ASSET IMMOBILIARI (MANAGEMENT)

Aggregazione di immobili e venduti congiuntamente x favorire lalienazione. Ci consente di evitare il grosso onere che la singola stima degli immobili comporta e la mancata vendita di quelli meno qualificati. Il tipo di aggregazione pi efficace quella costituita da immobili eterogenei sia x ubicazione che per tipologia e caratteristiche manutentive e conservative. Il modo di valutare un asset consiste nel determinare il valore di mercato (/mq) dato dalla media di valori di mercato o attraverso delle vendite annue degli elementi che lo compongono. Lassest management non si rivolge alla parte fisica di un immobile ma ha, invece, valenza economica. Si tratta dellattivit di gestione strategica di beni immobili. Si concentra sulle decisioni di investimento mediante strategie a medio e lungo termine. Lattivit di asset immobiliare consiste nellallocare gli investimenti nelle tipologie immobiliari e nei diversi mercati con lo scopo di massimizzare la redditivit complessiva di un portafoglio di immobili. E unattivit svolta nellinteresse dellinvestitore che non riguarda lutilizzatore. Vi rientrano tutte le attivit finalizzate alla creazione di valore aggiunto per il proprietario mediante attivit di compravendita, di investimenti finalizzati alla minimizzazione del rischio. Lasset management si occupa essenzialmente di aspetti legali, finanziari e fiscali e le sue funzioni si manifestano nelle decisioni di acquisizione e cessione di immobili, nel controllo e supervisione dei risultati, nelle operazioni di sviluppo, nei rifinanziamenti e nelle modifiche degli assetti proprietari. Strumenti operativi per la valorizzazione degli asset immobiliari: -Progetti di valorizzazione e riqualificazione urbana -Alienazione diretta (aste, trattativa privata, ecc..) - Fondi immobiliari ad apporto - Cartolarizzazione - Altri strumenti( Spin-off, Sale and Lease Back, ecc) Inizialmente lamministrazione locale si limitava alla gestione e al controllo degli assest immobiliari, oggi chiamata a svolgere un ruolo attivo e diretto nella valorizzazione e promozione degli assest. La corretta individuazione di obbiettivi e vincoli fondamentale per assicurare una struttura efficiente adatta alla valorizzazione del patrimonio immobiliare, gestione dinamica degli assets, monetizzazione dei cash flows generati dal portafoglio, tempistica. Le problematiche sono: minimizzazione dei costi ed ottimizzazione fiscale, immobili di natura disomogenea nello stesso portafoglio, presenza di immobili soggetti a vincoli normativi, procedurali, ambientali ecc Per la valutazione degli assets immobiliari ci si affida agli osservatori, questi si distinguono in agenzie ed istituti: - Agenzia del demanio: fornisce indicazioni precise sul bene, ma spesso non sono coincidenti al valore di mercato se utilizza indicatori reali. - Camera di commercio: le loro indicazioni derivano da speculazioni pi mirate sul mercato. Esistono inoltre degli uffici studio di varie organizzazioni e quelli di societ private. Il tipo di indicazione che viene fornita non dettata dalloccasione e nemmeno dal caso: viene nominato un consulente tecnico dufficio da un tribunale per determinare il valore dellimmobiliare. Progetti di valorizzazione e riqualificazione urbana: lelaborazione di una strategia deve tenere in considerazione una serie di interrogativi di fondo sulla comunit di riferimento, cercando di dare risposte che siano compatibili tanto con le sue caratteristiche strutturali che con le risorse di cui pu ragionevolmente disporre. Le modalit operative sono: ricerche di mercato e sondaggi, programmazione dellintervento, studio di fattibilit economico-finanziario, studio delle varianti urbanistiche, organizzazione e gestione delle gare, coordinamento della fase realizzativa. I vantaggi sono: aumento del valore del bene, gestione diretta delloperazione, opportunit di costruzione del consenso socio-politico, rilancio economico dellarea urbana di interesse, rivitalizzazione sociale dellarea urbana. Gli svantaggi sono: tempi lunghi dalla fase progettuale e quella realizzativa, costi aggiuntivi per la progettazione ed i sondaggi, elevato rischio delloperazione a seguito della molteplicit degli autori coinvolti. - Alienazione diretta (Aste, trattativa privata, ecc): Il processo di alienazione richiede limpegno nellintervento preliminare di stime, nello studio di fattibilit relativo ai beni da alienare e nella procedura di predisposizione dellasta pubblica. - Le modalit operative sono: rilievo ed indagini; stima dei singoli assets; operazioni di marketing; accordi con le banche per mutui agevolati; predisposizione e celebrazione delle aste; vendita tramite trattativa privata; assistenza alla stipula. I vantaggi sono: rapidit del ritorno economico, basso costo delloperazione per lamministrazione, razionalizzazione del patrimonio immobiliare passivo non redditizio. Gli svantaggi sono: impossibilit di valorizzazione ulteriore dellimmobile, possibile rischio di contenziosi e slittamento dei tempi di ritorno economico, rischio di invenduto per immobili me

ASSICURAZIONE Contratto stipulato tra due soggetti, che consiste nel versamento anticipato di un premio da parte dellassicurato allassicuratore, il quale obbligato a risarcirlo nel caso che avvenga levento temuto nei modi stipulati nel contratto.

Se lassicurazione copre solo una parte del valore che la casa assicurata aveva nel tempo del sinistro, lassicuratore risponde dei danni in proporzione della parte suddetta, ammesso che sia diversamente convenuto. Nellaccettare il danno non si pu attribuire alle cose perite o danneggiate un valore superiore a quello che avevano al tempo del sinistro. Il valore delle case assicurate pu essere tuttavia stabilito al tempo della conclusione del contratto, mediante stima accettata per iscritto dalle parti. Non equivale a stima la dichiarazione di valore delle case assicurate contenute nella polizza o in altri documenti. Lassicurazione per una somma che eccede il valore reale della casa assicurata non valida se vi stato dato da parte dellassicurato, lassicuratore, se in buona fede, ha diritto ai premi del periodo di assicurazione in corso. Se non vi stato dato da parte del contraente, il contratto ha effetto fino alla concorrenza del valore reale della casa assicurata ed il contraente ha diritto dottenere per lavvenire una proporzionale riduzione del premio. La logica generale dei contratti assicurativi implica delle parti contraenti (lassicurato) si copra da un rischio mediante la corrispezione di un premio che lo legittima a ricevere, nel caso in cui levento temutosi manifesti, un risarcimento per il danno subito. Lentit del risarcimento legata al reale valore del bene assicurato, che pu essere perduto o danneggiato in caso di sinistro. Il concetto di danno non pu essere limitato allonere della sostituzione o del ripristino del bene sinistrato. La sua quantificazione pu infatti essere estesa ad altri effetti negativi subiti dalassicurato nellipotesi di un sinistro. Nel caso particolare delle polizze incendi per i macchinari e gli impianti, la formula utilizzata dalle compagnie basata di solito si valori globali assicurati relativi ai beni, dove tuttavia il risarcimento previsto in relazione ai singoli cespiti, in base al loro calore reale al momenti del sinistro. Nellambito del sinistro della stessa polizza possono pertanto essere assicurati beni che via via cambiano, pur mantenendo invariato il valore del complesso dei cespiti assicurati. I problemi di stima si riferiscono dunque alla determinazione del valore al momento del sinistro, dei cespiti distrutti o danneggiati. Il termine di riferimento rappresentato dal valore patrimoniale del singolo bene. Le rettifiche da apportare al costo a nuovo di riproduzione o di sostituzione riguardano perci solo il deperimento fisico e lobsolescenza specifica. Nelle polizze incendi in caso di sinistro, il contraente o lassicurato deve: fare quanto possibile per evitare o diminuire il danno, darne avviso allagenzia alla quale assegnata la polizza oppure allimpresa entro 3 giorni da quando ne ha avuto conoscenza; fare dichiarazione scritta allAutorit Giudiziaria o di Polizia del luogo, precisando il momento dellinizio del sinistro e lentit approssimativa del danno; conservare le tracce ed i residui del sinistro fino a liquidazione del danno senza avere diritto ad indennit; predisporre un elenco dettagliato dei danni subiti con riferimento alla qualit, quantit e valore delle cose distrutte o danneggiate. Linadempimento di uno di tali obblighi pu comportare la perdita totale o parziale dellindennizzo. Il contraente o lassicurato che esagera dolosamente lammontare del danno, dichiara distrutte cose che non esistevano al momento del sinistro, occulta, sottrae o manomette case salvate, adopera a giustificazione mezzi o documenti menzogneri o fraudolenti, altera dolosamente le tracce ed i residui del sinistro o facilita il suo pregresso, perde il suo diritto allindennizzo. Lammontare del danno concordato direttamente dallimpresa, o persona incaricata, con il contraente o persona da lui designata, oppure a richiesta delle parti fra due periti nominati uno dallimpresa ed uno dal contraente con apposito atto unico. I due periti devono nominare un terzo quando si verifichi disaccordo fra loro e le decisioni sui punti controversi sono prese a maggioranza. Se una delle parti non provvede alla nomina del proprio perito p se o periti non si accordino sulla nomina del terzo, tali nomine sono demandate al Presidente del Tribunale nella cui giurisdizione il sinistro avvenuto. I periti devono indagare su circostanze, natura, causa e modalit del sinistro; verificare lesattezza delle descrizioni e delle dichiarazioni risultanti dagli atti contrattuali e riferire sa al momento del sinistro esistevano circostanze che avessero aggravato il rischio e non fossero state comunicate; verificare lesistenza, la qualit e la quantit delle cose assicurate, determinando il valore che le cose medesime avevano al momento del sinistro; procedere alla stima e alla liquidazione del danno comprese le spese do salvataggio. I risultati delle operazioni peritali devono esser raccolti in apposito verbale da redigersi in doppio esemplare, uno per ognuna delle parti. Premesso che la determinazione del danno viene eseguita separatamente per ogni singola partita della polizza, lattribuzione del valore che le cose assicurate, illese, danneggiate o distrutte, avevano al momento del sinistro ottenuta secondo i seguenti criteri: - Fabbricati: si stima la spesa necessaria per lintegrale costruzione a nuovo di tutto il fabbricato assicurato, escludendo soltanto il valore dellarea, al netto di un deprezzamento stabilito in relazione al grado di vetust, allo stato di conservazione, al modo di costruzione, allubicazione e alla destinazione duso. -Macchinari, attrezzature, arredamenti: si stima il costo di rimpiazzo delle cose assicurate con altre nuove od equivalenti per rendimento economico, al netto di un deprezzamento stabilito in relazione al tipo, qualit, funzionalit, rendimento e stato di manutenzione. - Merci: si stima il valore in relazione alla natura, qualit, eventuale svalutazione commerciale, compresi gli oneri fiscali. Lammontare del danno si determina: - Per fabbricati: applicando il deprezzamento alla spesa necessaria per costruire a nuovo le parti distrutte e per riparare quelle soltanto danneggiate e deducendo da tale risultato il valore dei residui, nel caso in cui il fabbricato sia realizzato su area di altrui propriet ed il danno risulti superiore al 30% del valore del fabbricato, limpresa pagher il solo valore del materiale distrutto o danneggiato, considerato il fabbricato come in condizione di demolizione; la restante parte sar pagata solo dopo che il contraente o lassicurato abbia documentato che stata effettuata sulla

stessa area la ricostruzione o riparazione e sempre che la stessa sia stata ultimata entro un anno dalla data di accettazione della liquidazione. Per macchinari, attrezzatura, arredamento e merci: deducendo dal valore delle cose assicurate il valore residuo delle cose illese ed il valore delle cose danneggiate nonch gli oneri fiscali non dovuti allErario. Se dalle stime fatte risulta che il valore di una o pi partite eccedevano al momento del sinistro, limpresa risponde del danno in proporzione del rapporto fra il valore assicurato e quello risultante al momento del sinistro. Se coesistono pi assicurazioni il contraente o lassicurato deve dare a ciascun assicuratore comunicazione degli altri contratti stipulati; in caso di sinistro essi devono darne avviso a tutti gli assicurati ed tenuto a richiedere a ciascuno di essi lindennizzo dovuto secondo il rispettivo contratto autonomamente considerato. Qualora la somma di tali indennizzi superi lammontare del danno, limpresa tenuta a pagare soltanto la sua quota proporzionale in ragione dellindennizzo calcolato secondo il proprio contratto. Per nessun titolo limpresa potr essere tenuta a pagare somma maggiore di quella assicurata. Verificata loperativit della garanzia, valutato il denaro e ricevuta la necessaria documentazione, limpresa provvede al pagamento dellindennizzo entro 30 giorni. Vi sono altre misure monetarie che si applicano ad una propriet e sono: - Costo di riproduzione a nuovo: ( nel caso del fabbricato il costo di rimpiazzo dellintero fabbricato meno il valore dellarea) il costo per duplicare un oggetto usando i prezzi correnti di mercato per i materiali, per la manodopera, per le spese generali del contraente, per il profitto e gli onorari. - Costo di rimpiazzo a nuovo: ( per i macchinari il valore di riacquisto di un bene con la stessa rendita economica) il costo per costruire o acquistare un sostituto che abbia esattamente la stessa utilit delloggetto sostituito.

CARTOLARIZZAZIONE ( SECURITIZATION) Operazione finanziaria che assolve allesigenza tipica delle grandi imprese di procedere alla smobilitazione dei propri crediti. Con esse si ha la possibilit di cedere i propri crediti pecuniari, presenti e futuri, ad una societ costituita appositamente (SPV) per occuparsi della loro gestione, la loro trasformazione in titoli negoziabili sul mercato finanziario. In questo modo il soggetto si procura mezzi finanziari cedendo attivit. Nelloperazione di cartolarizzazione vengono anticipati i flussi per lalienazione di un immobile. La cartolarizzazione trova la propria origine nella cessione di crediti ma poi si completa attraverso la costituzione di titoli basati sui crediti stessi idonei ad essere ammessi sul mercato finanziario. I crediti sono ceduti, a titolo oneroso, a favore del concessionario che li acquista con corrispettivo. Questo a sua volta, emettendo strumenti finanziari collocati presso il pubblico, ovvero presso investitori professionali, finanzia lacquisto. Questa una tecnica che consente la trasformazione si attivit che non hanno la prerogativa di circolare sui mercati finanziari. La cartolarizzazione ha due soggetti: - Loriginator: soggetto che cede i crediti immobiliari o le propriet sugli immobili alla societ veicolo che emetter i titoli. Non ha vincoli particolari e pu essere rappresentata da chiunque sia in possesso di crediti. - La societ veicolo, SPV: a cui vengono ceduti i crediti immobiliari utilizza un finanziamento sotto forma di prestito bancario, ovvero obbligatorio: come garanzia del finanziamento viene posto il flusso di cassa generato dalla vendita di propriet immobiliari. Alle societ cessionarie, che emettono titoli, vengono applicate le norme del Testo Unico Bancario, e quindi saranno iscritte allalbo presso il ministero del Tesoro. La legge stabilisce inoltre che i crediti relativi a ciascuna operazione costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello della societ cessionaria e da quello relativo alle altre operazioni. I crediti soggetti alloperazione di cartolarizzazione sono pecuniari e individuati in blocco. Nel caso on cui la stessa societ realizzi pi operazioni di cartolarizzazione, i provenienti di ciascun blocco di crediti sar indipendente rispetto allaltro e su questo patrimonio sono ammesse azioni da parte dei soli creditori portatori di titoli emessi. Successivamente i finanziatori, ovvero i sottoscrittori dei titoli emessi dalla societ veicolo, provvedono al versamento della somma corrispondente al prezzo di libro degli immobili in vendita. Man mano che le vendite vengono effettuate a tali soggetti sono restituite le cifre anticipate, maggiorate di interessi e commissioni. Altri soggetti sono: - Servicer: soggetto incaricato dalla SPV della riscossione dei crediti e dei servizi di cassa e di pagamento. Nel caso degli immobili si proceder allalienazione degli stessi. - Agenzie di rating: societ di multinazionali deputate allanalisi delle operazioni eseguite ed allassegnazione del rating ai titoli emessi dalla SPV a pronte della cessione dei crediti da parte delloriginator. - Banca agente: soggetto presso il quale vengono aperti,in nome dellemittente, i conti correnti sui quali transitano i flussi di cassa che verranno impiegati per pagare interessi e capitoli sui titoli emessi. - Societ di revisione: una primaria societ di revisione sar incaricata dellaudit della SPV. - Controparte swap: soggetto che fornisce allemittente la copertura dei rischi tasso e valuta. - Rappresentante dei portatori di titoli: tutela i diritti dei portatori di titoli. La valutazione dellagenzia di rating ha un ruolo fondamentale, lo scopo di tali agenzie stabilire il livello di rating (dove il massimo AAA ed il meno garantito BBB) di ciascuna classe di titoli: le agenzie analizzano il portafoglio di crediti, valutando parametri come limpatto del contratto iniziale, lammontare di garanzie aggiuntive. Gli ulteriori elementi: valutati dalle agenzie di rating, in caso cartolarizzazioni immobiliari sono: rischi di concentrazione

geografica, analisi del merito di credito degli affittuari, durata dei contratti daffitto, tempistica legale peri recuperi, destinazione duso degli immobili, stato del mercato immobiliare nel paese di riferimento. Questa tecnica comporta dei vantaggi e degli svantaggi. I vantaggi sono: cash-flow immediato, beneficio di un trattamento fuori bilancio, bilancio, possibilit di reinvestire con una immediata razionalizzazione del portafoglio, generazione di un circolo virtuoso nel miglioramento della gestione degli attivi ceduti, immediata possibilit di inserire nella stessa operazione un grande numero di immobili, rapidit nel collegamento degli immobili. Gli svantaggi sono: il costo di operazione, sconto rispetto ai prezzi di mercato degli attivi ceduti; nel caso di Pubblica Amministrazione, problematica nella gestione del consenso sociale, contesto legislativo assente per gli enti locali. La normativa in Italia che regala la cartolarizzazione la 130 del 1999. Nel luglio del 2002 Eurostat ha pubblicato le nuove regole per la contabilizzazione delle operazioni di cartolarizzazione, applicate dagli enti sovrani: - la cartolarizzazione dei crediti futuri ai quali non corrispondono attivi gi esistenti, dovr essere contabilizzata sul bilancio dellente sovrano come debito e non come una cessione. - Se unoperazione di cartolarizzazione sar sopportata da una garanzia esplicita dello stato allora dovr essere contabilizzata come debito. - Se gli attivi saranno ceduti al veicolo ad un prezzo scontato pi del 13% del loro valore di mercato allora loperazione dovr essere contabilizzata come debito e non come cessione. La legge 130/99 esplicita che la societ veicolo deve avere per oggetto esclusivo la stessa cartolarizzazione. Per tale societ vige lobbligo di tenere il patrimonio relativo a ciascun credito, separato da quello degli altri crediti, compreso quello societario. Attraverso al cartolarizzazione un soggetto giuridico cede a terzi i proprio incassi, per avere in futuro la riscossione di crediti generata dalla rendita delle attivit patrimoniali. Alla societ veicolo viene ceduto un portafoglio di immobili, per il cui acquisto la stessa utilizzer un finanziamento sotto forma di prestito bancario, a garanzia di tale finanziamento posto il flusso di cassa generato dalla vendita delle propriet immobiliari. Le operazioni di cartolarizzazione consentono di raccogliere risorse non manifestando effetti diretti negativi sul bilancio. Le modalit operative sono_ - Fasi preparatorie: definizione del modello da applicare, selezione del partner finanziario, costituzione della societ veicolo. - Due diligence Immobiliare Analitica / negoziazione con Agenzia di rating - Predisposizione della documentazione e definizione dei meccanismi di gestione. - Determinazione struttura di titoli / Tresferimento portafoglio - Marketing dei titoli offerti Il termine cartolarizzazione viene infine usato per indicare la cessione da parte dello stato di beni mobili e immobili nella forma di titoli negoziabili. Sono costituite apposite societ finalizzate solo alla vendita di immobili pubblici, emettendo titoli immediatamente cedibili sul mercato garantendo allente pubblico, proprietario dellimmobile, unentrata pari almeno all80% del valore totale dellimmobile stesso e alla societ di cartolarizzazione la possibilit si ottenere dalla vendita dellimmobile il massimo guadagno, avendo questultima tutto il tempo necessario per eseguire la rendita delle migliori condizioni.

COEFFICIENTE DI ABBATTIMENTO K E impiegato indipendentemente dal metodo di analisi scelto per la valutazione di un immobile (dei costi, comparativo, della trasformazione o finanziario). Tale coefficiente valido per tutte le opere che devono essere valutate ed assume valori diversi in base al tipo di opera in oggetto: se si tratta di un immobile nuovo, K pari a 1, mentre se parliamo di unopera gi esistente, k compreso tra 0 (disastroso) e 1 (ottimo). La determinazione del valore esatto di K alla base di unaccurata indagine sulledificio. Per prima cosa vengono reperiti e messi insieme tutti i documenti relativi allimmobile nel caso di nuove costruzioni si devono analizzare e verificare le concessioni di costruzione, mentre se lindagine si riferisce ad un edificio preesistente, rintracciare le concessioni e i documenti sar probabilmente di maggior difficolt; in questultimo caso si effettuer la verifica in base alle condizioni di sicurezza. La determinazione del coefficiente di abbattimento tiene conto di numerose variabili, per questo non esistono valori standard ma bisogna calcolarlo caso per caso. Anche le parti stesse di un immobile forniscono valori di incidenza differenti. Gli impianti influiscono per il 50%, le strutture hanno una bassa incidenza, mentre le finiture alta. La parte impiantistica suddivisa in infrastrutturazione impiantistica (opere speciali) ed impiantistica ordinaria (acqua, luce, gas). Le strutture si dividono in fuori terra e sotto terra, mentre le finiture hanno unorganizzazione gerarchica che varia di caso in caso.

CONTENUTI DI VALUTAZIONE MEDIANTE DISCOUNTED CASH FLOW (DCF) Il DCF uno strumento di analisi il cui scopo quello di determinare il manifestarsi di flussi moentari attualizzati, la tecnica di analisi di tali flussi e le finalit che si vogliono raggiungere con lelaborazione e limpiego di quelle tecniche. Il DCF una tecnica di analisi che si basa sulla valutazione delle capacit del bene di generare futuri flussi di cassa che vadano a compensare il capitale investito ed utile in unoperazione di acquisto in blocco o di trasformazione. Esso tiene conto dei seguenti fattori: - Determinazione, in un certo arco temporale, dei redditi netti futuri derivanti dalle locazioni della Propiet.

- Determinazione del valore di mercato della propriet mediante al capitalizzazione in perpetuit, alla fine di tale periodo, del reddito netto. - Attualizzazione dei redditi netti, cio dei flussi di cassa. Il DCF, esteso alla durata della previsione dellinvestimento, per il caso di un investimento immobiliare contiene di massima le seguenti voci: - Costo di acquisizione dellimmobile e delle pratiche associate a tale acquisizione (costi notarili, costi di due diligence, costi di intermediazione) - Reddito ritraibile dallimmobile. - Costi di gestione e manutenzione (property e facility management) - ICI - Costi assicurativi - Costi di manutenzione straordinaria - Vacancy (sfitto) imputabile sia a naturali scadenze del contratto di locazione sia a possibili congiunture di mercato. - Valore finale di vendita del bene - Eventuali costi di advertising finalizzati alla dismissione Il DCF il tasso di sconto (espresso in percentuale) che riduce lammontare dei futuri flussi di cassa, attualizzati, allo stesso valore della somma impiegata nellinvestimento. Pi alto il tasso, pi basso il valore attuale dei flussi di cassa e quindi il saggio di rendimento interno (IRR). La tecnica di analisi del DCF utilizzata non solo per verificare al bont di un progetto di investimento, ma anche per la determinazione del cosiddetto fair value di un bene immobile, la tecnica, infatti, si fonda sulle capacit del bene di generare flussi di cassa futuri che vanno a remunerare il capitale investito. Per la costituzione del tasso di attualizzazione di un DCF, si parte dalla definizione di bont dellinvestimento tramite i seguenti strumenti: - VAN: valore attuale netto: permette di trovare il valore attuale di un flusso futuro basandosi su un tasso di sconto corrispondente allinteresse medio prodotto dagli investimenti a medio e lungo termine. E la somma dei risultati di un determinato progetto nel quale il valore scontato dei costi futuri dettato dal valore scontato di quelli che sono i benefici futuri. Con il VAN possiamo determinare il valore attualizzato del flusso di cassa che avremo in futuro. - IRR: tasso interno di rendimento: tasso con il quale il VAN dellinvestimento nullo, in tal caso non di hanno utili. La convenienza dellinvestimento risulta proporzionale al valore dellIRR, cio tanto pi alto lIRR, tanto pi conveniente linvestimento. Si possono verificare 3 casi: 1) VAN positivo: lIRR superiore al tasso di sconto dei flussi. Linvestimento pu dare risultati superiori alle attese. Il prezzo dellimmobile allineato al mercato e risulta pi basso rispetto al fair value calcolato dallinvestitore. 2) VAN nullo: lIRR uguale al tasso di sconto. Linvestimento allineato alle attese sul periodo di determinazione del bene. Il prezzo proposto dellimmobile sul mercato coincide con il valore del fair value. 3) VAN negativo: lIRR inferiore al tasso. Linvestimento potrebbe non remunerare le attese dellinvestitore sul periodo di detenzione. Se il VAN positivo, linvestimento pu potenzialmente ottenere risultati superiori alle attese dellinvestitore; se il VAN negativo, linvestimento potrebbe non remunerare correttamente le attese dellinvestitore. Il DCF rappresenta una sommatoria di tutti i flussi di cassa in entrata e in uscita presenti e futuri, si basa sullattualizzazione di quelli futuri adottando dei tassi di sconto. Quanto detto desumibile dalla seguente formula: VAN = ?_(f=1)^n?[Ft/(1+k)^t ?] in cui { Ft= flusso di cassa al tempo t; K= (1+i)^(-1)= tasso di sconto; F(di zero)= flusso di cassa negativo iniziale. Il DCF si basa anche sul rapporto che si ha tra costi e benefici: tale rapporto permette di vedere linvestimento da ogni punto di vista cos da poter calcolare con esattezza al convenienza, non sottovalutando la spesa dinvestimento n la remunerazione. Nella valutazione dei costi si deve prendere il periodo, di solito di durata annuale, in cui limmobile maggiormente utilizzato, ci permette di valutare i suoi massimi costi di gestione che, a lungo termine, avranno uninfluenza maggiore rispetto al costo di investimento. Bisogna poi analizzare il termine benefici: tale terminologia richiama in maniera secondaria i ricavi che, per natura dellinvestimento, giungono per caduta dai benefici, questi infatti non devono essere intesi di natura finanziaria, bens sociale o comunque di utilit per colui che costruisce lopera o per coloro che ne usufruiscono o si trovano nelle circostanze e quindi rientrano nel raggio dazione dellimmobile operante ( esempio Citt dello sport a Tor Vergata). Lo scopo dellinvestimento quindi quello di ridurre i costi, ma aumentare i benefici per quanto possibile, cos da avere un maggior apporto in termini di ricavi. Come conclusione si pu sostenere che si posso avere benefici anche quando non di ha la copertura dei costi di realizzazione.

DEFINIZIONE DI BENE Qualsiasi mezzo avente il requisito dellutilit, ovvero dellattitudine a soddisfare un bisogno, della materialit, della limitatezza e dellaccessibilit. Inoltre ciascuna entit, edificata o non edificata o costituente unit speciale,

patrimoniale o demaniale, di propriet dello Stato amministrato dallAgenzia del Demanio. Il bene un oggetto dotato di caratteristiche qualitative capaci di restituire, al soggetto che ne ha la disponibilit, delle utilit suscettibili di apprezzamento economico. Le utilit sono ritraibili dal bene economico per il periodo di vita utile del bene, in cui le sue caratteristiche qualitative sono presenti e fruibili. Un bene un qualsiasi mezzo materiale o immateriale in grado di soddisfare un bisogno. Esso pu essere distinto in base alla natura: il bene materiale quello concreto e tangibile (immobile), mentre il bene immateriale unentit astratta chiamata servizi. La produzione di beni indispensabile a soddisfare la molteplice richiesta di bisogni. Produzione e consumo sono quindi legati tra loro: questultimo crea domanda, la quale stimola la produzione, che avviene mediante la trasformazione di beni. I beni sono divisi in indispensabili, che valgono per poco, e beni meno indispensabili, di cui si pu fare a meno ma che hanno molto valore. Lestimo ha per oggetto la determinazione del valore di beni materiali e delle relative rendite, il suo scopo quello di insegnare a formulare ed esprimere giudizi economici sui beni. Il giudizio di stima ha il suo fondamento nei prezzi di mercato: cifra che stata pagata per un bene in unavvenuta compravendita, rappresenta un dato certo ed inconfutabile. Il prezzo quindi la quantit di moneta che deve essere scambiata per ottenere un bene o un servizio. Il costo indica lammontare monetario necessario a comprare o produrre un bene o un servizio, la misura di ci che deve essere sacrificato per ottenere qualcosa ( costo opportunit). Un bene pu essere impiegato on molti modi: per il soddisfacimento si un bisogno, come fattore di produzione, trasformandolo in un altro bene, abbinandolo ad altri beni. Per questo motivo necessario attuare differenti criteri di valutazione. Il valore di mercato: prezzo pi probabile che un bene avrebbe sul mercato. Il valore di costo di produzione: somma delle spese sostenute per la produzione del bene. Il valore di trasformazione: valore attribuibile ad un bene in vista della sua trasformazione in un altro bene. Un bene pu avere un costo variabile in funzione del luogo in cui avviene la vendita; in questi casi entra in gioco il valore aggiunto del bene, che indica quanto margine si pu realisticamente ottenere dal bene stesso. Lammortamento del prodotto, una volta che sia stato immesso sul mercato, pu realizzarsi in tempi pio meno rapidi. Il prezzo di vendita deriva quindi dallanalisi dei costi cui si deve sommare il guadagno ed legato anche al rapporto tra domanda ed offerta: se la domanda maggiore aumenta il valore del bene, mentre se prevale lofferta diminuisce.

DEFINIZIONE DI VALORE Nella connotazione economica la stima di un determinato bene o servizio. Pu dipendere ad esempio dal costo di produzione o dallampiezza della domanda e dellofferta. Si riconoscono diverse tipologie di valore come: il valore duso, il valore di scambio, il valore naturale, ecc..Il prezzo o valore di mercato di un bene o servizio fluttuante in base alle situazioni contingenti o fortuite legate alle leggi della domanda e dellofferta. La parola valore, talvolta, esprime lutilit di un oggetto particolare, talvolta il potere di acquistare altri beni che il possesso di quelloggetto comporta. Luno pu essere chiamato valore duso, laltro valore di scambio. Il valore duso quello dato dallutilit totale che pu dare il bene in quanto destinato a soddisfare un determinato bisogno. Il valore di scambio o potere dacquisto la quantit di merci con la quale il bene in questione pu essere scambiato, la misura dellintensit di desiderio del bene. Loggetto che rimane senza valore di scambio quello che procura pi facile appagamento, un oggetto per avere valore di scambio deve essere raro e difficile raggiungimento, ma di possibile possesso. Il valore naturale il prezzo centrale attorno al quale i prezzi di tute le merci gravitano in continuazione. Il termine valore la quantit di denaro che un compratore potenziale probabilmente pagherebbe per possedere un bene. - Valore fiscale: valutazione ufficiale di una propriet da usare come base per la tassazione. - Valore contabile: ( costo non recuperabile) il costo iniziale capitalizzato (valore dacquisto) meno lammortamento contabile ( la riserva). - Valore di rimpiazzo: (usato in polizze assicurative di riparazione o sostituzione) lammontare della spesa effettiva per riparare o sostituire un bene, in condizioni nuove, danneggiato o distrutto con materiali di dimensioni, tipo e qualit simili. Ci pu essere dato o dalla spesa necessaria a ricostruire, confezionare p fabbricare lunit sostitutiva o da quella necessaria per acquistare una nuova unit sostitutiva. - Valore reale in contanti. (usato in polizze assicurative) lequivalente in contanti della perduta o del danno che andrebbe ad una propriet esposta ad una catastrofe. Per una nuova propriet, questo valore uguale a quello di rimpiazzo. Per una propriet non nuova, la definizione dipende dallesistenza o meno di un mercato vasto perch lassicurato possa scegliere un duplicato usato o beni sostitutivi uguali a quelli soggetti a catastrofe. In caso affermativo il valore reale in contanti equivale al valore di mercato dato da rivenditori di merci usate per il trasporto e listallazione o al Costo di Riproduzione a nuovo meno il deprezzamento dovuto a tutte le cause (fisiche, funzionale ed economiche). Se non c un mercato abbastanza vasto affinch lassicurato possa fare la sua scelta, allora la propriet distrutta deve essere costruita o ricostruita. In tali casi il Valore Reale in contanti sar il costo di riproduzione meno il deprezzamento (deterioramento fisico) some posto in evidenza della condizione constatata, rispetto a nuove unit dello stesso genere. Il principio fondamentale di equit assicurativa dovrebbe essere tenuto presente quando si valuta un bene: se il cliente ha una giusta copertura assicurativa con equi valori e subisce una perdita, lassicurazione risponde di ci di cui egli ha diritto per ristabilire la sua propriet, senza migliorarla.

- Valore di mercato: il prezzo al quale una propriet passerebbe da una parte cedente ad una parte acquirente, non essendo le due parti eccessivamente costrette a comprare o a vendere, ed entrambe essendo pienamente informate sugli usi e sulle possibilit delle propriet e delle condizioni del mercato libero. E considerato anche come valore di ricostruzione (riacquisto) meno lobsolescenza (deprezzamento). Inoltre, se il venditore ha una ragione eccessivamente costrittiva per vendere, allora sorge il concetto di valore di liquidazione forzata, cio a dire, limporto che potrebbe essere realizzato da una disposizione in lotti dei beni nel mercato dellusato in un periodo di tempio relativamente breve. - Valore di salvataggio: quantit di denaro che si pu realizzare da un bene smantellato da una propriet per essere usato altrove. - Valore di scarto: quantit di denaro che si potrebbe realizzare dalla propriet se fosse convertita in pazzi e venduta come rottame. Nel campo immobiliare si distinguono vari valori di stima: - Valore veniale: prezzo medio ottenuto in operazioni immobiliari concluse nella stessa regione nei due anni recedenti il periodo di transizione, riferito a fondi dubicazione ed a qualit analoghe; se non pu essere determinato in modo sicuro stabilito in base al prezzo di costruzione, tenendo conto delle spese che ne hanno aumentato il valore del deprezzamento del fabbricato per let e delle variazioni del prezzo dei terreni e dei costi di costruzione. - Valore a nuovo: spese sostenute per la costruzione di un edificio uguale per genere, dimensioni e modalit di esecuzione. Il valore a nuovo di edifici esistenti corrisponde alle spese per la ricostruzione del fabbricato nel rispetto della loro vecchia struttura o in forma equivalente. - Valore attuale: ( o corrente) corrisponde al valore a nuovo, dedotto il suo deprezzamento. - Valore di reddito: provento capitalizzato dei beni patrimoniali utilizzabili. - Valore commerciale: prezzi realizzati in condizioni normali con la vendita di fondi identici o simili, viene stimato con il metodo comparativo. I numerosi fattori da prendere in considerazione incidono molto sullesito della perizia, ad esempio sono da valutare ubicazione, superficie, valore ambientale, ecc.. - Valore catastale: valore astratto che costituisce la base per la riscossione delle imposte da parte dello stato. Per calcolarlo necessario reperire la rendita catastale se lacquisto avvenuto dal costruttore o se da privato. Il valore catastale rivalutato del 5% la base per il calcolo di tutte le imposte sulle compravendite e dellICI ed il prezzo minimo da indicare in tutti gli atti di compravendita. - Valore di esproprio: assume a riferimento il valore di mercato del bene espropriato, corretto attraverso formule derivanti dalla legislazione vigente in materia. Nel caso di aree tiene conto delle suscettivit della stessa. - Valore di costo: somma del costo per lacquisizione del bene e/o realizzazione del bene e edl profitto dellimprenditore. - Valore assicurabile di liquidazione per stralcio, di libro e dinventario: valori impiegati per fini contabili dalle aziende per iscrivere in bilancio un bene, a fini ipotecari, assicurativi.

URIBOR ( EURO INTER BANK OFFERED RATE: TASSO INTERBANCARIO DI OFFERTA IN EURO) LEuribor un indice che rappresenta la rilevazione di una situazione di mercato. Tale coefficiente rappresenta il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie il euro tra le grandi banche europee. La rilevazione dellEuribor avviene tutti i giorni lavorativi, cos che il suo valore sempre perfettamente aggiornato. La sua affidabilit ha indotto praticamente la maggior parte delle banche ad ancorare ad esso loscillazione dei mutui a tasso variabile che propongono. I tassi Euribor sono circa 40 e vengono distribuiti seconda la durata ed il divisore (365 o 360). La differenziazione per periodo collegata alla durata del deposito ( il denaro viene infatti prestato a scadenza). Il tasso applicato a contratti, che prevedono la restituzione dopo una settimana, viene registrato dallEuribor ad una settimana; i prestiti di durata trimestrale dallEuribor a tre mesi, ecc. I tassi applicati cambiano in funzione delle attere sui mercati, con la previsione di aumenti, gli Euribor riferiti alle durate pi lunghe saranno pi alti di quelli di durata minore, e viceversa con previsioni a ribasso. Le medie degli Euribor sono calcolate sullandamento giornaliero dellindice durante il mese solare precedente. Dal punto di vista di chi fa un mutuo abbastanza indifferente il riferimento ad un tipo di Euribor o ad un altro, tuttavia per individuare un parametro riferito al proprio, servir conoscere la definizione esatta dellindice utilizzato, cio sapere se Euribor a 3 mesi o una media Euribor a 6 mesi. Solo cos sar possibile verificare il tasso applicato al mutuo in uno specifico momento. Infine la distinzione del divisore 360 o 365 puramente matematica e riguarda la considerazione dellanno di 360 giorni o quello solare di 365. Il tasso 360 pi basso di circa 15 centesimi. LA banca sceglie quale usare in base ai meccanismi di calcolo impostati sui propri sistemi. LEuribor un indicatore del costo del denaro assai sensibile alle attere sui mercati. Quasi sistematicamente anticipa i tempi registrando le variazioni anche settimane prima che la Banca Centrale Europea comunichi un ritocco del costo del denaro. Appena i mercati tendono al rialzo o al ribasso immediatamente lEuribor vi si adegua. Le oscillazioni dellEuribor influenzano direttamente la rata del mutuo a tasso variabile. Tuttavia leffetto verr recepito solo dal momento dellaggiornamento e graver unicamente sul debito residuo. Per momento di

aggiornamento si intendono le cosiddette Epoche di revisione che sono i giorni in cui periodicamente il mutuo fotografer la situazione dellEuribor e vi si adatter, restando pur invariato fino al successiv

FASCICOLO DEL FABBRICATO Strumento tecnico operativo redatto al fine di conoscere lo stato di salute del patrimonio edilizio. E quindi uno strumento di conoscenza di tutti i beni immobili, esistenti o di nuova realizzazione, che raccoglie le informazioni necessarie alla loro identificazione e le indicazioni sullo stato delle loro caratteristiche architettoniche, strutturali ed impiantistiche. Il Fascicolo del Fabbricato ha sue finalit: una diretta e una indiretta. Per la finalit diretta, il FF fornisce elementi per: - Stabilisce leventuale necessit di indagini specialistiche per verificare lidoneit strutturale (controllare se esiste un reale rischio per gli occupanti delledificio) e impiantistica. - La programmazione della manutenzione ordinaria e straordinaria delledificio e di ciascuna unit immobiliare. La finalit indiretta del FF quella di consentire lelaborazione delle informazioni che contiene e che sono archiviate dal Comune in una banca dati informatizzata. Tale elaborazione viene effettuata da parte delle amministrazioni pubbliche interessate alla valutazione delle diverse problematiche e ad una migliore pianificazione del territorio congiunto ad un pi razionale impiego delle risorse destinate alla tutela della sicurezza collettiva. Le amministrazioni pubbliche lo utilizzano per i piani di emergenza della protezione civile, per analisi di rischio e per laggiornamento dei piani urbanistici. Il FF viene redatto da tecnici abilitati ed iscritti agli ordini professionali, ogni edificio deve avere il suo fascicolo del fabbricato. Il proprietario delledificio deve custodire il FF o in caso di condominio, lamministratore, copia del F, e di ogni suo successivo aggiornamento, trasmessa al supporto informatico, al comune che crea una banca dati accessibile anche ad altre istituzioni interessate. Ai Comuni demandata la graduazione temporale delle verifiche rapportata allepoca di costruzione degli edifici, ai sistemi costruttivi impiegati, ai fabbricati con modifiche dimensionali e cambio di destinazione la prima redazione del FF si basa sulla raccolta e lesame della documentazione disponibile e dellesame visivo del fabbricato e contiene: dati generali, storici, urbanistici e tecnici, sullinteresse storico artistico, informazioni geologiche, caratteristiche strutturali, impiantistiche, igienico ambientali, sintesi degli accertamenti e provvedimenti conseguenti. Il tecnico incaricato della stesura deve evidenziare eventuali carenze documentali o difformit di quanto riscontrato rispetto alla documentazione acquisita. Gli allegati del FF sono: documentazione identificativa ( copia della certificazione catastale), documentazione tecnico amministrativa disponibile, documentazione relativa a successivi interventi di tipo architettonico, strutturale ed impiantistico e documentazione fotografica. Il Fascicolo deve essere aggiornato in occasione di ogni modifica della stato di fatto e/o della destinazione duso dellintero fabbricato o di parte di esse o delle sue pertinenze eseguite anche ad opera degli enti erogatori di pubblici servizi (acqua, gas, telefono, ecc). Anche la redazione del FF a carico dei proprietari.

FONDI STRUTTURALI E DSP ( DIRITTI SPECIALI PRELIEVO) I fondi strutturali costituiscono una particolare tipologia di sovvenzione economica per la realizzazione strutturale appartenente alla comunit Europea. Tali fondi vengono programmati e riformati tramite stanziamenti verso le nazioni richiedenti al fine di definire le proprie linee strategiche ( per esempio passare dal trasporto su gomma o quello su ferro): in tali linee possono rientrare filoni tipo recupero ambientale, sviluppo tecnologico, recupero energetico, ecc Il progetto presentato deve avere delle peculiarit ben precise, senza le quali non rientrerebbe pi nella classifica per lo stanziamento dei fondi, esso deve essere chiaro, deve avere un lotto funzionale unico, deve essere supervisionato dallo stesso progettista ( monitoraggio fisico e finanziario) e, cosa importante, non pu essere lottizzato ( diviso in sottoprogetti) cos da poterlo far rientrare al di sotto della soglia comunitaria. La CE ovviamente tiene presente il rapporto costi benefici ( anche sotto forma di certificati di impatto ambientale) proprio del progetto cos da sovvenzionare quello con maggior riuscita. Cos facendo si tiene conto non solo della redditivit ma anche del ritorno specifico che si ha (laspetto economico non sempre superiore al ritorno sociale). La banche, che a livello comunitario sovvenzionano progetti internazionali, sono chiamate ad investire facendo riferimento al DSP ( diritto speciale di prelievo) che rappresenta il valore generico il cui scopo quello di uniformare gli importi dei lavori fatti allinterno della CE. In precedenza tale valore era determinato dallEU che per stato eliminato al momento dellentrata in vigore delleuro perch gi questo riusciva a unificare gli importi tra le nazioni appartenenti alla CE. Il DSP stato, quindi, introdotto per rapportare gli importi degli appalti interni alla CE per ditte che partecipavano ae gare aventi per una moneta diversa dalleuro. Prendendo come riferimento la guida allanalisi costi benefici dei progetti di investimento possiamo passare ad analizzare le richieste per le presentazioni dei progetti da parte della CE. I progetti di investimento cofinanziati fai Fondi Strutturali, dal Fondo di Coesione e dall ISPA sono gli strumenti attraverso i quali vengono realizzate le politiche regionali dellUnione Europea. Nei Regolamenti del Fondo di Coesione e dellISPA, daltra parte, oltre alla soglia finanziaria ( 10 milioni di euro per il FC e 5 milioni di euro per lISPA), vengono definiti in modo dettagliato i termini progetto e fase del progetto al fine di evitare uneccessiva frammentazione dei progetti e di garantire che i Fondi vengano utilizzati in modo integrato e sistematico. Essi stabiliscono che il Fondo di coesione e lISPA possono finanziare i seguenti tipi di misure:

- un progetto, erie economicamente indivisibile di compiti connessi ad una funzione tecnica specifica e con obiettivi identificabili. - una fase di progetto, tecnicamente e finanziariamente indipendente e possiede unefficacia autonoma - un gruppo di progetti, insieme si progetti che soddisfano 3 condizioni: 1. sono localizzati nella stessa area e lungo lo stesso canale di trasporto 2. appartengono ad uno stesso piano generale per quellarea o canale di trasporto 3. sono supervisionati dallo stesso soggetto che responsabile per il coordinamento ed il monitoraggio. - Definizione degli obbiettivi: necessario considerare degli obiettivi che il significato e limpatto pi generale - Identificazione del progetto: i legami funzionali e fisici tra il progetto e le esistenti infrastrutture devono sempre essere chiaramente evidenziati e analizzati - Analisi di fattibilit e delle opzioni: dovrebbe essere sempre incluso il confronto con la situazione precedente (senza il progetto) e con le possibili alternative dirette a soddisfare la medesima domanda. - Analisi finanziaria: deve essere condotta anche se il servizio completamente gratuito e, conseguentemente, il tasso di rendimento interno finanziario negativo, lanalisi dovrebbe indicare il costo netto on termini di spesa pubblica e fornire un confronto significativo con progetti simili - Analisi economica: la valutazione dei principali costi e benefici, dal punto di vista della societ, deve sempre completare gli elementi derivati dallanalisi finanziaria. Sia lanalisi finanziaria che economica vanno sempre effettuate per confronto con la situazione senza linvestimento progettato. - Analisi multi criterio e altri criteri di valutazione: importante discutere indicazioni ricavate dallutilizzo daltri criteri di valutazione, specialmente in relazione allimpatto ambientale - Analisi di sensibilit e di rischio: lincertezza e/o il rischio che caratterizzano landamento delle variabili sono da tenere in considerazione quando vengono valutati progetti di investimento. Nel corso dellattuazione degli interventi, se lo stato membro o lautorit di gestione prevedono una partecipazione dei Fondi ad un grande progetto, ma informano preliminarmente la Commissione trasmettendo le eguenti informazioni: a) organismo responsabile dellattuazione b) natura dellinvestimento, descrizione, dotazione finanziaria e localizzazione c) calendario di esecuzione del progetto d) analisi dei costi e dei benefici, anche finanziari, valutazione dei rischi nonch indicazioni sulla validit economica del progetto. e) inoltre: - per gli investimenti infrastrutturali: analisi dei costi e dei benefici socioeconomici del progetto, compresa lindicazione del tasso di utilizzazione prevista, limpatto prevedibile sullo sviluppo o la riconversione della regione di cui trattasi, nonch applicazione delle norme comunitarie sugli appalti pubblici - per gli investimenti produttivi: lanalisi delle prospettive del mercato nel settore interessato e della redditivit prevista del progetto f) effetti diretti e indiretti sulla situazione delloccupazione, possibilmente a livello comunitario g) elementi che permettono di valutare limpatto ambientale e lapplicazione dei principi della precauzione e dellazione preventiva, della correzione, anzitutto alla fonte, dei danni causati allambiente e del principio chi inquina paga, nonch il rispetto della normativa comunitaria in materia ambientale h) elementi necessari alla valutazione del rispetto delle regole della concorrenza, in materia di aiuti di stato. i) indicazione delleffetto della partecipazione dei Fondi sulla realizzazione del progetto j) piano finanziario e ammontare globale delle risorse finanziarie previste per la partecipazione dei Fondi e di eventuali altre fonti di finanziamento comunitario.

FONDO MONETARIO INTERNAZIONALE Il fondo monetario internazionale, a differenza della Banca Mondiale, stato fondato per perseguire i seguenti obiettivi: - promuovere e mantenere la cooperazione monetaria internazionale, lespansione e la crescita equilibrata del commercio internazionale, la stabilit dei tassi di cambio ed il sistema multilaterale dei pagamenti. - mitigare gli squilibri nelle bilance dei pagamenti. - fornire risorse e liquidit per fornire tali obiettivi. Il programma iniziale del FMI prevedeva anche la promozione ed il mantenimento di alti livelli di occupazione e reddito reale insieme allo sviluppo delle risorse produttive dei paesi membri. Ogni stato membro possiede una quota proporzionale alle donazioni che ha fatto al fondo. Le determinano il potere di voto e possono essere utilizzate per creare una riserva valutaria alla quale il fondo pu attingere per concedere prestiti ai paesi membri in difficolt economica. Inoltre, forniscono la base per calcolare il volume di prestiti che un paese pu ottenere dal fondo: quanto pi alto il contributo del singolo paese al fondo, tanto maggiore sar la cifra che potr richiedere in caso di necessit.

GESTIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Il patrimonio immobiliare viene gestito attraverso un sistema informatizzato dotato di un Archivio del Patrimonio. Tramite lelaborazione dei dati dellarchivio e attraverso dei processi decisionali possibile pianificare i piani ed i programmi di intervento da fare sul Patrimonio. La scelta del sistema informativo di supporto si basa sulla definizione del sistema di archiviazione, sul tipo di elaborazioni ( funzionalit che devono essere presenti nel sistema informatico per ottenere le risposte desiderate), sugli output finali che rispondono in termini tecnici e di gestione alle attese. - Archiviazione dati del Patrimonio Immobiliare: dopo aver individuato il soggetto base dellarchiviazione, si definiscono i livelli di aggregazione superiore e scomposizione inferiore. Partendo dal soggetto Edificio, ci si pone ad un livello di approfondimento maggiore, distinguendo le informazioni attuali da quelle storiche. - Elaborazione dei dati: un sistema informatico deve essere da supporto alle decisioni dellAmministratore, fornendo foto dello stato attuale di un edificio e proiezioni dello stato futuro. Bisogna quindi archiviare i dati nella giusta maniera e avere la possibilit daggregarli e disgregarli. - Processi gestionali: il sistema informatizzato non deve e non pu prendere decisioni e viene utilizzato come supporto per velocizzare ed organizzare i processi. Il sistema deve gestire la programmazione dando di volta in volta informazioni sullo stato davanzamento e la conclusione dei programmi gestionali. - Moduli del sistema informatico: 1. Modulo di archiviazione: dati identificativi, catastali, di possesso e amministrativi, anagrafe,consistenza e dati tecnici delledificio. 2. Modulo di elaborazione grafica: navigazione su carte tematiche del luogo, visualizzazione ed estrazione dei dati dimensionali, dati grafici vettoriali. 3. Modulo di elaborazione tecnica: riscontri e segnalazioni sullo stato del patrimonio ottenendo strumenti necessari alla conduzione della gestione dellimmobile. 4. Modulo di elaborazione economica: fornisce informazioni necessarie per le scelte economiche dellAmministratore con una massima valorizzazione del patrimonio con una minor spesa. Il sistema informatico deve essere soprattutto flessibile, implementabile, integrabile e programmabile per una buona gestione del Patrimonio Immobiliare.

INTERESSE Compenso richiesto dagli investitori per accettare la carenza di un determinato capitale. In un determinato periodo di tempo. Il tasso dinteresse il rapporto in termini percentuali, tra linteresse ed il compenso richiesto dagli investitori in un determinato lasso di tempo (anche detto ammontare finanziario). Il tasso indica quanta parte della somma prestata debba essere corrisposta come interesse al termini del tempo considerato. ( i = I/C, i = tasso di interesse, I = interesse, C = capitale). Si distinguono due tipi di regime dinteresse: - Regime dinteresse semplice: gli interessi si riferiscono solo al capitale iniziale, quindi ogni anno la maggiorazione sar costante e sar riferita ad una percentuale del capitale iniziale. V(k) = C (1+ki) dove C = capitale, K = numero anni. Secondo tale regime gli interessi generati non producono altro interesse. - Regime di interesse composto: la maggiorazioni non sar pi costante, gli interessi producono altro interesse, ovvero per ogni anno si aggiunge una maggiorazione, uguale ad una percentuale costante, della somma accumulata allinizio dellanno precedente. V(k)= C(1+i)^k dove K = num. Anni, C = capitale. In tal caso linteresse pagato viene reinvestito per produrre a sua volta interesse. I tassi dinteresse che tengono conto del tasso dinflazione sono detti Tassi di interesse reale, essi valgono: r = [((1+i)/(1+p))-1]x100 dove i = interesse nominale e p = tasso dinflazione. In un investimento la tipologia del rischio (privo di rischio, rischio basso, medio o alto) una componente che contribuisce a far variare il tasso dinteresse. E inoltre dal tasso dinteresse che si pu determinare il fattore di sconto: F(s) = 1/((1+i)) che esprime il valore attuale di un euro ricevuto alla fine di un periodo di tempo. I tassi non si sommano o sottraggono direttamente tra loro poich loperazione non sarebbe finanziariamente significativa. 1. VARIABILITA DEL TASSO DINTERESSE: Alternative di investimento equivalenti ( per rischio/ vincoli) - Investimento immobiliare con rischio basso, oggi circa il 3% a 5 anni. Es: titoli di stato. - Investimento immobiliare con rischio basso, oggi circa il 4,5%. Es: Retail in centro storico a Roma. - Investimento immobiliare con rischio medio alto, oggi circa 8%. Es: Immobile direzionale in localit periferica non collegato. 2. COSTO OPPORTUNITA DEL CAPITALE: E il rendimento (tasso di interesse) atteso da un investimento specifico piuttosto che da un investimento con rischio assimilabile a zero. 3. WACC (weighted average costo f capital): il tasso utilizzato per lattualizzazione viene comunemente scelto sulla base del metodo del WACC, che tiene conto dei costi combinati delle fonti di capitale investito netto (capitale di debito e capitale di rischio).

4. PRESENT VALUE (PV): il valore attuale di una serie di flussi di cassa che deve tener conto di un tasso di sconto riferibile ad iniziative economiche equivalenti. Si valuta un flusso di cassa mediante lapplicazione dellinteresse composto. 5. NET PRESENT VALUE (NPV): il valore attuale netto ottenuto sottraendo al valore attuale di un determinato progetto linvestimento richiesto. Il NPV pu anche esprimersi in termini di tasso di rendimento.

INTERESSE Impiego il capitale per ricavare un utile. Linvestimento parte da unanalisi di mercato volta allindividuazione della richiesta e dellofferta di beni in un determinato territorio. Individuato il bene potenzialmente pi redditizio, si redige un progetto di massima e si valutano i costi delle materia prime, di produzione e di costruzione; segue la sperimentazione del bene, si determina il numero di oggetti da produrre in un anno. Segue la commercializzazione e il controllo di qualit, infine il collaudo. Si programma poi la manutenzione e la gestione delloggetto e si determina il prezzo di vendita. Viene stabilita la percentuale a cui si vuole portare il capitale e si programma il numero di beni necessari da vendere in un anno. Si predispone per il programma dei costi e ricavi e si valuta il minimo necessario alla remunerazione del capitale. Nellambito degli investimenti immobiliari, liter da seguire : - predisposizione del progetto - verifica con sondaggi di mercato di quanto predisposto - individuazione dellarea di intervento con relativo costo e indice di fabbricabilit fondiaria - redazione dello studio di fattibilit che deve elencare il costo del progetto preliminare, definitivo ed esecutivo, il costo dellarea, della costruzione, della commercializzazione, dellurbanizzazione, del denaro, qualora linvestimento non fosse autofinanziato. - Determinare il prezzo di venduta del bene e confronto dello stesso con i valori degli osservatori. - scenari costi ricavi con analisi sulla redditivit prevedibile. Nellambito degli interventi compaiono 3 figure professionali: 1. Linvestitore: investe operazioni sicure la cui riuscita garantita. 2. Lo sviluppatore: investe in aree in cui loperazione rischiosa. 3. Il concettualizzatore: determina quali sono le attivit pi redditizie in un determinato territorio, attraverso analisi di mercato e indagini di campo. Linvestitore accresce o modifica il capitale fisico di cui dotata lunit produttiva e lintera economica. per questa ragione esso viene anche definito accumulazione di capitale. Si riferisce anche a mezzi di produzione acquistati da unit produttive, le quali si attendono un reddito derivante dalla vendita futura dei beni prodotti. Linvestimento totale delleconomia pu essere distinto tra privato e pubblico. Gli investimenti pubblici sono indirizzati principalmente ai mezzi di produzione dei servizi (scuole, ospedali, ferrovie, ecc) o ai beni che non hanno una produttivit diretta, ma contribuiscono ad accrescere la produttivit delleconomia privata (infrastrutture). La finanza aziendale considera linvestimento dal punto di vista dei capitali che essa richiede, del costo delle diverse fonti di capitale, delle scelte tra diversi piani di ammortamento, dei debiti contratti: per realizzare linvestimento e tra diversi investimenti che prevedevano flussi finanziari diversi. Linvestimento riferito ad unattivit produttiva pu essere: - Estensivo: se ha lo scopo di aumentare la dotazione di capitale fisico e la capacit produttiva e di conseguenza comporta un aumento dellimpiego di lavoro e della produzione totale. - Intensivo: se ha lo scopo di sostituire i messi di produzione esistenti con altri pi produttivi e quindi pu comportare una diminuzione dellimpiego di lavoro a parit di produzione totale. Per effettuare un determinato investimento si procede attraverso le seguenti fasi: - Premarketing: nel quale vengono contattati gli investitori, gli operatori e gli utilizzatori. - Sviluppo del progetto tecnico definitivo: occorre effettuare una stima dei costi per verificare se bisogna richiedere dei prestiti. - Precommercializzazione: bisogna stabilire gli intenti con gli operatori e definire spazio e mix merceologico nel dettaglio. - Verifica economica e finanziaria di dettaglio: impostare strategie di copertura finanziaria dellinvestimento e attivare i canali di finanziamento. - Realizzazione e START UP: fase di avvio della societ di coordinamento, del cantiere, il momento di stipula dei contratti di affitto. - Eventuale cessione dellimmobile: serve una valutazione dellimmobile e limpostazione di trattative con gli operatori istituzionali ( fondi immobiliari e asset property) e sulla base dei contratti di affitto e gestione redigere il piano finanziario prospettico.

ITER DI VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE Viene svolta unapprofondita due diligence del Patrimonio Immobiliare, raggruppando i beni in un insieme omogeneo ed individuando strumenti adatti di tipo finanziario, volti ad una migliore valorizzazione delle potenzialit offerte da

ciascun gruppo. Per quanto riguarda la definizione delle migliori strategie di valorizzazione, una due diligence deve comprendere: - un inventario che raccoglie dati e documenti - ripartizione del patrimonio in funzione dellopportunit politica e finanziaria - analisi dellandamento del mercato immobiliare e della redditivit dei singoli immobili al fine di determinare il massimo valore ottenibile. - il raggruppamento delle diverse tipologie di immobili in categorie omogenee - predisposizione di uno studio di prefattibilit. Nel processo di valorizzazione si inquadrano, a seconda delle caratteristiche degli assets e delle esigenze dellEnte: - operazioni di cartolarizzazione . costituzione dei fondi immobiliari pubblici - operazioni di spin off immobiliare (societ mista). In una societ mista partecipano lEnte e i privati che apportano la liquidit necessaria. LA societ mista permette di migliorare lo stato e la qualit degli immobili e di condividere oneri e rischi per la realizzazione di nuovi investimenti. La societ mista opera secondo due linee principali: - gestione, valorizzazione e alienazione dei beni disponibili - gestione e valorizzazione di concessione e di diritto duso. Per definire il mix immobiliare, che potr essere aggetto dello spin off, si procede con la divisione degli immobili strategici e non. Viene individuata la parte di patrimonio immobiliare che si intende razionalizzare e la si volge in una nuova scatola societaria. Da un punto di vista industriale loperazione favorisce il raggruppamento di alcuni principali obiettivi: - incremento dellefficienza gestionale - alleggeriemento dello stato patrimoniale delle societ madre. - valorizzazione degli immobili. - miglioramento della capacit redittuale. Esistono due tipi di valorizzazione degli immobili a secondo del modo di conduzione, ovvero se si prevede anche lindividuazione di un partner finanziario o se essa viene condotta direttamente da un unico esecutore. Se la conduzione prevede lindividuazione di un partner finanziario, lobiettivo della valorizzazione lalienazione dellimmobile si individuano 3 fasi: FASE A: Ha lo scopo di produrre un rapporto preliminare con una stima sommaria dellimmobile. Per raggiungere questo risultato si parte da unindagine conoscitiva, diretta e indiretta, (dalla documentazione dellimmobile allanalisi delle caratteristiche dellopera con particolare riferimento allo stato di conservazione) per individuare successivamente gli elementi immagine dellimmobile, ovvero gli elementi che ne aumentano il valore (una sorta di optional). Inoltre questa fase presenta degli schemi, destinazioni compatibili ed ipotesi di redditivit accompagnate da una stima sommaria. FASE B: redigere un rapporto definitivo con lo scopo di produrre una stima particolareggiata; per prima cosa si svolge unanalisi di mercato e si analizzano le domande del mix di utilizzazione, per comprendere la tipologia della richiesta del mercato. In questo modo si perviene alla proposta giusta che incorpora la maggior redditivit compatibile con luso del sito (individuazioni delle funzioni). Successivamente viene redatto il lay-out di massima e la valutazione parametrica dei ricavi potenziali e dei costi di trasformazione. Si possa poi allanalisi dei costi benefici con scenari di medio e lungo termine sulle redditivit ottenibile; la conclusione della fase segnata dalla procedura ( pubblica se limmobile pubblico) per lindividuazione del soggetto sviluppatore. FASE C: Dopo aver individuato lo sviluppatore ed avergli effettuato la cessione, inizia una fase di monitoraggio e coordinamento dello sviluppo del progetto in attuazione degli obiettivi fissati. La conduzione diretta prevede sempre 3 fasi: - FASE A: Risulta essere del tutto analoga al caso precedente e si sviluppa solo per riepilogo ed ed al fine di maggior chiarezza grazie ad un indagine conoscitiva diretta (integrazione dei documenti acquisiti con sopralluoghi mirati e verifica di massima della consistenza reale, verifica della qualit del bene, livello di finitura e/o attrezzatura, accessibilit e collegamento, stima sommaria del valore attuale dellimmobile, individuazione dei riferimenti parametrici, classificazione dati metrici in funzione del bene) ed indiretta (analisi della documentazione tecnico amministrativa urbanistica monumentale, verifica dello stato dei vincoli ed eventuali servit, incidenza di quanto conosciuto sul valore del bene, verifica delle norme e del regolamento edilizio, verifica delle procedure amministrative comprese abitabilit e licenza duso, determinazione consistenza dellimmobile e/o per eventuali superfici oggetto di condono edilizio. - FASE B: Prevede una valutazione economico finanziaria e quindi come nella fase B del caso precedente, inizia unanalisi di mercato. Si procede poi con una verifica di compatibilit fra le varie destinazioni duso individuate e degli elementi immagine dellimmobile ove presenti con organi di controllo, con la redazione di schemi, inserimento destinazioni, compatibili con limmobile e nel contesto urbano, e di valutazione parametrica dei costi di

trasformazione e dei ricavi potenziali. Infine si realizza una stima dellimmobile con le variazioni ipotizzate e, a seguire lanalisi dei costi . benefici con scenari a medio e lungo termine sulla redditivit prevedibile. - FASE C: si realizza uno studio di fattibilit economico amministrativo ed inoltre si definiscono le variazioni di destinazione attuabili e le possibilit pratiche per il raggiungimento di questi fini; riguardo la parte pratica si ha una prima fase di verifica, in seguito di possibile attuazione, programmazione ed individuazione dei costi dellintervento ( organizzazione del progetto, cio individuazione del tempo e dei costi che si dovranno affrontare). Attuazione operativa: predisposizione lay out definitivo, verifica con sondaggi di mercato di quanto predisposto, individuazione percorso procedurale, programmazione e costi dellintervento, scenari, costi e ricavi ed infine la valutazione. Indagini dirette FASE A: interpretazione strumenti urbanistici, analisi del contesto urbano e rapporto con la citt, destinazione duso del bene e compatibilit con quanto esaminato, conformit del bene alle autorizzazioni ottenute. Riassumendo, liter per la valorizzazione prevede: 1. Ricognizione del patrimonio immobiliare 2. valutazione degli assets 3. valutazione delle potenzialit di sviluppo 4. identificazione del miglio scenario per la valorizzazione 5. elaborazione di un piano di sviluppo immobiliare finanziario 6. piano di fattibilit 7. creazione del consenso 8. fase operativa.

LA COPERTURA La copertura indica chiusura esterna superiore. Con le altre chiusure esterne e con quelle verticale, la copertura concorre a definire linvolucro degli edifici. Essa definibile come sottosistema tecnologico la cui funzione dominante quella di chiudere superiormente gli organismi edilizi, e cio quella di separare, in direzione verticale, gli spazi interni delorganismo edilizio da quelli esterni. Funzioni secondarie della copertura sono quelle si concorrere a conformare gli spazi interni in funzione delle attivit dellutenza che vi si devono svolgere e quella di concorrere alla configurazione delledificio dal punto di vista architettonico. Per classificare i sistemi di copertura si possono usare criteri diversi: 1)Basati sulla forma o sulla geometria della copertura 2) Basati sulle caratteristiche funzionale del manto di copertura 3) Basati sulle caratteristiche costruttive e tecnologiche edlgi elementi del manto di copertura Si distinguono i principali elementi che compongono la copertura in 3 classi: 1) Manto di copertura 2) Struttura di copertura 3) Accessori di copertura Il manto indica lelemento che ha la funzione di assicurare la separazione dellambiente esterno da quello interno. La struttura indica lelemento che ha la funzione di reggere o portare il manto e di resistere a carichi esterni. Gli accessori indicano il complesso degli elementi che hanno la funzione di collaborare con manto e struttura. I manti di copertura si classificano secondo parametri significativi: geometria degli elementi (forma e dimensioni), materiali impiegati e tecnologie impiegate. Le coperture e gli elementi tecnici che le compongono, sotto leffetto delle azioni caratteristiche dellambiente naturale, a seconda delle specifiche condizioni dimpiego previste nel progetto, devono fornire riparo e protezione in misura adeguata alle condizioni ambientali volute per il benessere ed il comfort dellutenza e per lo svolgimento delle sue attivit. Si ottengono in questo modo requisiti di : sicurezza, benessere, fruibilit, relativi allaspetto e alla gestione. I requisiti di sicurezza sono quelli attinenti la protezione e la garanzia dellincolumit degli utenti. Sono compresi i requisiti di resistenza: - alle azioni meccaniche - allazione del fuoco - allazione dei fulmini - alle azioni provocate da eventuali tentativi di intrusione, sia di persone che di animali. I requisiti di benessere sono quelli attinenti la creazione e il mantenimento di condizioni ambientali necessarie per la salute degli utenti, per il comfort e per un ottimale svolgimento delle attivit previste in un determinato edificio. I requisiti di questa classe sono relativi al comportamento della copertura in ordine a: benessere igrometrico, acustico, visivo, psicologico, olfattivo, garanzia igienica. I requisiti relativi alluso diretto della copertura sono quelli di fruibilit, i pi importanti sono: attrezzabilit, agibilit, facilit di manovra e flessibilit. I requisiti relativi allaspetto sono la forma, il colore e i materiali che devono corrispondere alle aspettative ed alle esigenze di tipo estetico dellambiente e degli abitanti. I requisiti relativi alla gestione si riferiscono ad esigenze di tipo economico quali la durata e la manutenzione. I requisiti specifici sono: la

resistenza ai carichi statici e dinamici, agli urti, allazione degli agenti atmosferici, al gelo, ai carichi termici, alla penetrazione dellacqua, alla luce naturale, agli agenti chimici e inquinanti, agli agenti biologici, allusura, ecc I requisiti relativi alla manutenzione sono: punibilit, controllabilit, riparabilit, sostituibilit.

LEASING Il leasing ( o locazione finanziaria ), da non confondere con la locazione ordinaria di un bene ( noleggio ), un contratto alternativo alla vendita di un bene mediante il quale societ specializzate si impegnano a fornire luso per un periodo di tempo concordato di un bene dietro corrispettivo di un canone senza pagamenti anticipati. Alla scadenza del periodo contrattuale, chi ha ricevuto in godimento il bene pu restituirlo, rinnovare il contratto versando un canone inferiore, acquistare la propriet del bene precedentemente locato a un valore dacquisto che pu essere la differenza tra il valore iniziale pattuito e la somma dei canoni versati, aggiornare il contratto per affittare un bene tecnicamente pi avanzato. Il contratto di leasing ha i seguenti obiettivi: - consentire lacquisizione della disponibilit di un bene senza limmediato e totale onere dellacquisto; - consentire il ricambio di beni suscettibili di rapido invecchiamento o obsolescenza.

MACROFASI: CONCETTUALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO Quando si deve effettuare un investimento necessario operare una serie di indagini per valutarne la convenienza. La prima operazione quella di cercare il lotto di terreno su cui poter costruire e, una volta individuata larea, consultare le indicazioni del piano regolatore per quella determinata zona ( destinazione duso, indice di fabbricabilit ). In seguito si deve effettuare unanalisi di mercato su cosa sarebbe meglio costruire. Si studia il posizionamento dellarea in relazione alle zone circostanti: collegamenti stradali principali, trasporti pubblici, distanza dai centri urbani abitati. Si effettua poi uno studio sulle caratteristiche della popolazione della zona e si va a vedere quali sono le strutture presenti e quelle mancanti. Sulla base delle considerazioni emerse dallanalisi di mercato possibile fare unipotesi di Layout funzionale, cio unipotesi sulle funzioni che si potrebbero inserire nellarea, ipotizzando anche un dimensionamento in coerenza con le esigenze del bacino dutenza di riferimento ( si cre un mix funzionale ). Il confronto con casi simili per contesto e localizzazione pu supportare il processo decisionale nella definizione del concept e pu rilevare le maggiori criticit che si potrebbero presentare nel progetto. Bisogna anche realizzare un piano economico-finanziario che si centra sui dati reddituali espressi sotto forma di ricavi potenzialmente raggiungibili dalla struttura, reddito netto e flussi di cassa ottenibili; il confronto tra i risultati reddituali e linvestimento sostenuto permette di fornire prime indicazioni relative al rendimento e alla convenienza dellopera. Un fattore importante da considerare il rilascio delle autorizzazioni; se stata fatta una buona due diligence, si consultato il PRG ed stata fatta una verifica della documentazione legale e a livello normativo, non ci saranno problemi, altrimenti un ritardo per il rilascio delle autorizzazioni pu addirittura mettere in pericolo lintero investimento.

MANUTENZIONE Intervento volto ad assicurare permanenza e fruibilit delle caratteristiche qualitative proprie di un bene. Lonere sostenuto lelemento suscettibile di valutazione economica. Le prime operazioni da condurre nel momento in cui si affronta una problematica di manutenzione di un immobile sono quelle volte alla individuazione delle cause del degrado. In edilizia, la vita utile di un componente definibile solo in funzione delle proprie caratteristiche fisiche messe in relazione sia alla tecnologia di applicazione e sia allo specifico uso che ne viene fatto. Il primo passo da effettuare nelliniziare lanalisi delle problematiche di un immobile da manutenere, lindagine conoscitiva. Si effettuano sopralluoghi, sondaggi e rilievi tali da poter riuscire a descrivere gli aspetti qualitativi e componentistici, e quello quantitativi e dimensionali delledificio. Nel primo caso va introdotto il criterio di scomposizione del sistema immobile che permette di arrivare ad individuare le singole componenti di un fabbricato. I sistemi tecnologico presenti in un edificio, in grado di caratterizzarlo, sono: opere strutturali, architettoniche, impiantistiche e accessorie. Unattivit utile legata al rilievo qualitativo e componentistico di un fabbricato quella delle indagini diagnostiche, finalizzate allindividuazione di tutte le caratteristiche de materiali e dei prodotti posti in opera. Le indagini diagnostiche suggeriscono e indirizzano nella scelta delle migliori tecniche di intervento; inoltre sono uno strumento valido durante lesecuzione dei lavori, per valutare con esattezza lefficacia delle tecniche progettate e dei materiali previsti. Per quanto riguarda il rilievo quantitativo-dimensionale, si tratta di indagare, rilevare e restituire uno stato di fatto delle opere. Il prodotto finale che verr elaborato deve essere analogo al progetto esecutivo delle opere realmente eseguite. Si esamina poi la documentazione tecnica esistente, vanno ricercati i documenti realtivi allo stato autorizzativo del fabbricato: possibile individuare le porzioni del fabbricato che sono state successivamente modificate e/o integrate. La conoscenza della storia tecnica che ha vissuto limmobile sul quale si deve intervenire il punto di partenza per lindividuazione dei punti di criticit sui quali deve essere posta lattenzione. Il secondo passo quello di effettuare un rilievo visivo della rispondenza degli elaborati tecnico grafici allo stato di fatto delle opere; operazione necessaria per la valutazione delle situazioni dove possono essere state introdotte modifiche e/o integrazioni senza un titolo autorizzativo specifico. Per il rilievo dimensionale necessario procedere secondo un criterio di indagine progressiva parallelamente con lindividuazione delle cause scatenanti il degrado e con la

rilevazione e restituzione grafica delle varie porzioni del fabbricato. Bisogna individuare le unit tecnologiche coinvolte dai fenomeni di degrado, sia come elementi che subiscono gli effetti. Di queste unit tecnologiche possibile iniziare le operazioni di rilievo e restituzione. Una volta definiti i limiti di estensione del rilievo sulle varie parti del fabbricato, si pu iniziare ad assegnare alle varie tecnologie le relativi componenti per il dimensionamento delle quantit di materiali e prodotti interessati dallintervento di manutenzione. Le operazioni di manutenzione devono essere progettate con i medesimi criteri che il progettista ha utilizzato ai fini della realizzazione in sicurezza dellopera. La manutenzione dovr essere eseguita per tutta la vita dellopera, dovr essere prevista dal committente, sia pubblico che privato, effettuando tutte le valutazioni dei rischi connessi alla attivit programmate e alle interferenze con i luoghi o con le altre attivit concomitanti. Il Coordinatore in fase di progetto deve redigere, oltre che il Piano di Sicurezza e Coordinamento, acnche un fascicolo che preveda tutte le operazioni di manutenzione in sicurezza. Il fascicolo ha come obiettivo lanalisi dei rischi, lorganizzazione delle fasi lavorative in sicurezza e la previsione di tutte quelle misure di prevenzione e protezione necessarie per garantire lincolumit e la salute degli operatori. Il fascicolo non deve essere redatto soltanto nel caso di opere di manutenzione ordinaria di cui evidente che in lavorazioni conservative non si possono predeterminare cicli di vita utile. da sottolineare che anche nel caso di manutenzione straordinaria occorre redigere il fascicolo. Esso diviso in due parti: manutenzione ordinaria e straordinaria dellopera ed equipaggiamenti in dotazione. La prima parte consta di due sezioni distinte: lavori di revisione e lavori di sanatoria e riparazione. La seconda parte relativa a tutta la documentazione tecnica dellopera, la quale deve essere conservata unitamente al fascicolo in luogo sicuro e ben noto a tutti i responsabili della manutenzione. Il fascicolo di manutenzione dovr essere aggiornato in corso dei lavori di realizzazione a cura del coordinatore in fase di esecuzione e , successivamente, a lavori ultimati e a opera consegnata, a cura del soggetto responsabile della manutenzione. Nel caso di opere pubbliche esso dovr essere coordinato con una serie di documenti previsti dal legislatore, che sancir anche un piano di manutenzione in cui sono previsti: manuale duso, manuale di manutenzione e programma di manutenzione.

MARKETING TERRITORIALE un complesso di funzioni ed attivit aziendali con le quali lautorit o lagenzia cerca di vendere allinvestitore il territorio come localizzazione produttiva e rappresenta una componente della strategia di sviluppo locale, volta a valorizzare le risorse e le caratteristiche dellarea incrementandone la competivit. Le sue caratteristiche e potenzialit sono quelle di attrarre investimenti e visitatori dallesterno, riorganizzare e semplificare le provedure amministrative per garantire agli operatori economici di interagire con gli amministratori del territorio. Si cerca quindi di far giungere al pi ampio numero di economisti ( agenti ) lofferta insediativa di aree produttive. Il marketing territoriale ha come obiettivo la promozione, sia a livello locale che internazionale, delle caratteristiche produttive, dei beni prodotti, degli elementi di valore legati ad una data area, per costruire unorganizzazione di servizi, infrastrutture, possibilit imprenditoriali. La funzione del marketing territoriale quella di rafforzare il tessuto economico esistente, sviluppare una nuova imprenditorialit, diffondere innovazione e competenza, attrarre potenziali utenti mediante interventi mirati sul territorio. Fine ultimo quello di ottimizzare le risorse fisiche, naturali, produttive, per giungere ad un interessamento di cittadini, turisti, enti governativi e potenziali investitori, che porti una crescita economica tangibile e strutturata. La strategicit delle iniziative si riferisce al confronto di un territorio con altri contesti lui simili, per verificare il livello di risultati ottenuti, creare eccellenza, sviluppare e creare business. Il prodotto, ossia il territorio come localizzazione produttiva, il risultato di una serie di dotazioni e di opportunit che non sempre per corrispondono alle diverse esigenze degli investitori. Per ovviare a questo problema importante raggiungere un elevato livello di coordinamento tra il marketing del territorio e gli aspetti tecnici e politici delle sue dotazioni. I rapporti tra lautorit e linvestitore sono di tipo negoziale e si sviluppano lungo tutto il processo di investimento. Per raggiungere ottimi risultati per le autorit, vengono realizzate attivit di promozione con gli obbiettivi strumentali allattrazione di investimenti esogeni: - costruzione dellimmagine del territorio come localizzazione produttiva ottima per un investimento; infatti importante costruire unimmagine che crei fenomeni di accumulo di credibilit nella comunit degli investitori. lobiettivo perseguito con una serie di strumenti promozionali non mirati, che tipicamente enfatizzano la dotazione di risorse, le infrastrutture, lambiente economico e sociale, latteggiamento delle istituzioni e le esperienze di altri investitori. - attrazione di investimenti da parte di soggetti imprenditoriali individuati singolarmente o per gruppi di caratteristiche. - forniture di servizi che consentano pi facilmente allinvestitore di localizzare in quel territorio il proprio investimento. In generale il marketing territoriale ha caratteristiche analoghe al marketing industriale nel modo di gestione della vendita dellinvestimento, per limportanza dellintervento sul prodotto e la sua priorit rispetto ad ogni altro intervento, sia di tipo promozionale che di incentivazione. Unazione di costruzione dellimmagine, che dimostri alla prima verifica di non avere riscontri fattuali, innesca un circolo vizioso di discredito di quella localizzazione nella comunit degli investitori.

Nel marketing territoriale e industriale il processo di acquisto viene diviso in fasi consequenziali; nel comportamento del compratore industriale si riscontra: consapevolezza, conoscenza, preferenza e favore. Il marketing non si rivolge solo a soggetti ed organizzazioni gi presenti in area, ma anche a soggetti esterni che si vogliono insediare nellarea in esame.

METODO DEI COSTI Metodo di valutazione attraverso il quale si stima e si giustifica il valore del terreno, il costo di riproduzione a nuovo dei fabbricati e di altri insediamenti e la perdita di valore di una propriet preesistente rispetto ad unaltra nuova, a causa del deprezzamento. Esistono 3 diversi tipi di deprezzamento: il deterioramento fisico della propriet ( vetust ), losolescenza funzionale e la mancanza di desiderabilit della propriet a causa della sua disposizione, del suo stile e del disegno. Si deve altres prendere in considerazione lobsolescenza economica risultante da una perdita di valore per cause esterne alla propriet stessa. Il metodo dei costi anche utilizzato per dedurre il deprezzamento della stima di eventuali costi di riproduzione. La fase pi delicata di questo metodo proprio stabilire il corretto grado di deprezzamento. Il valore stimato valido solo se valida la stima del deprezzamento. Il metodo dei costi il metodo di valutazione pi adatto in caso di sinistri, rispetto al metodo comparativo, finanziario e della trasformazione, in quanto vi unassicurazione che si basa sul costo di ricostruzione o di rimpiazzo facendo riferimento al valore ex novo delloggetto. Per quanto riguarda i fabbricati, il costo di costruzione stabilito in base alle condizioni generali di assicurazione ed equivale per ciascuno al doppio del valore stimato. Nel caso di macchinari ed impianti lassicurazione rimpiazza i beni assicurati con altri beni equivalenti, nuovi o analoghi, per rendimento economico. Qualora avvenga il sinistro, verr valutato per ogni componente lammontare del danno e la rispettiva indennit come se lassicurazione non esistesse. Lindennit aggiunta allimporto del danno definisce lammontare dello stesso calcolato in base al valore a nuovo. La ricostruzione o il rimpiazzo sono definiti in base alla tipologia preesistente e avvengono nella stessa area o in unaltra area nazionale, sotto consegna dellassicuratore. Lassicurazione, in base al valore a nuovo riguarda soltanto fabbricati, macchinari o impianti di reparti in stato di attivit.

METODOLOGIE VALUTATIVE La valutazione di un immobile pu essere fatta attraverso lapplicazione di diversi metodi: - Metodo del Mercato o Comparativo: basato sul confronto fra la propriet e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. - Metodo del Reddito o Finanziario ( DCF, discounted cash-flow ): definito come metodo dei flussi di cassa attualizzati, basato sulla determinazione, per un periodo di n anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della propriet; sulla determinazione del valore di mercato della propriet mediante la capitalizzazione in perpetuit, alla fine di tale periodo, del reddito netto; sullattualizzazione, alla data della valutazione dei redditi netti ( flussi di cassa ). - Metodo del costo: determina, stima e giustifica il valore del terreno, il costo di costruzione e riproduzione a nuovo dei fabbricati e di altri insediamenti; applica dei fattori di deprezzamento in una propriet. Esistono diversi tipi di svalutazione: obsdescenza funzionale o economica, o mancanza di desiderabilit. -Metodo della trasformazione: basato sullattualizzazione, alla data della valutazione, dei flussi di cassa generati dalloperazione immobiliare nellarco di tempo corrispondente alla sua durata.

PIANO INDUSTRIALE Strumento fondamentale per linvestimento; in esso sono riportate le strategie dellinvestitore, i costi di realizzazione e i tempi in cui si prevede che lopera verr realizzata e venduta. Si analizza la destinazione duso dellimmobile e si prevedono le redditivit che si potranno ottenere, tenendo conto delle future trasformazioni che potrebbero essere effettuate sullimmobile e dei relativi redditi. Nel piano industriale viene anche affrontata la gestione dellopera che pu essere data in gestione a terzi in cambio di un reddito. Il piano industriale utile per ottenere finanziamenti dalle banche che lo analizzano, dando cos una linea di credito allinvestitore. Il piano industriale si differenzia da quello economico-finanziario, che illustra in maniera pi dettagliata linvestimento da effettuare, con le possibili redditivit future e le entrate immediate. Il piano industriale deve pi propriamente essere il documento nel quale, a partire dallesplicitazione delle strategie competitive delle aziende e delleventuale fabbisogno o opportunit di rinnovo esistente, si procede ad illustrare le intenzioni strategiche del menagement relative alle strategie competitive dellimpresa; i risultati attesi nellipotesi della compiuta realizzazione di esso; le principali azioni destinate a colmare il gap esistente fra strategia operante e intenzioni strategiche. In sintesi la struttura di un piano industriale prevede la presentazione in sequenza della strategia realizzata, il fabbisogno o lopportunit di un suo rinnovamento, il progetto strategico in cui le intenzioni strategiche si concretizzano e i principali risultati attesi, le