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P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)

A cura: ing Nicola ZANINI 1

Veduta aerea del contesto dell’area del PII contornata in colore

PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO BORGO +39

ESCLUSIONE DALLA PROCEDURA DI VALUTAZIONE AMBIENTALE)

DOCUMENTO DI VERIFICA – SINTESI NON TECNICA

Proponente: SAILING IMMOBILIARE SRL C.so di Porta Vittoria, 17 21122 Milano Autorità di VAS : Comune di Toscolano Maderno

Ing NICOLA ZANINI GIUGNO 2009



SOMMARIO

1 PREMESSA ........................................................................................................................ 3

DOCUMENTO DI SINTESI DELLA PROPOSTA DI PII E DETERMINAZIONE DEI POSSIBILI

EFFETTI SIGNIFICATIVI........................................................................................................... 3

2 Caratteristiche del PII .......................................................................................................... 4

3 CONCLUSIONI ................................................................................................................. 18

4 Verifica di coerenza dei contenuti del P.I.I. ........................................................................ 19

4.1 Dal documento programmatorio generale dell’Amministrazione ................................. 19 5 Ricognizione dei contenuti derivanti dalla pianificazione ................................................... 25

5.1 PTCP – Piano territoriale di coordinamento provinciale della AP di BS ....................... 25 5.2 PRG ........................................................................................................................... 26 5.3 Variante PRG ............................................................................................................. 27

6 Piano dei servizi comunale................................................................................................ 28

6.1 Variante Piano dei Servizi ........................................................................................... 28 6.2 Indicatori demografici socio economici funzionali ai contenuti della proposta di PII – . 29 6.3 Stato d’attuazione della pianificazione vigente ............................................................ 30

7 IMPATTO VIABILISTICO .................................................................................................. 31

7.1 Sistema della viabilità ................................................................................................. 31 7.2 TRASPORTO PUBBLICO .......................................................................................... 32

8 IMPATTO ACUSTICO ....................................................................................................... 33

8.1 ARIA ........................................................................................................................... 33 8.2 IMPATTO ACUSTICO ................................................................................................ 33

9 VERIFICA della TUTELA PAESISTICA SPECIFICA ......................................................... 35

9.1 Sistema Ambiente ...................................................................................................... 36 10 PAESAGGIO .................................................................................................................... 37

10.1 Sistema dei beni culturali e del paesaggio ............................................................... 37 10.2 VALUTAZIONE PAESISTICA .................................................................................. 37 10.3 IMPATTO PAESISTICO DEI PROGETTI ................................................................ 42

11 PIANO PAESISTICO DI CONTESTO ............................................................................... 43

12 VALUTAZIONE COMPLESSIVA ....................................................................................... 46



1 PREMESSA DOCUMENTO DI SINTESI DELLA PROPOSTA DI PII E DETERMINAZIONE DEI

POSSIBILI EFFETTI SIGNIFICATIVI

L’autorità procedente ha predisposto questa relazione di sintesi della proposta del PII

Borgo +39 presentata dal proponente e contenente le informazioni e i dati necessari alla

verifica degli effetti significativi sull’ambiente, sula salute e sul patrimonio culturale

facendo riferimento ai criteri dell’Allegato II della Direttiva:

- Caratteristiche del PII tenendo conto dei seguenti elementi:

o In quali misure l PII stabilisce un quadro di riferimento per progetti ed altre

attività, o r quanto riguarda l’ubicazione, la natura, le dimensioni operative

o attraverso la ripartizione delel risorse;

o In quale misura il PII influenza altri PII;

o La pertinenza del PII per l’integrazione delle considerazioni ambientali, in

particolare alfine di promuovere lo sviluppo sostenibile;

o Problemi ambientali relativi al PII;

o La rilevanza del PII per la attuazione della normativa comunitaria nel

settore dell’ambiente (ad es gestione rifiuti/acque,…)

-

- Caratteristiche degli effetti e delle aree che possono essere interessate, tenendo

conto in particolare, dei seguenti elementi:

o Probabilità, durata, frequenza e reversibilità degli effetti;

o Caratteri cumulativo degli effetti;

o Natura transfrontaliera degli effetti;

o Rischi per la salute umana;

o Rischi per l’ambiente;

o Entità ed estensione nello spazio degli effetti (area geografica e

popolazione interessate)

o Valore e vulnerabilità dell’area che potrebbe essere interessata a causa :

Delle speciali caratteristiche naturali o del patrimonio culturale;

Dei superamento dei livelli di qualità ambientale o dei valori limite;

Dell’utilizzo intensivo del suolo;

o Effetti su aree o paesaggi riconosciuti come protetti a livello nazionale,

comunitario o internazionale.

Come previsto dalle norme per la redazione di questo documento vengono utilizzati in

possesso degli enti pubblici e quelli contenuti nel rapporto ambientale allegato al PII.



2 Caratteristiche del PII

Il conoide in cui insiste il P.I.I. a nord del torrente Toscolano, con una vista a 360 gradi

del lago e confina a nord con l’ultima cartiera in attività, a sud con la zona dei campeggi,

ad ovest con la zona degli edifici residenziali, distribuiti su di un lieve pendio che risale

verso le montagne e la famosa vallata delle cartiere

Inquadramento provinciale – area intervento Veduta aerea zenitale dell’area interessata dal P.I.I

La proposta di PII rappresenta una fase di trasformazione del conoide attraverso la

riqualificazione dell’intero ambito con il rilancio turistico della zona a lago. Attualmente

l’area del P.I.I., è abbandonata da anni. Pur avendo una posizione strategica ed offre

opportunità uniche grazie a questo intervento di riqualificazione che contribuirà al

successo turistico di questa zona di Toscolano Maderno.

L’ area interessata è complessivamente di mq 56.500 di cui

- mq 17.900: area privata, (occupata da ex edifici produttivi ex industrie nautiche

Garda );

- mq 38.600: area pubblica di proprietà comunale che interessa il campo sportivo,

un giardino ad uliveto, un’area di parcheggio e parte della zona del bersaglio;

;



3. SITUAZIONE AMMINISTRATIVA Il P.R.G. individua questa area all’interno di un comparto di intervento integrato

multifunzionale con la presenza del porticciolo esistente, strutture e servizi turistici.1

28.10.2005: la proprietà di parte dell’area del PII riceve comunicazione , da parte

dell’A.C. , dell’ avvio del procedimento di modifica dei perimetri per i piani attuativi per la

realizzazione di opere pubbliche e servizi turistici.

13.03.2007 : la proprietà si propone all’ A.C. come interlocutore di questa iniziativa.

23.03.2007 il C.C. con delibera n° 30 approva il ‖Documento di inquadramento per la

PROGRAMMAZIONE INTEGRATA D’INTERVENTO (P.I.I.)

20.04.2007 la G.C. di esprime interesse per la proposta della proprietà che prevede un

recupero dell’area con un aumento delle volumetrie e cambio di destinazione d’uso per

un’adeguata riqualificazione del tessuto urbanistico, edilizio, paesistico, naturalistico ed

ambientale della zona.

20.04.2007 autorizza il sindaco alla definizione delle cause pendenti con la richiedente

secondo la bozza di atto di transazione allegata alla stessa delibera.

09.11.2007 il C.C. di Toscolano Maderno adotta il P.I.I:

08.02.2008 La Soprintendenza per i BBAAAA comunica l’intenzione di voler procedere

alla verifica della sussistenza dell’interesse culturale e successiva dichiarazione di cui

all’art 13 del D.lgs 43/2004.

26.09.2008 i proprietari presentano alla Soprintendenza la richiesta di archiviazione del

procedimento di dichiarazione per il quale comunque la proprietà si è opposta.

26.09.2008 il Direttore Regionale per i Beni Culturali, Architettonici e Paesaggistici della

Lombardia decreta gli ―immobili siti in via Religione‖ di interesse storico-culturale

particolarmente importante ai sensi dell’art. 10, comma 3, lettera d) del D.lgs 42/2004.

Alla proposta di P.I.I. di fine 2008 ne succedono altre fino a giungere alla presente che si

ritiene definitiva.

1 Dalla Relazione alla revisione del PRG – sett. 2002 – Analisi della realtà socio -economica e del territorio Parte Seconda: Le operazione di Piano “ 3) Riqualificazione delle aree a lago e valorizzazione del patrimonio collinare e montano:

…. Delle operazioni di piano più significative per il raggiungimento degli obiettivi posti,particolare interesse

riveste la vasta area a lago, in gran parte di proprietà comunale, adiacente il campo sportivo. In questo

ambito vi è l’opportunità di prevedere il nuovo porto turistico e le sue attrezzature, integrate da una struttura

balneare di buon livello turistico ricettivo da porre al servizio sia della popolazione locale, sia dei flussi

turistici gravitanti su Toscolano Maderno. Per altro la realizzazione di una così’ importante struttura integrata

può essere perseguita con strumenti efficaci quali il PROJECT FINANCING, introdotti dalla più recente

legislazione in materia di opere pubbliche



4. SITUAZIONE ATTUALE DELL’AREA L’area attuale è occupata nella parte privata da immobili fatiscenti dell’ex oleificio del

Garda prima e, dagli anni 60, dal Centro nautico del Garda.

Il valore di tali immobili dal punto di vista architettonico e storico-monumentale è assai

ridotto, come viene ben espresso nelle due relazioni che compongono i ricorsi per

l’abolizione del vincolo di interesse monumentale; prima alla Soprintendenza di Brescia e

poi direttamente al Ministero. (Allegato 2)

Nella presente relazione proponiamo una tavola riepilogativa del rilievo ragionato degli

immobili al fine di comprenderne il valore; infatti la committenza prima di procedere alla

proposta del PII adottata nel novembre scorso, aveva eseguire un rilievo accurato e

ragionato che proponiamo in toto.

L’area interessata al P.I.I. è in parte di proprietà della SAILING IMMOBILIARE s.r.l.2 (per

mq. 17.900) e del Comune di Toscolano Maderno (per mq. 38.600), per superficie

complessiva pari a mq. 56.500. per facilitare la comprensione espositiva la si propone in

due ambiti.

2 in precedenza del Centro Nautico del Garda spa con sede via Religione n 134 in Toscolano Maderno;



A- Proprietà privata, stato attuale:

veduta area dell’area interessata dal P.I.I.

edifici ex industriali tipo “opificio”, nella parte sud-est del P.I.I. e con

superficie di mq 17.900, ha volume edificato di circa 32.684 mc. composto da

più edifici in cui si sono succedute nel tempo diverse attività: dalla produzione di

olio alla fabbricazione di barche, allo stoccaggio e magazzinaggio di materiali

vari. Le tipologie architettoniche e gli edifici sono di diversa epoca e

continuamente adattati e rimaneggiati a seconda della bisogna: dalla metà -fine

ottocento ai primi del novecento, dall’epoca del fascio fino ad edifici degli anni

’50. In adiacenza a questi fabbricati tipicamente produttivi troviamo un edificio

denominato ―casa liberty‖ che rappresenta l’unica realtà edilizio di qualche rilievo,

come per altro viene ribadito fin dalla prima proposta di P.I.I.. Gli immobili sono

realizzati sulla direttrice est/ovest, in forma a pettine rispetto alla costa del lago.

un grande appezzamento di terreno , nella parte su-ovest, su cui non è mai

stato costruito alcun edificio e oggi incolto..

Disciplina urbanistica attuale: ART. 30 . PIANO PARTICOLAREGGIATO N. 1 ( Religione ) L’ambito territoriale

sottoposto a studio obbligatorio di Piano Particolareggiato ha un’estensione territoriale di

mq 16.620; ammessa: attività ricettiva alberghiera e case per vacanze , così come

definite dall’art. 2 e dall’art 12 della L.R.12/97. Indice di utilizzazione territoriale: i.t. = 0,50

mq/ mq; H max h.= 9,50 ml; Distanza dai confini d. = 5,00 ml; Parcheggi pertinenziali :

30 % della s.l.p. edificata. Aree standard: 20% della superficie territoriale;



A- Proprietà comunale, stato attuale: Costituita da: mq. 38.600 circa

campo da calcio su di un terrapieno e contornato da un muro di recinzione,

immobili e infrastrutture di servizio per circa mq 22.600;

parcheggio/uliveto in forte stato di degrado per circa mq 10.900.

parte della strada costeggiante la spiaggia del lago per circa mq 3.3703

Classificata nel PRG vigente come segue:

L’area di proprietà comunale, nel vigente P.R.G., è inserita nella zona territoriali

omogenea SP1 (centri sociali e culturali) edificabile per funzioni socio culturali e

servizi di interesse pubblico e di quartiere ai sensi dell'art.41 delle NTA del PRG;

ART. 41 - NORME PARTICOLARI PER LE SINGOLE CATEGORIE DI ATTREZZATURE

S.P. 2 - ASILI NIDO, SCUOLE MATERNE, SCUOLE ELEMENTARI, SCUOLE MEDIE

DELL'OBBLIGO

S.P. 3 - VERDE PUBBLICO E ZONE SPORTIVE - PARCHEGGI IN ZONE S.P:

3 Nel catasto parte della strada risulta appartenere a privati; tuttavia, considerato il tempo immemore da cui l’utilizzo è pubblico, ai fini dei P.I.I. viene considerata tale, anche in ragione del fatto che non si prevede una sua variazione di destinazione;



4.2 CONTESTO NATURALE La penisola di Toscolano Maderno è situata in una zona del Lago di Garda caratterizzata

da straordinarie bellezze naturali e da un’interessante configurazione topografica data la

vicinanza alle montagne a nord e una costa molto estesa, attraversata dal Torrente

Toscolano, che scorre da ovest, in direzione della valle delle cartiere, considerata riserva

naturale.

Il clima mite, di tipo mediterraneo, la rende un’oasi tra le Alpi a nord e le nebbiose

pianure limitrofe a sud. La vasta superficie (370 Kmq) e l’enorme massa d’acqua del lago

contribuiscono a rendere le condizioni climatiche molto favorevoli. La temperatura sul

lago di Garda si mantiene ad una media di 13 gradi durante tutto il corso dell’anno

garantendo un inverno mite.

La costa su cui si affaccia il nostro sito ha un’esposizione solare considerevole tutto

l’anno, e grazie all’assenza di ostruzioni, la parte a sud rimane esposta al sole anche in

inverno così come i lati est ed ovest che potenzialmente offrono l’opportunità di utilizzare

riscaldamento naturale e metodi di accumulo energetico.

I venti che interessano il lago soffiano prevalentemente da nord verso sud e viceversa,

così come riscontrato nel nostro sito. Durante la stagione invernale i venti provenienti da

nord causano un abbassamento della temperatura e un moto ondoso delle acque. La

differenza di temperatura tra la terraferma e il lago, garantisce brezza tutto l’anno.

La strada statale rappresenta l’arteria principale che si estende lungo le sponde del

Lago di Garda, da sud arriva a Maderno e prosegue a nord fino a Toscolano

attraversando la penisola e le strade parallele che portano alla costa, quasi a formare

una griglia. Pedoni e ciclisti potranno percorrere il lungolago che segue la costa da

Maderno fino al campeggio che confina con la parte sud del sito.



5. PROGETTO DEL PROGRAMMA DI INTERVENTO INTEGRATO 5.1 FINALITA’ del P.I.I.

Le finalità del PII sono plurime e attengono alla sfera pubblica rappresentata dagli

interessi dell’ A.C. e dai proponenti privati. L’Amministrazione Comunale, nell’approvare

il PII Borgo +39, persegue finalità collettive:

- risanare un’area attualmente degradata, dismessa dalle attività produttive

originarie che si sono succedute e che hanno lasciato i vecchi edifici in completo

abbandono e in fronte lago;

- aumentare l’appeal turistico con strutture adeguate ai tempi per sfruttare le

potenzialità che il proprio territorio possiede dotando di strutture adeguate e di

forte richiamo;

- rispondere alle esigenze del mercato turistico, creando un sistema territoriale

di offerta integrata;

- impegnarsi a fondo nello sviluppare e mantenere un’azione di marketing

territoriale per meglio caratterizzare e far conoscere il proprio territorio e le

capacità di ospitalità di qualità;

- utilizzare il P.I.I. come strumento di riqualificazione strutturale dell’ambito turistico di Toscolano Maderno come un volano economico, produttivo e di

immagine, proponendo una inversione di rotta nella considerazione del turismo,

fino ad oggi marginale nel territorio di Toscolano . La attuale crisi potrà avere

ripercussioni pesanti sui posti lavoro oggi non impiegati nel turismo

Il proponente, quale operatore economico e produttivo, persegue finalità imprenditoriali

nella realizzazione e vendita delle edifici costruiti. Queste finalità sono da considerare:

- a micro scala: in quanto di promozione, ricerca, costruzione, vendita o gestione

dei beni realizzati;

- a macro scala: quale net-work per competere con altre zone turistiche locali,

italiane , europee e dei paesi emergenti,

Il lago di Garda spesso non riesce a competere sul piano turistico con altre località,

anche meno prestigiose, per la carenza di offerte turistiche integrate nello stesso

territorio e a vasta scala.

La proposta del PII è una implementazione del ―sistema turismo‖ quale tessera

importante nella costruzione del net-work turistico del lago di Garda.



6.2 CONCEPT E PROGETTO Le componenti storiche e ambientali hanno influenzato in maniera determinante la

progettazione prevedendo la trasformazione della zona industriale abbandonata

reinterpretando le tradizioni locali del lago di Garda, recuperando4 gli edifici industriali

esistenti e potenziando la capacità dell’area con nuovi edifici. Il P.I.I. si muove sulle linee

di sviluppo architettonico, paesistici e di attività turistica intraprese da decenni dei paesi

confinanti come Gargnano e Gardone Riviera.

Riferimenti a realtà similari, presenti sul lago di Garda o altrove, potrebbero essere: il

complesso turistico-commerciale del lungo lago Zanardelli di Salò che comprende.

Piazzetta lungolago e strade parallele per la passeggiata e gli acquisti; piazzetta

Malvezzi a Desenzano, piazza Feltrinelli di Gargnano, lungolago di Gardone, viale

Ceccarini a Riccione, il sistema del divertimento con disco-music sulla costa romagnola,

…

Planivolumetrico P.I.I. – (vedi tav 3.0)

Gli edifici previsti nel P.I.I., esistenti e nuovi, saranno destinati, a residenza, a funzione

turistica, commerciale.



La spiaggia, esterna al perimetro del P.I.I. non viene toccata dall’intervento, ma sarà di

fatto rafforzata nella sua attrattiva, servizi ed utilizzo.

Il verde, pubblico e privato, e il concetto della sostenibilità ambientale saranno alla

base di tutto l’intervento:

Servizi per il tempo libero e l’intrattenimento,… saranno disponibili e offriranno una

vasta gamma di attività anche ai visitatori.

L’esistente campo da calcio, potrà essere al centro della attività sportiva migliorando i

servizi accessori (spogliatoi);

Il nuovo assetto viario sarà costituito da: a- Viabilità pedonale interna al centro dell’intervento

b- viabilità ciclopedonale: con la pista ciclopedonale sul lungo lago

c- Viabilità carraia d’ingresso: da via Marconi e da via Religione

d- Viabilità d’emergenza: Sul lungo lago.

Strategia dei parcheggi I parcheggi sono previsti interrati lasciando il massimo possibile dell’area a disposizione

del verde e del tempo libero (giardino, piazza, ciclopedonale,…) :

- Il parcheggio pubblico per quanto attiene agli standard residenziali e

commerciali dell’ambito 1 sono previsti mq 11.222, con accesso da via

Religione;

- Il parcheggio pertinenziale è previsto nell’interrato dell’Ambito 1 per complessivi

mq 6.200;

- I parcheggi realizzati ed eccedenti lo standard dovuto (mq 11.222) sono mq

600, realizzati all’esterno sul alto ovest dell’uliveto.

Riqualificazione delle aree pubbliche Il porto esistente

La piazzetta si allargherà tra la casa liberty e il bersaglio

ll parco pubblico davanti la spiaggia

Il campo da calcio sarà riqualificato e valorizzato rispetto all’attuale utilizzo.

4 Il recupero degli edifici esistenti, anche in considerazione del loro elevato grado di fatiscenza e di compromissione ambientale, potranno essere anche demoliti e ricostruiti, in accordo con la Soprintendenza.



6.3.1 Proposta di variante urbanistica:

In vista della realizzazione delle predette opere il PII comporta variante al PRG vigente,

finalizzata ad assegnare destinazione prevalentemente residenziale e commerciale. Per

effetto della variante all’Ambito 1 sono assegnate le seguenti superfici e relativi

parametri:

Superficie lorda di pavimento : 25.400 mq , di cui;

o Slp residenziale 17.400 mq (mq 16.734 nella zona A1, mq 666 nella zona

A2) sulla superficie di proprietà di mq 17.900

o SLP spazi commerciali per mq 2.000 nell’Ambito 1 zona A1, non

configurantesi come centro commerciale; oltre agli spazi di pertinenza

magazzini e depositi posti nell’interrato che, data la loro funzione di spazi

accessori non rientrano nel conteggio della S.L.P.

- Altezza massima degli edifici :pari a quella degli edifici esistenti sull’Ambito 1;

- Distanza dai confini 5.00 ml;

- Parcheggi pertinenziali:

o residenziali 1mq/10mc;

o commerciali 50%/SLP

- aree a standard per:

o edifici residenziali: 26.5mq/ab (150 mc per abitante);

o edifici commerciali 100% SLP

- Opere di urbanizzazione: - Urbanizzazione Primaria

o Viabilità carraia pubblica;

o Sistemazione di via Religione dall’intersezione della nuova viabilità ovest

verso sud fino all’ingresso dei parcheggi posti nella zona sud del P.I.I.;

o Viabilità carraia privata da realizzarsi all’interno della zona sud

prevalentemente residenziale;

o Allacciamenti/potenziamenti alla sottoreti dei servizi comunali:

parcheggi interrati:

mq 6.220 di parcheggi pertinenziali su aree private;

o verde primario;

Urbanizzazione Secondaria: mq 10.900 a verde (aiuole, parco ulivi) da riqualificare; mq 11.222 di parcheggi ad uso pubblico su aree a standard urbanistici arredo urbano;

Parcheggi da intendersi nello standard di qualità per mq 600



6.3.2. STANDARDS URBANISTICI E STANDARD DI QUALITA’ Standard Urbanistici Il PII prevede una dotazione di aree standard ad uso pubblico, per complessivi mq.

11.222 (mq 9.222 per le residenze e mq 2.000 per il commerciale),

Standard di Qualità Alla dotazione di standard di cui sopra si aggiungono, a titolo di standard di qualità del

P.I.I. le seguenti opere pubbliche, per un totale di € 3.040.000,00 (superiore allo

standard di qualità per complessivi € 2.751.803,00 comprendenti le seguenti opere:

- Struttura polivalente per servizi al turismo mq 800 ;

- Piazzetta antistante il lago dalla zona bersaglio alla palazzina Liberty;

- Riqualificazione del campo sportivo;

- Strada di congiunzione via Religione e via Marconi di mq 2.650;

- Riqualificazione del verde e della viabilità connessa con il centro sportivo (via

Religione);

- Pista ciclopedonale lungolago sul lato est del PII di mq 600;

- Sistemazione dei campetti da gioco degli oratori delle Parrocchie di Toscolano e

Maderno;

La dotazione di aree standard conferita nel PII è idonea a supportare il peso insediativo

derivato dal P.I.I. e vale a riqualificare urbanisticamente le aree comprese nel comparto

e la zona territoriale in cui sono inserite.

Al fine di potenziare l’assetto infrastrutturale e i servizi pubblici della zona il soggetto

attuatore si impegna ad assumere a proprio carico gli oneri, fino alla concorrenza

massima di € 3.040.000,00, equivalenti ad una dotazione virtuale aggiuntiva di aree standard pari a mq 15.200 ( € 3.040.000/ € 200 )



VERIFICA STANDARDS - N.T.A. - ART.11 destinazioni d'uso e quantificazione dei Parcheggi Pertinenziali e Standard Urbanistici e di Qualità

Intervento x ambito

Superficie ambito mq

Verde pubblico

SLP progetto

mc = SLP x 3

Parcheggio pertinenza

Parcheggio realizzato 1'

Parcheggio standards 2'

Parcheggio realizzato 2'

Parcheggio Monetizzato

Ambito 1 Proprietà Privata 17.900

Da Proprietà Comun 38.600

Residenziale 17.400 52200 mq 1/ mc 10 5.220 mq 26,5/mc

150 9.222 Commerciale 2.000 50 % SLP 1.000 100 % SLP 2.000

copertura polivalente 800

Verde

TOTALE PII 56.500 0 20.200 6.220 11.222 0 ONERI DI URBANIZZAZIONE - MONETIZZAZIONE E QUANTIFICAZIONE STANDARD DI QUALITA' DOVUTO

Tipologia intervento x ambito

Superficie del lotto

SLP x conteggio oneri

mc virtuali x conteggio oneri

Oneri comunali x Urb. 1' €/mc

TOTALE Oneri Urb. 1'

Oneri comunali x Urb. 2' €/mc

TOTALE Oneri Urb. 2'

Stima del plus valore valore delle aree in variante €/mc/mq° costruito

Standard di qualità e cessione aree comunali al proponente € totali

Ambito 1 Proprietà Privata 17.900

Trasformazione da RTA a Residenziale 10.897 32.691 13,57 443.617 17,23 563.266 € 20 653.820

Nuove volumetrie residenziali

6.103 18.309 13,57 248.453 17,23 315.464 € 63 € 1.144.313

Commerciale

1.870

62,63 117.118 23,17 43.328 € 510 € 953.700 TOTALE 1 #RIF! 18.870 € 809.188 € 922.058 € 2.751.833

° per le residenze viene calcolato il 25% del plusvalore delle aree riferendosi alla volumetria realizzata per cui si ha

stima del plusvalore per le volumetrie da RTA a Residenziale = € 80 /mc =

plusvalore della volumetria realizzata = € 80/mc con una incidenza stimata di € 240/mq di SLP

25 % del plusvalore = € 20/mc



stima del plusvalore della volumetria Residenziale ceduta con il PII su area di Proprietà

plusvalore della volumetria realizzata = € 270/mc con una incidenza stimata di € 1.000/mq di SLP

per il commerciale si valuta la cessione di mq 2.000 di SLP da realizzare indipendentemente nella parte residenziale

Superfici

realizzate mq

Stima costo €/mq

Totale costo opere di urbanizzazione

Oneri Urbanizzazione

dovuti al comune

Differenza +/-

Urbanizzazione 1' 3.880.000 809.188 € 3.070.812 parcheggi

11.200 325 3.640.000

strade

110.000

illuminazione

30.000

fognatura

30.000

rete elettrica

30.000

acquedotto

20.000

rete lelefonica

20.000

Urbanizzazione 2' 969.500 922.058 47.442 verde pubblico

13.850 70 969.500

Standard di qualità e costo aree 2.783.500 2.751.803 31.697

nuova strada via-Religione/via Marconi 2.650 190 503.500

Struttura pubblica

800 1.000 800.000

piazzetta

4.450 200 890.000

ciclopedonale 600 400 240.000

Oratorio Maderno Oratorio Toscolano

200.000

riqualificazione campo da calcio

150.000

RIEPILOGO DARE E AVERE TOTALE OPERE DA REALIZZARE

TOTALE COSTI COME DA TABELLA

A vantaggio del Comune

TOTALE 7.633.000 4.483.049 3.149.951


18 A cura: ing Nicola ZANINI

3 CONCLUSIONI

Da quanto sopra esposto ne segue pertanto, che il PII:

- prevede la realizzazione di opere di urbanizzazione, primarie e secondarie:

o idonee a soddisfare le esigenze urbanizzative derivanti dalla realizzazione

dei nuovi insediamenti;

o coerenti con l'interesse all'incremento delle dotazioni delle opere e servizi

pubblici;

o funzionali al perseguimento degli obiettivi di riqualificazione urbanistica,

ambientale ed infrastrutturale;

o dettati dall'Amministrazione con i propri strumenti di pianificazione e

programmazione territoriale, nonché indicati dal Comune nel Documento

di Inquadramento Territoriale approvato con deliberazione C.C. n.

30/2007;

- risulta conforme alla vigente disciplina legislativa e regolamentare statale e

regionale, nonché coerenti con tutti gli atti di pianificazione e programmazione

assunti dall'Amministrazione Comunale, con particolare riferimento al Piano dei

Servizi ed al Documento di Inquadramento;

- comporta, con la sua approvazione, modifica delle previsioni del vigente Piano

Regolatore Generale di Toscolano Maderno per quanto riguarda i contenuti del

Piano dei Servizi e la disciplina delle aree e degli immobili interessati sia dagli

interventi di tipo privato, sia dagli interventi di interesse pubblico

- risulta corrispondente a prevalenti interessi pubblici di ordine urbanistico e

territoriale;

- ai sensi dei criteri e modalità per la approvazione dei P.I.I. invariante , non aventi

rilevanza regionale da osservarsi fino alla approvazione dei P.G.T. (comma 7, art

25, l.r. 12/2005, così come integrato dalla lettera B), comma 1 art. 1 della l.r.

5/2009), ha gli elementi di congruità richiesta con i criteri e le modalità richieste e

più in particolare con i contenuti del Documento di Inquadramento risponde a

quanto previsto dal Documento di Inquadramento approvato dal CC con delib. n°

30/07 come riportato in premessa alla relazione generale (cfr pag 3)



4 Verifica di coerenza dei contenuti del P.I.I.

Lo scopo del documento di inquadramento è quello di ― definire gli obbiettivi generali e gli

indirizzi dell’azione amministrativa nell’ambito della programmazione integrata di

intervento

4.1 Dal documento programmatorio generale dell’Amministrazione Previsione del documento PII “BORGO +39”

Il PII è promosso con la finalità specifica della

riqualificazione del territorio:

Il PII riqualifica l’intera area gli edifici fatiscenti

esistenti nell’area;

risanamento urbanistico;

ridisegno urbanistico;

Il PII riorganizza attraverso un risanamento

urbanistico ll’area occupata prima da un

oleificio e poi dal centro nautico del Garda, La

proposta di risanamento urbanistico ridisegna

la viabilità d’accesso all’area ad uso turistico.

risanamento edilizio: recupero degli

edifici esistenti

il P.I.I. prevede l’abbattimento e la

ricostruzione degli edifici esistenti, in accordo

con la Soprintendenza. L’abbattimento si rende

necessario per motivazioni strutturali ma

indispensabile per la bonifica ambientale

dell’area, interna ed esterna degli edifici, in

considerazione della lavorazione che vi si

faceva.

miglioramento delle condizioni

ambientale

Il PII ridisegna la trama urbana, dei servizi

annessi agli edifici, vietando la circolazione dei

mezzi a motore all’interno del PII . Si prevede

l’uso delle innovazioni tecnologiche tese al

risparmio energetico negli edifici, all’uso delle

energie rinnovabili come il solare: da calore e

da fotovoltaico. La presenza del verde

nell’area del P.I.I. è garantita come elemento di

distinzione

miglioramento delle condizioni

paesistiche

Il P.I.I. migliora le condizioni paesistiche

dell’attuale contesto degradato : dal fronte

lago fino all’interno dell’impianto urbanistico.

dotazioni di servizi I servizi offerti dal PII Borgo+39 sono di alta



qualità per il servizio turistico aumentando

l’appeal turistico del comune mediante:

- creazione di nuovi servizi alla attività turistica

della piazzetta antistante la palazzina Liberty

sul porto attuale, di- locali pubblici ricavati negli

spazi degli edifici esistenti che si affacciano

sulla piazzetta e sul boulevar

dotazione di infrastrutture Il PII per la sua particolare posizione non

abbisogna di grandi infrastrutture da ascrivere

al settore delle OOPP. Infatti l’ innesto dalla SS

45bis su via Religione e via Marconi sono già

adeguate, specie per via Marconi già servita

da una rotatoria all’intersezione con la SS45.

valorizzazione delle caratteristiche

identificative del territorio

Il PII Borgo +39 incide sulla valorizzazione

delle caratteristiche identificative del territorio,

mediante il recupero degli edifici esistenti.

Condizione preordinata alla promozione del

PII è la presenza di almeno 2 di queste

particolarità:

l PII ―BORGO +39‖

aree e immobili dismessi dalla

funzione originaria

Il PII Borgo +39 interessa un’area attualmente

occupata da immobili produttivi dimessi e

fatiscenti e/o in pessimo stato di

conservazione,

Pluralità di destinazioni d’uso, comprese

infrastrutture pubbliche e d’interesse

pubblico

Il PII Borgo +39 prevede più destinazioni d’uso

comprese infrastrutture stradali e di rete

Compresenza di tipologie e modalità

d’intervento integrate, anche con

realizzazione potenziamento di opere di

urbanizzazione primaria e secondaria

Il PII Borgo +39 prevede tipologie e modalità

di intervento integrate, quali il recupero degli

edifici esistenti e nuovi edifici ad uso pubblico

e standard di qualità- urbanizzazione

secondaria.

Rilevanza territoriale da incidere sulla

riorganizzazione dell’ambito urbano

Il PII Borgo +39 incide sulla riorganizzazione

dell’ambito urbano in termini di opere .

Il PII non deve interessare aree o immobili a

destinazione agricola

Il PII Borgo +39 non interessa aree a

destinazione agricola ma solo aree già

edificate



Indicazione degli indirizzi strategici di riferimento per la definizione del modello di

organizzazione spaziale del territorio, il miglioramento della qualità urbana e ambientale, il

potenziamento della competitività e l’ampliamento del mercato urbano5

Obiettivi strategici di riferimento sottesi

alla programmazione Integrata

d’Intervento

Proposta PII

a La realizzazione o il completamento di

opere o di servizi di qualità aggiuntiva di

dimensione e caratteristiche comunali

e/o sovracomunali altrimenti non

attuabili con i normali canali di

finanziamento pubblici, con riferimento

prioritario al proseguimento delle azioni

e dei processi di recupero e

valorizzazione innescati per la Valle

delle Cartiere e delle zone

archeologiche

Il PII prevede il mantenimento e l’uso della

darsena esistente integrandola in un

contesto turistico di alto livello ed organico.

Il PII realizza e riqualifica strutture turistiche

rispondendo a questa esigenza di servizi di

qualità aggiuntiva per dimensione e

caratteristiche sovracomunali al servizio

dell’ attività turistica. Con i normali canali di

finanziamento pubblico non si potrebbe

avere una qualità di servizi e strutture di

questo livello: comunale e territoriale.

b Le proposte di interventi su aree

interessate da fenomeni di degrado e/o

dismissione, con particolare riferimento

alle aree produttive presenti in sito

L’area su cui insiste il PII è attualmente

interessata da un’area industriale dimessa

in fronte lago che ne degrada il quadro

visivo. Il PII ne prevede il recupero edilizio,

storico e funzionale

c La ricollocazione di aree produttive

irrazionalmente dislocate e interventi su

aree industriali, artigianali;

Si consente una corretta collocazione di

servizi al turismo nell’area maggiormente a

ciò vocata

d La realizzazione di opere di mitigazione

e di risarcimento ambientale e

paesistico di ambiti di criticità territoriale

di scala comunale e/o sovracomunale,

connessi, in via

preferenziale, agli ambiti posti sotto

tutela e ricadenti all’interno del Parco

Alto Garda Bresciano

La riqualificazione di questa area degradata prevede un polo d’eccellenza per il turismo e si inserisce in una visione

moderna e propositiva del miglioramento

della qualità urbana e ambientale, mediante

i servizi offerti e la grande attenzione agli

standard di qualità e al verde

5 CFR PUNTO 2.3 DEL Documento di Inquadramento per la Programmazione integrata di intervento



e Le proposte per il rafforzamento dei

caratteri identificativi locali attraverso

l’attivazione di processi di tutela e

valorizzazione della risorsa naturale,

con riferimento particolare al Parco Alto

Garda Bresciano e alla Valle delle

Cartiere e ai relativi progetti

I caratteri identificativi locali sono da

ricercarsi nel recupero degli edifici storici,

nelle forme degli edifici ora presenti, nei

materiali o colori usati e nella grande

“sapienza gardesana” di il meglio che

dall’800 in poi si poteva insediare in una

località turistica.

f La realizzazione di infrastrutture

stradali e per la sosta di servizio

comunale e per il miglioramento

generale della viabilità

La realizzazione di parcheggi, della pista

ciclopedonale, l’assenza di automobili, boat

shering danno un valido aiuto alla viabilità e

mobilità comunale.

g Il miglioramento, l’adeguamento e la

realizzazione, ove necessario, di

strutture per l’arredo urbano, la

sentieristica e l’accessibilità del

territorio in genere;

Una delle caratteristiche dell’ intervento è la

forte valenza che interessa: il livello di

struttura del piano; l’architettura degli

interventi; l’intervento di recupero degli

edifici ; la qualità degli spazi comuni e della

viabilità interna; il verde

h Il potenziamento dei servizi e delle

strutture scolastiche;

si prevede il potenziamento dei servizi

culturali, sociali ed imprenditoriali turistici .

i Il miglioramento delle possibilità di

conseguimento delle previsioni del

P.R.G., ivi comprese l’eliminazione, la

sostituzione e/o la razionalizzazione

di previsioni di servizio superate con

riferimento a problematiche, vincoli e

normative sopravvenute

Il PRG già prevedeva la creazione di un

intervento6 di grande qualità da realizzarsi

con strumenti efficaci.

La Proposta del PII va in questa direzione,

aggiungendo anche la riqualificazione della

zona industriale dimessa individuata dal

PRG.

j Il consolidamento del sistema

insediativi concentrando il focus sul

riequilibrio di distribuzione dei servizi

e della loro accessibilità nel territorio

Offrire al settore turistico gardesano un plus

che aumenta la qualità delle offerte;

Consolidare il centro abitato in un’area

frammentata di recente urbanizzazione

6 Dalla Relazione all’ultima variante generale al PRG: particolare interesse riveste la vasta area a lago, in gran parte di proprietà comunale, adiacente il campo sportivo. In questo ambito vi è l’opportunità di prevedere il nuovo porto turistico e le sue attrezzature, integrate da una struttura balneare di buon livello turistico ricettivo da porre al servizio sia della popolazione locale, sia dei flussi turistici gravitanti su Toscolano Maderno. Per altro la realizzazione di una cos’ importante struttura integrata può essere perseguita con strumenti efficaci quali il PROJECT FINANCING, introdotti dalla più recente legislazione in materia di opere pubbliche



Modalità di individuazione dei progetti idonei a perseguire gli obiettivi coerenti con le strategie indicate, nonché il relativo impatto sull’ambiente e sul paesaggio7 Criteri di valutazione PII Caratteristica richiesta Descrizione contenuto del PII

SI NO

a interventi che non prevedano incremento

del suolo impegnato dalla pianificazione

vigente

Il suolo interessato dal PII è già

occupato da aree compromesse dalla

edificazione o da servizi pubblici

SI

b interventi che prevedano la realizzazione

di servizi di scala comunale o sovra locale

di qualità aggiuntiva;

parcheggi coperti e scoperti, verde

pubblico, lungo lago pedonale,..,

shopping center s, verde attrezzato ;

SI

c interventi che migliorino le previsioni di

piano in relazione al conseguimento degli

obiettivi strategici di riferimento dichiarati

o che sanino condizioni previste non

attuabili

Servizi di alta qualità per la attività

turistica, con la loro riqualificazione.

SI

d interventi volti alla riorganizzazione e

riqualificazione territoriale, sia dal punto di

vista ambientale, che paesistico e

insediativo;

Riorganizzazione indotta della struttura

dell’area circostante e non solo quella

da esso interessata. prolungamento

della pista ciclo - pedonale sul lungo

lago, integrazione delle attività

SI

e interventi che non introducano particolari

criticità sul sistema delle reti tecnologiche

dimostrando l’assoluto equilibrio delle

condizioni ecologico ambientali con

particolare riferimento al ciclo dell’acqua

L’intervento multisettoriale proposto dal

programma non introduce particolari

criticità sul sistema delle reti

tecnologiche. Le reti che attualmente

servono l’area saranno solo potenziate

costituendo i loro terminali rispetto alla

dorsale posta sulla ss45 bis.

SI

f interventi che prevedano una dotazione

completa in loco degli standard primari

(parcheggi) e/o la dotazione di verde

connesso ad effetti di mitigazione

paesistica ed ecologica degli insediamenti

di particolare rilievo e portata

Il PII prevede la disincentivazione

dell’uso dell’ uso di mezzi privati

all’interno dell’area.

A tal fine le strade di arrivo

confluiscono nelle apposite aree di

parcheggio pertinenziale primario e

distribuito a servizio dei vari edifici e

zone.

SI

7 CFR PUNTO 2.4 Del Documento di Inquadramento per la Programmazione integrata di intervento



g interventi volti a recuperare gli edifici e le

aree visibilmente degradate e/o dismesse,

in particolare nel centro storico o in ambiti

contigui

Il PII prevede l’intervento di recupero

degli edifici dimesse in fronte lago

poste tra via Religione e il campeggio.

SI

h interventi che prevedano una

ricollocazione di aree produttive

irrazionalmente dislocate e interventi

migliorativi di aree industriali e artigianali;

Il PII non prevede una riallocazione

delle attività produttive presenti

nell’area in quanto dismesse anni fa e

ora in completo abbandono.

SI

i interventi volti a sostenere e potenziare le

attività commerciali, ricettive o attrattive

all’interno del tessuto urbano

Questo è l’obiettivo principe della

proposta articolata in più settori del PII

I

j interventi che prevedano l’aumento del

peso insediativo o il cambio di previsione

di destinazione in ambiti già impegnati e

contigui ad ambiti impegnati utilizzando e

ottimizzando edifici e strutture presenti

Il PII prevede l’uso di aree già

compromesse e pertanto rispetta a

pieno questo obiettivo, come già

precedentemente specificato

SI

k interventi che favoriscano gli insediamenti

caratterizzati da un mix funzionale e

sociale

Il PII prevede un mix funzionale dalla

residenza allo shopping, dalla spiaggia

pubblica attrezzata ai parcheggi,…

SI

l interventi che favoriscano la capacità

attrattiva del centro abitato grazie a nuovi

servizi o funzioni particolari, comunque in

equilibrio di dotazioni primarie

Il PII, prevede una dotazione dei

servizi primari, (es. strade di accesso

attrezzato, parcheggi, verde, arredo

urbano,…) che, qualora carenti,

avrebbero un effetto boomerang per gli

operatori promotori.

SI

m interventi che prevedono la conversione

delle attività ricettive all’aria aperta in

strutture turistico - ricettive della gamma

alberghiera con finalità di riordino

paesistico

L’area in cui si propone il PII non

occupa attualmente attività ricettive

all’aria aperta che sono attualmente

allocate nell’adiacente area a sud.

SI



5 Ricognizione dei contenuti derivanti dalla pianificazione

5.1 PTCP – Piano territoriale di coordinamento provinciale della AP di BS PTP – Piano Territoriale di coordinamento del Parco Alto Garda Bresciano Il territorio del Parco dell'Alto Garda, istituito con Legge Regionale n° 58/1989, comprende nove

Comuni (Salò, Gardone Riviera, Toscolano Maderno, Gargnano, Tignale, Tremosine, Limone sul

Garda, Valvestino e Magasa) e si estende su 38.269 ettari, poco meno della metà dei quali

coperti da bosco, con una popolazione che lo abita di circa 28.500 persone.

Art. 65 del PTP del Parco Alto Garda Le Tavole 8.a/d individuano alcuni ambiti territoriali nei quali le emergenze e gli elementi

territoriali di cui all’art.618 si presentano in forme e in combinazione tali da dare luogo ad

ambienti peculiari del paesaggio gardesano. Nell’ambito 5) Conoide del torrente Toscolano, fatto

salvo il rispetto degli elementi costitutivi di cui all’art 61, sono ammesse le destinazioni d’uso e le

modalità di intervento delle zone urbanistiche in cui è classificato.

Vista del conoide di Toscolano: evidenziato in colore rossastro – in colore giallo l’area interessata dal PII

8 Piano Territoriale di Coordinamento del Parco Alto Garda Bresciano (approvato con D.G.R. 1 agosto 2003 n°

7/13939-

art. 61) Prescrizioni generali per la tutela e il rafforzamento delle potenzialità ecologiche e dell’identità paesistica-



5.2 PRG .

Il PRG prevede per l’area interessata dal PII la realizzazione di residenze e case da

appartamento per vacanze, riqualificazione delle aree a lago, interventi sulla viabilità pre

la riqualificazione della zona a lago oggi prova di accessi razionali e di spazi attrezzati e

qualificati, collaborazione con Navigarda per un uso efficiente dei battelli, realizzazione

del percorso ciclo pedonale lungo la fascia del lago, riqualificazione della vasta area a

lago, in gran parte di proprietà comunale, adiacente il campo sportivo, prevedendo le

attrezzature del porto, integrate da una struttura balneare .

In questo ambito e per la sua realizzazione, dichiarata una così importante struttura integrata, il

comune prevede strumenti efficaci quali il PROJECT FINANCING, introdotti dalla più recente

legislazione in materia di opere pubbliche.

La proposta generale di riordino delle aree viene resa esecutiva con un primo stralcio con la

proposta del presente PII; il completamento. IL PII ASSOLVE LE PREVISIONI DEL PRG -

Estratto PRG vigente9

9 Dalla Relazione alla revisione del PRG – sett. 2002 – Analisi della realtà socio -economica e del territorio Parte Seconda: Le operazione di Piano “ 3) Riqualificazione delle aree a lago e valorizzazione del patrimonio collinare e montano:

…. Delle operazioni di piano più significative per il raggiungimento degli obiettivi posti,particolare interesse

riveste la vasta area a lago, in gran parte di proprietà comunale, adiacente il campo sportivo. In questo

ambito vi è l’opportunità di prevedere il nuovo porto turistico e le sue attrezzature, integrate da una struttura

balneare di buon livello turistico ricettivo da porre al servizio sia della popolazione locale, sia dei flussi

turistici gravitanti su Toscolano Maderno. Per altro la realizzazione di una così’ importante struttura integrata



5.3 Variante PRG Variante del PRG vigente a seguito della approvazione del P.I.I. Borgo+39:

La proposta del Piano di Intervento Integrato in variante al PRG vigente comporta

necessariamente la variazione del vigente Piano dei Servizi. Infatti variando al capacità

insediativa varia il corrispondente fabbisogno delle quantità dei servizi pubblici. In neretto sono evidenziate le voci delle opere interessate al PII e/o che sono interessate a una loro variazione in quantità o qualità: PIANO REGOLATORE GENERALE vigente per le aree interessate al PII

PIANO REGOLATORE GENERALE in variante per le aree interessate al PII

NTA riferite all’azzonamento delle aree contenute nel perimetro del PII

NTA riferite all’azzonamento delle aree contenute nel perimetro del PII

ART. 41 - NORME PARTICOLARI PER LE SINGOLE CATEGORIE DI ATTREZZATURE SP1 (centri sociali e culturali) edificabile per funzioni socio culturali e servizi di interesse pubblico e di quartiere ai sensi dell'art.41 delle NTA del PRG; S.P. 2 - ASILI NIDO, SCUOLE MATERNE, SCUOLE ELEMENTARI, SCUOLE MEDIE DELL'OBBLIGO S.P. 3 - VERDE PUBBLICO E ZONE SPORTIVE - PARCHEGGI IN ZONE S.P: ART. 30 . PIANO PARTICOLAREGGIATO N. 1 ( religione ) L’ambito territoriale sottoposto a studio obbligatorio di Piano Particolareggiato ha un’estensione territoriale di mq 16620; ammessa: attività ricettiva alberghiera e case per vacanze , così come definite dall’art. 2 e dall’art 12 della L.R.12/97. Indice di utilizzazione territoriale: i.t. = 0,50 mq/ mq; H max h.= 9,50 ml; Distanza dai confini d. = 5,00 ml; Parcheggi pertinenziali : 30 % della s.l.p. edificata. Aree standard: 20% della superficie territoriale;

Le aree incluse nel perimetro del P.I.I. “Borgo +39”, come rappresentato nella nuova tavola di azzonamento, costituiscono un comparto unitario connotato da una pluralità di funzioni e preordinato alla realizzazione di strutture pubbliche e private, la cui esecuzione è subordinata alla previa approvazione ed al previo convenzionamento di un P.I.I. unitario, organicamente progettato. Il PRG, a seguito della variante introdotta contestualmente all’ approvazione dl P.I.I., riserva la seguente disciplina. Alle aree comprese nell’ Ambito A è assegnata la destinazione residenziale, commerciale, alberghiera e servizi con una capacità edificatoria pari complessivamente a mq. 25.400 di s.l.p., ripartita secondo le seguenti destinazioni funzionali: mq. 17.400 di s.l.p. residenziale; mq 2.000 di s.l.p. commerciale; Dovranno essere recuperati gli edifici esistenti …

può essere perseguita con strumenti efficaci quali il PROJECT FINANCING, introdotti dalla più recente

legislazione in materia di opere pubbliche



6 Piano dei servizi comunale 6.1 Variante Piano dei Servizi Variante del Piano dei servizi vigente a seguito della approvazione del P.I.I. Borgo+39: La proposta del Piano di Intervento Integrato in variante al PRG vigente comporta necessariamente la variazione del vigente Piano dei Servizi.

PIANO DEI SERVIZI vigente

per le aree interessate al PII

PIANO .DEI SERVIZI in variante

per le aree interessate al PII 7 QUADRO RIASSUNTIVO … 7.2 Disponibilità delle aree destinate a Servizi

a) Aree di proprietà Comunale mq 278.592

b) Aree di proprietà di enti o privati mq 25.153

c) Aree derivanti da Piani attuativi mq 29.789

d) Aree da acquisire mq 45.530

TOT mq 379.064 I l Comune per la realizzazione del piano dei servizi previsto nel P.R.G. dovrà acquisire:

1) Vincolo esproprio mq 45.530

2) Cessione da P.A. mq 29.789

TOT mq 75.319

7 QUADRO RIASSUNTIVO … 7.2 Disponibilità delle aree destinate a Servizi

a) Aree di proprietà Comunale mq 278.592 +

b) Aree di proprietà di enti o privati mq 25.153

c) Aree derivanti da Piani attuativi mq 29.789

d) Aree da acquisire mq 45.530

TOT mq 379.064 + Il Comune per la realizzazione del piano dei servizi previsto nel P.R.G. dovrà acquisire:

1) Vincolo esproprio mq 45.530

2) Cessione da P.A. mq 29.789

TOT mq 75.319 -

8 COSTO COMPLESSIVO DELLE OPERE ED ACQUISIZIONE La totale realizzazione del piano dei servizi prevede pertanto il seguente quadro di investimenti

per acquisizione aree € 963.000

per opere € 16.861.000

TOTALE € 17.824.000

Ciò comporta che nel decennio la spesa media annua dovrà essere di € 17.824.000.

8 COSTO COMPLESSIVO DELLE OPERE ED ACQUISIZIONE La totale realizzazione del piano dei servizi prevede pertanto il seguente quadro di investimenti

per acquisizione aree € 963.000

per opere € 16.861.000

TOTALE € 17.824.000 – Opere PII € - 5.416.600 TOTALE € 12.408.000

Ciò comporta che nel decennio la spesa media annua dovrà essere di € 9.760.000

IL PII RISPETTA E MIGLIORA LEPREVISIONI DEL PIANO DEI SERVIZI -



6.2 Indicatori demografici socio economici funzionali ai contenuti della proposta di PII –

I dati elaborati mostrano come Toscolano-Maderno sia uno dei primi Comuni appartenenti al

Parco Alto Garda Bresciano e al SUS 6 come superficie territoriale e popolazione residente.

Pertanto è possibile affermare che il Comune rappresenti una realtà consolidata nel territorio

sotto vari profili

L’analisi della dinamica insediativa del comune di Toscolano - Maderno consente di riconoscere

nella sua dinamica demografica, dopo una stasi nel periodo 1971- 1991, una fase di crescita che

protratta nell’ultimo decennio che ha portato un aumento della popolazione fino a 7559 persone

al 31/12 del 2005, con una incremento percentuale massimo riferito ai dati provinciali del 2%.

Dati sulle presenze turistiche del lago di Garda e del comune Ora invece si riscontra un indice di edificabilità maggiore per tutte le aree a Lago, unito alla

possibilità di edificare tre livelli fuori terra, scelta dettata dalla necessaria salvaguardia

dell’entroterra collinare, a scapito del già affollato promontorio.

Si riportano i dati statistici

che rafforzano le

considerazioni affrontate: il

continuo aumento

demografico del Comune,

il progressivo sviluppo di

imprese edili e la presenza

di seconde case nella

misura circa del 50 % dell’edificato esistenti.

Abitazioni per tipologia di occupazione nel 2004.

La prima considerazione in merito al grafico riportato è l’invasione turistica a cui è sottoposto sia

il territorio, che la popolazione residente.

Dato fondamentale e positivo è la nicchia lavorativa desunta dall’assetto ricettivo, ma vanno

considerati anche i lati a sfavore del residente, ovvero l’aumento dei prezzi di mercato degli

immobili, la sottrazione di aree al libero mercato con l’inserimento sul panorama economico di

ricche imprese edili, volte ad interventi di speculazione edilizia. Inoltre svolgono un ruolo

importante le problematiche causate dal trasferimento concentrato di visitatori in un territorio

non ben strutturato a supportare arrivi di questo genere, con l’immediata conseguenza di disagi

organizzativi anche nello svolgimento delle attività quotidiane.



6.3 Stato d’attuazione della pianificazione vigente

Il PRG vigente si trova in avanzato stato di attuazione. La tav. T6 Stato di attuazione della

pianificazione vigente e individuazione delle previsioni non attuate (scala 1:5.000) evidenzia gli

obbiettivi conseguiti, aggiornati con le varianti approvate dal periodo di vigenza dello strumento.

Sono iniziate le procedure e le fasi di redazione del nuovo Piano di Governo del Territorio. Gli

indicatori relativi al consumo di suolo di Toscolano - Maderno evidenziano che il territorio

comunale copre una superficie di 56,73 kmq. La superficie urbanizzata attualmente attuata si

sviluppa su mq. 3.318.558; considerando il suolo ancora non attuato dalle previsioni di piano,

risulta una quantità residua pari a solo il 5,71%, evidenziando una quasi totale attuazione delle

previsioni dello strumento urbanistico vigente. Il PRG vigente ha prodotto, all’oggi, suolo

urbanizzato nelle seguenti quantità, sia per le aree attuate che quelle ancora non attuate ma

previste:

SUOLO URBANIZZATO CONSOLIDATO Zona A (Centri e nuclei storici) mq 533.120 (12,7%) Zona B (Residenziale di completamento) mq 1.419.205 (33,8%)

Zona C (Residenziale di espansione) mq 51.017 (1,2%) Zona D (Produttivo) mq 520.002 (12,4%) Zona F (Standard) mq 631.791 (15,1%) Parchi urbani sovracomunale e territoriali mq 876.972 (20,9%) Infrastrutture stradali mq 163.420 ( 3,9%) Suolo urbanizzato complessivo mq 4.195.530 (100 %)

SUOLO URBANIZZABILE DI ESPANSIONE(NON ATTUATO) Zona B (Residenziale di completamento) mq 45.137 (22,5%) Zona C (Residenziale di espansione) mq 65.848 (32,8%) Zona D (Produttivo) mq 45.985 (22,9%) Zona F (Standard) mq 43.886 (21,8%) Suolo urbanizzabile complessivo mq 200.859 (100 % )

Dall’analisi dei dati sopra riportati si evidenzia come primo dato significativo un elevata porzione

di territorio destinata a parchi urbani di natura sovracomunale e scala territoriale (20,9%),

confermando quindi la volontà di valorizzare le risorse territoriali in coerenza con la vocazione

turistica locale, per la quale la risorsa ambientale, storica ed architettonica riconosciuta nella

Valle delle Cartiere costituisce il potenziale conservativo e valorizzativo dei caratteri originari del

paesaggio vallivo. La quantità di suolo ancora disponibile da urbanizzabile secondo Prg risulta

essere di mq. 200.859 (5,71%), definendo uno scenario di attuazione delle previsioni pressoché

attuato totalmente. Il sistema edificato copre oltre la metà del suolo effettivamente consumato

ed impegnato da PRG (previsto), evidenziando una situazione di saturazione degli spazi

disponibili alla trasformazione nel nucleo consolidato di Toscolano – Maderno. Il suolo

effettivamente consumato ed impegnato da Prg (suolo potenziale) è di 3.318.558 mq con

quantità di:

endogeno pari a 33.924 mq; esogeno medio del SUS 6 di riferimento pari a 358.946 mq; esogeno da concertare con la provincia pari a 66.934 mq di.



ANALISI DEGLI EFFETTI DELL’INTERVENTO

7 IMPATTO VIABILISTICO 7.1 Sistema della viabilità La viabilità del comune di Toscolano Maderno, come per altro in quasi tutti i comuni della

sponda bresciana del lago, è un problema cronico, stante l’attuale e sola rete primaria costituita

dalla SS 45 bis Brescia-Trento che rappresenta l’asse portante della viabilità principale.

Il PII, dopo la razionalizzazione dei due principali ingressi dalla SS 45bis, cerca di innescare

processi virtuosi di comportamento puntando a limitare l’uso privato delle macchine ad uso

privato: all’interno dell’area si prevede:

- l’estensione dell’isola pedonale vietando l’uso della macchina prevedono il collegamento della pista ciclo-pedonale che congiunge il porticciolo10, la piazzetta; le abitazioni; il centro

alberghiero; il centro sportivo e la spiaggia con la stazione della Navigarla; in attesa che si

possa estendere su tutto il conoide verso nord. . E’ evidente che la presenza di quanto proposto

dal PII non risolve il problema della viabilità esterna ma ne limita l’attuale congestione nel centro

abitato e innesca una inversione di marcia che avrà conseguenze non indifferenti.

DATI DIMENSIONALI

DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO: Dati di progetto : residenziale:mq SLP 17.400 pari a 348 abitanti teorici; campo sportivo pari a 150 frequentatori Superficie territoriale 56.500 Abitanti e presenze teoriche : Da residenza abitanti 348 Da campo sportivo giocatori e sportivi 150

TRAFFICO GENERATO/ATTRATTO : Per le residenze Si prevede di realizzare 150 alloggi di

diverso taglio con circa 90 spostamenti nell’ora di punta del mattino. Si ipotizza che le stesse

rientrino nell’ora di punta della sera per il campo da calcio: Si prevede una presenza di 40 auto e

3 pullman nelle giornate di gare

Dai sopralluoghi effettuati nell’ora di punta mattutina (7:30-8:30) all’intersezione SS45bis e via Marconi (con rotatoria) non è emersa alcuna situazione di rilevante criticità:

Si osservano , a volte, dei rallentamenti di immissione sulla SS45bis all’incrocio con via Religione

10 Si prevede nel porticciolo esistente e nel futuro lo sviluppo del boat-sharing agevolando in tal modo un ritorno alla mobilità lacustre sull’acqua e non sulla strada, almeno per la parte turistica che, soprattutto nei mesi estivi, pesa enormemente sull’economia generale del lago. Con questa innovazione si ridarà vita all’uso dei battelli già attualmente presenti, innescando meccanismi di moda, estremamente validi e indispensabili nella nostra società mediatica. Infatti gli approdi disseminati sulla costa gardesana dovrebbe portare a questo cambiamento di rotta, favorendo la connessione e la mobilità sulla costa del lago attraverso barche e non auto



Tipologia Residenziale Campo da calcio

totale

N° veicoli 90 40 130

Presenza prevista critica

Ore di punta giornaliera 7.30-8.30

Sabato e domenica pomeriggio

Come si evince il traffico è previsto molto articolato durante le giornate feriali e festive, nelle

stagioni turistiche e nelle giornate festive e prefestive- per cui ne risulta che il traffico non è da

prevedere come una semplice sommatoria dei veicoli presenti nel comparto ma spalmato

sull’arco annuale, stagionale, mensile, feriale e festivo. L’esame delle presenze di autoveicoli

discendenti dal PII (complessivamente intesi e valutati senza effettuare una auspicabile

previsione quanto impossibile) è da ritenersi ininfluente rispetto alle presenze attuali di traffico.

Infatti l’incremento di autoveicoli, considerate le rilevazioni sulla SS 45bis, sono dell’ordine max

del 1.5-2 % nelle ore di punta (7,30 8,30 ) su 1.500 /ora autoveicoli rilevati. (vedi rilevamenti

allegati nelle stazioni di Barbarano e Limone del Garda

7.2 TRASPORTO PUBBLICO Il comune di Toscolano Maderno è interessato da due linee di trasporto pubblico transitanti sulla

SS45bis:

LNO 10 Brescia — Gargnano — Arco

LN027 Desenzano del Garda — Riva del Garda

Data l’ubicazione del PII e delle tipologie previste vicine alla SS45bis si potrebbe riscontrare

un’influenza significativa sull’utenza del servizio di trasporto pubblico. Del resto il concept alla

base della proposta urbanistica e ambientale prevede la dismissione e la disincentivazione

dell’uso delle autovetture, vietandone la presenza nel PII.

Oltre a ciò la presenza della ciclopedonale lacustre intende incentivare l’utilizzo dei mezzi

d’acqua come la motonave e il boat shering.



ANALISI DEGLI EFFETTI DELL’INTERVENTO

8 IMPATTO ACUSTICO 8.1 ARIA Considerando le destinazioni d’uso ammesse dall’intervento, le emissioni degli inquinanti in

atmosfera saranno dovute agli impianti di riscaldamento ed al traffico veicolare indotto.

Gli impianti di condizionamento delle abitazioni e degli edifici previsti dal P.I.I. utilizzeranno

energie alternative da fonti rinnovabili (vedi relazione: pannelli solari termici e fotovoltaici,

geotermia ) e potranno essere previste, nei casi di guasto alimentazione autonome a gas

metano con caldaie di potenza inferiore ad 1 MW, rientrando perciò tra quelle considerate ad

inquinamento poco significativo ai sensi del DPR 203/88.

Il P.I.I. non prevede alcun tipo di attività produttiva

Le emissioni generate dal traffico indotto dai nuovi insediamenti possono essere considerate

trascurabili in ragione del contesto completamente urbanizzato e del limitato numero di

spostamenti che saranno indotti dall’intervento, in considerazione che, all’interno delle aree del

P.I:I non è ammesso il traffico veicolare;

Alla luce delle considerazioni sopra esposte si può affermare che l’intervento non porterà ad

effetti sull’aria che possano originare rischi per la salute umana o per l’ambiente immediati o

cumulati, a breve o lungo termine, permanenti o temporanei, positivi o negativi.

8.2 IMPATTO ACUSTICO Il Comune di Toscolano Maderno non ha ancora effettuato la zonizzazione acustica del territorio

comunale: pertanto attualmente vale quanto previsto dal DPCM del 01/03/1 991 Ipotesi di

futura zonizzazione acustica:

Area Classi di destinazione d’uso del territorio

Limiti di emissione Limiti di immissione

diurno 06.00-22.00

Notturno 22.00-06.00

diurno 06.00-22.00

Notturno 22.00-06.00

P.I.I aree prevalentemente residenziali

50 40 55 45

Area a nord aree prevalentemente industriali

60 50 60 50

Area a ovest aree prevalentemente residenziali

50 40 55 45

Area a sud aree prevalentemente residenziali

50 40 55 45



DESCRIZIONE DELL’ATTUALE CLIMA ACUSTICO Attualmente le aree oggetto del P.I.I. sono destinate a servizi pubblici e da impianti industriali

dismessi . le zone residenziali e di servizio alberghiero sono inserite in un contesto

prevalentemente residenziale caratterizzato da un clima acustico influenzato da un traffico

veicolare locale che percorre le sopra elencate vie e dalla immediata vicinanza con il centro

abitato. La metà superiode corrispondente alla parte nord e costituita dal verde pubblico è

confinante con l’area della cartiera

Sicuramente la sorgente acustica più significativa è rappresentata proprio :

- Dal traffico veicolare che caratterizza l’area limitrofa al centro abitato sia per

intensità sia per frequenza.

- Dalla cartiera: durante tutto l’anno la presenza della cartiera determina una

specifica sorgente acustica..

Per tale motivo il clima acustico della zona presenta forti variazioni dei livelli di rumore dovuti alle

variabilità del traffico veicolare e industriale sia per quanto riguarda:

- il tempo di accadimento;

fasce orarie caratterizzate da traffico più o meno intenso nell’arco della giornata;

periodi dell’anno : invernale ed estivo /

feriale (cartiera funzionante);

festivo (presenza dei bagnanti)

la qualità (presenza o meno di mezzi pesanti, velocità di percorrenza della strada, o

funzionamento della cartiera).

Si ritiene comunque che, nonostante la variabilità dei livelli di rumore, complessivamente il clima acustico non presenti particolari criticità.

VALUTAZIONE DELLA COMPATIBILITA’ ACUSTICA Per valutare la compatibilità acustica del progetto è necessario considerare separatamente due

suoi differenti aspetti acustici:

1. il rumore generato dalla presenza di abitazioni residenziali (l’impatto acustico è

dovuto essenzialmente a sorgenti fisse come gli impianti tecnologici delle abitazioni);

2. il rumore generato dalla riduzione del traffico veicolare.

1- rumore generato dalla presenza di abitazioni residenziali

2. il rumore generato dalla riduzione del traffico veicolare

CONCLUSIONI . il progetto deve essere considerato congruo e compatibile dal punto di vista acustico.



9 VERIFICA della TUTELA PAESISTICA SPECIFICA Considerando prevalente la finalità del controllo degli effetti paesistici delle modalità di

trasformazione, le prescrizioni di cui all’allegato A3 ―Apparato normativo‖ per la verifica delle

condizioni di compatibilità con il P.T.C. del Parco Alto Garda Bresciano, prescindono dalle

destinazioni urbanistiche e dai parametri edilizi che risultano comunque normati nello specifico

dagli altri titoli delle N.T.A del P.R.G.. Tali prescrizioni sono da osservare indipendentemente dal

grado di sensibilità. La verifica degli effetti delle proposte di PII e dei S.U.A.P non potrà

prescindere, nelle forme di legge, oltremodo dal patrimonio di immobili tutelato ai sensi della I e

II parte del DLGS 42/2004.

Il nucleo urbano di Toscolano - Maderno e il suo territorio con le sue frazioni presentano, una serie di strutture le cui tipologie architettoniche più significative comprendono i luoghi destinati al culto e all’abitare riconducibili al sistema del paesaggio costiero e montano del Garda, nel quale la risorsa naturale e la risorsa architettonica costituiscono una elemento rimario per lo sviluppo complessivo del territorio e la valorizzazione delle risorse locali. L’area del PII non contiene all’interno e non è all’intorno interessato da alcun elemento vincolato11 fatta eccezione della sponda del lago che è stata la motivazione di maggior interesse nell’approntamento della soluzione urbanistica ed architettonica del PII

11 E’ in atto la procedura per il vincolo di grande interesse storico da parte della Soprintendenza



9.1 Sistema Ambiente Il Comune di Toscolano - Maderno ricade all’interno di un sistema ambientale che individua il

tipico paesaggio rivierasco gardesano, la cui caratteristica primaria è rappresentata dalla

presenza contemporanea di sistemi territoriali diversificati,

Il Comune, si colloca all’interno di un paesaggio complesso nel quale la risorsa ―acqua‖ e

―territorio‖ in genere costituiscono gli aspetti primari per la tutela e la valorizzazione.

Particolare della Carta del PTC Comunità Montana Alto Garda: tav 10a3―Analisi delle condizioni ecologiche Ambientali‖ che evidenzia l’abitato di Toscolano Maderno

In particolare il lago con il relativo ambito costiero e del

torrente Toscolano, che divide in due contesti il sistema

insediativo, insieme alla presenza di ampie porzioni di

territorio tutelate dall’Ente Parco Alto Garda Bresciano

evidenzia la necessità di spostare il focus sulla risorsa

naturale quale elemento fondamentale nella lettura e

analisi del territorio locale, ma anche e soprattutto in vista

dei processi di trasformazione e valorizzazione dello

stesso.



10 PAESAGGIO

10.1 Sistema dei beni culturali e del paesaggio

Ai sensi del Decreto Ministeriale del 15 Marzo 1958 l’ambito costiero del Lago di Garda per la

porzione territoriale del comune di Toscolano – Maderno è sottoposta a vincolo di tutela e a

dichiarazione di notevole interesse pubblico; la porzione rimanente del territorio è comunque

soggetta a tutela in forza del dell’art 142 del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n.42 e

dell’art.142 comma 1lettera f : parchi e riserve.

Estratto tavola T2b PTCP – Componente paesistica

Estratto tavola T4 PTCP – Vincoli Ope Legis

10.2 VALUTAZIONE PAESISTICA

Le zone interessate da proposte di P.I.I. dovranno essere supportate da uno studio paesistico di

contesto con i contenuti e gli obiettivi di cui all’art. 5 delle presenti norme.

VALUTAZIONE DELL’INCIDENZA PAESISTICA DEI PROGETTI Prima di procedere alla descrizione dei diversi elementi per la individuazione della sensibilità

paesistica del sito crediamo sia utile, anzi indispensabile, ripercorrere sinteticamente aiutati dalle

foto storiche, la variazione ed evoluzione del paesaggio nell’area.

Grazie infatti alla fama del sito si è in disponibilità di fotografie d’epoca che, meglio di ogni

ragionamento e descrizione letteraria ci evidenziano la caratterizzazione dell’area che,

nell’inerzia tipica del paesaggio, continua comunque la sua evoluzione, con il variare delle



capacità e innovazione tecnologiche, dei sistemi si trasporto, delle nuove esigenze dell’abitare,

della nuova sensibilità turistica,…. dell’ingegno dell’epoca.

La piazza di Maderno – 1880 ca. Si nota il lungo lago dedicato solo alla pesca e non ancora a scopi di passeggiata turistica.

La piazza di Maderno – 1880 ca. Si nota la scritta in lingua tedesca sulle facciate, segno di un turismo mitteleuropeo in espansione- Il lungo lago è ancora caratterizzato dalla pesca e dalla presenza delle lavandaie

Porto di Maderno inizio secolo Il turismo si affaccia sempre più modificando il paesaggio con alberghi, piroscafi e barche non più al servizio della pesca.

La piazza Maderno 1905 ca Il contorno del paesaggio costruito è dato dalle limonaie che si considerano come parti essenziali della struttura del paesaggio, anche se avulse dal contesto paesistico antropico per tipologia e finiture. Il lungo lago definisce sempre più le sue caratterizzazioni per le esigenze turistiche di un lungo lago da passeggiata e da distinguere rispetto alla presenza di auto e tramvie. Nelle due foto si intravede una prosecuzione dello sviluppo tecnologico.l

Le strutture delle limonaie sono a tutti gli effetti una struttura di riferimento del paesaggio lacuale. Nella sua evoluzione il paesaggio si arricchisce di una tipologia nuova e, inglobandola, la eleva a connotazione essenziale della propria struttura.

Limonaie di Villa Gemma 1890 ca Particolare delle limonaie integre: sono evidente le nuove strutture e la tipologia completamente avulsa dalle costruzioni esistenti. Ciò non ostante, questa presenza nuova e avulsa trova nel paesaggio un suo ruolo ed accettazione al punto di implementare al varietà degli elementi paesistici.

Veduta generale della costa di fine secolo – Villa Zanardelli in 1’ piano e le strutture verticali che disegnano il paesaggio lacuale.

La piazza Maderno inizio 900 ca Il lungo lago subisce le prime variazioni per far posto alle esigenze turistiche di un lungo lago da passeggiata e da distinguere rispetto alla presenza di auto e tramvie.



Vedute aeree dell’ambiente costruito della sponda e dell’ immediato entroterra della costa lacuale. Ripresa dal lago antistante l’area di intervento del PII: panoramica degli edifici interni all’area interessata dal PII, posizionati nell’immediato entroterra del porticciolo esistente, veduta del contesto edilizio a corona dell’0ra del PII

Veduta aerea da sud dell’area del PII: in primo piano l’area del campeggio posto sul lato sud dell’area del PII; a ovest e nord-ovest del campo sportivo un intervento turistico recente a forma intensiva; a nord-ovest del campo spor tivo l’edilizia a partire degli anni’60 fino ai nostri giorni; sull’estremo nord del promontorio e al confine nord del PII, l’area produttiva della cartiera con un proprio porticciolo;

Veduta aerea da nord dell’area del PII: in primo piano al struttura sportiva e l’insediamento industriale fatiscente e in completo abbandono; sul lato est la costa lacuale che non è oggetto di intervento nell’attuale PII; si riscontra lo sbrecciamento e/o perdita della tradizionale compattezza, tipo logica e di caratterizzazione che traspariva nelle immagini del paesaggio precedente

A sinistra due vedute di via Marconi che unisce l’area del PII dalla gardesana, asse stradale principale,

A destra due riprese di via religione dalla costa lacuale verso l’entroterra.

Esempi di edilizia pubblica degli anni 60 su via Marconi.



Tabella 1A – Modi e chiavi di lettura per la valutazione della sensibilità paesistica del sito oggetto di intervento.

Modi di valutazione Chiavi di lettura SI NO

1. Morfologico/ Strutturale

• APPARTENENZA/CONTIGUITÀ A SISTEMI PAESISTICI:

- di interesse naturalistico - di interesse storico agrario - di interesse storico-artistico • di relazione (tra elementi storico-culturali, tra elementi verdi e/o

siti di rilevanza naturalistica) • APPARTENENZA/VICINANZA AD UN LUOGO CONTRADDISTINTO

DA UN ELEVATO LIVELLO DI COERENZA SOTTO IL PROFILO TIPOLOGICO, LINGUISTICO E DEI VALORI DI IMMAGINE

• APPARTENENZA/VICINANZA AD UN LUOGO CONTRADDISTINTO DA UN SCARSO LIVELLO DI COERENZA SOTTO IL PROFILO TIPOLOGICO, LINGUISTICO E DEI VALORI DI IMMAGINE MERITEVOLE DI RIQUALIFICAZIONE

X

X

X X X X

2. Vedutistico

• Interferenza con punti di vista panoramici • Interferenza/contiguità con percorsi di fruizione paesistico

ambientale • Interferenza con relazioni percettive significative tra elementi

locali di interesse storico, artistico e monumentale. • Interferenza/contiguità con percorsi ad elevata percorrenza

x

x

x

x

3. Simbolico

- Interferenza/contiguità con luoghi contraddistinti da uno status di rappresentatività nella cultura locale.).

x

La tabella 1A non è finalizzata ad un’automatica determinazione della classe di sensibilità del sito, ma costituisce il riferimento per la valutazione sintetica che dovrà essere espressa nella tabella 1B a sostegno delle classi di sensibilità da individuare.



Tabella 1B – Modi e chiavi di lettura per la valutazione della sensibilità paesistica del sito oggetto di intervento. Modi di valutazione Valutazione ed esplicazione sintetica in

relazione alle chiavi di lettura Classe di sensibilità

1. Morfologicostrutturale

Il sito non essendo interessato direttamente ne marginalmente da luoghi:

- di interesse naturalistico o ambientali significativi • di relazione (tra elementi storico-culturali, tra

elementi verdi e/o siti di rilevanza naturalistica) Si ritiene coerente valutare la classe di sensibilità BASSA

Molto bassa

X Bassa Media Alta Molto alta

2. Vedutistico

L’area del PII si sviluppa sul fronte lago occupando al parte centro- nord del promontorio di Toscolano. Pertanto pur interferendo con alcuni punti di vista dal lago, considerato il quadro complessivo di percezione visiva Si ritiene coerente valutare la classe di sensibilità BASSA

Molto bassa Bassa

X Media Alta Molto alta

3. Simbolico

Il sito del PII non essendo connesso, nel complesso, a luoghi cari alle tradizioni si ritiene coerente valutare la classe di sensibilità BASSA

Molto bassa Bassa

X Media Alta Molto alta

Giudizio complessivo

1 2

X 3 4 5

Tabella 2A – Criteri e parametri per determinare il grado di incidenza del progetto Criteri di valutazione Rapporto contesto/progetto:

parametri di valutazione Incidenza:

SI NO 1. Incidenza morfologica e tipologica

• ALTERAZIONE DEI CARATTERI MORFOLOGICI DEL LUOGO:

• ADOZIONE DI TIPOLOGIE COSTRUTTIVE NON AFFINI A QUELLE PRESENTI NELL’INTORNO PER LE MEDESIME DESTINAZIONI FUNZIONALI:

x

x

2. Incidenza linguistica: stile, materiali, colori

• CONFLITTO DEL PROGETTO RISPETTO AI MODI LINGUISTICI PREVALENTI NEL CONTESTO, INTESO COME INTORNO IMMEDIATO

X

3. Incidenza visiva

• OCCULTAMENTO DI VISUALI RILEVANTI • PROSPETTO SU SPAZI PUBBLICI

X x

4. Incidenza simbolica

• INTERFERENZA CON I VALORI SIMBOLICI ATTRIBUITI DALLA COMUNITÀ LOCALE AL LUOGO

x

Tabella 2B – Criteri e parametri per determinare il grado di incidenza del progetto

Criteri di valutazione Valutazione sintetica in relazione ai parametri di cui alla tabella 2A

Classe di incidenza

Incidenza morfologica e tipologica

Il luogo è caratterizzato da edifici esistenti che saranno mantenuti nella loro morfologia si ritiene che la valutazione morfologica e tipologica, ai fini della presente valutazione è da considerasi, , bassa,.

X Molto bassa Bassa Media Alta Molto alta

Incidenza linguistica: stile, materiali, colori

L’intervento articolato di restauro, recupero , ristrutturazione e/o ricostruzione degli edifici in accordo con la soprintendenza fa si che si possa ritiene la valutazione bassa

Molto bassa X Bassa

Media Alta Molto alta



Incidenza visiva

L’intervento non altera sostanzialmente l’attuale situazione visiva. Pertanto si ritiene che la valutazione visiva sia bassa.

X Molto bassa Bassa


Incidenza simbolica

L’intervento non altera sostanzialmente l’attuale situazione visiva. Pertanto si ritiene che la valutazione visiva sia bassa.

Molto bassa X Bassa


Giudizio complessivo

1

X 2 3 4 5

10.3 IMPATTO PAESISTICO DEI PROGETTI La tabella che segue esprime il grado di impatto paesistico dei progetti, rappresentato dal prodotto dei punteggi attribuiti ai giudizi complessivi relativi alla classe di sensibilità del sito e al grado di incidenza del progetto. Grado di incidenza del progetto

Classe di sensibilità

del sito 1 2 3 4 5

3 6

Alla luce delle condizioni complessive paesistiche e della specificità del territorio comunale, si articolano i seguenti parametri: - soglia di rilevanza > 6 - soglia di tolleranza > 15 Il progetto non supera la soglia di rilevanza e pertanto non ha bisogno di essere supportati da una relazione paesistica approfondita. Si fa notare comunque, data la sua importanza, che nella definizione della sensibilità del sito e dell’incidenza del progetto, ci si è soffermati a presentare le ragioni e le motivazioni.



11 PIANO PAESISTICO DI CONTESTO Abbiamo già visto nella definizione della sensibilità del sito e dell’incidenza del progetto la situazione morfologica, naturalistica, insediativa dell’area in rispondenza al valore storico ambientale o di recente impianto del contesto territoriale costituito dalle aree limitrofe a quella oggetto dell’intervento, contenute entro coni visuali significativi. Qui viene integrato quanto prima considerato in modo da assolvere ai contenuti del piano paesistico di contesto, mediante sistemi rappresentativi anche non convenzionali (fotomontaggi e simili) redatti in scala adeguata. La preventiva verifica d’impatto che le previsioni di intervento avrebbero nell’ambiente circostante conferma che l’intervento si pone in situazione di compatibilità con il sistema delle preesistenze inglobandole nel complesso dell’intervento. Questa compatibilità, come già abbiamo avuto modo di dire no attiene alla forma o alla tipologia e al genius loci gardesano che nel suo territorio ha sempre inserito il meglio dell’architettura per assecondare le proprie esigenze di vita: dalla pesca fino all’80° alle cartiere, fino al turismo mitteleuropeo dall’800 e dalla fine del 900 anche di visione mondiale (dagli USA, Russia, Cina,...) In questa accezione quindi si considera anche il valore del CONTESTO. Questo concetto viene del resto sollecitato nelle note esplicate della delibera regionale allorquando chiede la valutazione del paesaggio: un paesaggio che non è e non vuole essere un presepio statico nella forma ma un territorio e una gente che si muove, cambia, evolve, … In questo spirito del resto non si capirebbe la presenza delle limonaie, delle cartiere, delle ville, … La verifica di compatibilità tra le caratteristiche costruttive e planivolumetriche degli edifici esistenti o e nuovi edifici e quelle del contesto edificato o naturale, compreso il recupero delle preesistenze, come detto precedentemente e ribadito in seguito, è visto in forma nuova e stimolante: non ostante la volumetria sia concentrata in un’area del P.I.I. lasciando libera la parte restante per il verde, la forma e la distribuzione complessiva consentono quegli elementi che sono il live motive comunque delle diverse costruzioni realizzate nel tempo sulla costa lacuale:

- Trasparenza nel rapporto terra – acqua: che viene realizzata con una struttura in modo da poter considerare il paesaggio dell’entroterra dal lago;

- Potenza e caratterizzazione espressiva della proposta architettonica: non una forma scialba e usuale, come la più parte dell’edilizia corrente.

La proposta comprende il “progetto del verde” inteso come sistemazioni vegetali degli spazi liberi da edificazione e/o interventi di mitigazione ambientale e visiva.



SISTEMA AMBIENTALE – PII Come si è potuto notare nella cartografia allegata, l’area del PII non viene interessata da alcun elemento ambientale, eccezion fatto ovviamente per la costa lacuale. L’elemento più vicino al PII e significativo è rappresentato dal torrente Toscolano che sfocia nel mezzo del promontorio assestatosi nei millenni dai depositi del torrente stesso. L’area a sud e sud ovest, confinante con il campeggio, è occupata dagli edifici industriali in completo abbandono per la parte nord e nord-est dell’area di proprietà. L’area centrale è occupata dal campo sportivo di calcio. L’area nord è occupata da un’area a verde pubblico antistante la spiaggia e da essa separata dalla via comunale, entrambi in stato di abbnadono.

Appunti per l’uso delle fonti rinnovabili finalizzate al confort e al risparmio energetico



Il progetto del PII ha una forte valenza ambientale in quanto:

a) Propone la riqualificazione strutturale dell’intera area (pubblica e privata); b) Propone la realizzazione di edifici in linea con le nuove norme sulla riduzione

dell’inquinamento atmosferico mediante: a. il massimo risparmio energetico nell’uso degli edifici, mediante:

i. tecnologie di coibentazione passiva; ii. tecnologie di produzione di energia alternativa (solare, geotermico);

b. lo studio della esposizione degli edifici per meglio utilizzare i venti del lago che consentono un microclima di benessere, senza ricorrere con pesantezza a impianti di condizionamento energeticamente costosi e impattanti;

c) Propone un modo nuovo di vita ―sul lago‖ senza l’uso degli autoveicoli all’interno del comparto intero del PII, prevedendo:

a. la realizzazione di grandi parcheggi interrati (pubblici e privati) a servizio delle: i. Residenze; ii. Zone commerciali all’interno dell’intervento; iii. Campo da calcio, piscine, palestra; iv. Parco pubblico;

b. la incentivazione dei percorsi pedonali e ciclabili con la prosecuzione della pista

ciclopedonale dall’attuale realizzazione a sud del PII lungo l’area di competenza attuale del PII;

c. la incentivazione del boat shering e non delle singole barche per ogni famiglia, aumentando quindi il controllo sui motori delle stesse agevolando l’uso e il controllo dei propulsori a idrogetto. Senza il boat-shering il controllo non sarebbe agevolato in presenza di quantità di barche, magari utilizzate una settimana all’anno e mai controllate.

In questo senso il PII dal punto di vista ambientale non presenta il tradizione e potenziale pericolo e particolare impatto delle zone residenziali e turistiche, in quanto ha messo in campo tutti gli accorgimenti per ridurre al minimo possibile anche quegli impatti che, tradizionalmente, sono considerati NORMALI e quindi accettabili per tali zone.



12 VALUTAZIONE COMPLESSIVA Caratteristiche del PII tenendo conto dei seguenti elementi In quali misure il PII stabilisce un quadro di riferimento per progetti ed altre attività, per quanto riguarda l’ubicazione, la natura, le dimensioni operative o attraverso la ripartizione delle risorse

Il PII proposto rappresenta un primo passo essenziale per una inversione di rotta nella gestione e crescita dell’attività turistica di qualità nel territorio di Toscolano, caratterizzato fino ad ora, da una presenza di attività estranee all’attività turistica che si vorrebbe invece prioritari e strategica per lo sviluppo dell’area. La parte del conoide a nord del Toscolano tutta prospiciente sulla costa lacuale ha grandi potenzialità in quanto occupato da impianti industriali dismessi (ex oleificio ex-cantieri del Garda) o da dismettere, nel prossimo futuro. Per questo la realizzazione del PII Borgo +39 rappresenta la prima fase di un processo di ristrutturazione e riqualificazione urbanistica, architettonica e produttiva, nonchè ambientale e paesistica

In quale misura il PII influenza

altri PII;

Essendo il primo intervento per grandezza, estensione e qualità in un’area degradata ma di grande potenzialità turistica, avrà come conseguenza un effetto emulazione per i prossimi interventi di riqualificazione sui campeggi posti a sud e l’area della cartiera posta a nord , limitrofa a uno dei siti archeologici che sta per assumere enorme importanza turistico-culturale nell’area gardesana, contribuendo a irrobustire il comprensorio archeologico del Garda.

La pertinenza del PII per l’integrazione delle considerazioni ambientali, in particolare al fine di promuovere lo sviluppo sostenibile

Il PII prevede il restauro, la ristrutturazione, la riqualificazione e nuove costruzioni, a seconda dell’importanza di quelli esistenti, in accordo con la Soprintendenza, al di la dell’apposizione del vincolo di grande interesse pubblico. La progettazione degli edifici avrà una cura particolare in confronto della sostenibilità ambientale in senso lato prevedendo l’uso di tecnologie passive ed attive per il risparmio energetico e per l’uso di energie alternative.

Problemi ambientali relativi al PII;

Alcuni edifici esistenti nel PII sede di lavorazioni che potrebbero presentare inquinamento nel suolo e nei materiali di copertura, saranno bonificati , comportando una miglioria ambientale di sicuro effetto. Questi interventi, in sede di progettazione e di realizzazione saranno concordati con le autorità competenti.

La rilevanza del PII per la attuazione della normativa comunitaria nel settore dell’ambiente

Il PII proposto è il primo esempio nell’area gardesano di intervento che pone gli obiettivi della Comunità come obiettivi propri, anche in assenza di contributi. Infatti il concetto di sostenibilità ambientale a tutti i livelli è alla base di tutti gli interventi dalla progettazione del PII che prevede al suo interno l’esclusione dei mezzi motorizzati, alla attenzione per



le aree a verde, alla presenza dei parcheggi ad uso pubblico che saranno realizzati e non monetizzati, al verde pubblico.

Caratteristiche degli effetti e delle aree che possono essere interessate, tenendo conto in particolare, dei seguenti elementi: Probabilità, durata, frequenza e reversibilità degli effetti;

Il PII non ha previsioni di interventi negativi in campo ambientale s non i benefici effetti della bonifica degli edifici esistenti. Gli aspetti problematici sono costituiti dalla fase operativa di bonifica che prevede lo stoccaggio degli eventuali materiali inquinati in appositi impianti o discariche autorizzati. L’unico aspetto che presenta una problematicità aggiuntiva, caratteristica di tutta la sponda gardesana è costituito dalla viabilità principale. Questo problema è nell’agenda della AP di Brescia in quanto trattasi di viabilità di sua competenza.

Caratteri cumulativo degli effetti;

Non sono presenti effetti cumulativi negativi ma solo effetti cumulativi positivi quali: bonifica di siti industriali dismessi potenzialmente inquinati, restauro e recupero degli edifici esistenti, investimenti finanziari e nuovi posti di lavoro, creazione di nuove strutture per il turismo, riqualificazione del sistema parcheggi e migli armento della viabilità interna con l’abolizione dei mezzi a motore all’interno del PII, e l’incremento dell’uso delle barche quale mezzo di trasporto per i siti lacuali,

Natura transfrontaliera degli effetti;

Gli effetti transfrontallieri possono essere considerati i nuovi spazi di residenza e migliori sevizi turistici per il nord Europa, tradizionale presenza dell’area gardesana

Rischi per la salute umana;

L’intervento di bonifica dei siti industriali dismessi previsto e il programma di realizzazione di edifici ambientalmente sostenibili non presentano alcun problema e/o rischio per la salute umana; rappresenta invece un aspetto positivo per essa.

Rischi per l’ambiente;

L’intervento di bonifica dei siti industriali dismessi previsto e il programma di realizzazione di edifici ambientalmente sostenibili non presentano alcun problema e/o rischio per l’ambiente; oltre a ciò il PII comprende solo aree già urbanizzate e costruite , riqulificandole.

Valore e vulnerabilità dell’area che potrebbe essere interessata a causa Delle speciali caratteristiche naturali o del patrimonio culturale

L’area è soggetta alla richiesta di vincolo di grande interesse pubblico, dalla soprintendenza di Brescia. L’intervento proposto dal PII prevede un totale accordo d’azione con la Soprintendenza competente,



al di la degli esiti della procedura di apposizione del vincolo Dal punto di vista del valore naturale dell’area, l’intervento di riqualificazione ambientale ed edilizia dell’ara ne esaltano il valore , annullandone la vulnerabilità

Del superamento dei livelli di qualità ambientale o dei valori limite

L’intervento proposto dal PII non supera i livelli degli elementi ambientali (rumore, inquinamento atmosferico, …)

Dell’utilizzo intensivo del suolo;

Il PII non prevede un uso intensivo del suolo, prevede il riuso degli edifici esistenti e nuove volumetrie con un rapporto di circa mc 1/mq territoriale con altezze degli edifici pari alle esistenti.

Effetti su aree o paesaggi riconosciuti come protetti a livello nazionale, comunitario o internazionale.

L’intervento del PII riguarda l’area costiera del lago di Garda per il quale vincolo l’intervento sarà sottoposto al vaglio della commissione paesistica comunale e della Soprintendenza di Brescia

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