DB.Estimo

UNIVERSITÀ DEGLI STUDI “MEDITERRANEA” DI REGGIO CALABRIAFACOLTÀ DI INGEGNERIA

Corso di Laurea Specialistica in Ingegneria Civile – Orientamento Progettazione Strutturale

STIMA A VALORE DI TRASFORMAZIONE DI UN FABBRICATO PER CIVILE

ABITAZIONE SITO IN MALDERITI (RAVAGNESE –RC)

CORSO DI ESTIMO E VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI

Studenti:Bruciafreddo DiegoC i iti F

Docente:Prof. Arch. MollicaA h C l b ò Caminiti FrancescoArch. Calabrò

Anno Accademico 2007/2008

Pagina 1/3 - Curriculum vitae di Cognome/i Nome/i

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Curriculum Vitae Europass

Informazioni personali

Nome(i) / Cognome(i) Diego Bruciafreddo

Indirizzo(i) Via Bernardino Verro n.8, 20141 Milano

Telefono(i) +39 320 466 7566

E-mail [email protected]

Cittadinanza Italiana

Data di nascita 11/12/1984

Sesso Maschio

Occupazione desiderata/Settore

professionale

Ingegnere Strutturista

Esperienza professionale

Date 14/05/2012 a oggi

Lavoro o posizione ricoperti Ingegnere Strutturista

Principali attività e responsabilità Attività di consulenza relativa alla progettazione esecutiva di Torre Isozaki -edificio nell’ambito del progetto di riqualificazione dell’ex area fiera del comune di Milano di 57 piani - 220 m in c.a. con pareti accoppiate a nucleo per le azioni orizzontali , solai a piastra e colonne composite per i carichi verticali e dispositivi fluido viscosi per il controllo delle vibrazioni.

Nome e indirizzo del datore di lavoro Studio Iorio srl, Passaggio S.Bartolomeo n.7 24121 Bergamo

Tipo di attività o settore Ingegneria Strutturale

Date Dicembre 2009 a oggi


Principali attività e responsabilità Progettazione strutturale di strutture temporanee prefabbricate di grande luce per il ricovero di imbarcazioni. Principali tipologie strutturali trattate: -Tendostrutture in carpenteria metallica di acciaio e alluminio; -Tensostrutture; -Strutture pneumatiche;

Nome e indirizzo del datore di lavoro Yachtgarage Srl, Via delle Puglie 8 Benevento


Date 12/09/2011 a 09/05/2012


Principali attività e responsabilità Tirocinio formativo nell’ambito del master in “Progettazione Antisismica” della scuola Master F.lli Pesenti del Politecnico di Milano.Principali attività svolte: -Progettazione Strutturale “Torre Panoramica a Maranello per la Galleria Ferrari” progetto Architettonico Studio Lissoni– Torre Panoramica di 30 metri in c.a. con due piani interrati e uno sbalzo in testa di 12 m. Analisi in campo dinamico per il controllo delle vibrazioni. -Progettazione Strutturale “Auditorium il Castello a L’Aquila” - Struttura con isolamento sismico alla base, progettata da Renzo Piano, in legno strutturale composta da pannelli di xlam su una doppia orditura di travi in lamellare. -Modello strutturale agli elementi finiti per lo studio del comportamento statico e dinamico di Torre Isozaki.

Nome e indirizzo del datore di lavoro Studio Iorio srl, Passaggio S.Bartolomeo n.7 24121 Bergamo




Date 01/09/2010 – 30/09/2010

Lavoro o posizione ricoperti Progettista Strutturale

Principali attività e responsabilità Progetto Strutturale di un edificio a sei elevazioni fuori terra più piano interrato, irregolare in pianta e in elevazione, di un edificio in c.a. in zona ad alta sismicità (ag/g 0.38) in classe di duttilità B. Il comportamento sismico è stato ottimizzato mediante l’adozione di una scala alla “Giliberti”.

Nome e indirizzo del datore di lavoro Studio Tecnico Arch. Antonino Leonello


Date 10/03/2007 al 10/06/2007

Lavoro o posizione ricoperti Tirocinio Formativo

Principali attività e responsabilità Attività sperimentale di modellazione e calcolo della risposta sismica locale.

Nome e indirizzo del datore di lavoro MECMAT – Dipartimento di Meccanica e Materiali dell’Università degli Studi Mediterranea di Reggio Calabria


Istruzione e formazione

Date Febbraio 2011 – Maggio 2012

Titolo della qualifica rilasciata Master di II livello in “Progettazione antisismica delle strutture per costruzioni Sostenibili”

Principali tematiche/competenze professionali acquisite

Tecniche di progettazione per la mitigazione del rischio sismico sia su strutture nuove che esistenti. Competenze specialistiche nell’ambito della modellazione del comportamento dinamico delle strutture.

Titolo della tesi e argomenti “The new observation tower for the Galleria Ferrari Area in Maranello: structural earthquake and comfort design” Progettazione strutturale della nuova torre panoramica a Maranello per la Galleria Ferrari. Sono state effettuate analisi dinamiche non lineari incrementali con modellazione a fibre (IDA) per la valutazione del comportamento sismico e analisi dinamiche lineari per la valutazione del livello di confort a seguito delle vibrazioni di natura antropica sullo sbalzo di 12 m.

Nome e tipo d'organizzazione erogatrice dell'istruzione e formazione

Politecnico di Milano – Scuola Master F.lli Pesenti

Date Novembre 2007 – Dicembre 2010

Titolo della qualifica rilasciata Laurea Specialistica in Ingegneria Civile Progettazione strutturale


Progettazione di strutture e opere geotecniche; Comportamento dinamico delle strutture sotto l’azione del sisma e del vento; Valutazione e mitigazione del potenziale di collasso progressivo negli edifici;

Titolo della tesi e argomenti “Valutazione della vulnerabilità sismica di edifici esistenti in c.a. mediante analisi non lineari” La tesi tratta la valutazione del grado di vulnerabilità di un edificio esistente irregolare in pianta mediante l’utilizzo di analisi dinamica non lineare con modelli a plasticità diffusa.


Università degli studi Mediterranea di Reggio Calabria

Livello nella classificazione nazionale o internazionale

110 e lode con menzione di merito

Date Ottobre 2004 – Novembre 2007

Titolo della qualifica rilasciata Laurea Ingegneria Civile


Competenze base di Analisi Matematica, Fisica,Scienza e Tecnica delle Costruzioni e Geotecnica

Titolo della tesi e argomenti “Risposta Sismica Locale” Valutazione della variazione dell’input sismico in relazione alle condizioni locali del sito.


Università degli studi Mediterranea di Reggio Calabria

Livello nella classificazione nazionale o internazionale

110 e lode con menzione di merito

Autovalutazione Comprensione Parlato Scritto



Livello europeo (*) Ascolto Lettura Interazione orale Produzione orale

Inglese B2 Livello intermedio C1 Livello Avanzato B2 Livello intermedio B2 Livello intermedio C1 Livello avanzato

Francese A2

Livello Elementare

B1 Livello Intermedio A2 Livello

Elementare A2

Livello elementare

A2 Livello elementare

(*) Quadro comune europeo di riferimento per le lingue

Capacità e competenze sociali - Sono particolarmente predisposto a lavorare in team cercando sempre di comprendere e di risolvere i problemi al meglio al fine di ottenere i risultati previsti. - Sono dotato di un forte senso di volontà e di capacità di problem solving anche nelle situazioni più dinamiche. -Sono dotato di un ottimo spirito di adattamento anche nelle situazioni più complesse e sono pienamente disponibile a trasferte in tutto il mondo. -Buona capacità di comunicazione e motivazione ottenuta grazie a un’ampia esperienza di impartizione di lezioni private a un buon numero di studenti universitari ( ad oggi circa 60 )

Capacità e competenze organizzative

Gestione di progetti e gruppi di lavoro

Capacità e competenze tecniche Ingegnere strutturista con capacità progettazione di strutture non tradizionali e complesse.

Capacità e competenze informatiche

Si elencano le principali competenze specialistiche in aggiunta alle competenze base di utilizzo del computer: Ottima conoscenza Excel+VBA Ottima Conoscenza programma per Modellazione FEM STRAUS7 Ottima Conoscenza Programma per Modellazione Fem MIDAS GEN Ottima Conoscenza Programma Per Modellazione FEM SAP200 Capacità di utilizzo e apprendimento in tempi rapidi di tutti i programmi di modellazione FEM Ottima conoscenza dei linguaggi di programmazione VBA, C++ Ottima conoscenza del programma di Calcolo MATLAB Ottima conoscenza del pacchetto OFFICE Ottima conoscenza di AUTOCAD

Altre capacità e competenze Runner amatoriale con partecipazione a eventi , nuoto;

Patente A, B

Ulteriori informazioni Referenze e Curriculum Vitae dettagliato su richiesta

Autorizzo il trattamento dei miei dati personali ai sensi del Decreto Legislativo 30 giugno 2003, n. 196 "Codice in materia di protezione dei dati personali". (facoltativo, v. istruzioni)

Firma

FINALITA’ DELL’ESERCITAZIONE

ESTIM

O

L'obiettivo dell'esercitazione è quello di dare un giudizio di stima sul valore attuale di unimmobile parzialmente realizzato nel 1993 che ancora attende di essere ultimato. L'immobile èdi proprietà privata, si erige per 7 piani fuori terra, suddiviso in 12 unità abitative e 11 box E

VALU

TA

p p p , g p p ,auto,destinato a civile abitazione. E' sito nel territorio della tredicesima circoscrizione delcomune di Reggio Calabria, zona nota ai più per la presenza dell'aereoporto che serve la città.Ravagnese è una zona del reggino densamente popolata che sta vivendo una piena fase diammodernamento sia dal punto di vista strutturale con la costru ione di nuovi edifici

AZIO

NE

EC

ammodernamento sia dal punto di vista strutturale, con la costruzione di nuovi edificiresidenziali, che infrastrutturali con la realizzazione o il completamento di importantiinfrastutture primarie e secondarie.

CON

OM

ICAAD

EIPROOG

ETTI

Zona della XIII circoscrizione Ravagnese

Zona di ubicazione del fabbricato oggetto di stima

PRESENTAZIONE DELL’OBIETTIVO DELL’ESERCITAZIONE

ESTIM

O

Le foto mostrano lo stato di fatto dell'edificio che risulta essere in buono stato di conservazioneeccezion fatta per la presenza di zone in cui l'espulsione del copriferro ha esposto le armaturealla corrosione atmosferica. Fenomeno che si manifesta comunque contenuto e in uno stato di E

VALU

TA

qavanzamento in cui è possibile porvi rimedio.

AZIO

NE

ECCON

OM

ICAAD

EIPROOG

ETTISuperfice Acc. : 282.10 mqSuperficie Comm : 1875 6 mqSuperficie Comm.: 1875.6 mqSuperficie scoperta:201.00 mq

CARATTERISTICHE DEL METODO DI STIMA UTILIZZATO

ESTIM

O

Il valore di trasformazione di un bene (Vt) è il valore netto che si ricava dalla sua trasformazione in altri beni. Esso sidetermina per differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti od ottenibili dalla trasformazione e lespese sostenute o sostenibili per la realizzazione .

P i hé l li i d ll ti hi ifi l b tà di ff tt i ti t i ti di t f i

EVA

LUTA

Poiché la realizzazione della stima chiarifica la bontà di effettuare o meno un investimento, i costi di trasformazionevanno riferiti all'imprenditore puro, cioè all'attivo andranno computati – in base al prezzo di mercato – i prodotti dellatrasformazione, e al passivo invece tutte le spese necessarie per effettuare la trasformazione stessa.

Condizioni necessarie per l'applicazione del criterio di stima sono: AZIO

NE

EC

• Esistenza sul mercato di immobili similari a quello in esame dopo la trasformazione; • Conoscenza dei dati per valutare i costi di trasformazione;• Permanenza delle condizioni e dei dati assunti nel momento della stima.

CON

OM

ICA

La stima del valore di trasformazione è sintetizzato da questa equazione:

Vt=Vm-Ct [1]

AD

EIPRO

-Vt valore di tarsformazione dell'immobile-Vm valore dell'immobile a seguito della trasformazione-Ct costo da sostenere per effettuare la trasformazione dell'immobile

OG

ETTI

Un metodo per stimare quindi la convenienza dell'investimento può essere suggerito da questa disequazione:

Vt-Va > 0 [2]

- Va valore attuale dell'immobile

1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE

ESTIM

OE

Al valore del costo di trasformazione si perviene analizzando le seguenti voci che compongono il quadro economico:

EV

ALU

TA

• Analisi di fattibilità• Spese tecniche, progettuali, direzione lavori, sicurezza e collaudi;• Costi per l’esecuzione delle opere di trasformazione comprensivi dell’utile di impresa; A

ZION

EE

C

p p p p• Redditi perduti (o ridotti durante la trasformazione);• Eventuali oneri accessori finanziari (mutui, prestiti, ect…)• Oneri di urbanizzazione o concessori, allacci e vari• Spese generali imprevisti e varie

CON

OM

ICA

• Spese generali, imprevisti e varie• Eventuali costi di demolizione di parti di fabbricato fatiscente

AD

EIPROO

GETTI

1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE E

STIMO

E

• Costi per l'esecuzione delle opere di trasformazione compresi gli utili di impresa

Si è adottato un processo di stima analitico procedendo nel seguente ordine cronologico:

Reda ione dell' elenco delle lavora ioni

EV

ALU

TA

-Redazione dell' elenco delle lavorazioni

Individuazione delle lavorazioni da effettuare per la trasformazione del bene, e suddivisione in macroaree denominate capitoli .

-Repertorio dei fattori elementari (RFE) AZIO

NE

EC

Repertorio dei fattori elementari (RFE)Analisi del costo unitario degli elementi base delle singole lavorazioni. La ricerca del valore più probabile è stato effettuatomedianto i risultati di una serie di preventivi forniti da ditte candidate per la fornitura del materiale.

-Analisi dei prezzi unitari (APU)P it i l i l l i i d ll d ll ti tità

CON

OM

ICA

Prezzo unitario per la singola lavorazione comprensivo della somma delle seguenti quantità:

A manodopera

B Materiali

C Trasporti e noli

D li ifi 15% (A B C)

AD

EIPRO

D spese generali quantificate come 15% (A+B+C)

E Utile dell'imprenditore quantificato come 10% (D + A + B +C )

-Redazione del computo metrico (CM)Documento che stima la quantità necessaria della singola lavorazione coerentemente con il parametro utilizzato per la stima O

GETTI

unitaria

-Redazione del computo metrico estimativo (CME)Documento che identifica per ogni lavorazione la relativa voce di spesa. Il risultato è stato poi sintetizzato per singolo gruppo di lavorazioni denominati capitoli, allo scopo di valutarne l'importanza relativa.p , p p

•Costi per l'esecuzione delle opere di trasformazione compresi gli utili di impresa:


STIMO

E

Costi per l esecuzione delle opere di trasformazione compresi gli utili di impresa:Sintesi dei principali risultati:

ANALISI DEI FATTORI ELEMENTARI

Sono state interpellati un totale di

COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

La spesa complessiva di questa

REDAZIONE ELENCO LAVORAZIONI

La stesura dell'elenco delle EV

ALU

TA

p24 fornitori. Per ogni elementi si èapplicato il valore derivante dallamedia matematica dei prezziproposti . La scelta dei materiali èstata fatta cercando di emulare le

p p qvoce di costo è risultata pari a €1'287'311.11 . La ripartizione tramacroaree è riportata nel grafico.

lavorazioni ha portato allaindividuazione di 16 macroareedenominate capitoli.

1'693 08

AZIO

NE

EC

stata fatta cercando di emulare lecaratteristiche dei fabbricati giàesistenti in loco.

92'932.65 62'432.58

4.85% 48'562.20 3 77%

53'832.14 4.18% 28'724.70

2.23%

1'693.08 0.13%

7'419.59 0.58%

Interventi di risanamento

Opere murarie CON

OM

ICA

82'990.60 6.45%

7.22%

61'993.03 4.82%

8'828.30 0.69%

3.77% Intonaci

Opere di sottofondo

Posa del polimero bituminoso

Pavimenti AD

EIPRO

371'567.94 28.86%

177'981 69

171'147.92 13.29%

Rivestimenti

Serramenti

Opere da pittore

Opere provvisionali OG

ETTI

10'906 38

177 981.69 13.83%

68'682.62 5.34%

p p

Impianto idrico

Impianto termico

Impianto Elettrico

Impianto di sollevamento

Tot. € 1'287'311.11 37'615.68 2.92%

10'906.38 0.85%

Impianto di sollevamento

Metanizzazione

Accessori Box Auto


STIMO

E

•Spese tecniche, progettuali, direzione lavori, sicurezza e collaudi;Per quanto si attiene alla quota competente la sicurezza è stato effettuato lo scorporo della quota della sicurezza presente nell'APU relativa alle opere provvisionali, mentre per le altre lavorazioni si è stimato l'onere della sicurezza nell'ordine del 3% dell'importo complessivo. Risultano € 38'354.48 E

VA

LUTA

La quota relativa alle spese tecniche, progettuali, direzione dei lavori e collaudi si è calcolato come il 10% del totale dei costi del computo metrico. Risultano € 128'731.11

•Spese di urbanizzazione, allacci e varie AZIO

NE

EC

Allaccio alla rete di idrica , fognaria, metanizzazione e elettrica; per un totale di € 8'235.02

•Spese di pubblicizzazionePer spese di pubblicità si è stanziata una quota di € 3'000.00 CO

NO

MICA

p p q

•Spese di IVAImporto derivante dalle lavorazioni, pubblicità e allacci. Risultano € 216'424.57

Importo derivante dalle spese tecniche Risultano € 25'746 22 AD

EIPRO

Importo derivante dalle spese tecniche. Risultano € 25 746.22

•Imprevisti, e variePer gli imprevisti si prevede una quota del 5% sul risultato del computo. Risultano € 64'365,55 O

GETTI


STIMO

E

•Risultato del costo di traformazione derivante dal quadro economicoIl costo di traformazione dell'immobile ricavato dalla somma di tutte le voci di costo è € 1'514'962.76

Il relativo costo di trasformazione parametrico, espresso in €/mq è: EV

ALU

TA

Il relativo costo di trasformazione parametrico, espresso in €/mq è:

• € 324.27 /mq per i box auto

• € 773.07 /mq per gli appartamenti

(i t i) ( t i) ( i li) C t di

AZIO

NE

EC

voce mq (interni) mq (esterni) mq (commerciali) Costo di trasformazione (€)

Appartamento sx 147.7 26.1 160.8 124’309.66Appartamento dx 134.3 41.3 155.0 119’825.85Mansarda sx 125 3 53 0 151 8 117’352 03

CON

OM

ICA

Mansarda sx 125.3 53.0 151.8 117 352.03Mansarda dx 114.3 63.0 145.8 112’713.61Garage (in media) 18.4 - 18.4 5’966.57

AD

EIPRO

Alcuni fotorendering che mostrano l'opera trasformata

OG

ETTI

2. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONEE

STIMO

E

Per la determinazione del valore di mercato dell'opera trasformata si è adottato il procedimento sintetico. Il valore parametrico di stima, espresso in €/mq, lo si è ricavato mediando il prezzo di vendita di imprese immobiliari operanti nella stessa zona che offrono appartamenti con requisiti similari a quelli in oggetto di valutazione. Si è quindi convenuto al

t l

EV

ALU

TA

seguente valore:

• prezzo di vendita appartamenti: 1300 € / mq • prezzo di vendita box auto: 600 €/mq A

ZION

EE

C

p / q

Per mq è inteso quello commerciale, ovvero superficie lorda dell'appartamento, 50 % superficie di balconi e varande, 100% superficie pianerottolo ( da dividersi poi nel numero di appartamenti che ne hanno diretto accesso). CO

NO

MICA

appartamenti che ne hanno diretto accesso).Il valore di mercato stimato per l'immobile è di € 2'560'780.00 .Nella tabella successiva si riporta il valore di mercato dei singoli appartamenti:

AD

EIPRO

voce mq (interni) mq (esterni) mq (effettivi)* Costo (€)

Appartamento sx 147.7 26.1 160.8 209 040.00Appartamento dx 134.3 41.3 155.0 201 500.00Mansarda sx 125.3 53.0 151.8 197 340.00 O

GETTI

Mansarda dx 114.3 63.0 145.8 189 540.00Garage (in media) 18.4 - 202.0 11400.00

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE ATTUALEE

STIMO

E

A valle dell'analisi effettuata si può trarre dall'equazione [1] il seguente valore ante-trasformazione per l'immobile:

Vt= Vm-Ct = (2'560'780 € -1'514'962 76 € )= 1'045'817 24 € EV

ALU

TA

Vt= Vm-Ct = (2 560 780 € -1 514 962.76 € )= 1 045 817.24 €

Il valore di trasformazione in questo caso può approssimare il valore attuale dell'immobile AZIO

NE

ECCO

NO

MICAA

DEIP

ROOG

ETTI

Grazie per l'attenzioneGrazie per l attenzione

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