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33 TopLegal Ottobre/Novembre 2015 •

«Torre Unicredit» (Porta Nuova Garibaldi, Milano), di Maurizio Colombo

DOPO ALCUNI ANNI BUI, IL SETTORE del real estate torna a ispirare fiducia. Ascol-

tati da TopLegal, alcuni professionisti parlano di «ripresina», altri di prepotente accelerazione. All’interno di questo spettro i giudizi sono sva-riati, ma unanimemente positivi. L’immobiliare italiano è finalmente tornato appetibile, e uno dei

principali motivi risiede nella rinnovata conside-razione del nostro Paese, favorito da una perce-zione di stabilità politica che mancava da qualche tempo. Agli occhi degli investitori l’Italia appare anche in trasformazione, con un governo che sem-bra portare avanti le riforme strutturali di cui ha bisogno il nostro sistema sociale ed economico.

RICERCA TOPLEGAL REAL ESTATE 2015 | SCENARIO

La strada della ripresaL’Italia ricompare sui radar degli investitori internazionali,

alla ricerca di buoni affari. Trophy asset e Npl guidano il comparto, faticano ancora gli sviluppi. Ma le innovazioni

normative stanno rivoluzionando mercato e operatoridi Felice Meoli

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34 • TopLegal Ottobre/Novembre 2015

Che sia o meno aderente alla realtà, tale visione ha comunque contribuito e sta contribuendo a far af-fluire ingenti capitali dall’estero. Il miglioramento del contesto economico ha accresciuto la credibili-tà del nostro Paese, e ha riportato l’Italia nei radar dei grandi investitori istituzionali. I quali hanno iniziato a soffrire i rendimenti minimi ottenuti altrove e a cercare opportunità finora inesplorate. L’immobiliare italiano è una di queste.

«Fondi pensione e compagnie di assicurazione, che hanno bisogno di investire i propri asset e rice-vere un certo rendimento, si sono trovati a ricevere rendimenti pari a zero in Paesi core», spiega Marzio Longo di Freshfields. «In una situazione in cui un bund tedesco a 10 anni rende lo 0,1%, investire in un buon immobile in un Paese con una certa affidabili-tà come l’Italia, dove ti frutta il 7%, fa una grossissi-ma differenza». Anche perché nel resto dell’Europa l’onda del real estate, che si era già alzata, ora sembra ritrarsi a riva. Secondo Matteo Troni di Jones Day, «negli ultimi anni si è investito molto in altri Paesi europei che adesso si sono saturati. I mercati prime, come l’Inghilterra, hanno prezzi pre-crisi. Altri Pa-esi meno forti, come la Spagna e l’Irlanda, sono sta-ti acquistati quasi in toto e ormai è difficile trovare prodotti interessanti. L’Italia ha messo le sue carte in regola, sia dal punto di vista della normativa di setto-re che quello della stabilità economica, al momento giusto e ora ha una rinnovata capacità attrattiva».

Un contesto dunque in generale favorevole, aiu-tato da alcune innovazioni normative che stanno agevolando la trasformazione dei player del setto-re, in un’ottica di sostenibilità competitiva con gli attori esteri, che rappresentano, dal punto di vista dei volumi monetari, quasi la totalità del merca-to. Unica nota dolente, venuta a galla all’inizio dell’estate ma in qualche modo oggi rientrata, ha riguardato le tensioni legate alla complicata situa-zione della Grecia, che ha leggermente raffred-dato gli animi degli investitori. Alcuni di questi, pur non lasciando scemare l’interesse nel nostro Paese, hanno assunto un atteggiamento atten-dista per capire l’evoluzione dello scenario e le eventuali ricadute sullo Stivale. La situazione così delineata assume tuttavia risvolti diversi rispetto

alle operazioni e agli interventi dei professionisti considerati. Molta attenzione c’è nell’ambito delle ristrutturazioni, conseguenza del difficile cammi-no economico degli ultimi anni. C’è ugualmente molto fermento nella compravendita di immobili. Mentre fanno più fatica le attività di sviluppo.

Il nodo del creditoNel normale ciclo di vita di un asset immobiliare lo sviluppo rappresenta idealmente la prima fase. E delle tre (con la compravendita e le ristruttura-zioni) è quella che soffre di più. Se nella compra-vendita la presenza del credito è importantissima per sfruttare la leva, nello sviluppo diventa impre-scindibile. Senza banche non ci sono sviluppatori.

«Gran parte delle operazioni di sviluppo è al mo-mento ancora in stand-by», afferma Luigi Croce di Nctm. «Si tratta di una tipologia di operazioni che presuppone la presenza di banche disponibili ad as-sumersi il rischio/finanziamento e come tale ancora sconta gli effetti della crisi e la diffidenza sviluppa-tasi all’interno del sistema creditizio. Le banche hanno infatti rafforzato i loro presidi - soprattutto nei confronti di questa tipologia di operazioni – e sono meno propense al rischio e vogliono operazio-ni in cui il livello di rischio sia propenso allo zero o comunque molto basso. Situazione, quest’ultima, che genera difficoltà per gli sviluppatori abituati al ricorso alla leva finanziaria, in quanto rende neces-sari livelli di equity più elevati di quelli in passato utilizzati per completare simili operazioni».

C’è infatti anche chi, come Emanuela Da Rin e Alessandro Balp di BonelliErede, evidenzia uno sta-to diverso di rinnovata apertura. «Le banche sembra che abbiano ripreso a erogare, strutturando sia ope-razioni di tipo club deal, cioè gruppi di banche che montano congiuntamente una singola operazione, sia operazioni bilaterali. Ci sono le grandi banche che tra-dizionalmente operano nel real estate, come Banca Imi, Unicredit, Bnp Paribas, Credit Agricole, So-ciete Generale, Ing, che hanno ripreso a sottoscrive-re ticket più rilevanti rispetto a quelli del 2013 e 2014. Sono poi ricomparse alcune banche che erano sparite dal mercato real estate come Ubi. E poi ci sono le ban-

Le ristrutturazioni e la compravendita di immobili hanno generato molto fermento. Fa più fatica l’attività di sviluppo

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che americane che stanno guardando con interesse al mercato italiano, come Goldman Sachs, Bank of America, Merrill Lynch». In alcuni casi gli istituti di credito sono direttamente coinvolti nelle operazioni di sviluppo, non solo in qualità di finanziatori (si veda il caso Carmila a pag. 45). «I veri sviluppatori partono senza permessi e licenze, è il livello di rischio maggio-re. Oggi si denota un grande interesse degli investitori internazionali a progetti di sviluppo in Italia ma oc-corre specificare che tale interesse ha per oggetto pro-getti che sono pronti per partire con i lavori di costru-zione e quindi muniti – dopo anni di lavoro da parte del vero sviluppatore – di tutti i permessi e le licenze». Sul progetto di Porta Nuova a Milano, per esempio, Hines non aveva le carte pronte e ha dovuto svolgere una serie di attività per ottenerle. Ci sono poi sogget-ti tradizionalmente dedicati alla costruzione come Rizzani De Eccher, che tuttavia svolgono un lavoro preliminare, di preparazione e impacchettamento dei progetti, che poi rivendono per svolgere i lavori. Al di

sotto dei 100 milioni di euro, per molti professionisti, lo sviluppo non è interessante».

Alla ricerca dei trofeiLa compravendita di asset è l’area che sta trainando il comparto. Investitori europei (in particolare inglesi e tedeschi) e americani si sono infatti riaffacciati sullo Stivale alla ricerca di buone occasioni. Mentre resta sempre presente l’interesse del mondo arabo, della Cina e del sud-est asiatico. Gli investitori mediorienta-li e asiatici hanno sempre privilegiato un orientamen-to lungo termine nell’investimento, un atteggiamento oggi in larga parte replicato anche dagli investitori occidentali, che prima della crisi si muovevano in ma-niera esclusivamente speculativa. In alcuni casi i due mondi si uniscono, dando vita a soggetti dal grande potenziale economico, con la giusta esperienza per fare ottimi affari. Tra gli altri segnaliamo Aventicum, una joint venture tra la Qatar Investment Authori-

Emanuela Da Rin Benedetta Amisano

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TOPLEGALFOCUS

27 gennaio 2016 SALA CONSIGLIO - PALAZZO TURATI - VIA MERAVIGLI, 9B - MILANO

PROGRAMMA

14:30 Registrazione partecipanti e welcome coffee

14:45 Apertura lavori

15:15 Tavola rotonda

18:00 Conclusioni e cocktail

Per informazioni e iscrizioni: www.toplegal.it/eventi

I NUOVI ORIZZONTI DEL PENALE: II EDIZIONE

Il TopLegal Focus sul penale commerciale, primo incontro istituzionale tra i principali protagonisti penalisti e giuristi d’impresa, affronterà le nuove dinamiche evolutive del settore

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ty e Credit Suisse, che, per quanto riferisce Longo di Freshfields, «sta scandagliando il mercato europeo, e anche l’Italia, alla ricerca di immobili».

Istruttivo è l’esempio degli investitori mediorientali, che dopo aver fatto esperienza in Italia attraverso inve-stimenti diretti, hanno iniziato a utilizzare fondi im-mobiliari italiani gestiti da Sgr indipendenti, facendo un salto di qualità nell’approccio. «Sono sparite quelle operazioni «mordi e fuggi», altamente speculative, che abbiamo visto nei primi anni duemila: al picco del mercato, nel 2007, si compravano interi portafo-gli a debito (finanziati al 100%) e poi si rivendevano spacchettati qualche mese dopo. Queste speculazioni non ci sono più - e credo che non torneranno - per-ché il mercato si è ormai normalizzato e oggi è molto più sostenibile rispetto a prima», spiega Paolo Rulli di Clifford Chance. In quegli anni la logica speculativa portava il valore delle operazioni a superare agevol-mente il miliardo di euro, ma come conferma Matteo Troni di Jones Day il vento oggi è diverso e la prudenza la fa da padrona. «Non ci sono più le grandi dismis-sioni di portafogli immobiliari come dieci o quindici anni fa. La strategia di chi comprava quei portafogli all’ingrosso era di rivendere al dettaglio il singolo im-mobile, guadagnando nel passaggio dal «wholesale to retail». Oggi la dimensione delle operazioni, salvo poche eccezioni, è compresa tra investimenti di taglia medio-piccola da 10-30 milioni di euro, a investimenti più importanti da 200-300 milioni di euro. Si cercano prodotti di qualità e che funzionano, sia per localizza-zione geografica che per caratteristiche intrinseche. Il mercato che c’è oggi è spesso un mercato di secondo giro, in cui un investitore istituzionale compra da un altro investitore istituzionale. E non va dimenticato il mercato degli investimenti cosiddetti indiretti, ovve-ro attraverso l’acquisto di partecipazioni in fondi di investimento immobiliari che a loro volta effettuano l’investimento diretto sull’asset».

Sono i trophy asset a mantenere la più alta appeti-bilità nelle due piazze principali del Paese, Milano e Roma. A questa tipologia di prodotti si aggiungono le dismissioni del patrimonio pubblico, che stanno riscontrando notevole interesse. Porti turistici, ca-serme, castelli, ville, fari, fortezze, torrioni, conventi, prigioni: con il progetto «Valore Paese», promosso

da Agenzia del demanio, Invitalia, Anci e ministero dei beni culturali, il governo punta a raccogliere oltre due miliardi di euro entro il 2017.

Un mercato liberalizzatoIl legislatore nell’ultimo biennio ha provato a mo-dernizzare l’impianto normativo dell’ecosistema im-mobiliare, per facilitare l’arrivo degli investitori. E le risposte da parte dei professionisti sono positive. C’è grande attesa per le Sicaf (Società di investimento a capitale fisso), inserite nel regolamento della Banca d’Italia sulla gestione collettiva del risparmio, pubbli-cato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 19 marzo. «Sono state introdotte a seguito del recepimento delle nor-mative europee, e sono uno strumento interessan-te. Rientrano nella categoria degli Oicr (Organismi di investimento collettivo del risparmio), come i fondi, dai quali si distinguono per una serie di caratteristi-che che le assimilano alle società per azioni, seppur con connotazioni tipiche di uno strumento destina-to alla raccolta del pubblico risparmio. A differenza dei fondi, le Sicaf hanno personalità giuridica, pos-sono essere soggette a procedure concorsuali e pos-sono agire indipendentemente da una Sgr», spiega Croce di Nctm. Tecnicamente una Sicaf è una società per azioni che può essere amministrata internamen-te dal proprio consiglio di amministrazione oppure esternamente da parte di una Sgr o altra società di gestione, alla quale, in presenza di certi requisiti, viene riconosciuto lo stesso trattamento regolamentare e fiscale dei fondi comuni di investimento immobilia-re. «La Sicaf potrebbe avere maggiore flessibilità, ed è più semplice e intuitiva rispetto a un fondo», aggiunge Croce. E garantisce al socio investitore un ruolo attivo nella gestione, potendo questi incidere sulla gover-nance e partecipare alle strategie di investimento con la nomina degli organi esecutivi della società.

Importanti innovazioni sono arrivate anche sul lato degli strumenti finanziari. I minibond stanno conoscendo un buon successo, ma ancor più deci-siva potrebbe essere l’apertura, con il decreto ‘com-petitività’ (91/2014), alla concessione di finanzia-menti da parte delle società di assicurazione (non-ché di Sace). Lo stesso decreto ha in più concesso

Gli investitori si muovevano in maniera

esclusivamente speculativa ma ora privilegiano un

orientamento a lungo termine

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alle società di cartolarizzazione la possibilità di erogare credito e non solo di acquistarlo. «Non si è ancora visto il loro utilizzo ma le possibilità ci sono. E sicuramente questo aiuta il dinamismo del mer-cato perché abbiamo un’altra platea di potenziali finanziatori che rendono il mercato più trasparente e competitivo» commenta Da Rin di BonelliErede.

Infine vanno sottolineate tre nuove misure che vanno nella direzione di una minore rigidità e chiu-sura del mercato italiano, in linea con le best practi-ce europee. Parliamo dei due interventi contenuti nel decreto 133/2014, il cosiddetto ‘sblocca Italia’: l’introduzione del passaporto europeo per le Sgr e le facilitazioni sul regime delle Siiq; novità che stanno cambiando la stessa pelle degli operatori del settore. Senza dimenticare la liberalizzazione delle grandi locazioni commerciali che, come racconta Longo di Freshfields, stanno aprendo un nuovo mercato: «Da molti anni abbiamo sviluppato strutture di cartola-rizzazione legate a contratti di locazione che all’epo-ca negli altri Paesi erano già liberalizzati. Avevamo creato i bondable lease, locazioni in cui la dinamica del rischio è allocata al conduttore, e il pagamento del canone è svincolato dal rapporto sottostante. Questa esperienza oggi risulta importante per noi, perché con la liberalizzazione siamo in grado di derogare ai cosiddetti gravi motivi che costituivano la poison pill. Tanti investitori stanno osservando con attenzione».

Il risiko degli operatoriUn mercato chiuso garantisce rendite di posizione ma non offre nuovi sbocchi, viceversa un mercato aperto mette in discussione gli equilibri ma permette di al-largare il perimetro del business. «C’è stata una fortis-sima selezione nel panorama delle Sgr, sono rimaste infatti attive solo le maggiori, le quali al fine di mante-nere il loro posizionamento nel mercato hanno pro-ceduto con operazioni di integrazione con altre realtà, ovvero quelle che prestano attività di service in favore di fondi stranieri. Le società che svolgevano attività di raccolta presso investitori istituzionali italiani invece si sono ridotte, indebolite o addirittura sono uscite dal mercato» spiega Simone Monesi di Osborne Clarke. Tra le altre, si è clamorosamente distinta in negati-vo Vegagest (Sgr posseduta tramite una holding da Cassa di Ferrara, Cassa di San Miniato, Cattolica

Assicurazioni, Popolare di Bari e altre banche), a lungo sotto i riflettori per vicende giudiziarie legate ai progetti Mi-Luce e Milano Santa Monica.

Anche se il flop di Vegagest non è riconducibile direttamente ed esclusivamente alle sue dimen-sioni, i segnali che provengono dal mercato sono chiari. L’ultimo biennio sarà ricordato per la fu-sione a tre tra Beni Stabili (di Leonardo Del Vec-chio), Polaris (della Fondazione Cariplo) e Inve-stire Immobiliare (di Banca Finnat della famiglia Nattino), una newco seconda solo al colosso Idea Fimit, con un patrimonio di immobili in gestione da sette miliardi di euro. E sugli stessi valori si an-drà a collocare un’altra manovra in fase di avanza-mento, quella cioè che prevede l’aggregazione tra Prelios e Fortress, azionista di controllo di Torre Sgr e Italfondiario. «Il mercato ha selezionato gli operatori migliori, con importanti fenomeni di aggregazione, per esempio tra i gestori di fondi immobiliari; e ciò è un fenomeno naturale di ef-ficientamento, poiché la complessità normativa e la compliance hanno ormai elevati costi interni e le ridotte commissioni di gestione non consento-no più ai gestori minori di sopravvivere», spiega Rulli di Clifford Chance. C’è tuttavia ancora molta resistenza, in quanto se si consolidano le entità si riducono le poltrone: un fenomeno che di rifles-so ha ricadute anche sugli studi, che in alcuni casi potrebbero vedere svanire le fonti dei mandati.

Parallelamente, però, la riforma delle Siiq sta dan-do nuovo slancio al real estate quotato, visto con favore dal mercato. Fino a oggi questo strumento è passato praticamente inosservato, solo due sono le Siiq a Piazza Affari, Igd e Beni Stabili. Ma, con le ultime riforme, fervono i lavori di altri player per sbarcare a Palazzo Mezzanotte. «Per il prossimo anno dovremmo avere quattro o cinque nuove Siiq», dichiara Da Rin di BonelliErede. «C’è stato il tenta-tivo di Caltagirone, poi ci sono Sorgente, Prelios, Idea Fimit e anche Hines». E di Siiq si parla anche in Aedes (dopo la fusione per incorporazione della controllata Praga Holding Re) e Dea Capital.

Ristrutturazioni e Npl, la pentola d’oroIn questo panorama si sta facendo spazio una nuova area di business, un portato della difficile

Le ultime riforme delle Siiq stanno dando nuovo slancio al real estate quotato, visto con favore dal mercato

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situazione economica degli ultimi anni, che oggi apre tuttavia nuove opportunità. Come una pen-tola d’oro alla base dell’arcobaleno, dopo la bur-rasca. «Lo scorso anno abbiamo lavorato tantis-simo all’acquisizione di crediti di pacchetti ipo-tecari, circa tre miliardi di euro», spiega Ema-nuela Molinaro di Orrick. Non ci sono numeri ufficiali ma alcuni analisti stimano i distressed asset, cioè i crediti incagliati garantiti da immo-bili, detenuti da banche italiane su valori che si aggirano sui 26 miliardi di euro. Che solo negli ultimi mesi sono in via di smobilizzo. Fino a ora gli istituti di credito si sono tenuti gli asset, per evitarne la svalutazione. Mentre i Paesi compe-titor riallineavano con rapidità i valori al merca-to – in alcuni casi (come in Spagna) grazie an-che al supporto di vere e proprie bad bank – in Italia, meno avvezza a correggere le valutazioni,

si attendeva il rialzo dei prezzi. Anche perché il nostro Paese sconta il problema dei tempi lunghi delle procedure di esecuzione del debito ipote-cario, in media quattro anni. Ma l’esecutivo ha provato a rimediare anche questa criticità. Ne parla Marco Rota Candiani di Hogan Lovells: «Con il d.l. 83/2015 si evince un impulso sui non performing loans, che non sono mai de collati in Italia. Dal punto di vista del real estate ci sono elementi di fiscalità interessanti per banche e assicurazioni che hanno tantissimi immobili di proprietà, come per esempio la possibilità di far emergere le perdite, che sono diventate deduci-bili. A questo si affianca una serie di norme che vanno nella direzione di una maggior certezza del diritto. È importante, anche perché non si è mai vista una ripresa economica che non pas-sasse dalla ripresa del mercato immobiliare». TL

Barcelona Berlino Londra Milano New_York Palermo Roma Tunisi

“Law Firm of the Year, Italy, 2012, 2013 and 2014”Acquisition International

“Best Cross-Border Commercial Law Firm of the Year, Italy 2013” InterContinental Finance Magazine

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RICERCA TOPLEGAL REAL ESTATE 2015 | STRUTTURE E SERVIZI

Squadra speciale, pronto intervento

L’integrazione tra professionisti di estrazione diversa è il leitmotiv degli studi, che sviluppano l’offerta a partire

dalle proprie prerogativedi Felice Meoli

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«L’IMMOBILIARE NON È UN SETTORE del diritto, ma un’industry». È da que-

sta precisazione di Domenico Tulli di Gianni Origoni Grippo Cappelli che bisogna partire per comprendere le mosse degli studi in ambito real estate. Che hanno prediletto non massicci investimenti su idee originali ma una più stretta collaborazione tra professionisti di diversa estra-zione all’interno delle realtà associate, favoren-do la creazione di team eterogenei per fornire un servizio coordinato e adeguato alle esigenze emergenti dal settore. «L’andamento del merca-to – prosegue Tulli – ha visto un riposizionarsi su modalità operative classiche anziché fornire slancio verso soluzioni innovative. Noi ci sforzia-mo verso l’integrazione dei servizi e delle com-petenze, quindi evitando di improvvisarci tutto-logi e cercando di creare team specifici in cui le competenze vengono integrate e rese coerenti in un settore particolare come l’immobiliare».

Specialisti generalistiLa creazione di gruppi integrati di lavoro è un aspet-to comune alla stragrande maggioranza degli studi. La figura dell’avvocato immobiliarista, che aveva conosciuto il suo zenit nei primi anni del duemila, alla luce di uno scenario complesso fatto di sviluppi e ristrutturazioni, sta lentamente tramontando. E così ogni studio, tranne quei pochi che hanno que-sto settore nel proprio dna, hanno affrontato la ma-teria a partire dalle specializzazioni che la propria realtà era in grado di mettere in campo.

Pensiamo, per esempio, ad Allen & Overy che non ha un dipartimento esclusivo di real estate al suo interno. Lo studio, che fa storicamente del banking uno dei suoi punti di forza, interviene sul real estate proprio a partire da questa prac-tice, offrendo «assistenza in materia di finan-ziamento e cartolarizzazione nella forma Cmbs (Commercial mortgage backed securities)». Un approccio che permette «il vantaggio, anche mediante l’inserimento di apposite previsioni contrattuali, di porre le basi per strutturazione di un’operazione di cartolarizzazione avente a oggetto i crediti che derivano dal finanziamento

stesso». Allo stesso modo Lombardi Molinari Segni, seppur molto attivo nel transactional, è impegnato con Ugo Molinari e Alessandro de Botton in importanti operazioni di ristruttura-zione del debito, una delle principali aree di vo-cazione dello studio. Lato creditore o debitore si annoverano: Brioschi Finanziaria, Cis, Fincos, Fondo Hb, Gruppo Gianni, Interporto campa-no, La Fenice Holding, Parsitalia.

Se invece nel mondo delle boutique del tax il real estate resta un ambito ancora poco diffuso, non c’è dubbio che la dimensione fiscale abbia acquistato sempre più peso negli equilibri di qualunque opera-zione immobiliare. Lo spiega Andrea Giannantonio di Chiomenti, ex partner di riferimento del diparti-mento tax, che negli ultimi mesi ha preso il posto di Umberto Borzi proprio alla guida del dipartimento real estate: «L’esigenza di strutturazione degli inve-stimenti e la valutazione delle implicazioni di natura fiscale e regolamentare sono sempre di più alla base delle scelte degli investitori. Le nuove normative di origine comunitaria (Aimfd) o nazionale (Siiq) of-frono molti benefici fiscali a fronte di vincoli rego-lamentari, societari o requisiti soggettivi. Per alcuni clienti il fiscale e il regolamentare possono essere l’ago della bilancia per far protendere la richiesta di assistenza a uno studio rispetto che a un altro».

Un’altra adiacenza di mercato che sta trainando il comparto è l’energy, spesso abbinato all’ambien-tale. Gli asset in stato di abbandono continuano a proliferare, e dunque a parte le nuove costruzio-ni, ambito che si muove con maggiore prudenza, le riconversioni rappresentano un’occasione per tanti investitori. E di conseguenza per gli studi. «Il trend è la riqualificazione» dice Marco Rota Candiani di Hogan Lovells, che ha strutturato un micro-team focalizzato sull’effi cientamento ener-getico. «Se gli asset sono certi ficati, con tripla A, gli investitori stranieri sono molto più interessa-ti. Tutto il mondo va in quel la direzione. In più le grandi multinazionali danno molto peso alla Corporate Social Responsibility, c’è un aspetto re-putazionale che non va sottostimato».

Da qualunque parte si approcci al real estate, tutti gli studi sono concordi nell’affermare che l’ammi-nistrativo (con l’urbanistica, che molti ricompren-

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dono al suo interno) è la practice con il maggior tasso di integrazione all’immobiliare, indispensa-bile nella strutturazione di qualunque operazione transactional. Molti sfruttano gli amministrativisti interni agli studi, ma c’è anche chi, come Bonel-liErede, che, dopo aver perso negli scorsi anni un professionista del calibro di Fabio Cintioli e diversi suoi collaboratori, preferisce rivolgersi a boutique specialistiche da coinvolgere rispetto al territorio di riferimento del deal. Lo spiegano Alessandro Balp ed Emanuela Da Rin: «Per le due diligence immobi-liari ci avvaliamo del nostro dipartimento di diritto amministrativo e, in alcuni casi, coinvolgiamo pro-fessionisti radicati nel territorio di riferimento. Gli sviluppi devono essere accompagnati da una cono-scenza puntuale del territorio e del town planning; quindi abbiamo selezionato diversi professionisti di alto livello, in grado di affiancarci a livello locale. La decisione su come strutturare la due diligence viene presa di volta in volta in base alle specificità dell’o-perazione ed alle preferenze espresse dai clienti». Tra gli altri, BonelliErede collabora a Roma con Amministrativisti Associati, mentre a Milano con lo studio di Gianluca Gariboldi.

Interessanti sono, poi, le strategie segnalate da studi di dimensioni minori. Non potendo contare sulla forza d’urto dei big player, hanno bisogno di pensare in modo creativo per ritagliarsi uno spa-zio di mercato. Cocuzza spiega di essere attivo nella commissione legale del Icsc (International counsel of shopping centers) e del Cncc (Consiglio nazionale dei centri commerciali), mentre Mon-dini Rusconi afferma di assistere società cinesi che svolgono attività di promozione per la vendita di immobili residenziali in Italia a favore di cit-tadini cinesi interessati ad ottenere la cosiddetta residenza elettiva nel nostro Paese. «Tale feno-meno – spiega lo studio – noto come investment immigration, si è sviluppato recentemente in vari Paesi europei ed ora sta assumendo qualche rilievo anche in Italia. In tale attività i clienti sono princi-palmente società cinesi (immigration companies) e persone fisiche di nazionalità cinese».

Un discorso a parte merita invece quanto pro-posto dallo studio Delli Santi, e in particolare da

uno dei decani del settore, Riccardo Delli Santi, che ha lanciato una società di capitali, separata dal-lo studio, chiamata Sds Advisory. Un’intuizione interessante per operazioni di piccole e medie di-mensioni, ma che lascia adito a qualche perplessità sull’eventuale replicabilità per deal con pesi massi-mi del mercato. «La nostra consulenza strategica si divide in due aree. C’è una parte economico-finan-ziaria, lo stragiudiziale strategico, di cui si occupa Sds. Mentre sulla consulenza legale finalizzata ai giudizi se ne occupa lo studio. Complessivamente ci sono una decina di avvocati che lavorano nello studio e una decina di economisti per Sds. Il mio pallino è che un bravo avvocato debba poter for-nire una consulenza strategico-finanziaria e debba saper contribuire ai business plan».

Ma sperimentazioni stanno avvenendo an-che in altri campi, e l’esperienza del salvataggio della Fondazione Maugeri ne rappresenta un buon esempio. Il piano di risanamento prevede la richiesta di un concordato di continuità che contempla il rimborso dei debiti scaduti oltre ad altre passività, con una ristrutturazione socie-taria e la definizione di una nuova governance. Ma di rilievo è la costituzione di un fondo immo-biliare chiuso al quale verrà conferito parte del patrimonio di mattone dell’ente, con in più una newco che riceverà in blocco l’attività medico-sanitaria e di ricerca della fondazione. «L’utilizzo di un fondo per la valorizzazione del portafoglio è una novità assoluta», dichiara Emanuela Moli-naro di Orrick, che ha seguito l’operazione.

Infine segnaliamo un’innovazione di processo, che potenzialmente potrebbe rivoluzionare il mer-cato. Una minaccia che per chi saprà affrontarla si tramuterà in opportunità. La racconta Paolo Rulli di Clifford Chance: «Nei mercati anglosassoni si parla tantissimo di intelligenza artificiale. Grazie ad alcune software house come Ebrevia, Kira, Le-verton, ci sono studi che sono in grado di fare due diligence con i robot, trasformando un’attività ad alto costo-persona in una commodity automatiz-zata. Abbiamo utilizzato questi software a Lon-dra, con risparmi notevolissimi e precisione al 99 per cento. Più degli avvocati». TL

L’amministrativo e l’urbanistica sono

le practice con il maggior tasso di integrazione

con l’immobiliare

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RICERCA TOPLEGAL REAL ESTATE 2015 | MANDATI

Uno sviluppo diverso è possibile

Cambia il Paese e le destinazioni d’uso degli asset si modificano. Dal retail entertainment alle residenze

per anziani, c’è spazio per far ripartire i mandati. Senza dimenticare la prossima ondata di dismissioni pubbliche

di Felice Meoli

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MENTRE GLI ISTITUTI DI CREDITO AT-tendevano la luce in fondo al tunnel della

crisi, di fatto bloccando le attività degli studi, cam-biavano la struttura sociale e le abitudini di con-sumo degli italiani. Nei primi anni del duemila il retail sotto forma di centro commerciale aveva co-nosciuto un vero e proprio boom, poi imploso nel giro di qualche anno. Secondo Francesco Sanna di K&L Gates «i centri commerciali stanno suben-do un ripensamento. I medio-piccoli già da tempo sono in fase di sofferenza specie nelle provincie più piccole del Paese. Lo sviluppo di minori centri si prevede su base regionale nei prossimi anni e ce ne saranno pochi ma grandi, che metteranno insieme retail ed entertainment».

In questo senso un ottimo esempio è rappre-sentato da Westfield Milan, la joint venture tra Westfield Group, operante nello sviluppo e ge-stione di importanti centri commerciali a livello internazionale, e il gruppo Percassi attraverso Stilo Immobiliare Finanziaria. Tra il 2017 e il 2018, su un area di 175.000 mq a Segrate, in prossimità dell’aeroporto di Milano Linate e dell’Idroscalo, sorgerà il più grande shopping mall italiano, che ospiterà per la prima volta nel nostro Paese le Galeries Lafayette. Secondo le previsioni accoglierà più di 300 negozi, con ser-vizi turistici, attività per il tempo libero come cinema e una cinquantina di ristoranti, oltre a un parcheggio per 10mila posti auto. Il progetto punta a un bacino di utenza di oltre 7 milioni di consumatori, con un potenziale di spesa di 4,9 miliardi, e di fatto andrà a riconvertire un grosso pezzo del nord-est di Milano.

Altra operazione rilevante è quella che ri-guarda Verona Adige City, un progetto di centro commerciale da 42.000 mq e 130 negozi nella città di Verona, a 500 metri dall’uscita dell’auto-strada, su cui si alzerà il sipario nel 2017. Il pro-getto, sviluppato da Cds Holding, è stato rileva-to lo scorso maggio dai tedeschi di Ece, gruppo che gestisce circa 200 centri commerciali nel mondo. Sulla stessa falsariga, ma meritevole di segnalazione per la struttura societaria e di go-vernance che è stata messa in piedi, è l’esperien-

za di Carmila, veicolo costituto nell’aprile del 2014 da Carrefour e da investitori internazionali come Amundi, Axa, Blue Sky Group, Bnp Pa-ribas Cardif, Colony Capital, Credit Agricole Assurances, Pimco e Sogecap. Carmila, che ha un portafoglio patrimoniale formato da 180 cen-tri commerciali adiacenti a ipermercati Carre-four, opera in sinergia con Carrefour Property, proprietaria degli ipermercati e incaricata della gestione. A fronte di una valorizzazione di circa 4 miliardi di euro, questo patrimonio si articola principalmente in asset francesi, spagnoli e lo-calizzati nel nord Italia. Tra questi segnaliamo il Nichelino Retail Park nelle adiacenze del co-mune di Torino, un progetto che si sviluppa su un’area di 42.000 mq, e che prevede la demolizio-ne dell’ipermercato esistente per costruirne uno nuovo e la riqualificazione dell’area vicina per la realizzazione di una galleria commerciale.

Per quanto riguarda i trophy, tra le operazio-ni più rilevanti degli ultimi tempi sottolineiamo l’acquisto da parte del fondo cinese Fosun di Palazzo Broggi, l’ex sede di Unicredit in Piazza Cordusio, per 345 milioni. Recentemente la Qa-tar Investment Authority ha rilevato il proget-to di Porta Nuova, di cui deteneva già il 40 per cento. Uffici e residenziale di alta gamma, dun-que, ma non solo. Altra asset class che riscuote interesse è quella degli alberghi di lusso. Si pen-si al Grand Hotel Palace in Via Veneto a Roma, passato a Millennium & Copthorne, o all’Hotel Aleph, sempre a Roma, acquistato dai qatarioti di Al-Rayyan Tourism Investment Company.

I trophy rappresentano una sicurezza per l’investitore, che in qualche caso è disposto an-che a effettuare investimenti per ristrutturare i prodotti e renderli adeguati al contesto contem-poraneo. E i venditori non mancano. «Molti te-nants sono oggi in spazi non adeguati ed hanno interesse a occupare spazi nuovi più moderni ed efficienti. In prospettiva spendono meno, hanno un prodotto più vicino alle loro esigenze, chiavi in mano. Parcheggi, facilities, spazi food ed en-tertainment: sono elementi necessari per chi ab-bia esigenze di rappresentanza. Il classico palaz-

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Real Estate Corporate/M&A: le principali operazioni (ultimi 18 mesi)Valore (€ mln) Acquirente Professionisti

coinvolti Target Venditore Professionisti coinvolti

6.500

Investire Immobiliare, Banca Finnat Euramerica (socio di controllo)

Chiomenti (Umberto Borzi, Marco Maugeri)

Fusione per incorporazione Beni Stabili, Polaris

BonelliErede (Carlo Montagna), Clifford Chance

2.000+ Qatar Holding Shearman & Sterling Porta Nuova (Milano) Hines

Gianni Origoni Grippo Cappelli (Davide Braghini)

1.225 Chelsfield/The Olayan Group

Carnelutti (Luca Arnaboldi)

Nove immobili nel “Triangolo d’oro” di Parigi Risanamento BonelliErede (Eliana

Catalano)

600 Oceano Immobiliare (Blackstone)

Shearman & Sterling (Domenico Fanuele) Opa volontaria

Fondo immobiliare chiuso Atlantic 1

n.d.

270 Montenapoleone retail Legance, Baker & McKenzie

Immobile in via Montenapoleone a Milano

Finanziaria Internazionale Investments

Cba (Francesco Assegnati)

227 Cordea Savills, C3 Investment Fund

Dla Piper (Guido Inzaghi, Francesco De Blasio)

Cinque complessi immobiliari a Bari, Cuneo e Roma

Investire Immobiliare, Fip - Fondo Immobili Pubblici

Carnelutti (Claudio Lichino)

221 Carrefour Clifford Chance (Paolo Rulli) Sette gallerie commerciali italiane Klepierre Osborne Clarke

(Simone Monesi)

211 Cassa Depositi e Prestiti

Dla Piper (Guido Inzaghi, Francesco De Blasio)

25 immobili pubblici Agenzia del Demanio

Avvocatura dello Stato

180 Progetto EsmeraldaGuaccero (Andrea Guaccero), Donato Vocca

Forte Village Resort (Santa Margherita di Pula) IDeA Fimit

BonelliErede (Alessandro Balp), Sts Deloitte

180 Blackstone Legance (Andrea Fedi) 11 centri logistici situati in Italia settentrionale e centrale Fap Investments Osborne Clarcke

(Sara Miglioli)

170 Blackstone Chiomenti (Umberto Borzi)

Degi Valdichiana (outlet Valdichiana), Degi Carpi (centro commerciale Il Borgogioioso) e Degi Brindisi (centro commerciale Le colonne)

Aberdeen Dla Piper (Olaf Schmidt)

140 Bnp Reim, Fondo Flavia

Curtis (Alfonso Annibale de Marco, Sergio Esposito Farber)

14 immobili situati a Roma Unicredit n.d.

140Item (Sheikh Hamed Bin Ahmed Al Hamed di Abu Dhabi)

Gianni Origoni Grippo Cappelli (Domenico Tulli)

La Perla Jonica, complesso turistico immobiliare ad Acireale (CT)

RtaGianni Origoni Grippo Cappelli (Domenico Tulli)

132Fondo Pacific One (Blackstone), Bnp Paribas Reim

Shearman & Sterling (Domenico Fanuele)

Tre immobili a Milano in Piazza Cordusio (sede di Poste Italiane), in via Armorari e in via Santa Margherita

Ream Gianni Origoni Grippo Cappelli (Andrea Marani)

130 Blackstone n.d.Patrimonio immobiliare ubicato a Milano, incluso lo storico edificio del “Corriere della Sera”

Rcs Mediagroup Chiomenti (Umberto Borzi)

122 Tristan Capital Partners

Osborne Clarke (Simone Monesi)

Acquisizione dell’intero capitale sociale di quattro società attive nel settore dello sviluppo e gestione di centri commerciali

Altarea ItaliaGiovanardi (Carlo Alberto Giovanardi, Marco Marinoni)

118,7 Hines Dla Piper (Francesco De Blasio) Energy Park di Vimercate Segro

Hogan Lovells (Marco Rota Candiani)

110Constellation Hotels Holding (Hamad bin Jassim Al Thani)

Hogan Lovells (Marco Rota Candiani) St Regis Grand Hotel (Roma)

Starwood Hotels & Resorts Worlwide

Gianni Origoni Grippo Cappelli (Francesco Gianni)

105 Vue Entertaiment Allen & Overy (Paolo Ghiglione) Space Entertainment Rti (Mediaset), 21

InvestimentiGianni Origoni Grippo Cappelli

70,1 Foncière Lfpi Nctm (Luigi Croce) 13 immobili situati in diversi capoluoghi di provincia

Fondo Omicron Plus, IDeA Fimit n.d.

70 Giesse Investment Delli Santi (Riccardo Delli Santi)

Isola di Santa Maria delle Grazie (Venezia)

Ulss 12 Veneziana

Trevisanato (Sandro Trevisanato, Pierluigi Vedova)

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zo ottocentesco, non ne è dotato e deve trovare una nuova collocazione, bisogna ripensarlo e ri-convertirlo, renderlo più efficiente mantenendo ovviamente il pregio storico ed architettonico», spiega Sanna di K&L Gates.

L’esempio, sempre in Piazza Cordusio, è rap-presentato in questo caso dall’ex Palazzo delle Poste, acquistato lo scorso gennaio assieme ad altri due asset adiacenti per 130 milioni di euro, da Blackstone che è pronto a riconver-tirlo in un hotel. Infine non può essere dimen-ticata la dismissione del patrimonio pubblico.

Il perché lo spiegano Olaf Schmidt e Guido Inzaghi di Dla Piper: «Questa operazione ri-sale alla gestione Tremonti, quando caserme ed edifici pubblici in genere sono stati appor-tati a due fondi, Fip (Fondo Immobili Pubbli-ci) e Fpu (Fondo Patrimonio Uno). Entrambi stanno cedendo immobili, tutti affittati allo Stato con redditività certa (9%) e contratti in scadenza nel 2024. In questo caso si compra il reddito che questi beni producono, e la scom-messa è portata al termine della locazione, perché non si ha la certezza che i dipenden-

Real Estate Finance: le principali operazioni (ultimi 18 mesi)

Valore (€ mln) Operazione Cliente Professionisti coinvolti

1.000Gestione e dismissione del patrimonio del Fondo “Scoiattolo”, del “Fondo Upside” e del “Fondo Provincia di Roma

Bnp Paribas Reim Gianni Origoni Grippo Cappelli (Domenico Tulli, Andrea Marani)

512,1

Assistenza a Milanosesto per la rinegoziazione dei contratti di finanziamento esistenti e l’otteni-mento di ulteriori finanziamenti in relazione alla Ex Area Falck

Milanosesto Linklaters (Francesco Faldi)

355Cmbs multi-loan, con tre finanziamenti immobi-liari cartolarizzati concessi a beneficiari italiani controllati da Blackstone

Deutsche Bank Allen & Overy (Stefano Sennhauser)

203Finanziamento term in favore di Montenapoleo-ne Retail per finanziare parzialmente l'acquisto di un immobile

Banca Imi Legance (Giandomenico Ciaramella)

100+

Apporto di nove complessi ospedalieri di pro-prietà della Fondazione S. Maugeri a un fondo di investimento alternativo immobiliare, nell’ambito della ristrutturazione del debito della stessa

Fondazione Maugeri, Prelios

BonelliErede (Alessandro Balp), Orrick (Emanuela Molinaro)

100Costituzione del Fondo Immobiliare Emilia con apporto, in più operazioni successive e coordi-nate, di Centri Commerciali in Friuli e Campania

Sator Immobiliare Gianni Origoni Grippo Cappelli (Domenico Tulli)

83

Finanziamento concesso al comparto "A - Milan Prime Office" di Torre Re Fund II da Bnp Paribas e Natixis per finanziare il prezzo di riscatto di un immobile sito in Milano, Via Monte Rosa

Bnp Paribas Legance (Emanuele Espositi)

72,7Ristrutturazione del debito ipotecario garantito dall’e-dificio in Piazza Affari di proprietà di Tishman, con-clusasi con la vendita dell’edificio a Cordea Savills

Unicredit e Morgan Stanley Linklaters (Francesco Faldi, Pietro Belloni)

45 Liquidazione di un fondo immobiliare chiuso Gamma Skye Ashurst (Alessandro Lanzi)

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ti pubblici continuino a usare quegli spazi. E così ci si può trovare in mercati secondari, in città di provincia, con una caserma da gesti-re, studiandone la trasformazione. Su questo stiamo lavorando tanto».

Tra le diverse asset class il retail fa senza alcun dubbio la parte del leone. Ma si intrave-dono anche destinazioni d’uso innovative, per rispondere alle trasformazioni della struttura demografica e sociale del nostro Paese: un fat-tore che chi saprà interpretare e intercettare potrà fare la differenza nel mercato.

Un caso estremamente significativo lo raccon-ta Simone Monesi di Osborne Clarke: «Abbia-mo assistito recentemente Domitys, un opera-tore francese specializzato nell’offerta residen-ziale per anziani autosufficienti. L’operatore dà in locazione unità immobiliari, unitamente alle quali vengono anche offerti dei servizi specifi-camente dedicati a tale tipologia di residenti. Il presupposto è che la persona sia autosufficiente, dunque è un prodotto che si avvicina di più all’e-dilizia residenziale che non alle Rsa (Residenza sanitaria assistenziale, ndr)». TL

Real Estate Urbanistica e Sviluppo: le principali operazioni (ultimi 18 mesi)

Valore (€ mln) Operazione Cliente Professionisti coinvolti

120 Fondo di investimento alternativo immobiliare J Village Accademia Sgr Tonucci (Carmine Bruno)

80 Apertura del nuovo flagship store di Milano H&m Hennes&Mauritz

Pavia e Ansaldo (Rocco Ferrari)

20

Assistenza nella negoziazione e sottoscrizione con Broseta Due (Immobiliare Percassi), di un accordo di partnership per lo svilup-po e messa a reddito, mediante la concessione in locazione del complesso per una durata di 18 anni a Domitys, del progetto deno-minato le “Residenze con Servizi per Anziani”

Domitys Osborne Clarke (Simone Monesi)

n.d. Sviluppo e gestione dell’albergo a 5 stelle Grand Hotel Courma-yeur Mont Blanc nella stazione sciistica di Courmayeur

Sviluppo Relais du Mont Blanc

R&p Legal (Claudio Elestici)

n.d.Creazione del fondo comune di investimento immobiliare “Parchi Agroalimentari Italiani” e implementazione del progetto che porte-rà alla creazione del Fico Eataly World Bologna

Prelios BonelliErede (Alessandro Balp)

n.d. Progettazione, costruzione, sviluppo, gestione e futuro smantella-mento dello spazio espositivo allestito in occasione di Expo 2015

Agência de Promoção de Exportações do Brasil

Freshfields (Marzio Longo)

n.d.

Acquisizione capitale sociale di un veicolo che possiede un im-mobile a uso uffici, sito a Milano e assistenza nella successiva fase di strip-out e ristrutturazione del suddetto immobile al fine della realizzazione di uffici privati

Invesco Real Estate K&L Gates (Francesco Sanna)

n.d.Ristrutturazione di una porzione della Torre Galfa (Milano) con cambio di destinazione da uffici a destinazione alberghiera e successiva con-cessione in locazione di tale porzione al gruppo Melià

UnipolSai Assicurazioni

K&L Gates (Francesco Sanna)

n.d. Progetto di sviluppo commerciale che prevede la costruzione di un parco commerciale a Nichelino (To)

Carrefour Property Italia, Carmila Italia

Orrick (Emanuela Molinaro)

1. Real Estate: Finance STUDIFascia 1 - Leader del mercato

BonelliErede

Chiomenti

Fascia 2 - Protagonista con riconoscimento diffuso

Cba

Clifford Chance

Dla Piper

Gianni Origoni Grippo Cappelli

Legance

Linklaters

Lombardi Molinari Segni

Fascia 3 - Protagonista con riconoscimento focalizzato

Apollo

Ashurst

Freshfields Bruckhaus Deringer

Hogan Lovells

Jones Day

King & Wood Mallesons

Simmons & Simmons

Tonucci

PROFESSIONISTIFascia 1 - Leader del mercato

Alessandro Balp BonelliErede


Davide Apollo Apollo

Francesco Assegnati Cba

Luca Bonetti Chiomenti

Gabriele Capecchi Legance

Alessandro Corno Jones Day

Emanuela Da Rin BonelliErede

Alessandro de Botton Lombardi Molinari Segni

Emanuele Espositi Legance

Andrea Marani Gianni Origoni Grippo Cappelli

Davide Mencacci Linklaters

Ugo Molinari Lombardi Molinari Segni

Marco Rota Candiani Hogan Lovells

Olaf Schmidt Dla Piper

Filippo Troisi Legance

CHIAVE DI LETTURA

Fascia 1 \\ Leader del mercatocon riconoscimento diffuso e consolidato

In termini quantitativi, registra il maggior numero di se-gnalazioni da soggetti al vertice del mercato di riferimen-to. In termini qualitativi, le segnalazioni arrivano, oltre che da propri clienti, anche da concorrenti e controparti. Indice di un riconoscimento diffuso e consolidato.

Fascia 2 \\ Protagonista del mercatocon riconoscimento diffuso

In termini quantitativi, registra un numero di segnalazio-ni che si inquadra nel range superiore alla soglia critica. In termini qualitativi, le segnalazioni provengono in per-centuale variabile da clienti, concorrenti e controparti, e sono di natura prevalentemente spontanea. Indice di un riconoscimento diffuso, anche se non consolidato.

Fascia 3 \\ Protagonista del mercato con riconoscimento focalizzato

In termini quantitativi, registra un numero di segnalazio-ni che raggiunge la soglia critica della ricerca. In termini qualitativi, le segnalazioni provengono in percentuale variabile da clienti, concorrenti e controparti, e sono generalmente di natura sollecitata. Indice comunque di un riconoscimento, seppure non diffuso né consolidato.

I criteri di valutazione qualitativi sono gli stessi a cui fanno riferimento i clienti: 1° le capacità e le conoscenze tecnico-giuridiche e professionali del team; 2° la reattività (ovvero tempestività ed efficienza nella gestione dei processi durante il mandato);3° la conoscenza del business e la capacità di comunicare / interagire con il cliente, (capacità di comprendere gli obiettivi e le aspettative del cliente, nonché le complessità, l’articolazione e le peculiarità del suo business).

* La selezione degli studi e dei professionisti presen-ti nelle diverse tabelle del rapporto riflette i risultati emersi nella ricerca condotta dal Centro Studi TopLe-gal, basata su interviste con clienti e avvocati. L’in-serimento avviene in funzione delle segnalazioni del mercato e non dalle risposte ai questionari dei diretti interessati. La ricerca rimane una visione soggettiva e non implica alcuna valutazione nei confronto di altri studi o professionisti non citati i quali sono comun-que attivi nel settore. Gli studi e i professionisti sono ordinati alfabeticamente all’interno delle sezioni.

Real EstateStudi e Professionisti per specializzazione segnalati dal mercato*

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Real Estate: finance


Chiara Anceschi Freshfields Bruckhaus Deringer

Corrado Angelelli Freshfields Bruckhaus Deringer

Carmine Bruno Tonucci

Giorgio Cappelli Chiomenti

Giancarlo Castorino King & Wood Mallesons

Giandomenico Ciaramella Legance

Alberto Del Din Paul Hastings

Francesco De Gennaro Ashurst

Fabrizio Dotti Simmons & Simmons

Mario D’Ovidio Dla Piper

Lilia Lani Linklaters

Raimondo Maggiore Bird & Bird

Daniele Magno Galante

Francesco Squerzoni Jones Day

Alessandro Stoppa Gianni Origoni Grippo Cappelli

2. Real estate: M&A STUDIFascia 1 - Leader del mercato

BonelliErede

Chiomenti

Dla Piper



Carnelutti

Cba

Clifford Chance


Jones Day

Legance

Lombardi Molinari Segni

Shearman & Sterling


Apollo

Baker & McKenzie

d’Urso Gatti Pavesi Bianchi

Hogan Lovells

Nctm

Nunziante Magrone

Orrick Herrington & Sutcliffe

Paul Hastings

Pavia e Ansaldo

R&P Legal

PROFESSIONISTIFascia 1 - Leader del mercato

Umberto Borzi Chiomenti

Marzio Longo Freshfields Bruckhaus Deringer

Olaf Schmidt Dla Piper

Federico Sutti* —

Domenico Tulli Gianni Origoni Grippo Cappelli


Benedetta Amisano Carnelutti

Luca Arnaboldi Carnelutti

Luigi Croce Nctm

Emanuela Da Rin BonelliErede

Francesco De Blasio Dla Piper

Domenico Fanuele Shearman & Sterling

Paolo Fedele Chiomenti

Rocco Ferrari Pavia e Ansaldo

Alessandro Matteini Baker & McKenzie

Ugo Molinari Lombardi Molinari Segni

Emanuela Molinaro Orrick Herrington & Sutcliffe

Simone Monesi Osborne Clarke

Paolo Rulli Clifford Chance

Francesco Sanna K&L Gates

Matteo Troni Jones Day

* In uscita da Dla Piper

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Davide Apollo Apollo

Bruno Bartocci Legance

Davide Braghini Gianni Origoni Grippo Cappelli

Alberto Giampieri Legance

Maria Sole Insinga* —

Patrizia Liguti Chiomenti

Decio Nicola Mattei Gianni Origoni Grippo Cappelli

Carlo Montagna BonelliErede

Ruben Pescara Nunziante Magrone

Pietro Rovati Dla Piper


3. Real estate: Sviluppo, urbanistica e contrattualistica

STUDIFascia 1 - Leader del mercato

Dla Piper



Chiomenti

K&L Gates

Legance

Pavia e Ansaldo


Carnelutti

Delli Santi


Orrick Herrington & Sutcliffe

Pavesio

Tonucci

PROFESSIONISTIDecani

Riccardo Delli Santi Delli Santi

Fascia 1 - Leader del mercato

Guido Alberto Inzaghi Dla Piper


Rocco Ferrari Pavia e Ansaldo

Emanuela Molinaro Orrick Herrington & Sutcliffe

Francesco Sanna K&L Gates

Matteo Troni Jones Day

Domenico Tulli Gianni Origoni Grippo Cappelli

Federico Vanetti* —


Benedetta Amisano Carnelutti

Carmine Bruno Tonucci

Federico Cavazza Rossi Pavia e Ansaldo

Luigi Croce Nctm

Gabriele Fagnano Pavesio

Maria Assunta Galluzzo Gianni Origoni Grippo Cappelli

Maria Grazia Lanero Gianni Origoni Grippo Cappelli

Simone Monesi Osborne Clarke


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RICERCA TOPLEGAL REAL ESTATE 2015 | QUADRO COMPETITIVO

Quel doping che fa bene

Dopo la sbornia e l’esplosione della bolla immobiliare, oggi gli studi beneficiano dello sbarco degli investitori

internazionali e tornano a puntare sul settore. In prima linea si confermano BonelliErede, Chiomenti,

Dla Piper e Gianni Origoni Grippo Cappellidi Felice Meoli

INSIEME ALLA NEW ECONOMY, AI PRIVATE equity e alla finanza strutturata, il real estate è

stato uno dei principali driver dell’accelerazione della crescita degli studi in Italia all’inizio del terzo

millennio. L’introduzione dell’euro fu un potente detonatore di questo fenomeno, che di fatto cancel-lò i rischi valutari, nonché i timori di vincoli legali su operazioni cross-border di una certa entità, ac-

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cendendo l’interesse di fondi tedeschi e britannici che sbarcarono nel nostro Paese forti di capitaliz-zazioni borsistiche miliardarie. Fino ad allora l’idea di definirsi un avvocato specializzato nell’immobi-liare sarebbe venuta in mente a pochi, trattandosi di una practice considerata di seconda fascia per complessità e valori in gioco. Una situazione che si ribaltò completamente lungo il fiume di ricchezza che attraversò il mercato, quando poteva capitare che uno stesso immobile fosse venduto più volte nel corso della stessa giornata, naturalmente a multipli crescenti. Si trattava di una moltiplicazione di carta che prescindeva dal sottostante, un doping che por-tò alla nascita e al consolidamento di veri e propri dipartimenti real estate nella maggior parte degli studi. «Io ho iniziato con il real estate nel 1998, e all’epoca non lo faceva nessuno, non c’era abbastan-za lavoro» racconta Rocco Ferrari di Pavia e Ansal-do. «C’erano solo dei professionisti che si stavano specializzando e qualche studio stava iniziando a creare la propria practice. Poi c’è stata l’esplosione. Nel 2007 ero in Freshfields ed eravamo arrivati a una quindicina di professionisti esclusivamente sul real estate. Tutti gli studi avevano sviluppato la practice, fino a quando ci fu un’inversione di ten-denza e tutto si bloccò»

Siamo intorno alla fine del primo decennio degli anni duemila, quando la bolla immobiliare, dopo aver preso forma negli anni, esplode e spariglia le carte, di fatto azzerando i mandati. Per capire me-glio la distorsione creatasi nel mercato basti pensare alla serie storica raccolta da Nomisma, che segnala un andamento dei prezzi immobiliari che cumula, a partire dal 1998 e fino al 2007, un’inflazione to-tale del 71 per cento, con una media annua del 10 per cento. «Io ero arrivato ad avere nel 2009 una quarantina di avvocati e una ventina di persone di supporto», ricorda Riccardo Delli Santi dello studio Delli Santi. E fu proprio in quegli anni che prese inizio il ridimensionamento della practice, che come velocemente salì alla ribalta all’interno degli studi, così venne, salvo rare eccezioni, rapidamente archiviata. Questo accadde con maggiore frequenza negli studi internazionali, che in alcuni casi a livello mondiale inglobarono nuovamente la practice nel

corporate, mentre alcuni studi con solide radici italiane, secondo molti dei professionisti intervi-stati, affrontarono la nuova congiuntura spingendo sull’acceleratore del contenimento delle fee.

Come segnalato in diversi casi tale modus ope-randi non sembra sia stato del tutto superato dalla ripresa della situazione di mercato. E un professio-nista che preferisce rimanere anonimo punta il dito contro il malcostume che ha riscontrato tra i colle-ghi: «Nessuno capisce che stanno scolpendo la loro tomba, se pensano di tornare a livelli di profittabili-tà decente si sbagliano. C’è una corsa al ribasso che i clienti seguono volentieri ma la qualità scende. E poi è un circolo vizioso, se non hai la qualità non fai un certo tipo di operazioni, e se non le fai poi non puoi neanche più fare gli sconti e così via. E muori. Ma la crisi si sfrutta anche per ripulire la macchina».

Immobiliare ma non troppoAl di là della pressione sulle tariffe, provocata non solo dalla necessità di sopravvivenza degli studi e dalla sfida competitiva, ma anche a livel-lo più generale di mercato da un cambiamento della natura del cliente, molto più attento ai costi che nel recente passato, i professionisti si interrogano anche sul modello più adeguato per affrontare le sfide del mercato.

Uno spunto interessante lo fornisce il respon-sabile real estate, che preferisce restare anonimo, di uno studio nato agli albori della crisi, che de-cise di non dare vita a un compartimento stagno sul real estate, ma di sfruttare la parcellizzazione delle competenze delle altre practice, per offrire un servizio integrato. «Tutti gli avvocati seguo-no il mercato, e se non c’erano operazioni l’idea di creare un dipartimento focalizzato voleva dire suicidarsi. Non è escluso, se l’immobiliare dovesse crescere a due cifre, pensare a un modello diver-so». Al momento, tuttavia, vengono sottolineati i vantaggi dell’utilizzo di questa impostazione. «Le-garsi a delle realtà esterne si traduce nel non poter offrire un servizio unico, con aggravio di costi es-senziali. Ma c’è un ulteriore vantaggio di avere una struttura completa e dipartimenti diversi. Un av-

«C’è una corsa al ribasso che i clienti seguono volentieri

ma la qualità scende»

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Real estate: i passaggi laterali 2014-2015

Studio Nome Nuova carica Provenienza Vecchia carica

Nunziante Magrone Ruben Pescara Socio (equity) Jenny Socio

Simmons & Simmons Dario Spinella Socio (equity) Lombardi Molinari Segni Socio

Baker & McKenzie Alessandro Matteini Socio Paul Hastings Of Counsel

Carnelutti Claudio Lichino Socio Chiomenti Socio

Carnelutti Veronica Vitiello Socio Freshfields Bruckhaus Deringer Junior partner

Curtis Alfonso Annibale de Marco Socio Gallavotti Honorati de

Marco Socio

Curtis Sergio Esposito Farber Socio Gallavotti Honorati de Marco n.d.

Gianni Origoni Grippo Cappelli Alessandro Stoppa Socio Paul Hastings Socio

Nunziante Magrone Andrea Grappelli Socio Slm legal Socio

Orrick Emanuela Molinaro Socio Lms Socio

Orrick Marco Zechini Socio Dla Piper Socio

R&p Legal Luigi Macioce Socio Withers Socio

n.d. Federico Sutti Socio Dla Piper Socio

n.d. Federico Vanetti Socio Dla Piper Socio

n.d. Maria Sole Insinga n.d. Dla Piper Senior counsel

Idea fimit Paola Dessì Head of legal business

Gianni Origoni Grippo Cappelli Senior associate

Gianni Origoni Grippo Cappelli Alessio Giammarino Counsel Paul Hastings Senior associate

Curtis Filippo Bianchi Associate DLA Piper Associate

Nunziante Magrone Federico Gioffrè Associate Jenny Associate

Pavia e Ansaldo Caterina Tosello Of Counsel Legance Senior associate

vocato amministrativista che inizia a dedicarsi al real estate, poi continua a lavorare anche sul resto della materia: contenziosi, gare e appalti, conces-sioni. Questo lo rende un professionista molto più formato. Stiamo cercando di creare equilibrio tra l’avvocato tuttologo, che non ha senso, e il super specializzato, che si blocca appena esce dalla sua area di competenza. I nostri dedicano più del 50 per cento del loro tempo all’immobiliare».

È evidente che un dipartimento liquido implichi un impegno non a tempo pieno per i professionisti coinvolti. E gli esempi di questo modello non man-cano nel mercato, anche in realtà in cui il real esta-te assume una forte rilevanza, come in Lombardi Molinari Segni o BonelliErede. Nel primo caso

Alessandro de Botton dichiara di dedicare al real estate il 50 per cento del proprio tempo, mentre la percentuale scende per il name partner Ugo Moli-nari, impegnato su molteplici fronti. Nel secondo caso i due soci di punta di BonelliErede, Emanuela Da Rin e Alessandro Balp, che affondano le proprie radici rispettivamente nel banking e nel corporate, dedicano all’immobiliare (costruito come prassi dello studio in focus team), il 50 per cento e il 70 per cento della loro attività. Sono pochi i professionisti in grado di poter dichiarare una relazione esclusi-va con l’immobiliare. Simone Monesi di Osborne Clarke dichiara un 80 per cento, Benedetta Ami-sano di Carnelutti si spinge fino al 90 per cento, e tra le grandi firm è probabilmente il solo Dla Piper

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(e in misura più contenuta Gianni Origoni Grippo Cappelli) a poter vantare un solido nucleo di pro-fessionisti dedicato al 100 per cento al real estate. Anche per questo motivo, secondo le informazioni in alcuni casi autoreferenziali fornite dagli studi, ri-sulta quasi impossibile effettuare una comparazio-ne quantitativa tra le diverse squadre.

Nel caso di Dla Piper resta da capire come lo studio affronterà l’uscita dell’ex managing partner Federico Sutti, oltre a quelle previste del partner Federico Va-netti e della senior counsel Maria Sole Insinga.

Seconda generazione all’attaccoInsieme a Dla Piper, sono i tre pesi massimi italiani a rappresentare i più accreditati punti di riferimen-to per il settore. Ognuno di essi affronta però il real estate secondo alcune prerogative distintive, emer-genti dal mercato, al netto della qualità del lavoro ri-conosciuta a tutti. BonelliErede viene segnalato dal mercato per incidere sulle operazioni in maniera diretta e senza fronzoli, in qualche caso a scapito di

un pizzico di diplomazia che potrebbe far superare gli incagli senza ulteriori criticità, mentre a Chio-menti viene riconosciuto un profilo maggiormente istituzionale che in qualche caso può pregiudicare la tempestività dell’assistenza. Chiomenti, negli ul-timi mesi, ha vissuto una importante novità che ha fatto alzare più di un sopracciglio tra i professio-nisti degli studi concorrenti con l’avvicendamen-to alla guida del dipartimento tra Umberto Borzi, tra i maggiori protagonisti del real estate italiano, e Andrea Giannantonio, già socio di riferimento del tax. Le perplessità riscontrate sono legate più a un presunto ridimensionamento di Borzi anziché all’apertura verso il fiscale, una variabile ritenuta sempre più centrale nella valutazione e nella strut-turazione di una qualsiasi operazione legata al real estate. Lo conferma Francesco Assegnati di Cba, un professionista 2.0 che, oltre all’immobiliare e al tax, ha una lunga esperienza anche in ambito ener-gy e project finance: quattro ambiti oggi perfetta-mente complementari. «L’aspetto fiscale è sostan-ziale. il dipartimento real estate da noi ha sempre

Real estate: le promozioni 2014-2015

Studio Nome Nuova carica Vecchia carica

Chiomenti Giuseppe Andrea Giannantonio Socio (responsabile real estate) Socio (tax)

Orrick Carlo Montella Socio co-head energy (Europe) Socio responsabile energy (Italia)

Nctm Christian Mocellin Socio (equity) Socio

Allen & Overy Pietro Scarfone Socio Senior associate

Chiomenti Filippo Cecchetti Socio Senior associate

Chiomenti Patrizia Liguti Socio Senior associate

Chiomenti Antonio Sascaro Socio Senior associate

Chiomenti Alessandro Zappasodi Socio Senior associate

Pavia e Ansaldo Christian Caserini Socio n.d.

Rödl Maurizio Oropesa Socio Senior associate

Watson Farley & Williams Francesco Dialti Socio Associate

Withers Nicholas Vaughan Special counsel per l'Italia (Londra) n.d.

Chiomenti Paolo Fedele Of counsel Associate

Orrick Francesca Isgrò Of counsel Associate

4Segue a pag. 57

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Andrea Brugiotti si è laureato in legge presso l’Università degli Studi di Milano e ha quindi svolto l’attività di praticante, per conseguire il titolo di avvocato, lavorando presso un primario studio italiano per più di sei anni e focalizzando la propria pratica legale in M&A e diritto societario in genere. Andrea ha quindi fondato le sedi italiane di SSQ nel 2006 e da allora ha accumulato una fortissima esperienza nel recruitment a livello senior all’interno dei principali studi legali italiani e internazionali e nel settore in-house. Andrea è stato infatti il responsabile di numerosi dei principali inserimenti di soci e team e di general counsel avvenuti in Italia negli ultimi anni. Andrea divide la propria attività tra gli uffici di Milano e Roma.

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ERRATA CORRIGENel numero di luglio di TopLegal Review, a pagina 68, è stato erroneamente segnalato che Vania Petrella avrebbe iniziato la carriera di fiscalista in Di Tanno. Petrella ha invece iniziato il proprio percorso pro-fessionale in Cleary Gottlieb Steen & Hamilton dove ha lavorato ininterrottamente dal 1998. Ci scusiamo con l’interessata e i nostri lettori.

portato avanti come filosofia la perfetta combina-zione della fiscalità, degli elementi di natura legale e le conoscenze di regolamentare. Se dovessimo percentualizzare la presenza di fiscalisti e avvocati civili nel real estate siamo al 50 per cento». Gianni Origoni, invece, che rispetto a BonelliErede e Chio-menti può vantare la pattuglia più estesa, sconta proprio per questo una frammentazione del dipar-timento, nel quale si mette in luce Andrea Marani, spesso più visibile sulle operazioni rispetto al socio di riferimento Domenico Tulli.

Alle loro spalle, vi sono nomi consolidati come Marzio Longo di Freshfields e Paolo Rulli di Clif-ford Chance, nonché protagonisti abili a sfruttare favorevoli contingenze come Domenico Fanuele di Shearman & Sterling, studio che assiste in tutto il mondo l’attivissimo Blackstone. Si con-tende inoltre il mercato un novero di professioni-sti della seconda generazione, spesso provenien-ti dal corporate o dal finance, e dunque lontani dall’equazione “immobiliare equivale urbani-stica” che aveva caratterizzato la crescita di tan-ti professionisti della prima ora. Con sfumature diverse, si distinguono (in rigoroso ordine alfabe-tico di studio): Benedetta Amisano di Carnelutti, Francesco Assegnati di Cba, Marco Rota Candia-ni di Hogan Lovells, Matteo Troni di Jones Day, Francesco Sanna di K&L Gates, Gabriele Capec-chi di Legance, Emanuela Molinaro di Orrick, Si-mone Monesi di Osborne Clarke e Rocco Ferrari di Pavia e Ansaldo. All’interno di questo gruppo appaiono leggermente avvantaggiati i professio-nisti attivi negli studi internazionali, in grado di sfruttare in entrata e in uscita i plus offerti dal network. A questo proposito portano un prezio-so esempio Pierfrancesco Federici e Alessandro Matteini di Baker & McKenzie: «Area strategica per il nostro studio, la practice real estate fa par-te di un ulteriore practice group a livello globale,

composto da 480 professionisti. Gli strumenti di knowledge management che abbiamo a disposi-zione ci danno accesso a un vastissimo database a copertura globale e ci permettono di coniugare al meglio lo stato dell’arte nella pratica immobiliare con le necessità del cliente in ogni giurisdizione».

Le prospettiveLa lenta ripresa del mercato italiano ha riportato sotto i riflettori una practice, o meglio una indu-stry, che era stata trainante nella fase di sviluppo e consolidamento degli studi tra gli anni novanta e duemila. Rispetto ad allora, tuttavia, ci troviamo di fronte uno scenario completamente diverso, non più popolato da operatori che i maligni avrebbero una volta definito «palazzinari» tipicamente trico-lori, ma da investitori istituzionali che hanno biso-gno di un’assistenza globale e proattiva, capace an-che di intercettare opportunità di business. In que-sto contesto appaiono decisamente più attrezzate le strutture in grado di rispondere a tutto tondo alle esigenze della clientela. In alcuni casi tali capacità permettono di sfruttare un vantaggio competitivo che, a parità di qualità, si traduce in un risparmio nelle parcelle che non può non essere influente per chi opera con budget sempre più ristretti.

L’immobiliare in Italia è stato un motore di svi-luppo, che in alcuni casi è andato fuori giri por-tando in dote operazioni dalla dubbia utilità, e che hanno consegnato al nostro Paese non poche opere di bassa qualità. Nuove operazioni di svi-luppo, necessarie per attestare una completa ri-partenza del comparto, dovranno prendere avvio proprio da questa situazione. Rivitalizzando asset già esistenti e identificando i bisogni emergenti del mercato, che non potranno essere disattesi, attraverso operazioni di greenfield. Senza dubbio le più profittevoli anche per i professionisti. TL

Nella seconda fascia appaiono leggermente avvantaggiati gli studi

internazionali, in grado di sfruttare il network

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