria sotto soglia, ma con essa è scomparsa anche la possibilità di un affidamento

diretto al costruttore in mancanza di qualsivoglia procedura pubblica. Tutte le opere di urbanizzazione a scomputo primarie e

seconda rie vengono, dunque, assoggettate ad una procedura pubblica di affidamento, più rigorosa per le opere sopra so-

glia, meno per quelle sotto soglia, eccezion fatta, nella fase transitoria, per le opere di cui all'art. 253 dello stesso D.Lgs. n.

163/2006. Ivi si stabilisce che per i lavori di importo sotto soglia le disposizioni dell'art. 32, comma 1, lett. g) e dell'art. 122, comma

8, non si applicano alle opere di urbanizzazione secondaria da realizzarsi da parte di soggetti privati che, alla data di entrata in

vigore del codice, abbiano già assunto nei confronti del Comune l‟obbligo di eseguire i lavori medesimi a scomputo degli oneri

di urbanizzazione.

A fronte di una estensione pressoché generalizzata dell‟obbligo di gara è venuta altresì meno la ragione e quindi anche la pre-

visione normativa di un‟informativa obbligatoria alla competente procura della Corte dei Conti.

Recependo una precisa indicazioni del Consiglio di Stato, il legislatore del 2008 ha eliminato la possibilità di attribuire al costrut-

tore la qualifica di promotore. La scelta appare condivisibile, anche perché in tal caso egli non mette a disposizione capitali

propri, ma un importo dovuto per legge all'amministrazione, a fronte del rilascio del permesso di costruire.

Anche il diritto di prelazione in favore del promotorecostruttore è stato espunto dall'art. 32 del codice dei contratti con il corret-

tivo del 2008, così adeguando la norma all'orientamento espresso nella nota di costituzione in mora della Commissione Europea

in data 1 febbraio 2008.

In alternativa al pagamento del contributo di urbanizzazione, il costruttore potrà essere ammesso a presentare all'amministra-

zione, in sede di richiesta del permesso di costruire, il progetto preliminare delle opere di urbanizzazione, con l'indicazione del

tempo massimo in cui queste dovranno essere completate e del capitolato di appalto. Sulla base di tali elementi sarà bandita

la gara pubblica per l'affidamento dei lavori di urbanizzazione.

A gara ultimata verranno a delinearsi due rapporti negoziali. Da un lato, quello che si instaura tra costruttore e amministrazione

locale, disciplinato dalla convenzione avente ad oggetto l'impegno alla realizzazione delle opere a scomputo e il relativo pro-

getto preliminare. Dall'altro, il rapporto tra costruttore e imprenditore edile avente ad oggetto i progetti definitivo ed esecutivo

e la materiale esecuzione dei lavori. Si ritiene che l'amministrazione - nonostante il suo intervento nella scelta dell‟esecutore dei

lavori, in qualità di stazione appaltante rimanga poi estranea al rapporto tra titolare del permesso di costruire ed esecutore dei

lavori.

Solo nel caso in cui il titolare del permesso di costruire, potendo partecipare alla gara pubblica, ne risulti anche vincitore, si co-

stituirà un unico rapporto diretto tra la p.a. ed il costruttore secondo lo schema negoziale unitario che caratterizzava l'istituto

prima delle modifiche normative succedutesi dal 2001 ad oggi.

In concreto, ciò che più spesso induce il costruttore allo scomputo è la necessità di garantire la contestuale realizzazione delle

edificazioni private e delle opere di urbanizzazione ad esse asservite e, per questa via, l'immediata e migliore commerciabil ità

delle prime.

Tale risultato è conseguito pienamente solo quando l'esecuzione delle opere di urbanizzazione è affidata, in esito alla procedu-

ra di evidenza pubblica, allo stesso titolare del permesso di costruire. Questo affidamento non può però realizzarsi quando è lo

stesso costruttore a svolgere la funzione di stazione appaltante ed è pertanto tenuto ad una rigida imparzialità. Del resto, an-

che quando tale funzione è espletata dalla p.a. sembra doversi escludere la possibilità che il costruttore partecipi alla gara nel

caso in cui questa si svolga sulla base di un progetto preliminare dell'opera redatto dal medesimo costruttore, secondo le indi-

cazioni dello stesso art. 32.

L'art. 90, comma 8, dello stesso codice stabilisce, infatti, che «gli affidatari di incarichi di progettazione non possono partecipare

agli appalti o alle concessioni di lavori pubblici, nonché agli eventuali subappalti o cottimi, per i quali abbiano svolto la suddet-


132

La possibilità di programmare con certezza, mediante appositi computi metrici estimativi, il costo di

dette opere consente una migliore programmazione generale e una migliore gestione delle risorse

economiche.La possibilità di dilazionare il pagamento di detti costi, unitamente alla possibilità di rea-

lizzazione dell‟intervento per lotti funzionali con conseguente vendita “sulla carta” di una porzione del

prodotto limita, di fatto, l‟esposizione finanziaria dell‟imprenditore con conseguente risparmio econo-

mico.

La gestione diretta dell‟opera di urbanizzazione consente di plasmare il prodotto finale in ragione del-

le specifiche esigenze del lotto funzionale, con pregevoli ricadute in termini di apprezzamento gene-

rale dell‟intervento e della conseguente appetibilità di mercato del medesimo.

Fatto salvo quanto specificato nella precedente nota, di regola la congruità su tale operazione viene

realizzata sulla base del prezziario della locale Camera di Commercio. L‟imprenditore sulla base di

apposita programmazione è quindi in grado, su tale processo di conoscere, con largo anticipo, tutte

le voci di costo incidenti e di conseguenza il peso economico che graverà direttamente

sull‟operazione. Per l‟operazione in oggetto si ritiene che l‟importo per gli oneri di urbanizzazione e

contributi non possa comunque superare il 10% del costo di costruzione.

ta attività di progettazione; ai medesimi appalti, concessioni di lavori pubblici, subappalti e cottimi non può partecipare un sog-

getto controllato, controllante o collegato all'affidatario di incarichi di progettazione».

Sin qui la nuova disciplina sembrerebbe escludere la possibilità per il costruttore di partecipare alla gara per l'affidamento dei

lavori. Tuttavia, la locuzione utilizzata nello stesso art. 32, ove stabilisce che l'amministrazione procedente «può prevedere» che il

costruttore presenti la documentazione necessaria all'esperimento della gara, sembra lasciare aperta la possibilità che il pro-

getto preliminare posto a base della gara non venga presentato dal costruttore, ma predisposto dalla stessa amministrazione

procedente. In tal modo, il titolare del permesso di costruire o della DIA potrebbe partecipare alla gara senza incorrere nel di-

vieto di cui all'art. 90 cit. Se così non fosse, del resto, non si spiegherebbe l'espressione utilizzata nella parte iniziale dell'art. 32 cit.,

che si riferisce ai «lavori, pubblici da realizzarsi da parte dei soggetti privati, titolari di permesso di costruire, che assumono in via

diretta l'esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo». Il concetto di assunzione «diretta» dell'esecuzione delle opere

sembra sottendere, infatti, che vi sia almeno la possibilità teorica dell'esecuzione delle opere da parte del titolare del permesso

di costruire o della DIA, in prima persona. [da: Urbanistica e appalti. Ed. IPSOA Gruppo Wolters Kluwer n° 12/2008]


133

CALCOLO VARORE INCIDENZA AREA riflessioni di carattere generale

Sulla base delle voci sopra elencate, nelle pagine successive verranno costruite le tabelle finalizzate

all‟individuazione del valore di incidenza area appropriato ad ogni destinazione urbanistica.

Le tabelle si sviluppano in ragione delle quattro macrozone già individuate nel percorso di stima av-

viato nel corso del 2006 dalla Borsa immobiliare di Brescia. Tale opportunità consente di sviluppare

una continuità metodologica e procedurale con quanto già agli atti dell‟amministrazione comunale.

Tuttavia, i diversi sopralluoghi effettuati nelle singole “location” hanno consentito di individuare alcu-

ne NECESSITÀ DISTINTIVE che dovranno essere opportunamente vagliate mediante l’applicazione dei

coefficienti di differenzazione riportati nell’apposito paragrafo del presente lavoro.

I prezzi di costruzione, come già evidenziato, sono tratti dal prezziario edito dalla DEI su predisposizione

dell‟ordine degli architetti e degli ingegneri della Lombardia. I prezzi esaminati risultano comprensivi

degli oneri inerenti la sistemazione esterna del terreno. Tuttavia, considerata l‟orografia del territorio, i

coefficienti di differenzazione, per applicazioni limite e per casi davvero singolari, consentono di ap-

plicare al valore definitivo un coefficiente di abbattimento dovuto a particolari gravità freatiche,

sbancamenti e palificazioni particolarmente complesse.

La vicinanza al lago può ragionevolmente incidere sul costo di costruzione imponendo, in alcuni casi,

la realizzazione di diaframmi e/o paratie a protezione di possibili infiltrazioni d‟acqua. Parallelamente,

l‟estrema vicinanza al lago, oltre che sul costo di costruzione, incide beneficamente anche sul valore

complessivo dell‟immobile imponendo, di conseguenza, l‟applicazione degli opportuni coefficienti

migliorativi.

La descrizione dei costi delle pagine precedenti contiene altresì le considerazioni inerenti la presenza

delle spese generali dell‟impresa. Tuttavia, a titolo prudenziale, nelle prossime tabelle viene inserito un

valore pari al 2% a copertura di possibili processi e o costi straordinari.

Il valore percentuale dell’incidenza dell’area al momento finale dell’operazione coincide con le

aspettative preliminarmente ipotizzate in fase di istruttoria. Trattasi infatti di percentuali tipiche dei ter-

ritori per larga misura ormai saturi e contraddistinti, almeno nelle porzioni centrali, da interventi di solo

completamento.

Tale percentuale scende logicamente in corrispondenza delle zone periferiche del comune (fascia

collinare).


134

Viceversa, il grado di incidenza dell’area edificabile al momento “zero” o iniziale dell’operazione ap-

pare complessivamente abbastanza contenuto.

Il rating immobiliare sviluppato sul comune in esame(meglio descritto in principio del lavoro), ma so-

prattutto le condizioni generali di raffreddamento del mercato immobiliare che hanno caratterizzato

l’intero ultimo biennio rafforzano la complessiva veridicità della percentuale offerta.

Gardone Riviera pur non soffrendo di particolari cadute del valore di vendita delle unità immobiliari

ha invece sofferto un generale rallentamento del processo di assorbimento dei beni sul mercato.

Tale processo incide sfavorevolmente sulla filiera realizzativa imponendo il permanere di alcuni costi

che sinteticamente possono essere riassunti nel sottostante elenco:

1. Assicurazione del bene per responsabilità civile e danni a terze persone

2. Custodia e sorveglianza del bene

3. Allaccio alle principali somministrazioni (energia elettrica, acqua ecc…)

4. Manutenzione ordinaria per mantenere la qualità iniziale del bene

5. Partecipazione alle spese condominiali (gestione del complesso immobiliare)

6. Mantenimento struttura giuridica appositamente costituita (s.r.l.)

7. Nuova campagna pubblicitaria connessa all‟offerta dei beni

8. Tributi connessi al permanere della proprietà (Tasse, imposte, contributi)

9. Difficoltà nel rientro dall‟esposizione finanziaria

10. Rallentamento nell‟avvio di un nuovo progetto

A fronte del permanere di tale incertezza il valore complessivamente attribuito all’area edificabile

tende a diminuire.

Altre considerazioni riguardano il collocamento del bene all‟interno della macrozona a suo tempo in-

dividuata. Appare infatti opportuno introdurre possibili differenzazioni tra la zona centrale e migliore

della macrozona immobiliare e le zone periferiche della medesima. Innanzitutto occorre evidenziare

che per perifericità di zona non si intende la direttrice nord/sud, ma bensì la direzione la-

go/promontorio. In termini generali il mercato immobiliare evidenzia infatti percentuali di decremento

in funzione del graduale allontanamento dallo specchio lacustre. Tale decremento assume percen-

tuali massime in corrispondenza del venir meno della visibilità “lago”.


135

In questo contesto appare chiara la necessità di allineare i valori generici delle tabelle applicando in

aumento o in diminuzione i coefficienti relativi alla perifericità o alla centralità del bene in esame.

Il contesto produttivo, atipico e marginale nel processo immobiliare del comune, risente di valutazioni

poco apprezzabili e conseguentemente registra un processo di valutazione che deve necessariamen-

te differenziarsi dal percorso sopra descritto.

I borsini immobiliari riportati nelle pagine precedenti evidenziano un valore massimo di contrattazione

di circa 530 euro a metro quadrato. Tuttavia, le indagini effettuate tendono a non registrare un tessu-

to imprenditoriale vocato alla realizzazione e vendita di capannoni industriali. Per quanto potuto re-

cepire, le singole realizzazioni, ove portate a compimento, tendono a rifuggire da percorsi composti

caratterizzati da profitti immobiliari derivanti da terze realizzazioni o da intermediazioni immobiliari

complesse.

In altre parole il processo realizzativo dei capannoni industriali, ove esistente, tende ad essere realiz-

zato direttamente dall’impresa che opererà all’interno del medesimo capannone6. Tale processo

esclude la presenza della voce profitto in tabella. Nel processo produttivo appaiano mediamente più

contenuti anche i costi di progettazione mediamente attestati attorno al 4% nonché gli imprevisti e le

spese generali (peraltro già computate nel costo di costruzione sopra evidenziato).

L’assenza di un vero e proprio mercato delle volumetrie a destinazione produttiva non consente di

elaborare un compendio di tabelle parametriche estese ad ogni singola macroarea.

Le quotazioni immobiliari fornite dalle diverse società e/o Enti di rilevazione non consentono di svilup-

pare una mappatura puntuale del mercato. I sopralluoghi compiuti, come già ampiamente accenna-

to, non evidenziano sostanziali differenze da quanto già accennato, ovvero le realizzazioni produttive

rispecchiano un mercato di nicchia pressoché trascurabile sulle volumetrie a nuovo.

Quanto sopra, in termini prudenziali suggerisce di adottare come valore medio di vendita il prezzo di

circa 530 euro a metro quadrato, valore sufficientemente congruo e in linea con i valori riscontrati nel-

le campionature effettuate in loco.

Va inoltre osservato come la destinazione produttiva sia assolutamente poco o nulla influenzata dalla

location premiante, tradizionalmente considerata. Eventuali coefficienti di differenzazione localmente

applicabili possono essere quelli inerenti l’asservimento logistico, la vicinanza allo snodo stradale e

quelli connessi alle eventuali difficoltà realizzative.

6 Con tale segnalazione non si intende l‟assenza di un ricorso ad un‟impresa di costruzioni, ma bensì l‟assenza dell‟imprenditore

puro, investitore di denaro all‟interno della filiera. Va inoltre ricordato che, per il costruttore, la propria remunerazione è già

considerata nel costo complessivo di costruzione riportato nelle pagine precedenti.


136

DESTINAZIONE ALBERGHIERA

Considerazioni completamente diverse devono essere evidenziate per il comparto alberghiero.

Una parte considerevole della dottrina estimativa tende ad allineare i valori alberghieri a quelli del

comparto commerciale. Se è vero che l‟attività alberghiera può essere, in termini generali di invest i-

mento, considerata alla pari di altre attività reddituali, è altresì vero che i costi di gestione e soprattut-

to di realizzazione dell‟attività alberghiera risultano completamente diversi da quelli tradizionalmente

attribuiti al settore commerciale.

La crisi economica del 2009/2010 si è fatta sentire anche sul mercato immobiliare del settore turistico

alberghiero. Indubbiamente a partire dal secondo semestre 2008 (ma anche parzialmente nel primo

semestre) e per quanto già visto nel paragrafo relativo al costo del denaro, risultano essere state par-

ticolarmente penalizzate tutte quelle iniziative alberghiere che hanno fatto largo ricorso al credito fi-

nanziario.

L'aumento dei tassi di interesse già evidenziati e la ridotta offerta di credito hanno fortemente influen-

zato i prezzi di compravendita degli hotel.

Nel contesto generale e prima del complessivo crollo del costo del denaro, i costi degli alberghi, risen-

tendo dei valori fondiari (percepiti ancora come alti) e dei costi di costruzione effettivamente sostenu-

ti per la loro realizzazione, tendevano a permanere medio alti a fronte, invece, di un crescente ed

eccessivo costo finanziario per una loro ipotetica contrattazione e acquisto.

Questi valori di contrattazione medio alti si sono successivamente scontrati con una redditività alber-

ghiera pesantemente in calo a causa del crescere e diffondersi della crisi economica.

La diminuzione della redditività ha quindi sviluppato una lenta, ma costante diminuzione della richie-

sta di beni alberghieri e in ultimo una diminuzione del valore complessivamente trattato.

In termini generali si può quindi affermare che i valori generali di contrattazione del settore alberghie-

ro sono destinati a calare .

Tra le principali motivazioni: l‟eccessiva datazione del patrimonio alberghiero, un numero medio di

stanze troppo basso per permettere una gestione razionale dell'hotel ed infine stanze che per dimen-

sioni e servizi non sono all'altezza delle richieste di una clientela oramai abituata agli standard interna-

zionali.

Per quanto sopra premesso, si può affermare che il successo di una struttura alberghiera è essenzial-

http://new.bluerating.com/protagonisti/23-protagonisti/1483-gli-hotel-sono-pronti-a-ripartire-grazie-ai-nuovi-investitori.html

http://new.bluerating.com/protagonisti/23-protagonisti/1483-gli-hotel-sono-pronti-a-ripartire-grazie-ai-nuovi-investitori.html


137

mente fondato su due fattori fondamentali: il progetto iniziale (compatibile per dimensioni e contenuti

con quanto richiede il mercato) e le modalità di gestione.

Le chiavi progettuali per il successo di una filiera alberghiera sono : l’identificazione di una “location”

assolutamente compatibile con la destinazione alberghiera, la scelta di una buona management

company (la capacità di poter gestire bene l’albergo) ed infine il soggetto investitore.

Appare ovvio come il soggetto investitore possa essere individuato solo se le prime due condizioni sia-

no effettivamente presenti e prudenzialmente premianti.

Nei processi di asset management, di solito, per verificare, in termini preliminari, la possibile redditività

alberghiera si procede a comparare tra loro l‟investimento complessivo e la redditività della singola

camera. Una regola non scritta, ma molto nota nel settore alberghiero, sostiene che l‟investimento

per un nuovo hotel è sostenibile solo se moltiplicando per mille il presunto valore medio di ricavo per

singola camera si ottiene un valore vicino all‟investimento totale.

In altre parole, se la redditività presunta di una singola camera è prossima ai 100 euro e parlo di cento

camere, si può affermare che la filiera ipotizzata può reggere il confronto con il mercato economico

finanziario solo se l‟investimento complessivo non supera i 10 milioni di euro (100 euro *1000 *100 ca-

mere)

Un’altra considerazione spesso presente nell’asset alberghiero è la necessità che il peso fondiario

dell’area non superi il 18, massimo 20 % dell’intero investimento.

Il caso di stima in esame, pur in considerazione di tutto quanto sopra esposto, non può prescindere

dal fatto che qualsiasi attività alberghiera, almeno in termini estimativi, non può essere considerata

come perpetua.

In altre parole la capitalizzazione dei redditi percepibili da un‟attività alberghiera non può essere di

tipo illimitato.

La totalità dell‟orientamento dottrinale sottolinea infatti che un’attività alberghiera benché fortemente

radicata ed almeno inizialmente fortemente redditizia non può essere considerata perpetua e/o pe-

renne.

Il presupposto della perennità del bene e della redditività ad esso collegata trova infatti applicazione

solo ed esclusivamente per il mercato residenziale7.

7 Tale presupposto, nella realtà, trova pesanti limiti nella tipologia strutturale di immobile in esame, nella storicità e nella

presenza di eventuali vincoli archittetonici e/o ambientali, nelle presunte alee di sfitto intercorrenti tra una locazione l‟altra,


138

Per quanto sopra premesso, le strutture alberghiere, in oggi, non possono essere considerate attività

reddituali perpetue.

La vita media di un complesso alberghiero viene in oggi valutata tra i venti e i quarant’anni.

Il presupposto di tale affermazione trova fondamento nella necessità di ammortizzare, come minimo,

il periodo di esposizione creditizia (mutuo decennale e/o ventennale) e nella necessità di non incor-

rere, nel periodo massimo, in ingenti e non sostenibili operazioni manutentive.

Va inoltre sottolineato come il periodo di anni quaranta non coincidi, nel maggior numero di casi, con

la demolizione della struttura, ma più semplicemente con il raggiungimento della morte funzionale

dell’edificio.

Oltre tale soglia, rappresentante la morte funzionale del processo attuale, si renderà necessario ipotiz-

zare una completa e radicale ristrutturazione del complesso o, in alternativa, ipotizzarne addirittura il

cambio di destinazione d’uso.

In questo contesto si richiama ad esempio all‟assoluta identità o corrispondenza del contenitore “sca-

tola” albergo con la sua probabile destinazione futura a contesto residenziale.

La chiusura di un albergo comporta il permanere sul territorio comunale di una complessa volumetria,

spesso dotata di considerevole visibilità soggetta a lento, ma inesauribile deperimento. Tale contesto

comporta il sorgere di problematiche urbanistiche che sconfinano dalla sola responsabilità della pro-

prietà.

Inutile negare come, molto spesso, le volumetrie anticamente destinate ad alberghi siano successi-

vamente state candidate a RTA o a più semplici riconversioni abitative di tipo tradizionale.

Il valore di incidenza area odierna risente di due specifici aspetti:

la prossima candidatura del sito ad ospitare un‟attività alberghiera

il possibile, ma futuro cambio di destinazione d‟uso (raggiunta la morte funzionale del cespite).

nella possibilità di provenienze manutentive tali da pregiudicare la redditività dell‟immobile, ecc… Tuttavia se, nel campo

estimativo deve trovare applicazione la nota formula V=a/r, questa, trova preliminare e preponderante applicazione nel

campo residenziale.


139

Secondo quanto dichiarato da Federalberghi, il turismo alberghiero, nel 2009, ha fatto registrare il

peggiore risultato degli ultimi cinque anni mostrando gli stessi risultati del 2005. In questi ultimi dieci an-

ni la domanda complessiva è cresciuta solo del 2,9% con un incremento medio annuo dello 0,3%,

quella italiana dello 0,5% con un incremento medio annuo dello 0,06% e quella straniera del 6,4% con

un incremento medio annuo dello 0,7%.

Inoltre i risultati negativi del 2009 seguono quelli già in perdita del 2008.

La domanda complessiva è stata prevalente negli alberghi marini (28,6%) ed in quelli delle città

d‟arte (26,3%) dove, nei confronti del 2008, è tuttavia, diminuita, rispettivamente del 3,4% (nei primi) e

del 5,0% (nei secondi). La domanda italiana si è concentrata principalmente negli alberghi marini

(34,4% del totale) dove è diminuita del 3,3% rispetto al 2008 e negli alberghi delle “altre” località (22%)

dove è diminuita del 5,6%. La domanda straniera si è concentrata in buona parte negli alberghi delle

città d‟arte (36,9%) e negli alberghi marini (21,0%) dove è diminuita, rispetto al 2008, rispettivamente

del 7,1% nei primi e del 3,5% nei secondi ed ha affollato, discretamente, anche gli alberghi montani

(13,5%) dove è diminuita del 7,7% rispetto al 2008.

Per completare il quadro della numerosità della domanda nei vari tipi di località nel 2009, oltre in

quelle già menzionate (città d‟arte e località marine), si segnala che la domanda complessiva si è

collocata, nell‟ordine, per il 18,9% negli alberghi delle “altre” località, per il 14,2% negli alberghi mon-

tani, per il 5,0% in quelli termali, per il 4,8% in quelli lacuali e per il 2,3% negli alberghi delle città

d‟affari.


140

Il 2009, come meglio evidenziato nella sottostante tabella, ha fatto registrare un calo complessivo del

-4,5%

Il periodo GENNAIO-SETTEMBRE 2010 ha fatto registrare un timido +0,2% di presenze purtroppo affian-

cato da una pesante contrazione del personale lavorante -2,6% di lavoratori di cui -3,6% a tempo in-

determinato e -1,2% a tempo determinato. Dato complessivamente allarmante

Da un punto di vista manageriale e se vogliamo estimativo, l'azienda alberghiera per raggiungere un

ricavo adeguato dovrebbe vendere una camera almeno 130 volte all'anno. Un ulteriore ricavo che

potrà variare dal 15 al 35% del ricavo della vendita delle camere è quello dei servizi ristorativi. Altri ser-

vizi possono aiutare per un altro 5-15% (affitto sale congressuali, ecc.).

La Federalberghi calcola e offre al nostro contesto le caratteristiche per un albergo a tre stelle, con 36

camere e 74 posti:

12,6 addetti per albergo;

1 addetto ogni 2,86 camere;

costo del lavoro per addetto, 25.000 euro annui;

fatturato per addetto, 55.000 euro annui;

fatturato per camera all'anno, 20.000 euro annui;

tasso di utilizzo lordo, 34-35%;

prezzo medio del pernottamento, 50 euro;

il pernottamento rappresenta il 58% del fatturato;

il food & beverage rappresenta il 30,4% del fatturato;

gli altri servizi rappresentano l'11,6% del fatturato;

A quanto sopra possiamo affiancare la tabella sotto riportata.

In termini più generali il calcolo sottostante evidenzia la possibile ripartizione dei costi e delle entrate

connesse alla gestione di un medio albergo ammontante a circa 100 camere. Le percentuali eviden-

ziate, fedele trascrizione di innumerevoli casi pratici seguiti dall’autore, evidenziano anche il profitto

dell’imprenditore (almeno il 20%) e il ricavo netto da destinarsi alla presunta locazione del cespite.

http://it.wikipedia.org/wiki/Azienda

http://it.wikipedia.org/wiki/Federalberghi

http://it.wikipedia.org/w/index.php?title=Tasso_di_utilizzo_lordo&action=edit&redlink=1

http://it.wikipedia.org/wiki/Fatturato




141

ATTIVO PASSIVO

Fatturato 100,00% Ammortamento 3,40%

Materie prime 1,70%

Materiale di consumo 2,04%

Lavorazioni esterne 5,11%

Spese generali 1,70%

Generi pulizia 0,85%

14,80%

Assicurazioni 0,51%

Retribuzioni 24,67%

Contributi 9,87%

Emolumenti 0,51%

35,57%

Energia elettrica 1,70%

Gas 1,70%

Acqua 2,04%

Telefono 0,34%

5,79%

Tributi 1,36%

Interessi netti 5,11%

Consulenze 0,85%

Manutenzione 1,70%

Spese bancarie 0,34%

Pubblicità, postali, cancelleria 3,06%

12,42%

Costo 68,58%

PROFITTO IMPRENDITORE (20% dei costi sopra evidenziati) 13,72%

Netto 17,71%

L’utile di esercizio normale per l‟impresa alberghiera come in altre destinazioni è di regola fissato nel

20% dei costi totali (ammortamento, manutenzione, assicurazione, spese per acquisti, oneri fiscali, sa-

lari, interessi) e del reddito lordo come suggerito nel particolare segmento di mercato.

Il canone lordo RL della locazione immobiliare e ottenuto sottraendo al fatturato F i costi totali CT e il

profitto normale della gestione alberghiera, calcolato sulla somma dei costi e del canone incognito

come segue:


142

RL = F - CT - π · ( CT + RL )

avendo indicato con π l’aliquota di profitto. Il reddito lordo annuale dellimmobile da valutare e pari

allora a:

RL = F - CT · (1+π)

1+π

Sostituendo le cifre ai simboli si ottiene che RL è mediamente corrispondente a circa il 14,75% del fat-

turato.

Il processo economico finanziario riportato nelle pagine precedenti avvalora il presupposto iniziale

che il peso fondiario connesso ad un attività alberghiera non possa superare il 18, massimo 20 %

dell’intero investimento.

Fermo restando il medesimo impianto estimativo (valore di trasformazione dell’area), nel contesto al-

berghiero occorre evidenziare un costo realizzativo sensibilmente più alto sia rispetto al contesto

commerciale e sia rispetto al medesimo contesto residenziale (tipo economico escluso ville e villini).

Prudenzialmente più elevati anche i costi di sistemazione esterna e i costi di progettazione.

Tuttavia il permanere di un valore fabbricato anche al termine della destinazione alberghiera suggeri-

sce di ancorare il valore dell’area anche alla valutazione della potenzialità di tipo residenziale. Va in-

fatti rimarcato come quest’ultima destinazione sia, di fatto, la più alta presente nel comparto di Gar-

done Riviera.

Il prezziario edito dalla DEI e redatto dall’ordine degli ingegneri e architetti della Lombardia,

nell’edizione più recente, al titolo D8 evidenzia i seguenti costi:

Codice Descrizione Incidenza

1 Movimenti di terra 0,78%

2 Opere in c.a. 15,16%

3 Sottofondi 0,64%

4 Murature e tamponamenti 1,61%

5 Coperture 2,45%

6 Intonaci interni ed esterni 0,23%

7

Isolamenti e impermeabilizzazio-

ni 0,91%

8 Rivestimento in pietra facciate 13,89%

9 Opere in acciaio e cristallo 4,72%

10 Opere in ferro 0,50%


143

11 Opere varie 1,16%

12 Lucernari e copertura portico 2,90%

13 Finiture interne 15,86%

14 Opere esterne 0,65%

15 Impianti 34,84%

16 Assistenza agli impianti 3,70%

Il costo a camera della realizzazione sopra ipotizzata ammonta a euro 54.690 a camera, valore asso-

lutamente in linea con i report offerti da Federalberghi che evidenziano un target tra i 45.000 euro e gli

80.000 euro a camera in ragione del livello di rifinitura e dello standard alberghiero.

Il costo di realizzazione della volumetria, secondo quanto evidenziato dal prezziario in oggetto am-

monta a euro 1374,00 a metro quadrato e a 258 euro a metro cubo.

Confermando a livello prudenziale un valore di incidenza area pari al 20% del costo di costruzione

avremo quindi un valore pari a euro 274,80 arrotondabile a 275


144

TABELLE CALCOLO VALORE INCIDENZA AREE

INDIVIDUAZIONE MACRO AREE:

Centrale B1 : Gardone riviera Sopra, Fasano Sopra, Morgnaga, Montecucco, Bezuglio, La Traina

Centrale B2: Gardone Riviera Centro, Gardone Riviera Sotto, Fasano Sotto

Semicentrale: San Michele Vista lago, Tresnico, Supiane

Periferica: San Michele senza vista lago

Lo sviluppo estimativo di cui al presente lavoro, per semplicità operativa, ha ritenuto di confermare e

adottare quale riferimento per i singoli calcoli tutte le attuali macroaree presenti nelle valutazioni

dell‟amministrazione comunale.


145

RESIDENZIALE MACROAREA B1

Voce Incidente mq. vendibili Valore unitario PARZIALI TOTALI

RICAVI LORDI:

Destinazione residenziale 500,00 500,00 € 3.950,00 € 1.975.000,00

TOTALE RICAVI DA VENDITE [ R ] € 1.975.000,00


A DEDURRE COSTI:

Costo di COSTRUZIONE (Cc)

Residenziale 500,00 € 912,00 € 456.000,00

Totale costi di ristrutturazione (Cc) € 456.000,00

Spese generali (Sg) 2% di Cc € 9.120,00

Imprevisti ed eventuali varianti (Im) 2% di Cc € 9.120,00

Onorari professionali 7% di (Cc+Im) € 32.558,40

Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 99.535,68

Oneri finan. (Cc+Im+Op+ Ou)* [(1+0,05)2-1] € 55.686,04

Totale (Im+Op+P+Of) € 206.020,12

Costi di vendita e intermediazione 1% € 19.750,00

Oneri di urbanizzazione e contributi COMUNE Ou € 45.600,00

TOTALE COSTI INCIDENTI [ K ] € 727.370,12

VALORE INCIDENZA AREA [ R ] - [ K ] € 1.247.629,88

INCIDENZA PERCENTUALE VALORE AREA momento finale 63,17%

INCIDENZA AREA A METRO QUADRATO € 2.495,26

VALORE INCIDENZA AREA AL MOMENTO "ZERO" a terreno nudo caratterizzato da permesso di costruire € 1.621,92


146

RESIDENZIALE MACROAREA B2


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


Residenziale 500,00 € 912,00 € 456.000,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 99.535,68











147

RESIDENZIALE MACROAREA SEMICENTRALE


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


Residenziale 700,00 € 912,00 € 638.400,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 139.349,95





TOTALE COSTI INCIDENTI [ K ] € 1.010.268,16

VALORE INCIDENZA AREA [ R ] - [ K ] € 949.731,84



VALORE INCIDENZA AREA AL MOMENTO "ZERO" a terreno nudo caratterizzato da permesso di costruire € 881,89


148

RESIDENZIALE MACROAREA PERIFERICA


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


Residenziale 700,00 € 912,00 € 638.400,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 139.349,95








INCIDENZA AREA A METRO QUADRATO € 515,26



149

COMMERCIALE MACROAREA B1


RICAVI LORDI:

Destinazione commerciale 500,00 500,00 € 4.150,00 € 2.075.000,00



A DEDURRE COSTI:


commerciale 500,00 € 969,00 € 484.500,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 105.756,66











150

COMMERCIALE MACROAREA B2


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


commerciale 500,00 € 969,00 € 484.500,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 105.756,66











151

COMMERCIALE MACROAREA SEMICENTRALE


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


commerciale 500,00 € 969,00 € 484.500,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 105.756,66











152

COMMERCIALE MACROAREA PERIFERICA


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


commerciale 500,00 € 969,00 € 484.500,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 105.756,66











153

GRANDE DISTRIBUZIONE MACROAREA CENTRALE


RICAVI LORDI:

Destinazione grande distribuzione 1000,00 1000,00 € 4.500,00 € 4.500.000,00



A DEDURRE COSTI:


grande distribuzione 1000,00 € 845,00 € 845.000,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 184.446,60











154

GRANDE DISTRIBUZIONE MACROAREA SEMICENTRALE e PERIFERICA


RICAVI LORDI:

Destinazione grande distribuzione 1000,00 1000,00 € 2.950,00 € 2.950.000,00



A DEDURRE COSTI:


grande distribuzione 1000,00 € 845,00 € 845.000,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 184.446,60











155

TERZIARIO MACROAREA B1


RICAVI LORDI:

Destinazione terziaria 700,00 700,00 € 2.750,00 € 1.925.000,00



A DEDURRE COSTI:


Terziaria 700,00 € 1.069,00 € 748.300,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 163.338,92











156

TERZIARIO MACROAREA B2


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


Terziaria 700,00 € 1.069,00 € 748.300,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 163.338,92











157

TERZIARIO MACROAREA SEMICENTRALE


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


Terziaria 700,00 € 1.069,00 € 748.300,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 163.338,92











158

TERZIARIO MACROAREA PERIFERICA


RICAVI LORDI:




A DEDURRE COSTI:


Terziaria 700,00 € 1.069,00 € 748.300,00





Profitto 20% (Cc+Im+Op) € 163.338,92











159

PRODUTTIVO


RICAVI LORDI:

Destinazione PRODUTTIVO 1000,00 1000,00 € 530,00 € 530.000,00

TOTALE RICAVI DA VENDITE [ R ] € 530.000,00


A DEDURRE COSTI:


Produttivo 1000,00 € 330,00 € 330.000,00


Spese generali (Sg) € -

Imprevisti ed eventuali varianti (Im) € -


Profitto imprenditore intermediario € -



Costi di vendita e intermediazione € -








160

COEFFICIENTI DI DIFFERENZAZIONE8

I coefficienti di differenziazione sono numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni

medie di mercato per ottenere il valore degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle ti-

piche della media.

Qualsiasi coefficiente minore di 1 produce un ribasso della quotazione media. Contrariamente, qual-

siasi coefficiente maggiore di 1 produce un aumento di tale quotazione. Il coefficiente 1 non va con-

siderato, significando uguaglianza rispetto alla quotazione media di riferimento.

Di regola, quando è necessario applicare più di un coefficiente di differenziazione, si stabilisce un

coefficiente globale unico, moltiplicando tra loro tutti i valori, e applicando, quindi, tale coefficiente

globale al valore oggetto di stima.

Il criterio sopra determinato può trovare giusta applicazione anche nel caso della valutazione dei ter-

reni edificabili

La prima legge ad occuparsi dei coefficienti correttivi è stata la Legge 392 del 1978 meglio conosciu-

ta come “Legge sull’equo canone”.

La legge in esame ha quindi il pregio di aver introdotto, nella gestione immobiliare, il cosiddetto prin-

cipio dell‟”unicità del cespite” ovvero ogni immobile, come ogni singola persona, è identico solo ed

esclusivamente a se stesso.

Tale principio per quanto accennato nelle altre parti del presente lavoro trova applicazione anche

nella valutazione dei terreni edificabili.

Compito dell‟estimatore è quindi quello di intervenire applicando ad un valore medio offerto dai d i-

versi borsini immobiliari tutti i coefficienti ritenuti utili per allineare tale valore iniziale a quello effettiva-

mente attribuibile al terreno stimando.

L‟esperienza estimativa ricorda la possibile esistenza di lotti di terreno contraddistinti da eguale poten-

zialità edificatoria ma morfologicamente o logisticamente differenziabili tra loro.

In questi casi, escluse situazioni di oligopolio e monopolio bilaterale, possono trovare applicazione al-

cuni dei coefficienti di differenzazione sotto riportati.

In altre parole in presenza di oggettive condizioni particolari (positive o negative) i valori delle tabelle

riportate nelle pagine precedenti potranno opportunamente essere modificati e/o integrati mediante

applicazione dei sotto riportati coefficienti.

8 Per approfondimenti: F. Paglia, Stima dei terreni e delle aree edificabili, EPC Libri 2007 Roma


161

1. Lungo lago pedonale accesso diretto alla spiaggia o all’imbarcadero

Da 1,05 a 1,20 In funzione del grado di asservimento

Come già evidenziato nonostante che all’interno di tutti i contesti immobiliari l’ubicazione e la centralità

dell’immobile possiedano valore di incidenza prevalente, la peculiarità del territorio comunale attualmente in fa-

se di studio necessita la presa in esame anche del presente coefficiente di differenzazione.

La presente tabella potrà quindi essere applicata solo in caso di presenza di tale peculiarità. L’assenza di tale ca-

ratteristica non inficia in termini negativi la valutazione del bene in quanto le tabelle della presente perizia analiz-

zano già tale presupposto di calcolo. Il contesto assume solo valore positivo.

Il campo di applicazione è comunque limitato alla destinazione ad uso residenziale, alberghiera, terziaria (riferito

al lotto edificato sul terreno)

2. Vista lago (raggiungimento del medesimo entro i 300 metri lineari, 10 minuti a piedi)

Da 1,05 a 1,20 In caso di visione e In funzione del grado di vicinanza

Da 1,05 a 1,10 In caso di vista lago estesa solo ad una quota del 50% del compendio edificabile,

ma con vicinanza percorribile a piedi

Da 1,01 a 1,05 In caso di vista estesa solo ad una quota de 25% del compendio edificabile, ma

con vicinanza percorribile a piedi

La vicinanza al lago, la vista del medesimo influisce favorevolmente sul valore del cespite in esame. Il grado di

asservimento o meglio la distanza ridotta dal lago consente al cespite in fase di edificazione di essere commer-

cializzato più facilmente. La percentuale di applicazione può variare in ragione del grado di positività riconosciu-

ta.

Il campo di applicazione è comunque limitato alla destinazione ad uso residenziale, alberghiera, terziaria (riferito

al lotto edificato sul terreno)


162

3. Orientamento

Da 0,98 a 0,95 Lotto esposto prevalentemente a Nord

Da 1,03 a 1,05 Lotto esposto prevalentemente a Sud

Come già evidenziato, all’interno di tutti i contesti immobiliari l’ubicazione e la centralità dell’immobile possiedo-

no valore di incidenza assai maggiore rispetto a quanto proposto dal coefficiente in esame. Il valore del lotto edi-

ficabile non è quindi in grado di essere pesantemente o decisamente modificato dal coefficiente di cui sopra.

La presente tabella potrà quindi essere applicata solo in caso di perizie comparative tra lotti di terreno ubicati

nel medesimo contesto (medesimo standard urbanistico, medesima logistica generale, medesimo grado di as-

servimento pubblico ecc…) .

Il campo di applicazione è comunque limitato alla destinazione ad uso residenziale o commerciale (riferito al lot-

to edificato sul terreno)

La tabella in esame trova inoltre applicazione in contesti climatici fortemente tipicizzati in senso negativo. In que-

sti casi l’esposizione a “nord” del lotto può influire sull’appetibilità del medesimo o in ultimo sui costi di costruzione

del manufatto.

4. Rumorosità

Da 0,98 a 0,95 Lotto esposto in termini negativi rispetto ad altri appezzamenti

Da 1,03 a 1,05 Lotto esposto in termini positivi rispetto ad altri appezzamenti

Come già evidenziato all’interno di tutti i contesti immobiliari l’ubicazione e la centralità dell’immobile possiedono

valore di incidenza assai maggiore rispetto a quanto proposto dal coefficiente in esame. Il valore del lotto edifi-

cabile non è quindi in grado di essere pesantemente o decisamente modificato dal coefficiente di cui sopra.




Il campo di applicazione è comunque limitato alla destinazione ad uso residenziale o commerciale (riferito al lot-

to edificato sul terreno)

La tabella in esame trova applicazione nel caso di parcellizzazioni di lotti di terreno diversamente collocati tra lo-

ro. La rumorosità può essere connessa alla vicinanza con attività produttive di tipo industriale o al fronteggiamen-

to del perimetro del lotto con autostrade, ferrovie, strade di grande comunicazione ecc…


163

La presenza di importanti arterie di comunicazione direttamente utilizzabili può influire in termini negativi come

rumorosità ma senz’altro influisce beneficamente in termini di asservimento logistico del lotto. Per quanto detto

occorre quindi massima attenzione nell’applicazione del coefficiente sopra riportato.

5. Pertinenze aggiuntive

Da 0,98 a 0,95 Impossibilità di realizzo di qualsiasi pertinenza

Da 1,01 a 1,05 Possibilità di realizzare nel lotto edificabile posti auto scoperti da asservire alle unità

immobiliari o alle attività di tipo commerciale

Da 1,03 a 1,05 Possibilità di integrare nel lotto edificabile spazi a verde, parchi

Da 1,03 a 1,07 Possibilità di integrare nel lotto edificabile spazi sportivi quali piscine, campi da

tennis, piste ciclabili ecc….

Come già evidenziato all’interno di tutti i contesti immobiliari l’ubicazione e la centralità dell’immobile possiedono

valore di incidenza assai maggiore rispetto a quanto proposto dal coefficiente in esame. Il valore del lotto edifi-

cabile non è quindi in grado di essere pesantemente o decisamente modificato dal coefficiente di cui sopra.




Il campo di applicazione è comunque limitato alla destinazione ad uso residenziale (riferito al lotto edificato sul

terreno)

6. Asservimento logistico

Da 0,98 a 0,95 Tracciato stradale non asfaltato e non asfaltabile (strada taglia fuoco, presenza di

particolari vincoli ambientali )

Da 0,98 a 0,95 Tracciato stradale di ridotta larghezza limitativo al transito di mezzi pesanti. Le di-

mensioni ridotte del percorso viario incidono positivamente sul valore dell’area in

quanto limitato il passaggio ai soli “aventi diritto” ma, parallelamente, incidono

negativamente sui costi di intervento e di manutenzione del prodotto finito (im-

possibilità di giungere sul terreno con mezzi d’opera di consistenti dimensioni)

Da 0,98 a 0,90 Assenza di percorso viario pubblico. L’impossibilità di fruire di accessi pubblici im-

pone la necessità di realizzare percorsi viari privati con innalzamento dei costi di

costruzione e manutenzione futura. In questi casi è comunque preferibile calcola-

re i costi in via analitica. Massima attenzione alla possibilità di considerare il per-

corso viario come opera a scomputo sugli oneri urbanistici


164

Da 1,03 a 1,05 Presenza di particolari asservimenti logistici (disponibilità di parcheggi pubblici,

strade, interporti, stazioni ferroviarie aeroportuali ecc…

Da 1,03 a 1,05 Inserimento del lotto edificabile all‟interno di una zona soggetta a traffico limitato

con conseguente beneficio del contesto residenziale e alberghiero

7. Collocamento del lotto di terreno all’interno della macroarea valutativa

Da 0,90 a 1,00 Collocazione del lotto in contesto marginale superiore (rispetto alla centralità della

macroarea (margine superiore = confine della macroarea maggiormente distante

dal lago )

Da 1,00 a 1,10 Collocazione del lotto in contesto marginale inferiore (rispetto alla centralità della

macroarea) margine inferiore = confine della macroarea maggiormente vicino al

lago) (*)

(*) il coefficiente non trova applicazione in caso di avvenuta imposizione del coefficiente n° 1 o n° 2

Il coefficiente di differenzazione sopra esposto interviene per calmierare le possibili differenzazioni di valore con-

nesse all’esatta ubicazione del cespite all’interno della macroarea di riferimento.

I presupposti essenziali per l’applicazione del presente coefficiente sono i seguenti:

il limite inferiore di ogni macroarea coincide con il confine maggiormente vicino al lago il valore minore coincide

quindi con il tratto marginale al confine superiore della macroarea. Tale presupposto consente quindi di differen-

ziare ogni singolo bene in ragione della più esatta collocazione geografica. In termini generali possiamo quindi

affermare che la macroarea propone il valore medio osservabile e applicabile all’intero contesto. Il coefficiente

sopra richiamato consente di riallineare il medesimo valore in funzione della micro collocazione sul territorio. I va-

lori da applicarsi devono risultare graduali in funzione della perifericità del lotto.

Nella pagina seguente, a titolo solo esemplificativo, si riporta l’immagine esplicativa del concetto soprariportato


165

8. Servitù passive nel soprassuolo

Diritti di passaggio riconosciuti a terzi

Da 0,99 a 0,97 Pedonale e marginale al lotto oggetto di contrattazione

Da 0,98 a 0,96 Pedonale e centrale al lotto oggetto di contrattazione

Da 0,98 a 0,90 Carrabile con obbligo di realizzazione del tracciato stradale

Presenza di elettrodotti

Da 0,99 a 0,98 Linea elettrica o telefonica di tipo rionale collocata a margine del lotto o ininfluen-

te sulla potenzialità edificatoria

Da 0,98 a 0,95 Linea ad alta tensione con presenza di piloni o strutture sul lotto di terreno (margi-

nale al fabbricato da edificarsi)

Da 0,95 a 0,80 Linea ad alta tensione con presenza di piloni o strutture sul lotto di terreno influente

sulla potenzialità edificatoria (limite di espansione in altezza, mantenimento delle

distanze minime)


166

In questi casi risulta preferibile stimare in linea analitica in danno conseguente (mi-

nore edificabilità, impossibilità di crescere in altezza, maggiori oneri progettuali o

realizzativi, minore redditività del lotto ecc…)

Servitù di tipo militare

Da 0,99 a 0,98 Interferenze sulla qualità di ricezione dei segnali televisivi, radio ecc…

Da 0,99 a 0,95 Mantenimento di particolari distanze, obblighi di oscuramenti, divieti di aperture di

luci o vie di esodo in direzione dello spazio militare

Da 0,99 a 0,90 Limitazione incidente sulla destinazione d‟uso (divieto imposto su particolari filiere

industriali o commerciali)

Le servitù passive gravanti sul suolo oggetto di stima, in termini generali, incidono sempre in modo negativo.

A margine di quanto asserito occorre specificare che il grado di rilevanza connesso alla servitù passiva risulta cor-

relato anche alle caratteristiche generali del territorio. In un contesto urbanistico particolarmente saturo,

l’incidenza della servitù passiva tenderà a diminuire. Viceversa, in un contesto non particolarmente saturo il peso

negativo della servitù tenderà a crescere. Quanto sopra in ragione del mutare della disponibilità di beni alterna-

tivi a quello in esame.

Il grado di incidenza dovrà quindi essere valutato e pesato caso per caso.

9. Vincoli

Da 0,99 a 0,95 Vincolo paesaggistico ambientale

Da 0,99 a 0,95 Vincolo idrogeologico

Da 0,99 a 0,95 Vincolo ex D.Lgs. 42/2004

I vincoli sopra riportati possono incidere direttamente sul progetto realizzabile mediante l’imposizione di particola-

ri metodologie realizzative (obbligo di utilizzare solo determinati materiali, obbligo di conformarsi all’architettura


167

predominante ecc..). Il vincolo può inoltre limitare l’estensione del manufatto o ancora imporre particolari cond i-

zioni costruttive mirate al mantenimento di opere individuate o individuabili nel soprassuolo o nel sottosuolo.

La presenza di determinati vincoli (ad esempio D.Lgs. 42/2004) può imporre pesanti prescrizioni direttamente inci-

denti sulla redditività del bene che si andrà a realizzare sul terreno oggetto di stima

Da valutare, in termini positivi la possibilità di accesso a determinati contributi (derivanti o connessi al vincolo esi-

stente)

10. Servitù passive nel sottosuolo

Diritti di passaggio riconosciuti a terzi

Da 1,00 a 0,99 Presenza di gallerie in profondità non sfruttabili economicamente

Da 0,95 a 0,80 Presenza di gallerie in profondità sfruttabili economicamente

In questi casi rimane preferibile valutare il danno incidente in termini di mancata

costruzione e vendita del prodotto (ad esempio impossibilità di realizzare un ulte-

riore piano di autosilo)

Da 1,00 a 0,95 Presenza di particolari vibrazioni del terreno (vedi ad esempio passaggio della me-

tropolitana) incidenti sugli oneri di progettazione e realizzazione del bene

Presenza di oleodotti, metanodotti, elettrodotti sotterranei ecc…

Da 0,99 a 0,98 Canale ininfluente sulla potenzialità edificatoria nel sottosuolo (possibilità di realiz-

zare box e autosilo nel sottosuolo)


zare box e autosilo nel sottosuolo) ma con presenza di elementi di disturbo urbano

sul soprassuolo del sito oggetto di stima (sfiati, stazione di ripompaggio ecc…)


zare box e autosilo nel sottosuolo) ma con obblighi particolari incidenti sulla dispo-

nibilità del soprassuolo (ad esempio divieto di passaggio o posteggio in superficie

in corrispondenza del tracciato)


zare box e autosilo nel sottosuolo) ma con obblighi particolari incidenti sulla dispo-

nibilità del soprassuolo (ad esempio diritto di accesso alla proprietà privata per

compiere rilievi, sondaggi ecc…)

Da 0,95 a 0,80 Presenza di canali in profondità economicamente sfruttabili


168

In questi casi rimane preferibile valutare il danno incidente in termini di mancata

costruzione e vendita del prodotto (ad esempio impossibilità di realizzare un ulte-

riore piano di autosilo)

11. Dimensioni del lotto

Da 1,00 a 1, 00 Dimensioni analoghe a lotti già contrattate

Da 1,01 a 1,05 Dimensioni ottimali del lotto

Da 0,99 a 0,95 Sottodimensionamento del lotto

La dimensione ottimale del lotto risulta essenzialmente connesso alla destinazione d’uso. Il terreno che si configu-

ra come dimensionamento ottimale riceve sul mercato un miglior apprezzamento. Il sottodimensionamento, in

taluni casi, potrebbe incidere sull’equilibrio costi ricavi.

12. Affinacamento al fronte stradale

Da 1,00 a 1, 10 In ragione della lunghezza di affiancamento (oltre alla possibile area verde di per-

tinenza).

Da 0,99 a 0,90 In assenza di affiancamento stradale (oltre alla possibile area verde di pertinenza).

Trattasi di coefficiente di differenzazione diverso dal già considerato “Asservimento Logistico”. Si tratta di un

coefficiente tipico delle destinazioni commerciali. La possibilità di fronteggiare un corso stradale o parallelamen-

te un tratto pedonale di largo afflusso consente all’attività commerciale ivi collocata di meglio collocare sul mer-

cato i propri prodotti. Viceversa la collocazione di un attività commerciale all’interno di un immobile lontano da

centri stradali o pedonali sottrae le vetrine di quest’ultimo dalla visione dei possibili acquirenti diminuendo, di con-

seguenza, la redditività dell’attività stessa.


169

13. Portanza del terreno

Da 1,00 a 1, 05 Adeguata portanza del terreno o particolari consistenze positive

Da 0,99 a 0,95 In presenza di portanze del terreno particolarmente negative

Da 0,90 a 0,95 In caso di opere di palificazione e/o consolidamento del suolo particolarmente

straordinarie e atipiche rispetto al normale sviluppo delle fondamenta all‟interno del

territorio comunale

La portanza del terreno incide direttamente sul costo di costruzione dell’opera imponendo eventuali costi ag-

giuntivi alle opere di fondazione.

14. Profondità falda freatica

Da 0,99 a 0,95 Possibili incidenze negative connesse alla profondità della falda

La profondità della falda freatica unitamente alla tipologia di terreno in essere incide direttamente sui costi di co-

struzione imponendo se del caso maggiori operi di fondazione.


170

APPLICAZIONE DEL VALORE DI INCIDENZA AREA – Presenza o meno del “Permesso di costruire”

Il valore di incidenza area calcolato nelle tabelle precedenti si riferisce ad aree e superfici caratteriz-

zate da “Permesso di costruire” già rilasciato.

In questo caso la superficie coinvolta nella trasformazione esprime con certezza una determinata cu-

batura o volumetria e il processo realizzativo è ormai certo e vincolato solo ai costi parametrici indivi-

duati in tabella.

Nel caso di assenza del permesso di costruire il grado di “maturazione urbanistica” suggerita dall‟ing.

Curatolo nella sua più nota pubblicazione9 non ha ancora raggiunto la completa definizione. In que-

sto specifico caso l‟area oggetto di valutazione può essere semplicemente definita come edificabile

dal vigente strumento urbanistico generale oppure essere già stata inserita all‟interno di un appropria-

to Piano Attuativo (Piano di Lottizzazione, Piano particolareggiato)

Nel primo caso l‟incertezza sulla realizzazione dell‟opera risulta ancora alta. I piani regolatori generali

sono suscettibili di variazioni finalizzate al perseguimento di interessi pubblici o superiori.

Il tempo può modificarne le caratteristiche e contrarne la potenzialità odierna.

Sia pur in misura diversa anche il terreno caratterizzato dall‟inserimento in un piano di lottizzazione, ma

non ancora caratterizzato da permesso di costruire, presenta un valore lievemente diverso dal valore rappre-

sentato in tabella.

In questi due casi il valore dell’area non può quindi identificarsi con quello determinato in presenza di

permesso di costruire.

La differenza di valore, tuttavia non coincide con il solo peso degli oneri di urbanizzazione.

La variabile maggiormente incidente sulla diminuzione del valore è l‟elemento tempo. Il mercato im-

mobiliare, da sempre, risulta fortemente influenzato da fattori esterni locali, nazionali e addirittura in-

ternazionali.

9 Massimo Curatolo, Licia Palladino STIMA DEI TERRENI EDIFICABILI – DEI Tipografia del Genio Civile, 2006


171

Sulla realizzazione di un opera, come abbiamo già visto in altri paragrafi, incidono elementi quali la

propensione all‟investimento, la convenienza all‟investimento, la sicurezza dell‟operazione, le temp i-

stiche di produzione del bene, l‟eventuale situazione di oligopolio o monopolio bilaterale ecc…

Appare chiaro come tutte queste variabili risultino fortemente ancorate alla dinamica temporale.

L‟incertezza connessa alle tempistiche di realizzazione del prodotto risultano fortemente vincolanti e

di conseguenza incidono in misura pesante sulla redazione del valore di stima dell‟incidenza area.

In altre parole, il terreno, pur essendo edificabile in termini di programmazione generale, in oggi, non

è in grado di offrire la redditività sperata o programmata a ventiquattro mesi (tempistica media di realizza-

zione del progetto contraddistinto da permesso di costruire). La redditività potenziale viene quindi proiettata in un

futuro più lontano e di conseguenza più incerto.

Il valore dell’area edificabile non contraddistinta da permesso di costruire deve ancora maturare.

La contrattazione al momento attuale della medesima superficie deve necessariamente tener conto

del processo evolutivo ancora in atto (piano di attuazione da concretizzarsi) e dei rischi temporali

connessi alla procrastinabilità del progetto.

Tali criteri trovano maggiore considerazione nell’analisi in corso. Come più volte specificato l’incarico

di stima non coincide con la determinazione del valore di compravendita di ogni particella edificabi-

le ma, più semplicemente, l’incarico peritale prevede l’individuazione di un valore medio di mercato

delle superfici edificabili da poter applicare ai fini dell’Imposta Comunale sugli immobili.

In questo contesto la variabile tempo appare fortemente condizionante.

Secondo il prevalente orientamento della dottrina estimativa (per tutti il già citato “ Stima dei terreni

edificabili” – Curatolo Palladino) il valore di un terreno edificabile non contraddistinto da permesso di

costruire (definito edificabile solo dal Piano Regolatore Generale) si attesta attorno al 50% del valore

caratterizzato da permesso di costruire.


172

Le oscillazioni della predetta percentuale sono imputabili a fattori condizionanti specifici quali le ca-

ratteristiche peculiari dell‟area, le condizioni oligopolistiche del mercato, la probabilità di avvio di un

piano di lottizzazione, l‟incidenza dell‟utilità marginale ecc…

Il valore del terreno già inserito in un piano attuativo ma non ancora caratterizzato da permesso di

costruire viene valutato con una diminuzione percentuale mediamente oscillante attorno al 10-30% di

quello caratterizzato da permesso di costruire. Le dinamiche di compressione del valore dipendono

essenzialmente dalle tempistiche amministrative per giungere al permesso di costruire, dagli oneri

proposti a scomputo, dalla tipologia di oneri di urbanizzazione richiesti ecc….

Le tabelle riportate nelle pagine successive recepiscono le osservazione del presente paragrafo ripro-

ponendo i valori in funzione dell‟esistenza del permesso di costruire, dell‟esistenza del piano attuativo

o della semplice previsione sul piano regolatore generale.

Un ultima considerazione deve essere rivolta alle aree marginali del comune (entroterra senza vista

lago). In questo specifico contesto pur restando fermi i costi di costruzione (in alcuni casi considerata

la perifericità del lotto si può addirittura presumere un lieve incremento dei medesimi – ad esempio

maggiori costi di trasporto per approvvigionamento materiali) il prezzo di vendita del bene ultimato

tende a scendere notevolmente.

In questo contesto, il valore di incidenza area ne risente in modo proporzionale evidenziando percen-

tuali sensibilmente più basse. Trattasi infatti del più classico scenario ove le costruzioni immobiliari

tendono ad identificarsi in processi autonomi dei singoli proprietari dei terreni escludendo dal percor-

so grandi filiere immobiliari.


173

A CONCLUSIONE DELL’INCARICO ESTIMATIVO10

Di regola per metodo estimale si intende la logica comparazione del bene da valutarsi con altri che

per caratteristiche estrinseche ed intrinseche sono assimilabili al bene in oggetto. Si è anche detto

della molteplicità degli strumenti adottabili e la diversità delle metodologie stesse.

Il compito dell‟estimatore è quello di individuare il “valore più probabile” ovvero il valore più possibile

che il bene potrebbe rappresentare in ragione delle precise condizioni di mercato oggetto del “giudi-

zio”.

In pratica l‟estimatore interviene a “bocce ferme” ovvero la stima viene redatta nelle condizioni me-

glio specificate al suo interno. In presenza quindi di condizioni oggettive e soggettive connesse ad

una determinata condizione storica, temporale, ambientale.

Si tratta, come abbiamo visto, di una supposizione teorica (mancando al momento lo scambio con-

trattuale) caratterizzata da una pluralità di dati sintetici e/o analitici. Tali dati, tecnici, di rilevazione, di

riproduzione, economici e finanziari sono caratterizzati da un margine di incertezza direttamente pro-

porzionale all‟attendibilità dei dati utilizzati. Compito primario dell‟estimatore è quello di rendere mi-

nimi se non trascurabili tali margini di incertezza.

La risultanza di un giudizio estimativo nell‟ambito del settore immobiliare, formulata al fine di conosce-

re l‟apprezzamento di uno specifico bene, identifica quindi l‟entità che l‟estimatore presuma possa

realizzarsi con la maggiore probabilità.

La storia delle valutazioni immobiliari ha insegnato che nei casi normali di stima (esclusi quindi quelli di

unicità del bene o di difficile comparazione del bene) tutte le valutazioni compiute si attestano attor-

no ad una “forchetta” ammontante al 10%. Tutte le valutazioni incluse all‟interno di tale percentuale,

al di là dei percorsi estimativi compiuti sono egualmente attendibili.

La tipologia estimativa e l‟unicità del bene stimando possono caso per caso innalzare l‟alea di incer-

tezza sopra evidenziata.

Diversi autori, tra i quali si citano : Di Cocco, Famularo, Forte, Lo Bianco, Medici, Ribaudo, Zucconi,

Brioli e ancora altri, nelle varie pubblicazioni quali riviste e/o libri avvalorano la soprascritta ipotesi ov-

vero che la capacità discriminatoria dell‟estimatore non possa essere inferiore al 10%-15%.

10 F. Paglia La Stima degli Immobili EPC Libri Roma, 2004


174

Per quanto detto la stima in oggetto, benché realizzata su calcoli unitari e riferibili a singole voci inci-

denti, deve essere considerata come valutazione a corpo ovvero frutto di una valutazione complessi-

va compensativa di eventuali tolleranze e omissioni marginali, risultato di valutazioni di settore inserite

in un compendio generale di analisi. Impossibile quindi l‟intervento o la modifica del valore complessi-

vo apportando variazioni percentuali alle singole voci.

Ulteriore variabile, non trascurabile, la necessità di stimare non il valore di un singolo bene ma più in

generale la necessità di esprimere un valore medio applicabile, sia pur con diverse riflessioni, a tutti i

terreni edificabili del comune.

Ulteriore profonda caratteristica della presente valutazione la necessità di determinare un valore di

incidenza area non finalizzato alla compravendita, ma finalizzato all’imposizione dell’aliquota ICI.

In questo contesto e a conclusione del lavoro svolto dovendo esprimere un giudizio di stima circa

l‟incidenza di valore da attribuirsi alle superfici edificabili ubicate nel comune di GARDONE RIVIERA si

ritiene di confermare quale valore medio il contenuto delle sotto riportate tabelle (vedi valori oppor-

tunamente arrotondati).

Come accennato nel paragrafo precedente, il valore indicato per ogni zona omogenea potrà essere

modificato, se validamente comprovato, applicando i coefficienti di differenzazione indicati

nell‟apposita tabella.

Per l‟applicazione dei coefficienti di differenzazione, considerata la natura specifica del presente la-

voro, finalizzato all‟applicazione dell‟Imposta Comunale sugli Immobili si rimanda alla specifica com-

petenza dei tecnici comunali. Caso per caso, sia in termini positivi e sia in termini negativi potranno

trovare applicazione singoli coefficienti o singole sommatorie dei predetti coefficienti

LA PRIMA PAGINA delle successive tabelle riporta il valore matematico desunto dalle singole conside-

razioni e condizioni di calcolo. Considerata l’alea di stima che caratterizza qualsiasi elaborato valu-

tativo SI CONSIGLIA DI APPLICARE IL VALORE ARROTONDATO riportato nelle successive tabelle


175


176


177

Come già accennato nel paragrafo precedente, la differenza di valore tra le tre tabelle sopra riporta-

te, non coincide con il solo peso degli oneri di urbanizzazione.

La variabile maggiormente incidente sulla diminuzione del valore è l‟elemento tempo. Il mercato im-

mobiliare, da sempre, risulta fortemente influenzato da fattori esterni locali, nazionali e addirittura in-

ternazionali.

Sulla realizzazione di un opera, come abbiamo già visto in altri paragrafi, incidono elementi quali la

propensione all‟investimento, la convenienza all‟investimento, la sicurezza dell‟operazione, le tempi-

stiche di produzione del bene, l‟eventuale situazione di oligopolio o monopolio bilaterale ecc…

In altre parole la variabile che maggiormente preoccupa l‟imprenditore immobiliare è l‟incertezza dei

tempi realizzativi.

I valori della tabella rossa (terreno contraddistinto da piano attuativo, ma non da permesso di costrui-

re) vanno applicati quando il divario temporale tra l’applicazione del piano attuativo e il rilascio del

permesso di costruire supera i 12 mesi.

Poiché, a priori e nello specifico contesto estimativo, non si esclude la possibilità di trovarsi innanzi ad

un comune contraddistinto da tempi assolutamente rapidi e inconsueti per il rilascio del permesso di

costruire, a fronte di sentieri di maturazione urbanistica particolarmente rapidi, si può affermare che

nella percezione generale del mercato i due valori sopra distinti tendono inevitabilmente a confluire

in un unico valore tendenzialmente coincidente con quello espresso dalla tabella verde (terreno con-

traddistinto da permesso di costruire)

Peraltro, come evidenziato all’interno del rating, il valore del terreno, all’interno del mercato immobi-

liare, tende a coincidere con una curva morbida non contraddistinta da gradini economici ed è

quindi facilmente intuibile come l’approvazione del piano di lottizzazione e i tempi assolutamente ra-

pidi dell’Amministrazione Comunale possano, all’interno del mercato immobiliare, determinato la

coincidenza tra i due valori.

In questo contesto appare ovvio dover applicare a tutte le situazioni oggetto di verifica il VALORE

CONTRADDISTINTO DA PERMESSO DI COSTRUIRE. Applicando invece i due singoli valori riportati nel ra-

ting ove il distacco temporale tra piano di lottizzazione e permesso di costruire tenda ad essere supe-

riore ai 12 mesi (tempistiche registrate normalmente in altri ambiti comunali).


178

La stabilità della popolazione e del quadro occupazionale non comporta e non esclude l’esistenza di

lotti atipici capaci comunque di evidenziare particolari redditività percentualmente scostate dalle va-

lutazioni sopra riportate.

In ragione della tolleranza estimale che caratterizza il presente lavoro, fortemente caratterizzato da

condizioni generalistiche, si dichiara che potranno essere ritenute comunque egualmente valide

proiezioni di valori incentrati su cifre comprese in una tolleranza del 10%, in più o in meno, rispetto a

quanto sopra determinato

Il Comune in fase deliberativa, valutate le opportunità politiche e sociali del momento, senza inficiare

la validità complessiva dell’operazione, potrà autonomamente modificare entro tale tolleranza le ci-

fre riportate nella medesima tabella.

Parimenti, in fase deliberativa potrà essere vagliata l‟opportunità di applicare o meno le tabelle dei

coefficienti di differenzazione riportate nelle pagine precedenti.

I valori e i risultati di stima riportati nelle pagine precedenti sono il prodotto di anni di studio e di

approfondimento dell‟autore sfociati in numerosissime pubblicazioni.

Il ragionamento compiuto per giungere al valore di stima ritenuto congruo è quindi la naturale

conseguenza di un analisi assai più complessa che per sinteticità di ragionamento non è stato

possibile inserire all’interno dell’eleaborato.

Tuttavia non è possibile disgiungere quanto in oggi calcolato e rassegnato dai presupposti dottrinali e

procedimentali ampiamente dibattuti e disaminati nelle pubblicazioni sotto riportate.

Va quindi dichiarato che ogni valore analisi e riflessione riportata nelle pagine precedenti trova

naturale approfondimento e chiarimento nei libri già rassegnati alle stampe dall‟autore.

I medesimi testi, per semplicità elencati di seguito, anche se non materialmente allegati devono

considerarsi parte integrante e sostanziale del presente documento.

F. Paglia,– Gestione e Valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, EPC Libri Roma, 2004

F. Paglia,– Stima degli immobili pubblici, privati e con particolari destinazioni d’uso, EPC Libri Roma, 2004

F. Paglia,– Stima e Rating immobiliare, EPC Libri Roma, 2005

F. Paglia, I.Giribaldo, A.Zaia – Manuale tecnico dell’Amministratore del condominio, EPC Libri Roma, 2006

F. Paglia, M. Minetti, I.Giribaldo – Guida alla locazione, all’acquisto e alla vendita degli immobili, EPC Libri Roma, 2006

F. Paglia, Arena Matarazzo,- La verifica delle strutture, il fascicolo fabbricato, ESSE LIBRI Napoli, 2006


179

F. Paglia, I. Mazzino,- ABC delle stime, ESSE LIBRI Napoli, 2006

F. Paglia,- Asset e Property Management, ESSE LIBRI Napoli, 2007

F. Paglia,– Vademecum dell’Estimatore immobiliare, EPC Libri Roma, 2007

F. Paglia,- Vademecum dell’Amministratore condominiale, EPC Libri Roma, 2007

F. Paglia, E. Bordo,- La successione e le imposte su l’eredità, EPC Libri Roma, 2007

F. Paglia,- La stima delle aree edificabili, EPC Libri Roma, 2008

F. Paglia,- La stima degli immobili (esempi discussi) EPC Libri Roma , 2008

F. Paglia, I. Mazzino,- ABC delle stime,(SECONDA EDIZIONE RIVUDUTA ED AMPLIATA) ESSE LIBRI Napoli, 2008

F. Paglia, Rischio e Rating Immobiliare, una guida per l’investitore ESSE LIBRI Napoli, 2009

P. Carvelli, F. Paglia, Vademecum del mediatore immobiliare EPC LIBRI Roma 2009

F. Paglia, P.Carvelli Terreni e Aree edificabili esempi di stima EPC LIBRI Roma 2010

Con quanto sopra si ritiene di aver ottemperato al mandato conferito.

Cash flow editing: Patrizia Carvelli

Genova, Marzo 2011


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Per l‟intera opera e per le diverse parti Copyright © 2004/2011 EPC LIBRI –

Via dell‟Acqua Traversa, 187 Roma, ESSELIBRI s.p.a. - Via F. Russo, 33/D

Napoli, PAGLIA & Associati – Via Ottava Società Case 8, Genova. La

struttura e il contenuto della presente opera non possono essere riprodot-

ti, neppure parzialmente, salvo espressa autorizzazione scritta di PAGLIA

& Associati. Non è altresì consentita la memorizzazione su qualsiasi sup-

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