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Comune di Tortolì Provincia dell’Ogliastra

PIANO URBANISTICO COMUNALE IN ADEGUAMENTO AL PIANO PAESAGGISTICO REGIONALE

E AL PIANO DI ASSETTO IDROGEOLOGICO

Sindaco Dott. Massimo Cannas Consigliere con delega all'urbanistica Ing. Luigi Chessa

COORDINAMENTO SCIENTIFICO

Ing. Matteo Simbula COORDINAMENTO OPERATIVO DELL'UFFICIO DEL PIANO

Area Governo del Territorio e Urbanistica Ing. Mauro Cerina

COMPONENTI UFFICIO DEL PIANO

Area Governo del Territorio - Lavori Pubblici Ing. Giovanni Piroddi

Area Edilizia Privata e S.U.A.P. Ing. Bonaria Mura

Assetto Ambientale For. Giam Battista Mulas For. Luciano Murgia

Assetto Geoambientale Geol. Roberto Catignani Geol. Marco Marcato

Assetto Insediativo Ing. Simone Corda

Assetto storico culturale Architettonico Arch. Miriam Loi

Analisi della struttura insediativa e GIS Ing. Yuri Iannuzzi Ing. Matteo Simbula

Assetto storico culturale Archeologico Archeol. M. Giuseppina Cabras Rilievi: Geom. Benedetto Cantelmi

Normativa e ambito costiero Ing. Fulvio Pisu

Collaboratore interno Ufficio del Piano Geom. Patrizia Pistis

Studio di Compatibilità Idraulico Ing. Italo Frau Geol. Roberto Catignani

VALUTAZIONE AMBIENTALE STRATEGICA VALUTAZIONE DI INCIDENZA Università degli studi di Cagliari

Dipartimento di Ingegneria civile, ambientale e architettura

Coordinamento scientifico Prof. Ing. Paolo Giuseppe Mura

Responsabile per la VAS Ing. Alessia Figus

Allegato 4 Dimensionamento PUC: approfondimenti

Marzo 2015

Fase 3

PUC - Tortolì Allegato 4 Dimensionamento PUC ulteriori approfondimenti

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Indice

1. Altri elementi di analisi per il dimensionamento del Piano Urbanistico Comunale ............................................................................... 3

1.1 Analisi delle utenze idriche ................................................................................. 3

1.1.1 Stima delle utenze idriche dalla fornitura di acqua potabile .............................. 3

1.1.2 Stima delle utenze idriche dalla depurazione .................................................. 4

1.1.3 Considerazioni finali sulla stima del consumo idrico ......................................... 5

1.2 Analisi della produzione di rifiuti solidi urbani ................................................... 6

1.3 Considerazioni conclusive sull'analisi della popolazione .................................... 7

2. Considerazioni rispetto allo standard di edilizia abitativa ................ 8

2.1 Zona A ................................................................................................................. 8

2.2 Zone B e C ......................................................................................................... 10

2.3 Verifica della disponibilità volumetrica nelle singole sottozone B e C ............. 16

3. Principali parametri urbanistici delle singole sottozone ................. 21


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1. Altri elementi di analisi per il dimensionamento del Piano Urbanistico Comunale

Per quanto riguarda il dimensionamento del Piano Urbanistico Comunale sono state svolte ulteriori analisi per la verifica della popolazione residente e presente all'interno del territorio comunale di Tortolì.

1.1 Analisi delle utenze idriche

1.1.1 Stima delle utenze idriche dalla fornitura di acqua potabile Mediante l'analisi effettuata dal Servizio Ambiente in merito alla stima delle utenze servite dall’appalto del Servizio di Igiene Urbana relativo agli anni 2006-2013, si

possono fare delle considerazioni utili ai fini della stima della popolazione presente nel Comune di Tortolì all’anno 2008, anno considerato dal dimensionamento del PUC.

Come prima analisi, si è provveduto ad esaminare i dati forniti dal Gestore del servizio idrico integrato “Abbanoa” e dal Consorzio Industriale di Arbatax relativi alle portate di acqua potabile immessa in rete e dalle acque di depurazione trattate dai depuratori del comune di Tortolì. Più precisamente è stato preso in esame il primo trimestre dell’anno 2008 (gennaio, febbraio, marzo), in quanto questo periodo dell'anno non è influenzato dal consumo idrico della popolazione turistica, di conseguenza direttamente confrontabile con la popolazione presente (residente e fluttuante) all'interno del territorio comunale di Tortolì.

Nel primo trimestre del 2008, è stato immesso in rete un volume di acqua pari a mc. 435.456. Negli standard degli acquedotti italiani si stima una percentuale di perdite che si aggira tra il 35% e 40%, di conseguenza si possono altrettanto stimare rispettivamente consumi compresi tra i 283.046 mc (con una percentuale di perdita del 35%) e 261.273 mc (con una percentuale di perdita del 40%).

Per ottenere il consumo d'acqua potabile delle utenze domestiche, vengono detratti i consumi relativi alle utenze specifiche (es. commerciali ecc...), facendo


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risultare un valore di utenze attive pari a 617. Se si ipotizza un consumo medio annuo di 80 mc/anno, si ottiene un consumo totale pari a mc. 49.360 e che rapportato al periodo di riferimento è pari a mc. 12.340.

Il consumo di acqua potabile delle utenze domestiche al trimestre preso in esame, sulla base di quanto sopra considerato, risulta pertanto stimato tra i mc 270.706 e mc 248.933.

In base al consumo medio annuo delle utenze domestiche, fornito dalla società Abbanoa e prossimo ai consumi medi nazionali, che risulta pari a 200 mc/utenza,

si arriva ad ottenere per il primo trimestre un consumo medio di circa 50 mc/utenza. In base al consumo medio delle utenze domestiche e in base alla quantità d'acqua, si può stimare un numero di utenze domestiche compreso tra 4.978 e 5.414 al primo trimestre del 2008.

1.1.2 Stima delle utenze idriche dalla depurazione Come controverifica della stima delle utenze idriche ottenute dal consumo di acqua potabile, vengono analizzati i dati delle acque trattate nei depuratori comunali e

dal Consorzio Industriale nello stesso periodo.

Si considera, in primo luogo che non tutta l'acqua immessa in rete arriva alla fognatura, di conseguenza in base alle informazioni riportate dalla bibliografia tecnica si ha che il rapporto tra la quantità di acqua immessa in fognatura e quella effettivamente consumata dalle utenze domestiche è pari a circa l’80%.

In base al dato fornito dalle strutture adibite alla depurazione delle acque reflue relativo al per il primo trimestre 2008 risulta pari a mc. 364.937.

Da questo quantitativo è necessario escludere quanto proviene dalle acque meteoriche, nonché le acque delle attività del Consorzio di Bonifica.

Un’analisi in tal senso è stata fatta dal Consorzio Industriale che ha stimato una percentuale del 10% relativo all’apporto di acque meteoriche e un apporto del 30% per quanto riguarda le acque provenienti dalla rete del Consorzio di Bonifica.

In questo caso le perdite di condotta vanno sommate alla quantità in ingresso al depuratore e trattandosi di condotte non in pressione la percentuale di perdita è


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leggermente inferiore a quella della rete di acqua potabile e stimata intorno al 30%.

Facendo le opportune operazioni, si ottiene una stima delle quantità di acqua immessa in rete fognaria pari a mc. 218.962 che rapportato alla quantità dei consumi effettivi sopra stimati, determina un valore compreso tra lo 0,77 e 0,84, dimostrando l’attendibilità del risultato ottenuto.

1.1.3 Considerazioni finali sulla stima del consumo idrico Il territorio comunale di Tortolì risulta, in base alle analisi dei dati provenienti dal sistema idrico, essere dotato di un numero compreso tra 4.978 e 5.414 utenze domestiche attive.

Si deve considerare inoltre che non tutte le utenze domestiche del territorio comunale di Tortolì sono allacciate alla rete idrica e fognaria, poiché sono presenti abitazioni distribuite nell'agro e nelle zone turistiche di Orrì abitate tutto l'anno da residenti.

Questo valore è determinato in circa 120 utenze, che vanno a sommarsi a quello

precedentemente stimato portando il numero di utenze domestiche compreso tra 5.098 e 5.534.


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1.2 Analisi della produzione di rifiuti solidi urbani

Un altra analisi che è stata svolta per il dimensionamento della popolazione presente sul territorio comunale di Tortolì è stata fatta in base allo studio delle quantità di rifiuti prodotte nei primi tre mesi dell’anno 2008.

In questo periodo, si è rilevata una quantità complessiva tra frazione organica, secco valorizzabile, indifferenziato e ingombranti, pari a 1.120 tonnellate. In questo quantitativo sono presenti non solo i rifiuti provenienti dalle utenze domestiche ma anche quelli delle utenze specifiche.

Si considera che la produzione pro capite rilevata nella provincia Ogliastra nel 2007 (ultimi dati disponibili) e indicata nel Rapporto Rifiuti 2008 pubblicata dall’ISPRA, sia pari a 347 kg/anno per abitante.

Applicando una riduzione sulla quantità complessiva di rifiuti prodotti delle utenze non domestiche, pari a circa il 10% come nell'analisi del consumo dell'acqua

potabile, si stima un numero di abitanti presenti al comune di Tortolì circa 12.000 abitanti, ovvero circa 1.500 abitanti in più rispetto a quelli residenti (anno 2008 – 10609 abitanti).

Considerato che il numero medio di componenti dei diversi nuclei familiari rilevato dai dati ISTAT 2008, per il Comune di Tortolì è pari a 2,4 , si deduce un numero di nuclei familiari presenti di circa 5.000, ovvero circa 635 nuclei in più rispetto ai residenti.

Se consideriamo i quantitativi di rifiuti prodotti nei primi tre mesi del 2013 (anno di riferimento per il dimensionamento del nuovo servizio di igiene urbana), si rileva una quantità complessiva tra frazione organica, secco valorizzabile, indifferenziato e ingombranti, pari a 1.079 tonnellate, leggermente inferiore a quella del 2008. A questo valore viene sottratto un quantitativo pari al 10% proveniente dalle utenze non domestiche.

Nell'analisi svolta dalla Provincia Ogliastra nel 2013 indicata nel Rapporto Rifiuti 2014 pubblicata dall’ISPRA viene stimata una produzione di rifiuti procapite pari a 328 kg/anno, molto inferiore a quella rilevata nel 2008.


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Mediante questi dati di rilievo e stima di produzione porta alla presenza di una popolazione presente nel territorio comunale di Tortolì a circa 12.800 abitanti, ovvero circa 1900 abitanti presenti in più rispetto a quelli residenti (anno 2013 – 10833 abitanti).

Supponendo di prendere come riferimento il numero medio di componenti dei nuclei familiari utilizzato ai fini del dimensionamento del PUC del Comune di Tortolì e pari a 2,5 , si deduce un numero di nuclei familiari di circa 5.120.

Di conseguenza, dal 2008 al 2013 si ha un incremento di 800 abitanti presenti e

un aumento di circa 100 nuovi nuclei familiari.

Dalle analisi sopra riportate si può stimare che la popolazione del Comune di Tortolì sia costituita per circa l’84% da residenti e per un 16% da non residenti.

La ditta che gestisce il servizio di igiene urbana ha riportato i dati relativi alla distribuzione dei contenitori per il secco alle utenze domestiche (aggiornata a dicembre 2014). Dall’esame dei dati, risulta che siano stati consegnati i contenitori ad un numero di utenze domestiche pari a 5.445; di queste 4395 risultano residenti nel Comune di Tortolì, mentre 1050 non residenti, pari al 19,2% che risulta addirittura superiore al dato stimato.

1.3 Considerazioni conclusive sull'analisi della popolazione

In conclusione, si rileva che la popolazione del Comune di Tortolì è costituita da una percentuale rilevante stimata di non residenti che incidono tra il 16 e il 19 percento rispetto alla popolazione residente di Tortolì, che si insedia in questo territorio per la maggior parte del periodo dell'anno per motivi di lavoro o per altre motivazioni legate alla centralità rispetto ai comuni dell'Ogliastra e per la sua forte presnza di servizi legati al terziario. Tenendo conto di questa peculiarità, non rilevabile dai dati demografici, ma che è stata messa in luce dalle analisi sopra esposte, porta ad evidenziare come il dimensionamento del PUC di Tortolì, eseguito con il metodo di regressione lineare, applicato sia ai dati relativi sia alla popolazione residente, sia al numero dei nuclei familiari residenti che compongono


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la popolazione del Comune di Tortolì, sia comunque realistico e non sovradimensionato.

2. Considerazioni rispetto allo standard di edilizia abitativa

2.1 Zona A

Nella relazione del Piano Particolareggiato del Centro Storico che coincide con la perimetrazione del Centro di Antica e Prima formazione, sono stati dettagliate le informazioni del Centro storico di Tortolì e Arbatax coerentemente al Piano Urbanistico Comunale. Nel dettaglio le volumetrie, gli abitanti insediabili e da reinsediare sono allegate negli schemi riepilogativi del Piano Particolareggiato. Nelle norme del Piano sopracitato non si prevedono nuove volumetrie realizzabili. Si evidenzia come nelle tabelle sotto riportate si ha che gli abitanti insediabili e da reinsediare pari a 1988 complessivi è in linea con quanto previsto dal PUC che indica un numero di abitanti insediabili pari a 1960. Si allega uno stralcio della normativa del PPCS


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2.2 Zone B e C

Nella relazione del Piano Urbanistico Comunale sono stati stimati standard abitativi

variabili a seconda dello zoning urbanistico, legato alle analisi di lettura delle singole sezioni censuarie di Tortolì e rilevando la tipologia edilizia residenziale del Comune. Si è riscontrato, inoltre la presenza di un numero considerevole di strutture destinate al commercio e a uffici soprattutto all'interno del nucleo urbano compatto (centro storico e aree di completamento) che portano all'innalzamento del valore della cubatura media per residente nelle stesse aree.

Per la verifica della dotazione di standard urbanistici del piano delle singole zone urbanistiche sono stati analizzati gli isolati campione già studiati nella relazione del PUC (sezioni censuarie 47 per le zone B e la 8 per le zone C) con l'aggiornamento


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del censimento Istat al 2011 delle singole sezioni censuarie in rapporto alla cubatura letta strumentalmente dalla cartografia tecnica comunale anch'essa del 2011.

Inoltre sono stati fatti i sopraluoghi sulle singole zone censuarie per verificarne il grado di abitazioni disabitate o disponibili per ospitare nuovi residenti e il numero di fabbricati destinati a attività legati al terziario o al commercio.

Oltre a queste zone censuarie si è provveduto a ripetere l'analisi su altre zone censuarie del territorio comunale di Tortolì su cui si potesse avere un unica zona

urbanistica leggibile al suo interno.

Per quanto riguarda la zona B si è trovata solamente la sezione censuaria 11, per la zona C sono state prese in considerazione le zone censuarie 2, 9, 12 e 50. Inoltre è stata analizzata la sezione censuaria 13 in cui si hanno la presenza sia la zona B che la zona C.

In seguito vengono rappresentate le singole sezioni censuarie con lo zoning del PUC.


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Per il calcolo della volumetria nella singola sezione censuaria è stata presa solamente quella residenziale od assimilabile ad essa, escludendo le volumetrie ricadenti nelle zone D, G e F.

Nella tabella seguente vengono rappresentate le volumetrie e la popolazione

residente in ogni singola sezione censuaria.

Zona censuaria

Zona PUC Popolazione

Volume mc

altezza media

Standard Abitativo

47 B1 B2 571 146.678 6 257 11 B1 499 166.900 6,75 334

Zona B Totali e Media 1.070 313.578

293

8 C1 C2 C3 369 146.066 6 396 2 C1 764 173.319 6 227 9 C1 405 145.266 6 359

50 C1 257 71.152 5,67 277 12 C1 165 56.518 6 343

Zona C Totali e Media 1.960 592.321

320

13 B1 C1 C2 775 225.628 6,5 291


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Dall'analisi dei singoli corpi di fabbrica si rileva che la tipologia tipo è di abitazioni su due piani tranne che lungo la via principale di Tortolì dove si rilevano anche fabbricati su tre piani fuori terra di cui il piano inferiore e totalmente adibito ad attività commerciale. La maggior parte dei fabbricati presenti sia in zona B che in zona C hanno una volumetria media di circa 600 mc per nucleo familiare, di conseguenza si ha come standard abitativo strettamente connesso con la residenza pari a 240 mc/abitante. Se consideriamo un valore di 40 mc/abitante per

i servizi connessi con la residenze si ha, per le zone B e C1, uno standard abitativo pari a 280 mc/ab coerente a quello utilizzato nel dimensionamento del Piano Urbanistico comunale e al di sotto del valore rilevato dall'analisi sulle singole sezioni censuarie.

Per quanto riguarda il dimensionamento delle altre zone C si sono considerati degli standard edilizi al di sotto di quello rilevato per le zone C1 portandolo a un valore di 200 mc/ab in quanto si prevede una tipologia edilizia delle nuove zone di espansione in parte più densa rispetto a quella attualmente realizzata e conforme alla tipologia residenziale che si sta realizzando in Ogliastra.

2.3 Verifica della disponibilità volumetrica nelle singole sottozone B e C

Nelle sezioni censuarie di riferimento sono stati verificati tutti i fabbricati esistenti dividendoli per fabbricati totalmente destinati alla residenza, al commercio, al terziario e ai servizi sociali come rappresentato nelle figure successive.

Inoltre sono stati rappresentati i fabbricati inutilizzati e quindi disponibili ad ospitare nuovi abitanti. Dall'analisi è risultato che meno dell'un percento è inutilizzato, in quanto, la maggior parte dei fabbricati disabitati sono risultati di proprietà di residenti all'estero e quindi utilizzati per il periodo delle vacanze.


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3. Principali parametri urbanistici delle singole sottozone

In questo capitolo verranno rappresentati i principali parametri delle singole sottozone urbanistiche.

Per quanto riguarda la zona A si rimanda al capitolo precedente.

Nelle zone B si possono rappresentare i principali parametri urbanistici.

Zona Nome Superficie territoriale

(mq)

If max (mc/mq)

Volumetria esistente (mc)

B1 Edificato compatto di primo impianto 370.430 3 1.048.578

B2 Tessuti in fase di saturazione 129.479 2 248.668

B3 Morfologia consolidata Arbatax 41.443 1,5 113.569

I principali parametri delle singole zone C possono essere rappresentati nella seguente tabella.

Zona Nome Superficie territoriale

(mq)

It (mc/mq) Volumetria esistente

(mc)

Volumetria prevista (mc)

Volumetria residua (mc)

C1 Piani attuativi vigenti o approvati 1.348.932 Massimo 1,5 ma vige il valore del

P.A.

1.301.491 1.560.865 259.374

C2 Ambiti da sottoporre a piani di riqualificazione

224.693 0,5 - 0,75 53.157 130.260 77.103

C3 Nuove Localizzazioni 293.089 0,5 - 0,75 - 1 7.584 212.494 204.910

C4 Jana - PRG - Intesa (*) 108.791 1,5 935 146.868 145.933

C5 Ambiti rururbani a media densità 206.905 0,35 9.135 72.416 63.281

C6 Ambiti rururbani a bassa densità 263.852 0,25 16.251 65.963 49.712

Nella tabella successiva vengono rappresentati i principali piani attuativi delle singole sottozone C1

Sottozona C1

Superficie Territoriale

(mq)

Volume misurato esistente compreso le S (mc)

Iff massimo

Ift massimo

Volume realizzabile da Piano Attuativo

(mc)

Note

C1 1 45.640 90.495 4 1,84 73.385 Lottizzazione convenzionata Cardia-Danese C1 2 106.303 65.850 1,475 1 106.303 PRU Is Tanas C1 3 49.500 36.016 2,45 1,5 74.250 Lottizzazione Mussu Luisu C1 4 14.852 21.894 1,9 1,58 23.467 Lottizzazione Bertulottu C1 5 35.044 19.276 2,43 1,5 70.088 Lottizzazione Zinnias-seminario vescovile C1 6 29.300 32.615 2 1 39.032 P.P. Su Poboru-comunale-zona Zinnias C1 7 41.190 37.272 1,484 1 41.190 P.P. Su Poboru C1 8 22.500 18.654 0 1,3 30.875 PEEP Is Cogottis


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Sottozona C1

Superficie Territoriale

(mq)

Volume misurato esistente compreso le S (mc)

Iff massimo

Ift massimo

Volume realizzabile da Piano Attuativo

(mc)

Note

C1 9 3.825 5.740 1,44 1 5.499 Park Hotel C1 10 60.587 42.865 1,512 1,09 66.084 PRU Pirisceddas C1 11 11.950 10.021 1,45 1 11.950 Lottizzazione Pirisceddas Ditta Usala C1 12 14.258 0 2,18 1,36 19.390 Su Muru Nou / PEEP C1 13 32.749 40.065 2,21 1,3 42.664 PRU Su Muru Nou C1 14 57.193 59.161 1,45 1 57.193 Lottizzazione Santu Micheli C1 15 13.921 0 2,45 1,5 20.881 Lottizzazione Is Scovargius Ditta Murru-Porrà C1 16 48.287 70.063 1,5 1,15 55.816 P L Sa Candeledda C1 17 29.850 34.085 1,475 1 29.850 PRU Is Scovargius bis C1 18 20.505 0 1,5 1 20.505 PEEP Is Scovargius

C1 19 36.396 11.788 2,21 1,5 54.594 Lottizzazione Is Scovargius Ditta Balzano-Demurtas

C1 20 65.542 56.600 1,5 1 66.270 Piano Particolareggiato Is scovargius C1 21 3.815 5.215 1,862 1,5 5.722 Hotel La Perla C1 22 44.930 39.758 1,95 1 44.930 PEEP Porto frailis C1 23 6.217 8.277 1,5 8.266 Alloggi Comunali C1 24 21.550 58.205 1,5 66.544 Villaggio Cartiera C1 25 12.035 4.527 1,45 1 12.035 Lottizzazione C2 EST Sub Comparto B A.MA. C1 26 12.210 1.244 1,451 1 12.210 Lottizzazione C2 Lungomare AMA Vitiello C1 27 21.821 36.416 1,96 1 20.375 Lottizzazione Monte Turri C1 28 18.745 21.095 1,45 1 18.745 Lottizzazione Catte C2 Est Sub Comparto C1 29 55.089 61.860 1,09 1 60.047 Lottizzazione convenzionata Porto Frailis e più C1 30 57.550 59.988 0,94 1 59.493 Lottizzazione convenzionata Balzano C1 31 2.925 0 2,18 1 4.094 Piano di lottizzazione Su Muru Nou C1 32 32.775 41.014 1,6 1 29.276 Lottizzazione Su Troccu-Mulas - Castelli C1 33 115.500 138.903 1,89 1 115.500 PEEP Monte Attu C1 34 117.400 105.388 1,5 106.613 Lottizzazione convenzionata Is Cogottis C1 35 49.726 46.854 1,16 1 49.726 Su Scovaroni 1°stralcio 1°lotto C1 36 14.187 16.414 1 13.904 Lottizzazione Bau Gerbu-Coop. La Villa

C1 37 11.363 3.855 1,1 12.400 Piano Lott Porto Frailis delibera CC 54 del 04/09/2009

C1 38 11.701 0 1 11.698 PEEP Is Tanas Totale 1.348.932 1.301.491 1.560.865

Per quanto riguarda le zone D, E e G si rimanda alle tabelle della relazione generale del PUC dove sono presenti i principali parametri urbanistici.

Le singole sottozone F sono state ampiamente descritte nell'allegato 2.

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