COVEG S.r.l. - · MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA COVEG S.r.l. - contro . geometra Elisa...

geometra Elisa Tosone

Viale Venezia n° 60 – 33100 Udine

Esecuzione immobiliare n° 380/2014 1

TRIBUNALE DI UDINE

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Esecuzione immobiliare n° 380/2014

BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI

MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA

contro

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TRIBUNALE DI UDINE

Esecuzione n° 380/2014 R.a.c.c.

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

esteso dalla geom. Elisa Tosone, con studio a Udine in Viale Venezia n° 60 iscritto al n° 3095

dell’Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il

Tribunale di Udine nell’esecuzione promossa da

Banca di Credito Cooperativo di Manzano (Udine) Società Cooperativa

contro

---ooOoo---

Premesso che

All’udienza tenutasi in data 31.03.2017 alla sottoscritta, dopo aver dichiarato di accettare

l’incarico e prestato il giuramento di rito, veniva posto il seguente

QUESITO

“Provveda l’esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all’interno delle unità

immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di

mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e

precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione:

1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) sommaria descrizione dei beni;

3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali,

appartiene al debitore;

4) stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale

sono occupati, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data

antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa,

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sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un

terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva);

5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene,

che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti

sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico,

le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.;

6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto

dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché

dell’esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive,

il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR n.380 del 06.06.2001 e

gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull’eventuale presenza di istanze di

condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata

presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le

eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini

dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili

pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio

1985 n. 47 ovvero dall’art. 46 comma 5 del DPR 06.06.2001 n. 380, nonché delle norme di

settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento

del titolo in sanatoria (salvo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di

vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie

affinché l’acquirente ne abbia chiara e piena comprensione;

8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata

affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà,

ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su

eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto,

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su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della

perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in “fondo patrimoniale”, indicare la

data di stipulazione e di registrazione dell’atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato

a margine dell’atto di matrimonio;

11) allorché l’acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter

vivos ma mortis causa, controllare l’esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del

coniuge superstite;

12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni;

13) l’esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale

di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero

dei figli);

14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del

bene”;

15) determini l’espero nominato il valore dell’immobile sulla base del valore di mercato,

specificando la superficie commerciale dell’immobile, del valore per metro quadro e del valore

complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi

compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del

bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di

regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e

gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali

spese condominiali insolute.

16) predisporre le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e

le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente).

La scrivente, dopo aver ritirato i documenti dimessi agli atti, procedeva alla loro attenda

disamina nonché alla verifica presso l’Agenzia delle Entrate servizio Territorio di Udine per le

visure catastali e ipocatastali d’aggiornamento.

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Successivamente al fine di poter effettuare il sopralluogo sugli immobili oggetto di stima,

provvedeva a contattate la ditta esecutata. In data 03 maggio 2017 all’ora concordata la

scrivente effettuava il sopralluogo.

Inoltre, si recava presso l’ufficio tecnico del Comune di Udine al fine di acquisire la

documentazione necessaria alla verifica di regolarità edilizio-urbanistica.

Formano oggetto della stima le seguenti unità immobiliari site in Comune di Udine tra Via della

Braidate e Via Canapificio.

Identificazione catastale presso Agenzia del Territorio di Udine

Catasto Urbano del Comune di Udine:

Fg. 66 mapp. 78 – zona cens. 3, cat. D/10, Viale delle Braidate n° 27 T-1-2, rendita € 4206,00

Fg. 66 mapp. 201 – zona cens. 3, cat. D/10, Via Canapificio n° 43 T, rendita € 1928,60

Catasto Terreni del Comune di Udine:

Fg. 66 mapp. 16 – qual. Seminativo cl.1, mq 20.770, red. dom. € 203,81



Catasto Terreni del Comune di Pradamano:


Attuale ditta intestataria:

- con sede a , cod. fisc. , proprietà quota 1/1

Gli immobili sottoposti a procedura presentano i seguenti confini:

- Comune di Udine fg 66 mapp. 78 confina a nord con Via della Braidate, a est-sud-ovest

confina con il mapp. 237;

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVA DEI CONFINI

E DEI DATI CATASTALI

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- Comune di Udine fg 66 mapp. 201 confina a nord con Via Canapificio, a est confina con

il mapp. 93, a sud confina con il mapp. 92, a ovest confina con il mapp. 200;

- Comune di Udine fg 66 mapp. 16 confina a nord con i mapp.li 11 e 15, a est confina con

i mapp.li 83 e 30, a sud confina con il mapp. 35, a ovest confina con il mapp. 121;

- Comune di Udine fg 66 mapp. 84 confina a nord con il mapp. 200, a est confina con il

mapp. 92, a sud confina con Via della Braidate, a ovest confina con il mapp. 200;

- Comune di Udine fg 66 mapp. 92 confina a nord con il mapp. 201, a est confina con il

mapp. 93, a sud confina con Via della Braidate, a ovest confina con il mapp. 84;

- Comune di Pradamano fg 7 mapp. 2 confina a nord con il mapp. 1, a est confina con il

mapp. 8, a sud confina con una stradina interpoderale, a ovest confina con i mapp. 71-

109-170 del fg. 66 del Comune di Udine.

2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI

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Il compendio in descrizione è composto da un fabbricato che attualmente ospita

un’attività agrituristica, una porzione di un capannone agricolo siti in Comune di Udine tra Via

della Braidate e Via del Canapificio, alla periferia sud-est della città di Udine. Fanno parte del

compendio anche dei terrei agricoli siti in Comune di Udine e Pradamano.

L’alloggio agrituristico si trova in ottimo stato di manutenzione, anche in considerazione dei

recenti interventi di risanamento e ristrutturazione edilizia. I corpi accessori invece non hanno

subito interventi di manutenzioni e si presentano con lo stato di fatto risalente presumibilmente

all’epoca di costruzione.

Il capannone risulta edificato alla fine degli anni ’80, successivamente ampliato con la

costruzione di una tettoia parzialmente chiusa per la quale è stata rilasciata regolare sanatoria.

Alloggio agrituristico

L’unità agrituristica si compone di un ampio vano ingresso, che ospita la scala per accedere ai

piani superiori, dalla sala colazione con uscita su piccolo giardino, un ripostiglio e un bagno

pubblico, una camera con bagno di servizio; il primo piano è composto da tre camere ognuna

con bagno esclusivo, il secondo piano ha tre camere con bagno esclusivo, due delle quali con

accesso al terrazzo.

Le caratteristiche costruttive sono: struttura in elevazione portante in muratura mista con

tamponamenti in laterizio, solai di piano e di copertura in struttura lignea, quest’ultima con

sovrastante manto in coppi, grondaie e pluviali in rame.

Le caratteristiche delle finiture sono: muri parte in sasso-mattone a vista e parte intonacati e

tinteggiati, come pure internamente, serramenti interni in legno tamburato, quelli esterni in

legno dotati di scuretti quale sistema oscurante, la pavimentazione del piano terra, del

rivestimento della scala e corridoio dei piani superiori è in pietra mentre le camere sono in

parchetto di legno.

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Gli impianti in dotazione del fabbricato sono: elettrico, idro-sanitario alimentato a gpl, impianto

di climatizzazione con pompa di calore. La porzione di fabbricati destinati a depositi agricoli

sono privi di impianti tecnologici.

Durante l’accesso agli atti presso il Comune di Udine è stata presa visione delle dichiarazioni di

conformità degli impianti (elettrico e idro-termo-sanitario) e l’Attestazione di Prestazione

Energetica di data 13.01.2015 che classifica il fabbricato in classe energetica F.

L’area distinta al mapp. 78 presenta una ridotta superficie da utilizzare come parcheggio

dell’attività; nei terreni che fronteggiano il fabbricato distinti ai mapp. 84 e 92, sempre di

proprietà dell’esecutata e colpiti dal medesimo procedimento esecutivo, è stata realizzata

un’area per il parcheggio per i clienti.

Accessori all’agriturismo:

Trattasi di fabbricati ad uso depositi mezzi agricoli con porticati, fienile e ripostigli

sempre censiti alla particella 78. I fabbricati si presentano in carente stato di manutenzione e

privi di impianti tecnologici.

Sono realizzati in muratura mista e blocchi in calcestruzzo, solaio di piano e di copertura parte

in legno con soprastanti lastre in lamiera e parte piana in latero-cemento.

Porzione di capannone:

L’immobile distinto al mapp. 201 a destinazione uso agricolo e deposito, si identifica

come porzione di fabbricato privo di indipendenza, sia dal punto funzionale che strutturale,

dalla porzione adiacente distinta al mapp. 200 di proprietà di terzi.

La dividente indicata nella planimetrie catastale di fatto non è riscontrabile sul luogo, come si

rappresenta nella planimetria catastale allegata e nella documentazione fotografica.

L’unità immobiliare oggetto della presente procedura è composta da porzione del fabbricato

chiuso e da parte di tettoia di un capannone costruito in struttura metallica, composta da pilastri

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e travi di copertura, poggiante su fondazioni in calcestruzzo. La copertura è in lastre di fibro

cemento.

Perimetralmente il fabbricato è tamponato parte con pareti in calcestruzzo armato e la restante

porzione fino alla copertura con pannelli trasparenti in vetro tipo “Uglas”. Sono presenti portoni

in ferro con apertura scorrevole. La pavimentazione è in battuto di cemento lisciato.

2.1. Determinazione della superficie commerciale

La superficie esterna lorda (S.E.L.) viene calcolata con rilevazione dei dati metrici degli

elaborati architettonici e delle planimetrie catastali, al quale saranno applicati i rapporti

mercantili conformemente alla norma UNI 15733 (già UNI 10750) e desunti in loco, per

ottenere così la superficie commerciale, che risulta essere la seguente:

Destinazione S.E.L. Indice

mercantile

Sup.

commerciale

Agriturismo primo terra 123,70 mq 1 123,70 mq

Agriturismo primo primo 84,50 mq 1 84,50 mq

Agriturismo primo secondo 88,50 mq 1 88,50 mq

Terrazze secondo piano 11,00 mq 0,3 3,30 mq

Depositi-fienile-accessori 245,00 mq 0,20 61,25 mq

TOTALE 361,25 mq

Capannone 486,00 mq 1 486,00 mq

Area scoperta 3.680,00 mq

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Foto immobile mappale 78 – Alloggio agrituristico

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Foto immobile mappale 201 – Porzione di capannone

PROPRIETA’ DI TERZI

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Dal confronto tra i beni immobiliari riportati nei pignoramenti e quanto elettivamente in

proprietà ai debitori, si attesta la loro corrispondenza.

Gli immobili al momento del sopralluogo risultano così utilizzati:

- Fg. 66 mapp. 78, fabbricato ad uso agrituristico utilizzato e gestito dalla ditta esecutata;

- Fg 66 mapp. 201, la porzione di fabbricato dichiarato tettoia è a disposizione della ditta

esecutata;

- Fg. 66 mapp.li 16-84-92 in Comune di Udine e fg. 7 mapp. 2 in Com,une di Pradamano a

disposizione della ditta esecutata.

I beni immobili oggetto di esecuzione censiti al fg. 66 mapp.li 16 – 78 – 92 - 201 de Comune di

Udine e fg. 7 mapp. 2 del Comune di Pradamano sono pervenuti alla ditta esecutata in forza

3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’

DEI DEBITORI

4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI

D’AFFITTO REGISTRATI

PROPRIETA’ DI TERZI

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all’atto di costituzione di società Notaio Luigi Nicola Pensato di Udine rep. 3414-3434/527 del

23 e 24.07.1979 trascritti a Udine al n. 15824/1306 del 8.8.1979.

Il bene immobile oggetto di esecuzione censito al fg. 66 mapp. 84 de Comune di Udine è

pervenuto alla ditta esecutata in forza all’atto di compravendita Notaio Alberto Amodio di

Udine rep. 170807/35728 del 9.3.2004 trascritto a Udine al n. 9370/6747 del 23.3.2004.

4/1. Verifica congruità del canone di locazione

Non è presente alcun contratto di locazione.

4/2. Determinazione canone di locazione

Come da incarico integrativo del Giudice, su richiesta del Custode IVG – COVEG, si procede

con la determinazione del canone di locazione dei locali attualmente adibiti ad attività

agrituristica, denominata gestita dalla stessa ditta

esecutata.

Reperiti i dati presso l’Agenzia delle Entrate, presso siti internet specializzati nonché presso

operatori immobiliari del luogo, valutata la dislocazione del fabbricato e la peculiarità della

destinazione d’uso, si può determinare il valore locativo come segue:

min €/mq x mese 3,90

max €/mq x mese 5,20

media €/mq x mese 4,55

mq 300,00 x €/mq x mese 4,55 = (arr.to) € 1.400,00/mese

Come si evince dai Certificati ventennali redatti dal Notaio Filippo Chiovari di Udine in data

15.9.2014 e 23.12.2016 e successive verifiche ipocatastali effettuate nel ventennio presso

l’Agenzia delle Entrate – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Udine in data

3.5.2017, si può dichiarare che non esistono formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico

dell’acquirente.

5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL

BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

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5/1. Debiti e spese condominiali

Gli immobili non fanno parte di un Condominio.

I Certificati ventennali redatti dal Notaio Filippo Chiovari di Udine in data 15.9.2014 e

23.12.2016 e le successive verifiche ipocatastali di data 3.5.2017, producono alla citata data le

seguenti indicazioni relativamente agli aggravi gravanti sui beni.

ISCRIZIONE n. 12311/2173 del 22.04.2004

A favore: Banca di Credito Coop. Di Manzano (Udine) soc. Coop. a r.l.

Contro:

Titolo: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario Notaio Alberto Amodio di Udine, rep.

171714/35928 del 21.04.2004

Beni: Comune di Udine – fg. 66 mapp. 78

TRASCRIZIONE n.16412/12514 del 31.07.2014

A favore: Banca di Credito Coop. Di Manzano (Udine) Soc. Coop.

Contro:

Titolo: atto giudiziario – verbale di pignoramento Tribunale di Udine, rep. 3153 del 18.6.2014

Beni: Comune di Udine – fg. 66 mapp. 78

ISCRIZIONE n. 26132/4226 del 26.10.2016

A favore: Banca di Credito Coop. Di Manzano (Udine) soc. Coop. a r.l.

Contro:

Titolo: Ipoteca giudiziale – decreto ingiuntivo Tribunale di Udine, rep. 512 del 7.3.2014

Beni: Comune di Udine – fg. 66 mapp. 201-16-92-84 e Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 2

TRASCRIZIONE n.31101/22239 del 14.12.2016

A favore: Banca di Credito Coop. Di Manzano (Udine) Soc. Coop.

Contro:

Titolo: atto giudiziario – verbale di pignoramento Tribunale di Udine, rep. 5234 del 6.12.2016

6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, GRAVANTI SUL

BENE CHE SARANNO CANCELLATI

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Beni: Comune di Udine – fg. 66 mapp. 201-16-92-84 e Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 2

7/1. Legittimazione edilizio-urbanistica

Presso l’ufficio tecnico del Comune di Udine si rinvenivano i seguenti titoli edilizio/urbanistici:

Per l’immobile di Via della Braidate n° 27:

- Concessione in sanatoria pratica n. G.C. 11213 del 13.12.2002 per l’esecuzione di

opere abusive consistenti nella realizzazione al piano terra di una tettoia, di un

deposito attrezzi agricoli, due ripostigli e un portico sovrastante il fienile;

- Denuncia inizio attività n. DIA/1057.1.2003 per lavori di risanamento conservativo

- Denuncia inizio attività n. DIA/35.1.2007 per lavori di risanamento conservativo di

cui alla pratica precedente;

- Permesso di costruire n. PDC/109.1.2011 per lavori di risanamento conservativo,

demolizione tettoia e ampliamento edificio per realizzazione agriturismo e

completamento delle pratiche precedenti;

- Agibilità n. cod. PDC/109.1.2011 del 23.02.2015

Per l’immobile di Via Canapificio n° 43:

- Concessione edilizia pratica n. ED111/1978 per costruzione capannone ad uso

deposito cereali e attrezzi agricoli;

- Dichiarazione di abitabilità in data 29.1.1980

- Concessione in sanatoria pratica n. G.C. 9742 del 11.4.2001 per l’esecuzione di

opere abusive consistenti nella realizzazione di una tettoia, parzialmente chiusa ad

uso agricolo, ed una pesa con relativo box.

7/2 La destinazione urbanistica

Secondo il vigente P.R.G.C. del Comune di Udine gli immobili siti in Via della Braidate

e Via Canapificio ricadono in zona E6 – Ambito di interesse agricolo.

7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE –

DESTINAZIONE URBANISTICA – EVENTUALI ABUSI EDILIZI

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Per i terreni in Comune di Udine, in base al vigente P.R.G.C. e come risulta dal

Certificato di destinazione urbanistica rilasciato con prot. n. CDU/104/2017 di data 12.04.2017,

gli immobili distinti al fg. 66 mapp.li 78-201-16-92-84 ricadono in zona E sottozona E6 - ambiti

di interesse agricolo.

Per i terreni in Comune di Pradamano, in base al vigente P.R.G.C. e come risulta dal

Certificato di destinazione urbanistica rilasciato con prot. n. 4031 di data 12.4.2017, il terreno

distinti al fg. 7 mapp. 2 ricade in zona E6 – aree di interesse agricolo paesaggistico, delimitato a

sud dall’attraversamento del “Canale di Trivignano”.

7/3 Eventuali difformità e/o abusi edilizi

A seguito di sopralluogo e approfondimento della documentazione rinvenuta presso l’Agenzia

del Territorio e il Comune di Udine, si può dichiarare che lo stato di fatto è conforme ai progetti

allegati alle pratiche edilizie sopra citate e alle planimetrie catastali depositate.

8. VERIFICA GRAVAMI DI CENSO, LIVELLO E USO CIVICO E

AFFRANCAZIONE

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Gli immobili in oggetto non risultano gravati da questa tipologia di istituti a favore di altri

soggetti.

Gli immobili non fanno parte di un Condominio.

Dalle indagini eseguite relativamente ai beni immobili oggetto di pignoramento non risulta la

presenza di fondi patrimoniali.

Non pertinente. Gli immobili non sono abitazioni

Dalla disamina dei Certificati ventennali redatti dal Notaio Filippo Chiovari di Udine in data

15.9.2014 e 23.12.2016 e delle successive verifiche ipocatastali effettuate nel ventennio presso

l’Agenzia delle Entrate – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Udine in data

3.5.2017, si conferma il rispetto del principio di continuità storica delle trascrizioni.

Non pertinente. Gli immobili non sono abitazioni

L’immobile è pignorato per l’intero e non risulta divisibile.

15/1 Criterio e metodo di stima

9. IMPORTO ANNUO SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE,

SPESE STRAORDINARIE, CONDOMINIALI NON PAGATE

10. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE

11. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE

DEL CONIUGE SUPERSTITE

12. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI

13. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA

CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI

14. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI

15. CRITERIO E METODO DI STIMA – DETERMINAZIONE DEL

VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI

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Nel caso specifico, ricadendo in ambito giudiziario, lo scopo principale del presente rapporto di

valutazione è determinare il valore commerciale dei bene da porre come prezzo a base d’asta

che però viene condizionato dall’ambito giudiziario in cui si trova, tanto da poter essere

assimilabile al criterio, così come definito dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari di

Tecnoborsa” (IV Edizione) del “valore di liquidazione o di vendita forzata”: “ il termine

vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o

non è possibile e lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in

queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. In queste circostanze il

prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le quali

non può essere intrapreso un marketing appropriato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata

non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul

venditori siano conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo

distinto di misurazione, ma è una descrizione delle situazione nella quale ha luogo il

trasferimento (IVS 2, nota 6.11).

Esperite le dovute ricerche ed accertamenti, valutati i metodi di stima espressi dai recenti

concetti degli standard di valutazioni internazionali IVS (metodo del confronto o comparazione

– metodo finanziario – metodo dei costi) si procede alla presente valutazione dell’immobile in

oggetto scegliendo come metodo per la determinazione del valore di mercato la stima per

comparazione o confronto con beni immobili esistenti, ricadenti nello stesso segmento di

mercato; gli elementi che concorrono alla determinazione del valore dell’immobile sono sia

estrinsechi (ubicazione, destinazione, caratteristiche fabbricati limitrofi, collegamenti,

andamento del mercato immobiliare) che intrinseci (tipologia costruttiva, grado di finiture, stato

di conservazione e manutenzione, consistenza catastale, dotazione e funzionalità impianti).

15/2 Determinazione del valore commerciale dei beni

Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobile, rilevante è

l’analisi economico-estimativa della situazione del mercato immobiliare attuale, in particolare

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per quanto riguarda lo specifico segmento di mercato ed il periodo economico in cui la

valutazione viene a collocarsi. L’immobile in oggetto si ritiene possa collocarsi in un segmento

di mercato medio (per dimensioni medie, localizzazione periferica, destinazione residenziale,

livello di finiture buone, ecc.), in una perdurante fase di recessione economica, con la

conseguenza che i prezzi e i valori degli immobili vengono fortemente penalizzati con continui

e costanti ribassi e con l’allungamento dei tempi delle compravendite immobiliari. L’immobile,

oggi adibito ad alloggio agrituristico gestito dagli stessi proprietari ad oggi esecutati, viene

valutato come unità residenziale quale era al momento dell’apertura della procedura esecutiva

tenuto comunque conto dell’attuale destinazione e utilizzo del fabbricato stesso.

Dalle fonti alle quali si è attinto, listini prezzi rilevati da borsini immobiliari (FIAP e FIAMAA),

Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio, proposte di vendita di zona,

si è potuto giungere ad un parametro di comparazione in base ai prezzi di mercato delle zone di

pertinenza per beni simili a quelli in esame.

Per la valutazione dei terreni, considerato che allo stato attuale non è ipotizzabile per

questi lotti la suscettibilità ad essere urbanizzati, per la loro valutazione in assenza si

indicatori di mercato certi, la scrivente procede con la valutazione esprimendo un valore

sulla base delle conoscenze in materia, della ricerca di mercato e anche con i valori agricoli

medi fissati dalla Commissione Provinciale di Udine per l’anno 2017.

Considerato quanto premesso si stima il più probabile valore di mercato dell’unità immobiliare

come segue, esponendo analiticamente le riduzioni di valore in funzione all’assenza di garanzia

per vizi del bene venduto, oneri di regolarizzazione urbanistica, alla vetustà e stato manutentivo,

allo stato di possesso, ai vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel procedimento esecuti, spese

condominiali insolute:

Immobile mapp. 78 – Alloggio agrituristico

mq 361,00 x €/mq 1.100,00 = € 397.100,00

A dedurre gli adeguamenti e correzioni come previsto dalla Legge n° 132/2015

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Valore di mercato € 397.100,00

Oneri regolarizzazione urbanistica (pratica sanatoria, sanzioni, catastali)

Riduzione per stato manutentivo e vetustà 20 % € 79.420,00

Riduzione per stato di possesso A corpo

Oneri giuridici non eliminabili nel procedimento (vizi palesi e/o occulti) A corpo

Spese condominiali insolute A corpo

Riduzione per vincoli e oneri non eliminabili A corpo

PREZZO A BASE D’ASTA € 317.680,00

Immobile mapp. 201 – Capannone con area di pertinenza

mq 486,00 x €/mq 120,00 = € 58.320,00

mq 3.680,00 x €/mq 2,00 = € 7.360,00

A dedurre gli adeguamenti e correzioni come previsto dalla Legge n° 132/2015

Valore di mercato € 65.680,00

Oneri regolarizzazione urbanistica (pratica sanatoria, sanzioni, catastali)

Riduzione per stato manutentivo e vetustà 25 % € 16.420,00

Riduzione per stato di possesso A corpo

Oneri giuridici non eliminabili nel procedimento (vizi palesi e/o occulti) A corpo

Spese condominiali insolute A corpo

Riduzione per vincoli e oneri non eliminabili A corpo

PREZZO A BASE D’ASTA arr.ti € 49.000,00

Terreno Udine fg. 66 mapp. 16 mq 20.770 x €/mq 3,50 = € 72.695,00

Terreno Udine fg. 66 mapp. 84 mq 2.800 x €/mq 3,50 = € 9.800,00

Terreno Udine fg. 66 mapp.92 mq 3.350 x €/mq 3,50 = € 11.725,00

Terreno Pradamano fg. 7 mapp. 2 mq 21.240 x €/mq 3,50 = € 74.340,00

In relazione a quanto esposto, la scrivente propone la vendita all’asta del fabbricato ad uso

agriturismo, di porzione di capannone ad uso agricolo e quattro terreni, nello stato di fatto e di

16. FORMAZIONE DEI LOTTI

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diritto in cui si trovano, con accessori e pertinenze, con oneri e servitù attive e passive di

qualsiasi specie anche se non apparenti, con la formazione di quattro lotti:

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L O T T O U N O

Tipologia: Agriturismo con e terreni di pertinenza

Ubicazione: Udine, Viale della Braidate n° 27

Titolarità: vendita della quota pari a 1/1;

Identificazione: Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Udine, Territorio – Servizi

catastali

Catasto Urbano del Comune di Udine

Fg. 66 mapp. 78 – cat. D/10, Via della Braidate n° 27 T-1-2, rendita € 4206,00

Catasto Terreni del Comune di Udine



PREZZO BASE D’ASTA DELLA QUOTA 1/1 € 339.000,00

L O T T O D U E

Tipologia: Porzione di capannone agricolo con area di pertinenza

Ubicazione: Udine, Via Canapificio n° 43;



catastali

Catasto Urbano del Comune di Udine

Fg. 66 mapp. 201 – cat. D/10, Via Canapificio n° 43 T, rendita € 1928,60


L O T T O T R E

Tipologia: Terreno

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catastali

Catasto Terreni del Comune di Udine



L O T T O Q U A T T R O

Tipologia: Terreno



catastali

Catasto Terreni del Comune di Pradamano



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Assunzioni e Limitazioni:

Il sottoscritto valutatore immobiliare inoltre dichiara quanto segue:

- Di non aver alcun interesse verso i beni in questione, avendo agito in accordo con gli

standard etici e deontologici professionali.

- La versione dei fatti presentata del documento è corretta al meglio delle conoscenze dello

stesso.

- Di aver ispezionato di persona la proprietà e di aver svolto il proprio incarico nella più

rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.

- Di non aver eseguito verifiche sul funzionamento degli impianti presenti nell’immobile e

nemmeno sulla conformità degli stessi.

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- Di non aver ricercato la presenza di sostanze nocive (amianto, ecc) nel fabbricato oggetto

di stima.

- Di non aver eseguito misurazioni per stabilire la sagoma del fabbricato, distanze dai

confini, ecc.

- Di non aver eseguito una verifica statica su opere abusive, per cui il perito non è

responsabile qualora la sanatoria/condono non sia procedibile per carenze statiche;

- Di aver effettuato solamente controlli di tipo visivo e non intrusivo sui beni oggetto di

stima.

- Di non aver effettuato visure o ricerche presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio Servizio

di Pubblicità Immobiliare di servitù, pesi o quant’altro gravi sui beni oggetto di stima oltre il

ventennio.

- Di non aver effettuato accertamenti su residue pendenze economiche in merito a forniture

di gas – acqua - energia elettrica o altro da parte di enti fornitori.

- Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e alle condizioni

riportate.

- Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a

riesame.

- La presente relazione con i relativi allegati è stata redatta ai solo scopi e limiti dettati

dall’incarico ricevuto, riferito ad un’attività presuntiva dei valori degli immobili richiesta

dall’Amministrazione Giudiziaria ed alcuna responsabilità potrà essere opposta al valutatore in

relazione all’esito di tali valutazioni nonché per le decisioni che eventualmente verranno prese

dal Giudice delle Esecuzioni Immobiliari sulla base del presente elaborato.

- Lo scrivente non è responsabile dell’utilizzo che verrà fatto della stessa oltre a quanto

stabilito al precedente punto anche con riferimento alle disposizioni della deliberazione n.

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46/2008 del garante per la protezione dei dati personali.

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Ringraziando per la fiducia accordata nell’affidamento dell’incarico e fiduciosa di aver eseguito

un elaborato completo, la scrivente rimane a disposizione per ogni chiarimento che si rendesse

necessario.

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ALLEGATI:

- visure catastali immobili, mappe e planimetrie catastali

- planimetria storica mappale 200 - 201

- Certificati di destinazione urbanistici del Comune di Udine e Pradamano

- Certificato di commerciabilità del Comune di Udine

- comunicazione Agenzia delle Entrate

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Fatto e sottoscritto in Udine il giorno 23.05.2017

Il perito stimatore

geom. Elisa Tosone

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COVEG S.r.l. - · MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA COVEG S.r.l. - contro . geometra Elisa...

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