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Il Sistema Integrato di Fondi immobiliari per l’edilizia privata sociale

IL FONDO INVESTIMENTI PER L’ABITARE NEL SISTEMA INTEGRATO DI FONDI Stefano Marchettini

Marzo 2011

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  Il mercato e la normativa di riferimento

  L’attività di CDP Investimenti Sgr (CDPI)

Contenuti del documento

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Il mercato e la normativa di riferimento

Il disagio abitativo in Italia è aumentato, così come la cosiddetta fascia grigia di persone “ricche” per l’ERP, “povere” per il mercato, che sembra assumere in prospettiva un peso rilevante. In Italia 4,6 milioni di famiglie sono in affitto e altre 3,1 milioni abitano in case non di loro proprietà. L’offerta di alloggi in locazione da persone giuridiche è limitata e costituita in gran parte da alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP). Il Sistema Integrato di Fondi (SIF) è una delle linee del Piano Casa nazionale. A livello nazionale è gestito da CDP Investimenti Sgr ed è costituito dal Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), un fondo di fondi. Il SIF è un modello di PPP innovativo in Europa - il cui avvio è stato favorito dal preesistente e attuale quadro normativo dei fondi immobiliari - che mobilita competenze e risorse e dà impeto all’edilizia privata sociale (EPS), dopo alcune sperimentazioni a partire dagli anni 90. L’obiettivo è realizzare case a costi accessibili, con risorse in gran parte private e modalità attuative privatistiche, per famiglie della fascia grigia: incrementare l’offerta di alloggi sociali in locazione ai canoni concordati per almeno 8 anni (ma anche fino a 25 anni) e in vendita a prezzi convenzionati, tenendo presente il vincolo di sostenibilità sul piano economico.

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  Ciclo espansivo del mercato immobiliare conclusosi nel 2007 con forte incremento dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione.

  Riduzione del potere di acquisto delle famiglie: reddito nel 1991-2009 cresciuto del 18% vs 105% dei canoni di locazione di mercato in Italia.

  Carenza di finanziamenti pubblici a soggetti costruttori di alloggi (es. imprese, cooperative, ecc.) da destinare al mercato della locazione a canone calmierato.

  Ampliamento degli utenti “tipici” degli alloggi sociali (giovani coppie e famiglie monoreddito) a nuove fasce (studenti fuori sede, immigrati, pendolari, lavoratori temporanei, anziani e soggetti con bisogni speciali)

  Contesto di frammentazione e quindi crescita del numero delle famiglie.

Il disagio abitativo è aumentato per molti fattori ed è aumentata la cosiddetta fascia grigia (ricchi per l’ERP, poveri per il mercato).

Quasi 2,4 milioni famiglie in serio disagio (spese abitazione > 40% reddito

disponibile) e 31% di queste in affitto, in base al 2° Rapporto sulla

condizione abitativa in Italia, di Nomisma.

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La fascia grigia sembra ampliarsi

CORRIERE DELLA SERA

“Si può calcolare che nei prossimi anni ci saranno in Italia 13-15 milioni di famiglie che disporranno di un reddito mensile di 1.500 euro al mese o poco meno.

Si tratta per lo più di nuclei il cui capofamiglia è un pensionato, un operaio, un giovane precario o un lavoratore extracomunitario stabilizzatosi in Italia e rappresentano una sorta di «cuscinetto sociale» che rimane al di sotto della media dei redditi dei cittadini italiani e sopra però la soglia di povertà....

La cifra viene fuori parlando con il professor Luigi Campiglio, pro rettore dell’Università Cattolica di Milano, che da anni lavora certosinamente per fotografare la distribuzione del reddito degli italiani.”

Dario Di Vico 19.10.10

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Famiglie in casa di proprietà 68,5% (16,9 mln)

Famiglie in affitto 18,9% (4,7 mln)

Famiglie italiane in casa di proprietà, affitto e utilizzo gratuito 100%=24,7 milioni

Famiglie in casa in uso gratuito 12,6% (3,1 mln)

In Italia 4,6 milioni di famiglie sono in affitto e altri 3,1 milioni in famiglie abitano in case non di loro proprietà

In parte domanda latente in aggiunta a quella dei 3,3 milioni di giovani fra 25 e 34 anni che abitano con i genitori?

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L’offerta di alloggi in locazione da parte di persone giuridiche è limitata e focalizzata sul settore dell’edilizia residenziale pubblica.

Totale

Altra persona giuridica

0,1-0,2

Aziende pubbl.

casa (ex Iacp e altri)

Di cui: offerta che si stima incontrare la domanda della cd. “fascia grigia”

Fonte: Nomisma, stime

Proprietario persona

fisica 70-72%

Proprietario persona giuridica 28-30%

100% = 4,7 milioni famiglie 1,3-1,4

0,8-0,9

0,5-0,6

IVA e deducibilità spese ostacolo principale per investitori di lungo termine in base a 2° Rapporto sul disagio abitativo in Italia

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Il SIF è una delle 6 linee del Piano Casa

a) Costituzione di un Sistema Integrato di Fondi Immobiliari destinati all’incremento degli Alloggi Sociali come definiti nel D.M. 22.04.08;

b) Incremento del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica;

c) Promozione finanziaria di interventi ai sensi della parte II, titolo III del D.L. 12 aprile 2006 n. 163;

d) Agevolazioni a cooperative edilizie;

e) Programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche sociale;

f)  Interventi di competenza degli ex IACP, già ricompresi nel Programma straordinario di E.R.P. approvato dal M.I.T. il 18 dicembre 2007.

Il D.P.C.M. del 16.07.09 prevede che il nuovo piano di edilizia abitativa si articoli secondo 6 linee di intervento, cui sono attribuite risorse pubbliche diverse:

€ 140 mln

€ 378 mln

€ 200 mln*

* Altri 350 mln sono da reperire

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D.M. 22 aprile 2008

D.L. 25 giugno 2008

art. 11

Sono alloggi sociali le case e i servizi per individui e famiglie (non in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato) realizzati o recuperati, da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ai canoni concordati ed anche alla proprietà a prezzi convenzionati

Utilizzo di Fondi Immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano.

Categorie sociali target: famiglie, anche mono-parentali, giovani coppie e anziani a basso reddito; studenti fuori sede; soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio; immigrati regolari a basso reddito, da almeno dieci anni nel territorio nazionale o almeno cinque anni nella medesima Regione.

Disposizioni normative

DPCM 16 luglio 2009

art. 11

Quadro normativo ed operativo dei Fondi Nazionali nell’ambito del SIF:  Obiettivo raccolta fino a 3 miliardi di euro e durata minima di 25 anni  destinazione degli investimenti all’incremento dell’offerta di Alloggi Sociali  rendimento obiettivo e sostenibilità economica dei progetti  criteri di partecipazione agli investimenti locali (massimo del 40%)  integrazione con le politiche pubbliche locali

E’ una normativa innovativa anche in ambito europeo

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Il Sistema Integrato di Fondi

CDP (€1mld)

Investitori pubblici

(€140 mln*)

Altri investitori privati

(€0,67mld+…)

Investitori (sottoscrizioni effettuate)

Fondo nazionale di CDPI Sgr Fondo Investimenti per l’Abitare

Fondi locali

Iniziative locali di edilizia privata sociale

CDPI Sgr

Gestione

Gestione

Altri prestatori di servizi Advisor tecnici, progettisti, appaltatori,

gestori immobiliari e sociali

Max 40% dell’equity delle iniziative locali

Azionisti Sgr

Investitori

Operatori privati e privato sociale

Amministrazioni Locali

Aziende per la casa

Fondazioni di origine bancaria

Min 60% dell’equity dei fondi

locali

Fondo Locale 1

Fondo Locale 2

Fondo Locale n

Intervento 1

Intervento 2

Intervento n

CDP (70%)

ACRI (15%)

ABI (15%)

Sgr locali

* In corso di aggiudicazione

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FIA - Fondo nazionale gestito da CDPI Sgr

Cos‘è

Quadro operativo (in ottemperanza all‘art. 11 DPCM 16 luglio 2009 e al bando MIT per la selezione della Sgr del Fondo Nazionale)

Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, gestito da CDP Investimenti Sgr S.p.A., riservato ad investitori qualificati

Ammontare obiettivo 2 miliardi di euro Durata di 30 anni, oltre eventuale proroga non superiore a 3 anni Investimento esclusivo in beni di natura immobiliare Partecipazione nei fondi immobiliari (ovvero veicoli di investimento locali) nel limite del 40% del capitale di ciascuna iniziativa locale

Missione Investimento nel settore dell’Edilizia Privata Sociale per contribuire ad incrementare l’offerta di alloggi sociali, a integrazione delle politiche di settore dello Stato e delle Regioni in particolare per la fascia “grigia”

Investitori CDP, MIT ed altri investitori istituzionali privati, quali banche, compagnie assicurative e casse di assistenza e previdenza professionale privatizzate

Ambito di azione

Tutto il territorio nazionale ma su iniziative promosse localmente

Rendimento obiettivo

2-3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla locazione degli immobili e dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza della loro cessione

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L’attuale disciplina dei fondi immobiliari ne ha favorito l’attuazione.

L’attuale normativa in materia di fondi immobiliari consente un equilibrato utilizzo del “sistema integrato dei fondi” di cui al DL 112/2008:

  Ammette il presidio da parte del gestore del FIA (che opera come fondo di fondi) sugli investimenti effettuati dalle SGR che gestiscono i fondi locali, sia tramite flussi informativi aggiuntivi, sia tramite l’espressione di pareri.

  Permette ai sottoscrittori del FIA, tra i quali il MIT, di verificare l’attività di gestione e di esprimere pareri sugli investimenti, sia sotto il profilo etico, sia sotto quello più strettamente immobiliare.

  Consente una composizione del patrimonio del fondo in funzione delle specifiche esigenze del progetto, con sottoscrizioni da parte di soggetti diversi, nelle misure e proporzioni di volta in volta più idonee.

  Ammette diverse strategie di gestione, compresa quella che prevede l’acquisizione di immobili per le successive locazioni, anche di lunga durata, tipiche dell’edilizia privata sociale.

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Alloggi Sociali (in favore delle categorie del DM 22.4.2008)

Se realizzati con contributi o agevolazione pubbliche: il canone deve essere inferiore a quello determinato dall'accordo locale ex lege 431/98

Se realizzati senza contributi o agevolazioni pubbliche: il canone è determinato dalla disciplina regionale o locale (copertura costi fiscali, gestione manutenzione)

In quota utile a garantire la solidità economica e finanziaria dell'operazione e in numero tendenzialmente inferiore agli alloggi in locazione, fatto comunque salvo il soddisfacimento delle esigenze espresse dal territorio

Prezzi comunque inferiori a quelli di mercato, secondo criteri regionali o locali

In locazione In vendita

Mancando l'accordo,il canone deve essere inferiore al valore determinato dall'art. 3, c. 114, della legge n. 350/2003 (5% valore convenzionale dell'alloggio)

Fonte: Stefano Scalera, MEF

Per la definizione dei canoni e dei prezzi degli alloggi sociali rinvia al livello regionale

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Fonte: Marco Nicolai, Finlombarda

L’offerta di locazione a lungo termine deve essere accompagnata dalla vendita convenzionata (e dal mix) per esser sostenibile.

Affitto a Canone di mercato

Affitto Commerciale e Terziario

Vendita Convenzionata

Vendita di Mercato

Vendita Commerciale e

Terziario

Affitto !ERP!

Affitto a canone

sostenibile!

≤ 0%! 1÷ 3%! 4÷8%! 6÷9%! 7÷9%! oltre 9%!

STIME

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  Il mercato e la normativa di riferimento

  L’attività di CDP Investimenti Sgr (CDPI)

Contenuti del documento

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FIA e CDPI: principali momenti

  02/2009: CDP (70%) Acri (15%) e ABI (15%) costituiscono CDPI per gestire FIA, fondo chiuso immobiliare con raccolta obiettivo 2 miliardi di euro per partecipare in fondi immobiliari locali fino al 40%, secondo lo schema del sistema integrato di fondi di cui all‘art. 11 del Dl 112/08.

  01/2010: Banca d’Italia autorizza CDPI.

  03/2010: Banca d’Italia approva regolamento FIA.

  07/2010: CDP sottoscrive 1 miliardo di euro del FIA.

  09/2010: MIT aggiudica provvisoriamente a CDPI 0,14 miliardi di euro, per la prima linea di intervento del Piano Casa (art. 1 Dpcm 16/07/2009). Intesa, Unicredit, Gruppo Generali, Enasarco ed Allianz sottoscrivono complessivamente 0,67 miliardi di euro.

  09/2010 e 11/2010: delibera e successiva presentazione di Parma Social House

  12/2010 e 01/2011: delibere plafond Fondo Real Quercia (EstCapital Sgr), Fondo Abitare Sociale 1 (Polaris Sgr), Fondo Veneto Casa (Beni Stabili Sgr), Fondo Marte (Ream Sgr).

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FIA: attuali sottoscrizioni

Altri Privati CDP

MIT*

* Aggiudicazione provvisoria

1.000 670

140

1.810 (milioni di euro)

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Obiettivi FIA

Nota: Elaborazioni interne preliminari a scopo puramente illustrativo.

Investimenti cumulati, miliardi di euro

1,8-2,0

1,3

0,8

0,4 0,1

2011 2012 2013 2014 2015

3,0-4,0

3,0

Altra equity

FIA

Stima debito (solo fondi locali

senza mutui casa)

ILLUSTRATIVA

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FIA: proposte di investimento

  Sono attualmente all’attenzione di CDPI Sgr 10 manifestazioni di interesse ad avviare l’istruttoria per la valutazione di altrettante potenziali opportunità di investimento del FIA, per un volume complessivo di investimento dei fondi locali stimato in circa 1 miliardo di euro.

  La società ha evidenza di ulteriori 50 iniziative in fase di scouting.

  Le potenziali opportunità di investimento:

  riguardano, al momento, prevalentemente le regioni del Centro-Nord e in particolare il Piemonte, la Lombardia, il Veneto e l’Emilia Romagna;

  fanno tutte ricorso allo strumento del fondo immobiliare;

  sono promosse da primarie società di gestione del risparmio attive nel mercato immobiliare italiano oltre che da società di costruzione.

  Le imprese di costruzione e le loro associazioni sono particolarmente attive: abbiamo evidenza di iniziative di promozione in Piemonte, Lombardia, Toscana, Umbria, Marche, Puglia.

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Realizzare alloggi (nuove costruzioni o recupero di quelli esistenti limitando in tal modo il consumo di territorio). Creare un’offerta abitativa sostenibile assegnando un titolo di preferenza alla locazione a medio – lungo termine, senza escludere la vendita a favore di alcune categorie. Fra i destinatari coloro che non riescono a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per assenza di offerta adeguata; persone “troppo povere” per sostenere le condizioni di mercato, ma “troppo ricche” per accedere all’Edilizia Residenziale Pubblica:

  Nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito   Giovani coppie a basso reddito   Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate   Studenti fuori sede   Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio   Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel

territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione

Il principale obiettivo del FIA è di aumentare gli alloggi per la “fascia grigia”

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Se vengono rispettate le “regole del gioco”, il SIF e il FIA sono un’opportunità importante per Regioni e Comuni perché:

  sono in grado di mobilitare ingenti risorse per l’attuazione delle rispettive politiche abitative e di governo del territorio (rigenerazione urbana),

  adottano modelli finanziari ed attuativi che contribuiranno a migliorare il settore (selezione degli operatori, integrazione e coordinamento tra gli stessi, industrializzazione dei processi, ecc.),

  selezionano e attuano solo i progetti migliori che sono in grado di garantire non solo la sostenibilità economica degli interventi ma anche quella sociale,

  promuovono la qualità costruttiva e ambientale degli alloggi sociali e l’innovazione dei modelli di gestione,

e soprattutto   ne potenziano il ruolo strategico e di indirizzo spostando verso soggetti

specializzati e focalizzati (Sgr) l’attività operativa ed il coordinamento delle attività e degli attori coinvolti (investitori, finanziatori, costruttori, cooperative, gestori, ecc.),

Il FIA e il SIF sono un’opportunità per la Regione e i Comuni

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Misure per favorire il settore dell’EPS

• Potenziamento osservatori sul disagio abitativo

• Co-finanziamento di studi di fattibilità

• Attivazione di strumenti finanziari innovativi (es. fondi di garanzia, piani di risparmio casa)

•  Integrazione/coordinamento tra diverse linee di intervento (e di finanziamento)

• Accreditamento degli operatori

Individuazione di iniziative e costituzione di fondi

• Bandi di sollecitazione a manifestare interesse per individuare iniziative di EPS sul territorio

• Promozione di fondi locali anche attraverso la sensibilizzazione di attori del privato sociale e di altri investitori locali

• Risorse di equity della Regione e facilitazione accesso a finanziamenti agevolati dopo costituzione del fondo locale

Il FIA e il SIF sono un’opportunità per la Regione e i Comuni

Le Regioni stanno attivando un’ampia gamma di azioni per favorire lo sviluppo di iniziative di EPS

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Istruttoria investimenti di CDPI Sgr

•  I soggetti interessati propongono l’avvio dell’istruttoria d’investimento di CDPI Sgr inviando una Manifestazione di interesse con la descrizione dell’opportunità di investimento alla e-mail: avvio.istruttoria@cdpisgr.it

•  Le proposte sono analizzate secondo una procedura articolata in due fasi, di livello crescente di approfondimento.

•  La prima fase riguarda la Sgr proponente e il Regolamento del fondo locale.

•  La seconda fase consiste nell’approfondimento di tutti gli aspetti tipicamente oggetto di due diligence immobiliare quali, a titolo esemplificativo, quelli legali, societari, finanziari, fiscali, tecnico-urbanistico-catastali, ambientali, gestionali.

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Criteri di scelta degli investimenti del FIA (continua)

•  Le verifiche ed i controlli di CDPI Sgr sono condotti sulla base di criteri approvati dal Consiglio di Amministrazione, in applicazione di quanto previsto all’art. 11 del DPCM 16 luglio 2009 e anche tenendo conto dei presidi inseriti nel Regolamento sulla scorta delle modifiche introdotte per la partecipazione al bando del MIT.

•  Tali criteri di investimento prevedono, verificata la compatibilità delle iniziative con le finalità etiche del FIA e la sostenibilità economica e finanziaria dei progetti, di accertare l’integrazione delle iniziative con le politiche locali per la casa, la compatibilità della governance dei fondi locali con quella del FIA, l’efficienza della gestione immobiliare e sociale delle iniziative, la sostenibilità ambientale ed energetica dei progetti.

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Criteri di scelta degli investimenti del FIA (continua)

Più in dettaglio, l’istruttoria e le valutazioni di CDPI Sgr sono focalizzate su:

  sostenibilità economico-finanziaria e struttura finanziaria del progetto,

  sistema delle garanzie in fase di realizzazione e di gestione,

  aspetti urbanistici (analisi delle convenzioni, titolarità e disponibilità degli immobili, presidio iter approvativi, ecc.),

  sostenibilità e qualità della gestione immobiliare e sociale in quanto elemento centrale della politica di lungo periodo del fondo locale,

  scopo e regole di governance del fondo locale coerenti con le finalità del FIA ed adeguate a consentire a CDPI Sgr il controllo sull’andamento della gestione,

  track record dei soggetti promotori e gestori.

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