TRIBUNALE DI MANTOVA - portalevenditepubbliche.giustizia.it · 5 LOTTO UNICO Il lotto è formato...

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T R I B U N A L E D I M A N T O V A

SE ZI ON E EE . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Ferrari Paola, nell'Esecuzione Immobiliare 91/2017 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ............................................................................................................................................................................................... 4

Premessa ............................................................................................................................................................................................ 4

Descrizione ....................................................................................................................................................................................... 4

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. 10 ........................................................ 4

Bene N° 2 - Garage ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. CM ...................................................................... 4

Lotto Unico ........................................................................................................................................................................................ 5

Completezza documentazione ex art. 567 ...................................................................................................................... 5

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. 10............................................... 5

Bene N° 2 - Garage ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. CM ............................................................. 5

Titolarità ....................................................................................................................................................................................... 6



Confini ............................................................................................................................................................................................ 6



Consistenza .................................................................................................................................................................................. 7



Cronistoria Dati Catastali ....................................................................................................................................................... 8



Dati Catastali ............................................................................................................................................................................... 9



Servitù, censo, livello, usi civici ............................................................................................................................................ 9



Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................ 10

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. 10............................................ 10

Bene N° 2 - Garage ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. CM .......................................................... 10

Stato di occupazione ............................................................................................................................................................. 11



Provenienze Ventennali ....................................................................................................................................................... 12



Normativa urbanistica .......................................................................................................................................................... 13

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Regolarità edilizia ................................................................................................................................................................... 14



Vincoli od oneri condominiali ........................................................................................................................................... 14



Stima / Formazione lotti .......................................................................................................................................................... 16

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INCARICO

All'udienza del 12/06/2017, il sottoscritto Ing. Ferrari Paola, con studio in Via Attilio Mori, 34/B - 46100 - Mantova (MN), email [email protected], PEC [email protected], veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/06/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. 10

• Bene N° 2 - Garage ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. CM

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROVERBELLA (MN) - VIA B. DIAZ N. 10

Unità immobiliare, destinata a civile abitazione, posta al piano primo di un fabbricato condominiale edificato su tre piani fuori terra, oltre il seminterrato. Internamente si trova un locale "pranzo-soggiorno", con balcone pertinenziale, collegato direttamente alla zona "cucina", un piccolo "disimpegno" sul quale prospettano due locali "letto", uno dei quali con secondo "balcone" pertinenziale, ed un locale "bagno". L'immobile presenta un sistema di riscaldamento autonomo ed il tutto si trova in un discreto stato conservativo. In relazione all’art.10 del D.P.R. 633/72 ed all'art. 9 della Legge 134/2012, le caratteristiche oggettive dell'immobile rientrano tra quelle previste dal comma 8-bis e, pertanto, la vendita immobiliare è da intendersi esente dal pagamento dell’IVA.

BENE N° 2 - GARAGE UBICATO A ROVERBELLA (MN) - VIA B. DIAZ N. CM

Unità immobiliare, destinata ad autorimessa, posta al piano seminterrato di un fabbricato condominiale edificato su tre piani fuori terra oltre il seminterrato. Internamente il locale è unico con accesso dal vano scale comune o dall'area di scorrimento veicolare comune tramite basculante a movimentazione manuale. Il tutto si trova in un mediocre stato conservativo. In relazione all’art.10 del D.P.R. 633/72 ed all'art. 9 della Legge 134/2012, le caratteristiche oggettive dell'immobile rientrano tra quelle previste dal comma 8-bis e, pertanto, la vendita immobiliare è da intendersi esente dal pagamento dell’IVA.

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LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. 10

• Bene N° 2 - Garage ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. CM

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567


Si precisa che: - il creditore procedente ha optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva; - la certificazione risale sino ad un atto di acquisto trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento; - nella certificazione vengono indicati solo i dati catastali attuali degli immobili pignorati. Si evidenzia inoltre che: - all'interno della Certificazione Notarile agli atti il codice fiscale del soggetto esecutato risulta riportato in modo errato (CF corretto: PSQGFR61S07H604J); - nello stesso documento, nella sezione "Storia Ventennale", al punto D si fa riferimento ad un atto relativo ad altro immobile e non riconducibile all'esecutato; - l'atto corretto che sancisce il passaggio di proprietà degli immobili oggetto della presente procedura esecutiva al soggetto esecutato risulta essere l'Atto Pubblico di Compravendita redatto dal Notaio Chizzini Augusto in data 09.06.2005, rep. 10039/4411, trascritto a Mantova in data 16.06.2005 al n. 8972 R.G. ed al n. 5375 R.P. (si allega nota).


Si precisa che: - il creditore procedente ha optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva; - la certificazione risale sino ad un atto di acquisto trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento; - nella certificazione vengono indicati solo i dati catastali attuali degli immobili pignorati. Si evidenzia inoltre che: - all'interno della Certificazione Notarile agli atti il codice fiscale del soggetto esecutato risulta riportato in modo errato (CF corretto: PSQGFR61S07H604J); - nello stesso documento, nella sezione "Storia Ventennale", al punto D si fa riferimento ad un atto relativo ad altro immobile e non riconducibile all'esecutato; - l'atto corretto che sancisce il passaggio di proprietà degli immobili oggetto della presente procedura esecutiva al soggetto esecutato risulta essere l'Atto Pubblico di Compravendita redatto dal Notaio Chizzini Augusto in data 09.06.2005, rep. 10039/4411, trascritto a Mantova in data 16.06.2005 al n. 8972 R.G. ed al n. 5375 R.P. (si allega nota).

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TITOLARITÀ


L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:



L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:


L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:


CONFINI


L'unità immobiliare residenziale in oggetto confina, da nord-ovest in senso orario, con affaccio su area comune di ingresso, con vano scale comune e con ragioni di cui al mappale 459 sub. 20 appartenente ad altra Ditta, con affaccio su area di manovra condominiale, con ragioni di cui al mappale 459 sub. 18 appartenente ad altra Ditta. L'appartamento appartiene ad un complesso condominiale di cui al mappale 459 del fg. 21 il quale confina, da nord-ovest in senso orario, con ragioni di cui al mappale 428, con area parcheggi di cui al mappale 461, con Via B. Diaz, con ragioni di cui al mappale 393, con mappali 221 e 173 appartenenti ad altre Ditte, con ragioni di cui al mappale 460.


L'unità immobiliare adibita a garage in oggetto confina, da nord-ovest in senso orario, con corridoio e vano scala comune di cui al mappale 459 sub. 1, con ragioni di cui al mappale 459 sub. 9 appartenente ad altra Ditta, con area di manovra condominiale, con ragioni di cui al mappale 459 sub. 7 appartenente ad altra Ditta. L'autorimessa appartiene ad un complesso condominiale di cui al mappale 459 del fg. 21 il quale confina, da nord-ovest in senso orario, con ragioni di cui al mappale 428, con area parcheggi di cui al mappale 461, con Via B. Diaz, con ragioni di cui al mappale 393, con mappali 221 e 173 appartenenti ad altre Ditte, con ragioni di cui al mappale 460.

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CONSISTENZA


Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 65,20 mq 76,82 mq 1,00 76,82 mq 2,70 m 1

Balcone scoperto 1 8,52 mq 9,45 mq 0,25 2,36 mq 0,00 m 1

Balcone scoperto 2 8,22 mq 9,06 mq 0,25 2,26 mq 0,00 m 1

Totale superficie convenzionale: 81,44 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 81,44 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Sulla scorta della documentazione reperita presso l’Agenzia del Territorio, la parte esecutata, sig. **** Omissis ****, risultava, all’atto del pignoramento, unica intestataria dei beni in oggetto, per la quota di 1/1 della piena proprietà, in forza di Atto Pubblico di Compravendita, stipulato in data 09 giugno 2005 dal Notaio Chizzini Augusto, rep. 10039/4411, e trascritto a Mantova in data 16 giugno 2005 al n. 8972 R.G. ed al n. 5375 R.P. .


Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Autorimessa 29,40 mq 32,00 mq 1,00 32,00 mq 2,20 m S1

Totale superficie convenzionale: 32,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 32,00 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Sulla scorta della documentazione reperita presso l’Agenzia del Territorio, la parte esecutata, sig. **** Omissis ****, risultava, all’atto del pignoramento, unica intestataria dei beni in oggetto, per la quota di 1/1 della piena proprietà, in forza di Atto Pubblico di Compravendita, stipulato in data 09 giugno 2005 dal Notaio Chizzini Augusto, rep. 10039/4411, e trascritto a Mantova in data 16 giugno 2005 al n. 8972 R.G. ed al n. 5375 R.P. .

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CRONISTORIA DATI CATASTALI


Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 21/11/2003 al 03/09/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 459, Sub. 19 Categoria C Piano T-1

Dal 03/09/2004 al 09/06/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 459, Sub. 19 Categoria A3 Cl.4, Cons. 4,5 vani Rendita € 169,66 Piano 1



Dal 09/11/2015 al 19/09/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 459, Sub. 19 Categoria A3 Cl.5, Cons. 4,5 vani Superficie catastale 83 mq Rendita € 199,87 Piano 1


Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 21/11/2003 al 03/09/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 459, Sub. 8 Categoria C Piano S1

Dal 03/09/2004 al 09/06/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 459, Sub. 8 Categoria C6 Cl.1, Cons. 26 mq Rendita € 40,28 Piano S1

Dal 09/06/2005 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 459, Sub. 8 Categoria C6 Cl.1, Cons. 26 mq Rendita € 40,28 Piano S1

Dal 09/11/2015 al 19/09/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 459, Sub. 8 Categoria C6 Cl.1, Cons. 26 mq Superficie catastale 28 mq

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Rendita € 40,28 Piano S1

DATI CATASTALI


Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

21 459 19 A3 5 4,5 vani 83 mq 199,87 1


Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

21 459 8 C6 1 26 mq 29 mq 40,28 S1

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI


In forza degli atti e delle documentazioni reperite in merito ai beni oggetto di pignoramento, attualmente non risulta esservi alcuna procedura espropriativa per pubblica utilità.


In forza degli atti e delle documentazioni reperite in merito ai beni oggetto di pignoramento, attualmente non risulta esservi alcuna procedura espropriativa per pubblica utilità.

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CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI


All'unità immobiliare oggetto della presente esecuzione e destinata a civile abitazione si accede dalla via principale (Via B. Diaz) percorrendo dapprima un marciapiede (foto n. 1) che porta al cancelletto di ingresso pedonale in metallo (foto n. 2) il quale permette di accedere al dialetto (foto n. 3) che conduce al portone di ingresso al condominio (foto n. 4). Il portone in metallo con specchiature vetrate ad apertura automatica immette nel vano scale comune (foto n. 5) il quale presenta rampe in laterocemento rivestite con lastre in marmo (foto n. 6) nonché un ascensore ad uso condominiale (foto n. 7). Al primo piano del fabbricato si trova l'appartamento oggetto della presente esecuzione al quale si accede oltrepassando un portoncino di tipo blindato (foto n. 8). Internamente l'unità immobiliare si compone di una zona giorno costituita da un unico vano "pranzo-soggiorno" (foto n. 9, 10 e 11) con angolo cottura attrezzato avente le pareti parzialmente rivestite con piastrelle ceramiche. L'angolo cottura risulta in parte separato dalla zona "pranzo-soggiorno" attraverso una spalla in muratura (foto n. 12 e 13). Dalla zona cottura si accede, tramite una porta interna in legno con specchiatura in vetro opaco, ad un locale "ripostiglio" (foto n. 14). Dalla zona "pranzo-soggiorno", invece, si accede ad un "balcone" di pertinenza dell'appartamento, ove è ubicata anche la caldaia a servizio dell'abitazione, caratterizzato da pavimentazione in piastrelle ceramiche e parapetto realizzato in parte in calcestruzzo ed in parte in ferro (foto n. 15 e 16). Dalla medesima zona si accede anche alla zona notte dell'abitazione, attraverso una porta scorrevole in legno con specchiatura in vetro opaco, costituita da un "disimpegno" sul quale prospettano due locali "letto" ed un locale "bagno" (foto n. 17, 18 e 19). Il primo locale "letto", di tipo matrimoniale (foto n. 20, 21, 22 e 23), è separato dal "disimpegno" tramite una porta interna in legno tamburato ed, inoltre, una porta-finestra consente l'accesso dal locale "letto" ad un secondo "balcone" analogo a quello precedentemente descritto (foto n. 24 e 25). Anche il locale "bagno" risulta separato dal "disimpegno" tramite una porta interna in legno tamburato e presenta sanitari e rubinetteria di tipologia corrente in un discreto stato conservativo nonché pareti parzialmente rivestite con piastrelle di ceramica (foto n. 26, 27, 28, 29 e 30). Il locale "letto" di tipo singolo, invece, risulta separato dal "disimpegno" tramite una porta interna in legno con specchiatura in vetro opaco (foto n. 31 e 32). Le pareti e i solai dell'unità immobiliari risultano genericamente intonacati al civile, gli impianti idro-elettro-sanitario risultano sottotraccia. Il sistema di riscaldamento, di tipo autonomo, presenta una caldaia esterna e radiatori di tipo tubolare ad eccezione del locale "bagno" che risulta dotato di termoarredo. Le aperture finestrate dell'intero appartamento presentano serramenti in legno con vetrocamera, tapparelle in pvc del tipo saliscendi a movimentazione manuale con cassonetto interno e zanzariera anch'essa a movimentazione manuale. L'intera unità immobiliare si presenta in un discreto stato di manutenzione e, complessivamente, ha una superficie commerciale pari a circa 75 mq, oltre i balconi di circa 9 mq l'uno. In relazione all’art.10 del D.P.R. 633/72 ed all'art. 9 della Legge 134/2012, le caratteristiche oggettive degli immobili rientrano tra quelle previste dal comma 8-bis e, pertanto, la vendita immobiliare è da intendersi esente dal pagamento dell’IVA.


All'unità immobiliare destinata ad autorimessa si accede dalla via principale (Via B. Diaz), oltrepassando un cancello in metallo con apertura a battente, percorrendo dapprima un'area con pavimentazione in massetti autobloccanti che presenta alcuni posti auto (foto n. 33) e, consecutivamente, una rampa (foto n. 34) che conduce all'area di manovra comune retrostante il

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condominio, pavimentata in cemento, e che consente l'accesso a tutte le autorimesse del complesso residenziale (foto n. 35 e 36). Il garage in oggetto è accessibile dall'area di manovra tramite basculante metallica a movimentazione manuale (foto n. 37). Internamente il locale è unico con pavimentazione in battuto di cemento, pareti in blocchi di cls tinteggiati, solaio in predalles e presenta l'impianto di illuminazione artificiale (foto n. 38 e 39). L'autorimessa è collegata anche al vano scale comune del condominio tramite una porta metallica (foto n. 40 e 41). Il tutto si trova in un discreto stato conservativo e, complessivamente, presenta una superficie commerciale pari a circa 32 mq. In relazione all’art.10 del D.P.R. 633/72 ed all'art. 9 della Legge 134/2012, le caratteristiche oggettive degli immobili rientrano tra quelle previste dal comma 8-bis e, pertanto, la vendita immobiliare è da intendersi esente dal pagamento dell’IVA.

STATO DI OCCUPAZIONE


L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

• Registrazione contratto: 25/02/2016

Canoni di locazione

Canone mensile: € 250,00

L'appartamento in oggetto risulta essere in piena proprietà all'esecutato per la quota di 1/1, ed, al momento del sopralluogo effettuato in data 14/07/2017, occupato da terzi con regolare contratto di locazione ad uso abitativo, con opzione di "cedolare secca" esercitata dal locatore, e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Mantova in data 25 febbraio 2016. La durata del contratto di anni quattro prevede la decorrenza dal 01 marzo 2016 e la scadenza in data 28 febbraio 2020, rinnovabile per ulteriori quattro anni. Il canone di locazione pattuito risulta adeguato al valore di mercato al momento della conclusione dello stesso.


L'autorimessa pignorata risulta essere in piena proprietà all'esecutato, sig. **** Omissis **** (CF: PSQGFR61S07H604J) ed al momento del sopralluogo occupata dallo stesso con beni mobili.

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PROVENIENZE VENTENNALI


Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

I beni sono pervenuti all'attuale intestatario, per la quota di 1/1 della piena proprietà, in forza di Atto Pubblico di Compravendita, stipulato in data 09 giugno 2005 dal Notaio Chizzini Augusto, rep. 10039/4411, e trascritto a Mantova in data 16 giugno 2005 al n. 8972 R.G. ed al n. 5375 R.P. . Gli stessi beni, nel ventennio antecedente il pignoramento, ebbero a registrare le seguenti vicende: - in origine i terreni su cui in seguito venne edificato il condominio a cui appartengono i beni oggetto della presente esecuzione erano in proprietà per la quota di 4/9 ciascuno ai sig.ri **** Omissis **** e **** Omissis ****, mentre per la quota di 1/9 al sig. **** Omissis ****; - successivamente, in forza di Atto Pubblico di Compravendita stipulato in data 30 dicembre 1999 dal Notaio Daniele Molinari, n. 47760 di rep., e trascritto a Mantova in data 18 gennaio 2000 al n. 426 R.G. ed al n. 283 R.P., i terreni passavano in piena proprietà alla società **** Omissis ****; - infine, in forza di Atto Pubblico di Compravendita stipulato in data 17 dicembre 2001 dal Notaio Daniele Molinari, n. 54253 di rep., e trascritto a Mantova in data 02 gennaio 2002 al n. 3 R.G. ed al n. 3 R.P., i terreni passavano in piena proprietà alla società **** Omissis **** la quale edificava successivamente ed a seguito di opportuni frazionamenti il Condominio di cui i beni in oggetto sono parte. Riguardo la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, nulla è sembrato risultare nel merito dei beni pignorati. Gli stessi immobili risultano liberi da ipoteche, privilegi e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per: ISCRIZIONI - 11.11.2005 - R.G. 17252 R.P. 4353 - Ipoteca volontaria - CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA - 19.05.2013 - R.G. 4977 R.P. 544 - Ipoteca giudiziale - CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA TRASCRIZIONI - 05.04.2017 - R.G. 3874 R.P. 2439 - Pignoramento Immobiliare - CREDIT AGRICOLE CARIPARMA SPA


Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

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I beni sono pervenuti all'attuale intestatario, per la quota di 1/1 della piena proprietà, in forza di Atto Pubblico di Compravendita, stipulato in data 09 giugno 2005 dal Notaio Chizzini Augusto, rep. 10039/4411, e trascritto a Mantova in data 16 giugno 2005 al n. 8972 R.G. ed al n. 5375 R.P. . Gli stessi beni, nel ventennio antecedente il pignoramento, ebbero a registrare le seguenti vicende: - in origine i terreni su cui in seguito venne edificato il condominio a cui appartengono i beni oggetto della presente esecuzione erano in proprietà per la quota di 4/9 ciascuno ai sig.ri **** Omissis **** e **** Omissis ****, mentre per la quota di 1/9 al sig. **** Omissis ****; - successivamente, in forza di Atto Pubblico di Compravendita stipulato in data 30 dicembre 1999 dal Notaio Daniele Molinari, n. 47760 di rep., e trascritto a Mantova in data 18 gennaio 2000 al n. 426 R.G. ed al n. 283 R.P., i terreni passavano in piena proprietà alla società **** Omissis ****; - infine, in forza di Atto Pubblico di Compravendita stipulato in data 17 dicembre 2001 dal Notaio Daniele Molinari, n. 54253 di rep., e trascritto a Mantova in data 02 gennaio 2002 al n. 3 R.G. ed al n. 3 R.P., i terreni passavano in piena proprietà alla società **** Omissis **** la quale edificava successivamente ed a seguito di opportuni frazionamenti il Condominio di cui i beni in oggetto sono parte. Riguardo la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, nulla è sembrato risultare nel merito dei beni pignorati. Gli stessi immobili risultano liberi da ipoteche, privilegi e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per: ISCRIZIONI - 11.11.2005 - R.G. 17252 R.P. 4353 - Ipoteca volontaria - CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA - 19.05.2013 - R.G. 4977 R.P. 544 - Ipoteca giudiziale - CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA TRASCRIZIONI - 05.04.2017 - R.G. 3874 R.P. 2439 - Pignoramento Immobiliare - CREDIT AGRICOLE CARIPARMA SPA

NORMATIVA URBANISTICA


I beni oggetto di pignoramento risultano appartenere a fabbricati di civile abitazione senza terreni pertinenziali; si ritiene pertanto che il Certificato di Destinazione Urbanistica non debba essere allegato.


I beni oggetto di pignoramento risultano appartenere a fabbricati di civile abitazione senza terreni pertinenziali; si ritiene pertanto che il Certificato di Destinazione Urbanistica non debba essere allegato.

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REGOLARITÀ EDILIZIA


L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.

L'edificazione dei beni oggetto di pignoramento è iniziata successivamente al 01 settembre 1967. In particolare in data 04 aprile 2003 veniva depositata presso il Comune di Roverbella la Domanda di Concessione Edilizia. Il Permesso di Costruire n. 55, dopo una prima sospensione della domanda, veniva rilasciato in data 24 ottobre 2003 (PE 18/2003). Infine in data 22 dicembre 2004 veniva presentata presso gli Uffici del Comune di Roverbella la Dichiarazione di Fine Lavori e la contestuale Richiesta del Certificato di Agibilità. A fronte della presentazione delle diverse Certificazioni di Conformità impiantistiche nonché della presenza del Certificato di Collaudo Statico, il Comune di Roverbella rilasciava in data 17 maggio 2005 il Certificato di Agibilità n. 17/05. Dalle constatazioni effettuate in sede di sopralluogo, alla data della presente perizia non risultano essere state eseguite opere edilizie abusive relativamente all'abitazione.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Si allega il fac-simile dell'Attestato di Certificazione Energetica redatto nell'anno 2011.


L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'edificazione dei beni oggetto di pignoramento è iniziata successivamente al 01 settembre 1967. In particolare in data 04 aprile 2003 veniva depositata presso il Comune di Roverbella la Domanda di Concessione Edilizia. Il Permesso di Costruire n. 55, dopo una prima sospensione della domanda, veniva rilasciato in data 24 ottobre 2003 (PE 18/2003). Infine in data 22 dicembre 2004 veniva presentata presso gli Uffici del Comune di Roverbella la Dichiarazione di Fine Lavori e la contestuale Richiesta del Certificato di Agibilità. A fronte della presentazione delle diverse Certificazioni di Conformità impiantistiche nonché della presenza del Certificato di Collaudo Statico, il Comune di Roverbella rilasciava in data 17 maggio 2005 il Certificato di Agibilità n. 17/05. Dalle constatazioni effettuate in sede di sopralluogo, alla data della presente perizia non risultano essere state eseguite opere edilizie abusive relativamente all'autorimessa.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI


Riguardo la sussistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, nonché la sussistenza di censo, livello od uso civico, gravanti sui beni o vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria degli stessi, o vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico, si

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segnala l'appartenenza dell'appartamento ad un Condominio strutturato con Amministratore, geom. Adriano Bonaldo, il quale ha comunicato alla sottoscritta che il Condominio vanta un credito nei confronti degli esecutati pari a circa 1.050,00 euro fino all'esercizio 2016 (a consuntivo), di cui versati recentemente circa euro 350,00, oltre quanto maturato nel corso dell'esercizio 2017 (a preventivo) ancora da chiudersi e pari a circa 1.055,00 euro. Non sono presenti, al momento, spese straordinarie già deliberate o procedimenti giudiziari in essere. Le spese annuali di gestione ammontano mediamente a circa 1.050,00 euro.


Riguardo la sussistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, nonché la sussistenza di censo, livello od uso civico, gravanti sui beni o vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria degli stessi, o vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico, si segnala l'appartenenza dell'autorimessa ad un Condominio strutturato con Amministratore, geom. Adriano Bonaldo, il quale ha comunicato alla sottoscritta che il Condominio vanta un credito nei confronti dell'esecutato pari a circa 1.050,00 euro fino all'esercizio 2016 (a consuntivo), di cui versati recentemente circa euro 350,00, oltre quanto maturato nel corso dell'esercizio 2017 (a preventivo) ancora da chiudersi e pari a circa 1.055,00 euro. Non sono presenti, al momento, spese straordinarie già deliberate o procedimenti giudiziari in essere. Le spese annuali di gestione ammontano mediamente a circa 1.050,00 euro.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Gli immobili e le aree in proprietà esclusiva al soggetto esecutato, come catastalmente individuati, costituiscono un bene la cui vendita, per una maggior appetibilità del cespite, si ritiene opportuno debba essere proposta in un unico lotto, senza necessità di dover procedere ad ulteriori frazionamenti presso l’Ufficio Tecnico Erariale. Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili in oggetto.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. 10 Unità immobiliare, destinata a civile abitazione, posta al piano primo di un fabbricato condominiale edificato su tre piani fuori terra, oltre il seminterrato. Internamente si trova un locale "pranzo-soggiorno", con balcone pertinenziale, collegato direttamente alla zona "cucina", un piccolo "disimpegno" sul quale prospettano due locali "letto", uno dei quali con secondo "balcone" pertinenziale, ed un locale "bagno". L'immobile presenta un sistema di riscaldamento autonomo ed il tutto si trova in un discreto stato conservativo. In relazione all’art.10 del D.P.R. 633/72 ed all'art. 9 della Legge 134/2012, le caratteristiche oggettive dell'immobile rientrano tra quelle previste dal comma 8-bis e, pertanto, la vendita immobiliare è da intendersi esente dal pagamento dell’IVA. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 21, Part. 459, Sub. 19, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 58.636,80

• Bene N° 2 - Garage ubicato a Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. CM Unità immobiliare, destinata ad autorimessa, posta al piano seminterrato di un fabbricato condominiale edificato su tre piani fuori terra oltre il seminterrato. Internamente il locale è unico con accesso dal vano scale comune o dall'area di scorrimento veicolare comune tramite basculante a movimentazione manuale. Il tutto si trova in un mediocre stato conservativo. In relazione all’art.10 del D.P.R. 633/72 ed all'art. 9 della Legge 134/2012, le caratteristiche oggettive dell'immobile rientrano tra quelle previste dal comma 8-bis e, pertanto, la vendita immobiliare è da intendersi esente dal pagamento dell’IVA. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 21, Part. 459, Sub. 8, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 15.360,00

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Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. 10

81,44 mq 720,00 €/mq € 58.636,80 100,00 € 58.636,80

Bene N° 2 - Garage Roverbella (MN) - Via B. Diaz n. CM

32,00 mq 480,00 €/mq € 15.360,00 100,00 € 15.360,00

Valore di stima: € 73.996,80

Valore di stima: € 73.996,80

Deprezzamento del 22,00 %

Valore finale di stima: € 57.700,00

Il deprezzamento applicato al valore di stima è il risultato di diversi fattori, tra cui: - riduzione per l'assenza della garanzia per vizi, pari a circa il 10%; - adeguamento per la regolarizzazione urbanistica, pari allo 0%; - adeguamento per lo stato di uso e manutenzione, pari a circa il 5%; - adeguamento per lo stato di possesso, già considerato nella determinazione del valore unitario di stima; - adeguamento per eventuali spese condominiali insolute, pari a circa il 3%; - adeguamento per lo stato di occupazione dell'immobile, pari a circa il 4%; - adeguamento per vincoli ed oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, già considerato nella determinazione del valore unitario di stima.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Mantova, li 19/09/2017

L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Ferrari Paola

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ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 Visure e schede catastali - Visure Catastali Aggiornate

✓ N° 2 Visure e schede catastali - Visure Catastali Storiche

✓ N° 3 Estratti di mappa - Estratto di Mappa Catastale

✓ N° 4 Planimetrie catastali - Planimetrie Catastali

✓ N° 5 Altri allegati - Domanda di Concessione Edilizia del 04 aprile 2003 con Relazione Tecnica e Sospensione Parere

✓ N° 6 Concessione edilizia - Permesso di Costruire n. 55 del 24 ottobre 2003 con Tavole di Progetto aggiornate

✓ N° 7 Altri allegati - Dichiarazione di Fine Lavori e Richiesta Certificato di Agibilità con Certificati di Conformità impiantistica e Certificato d Collaudo Statico

✓ N° 8 Certificato di agibilità / abitabilità - Certificato di Agibilità n. 17/05

✓ N° 9 Altri allegati - Fac-simile Attestato di Certificazione Energetica Appartamento

✓ N° 10 Altri allegati - Contratto di Locazione ad Uso Abitativo

✓ N° 11 Foto - Documentazione Fotografica

✓ N° 12 Altri allegati - Nota di Trascrizione Atto di Compravendita corretto con il quale il soggetto esecutato entra in possesso dei beni oggetto di pignoramento

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