estimo

CORSO MONODISCIPLINARE DI ESTIMOProf. Ezio Micelli – Coll. Mirko Bisulli

I

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U

---STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO

DI UN EDIFICIO AD USO RESIDENZIALE

VITTI NICOLA MATRICOLA 264083ZAMBOLIN ANDREA MATRICOLA 264086

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A

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V

DI UN EDIFICIO AD USO RESIDENZIALE

PRESENTAZIONE DELL’OGGETTO DI STIMA

EDIFICIO AD USO RESIDENZIALE

COMPOSTO DA 4 UNITA’ ABITATIVE

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GARAGES INTERRATO

SITO A VILLORBA, COMUNE DI TREVISO

CONTESTO INTERCOMUNALE

Via Montegrappa 120Catena di Villorba - Tv

VILLORBA

3

TREVISO

Il bene oggetto della stima è un complesso di 4 mini appartamenti situati nella provincia di Treviso, più precisamente a Villorba in località Catena.Villorba è un comune di 16.921 abitanti della provincia di Treviso. La sede comunale è nella frazione di Lancenigo, in località Carità.

VILLORBA

AUTOSTRADA

INDIVIDUAZIONE PRINCIPALI PUNTI DI INTERESSE

4

TREVISO

AEROPORTO

Villorba – Treviso Km. 6.5 circaVillorba – Aeroporto km. 11 circaVillorba – Autostrada km. 3 circa

Zona industriale

Centro città

Edificio oggetto di studio

Zona di interesse

ZONIZZAZIONE

5

TREVISO

Zona di interesse industriale

Strade di interesse provinciale

Strade di interesse regionale, autostrada

Tessiture Monti Spa

Le Tessiture Monti sono una delle industrie più fiorenti e sviluppate della zona. Forniscono molto lavoro agli abitanti dei paesi vicini. Distano circa 5 km dalla zona interesse di studio.

6

Treviso

La città di Treviso si trova a circa 7 km. E’ una città in costante sviluppo economico, grazie anche alla industrie tessili. Nel centro della città vi è inoltre la sede della facoltà di design e moda dello Iuav.

Il terreno in oggetto si trova a circa 2 km dalla zona industriale più vicina.

Il progetto prevede la costruzione di un complesso di quattro mini appartamenti. Grazie alla sua posizione strategica, in un punto da cui sono velocemente raggiungibili sia la zona

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raggiungibili sia la zona industriale che la città, si ipotizzano come possibili acquirenti studenti universitari, imprenditori delle varie industrie della zona che possano utilizzare l’appartamento come punto d’appoggio e nuovi nuclei familiari.

INDIVIDUAZIONE SITO ED ESTRATTO PRG

8

LOTTO IN ESAME LOTTO IN VIA DÌ ESPANSIONE

CONO OTTICO 1

PLANIVOLUMETRICO E CONI OTTICI

studio dell’area circostante attraverso l’uso di coni ottici e immagini di riferimento

9

1

3

2

CONO OTTICO 1 CONO OTTICO 2

CONO OTTICO 3

ANALISI DELL’AREA:

Sebbene l’area oggetto di studio sia vicina a centri urbani e ad aree industriali, si può notare, come evidenziato dalle foto, che i lotti di terreno circostanti presentano per lo più edifici residenziali di modeste dimensioni, aree agricole e terreni non coltivati.

PIANTA PIANO INTERRATO

PIANTE

10

PIANTA PIANO TERRA

PIANTA PIANO PRIMO

PIANTE

11

PIANTA COPERTURA

PROSPETTI

PROSPETTO NORD PROSPETTO SUD

12PROSPETTO OVESTPROSPETTO EST

RENDERING

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INDIVIDUAZIONE CONSISTENZA DEI DIVERSI APPARTAMENTI

ABITAZIONE A SUP. IN MQ

GIARDINO 41

SOGGIORNO/CUCINA 25

BAGNO + DISIMPIEGO 7 + 3

CAMERA 18

TOT. 94

ABITAZIONE B SUP. IN MQ

GIARDINO 90

14

GIARDINO 90

SOGGIORNO/CUCINA 25


CAMERA 18

TOT. 143

ABITAZIONE C SUP. IN MQ

SOGGIORNO/CUCINA 25


CAMERA 18

TERRAZZA 4

TOT. 57

ABITAZIONE D SUP. IN MQ

SOGGIORNO/CUCINA 25

15

SOGGIORNO/CUCINA 25


CAMERA 18

TERRAZZA 4

TOT. 57

TABELLA DELLA CONSISTENZA – NORMA UNI 10750

SUPERFICIELORDA

COEFFICIENTE PONDERAZIONE

SUPERFICIECOMMERCIALE

Appartamento A Vani principali 53 1 53

Giardino di appartamento

41 0,18 7

Garage al piano interrato + cantina

18 + 5 0,5 11,5

TOTALE 71,5

16

Appartamento B Vani principali 53 1 53

Giardino di appartamento

90 0,18 16


18 + 5 0,5 11,5

TOTALE 80,5

SUPERFICIE LORDA

COEFFICIENTE DIPONDERAZIONE

SUPERFICIECOMMERCIALE

Appartamento C Vani principali 53 1 53

Terrazza 4 0,25 1


18 + 5 0,5 11,5

TOTALE 65,5

TABELLA DELLA CONSISTENZA – NORMA UNI 10750

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Appartamento D Vani principali 53 1 53

Terrazza 4 0,25 1


18 + 5 0,5 11,5

TOTALE 65,5

Paragone 1 – via Cà ZenobioVillorba

Paragone 2 – via E. MatteiCasier

Paragone 3 – via CentoleVillorba

Paragone 4 – via VoltaPonzano Veneto

ELEMENTI DI PARAGONE PER LA STIMA DELL’ IMMOBILE

Paragone 5 – Quinto di Treviso

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Paragone 5 – Quinto di Treviso

Paragone 6 – Mareno di Piave

Edificio oggetto di stima

Paragone 1

Edificio sito nel comune di Villorba in via Ca’ Zenobio. Edificio di nuova costruzione composto da appartamenti di varia metratura.

Elemento di paragone:Mini appartamento di 50 mq, sito al secondo piano dello stabile, composto da ingresso-soggiorno, angolo cottura, bagno, camera da letto matrimoniale e box auto privato di circa 20 mq.

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20 mq.

Valore di vendita: 115.000,00 euroValore al mq: 1.642 €/mq

1.642 €/mq

Paragone 2

Edificio sito nel comune di Casier in via Enrico Mattei. Residence di nuova costruzione “Le Grazie” composto da appartamenti di varia metratura.

Elemento di paragone:Mini appartamento di 62 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale, box auto e scoperto privato.

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1.585 €/mq

Paragone 3

Edificio sito nel comune di Villorba. Edificio di recente ristrutturazione composto da appartamenti di varia metratura.

Elemento di paragone:Mini appartamento mansardato, sito all’ultimo piano dello stabile, di 70 mq, composto da soggiorno, angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato.

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1.666 €/mq

Paragone 4

Edificio sito nel comune di Ponzano Veneto. Edificio di recente costruzione composto da appartamenti di varia metratura.

Elemento di paragone:Mini appartamento al primo piano, di 55 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato.


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Valore al mq: 1.487 €/mq

1.487 €/mq

Paragone 5

Edificio sito nel comune di Quinto di Treviso. Edificio di recente costruzione (finito nel 2006) composto da appartamenti di varia metratura.

Elementi di paragone:Mini appartamenti al piano primo e secondo, di circa 65 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato.

Valore di vendita: 143.000,00 euro

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1.787 €/mq

Paragone 6

Edificio sito nel comune di Mareno di Piave. Edificio di recente costruzione composto da 8 appartamenti di varia metratura, di cui 2 mini appartamenti.

Elementi di paragone:Mini appartamenti al piano primo e secondo, di circa 55 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato scoperto.

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1.571 €/mq

COMPARABLES 1 2 3 4 5 6

PREZZI D‘ OFFERTA 1.642 1.585 1.666 1.487 1.787 1.571

Posizionali estrinseche 1 0,95 0,95 1,05 0,95 1,05

MATRICE DI PONDERAZIONE - NORMALIZZAZIONE

1 2 3 4 5 6

Posizionali estrinseche 1 0,95 0,95 1,05 0,95 1,05

Posizionali intrinseche 0,95 1,10 1,05 1,05 0,95 1

Caratteristiche intrinseche-tipologiche

1,05 1 1 1,05 1 1

Caratteristiche produttive 1 1 1 1 1 1

Aggiustamento totale 0,99 1,05 0,99 1,15 0,90 1,05

VM unitario aggiustato 1.637 1.664 1.661 1.710 1.608 1.649

25

Valore medio : 1637+1664+1661+1710+1608+1649 = 9929 = 1.654,83 ~ 1.655 €/mq 6 6

VALUTAZIONE DEL VALORE MEDIO AGGIUSTATO DI VENDITA DELL’IMMOBILE

ANALISI DEI RICAVI TOTALI

I ricavi totali prodotti dalle unità immobiliari sono quindi dati dalla sommatoria dei metri quadri commerciali di ciascun appartamento per il valore medio precedentemente ricavato.

RICAVI TOT = (71.5 + 80.5 + 65.5 + 65.5) mq * 1.655 €/mq = 468.365,00 €

26

Superficie

commerciale

Valore medio

€/mq

Valore di

vendita

Abitazione A 71,5 mq 1.655 118.332,5

Abitazione B 80,5 mq 1.655 133.227,5

Abitazione C 65,5 mq 1.655 108.402,5

Abitazione D 65,5 mq 1.655 108.402,5

Ricavo Tot. 468.365,00

QUOTAZIONI IMMOBILIARE DEL COMUNE DI VILLORBA

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CP= CA+ CC + St + (Ou+ Ccc)+ I + Sc + Up

INDIVIDUAZIONE DELLE VOCI DELLA FORMULA

• Il costo dell’area è stato stimato mediante un valore medio rilevato nel mercato sulla base del valore di 1mc edificabile. Volume dificabile sul lotto (450 mq sup. lotto) * (1,2 mc/mq indice edificabilità area) = 540 mc edificabili.Costo area mc = 200 €/mc (valore ricavato tramite consulente immobiliare)

CP = Ca + Cc + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up

CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE DELL’IMMOBILE

Costo area mc = 200 €/mc (valore ricavato tramite consulente immobiliare)

Ca= 540 mc * 200 €/mc = 108.000,00 €

• Il costo di costruzione viene stimato con procedimento sintetico comparativo previa consultazione con imprese e con professionisti competenti:Volume totale edificio (volume fuori terra + volume interrato) = (116 mc * 4 app.) + 136 mc =600 mc

Cc = (320 €/mc * 600 mc) = 192.000,00 €

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INDIVIDUAZIONE DELLE VOCI DELLA FORMULA

• Le spese tecniche generali vengono stimate al 12% del costo di costruzione assumendo, in questo modo, una situazione ordinaria per il bene oggetto di stima.STG = 12% * Cc

STG= 12% * 192.000,00 € = 23.040,00 €

• Gli oneri di urbanizzazione vengono stimati mediante indici tabellari, forniti dal comune di Villorba:

CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE DELL’IMMOBILE

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• Gli oneri di urbanizzazione vengono stimati mediante indici tabellari, forniti dal comune di Villorba:Volume edificio = 600,00 mconeri di urbanizzazione primaria non a scomputo : 600 mc * 5,83 €/mc= 3.498,00 €oneri di urbanizzazione secondaria non a scomputo : 600 mc * 6,14 €/mc= 3.684,00 €

Ou = 3.498,00 € + 3.684,00 € = 7.182,00 €

• II contributo sul costo di costruzione viene stimato mediante indici tabellari, forniti dal comune di Villorba: costo teorico (determinato a seconda dell’indice fondiario) = 9.07 €/mc

Ccc = 600 mc * 9.07 €/mc = 5.442,00 €

• Le spese di commercializzazione sono stimate al 2% del ricavo sulle vendite:Sc = ricavi totali * 2%

Sc = 468.365,00 * 2% = 9.367,308 €

Il costo totale dell’opera si ottiene dalla somma di ogni singola voce di costo:

CP = 108.000,00+ 192.000,00 + 23.040,00+ 7.182,00 + 5.442,00 + 9.367,30= 345.031,30 €

Up = ricavo totale – costo totale = 468.365,00 – 345.031,30 = 123.333,70 €

30

L’utile del promotore, indice di un investimento più o meno conveniente, risulta essere:

23%41%

5%2%

1%

2%

26%COSTO DELL'AREA

COSTO DI COSTRUZIONE

SPESE TECNICHE E GENERALI

ONERI DI URBANIZZAZIONE

CONTRIBUTO SUL Cc

ANALISI DEI COSTI E DEI RICAVI

31

CONTRIBUTO SUL Cc

SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE

UTILE DEL PROMOTORE

L’utile del promotore, calcolato sui ricavi totali ottenuti dalla vendita degli appartamenti, è espresso dal 26%. Dopo aver effettuato una serie di indagini presso costruttori e professionisti competenti, siamo giunti alla conclusione che l’utile rappresentato dal 26% può essere ritenuto un valore adeguato

rispetto alle attuali condizioni di mercato.la costruzione dell’edificio può essere considerata un investimento conveniente.

Supe

rfici

ecommercia

le

Costo costruzion

e

Costo prod

uzione

Prezzo unitario di vendita

Ricavo totaleProfitto

promotore (20-25% sui ricavi)

Utile promotore

283 mq

192.00

0,00

345.03

1,30

1.000,00 283.000,00 - 22 % - 62.031,3

1.100,00 311.300,00 - 10.5 % - 33.731,3

1.200,00 339.600,00 - 1,6 % - 5.431,3

1.300,00 367.900,00 6,2 % 22.868,7

PREZZO MINIMO DI

VENDITA

ANALISI DELLA REDDITIVITÁ

32

283 mq

192.00

0,00

345.03

1,30

1.400,00 396.200,00 13 % 51.168,7

1.500,00 424.500,00 18,7% 79.468,7

1.600,00 452.800,00 24 % 107.768,7

1.700,00 ECCESSIVA VALUTAZIONE DEL BENE

PREZZO MIGLIORE DI

VENDITA

Dall’analisi sopra proposta possiamo vedere in che modo varia l’utile del promotore all’aumentare del valore medio unitario delle unità residenziali, Dopo aver effettuato una serie di indagini presso costruttori e professionisti competenti, abbiamo potuto constatare che il 6,2% dell’utile calcolato sui ricavi totali,

rappresenta la soglia minima guadagnabile dalla costruzione dell’edificio; al di sotto del 6,2%la costruzione dell’edificio non può più essere considerata un investimento conveniente.

I S T I T U T O U N I V E R S I T A R I O D I A R C H I T E T T U R A D I V E N E Z I AC O R S O D I L A U R E A I N P R O D U Z I O N E D E L L ’ E D I L I Z I A – C L A P E

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C O R S O D I L A U R E A I N P R O D U Z I O N E D E L L ’ E D I L I Z I A – C L A P EA N N O A C C A D E M I C O 2 0 0 8 - 0 9

V I T T I N I C O L A 2 6 4 0 8 3Z A M B O L I N A N D R E A 2 6 4 0 8 6

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