Speciale Credito Immobiliare RE

Sommario - Novembre 2011 Quali prospettive per il mercato immobiliare in Italia? L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus sugli immobili dati a garanzia dei mutui ipotecari A picco le richieste di mutui: -33% a ottobre; -14% nei primi 10 mesi 2011 Imprese dell’edilizia meno puntuali nei pagamenti rispetto alla media nazionale Flashnews

Costruire e sviluppare relazioni con i propri interlocutori basate sulla fiducia e sulla professionalità è da sempre la mission di CRIF. Per rafforzare il prezioso rapporto di collaborazione creato nel tempo, l’elemento chiave è l’informazione. In quest’ottica nasce Sintesi RE, strumento di dialogo e di condivisione di esperienze e trend sul mercato del credito immobiliare che ci auspichiamo possa contribuire a rendere CRIF un partner sempre più vicino alle vostre esigenze.

Stefano Magnolfi

CRIF Real Estate Services Director

Quali prospettive per il mercato immobiliare? Dati e tendenze del credito immobiliare I dati del secondo trimestre 2011 hanno messo in evidenza un debole recupero dell’economia italiana. Il Pil è cresciuto dello 0,3% rispetto al trimestre precedente, mentre il dato tendenziale, in lieve diminuzione, si è attestato allo 0,8%. Anche i consumi delle famiglie nel secondo trimestre del 2011 hanno avuto un andamento in lieve aumento: in termini di crescita tendenziale (sul 2° trimestre 2010) sono aumentati dell’1,1% ma i dati congiunturali (crescita sul trimestre precedente, il 1° 2011) mostrano una sostanziale stagnazione con una variazione dello 0,2%. Ciò indica una complessiva debolezza dove i servizi e i consumi di beni semidurevoli sono quelli con la crescita più rilevante (+1,9% e +0,6%). D’altro canto, uno dei principali elementi di debolezza dell’economia italiana continua ad essere rappresentato dal mercato del lavoro, con l’occupazione che rimane sui livelli più bassi degli ultimi anni: a luglio 2011 l’occupazione al lordo della cassa integrazione guadagni scende dello 0,1% su giugno e dello 0,7% in un anno. Questa è una delle principali cause della debolezza dei consumi, influenzata anche dalla scarsa dinamica dei redditi e delle retribuzioni. Il quadro congiunturale non favorevole genera un clima di fiducia in peggioramento in particolar modo per i consumatori, per i quali ad agosto l’indicatore ha toccato il livello più basso dell’ultimo anno e mezzo: la fiducia è tornata sui livelli del 2009, l’anno peggiore della crisi. D’altro canto le prospettive di crescita sono scarse e tutte le previsioni di breve e medio periodo sono state riviste al ribasso. Nello specifico, le previsioni per l’economia italiana rilasciate in settembre correggono quelle precedenti ribassando la crescita del Pil per gli ultimi trimestri dell’anno in corso: le ultime indicazioni sono di un arresto della crescita per il 2011 e di una ripresa dell’economia nel 2012.

Fonte: Eurosistema Continua a pagina 2

Speciale Credito Immobiliare RE Una fotografia del mercato immobiliare Per quanto riguarda il mercato immobiliare italiano, nel primo semestre dell’anno in corso le varie fonti e osservatori registrano prezzi con valori da un -5% a un +0,5%. Per certo gli immobili a garanzia mostrano valori tendenzialmente stabili se confrontiamo il primo semestre 2011 con il primo semestre dell’anno precedente. Pur tuttavia si segnala un eccesso di offerta sul mercato. Secondo numerosi analisti sarebbe certa una ulteriore contrazione dei volumi di compravendite: per il 2011, infatti, le previsioni indicano complessivamente un numero di scambi pari a 575 mila transazioni nello scenario pessimistico, con un calo nel secondo trimestre del 6-7%. Questa dinamica dovrebbe essere accompagnata da una lieve contrazione dei prezzi. In tale contesto alcune indagini rilevano che nel tempo si è sviluppata sempre più una massiccia e diffusa dipendenza dal credito necessaria a garantire l’acquisto di immobili. In una situazione di deterioramento delle capacità di spesa e reddituali delle famiglie, di una contestuale tenuta dei

prezzi e di un irrigidimento dei criteri di erogazione dei mutui da parte degli istituti di credito, l’accesso al mercato immobiliare risulta ad oggi particolarmente difficile. Il mercato dei mutui Dopo la lieve ripresa registrata nel 2010, il mercato del credito torna a posizionarsi su trend in lieve contrazione. Inoltre, sia per il mercato corporate che per le famiglie consumatrici i prestiti sono sostenuti dalla componente a maggior scadenza. Il mercato dei mutui immobiliari è il segmento che negli ultimi periodi ha maggiormente sostenuto i prestiti alle famiglie consumatrici. In effetti i bassi tassi di interesse e il calo dei prezzi delle abitazioni hanno reso più conveniente l’acquisto di case anche come bene di investimento, in conseguenze di mercati finanziari molto volatili. Nel 2011 si assiste, comunque, ad una contrazione per effetto prevalentemente della instabilità politica ed economica dell’Italia. Il crollo del clima di fiducia e le recenti vicende finanziarie unitamente ad un mercato del lavoro che stenta a riprendere hanno frenato gli investimenti di lungo periodo, malgrado i tassi di interesse continuino a risultare favorevoli .

Analizzando i dati relativi al mercato immobiliare italiano oggetto di garanzia ipotecaria, nel primo semestre 2011 rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente si evidenzia un calo generalizzato dei volumi di compravendite residenziali, dei mutui ipotecari erogati a persone fisiche e dell’importo medio del mutuo finanziato, che si accompagna ad una sostanziale stabilità dei valori degli immobili compravenduti e ad un aumento della metratura media degli attici, ville e immobili di pregio. Queste dinamiche emergono dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni contenute in EURISC (il sistema di informazioni creditizie gestito da CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia del Territorio. Entrando nel dettaglio delle principali 8 metropoli italiane (Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna, Firenze) la decrescita del mercato del credito immobiliare avviene in maniera meno vistosa rispetto al resto del territorio nazionale. In queste città, infatti, il numero di contratti di mutuo ipotecario erogati a persone fisiche nel primo semestre dell’anno in corso fa segnare un -8%, mentre nel resto dell’Italia tale valore raggiunge valori minimi del -14,6%. Nei grandi capoluoghi, inoltre, i volumi delle compravendite residenziali nel periodo di osservazione diminuiscono solo del -1% a fronte di una contrazione del -6% rilevata nel resto del Paese. Per quanto riguarda gli importi medi dei mutui ipotecari erogati, invece, il calo è generalizzato sull’intero territorio nazionale, grandi capoluoghi inclusi, con valori inferiori del -3% rispetto all’analogo periodo del 2010, a fronte di un valore dell’immobile che rimane fondamentalmente stabile. Di conseguenza anche il Loan To Value si contrae, passando dal 50% al 48,6% nelle 8 metropoli considerate e dal 59,5% al 57,5% nel resto del Paese. Per altro, in questa fase il prezzo delle case sembra essere sostanzialmente anelastico rispetto alla domanda di immobili, in modo particolare nelle 8 grandi città considerate. Piuttosto, sono i tempi di vendita ad aver subito un allungamento e gli sconti associati alla collocazione del cespite ad essere cresciuti. Analizzando il grafico e la tabella di dettaglio, che confronta il primo semestre 2011 con il primo semestre 2010, si evince che il numero di compravendite cala maggiormente nelle città di Napoli (-4,7%), Palermo e Roma (-3,5%), mentre sostanzialmente stabili risultano gli immobili transati a Firenze (+0,2%); addirittura in controtendenza sono quelli compravenduti nelle città di Milano (+1,2%), Bologna (+1,8%), Genova

(+3,8%) e Torino (+4,7%). Per quanto riguarda il numero di contratti di mutuo ipotecario erogati nel periodo di osservazione, il decremento è invece generalizzato e raggiunge i livelli minimi nelle città di Napoli (-14,1%), Firenze (-18%) e Palermo (-23%). Firenze è anche la città che registra il calo maggiore dell’importo medio dei mutui erogati (-7,6%). I valori medi degli immobili dati a garanzia registrano invece una crescita nelle città di Bologna e Genova (+2,9% in entrambi i casi) e Milano (+1,7%), a fronte di una diminuzione nelle altre metropoli, con il picco più basso a Palermo. Inversamente correlato è invece l’andamento del Loan To Value, in quanto calcolato come rapporto tra l’importo finanziato e il valore dell’immobile. Nella tabella tale indice è espresso come incremento o decremento in punti percentuali rispetto al valore di LTV del semestre 2010. Ma quali sono le caratteristiche degli immobili dati a garanzia del mutuo e compravenduti nei primi 6 mesi dell’anno? Nel 77% dei casi si tratta di appartamenti, la cui metratura media si aggira sugli 85 mq nelle grandi città e intorno a 97 mq nel resto dell’Italia. Tuttavia, negli ultimi mesi dell’anno in corso si registra una lieve crescita delle dimensioni degli immobili oggetto di valutazione, derivante da un sensibile aumento della metratura per i cespiti di pregio delle grandi metropoli (+10%) e un modesto incremento per gli appartamenti nel resto d’Italia. La valutazione al metro quadro in entrambi i casi rimane invece sostanzialmente invariata.

L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus sugli immobili dati a garanzia dei mutui ipotecari

A picco le richieste di mutui: -33% a ottobre; -14% nei primi 10 mesi 2011

La domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane prosegue inesorabile il percorso di contrazione rispetto ai corrispondenti mesi del 2010 e a ottobre registra un pesantissimo -33% (dato ponderato sui giorni lavorativi), che conferma l’andamento di un semestre in cui la decrescita è risultata sistematicamente in doppia cifra. Nei primi 10 mesi del 2011 il decremento complessivo è stato del -14% rispetto all’analogo periodo del 2010 ma anche il confronto con gli anni precedenti denota una rilevante contrazione del numero di richieste di finanziamento avanzato dalle famiglie italiane per l’acquisto di un immobile.

Questo, in sintesi, è il preoccupante quadro che emerge dall’analisi dei dati sull’andamento complessivo della domanda di mutui e delle variazioni percentuali rilevate su EURISC, il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF che raccoglie i dati relativi a oltre 78 milioni di posizioni creditizie. Passando all’andamento mensile, le variazioni rispetto allo stesso mese dell’anno precedente sono indicate sia in valori assoluti sia ponderate, cioè al netto dell’effetto prodotto dal differente numero di giorni lavorativi. Il grafico seguente, riepilogativo della domanda di mutui a partire da gennaio 2009, rende più evidente il trend in atto.

“E’ difficile imputare questa picchiata delle richieste di mutuo” - commenta Enrico Lodi, Direttore Generale Credit Bureau Services di CRIF - “principalmente al riassorbimento dell’effetto-rinegoziazione che certamente aveva caratterizzato la crescita della domanda nell’ottobre di un anno fa. Più probabilmente siamo di fronte all’avvitamento della domanda per le ormai purtroppo consolidate aspettative negative delle famiglie italiane”. Analizzando la distribuzione per fasce di durata, si mantiene la crescita della quota parte di domanda di mutui nelle classi tra i 20 e i 30 anni, che nei primi 10 mesi del 2011 rappresentano quasi il 51% della domanda

complessiva. Ad ogni modo, è ancora la classe di durata compresa tra i 25 e i 30 anni ad essere quella maggiormente preferita dalle famiglie italiane (31% del totale) oltre ad essere in crescita (+1,8%) rispetto al 2010.

Relativamente alla distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo, invece, continua la crescita della quota di domanda nelle fasce più basse anche se il mese di ottobre 2011 registra un leggero incremento dell’importo medio mensile tornato sui valori di aprile e maggio. Per altro l’importo medio calcolato sulla totalità dei primi dieci mesi dell’anno in corso continua ad essere inferiore rispetto al pari periodo 2010, rispettivamente 136.976 euro contro i 139.216 euro.

Analizzando, infine, la domanda in base all’età dei soggetti richiedenti mutui ipotecari, la classe compresa tra i 35 e i 44 anni continua ad essere la più numerosa, con una quota pari al 35% del totale. “L’auspicio di ripresa dell’economia è stata frustrata dalla brusca ricaduta sopraggiunta in estate, con la conseguente grave incertezza sui tempi di un effettivo recupero delle posizioni pre crisi” - conclude Lodi - “Pil, consumi e investimenti continuano a manifestare segnali di forte debolezza e, in questo scenario oggettivamente difficile, anche la domanda di credito ne ha inevitabilmente risentito. In particolare sembra pesare la persistente sofferenza del mercato del lavoro (con un tasso di disoccupazione particolarmente alto, superiore all’8% e con punte vicino al 30% nel segmento dei giovani) affiancata da una debole dinamica dei redditi, condizione fondamentale per ristabilire il difficile equilibrio del bilancio familiare delle famiglie, la cui evoluzione fa ritenere che anche nei prossimi anni non ci saranno le condizioni per un ritorno del mercato del credito ai livelli pre-crisi”.

Novembre 2011

Andamento delle domande di mutui per durata Primi 10 mesi

2010 Primi 10 mesi

2011

fino a 5 anni 1,0% 1,0%

da 5 a 10 anni 9,3% 8,8%

da 10 a 15 anni 15,3% 14,8%

da 15 a 20 anni 21,7% 20,7%

da 20 a 25 anni 19,8% 20,0%

da 25 a 30 anni 29,3% 31,1%

oltre 30 anni 3,6% 3,7%

Totale 100% 100%

Fonte: EURISC – Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie

Andamento dell’importo medio del Mutuo Ipotecario

Fonte: EURISC – Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie

Andamento della domanda di Mutuo Ipotecario ponderata sui giorni lavorativi

DOMANDA DI MUTUI (numero di richieste) – Gennaio-Ottobre 2011 a parità di giorni lavorativi

MUTUI Var. % 2011 su 2010

Var. % 2011 su 2009

Var. % 2011 su 2008

Gennaio-Ottobre -14% -15% -11%

Fonte: EURISC – Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie

RECRIF Services premiata due volte al Leadership Forum di Roma All’evento dedicato agli operatori del mercato dei servizi finanziari, CRIF Services ha ricevuto due premi SimplyBiz Awards per le categorie “Migliore fornitore di servizi per il settore” e “Migliore Back-office”. All’assegnazione dei riconoscimenti concorrevano operatori del mercato della consulenza creditizia in Italia, dalle reti alle banche e società finanziarie, alle compagnie di assicurazioni, alle società di back office, ai packager assicurativi, fino alle società IT e a quelle di servizi specializzate nel settore. CRIF Services è stata premiata come vincitore nella categoria “Migliore fornitore di servizi per il settore”- riferita ad ambiti diversi, dall’IT alle perizie immobiliari - per l’attività di sviluppo e miglioramento del settore svolta da CRIF Valutazione Immobili, famiglia di servizi di Real Estate che fornisce agli istituti soluzioni per la gestione delle valutazioni di immobili residenziali e commerciali, secondo i più rigorosi criteri estimativi internazionali e nel rispetto della normativa vigente. L’altro premio è stato ottenuto nella categoria “Migliore Back-office”, dedicata alle strutture che si sono contraddistinte per innovazione nei processi ed elevati standard di qualità. CRIF Services si è aggiudicata il premio grazie all’attività di CRIF BPO, linea specializzata e dedicata ai servizi di business process outsourcing, che offre soluzioni per il settore bancario e finanziario di Credit Origination, Gestione Ipoteche e Acquisizione Bilanci.

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Flashnews

Continui segnali di ripresa dalle imprese italiane nel corso del 2011. La puntualità nei pagamenti nel terzo trimestre del 2011 è infatti ulteriormente migliorata su scala nazionale rispetto al primo semestre dell’anno. Nello specifico, dall’aggiornamento al 30 settembre sui tempi di pagamento delle imprese italiane presentato da CRIBIS D&B (la società del Gruppo CRIF specializzata nelle business information) a fine settembre il 46,03% delle imprese italiane ha saldato i propri fornitori entro i tempi stabiliti, facendo segnare un miglioramento rispetto al primo semestre dell’anno, quando le imprese virtuose erano state il 42,98%, ma soprattutto un netto passo in avanti rispetto alla fine del 2010, quando solo il 37,5% del totale (il livello più basso dal 2007) era risultato puntuale. Inoltre, il 47,91% delle imprese risulta aver saldato i propri impegni di pagamento entro il ritardo minimo di 30 giorni mentre il 3,61% ha accumulato tra i 30 e i 60 giorni di ritardo. Nella categoria dei ritardi gravi, l’1,4% delle imprese ha saldato le fatture ai propri fornitori tra i 60 e i 90 giorni di ritardo, lo 0,65% tra i 90 e i 120 giorni mentre il residuo 0,40% ha superato il limite dei 4 mesi. La puntualità nel rispettare gli impegni di pagamento nei confronti dei propri fornitori è, dunque, migliorata dopo un 2010 da dimenticare e un inizio di 2011 ancora carico di incertezze. Altra evidenza rilevante emersa dallo studio di CRIBIS D&B è che anche il terzo trimestre del 2011 conferma il trend, già delineatosi negli scorsi anni, nello scenario dei pagamenti commerciali in riferimento alla dimensione aziendale. Nello specifico, sono nuovamente le micro imprese (che rappresentano una componente estremamente rilevante del tessuto economico nazionale) a mostrare una percentuale superiore alla media di transazioni commerciali saldate entro i termini pattuiti. La percentuale di pagamento regolare per questa categoria di imprese a fine settembre è infatti stata del 49,39%, mentre il pagamento non puntuale si concentra nelle classi di ritardo “fino a 30 giorni” (44,26%) e “da 30 a 60 giorni” (3,69% del totale). I comportamenti di pagamento nel settore dell’Edilizia Il dato che emerge dall’analisi settoriale delle abitudini di pagamento mostra come nel 3° trimestre 2011 il 43,58% delle imprese Edili italiane paghi le fatture dei propri fornitori alla scadenza, a fronte di una media del 46,03% relativa a tutti i settori presi in esame. Il pagamento con ritardo minimo di 30 giorni riguarda, invece, il 50,99% delle imprese edili, mentre pagamenti con ritardo tra i 30 e i 60 giorni vengono effettuati dal 3,31% delle imprese. Nella categoria dei pagamenti con ritardi gravi rientrano, infine, l’1,24% delle imprese edili che attende da 60 a 90 giorni, lo 0,50% del totale che salda le fatture da 90 a 120 giorni oltre la scadenza e il restante 0,38% che paga con più di 120 giorni di ritardo.

Lo studio CRIBIS D&B fornisce anche un dettaglio nelle quattro macrozone del nostro Paese.

Nel Nord Ovest il 51,53% delle imprese del settore edile paga alla scadenza, mentre il 44,91% con un ritardo minimo, fino 30 giorni, e il 2,19% tra i 30 e i 60 giorni dalla scadenza. L’1,37% delle imprese accumula invece ritardi gravi nei pagamenti: lo 0,86% paga tra i 60 e i 90 giorni, lo 0,35% tra i 90 e i 120 giorni e lo 0,16% dopo oltre 120 giorni. Analoga la situazione nel Nord Est, con imprese edili che pagano alla scadenza nel 51,06% dei casi e con ritardo minimo di 30 giorni (45,06% del totale). Le imprese edili che pagano con ritardi tra i 30 e i 60 giorni sono il 2,10%, mentre quelle che lo fanno tra i 60 e i 90 giorni dalla scadenza sono lo 0,88%. I ritardi gravi, infine, riguardano lo 0,35% delle imprese dell’edilizia, che paga tra i 90 e i 120 giorni, e lo 0,39%, che paga dopo oltre 120 giorni dalla scadenza. Il 41,02% delle imprese edili del Centro Italia paga alla scadenza, mentre il 53,38% lo fa nei 30 giorni successivi. Pagamenti con ritardi tra i 30 e i 60 giorni riguardano il 3,45% delle imprese mentre quelli con ritardi tra i 60 e i 90 giorni riguardano l’1,27% del totale. Lo 0,49% e lo 0,39% dei pagamenti con ritardo grave vengono effettuati rispettivamente tra i 90 e i 120 giorni dalla scadenza e oltre 120 giorni dopo questa. Nel Sud e Isole, infine, il 30,09% delle imprese edili paga regolarmente senza ritardi, mentre il 60,97% paga con ritardi fino a 30 giorni dalla scadenza. Il 5,54% invece paga dopo 30-60 giorni mentre l’1,98% lo fa tra i 60 e i 90 giorni. I ritardi gravi riguardano lo 0,83% delle imprese edili, con pagamenti tra i 90 e i 120 dalla scadenza, e lo 0,59%, che paga dopo oltre 120 giorni.

Imprese dell’edilizia meno puntuali nei pagamenti rispetto alla media nazionale

Speciale Credito Immobiliare