DISEÑO E IMPLEMENTACIÓN DE UNA BASE DE DATOS ESPACIAL …
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Bogotá-2019 DISEÑO E IMPLEMENTACIÓN DE UNA BASE DE DATOS ESPACIAL Y DESARROLLO DE UNA APLICACIÓN MÓVIL PARA CONSULTA Y GESTIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES PARA LA CORPORACIÓN LONJA NACIONAL DE PROPIEDAD RAÍZ Edwar Armando Guarguatin Pinzon ESTUDIANTE ING. CATASTRAL Y GEODESIA CÓD. 20142025018 Lizeth Lorena Florez Canaria ESTUDIANTE ING. CATASTRAL Y GEODESIA CÓD. 20142025018 * AUTOR (es) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS CÓD. 20141025005
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Bogotá-2019
DISEÑO E IMPLEMENTACIÓN DE UNA BASE DE DATOS ESPACIAL Y DESARROLLO DE UNA APLICACIÓN MÓVIL PARA CONSULTA Y GESTIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES PARA LA CORPORACIÓN LONJA NACIONAL DE PROPIEDAD RAÍZ
Edwar Armando Guarguatin Pinzon ESTUDIANTE ING. CATASTRAL Y GEODESIA CÓD. 20142025018
Lizeth Lorena Florez Canaria ESTUDIANTE ING. CATASTRAL Y GEODESIA CÓD. 20142025018 *
AUTOR (es)
UNIVERSIDAD
DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
CÓD. 20141025005
DISEÑO E IMPLEMENTACIÓN DE UNA BASE DE DATOS ESPACIAL Y
DESARROLLO DE UNA APLICACIÓN MÓVIL PARA CONSULTA Y GESTIÓN DE
AVALÚOS COMERCIALES PARA LA CORPORACIÓN LONJA NACIONAL DE
PROPIEDAD RAÍZ
LIZETH LORENA FLOREZ CANARIA
CÓDIGO: 20142025018
EDWAR ARMANDO GUARGUATIN PINZON
CÓDIGO: 20141025005
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ D.C.
OCTUBRE DE 2018
DISEÑO E IMPLEMENTACIÓN DE UNA BASE DE DATOS ESPACIAL Y
DESARROLLO DE UNA APLICACIÓN MÓVIL PARA CONSULTA Y GESTIÓN DE
AVALÚOS COMERCIALES PARA LA CORPORACIÓN LONJA NACIONAL DE
PROPIEDAD RAÍZ
LIZETH LORENA FLOREZ CANARIA
CÓDIGO: 20142025018
EDWAR ARMANDO GUARGUATIN PINZON
CÓDIGO: 20141025005
PROYECTO DE GRADO - MODALIDAD DE PASANTÍA
DIRECTOR INTERNO
ING. HERNANDO ACUÑA CARVAJAL
DIRECTOR EXTERNO
ARQ. EWDIN FERNANDO AYERBE JARA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ D.C.
OCTUBRE DE 2018
TABLA DE CONTENIDO
TABLA DE ILUSTRACIONES iv
CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN 1
CAPÍTULO 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 3
CAPÍTULO 3. OBJETIVOS 4
OBJETIVO GENERAL. 4
OBJETIVOS ESPECÍFICOS. 4
CAPÍTULO 4. JUSTIFICACIÓN 5
CAPÍTULO 5. MARCO DE REFERENCIA 7
MARCO TEÓRICO. 7
MARCO LEGAL. 13
CAPÍTULO 7. METODOLOGÍA 27
CAPÍTULO 8. PRODUCTOS GENERADOS 48
CAPÍTULO 9. CONCLUSIONES 49
CAPÍTULO 10. RECOMENDACIONES 50
CAPÍTULO 11. BIBLIOGRAFÍA 51
CAPÍTULO 12. ANEXOS 53
TABLA DE ILUSTRACIONES Ilustración 1: El avalúo y el sector inmobiliario Fuente: (Castro Peñuela, 2014) ___________________________________ 12 Ilustración 2:Características cuando la calidad depende del dominio tecnológico _________________________________ 14 Ilustración 3. Características de los datos relacionadas con la gestión de los expertos _____________________________ 14 Ilustración 4:Características comunes a la perspectiva de la tecnología y a la de la gestión de los expertos ______ 15 Ilustración 5: Reglas de consistencia e integridad ____________________________________________________________________ 17 Ilustración 6:Métricas para evaluar las subcaracteristicas de calidad ______________________________________________ 18 Ilustración 7: Modelo Conceptual ______________________________________________________________________________________ 30 Ilustración 8:Modelo Entidad-Relación _______________________________________________________________________________ 31 Ilustración 9:Estructura de datos tabla Departamento ______________________________________________________________ 32 Ilustración 10: Estructura de datos tabla Municipio _________________________________________________________________ 32 Ilustración 11: Estructura de datos tabla Vereda _____________________________________________________________________ 32 Ilustración 12:Estructura de la Entidad Cliente ______________________________________________________________________ 33 Ilustración 13: Estructura de la Entidad Perito _______________________________________________________________________ 33 Ilustración 14: Estructura de la Entidad Bien Inmueble _____________________________________________________________ 34 Ilustración 15: Estructura de la Entidad Ph ___________________________________________________________________________ 34 Ilustración 16: Estructura de la Entidad NPh _________________________________________________________________________ 35 Ilustración 17: Estructura de la Entidad Avalúo ______________________________________________________________________ 35 Ilustración 18: Estructura de la Entidad Terreno_____________________________________________________________________ 36 Ilustración 19: Estructura de la Entidad Construcción _______________________________________________________________ 36 Ilustración 20: Estructura de la Entidad Cultivo ______________________________________________________________________ 36 Ilustración 21: Estructura de la Entidad Normativa _________________________________________________________________ 37 Ilustración 22: Estructura de la Entidad Avalúo- Normativa ________________________________________________________ 37 Ilustración 23: Ventana que permite la creación de un nuevo proyecto _____________________________________________ 39 Ilustración 24: Ventana para elegir el tipo de dispositivo y la versión mínima de Android _________________________ 39 Ilustración 25: Modelos de Activitys utilizados en el desarrollo de la APP __________________________________________ 39 Ilustración 26: Estructura del proyecto generado en Android Studio _______________________________________________ 40 Ilustración 27: Ejemplo de código en java _____________________________________________________________________________ 40 Ilustración 28: Ejemplo de código en XML ____________________________________________________________________________ 41 Ilustración 29: Vista de listado de archivos .java y .xml ______________________________________________________________ 41 Ilustración 30: Interfaz gráfica de las diferentes pantallas de APP __________________________________________________ 42 Ilustración 31: Interfaz gráfica en QGIS de las diferentes capas espaciales _________________________________________ 43 Ilustración 32: Interfaz gráfica en Excel para organizar la información ____________________________________________ 44 Ilustración 33: Vista en Google Maps de la especialización del predio _______________________________________________ 44 Ilustración 34: Listado de archivos .php empleados para las consultas con la Web Service ________________________ 45 Ilustración 35: A la izquierda código PHP para consultar en la BDE los avalúos de un determinado año; a la
derecha el proceso y resultado de la consulta en la aplicación_______________________________________________________ 46 Ilustración 36: Diagrama Metodológico ______________________________________________________________________________ 47
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CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN
En los últimos años, la tecnología ha tenido un crecimiento acelerado como herramienta útil y
necesaria para facilitar dichos procesos y mejorar la productividad. La inteligencia de negocio se
ha definido como la transformación de datos en conocimiento, a fin de sustentar la toma de
decisiones desde el punto de vista estratégico y táctico en el momento y lugar oportuno y de
generar una ventaja competitiva y de efectividad. (Dueñas Reyes, 2009). Mediante un Sistema
Gestor de Base de Datos (SGBD) o normalmente llamado Base de Datos el cual consiste en la
colección de datos interrelacionados con un conjunto de programas para acceder a los mismos; su
objetivo es proporcionar una forma de almacenar y recuperar la información. Estos sistemas se
diseñan para gestionar grandes cantidades de información convirtiéndolos en una parte esencial
de casi todas las empresas actuales. (Silberschatz, Korth, & sudarshan, 2002)
La corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz es una empresa constituida desde el año 2012
la cual agrupa actores del sector valuatorio e inmobiliario a nivel nacional, se destaca en el campo
de la valuación de bienes muebles e inmuebles, de carácter comercial, especial y corporativo,
haciendo uso de tecnología que permite ahorrar tiempo, reducir costos y ofrecer innovación a los
clientes (Corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz, 2018) lo cual en la actualidad presenta
falencia en el manejo de la información dado que no se encuentra almacenada de forma óptima y
eficaz (se encuentra guardada simplemente en los directorios de los servidores de la empresa).
Lo anterior, abre cabida al desarrollo del presente proyecto para recolectar, organizar, almacenar
y poner a disposición de la corporación, de forma óptima la información relevante
correspondiente a cada uno de los avalúos de bienes inmuebles realizados a nivel nacional,
durante los años 2017 y 2018 (para este periodo de tiempo se encontraron un total de 1300
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informes de avalúos), mediante una base de datos la cual incorporará el componente espacial de
dichos predios valuados y a través de un aplicativo móvil para Android como herramienta de fácil
acceso y consulta de la información.
La implementación de la base de datos espacial se da haciendo uso del software libre como
PostgreSQL, requiriendo también de la extensión PostGIS la cual es compatible con ArcGIS y el
software libre QGIS; la cual a su vez será accesible desde una app móvil que se desarrollará
mediante los lenguajes JAVA y el metalenguaje XML a través del IDE Android Studio. Este
aplicativo según la base de datos permitirá visualizar espacialmente los predios valuados,
dispondrá en pantalla de cierta información relevante, por lo anterior se vincula la Aplicación
Google Maps directamente permitiendo reutilización de código.
Con este proyecto se pretende alcanzar el desarrollo de una herramienta para la Corporación
Lonja Nacional de Propiedad Raíz que le permita optimizar los procesos de captura de datos en
tiempo real correspondientes a la visita de los peritos o valuadores mediante el aplicativo móvil
ya mencionado, el cual permitirá a la empresa ser eficiente en sus actividades como asignación de
peritos, servir como base de información para futuros avalúos y toma de decisiones con visión
estratégica de negocio.
Dado el contexto del trabajo y ya que el proyecto curricular de ingeniería catastral y geodesia
forma profesionales con competencias relacionadas en las líneas de: catastro, geomática,
geodesia, economía y planeación, dentro de las cuales se abordan asignaturas como:
programación, cartografía, sistemas de información geográfica, bases de datos, avalúos, entre
otras; que aportan los conocimientos y herramientas necesarias para aplicar en el desempeño
laboral y el desarrollo del presente proyecto, el cual es válido para optar al título de Ingeniero
Catastral y Geodesta según el Acuerdo 038 de 2015.
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CAPÍTULO 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Los problemas que le genera a la Corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz de no contar
con una base de datos, se ven reflejados en la deficiente gestión de la información que disponen
al momento de la toma de decisiones que beneficien la actividad que esta desarrolla; debido a la
inexistencia de información espacial digital perteneciente a los proyectos en los cuales la entidad
ha sido participe a nivel nacional y teniendo en cuenta la gran cantidad de información, además
de la falta de estructuración, almacenamiento y acceso de la misma, hace que se genere
problemas de redundancia, duplicidad, inconsistencia e integridad de los datos, lo cual resulta
inoperante dentro de los procesos que desarrolla la corporación.
Dado que el objeto de los avalúos que se realizan dentro de la empresa son bienes inmuebles,
deben estar ubicados espacialmente en la base de datos para lo cual es necesario en el análisis de
componente geográfico y la determinación de las relaciones espaciales, aspecto que no está
siendo tenido en cuenta por la empresa debido a que actualmente solo cuentan con información
alfanumérica de estos bienes inmuebles. El proceso de consulta para encontrar los objetos
valuados se convierte en una tarea laboriosa en la cual se invierte tiempo, por ello la necesidad de
tener la información en una base de datos, de esta manera el acceso a ella sería más eficiente. Por
consiguiente, el estado actual de la información incurre en falencias y demoras en los tiempos del
proceso valuatorio, tales como: asignación del perito o valuador, conocimiento de la
normatividad a la que están sujeto los predios y otros aspectos dentro del proceso de la
realización de avalúos; esta es la razón por la que la Corporación Lonja de Propiedad raíz debe
implementar una base de datos espacial, debido a que, sin una, impiden que la información sea
utilizada de forma eficiente.
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CAPÍTULO 3. OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL.
Diseñar e implementar una base de datos espacial sobre la información de los avalúos realizados
por la Corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz, con vista a tener los datos correctamente
organizados.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS.
- Analizar por medio de un diagnóstico el estado en el que se encuentra la información de
los avalúos que ha realizado la Lonja Nacional.
- Diseñar una estructura de base de datos espacial en la cual la información geográfica y
alfanumérica quede óptimamente organizada.
- Diseñar un aplicativo móvil Android para la consulta y navegación del historial de
avalúos, desarrollado a partir de lenguaje JAVA y el metalenguaje XML sobre el IDE
Android Studio (Software Libre).
- Implementar la base de datos espacial en PostgreSQL (Extensión GIS PostGIS) donde se
contenga la información geográfica y alfanumérica de los predios valuados (se tomará
como piloto la información correspondiente a los años 2017 y 2018 para su
implementación) y pueda ser interoperable entre los miembros de la Lonja.
- Implantar la base de datos espacial en el aplicativo móvil, publicando la información
organizada, restringida y configurando la el aplicativo para la captación de información a
través de está.
- Espacializar los avalúos realizados por la Lonja a nivel nacional.
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- Diseñar el manual de usuario, con la documentación correspondiente a las bases de datos
espaciales y al aplicativo móvil, para la capacitación de los usuarios.
CAPÍTULO 4. JUSTIFICACIÓN
La propiedad raíz a pesar del paso del tiempo sigue considerándose como sinónimo de riqueza y
es indudable que los inmuebles generen interés tanto para particulares como para entidades
públicas y privadas, pues el espacio es indispensable para la ubicación y el desarrollo de
actividades, al ser poseedor de un bien inmueble esto genera una renta la cual le garantiza un
bienestar económico al poseedor de dicha propiedad (Peñuela, 2014). Esto conlleva a que la
actividad valuatoria cumpla un papel fundamental, bien sea para efectuar una transacción
comercial, una compraventa, acceder a un crédito hipotecario, entre otras, implicando que estas
valuaciones se realicen a cargo del profesional con las características y conocimientos
pertinentes.
Es en esta parte donde la Corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz a trabajado fuertemente
en la elaboración de avalúos comerciales durante muchos años, lo que ha generado un gran
número de informes valuatorios los cuales no se han organizado de la mejor forma, dificultando
la interrelación, su acceso o consulta entre los miembros de la empresa y menospreciando valores
agregados que puedan aportar estos informes, como puede ser el contar con valores de referencia
o guía para avalúos actuales, así como para una retroalimentación, prospección o toma de
decisiones administrativas, entre otros.
A partir de esto se puede ver que la corporación no cuenta con la implementación de algunas
tecnologías que dinamizan o aportan al desarrollo de los procesos y que pueden influenciar en un
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óptimo desempeño de sus funciones. Dentro de este marco de tecnologías se tiene lo que son los
usos de las bases de datos y los aplicativos móviles, los cuales hoy en día pueden estar al acceso
de cualquier persona en cualquier momento y lugar con tan solo tener cobertura de internet. Por
lo mismo se vio la necesidad de abordar esta falencia a través del manejo de software libre,
diseñando e implementado una base de datos espaciales la cual podrá almacenar los registros de
todos los avalúos realizados por la corporación, base de datos a su vez será fuente para el
desarrollo de un aplicativo móvil el cual se proyecta como una herramienta que facilite el acceso
a la información y pueda dinamizar las funciones en el campo de la valuación para los miembros
de la empresa.
Finalmente cabe notar que aunque hoy día muchas empresas le apuestan a las bases de datos, en
muy pocas ocasiones se logra explotar o aprovechar ese componente espacial implícito que tiene
la información, por lo que, con el presente proyecto, desde la disposición de la Corporación
Lonja Nacional de Propiedad Raíz y con el trabajo de los pasantes, se pretende obtener la base de
datos espacial e implementar el aplicativo móvil que fortalezcan y optimicen la actividad
valuatoria de la empresa, siendo las anteriores tecnologías o herramientas elementos con los que,
ni la lonja ni otras o muy pocas empresas en el campo de avalúos, cuentan.
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CAPÍTULO 5. MARCO DE REFERENCIA
MARCO TEÓRICO.
Este proyecto está planteado como una base de datos espacial para la Corporación Lonja
Nacional de Propiedad Raíz; para llegar a una definición adecuada de base de datos espacial
partimos por tener claro que es una Base de Datos o Sistema Gestor de base de Datos (SGBD) el
cual “consiste en una colección de datos interrelacionados y un conjunto de programas para
acceder a dichos datos” (Silberschatz, Korth, & sudarshan, 2002), la base de datos “contiene la
información relevante para una empresa, el objetivo principal de un SGBD es proporcionar una
forma de almacenar y recuperar la información de una base de datos de manera que sea tanto
práctica como eficiente” (Silberschatz, Korth, & sudarshan, 2002)(p. 1).
Es importante tener en cuenta algunos de los problemas más frecuentes que se presentan en un
SGBD como lo es la Redundancia e Inconsistencia de los datos, Dificultad en el acceso a los
datos, Aislamiento de datos, Problemas de integridad, Problemas en la restauración de los
datos, Anomalías en el acceso Concurrente.
Los sistemas de bases de datos están disponibles desde computadores ya sea para un usuario o
para múltiples, como lo será en este proyecto donde múltiples usuarios pueden tener acceso
simultáneo a la base de datos, el objetivo principal de éste sistema es permitir que cada usuario se
comporte como si estuviera trabajando en un sistema de un solo usuario ( Ruiz Faudón & Date ,
2001).
Cuando decimos “espacial” se refiere a aquellos datos que representan mediante coordenadas, las
cuales permiten la ubicación de los objetos en la tierra. Las coordenadas geográficas miden
distancias en grados, minutos y segundos sobre una esfera, las abscisas son los meridianos
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(Líneas verticales sobre la esfera que se cruzan en los polos) y las ordenadas son los paralelos
(líneas paralelas horizontales sobre la esfera) de La Tierra, el origen de dicho sistema es el
meridiano 0° en Greenwich, y el paralelo 0° en el Ecuador. La latitud es positiva hacia el Norte y
negativa hacia el Sur, la longitud es negativa hacia el Oeste y positiva hacia el Este. (Ministerio
de Defensa de Argentina, 2014).
Teniendo en cuenta lo definido anteriormente para llegar a lo que propone ESRI como se citó en (
Xique, 2001) “una base de datos espacial (BDE) es una colección de datos organizados de tal
manera que sirvan efectivamente para unas varias aplicaciones SIG. Esta base de datos
comprende la asociación entre sus dos principales componentes: datos espaciales y atributos o
datos no espaciales.” (p.10). Los Datos Espaciales corresponden a los datos obtenidos mediante
un proceso de abstracción de la realidad, son las características geográficas de los objetos,
representan la ubicación, dimensión y forma de los elementos del mundo real, por otro lado, los
Datos No Espaciales son las características cuantitativas y cualitativas asociadas a los datos
espaciales, generalmente se muestran a través de tablas y por medio de un sistema gestor de bases
de datos se relacionan con los datos espaciales. En las Entidades espacial se unen estos datos
espaciales y no espaciales.
Para poder diseñar la base de datos espacial es necesario utilizar herramientas conceptuales como
lo es el modelo de datos. Según (Silberschatz, Korth, & sudarshan, 2002)“es una colección de
herramientas conceptuales para la descripción de datos, relaciones entre datos, semántica de los
datos y restricciones de consistencia.” (p.17) El modelo de datos se puede clasificar en tres
etapas. En primera instancia el Modelo de Datos Conceptual el cual está orientado a la
descripción de la estructura de los datos, la relación y las restricciones que existen entre los
mismos, se utiliza para representar los elementos que intervienen en un problema, aporta claridad
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y evita confusiones que surgen cuando se intenta definir algo tan complejo utilizando solamente
lenguaje natural. Seguido por el Modelos Entidad Relación (Silberschatz, Korth, & sudarshan,
2002) “El modelo de datos ER está basado en una percepción del mundo real consistente en
objetos básicos llamados entidades y de relaciones entre estos objetos.” (p.19). El Modelo de
datos Lógico el cual está orientado a las operaciones más que a la descripción de la realidad, la
más típica representación es el Modelo Relacional, mediante éste se busca que el modelo
conceptual sea estructurado en cuanto a sus datos y restricciones. El Modelo Relacional que
consiste en un conjunto de tablas, a cada una de las cuales se le asigna un nombre exclusivo.
Cada fila de la tabla representa una relación entre un conjunto de valores ( (Silberschatz, Korth,
& sudarshan, 2002). En el modelo de datos lógico éstos conjuntos de entidades se conocen como
clases, “es un conjunto de entidades del mismo tipo que comparten las mismas propiedades, o
atributos”(p.19). Muchas de las relaciones (son asociaciones entre entidades, ahora para bases de
datos espaciales existen asociaciones espaciales que suceden en el mundo real y asociaciones no
espaciales que resultan entre elementos que no tienen ubicación geográfica como es el caso de los
elementos que componen las clases) entre entidades se representan en tablas, éstas llegan a tener
llaves primarias para poder acceder a cada una de las entidades involucradas en el modelo
conceptual, la llave primaria resulta de lo que se conoce como clave primaria en el modelo
entidad relación. Por último, el Modelo de Datos Físico donde se describe la implementación de
la base de datos, las relaciones base, las estructuras de almacenamiento y métodos de acceso que
se utilizan para acceder a los datos de modo eficiente.
Para estos modelos es necesario definir Restricciones de cardinalidad ,Restricciones de
participación ,Clave primaria cumple la función de identificar unívocamente a cada entidad que
conforma un conjunto de entidades, en otras palabras no se permiten dos entidades del mismo
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tipo que tengan exactamente los mismos valores en todos sus atributos, en otras palabras, sirve
para identificar entidades entre sí. La clave primaria se usa para denotar un atributo candidato que
es elegido por el diseñador de la base de datos como elemento principal para identificar las
entidades dentro del conjunto de entidades (Silberschatz, Korth, & sudarshan, 2002)
Como en este proyecto se pretende espacializar los predios que la Lonja ha determinado un valor
comercial, resulta pertinente conocer a que se refiere el concepto según los Estándares
Internacionales de Valuación y el contexto actual colombiano podría definirse como el Valor
estimado al que un activo se cambia en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un
vendedor dispuesto en una transacción independiente después de la comercialización adecuada en
la que las partes han actuado con conocimiento, prudencia, y sin compulsión (Arias-Bello &
Sánchez-Serna, 2014)También es importante conocer que el valor (en nuestro caso comercial) es
el objetivo de un Avalúo, que en otras palabras es la estimación del valor comercial de un
inmueble por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de
uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas, urbanas
o rurales del inmueble (La Lonja Propiedad Raiz, 2017). En Colombia coexisten dos tipos de
avalúos, los cuales, aunque buscan encontrar el valor del inmueble difieren en su connotación,
finalidad y destinación.
-Avalúo Catastral: La resolución 070 del 2011 expedida por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi lo define como una “determinación del valor de predios, obtenido mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio
se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los
terrenos y para las edificaciones que comprende” (Resolución 070, 2011)
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-Avalúo Comercial: Acerca de este tipo de avalúo el Instituto Geográfico Agustín Codazzi dice
que está Determinado con base en el mercado inmobiliario de la propiedad raíz vigente para el
momento de su tasación. Se realiza con base en modelos matemáticos y siguiendo una metodología
muy estricta, en el caso que el mismo, haya sido solicitado al IGAC, ya que también lo realizan
avaluadores particulares y gremios conocidos como Lonjas ( (Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, 2018). El Avaluador debe ser especialista en temas de propiedad raíz ya que debido a las
múltiples clases de avalúos y peritos que existen es necesario recalcar que el profesional debe serlo
en temas de inmuebles y no otro. También es definida Persona natural, que posee la formación
debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra
inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores. Este último es la Entidad Reconocida
Autorregulación de Avaluadores en donde se inscribe, conserva y actualiza información de los
avaluadores, de conformidad con lo establecido en la presente ley.
El fin propio del documento como tal “dictamen” independiente de la información contenida en
él, es de servir como apoyo para darle curso a las distintas actividades en donde es requerido.
(Peñuela, 2014)
12
En lo referente al diseño y desarrollo de la aplicación móvil se contará con el IDE (Entorno de
Desarrollo Integrado, soporte para el compilado de lenguajes de programación) Android Studio,
software gratuito orientado al desarrollo de aplicaciones en dispositivos móviles basadas en el
sistema operativo Android, funciona bajo los lenguajes de Java, definido por Pidd, M (2000)
como: “Un lenguaje de programación relativamente reciente, comúnmente asociado con la
Dictamen
Avalúo
La valuación de todo tipo de inmuebles está conformada por los siguientes elementos
Valuación
Es uno de los sectores de la
economía compuesto por
distintas actividades del sector
inmobiliario en donde entre muchas otras se encuentra
la compraventa, administración, construcción,
arrendamiento y la valuación de todo tipo de inmuebles
Persona Jurídica
Los elementos pueden ser desarrollados por
Persona natural
Es el documento que muestra el
método empleado (Valuación) y el
resultado obtenido (Avaluó)
Es el resultado arrojado por el
método empleado (el precio del
inmueble obtenido)
Método utilizado
y reconocido por la ley para
determinar el precio de un
inmueble
A través de
Avalúos corporativos el cual puede ser realizado
por una Lonja de Propiedad Raíz o
por un gremio reconocido en el
sector
Denominada valuador que debe
poseer una capacitación técnica y profesional en el tema de valuación inmobiliaria y debe estar inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores
SEC
TO
R IN
MO
BIL
IAR
IO
Ilustración 1: El avalúo y el sector inmobiliario Fuente: (Castro Peñuela, 2014)
13
world-wide-web (www). Comparte muchas características con otros lenguajes de programación
de módem. Está diseñado hacia la orientación a objetos, su objetivo es la mínima implementación
de dependencias.” y XML Extensive Markup Languaje 3, definido como un metalenguaje
utilizado para definir lenguajes de marcas y así estructurar aplicaciones. Su ventaja es la facilidad
de soporte para bases de datos por lo tanto favorece la intercomunicación entre las aplicaciones e
integración de la información.
En cuanto a la estructura de la aplicación, se fundamenta en el uso de salidas gráficas que
intercomunican entre sí bajo el soporte de la información espacial, es necesario de un API
(Application Programming Interface) como una solución a la vinculación de los datos espaciales
a la información binaria del lenguaje de programación. Se precisa un Api como el conjunto de
funciones y métodos diseñados y orientados a la comunicación entre softwares con el objetivo de
la prestación de servicios entre ellos. Permiten hacer uso de servicios ya existentes facilitando el
desarrollo de software de manera más óptima (Bearman & Appleton, 2012).
Los servidores de Google Maps se manejan mediante la prestación de un servicio externo y que
mediante dicho licenciamiento del API se pueden administrar y correlacionar con información
propia del desarrollador para poder abastecer una fuente de información, en este caso, la
aplicación móvil.
MARCO LEGAL.
Este proyecto está soportado y reglamentado mediante estándares de calidad para la base de datos
criterios que deben cumplir los modelos, para contextualizar posteriormente sobre los estándares
internacionales que han sido adoptados.
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El estándar ISO/IEC 25012 permite determinar la calidad de información y datos referentes a las
aplicaciones desarrolladas, presenta detalladamente los modelos de calidad para software y datos.
se establecen las características externas de calidad, que a su vez se descomponen en
subcaracterísticas deseables tanto en el software como en los datos. El estándar presenta quince
características de calidad que pueden ser abordadas desde los puntos de vista dependiente e
inherente del sistema. El primer punto de vista se refiere a cuando la calidad de los datos depende
del dominio tecnológico en el que se hace uso de los datos definidos en la ilustración 2, se
presentan dichas características. (González Pinzón & González Sanabria, 2013)
Ilustración 2:Características cuando la calidad depende del dominio tecnológico
Es Inherente el sistema “cuando la calidad de los datos se refiere a los datos en sí mismos; en
general, este punto de vista está relacionado con los aspectos del dominio gestionados por los
expertos”. La descripción de estas características se presenta en la ilustración 3. (González
Pinzón & González Sanabria, 2013)
.
Ilustración 3. Características de los datos relacionadas con la gestión de los expertos
15
Se presentan unas características comunes a ambas perspectivas:
Ilustración 4:Características comunes a la perspectiva de la tecnología y a la de la gestión de los expertos
Teniendo en cuenta que ISO /IEC 25024 Define medidas de calidad de datos para las
características definidas en ISO / IEC 25012. Contiene Un conjunto de medidas básicas de
calidad de datos para cada una de las características, Un conjunto básico de entidades objetivo a
las que se aplican las medidas de calidad durante el ciclo de vida de los datos y Una explicación
de cómo aplicar medidas de calidad de datos. Esta última será aplicada en nuestro proyecto
definidas en es estándar ISO/IEC 9126-3 En la etapa de diseño se tendrán en cuenta el modelo
conceptual y Entidad Relación (E/R), por lo tanto, la calidad de estos dependerá que tan bien
estructurada la base de datos. Primero en la aplicación de métricas de calidad a modelos
conceptuales de datos en la cual se usan tareas teniendo en cuenta los requisitos funcionales de
un sistema de información y el diseño de la base de datos, lo que implica una serie de actividades
que permitan definir qué se va a representar y cómo se va a representar, independientemente del
gestor de bases de datos que se vaya a utilizar; hay que tener en cuenta que existen restricciones
del mundo real que no pueden ser representadas en un modelo conceptual, por lo que es necesario
16
adicionar representaciones textuales al diagrama. (González Pinzón & González Sanabria, 2013)
En primer lugar, se definen los requisitos, personas, documentación de lo que se va a representar.
La segunda tarea es obtener un diagrama conceptual a partir de lo anterior, compuesto por
entidades, atributos y relaciones. Una vez que se han identificado los anteriores elementos y se
diagraman acorde con una notación particular, se debe buscar que el modelo conceptual se
caracterice por su:
● Claridad, esto es, que la significación no sea ambigua
● Coherencia, es decir, no existan contradicciones o confusiones
● Plenitud, en cuanto a que el esquema representa lo esencial del fenómeno
● Fidelidad, en el sentido de que la representación del universo del discurso ha de hacerse
sin desviaciones ni deformaciones
● Simplicidad, pues se ha de buscar la máxima sencillez
También puede aplicar una serie de Reglas de consistencia e integridad, como se muestran en la
ilustración 5, que le permiten verificar si el modelo conceptual fue correctamente elaborado, y si
no lo fue, proceder a hacer las respetivas correcciones.
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Ilustración 5: Reglas de consistencia e integridad
En el modelo E/R se tiene en cuenta la Identificación de requisitos de calidad: Los requisitos de
calidad corresponden a las subcaracterísticas que se van a evaluar; cabe destacar que el modelo
conceptual es un producto de software no ejecutable, por lo que se aplicarán métricas internas
según ISO 9126. En el Diseño de la evaluación se asocian a cada subcaracterística los objetos por
evaluar; para el caso particular será exclusivamente el modelo conceptual, sin embargo, las
fuentes de medición de algunas métricas incluyen el documento de especificación de requisitos.
(González Pinzón & González Sanabria, 2013). Adicionalmente, se codificó cada métrica interna
con un código único para elaborarla ( ilustración 6).
18
Ilustración 6:Métricas para evaluar las subcaracteristicas de calidad
Es importante mencionar el proceso de normalización de bases de datos consiste en aplicar una
serie de reglas a las relaciones obtenidas tras el paso del modelo entidad-relación al modelo
relacional. (Hernández Gómez, 2017)
Las bases de datos relacionales se normalizan para: Evitar la redundancia de los datos, Evitar
problemas de actualización de los datos en las tablas, Proteger la integridad de los datos.
En el modelo relacional es frecuente llamar tabla a una relación, aunque para que una tabla sea
considerada como una relación tiene que cumplir con algunas restricciones:
● Cada columna debe tener su nombre único.
● No puede haber dos filas iguales. No se permiten los duplicados.
● Todos los datos en una columna deben ser del mismo tipo.
Existen cinco formas normales que nuestro proyecto debe cumplir (Hernández Gómez, 2017):
Primera Forma Normal (1FN) Una tabla está en Primera Forma Normal. Todos los atributos
son atómicos. Un atributo es atómico si los elementos del dominio son indivisibles, mínimos. La
tabla contiene una clave primaria, La llave primaria no contiene atributos nulos, No posee ciclos
19
repetitivos, Una columna no puede tener múltiples valores. Esta forma normal elimina los
valores repetidos dentro de una BD.
Segunda Forma Normal (2FN) conocida como Dependencia Funcional. Una relación está en
2FN si está en 1FN y si los atributos que no forman parte de ninguna clave dependen de forma
completa de la clave principal. Es decir que no existen dependencias parciales.
Tercera Forma Normal (3FN) La tabla se encuentra en 3FN si es 2FN y si no existe ninguna
dependencia funcional transitiva entre los atributos que no son clave.
Cuarta Forma Normal (4FN) Una tabla se encuentra en 4FN si , y sólo si, para cada una de sus
dependencias múltiples no funcionales.
Quinta Forma Normal (5FN) Una tabla se encuentra en 5FN si: La tabla está en 4FN No
existen relaciones de dependencias no triviales que no siguen los criterios de las claves. Una tabla
que se encuentra en la 4FN se dice que está en la 5FN si, y sólo si, cada relación de dependencia
se encuentra definida por las claves candidatas.
Por último es importante mencionar la protección de datos en Colombia reglamentada en el
Decreto 090 del 18 de Enero de 2018, "Por la cual se dictan disposiciones generales para la
protección de datos personales", el cual comprende las bases de datos que contengan datos
personales cuyo tratamiento automatizado o manual se realice por personas naturales o jurídicas,
de naturaleza pública o privada. El objetivo de este decreto es que se inscriban en el Registro
Nacional de Bases de Datos (RNBD) las Sociedades y entidades sin ánimo de lucro que tengan
activos totales superiores a 100.000 Unidades de Valor Tributario (UVT), Personas jurídicas de
naturaleza pública". Esto sirve para Para conocer la realidad de las bases de datos personales del
país, la cantidad de titulares y tipos de datos tratados, quién o quiénes adelantan su tratamiento, la
finalidad y las políticas de tratamiento y los canales o mecanismos dispuestos para recibir
consultas, peticiones y reclamos, entre otros aspectos. Su utilidad principal es crear consciencia
20
sobre el manejo adecuado de la información personal contenida en bases de datos. (Presidencia
de la República de Colombia, 2018).
Teniendo en cuenta que el proyecto se realizará en base de los avalúos realizados por la Lonja, se
debe tener en cuenta la reglamentación de los mismos, ya que como empresa nacional encargada
de las actividades inmobiliarias cumplen con los requisitos, siendo reflejados en sus informes. A
continuación, se explicará la normatividad que regula los avalúos inmobiliarios:
Ley 9 de 1989: Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y
expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones, aunque dicha ley se encuentra derogada
casi que en su totalidad, aún se encuentran vigentes algunos de sus artículos, uno de ellos el
artículo 37: Toda afectación por causa de una obra pública tendrá una duración de tres (3) años
renovables, hasta un máximo de seis (6) y deberá notificarse personalmente al propietario e
inscribirse en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, so pena de inexistencia. La afectación
quedará sin efecto, de pleno derecho, si el inmueble no fuere adquirido por la entidad pública que
haya impuesto la afectación o en cuyo favor fue impuesta, durante su vigencia. El Registrador
deberá cancelar las inscripciones correspondientes, a solicitud de cualquier persona, previa
constatación del hecho. En el caso de las vías públicas, las afectaciones podrán tener una
duración máxima de nueve (9) años.
La entidad que imponga la afectación o en cuyo favor fue impuesta celebrará un contrato con el
propietario afectado en el cual se pactará el valor y la forma de pago de la compensación debida
al mismo por los perjuicios sufridos durante el tiempo de la afectación. La estimación de los
perjuicios será efectuada por el Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla
sus funciones, en los términos previstos en la presente ley. Para los efectos de la presente ley,
entiéndese por afectación toda restricción impuesta por una entidad pública que limite o impida la
obtención de licencias de urbanización, de parcelación, de construcción, o de funcionamiento, por
21
causa de una obra pública, o por protección ambiental. (CONGRESO DE LA REPUBLICA DE
COLOMBIA, 1989)
Ley 388 de 1997: Esta ley reglamenta y modifica en parte las disposiciones que trajo la ley 9 de
1989, para destacar el aporte hecho se puede decir que introdujo un procedimiento administrativo
para la enajenación voluntaria y forzosa más específico, tocó el tema de la indemnización a los
propietarios señalando la forma de pago, todo con relación a los inmuebles y la importancia del
avalúo. De los aspectos relevantes de esta ley es que mencionó la plusvalía, como elemento
esencial a tener en cuenta en cualquier tipo de avalúo inmobiliario7 Recogiendo la definición del
artículo 828 de la Constitución política, se establece que todas aquellas actuaciones urbanísticas
realizadas por el sector público o privado entendidas como obras que desarrollan por ejemplo
vías, aeropuertos, edificios, entre otros, generan un beneficio que incrementa el valor del suelo y
a su vez afecta de manera positiva a los predios o construcciones aledañas, situación que se
conoce como Plusvalía. ( Congreso De La República, 1997)
Como consecuencia de las disposiciones traídas tanto en la ley 9 como en la 388 se le dio
importancia al avalúo inmobiliario, empezaron a salir una gran variedad de decretos que
intentaron regular y formalizar el avalúo principalmente en temas relacionados con la
administración pública, algunos de los decretos más importantes son los siguientes:
Decreto 2150 de 1995 . Por medio de la cual se suprimieron y reformaron algunos trámites
considerados innecesarios para la administración, en su artículo 27, estableció que: tratándose de
avalúos inmobiliarios necesarios para las diferentes entidades públicas, podían ser adelantados
por cualquier persona natural (Avaluador) debidamente inscrito y autorizado por la Lonja que se
encuentre más cerca al bien objeto del avalúo, también este artículo menciona que la persona
Jurídica o el IGAC pueden expedir este tipo de avalúos. A pesar de que este Decreto no tiene
como objeto central el desarrollo de los avalúos la anotación traída específicamente sobre el tipo
22
de “avalúo administrativo”10 da una característica que lo diferencia de los demás tipos de
avalúos y es que la persona natural debe estar inscrita y autorizada por la Lonja de Propiedad
Raíz del lugar donde esté ubicado el inmueble. Es decir que, si el avaluador está inscrito en una
Lonja de Bogotá, pero debe hacer un Avalúo Administrativo en la ciudad de Medellín tiene que
inscribirse en una lonja de esa ciudad para emitir el dictamen, lo mismo sucede con las Personas
Jurídicas que realicen este tipo de avalúo pues deben estar ubicadas en la circunscripción
territorial de donde se encuentre el inmueble. (CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE
COLOMBIA, 1995)
Decreto 1420 de 1998. Si se miran las normas anteriores se refleja como la regulación de los
avalúos se daba por diferentes leyes y decretos que en algunos apartes trataban el tema, pero no
lo hacían de manera general. Así que el Decreto 1420, es la primera regulación que aborda de
manera amplia los avalúos inmobiliarios, en sus disposiciones señala las normas, procedimientos,
parámetros y criterios para determinar el valor comercial de los inmuebles, dentro de los aspectos
importantes de este decreto cabe resaltar los siguientes: El artículo primero señala que la
regulación de los avalúos se da para procesos administrativos tales como; Adquisición de
inmuebles por enajenación forzosa, adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria,
adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial, adquisición de
inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa, determinación del efecto
de plusvalía, determinación del monto de la compensación en tratamiento de conservación, Pago
de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del precio objeto de la misma y
Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el
artículo 37 de la Ley 9 de 1989. Este decreto trajo la definición del valor comercial de los
inmuebles, contenida en el artículo segundo: “Se entiende por valor comercial de un inmueble el
precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el
23
vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que
afectan el bien” De la cita textual, se pueden establecer los siguientes términos a saber: A.
“precio más favorable” carece de un componente objetivo a pesar que el valor se supedita a las
condiciones del mercado, esas condiciones no son otra cosa que los acuerdos a los que llegan las
partes actuando de forma onerosa. B. “libremente”, amplía la decisión del precio a un sin número
de variables que no precisamente versan sobre el inmueble, sino que pueden recaer en las
condiciones del comprador y del vendedor. Es un primer intento por formalizar la labor que
realizan las Lonjas y sus respectivos miembros. Este Decreto aparte del IGAC autorizó
formalmente a privados como las lonjas de propiedad raíz y a sus afiliados para elaborar avalúos.
De la misma manera reconoció a las lonjas de propiedad raíz como asociaciones que agrupan a
profesionales especializados en el tema inmobiliario los cuales deben contar con acreditación y
registro para poder emitir dictámenes. A las Lonjas aparte del registro de las personas naturales
se les indicó que debían crear un sistema para controlar las actividades que estas realizaban a
partir de la creación de regímenes sancionatorios, incompatibilidades, inhabilidades,
impedimentos, derechos y deberes. (CONGRESO DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA,
1998).
Ley 510 de 1999 Aunque esta ley va dirigida al sector financiero, su aporte en materia de avalúos
inmobiliarios se da cuando dispone en su artículo 86 que cuando se den bienes inmuebles como
dación en pago para créditos hipotecarios la base para determinar dicho valor será de acuerdo al
avalúo comercial. A su vez establece condiciones al avaluador diciendo textualmente: “…no
tengan vinculación directa o indirecta con el respectivo establecimiento de crédito, o parentesco
dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad y único civil con los directores y
administradores del mismo…” Destacando como requisitos la idoneidad profesional, solvencia
moral, experiencia e independencia. Estas expresiones le dan una cabida en el sector financiero a
24
los avaluadores y avalúos, pues los dictámenes constituyen un respaldo a las decisiones de
crédito que toman los bancos. ( CONGRESO DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA , 1999)
Resolución 13314 de 2001 de la Superintendencia de Industria y Comercio. En cumplimiento de
la sentencia C-1265-2000 la Superintendencia queda solo con la facultad de inscribir las personas
al registro Nacional de Avaluadores clasificándolos por especialidades, el carácter de público que
le da esta Resolución a la inscripción dejó abierta la puerta para que cualquier persona sin
conocimiento alguno sobre la materia pueda solicitar su inscripción. En conclusión, esta situación
permite que personas sin conocimiento alguno sobre determinadas materias puedan ser
registradas como avaluadores en materias donde no acreditan el conocimiento que dicen tener.
(SUPER INTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO , 2001)
Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Aunque se dijo
que por medio de esta resolución se establece un procedimiento para determinar el valor de los
inmuebles objeto de procesos de enajenación voluntaria y forzosa desarrollados por la Ley 388 de
1997, los conceptos desarrollados por esta ley han sido utilizados para la elaboración de avalúos
que son utilizados en diferentes procesos administrativos, judiciales, civiles, laborales, notariales,
entre otros. Sin duda alguna la Resolución 620 es la única que recopila y desarrolla de manera
precisa los procedimientos existentes para la elaboración de avalúos, dando un soporte legal a las
técnicas empleadas para la emisión de dictámenes, clasificándolos en cuatro diferentes métodos
valuatorios, los cuales se analizarán más adelante:
● Método de Comparación o de Mercado.
● Método de Capitalización de Rentas o Ingresos.
● Método de Costo de Reposición
● Método (Técnica) Residual.
25
Así como a través de este acto administrativo se les da un reconocimiento legal a estos
métodos, se requiere una documentación específica (La contenida en el Art.13 del Dto.
1420 de 1998), se establecen unos pasos y características de identificación, en donde
obliga a tener en cuenta características del inmueble como su forma física, estado legal,
tipo de inmueble (Rural, urbano, régimen de Propiedad Horizontal, Vivienda de Interés
Social, entre otros), nombrando como por medio de distintas fórmulas y estadísticas se
brinda una herramienta para sustentar el avalúo conforme al método utilizado, ya que
aunque cada método emplea una técnica o formula diferente hay constantes comunes que
no varían pues todos los inmuebles siempre van a tener un área, unos linderos, una
ubicación, un estado de conservación, entre otras muchas características propias de ese
tipo de bienes. (INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, 2008)
Ley 1673 del 19 de julio de 2013 . Después de casi cinco años sin expedición de normas
tendientes a regular la materia de los avalúos inmobiliarios el Congreso de la Republica emitió la
presente ley, la cual se enfoca en tratar de subsanar ese vacío normativo creado por la sentencia
C-1265-2000 en lo referente al control que se debe tener con respecto a las personas que ejercen
la actividad de avaluadores Aunque esta norma se enfoca de manera general a todos los que
ejercen la actividad de avaluadores claramente acoge a aquellos especializados en materia
inmobiliaria, es evidente que esta ley representa un cambio total en esta materia, de manera
específica los cambios más relevantes introducidos son los siguientes: Crea el Registro Abierto
de Avaluadores (RAA) antes conocido como registro nacional de avaluadores, implantando unos
requisitos específicos para solicitar la inscripción. (CONGRESO DE LA REPUBLICA DE
COLOMBIA, 2013).
Decreto 556 de 2014: Decreto reglamentario de la ley 1673, dirigiendo su aplicabilidad a
quienes ejerzan la actividad de avaluadores, valuadores y tasadores. El decreto especifica las 13
26
categoría a las que se puede inscribir en el Registro Abierto de Avaluadores de acuerdo a sus
conocimientos específicos. Entre las categorías se mencionan inmuebles urbanos y rurales,
recursos naturales, obras de infraestructura, arqueología y monumentos históricos, inmuebles
especiales, maquinaria fija y equipos, obras de arte, orfebrería y patrimoniales, semovientes,
establecimientos comerciales y activos operacionales, e intangibles. , así como también, genera
las disposiciones de este último, establece los requisitos para la constitución de la Entidad
Reconocida de Autorregulación (ERA) junto con sus disposiciones finales. (MINISTERIO DE
INDUSTRIA, COMERCIO Y TURISMO, 2014).
27
CAPÍTULO 7. METODOLOGÍA
En el marco de desarrollo del proyecto se trabajó por fases a fin de organizar y controlar los tiempos
para la ejecución adecuada del mismo. A continuación, se presentan respectivamente cada una de
las fases.
Descripción Fases de Ejecución del Proyecto
● Fase 1. Conceptualización:
Esta fase se basó sobre los siguientes factores o recursos:
1. Acceso al servidor local de la empresa
2. Informes de los avalúos
3. Bases de datos en excel correspondientes al proceso administrativo y operativo de
la actividad valuatoria.
4. Entrevista al personal encargado de la realización de los avalúos para las diferentes
entidades contratantes del servicio.
A partir del análisis de los anteriores puntos se logró obtener un diagnóstico sobre el cual
se fundamentaron los resultados obtenidos en el desarrollo del proyecto.
o Diagnóstico
El acceso al servidor de la corporación permitió detectar que el almacenamiento de los
informes valuatorios no es lo más eficiente; se encontraron diferentes directorios por
entidad cliente, estos a su vez en algunos casos, contienen directorios por años y meses
donde almacenan los diferentes informes y otros archivos concernientes al proceso del
avalúo o en ocasiones ajenos al mismo evidenciando incluso, informes de avalúos
duplicados disminuyendo la capacidad óptima de almacenamiento en el servidor. En cuanto
al informe del avalúo en sí, se encuentran en formatos de archivo word y/o pdf, el nombre
28
del archivo no tiene una estructura unificada por lo que dificulta el poder buscar y consultar
un informe en determinado momento. En el contenido del avalúo se evidenció un código el
cual es asignado como consecutivo para llevar el control de los avalúos desde la parte
administrativa, este identificador presenta inconsistencias ya que la estructura no es única
y suele diferir dado que hay personal encargado dependiendo el cliente (Davivienda,
Bancolombia, Fondo Nacional del Ahorro, particulares, etc.).
Por otra parte, la empresa suministró unas Bases de datos en excel, en las cuales se encontró
información de la relación de algunos avalúos con su solicitante y cliente donde se
evidenciaron problemas de integridad de datos, así mismo, se obtuvo información de los
peritos con que cuenta la Lonja a nivel nacional, esta base de datos presenta inconsistencias
en tanto que, se cuenta con un gran número de registros, dentro de los cuales hoy en día ya
no laboran con la empresa, de igual manera, faltan datos personales (número de
identificación, número de contacto, dirección, otros) de los peritos para una correcta gestión
al momento de asignar el perito correspondiente.
Finalmente y quizás uno de los aspectos más relevantes para poder obtener los mejores
resultados al final del proyecto, es el factor humano; el conocer como el personal realiza
las diferentes actividades dentro del proceso valuatorio, permitió obtener una visión más
clara de la información relevante a incorporar en la BDE , así como, encaminar ideas hacia
el diseño del aplicativo móvil a fin de contribuir en la gestión de este proceso,
específicamente el concerniente al realizado por los peritos en campo. En esta interrelación
con el personal se concluyó que la información requerida para almacenar en la base de
datos, corresponde a la de los avalúos realizados a Empresas Privadas, Davivienda y
Bancolombia; por lo cual se debía consignar en la misma, la información del solicitante
29
(mencionados anteriormente) , el cliente final, características del bien inmueble, y la
información básica del avalúo.
● Fase 2. Diseño: En esta fase se consolida de manera organizada y coherente toda la
información encontrada en la conceptualización.
o Diseño de la base de datos espacial. Comprende:
❖ Diseño del Modelo conceptual.
Como punto de partida, la especificación de los requisitos de datos para la construcción de un
esquema permitió identificar el conjunto de entidades, atributos, relaciones y cardinalidad para
definir la estructura de la BDE.
El conjunto de entidades está compuesto por Cliente, Perito, Avalúo (Terreno, Construcción,
Cultivo, Normativa), Bien Inmueble (Ph y NPh), Municipio, Departamento y Vereda.
El conjunto de relaciones parte de solicitar avalúos a la empresa, clientes que pueden ser personas
naturales, empresas privadas o entidades bancarias. Posteriormente se asigna un perito quien se
encargará de capturar la información directa dentro del predio y realizar el informe final. Teniendo
en cuenta que los avalúos que se incorporarán corresponden a bienes inmuebles, se estableció una
jerarquización dependiendo donde pueden ser los que se encuentran bajo régimen de propiedad
horizontal (Ph) y de lo contrario (NPh). A partir de la clasificación anterior se define dentro del
proceso valuatorio, que características son relevantes para los valuadores de la Lonja a la hora de
realizar un avalúo (terreno, la construcción y cultivo); además bajo qué normativa se encuentra el
avalúo (si aplica).
El bien inmueble y el perito quien realiza la visita al predio y/o el informe final; se pueden ubicar
en un departamento, municipio y/o vereda. Esta última relación se establece con el objetivo de
incorporar el componente espacial a la base de datos.
30
Ilustración 7: Modelo Conceptual
o Diseño del Modelo entidad relación
En este modelo se tuvo en cuenta las características del modelo conceptual, designando el conjunto
de atributos que describen cada entidad, restricciones de cardinalidad, claves.
31
Ilustración 8:Modelo Entidad-Relación
32
❖ Diseño del Modelo Relacional
A partir de lo definido en los anteriores modelos, se representan los datos, tipos de datos, relaciones,
restricciones y claves por medio de tablas, correspondientes a cada entidad, compuestas por varias
columnas que tienen un nombre único, consistentes a los atributos definidos en el Modelo E/R.
Este modelo es basado en registros, que le permitirá mostrar un ejemplo de cómo se llenan los
atributos.
Ø Departamento
Ilustración 9:Estructura de datos tabla Departamento
Ø Municipio
Ilustración 10: Estructura de datos tabla Municipio
Ø Vereda
Ilustración 11: Estructura de datos tabla Vereda
33
Ø Cliente
Ø Perito
ATRIBUTONumero_
Documento
Tipo_D
ocumen
to
Nombres_
Apellidos/
RazonSocia
Rol Telefono Celular Correo
Direccio
n_Nomenc
latura
Direccion
_Nombre
Municipi
oDepartamento
TIPO DE
DATObigint TipoDoc Varchar RolCliente Varchar Varchar Varchar Varchar Varchar Varchar Varchar
TAMAÑO -------C.C./NIT./
TI./OTRO120
CLIENTE/
SOLICITANT
E/AMBOS
20 20 50 100 100 60 250
LLAVE PK ----- ----------- ----------- -------- -------- -------- -------- -------- ----------- -----------
OBLIGATORI
EDADNot Null Not Null ----------- Not Null Null Null Null Null Null Null Null
UNICIDAD Unique ´------ Unique -------- ------ ------ ------ ------ ------ ----------- -----
EJEMPLO 101241200 C.C.. BANCOLOMBIA CLIENTE 5703636 3101740203luc18@gmail
.com CLL 2 7 34ESTE FINCA AGUAZULUBALA CUNDINAMARCA
Ilustración 12:Estructura de la Entidad Cliente
Ilustración 13: Estructura de la Entidad Perito
34
Ø Bien Inmueble
Ø Ph
Ilustración 14: Estructura de la Entidad Bien Inmueble
Ilustración 15: Estructura de la Entidad Ph
35
Ø NPh
Ø Avalúo
Ilustración 17: Estructura de la Entidad Avalúo
Ilustración 16: Estructura de la Entidad NPh
36
Ø Terreno
Ø Construcción
Ø Cultivo
Ilustración 20: Estructura de la Entidad Cultivo
Ilustración 18: Estructura de la Entidad Terreno
Ilustración 19: Estructura de la Entidad Construcción
37
Ø Normativa
Ilustración 21: Estructura de la Entidad Normativa
Ø Avalúo Normativa
Ilustración 22: Estructura de la Entidad Avalúo- Normativa
❖ Diseño del Modelo Físico
El modelo físico se diseñó con el objetivo de representar el Modelo Relacional, mediante
secuencias SQL, para que se pudieran desplegar en el servidor de base de datos PostgreSQL, para
esto se generaron 3 archivos con los script DDL, DML y NORMALIZACIÓN.
- DDL (Lenguaje de definición de datos): se utilizó un conjunto de expresiones SQL, (CREATE
TABLE) dentro del cual se especifican los atributos, almacenamiento y definición de datos.
- DML (Lenguaje de manipulación de datos), se utilizó para la inserción de la información en la
base de datos, mediante la expresión (INSERT TO TABLE VALUES)
- NORMALIZACIÓN: Se utilizó para cumplir con las formas normales, mediante expresiones
como UPDATE, ALTER TABLE, DELETE.
38
o Diseño del aplicativo móvil
La app móvil se plantea como una herramienta para consulta de la información que
almacena la BDE y como respuesta a contribuir en la gestión de la actividad valuatoria,
específicamente en las actividades realizadas por los peritos al momento de realizar la visita
de campo. A continuación, se presenta de forma resumida el proceso realizado para el
desarrollo de la aplicación.
1. Software y Hardware utilizado
-Android Studio
-Computadora Portátil con sistema operativo Windows 8.1 (64 bits), Memoria RAM
de 4 GB y procesador AMD A6.
- Computadora Portátil con sistema operativo Windows 8 (64 bits), Memoria RAM
de 8 GB y procesador Intel i5.
-API de Google Maps
-Genymotion: Software para virtualizar dispositivos Android, utilizado para correr
las pruebas de la aplicación.
-Photoshop
2. Trabajando con Android Studio
-Se crea un nuevo proyecto en file-new-newproject y se llenan los campos que
aparecen en la nueva ventana.
39
Se da clic en siguiente; en la nueva ventana se define para que tipo de dispositivo
se desea programar (para este caso es phone) y se determina la versión de Android
mínima en la que funcionará la app, para este proyecto se trabajó con el API 16,
correspondiente a una mínima versión de Android 4.1.
Finalmente se elige una plantilla de las que ofrece Android por defecto, esta
plantilla es lo que se conoce como una activity. Para este desarrollo se trabajó con
los siguientes 3 tipos de activity:
Ilustración 23: Ventana que permite la creación de un nuevo proyecto
Ilustración 25: Modelos de Activitys utilizados en el desarrollo de la APP
Ilustración 24: Ventana para elegir el tipo de dispositivo y la versión mínima de Android
40
-Una vez creado el proyecto se tiene una estructura como la siguiente a partir de lo
cual, ya se puede iniciar con todo el proceso de diseño y programación de la app.
-Android Studio maneja dos tipos de archivos con lenguaje de programación
diferente, el primero es asociado a lo que se le conoce como layout, corresponde a
archivos con extensión .xml, como su extensión lo indica, se desarrollan bajo el
lenguaje XML, el cual consiste en un lenguaje basado en etiquetas descriptivas,
por lo tanto, estos archivos .xml se asocian a la parte gráfica de la aplicación. El
segundo tipo de archivo corresponde a los .java, como su extensión lo indica,
manejan el lenguaje de programación java y están asociados a la parte lógica de la
aplicación, es la forma de hacer funcional la parte gráfica de la app.
Ilustración : Estructura del proyecto generado en Android Studio
Ilustración 26: Estructura del proyecto generado en Android Studio
Ilustración 27: Ejemplo de código en java
41
Para el desarrollo de la aplicación se programaron 41 archivos .java y 46 archivos .xml
3. API de Google maps
Para desplegar el mapa de Google maps en la aplicación y poder utilizarlo para la
especialización de los avalúos y peritos, se requiere solicitar a Google una API KEY (link de
la página para solicitar la clave) que se asociara al paquete del proyecto. Para asociar el API
key con el proyecto se necesita sacar la firma digital del package (paquete) también conocida
Ilustración : Listado de Archivos .java y archivos .xml en Android Studio
Ilustración 28: Ejemplo de código en XML
Ilustración 29: Vista de listado de archivos .java y .xml
42
como el SHA-1, tiene una estructura algo así: 8D:73:E5:C6:D0:BF:4F:3C:34:21:F6:34… a
su vez, generada el Api key se obtendrá algo así: AIzaSyB39_F0… por seguridad ni el SHA-
1, ni el Api key se puede exponer completa.
4. Interfaz Gráfica APP
A la Corporación Lonja Nacional de Propiedad raíz se le presentaron dos modelos de diseño
(ver anexos), con colores y gráficos diferentes de los cuales se aprobó el modelo uno y se
terminó de modelar hasta obtener el resultado final:
Como se puede observar tiene una interfaz para de login, la cual se validara con la BDE, cuenta
con dos menús desplegables soportado bajo la plantilla del navigation drawer, un menú
corresponde a las funcionalidades para los peritos y el otro menú como el del perito serán de acceso
para los funcionarios, esta parte se explica mejor en el manual de usuario, a su vez, comprende
diferentes layouts o activitys que se despliegan al seleccionar una opción del menú, a varias de
estas interfaces se les integró el mapa de Google maps dependiendo la funcionalidad asignada.
Ilustración 30: Interfaz gráfica de las diferentes pantallas de APP
43
5. Generar el instalador de la APP
Este proceso es sencillo a través de la opción del menú de Android Studio (Build), solo se requiere
llenar los datos que solicita y proveer la ruta de almacenamiento del archivo generado, el cual
corresponde a un archivo con extensión .apk, formato reconocible por los dispositivos Android.
● Fase 3. Implementación:
Implementación de la BD en QGIS
Al colocar en marcha los modelos diseñados anteriormente, se realiza las descargas tanto de
PostgreSQL y QGIS en los computadores de la empresa, dejando la base de datos en el servidor
local, para realizar conexiones remotas. La conexión con QGIS se realizó mediante la extensión
POSTGIS, identificando las entidades que tendrán este componente con geometrías tipo punto
(Avalúo y Perito) y polígonos (Departamento, Municipio y Vereda) para visualizar la información
espacial, espacializar, gestionar y almacenar la información de los avalúos realizados (para este
proyecto, los correspondientes a los años 2017 y 2018), dentro de este software.
Ilustración 31: Interfaz gráfica en QGIS de las diferentes capas espaciales
44
El cargue de los datos alfanuméricos y espaciales se realizó por medio de un formulario en Excel
diseñado a través de código VBA, el cual permitio agilizar el proceso de extracción de la
información del informe del avalúo y posteriormente insertar los datos a la BD, ver ilustración 31.
Ilustración 32: Interfaz gráfica en Excel para organizar la información
La espacialización de los avalúos se realizó de la siguiente manera: teniendo en cuenta la
información que se obtuvo de los informes de los avalúos, la dirección, el CHIP, la Cedula
Catastral, nos permitió especializar consultando en los geoportales del IGAC, SINUPOT y
finalmente Google Maps por medio de la dirección.
Ilustración 33: Vista en Google Maps de la especialización del predio
45
El cargue de la información se realizó por medio de scripts utilizando secuencias SQL INSERT
INTO, guardadas en los DML, mencionados anteriormente.
Implementación de la BDE en el Aplicativo Móvil
La implementación se llevó a cabo haciendo uso de un web service implementado con el software
XAMPP Server el cual funciona como un servidor local; dicho programa se instaló en el mismo
servidor donde se almaceno la BDE, pero para poder realizar la integración de PostgreSQL con
XAMPP, se requirió des comentar dos líneas de código dentro de uno de los archivos de la
configuración de XAMPP. Al tener funcionando la conexión de XAMPP con PostgreSQL se
procede a generar los archivos para el web service que permitiría la conexión del aplicativo con la
BD.
El web service correspondió a varios archivos programados en código
PHP, cada uno de estos archivos es llamado en una determinada
consulta dentro de la aplicación, el código PHP realiza la consulta,
extrae los datos, los almacena en un archivo JSON el cual es enviado a
la APP; en la aplicación haciendo uso de la librería Volley se realiza la
conexión con los parámetros necesarios al web service y de igual
manera con el método OnResponse que incorpora por defecto la
librería, se captura el JSON retornado por el web service y se procede
a programar la lógica necesaria para extraer y mostrar la información
en la interfaz de la aplicación.
● Fase 4. Implantación: Consistió en instalación del aplicativo que consume la BDE
instalando y configurando la aplicación, la captación de información a través de está y su
utilización por parte de los usuarios (Corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz).
Comprende:
Ilustración 34: Listado de archivos .php empleados para las consultas
con la Web Service
46
o Instalación y configuración del Aplicativo móvil
Tal como se plantea en el manual de usuario, se tienen dos opciones para instalar la
aplicación, la primera consiste en que la Lonja suministre a los usuarios que
determine, el archivo .apk generado y estos lo corran en sus dispositivos. La segunda
opción es disponer de la aplicación en la Play Store y realizar la descarga e
instalación como cualquier otra aplicación.
Para poder hacer uso de las funcionalidades de la aplicación, el usuario debe estar
almacenado en la BDE, así podrá realizar login con su número de identificación y
su contraseña será un número de 4 dígitos que será suministrada por el
administrador de la BDE.
Las demás especificaciones, requisitos del dispositivo móvil para poder usar la app
y las características y funcionalidades que aporta la aplicación se encuentran
descritas en el manual de usuario.
o Capacitación de los usuarios y entrega Manuales de Uso de la Base de Datos (Ver
Anexo 1) y del Aplicativo Móvil (Ver Anexo 2).
Ilustración 35: A la izquierda código PHP para consultar en la BDE los avalúos de un determinado año; a la derecha el proceso y resultado de la consulta en la aplicación
47
Diagrama Metodológico
Ilustración 36: Diagrama Metodológico
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CAPÍTULO 8. PRODUCTOS GENERADOS
Finalizado el proyecto se obtuvo como entregables o productos generados principalmente:
● Diagnóstico: Correspondiente a la inspección inicial del estado de los datos, su acceso y
planeación para poder tener los cimientos claros del desarrollo del proyecto.
● Modelos: Correspondiente al modelado, diseño y estructuración de la BD
● Base de Datos espacial: Correspondiente al sistema administrador que optimiza el
almacenamiento y uso de la información.
● Aplicativo móvil: Correspondiente a la herramienta tecnológica que permitirá una mayor
eficacia e interoperabilidad en cuanto al acceso de la información por parte de los
miembros de la lonja.
● Manual de Usuario: Correspondiente al manual y diccionario de datos que servirá de guía
para un manejo y uso adecuado tanto de la BDE como del aplicativo móvil.
49
CAPÍTULO 9. CONCLUSIONES
Para poder generar unos resultados óptimos en cualquier tipo de proyecto, realizar un
buen diagnóstico es fundamental, dado que permite conocer y esclarecer las falencias de
los procesos, determinar los recursos con que se cuenta, las necesidades y posibles ideas
para dar solución a las mismas.
La funcionalidad y operatividad de la una BD dependerá de la sencillez en que se modele
su estructura, para ello se deben establecer adecuadamente las relaciones y necesarias,
esto a partir de un claro conocimiento del proceso o realidad que se está intentando
abstraer.
El haber abordado la idea de una aplicación móvil que implementara la BDE se convirtió
en un reto para adquirir nuevos conocimientos, puesto que como Catastrales y Geodestas
el campo de la programación no es el fuerte, mucho menos el ámbito de desarrolladores,
aun así, las bases con que se cuenta como ingeniero fueron fundamentales para adelantar
dicho desarrollo.
En cuanto al desarrollo de apps móviles, es fundamental contar con una buena máquina
(equipo de cómputo) para trabajar, con características de sistema operativo y capacidad de
almacenamiento altas que faciliten el rendimiento y fluidez del software, contribuyendo
así a un mejor desempeño en los tiempos de desarrollo.
Como bien se dijo anteriormente, el mundo del desarrollo de apps compete más a una
ingeniería de sistemas o afines a esta rama, esto no quiere decir que como catastrales no
se pueda entrar en este ámbito, lo que se quiere dejar ver, es que en su momento, para el
caso de la implantación o conectividad de la app con la BDE se requirió ser asesorados
por alguien con conocimientos en este tema.
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En cuanto a la especialización de los avalúos, aunque algunos informes contaban con sus
coordenadas, la mayoría no lo hacía, por lo que el proceso se torna engorroso en esta
parte, más aún cuando no se cuenta con una BD catastral óptima, especialmente para el
área rural, se encontraron informes en que no era muy clara la ubicación del predio y los
datos identificadores del mismo (matricula inmobiliaria, código catastral) no eran fácil de
encontrar en las BD de los datos abiertos del IGAC dado el problema de desactualización
con que se cuenta en dicha información espacial.
La base de datos espacial aporta un valor añadido a la empresa, ya que siendo está
formulada correctamente, conseguirán que la información y conocimiento permitan
maximizar el rendimiento a las competencias de los valuadores, además de la asignación
de los peritos y consulta de los clientes.
CAPÍTULO 10. RECOMENDACIONES
● Gestionar adecuadamente la base de datos, ya que le permitirá a la empresa obtener diferentes
ventajas, como aumentar su eficiencia, al hacer trabajos con mayor rapidez y agilidad; mejorar la
seguridad de los datos almacenados, maximizar tiempos que producirá una mejora en la
productividad.
● El lugar de disposición final de la BD. es un tema que se debe planear desde un principio para
evitar contratiempos en el proyecto, dado que se pueden presentar inconvenientes como espacio
insuficiente en el servidor, restricciones de seguridad, gestores de BD incompatibles, etc.
● Si el flujo de información en la BD es bastante dinámico, se recomienda estar realizando en
periodos de tiempo apropiados, copias de seguridad que permitan tener un respaldo de la
información dado el caso que surja algún contratiempo en la manipulación de la misma.
51
CAPÍTULO 11. BIBLIOGRAFÍA
Congreso De La República. (1997). Ley 388. Colombia.
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MINISTERIO DE COMERCIO, INDUSTRIA Y TURISMO (2014) Decreto 556. Colombia
53
CAPÍTULO 12. ANEXOS
