Fondi immobiliari quotati, value-destroying machine Giacomo ... - EIRE 2012 Show Me...Fonte:...

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SHOW ME THE MONEY! STRATEGIE DI EQUITY RAISING PER IL SETTORE IMMOBILIARE ITALIANO

Fondi immobiliari quotati, value-destroying machine?

Giacomo Morri

Expo Italia Real Estate – 6 giugno 2012


Evoluzione dei fondi immobiliari

2

• raccolta pubblico indistinto

• apporto pubblico

• apporto privato

• riservato ristretta base partecipativa

• riservato istituzionale

• … … etc. … … etc. … … etc.


Investimento in fondi immobiliari

PRO

• Investimento minimo ridotto

• Gestione professionale &

specializzata

• Diversificazione del rischio del

portafoglio immobiliare

• Accesso a mercati internazionali

e specializzati

• Tassazione agevolata

• Liquidità (?)

CONTRO

• Perdita di controllo

• Investimento intangibile

• Correlazione mercato azionario

• Costi di struttura del fondo (?)

3

Fonte: Investimento Immobiliare, www.hoesli-morri.it

http://www.hoesli-morri.it/




Costi di gestione

4

Fonte: elaborazione SDA Bocconi su Rendiconti dei Fondi immobiliari quotati (1999-2011)

Totale Composizione

Oneri di Gestione 1.049.013.088 100%

provvigione di gestione SGR 884.917.230 84,4%

commissioni banca depositaria 25.047.028 2,4%

oneri per esperti indipendenti 14.588.048 1,4%

pubbl. prospetti e inf. al pubblico 9.898.113 0,9%

altri oneri di gestione 110.044.910 10,5%

Totale (annuo) Composizione Incidenza Oneri di Gestione

Totale attività 74.476.197.127 1,4%

immobili e diritti reali immobiliari 59.762.230.551 80,24% 1,8%

Fonte: analisi condotta da «Plus24» in collaborazione con Interactive Data Kler's-InvestOnline (2009)

Fondi Mobiliari Commissioni ETF & ETC quotati Commissioni

Totale Fondi Mobiliari (ex-ETF&ETC) 1,28% Totale ETF & ETC quotati 0,70%

Fondi Mobiliari Azionari 2,52% ETF & ETC Azionari 0,78%

Fondi Mobiliari Obbligazionari 1,10% ETF & ETC Obbligazionari 0,38%

Fondi Mobiliari Monetari 0,65% ETF & ETC Monetari 0,20%


Nuovi fondi…. ???

• Andamento prezzi in borsa

• Forte sconto sul NAV

• Ridotta capitalizzazione

• Ridotta liquidità/volumi di scambio

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Nuovi fondi…. ??? • Andamento prezzi in borsa




6

131,30

183,09

123,22

175,49

118,00

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Fonte: Indice BNP Paribas REIM (Aprile 2012)






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-55,04%

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Sconto sul NAV nel mondo

8

Fonte: State Street Global Advisor su dati Citi, UBS, Tuckerman 30 giugno 2011






9

Fonte: www.fondoimmobiliare.info

FondoNAV rettificato per

quota(€)Quotazione (€)

Sconto sul NAV

rettificato

Amundi RE Europa 2.284,99 664,00 70,94%

Amundi RE Italia 2.530,67 988,00 60,96%

Bnl Portfolio Immobiliare 1.893,84 885,00 53,27%

Estense - Grande Distribuzione 2.811,79 1.520,00 45,94%

Europa Immobiliare 1 1.933,85 505,00 73,89%

Fondo Alpha 3.798,32 1.360,00 64,19%

Fondo Atlantic 1 564,41 234,30 58,49%

Fondo Atlantic 2 - Berenice 398,09 183,90 53,80%

Fondo Beta 548,97 288,90 47,37%

Fondo Delta 99,62 29,50 70,39%

Immobiliare Dinamico 250,39 74,50 70,25%

Immobilium 2001 4.497,63 1.870,00 58,42%

Invest Real Security 2.373,89 933,00 60,70%

Investietico 2.658,56 1.210,00 54,49%

Obelisco 2.057,12 665,00 67,67%

Olinda - Fondo Shops 534,82 164,00 69,34%

Polis 2.055,63 666,00 67,60%

Risparmio Immobiliare Uno Energia 8.307,34 8.500,00 -2,32%

Securfondo 2.493,21 1.315,00 47,26%

Tecla - Fondo Uffici 391,04 168,50 56,91%

Unicredito Immobiliare Uno 3.235,14 1.505,00 53,48%

Valore Immobiliare Globale 4.314,10 1.702,00 60,55%

Valori di borsa al 01/06/2012

http://www.fondoimmobiliare.info/










10


€ 0

€ 1.000.000.000

€ 2.000.000.000

€ 3.000.000.000

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€ 50.000.000

€ 100.000.000

€ 150.000.000

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€ 250.000.000

€ 300.000.000

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Volume Mensile Capitalizzazione Mercato

Media mensile ultimi due anni: <15 mn (totale)


Nuovi fondi…. Soluzioni

• Fondi semiaperti (?)

• Fondi non quotati (?)

• Acquisto di quote proprie da parte del fondo

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Sconto immobiliare implicito

12

Fonte: www.fondoimmobiliare.info

Fondo Appraisal reduction

Amundi RE Europa 58,63%

Amundi RE Italia 43,66%

Bnl Portfolio Immobiliare 58,27%

Estense - Grande Distribuzione 26,89%

Europa Immobiliare 1 47,63%

Fondo Alpha 57,33%

Fondo Atlantic 1 26,28%

Fondo Atlantic 2 - Berenice 24,79%

Fondo Beta 41,27%

Fondo Delta 43,11%

Immobiliare Dinamico 52,94%

Immobilium 2001 58,76%

Invest Real Security 52,95%

Investietico 43,02%

Obelisco 45,37%

Olinda - Fondo Shops 38,42%

Polis 63,82%

Risparmio Immobiliare Uno Energia -0,86%

Securfondo 46,55%

Tecla - Fondo Uffici 31,80%

Unicredito Immobiliare Uno 60,05%

Valore Immobiliare Globale 60,60%

Valori di borsa al 01/06/2012

Min -0,86%

Media 44,60%

Max 63,82%







Rendimento immobiliare implicito

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a b c d e = c + d b/a b/e

Fondo

Valore

immobili

dati in

locazione

(B1)

Canoni di

locazione e

altri

proventi

(B1)

Totale

passività

Market

Value (01

giugno

2012)

Valore

immobili

Borsa

Yield

Immobiliare

Yield

Immobiliare

Implicito

Amundi RE Italia 216.960.000 17.129.571 79.132.569 65.878.852 145.011.421 7,9% 11,8%

BNL Portfolio Immobiliare 174.444.182 12.678.274 24.737.970 107.970.000 132.707.970 7,3% 9,6%

Estense - Grande Distribuzione 392.682.627 28.379.292 166.365.930 125.856.000 292.221.930 7,2% 9,7%

Fondo Alpha 358.431.013 33.069.675 98.126.276 141.270.000 239.396.276 9,2% 13,8%

Fondo Atlantic 1 619.306.500 42.709.299 382.994.872 122.192.136 505.187.008 6,9% 8,5%

Fondo Atlantic 2 - Berenice 439.851.161 34.461.543 293.806.641 110.340.552 404.147.193 7,8% 8,5%

Fondo Beta 166.542.243 14.341.038 62.910.134 77.562.139 140.472.273 8,6% 10,2%

Fondo Delta 342.443.333 25.095.975 149.522.321 62.107.029 211.629.350 7,3% 11,9%

Immobiliare Dinamico 353.600.000 21.029.674 126.583.054 108.392.062 234.975.116 5,9% 8,9%

Immobilium 2001 105.780.000 6.664.713 9.114.565 48.620.000 57.734.565 6,3% 11,5%

Invest Real Security 153.000.000 9.121.545 23.815.320 52.621.200 76.436.520 6,0% 11,9%

Investietico 207.050.000 14.790.972 70.838.211 74.419.840 145.258.051 7,1% 10,2%

Obelisco 211.100.000 11.668.913 88.623.399 45.752.000 134.375.399 5,5% 8,7%

Olinda - Fondo Shops 421.737.055 36.131.581 260.402.730 85.625.548 346.028.278 8,6% 10,4%

Polis 280.900.000 11.111.027 22.337.002 85.914.000 108.251.002 4,0% 10,3%

Risparmio Immobiliare Uno Energia 152.687.660 9.892.161 113.301.935 68.000.000 181.301.935 6,5% 5,5%

Securfondo 138.200.000 6.629.910 8.946.247 78.900.000 87.846.247 4,8% 7,5%

Tecla - Fondo Uffici 380.819.162 36.253.079 211.074.815 108.950.415 320.025.230 9,5% 11,3%

Unicredito Immobiliare Uno 376.300.000 14.181.292 15.618.540 240.800.000 256.418.540 3,8% 5,5%

Valore Immobiliare Globale 132.975.000 9.152.432 15.711.394 52.506.700 68.218.094 6,9% 13,4%

Minimo 3,8% 5,5%

Media 6,9% 10,0%

Massimo 9,5% 13,8%

Fonte: elaborazione SDA Bocconi su rendiconti al 31.12.2011 e dati Borsa Italiana al 01.06.2012


Nuovi fondi…. Soluzioni

• Fondi semiaperti NO

• Fondi non quotati NO

• Acquisto di quote proprie da parte del fondo

– Liquidità limitata

– Incremento di valore delle quote residue

– Allineamento NAV/Prezzo

– Miglioramento della performance del fondo

Incremento rendimento per gli investitori

Maggiori performance fee SGR

Collocamento nuovi fondi retail!

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Listed Capital Raising (1H2011)

15

Fonte: State Street Global Advisor su dati Macquarie al 30 giugno 2011


Contatti

Giacomo Morri, PhD

SDA Professor

Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department

SDA Bocconi School of Management Milano – Italy

[email protected]

www.propertyfinance.it

www.sdabocconi.it/mre

www.sdabocconi.it/realestate

16

mailto:[email protected]

http://www.propertyfinance.it/

http://www.sdabocconi.it/mre

http://www.sdabocconi.it/mre

http://www.sdabocconi.it/percorsorealestate

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