Comune di Tortolìpuc.comuneditortoli.it/public/allegati_contenuti/... · 2013-04-11 · Comune di...

Comune di Tortolì Provincia dell’Ogliastra

PIANO URBANISTICO COMUNALE IN ADEGUAMENTO AL PIANO PAESAGGISTICO REGIONALE

E AL PIANO DI ASSETTO IDROGEOLOGICO

Sindaco Dott. Domenico Lerede

Assessore all’ Urbanistica

Massimo Cannas

COORDINAMENTO SCIENTIFICO

Ing. Matteo Simbula

COORDINAMENTO OPERATIVO DELL'UFFICIO DEL PIANO

Area Governo del Territorio e Urbanistica Ing. Mauro Cerina

COMPONENTI UFFICIO DEL PIANO

Area Governo del Territorio - Lavori Pubblici Ing. Giovanni Piroddi

Area Edilizia Privata e S.U.A.P. Ing. Bonaria Mura

Assetto Ambientale For. Giam Battista Mulas For. Luciano Murgia

Assetto Geoambientale Geol. Roberto Catignani Geol. Marco Marcato

Assetto Insediativo Ing. Simone Corda

Assetto storico culturale Architettonico Arch. Miriam Loi

Analisi della struttura insediativa e GIS Ing. Yuri Iannuzzi Ing. Matteo Simbula

Assetto storico culturale Archeologico Archeol. M. Giuseppina Cabras Rilievi: Geom. Benedetto Cantelmi

Normativa e ambito costiero Ing. Fulvio Pisu

Collaboratore interno Ufficio del Piano Geom. Patrizia Pistis

Studio di Compatibilità Idraulico Ing. Italo Frau Geol. Roberto Catignani

VALUTAZIONE AMBIENTALE STRATEGICA VALUTAZIONE DI INCIDENZA Università degli studi di Cagliari

Dipartimento di Ingegneria civile, ambientale e architettura

Coordinamento scientifico Prof. Ing. Paolo Giuseppe Mura

Responsabile per la VAS Ing. Alessia Figus

NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE

Novembre 2012 Fase 2

PUC - Tortolì Norme Tecniche di Attuazione

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PARTE PRIMA – GENERALE....................................................................... 5

TITOLO I - NORMATIVA GENERALE ..................................................... 5

Art.1. Riferimenti normativi .............................................................................................. 5

Art.2. Attuazione del PUC................................................................................................. 6

Art.3. Validità ed efficacia del PUC .................................................................................... 6

Art.4. Contenuti ed elaborati del PUC................................................................................ 7

Art.5. Elementi costitutivi e competenze del piano. ............................................................ 7

TITOLO II - INDICI E PARAMETRI......................................................... 8

Art.6. Parametri urbanistici - definizioni............................................................................. 8

Art.7. Standards urbanistici .............................................................................................. 9

Art.8. Regolamentazione delle aree destinate alla sosta ................................................... 10

Art.9. Comparti edificatori .............................................................................................. 11

TITOLO III - NORMATIVA DI DETTAGLIO ............................................ 12

Art.10. Norme per le lottizzazioni.................................................................................... 12

Art.11. Viabilità – Norme generali ................................................................................... 15

Art.12. Tutela dell’ambiente. .......................................................................................... 15

Art.13. SIC “Lido di Orrì” ................................................................................................ 16

Art.14. La normativa energetica ..................................................................................... 17

Art.15. Classificazione acustica del territorio comunale..................................................... 21

Art.16. Poteri e deroga .................................................................................................. 21

Art.17. Piano di Utilizzo dei Litorali (PUL) ........................................................................ 22

Art.18. Piano Commerciale ............................................................................................. 22

Art.19. Piano generale del traffico urbano ....................................................................... 22

Art.20. Disciplina delle aree percorse dal fuoco................................................................ 22

PARTE SECONDA – NORME SPECIFICHE ................................................ 23

TITOLO I - ZONIZZAZIONE................................................................. 23

Art.21. Zone omogenee territoriali e destinazioni d’uso .................................................... 23

Art.22. Zone residenziali ................................................................................................ 27

Art.23. Zona A: Centro Storico........................................................................................ 27

Art.24. Le Zone B: zone di completamento residenziale.................................................... 28

Art.25. Le Zone C: zone di espansione ............................................................................ 30


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Art.26. Sottozona C1: piani attuativi vigenti o approvati ................................................... 32

Art.27. Sottozona C2: ambiti da sottoporre a piani di riqualificazione ................................ 33

Art.28. Sottozona C3: nuove localizzazioni....................................................................... 33

Art.29. Sottozona C4: jana ............................................................................................. 34

Art.30. Sottozona C5: ambiti rururbani a media densità ................................................... 35

Art.31. Sottozona C6: ambiti rururbani a bassa densità .................................................... 35

Art.32. Programmi operativi ........................................................................................... 35

Art.33. Zona D: industriale e zona artigianale .................................................................. 35

Art.34. Sottozona D1: ambiti del polo industriale di importanza territoriale........................ 36

Art.35. Sottozona D2: ambiti del piano per gli insediamenti produttivi (PIP) ...................... 37

Art.36. Sottozona D3: ambiti artigianale e commerciale di interesse locale; ....................... 37

Art.37. Sottozona D4: ambiti dell’area commerciale per la grande distribuzione ................. 39

Art.38. Sottozona D5: ambiti da sottoporre ad azioni di riqualificazione ambientale ........... 39

Art.39. Zona E: Zone agricole......................................................................................... 39

Art.40. Zona F: Zona turistica......................................................................................... 49

Art.41. Sottozona F1 - Interventi turistico-residenziali e turistico ricettivi esistenti autorizzati 51

Art.42. Sottozona F2 - Nuovi ambiti di integrazione con l’esistente.................................... 52

Art.43. Sottozona F3 - Campeggi .................................................................................... 53

Art.44. Sottozona F4 - Ambiti di Riqualificazione ambientale e paesaggistica (Orrì - Cea) ... 53

Art.45. Zona G: Servizi generali ...................................................................................... 58

Art.46. Sottozona G1: ambiti destinati ad attrezzature di servizio...................................... 60

Art.47. Sottozona G2: ambiti destinati a parchi urbani e verde attrezzato.......................... 61

Art.48. Sottozona G3: ambiti destinati a zone speciali (militari, …).................................... 62

Art.49. Sottozona G4: ambiti destinati a infrastrutture di interesse territoriale ................... 62

Art.50. Zona H: Aree sensibili ......................................................................................... 63

Art.51. Sottozona H1: ambiti archeologici........................................................................ 63

Art.52. Sottozona H2: ambiti di pregio paesaggistico ....................................................... 63

Art.53. Area di rispetto 1 (Hr1): Ambiti di rispetto archeologico ........................................ 64

Art.54. Area di rispetto 2 (Hr2): Ambiti di rispetto paesaggistico hard ............................... 64

Art.55. Area di rispetto 3 (Hr3): Ambiti di rispetto paesaggistico soft ................................ 64

65

Art.56. Area di rispetto 4 (Hr4): Ambiti di rispetto dei beni storico culturali architettonici ... 65

Art.57. Area di rispetto 5 (Hr5): Ambiti di rispetto cimiteriale ........................................... 65

Art.58. Area di rispetto 6 (Hr6): Ambiti di rispetto stradale............................................... 65

Art.59. Zona S: zone per servizi pubblici di quartiere........................................................ 67

Art.60. Sottozona S1: Aree per l’istruzione primaria ......................................................... 67

Art.61. Sottozona S2 : Aree per attrezzature di interesse comune..................................... 67


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Art.62. Sottozona S3 : Aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport.... 68

Art.63. Sottozona S4: Aree per parcheggi pubblici ........................................................... 69


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PARTE PRIMA – GENERALE

TITOLO I - NORMATIVA GENERALE

Art.1. Riferimenti normativi

1. Il Piano Urbanistico Comunale (di seguito PUC), che rappresenta lo strumento di pianificazione generale del Comune di Tortolì, è stato redatto ai sensi della L.R. 22/12/1989, n.45 e successive modifiche e integrazioni e in adeguamento al Piano Paesaggistico Regionale della Regione Sardegna (di seguito P.P.R.) adottato con D.G.R 05/09/2006 n.36/7.

2. IL PUC si attua, inoltre:

a nel rispetto della legge urbanistica dello Stato 17/08/1942 n.1150 e delle successive modifiche e integrazioni nonché delle Leggi n. 765 del 6.8.1967 e n. 1187 del 19.11.1968, ampliate dal decreto interministeriale n. 1404 dell’1.4.1968 e dal Decreto dell’Assessore degli Enti Locali, Finanze ed Urbanistica 20/12/1983 n. 2266/U.

b nel rispetto della L. 183/1989 di con lo scopo di assicurare la difesa del suolo, il risanamento delle acque, la fruizione, e la gestione del patrimonio idrico per gli usi di razionale sviluppo economico e sociale, la tutela degli aspetti ambientali ad essi connessi e in conformità con le direttive e le prescrizioni del Piano di Assetto Idrogeologico della Sardegna (di seguito PAI) per gli ambiti soggetti a rischio idrogeologico

c in coerenza con il D.Lgs 42/2004 e successive modificazioni (D.Lgs 62/2008 e D.Lgs 63/2008), con la L.R. 8/2004 e con le direttive del Piano Paesaggistico Regionale (PPR) adottato in via definitiva nel mese di settembre del 2006 e reso vigente con la sua pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione Sardegna del 8 settembre 2006,

d in coerenza del D.Lgs 152/2006, Testo Unico sull’ambiente e successive integrazioni e modifiche;

e in coerenza con il Dlgs. 30 aprile 1992, n.285, aggiornato con legge 15 luglio 2009, n. 94, Nuovo Codice della strada;

f in coerenza con la Direttiva 2002/91/CE in materia di rendimento energetico in edilizia recepita in Italia dal D.Lgs 192/2005, D.Lgs 115/2008, D.P.R. 59/2009 e dal D. Min 26/06/2009 che reca le “Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica degli edifici” emanate in attuazione dell’art. 6, comma 9 del D.Lgs 192/2005;

g in coerenza con il D.P.C.M 1/3/91, con la Legge Quadro 477/95, con il D.P.C.M 14/11/97 e ai sensi della Delibera di G.R. n.30/9 dell'8 luglio 2005 concernente direttive circa la classificazione acustica del territorio comunale.

h in coerenza con Decreto Legislativo 31 marzo 1998 n. 114, con la Deliberazione Giunta Regionale n. 55/108 del 29 dicembre 2000 e ss


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modifiche e integrazioni, con la Legge regionale 18 maggio 2006, n. 5, concernente direttive in materia di attività commerciali.

3. Nell’ambito del PUC sono applicabili le legislazioni speciali in materia di opere pubbliche, di edilizia scolastica, di edilizia ospedaliera, di edilizia economica e popolare, nonché in materia di risparmio energetico, agricoltura, industria e turismo, rispettivamente per i settori di competenza, purché gli interventi di attuazione siano coordinati ed autorizzati dalla Amministrazione Comunale.

4. Ai fini dell’applicazione del D.A. 2266/U del 1983 citato, il Comune di Tortolì risulta essere di 2° classe.

5. Ai sensi del D.M. 16.6.1966 l’intero territorio comunale di Tortoli, ad esclusione dell’agglomerato industriale disciplinato dal PRGI (Piano Regolatore Generale Industriale), è vincolato dalla Legge n° 1497 del 29. 6.1939 e successive modifiche e integrazioni.

Art.2. Attuazione del PUC

1. Il PUC diventa operativo attraverso i seguenti strumenti:

a vincoli territoriali e urbani; b piani esecutivi di attuazione delle opere pubbliche infrastrutturali e di

servizio; c piani esecutivi di settore territoriale; d piani particolareggiati; e piani di consorzio volontario e lottizzazioni convenzionate; f permesso a costruire e denuncia di inizio attività.

2. Gli strumenti di attuazione, sia pubblici che privati, devono rispettare tutte le destinazioni e le prescrizioni del PUC, indicate nelle planimetrie e previste nelle presenti norme.

Art.3. Validità ed efficacia del PUC

1. Le prescrizioni del PUC hanno validità giuridica a tempo indeterminato per l’intero territorio comunale.

2. Risultano essere

a Inderogabili le destinazioni d’uso del territorio e gli standards urbanistici corrispondenti, i vincoli di salvaguardia di qualsiasi tipo.

b Nell’ambito della validità temporale del Piano Urbanistico, l’Autorità Competente potrà definire Programmi Pluriennali di recupero e riqualificazione nelle zone B e C.

c All’interno del perimetro urbano non possono sorgere laboratori di qualsiasi tipo, né manifatture, né magazzini, né opifici che possano disturbare o recare molestia con polvere, fumi, odori e rumori agli abitanti, ai sensi del D.M. 1994 di attuazione dell’art. 216 del Testo Unico delle Leggi Sanitarie.


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Art.4. Contenuti ed elaborati del PUC

1. Il Piano Urbanistico Comunale (PUC) rappresenta lo strumento di controllo e di indirizzo dello sviluppo urbanistico.

2. Il PUC disciplina gli usi, il riassetto ecologico-ambientale, la valorizzazione storico-culturale, le trasformazioni compatibili e sostenibili del territorio comunale, conformandosi agli obiettivi ed alle indicazioni del Piano Paesaggistico Regionale (P.P.R.) che, a sua volta, è conforme alle direttive del Dlgs. 42/2004 (e successive modifiche ed integrazioni) e alla Convenzione Europea del Paesaggio del 2000.

3. Esso definisce, nei contorni e nella forma, l’assetto territoriale ed urbano del Comune di Tortolì, fissa le norme di attuazione degli interventi e propone l’articolazione delle fasi operative.

4. Il territorio comunale è suddiviso in zone territoriali omogenee e speciali, ciascuna delle quali è dotata di una disciplina degli interventi, integrata negli assetti insediativo, ambientale e storico culturale.

Art.5. Elementi costitutivi e competenze del piano.

1. Il PUC, sulla base di elaborazioni analitiche e descrittive, è costituito dai seguenti elaborati:

a Relazione generale; b Norme Tecniche di Attuazione; c Regolamento Edilizio; d Schede dei Beni paesaggistici ed identitari (Normativa dei beni archeologici

ed architettonici); e Elaborati grafici: 1. LA CONOSCENZA Tav. 1 Inquadramento territoriale Tav. 2.1 2.2 Carta Geolitologica Tav. 3a.1 3a.2 3b.1

3b.2 Carta Geomorfologica

Tav. 4.1 4.2 Carta Geomorfologico-tecnica Tav. 5a.1 5a.2 5b.1

5b.2 Carta Idrogeologica

Tav. 6.1 6.2 Carta dell’uso del suolo Tav. 7.1 7.2 Carta della copertura vegetale Tav. 8.1 8.2 Carta delle acclività Tav. 9.1 9.2 Carta pedologica Tav. 10.1 10.2 Beni Paesaggistici e altri beni ambientali Tav. 11a.1 11a.2 Beni Paesaggistici Storico-Culturali Archeologici Tav. 11b Beni Paesaggistici Storico-Culturali Architettonici Tav. 12.1 12.2 Assetto Insediativo- Lettura PPR Tav. 13.1 13.2 Carta della mobilità e Infrastrutture Tav. 14.1 14.2 Piano Regolatore Generale - BURAS N° 6 del 28/02/2009 Tav. 15a.1 15a.2 Piano di Assetto Idrogeologico – Pericolo frana e piena –


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Fonte RAS 2012 Tav. 15b.1 15b.2 Piano di Assetto Idrogeologico – Rischio frana e piena –

Fonte RAS 2012 Tav. 15c.1 15c.2 Piano di Assetto Idrogeologico – Pericolo frana e piena

Art.8 comma 2 – Fonte RAS 2012 Tav. 16 Piano Regolatore Generale Industriale – BURAS N° 17 del

18/05/2009 Tav. 17 Piani attuativi 2. LE ANALISI DEL CONTESTO Tav. 18.1 18.2 Capacità d’uso dei suoli Tav. 19.1 19.2 Suscettività agricola Tav. 20.1 20.2 Suscettività al pascolo Tav. 21.1 21.2 Carta delle Naturalità 3. IL PIANO URBANISTICO COMUNALE Tav. 22.1 22.2 22.3

22.4 22.5 Assetto insediativo - Zoning

Tav. 23.1 23.2 Assetto agrario - Zoning Tav. 24 Ambiti di Paesaggio

2. Le prescrizioni del PUC sono vincolanti verso chiunque intenda operare nel territorio comunale di Tortolì.

TITOLO II - INDICI E PARAMETRI

Le norme del PUC fanno riferimento a specifici parametri dimensionali, cui devono attenersi i progetti edilizi e urbanistici, di seguito definiti.

Art.6. Parametri urbanistici - definizioni

1. Destinazioni d’uso: per ogni zona sono definite nel PUC, una o più destinazioni d’uso specifiche, corredate di relative norme tecniche di attuazione. In esse non possono essere consentite altre destinazioni.

2. Opere per l'urbanizzazione primaria: è l'insieme delle opere a diretto servizio degli edifici destinati ad attività residenziali o produttive (strade residenziali, spazi di sosta o parcheggi, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato).

3. Opere per l'urbanizzazione secondaria: è l'insieme delle opere a servizio della vita di relazione che si svolge negli edifici destinati ad attività residenziali o produttive (asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, centri sociali e attrezzature culturali sanitarie, aree verdi chiese ed altri edifici per servizi religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere).

4. Superficie territoriale (St): si intende una porzione di territorio comprendente la somma delle aree per l'urbanizzazione primaria e secondaria e la superficie fondiaria.


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5. Superficie fondiaria (Sf): la parte residua edificatoria che risulta dalla superficie territoriale deducendo la quota parte di superficie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

6. Indice di fabbricabilità territoriale: è il rapporto (mc/mq) fra il volume complessivo degli edifici edificabili in una zona, destinata nello strumento urbanistico ad utilizzazione edificatoria (residenziale, direzionale, turistica, ecc.) e la superficie complessiva della zona stessa (St), impegnata dall’intervento, ivi comprese le superfici per la viabilità e la sosta pubblica, per il verde pubblico e per i servizi sociali.

7. Indice di fabbricabilità fondiaria: e il rapporto (mc/mq) fra il volume complessivo degli edifici edificabili in una zona a destinazione speciale e la superficie fondiaria (Sf) (dei soli lotti edificabili), al netto delle altre superfici da destinare alla viabilità pubblica dell’insediamento e alle attrezzature e servizi di cui ai numeri 2 e 3 precedenti.

8. Attrezzature e servizi collettivi: è il complesso degli impianti, delle opere e degli spazi attrezzati pubblici, destinati a servizi di interesse collettivo, necessari per favorire il migliore sviluppo della comunità e per accrescere il livello di qualità della vita individuale e collettiva. In particolare le attrezzature e i servizi collettivi riguardano l'istruzione, l'assistenza e i servizi sociali, e igienico-sanitari, la pubblica Amministrazione, la sicurezza pubblica e la protezione civile, le attività culturali, associative e politiche, il culto, il verde pubblico attrezzato per il gioco, la ricreazione, il tempo libero e le attività sportive, gli altri spazi aperti alla libera fruizione per usi pubblici e collettivi, la sosta pubblica e tutte le superfici di uso pubblico necessarie, esclusa la viabilità pubblica prevista dall’intervento urbanistico.

9. Lotto intercluso: Costituisce lotto intercluso una superficie, non superiore ai 3.000 mq, circoscritta da aree edificate o facenti parte di altra zona omogenea, o destinate a viabilità, purché non contigua con altra area inedificata appartenente alla stessa zona omogenea. Su tali aree è consentita l’edificazione diretta, senza presentare apposito studio di Piano di lottizzazione, a condizione che vengano ugualmente cedute le aree per standard urbanistici, nella misura minima prevista dal D.A. 2266/U del 20.12.1983

10. Superficie minima di intervento (Sm): è la superficie minima indispensabile per consentire la edificabilità nel lotto nella misura prevista dall’indice di fabbricabilità fondiaria di zona.

11.

Art.7. Standards urbanistici

1. Il Piano Urbanistico Comunale assicura una dotazione minima e inderogabile di aree per servizi pubblici di quartiere, calcolata sugli abitanti teorici da insediare nell'orizzonte temporale di 10 anni.


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2. Le aree per i nuovi insediamenti residenziali e turistici, salvo precisazioni riportate nella normativa specifica di ciascuna sottozona, sono pari a 18,00 mq/ab e sono così ripartiti:

a 4,50 mq/ab di aree per l'istruzione dell'obbligo, asili nido, scuole per l'infanzia primaria;

b 2,00 mq/ab di aree per attrezzature di interesse comune; c 9,00 mq/ab di aree per spazi pubblici attrezzati a parco, per il gioco, per il

tempo libero; d 2,50 mq/ab di aree per parcheggi pubblici

3. Nelle zone di espansione residenziale C l'edificazione è subordinata alla dotazione minima di aree come sopra precisate, di norma da reperire entro i comparti di intervento.

4. Nelle zone B di completamento residenziale non assoggettate a strumento attuativo, salvo precisazioni ulteriori riportate nella normativa specifica di ciascuna sottozona, la dotazione di aree per l'urbanizzazione secondaria è fissata in 18,00 mq/ab. Nelle zone B, in luogo della cessione delle aree e delle opere di urbanizzazione, può essere prevista la monetizzazione delle stesse. Il contributo di cui all’art. 16 del D.P.R.380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) dovrà essere valutato dal Comune in relazione agli effettivi oneri di urbanizzazione delle aree.

Art.8. Regolamentazione delle aree destinate alla sosta

1. Nuovi interventi residenziali: se ricadenti nelle zone B, C ed F, la dotazione minima per parcheggi è quella fissata dalla Legge n. 122 del 24 marzo 1989 pari a 1 mq ogni 10 mc di costruzione in progetto;

2. Interventi di carattere ricettivo: siano essi di nuova costruzione o per avvenuto cambio di destinazione d’uso, la dotazione per parcheggi è così definita:

a fino a 1000 mc di costruzione n. 2 mq ogni 10 mc; b per ulteriori mc da 1001 a mc 1500 n. 1,5 mq ogni 10 mc; c per ulteriori mc da 1501 a mc 2000 n. 1,4 mq ogni 10 mc; d per ulteriori mc da 2001 a mc 2500 n. 1,3 mq ogni 10 mc; e per ulteriori mc da 2501 a mc 3000 n. 1,2 mq ogni 10 mc; f per ulteriori mc da 3001 a mc 3500 n. 1,1 mq ogni 10 mc; g per ulteriori mc oltre 3500 n. 1 mq ogni 10 mc;

3. Interventi ricettivi: se ricadenti in zona A e B e divenuti tali a seguito di cambio di destinazione d’uso, si applica lo standard di 1 mq ogni 10 mc;

4. Attività commerciali: Settore alimentare

a per esercizi con una superficie di vendita sino a 400 metri quadrati: 1 posto auto ogni 25 mq di superficie di vendita


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b per esercizi con una superficie di vendita superiore a 401 mq: 1 posto auto ogni 20 mq di superficie di vendita

5. Attività commerciali: Settore non alimentare

a per esercizi con una superficie di vendita sino a 400 metri quadrati: 1 posto auto ogni 25 mq di superficie di vendita

b per esercizi con una superficie di vendita superiore a 401 mq: 1 posto auto ogni 18 mq di superficie di vendita

6. Attività commerciali: Settore misto

a Il numero dei posti auto si ottiene sommando i corrispondenti valori riferiti al settore alimentare e non alimentare.

7. Per tutte le specificazioni, si faccia riferimento a quanto definito nelle Norme Tecniche di Attuazione in materia di esercizi commerciali, adottato dall'Amministrazione comunale in data 06/02/2009 con delibera del Consiglio Comunale n.1.

8. Uffici privati, locali uso promiscuo, esercizi di vicinato alimentari e non, e per i locali artigianali urbani: se ricadenti in zona A e B e se sono divenuti tali per cambio di destinazione d’uso e non risultano disciplinati dalla delibera di G.R. 55/108 del 29/12/2000, viene fatta salva la situazione esistente;

9. Uffici privati, locali uso promiscuo, e locali artigianali urbani: se non ricadenti in zona A e B, si adotta lo standard di 1 mq ogni 10 mc di volume di progetto;

10. La superficie di accesso e/o di manovra non può eccedere, sia nelle residenze che nelle attività di interesse pubblico, il 20% dell’intera area destinata a parcheggi;

11. Le singole aree di sosta dovranno essere dimensionate con le seguenti tolleranze:

a non meno dell’80% del totale, riservato per auto con posti dimensionati: − con lunghezza compresa fra i 4,50 e 6,00 metri; − con larghezza compresa fra i 2,30 e 2,60 metri; − massimo il 20% del totale riservato a posti moto con larghezza

compresa fra 2 e 2,5 metri e larghezza compresa fra 1 e 1,50 metri.

Art.9. Comparti edificatori

1. Nell’ambito del PUC l’Amministrazione Comunale ha la facoltà di promuovere comparti edificatori in sede di approvazione dei piani particolareggiati di attuazione.

2. Il consorzio, costituito nei termini di legge (art. 23 della legge 18/8/1942 n. 1150), predispone il piano quadro degli interventi le cui conclusioni, nel rispetto del PUC, devono essere regolamentate da apposita convenzione da approvarsi secondo le procedure previste dalla legislazione vigente in


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materia.

3. Il piano di consorzio volontario deve:

a tener conto delle scelte di localizzazione consigliate nel PUC; b indicare l’azzonamento dell’area di intervento nel rispetto degli standards

urbanistici e degli indici di fabbricabilità prescritti per la zona; c definire la viabilità principale dell’area di intervento da raccordare con

quella territoriale; d definire i tracciati dei collettori principali idrico e fognario indicando

rispettivamente le opere di presa e quelle di depurazione; e rappresentare su planimetria catastale le diverse proprietà comprese nel

piano stesso e l’adesione delle stesse; f descrivere le fasi tecniche di attuazione del piano stesso e gli impegni di

spesa per le opere di urbanizzazione; g allegare lo schema di convenzione con le diverse attribuzioni ai sensi della

legge n° 765/1967 e della legge regionale n° 30/1978.

TITOLO III - NORMATIVA DI DETTAGLIO

Art.10. Norme per le lottizzazioni

1. Le lottizzazioni redatte e firmate da un professionista abilitato a termini di legge, devono:

a Prevedere, secondo un disegno organico, la sistemazione urbanistica dell’area di intervento, purché definita nell’ambito di un piano di consorzio volontario già convenzionato. Ove non fosse richiesto il piano di consorzio la lottizzazione deve interessare una superficie senza soluzione di continuità non inferiore a quanto prescritto dalle norme di zona; la lottizzazione può tuttavia essere consentita anche in casi in cui la superficie di intervento non raggiunga il minimo previsto dalle norme di zona quando esista una comprovata soluzione di continuità al contorno e purché siano rispettate le norme generali e quelle speciali di zona con particolare riguardo agli indici di edificabilità territoriale;

b Prevedere le opere di urbanizzazione primaria e la loro realizzazione ai sensi del D.P.R. n 380/2001, nonché la cessione delle aree e le quote di legge per le opere di urbanizzazione secondaria;

c Inquadrarsi nelle previsioni del PUC, senza pregiudicare le linee e gli sviluppi anche per quanto attiene alla rete stradale principale, indispensabile per attuare razionalmente gli interventi edificatori;

d Essere autorizzate dal Comune.

2. Ogni lottizzazione deve interessare l’intera superficie della zona delimitata dalla cartografia come zona di espansione con un solo livello di convenzione, salve le possibilità di cui all’art. 13 della L.R. n. 30 del 28/11/1978.

3. I progetti di lottizzazione vanno redatti su mappa catastale e carta aerofotogrammetrica aggiornata, alla scala adeguata (si consiglia la scala


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1:500). I vari elaborati devono indicare:

a la zona oggetto di lottizzazione, con l’altimetria (quote e curve di livello) ed il parcellario del terreno, compreso l’elenco dei proprietari interessati;

b la rete stradale interna e quella di allacciamento alla rete urbane, entrambe definite planimetricamente (sezioni trasversali) ed altimetricamente (profili longitudinali), nonché le aree di parcheggio;

c la delimitazione e l’area degli eventuali singoli lotti; d le aree verdi primarie con l’indicazione delle alberature esistenti o previste,

nonché le aree per opere di urbanizzazione primarie e secondarie; e il computo del volume costruibile o della superficie lorda di piano (da

effettuare tenendo conto dei fabbricati da mantenere o da trasformare) e la relativa distribuzione planivolumetrica;

f la tipologia, la destinazione d’uso dei singoli edifici, la definizione volumetrica di ciascuno (dimensioni orizzontali, altezze), la esatta localizzazione (distanze dai confini, dalle strade, da altri edifici);

g la toponomastica, l’orientamento, eventuali studi di soleggiamento; h il calcolo delle aree da riservare ad usi pubblici in assolvimento degli

obblighi di rispetto degli standard; i le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria) esistenti, previste dalla

pianificazione vigente o proposte per una migliore dotazione della zona; j le eventuali rettifiche dei confini, le compensazioni tra proprietari e quanto

altro è necessario per realizzare l’edificazione proposta; k il progetto di massima della rete di servizi e degli eventuali manufatti

d’interesse generale, conformemente alle disposizioni comunali, l una relazione che descriva le caratteristiche tipologiche delle costruzioni

previste; la funzionalità, la congruità e la distribuzione dei servizi e delle attrezzature in programma ed esistenti;

m gli atti comprovanti che i richiedenti sono proprietari delle aree interessate dalla lottizzazione;

n eventuali fotografie dell’ambiente o di plastici, laddove necessari o richiesti dall’autorità competente;

o lo schema della convenzione

4. Il Piano di Lottizzazione (di seguito PL) deve prevedere, inoltre, i seguenti elaborati:

a stralcio del PUC vigente con l’individuazione della zona oggetto del PL; b stralcio delle norme attuative concernenti la zona oggetto del PL; c stralcio del PPA (programma Pluriennale di Attuazione) vigente nel caso in

cui il Comune vi fosse tenuto; d planimetrie di progetto del PL, disegnate su mappa catastale e carta

aerofotogrammetrica; e eventuali norme attuative specifiche del PL; f relazione illustrativa del PL; g schema di convenzione, di cui all’art. 28 della Legge Urbanistica Nazionale.

5. Nei piani particolareggiati di iniziativa pubblica e privata lo schema di convenzione deve contenere, oltre a quanto previsto dalla legislazione


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urbanistica vigente, sia l’indicazione dell’entità dell’intervento dimensionato in superficie territoriale sia la superficie utile edificabile relativamente a tutte le destinazioni d’uso previste, nonché al numero degli abitanti o degli addetti insediabili con la quantificazione e delimitazione degli standards urbanistici e delle altre aree pubbliche o di uso pubblico; nonché l’eventuale definizione di opere pubbliche da realizzare a cura del privato non a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

6. Al riguardo occorre specificare che il lottizzante o il titolare del permesso di costruire, può obbligarsi a realizzare, a scomputo totale o parziale della quota dovuta, direttamente le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell'articolo 2, comma 5, della legge 11 febbraio 1994, n. 109, e successive modificazioni art. 32, comma 1, lett. g) e art. 122, comma 8, d.lgs. n. 163 del 2006, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune.

7. In particolare, nei piani di lottizzazione di iniziativa privata la convenzione deve precisare:

a La cessione gratuita delle aree necessarie alle opere di urbanizzazione primaria e l’assunzione, a carico della proprietà, degli oneri o della esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria, nonché degli allacciamenti alle urbanizzazioni esterne al comparto di intervento;

b L’ammontare complessivo degli oneri di urbanizzazione secondaria, dovuti al Comune e la ripartizione degli stessi per le proprietà che eventualmente concorressero alla presentazione del piano;

c La cessione gratuita delle aree necessarie alle opere di urbanizzazione secondaria previste internamente al piano nelle planimetrie di PUC e l’assunzione, a carico delle proprietà, degli oneri o delle esecuzioni delle opere suddette,

d L’impegno da parte della proprietà a redigere i progetti esecutivi di urbanizzazione primaria e secondaria di cui ai commi precedenti, secondo le indicazioni e la supervisione del Comune;

e Nel caso in cui si verifichi difformità tra la superficie delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria fissate dalle presenti norme e la superficie delle aree già destinate a tali opere nell’ambito di unità di intervento, si procederà al conguaglio in valore monetario, secondo criteri fissati con apposita deliberazione di Consiglio Comunale;

f L’impegno a operare la cessione gratuita di tutte le opere pubbliche dovute al Comune per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, successivamente all’approvazione dei verbali di collaudo da parte del Comune;

g I termini stabiliti per il versamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, anche suddivisi per fasi proporzionali alla realizzazione dell’insediamento, ma comunque entro cinque anni dalla stipula della convenzione; in caso di inadempienza, dopo una eventuale proroga di un anno concessa dal Comune per comprovati motivi, la validità del p.p. approvato decade completamente per la parte non realizzata, ferme


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restando acquisite al Comune le cessioni gratuite e il versamento degli oneri;

h I termini stabiliti per la costruzione e il completamento di tutti gli edifici previsti dal piano, anche suddivisi per fasi, ma comunque entro 10 anni dalla stipula della convenzione, in caso di inadempienza, dopo un’eventuale proroga di un anno concessa dal Comune, per comprovati motivi, la validità del piano, decade completamente per la parte non realizzata, ferme restando acquisite al Comune le cessioni;

Art.11. Viabilità – Norme generali

1. Nelle tavole del PUC sono indicate:

a le strade e relativi snodi esistenti; b i principali parcheggi pubblici; c le fasce di rispetto stradale; d la linea ferroviaria; e le fasce di rispetto della linea ferroviaria;

2. Le distanze dal confine stradale da rispettare nelle nuove costruzioni, nelle ricostruzioni conseguenti a demolizione integrale, negli ampliamenti fronteggianti le strade determinate in rapporto al tipo di strada, come classificata nell’art. 2 del Nuovo Codice della Strada (Dlgs. 30 aprile 1992, n.285, aggiornato con legge 15 luglio 2009, n. 94) cui si fa riferimento sono pari a:

3. Fuori dai centri abitati, delimitati ai sensi dell’art, 4 del Nuovo Codice della Strada:

a 60 m per le strade di tipo A b 40 m per le strade di tipo B c 30 m per le strade di tipo C d 20 m per le strade di tipo D

4. Fuori dai centri abitati, delimitati ai sensi dell’art, 4 del Nuovo Codice della Strada, ma all’interno di zone previste dal PUC come edificabili o trasformabili attraverso attuazione diretta o tramite strumento attuativo già esecutivo:

a 30 m per le strade di tipo A b 20 m per le strade di tipo B c 10 m per le strade di tipo C

5. Nelle tavole del PUC, è indicata altresì la viabilità urbana di previsione in coerenza con le indicazioni e previsioni del Piano dei trasporti in fase di completamento e al quale si rimanda per eventuali specificazioni e precisazioni circa l’argomento.

Art.12. Tutela dell’ambiente.

1. Il Piano Urbanistico Comunale garantisce la salvaguardia del territorio e la tutela dell’ambiente operando il controllo pubblico sulle iniziative e sulle istanze che si producono sul territorio.


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2. In particolare l’analisi preliminare alla definizione delle scelte di piano, operata nella prima fase di “acquisizione della conoscenza” nel processo di adeguamento del Piano Urbanistico Comunale al Piano Paesaggistico Regionale, ha portato all’individuazione di aree da sottoporre a particolare attenzione per le caratteristiche peculiari di sensibilità ambientale e/o di rischio per la popolazione locale.

3. In tale contesto, per le aree soggette a dissesto idrogeologico, a pericolo di alluvioni e di frane (tavole 15), per le quali il PUC è redatto in coerenza con le indicazioni e prescrizioni del Piano di Assetto Idrogeologico.

a La zonizzazione del PUC, relativamente agli interventi che si potrebbero attuare in ciascuna zona omogenea, è soggetta al rispetto delle indicazioni e delle prescrizioni del PAI, che si assume quale strumento di pianificazione gerarchicamente superiore al PUC e le cui prescrizioni sono inalienabili e inderogabili dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale e dagli strumenti attuativi.

b In particolare le NTA del PAI negli articoli 27, 28, 29, 30 definiscono, rispettivamente, la disciplina della aree di pericolosità idraulica molto elevata (Hi4), elevata (Hi3), media (Hi2), e moderata (Hi1). Gli articoli 31, 32, 33, 34, definiscono, rispettivamente la disciplina delle aree di pericolosità da frana molto elevata (Hg4), elevata (Hg3), media (Hg2) e moderata (Hg1).

4. Per le aree di interesse paesaggistico e ambientale (Tavole 10), il PUC le individua così come previsto nella fase di adeguamento dello strumento urbanistico con il Piano Paesaggistico Regionale. In particolare riconosce la presenza del sistema ambientale delle zone umide (stagno di Tortolì, Stagno di Orrì, Rio CEA, Rio Foddeddu), del sistema costiero (spiagge e coste), del sistema dei promontori, dei geositi e delle aree di interesse naturalistico (come il SIC).

5. Le analisi portate avanti nello studio dell’assetto storico culturale ha portato all’individuazione di siti di interesse storico-artistico e archeologico che il Piano Urbanistico Comunale considera quali elementi imprescindibili per le strategie di sviluppo del territorio comunale.

6. In particolare, il Piano individua misure per la tutele e la valorizzazione dei siti per i quali è stata prodotta una scheda di analisi e una normativa per ciascun bene allegata alle Norme Tecniche di Attuazione.

Art.13. SIC “Lido di Orrì”

1. Il PUC riconosce l’ambito del SIC “Lido di Orrì”, per il quale è già attuativo il Piano di Gestione, approvato con D.A. dell’Assessorato Difesa Ambiente della Regione Autonoma della Sardegna n. 105 del 26/11/2008 inglobando nelle sue analisi sia la perimetrazione del sito sia l’individuazione degli habitat prioritari da tutelare, condividendone gli obiettivi di tutela, gestione e valorizzazione ambientale, culturale ed economica del sito.


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2. In particolare è prevista, all'interno dell'area SIC la possibilità di realizzare strutture di supporto alla fruizione, alla gestione e alla valorizzazione ambientale, culturale ed economica del sito.

3. I parametri urbanistici in tali aree sono:

a Superficie minima di intervento: 8 ha (il territorio può essere compreso interamente o solo parzialmente all'interno dell'area SIC);

b Indice di edificabilità territoriale: 0,12 mc/mq; c Altezza max degli edifici: 4,50 m d Cessioni per servizi pubblici necessari per la fruizione pubblica del sito:

almeno il 40% dell'intero comparto interessato dall'intervento.

4. L'intervento proposto dovrà essere obbligatoriamente inserito in un progetto generale di valorizzazione ambientale-paesaggistica e di tutela degli habitat prioritari, che dovrà indicare chiaramente tecniche, modalità, priorità e fasi di intervento, aspetti economici e finanziari e dovrà essere realizzato nella sua completezza.

5. Il progetto, in particolare, dovrà individuare:

a le aree e gli elementi da valorizzare e tutelare (habitat prioritari, caratteri morfologici dell'area);

b gli interventi necessari per organizzare la fruizione pubblica del sito inteso come luogo di documentazione dei valori naturalistici con l'eventuale localizzazione di attrezzature pubbliche, museali e ricettive;

c il sistema dei percorsi interno con la precisazione delle aree di sosta e di ricovero;

d aree di interesse storico ed archeologico (Tav. 11 e 12);

Art.14. La normativa energetica

1. Il PUC si attua in coerenza con la nuova normativa energetica recante indicazioni circa la certificazione energetica degli edifici.

2. Fino ad una eventuale predisposizione di un Piano energetico Comunale si deve fare riferimento alla Normativa Energetica Nazionale.

3. Il D.M. 26/06/2009 che introduce le “Linee guida Nazionali per la certificazione energetica degli edifici” va a completare il quadro normativo nazionale di attuazione della Direttiva 2002/91/CE in materia di rendimento energetico in edilizia, composto dalle normative di seguito elencate:

a D.Lgs 192/2005 b D.Lgs 115/2008 c D.P.R 59/2009

4. Occorre, inoltre tenere conto, a corredo di tali normative anche le seguenti disposizioni:

a L. 10/1991 b D.P.R. 412/1993


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5. Il D.lgs 192/2005 stabilisce i criteri, le condizioni e le modalità per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici al fine di favorire lo sviluppo, la valorizzazione e l'integrazione delle fonti rinnovabili e la diversificazione energetica, contribuire a conseguire gli obiettivi nazionali di limitazione delle emissioni di gas a effetti serra posti dal protocollo di Kyoto, promuovere la competitività dei comparti più avanzati attraverso lo sviluppo tecnologico.

6. La certificazione energetica degli edifici e dunque il conseguimento dell’Attestato di Certificazione Energetica degli edifici, riguarda tutti gli edifici, come classificati all’art. 3 del DP.R. 412/1993, in base alla loro destinazione d'uso nelle seguenti categorie:

a E.1 - Edifici adibiti a residenza e assimilabili: − E.1 (1) abitazioni adibite a residenza con carattere continuativo, quali

abitazioni civili e rurali, collegi, conventi, case di pena, caserme; − E.1 (2) abitazioni adibite a residenza con occupazione saltuaria, quali

case per vacanze, fine settimana e simili; − E.1 (3) edifici adibiti ad albergo, pensione ed attività similari;

b E.2 - Edifici adibiti a uffici e assimilabili: pubblici o privati, indipendenti o contigui a costruzioni adibite anche ad attività industriali o artigianali, purché siano da tali costruzioni scorporabili agli effetti dell'isolamento termico;

c E.3 - Edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili ivi compresi quelli adibiti a ricovero o cura di minori o anziani nonché le strutture protette per l'assistenza ed il recupero dei tossico-dipendenti e di altri soggetti affidati a servizi sociali pubblici;

d E.4 - Edifici adibiti ad attività ricreative o di culto e assimilabili: − E.4 (1) - quali cinema e teatri, sale di riunioni per congressi; − E.4 (2) - quali mostre, musei e biblioteche, luoghi di culto; − E.4 (3) - quali bar, ristoranti, sale da ballo;

e E.5 - Edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili: quali negozi, magazzini di vendita all'ingrosso o al minuto, supermercati, esposizioni;

f E.6 - Edifici adibiti ad attività sportive: − E.6 (1) - piscine, saune e assimilabili; − E.6 (2) - palestre e assimilabili; − E.6 (3) - servizi di supporto alle attività sportive;

g E.7 - Edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili h E.8 - Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.

7. Qualora un edificio sia costituito da parti individuali come appartenenti a categorie diverse, le stesse devono essere considerate separatamente e cioè ciascuna nella categoria che le compete.

8. Per gli edifici aventi porzioni con destinazioni d’uso diverse, nel caso non fosse possibile trattare separatamente le diverse zone termiche, la valutazione e la classificazione viene svolta in base alla destinazione d’uso prevalente in termini di volume riscaldato.


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9. Le Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica degli Edifici (di seguito Linee Guida) individuano, a livello nazionale, le metodologie per il calcolo della prestazione energetica degli edifici, compresi dei metodi semplificati per l’attribuzione di una classe energetica e il conseguimento della relativa certificazione.

10. Si definiscono due tipologie differenti di documentazione:

a l'Attestato di Certificazione energetica degli edifici b l'Attestato di Qualificazione energetica degli edifici

11. La certificazione energetica di un edificio, così come definita al comma 2 dell’Allegato A del D.Lgs 192/2005, è il complesso di operazioni svolte da soggetti qualificati per il rilascio dell’Attestato di Certificazione Energetica e delle raccomandazioni per il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio.

12. Il Soggetto tenuto a richiedere la certificazione, a proprie spese, è il titolare del diritto a costruire , ovvero proprietario o detentore dell’immobile.

13. I Soggetti Certificatori, riconosciuti ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica di cui all'art. 4, comma 1 lettera c del D.lgs 192/2005, devono garantire indipendenza e imparzialità di giudizio, per cui devono essere estranei alla proprietà, alla progettazione, alla realizzazione dell’edificio ed ai produttori dei materiali e dei componenti utilizzati.

14. La certificazione energetica consiste nella:

a esecuzione di una diagnosi o di una verifica di progetto, a partire dai dati di ingresso e relativi a località, utenza, edificio e impianti, finalizzata alla determinazione della prestazione energetica dell’immobile e all’individuazione degli interventi di riqualificazione energetica che risultano economicamente convenienti

b classificazione dell’edificio in base alla prestazione energetica e confronto con i limiti di legge e con le potenzialità di miglioramento in relazione agli interventi di riqualificazione;

c rilascio dell’Attestato di Certificazione Energetica.

15. La validità massima dell’Attestato di Certificazione Energetica è di 10 anni.

16. L’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della scadenza non rispettata inerente l’attività di controllo e manutenzione degli impianti. A tal fine i libretti di impianto o di centrale di cui all’art. 11, comma 9, del D.P.R. 412/1993 devono essere allegati all’Attestato.

17. L’aggiornamento dell’Attestato è obbligatorio nei seguenti casi di intervento di ristrutturazione che modifica la prestazione energetica dell’edificio:

a interventi di riqualificazione che riguardino almeno il 25% della superficie esterna dell’immobile;


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b interventi di riqualificazione degli impianti di climatizzazione e di produzione di acqua calda sanitaria che prevedono l’installazione di sistemi di produzione con rendimenti almeno del 5% superiori rispetto ai sistemi preesistenti;

c interventi di ristrutturazione impiantistica o di sostituzione di componenti o apparecchi che, fermo restando il rispetto delle norme vigenti, possono ridurre la prestazione energetica dell’edificio.

18. E’ possibile richiedere il rilascio dell’Attestato di Certificazione Energetica anche sulla base di:

a un Attestato di Qualificazione Energetica, anche non in corso di validità, evidenziando eventuali interventi su edifici ed impianti eseguiti successivamente:

b le risultanze di una diagnosi energetica effettuata da tecnici abilitati con modalità coerenti con i metodi di valutazione della prestazione energetica attraverso cui si intende procedere. In tale evenienza il Certificatore è tenuto ad utilizzare e valorizzare i documenti sopra indicati.

19. L’Attestato di Qualificazione Energetica deve essere predisposto da un tecnico abilitato, non necessariamente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio.

20. Tale documento, asseverato dal Direttore dei lavori, è obbligatorio e, ai sensi dell’art. 8 comma 2, del D.lgs 192/2005, deve essere presentato al comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori, a pena dell’inefficacia di quest’ultima, nei seguenti casi:

a edifici di nuova costruzione; b ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro

edilizio, ovvero demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria, di edifici con superficie superiore a 1000 mq;

c ampliamento superiore al 20% del volume esistente; d ristrutturazione totale.

21. Nei restanti casi l'Attestato di Qualificazione Energetica è facoltativo e può essere predisposto a cura dell'interessato, ai sensi dell'art. 6, comma 2 bis del decreto 192, al fine di semplificare il rilascio dell'Attestato di Certificazione Energetica e ridurre gli oneri a carico del Richiedente.

22. Nei casi di obbligatorietà dell'Attestato di Qualificazione Energetica:

a il Soggetto certificatore deve essere nominato prima dell'inizio dei lavori; b qualora fossero presenti incentivi regionali o locali legati alla qualità

energetica dell'edificio, la richiesta dell'Attestato di Certificazione Energetica può essere resa obbligatoria prima del deposito della richiesta di autorizzazione edilizia;

c per consentire controlli in corso d'opera può essere previsto che il direttore dei lavori segnali al Certificatore le varie fasi dei lavori rilevanti ai fini delle prestazioni energetiche dell'edificio.


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23. L'Attestato di Qualificazione energetica degli edifici si differenzia da quello di Certificazione, essenzialmente per i soggetti che sono chiamati a redigerlo e per l'assenza di attribuzione di una classe di efficienza energetica dell'edificio in esame (solamente proposta dal tecnico che la redige).

24. Ai soli fini della vendita di edifici con superficie fino a 1000 mq, il proprietario può assolvere agli obblighi di certificazione energetica dichiarando che:

a l'edificio è di classe energetica G; b i costi di gestione energetica dell'edificio sono molto alti.

25. Entro 15 giorni dalla data del rilascio di detta dichiarazione, il proprietario ne trasmette copia alla Regione.

Art.15. Classificazione acustica del territorio comunale

1. La classificazione acustica del territorio comunale, introdotta dall’art.2 del D.P.C.M. 1/3/91, è ripresa e meglio definita dall’art.6 della Legge Quadro 447/95 come adempimento fondamentale da parte dei comuni, obbligati a dotarsi di uno strumento di governo del proprio territorio che tiene conto delle esigenze di tutela dal rumore della popolazione esposta. A tal proposito il Comune di Tortolì ha predisposto il Piano di Classificazione Acustica del territorio Comunale approvato in via definitiva con Delibera di C.C. n.19 del 03/03/2008 che ha stabilito unità acustiche omogenee in funzione della popolazione residente e della tipologia di attività presenti in ciascuna localizzazione.

2. Il risultato è stata una suddivisione del territorio in 6 differenti classi di sensibilità acustica per le quali risulta vigente una normativa specifica che ne disciplina l’uso e vincola le modalità di sviluppo delle attività ivi svolte.

3. A tal proposito si rimanda alle NTA del Piano acustico, in cui sono riportate modalità di assegnazione della classe di sensibilità acustica e la normativa specifica di ciascuna classe. Si rimanda inoltre alla cartografia a corredo del Piano Acustico che individua la localizzazione delle classi omogenee di sensibilità acustica.

Art.16. Poteri e deroga

1. L’Amministrazione Comunale può esercitare la deroga ai sensi dell’art. 14 del D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii. sulle norme del PUC e su quelle del regolamento edilizio limitatamente ai casi di edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico e sempre nel rispetto delle disposizioni contenute nel decreto legislativo n. 42 del 2004 e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.

2. In ogni caso la deroga deve essere concessa previa stipula di apposita convenzione da approvarsi in Consiglio Comunale con la quale venga assicurato il rispetto nel tempo della destinazione dell’immobile per uso pubblico.


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Art.17. Piano di Utilizzo dei Litorali (PUL)

1. Il PUC recepisce, in quanto atto integrante e sostanziale, il “Piano di Utilizzo dei Litorali” redatto ai sensi della deliberazione G.R. n. 29/15 del 22 maggio 2008 e adottato con Delibera C.C. n. 1 del 21/01/2010 e ss.mm.ii.

Art.18. Piano Commerciale

1. Il PUC recepisce, in quanto atto integrante e sostanziale, le Norme di Attuazione di esercizi commerciali in adeguamento delle disposizioni del D.L. n. 114 del 31/03/1998 e della deliberazione G.R. n. 55/108 del 29/12/2000”, approvato con Delibera C.C. n. 1 del 06/02/2009

Art.19. Piano generale del traffico urbano

1. Il PUC recepisce, in quanto atto integrante e sostanziale, il Piano generale del traffico urbano, adottato con Delibera C.C. n. 2 del 21/01/2010.

Art.20. Disciplina delle aree percorse dal fuoco

1. Ai sensi dell’art. 10 della legge n. 353/2000 e ss.mm.ii. le previsioni di cui agli articoli che seguono, che comportino variazioni di destinazioni d’uso di aree che siano state percorse da incendi nel quindicennio precedente all’approvazione del PUC, si applicano alla scadenza di quindici anni dalla data in cui si sia verificato l’evento.

2. Il comune ha approvato con Delibera C.C. n. 48 del 15/03/2012 ai sensi dell’art. 10 della legge n. 353/2000 e ss.mm.ii. il Catasto Incendi attraverso il quale vengono mappate le aree percorse da incendi dall’anno 2005 e aggiornate al termine di ogni anno successivo l’evento.


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PARTE SECONDA – NORME SPECIFICHE

TITOLO I - ZONIZZAZIONE

Art.21. Zone omogenee territoriali e destinazioni d’uso

1. L’intero territorio comunale è suddiviso nelle zone territoriali omogenee di seguito indicate, in coerenza con il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 e con il D.A. 20 dicembre 1983, n. 2266/U e le ulteriori specificazioni introdotte dalle Linee guida per l’applicazione delle Norme Tecniche di attuazione del PPR della Regione Sardegna:

a Zona A: Centro Storico b Zona B: Area di completamento residenziale c Zona C: Area di espansione d Zona D: Area Industriale e Zona E: Area agricola f Zona F: Area turistica g Zona G: Servizi generali h Zona H: Area di rispetto i Zona S. Servizi sociali

2. Ciascuna di queste aree omogenee, a sua volta è stata specificata in relazione alle caratteristiche peculiari del tessuto presente.

3. In particolare la nomenclatura utilizzata nella zonizzazione del territorio comunale è di seguito riportata, in relazione alle caratteristiche e agli interventi ammissibili su ciascuna area:

ZONING CARATTERISTICHE INTERVENTI AMMISSIBILI

A Tessuti urbani con rilevanti tracce dell’originario impianto storico urbanistico e architettonico

Gli interventi sono orientati prevalentemente alla conservazione. Eventuali edifici con il contesto ove possibile sono oggetto di prescrizioni per la riqualificazione urbanistica.

B1 Edificato compatto di primo impianto

Gli interventi dovranno essere orientati in prevalenza al consolidamento dell’impianto urbanistico, al mantenimento e al miglioramento dei caratteri architettonici degli edifici e alla riqualificazione degli spazi di fruizione collettiva.

B2 Tessuti in fase di saturazione

Nelle aree caratterizzate da edificazione discontinua e da struttura viaria incompleta o insufficiente il PUC può consentire interventi di completamento dell’edificato e di riqualificazione delle infrastrutture viarie. Gli interventi sono realizzati nel rispetto di indici di fabbricabilità (non superiori mediamente a 3,0 mc/mq) e di altezze limitate (normalmente 2-3 piani fuori terra). Tali indici potranno essere incrementati con la predisposizione di apposito piano particolareggiato che dovrà disciplinare anche il sistema degli spazi pubblici, dei servizi, del verde e del decoro urbano in connessione con le altre zone omogenee. I nuovi interventi devono rispettare l’edificazione tipica delle zone di completamento, che normalmente si presenta con facciate allineate sulla strada.


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B3 Morfologia consolidata di Arbatax

Zone di completamento residenziale di Arbatax

C1 Piani attuativi vigenti o approvati

Coincidono con i perimetri dei piani di lottizzazione convenzionati o di iniziativa pubblica. Il PUC individua i nuovi tratti di viabilità eventualmente necessari per connettere la viabilità dei singoli comparti a quella urbana e gli spazi pubblici esistenti che necessitano di interventi di riqualificazione. I suddetti interventi vengono studiati in dettaglio in appositi piani particolareggiati che prevedono l’acquisizione delle aree necessarie per il completamento delle infrastrutture e dei servizi.

C2 Ambiti da sottoporre a Piani di riqualificazione

Le aree oggetto di edificazione in assenza di preventiva pianificazione necessitano del completamento delle opere di urbanizzazione. Il PUC individua le direttrici i riferimento per la viabilità, la posizione delle aree da destinare a servizi, il programma degli interventi necessari per la riqualificazione delle aree, i volumi insediabili. Gli interventi vengono previsti in piani particolareggiati che prevedono l’acquisizione delle aree necessarie per il completamento delle infrastrutture e dei servizi.

C3 Nuove Localizzazioni Sono le aree previste dagli strumenti urbanistici e non ancora realizzate. La congruità delle previsioni abitative andrà in ogni caso verificata a seguito di analisi e studi correlati alle prescrizioni ed indirizzi del PPR. Gli interventi si attuano attraverso pianificazione attuativa (piani di lottizzazione convenzionati di iniziativa privata, piani particolareggiati, ecc.) secondo comparti definiti nel PUC. Al limite delle aree di espansione in programma dovranno essere individuate e normate aree verdi a ridotta edificazione nelle quali è fatto divieto di realizzare qualsiasi forma di residenza e di attrezzature non programmate dalla pianificazione comunale dei servizi.

C4 Jana Sono le aree destinate all’intervento edificatorio per il quale è già in essere ll’ accordo di programma fra l’Amministrazione Comunale e la società responsabile della realizzazione degli interventi.

C5 Ambiti rururbani a media densità

Sono le nuove aree edificabili previste dal PUC, caratterizzate da un basso indice di edificabilità territoriale al fine di tutelare i caratteristici “giardini” del territorio comunale.

C6 Ambiti rururbani a bassa densità

Sono le nuove aree edificabili previste dal PUC, caratterizzate da un basso indice di edificabilità territoriale al fine di tutelare i caratteristici “giardini” del territorio comunale.

D1 1 Zona Industriale –Ambito del Consorzio Industriale

Sono identificabili con le aree ASI, NI e ZIR. È prioritaria l’azione di concentrazione di attività produttive nelle aree già esistenti, diminuendo l’impatto ambientale e visuale degli impianti e completando il sistema delle infrastrutture e dei servizi ove necessario.

D1 2 Master Plan – Polo Nautico Sono le aree in cui è prevista la realizzazione di progetti di carattere strategico studiati dalla RAS.

D2 Piano per gli Insediamenti Produttivi (PIP)

Sono le aree destinate ad insediamenti per impianti artigianali e commerciali, di deposito e di attrezzature di servizio in generale, nonché di conservazione, trasformazione o commercializzazione di prodotti agricoli e/o della pesca ed edifici sedi istituzionali delle associazioni sindacali rappresentative degli artigiani e dei commercianti, in quanto fornitrici di servizi statutari agli associati.

D3 Zona Artigianale e Commerciale di interesse locale

Aree destinate alla localizzazione di attività artigianali e commerciali di interesse locale


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D4 Area Commerciale per la grande distribuzione

Aree a prevalenza destinazione commerciale, di nuovo insediamento nelle quali è consentita l'apertura, il trasferimento e l'ampliamento esclusivamente di Medie Strutture di Vendita di tipo non alimentare nella forma di esercizi singoli o centri commerciali, in accordo con quanto previsto nel Piano Comunale del Commercio.

D5 Aree di riqualificazione Ambientale

Si tratta di aree ex cava in cui si prevedono interventi di riqualificazione ambientale e paesaggistica.

E1 Aree caratterizzate da una produzione agricola tipica e specializzata.

Studi di suscettività d’uso (Land Suitability) del territorio, legati alla individuazione degli areali eventualmente più vocati alla produzione agricola tipica e specializzata, sui suoli di I – II – III – IV Classe di capacità d’uso.

E2 Aree di primaria importanza per la funzione agricolo–produttiva,

Suoli della I, II e III Classe di capacità d’uso;

E3 Aree caratterizzate da un elevato frazionamento fondiario,

Suoli delle prime 4 Classi (con locali inclusioni di suoli anche di classe superiori) di capacità d’uso frazionati, dove per l’identificazione del frazionamento si procederà con l’impiego di mappe catastali e di uso del suolo;

E4 Aree caratterizzate dalla presenza di preesistenze insediative,

Suoli delle Classi III – IV – V – VI di capacità d’uso, laddove le Classi I e II dovranno essere lasciate per l’uso agricolo e le Classi VII e VIII per il mantenimento e la conservazione.

E5 Aree marginali per attività agricola

Suoli non arabili, pertanto appartenenti alle classi IV – V – VI – VII – VIII di capacità d’uso.

F1 Interventi turistico-residenziali e turistico ricettivi (realizzati)

Rientrano in questa sottozona gli insediamenti realizzati attraverso una pianificazione complessiva e realizzati sia sulla base di piani di lottizzazione convenzionati approvati dal Comune che a seguito di semplici planovolumetrici approvati prima dell’entrata i vigore della cosiddetta “legge ponte” (Legge 06.08.1967 n. 765). Tali insediamenti, di solito realizzati in gran parte, potranno ove necessario essere oggetto di interventi di riqualificazione e di integrazione dei servizi nonché di riconversione all’utilizzo ricettivo

F2 Nuovi ambiti (Integrazione con l’esistente)

Area limitrofa al centro abitato caratterizzata da un alto tasso di frazionamento e perdita di qualsiasi valore agronomico.

F3 Campeggi Per i campeggi esistenti il PUC prevede operazioni di riqualificazione e di miglioramento della qualità paesaggistica degli interventi. Può essere concertato con i privati il trasferimento degli stessi verso localizzazioni più interne e la eventuale riconversione ad attività alberghiere.

F4 Ambiti turistici da programmare (Riqualificazione ambientale e paesaggistica)

Trattasi di aree sensibili dal punto di vista ambientale e paesaggistico, fortemente compromesse dall’edificato spontaneo nella fascia costiera dei 150 m e dei 300 m dalla linea di battigia

G1 1 Attrezzature di servizio di prevalente interesse pubblico

G1 2 Attrezzature di servizio di prevalente interesse privato

G1 3 Zone di Integrazione funzionale

Comprendono le strutture per l’istruzione superiore (scuola secondaria superiore, università, …), per la ricerca e la sanità (laboratori, ospedali, cliniche, …), per la cultura (musei, padiglioni per mostre, …), direzionali (credito, comunicazioni, uffici). Si attuano con strumenti di pianificazione attuativa ove si prevedano pluralità di funzioni o attraverso progettazione concertata nel caso di interventi unitari per singole funzioni. Il PUC indica i principali assi di collegamento al sistema viario e le sistemazioni ambientali.


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G2 Parchi urbani e verde attrezzato

Costituiscono le grandi aree urbane funzionalmente destinate al tempo libero e al miglioramento della qualità ambientale dei centri abitati.

G3 Zone speciali (materiali) Sono le aree destinate ad impianti per la difesa militare, caserme, ecc.

G4 Infrastrutture di interesse territoriale

Rientrano in questa sottozona gli impianti tecnologici necessari per il funzionamento degli agglomerati urbani (discariche, impianti trattamento rifiuti, impianti di potabilizzazione, centrali elettriche, …)

H1 Zona archeologica Sono le aree di sedime del monumento e quelle circostanti tali da consentire l’integrità e la tutela del bene. Gli interventi sono orientati unicamente alla conservazione del bene. Eventuali edifici in contrasto con il contesto sono oggetto, ove possibile, di prescrizioni per la riqualificazione. In caso di totale incoerenza possono essere previste forme di sostituzione da attuarsi attraverso concorso di idee.

H2 Zona di pregio paesaggistico

Sono le aree individuate come beni paesaggistici nelle quali gli interventi sono orientati unicamente alla conservazione del bene.

Area di rispetto 1

Archeologica Sono le aree limitrofe alla zona H1 o interessate da modesti ritrovamenti archeologici. In tali aree è preclusa l’edificazione ma non viene modificata la destinazione di zona. Gli interventi possibili sono soggetti ad autorizzazione da parte della Soprintendenza Archeologica.

Area di rispetto 2

Paesaggistica Sono le aree individuate come beni paesaggistici o limitrofe alla zona H2. In tali aree è preclusa l’edificazione ma non viene modificata la destinazione di zona.

Area di rispetto 3

Paesaggistica e aree di salvaguardia ambientale

Sono le aree individuate come beni paesaggistici o limitrofe alla zona H2. In tali aree è consentita l’edificazione, soggetta ad autorizzazione paesaggistica, ma non viene modificata la destinazione di zona. Sono anche presenti le aree di salvaguardia ambientale (elevata pericolosità da PAI, di bonifica ambientale, ecc.)

Area di rispetto 4

Beni identitari Sono le aree limitrofe ai beni identitari. In tali aree è consentita l’edificazione subordinatamente a specifica disciplina ma non viene modificata la destinazione di zona.

Area di rispetto 5

Cimiteriale Sono le aree limitrofe al perimetro del cimitero. In tali aree è preclusa l’edificazione, ma non viene modificata la destinazione di zona.

Area di rispetto 6

Stradale, ferroviario ed aeroportuale

Sono le aree limitrofe al confine stradale così come definito dal codice della strada (D.Lgs.285/1992 e ss. mm. ii). In tali aree è preclusa l’edificazione ma non viene modificata la destinazione di zona. Possono essere realizzati esclusivamente volumi ed impianti tecnici (es. stazione di servizio limitatamente agli impianti). Zone di rispetto ferroviario. Zona di rispetto aeroportuale

S Servizi sociali Da definire la specifica destinazione

S1 Scuola dell’obbligo Aree per l’istruzione primaria: asili nido, scuole materne e scuole dell’obbligo

S2 Servizi di interesse comune

Aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T., protezione civile, ecc.);

S3 Verde attrezzato Aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade;


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S4 Area di sosta Aree per parcheggi pubblici in aggiunta alla superficie a parcheggio prevista dall’art.18 della L. 765/54), tali aree, in casi speciali, potranno essere distribuite su diversi livelli.

4. Il PUC definisce gli obiettivi e i criteri guida delle trasformazioni ammissibili in ciascuna zona e sottozona individuata nella carta dello Zoning del territorio comunale, in coerenza con i risultati delle analisi effettuate in fase di adeguamento al PPR e compatibilmente alle sensibilità ambientali emerse.

Art.22. Zone residenziali

1. Tali zone sono destinate prevalentemente alla residenza a prescindere dallo zoning urbanistico (A, B, C); in esse sono altresì consentite funzioni complementari, quali (a titolo esemplificativo e non esaustivo): servizi sociali, istituzioni pubbliche o d’interesse pubblico, associazioni politiche, sociali, culturali, religiose, sindacali, professionali, pubblici esercizi e locali di divertimento, teatri, cinematografi e sale di riunione, commercio al minuto, negozi e relativi depositi, autorimesse pubbliche e relativi servizi di manutenzione, attrezzature alberghiere e par alberghiere, uffici pubblici e privati, studi professionali, agenzie bancarie, artigianato artistico di servizio (per lavorazioni comunque compatibili con la residenza).

2. In tal senso, si considerano di servizio le seguenti attività artigianali riguardanti:

a la cura della persona (sarto, parrucchiere, ortopedico, calzolaio, pedicure, manicure, lavanderia, stireria, ecc.);

b la cura della casa (elettricista, idraulico, verniciatore, imbianchino, mobiliere, tappezziere, muratore, piastrellista, ascensorista, fuochista, tecnico radio-TV, ecc.);

c la cura dei beni di consumo durevoli (meccanico, gommista, elettrauto, con esclusione di carrozzerie e impianti per la verniciatura d'automezzi).

3. In ambito residenziale è vietata la realizzazione delle attività incompatibili con l'insediamento urbano di cui al R.D. n. 1265/1934, nonché in contrasto con le leggi sanitarie di cui al T.U. D.M. 12/02/1971 e ss.mm.ii.; sono altresì vietate le aziende inserite nell’elenco delle industrie insalubri di cui al D.Lgs. 11/04/2006 n. 152.

4. Nell’ambito delle aree residenziali sono sempre realizzabili strutture per attività ricreative e sportive (tennis, volley, basket, ecc.).

Art.23. Zona A: Centro Storico

1. Il PUC riconosce il Centro Storico e l’area interessata è nominata Zona A che corrisponde all’individuazione del Centro di antica e prima formazione.

2. Le Zone A comprendono le zone del territorio interessate da tessuti urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o


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da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante dell’insediamento storico.

3. La Zona omogenea A, urbanisticamente, è normata dal Piano Particolareggiato del Centro Storico, approvato dal Consiglio Comunale con Delibera C.C. n.40 del 03/07/2009 ed è adeguato al Piano Paesaggistico Regionale.

4. Le Norme Tecniche di Attuazione in materia di esercizi commerciali stabiliscono i parametri specifici per una eventuale localizzazione di tali strutture all'interno del perimetro della Zona Omogenea A.

5. Di seguito, si riporta la tabella in cui si stabilisce l'ammissibilità o meno delle diverse tipologie di esercizi commerciali in relazione alla superficie di vendita e alla tipologia alimentare, non alimentare e mista:

6. Per tutte le precisazione e le specificazioni circa la materia si rimanda alle

NTA del Piano del Commercio.

Art.24. Le Zone B: zone di completamento residenziale.

1. Il PUC sulla base dei caratteri dell’insediamento ormai consolidato, riferiti all’indice di fabbricazione e alle tipologie edilizie prevalenti, attribuisce alle sottozone i seguenti indici di fabbricabilità fondiaria:

2. Sottozona B1: edificato compatto di primo impianto

a iff = 3 mc/mq

3. Sottozona B2 : tessuti in fase di saturazione

a iff = 2 mc/mq

4. Sottozona B3: morfologia consolidata Arbatax

a Iff = 1,50 mc/mq

5. Le tipologie edilizie sono libere purché risultino validamente inserite nel disegno urbano già definito; tuttavia al fine di garantire un risultato più omogeneo si prescrivono le seguenti norme:


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a un rapporto di copertura nel lotto non superiore a 0, 50; b un’altezza, nel rispetto dei vincoli panoramici vigenti, non superiore a m.

12,00 per le B1, e a m. 10,00 per le B2 e B3; c un minimo distacco dai confine del lotto di m. 5,00, un distacco minimo di

m. 10 tra pareti finestrate e una distanza di m. 3 dalla viabilità e da spazi verdi pubblici;

d E' fatta salva la possibilità di conservare l'allineamento dei fabbricati esistenti nei tratti di strada con tessuto urbano già definito.

e Nelle zone inedificate o risultanti libere in seguito a demolizione, contenute in un tessuto urbano già definito o consolidato, che si estendono sul fronte stradale o in profondità per una lunghezza inferiore a mt. 24, nel caso di impossibilità di costruire in aderenza, qualora il rispetto delle distanze tra pareti finestrate comporti l'inutilizzazione dell'area o una soluzione tecnica inaccettabile, il Comune può consentire la riduzione delle distanze, nel rispetto delle disposizioni del codice civile.

f Al fine di migliorare le condizioni igieniche dei fabbricati esistenti è consentita l'apertura di finestre nei vani privi di luci dirette a distanze inferiori a quelle sopraindicate, purché nel rispetto delle disposizioni fissate al riguardo dal codice civile.

g idonea area per parcheggio privato secondo i parametri previsti dalla Legge n. 122 del 24 marzo 1989 pari a 1 mq ogni 10 mc di costruzione in progetto

6. La zona B2 parzialmente edificata e parzialmente urbanizzata, deve essere sistemata in modo da definire un disegno urbano coerente con i volumi già esistenti. In essa, per le nuove concessioni, è necessario reperire gli standard minimi di 9 mq/ab., corrispondendo per la quota residua (rispetto a 18 mq/ab) il corrispettivo relativo al valore venale delle aree non cedute. Il contributo di cui all’art. 16 del D.P.R.380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) dovrà essere valutato dal Comune in relazione agli effettivi oneri di urbanizzazione delle aree.

7. Ove esistano fondate perplessità in merito alla viabilità di accesso ai lotti e alle opere di urbanizzazione primaria, ai sensi dell’art. 31 della Legge Urbanistica, si impone l’obbligo delle urbanizzazioni, con conseguente cessione al Comune delle aree e delle opere.

8. Nei casi in cui il lotto risulti già edificato con regolare licenza edilizia e sia possibile, in conformità all’indice di edificabilità, sopraelevare l’edificio esistente, tale sopraelevazione, da considerarsi a tutti gli effetti come nuova costruzione in base alla giurisprudenza ormai consolidata, dovrà essere assoggettata al rispetto delle distanze tra fabbricati e tra pareti finestrate.

9. Nelle sotto indicate zone di completamento salvo diverse soluzioni di eventuali piani particolareggiati, i proprietari prima di ogni intervento edificatorio, dovranno trasferire al Comune una striscia di terreno, della profondità di m 3,00 antistante la strada. Tale area sarà adibita a parcheggio pubblico. Ove è possibile, i proprietari del comparto avranno la facoltà di


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unirsi in consorzio per cedere al Comune in un unico appezzamento, l’area equivalente desunta dalla sommatoria di tutta le strisce sopradescritte:

a zona fra via Baccasara - via Brigata Sassari - via Oristano prolungamento - via XX Settembre e via Cimitero vecchio;

b zona ex ACIS; c zona in località SU TROCCU, delimitata dalla ferrovia, da via Baccasara, dal

confine Su Forru Sa Teula e da via Su Troccu.

10. Gli allineamenti previsti dal PUC devono intendersi fissi; tuttavia il responsabile dell’ edilizia privata può imporre, nel dettaglio, una rettifica degli stessi allineamenti in avanzamento o in arretramento al fine di garantire il coordinamento dei fili fissi e la circolazione veicolare nella zona.

11. Le Norme Tecniche di Attuazione in materia di esercizi commerciali stabiliscono i parametri specifici per una eventuale localizzazione di tali strutture all'interno del perimetro della Zona Omogenea B.




Art.25. Le Zone C: zone di espansione

1. Le zone comprendono le parti del territorio destinate a nuova edificazione per la realizzazione di fabbricati ad uso residenziale o direzionale o ricettivo o extralberghiero. L’intervento è ammissibile previa redazione di uno strumento urbanistico attuativo che ha carattere obbligatorio, di iniziativa privata o pubblica, nel rispetto degli indici e parametri urbanistici indicati dal Piano Urbanistico.


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2. Il PUC individua le zone per l’espansione residenziale dimensionandole per finalità funzionali integrate da dotare oltre che delle opere di urbanizzazione primaria, dei servizi per l’urbanizzazione secondaria:

a Per lo sport e il tempo libero: − campo per bambini; − campo per ragazzi; − campo per adulti; − palestra – piscina; − parco pubblico.

b Per l’istruzione : − asilo nido; − scuola materna; − scuola elementare; − scuola media dell’obbligo.

c Per la sanità : − ambulatorio.

d Sociali, culturali e religiose: − centro sociale; − centro culturale e biblioteca; − chiesa.

e Mercantili e per la pubblica amministrazione: − gruppo negozi; − mercato rionale; − uffici.

3. L’edificabilità nell’ambito delle unità residenziali deve essere coordinata da piani particolareggiati o in attesa di questi da lottizzazioni convenzionate ai sensi dell’art. 28 della L. 17 agosto 1942, n. 1150, che comprenda tutte le aree comprese nel perimetro di minimo intervento della sottozona. Sono valide altresì le disposizioni della L.R. n° 30 del 28/4/1978.

4. I piani particolareggiati e i piani di lottizzazione devono formulare la sistemazione urbanistica dell’area, e, sulla base delle linee del PUC e delle presenti norme, devono specificare le superfici edificabili, le superfici pubbliche per il verde, per i servizi e per la sosta, la viabilità principale e secondaria, secondo gli standards urbanistici definiti nell’ art. 7.

5. Le Norme Tecniche di Attuazione in materia di esercizi commerciali stabiliscono i parametri specifici per una eventuale localizzazione di tali strutture all'interno del perimetro della Zona Omogenea C.



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7. Per tutte le precisazione e le specificazioni circa la materia di esercizi

commerciali si rimanda alle NTA del Piano del Commercio.

8. La zona C è suddivisa in sei sottozone C1, C2, C3, C4,C5 e C6.

9. Nelle sottozone le tipologie edilizie sono libere, nel rispetto degli standards urbanistici.

10. I distacchi dai confini non devono essere inferiori a m. 5 per le tipologie isolate e di m. 10 tra pareti finestrate.

11. I piani particolareggiati e i piani di lottizzazione, riferiti all’unità minima di intervento, definiranno le norme specifiche per l’attuazione, tenute presenti le disposizioni legislative vigenti.

12. I metri cubi realizzabili in base all’indice territoriale vanno ripartiti ai sensi della normativa urbanistica vigente, con particolare riferimento al D.A. 20 dicembre 1983, n. 2266/U.

13. Per ciascuna tipologia di sottozona sono definiti i parametri normativi urbanistici specifici.

Art.26. Sottozona C1: piani attuativi vigenti o approvati

1. indice di fabbricabilità territoriale massimo:

a ift= 1,50 mc/mq

2. Le sottozone C1 rappresentano quei comparti di zona C che possedevano un Piano attuativo approvato alla data di adozione del Piano Urbanistico Comunale.

3. Per i riferimenti normativi relativi a queste specifiche aree si rimanda alla normativa di ciascun piano attuativo.


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4. Eventuali varianti ai suddetti piani attuativi, da approvarsi ai sensi dell'art. 21 della L.R. n. 45/1989 e con la procedura di cui al precedente art. 10, sono ammesse in base ai parametri dell’originario strumento urbanistico che li ha generati.

Art.27. Sottozona C2: ambiti da sottoporre a piani di riqualificazione

1. Aree parzialmente interessate da edificazione sorta in ambito agricolo in assenza di pianificazione attuativa, per le quali è necessario procedere a risanamento urbanistico. L’edificazione è subordinata alla predisposizione di Piano di Lottizzazione o Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica, esteso all’intera zona con i seguenti parametri urbanistici:

a ift= 0,50 mc/mq b Superficie coperta: max 50 % c Altezza max edifici= 7,5 mt d Cessioni per standard= 18 mq/ab

2. Nel computo delle volumetrie totali di ciascuna sottozona sono comprese le edificazioni preesistenti.

3. Nei casi in cui non fosse possibile reperire l’intera quota di superficie destinata alle cessioni per standard, la quota residua (rispetto a 18 mq/ab) deve essere compensata tramite un corrispettivo economico pari al valore venale delle aree non cedute.

4. Il contributo di cui all’art. 16 del D.P.R. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) dovrà essere valutato dal Comune in relazione agli effettivi oneri di urbanizzazione delle aree.

5. Limitatamente alla zona C2 1, C2 2, C2 8 e C2 14, l’edificazione è subordinata alla predisposizione di Piano di Lottizzazione o Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica, esteso all’intera zona con i seguenti parametri urbanistici:

a ift = 0,75 mc/mq b Superficie coperta: max 50 % c Altezza max edifici= 7,5 mt d Cessioni per standard= 18 mq/ab

Art.28. Sottozona C3: nuove localizzazioni

1. Aree tendenzialmente in assenza di edificazione, destinate alla realizzazione di nuove residenze. L’edificazione è subordinata alla predisposizione di Piano di Lottizzazione, esteso all’intera zona con i seguenti parametri urbanistici:

a ift = 0,50 mc/mq b Superficie coperta: max 50 % c Altezza max edifici= 10 mt d Cessioni per standard= 18 mq/ab

2. Limitatamente alla zona C3 15 l’edificazione è subordinata alla


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predisposizione di Piano di Lottizzazione, esteso all’intera zona con i seguenti parametri urbanistici:


3. Limitatamente alla zona C3 6, nella quale si prevede una cessione pari al 20% della superficie territoriale del comparto, da destinare a Piano per l’edilizia economica e popolare, l’edificazione è subordinata alla predisposizione di Piano di Lottizzazione, esteso all’intera zona con i seguenti parametri urbanistici:


4. Limitatamente alla zona C3 2, C3 7, C3 9, C3 12, C3 13, C3 14, C3 16 e C3 17, l’edificazione è subordinata alla predisposizione di Piano di Lottizzazione, esteso all’intera zona con i seguenti parametri urbanistici:


Art.29. Sottozona C4: jana

1. Aree destinate ad edilizia turistico-residenziale sottoposte a procedura d’intesa ai sensi dell’art. 11, delle N.T.A. del PPR e definita in data 04 febbraio 2009.

2. L’edificazione è subordinata al perfezionamento di un accordo, al rispetto dell’Intesa e alla predisposizione di apposito Piano attuativo, esteso ad un’area di superficie non inferiore a 2 ha, che potrà comprendere più comparti, anche a destinazione urbanistica differente.

3. I parametri urbanistici, da prendere come riferimento, sono quelli approvati con la variante al PRG, avvenuta con delibera di CC n. 25 del 17 maggio 2004 e recepiti nell’Intesa, di seguito riportati, nei loro caratteri essenziali:

a ift max = 1,50 mc/mq; b if max = 4 mc/mq; c Altezza max edifici = mt 9; d Cessioni per standard = 18 mq/ab; e Distanza dai confini: 5,00 mt; f Distanza tra edifici: 10 mt; g Distanza dalle strade non inferiore a mt. 3,00;”


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Art.30. Sottozona C5: ambiti rururbani a media densità

1. Aree destinate ad edilizia residenziale con particolare attenzione alla tutela e salvaguardia degli orti quale permanenza dell’attività agricola storica.

2. L’edificazione è subordinata alla predisposizione di Piano di Lottizzazione, esteso all’intera zona con i seguenti parametri urbanistici:

a ift = 0,35 mc/mq b Superficie coperta: max 25 % c Altezza max edifici= 7,5 mt d Cessioni per standard= 18 mq/ab e Dimensione minima del lotto fondiario: = 2.000 mq f Limitatamente alla zona C5 3 oltre alle cessioni per standard urbanistici

Pari a 18 mq/ab, si prevede l’ulteriore cessione della zona H1 nella quale è presente un sito archeologico “Is Murdegus”.

Art.31. Sottozona C6: ambiti rururbani a bassa densità

1. Aree destinate ad edilizia residenziale con particolare attenzione alla tutela e salvaguardia degli orti, quale permanenza dell’attività agricola storica.

2. L’edificazione è subordinata alla predisposizione di Piano di Lottizzazione, esteso all’intera zona con i seguenti parametri urbanistici:

a ift = 0,25 mc/mq b Superficie coperta: max 25 % c Altezza max edifici= 7,5 mt d Cessioni per standard= 18 mq/ab e Dimensione minima del lotto fondiario: = 2.000 mq f Limitatamente alla zona C6.3 la trasformazione urbanistica potrà avvenire

solamente a seguito dell’eliminazione del vincolo idraulico derivante dal Piano di Assetto Idrogeologico.

Art.32. Programmi operativi

1. L’attuazione del PUC nella zona C è articolata attraverso un programma operativo che l’Amministrazione Comunale deve formulare, e verificare nel tempo, al fine di stabilire una scala di priorità degli interventi sulla base della domanda insediativa, e sulla fattibilità delle infrastrutture cinematiche e tecnologiche principali. In tal senso il Comune indicherà la gradualità dei piani particolareggiati che intenderà promuovere e gli strumenti necessari per l’attuazione (Art. 13 della L. n. 10 del 28/1/1977 - L.R. n. 30/1978). Valgono per il resto le norme dell’art. 10 relative alle lottizzazioni.

Art.33. Zona D: industriale e zona artigianale

1. Sono le grandi aree destinate ad insediamenti di tipo industriale, insediamenti produttivi, insediamenti destinati ad attività commerciali e artigianali.

2. Relativamente agli insediamenti di tipo commerciale si richiamano le


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prescrizioni inserite nelle Norme Tecniche di Attuazione in materia di esercizi commerciali del Piano del Commercio. In particolare, di seguito si riporta la tabella in cui è dichiarata la tipologia di strutture di vendita ammissibili in relazione alla dimensione della superficie di vendita:

3. Per ulteriori precisazioni e le specificazioni circa la materia di esercizi

commerciali si rimanda alle NTA del Piano del Commercio.

4. Il PUC suddivide le aree destinate ad attività artigianali ed industriali in 5 sottozone:

Art.34. Sottozona D1: ambiti del polo industriale di importanza territoriale

1. Si identificano due categorie: D1 1 (aree di competenza del Consorzio Industriale) e D1 2 (aree in cui è localizzato il polo nautico e il futuro Master Plan)

2. Il PUC prende atto e fa proprie parte delle destinazioni d’uso e delle prescrizioni del Piano Regolatore per il Nucleo Industriale di Tortoli – Arbatax (PRGI) per la cui attuazione devono tuttavia essere rispettate le norme generali e quelle speciali richiamate nel precedente art. 12, nonché quelle vigenti in materia di salvaguardia dell’ambiente ecologico, con particolare riguardo allo Stagno di Tortolì.

3. Il PUC, inoltre, ridefinisce dimensione e destinazione d’uso di alcuni comparti del PRGI classificandoli con una nuova nomenclatura, per cui le norme del piano regolatore industriale si applicano solamente alle sottozone D1 individuate nel PUC.

4. A seguito dell’approvazione della L.R. n. 10/2008, le competenze in materia di pianificazione urbanistica all’interno delle aree industriali sono state trasferite ai Comuni direttamente interessati, pertanto qualsiasi variante urbanistica che interesserà i suddetti comparti dovrà essere approvata dal Comune. Il Consorzio Industriale potrà proporre al Comune adeguamenti degli strumenti urbanistici al fine di coordinarli e renderli coerenti con le finalità del Consorzio.

5. Il PUC, inoltre, stabilisce che all'interno dell'area del PRGI, possa essere data l'autorizzazione a procedere per i singoli interventi solamente se risultano conclusi o in fase di avvio i lavori necessari per portare a compimento tutte le opere di urbanizzazione primaria del comparto in cui ricade l'intervento.


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6. Nelle aree D1.2, in considerazione del particolare interesse strategico che esse rivestono per l’economia e lo sviluppo dell’intero territorio e le ripercussioni immediate sull’assetto ambientale, economico e sociale del Comune di Tortolì, qualsiasi modificazione delle destinazioni d’uso nonché qualsiasi progettazione delle grandi opere di carattere infrastrutturale dovrà essere soggetta a preventiva approvazione da parte del Comune di Tortolì, al fine, in particolare, di garantire la destinazione a grande industria del comparto.

Art.35. Sottozona D2: ambiti del piano per gli insediamenti produttivi (PIP)

1. Sono classificate zona omogenea D2 le parti del territorio destinate ad insediamenti per impianti artigianali e commerciali, di deposito e di attrezzature di servizio in generale, nonché di conservazione, trasformazione o commercializzazione di prodotti agricoli e/o della pesca ed edifici sedi istituzionali delle associazioni sindacali rappresentative degli artigiani e dei commercianti, in quanto fornitrici di servizi statutari agli associati.

2. L'edificazione è consentita soltanto dopo l'approvazione del piano per gli insediamenti produttivi o di un piano di lottizzazione convenzionata esteso ad una superficie non inferiore a due ettari.

3. La ripartizione della superficie territoriale deve rispettare i seguenti limiti:

a superficie fondiarie e strade = max 90%; b spazi pubblici in cessione al Comune = min 10%;

4. L'edificazione dei singolo lotto deve rispettare i seguenti limiti:

a indice di fabbricabilità fondiario = 4,00 mc/mq con lottizzazione convenzionata o piano per insediamenti produttivi;

b rapporto di copertura = 3/5; c altezza massima = mt 10,00 eccettuati i volumi tecnici che possono

raggiungere altezze superiori; d distanze: mt 5,00 dal confine e dal filo stradale; mt 10,00 tra pareti di

edifici antistanti; la distanza minima tra pareti finestrate non può comunque essere inferiore all'altezza dei fabbricato più alto;

e le recinzioni sul lato stradale devono essere a giorno con un muretto di fondazione dell'altezza di mt 0,60;

f oltre il fabbricato per l'attività artigianale, è consentito realizzare un locale per custodia il cui volume edilizio non può superare i 180 mc compresi nella volumetria complessiva;

g sono fatte salve le norme in precedenza definite con convenzione per le zone artigianali e commerciali esistenti;

h eventuali variazioni dovranno essere apportate dal Consiglio Comunale.

Art.36. Sottozona D3: ambiti artigianale e commerciale di interesse locale;

1. Aree destinate alla localizzazione di attività artigianali e commerciali di


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interesse locale.

2. L’edificazione è consentita solo previo Piano Particolareggiato o lottizzazione convenzionata.

3. Nei lotti artigianali, oltre agli edifici e agli impianti, sono consentiti uffici, magazzini e attrezzature di servizio, commerciali in genere.

4. E’ invece vietato costruire in essi edifici di abitazione ad eccezione dei locali indispensabili per il personale di custodia.

5. Le tipologie edilizie sono libere, tuttavia devono rispettare le seguenti norme:

a Iff= 3 mc/mq b rapporto di copertura del lotto: max 60% c altezza edifici: max 10 mt.

6. E’ permessa la costruzione in aderenza sul confine laterale di proprietà del lotto con altro lotto; in caso di distacco dal confine laterale, esso deve essere minimo di 5 mt.

7. Il distacco dalle strade deve essere sempre superiore a mt. 10 (dieci);

8. Negli insediamenti a carattere artigianale e commerciale, a 100 metri quadrati di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 mq di spazio pubblico o ad uso pubblico, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi.

9. Nel caso di attività commerciali si richiede comunque la coerenza con le indicazioni previste dalla normativa regionale in materia commerciale (L.R. 5/2006) e con le indicazioni e prescrizioni del Piano Commerciale Comunale, soprattutto relativamente al dimensionamento delle strutture e all’individuazione dei parcheggi (D.G.R. 55/108 del 29/12/2000).

10. All’interno del lotto devono essere lasciate adeguate aree per consentire la manovra di tutti gli automezzi, anche pesanti, che saranno interessati all’attività del complesso artigianale e commerciale nonché adeguate aree per la sosta dei mezzi di lavoro e delle macchine degli addetti. A tal proposito si faccia riferimento alle prescrizioni del Piano Commerciale Comunale.

11. In sede di lottizzazione o di Piano Particolareggiato dovrà essere riservata un’area pari al 10% del comprensorio per la sosta degli automezzi e servizi che sarà ceduta al Comune (in caso di lottizzazione di iniziativa privata) una volta pavimentata e sistemata.

12. La presente norma è prevalente su quelle dei piani attuativi (lottizzazioni, piani particolareggiati, piani per interventi produttivi) non ancora convenzionati o dei quali non sia stata attivata l’attuazione, intendendosi perciò che gli stessi siano automaticamente adeguati alle stesse norme.


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Art.37. Sottozona D4: ambiti dell’area commerciale per la grande distribuzione

1. Il PUC ha individuato nella sottozona D4 un area per la grande distribuzione .

2. Si tratta di aree a prevalenza destinazione commerciale, di nuovo insediamento nelle quali è consentita l'apertura, il trasferimento e l'ampliamento esclusivamente di Medie Strutture di Vendita di tipo non alimentare nella forma di esercizi singoli o centri commerciali, in accordo con quanto previsto nel Piano Comunale del Commercio.

3. In tali aree sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

a esercizi commerciali singoli o centri commerciali non alimentari con SV > 900 mq e <= 1800 mq;

b depositi e magazzini; c sale di esposizione.

4. Da un punto di vista urbanistico tale area è soggetta alle disposizioni previste nell’art. 26 delle NTA del PRGI, relativamente alla zona 4 a, integrate con quanto previsto dal Piano Commerciale Comunale.

Art.38. Sottozona D5: ambiti da sottoporre ad azioni di riqualificazione ambientale

1. Si tratta di aree ex cava in cui si prevedono interventi di riqualificazione ambientale e paesaggistica.

2. Sono ammessi interventi di bonifica dagli inquinanti e interventi di messa in ripristino delle naturalità preesistenti.

3. In tale aree è ammessa la localizzazione di impianti di energia di tipo rinnovabile, preferibilmente pannelli fotovoltaici, secondo le direttive e le prescrizioni della normativa vigente in materia di energia.

Art.39. Zona E: Zone agricole

1. Sono definite zone agricole le parti del territorio extraurbano destinate ad usi agricoli, alla pastorizia, alla zootecnica, all'itticoltura, alle attività di conservazione e di trasformazione dei prodotti aziendali, all'agriturismo, alla silvicoltura e alla coltivazione industriale del legno.

2. La normativa di attuazione è redatta in conformità alle indicazioni dei D.P.G.R. 3 agosto 1994 n. 228 , in riferimento all'art. 8 della L.R. 22 dicembre 1989 n. 45 e in adeguamento alle direttive previste dal Piano Paesaggistico Regionale.

3. Le norme disciplinano l'uso e l’edificazione del territorio agricolo perseguendo le seguenti finalità:

a valorizzare le vocazioni produttive delle zone agricole compatibilmente agli obiettivi di tutela del suolo e delle emergenze ambientali;


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b favorire il recupero funzionale ed estetico del patrimonio edilizio esistente, sia per l'utilizzo aziendale che per quello abitativo;

c diversificare l’attività aziendale in favore di attività agrituristiche e di quella per la trasformazione, la valorizzazione e la vendita di prodotti ottenuti in azienda.

4. L’art.8 del D.P.G.R. n°228/94 "Direttive per le zone agricole", in applicazione dell’art. 8 della LR n°45/89, definisce i criteri di individuazione delle sottozone agricole che, per il Comune di Tortolì, sono state indicate nelle seguenti:

a E1 aree caratterizzate da una produzione agricola tipica e specializzata che sono state ulteriormente specificate in:

− E1a – Caratterizzate da elevata tipicità e qualità della coltura agraria, identificativa della suscettività d’uso dei suoli per le colture tipiche del contesto territoriale locale (es. cultivar locali, produzioni di nicchia, DOC, DOP). Sono ricomprese in questa zona le aree a ridosso del centro abitato. Le coltivazioni sono prevalentemente gli agrumeti (che rappresentano per Tortolì le colture tipiche) e subordinatamente gli oliveti e i vigneti.

− E1b - Caratterizzate da medio/elevata tipicità e specializzazione della coltura agraria, in coerenza con la suscettività d’uso dei suoli e con rilevanza socio-economica (es. frutteti, colture legnose). Sono ubicate maggiormente nelle superfici pianeggianti sia vicine all’abitato che in altre parti del territorio. Le colture maggiormente praticate sono orticole (gli orti familiari) ma anche vigneti e oliveti che non possono essere considerati tipici perchè di recente impianto.

− E1c – Caratterizzata da medio/bassa tipicità ma elevata specializzazione della coltura agraria, con notevole rilevanza socio-economica e dipendenza dall’andamento dei mercati (es. colture industriali, colture intensive, orticole, …). Scarsamente rappresentata, comprende quelle colture orticole di bassa tipicità ma elevata specializzazione. Importanti in quanto in grado di immettere nel mercato prodotti di ottima qualità.

b E2 aree di primaria importanza per la funzione agricolo-produttiva, ulteriormente specificate in:

− E2a - Aree di primaria importanza per la funzione agricolo produttiva, anche in relazione all'estensione, composizione e localizzazione dei terreni.

− E2b - Aree di primaria importanza per la funzione agricolo-produttiva in terreni non irrigui (es. seminativi in asciutto, erbai autunno-vernini, colture oleaginose).

− E2c - Aree di primaria importanza per la funzione agricolo-produttiva anche in funzione di supporto alle attività zootecniche tradizionali in aree a bassa marginalità (es. colture foraggiere, seminativi anche arborati, colture legnose non tipiche e non specializzate). Questa sottozona è localizzata a partire dal centro abitato e seguendo le aree pianeggianti e sub-pianeggianti che si sviluppano lungo la SS 125 e che continuano lungo il Fiume CEA. Si tratta di terreni intensamente


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coltivati le cui estensioni risultano spesso ragguardevoli. Le colture praticate sono costituite principalmente da seminativi irrigui e non irrigui. Ricadono in larga parte nella II classe di Land Capability, ciò a rimarcare la loro elevata idoneità alle pratiche agricole. La tipologia colturale prevalente risulta essere il seminativo a rotazione, mentre la restante parte è composta da terreni appartenenti alla classe V e VI di Land Capability; l’apparente contraddittorietà del dato è giustificata dal fatto che tali terreni hanno delle limitazioni d’uso, in quanto spesso sono ubicati in altipiani, distanti dalle aree pianeggianti e con limitazioni non permanenti che devono essere prese in considerazione ogniqualvolta si voglia intervenire con pratiche agricole di qualsiasi tipo. In essi la possibilità di eseguire correttamente le pratiche agricole è subordinata alla realizzazione di interventi idraulico forestali per la regimazione delle acque.

c E3 - Aree caratterizzate da un elevato frazionamento fondiario ulteriormente classificate in:

− E3b - Aree utilizzate per scopi agricoli in ambiti periurbani, con interesse sociale ma con scarsa valenza economica e talora con finalità di difesa idrogeologica (es. orti familiari, agricoltura part-time) Ricadono in questa sottozona porzioni di territorio ubicate nella vasta zona pianeggiante a Nord del centro abitato e a ridosso della laguna e caratterizzate da un elevato frazionamento fondiario; nella quasi totalità dei casi le dimensioni dei singoli appezzamenti sono ridotte e tali da non raggiungere, se non eccezionalmente, i 3000 mq. Non si riscontrano forti limitazioni per quanto concerne le lavorazioni agricole; appartengono infatti alle classe I-II-III di Land Capability. Si segnalano, per le superfici a ridosso della laguna, limitazioni dovute a eccesso idrico e a rischio esondazione. In essi la possibilità di eseguire correttamente le pratiche agricole è subordinata alla realizzazione di interventi di bonifica e idraulico forestali per la regimazione delle acque. Inoltre vista l'ubicazione di queste superfici si consigliano studi approfonditi che tendano a guidare l’agricoltura verso pratiche compatibili con il sensibile ecosistema dell’area umida.

d E5 - Aree marginali per l'attività agricola, nelle quali viene ravvisata l'esigenza di garantire condizioni adeguate di stabilità ambientale ulteriormente specificate in:

− E5a - Aree con marginalità moderata utilizzabili anche con attività agrozootecniche estensive a basso impatto e attività silvopastorali.

− E5b – Aree con marginalità elevata utilizzabili per scopi selvicolturali. − E5c - Aree con marginalità elevata e con funzioni di protezione del

suolo ed esigenze di conservazione. Le aree inserite in questa Sottozona rappresentano una superficie di circa 1200 ha e le ritroviamo perlopiù sui rilievi, a Ovest-Nord Ovest (M. Frau Locci, M. Attu, M. Bonghi), sul versante Est del M. Elini, e sui versanti Est del M. Edinis (località Serra ‘e Ladamini, Corte Accas, ecc.). Sono occupate prevalentemente da vegetazione boschiva e arbustiva. Sono state così classificate anche in coerenza con le classi di appartenenza


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alla Land Capability e in base alle condizioni pedo-morfologiche e vegetazionali

− E5d – Aree fortemente compromesse da un’edificazione diffusa in assenza di un uso agrario del territorio e in ambienti di elevata sensibilità ambientale e/o storico-culturale. Questi terreni sono localizzati principalmente in località Orrì-CEA, Monte Terli.

5. La classificazione considerata rappresenta l’esito di operazioni di analisi e valutazione dei caratteri ambientali (aspetti geomorfologici, usi attuali del suolo, tipologia di copertura vegetale ed equilibrio degli ecosistemi), delle caratteristiche pedo-agronomiche dei terreni; della capacità d’uso delle terre; dell'attitudine degli usi agricoli, e della potenzialità colturale dei suoli, nonché della loro suscettività ad usi diversi, dalla considerazione delle emergenze ambientali di pregio e dello stato di degradazione/compromissione degli equilibri naturali del territorio indotta dagli usi antropici diretti ed indiretti.

6. Nella zona agricola E sono ammesse le seguenti costruzioni:

a Fabbricati ed impianti connessi con la conduzione agricola e zootecnica del fondo, all’itticoltura, alla valorizzazione e trasformazione in stretta relazione alla propria produzione aziendale. Sono esclusi gli impianti industriali.

b Fabbricati ad uso residenziale. c Fabbricati per agriturismo; d Fabbricati funzionali alla conduzione e gestione dei boschi e degli impianti

arborei industriali (forestazione produttiva). e Strutture per il recupero terapeutico dei disabili, dei tossicodipendenti e

per il recupero del disagio sociale. f Fabbricati per punti di ristoro indipendenti da un’azienda agricola. g Impianti d’interesse pubblico quali: cabine elettriche, centrali telefoniche,

stazioni di ponti radio-TV-telefonia, ripetitori e simili previo studio di compatibilità ambientale e paesaggistica.

7. Sono vietate le opere di colmamento e di scavo che modificano la conformazione del suolo e il regime di deflusso delle acque meteoriche.

8. Per le nuove costruzioni e gli ampliamenti, previa presentazione e approvazione di un Piano aziendale, si applica il parametro di 0,10 mc/mq per i fabbricati ed impianti connessi con la conduzione agricola e zootecnica del fondo, all’itticoltura, alla valorizzazione e trasformazione in stretta relazione alla propria produzione aziendale. Con deliberazione del Consiglio Comunale l’indice di 0,10 mc/mq potrà essere elevato fino a 0.5 mc/mq in presenza di particolari esigenze aziendali, purchè le opere siano ubicate ad una distanza dal perimetro urbano di almeno mt 1000. I volumi destinati alla trasformazione dei prodotti agricoli verranno localizzati nella zona D2 o D3, salvo quelli in stretta connessione con la gestione aziendale.

9. Per le nuove costruzioni e gli ampliamenti dei fabbricati ad uso


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residenziale, previa presentazione e approvazione di un Piano aziendale si applica il parametro di 0,03 mc/mq per nelle zone E1, E2, mentre si applica il parametro di 0,01 mc/mq nelle zone E3, E5, fermo restando che qualora l’estensione aziendale avesse una superficie superiore all’ettaro, ai sensi dell’art. 13 bis della L.R. 23 ottobre 2009, n. 4, ricadendo il Comune di Tortolì all’interno dell’ambito costiero, l’indice massimo di fabbricabilità per le nuove residenze è pari a quello dichiarato in base alla sottozona agricola di appartenenza per il primo ettaro, ridotto del 50 per cento per il secondo e ridotto del 75 per cento per i successivi.

10. È consentito, nelle zone E l'esercizio dell'attività agrituristica, quale attività collaterale od ausiliaria a quella agricola e/o zootecnica, come previsto dal DPGR n. 228/94 e dalla LR 23.06.1998 n° 18. Sono ammessi tre posti letto per ettaro con destinazione agrituristica. Per ogni posto letto va computata una cubatura massima di 50 mc. Le volumetrie per i posti letto con destinazione agrituristica sono aggiuntive rispetto ai volumi ammissibili per la residenza nella medesima azienda agricola in cui si esercita l’attività agrituristica. La superficie minima del fondo non deve essere inferiore a 3 ha. Il concessionario con atto d’obbligo deve impegnarsi a vincolare al fondo le strutture edilizie, a non frazionare una superficie non inferiore a 3 ha individuata nel progetto e a mantenere la destinazione agrituristica della struttura per 20 anni. Si applicano gli stessi indici e parametri prescritti per le zone E. Il progetto edilizio deve prevedere sia le residenze sia le attrezzature e gli impianti, a meno che essi preesistano e siano adeguati alla produzione indicata nel progetto.

11. I termini “agriturismo” e “ agrituristico” sono riservati esclusivamente alle attività agrituristiche svolte ai sensi dell’art. 4 della LR n. 18/98.

12. Il limite massimo per l’ospitalità in camere presso l’abitazione dell’imprenditore IAP (sia in azienda che in centro abitato) o in altri fabbricati situati in aziende di dimensioni inferiori ai 10 Ha è di 6 camere e 10 posti letto. In spazi aperti attrezzati per l’agricampeggio il limite massimo è di 5 piazzuole e 15 campeggiatori.

13. Per l’ospitalità in camere presso l’abitazione dell’imprenditore IAP (sia in azienda che in centro abitato) è previsto un incremento di un posto letto per ogni ettaro oltre i 10 ettari, con il limite massimo di 12 camere e 20 posti letto. In spazi aperti attrezzati per l’agricampeggio il limite massimo è di 10 piazzuole e 30 campeggiatori.

14. Sono ammessi anche punti di ristoro indipendenti da un’azienda agricola, dotati di non più di venti posti letto, con indice fondiario di 0,01 mc/mq incrementabile con delibera del C.C. fino a 0,10 mc/mq. Il lotto minimo vincolato per la realizzazione di nuovi punti di ristoro isolati deve essere di 3 ha. Quando il punto di ristoro è incluso in un fondo agricolo che comprende attrezzature e residenze, alla superficie minima va aggiunta quella minima relativa al fondo agricolo. La realizzazione dei punti di ristoro è ammessa


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quando essi siano ubicati ad una distanza non inferiore a mt. 1000 dal perimetro delle zone A, B, C, D, F, G, salvo diversa deliberazione del Consiglio Comunale. Il concessionario con atto d’obbligo deve impegnarsi a vincolare al fondo le strutture edilizie, a non frazionare una superficie non inferiore a ha 3 individuata nel progetto e a mantenere la destinazione della struttura per venti anni.

15. E’ ammessa la realizzazione di impianti di interesse pubblico, centrali elettriche e telefoniche, impianti radio, ripetitori, cabine di trasformazione e simili, con indice fondiario pari a 1,00 mc/mq

16. E’ ammessa la realizzazione di fabbricati funzionali alla conduzione e gestione dei boschi e degli impianti arborei industriali (forestazione produttiva) con indice fondiario pari a 0,01 mc/mq .

17. E’ ammessa la realizzazione di strutture di recupero terapeutico dei disabili, dei tossicodipendenti e per il recupero del disagio sociale con indice fondiario pari a 0,10 mc/mq.

18. Le serre fisse, senza strutture murarie fuori terra, sono considerate a tutti gli effetti strutture di protezione delle colture agrarie con regime normato dall’art. 878 del C.C. per quanto attiene alle distanze dai confini di proprietà. Le serre fisse, caratterizzate da strutture murarie fuori terra, nonché gli impianti di acquicoltura e per agricoltura specializzata, sono ammesse nei limiti di un rapporto di copertura del 50 o Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica previa autorizzazione edilizia, fermo restando nelle zone vincolate, l’obbligo di acquisire il prescritto provvedimento autorizzativi di cui al D.Lvo 22 gennaio 2004, n. 42 e s.m.i..

19. Ai fini edificatori la superficie minima di intervento è stabilita in:

a Ha 1,00 per fabbricati funzionali all’attività produttiva agricola di tipo estensivo;

b Ha 1,00 per le residenze dell’imprenditore agricolo professionale, come da piano aziendale;

c Ha 0,50 per impianti serricoli, impianti orticoli in pieno campo e impianti vivaistici;

d Ha 3,00 per le residenze dell’imprenditore agricolo non professionale; e Ha 3,00 per agriturismo e punti di ristoro; f Ha 1,00 per tutte le altre destinazioni, ad esclusione di Impianti d’interesse

pubblico quali: cabine elettriche, centrali telefoniche, stazioni di ponti radio-TV-telefonia, ripetitori e simili.

20. Nelle zone E5 previste all’interno del SIC, così come prescritto dalla R.A.S. – Ass.to Ambiente con determinazione n. 13585/567 del 06/06/2012, la superficie minima di intervento per uso abitativo è fissata in 3 Ha per gli imprenditori agricoli e le aziende che esercitano attività aziendali a carattere intensivo mentre è fissata in 5 Ha per l’esercizio di attività a carattere estensivo.


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21. Nelle zone E interne al SIC i progetti di coltivazioni agrarie dei terreni non coltivati, le variazioni colturali, il miglioramento fondiario e qualsiasi intervento che comporti modifiche del suolo o dell’orografia del terreno dovranno essere sottoposti a specifica procedura di valutazione di incidenza ambientale. Dovrà comunque essere prevista la conservazione della vegetazione naturale presente nel fondo, compresi siepi, muri a secco, macchia e alberature anche isolate.

22. L’unità fondiaria agricola costituisce l’unità d’intervento per il rilascio della concessione edilizia finalizzata all’attività agricola;

a Essa può essere costituita da più appezzamenti di terreno, della stessa proprietà, non contigui tra loro (corpi aziendali); in tali casi gli interventi edilizi di norma dovranno essere ubicati nel corpo aziendale dove già insistono altri fabbricati o in assenza di questi, nel corpo aziendale di superficie maggiore, sempre nel rispetto dell’indice fondiario del lotto su cui deve sorgere il nuovo fabbricato; ubicazioni diverse degli interventi edilizi potranno essere ammesse solo in presenza di esigenze organizzative aziendali, debitamente documentate da un’apposita relazione tecnica, o nei casi in cui siano presenti vincoli restrittivi alla edificabilità nei corpi già dotati di edifici o di superficie maggiore. In ogni caso il lotto, ancora inedificato, sul quale deve essere realizzata una nuova costruzione, non deve avere una superficie inferiore a 3000 mq. Per le unità agricole aventi una superficie compresa tra 2000 mq e 5000 mq, sono ammesse esclusivamente piccole costruzioni con strutture preferibilmente di tipo precario, amovibili di supporto all’attività agricola, aventi superficie coperta non superiore a 10 mq e altezza max pari a mt. 2,50 alla gronda, con tetto a doppia falda. I terreni che siano stati computati come facenti parte di un’unità ai fini del rilascio di una concessione, non sono successivamente computabili ai fini dell’edificazione in un’altra unità agricola. Le possibilità di costruire edifici con funzioni agricole si intendono utilizzabili una sola volta su un determinato terreno e possono realizzarsi anche per fasi successive. In tal modo ad ogni edificio costruito, ricostruito o ampliato, è asservito permanentemente il terreno che è stato considerato ai fini del rilascio della concessione, in rapporto agli indici e parametri di edificabilità vigenti al momento del rilascio.

b L’asservimento dell’edificio o degli edifici concessi e di quelli preesistenti rispetto ai terreni dell’unità agricola, ad esclusione di quelli in unità agricole aventi una superficie compresa tra 2000 mq e 5000 mq, viene sottoscritto dal proprietario interessato attraverso convenzione o atto unilaterale d’obbligo corredato dalle planimetrie catastali e dai certificati catastali dei terreni e degli edifici. Il suddetto vincolo dovrà essere registrato e trascritto, a cura e spese dei richiedenti, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e sarà riportato, a cura dell’Ufficio Tecnico Comunale, su planimetria sulla quale dovranno essere individuati i confini catastali dell’unità agricola considerata.


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c Gli immobili costruiti in applicazione delle presenti norme, devono conservare la destinazione agricola per dieci anni dalla data di ultimazione lavori o dalla scadenza della concessione.

d A corredo degli elaborati finalizzati al rilascio della concessione edilizia, deve essere sempre allegato il piano di sviluppo aziendale.

23. Gli spazi destinati a depositi di varia natura, (piazzuole, piazzali e parcheggi), devono essere realizzati con modalità costruttive che consentano il drenaggio delle acque meteoriche. I nuovi interventi edilizi realizzabili nell’agro a qualunque uso destinati, sempre che non richiedano l’uso di strutture portanti e tecnologiche evolute per la produzione e la conservazione dei prodotti, compresi quelli derivanti da ristrutturazioni con demolizione, ampliamenti/accorpamenti saranno realizzati con materiale ecocompatibili.

24. Per gli interventi suddetti i parametri urbanistici da tenere in considerazione sono:

a distanza dai confini non minore di 10 m; b distanza da strade vicinali, consortili e comunali non minore di 15 m; c distanza da strade provinciali non minore di 20 m; d distanza da strade statali non minore di 30 m; e distanza tra edifici non minore 10,00 ml f le pavimentazioni esterne dovranno essere realizzate con materiale

drenante;

25. Le distanze dalle zone residenziali, turistico-ricettive, industriali, artigianali e dalle zone servizi che dovranno essere rispettate dagli impianti zootecnici sono le seguenti:

a impianti per allevamenti zootecnici (dal confine di proprietà) = mt. 50 b impianti per allevamenti bovini, equini ed ovicaprini = mt. 200 c impianti per allevamenti avicunicoli = mt. 300 d impianti per allevamenti suinicoli = mt. 500

26. Le distanze di cui sopra non si applicano agli impianti di acquacoltura e itticoltura e ai fabbricati di loro pertinenza.

27. Per le serre fisse, non dotate di strutture murarie fuori terra, la distanza dai confini di proprietà e/o di zona deve essere non inferiore all’altezza alla gronda della serra stessa.

28. Le serre fisse caratterizzate da strutture murarie, nonché gli impianti di acquacoltura e agricoltura specializzata, sono ammesse nei limiti di un rapporto di copertura del 50% della superficie del lotto in cui insistono.

29. Per le costruzioni esistenti nelle zone agricole sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro di ristrutturazione e di ampliamento nei limiti della volumetria, delle distanze indicate dalle presenti norme e l’ampliamento stesso dovrà comunque essere giustificato da un dettagliato piano di sviluppo aziendale.


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30. Nei restauri, negli interventi di ristrutturazione e di manutenzione ordinaria e straordinaria, devono essere preservati gli elementi architettonici, stilistici e decorativi tipici dell’edilizia rurale che caratterizza il territorio.

31. È consentito il cambio di destinazione d’uso dei fabbricati esistenti ad uso deposito agricolo non più funzionali alla conduzione del fondo, se comprovato da un dettagliato piano di sviluppo aziendale e nel rispetto delle presenti norme.

32. L’ampliamento del volume residenziale deve essere realizzato utilizzando l’eventuale parte rustica contigua all’edificio, sempre che non necessaria alla conduzione del fondo.

a Nei fondi di superficie inferiore a 1,00 Ha per le costruzioni esistenti nelle zone agricole, legittimate da atto concessorio con destinazione a servizio dell’attività agricola del fondo, sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione senza aumento di volume.

33. I nuovi edifici nelle zone agricole devono avere in generale forme semplici e caratteristiche morfologiche esteriori (finiture, colori, aperture e relativi infissi) che non siano in contrasto con quelle dell’edilizia rurale tradizionale. In particolare la copertura deve essere a falde, con forma e pendenza conformi ai modelli dell’edilizia tradizionale locale, con manto di copertura in laterizio o comunque di colore richiamante quello del laterizio.

34. Anche i nuovi edifici per funzioni produttive e di servizio devono essere preferibilmente realizzati secondo le indicazioni di cui al comma precedente, salvo che si tratti di edifici di forma o dimensione o tecnologia particolare (allevamenti, silos, edifici di grandi dimensioni); per questi casi si prescrive la mitigazione dell’impatto visivo mediante cortine alberate.

35. Per gli edifici esistenti ubicati nelle zone di protezione delle strade di cui al decreto ministeriale 1 aprile 1968, n. 1404, e in quelle di rispetto al nastro stradale e alle zone umide vincolate come inedificabili dagli strumenti urbanistici generali, sono consentite opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, come definiti dall’art. 3 del D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380 e interventi per la dotazione di servizi igienici e copertura di scale esterne e ogni altro ampliamento necessario per adeguare l’immobile alla disciplina igienico – sanitaria vigente. Gli interventi edilizi saranno autorizzati purchè non comportino l’avanzamento dell’edificio esistente sul fronte stradale.

36. Nel caso di esproprio di un edificio per la realizzazione o l’ampliamento di strade e per la realizzazione di opere pubbliche in genere, e nei casi di demolizione è consentita la ricostruzione con il mantenimento della destinazione d’uso.

37. Ferme restando le prescrizioni di cui alla Legge 10 maggio 1976, n. 319, e


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circolare di attuazione, e fino all’entrata in vigore di nuove norme statali o regionali in materia, le abitazioni in zona agricola, che non siano allacciate a fognature comunali, dovranno essere dotate , secondo la natura del sottosuolo, di adeguato sistema di smaltimento.

38. Nelle zone agricole, in aree prossime ad un bene paesaggistico, così come definito dagli artt. 142 e 143 del Dlgs. 42/2004 e così come riconosciuti dal PUC nella fase iniziale di “acquisizione della conoscenza”, e nelle aree inglobate, in tutto o in parte, dalla perimetrazione del SIC Lido di Orrì, è permessa la realizzazione di strutture di supporto alla fruizione e alla valorizzazione ambientale e culturale del sito. I parametri urbanistici da rispettare in tali aree sono:

a Superficie minima di intervento: 8 Ha; b Indice di edificabilità territoriale: 0,12 mc/mq; c Altezza max degli edifici: 4,50 m d Cessioni per servizi pubblici necessari per la fruizione pubblica del sito:

almeno il 40% dell'intero comparto interessato dall'intervento.

39. L'intervento proposto dovrà essere obbligatoriamente inserito in un progetto generale di valorizzazione ambientale-paesaggistica e di tutela degli habitat prioritari, che dovrà indicare chiaramente tecniche, modalità, priorità e fasi di intervento, aspetti economici e finanziari e dovrà essere realizzato nella sua completezza.

40. Il Progetto, in particolare, dovrà individuare:

a le aree e gli elementi da valorizzare, tutelare e rendere fruibili; b gli interventi necessari per organizzare la fruizione pubblica del sito inteso

come luogo di documentazione dei valori naturalistici, storici, archeologici, ambientale e paesaggistici, con l'eventuale localizzazione di attrezzature pubbliche, museali e ricettive

c il sistema dei percorsi interno con la precisazione delle aree di sosta e di ricovero

41. Il dimensionamento degli edifici deve essere effettuato sulla base della superficie del fondo interessato dal piano aziendale, fermo restando che non è possibile edificare in colline o alture del fondo, evitando comunque, per quanto possibile, qualsiasi sbancamento eccessivo.

42. I progetti di intervento devono definire gli usi e le sistemazioni degli edifici esistenti e previsti e delle aree libere di pertinenza, le infrastrutture di accesso, le recinzioni e le piantumazioni. Le opere previste devono inserirsi organicamente nel paesaggio circostante, rispettare le trame particellari dei reticoli idrologici e stradali, non recare pregiudizio agli aspetti paesistico percettivi e non determinare interferenze visive negative rispetto a beni naturali o culturali esistenti nell’intorno.

43. I materiali e i caratteri costruttivi devono essere adeguati alle preesistenze


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tradizionali dell’area in cui l’intervento ricade, con particolare riguardo alla tipologia, alle forme dei volumi, alle pendenze, agli sporti e all’articolazione delle falde dei tetti, all’utilizzo dei materiali di facciata e di copertura.

44. Per gli edifici esistenti che insistono su lotti inferiori a quelli minimi prescritti sono consentite soltanto operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria senza aumento di volume e di unità abitative, ed interventi orientati all’adeguamento tipologico.

45. Per gli interventi di nuova costruzione all’atto del rilascio del permesso di costruire il responsabile del procedimento deve accertare il possesso dei requisiti soggettivi dell’azienda o dell’imprenditore agricolo richiedente.

46. La destinazione d’uso degli eventuali edifici residenziali è da considerarsi strettamente correlata con le attività effettive e prevalenti di carattere agricolo e zootecnico, cessate le quali il soggetto titolare è tenuto a corrispondere per intero i contributi degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione relativi al volume residenziale.

47. Per i manufatti esistenti non più necessari alla conduzione agricola del fondo è consentita la modifica di destinazione d’uso senza incrementi volumetrici, nel rispetto delle specifiche caratteristiche tipologiche e architettoniche, nonché delle caratteristiche paesaggistico-ambientali dei luoghi, orientata alla utilizzazione dei manufatti stessi per interventi di turismo rurale ai sensi degli articoli 8, 9 e 10 della L.R. 12 agosto 1998, n. 27.

Art.40. Zona F: Zona turistica

1. Sono classificate zone omogenee F, le parti del territorio di interesse turistico con insediamenti di tipo prevalentemente stagionale.

2. In queste zone sono consentite le seguenti destinazioni:

a Residenze turistiche e servizi strettamente connessi con la residenza turistica

b Servizi pubblici c Alberghi e complessi ricettivi in genere d Servizi ed attrezzature culturali, turistiche, sportive e ricreative; e Esercizi singoli alimentari e non alimentari; f Attività artigianali e di servizio, purchè non inserite nell’elenco di cui al

D.M. 1994 di attuazione dell’art. 216 del testo unico delle leggi sanitarie, e non rumorose o moleste;

g Insediamenti turistici mobili (campeggi, installazioni di roulottes e campers).

3. Le Norme Tecniche di Attuazione in materia di esercizi commerciali stabiliscono i parametri specifici per una eventuale localizzazione di tali strutture all'interno del perimetro della Zona Omogenea F.

4. Di seguito, si riporta la tabella in cui si stabilisce l'ammissibilità o meno delle


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diverse tipologie di esercizi commerciali in relazione alla superficie di vendita e alla tipologia alimentare, non alimentare e mista:



6. In queste aree il PUC si attua per mezzo di un Piano di Lottizzazione convenzionata o piano particolareggiato di iniziativa pubblica.

7. La densità edilizia in queste aree è stabilita, ai sensi dell’art.4 del Decreto Assessoriale 2266/U del 20/12/1983, in 60 mc per abitante insediabile, suddivisi in:

a 50 mc per residenze b 10 mc per servizi.

8. Gli indici e i parametri che si applicano in zona F sono:

a altezza max edifici: 9 mt per alberghi, 4,50 metri per le altre destinazioni compatibili con la zona omogenea, comprese le residenze turistico-alberghiere;

b lotto minimo per la destinazione residenziale: 2000 mq c tipologia edilizia ammessa per la destinazione residenziale: villa isolata

mono o plurifamiliare, villette a schiera; d Il 50% della superficie territoriale deve essere destinata a spazi per

attrezzature di interesse comune, per verde attrezzato a parco, gioco e sport e per parcheggi. Almeno il 60% di tali aree devono essere cedute al Comune una volta sistemate.

9. Ai sensi dell’art. 10 bis della Legge Regionale n. 45 del 22/12/1989, i terreni costieri compresi nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia, anche se elevati sul mare, con esclusione di quelli ricadenti in zona A, B, D, nonché le zone C e G contermini agli abitati, sono dichiarati inedificabili in quanto sottoposti a vincolo di integrale conservazione dei singoli caratteri naturalistici e storico- morfologici. Le fasce di rispetto costiero incluse nelle zone F devono essere destinate a verde naturale attrezzato, essere d’uso


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pubblico e quindi fruibili liberamente dalla collettività ed accessibili attraverso sentieri pedonali e strade campestri. In tale fascia è permessa la costruzione di strutture amovibili stagionali da destinarsi al servizio della balneazione quali il salvamento, il pronto soccorso, punti di ristoro e la realizzazione di servizi igienici.

a In assenza di piano attuativo sono comunque ammesse, nel rispetto delle disposizioni regionali e nazionali:

− le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, di adeguamento tecnologico igienico e funzionale, di restauro e risanamento conservativo su immobili realizzati legittimamente o comunque successivamente legittimati;

− le opere di ristrutturazione (per usi conformi), senza ampliamento, di edifici esistenti “conformi” alla destinazione di zona e realizzati legittimamente o comunque regolarmente legittimati (gli edifici “non conformi” potranno essere oggetto soltanto di demolizione);

b È applicabile il disposto di cui al punto h) dell’art. 10bis della L.R. 22/12/1989 n. 45, previa verifica della rispondenza all’indice fondiario massimo di 0,75 mc/mq, oltrechè nel rispetto di eventuali diritti esterni tutelati ai sensi delle norme del Codice Civile vigenti al riguardo.

10. Il PUC suddivide la zona omogenea F in 4 sottozone (F1, F2, F3 e F4).

Art.41. Sottozona F1 - Interventi turistico-residenziali e turistico ricettivi esistenti autorizzati

1. Rientrano in questa sottozona gli insediamenti realizzati attraverso una pianificazione complessiva di piani di lottizzazione convenzionati approvati dal Comune e quelli realizzati sulla base di semplici planovolumetrici approvati prima dell’entrata i vigore della cosiddetta “legge ponte” (Legge 06.08.1967 n. 765).

2. Tali insediamenti, di solito realizzati in gran parte, potranno ove necessario essere oggetto di interventi di riqualificazione e di integrazione dei servizi nonché di riconversione all’utilizzo ricettivo.

3. Per le lottizzazioni in cui non sia stata realizzata tutta la volumetria prevista può procedersi al suo completamento, nel rispetto delle originarie previsioni progettuali. Il completamento è ammissibile anche nella fascia dei 300 m dal mare, a condizione che si sia preventivamente adempiuto agli obblighi prescritti dalla convenzione (cessione all’Amministrazione Comunale delle aree per standard pubblici) e che la realizzazione delle opere di urbanizzazione sia stata avviata, come disposto dall’art. 10bis della L.R. n. 45/1989 e succ. modd. e integgr., alla data del 17/11/1989.

4. Per poter procedere al completamento dell'edificazione, il lottizzante dovrà formulare apposita richiesta al Comune allegando gli elaborati tecnici con l’indicazione e quantificazione delle opere eventualmente non ancora realizzate a completamento di quelle esistenti, unitamente all’impegno di


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accensione di idonea polizza fideiussoria a garanzia della loro realizzazione.

5. Le eventuali varianti dovranno essere coerenti con le norme del previgente strumento urbanistico che ha generato i piani originari.

6. Per i riferimenti normativi relativi a queste specifiche aree si rimanda alla normativa di ciascun piano attuativo.

7. In queste zone sono ammessi interventi di:

a manutenzione ordinaria e straordinaria; b ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione senza incremento

volumetrico; c cambio di destinazione d’uso compatibile con quelle ammesse per la zona

omogenea. In particolare in quest’area sono ammesse le residenze turistiche di pregio mono o plurifamiliari e i servizi strettamente connessi alla residenza turistica, servizi pubblici, alberghi, servizi turistici, culturali, sportivi e ricreativi, attrezzature commerciali caratterizzati da esercizi singoli alimentari e non alimentari.

8. Gli indici e i parametri di riferimento sono:

a Indice di fabbricabilità territoriale: It max = 0,25 mc/mq b Indice fondiario: If max = 0,75 mc/mq; c Altezza max edifici: 9 mt per alberghi, 4,50 metri per le altre destinazioni

compatibili con la zona omogenea, comprese le residenze turistico-alberghiere;

d Tipologia ammessa per la destinazione residenziale: villa isolata mono o plurifamiliare, villette a schiera

Art.42. Sottozona F2 - Nuovi ambiti di integrazione con l’esistente

1. Area limitrofa al centro abitato caratterizzata da un alto tasso di frazionamento e perdita di qualsiasi valore agronomico.

2. Gli interventi previsti devono essere soggetti a piano di lottizzazione convenzionata ai sensi dell’art. 28 della L. 17 agosto 1942, n. 1150 esteso all’intero comparto.

3. Parte di tale area ricade all’interno della fascia costiera dei 300 mt, inedificabili in quanto sottoposti a vincolo di integrale conservazione dei singoli caratteri naturalistici e storico- morfologici (art. 10 bis L.R. 45/89). In sede di pianificazione attuativa i proprietari possono cedere queste aree gratuitamente al Comune e in tal caso la volumetria prodotta dalle suddette superfici, con indice territoriale 0,10 mc/mq, incrementa la volumetria prodotta dal comparto su cui è previsto il PL.

4. In quest’area sono ammessi i seguenti interventi:

a nuove costruzioni destinate a residenze turistiche, alberghi, servizi ed attrezzature turistiche.


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b demolizione e ricostruzione c manutenzione ordinaria e straordinaria d ristrutturazione edilizia e riconversione delle strutture esistenti con possibilità di cambio di

destinazione d’uso coerentemente con le destinazioni ammesse per questa area omogenea. In particolare le destinazioni ammesse sono: residenze turistiche, servizi pubblici, alberghi, servizi ed attrezzature turistiche, culturali, sportive e ricreative.

5. Gli indici e i parametri di riferimento sono:

a Indice territoriale: It = 0,35 mc/mq oltre i 300m dalla linea di battigia; b Indice territoriale: It = 0,10 mc/mq nei 300m dalla linea di battigia da

utilizzarsi oltre i 300m a condizione che vengano cedute le aree; c Indice fondiario: If = 0,75 mc/mq d lotto minimo per la destinazione residenziale: 2000 mq e Altezza max edifici = 9,00 m per gli alberghi e 4,50 per tutte le altre

destinazioni compatibili con la zona omogenea; f Cessioni: come da norma generale delle zone F (Art. 40) g numero complessivo piani (compresi gli interrati) 2 h distacco dai confini non inferiore a 5,00 m i distacco dalle strade non inferiore a 5,00 m j distacco tra edifici non inferiore a 10,00 m

Art.43. Sottozona F3 - Campeggi

1. Per i campeggi esistenti il PUC prevede operazioni di riqualificazione urbanistica e di miglioramento della qualità architettonica e paesaggistica degli interventi esistenti. Può essere concertato con i privati il trasferimento degli stessi verso localizzazioni più interne e/o l’eventuale riconversione ad attività alberghiere nel rispetto della normativa sovraordinata.

2. Il PUC stabilisce che in tali casi si possa prendere come riferimento un indice territoriale massimo di 0,35 mc/mq. Le modalità di attuazione devono essere espressamente indicate e rappresentate in un piano attuativo da assoggettare ad approvazione del Consiglio Comunale, ai sensi dell’art. 20 e 21 della L.R. 45/89.

Art.44. Sottozona F4 - Ambiti di Riqualificazione ambientale e paesaggistica (Orrì - Cea)

1. La sottozona F4 ricomprende ambiti a ridosso della costa, caratterizzati dalla presenza di insediamenti di tipo prevalentemente residenziale per la maggior parte sorti in assenza di titoli autorizzativi, nel periodo che ha inizio nella seconda metà degli anni ’60 e inizi anni ‘70, ante legge Ponte, ed ha registrato un suo incremento negli anni ’80, ‘90 e 2000, a seguito delle diverse leggi nazionali in materia di Condono Edilizio.


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1.a Per questa sottozona, attraverso la pianificazione attuativa, si perseguono le seguenti finalità, prioritarie ed essenziali:

- assicurare la riqualificazione paesaggistica ed il completo risanamento urbanistico, favorendo la migliore fruizione delle risorse naturali e lo sviluppo socio economico del territorio, massimizzando il ritorno socio economico dell’uso del bene pubblico ambientale, anche attraverso la demolizione e la ricostruzione delle strutture esistenti;

- favorire la riqualificazione degli insediamenti esistenti, sotto il profilo architettonico, paesaggistico, ambientale e di destinazione d’uso anche ai fini dell’utilizzo turistico ricettivo;

- favorire lo sviluppo della potenzialità turistica del territorio, anche attraverso l’utilizzo degli insediamenti esistenti;

- assicurare l’accesso alle spiagge, garantendo la realizzazione ed il costante mantenimento dei vari percorsi che consentano di raggiungere al meglio le spiagge;

- massimizzare la qualità urbanistica e architettonica degli insediamenti esistenti finalizzata anche all’offerta turistico ricettiva, tramite piani attuativi, di iniziativa pubblica o privata, orientati ai seguenti criteri:

o riprogettare gli insediamenti, anche per parti, e lo “spazio pubblico” e incrementare i servizi necessari per elevare la qualità dell’offerta turistica e favorire l’allargamento della stagionalità;

o favore la trasformazione delle “seconde case” in strutture ricettive, consentendo l’incremento di cubatura fino al 25% per le necessarie integrazioni funzionali in presenza di interventi di particolare qualità urbanistica e architettonica, e nei casi di significativa compensazione paesaggistica e di razionalizzazione delle volumetrie disperse;

o favorire il trasferimento degli insediamenti esistenti nella fascia costiera di maggior impatto paesaggistico verso gli insediamenti residenziali preesistenti, mediante procedure negoziali comportanti incrementi di cubatura (fino al massimo del 100%)

1.b. Per questa sottozona è necessaria la pianificazione attuativa, di iniziativa pubblica o privata, tramite i seguenti istituti:

o piano di lottizzazione ai sensi dell’art. 28 della L. 17/08/1942 n. 1150 oppure piano particolareggiato ai sensi dell’art. 13 della L. 17/08/1942 n. 1150;

o piano di riqualificazione ai sensi dell’art. 90 delle Norme di Attuazione del Piano Paesaggistico Regionale;


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o accordo di programma ai sensi dell’art. 28 L.R. 22/12/1989 n. 45;

o piano di risanamento urbanistico ai sensi dell’art. 32 L.R. 11/10/1985 n. 23.

2. Per ognuno degli ambiti di questa sottozona è prescritta la predisposizione di un piano di lottizzazione ai sensi dell’art. 28 della L. 17/08/1942 n. 1150 (se di iniziativa privata) oppure, in caso di inerzia da parte dei privati, la predisposizione, su iniziativa pubblica, di un piano particolareggiato ai sensi dell’art. 13 della L. 17/08/1942 n. 1150, oppure di un piano di riqualificazione, di iniziativa pubblica o privata, ai sensi dell’art. 90 delle Norme di Attuazione del Piano Paesaggistico Regionale, ovvero di un accordo di programma ai sensi dell’art. 28 L.R. 22/12/1989 n. 45, tutti comunque orientati a perseguire le finalità di cui sopra.

2.a. I piani attuativi dovranno essere elaborati nel rispetto delle vigenti prescrizioni e degli indirizzi dettati dagli art.li 89 e 90 delle Norme di Attuazione del Piano Paesaggistico Regionale, con particolare attenzione alla riqualificazione paesaggistica dell’intero comparto e in particolare della fascia dei 300 mt dalla battigia e della parte ricadente dentro il perimetro dell’area SIC. In riferimento al piano attuativo che dovrà interessare le aree ricadenti dentro il SIC, si prescrive, così come previsto nella determinazione del SAVI sulla VINCA, n. 13585 / 567 del 6 giugno 2012, che esso venga sottoposto a valutazione di incidenza ex art.5 DPR 357/97 e s.m.i. alla quale si rimanda per la valutazione specifica dei contenuti, ovvero alle diverse prescrizioni che saranno previste nelle nuove e successive determinazioni del SAVI. Si prescrive in ogni caso che il piano dovrà prevedere il massimo recupero naturalistico delle aree, anche degradate, interne e a margine del SIC “Lido di Orrì” ed escludere di conseguenza la realizzazione di nuove volumetrie in questo settore.

2.b Per ognuno degli ambiti di questa sottozona, in alternativa al piano di lottizzazione ai sensi dell’art. 28 della L. 17/08/1942 n. 1150 ed al piano particolareggiato ai sensi dell’art. 13 della L. 17/08/1942 n. 1150, è possibile la predisposizione di piani di riqualificazione, di iniziativa pubblica o privata, orientati ai criteri citati al punto 1.a

3. All’interno della zona F4 sono stati individuati dei comparti che devono essere assoggettati a pianificazione attuativa in forma singola o associata ad altri comparti contigui. I suddetti piani dovranno prevedere preferibilmente la cessione delle aree per standards urbanistici lungo la fascia 300 mt, con soluzione di continuità, con l’unica eccezione del comparto F4 4 che si trova interamente oltre la fascia dei 300 mt. Una volta che il Consiglio Comunale approva il piano attuativo è concessa la possibilità di poterlo attuare, previa stipula della convenzione ai sensi dell’art. 28 della L. 17/08/1942 n. 1150 e ss.mm.ii., per stralci funzionali su comparti edificatori aventi una superficie minima di 2 ettari.


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4. In riferimento ai fabbricati esistenti all’interno di tali ambiti e privi di titoli edilizi, si applica quanto previsto dalla L.R. 23/85 e s.m.i. e dalle varie leggi in materia di Condono Edilizio. Le domande di condono e di accertamento di conformità, comprese quelle risalenti nel tempo, dovranno essere prioritariamente riprese e riesaminate, anche su istanza dei singoli soggetti interessati alla sanatoria dei fabbricati esistenti. Qualora gli stessi fossero meritevoli di sanatoria sotto il profilo paesaggistico e siano in possesso di tutti i presupposti di legge, si dovrà procedere alla loro legittimazione mediante il rilascio di concessione edilizia a sanatoria, mentre, per i restanti fabbricati dovrà essere valutata l’acquisizione al patrimonio comunale o il ripristino ambientale delle aree.

5. I Piani attuativi dovranno essere improntati all’obiettivo, considerato prioritario ed essenziale, di assicurare, nel massimo grado possibile, la riqualificazione e la ricostituzione del paesaggio naturale originario nella fascia compresa entro i 300 metri dalla linea di battigia, ove dovranno essere individuate come sopra detto, preferibilmente le aree di cessione; a tal fine sarà possibile incentivare gli accordi tra i proprietari privati mediante opportuni meccanismi di perequazione urbanistica, che prevedano anche l’attribuzione di volumi edificatori ed il loro trasferimento dalle aree di cessione ad altre aree anche esterne al piano attuativo. Con la convenzione, in particolare, si potranno regolamentare gli interventi di demolizione delle volumetrie esistenti e non sanabili, identificare gli edifici abusivi da destinare, previa acquisizione al patrimonio comunale, a funzioni di pubblico interesse, regolamentare la realizzazione ed il mantenimento dei percorsi necessari per garantire l’accesso alle spiagge, regolamentare la realizzazione dei nuovi volumi entro i limiti degli indici territoriali previsti nel piano. I diritti edificatori derivanti dall’applicazione dell’indice previsto nel piano attuativo potranno essere trasferiti, secondo quando previsto nella relativa convenzione, all’interno delle aree ricomprese nel piano ovvero su aree ad esso esterne, nelle quali l’edificazione sia consentita.

6. Il piano attuativo si svilupperà secondo i principi e le direttive sopra esposte e secondo i parametri di seguito riportati:

a la destinazione d'uso sarà sia turistico-ricettiva che turistico-residenziale; b il volume complessivo da destinare a interventi residenziali non potrà

comunque superare il 20% delle volumetrie massime assentibili; c indice di edificabilità fondiario massimo: 0,75 mc/mq; d aree in cessione per parcheggi, verde attrezzato e parco pubblico: 30%

della superficie territoriale; e aree attrezzate a verde privato, svago e sport: 20% della superficie

territoriale; f Altezza max edifici: 9 mt per alberghi, 4,50 metri per le altre destinazioni

compatibili con la zona omogenea, comprese le residenze turistico-alberghiere;

g Numero complessivo piani (compresi gli interrati): − 2 per le residenze turistiche


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− max. 4 per gli alberghi; h distacco dai confini non inferiore a 5,00 m; i distacco dalle strade non inferiore a 5,00 m; j distacco tra edifici non inferiore a 10,00 m; k lotto minimo per la destinazione residenziale: 2000 mq, fatti salvi i casi

riguardanti fabbricati oggetto di condono edilizio definibili positivamente; l obblighi urbanizzativi e operativi, con espressa prescrizione, nell’ambito

della convenzione della inderogabile clausola di procedere, preventivamente alla realizzazione in esso di qualsiasi altro intervento, alla demolizione dei manufatti abusivi qualora non siano sanabili e non vengano identificati come fabbricati da acquisire al patrimonio comunale per finalità esclusivamente di pubblico interesse.

I singoli parametri sopra riportati, con motivata deliberazione del Consiglio Comunale, potranno essere derogati qualora, nel caso concreto, il piano attuativo risulti altrimenti in tutto o in parte inattuabile.

7. Fermo restando quanto indicato nei punti precedenti, gli interventi saranno dimensionati in base alle seguenti indicazioni:

a per il comparto F4_1 − superficie territoriale 343.785 mq − volumetria realizzabile 51.568 mc − indice di edificabilità territoriale 0,15 mc/mq

b per il comparto F4_2 − superficie territoriale 247.632 mq − volumetria realizzabile 37.145 mc − indice di edificabilità territoriale 0,15 mc/mq

c per il comparto F4_3 − superficie territoriale 234.262 mq − volumetria realizzabile 35.139 mc − indice di edificabilità territoriale 0,15 mc/mq

d per il comparto F4_4 − superficie territoriale 60.830 mq − volumetria realizzabile 9.124 mc − indice di edificabilità territoriale 0,15 mc/mq

e per il comparto F4_5 − superficie territoriale 152.848 mq − volumetria realizzabile 22.927 mc − indice di edificabilità territoriale 0,15 mc/mq

8. Norme speciali per le strutture ricettive:

a Al fine di garantire il livello di qualità elevato delle strutture ricettive (non inferiore alle 4 stelle secondo la classificazione di cui all’art. 7 della L.R. 14/05/1984 n. 22) è prescritto il parametro minimo di 80 mc per posto letto.


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b Il Comune dovrà accertare in fase di esame dei progetti la rispondenza dei dati dimensionali sopra riportati e verificarne il rispetto in fase di esercizio mediante apposita procedura.

c L’altezza va considerata per ogni parete prospettante spazi pubblici o comunque esterni ed è riferita al piano di campagna o a quello delle eventuali sistemazioni esterne risultanti a lavori ultimati.

d Per pareti prospettanti su corti interne o spazi comunque non direttamente esposti o visibili dall’esterno, l’altezza massima potrà essere incrementata del 20%.

e La volumetria dei corpi di fabbrica destinati a spazi di uso pubblico o collettivo (atri, hall, sale riunioni o convegni) di altezza netta superiore allo standard ordinario di 2,70 m verrà calcolata per la sua effettiva entità fino al valore di 3,50 m; volumetrie relative ad altezze eccedenti tale valore non verranno computate nella dimensione massima della struttura.

Le singole norme speciali sopra riportate, con motivata deliberazione del Consiglio Comunale, potranno essere derogate qualora, nel caso concreto, il piano attuativo risulti in tutto o in parte altrimenti inattuabile.

9. All’interno della zona F4 è altresì possibile, nei limiti consentiti dalla legge, la individuazione e perimetrazione di insediamenti edilizi, realizzati in tutto o in parte abusivamente, di cui all’art. 32 L.R. 11/10/1985 n. 23, caratterizzati da edifici esistenti alle date stabilite dalla L.R. 23/1985 e ss.mm.ii., dall’art. 11 della L.R. 7/4/1995 n. 6, e dall’art. 1 della L.R. 26/2/2004 n. 4. L’individuazione e la perimetrazione di tali insediamenti, ai sensi dell’art. 38 della L.R. 23/1985 dovrà avvenire con deliberazione del consiglio comunale, e sarà assoggettata alla relativa disciplina, ai sensi della L.R. 23/1985 e ss.mm.ii.

Art.45. Zona G: Servizi generali

1. Sono classificate zone omogenee G le parti del territorio destinate ad edifici, attrezzature ed impianti, pubblici e privati, riservati a servizi di interesse generale, quali strutture per l’istruzione secondaria, superiore ed universitaria, i beni culturali, la sanità, lo sport e le attività ricreative, le attività commerciali, il credito, le comunicazioni, o quali mercati generali, parchi, depuratori, impianti di potabilizzazione, inceneritori e simili.

2. Gli insediamenti si potranno realizzare solamente dopo l’approvazione di piano attuativo dell’intero comparto.

3. Ai fini del perseguimento di criteri di sostenibilità ambientale, nei piani attuativi dovranno essere inserite misure per il risparmio idrico ed energetico. Tutti gli edifici dovranno essere dotati di impianti ad energia solare termica e/o fotovoltaici.

4. L’impiantistica dell’intera lottizzazione dovrà prevedere:

a le reti dei sottoservizi (fogne, luce, acqua, telefonia);


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b le canalizzazioni per la distribuzione del gas, le linee telematiche, le connessioni via cavo, le condotte o canalizzazioni in previsione di nuovi servizi.

c sistemi binari per la distribuzione delle acque potabili e non; d adozione di criteri progettuali adeguati per consentire un oggettivo

risparmio energetico (isolamento termico degli edifici).

5. Il Comune favorisce l’adozione di sistemi e impianti per:

a il risparmio dell’acqua potabile entro il circuito domestico; b la ricezione centralizzata dei segnali radiotelevisivi ed elettromagnetici.

6. La corretta realizzazione degli impianti dovrà essere verificata in fase di collaudo delle opere di urbanizzazione.

7. La corretta realizzazione dei sistemi dovrà essere verificata dall’Ufficio Tecnico Comunale in fase di rilascio del certificato di agibilità.

8. Nel Piano Attuativo dovranno essere previste apposite misure per il recupero dello strato di suolo produttivo derivante dagli scavi delle diverse aree di intervento che dovrà essere destinato al riuso in agricoltura o per il verde urbano anche privato o eventualmente conferito in apposita area che l’Amministrazione individuerà e gestirà anche in convenzione con privati.

9. Per gli interventi edilizi in zona G, le cui aree ricadano nel tessuto urbano consolidato, non è prevista una superficie minima d’intervento essendo sufficiente che l’area interessata risulti interamente delimitata da zone di diversa destinazione e/o da strade pubbliche esistenti, o da lotti di terreno già utilizzati. La variazione della destinazione d’uso e/o il cambio di utilizzo sono ammessi previo studio di comparto ai sensi dell’art. 27 della LR n.45/89. Per gli edifici esistenti sono ammessi gli interventi di manutenzione, di restauro e ristrutturazione senza aumento di volume.

10. Per le attività commerciali, in coerenza con quanto previsto dal Piano Comunale del Commercio, nelle Zone G è consentita l'apertura, il trasferimento e l'ampliamento esclusivamente di:

a Esercizi di Vicinato b Medie Strutture di Vendita alimentari e non alimentari nella forma di

esercizi singoli o centri commerciali. c Grandi Strutture di Vendita nella forma di esercizi singoli o centri

commerciali nei limiti di 2.500 mq di superficie di vendita complessiva.

11. In particolare l'ammissibilità delle strutture di vendita in funzione della tipologia e della superficie di vendita è indicata nella tabella seguente:


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13. Per gli ambiti di piano attuativo restano in vigore le disposizioni che hanno presieduto alla loro formazione (art. 17 L.1150/42).

14. Sono comunque possibili varianti sostanziali al piano attuativo nella sua globalità, nel rispetto delle norme del PUC.

15. Il PUC suddivide le aree destinate a servizi generali in 4 sottozone (G1, G2, G3 e G4).

Art.46. Sottozona G1: ambiti destinati ad attrezzature di servizio

1. Comprendono le strutture per l’istruzione superiore (scuola secondaria superiore, università, …), per la ricerca e la sanità (laboratori, ospedali, cliniche, …), per la cultura (musei, padiglioni per mostre, …), direzionali (credito, comunicazioni, uffici, carceri…), ricreative e ricettive.

2. Si identificano tre categorie: G1_1 (aree di prevalente interesse pubblico), G1_2 (aree di prevalente interesse privato) G1_3 (zone di integrazione funzionale).

3. Si attuano con strumenti di pianificazione attuativa ove si prevedano pluralità di funzioni o attraverso progettazione concertata nel caso di interventi unitari per singole funzioni.

4. Per le nuove costruzioni e per gli interventi sugli edifici esistenti permane l'obbligo a tempo indeterminato di rispettare gli allineamenti e le prescrizioni normative stabilite dal piano attuativo.

5. Nelle zone G1_2-2 (Località is Tanas) e G1_2-8 (località is Scovargius) si


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applicano le norme relative alle varianti urbanistiche legate agli accordi Pubblico-privati, approvate con rispettive delibere del Consiglio Comunale n°93 del 22.12.2008 e n°40 del 25/07/2009.

6. Per la zona G1_2 individuata all’interno del comparto Janas, si applica quanto previsto nell’intesa approvata, ai sensi dell’art. 11 delle norme di attuazione del PPR, in data 04 febbraio 2009.

7. Il PUC indica i principali assi di collegamento al sistema viario e le sistemazioni ambientali.

8. Le tipologie edilizie sono libere, tuttavia devono rispettare le seguenti norme:

a Ift = 3 mc/mq in sottozona G1_1 e G1_3; 2 mc/mq in sottozona G1_2; b Rapporto di copertura pari al 60% della superficie fondiaria; c Altezza massima = m 14,00; d Distanza tra le pareti di edifici antistanti non inferiore all'altezza

dell'edificio più alto con un minimo di m 10,00; e Distanza dal filo stradale = m 10,00; f Distanza dai confini laterali non inferiore all'altezza dell'edificio più alto con

un minimo di m 5,00; g Nelle sottozone G1_2 e G1_3 si prevedono le cessioni per standard pari al

50% della superficie territoriale. Tali cessioni devono essere totalmente reperite nell'ambito di intervento; il 50% di tali cessioni deve essere integralmente destinato a verde attrezzato S3 e parcheggi pubblici S4, il rimanente 50% potrà essere destinato a servizi pubblici.

h Nelle nuove costruzioni e nei mutamenti di destinazione d'uso con destinazioni di tipo direzionale e/o ricettivo dovrà essere assicurata una dotazione di spazi ad uso pubblico in misura non inferiore a 80 mq per ogni 100 mq di superficie lorda di pavimento dei quali almeno la metà destinata a parcheggio;

i Nel computo delle volumetrie vanno ricomprese quelle derivanti da nuove costruzioni e quelle relative alle eventuali edificazioni preesistenti compatibili con il nuovo assetto edificatorio.

Art.47. Sottozona G2: ambiti destinati a parchi urbani e verde attrezzato

1. Sono parti del territorio dalle rilevanti peculiarità ambientali e con importanti funzioni strategiche da un punto di vista naturalistico, culturale ed economico.

2. Costituiscono le grandi aree urbane funzionalmente destinate al tempo libero e al miglioramento della qualità ambientale dei centri abitati.

3. Considerata la localizzazione strategica e l’elevata sensibilità ambientale dei siti le trasformazioni ammissibili si prestano ad assolvere a funzioni di elevato livello qualitativo nei settori sportivo, ricreativo, culturale e di ristoro.

4. Gli obiettivi prioritari degli interventi dovranno essere legati alla valorizzare e fruizione dell'area , attraverso interventi di ripristino ambientale collegati


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alla creazione di un polo attrezzato per le attività del tempo libero, dello sport e di tipo scientifico didattiche.

5. Sono fatte salve le volumetrie esistenti, per le quali sono ammessi interventi di manutenzione, di restauro e ristrutturazione, con la possibilità di una premialità pari al 10% della volumetria regolarmente realizzata in caso di una conversione della destinazione d’uso ad attività strettamente connesse alla fruizione del “parco”. I parametri massimi di intervento sono:

a Ift = 0,01 mc/mq b altezza massima = 4,5 m c superficie coperta per le attività sportive ricreative deve essere inferiore al

30% della superficie totale del comparto di intervento.

6. Relativamente al comparto del “Parco della Sughereta” si individuano, invece, i seguenti parametri di intervento:

a Ift = 0,1 mc/mq b altezza massima = 4,5 m

Art.48. Sottozona G3: ambiti destinati a zone speciali (militari, …)

1. Sono le aree destinate ad impianti per la difesa militare, caserme, ecc. (carabinieri, polizia vigili del fuoco…).

2. I parametri da rispettare sono:

a Indice di edificabilità territoriale massimo 2 mc/mq; b Rapporto di copertura pari al 50% della superficie fondiaria; c Altezza massima pari a m 10,00 salvo esigenze particolari o localizzazioni

in aree particolarmente sensibili d Distanza tra le pareti di edifici antistanti non inferiore all'altezza

dell'edificio più alto con un minimo di m 10,00; e Distanza dal filo stradale m 10,00; f Distanza dai confini laterali non inferiore all'altezza dell'edificio più alto con

un minimo di m 5,00

Art.49. Sottozona G4: ambiti destinati a infrastrutture di interesse territoriale

1. Rientrano in questa sottozona gli impianti tecnologici necessari per il funzionamento degli agglomerati urbani (discariche, impianti trattamento rifiuti, impianti di potabilizzazione, centrali elettriche, serbatoi, nodi dei trasporti, ecc…).

2. I parametri da rispettare sono:

a Indice di edificabilità territoriale massimo 3 mc/mq; b Rapporto di copertura pari al 50% della superficie fondiaria; c Altezza massima pari a m 10,00; d Distanza tra le pareti di edifici antistanti non inferiore all'altezza

dell'edificio più alto con un minimo di m 10,00; e Distanza dal filo stradale m 10,00;


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f Distanza dai confini laterali non inferiore all'altezza dell'edificio più alto con un minimo di m 5,00.

3. Nella Sottozona G4.1 (Pista aeroportuale) l’indice di edificabilità territoriale massimo è di 0,01 mc/mq.

Art.50. Zona H: Aree sensibili

1. Sono le aree più sensibili del territorio, comprendono i beni paesaggistici ambientali, archeologici, aree di particolare pregio paesaggistico, aree di bonifica, PAI, aree sensibili, aree di inedificabilità per legge e vengono classificate nel seguente modo:

Art.51. Sottozona H1: ambiti archeologici

1. Sono le aree di sedime del monumento e quelle circostanti tali da consentire l’integrità e la tutela del bene. Gli interventi sono orientati unicamente alla conservazione del bene.

2. Per la disciplina di tali zone si rimanda alle schede relative a ciascun bene archeologico e in particolare alla norma di Tutela integrale in essa contenuta.

Art.52. Sottozona H2: ambiti di pregio paesaggistico

1. Sono le aree individuate come beni paesaggistici nelle quali gli interventi sono orientati unicamente alla conservazione del bene.

2. Sono i beni paesaggistico-ambientali individuati ai sensi degli artt. 142, 143 del D.Lgs. 22.01.04 n. 42 s.m.i., per i quali sono previste solo azioni di conservazione e tutela del bene.

3. In tali aree sono ammesse opere o azioni finalizzate alla valorizzazione, fruizione, promozione culturale, sostegno e riuso sostenibile del territorio.

4. In tali zone, quindi, sono ammessi usi e funzioni compatibili con le esigenze di salvaguardia e di conservazione degli habitat naturali.

5. In tali aree è vietato qualunque intervento edificatorio (che superi l’indice territoriale massimo di 0,001.

6. Limitatamente alle zone H2 prossime al litorale, ove la profondità della spiaggia superi i m 50, può essere consentita previa deroga del Consiglio Comunale, la realizzazione di piccole attrezzature balneari private ad uso pubblico, a carattere stagionale e facilmente rimovibili, con la esclusione di ogni altra costruzione, comprese le case di abitazione.

7. E’ vietato qualunque intervento con materiali cementizi e murature tradizionali. Deve essere convenientemente risolto il problema dello scarico delle acque reflue con fosse a tenuta integrale.

8. Nella zona H2 interna al SIC devono essere consentiti unicamente interventi


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di gestione della vegetazione naturale esistente eventualmente individuati nel Piano di Gestione del SIC.

Art.53. Area di rispetto 1 (Hr1): Ambiti di rispetto archeologico

1. Sono le aree limitrofe ai beni storico culturali archeologici.

2. Per la disciplina di tali zone si rimanda alle schede relative a ciascun bene archeologico e in particolare alla norma di Tutela condizionata in essa contenuta.

Art.54. Area di rispetto 2 (Hr2): Ambiti di rispetto paesaggistico hard

1. Sono le aree individuate come beni paesaggistici o limitrofe alla zona H2. In tali aree è preclusa l’edificazione ma non viene modificata la destinazione di zona.

2. Sono escluse le zone A, B, C, D, F con piano attuativo approvato.

3. Lungo la fascia costiera del territorio comunale, anche se facente parte di zone con diversa destinazione d’uso, ai fini del mantenimento della continuità dell’ambiente naturale, è vietato qualunque intervento edificatorio. In particolare :

a nelle fasce balneari a costa bassa non rocciosa è vietata ogni edificazione per una profondità di m 150 dalla linea di alta marea, misurata su proiezione ortogonale; tuttavia, ove la profondità della spiaggia superi i m 50, può essere consentita previa deroga del Consiglio Comunale, la realizzazione di piccole attrezzature balneari private ad uso pubblico, a carattere stagionale e facilmente rimovibili, con la esclusione di ogni altra costruzione, comprese le case di abitazione.

b E’ vietato qualunque intervento con materiali cementizi e murature tradizionali. Deve essere convenientemente risolto il problema dello scarico delle acque reflue con fosse a tenuta integrale.

c Le eventuali recinzioni, realizzate con materiali facilmente rimovibili, devono distare oltre i 150 m e devono essere del tipo a giorno al fine di non ostacolare le visuali, ed essere realizzate con progetto unitario per l’intero settore di intervento;

d Nelle fasce a costa rocciosa è vietata ogni edificazione per una profondità di m 150 dalla linea di alta marea misurata su proiezione ortogonale.

4. Le eventuali recinzioni di proprietà se realizzate in muratura anche a giorno devono distare dalla linea di alta marea non meno di m. 150.

Art.55. Area di rispetto 3 (Hr3): Ambiti di rispetto paesaggistico soft

1. Sono le aree individuate come beni paesaggistici o limitrofe alla zona H2 o le aree a pericolo PAI (Hi3, Hi4, Hg3 e Hg4). In tali aree non viene modificata la destinazione di zona e ogni intervento edificatorio deve essere assoggettato ad autorizzazione paesaggistica e dell’Autorità di Bacino per le aree a pericolo PAI.


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2. Al fine di conseguire obiettivi di valorizzazione economica del territorio sono consentiti, mediante predisposizione di programmi integrati estesi all'intero ambito territoriale, interventi di iniziativa sia pubblica che privata secondo i seguenti parametri:

a Per le nuove costruzioni o ampliamenti di costruzioni esistenti: Indice di fabbricabilità territoriale generale è quello della zona sottostante;

b Distanza dai confini: 20,00 m c Per gli edifici esistenti sono consentiti interventi di: manutenzione ordinaria

e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, demolizione e ripristino delle aree dismesse.

Art.56. Area di rispetto 4 (Hr4): Ambiti di rispetto dei beni storico culturali architettonici

1. Sono le aree limitrofe ed interessate da beni storico culturali architettonici contenenti la perimetrazione di tutela integrale e condizionata.

2. Per la disciplina di tali zone si rimanda alle schede relative a ciascun bene architettonico e in particolare alla norma di Tutela integrale e condizionata in essa contenuta.

Art.57. Area di rispetto 5 (Hr5): Ambiti di rispetto cimiteriale

1. Sono le aree limitrofe al perimetro del cimitero. In tali aree è preclusa l’edificazione, ma non viene modificata la destinazione di zona.

2. Il PUC definisce la sottozona cimiteriale che comprende anche le fasce di rispetto vincolate. In essa è consentito soltanto la edificazione di edifici per uso funerario (loculi, cappelle, monumenti).

3. Gli spazi non utilizzati sono vincolati a verde permanente.

4. Negli edifici esistenti sono consentite opere di esclusiva manutenzione ordinaria.

5. Tali aree si estendono per un raggio di 100m dal limite esterno dei cimiteri, ma, previa autorizzazione della ASL tale distanza può essere ridotta a 50m.

Art.58. Area di rispetto 6 (Hr6): Ambiti di rispetto stradale

1. Sono le aree limitrofe al confine stradale così come definito dal codice della strada (D.Lgs.285/1992 aggiornato con Legge 15 luglio 2009, n. 94). In tali aree, ricadenti fuori dal centro abitato, di norma è preclusa l’edificazione ( ad eccezione delle zone A e B) ma non viene modificata la destinazione di zona. Possono essere realizzati esclusivamente volumi ed impianti tecnici (es. stazione di servizio limitatamente agli impianti).

2. Nelle fasce che interessano aree agricole (al di fuori del centro urbano), la cui profondità risulta dalla applicazione del D.I. 1404 del 1.4.1968 o dalla cartografia del PUC, è vietato qualunque intervento edificatorio, anche


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limitato a sole opere di recinzione.

3. L’art. 16 del Nuovo Codice della Strada stabilisce che nelle fasce di rispetto ed aree di visibilità nelle intersezioni fuori dei centri abitati è vietato:

a aprire canali, fossi ed eseguire qualunque escavazione nei terreni laterali alle strade;

b costruire, ricostruire o ampliare, lateralmente alle strade, edificazioni di qualsiasi tipo e materiale;

c impiantare alberi lateralmente alle strade, siepi vive o piantagioni ovvero recinzioni.

4. In corrispondenza di intersezioni stradali a raso, alle fasce di rispetto indicate nel citato art. 16, comma 1, lettere b) e c), devesi aggiungere l'area di visibilità determinata dal triangolo avente due lati sugli allineamenti delimitanti le fasce di rispetto, la cui lunghezza misurata a partire dal punto di intersezione degli allineamenti stessi sia pari al doppio delle distanze stabilite nel regolamento, e il terzo lato costituito dal segmento congiungente i punti estremi.

5. In corrispondenza e all'interno degli svincoli è vietata la costruzione di ogni genere di manufatti in elevazione e le fasce di rispetto da associare alle rampe esterne devono essere quelle relative alla categoria di strada di minore importanza tra quelle che si intersecano.

6. L’art. 17 del Nuovo Codice della Strada stabilisce che fuori dai centri abitati, all’interno delle curve devesi assicurare, fuori dalla proprietà stradale, una fascia di rispetto, inibita a qualsiasi tipo di costruzione, di recinzione, di piantagione, di deposito, osservando le norme determinate dal regolamento in relazione all'ampiezza della curvatura; all’esterno delle curve si osservano le fasce di rispetto stabilite per le strade in rettilineo.

7. Relativamente alle fasce di rispetto e le aree di visibilità nei centri abitati, l’art. 18 del Nuovo Codice della Strada stabilisce che:

a Nei centri abitati, per le nuove costruzioni, ricostruzioni ed ampliamenti, le fasce di rispetto a tutela delle strade, misurate dal confine stradale, non possono avere dimensioni inferiori a quelle indicate nel regolamento in relazione alla tipologia delle strade.

b In corrispondenza di intersezioni stradali a raso, alle fasce di rispetto indicate nel comma 1 devesi aggiungere l'area di visibilità determinata dal triangolo avente due lati sugli allineamenti delimitanti le fasce di rispetto, la cui lunghezza misurata a partire dal punto di intersezione degli allineamenti stessi sia pari al doppio delle distanze stabilite nel regolamento a seconda del tipo di strada, e il terzo lato costituito dal segmento congiungente i punti estremi.

c In corrispondenza di intersezioni stradali a livelli sfalsati è vietata la costruzione di ogni genere di manufatti in elevazione all'interno dell'area di intersezione che pregiudichino, a giudizio dell'ente proprietario, la


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funzionalità dell'intersezione stessa e le fasce di rispetto da associare alle rampe esterne devono essere quelle relative alla categoria di strada di minore importanza tra quelle che si intersecano.

d Le recinzioni e le piantagioni dovranno essere realizzate in conformità ai piani urbanistici e di traffico e non dovranno comunque ostacolare o ridurre, a giudizio dell'ente proprietario della strada, il campo visivo necessario a salvaguardare la sicurezza della circolazione

8. Nella categoria Area di rispetto 6 sono comprese anche le aree di rispetto ferroviario ai sensi del DPR 753 del 1980.

9. La zona Hr6 interessa anche il cono di volo dell’aeroporto di Tortolì-Arbatax.

10. In riferimento alla zona Hr6 dell’aereoporto di Tortolì, che potrà essere soggetta a modificazioni a seguito dell’approvazione da parte del Comune del Piano di Rischio previsto dall’art. 707 del Codice della Navigazione Aerea, qualsiasi intervento edilizio che interessa le aree vincolate, deve essere compatibile con le previsioni del suddetto Piano di Rischio e nelle more della sua definizione, dovrà ottenere specifica autorizzazione da parte dell’ENAC.

Art.59. Zona S: zone per servizi pubblici di quartiere

1. La zona S comprende le aree per attrezzature di uso collettivo di interesse cittadino o di settore urbano.

2. In considerazione della specifica destinazione d’uso delle sottozone S1, S2 e S3, gli interventi edilizi e di sistemazione dell’area devono rispondere, se esistente, alla normativa speciale vigente per ogni tipo di attrezzatura, per quanto concerne in particolare:

a tipologia edilizia; b rapporto di copertura; c distacchi; d indici di edificabilità.

3. La zona S si articola nelle seguenti 4 sottozone:

Art.60. Sottozona S1: Aree per l’istruzione primaria

1. Sono aree destinate alle seguenti attrezzature: asili nido, scuole materne, scuole elementari e scuole medie dell’obbligo.

2. Nelle sottozone S1 gli interventi sono realizzati su iniziativa pubblica.

3. Nelle nuove costruzioni si applicano i seguenti indici e parametri:

a Indice di fabbricabilità fondiario max If = 1,5 mc/mq b Altezza max edifici = 10,5 ml c parcheggi =1,00 mq/4,00 mq Slp

Art.61. Sottozona S2 : Aree per attrezzature di interesse comune

1. Sono destinate alle attrezzature di interesse comune: religiose, culturali,


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sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T, protezione civile..)

2. Nelle sottozone S2 gli interventi sono realizzati su iniziativa pubblica o privata e devono inquadrarsi nell’ambito di un piano di lottizzazione convenzionato o di un piano particolareggiato, nel quale siano definite le pertinenze pubbliche e le attrezzature di iniziativa privata di uso collettivo con le relative destinazioni d’uso.

3. La quota di aree pubbliche deve essere di almeno il 50% della sottozona, da pianificare per intero, esclusa la viabilità.

4. Nelle nuove costruzioni si applicano i seguenti indici e parametri:

a Indice di fabbricabilità fondiario max If = 1,5 mc/mq b Altezza max edifici = 10,5 ml c parcheggi: 1,00 mq / 2,00 mq Slp

Art.62. Sottozona S3 : Aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport

1. Sono aree per spazi pubblici attrezzati a parco, giardini pubblici, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade; sono destinate ai parchi gioco e giardini pubblici, ai campi gioco per bambini e ragazzi, agli impianti sportivi di quartiere.

2. È consentita la realizzazione di strutture di servizio (per il ristoro, la custodia, i servizi igienici) nel rispetto dei seguenti indici e parametri :

a un indice di fabbricabilità territoriale max It = 0,03 mc/mq b altezza massima = 4,5 m c parcheggi: almeno il 40 % della superficie utile

3. La realizzazione di tali strutture è di competenza della Pubblica Amministrazione

4. In casi di comprovata utilità sociale, sono consentiti anche interventi diretti di privati, associazioni sportive e altri enti, per la realizzazione di attrezzature per lo sport (con impianti scoperti e coperti), purché facciano parte di uno studio particolareggiato da convenzionare con il Comune al fine di garantire:

a l’uso collettivo dell’attrezzatura e le modalità di gestione; b le quote di verde pubblico che in ogni caso non possono essere inferiori al

50% dell’area; c la viabilità di accesso ed ampie aree di sosta pubblica; d edifici di abitazione, ove richiesti, per il personale di custodia con volume

massimo di 300 mc. per ogni gruppo di attrezzature.

5. Nelle sottozone S3, qualora l’intervento si attui su iniziativa privata, come previsto nel comma precedente, l’indice di edificabilità territoriale è incrementabile fino a 0,05 mc/mq.


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Art.63. Sottozona S4: Aree per parcheggi pubblici

1. Aree per parcheggi pubblici in aggiunta alla superficie a parcheggio prevista dall’art.18 della L. 765/67, tali aree, in casi speciali, potranno essere distribuite su diversi livelli.

2. Sono le aree destinate al soddisfacimento del fabbisogno di parcheggi, attraverso la realizzazione di parcheggi pubblici anche su più piani, sia sotterranei, sia livello stradale e sia sopraelevati.

3. La realizzazione di tali infrastrutture spetta alla Pubblica Amministrazione, ad eccezione dei parcheggi multipiano per i quali è ammessa la concessione temporanea non rinnovabile del diritto di superficie a cooperative, enti e privati. Il concessionario costruisce il tutto a proprie spese su area pubblica e con progetto conforme alle esigenze comunali, ne assume la gestione, rispettandone i fini sociali, per un periodo di tempo non superiore ai 30 anni. Scaduto il termine della concessione il comune acquisisce automaticamente e gratuitamente la piena proprietà della struttura, con l’estinzione di ogni obbligo nei confronti del concessionario.

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