CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO - … · prof. ing. Marco Menegotto Consulenti Tecnici di Ufficio nel...

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

Sezione Fallimentare

Fallimento Delta Parcheggi Srl in liquidazione

G.D. Dott. GENTILI

Curatore Avv. Barbara SARTORI

Procedimento n. 280/2016

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

RELAZIONE

Roma, Dicembre 2016

Prof. Ing. Augusto Desideri Prof. Ing. Marco Menegotto

Tribunale di Roma – Sezione Fallimentare – G.D. Dott. Gentili – Curatore Avv. B. Sartori

Fallimento Delta Parcheggi Srl in Liquidazione – Proc. n. 280/2016

Relazione di CTU Proff. Ingg. A. Desideri e M. Menegotto – Dicembre 2016

1

INDICE

INCARICO pag. 2

DOCUMENTAZIONE ACQUISITA 3

OGGETTO DELLA STIMA 4

DESCRIZIONE DEL SITO E DELLE OPERE 5

CONSIDERAZIONI 10

Aspetti edilizi 10

Aspetti geotecnici e strutturali 10

Monitoraggio topografico 11

Monitoraggio piezometrico 11

CONCLUSIONI SULLE STRUTTURE 14

a) Utilizzo del solo piano già realizzato 14

b) Completamento dell’opera con altri piani interrati 15

STIMA ECONOMICA 16

ALLEGATI 19




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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

Sezione Fallimentare

Fallimento Delta Parcheggi Srl in liquidazione

G.D. Dott. GENTILI

Curatore Avv. Barbara SARTORI

Procedimento n. 280/2016

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

RELAZIONE

INCARICO

Con provvedimento dell’11 Maggio 2016, depositato il 25/05/2016, l’ill.mo

Giudice Delegato Dott. Gentili, su istanza del Curatore fallimentare avv. Barbara

Sartori del 9 Maggio 2016, nominava gli scriventi prof. ing. Augusto Desideri e

prof. ing. Marco Menegotto Consulenti Tecnici di Ufficio nel procedimento in

epigrafe. per la stima del terreno e per le valutazioni tecniche sulle condizioni

dell'area, di proprietà della società fallita, al fine di procedere ad un'eventuale

vendita.

Gli scriventi ne ricevevano comunicazione dal Curatore stesso il 25/05/2016 e

accettavano l’incarico.




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DOCUMENTAZIONE ACQUISITA

I CTU hanno ritirato dal Curatore, il 05/07 2016, il seguente materiale, in copia:

- Atto di acquisto dell’immobile da parte della Delta Parcheggi Srl, c/o

Notaio dott. G. Pasquino in Roma del 03/03/2006, Rep. n. 18643, Racc.

n. 2202;

- Contratto di concessione di mutuo ipotecario fondiario dalla Banca

Popolare di Verona, S. Geminiano e S. Prospero alla Delta Parcheggi

Srl, c/o Notaio G. Gilardoni in Roma del 30/01/2009, Rep. n. 31868,

Racc. n. 12513;

- Permesso di Costruire n. 435 prot. 40749 del 17/06/2009, per la

realizzazione di autorimessa interrata, rilasciato dal Comune di Roma

Dip. IX – UO II;

- Contratto di appalto in scrittura privata fra la Delta Parcheggi Srl e la

COGECO 7 Srl, per la costruzione di un’autorimessa del 02/08/2011;

- Denunzia di Inizio Attività (DIA) presentata da Delta Parcheggi Srl a

Roma Capitale – Dip. PAU il 28/03/2011, con allegati:

- fascicolo “Tav.00” comprendente la documentazione amministrativa

- elaborato grafico “TAV. 01” comprendente planimetrie e profili, piante,

sezioni, particolari, calcoli geometrici;

- Atto risolutivo e transattivo fra la Delta Parcheggi Srl e la COGECO 7 Srl,

del contratto di cui sopra, del 21/11/2013;

- Contratto di appalto, in scrittura privata fra la Delta Parcheggi Srl e la

MA.SA.PI Srl, per la costruzione di un’autorimessa, del 26/03/2014;

- Verbale di inventario del 19/04/2016 presso il cantiere.

Inoltre, i CTU dispongono della documentazione relativa a una precedente

causa civile, per la quale erano egualmente CTU.

Il 16/11/2016, essi si sono poi recati sul posto per esaminare lo stato attuale dei

luoghi, traendone anche una documentazione fotografica, che si allega.




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OGGETTO DELLA STIMA

L’opera oggetto di stima è un terreno, iscritto nel Catasto Terreni del Comune di

Roma al Foglio 398, particella 149, Subalterno 1, con accesso da via P.

Leonardi Cattolica n. 2, nel quartiere Prati di Roma, di proprietà dalla Delta

Parcheggi Srl, soggetto dell’attuale procedimento fallimentare, che lo aveva

acquistato con atto Notaio G. Pasquino 03/03/2006, Rep. n. 18643, Racc. n.

2202.

Il terreno si trova all’interno di una corte, ha una superficie di mq 650, occupa

una metà circa della corte e vi si affacciano quattro edifici condominiali,

rispettivamente di via Faà di Bruno n. 28 e n. 30, via Leonardi Cattolica n. 6 e

piazza Prati degli Strozzi n. 35. Detti edifici, costruiti negli anni 1930–40, hanno

nove piani fuori terra.

Nel terreno in questione era stata iniziata la costruzione di un parcheggio

sotterraneo, il cui progetto prevedeva n. 4 piani interrati e un piano a raso, poi

interrotta.

La Delta Parcheggi aveva ricevuto regolare Permesso di Costruire dal Comune

(poi decaduto), quindi aveva presentato una DIA. Oltre al progetto funzionale,

aveva predisposto un progetto delle strutture, che è stato via via integrato nel

corso di una causa intentata dai condominii limitrofi.

Questi, temendo che la costruzione del parcheggio potesse generare danni ai

rispettivi fabbricati e mettere in pericolo la loro stabilità, hanno iniziato in forma

autonoma il monitoraggio degli spostamenti dei fabbricati stessi, poi proseguito

in contraddittorio con la Delta Parcheggi Srl durante le operazioni peritali

relative all’azione legale da loro promossa (Tribunale di Roma - Sezione VII

Civile - G.R. Dott. M. Buscema - R.G. n. 66183/2011, per la quale, come

accennato, gli scriventi avevano svolto la funzione di CTU). Il monitoraggio è

proseguito durante le fasi realizzative sotto la supervisione degli scriventi, come

disposto dal G.R., mentre si è interrotto quando le attività di cantiere sono state

sospese, così come i lavori.




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DESCRIZIONE DEL SITO E DELLE OPERE

Il parcheggio in oggetto si colloca in una corte di circa m 54 x 27, interna al

complesso edilizio dell’isolato compreso fra via P. Leonardi Cattolica, via E. Faà

di Bruno, via Prevesa e piazza Prati degli Strozzi.

Gli immobili sono individuati sul foglio catastale n. 398 del NCEU. Sulla corte

affacciano, fra altri, i quattro condominii che hanno promosso l’azione legale di

cui al punto precedente.

L’area destinata al parcheggio, del quale è stata iniziata la costruzione e poi

sospesa, è identificata con la particella n. 149, sub 1, occupa una metà della

corte stessa, sulla cui altra metà simmetrica affacciano altrettanti edifici e su

cui, allo stato, non sono previsti interventi edificatori.

Il progetto architettonico del parcheggio è stato eseguito dallo Studio Bioedil

Progetti, a firma degli architetti Renato Guidi e Roberto Santori.

Esso risulta depositato presso il Comune di Roma, Dipartimento IX - Ufficio

Permessi di Costruire - del Municipio XVII, con prot. 50368 del 28/07/2008, e

aver ottenuto Permesso di Costruire n. 435 del 17/06/2009 rilasciato dal

Dipartimento IX – U.O. II con prot. 40749, per il richiedente Delta parcheggi Srl,

con il titolo “Progetto per la realizzazione di una autorimessa interrata L. 122/89

e del C.C. 165/97. Era stata inoltrata una comunicazione di inizio lavori 1l 23

Luglio 2009, agli atti.

Nel frattempo il Permesso di Costruire era stato dichiarato decaduto con

Determinazione Dirigenziale n. 259 del 31 Marzo 2011 del Dip.

Programmazione e Attuazione Urbanistica – Dir. Attuazione degli Strumenti

Urbanistici – U.O. Permessi di Costruire, prot. 26173.

La Delta Parcheggi Srl, per ottemperare alle condizioni imposte dal detto

Permesso di Costruire, si era impegnata per sé ed aventi causa, con Atto

d’Obbligo 19/05/2009 per Notaio Gilardoni, a destinare e mantenere la

superficie a parcheggio privato ai sensi della legge 122/89, con riserva di

produrre gli atti di costituzione del vincolo, di non modificare la destinazione




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d’uso a parcheggio e di mantenere a giardino con coltre di 60 cm di terra

vegetale le parti indicate nella planimetria di progetto.

Il progetto stesso è stato poi associato, ai sensi degli artt. 22 e 137 del DPR

380/2001, alla Dichiarazione di Inizio Attività del 28/02/2011 al Municipio Roma

XVII col prot. Gen. 24467, da parte della Delta Parcheggi, riportando la dizione

“autorimessa interrata L. 122/89”.

Il progetto delle strutture è stato eseguito dalla Saic Italia Srl, a firma dell’ing.

Andrea Cinuzzi ed è depositato al Comune insieme con i predetti “nuovi tipi”.

Ne sono state poi fornite varie integrazioni nel corso dell’istruttoria tecnica

relativa al citato procedimento (Tribunale di Roma - Sezione VII Civile - G.R.

Dott. M. Buscema - R.G. n. 66183/2011), nei cui elaborati agli atti l’opera è

dettagliatamente descritta e illustrata. Se ne tracciano qui i tratti essenziali.

In pianta, il parcheggio occupa quasi per intero la metà della corte, con un

rettangolo di m 25,27 x 22,15, cui vanno tolte una porzione di m 5,00 x 12,15

presso il centro della corte e le fasce adiacenti ai fabbricati, larghe da 1 a 2 m

circa, salvo tratti aggettanti rispettivamente dagli edifici di via Faà di Bruno e di

via Leonardi Cattolica, sfiorati dalla struttura del parcheggio; inoltre, occupa un

rettangolo di m 16,52 x 5,79 nel varco fra gli edifici sulla via Leonardi Cattolica,

dove sono previsti solo l’accesso carraio e il raccordo con il silo ma non sono

previsti scavi per realizzare superfici in sotterraneo. Le superfici come sopra

descritte comprendono anche le strutture perimetrali di contenimento del

terreno.

I piani interrati previsti sono quattro, alle quote (rispetto al terreno)

rispettivamente di -3,00 m, -5,80 m, -8,60 m e -11,40 m, nei quali vengono

ricavate n. 25 autorimesse singole (box). Al piano terreno sono previsti n. 7

posti auto a raso (non coperti).

Non è indicato con precisone nel progetto a quale quota corrisponda la quota

convenzionale 0,00 m del piano terreno del parcheggio, rispetto alla quota

originaria del terreno. Le sole parti emergenti al disopra della quota terreno

sono costituite da parapetti alti circa 1,2 m e dall’involucro del vano corsa




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dell’ascensore, che emerge dalla quota terreno con un ingombro di circa 1,8 x

1,8 m in pianta, per un’altezza di circa 2,5 m, a una distanza di circa 6 m

dall’edificio più vicino.

La struttura viene costruita mediante scavo nel sottosuolo della corte, previa

realizzazione di paratie perimetrali, in parte con diaframmi di calcestruzzo

armato e in parte con micropali, e degli orizzontamenti ai piani, con funzione

anche di contrasto tra le paratie.

Le paratie son costituite da pannelli in calcestruzzo armato di 22 m di

lunghezza, spessore 40 cm e larghezza 250 cm, posti in continuità; in alcune

parti da micropali di diametro 20 cm, con tubo d’acciaio di diametro 16,9 cm,

intervallati di 30 cm, di stessa lunghezza delle paratie e che vengono puntonati

nelle fasi transitorie.

La costruzione degli orizzontamenti, costituiti da solette in calcestruzzo armato,

avviene dall’alto verso il basso: una volta realizzate le paratie perimetrali e lo

scavo di un livello, si realizzano i quattro pali-pilastro provvisionali a tutta

altezza con anima in profilati di acciaio (da sostituire alla fine con pilastri in c.a.

in opera) e la soletta del piano terreno, per offrire un mutuo contrasto fra loro in

sommità; si procede quindi con lo scavo di un altro piano e la realizzazione

della soletta sottostante, e così via.

Gli spessori previsti delle solette sono di 30 cm al piano terreno, 23 cm ai piani

intermedi e 60 cm alla base.

Le opere così come si trovano, non sono state collaudate.

Il contratto di appalto del 02/08/2011 con la COGECO 7 Srl prevedeva per

l’esecuzione di tutti i lavori, a corpo, per un corrispettivo forfettario di €

1.550.000,00 oltre a IVA di legge. Contratto sciolto con l’atto del 20/11/2013

transattivamente, riconoscendo all’impresa l’importo di € 520.417,10 per i lavori

fino ad allora eseguiti.

Successivamente, il 26/03/2014 fu stipulato un nuovo contratto d’appalto alla

MA.SA.PI. Srl, per il completamento di tutti i lavori, comprendenti strutture,




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finiture, impianti e sistemazioni esterne, sempre a corpo, per l’importo di €

1.130.000,00 oltre a IVA.

I lavori furono iniziati nel Marzo 2011 e furono interrotti nell’Ottobre del 2014, a

causa di dubbi sorti in corso di costruzione sulla tenuta idraulica delle paratie e

sull’influenza delle fasi di costruzione su possibili cedimenti fondali negli edifici

limitrofi, dubbi che hanno indotto a ripensamenti sul progetto delle strutture, da

parte dei consulenti della proprietà.

Infatti, come disposto dal Giudice Buscema nella sentenza che consentiva

l’esecuzione del parcheggio, i lavori sono proceduti tenendo sotto costante

monitoraggio gli spostamenti verticali e orizzontali degli edifici, dopo aver fissato

soglie di attenzione e di allarme sia per gli spostamenti sia per le variazioni dei

livelli piezometrici. Proprio il monitoraggio delle prime fasi realizzative fece

avanzare l’ipotesi di ridurre il numero previsto di piani interrati dell’autorimessa

(ipotesi considerata a suo tempo anche dalla proprietaria Delta Parcheggi).

Lo stato attuale è come segue.

Le paratie, in prossimità dei fabbricati dei detti condominii su tre lati e su un

quarto lato verso l’altra metà della corte, sono state completate.

Sono stati eseguiti inoltre:

- lo scavo all’interno, per una profondità di circa 3,3 m, corrispondente a un

piano;

- i pali pilastro provvisionali;

- parte delle strutture degli orizzontamenti dei piani terreno e primo interrato,

con le asole necessarie per la rampa, la ventilazione, le scale, l’ascensore e per

la prosecuzione degli scavi;

- alcuni parapetti in calcestruzzo armato;

- l’allaccio degli scarichi interni alla fogna cittadina.

Il solaio attualmente di fondo (a q. - 3,0 m, destinato al calpestio del 1° piano

interrato) è ricoperto attualmente da uno strato di circa un metro d’acqua, a un

livello corrispondente al livello piezometrico presente nel terreno esterno alle

paratie perimetrali: per la comunicazione idraulica attraverso le asole presenti




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nel solaio e possibili permeabilità delle paratie, il livello interno dell’acqua si

trova in equilibrio con quello esterno.

Attualmente, il cantiere è chiuso e in stato di abbandono (v. foto allegate). Sono

presenti opere di recinzione del lotto, compreso un cancello di ingresso, e di

protezione dalla caduta accidentale nei fori aperti del solaio di piano terra. Per

inciso, si raccomanda di controllare regolarmente il loro stato di efficienza, dato

che il lotto stesso non è sorvegliato e un eventuale intruso può incorrere in

cadute pericolose.

Per quanto riguarda gli edifici esistenti, purtroppo non si dispone, se non in

minima parte, di disegni o elaborati di progetto delle strutture, in particolare

delle fondazioni, o di documenti tecnici successivi.

Da verbali testimoniali dello stato degli edifici, eseguiti su di essi prima dell’inizio

dei lavori del parcheggio, questi appaiono comunque privi di inconvenienti

significativi.

L’edificio di via Leonardi Cattolica ha struttura in muratura, con fondazioni di

tipo diretto in calcestruzzo armato, secondo quanto appare da uno schema di

progetto.

L’edificio di via Faà di Bruno (comprendente i due condominii coi civici 28 e 30)

ha struttura interamente in calcestruzzo armato.

Parimenti su fondazioni dirette in calcestruzzo armato è fondato l’edificio di

piazza Prati degli Strozzi.

Non si ha documentazione dettagliata sullo stato dell’area della corte prima

dell’inizio dei lavori, salvo che per alcune foto parziali allegate al progetto.

Nel corso dei monitoraggi eseguiti in relazione ai lavori per il parcheggio, si

sono rilevati modesti spostamenti, come viene precisato nel seguito.




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CONSIDERAZIONI

Con riferimento alla documentazione di progetto e ad altra che si è potuta

esaminare successivamente, sono qui svolte alcune considerazioni preliminari,

dedicate ad alcune valutazioni, riguardo agli aspetti edilizi e geotecnici.

Aspetti edilizi

La costruzione, come descritta negli elaborati di progetto, è da ritenersi legittima

in relazione al DPR 380/2001, per la DIA presentata, e appare conforme al

dettato della legge 122/1989, visto che il precedente Permesso di Costruire n.

435 del 17/06/2009 rilasciato dal Dipartimento IX, pur decaduto, la assentiva ai

sensi di essa legge.

Ovviamente, per la ripresa di qualsiasi tipo di intervento, sarà necessario

aggiornare le autorizzazioni comunali.

Aspetti geotecnici e strutturali

Poiché la costruzione dell’opera è stata iniziata con l’intento di realizzare

quattro piani interrati ma è stata interrotta al primo, per problemi legati alla

sicurezza statica non definitivamente risolti, occorre valutare la parte nell’ipotesi

limitativa dell’utilizzo del solo piano la cui struttura è ora realizzata - senza rischi

di influire sugli edifici limitrofi - come pure nella sua potenzialità di ulteriore

approfondimento per altri piani, tenendo conto di possibili influenze sugli edifici

stessi.

Nel corso della causa civile citata, si sono svolte valutazioni per stabilire se lo

scavo del parcheggio potesse concretamente costituire un pericolo per la

stabilità degli edifici circostanti.

Gli scriventi, per esprimere una valutazione dell’opera nel suo attuale stato e

sulla fattibilità tecnica di continuare nell’esecuzione di altri piani interrati,




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ritengono opportuno richiamare i risultati del monitoraggio, con i verbali del

periodo nel quale è stato realizzato il primo piano interrato e la Relazione

peritale di CTU della citata causa civile, nella cui sentenza il G.R. aveva ritenuto

necessario chiedere agli scriventi di supervisionare il monitoraggio durante le

fasi esecutive dell’opera.

Monitoraggio topografico

In contraddittorio tra tecnici della Delta Parcheggi Srl e tecnici del Condominii,

furono fissate le ubicazioni dei caposaldi per il monitoraggio topografico e le

cadenze di lettura. Le Parti vollero mantenere due distinte società per

l’esecuzione delle misure (SAG_CIM Srl, per i Condomini - GEORES Srl, per la

Delta Parcheggi).

Le letture eseguite dalle due società sono state fin dall’inizio non congruenti.

Nonostante ripetuti appelli perché un confronto tra i tecnici delle due società

portasse a definire delle misure uniche affidabili, il confronto non è mai

avvenuto. Si dispone dunque di misure discordanti, con le ovvie conseguenze

sulla affidabilità dei dati.

Sembrerebbe emergere comunque una tendenza allo sviluppo di cedimenti di

uno degli edifici che si affacciano sul cortile, che prescinderebbe dalle attività

via via svolte nel cantiere. Questa tendenza andrebbe comunque verificata.

L’analisi degli spostamenti misurati non evidenzia forti correlazioni con le attività

di cantiere, sebbene alcuni caposaldi evidenzino delle oscillazioni in

corrispondenza del periodo nel quale si sono effettuate delle prove di

pompaggio e si è scavato il primo piano interrato.

Monitoraggio piezometrico

Un ruolo fondamentale per la realizzazione dello scavo del parcheggio è svolto

dalle pressioni dell’acqua, perché fin dal primo piano interrato lo scavo è

realizzato sotto falda.




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Nella fase di scavo nella zona delimitata dalle paratie, si aggotta l’acqua e si

riducono conseguentemente le pressioni dell’acqua nella zona interna ma il

requisito fondamentale per non indurre danni agli edifici circostanti è che

all’esterno delle paratie non si abbiano apprezzabili riduzioni delle pressioni

dell’acqua. Perché questo avvenga, le paratie perimetrali si devono intestare in

uno strato di bassa permeabilità (come nel caso in esame) o si deve realizzare

un “tappo” sul fondo prima dello scavo (iniezioni, jet grouting, …); inoltre, le

stesse paratie devono essere realizzate in modo continuo, tale da garantire

l’impermeabilità o una ridottissima permeazione nelle fasi di scavo. Al

monitoraggio piezometrico è affidata dunque la verifica della buona

realizzazione delle opere e la salvaguardia delle strutture limitrofe.

Nel sito è presente una falda caratterizzata da un pelo libero posto a circa 2,8 m

dal piano del cortile. Il livello di falda è oggi facilmente rilevabile; infatti, per via

delle asole presenti sul fondo del solaio realizzato, il livello d’acqua oggi

presente al di sopra del solaio del primo piano interrato è in equilibrio (e dunque

corrisponde) con il livello d’acqua presente nel terreno esterno alle paratie.

Dal momento che nella realizzazione del primo piano interrato si è scavato fino

a circa 3,8 m dal piano campagna, durante lo scavo si è aggottata l’acqua,

tenendo il fondo scavo asciutto.

In via preliminare allo scavo nel mese di luglio 2014 furono eseguite delle prove

di pompaggio nella zona interna alle paratie, per verificare se ci fossero

apprezzabili riduzioni delle pressioni all’esterno.

Sebbene l’esito di queste prove non fosse del tutto soddisfacente, si concordò

di eseguire comunque lo scavo per la realizzazione del primo piano interrato,

visto che la differenza di quota piezometrica interna ed esterna sarebbe stata

modesta (dell’ordine del metro), stabilendo comunque che, qualora i piezometri

esterni alle paratie avessero segnalato una riduzione di quota superiore a 50

cm, si sarebbe arrestato il pompaggio interno e si sarebbero studiati eventuali

altri provvedimenti. Si fissò inoltre una soglia di allerta, quando la riduzione di

quota nei piezometri esterni avesse superato i 25 cm, alla quale la ditta




13

incaricata del monitoraggio avrebbe dovuto avvertire le Parti e i supervisori del

monitoraggio.

Durante l’esecuzione dello scavo nel Settembre 2014, le due celle di un

piezometro esterno allo scavo segnalarono riduzioni che raggiunsero i 50 cm.

Queste apprezzabili variazioni dei livelli piezometrici all’esterno delle paratie, a

fronte di una modesta variazione imposta all’interno, insieme alle incertezze sul

monitoraggio topografico, portarono gli scriventi ad alcune conclusioni che si

ritiene opportuno riportare qui integralmente:

“ … gli incaricati del controllo Proff. Ingg. Desideri e Menegotto invitano a:

- esaminare la possibilità di limitare a un solo piano interrato la costruzione;

o, nel caso si volesse procedere con lo scavo di altri piani, a:

- chiarire l’origine delle discrepanze fra i due monitoraggi e riprenderli con

letture a cadenza almeno bimestrale;

- ripristinare possibilmente i piezometri esistenti …

- inserire nel monitoraggio anche il piezometro a tubo aperto già operante

nell’area del condominio Faa di Bruno 28

- mettere in atto interventi di sigillatura delle paratie perimetrali, che ne

garantiscano una migliore tenuta idraulica;

- eseguire prove di pompaggio per verificare l’efficacia degli interventi di cui

sopra.”.

I lavori furono poi interrotti, per motivi tecnici o economici non resi noti.




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CONCLUSIONI SULLE STRUTTURE

Considerato quanto sopra, si ritiene che le conoscenze fino ad oggi acquisite

suggeriscano di non proseguire con lo scavo di altri piani interrati, ma di

completare quanto fino ad oggi realizzato, limitando l’opera a un solo piano

interrato. Pur con questo convincimento, nel seguito si analizzeranno e si

valuteranno separatamente l’ipotesi di utilizzazione solo di quanto già

realizzato, fermandosi alla profondità raggiunta, e quella di completamento

dell’opera con altri piani interrati.

a) Utilizzo del solo piano già realizzato

È in primo luogo necessario esaminare e valutare le opere strutturali comunque

necessarie per rendere utilizzabile quanto già realizzato. Nel dettaglio:

- Rampa di accesso al piano interrato.

- Scala pedonale

- Chiusura e sigillatura delle asole del solaio di fondo.

- Sigillatura dei giunti tra i pannelli delle paratie perimetrali

- Realizzazione di una controfodera interna, almeno nel tratto nel quale l’opera

di contenimento è realizzata con pali di piccolo diametro.

- Chiusure nel solaio di copertura

Nella configurazione di un solo piano interrato, la rampa carraia e la scala

pedonale non dovrebbero proseguire verso i piani inferiori, il che consentirebbe,

insieme alla riduzione delle scale pedonali e delle asole di ventilazione, di

rimodulare la distribuzione, recuperando lo spazio per due box supplementari

nell’interrato e altrettanti posti auto in superficie.

Il parcheggio consisterebbe in questo caso, di otto box singoli al piano interrato

(q. -3,0), come si deduce dalla pianta del 4° piano ed ultimo interrato del

progetto, e almeno otto posti auto all’aperto a quota terreno.




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b) Completamento dell’opera con altri piani interrati

Esistono una serie di operazioni propedeutiche ad un’eventuale prosecuzione

dello scavo, che vengono di seguito elencate.

Le prove di emungimento già eseguite hanno evidenziato variazioni delle

pressioni dell’acqua all’esterno delle paratie quando si aggotta all’interno.

Prima di ogni altro scavo, si dovranno dunque identificare le cause delle

significative variazioni di pressioni all’esterno (possibili carenze nei giunti tra i

pannelli delle paratie con conseguente permeazione, strati di permeabilità più

elevata del previsto al piede delle paratie, ….), quindi progettare ed eseguire

interventi di impermeabilizzazione.

A tal fine sono necessari:

- ripristino, ove possibile dei piezometri installati ed installazione di nuovi

piezometri per il controllo delle pressioni dell’acqua all’esterno delle paratie;

- prove di emungimento interno da pozzi, con controllo delle pressioni

dell’acqua all’esterno, per verificare l’efficacia degli interventi realizzati;

- ripristino di un sistema di monitoraggio condiviso anche con i Condominii e

verifica di possibili fenomeni di subsidenza, che potrebbero comunque

sconsigliare la prosecuzione degli scavi.

Le considerazioni esposte lasciano ritenere certamente preferibile l’ipotesi di

non prosecuzione degli scavi oltre il primo piano interrato.

Si potrà decidere se riprendere lo scavo per tutti i tre piani previsti ovvero per

uno o due piani.

In ogni caso, le incertezze legate alle cause della cattiva tenuta delle opere di

contenimento rendono non quantificabile a priori l’impegno necessario alla

prosecuzione dello scavo.




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STIMA ECONOMICA

Si esegue la stima del valore dell’immobile, valutando il valore commerciale di

mercato dell’opera finita e funzionale, detraendone il costo degli interventi

necessari per renderla tale. Per quanto esposto più sopra, si considera l’opera

limitata a un solo piano interrato.

Il quartiere Prati è semi-centrale, ad alta intensità abitativa e con edifici quasi

tutti d’epoca, non dotati di propri parcheggi pertinenziali, dei quali è elevata la

richiesta.

Da indagini e consultazioni immobiliari svolte su siti ufficiali, i valori di mercato

unitari in tale zona, si possono assumere prudenzialmente:

- per box singoli nuovi chiusi, in € 4.000 / mq;

- per posti auto a raso in cortile attrezzato, in € 1.700 / mq.

Disponendo di superfici nette, per tali destinazioni d’uso, pari a circa:

- mq 170 al piano interrato per box singolii

- mq 200 al piano terra per posti auto a raso

il valore commerciale dei parcheggi da eseguire, così disposti, risulta di

mq 170 x 4.000 €/mq = € 680.000.-

mq 200 x 1.700 €/mq = € 340.000,-

sommano € 1.020.000.-

in c.t.: € 1.000.000,- (Euro un milione)

Da tale valore, stimato come potenziale ricavo delle vendite, vanno detratti i

costi di costruzione per il completamento funzionale dell’opera e le spese per

organizzare le vendite al dettaglio, nonché un congruo utile finale per

l’investitore, al lordo di imposte e comprensivo delle proprie spese di

funzionamento, che si può assumere intorno al 25% della somma investita.

Le spese per organizzare le vendite possono stimarsi nel 6% del ricavo, cioè in

6% x € 1.000.000,- = € 60.000,-

Il costo di costruzione – comprendente completamento e riadattamento delle

strutture, finiture, impianti e sistemazioni esterne – non può stimarsi




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analiticamente, prevalendo l’incidenza della particolare situazione delle opere

realizzate e del cantiere in generale. D’altra parte non è possibile prendere in

considerazione il valore delle opere realizzate in base al costo di costruzione,

se si fa l’ipotesi conservativa di utilizzo di un solo piano interrato, per il quale

parte di esse sono superflue.

Una stima può essere effettuata a corpo, ipotizzando un’offerta media da parte

di un’impresa di costruzioni (considerando che anche per gli appalti iniziali

erano stati valutati a corpo, pur in condizioni meglio analizzabili).

La stima del costo dei lavori - comprendente anche oneri tecnici (progettazioni,

direzione lavori, monitoraggi, collaudi), indagini, spese generali e utile - può

essere quantificata approssimatamente in

€ 400.000,-

Il tempo necessario per i lavori può considerarsi di un anno.

L’acquirente potenziale dell’immobile dovrebbe investire immediatamente la

spesa di acquisto X (comprensiva di eventuali imposte di Registro) e, nel corso

dei lavori, il compenso all’impresa di costruzioni; venderebbe dopo circa un

anno, e, le opere finite, sostenendo le spese di vendita e ricavando il proprio

utile. Le spese di vendita sono contestuali al ricavo e non si considerano un

investimento.

Per cui, l’importo X al quale conviene acquistare l’immobile, equiparabile

al suo valore commerciale, risulterebbe dall’espressione (€):

1.000.000 – X – 400.000 – 60.000 = 25% (X + 400.000), da cui

1.000.000 – 400.000 – 60.000 – 25% 400.000 = X + 25% X, cioè

X = 352.000

in c.t.: X = € 350.000,-

Ne risulta, per differenza, un utile di

€ 1.000.000 – 400.000 – 350.000 – 60.000 = € 190.000

pari al 25,33% dell’investimento di € 400.000 + 350.000.

In pratica, quindi, l’ipotesi consisterebbe nel seguente conto sommario:

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ALLEGATI

A questa relazione è allegata una documentazione fotografica delle condizioni

attuali del sito.

Un’ampia documentazione sulle vicende è comunque in possesso del presente

procedimento fallimentare.




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