FABBRICATI RURALI CRITERI E METODOLOGIA DI STIMA DELLA RENDITA CATASTALE DELLE COSTRUZIONI...

FABBRICATI RURALICRITERI E METODOLOGIA DI STIMA DELLA RENDITA CATASTALE DELLE COSTRUZIONI STRUMENTALI AD USO AGRICOLO

MODENA 19 APRILE 2007

Area Supporto e Coordinamento Operativo – Fabbricati Rurali – Francesco Pastoressa 2

Unico elemento discriminante per definire la concreta strumentalità del

fabbricato, risiede nella compatibilità delle caratteristiche tipologico-

funzionali con l’effettiva produzione del fondo al quale è asservito.

Costruzione strumentale all’esercizio dell’attività agricola.

Unità a destinazione abitativa.

Gruppo A

Unità destinate ad attività produttive agricole (almeno il 50%del prodotto proviene dal fondo a cui sono asservite le u.i.u.).

Le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire una destinazione diversa tranne che realizzando radicali interventi (D.P.R. 139/98 art. 5 c. 1).

Ordinarietà delle caratteristiche delle costruzioni rurali ad uso produttivo.

D/10

Cat. C/2, C/3, C/6,C/7

Il classamento: profili generali


D/10 - Determinazione della Rendita catastale

In particolare, per quanto concerne le costruzioni diverse dalle abitazioni si

contemplano le unità immobiliari destinate;

al ricovero degli animali di cui alla lettera b) del comma 2 dell’art. 32 D.P.R.

917 del 22 dicembre 1986;

alla custodia delle macchine degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la

coltivazione;

alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli e alle

attività di manipolazione e trasformazione di cui alla lettera c) del comma 2

dell’articolo 32.


D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premesse

NOZIONI GENERALI DI ESTIMO

Il procedimento estimativo si basa su una successione logica di facile intuizione

che potrebbe essere riassunta nel modo seguente:

QUESITO ESTIMATIVO (Ragion pratica della stima)

CRITERIO O ASPETTO (Individuazione dell’aspetto economico)

METODO (Procedimento logico che si esegue per giungere ad esprimere il

giudizio di valore)

GIUDIZIO DI STIMA

(GIUDIZIO DI VALORE)


D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa

Gi scopi per cui può venir richiesto la stima, possono essere infiniti; e

altrettanto possono essere, in via puramente ”teorica”, i valori di uno stesso

bene.

Nella pratica estimale gli aspetti economici di un bene, sono sei e a secondo

dello scopo della stima si sceglierà quello più rispondente alla valutazione.



I criteri di stima sono:

Valore di mercato

Valore di costo

Valore di capitalizzazione dei redditi

valore di trasformazione

valore di surrogazione

valore complementare



Metodo di stima

Il “metodo di stima” è unico: infatti il giudizio di valore si basa sempre sul

confronto tra il bene da stimare ed altri beni a questo analoghi e di cui siano noti

i prezzi di mercato.

Il confronto può avvenire mediante un procedimento “sintetico” in base alla

profonda conoscenza tecnico-economica del bene, oppure “analitico”, cioè

attraverso calcoli, ricerche, analisi dei dati necessari.



Esempio di procedimento sintetico: Valutazione del costo di costruzione di

un fabbricato civile, lo stimatore giudica la tipologia del fabbricato e

conoscendo il costo di costruzione a metro cubo di molti fabbricati similari

recenti, lo moltiplica per il numero dei metri cubi del fabbricato in oggetto.

Procedimento analitico: Lo stimatore procede invece attraverso un computo

metrico estimativo e relativa analisi di prezzi.

Nella pratica, si dà più valenza al procedimento sintetico (empirico) che a

quello analitico (razionale).



APPLICAZIONE DEI DIVERSI CRITERI DI STIMA:

Facciamo l’esempio di una villetta

Se si vuole valutare il capitale corrispondente al reddito netto ritraibile dalla

locazione, si determina la “capitalizzazione dei redditi”.

Se lo scopo è quello di demolire la villetta e valutare l’area edificabile che ne

risulta, occorre applicare il “valore di trasformazione”.

Se la medesima villetta dev’essere invece stimata per valutare il danno da

incendio, si dovrebbe prendere in considerazione il ”costo di ricostruzione”.



Un altro esempio, se si vuole valutare un cantiere di un impresa di

costruzioni per determinare il valore d’inventario di fine anno oppure, un

inventario di liquidazione per fallimento, i criteri da adottare sono

profondamente diversi.

Infatti, nel primo caso si procede attraverso il criterio del computo metrico

estimativo, mentre nel secondo caso si determinerà il più probabile valore di

mercato dei beni caduti nel fallimento.

Da questi esempi, è facile dedurre l’importanza che nella formulazione del

quesito estimativo sia ben chiaro lo “SCOPO PER CUI SI CHIEDE LA

STIMA”



Talvolta, occorre determinare il “valore politico” del bene prescindendo dagli

aspetti economici di cu sopra.

Il “valore politico” del bene, non è legato al mercato, ma è dovuto a

specifiche disposizioni di legge che obbligano a seguire un determinato

procedimento o che fissano addirittura le modalità di calcolo. (Es. valutazione

degli immobili PEEP)



Alcuni studiosi di estimo, indicano un ulteriore aspetto economico, il cosiddetto

“valore censuario” che serve all’Agenzia del Territorio per la

“determinazione dei redditi imponibili”.

Gli stessi cultori dell’estimo auspicano il varo di norme che al fine di un

trattamento perequativo nei confronti del cittadino ed evitare che il medesimo

bene venga stimato in modo diverso a seconda che la valutazione serva per

l’applicazione d’imposte o per la determinazione di indennità di

esproprio, venga utilizzato un unico criterio di stima del “valore censuario”.



RIFERIMENTI NORMATIVI

STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO

Canone annuo lordo ordinario

Spese detrattive

STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO

Valore di mercato del capitale fondiario

Saggio di redditività



DEFINIZIONE DI RENDITA CATASTALE

da Regio Decreto Legge del 13/04/1939 n. 652 così come modificato

dal Decreto Legislativo del 08/04/1948 n. 514

(Testo: in vigore dal 09/06/1948)

Art.9 - DEFINIZIONE DI RENDITA CATASTALE

(comma 1) La rendita catastale e' la rendita lorda media ordinaria

ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione

e di ogni altra spesa o perdita eventuale.

Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, debiti e pesi

ipotecari e censuari, nonché per imposte, sovraimposte e contributi di

ogni specie.



da Regio Decreto Legge del 13/04/1939 n. 652 così come modificato dal

Decreto Legislativo del 08/04/1948 n. 514

(Testo: in vigore dal 09/06/1948)

Art.10 - FABBRICATI PER USO INDUSTRIALE O COMMERCIALE

(comma 1) La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed

in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231,

costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o

commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle

esigenze suddette senza radicali trasformazioni, e' determinata con

stima diretta per ogni singola unità.

(comma 2) Egualmente si procede per la determinazione della rendita

catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e

classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.



La rendita catastale viene determinata come fruttuosità, con un adeguato

saggio d’interesse, del capitale rappresentato dal Valore ordinario di mercato

dell’unità immobiliare

(Circolare 09/01/1990, n. 2, della Direzione Generale Catasto e SS.TT.EE.)

Il Valore unitario di mercato da porre a base per la determinazione (delle

tariffe nonché) della rendita catastale delle u.i.u. a destinazione speciale o

particolare è determinato come media dei valori riscontrati nel biennio

1988/89.

(D.M. 20/01/1990)



QUANDO E’ IN USO IL SISTEMA DELL’AFFITTO

(art. 19 del DPR 1° dicembre 1949 n. 1142)

In presenza di u.i.u appartenenti a categorie speciali o particolari per le quali,

nella zona censuaria di riferimento, è in uso il sistema dell’affitto (presenza di

un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione dell’u.i. in oggetto) deve

adottarsi il metodo che determina la Rc depurando il Canone lordo medio

ordinario (CL) delle Spese annue (Sp) e perdite eventuali, escluse quelle

relative a sovraimposte e contributi di ogni specie, nonché a decime, canoni,

ect.



QUANDO NON E’ IN USO IL SISTEMA DELL’AFFITTO

(art. 27 del DPR 1° dicembre 1949 n. 1142)

Quando si è in presenza di u.i.u appartenenti a categorie speciali o particolari

per le quali, nella zona censuaria di riferimento, il sistema dell’affitto non è

presente o è del tutto eccezionale (assenza di un attivo mercato locativo nella

zona di ubicazione dell’u.i. in oggetto), la Rc si determina aggiungendo alla

rendita fondiaria, calcolata come interesse del capitale fondiario, le

spese relative alla imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai

contributi di ogni specie.




Avendo accertato la presenza di un attivo mercato locativo nella zona di

ubicazione dell’u.i. in oggetto, concernente unità immobiliari similari per

caratteristiche posizionali ed edilizie, si determina la rendita catastale di tale

u.i.u. detraendo dal canone lordo medio ordinario (CL) che la stessa

merita le spese annue (S) previste dagli articoli dal 21 al 25 del DPR

1° dicembre 1949 n. 1142.

Rc = CL – (Sm+Sa+Sass+ Qr)



- Canone lordo medio ordinario, CL

Tenuto conto dei dati di riferimento prodotti dal mercato locativo nella zona

censuaria di riferimento, si attribuisce al complesso immobiliare in oggetto il

Canone lordo medio ordinario, CL, applicando alla consistenza dei vari

corpi di fabbrica i canoni unitari di merito relativi al biennio 1988/1989.

Corpo di

fabbrica

Destinazione m2 Canone

unitario annuo

di fitto

€ / m2

€

Totale

(in c.t.) CL



– Spese detrattive, Sp

Tenuto conto delle caratteristiche dell’immobile oggetto di stima si

determinano le sotto riportate spese detrattive da considerarsi medie

ordinarie, così come stabilito dai citati articolo del DPR 1142/49 :

Manutenzione straordinaria (Sm)

Quota di reintegrazione (Qr)

Amministrazione (Sa)

Assicurazione (Sass)

(nota) Le percentuali delle spese detrattive riportate ai successivi punti

sono da considerarsi medie ordinarie



– Manutenzione straordinaria

Le spese annue di manutenzione di cui trattasi, espresse in percentuale sul

valore del costo di costruzione, risultano oscillare intorno all’ 1,5% del

costo di costruzione (Cc) di un fabbricato di media età.

Pertanto, assunto il costo medio di costruzione a nuovo dei fabbricati analoghi a

quello in oggetto pari a €/mq…………., la spesa di cui trattasi ammonta a:

Sm = €/mq……….x mq……….x 1,5% = €……….



– Quota di reintegrazione

La quota annua di reintegrazione o di perpetuità del capitale fondiario è da

calcolarsi in base alla nota formula della matematica finanziaria:

Qr = Cc x r / qn - 1

dove Cc è il costo di costruzione unitario già assunto; r è il saggio

finanziario netto ed n è la durata media della costruzione.

Considerato che il complesso in esame ha un’età media di anni (n), che il

saggio netto finanziario (di conto corrente bancario) all’epoca di stima era

assumibile intorno al ( r ) %, la quota in esame è determinata in €…………



– Amministrazione

La spesa annua di amministrazione può essere rilevata dal tariffario

dell’A.N.A.C.I che fissa i compensi degli amministratori.

Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie,

può assumersi pari allo 0,1% del valore medio dell’u.i.

Pertanto, assunto il valore medio dei fabbricati analoghi a quello in oggetto

pari a €/mq…………, la spesa di cui trattasi ammonta a:

Sa = €/mq ……………. x mq ………. x 0,1% = € …………………..



– Assicurazione

La quota annua relativa alle spese per assicurazione “globale fabbricati”,

riferita al solo costo di ricostruzione, è determinabile attraverso una

specifica indagine esperita presso le principali agenzie di assicurazioni; nella

pratica estimale è ordinariamente fissata pari allo 0,1% del costo di

ricostruzione.

Pertanto, sulla base dei dati già assunti, la spesa in parola è così determinabile:

Sass =€/mq ……………. x mq ………. x 0,1% = € …………………..



– Spese detrattive, Sp

L’ammontare medio complessivo delle spese in argomento, è evidentemente

pari a:

Manutenzione € ……………………

Reintegrazione € ……………………

Amministrazione € ……………………

Assicurazione € ……………………

Sp € ……………………



Rendita catastale (Rc) in base al canone annuo lordo

In relazione ai calcoli effettuati si determina la rendita catastale dell’immobile in

oggetto detraendo dal canone lordo annuo le spese detrattive:

Rc = € ( CL - Sp ) = €………





Spese detrattive



Stima del Valore di mercato per confronto Vc

Stima del Valore di mercato in base al costo di

produzione Vp





In assenza di un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione

dell’unità immobiliari di cui trattasi e dei relativi riscontri estimali, la

rendita catastale in argomento deve essere determinata

incrementando delle imposte il beneficio fondiario (reddito netto).

Rc = Bf / (1 – a )

in cui:

a = l’aliquota complessiva dell’imposta fabbricati, sovraimposta

comunali e provinciali e contributi di ogni specie (~46%) ricavando Bf

dalla formula precedente si ha:

(1) Bf = Rc x (1-a)



Il beneficio fondiario è a sua volta determinabile applicando al valore di

mercato dell’immobile (o capitale fondiario) il saggio netto di

redditività da rilevarsi con riferimento al mercato edilizio locale o, in

mancanza, ad investimenti concorrenti con quello edilizio (r):

(2) Bf = r · Vc

e pertanto dall’equivalenza delle formule (1) e (2) si ricava che:

Rc =[ r / (1 –a)] · Vc

Ponendo r / (1 –a)= Sf

si ottiene: Rc = Sf x Vc





Spese detrattive





produzione Vp




Valore di mercato del Capitale fondiario

Si precisa che tale valore è determinato con riferimento al biennio 1988/1989,

adottando quale metodo di stima quello per confronto Vc , e il criterio quello in

base al costo di produzione Vp allorquando non è possibile fare riferimento al

mercato edilizio locale, applicando alla consistenza dei vari corpi di fabbrica i

valori unitari di merito.





Spese detrattive





produzione Vp




Valore di mercato (Capitale fondiario) determinato per confronto Vc

Il Capitale fondiario è costituito dal valore venale dell’unità immobiliare

all’epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo

presenti i prezzi concorrenti per la vendita di unità immobiliari analoghe (art.

28 - comma 1 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142).

E’ quindi determinato mediante stima sintetica comparativa, con

riferimento al mercato edilizio locale:

Corpo di

fabbrica

Destinazione m2 Prezzo

unitario di

vendita

€ / m2

€

Totale

(in c.t.) Vc


Argomenti della presentazione



Spese detrattive


Valore di mercato o capitale fondiario



produzione Vp



Valore di mercato (o Capitale fondiario) tramite Costo di ricostruzione Vp

Valore di mercato in base al Costo di ricostruzione Vp

(art. 28 - comma 2 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142).

Qualora non sia possibile determinare il Capitale fondiario dell’immobile in

oggetto mediante stima sintetica comparativa, il valore venale si stabilisce con

riguardo al Costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato

coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari.

Di norma, per i fabbricati strumentali agricoli, coincidendo quasi il prezzo di

mercato con il costo di produzione, il valore di mercato è determinabile

attraverso la stima del costo di riproduzione, opportunamente deprezzato, se il

fabbricato non è all’inizio del suo ciclo di vita utile (circa 40 anni).



L’azienda rappresenta l’unità economica nella quale si svolge il processo

produttivo attraverso la combinazione degli elementi o dei fattori che la

compongono. I fattori produttivi dell’azienda sono i capitali tecnici fissi,

costituiti da immobili, macchinari, impianti, attrezzi e i capitali di esercizio,

che sono costituiti da capitali tecnici circolanti (materie prime ed ausiliari) e

capitali indifferenziati (capitale di anticipazione, crediti, prodotti vendibili,

ect.).

Il Costo di ricostruzione Vp è evidentemente riferito ai soli capitali tecnici

fissi , e pertanto risulta costituito da:

Valore dell’area Va

Valore dei corpi di fabbrica Vf

Valore degli impianti fissi Vi



nota:

per impianti fissi dell’unità immobiliare a destinazione speciale dovranno

intendersi ad esempio:

Serbatoi di ogni tipo (interrati o fissati su basamenti)

Gru a ponte, scorrevoli su binari fissi

Pese a ponte

Montacarichi speciali

Ponti di sollevamento idraulico per automezzi

Colonnine di erogazione carburanti e tettoie metalliche di protezione



Il Valore dell’area Va è determinato attraverso la generica stima per le

aree fabbricabili; l’apprezzamento del mercato, sia per i vantaggi

posizionali di un suolo (“rendita posizionale”) che per la sua dotazione

infrastrutturale (“rendita di protezione”) è infatti indifferente alla destinazione

del fabbricato.

Dal punto di vista metodologico, il problema estimativo può risolversi

sinteticamente attraverso la comparazione con i dati storici (prezzi)

offerti dal mercato per aree ricadenti nella zona di ubicazione dell’u.i.

in oggetto.



Il Valore dei corpi di fabbrica Vf deve elaborarsi sulla base della

tecnologia costruttiva (tradizionale o industrializzata o mista), della luce e

dell’altezza dei corpi di fabbrica, della presenza di impianti strutturali

(distinti da quelli fissi), ect., sulla base del parametro unitario del metro

quadrato di superficie utile.


Valore degli impianti Vi

Il Valore degli impianti Vi è legato alla definizione di:

Impianto nuovo Vo: per il quale è definito un prezzo di listino;

Impianto usato e funzionante Vi: per il quale è definito un prezzo di mercato che è

stimato attraverso l’opportuno deprezzamento del prezzo a listino di una analoga

macchina o con essa surrogabile; il deprezzamento dipende dalle innovazioni

tecnologiche, che hanno determinato l’obsolescenza della macchina, nonché dal logorio

conseguente al suo uso, inteso come aliquota del prezzo di mercato già consumata nel

processo produttiva

pertanto: Vi = Vo ( 1 – K ) m

K < 1 risulta compreso tra L= 0,04 V=0,25 a seconda del tipo di impianto

n è il numero di anni di vita utile dell’impianto

m è l’anno del ciclo di vita utile dell’impianto a cui riferire la stima



Dalla formula:

Vi = Vo ( 1 – K ) m

Relativamente agli impianti a rapida obsolescenza risulta un deprezzamento

più accentuato nei primi anni, che non al termine, del ciclo di vita utile.

0

1

0 2 4 6 8 10

anniK

L

V

(m) anni (L) 0,04 (V) 0,25

0 1 1

2 0,92 0,56

4 0,85 0,32

6 0,78 0,18

8 0,72 0,1

10 0,66 0,056(

1 –

K )

m





Spese detrattive


Valore di mercato o capitale fondiario


Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione Vp




Saggio di redditività ( r ) o fruttuosità (Sf)

Il saggio di redditività (o fruttuosità Sf) da attribuire al Capitale fondiario per determinarne

la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti

edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe.

Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione,

siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, oppure non sia

possibile fare riferimento al mercato edilizio locale, occorre assumere il saggio (Sf) in

esame per comparazione con la redditività di investimenti concorrenti con quello edilizio.

(art. 29 - comma 1 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142).

FABBRICATI RURALI CRITERI E METODOLOGIA DI STIMA DELLA RENDITA CATASTALE DELLE COSTRUZIONI...

Documents

Transcript of FABBRICATI RURALI CRITERI E METODOLOGIA DI STIMA DELLA RENDITA CATASTALE DELLE COSTRUZIONI...