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Geometra MANUELA BOLITI Via Don Z. Iodi, 5 - 42100 Reggio Emilia

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F.LLI BRANCHETTI S.R.L.

CONCORDATO PREVENTIVO N.43/2013 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

STIMA BENI IMMOBILI DELLA SOCIETA’

GEOMETRA MANUELA BOLITI Iscritta al Collegio Geometri di Reggio E. n.1930 – Albo CTU del Tribunale di Reggio E. n.777

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0-SOMMARIO

0-SOMMARIO ......................................................................................................... 2

1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO ................................................................... 3

2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA....................................................... 4

2.1-UBICAZIONE……………….......................................................................................... 4

3-STIMA DEI BENI IMMOBILI ................................................................................ 5

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI...................................................................................... 5 3.2-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE................................................................ 6 3.3-DESCRIZIONE DEI BENI.......................................................................................... 6 3.4- AUTORIZZAZIONI EDILIZIE - URBANISTICA ........................................................... 9 3.5- PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI ................................................... 12 3.6- VINCOLI E ONERI GIURIDICI ............................................................................... 13 3.7- VINCOLI - ADEGUAMENTO AMIANTO..................................................................... 13 3.8- FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE .............................................................................. 14 3.9-VALORE DEI BENI................................................................................................. 20

DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO ………………......................................... 23 DETERMINAZIONE VALORE DI RICOSTRUZIONE ………………................................ 24

4-QUADRO RIASSUNTIVO GENERALE.................................................................. 25 4.1-NOTE SULLA COMMERCIABILITA' DEL BENE……………….............................................. 25

5–ALTRE NOTIZIE E NOTE ALLA PERIZIA ……………………………………………………26

6-ALLEGATI.......................................................................................................... 27

- TABELLA DI CALCOLO SUPERFICI/ VALORI - MAPPE CATASTALI - PLANIMETRIE CATASTALI DEI FABBRICATI - VISURE CATASTALI - VISURE CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI – ATTI – IPOTECHE - STRALCIO NORME URBANISTICHE – DISEGNI DI PROGETTO CONCESSIONI AGIBILITA’ - PLANIMETRIA - CERTIFICATO ENERGETICO - RELAZIONE PASSIVITA’ AMIANTO - VALORI OMI – VALORE AREE FABBRICABILI ICI - CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA E COPIA DEGLI ALLEGATI

F . l l i B R A N C H E T T I s . r . l . – B E N I I M M O B I L I T R I B U N A L E D I R E G G I O E M I L I A C O N C O R D A T O P R E V E N T I V O N . 4 3 / 2 0 1 3

GEOM. MANUELA BOL I TI

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1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO

La ditta F.LLI BRANCHETTI S.r.l. (cf. 01125160356 – n.REA: RE-0160426), con sede

a Reggio Emilia in via Socini n.4, è una società che ha per oggetto “l’attività di lavorazione,

produzione e trasformazione di materiali per la produzione di mobili ad uso industriale o civile, nonché

l’attività di montaggio di mobili componibili”1, si è costituita nell’attuale ragione sociale nel 1992

dalla precedente società “F.LLI BRANCHETTI s.n.c di ”, svolge

l’attività di produzione e commercializzazione nello stabilimento, di proprietà della

società IMMOBILIARE BRANCHETTI s.r.l., in via Martin Lutero n.1 / via Socini n.4

località Masone a Reggio Emilia.

Lo stabilimento è suddiviso in tre corpi costruiti in successivi ampliamenti ed ospitanti

la zona lavorazioni, il magazzino, gli uffici aziendali, oltre alla circostante area

aziendale.

Attualmente la società ha presentato ricorso per l’ammissione alla procedura di

concordato preventivo presso la Sezione Fallimentare del Tribunale di Reggio Emilia

REG.CON.PREV. n.43/2013 del 18.09.2013; è stato nominato Giudice Delegato il Dr.

Luciano Varotti e Commissario Giudiziale la Dr.ssa Laura Barbieri.

Il Commissario Giudiziale, con istanza di nomina estimatore del 29.01.2014, si è rivolto

al sottoscritto professionista per richiedere la determinazione del più probabile valore

di mercato dei beni immobili e dei beni mobili oggetto di concordato e la stesura di

una perizia tecnica con i contenuti previsti dalla normativa fallimentare, nell’ottica

liquidatoria prevista nel concordato stesso; in tale prospettiva sono state elaborate le

valutazioni contenute nella presente perizia per i beni immobili e in un secondo

elaborato per i beni mobili.

1 estratto della visura camerale



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2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA

I beni immobili di proprietà della società IMMOBILIARE BRANCHETTI s.r.l, oggetto di

perizia, sono la sede d’azienda costituita dallo stabilimento ad uso produttivo in

comune di Reggio Emilia (RE) via Lelio e Fausto Socini n.4 angolo Via Martin Lutero

n.1, in località Masone con accesso dalla via Emilia per Modena.

I suddetti beni sono stati oggetto di sopralluogo in data 31.01.2014. Le valutazioni

sono da riferirsi al 24.09.2013 data di iscrizione al registro imprese della

domanda all’ammissione del concordato preventivo.

2.1-UBICAZIONE

Località Masone – Reggio Emilia via Socini n.4 via Martin Lutero n.1



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3-STIMA DEI BENI IMMOBILI

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI

I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.)

IMMOBILIARE BRANCHETTI SRL con sede a REGGIO EMILIA cf.02391610355 – proprietà per 1/1

Tipologia del bene

Ubicazione Dati catastali

Fg. Zona cens.

Mappale e subalterno

Consistenzae superficie

Categoria2 e classe Rendita

Laboratorio

Comune Reggio Emilia Via Martin Lutero 4 piano: T

221 2 54 sub 1 / D/7 di /^ classe 24.402,59 €

Uffici

Comune Reggio Emilia Via Fratelli Lelio e Fausto Socini 4 piano: 2

221 2 54 sub 4 18 vani A/10 di 1^ classe 4.601,63 €

II - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.)

INTESTATI: area di enti urbani e promiscui

Tipologia del bene

Ubicazione Dati catastali

Fg. Particella Superficie

ENTE URBANO Comune Reggio Emilia 221 54 6.555 mq

Superficie reale: 5.343 mq

Confini mapp.54: nord e ovest via Martin Lutero (mapp.276-273 del fg.221), sud via Socini (mapp.276-274 del fg.221), est altre ragioni mappale 56 del fg.221.

Pertinenze comuni: non presente l’individuazione catastale in elaborato planimetrico delle parti comuni, dagli atti di compravendita e dalla situazione presente in loco si rileva che l’area cortiliva, il vano scala e gli enti comuni di cui all’art.1117 codice civile, risultano in comune con due alloggi di altre ragioni presenti al piano secondo della palazzina uffici.

2 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile – A/2: abitazioni di tipo civile – A/3: abitazioni di tipo economico – A/4: abitazioni di tipo

popolare – A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare – A/6: Abitazioni di tipo rurale – A/7: abitazioni in villini – A/8: abitazioni in ville – A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – A/10: uffici e studi privati – A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme – B/2: case di cura e ospedali – B/3: prigioni e riformatori – B/4: uffici pubblici – B/5: scuole, laboratori scientifici – B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 – B/7: cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto – B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate – C/1: negozi e botteghe – C/2: magazzini e locali di deposito – C/3: laboratori per arti e mestieri – C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi – C/5: stabilimenti balneari e di acque curative – C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse – C/7: tettoie chiuse o aperte –IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici – D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni – D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili – D/4: case di cura e ospedali – D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione – D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi – D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione – D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) – D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio – D/10: unità strumentali a servizio dell’azienda agricola – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei – E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio – E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche – E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) – E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze – E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l’orologio comunale – E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti – E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia – E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) – IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana – F/2: unità collabenti – F/3: unità in corso di costruzione – F/4: unità in corso di definizione – F/5: lastrico solare.



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3.2-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE

I dati catastali riportati negli schemi I e II sono quelli desunti dalla situazione

catastale attuale.

Le proprietà risultano regolarmente censite e la consistenza effettiva delle unità

immobiliari visionate corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso

l’Agenzia del Territorio.

Si rilevano alcune piccole difformità interne relative al blocco uffici-servizi del

laboratorio e al corpo d’attacco fra i due capannoni (sub.1).

Si rilevano alcune inesattezze nell’identificazione toponomastica e di piano: gli

immobili sono ubicati in via Socini n.4 con accessi da via Martin Lutero n.1, gli

uffici occupano il piano terra e primo.

Non è presente agli atti catastali l’elaborato planimetrico di identificazione

delle parti comuni (area e vano scala,..) fra gli uffici a piano terra e primo e i

due alloggi a piano secondo quest’ultimi non inseriti in concordato e nella

presente perizia.

L’area ha una superficie reale considerevolmente inferiore a quella catastale.

Le strade che circondano il complesso non sono state aggiornate in mappa

catastale.

in allegato – visure, mappa, planimetrie catastali

3.3-DESCRIZIONE DEI BENI

STABILIMENTO PRODUTTIVO - A REGGIO EMILIA IN VIA SOCINI - N.4 VIA

MARTIN LUTERO N.1 LOCALITA’ MASONE

Il bene oggetto di stima è lo stabilimento di produzione e immagazzinamento dei

prodotti commercializzati, composto da due capannoni con laboratorio e magazzino

collegati tra loro da un corpo d’attacco e palazzina con uffici disposti su due piani, con

circostante area aziendale.

Si accede all’area dalla strada comunale via Socini all’angolo con via Martin Lutero, in

località Masone comodamente raggiungibile e ben collegata percorrendo la via Emilia

che da Reggio Emilia porta Modena.

L’area aziendale è posta all’interno di una piccola zona industriale-artigianale con lotti

prevalentemente produttivi edificati mentre a sud si estende la zona agricola.

L’accesso all’area avviene da diversi ingressi posti sullo sviluppo stradale che circonda

l’area su tre lati dove sono ubicati i parcheggi pubblici.



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L’area di forma regolare ha dimensione complessiva di circa mq 5.343 a destinazione

urbanistica produttiva prevalentemente manifatturiera, l’area coperta dalle costruzione

è di circa mq 2800.

L’edificato è costituito da tre corpi costruiti in successivi ampliamenti al capannone

originale del 1973, il capannone più a ovest è stato aggiunto nel 1988/95 e la palazzina

uffici nel 1996/2000; oggi il complesso è utilizzato dall’unica attività di produzione e

immagazzinamento. Si precisa che la palazzina uffici è utilizzata su due piani con

grandi ambienti di servizi, uffici, mostra mentre l’ultimo piano è occupata da due alloggi

non inseriti in concordato ed esclusi dalla presente stima.

I due capannoni sono edifici prefabbricati a struttura semplice, dotati di impiantistica

base e grado di conservazione differente per epoca di costruzione.

La palazzina uffici è di recente costruzione, di buona fattura edilizia, con dotazione

impiantistica moderna e con ampie superfici.

INDIVIDUAZIONE CORPI DI FABBRICA E AREA

Le tre porzioni individuate hanno le seguenti caratteristiche:

corpo 1: capannone del 1973 con superficie di circa mq 915, struttura portante in c.a.

con pilastri in opera su plinti in cls armato collegati tra loro da cordolo in c.a. di

sommità, muratura di tamponamento realizzata con mattoni tipo doppi uni a vista

inseriti tra i pilastri, copertura realizzata con travi in c.a. prefabbricate a doppia

pendenza e pannelli latero-cementizi, manto di copertura in pannelli di cemento

amianto, unica campata passo ml 5x4,5, altezza sottotrave 5 ml, pavimenti in battuto di



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cemento, finestrature a nastro in ferro e vetro; tale corpo è usato come magazzino e al

suo interno, nella zona a sud, è ubicata una piccola zona uffici con accesso autonomo

dall’area.

corpo 2: capannone del 1995 con superficie di circa mq 1245, struttura prefabbricata

in c.a. con pilasti, pannelli prefabbricati in cls, copertura realizzata con travi in c.a.

prefabbricate a doppia pendenza e pannelli in c.a.- binervati intervallati da lucernai,

manto di copertura in pannelli di cemento amianto, unica campata passo ml 9,93x8,22,

altezza sottotrave 5 ml, pavimenti in battuto di cemento, finestrature a nastro in ferro e

vetro; tale corpo è usato come magazzino e modesta produzione di assemblaggio, nel

suo interno, nella zona a nord, è ubicata la centrale termica.

corpo 3: palazzina uffici del 2000 con superficie al piano di circa mq 375, su due piani,

struttura portante in c.a. con tamponamenti murari intonacati e faccia vista, altezza

interna 3 ml, finestre in pvc con vetrocamera, pavimenti con piastrelle in ceramica. Tale

corpo si sviluppa su tre piani, solo due dei quali oggetti di stima e precisamente il piano

terra e piano primo, nei quali sono collocati gli uffici. Il piano terra è occupato

dall’ingresso con vano scala comune ai tre piani, due ufficio, due bagni con antibagno,

due disimpegni, box, sala attesa, ripostiglio, archivio e seconda scala per accedere al

piano primo. Il piano primo è occupato da quattro uffici, due ripostigli, due bagni con

antibagno; le finiture civili risalgono elevate e lo stato di manutenzione risulta buono

come la dotazione impiantistica.

corpo d’attacco coperto: posto tra i due capannoni, corpo 1 e 2, e costruito con

struttura in ferro a travi reticolari e pannelli sandwich di copertura. Si tratta di una

superficie di mq 237 della medesima altezza dei capannoni e regolarizzata come

tettoia ad oggi chiusa con due portoni.

Gli impianti generali e fissi della zona lavorazione risultano funzionali all’attività e in

normale stato d’efficienza con rete elettrica esterna in canalette per la distribuzione

della modesta rete di produzione con quadri di trasformazione, illuminazione artificiale

a neon e naturale con finestre a nastro e in copertura; negli uffici e servizi l’impianto

elettrico è sottotraccia con apparecchiature recenti e a norma l.46/90; l’impianto di

riscaldamento, certificato a norma l.46/90, risulta alimentato a gas metano con caldaia



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in centrale termica, gli uffici sono riscaldati e condizionati con ventil convettori, i

capannoni con aerotermi a soffitto.

Dalla certificazione energetica n.00347-070122-2013 del 17.09.2013 gli edifici

risultano in classe “D”.

Tutto l’edificio è dotato di rete antincendio con idranti e naspo esterni (le strutture non

risultano verificate rei 120), di rete fognaria suddivisa in acque bianche e nere con

allacciamento alla rete pubblica, di rete gas metano per usi produttivi, di rete idrica da

acquedotto.

La zona esterna di perimetro degli edifici risulta di modeste dimensioni ma transitabile

con numerosi accessi e pavimentazione in asfalto con zone di carico e scarico sul lato

a est e nord direttamente accessibili dalla strada; tutta l’area sul fronte strada risulta

recintata e confinante sul lato a sud e ovest con numerosi parcheggi esterni.

Infine si riferisce che per l’epoca di costruzione, la conformazione degli edifici come

illustrata, lo stato di conservazione e manutenzione e la dotazione impiantistica, il

complesso produttivo risulta funzionale all’attuale attività, costruito ed adattato alle

progressive esigenze d’espansione dell’azienda, ma con elevate superfici ad uffici

non trasformabili ad altri usi, scarse zone esterne di carico-scarico e la presenza nella

palazzina uffici di accessi e zone comuni con i due alloggi del piano secondo.

La commercializzazione del compendio potrà avvenire in unico corpo o anche

frazionando l’originario capannone del corpo 1 che risulta avere accessi autonomi, e

piccolo blocco servizi e uffici al suo interno.

documentazione fotografica dettagliata al capitolo 3.8

in allegato certificazione energetica

3.4-AUTORIZZAZIONI EDILIZIE - URBANISTICA

VERIFICHE EDILIZIE

Dal sopralluogo e dall’esame degli atti comunali si è potuto verificare la conformità

edilizia degli immobili costruiti a seguito di regolari permessi rilasciati dall’ufficio

tecnico del Comune di Reggio Emilia.

L’edificio è stato costruito a successivi ampliamenti su terreno edificabile urbanizzato.



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La costruzione del complesso ha avuto le seguenti autorizzazioni di costruzione e

variazione:

Concessione edilizia n.17469 di PG del 13.10.1972 costruzione di fabbricato ad uso magazzino con

annessa abitazione;

Variante n. 9389/1973 di PG presentata il 13.04.1973

Variante n. 21676/1973 di PG presentata il 22.09.1973

Abitabilità prot. n. 24720/73 del 30.10.1973;

Concessione edilizia n. 20655/88 di PG del 28.11.1988 costruzione di fabbricato industriale;

Variante n. 17564/89 del 11.09.1989 a concessione edilizia n. 20655/88 di PG, variante per aumento

di S.U.;

Variante n. 14513/93 del 21.06.1993 a concessione edilizia n. 20655/88 di PG, riduzione di S.U. e

modifiche distributive;

Variante n. 29129/93 del 07.01.1994 a concessione edilizia n. 20655/88 di PG, modifiche

planimetriche;

Abitabilità n. 7263/93 del 07.02.1995;

Concessione edilizia n. 7415/93 di PG del 30.06.1996 ampliamento con incremento di superficie

utile;

Variante edilizia n. 8531/99 del 09.06.1999 nuova concessione per ultimazioni lavori più variante;

Richiesta di Abitabilità n. 9826/2000 di PG del 26.04.2000 rilasciata per silenzio assenso.

Dal confronto delle suddette autorizzazioni con i luoghi è emersa una situazione

edilizia sostanzialmente conforme ad esclusione di piccole difformità interne nella

zona uffici-servizi del corpo 1 (risultano eliminate alcune pareti interne che formavano

l’ingresso, il corridoio e l’attrezzeria) e alla chiusura con due portoni della tettoia

d’attacco fra i due capannoni.

Le schede catastali depositate presso l’Agenzia del Territorio corrispondono alla

situazione edilizia illustrata.

VERIFICHE URBANISTICHE

Il territorio d’ubicazione dei beni è inserito nella destinazione urbanistica comunale

vigente come segue, RUE3 :

Asp2 “ambiti specializzati per attività produttive prevalentemente manifatturiere” – art 4.4 del RUE -

indice di utilizzazione fondiaria UF=0,60 mq/mq indice di permeabilità Ip minima=20% della

superficie fondiaria;



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interventi ammessi, manutenzione ordinaria MO, manutenzione straordinaria MS, risanamento

conservativo RRC, ristrutturazione edilizia RE, demolizione D, cambio d’uso CD, nuova costruzione

NC, ampliamento AM e demolizione e ricostruzione DR;

destinazioni d’uso4 ammesse sono:

- b2, b3, b4;

- b5, b6, b8, b11.1NA, b14, b17, c1, c2, c3, c4, f1, f2, f3, f4, f5, f6;

- b1, b11.1A, b11.2A, b11.2NA, b13, e1 (..legittimamente in essere..)

- b16 limitatamente alle attività di laboratorio e ricerca

- b1NA, (limitatamente agli esercizi che vendono esclusivamente merci ingombranti..) ai sensi della

In ogni caso almeno il 60% della superficie complessiva deve essere destinata ad usi c.

Dalle ricerche svolte e dal conteggio delle superfici realizzate confrontate con la

superficie realizzabile sul lotto, circa 3.200 mq (mq 5343x0,6), risulta un residuo

d’edificabilità espresso anche in un recente progetto d’ampliamento per un nuovo

blocco di spogliatoi che la società ha ottenuto autorizzabile ma a cui ha rinunciato.

Analizzato il progetto e verificata la modesta area libera all’edificazione si ritiene

corretto valutare un possibile residuo d’edificabilità in un massimo di 90 mq.

L’attività insediata è conforme al piano urbanistico vigente.

STRALCIO RUE

in allegato – provvedimenti autorizzativi e ultimo progetto approvato - stralcio norme urbanistiche RUE

3 RUE regolamento urbanistico edilizio del Comune di Reggio Emilia.

4 Definizioni gruppi d’uso urbanistico: b – funzioni di servizio e terziarie c – funzioni produttive e assimilabili



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3.5-PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI

PROVENINEZA

Dalle ispezioni effettuate presso l’Agenzia delle Entrate e dagli atti forniti dalla socie tà,

si riporta la provenienza dei beni della società “IMMOBILIARE BRANCHETTI SRL” :

Atto di compravendita Notaio P. Corbelli del 30.09.1988 n. rep. 42370/9673, registrato a Reggio

Emilia il 05.10.1988 al n. 4525 ivi trascritto il 22.10.1988 al n. 10454 RP, il signor Gobbi Arnaldo

vendeva alla società “F.LLI BRANCHETTI S.n.c. di ....” un capannone artigianale

con circostante area cortiliva di pertinenza e annesso appezzamento di terreno.

Atto di scissione Notaio G. Corradi del 20.07.2009 n. rep. 92279/20140 trascritto a Reggio Emilia il

29.07.2009 al n. 10666 di RP, mediante il quale la società F.LLI BRANCHETTI S.r.l. trasferiva parte

del suo patrimonio ad una società di nuova costruzione denominata “IMMOBILIARE BRANCHETTI

SRL”, in particolare venivano trasferiti i beni immobili censiti al catasto fabbricati al Fg. 221,

mappale 54, sub 1 e Fg. 221, mappale, 54 sub 4.

I fabbricati acquisiti con i suddetti atti di provenienza corrispondono all’attuale

consistenza di proprietà.

Si precisa che i due alloggi facenti parte della palazzina uffici, edificata sul terreno

acquisito nel 1988, sono stati oggetto dell’atto di compravendita Notaio G. Corradi rep.

72299/11881 del 01.07.1999 nel quale la F.lli Branchetti srl vendeva a Branchetti

Massimo gli immobili censiti al catasto fabbricati al fg. 221 mappale 54 sub.2 e sub.3.

OCCUPAZIONE

I beni risultano oggetto di contratto di locazione stipulato in data 17.09.2013 tra la

società Immobiliare Branchetti srl locatore e Settecolli srl conduttore, per un

canone annuo di euro 39.600,00 per il primo anno, euro 49.200,00 per il secondo anno

ed euro 60.000,00 a regime dal terzo anno; la durata della locazione è stipulata in 6

anni prorogabili, con cauzione prevista di euro 6.000,00 ed in ogni caso fino a quando

l’immobile non verrà alienato nel corso della procedura concorsuale; la Settecolli srl si

è impegnata a liberare i locali, entro il termine di 6 mesi dalla vendita dell’immobile.

Il canone annuo del suddetto contratto si ritiene non in linea con i valori medi di

locazione riportati in “Banca dati delle quotazioni immobiliari – Osservatorio mercato



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immobiliare” dell’Agenzia delle Territorio, ma congruo se confrontato con la situazione

reale dell’attuale momento di recessione del mercato immobiliare dei produttivi che

vede molta offerta e scarsa domanda di locazioni.

3.6-VINCOLI E ONERI GIURIDICI

Dalle ispezioni presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio a

carico di “F.LLI BRANCHETTI S.r.l” risultano le seguenti iscrizioni ipotecarie:

Iscrizione del 09.02.2006 R.P. 998 – ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario

- capitale €. 700.000,00 – a favore di Banca Popolare di Verona e Novara Società Cooperativa a

Responsabilità Limitata atto Notaio Corradi Guido del 23.01.2006 rep.87194/17266.

Risulta trascritto sull’ipoteca l’atto di scissione (trascrizione del 29/07/2009 – registro

particolare 10666 registro generale 18100 pubblico ufficiale Corradi Guido Rep.

92279/20140 del 20/07/2009 atto tra vivi – atto di scissione).

Le aree e fabbricati colpiti dalle iscrizioni ipotecarie comprendono l’attuale consistenza

di proprietà oggetto di stima.

in allegato - ispezioni Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare

3.7-BONIFICA AMIANTO

I capannoni come descritti hanno coperture realizzate sui due corpi in lastre di

cemento amianto. L’azienda da anni, in ottemperanza alle normative vigenti, ha

attivato il monitoraggio per la “valutazione del rischio amianto ai sensi del

D.M.06.09.1994” incaricando lo studio “SIL engineering s.r.l.” alle visite e verifiche

periodiche triennali. L’ultima indagine dello studio è avvenuta in data 13.10.2010 con

relazione datate 17.01.20115.

Le risultanze dei controlli e delle analisi che si leggono nella relazione riportano di uno

stato “buono” delle coperture, il giudizio dello stato di conservazione delle coperture

come previsto in tabella a punteggio nelle linee guida della Regione Emilia Romagna

risulta discreto (5-10 punti) con la necessità di valutare lo stato delle coperture, almeno

5 RELAZIONE AMIANTO - SIL engineering s.r.l valutazione rischio amianto in allegato alla presente perizia



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ogni 3 anni, e adottare una specifica procedura operativa per i lavori di manutenzione

ordinaria e straordinaria, ed in generale per qualsiasi operazione di accesso, al fine di

evitare il disturbo delle lastre.

Al fine di esporre una valorizzazione corretta dell’immobile, e in assenza di relazione

aggiornata allo stato attuale di conservazione, si è comunque previsto un abbattimento

dei valori che ha tenuto conto della stima dei costi medi necessari alla bonifica delle

coperture in cemento amianto tramite rimozione condotta secondo le prescrizioni

del DM 06.09.94 ed effettuata da impresa in possesso dei requisiti di legge, oltre alla

necessaria posa di nuove lastre in materiale idoneo.

La stima dei costi per la rimozione e sostituzione si è basata su un importo riferibile alle

superfici dei due corpi prefabbricati in €/mq 30,00 compresa l’incidenza delle spese per

opere provvisionali e tecniche.

in allegato - Relazione SIL engineering s.r.l rischio amianto

3.8- PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE

planimetria fuori scala

in allegato – schede catastali in scala e planimetria immobili



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CAPANNONI E CORPO D’ATTACCO



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PALAZZINA UFFICI

RILIEVO FOTOGRAFICO

vista prospetti sud da via Socini - corpi 1-2 ingresso ovest da via Martin Lutero - corpo 3



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vista prospetti nord - corpi 1 e 2 e corpo d’attacco

vista nord corpo 1 vista est corpo 1



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interno copro 1 blocco uffici servizi corpo 1

servizi igienici corpo 1 interno corpo d’ attacco

vista nord corpo 2 interno corpo 2



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vista ovest corpo 3 ingresso interno corpo 3

interni corpo 3 sala esposizione interni corpo 3 uffici

interni corpo 3 uffici interni corpo 3 servizi igienici



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3.9-VALORE DEI BENI

VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE

Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare la valorizzazione

commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero

mercato, nel lasso temporale previsto in concordato.

L’esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle

superfici calcolate e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i

dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso.

Al fine di supportare la valutazione complessiva del bene si procederà ad illustrare la

comparazione del valore di mercato con stima sintetica diretta6 al valore ottenuto

dall’analisi della stima sintetica indiretta a valore di ricostruzione7. Lo scopo è di

valutare e analizzare il bene utilizzando l’approccio di mercato (market approach) e

l’approccio di costo (cost approach).

in allegato - la tabella delle due valutazioni con il dettaglio di superfici e valori

Valori di mercato

Nello specifico l’immobile come descritto, per dimensioni e ubicazione in zona con beni

simili, trova immediati comparabili che possano giustificare una stima di mercato

rapportata al valore a mq di superficie commerciale. Le condizioni estrinseche

maggiormente influenti risultano essere l’ubicazione funzionale al tipo di attività

sufficientemente collegata alle principali vie di trasporto (asse via Emilia per Modena e

Reggio Emilia), oltre alla collocazione all’interno di urbanizzazione produttiva con

6 IVS 2007 – GN 1, nota 5.11.1: “Quando sono disponibili i dati necessari, il metodo del confronto di mercato è il più diretto e sistematico

per stimare il valore”. 7 Tecnoborsa, Codice delle Valutazioni, III Edizione, capitolo 8, allegato F, nota 1.1: “Il metodo del costo approach è un procedimento di

stima mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio,

eventualmente deprezzato”. IVS 2007 – Concetti fondamentali dei principi di valutazione, nota 9.2.1.3: “Questo approccio comparativo

considera la possibilità che, in alternativa all’acquisto di un determinato immobile, un individuo possa acquistare un immobile moderno

equivalente che fornisce pari utilità. In un contesto immobiliare, questo coinvolgereb-be il costo di acquisto di un terreno equivalente e la

costruzione di una nuova struttura equivalente. Salvo che non ci siano difficoltà impreviste, svantaggi o rischi, il prezzo che un

compratore pagherebbe per l’immobile oggetto di stima non dovrebbe essere più del costo del moderno immobile equivalente. Spesso

l’immobile oggetto di stima è meno attraente di un moderno equivalente a causa dell’età o dell’obsolescenza. Per il costo di rimpiazzo è

richiesto un aggiustamento per il deprezzamento”.



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sufficienti servizi e limitrofa al centro cittadino. L’unica condizione intrinseca influente

risulta essere la suddivisione dell’edificato in due capannoni di possibile utilizzo

autonomo. Tra le condizioni intrinseche sfavorevoli si evidenziano due aspetti,

l’esuberante superficie degli uffici rispetto alla tipologia artigianale della zona e alle

dimensione del produttivo, e la presenza nel complesso edilizio di unità abitative

escluse dal concordato. Le condizioni generali degli immobili produttivi risultano in

sufficiente stato conservativo ma con scarsa dotazione impiantistica mentre gli uffici

risultano di recente costruzione e in buono stato. I valori unitari a mq di superficie

commerciale rilevati da un’indagine del mercato locale risultano essere non congrui

con i dati reperiti dall’osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio

(OMI) che risultano di €/mq 560/870,00 per capannoni industriali in zona suburbana C4

– periferica est. Il valore OMI reperito, inoltre, si riferisce allo stato conservativo

normale mentre l’oggetto di stima risulta suddiviso in due corpi con differente epoca di

costruzione e deperimento funzionale, pertanto si applicano percentuali in diminuzione:

Corpo 1 – capannone a laboratorio edificato nel 1973 in sufficiente stato conservativo,

e tecnologicamente obsoleto, percentuale di deprezzamento 30% dei minimi OMI,

valore unitario attribuito €/mq 380,00;

Corpo 2 - capannone a magazzino edificato nel 1995 quale ampliamento del corpo 1,

in stato normale di manutenzione ma in posizione poco accessibile e non funzionale,

percentuale di deprezzamento 10% dei valori medi OMI, valore unitario attribuito €/mq

500,00; tali valori in generale tengono prudenzialmente conto dell’attuale momento di

recessione del mercato immobiliare e della scarsa richiesta di immobili produttivi.

Il valore unitario per superficie attribuito alle zone uffici nella palazzina con

caratteristiche costruttive civili, per recente epoca di costruzione, buono stato di

conservazione, adeguata dotazione impiantistica e di finiture, viene stimato in €/mq

1.100,00 proporzionato ai precedenti valori e ai valori OMI – abitazioni civili in zona

suburbana C4 in normale stato conservativo €/mq 860/1300,00. Il valore unitario del

corpo d’attacco come descritto per modeste caratteristiche strutturali e stato di

conservazione viene stimato in €/mq 250,00. I valori unitari esposti comprendono la

proporzionale quota di valore dell’area e cortiliva, e alle stime viene aggiunto il solo



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valore del residuo d’edificabilità per il minimo ampliamento di circa 90mq possibile sul

lotto.

Per la seconda stima comparativa a valore di ricostruzione si è considerato di

valorizzare l’area produttiva aziendale attribuendo un dato di mercato confrontato con il

“valore delle aree fabbricabili ai fini ICI” (asp2 €/mq 365 sulla superficie edificabile -

€/mq 219,00 sulla superficie fondiaria – valori ritenuti eccessivi per l’attuale momento

di mercato immobiliare in genere e delle aree in particolare) qui ridotto del 30% e

considerato in €/mq 155,00 comprensivo del costo di urbanizzazione; gli edifici sono

stati valorizzati secondo il costo di costruzione deprezzato dalla vetustà riferita al

deprezzamento fisico degli edifici quale media ponderata della vita utile ( 50 anni)

riferibile alla quota delle strutture, finiture ed impianti (da 30% a 50% secondo l’epoca

di costruzione). Il costo di costruzione a nuovo è stato desunto dai valori di riferimento

noti agli operatori in edilizia e confrontato con i valori unitari pubblicati dai prezziari

correnti (DEI-Prezzi Tipologie Edilizie 2010 – E4 Edilizia Industriale Capannone classe

1600 copertura doppia pendenza). Il costo di costruzione a nuovo reperito risulta di

€/ma 300,00 per i capannoni e €/mq 800,00 per gli uffici a tipologia civile, a qui sono

stati aggiunti, in percentuale del 15%, i costi e gli oneri generali (oneri professionali,

concessori, finanziari e vari).

Gli importi così reperiti trovano sufficiente riscontro con i dati di mercato attribuiti e le

due stime risultano congrue nella percentuale del 10%.

in allegato - pubblicazioni valori OMI – ICI

Costi bonifica amianto8

Stima costi bonifica amianto: €/mq30 x 2183 mq con spese tecniche e opere provvisionali €. 65.000,00

Superfici

Le superfici delle aree dell’azienda sono state desunte dai dati catastali e progettuali

quali superfici nominali e minimamente verificate sulle mappe catastali e urbanistiche a

disposizione.

8 Specifiche illustrate al capitolo 3.7 della presente relazione



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La superficie dei capannoni, degli uffici e dei servizi aziendali è stata desunta

dall’ultima planimetria reperita presso l’archivio comunale e minimamente verificata

nella consistenza totale.

Tutte le superfici commerciali come calcolate sono riportate in dettaglio nell’allegata

tabella di calcolo, utile ai calcoli per le stime. La valorizzazione finale del bene è

espressa a corpo e non a misura.

in allegato - tabella con dettagli di calcolo

STIMA DEI BENI

STABILIMENTO PRODUTTIVO - A REGGIO EMILIA IN VIA SOCINI 4 E MARTIN

LUTERO 1 LOCALITA’ MASONE

la valutazione di mercato a corpo dell’immobile così descritto e censito viene

determinata come segue:

STIMA A VALORE DI MERCATO

COMPLESSO

PRODUTTIVO

Comune

REGGIO EMILIA

Via Socini n.4 Via Martin Lutero n.1

Fg.

221

Particella

54 sub.1 – sub.4

Tipologia Superfici mq Valore unitario €/mq Valore €

Complesso

Produttivo

915,69 Laboratorio CORPO 1 380,00 347.961,25

1245,68 Magazzino CORPO 2 500,00 622.837,50

752,12 Uffici PT-P1 CORPO 3 1100,00 827.326,50

237,48 Corpo d’attacco 250,00 59.368,75

ADEGUAMENTO SMALTIMENTO AMIANTO COPERTURE - 65.000,00 RESIDUO EDIFICABILITA’ + 25.000,00

TOTALE (euro unmilioneottocentodiciassettequattrocentonovantaquattro) 1.817.494,00



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STIMA A VALORE DI RICOSTRUZIONE

COMPLESSO

PRODUTTIVO

Comune

REGGIO EMILIA

Via Socini n.4 Via Martin Lutero n.1

Fg.

221

Particella

54 sub.1 – sub.4

Tipologia Superfici mq Valore unitario €/mq Valore €

Area 5343,00 Superficie fondiaria edificabile 155,00 828.165,00

Complesso

Produttivo

915,69 Laboratorio CORPO 1 300,00 264.706,25

1245,68 Magazzino CORPO 2 300,00 373.702,50

752,12 Uffici PT- P1 CORPO 3 800,00 601.692,00

237,48 Corpo d’attacco 150,00 35.621,25

INCIDENZA COSTI TECNICI E ONERI + 15% 192.858,30

DEPREZZAMENTO FISICO /VETUSTA’ CORPO 1 - 50% (costruzione del 1973 ) - 137.353,13 DEPREZZAMENTO FISICO /VETUSTA’ CORPO 2 - 30% (costruzione del 1995 ) - 112.110,75 DEPREZZAMENTO FISICO /VETUSTA’ CORPO 3 - 15% (costruzione del 2000 ) - 90.253,80 DEPREZZAMENTO FISICO /VETUSTA’ COR.ATT - 20% (tettoia ) - 7.124,25

COSTI ADEGUAMENTO SMALTMIEMTO AMIANTO COPERTURE - 65.000,00

TOTALE

(euro unmilioneottocentonovantaquattronovecentotre /38) 1.894.903,38

Le due stime risultano congrue entro la percentuale del 10% , si ritiene quindi

operare un arrotondamento prudenziale al fine di ottenere un valore finale del bene

coerente con lo scopo della stima e riportato nel successivo quadro riassuntivo.



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4-QUADRO RIASSUNTIVO DEI VALORI IMMOBILIARI

Complesso produttivo Comune Reggio Emilia Via Socini n.4 Via Martin Lutero n.1

Valore dei beni immobili € 1.800.000,00

Abbattimento per vendita fallimentare

circa -10% (vedi nota 4.1)

Valore di vendita fallimentare – pronto realizzo € 1.600.000,00

4.1-NOTE ALLA COMMERCIABILITA’ DEL BENE

Il bene come descritto e stimato rappresenta un cespite ordinario e di possibile

collocazione sul mercato in tempi medi di commercializzazione. Si precisa che le

valutazioni, ampliamente prudenziali, sono state operate considerando le attuali

condizioni del mercato immobiliare e in genere di recessione per le attività produttive e

di difficile momento di accesso al credito. Si prevede una commerciabilità del bene

non immediata di cui si è tenuto conto nella formulazione dei valori per il concordato.

In caso di vendita fallimentare si attribuisce un ulteriore abbattimento del 10% del

valore stimato che favorisca l’immissione del bene sul mercato immobiliare in

tempi brevi e di pronto realizzo.



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5–ALTRE NOTIZIE E NOTE ALLA PERIZIA

I beni che compongono il valore della sede aziendale, nei tre corpi individuati per epoca di

costruzione, risultano integrati e complementari fra loro nell’attuale utilizzo, si evidenzia comunque che il

CORPO 1, con destinazione laboratorio, risulta un bene di possibile utilizzo autonomo con minimi

servizi, uffici e accessi indipendenti; non è risultato corretto affrontare la stima a lotti autonomi ma se ne

è tenuto conto nella valorizzazione . La stima ha anche tenuto conto della presenza all’interno del

compendio di unità abitative non inserite in concordato che possono rappresentare una limitazione nella

vendita a terzi e nella gestione delle parti comuni.

Le costruzioni sono state visitate nel periodo successivo dell’evento sismico iniziato il 20 maggio

2012 che ha interessato anche la provincia di Reggio Emilia. Al proposito si precisa che i capannoni non

ricadono nella zona territoriale individuata dalla normativa pertanto non necessitano delle verifiche e

adeguamenti urgenti per l’ottenimento dell’agibilità sismica provvisoria.

Le costruzioni sono state sottoposte alla valutazione del rischio amianto come meglio illustrato al

capitolo 3.7. Al proposito si precisa che in via prudenziale si è considerata la totale bonifica delle

coperture di cui si è tenuto conto nella presente stima.

La stima di valutazione degli immobili non ha tenuto conto dei gravami finanziari in essere e di

eventuali vincoli non evidenziati nella presente perizia; a tal proposito si sono riferiti i maggiori gravami

e vincoli già indicati nelle compravendite avvenute nel complesso.

I valori medi di mercato utilizzati hanno tenuto conto dell’attuale momento di recessione delle

vendite immobiliari e rappresentano una percentuale di ribasso del 20% rispetto ai minimi valori OMI e

correnti. Si è ritenuto corretto indicare, nel caso di vendita fallimentare e in tempi brevi di pronto

realizzo, un’ulteriore ribasso del valore stimato indicando una ulteriore percentuale di deprezzamento

del 10% .

La presente perizia è integrata, per la corretta lettura, con gli allegati che rappresentano parte

integrante della stessa.



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6–ALLEGATI

TABELLA DI CALCOLO SUPERFICI/ VALORI DI RIFERIMENTO MAPPE CATASTALI - PLANIMETRIE CATASTALI DEI FABBRICATI - VISURE CATASTALI VISURE CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI – ATTI – IPOTECHE STRALCIO NORME URBANISTICHE – DISEGNI DI PROGETTO CONCESSIONI E AGIBILITA’ PLANIMETRIA CERTIFICATO ENERGETICO RELAZIONE PASSIVITA’ AMIANTO VALORI OMI – VALORE AREE FABBRICABILI ICI CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA E COPIA DEGLI ALLEGATI

Reggio Emilia, li 26.03.2014

L’esperto estimatore

__________________________________________ geom. BOLITI MANUELA

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