Corso di Estimo Forestale e Ambientale – Prof. Adele Finco

II trimestre 2005-2006

Il bilancio dell’azienda

agro-forestale a fini estimativiStima analitica per capitalizzazione dei redditi

L’analisi dell’impresa A-L’analisi dell’impresa A-FF

Il bilancioIl bilancio

BilancioBilancio

Il bilancio rappresenta lo strumento Il bilancio rappresenta lo strumento più diffuso e tradizionale per l’analisi più diffuso e tradizionale per l’analisi dell’impresa A-F. dell’impresa A-F.

Consiste in una sorta di conto Consiste in una sorta di conto economico dove i ricavi e i costi economico dove i ricavi e i costi sono comparati.sono comparati.

A differenza del bilancio contabile A differenza del bilancio contabile non evidenzia tutte le componenti non evidenzia tutte le componenti patrimoniali.patrimoniali.

BilancioBilancio Il bilancio dell’impresa A-F è in dettaglio quel

procedimento mediante il quale, dal confronto ricavi e costi relativi ad un ciclo produttivo, si determina per differenza il reddito dell’imprenditore.

Il bilancio può essere:– Preventivo quando si compila prima dell’inizio dell’annata

agraria prevedendo attività e passività future al fine di trovare la combinazione dei fattori produttivi che realizza il massimo profitto;

– Consuntivo quando si compila dopo la fine dell’annata agraria considerando attività e passività effettivamente realizzate in vista della determinazione dei redditi ottenuti

– Globale o parziale quando si riferisce rispettivamente a tutta l’attività aziendale o ad un comparto specifico

Il bilancio consuntivo Il bilancio consuntivo

I risultati dell’attività produttiva svolta da I risultati dell’attività produttiva svolta da un’azienda A-F in un determinato periodo un’azienda A-F in un determinato periodo di tempo si determinano compilando un di tempo si determinano compilando un bilancio consuntivo che contrappone i ricavi bilancio consuntivo che contrappone i ricavi ai costi.ai costi.

Il bilancio consuntivo è un utile strumento Il bilancio consuntivo è un utile strumento dell’attività imprenditoriale: consente di dell’attività imprenditoriale: consente di esprimere un giudizio sia pure sommario esprimere un giudizio sia pure sommario sui risultati delle attività svolte nel periodo sui risultati delle attività svolte nel periodo di tempo considerato ( nel nostro caso un di tempo considerato ( nel nostro caso un anno).anno).

Si compone di due parti: attivo e passivo Si compone di due parti: attivo e passivo

PLV - (Sv+ Q+Tr)+(Sa + St+I+Bf )= +T

BF = PLV – (Sv+Q+Tr+Sa+St+I+ T)

Il bilancio economico-agrarioIl bilancio economico-agrario

ATTIVO:ATTIVO:

PLV= produzione lorda vendibile

PASSIVO (COSTI):PASSIVO (COSTI):

Sv = spese varie dei fattori a logorio totale

Q = ammortamento, assicurazione, manutenzione (fattori a logorio parziale)

Tr = tributi (imposte, contributi consortili ecc.)

Sa = salari

St = Stipendi

I = interessi sul capitale di esercizio/agrario

BF = Beneficio fondiario

+T = Tornaconto (o profitto di impresa)

Parte attiva del bilancioParte attiva del bilancio

PLV, ULS, ULBPLV, ULS, ULB

L’indicatore PLVL’indicatore PLV PLV = voce attiva di bilancioPLV = voce attiva di bilancio

E’ data dai beni e servizi finali prodotti E’ data dai beni e servizi finali prodotti dall’azienda valutati a prezzo di mercato (senza dall’azienda valutati a prezzo di mercato (senza reimpieghi e autoconsumi)reimpieghi e autoconsumi)

Per la gran parte dei prodotti non sorgono Per la gran parte dei prodotti non sorgono problemi.problemi.

Per altri prodotti come bestiame e soprassuoli o Per altri prodotti come bestiame e soprassuoli o provvigioni forestali bisogna invece usare provvigioni forestali bisogna invece usare particolari accorgimenti. Bisogna tener conto particolari accorgimenti. Bisogna tener conto delle variazioni di consistenza del capitale. Si usa delle variazioni di consistenza del capitale. Si usa pertanto il metodo del valore di inventario: pertanto il metodo del valore di inventario:

ULS ULS ULBULB

Produzione lorda vendibile Produzione lorda vendibile

PLV = Produzione lorda totale – (reimpieghi + autoconsumi)

Prod. Sauha

Resaqli /ha

Prod.Totaleqli

PrezzoEuro

Schema tipo per calcolo della Produzione lorda vendibile

I valori di inventario: ULS e ULBI valori di inventario: ULS e ULB

Tali conti segnalano la consistenza iniziale Tali conti segnalano la consistenza iniziale e finale del capitale, le vendite e gli e finale del capitale, le vendite e gli eventuali acquisti.eventuali acquisti.

Nell’azienda agro-forestale due sono i Nell’azienda agro-forestale due sono i conti che possono essere fatticonti che possono essere fatti

Utile lordo boscoUtile lordo bosco Utile lordo stallaUtile lordo stalla

Gli utili cosi calcolati possono essere Gli utili cosi calcolati possono essere inseriti nello schema finale del calcolo PLVinseriti nello schema finale del calcolo PLV

PLV: Utile lordo di stallaPLV: Utile lordo di stalla

ULS: rappresenta l’incremento medio annuo relativo al prodotto carne espresso in valore.

Inventario iniziale Inventario finale

Categ. n Pesoqli

PrezzoEuro

Categ.

n Pesoqli

PrezzoEuro

VitelliVaccheManze….

ULS = (Invent. finale + vendite) – (Invent. iniziale + acquisti)

PLV: Utile lordo boscoPLV: Utile lordo bosco ULB rappresenta ULB rappresenta

l’incremento medio di l’incremento medio di legname espresso in legname espresso in valorevalore

ULB = (Valore del bosco a ULB = (Valore del bosco a fine anno + utilizzazioni) - fine anno + utilizzazioni) - Valore del bosco inizio Valore del bosco inizio annoanno

descrizdescrizioneione

Sf haSf ha ProvviProvvigionegione

Mc/haMc/ha

prezzoprezzoe/mce/mc

importimportoo

inventario inizialeinventario iniziale

alto alto fustofusto

1010 250250 2020 5000050000

inventario finale inventario finale

alto alto fusto fusto

1010 254254 2020 5080050800

UtilizzazioniUtilizzazioni

50 30 1500050 30 15000

Parte passiva Parte passiva

I costiI costi

Classificazione dei costiClassificazione dei costi

Costi fissiCosti fissi Costi variabiliCosti variabili Costi soggettiviCosti soggettivi Costi oggettiviCosti oggettivi Costi impliciti Costi impliciti Costi esplicitiCosti espliciti

Inoltre:Inoltre: Costi per fattori a logorio parzialeCosti per fattori a logorio parziale Costi per fattori a logorio totale Costi per fattori a logorio totale

Spese varieSpese varie

Le spese varie corrispondono alla Le spese varie corrispondono alla somma dei costi relativi all’impiego somma dei costi relativi all’impiego dei fattori produttivi a logorio totale dei fattori produttivi a logorio totale assunti dall’esterno (concimi, assunti dall’esterno (concimi, fitofarmaci, sementi ecc.= beni fitofarmaci, sementi ecc.= beni strumentali) inclusi i servizi.strumentali) inclusi i servizi.

Le quoteLe quote

Le quote (ammortamento, Le quote (ammortamento, manutenzione e assicurazione) manutenzione e assicurazione) riguardano il capitale a logorio riguardano il capitale a logorio parziale. I capitali su cui si calcolano parziale. I capitali su cui si calcolano le quote sono le macchine e gli le quote sono le macchine e gli attrezzi, i miglioramenti fondiari e gli attrezzi, i miglioramenti fondiari e gli immobili, il bestiame. Quindi sia immobili, il bestiame. Quindi sia capitale agrario che fondiariocapitale agrario che fondiario

Le quote di ammortamento Le quote di ammortamento Si definisce quota di Si definisce quota di

ammortamento (o reintegrazione) ammortamento (o reintegrazione) la ripartizione del costo iniziale del la ripartizione del costo iniziale del capitale per gli enne anni di durata capitale per gli enne anni di durata fisica o tecnico economica previsti fisica o tecnico economica previsti per il capitale prima di raggiungere per il capitale prima di raggiungere l’obsolescenzal’obsolescenza

Il calcolo delle quote di Il calcolo delle quote di ammortamentoammortamento

Il procedimento di calcolo di tipo non Il procedimento di calcolo di tipo non finanziario è il seguente:finanziario è il seguente:

Qr = Qr = Vi-VfVi-Vf nn

dove:dove: Vi è il prezzo di acquisto del beneVi è il prezzo di acquisto del bene Vf è il valore finale o di recuperoVf è il valore finale o di recupero n sono gli anni di durata del capitalen sono gli anni di durata del capitale

Il procedimento finanziario: Il procedimento finanziario: Qr = (V1 –Vn) (r/qQr = (V1 –Vn) (r/qnn-1)-1)

dove:dove:

r/(qr/(qnn-1) è la formula di reintegrazione posticipata di enne-1) è la formula di reintegrazione posticipata di enne annualitàannualità

Durata economica di alcune Durata economica di alcune macchinemacchine

Trattrici agricoleTrattrici agricole Trattrici forestali Trattrici forestali Aratri Aratri Essicatori foraggiEssicatori foraggi MotosegheMotoseghe VerricelliVerricelli TrinciaforaggiTrinciaforaggi Gru idrauliche Gru idrauliche

10 -12 anni10 -12 anni

7-10 anni7-10 anni 8-10 anni8-10 anni 8-10 anni8-10 anni 3-6 anni3-6 anni 6-10 anni6-10 anni 8-10 anni8-10 anni 6-8 anni6-8 anni

Le quote di manutenzione e Le quote di manutenzione e assicurazioneassicurazione

La quota di manutenzioneLa quota di manutenzione: le spese per la : le spese per la manutenzione non sono distribuite manutenzione non sono distribuite regolarmente nel tempo ma aumentano con regolarmente nel tempo ma aumentano con l’invecchiamento del capitale. Nel caso di più l’invecchiamento del capitale. Nel caso di più macchine essa può assumere il valore di costo macchine essa può assumere il valore di costo medio di manutenzione.medio di manutenzione.

La quota di assicurazione:La quota di assicurazione: copre i rischi copre i rischi connessi ad eventi fortuiti che possono connessi ad eventi fortuiti che possono provocare la perdita o danni al capitale. Il provocare la perdita o danni al capitale. Il calcolo della quota non è ovviamente calcolo della quota non è ovviamente necessario nel caso in cui l’agricoltore stipuli necessario nel caso in cui l’agricoltore stipuli una polizza assicurativa pagando il relativo una polizza assicurativa pagando il relativo premio annuale premio annuale

Salari e StipendiSalari e Stipendi

SalarioSalario: compenso per il lavoro : compenso per il lavoro manuale. Tariffari ufficiali (salariati manuale. Tariffari ufficiali (salariati semplici, specializzati, a tempo semplici, specializzati, a tempo determinato (avventizi) e determinato (avventizi) e indeterminato (fissi).indeterminato (fissi).

StipendioStipendio: compenso spettante al : compenso spettante al lavoro intellettualelavoro intellettuale

Le imposte (tributi)Le imposte (tributi)

I Tributi sono gli oneri che l’imprenditore I Tributi sono gli oneri che l’imprenditore deve pagare allo Stato o ad altri enti deve pagare allo Stato o ad altri enti pubblici comprensivi anche di eventuali pubblici comprensivi anche di eventuali contributi consortili ecc. Le tasse dovute contributi consortili ecc. Le tasse dovute allo Stato sono:allo Stato sono:

IVA Imposta sul valore aggiuntoIVA Imposta sul valore aggiunto IRPEF imposta sul reddito delle persone IRPEF imposta sul reddito delle persone

fisiche (RD+RA). (IRPEG per le società)fisiche (RD+RA). (IRPEG per le società) IRAP imposta regionale sulle attività IRAP imposta regionale sulle attività

produttiveproduttive ICI Imposta comunale sugli immobiliICI Imposta comunale sugli immobili

IRPEF per un imprenditore IRPEF per un imprenditore agricoloagricolo

E’ l’imposta sulle persone fisiche. Si E’ l’imposta sulle persone fisiche. Si calcola sulla base del reddito calcola sulla base del reddito dominicale RD e Reddito agrario dominicale RD e Reddito agrario RA.RA.

ES.: Un imprenditore è proprietario e gestore di un’azienda ES.: Un imprenditore è proprietario e gestore di un’azienda di 32 ha. Dal catasto risulta:di 32 ha. Dal catasto risulta:

RD = 6840,99RD = 6840,99 RA = 6718,96RA = 6718,96Totale imponibile = 13 021, 95 Totale imponibile = 13 021, 95 N.B I redditi sono aggiornati con un coefficiente 1,8 per il N.B I redditi sono aggiornati con un coefficiente 1,8 per il

RD e 1,7 per il RA.RD e 1,7 per il RA.Calcolo imposta: Calcolo imposta: per scaglioni -fino a 15.000,00 €per scaglioni -fino a 15.000,00 € aliquota del 23%aliquota del 23%13021,95*23% = 2995,04 €13021,95*23% = 2995,04 €

Aliquote per scaglioni di reddito €Aliquote per scaglioni di reddito €

<15000,00<15000,00 >15000<30000>15000<30000 >30000<60000>30000<60000 >60000<135000>60000<135000 >135000>135000

23%23% 27%27% 34%34% 40%40% 46%46%

IRPEGIRPEG

L’Irpeg riguarda le società Spa, Sas, Srl L’Irpeg riguarda le società Spa, Sas, Srl nonché gli enti pubblici e le associazioni nonché gli enti pubblici e le associazioni che svolgono attività produttiva e che svolgono attività produttiva e commerciale.commerciale.

La base imponibile viene desunta in La base imponibile viene desunta in riferimento all’utile di bilancio annuo riferimento all’utile di bilancio annuo d’impresa. L’imposta si calcola applicando d’impresa. L’imposta si calcola applicando un’aliquota fissa del 36%. Sono esenti da un’aliquota fissa del 36%. Sono esenti da Irpeg le cooperative agricole purchè Irpeg le cooperative agricole purchè trasformino prodotti degli associati. Sono trasformino prodotti degli associati. Sono esenti da Irpeg anche le proprietà esenti da Irpeg anche le proprietà pubbliche e le proprietà collettivepubbliche e le proprietà collettive

IRAP (DL n.446 del 15/12/97)IRAP (DL n.446 del 15/12/97)Tassa per attività diretta alla Tassa per attività diretta alla

produzione o scambio di beni o produzione o scambio di beni o alla prestazione di servizi.alla prestazione di servizi.

Calcolo:Calcolo:1.1. Imponibile: RA ovvero produzione netta (PLV (fatture) Imponibile: RA ovvero produzione netta (PLV (fatture)

- costi di produzione (Sv+Q) (registro acquisti)- costi di produzione (Sv+Q) (registro acquisti)2.2. Imponibile *aliquota 1,9%Imponibile *aliquota 1,9%Attenzione: Sono esonerate dal pagamento IRAP le Attenzione: Sono esonerate dal pagamento IRAP le

imprese agricole che hanno un volume annuo di affari imprese agricole che hanno un volume annuo di affari non superiore a euro 2582,28 (a euro 7746,85 per i non superiore a euro 2582,28 (a euro 7746,85 per i comuni montani) e che sono esonerate anche dall’IVAcomuni montani) e che sono esonerate anche dall’IVA

ICIICI

Imposta comunale sugli immobili.Imposta comunale sugli immobili. Per un terreno agricolo:Per un terreno agricolo: RD * 75%+25%= imponibileRD * 75%+25%= imponibile Imponibile * 4 : 7/Imponibile * 4 : 7/‰ = ICI‰ = ICI

IVAIVA L’imposta sul valore aggiunto colpisce gli L’imposta sul valore aggiunto colpisce gli

incrementi di valore realizzati durante le fasi del incrementi di valore realizzati durante le fasi del ciclo produttivo e commerciale. E’:ciclo produttivo e commerciale. E’:

indirettaindiretta con aliquote differenziatecon aliquote differenziate

Per ogni singola azienda l’IVA da versare Per ogni singola azienda l’IVA da versare corrisponde all’IVA incassata meno quella pagata.corrisponde all’IVA incassata meno quella pagata.

Per il settore agro-forestale vale il regime Per il settore agro-forestale vale il regime semplificato o speciale: l’IVA incassata rimane semplificato o speciale: l’IVA incassata rimane alle aziende come compenso forfetario per l’IVA alle aziende come compenso forfetario per l’IVA pagata.pagata.

Si prevede l’esonero per aziende con fatturato Si prevede l’esonero per aziende con fatturato minimominimo

Interessi 1) Interessi 1) L’interesse è definibile come prezzo d’uso del capitale agrario L’interesse è definibile come prezzo d’uso del capitale agrario

o di esercizio. E’ generalmente un costo implicito in quanto o di esercizio. E’ generalmente un costo implicito in quanto è lo stesso imprenditore spesso a fornire il capitale in è lo stesso imprenditore spesso a fornire il capitale in azienda. azienda.

Gli interessi sono calcolati Gli interessi sono calcolati sul capitale agrario o di eserciziosul capitale agrario o di esercizio

su scorte, bestiame, macchine e attrezzisu scorte, bestiame, macchine e attrezzi

sul capitale di anticipazionesul capitale di anticipazione

CAP. di anticipazioneCAP. di anticipazione: la somma di denaro che serve a coprire : la somma di denaro che serve a coprire gli interessi passivi di gestione. Nella redazione pratica del bilancio, gli interessi passivi di gestione. Nella redazione pratica del bilancio, l’interesse si ottiene sommando le spese sostenute l’interesse si ottiene sommando le spese sostenute dall’imprenditore durante l’anno (cap.circolante) e determinando i dall’imprenditore durante l’anno (cap.circolante) e determinando i relativi interessi per un periodo medio che va da 3 a 6 mesi (relativi interessi per un periodo medio che va da 3 a 6 mesi ( Il Il saggio di interesse da adottare è quello del credito bancariosaggio di interesse da adottare è quello del credito bancario).).

Interessi 2) effettiviInteressi 2) effettivi

Gli interessi effettivi sono dati Gli interessi effettivi sono dati dall’ammontare degli interessi totali dall’ammontare degli interessi totali effettivamente pagati alle banche:effettivamente pagati alle banche:

PrestitiPrestiti MutuiMutui Ecc.Ecc.

Beneficio fondiarioBeneficio fondiario

E’ il reddito che compete al proprietario del capitale fondiario.

E’ costituito dalla rendita (terra nuda) e dall’interesse ovvero compenso relativo ai miglioramenti (es. frutteti).

Si determina in modo esplicito solo quando il fondo è affittato (Ca).

Il saggio di Il saggio di capitalizzazionecapitalizzazione

Il saggio di capitalizzazione (1)Il saggio di capitalizzazione (1)

Il procedimento della stima analitica per capitalizzazione dei redditi ruota intorno alla scelta del saggio di capitalizzazione:

Bf/r

(Nel caso di reddito periodico la formula si trasforma nella seguente: Vo= Bf /qn-1)

Il saggio è inversamente proporzionale al valore.Variazioni minime di saggio portano a valori fondiari notevolmente diversi.

Le varie tipologie di saggioLe varie tipologie di saggio

Attenzione alla distinzione tra saggio di interesse, di Attenzione alla distinzione tra saggio di interesse, di rendimento, capitalizzazione rendimento, capitalizzazione

Il saggio di interesse è il prezzo d’uso del denaro nei Il saggio di interesse è il prezzo d’uso del denaro nei mercati finanziari.mercati finanziari.

Il saggio di rendimento è il rendimento di un capitale già Il saggio di rendimento è il rendimento di un capitale già investito in una certa attività economica. investito in una certa attività economica.

Il saggio di capitalizzazione impiegato in estimo Il saggio di capitalizzazione impiegato in estimo esprime in termini attuali il valore della serie di esprime in termini attuali il valore della serie di redditi futuri prodotti dal bene oggetto di stima. E’redditi futuri prodotti dal bene oggetto di stima. E’ un tipo di saggio di rendimento, ovvero è un saggio reale un tipo di saggio di rendimento, ovvero è un saggio reale anch’esso (rapporto tra reddito e capitale fondiario)anch’esso (rapporto tra reddito e capitale fondiario)

r cap. = Bf1+Bf2+…Bfn

V1 + V2 + …Vn

……saggio di capitalizzazione saggio di capitalizzazione

L’ r cap. riferito ai diversi beni si diversifica per l’influenza dei diversi fattori di rischio, durata, e soggettività.

r cap. = ricerca sperimentale del saggio

La ricerca empirica avviene misurando i Bf di altri beni simili a quello di stima e poi comparandoli con i relativi valori di mercato:

……saggio di capitalizzazione saggio di capitalizzazione

Nel caso in cui non sia possibile evidenziare il saggio con la stima analitica si può procedere attraverso il metodo della comparazione:

•Ricercare il saggio in altre zone simili dove esiste il mercato fondiario;

• Ricercare un saggio da altri investimenti similari.

……saggio di capitalizzazione saggio di capitalizzazione Posto che il saggio viene individuato con riferimento ai redditi e valori dei beni fondiari simili a quello oggetto di stima possono rendere necessari ritocchi o correzioni del saggio in riferimento alle specifiche caratteristiche del bene oggetto di stima ( a meno che queste non vengano consolidate come aggiunte o detrazioni effettuate nella stima).

Comodi e scomodi che influiscono sul r di cap.:

•limitatezza del beni fondiari;

•tranquillità dell’area;

•presenza di servizi e mercati;

•facilità di accesso;

•qualità del paesaggio;

• prestigio legato ad una certa proprietà

•ecc….

saggio di capitalizzazione saggio di capitalizzazione

Le condizioni appena esaminate sono definibili anche comodi o scomodi o meglio esternalità;

se valgono in senso positivo fanno abbassare il saggio ed aumentare il valore del fondo;

se valgono in senso negativo fanno aumentare il saggio ed abbassare il valore del fondo.

……saggio di capitalizzazione saggio di capitalizzazione

A titolo indicativo:

Il saggio per le aziende dipende anche dall’ordinamento produttivo.

Si aggira intorno all’1-2%

I costi in percentualeI costi in percentuale

CostiCosti Percentuale Percentuale d’incidenza su d’incidenza su PLVPLV

Quote QQuote Q 8-15%8-15%

Spese varie SVSpese varie SV 25-35%25-35%

Imposte ecc.Imposte ecc. 4-6%4-6%

Salari SaSalari Sa 30-45%30-45%

Stipendi StStipendi St 2-6%2-6%

Interessi IInteressi I 8-10%8-10%

Valore di macchiatico VMValore di macchiatico VM E’ dato dalla formula:E’ dato dalla formula:

VM= Vass –K trasfVM= Vass –K trasf

dove:dove: Vm = valore piante in piediVm = valore piante in piedi V ass = valore assortimenti all’imposto (luogo di carico)V ass = valore assortimenti all’imposto (luogo di carico) K trasf. = costo di trasformazioneK trasf. = costo di trasformazione

Taglio e allestimentoTaglio e allestimento Smacchio all’impostoSmacchio all’imposto Assicurazione operaiAssicurazione operai Interessi sui capitali anticipatiInteressi sui capitali anticipati Direzione amministrazione e sorveglianza (6% spese Direzione amministrazione e sorveglianza (6% spese

precedenti)precedenti) Contratto, imposte varieContratto, imposte varie

Prezzo di macchiaticoPrezzo di macchiatico

Si intende il valore di macchiatico per Si intende il valore di macchiatico per unità di volume (metricubi o unità di volume (metricubi o quintali)quintali)

Si ottiene dividendo il valore di Si ottiene dividendo il valore di macchiatico per la massa di macchiatico per la massa di legnamelegname