Comune di Spino d'Adda | Sito istituzionale...Delibera di Consiglio Comunale n. 32 del 30/06/2009 e...

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COMMITTENTE: Comune di Spino D’Adda

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prot. 42552 del 19/09/2019

Stima del complesso immobiliare denominato ‘Scuola elementare’ sito

in Viale della Vittoria, 45 a Spino D’Adda (CR).

INDICE

PREMESSA ................................................................................................. 2

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI ............................................. 3

1 DESCRIZIONE IMMOBILI .............................................................................. 3

2 DATI IDENTIFICATIVI ................................................................................. 5

2.1 Dati catastali ..................................................................................... 5

2.2 Dati urbanistici .................................................................................. 5

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE ............................................................. 11

3 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE ............................................................ 11

3.1 Analisi del mercato immobiliare........................................................... 13

4 SCOPO DELLA STIMA ................................................................................. 24

4.1 Metodologia estimativa adottata ......................................................... 24

4.1.1 Valore del bene trasformato VM ..................................................... 29

4.1.2 Costi per l’attuazione della trasformazione K .................................. 47

4.1.3 Tempistica della trasformazione n ................................................. 53

4.1.4 Valore di trasformazione VT .......................................................... 55

5 CONCLUSIONI ......................................................................................... 58

Relazione di stima complesso immobiliare ‘Scuola elementare’ sito in Spino D’Adda (CR)


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PREMESSA

Con comunicazione a mezzo mail del 10 luglio 2019, il responsabile dell’Ufficio

Tecnico e Edilizia Privata del Comune di Spino D’Adda (CR) avanzava la

richiesta di stima del valore venale del complesso immobiliare denominato

‘Scuola elementare’ sito in Viale della Vittoria, 45 a Spino D’Adda, di proprietà

del Comune, allo scopo di alienazione.

Per l’avvio della prestazione, il Comune sottoscriveva e trasmetteva un

Accordo di Collaborazione, pervenuto il 19 settembre 2019 (prot. DPMN

42552).

La valutazione viene resa in forza del citato Accordo, stipulato tra l’Agenzia

delle Entrate ed il Comune di Spino D’Adda e si riferisce all’epoca della sua

sottoscrizione (settembre 2019).

Il sopralluogo, esterno ed interno, eseguito in data 16 ottobre 2019, con il

supporto del Tecnico comunale geom. Irene Ricci, ha evidenziato il mancato

aggiornamento delle schede catastali. Non risulta infatti aggiornata la

distribuzione interna dei locali del piano interrato e del piano terra e non sono

state registrate le variazioni in seguito alla realizzazione di due corpi scala

esterni sul lato est del fabbricato principale e della struttura di collegamento

tra i locali scolastici ed il fabbricato destinato ad ospitare la mensa (fg. 13

mapp. 651).

Al momento attuale il complesso è utilizzato ed assolve alle funzioni di edificio

scolastico, è in programma la realizzazione di una nuova struttura, che

prevede lo spostamento dell’attività scolastica in un’altra sede nel giro di due

anni.



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PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI

1 DESCRIZIONE IMMOBILI

Il complesso oggetto di perizia si trova nel centro abitato di Spino D’Adda, in

zona sud, prospicente alla strada provinciale SP1, che insieme alla SP91

delimita il paese sul lato meridionale. E’ costituito dal fabbricato principale che

ospita i locali della scuola (al piano interrato, terra e primo), un’autorimessa

(al piano interrato) e l’appartamento del custode (al piano terra e primo). In

fabbricato staccato, sul lato sud, si trova il locale caldaia. Completa il

complesso una vasta area scoperta di pertinenza.

Il comune di Spino D’Adda sorge nella zona nord della provincia di Cremona,

dal cui capoluogo dista circa 60 km. Si trova al confine con la provincia di Lodi

(dal cui capoluogo dista 12 km) in parte separato da quest’ultima dal corso del

fiume Adda ed è ben collegato alla provincia di Milano (dal cui capoluogo dista

circa 30 km) mediante la SP 415 denominata ‘Paullese’. Il territorio comunale

confina a nord con Rivolta D’Adda e ad est con Pandino e Dovera, mentre a

sud con Boffalora D’Adda e ad ovest con Zelo Buon Persico e Merlino, tre

comuni appartenenti alla provincia di Lodi.

E’ una realtà con superficie territoriale di 20,0 km2 e conta circa 6.800

abitanti, distribuiti nel centro abitato principale, in una piccola porzione

residenziale a ridosso del ramo di ex SP 415 in direzione ovest ed in numerose

cascine sparse.

La vocazione del territorio è prettamente agricola, come per tutti i comuni

della provincia, con la presenza di un nucleo produttivo piuttosto esteso, posto

sul lato ovest, al confine con la provincia di Lodi, lungo il tronco della ex SP

415.

Le unità immobiliari del complesso da stimare sono principalmente contenute

all’interno di un unico fabbricato con forma ad elle, che si sviluppa sui lati nord

ed est, ed è articolato su tre piani, uno semi-interrato e due fuori terra.

Nell’angolo sud-ovest di confluenza dei due rami dell’edificio si trova l’unità

abitativa destinata a residenza del custode, con accesso interno dai locali della

scuola ed esterno dal lato sud dell’area scoperta che circonda l’edificio su tre

lati. L’abitazione è composta al piano terra dai due locali ingresso, una

camera, un bagno, la piccola cucina raggiungibile dal soggiorno, nel quale una

scala a chiocciola conduce alla seconda camera posta al piano primo.



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Il primo piano fuori terra dell’edificio scolastico è rialzato rispetto al piano

campagna e raggiungibile mediante due distinte rampe di scale: una sul lato

ovest, che funge da ingresso principale affacciando sul cortile prospicente a

Viale della Vittoria (SP1), ed una sul lato nord, di dimensioni maggiori, che

affaccia sulla vasta area scoperta con accesso carraio da via Fratelli Rosselli.

Al piano terra si trovano due blocchi destinati ad ospitare i servizi igienici, il

locale infermeria e due corridoi per la distribuzione delle aule. Rispetto a

quanto presente in Banca Dati, un’aula è stata soppressa per creare un ampio

passaggio attraverso una struttura rialzata in metallo e tamponature in

pannelli di vetro e materiale plastico, che collega la scuola con il corpo

staccato a pianta ottagonale destinato ad ospitare i nuovi locali mensa.

Al centro del fabbricato si trova l’unico corpo scale interno che conduce al

piano semi-interrato ed al piano primo, con distribuzione analoga al piano

terra (due blocchi per i servizi igienici e aule disposte lungo i corridoi nord ed

est, con un vuoto in corrispondenza dell’atrio al piano terra, a doppia altezza).

Il piano semi-interrato ha estensione inferiore agli altri due ed è organizzato in

due porzioni tra loro staccate e non comunicanti. Al lato nord si accede

mediante una scala esterna interrata e la scala principale interna di

collegamento. Presenta il blocco dei servizi igienici in corrispondenza di quelli

posti ai piani sovrastanti e, per il resto, una disposizione dei locali difforme da

quanto dichiarato in Banca Dati. Rimane invariata la palestra, mentre la cucina

ed il refettorio, non più necessari in quanto sostituiti dai locali posti nel

fabbricato esterno, sono stati ripartiti in modo differente e ospitano un

laboratorio, il locale computer ed altri spazi usati come magazzino. Ai locali

staccati all’estremo est (sgombero e rimessa) si accede da una scala esterna

interrata, al momento non agibile, e mediante due portoni carrai (accessibili

da una rampa), uno dei quali costituisce l’unico accesso del locale

autorimessa.

L’area esterna è in parte a verde, mentre per la maggiore estensione presenta

finitura in ghiaia.



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2 DATI IDENTIFICATIVI

2.1 Dati catastali

I beni da stimare sono così censiti nel NCEU del comune di Spino D’Adda:

Foglio Part. Sub. Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita

13 143 3 A/3 2 4,5 vani 95 m2 232,41 €

13 143 4 B/5 U 8.309 m3 2.221 m2 6.865,98 €

13 143 5 C/6 5 15 m2 15 m2 25,26 €

Tabella unità immobiliari oggetto di stima come censite al NCEU di Spino D’Adda

2.2 Dati urbanistici

Nella Piano di Governo del Territorio (PGT) di Spino D’Adda, adottato con

Delibera di Consiglio Comunale n. 32 del 30/06/2009 e approvato con Delibera

di Consiglio Comunale n. 55 del 19/12/2009, e successive Varianti, l’intero

mappale 143 ricade in ‘Ambito di Trasformazione Urbanistica A.T.U. 8’.

Segue un estratto dell’elaborato DP2 del Documento di Piano (DdP) ‘Politica

urbanistica della aree di trasformazione’



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Parte II – Processo di valutazione

3 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE

La formulazione di un giudizio di stima prevede l’individuazione dell’aspetto

economico da considerare in relazione alla finalità della stima richiesta. Da

questa discende la scelta dell’approccio più adatto alla soluzione del quesito

estimale. In generale si può procedere attraverso:

- l’approccio di mercato, che ha come obbiettivo l’aspetto economico del

valore di mercato;

- l’approccio del costo, che ha come obbiettivo l’aspetto economico del

valore di costo;

- l’approccio finanziario, cui possono essere ricondotti sia il valore di

capitalizzazione, sia valore derivante dall’attualizzazione dei flussi di cassa.

In teoria, in regime di mercato perfetto, tutti gli aspetti economici tendono al

valore di mercato, in realtà si tratta di valori tra loro diversi.

Uno dei principi a fondamento dell’estimo prevede che il giudizio di valore si

fondi sulla comparazione. La metodologia che conduce alla valutazione si deve

basare dunque sul confronto tra beni economici, che può avvenire secondo

due diverse modalità, diretta o indiretta, da cui discendono i procedimenti

sintetici o analitici.

Le metodologie utilizzate per la determinazione del valore di mercato sono

essenzialmente di due tipi:

1. metodologia diretta, attuata attraverso procedimenti sintetici,

essenzialmente attraverso il metodo comparativo (monoparametrico,

pluriparametrico, deterministico, probabilistico);

2. metodologia indiretta, attuata attraverso procedimenti analitici e

utilizzata in assenza dei requisiti necessari all’applicabilità della

metodologia diretta, e quindi fondata sulla ricerca indiretta del valore di

mercato, tramite uno degli altri criteri di stima utilizzato come

procedimento.

Le condizioni al contorno della valutazione inducono alla scelta di una delle

metodologie sopra esposte (presenza o meno delle condizioni necessarie a

sviluppare la valutazione).



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Metodi di stima diretti

Le stime dirette, riconducibili all’approccio del mercato e basate sulla

comparazione possono essere distinte come segue:

1. in funzione del numero di parametri del confronto:

- stime monoparametriche;

- stime pluriparametriche.

2. in funzione della procedura di applicazione:

- stime deterministiche;

- stime probabilistiche.

Metodi di stima indiretti

La stima del valore di mercato attraverso l’utilizzo delle metodologie indirette

si attua mediante:

- l’approccio tecnico del costo (cost approach), ricercando, ad esempio, il

valore di costo attraverso l’analisi dei fattori produttivi che concorrono alla

produzione del bene;

- l’approccio finanziario (income approach), utile quando siano noti o

indagabili i dati reddituali del bene.

Esistono poi, nella tradizione estimale italiana, altri aspetti economici

considerabili come derivati da quelli già citati, che possono costituire ulteriori

percorsi indiretti per la stima del valore di mercato, ossia:

- valore di trasformazione;

- valore di surrogazione;

- valore complementare.



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3.1 Analisi del mercato immobiliare

L’analisi generale del mercato immobiliare che segue è tratta dalle ultime

pubblicazioni edite dall’Agenzia delle Entrate di cui seguono degli estratti:

Rapporto Immobiliare 2019, statistiche trimestrali del II trimestre 2019 e

statistiche regionali 2019, con il focus sulla provincia di Cremona.

Rapporto immobiliare 2019 – Il settore residenziale

Il volume di compravendite di abitazioni in Italia, con l’esclusione dei comuni

nei quali vige il sistema tavolare, è risultato, nel 2018, pari a 578.647 NTN, il

dato più alto dal 2010 ad oggi, per effetto del quinto tasso annuale

consecutivo di segno positivo (+6,5%).

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est

(+10,2%), a fronte di un mercato che rappresenta circa un quinto del totale

nazionale (Tabella 1 e Figura 3); il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita

del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle

compravendite (34,2%).

L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in

termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi

rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati

dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato

(+9,7%).



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Rapporto immobiliare 2019 – Il settore non residenziale

Anche nel 2018 i settori del mercato non residenziale risultano

complessivamente in espansione, confermando una dinamica in atto positiva

dal 2014 (Figura 1).



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La Tabella 1 presenta una sintesi dei dati relativi all’intero mercato immobiliare

(sia residenziale, sia non residenziale) e conferma il segno positivo con il quale

si è chiuso il 2018 per tutte le aggregazioni.

I grafici in Figura 2 evidenziano inoltre che il settore non residenziale, in

particolare i settori terziario-commerciale, produttivo e agricolo,

rappresentano, in termini di volumi di scambio, circa il 10% del mercato

complessivo (quasi il 15% in termini di stock).

Statistiche trimestrali II trimestre 2019 – Settore residenziale

La tendenza espansiva dei volumi di compravendite nel settore residenziale, in

atto dal 2014, si conferma anche in questo secondo trimestre del 2019, con un

tasso tendenziale di +3,9%, inferiore a quello registrato nel trimestre

precedente (+8,8%); anche il dato destagionalizzato del NTN risulta in

crescita, confermandosi il più alto dell’intera serie storica (2011-2019)

rappresentata nel grafico di Figura 4. Disaggregando per aree territoriali, il

Centro e le Isole sono quelle con il più alto tasso di crescita delle

compravendite, (uniche due con tassi superiori al 4%, rispettivamente +4,4%

e +4,5%); In tutte le aree, coerentemente con quanto accade a livello

nazionale, c’è un rallentamento della crescita e i tassi, seppur positivi, sono

assai inferiori rispetto a quelli del trimestre precedente.



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Statistiche trimestrali II trimestre 2019 – Settore non residenziale

È ancora in crescita il mercato del settore terziario-commerciale, con un tasso

tendenziale nel II trimestre del 2019 pari a +5,3% sostanzialmente in linea

con le ultime due rilevazioni (Figura 2). In questo trimestre sono state 26.643

le unità compravendute (in termini di NTN) e il dato destagionalizzato del NTN

ha oramai superato il livello di fine 2011 (Figura 1).



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Disaggregando l’analisi per macro-aree territoriali, si evidenzia una dinamica

espansiva diffusa, particolarmente accentuata presso il Centro, il Nord Ovest e

le Isole. L’espansione continua a essere più marcata nei comuni minori, che

crescono in tutte le macro-aree.



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Statistiche regionali 2019 – Il mercato immobiliare residenziale

Il volume delle compravendite di abitazioni nella regione Lombardia, nel 2018

pari a 123.372 NTN, rappresenta da solo circa il 22% dell’intero mercato

nazionale. Prosegue il trend positivo del mercato residenziale lombardo che ha

segnato un incremento del 6,5% rispetto al 2017 (Tabella 1), migliorando

ulteriormente la performance dello scorso anno pari a +5,5%. Per il comparto

residenziale si tratta del quinto anno consecutivo di valori in rialzo dopo il

triennio negativo 2011-2013 (Figura 2). L’analisi di dettaglio dell’andamento

delle compravendite mostra che le variazioni dei volumi di scambio (Tabella 2)

nelle province lombarde registrano ovunque un trend positivo, segno che la

ripresa del mercato prosegue su tutto il territorio regionale dopo gli anni della

crisi. Nelle province di Bergamo, Como, Lecco, Pavia, Sondrio e Varese si

assiste ad un’accelerazione del tasso di crescita mentre nelle restanti province

(Brescia, Cremona, Lodi, Mantova, Milano e Monza/Brianza) il tasso di crescita

ha subito un rallentamento rispetto al precedente anno.

L’analisi dell’indice IMI evidenzia, in termini di vivacità e dinamicità in

relazione allo stock immobiliare, analogamente a quanto detto per il volume

delle compravendite, un trend positivo: in tutte le province si è registrato un

incremento differenziale IMI di segno positivo rispetto a quello misurato lo

scorso anno, con punte registrate a Lodi (0,18), Como (0,17) e Varese (0,17).

A livello regionale l’incremento medio è pari a 0,13 (sia nelle province che nei

comuni capoluogo). In termini di valore assoluto, per ciò che concerne le

province, l’indice medio regionale si colloca al 2,22%: la provincia leader è

Milano che ottiene il miglior risultato in termini assoluti (2,83%); sopra la

media regionale anche Monza e Brianza (2,51%) e Lodi (2,31%).



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In Tabella 4 è riportata la distribuzione delle compravendite (in termini di NTN)

per classi dimensionali delle abitazioni, dalla quale si nota che le tipologie

maggiormente scambiate nelle province appartengono alle classi da 50 m2 a

85 m2 (43.158 NTN) e da 85 m2 a 115 m2 (33.995 NTN)



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La Tabella 8 evidenzia che a livello regionale la quotazione media nei comuni

non capoluogo è rimasta sostanzialmente invariata (1.352 €/m2) mentre nei

capoluoghi ha subito un lieve incremento (+0,65% a 3.017 €/m2). A livello

provinciale le contrazioni più marcate sono state registrate a Varese (-2,45% a

1.353 €/m2) e Sondrio (-0,91% a 1.391 €/m2). La crescita maggiore è stata

rilevata nei comuni non capoluogo della provincia di Lodi (+3,27% a 1.112

€/m2).



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Focus provinciale - Cremona

Il territorio della provincia di Cremona risulta diviso in 5 macroaree omogenee

in cui sono aggregati i comuni per caratteristiche geografiche e socio-

economiche: il Casalasco comprende 16 comuni; il Cremasco comprende 41

comuni; il Cremonese comprende 40 comuni; il Soresinese comprende 17

comuni ed infine il Capoluogo Cremona.

Le transazioni normalizzate (NTN) nel 2018 sono state 3.488 con un aumento

del 5,6% rispetto al 2017: nella Tabella 32 sono riportati i valori relativi alle

singole macro-aree: la variazione positiva delle compravendite, riscontrata

sulle macro-aree periferiche eccetto che nella macro-area Cremasco che è

diminuita del 1,01%, in sostanza denota un andamento del mercato

immobiliare in crescita in periferia, Casalasco +3,56% , Soresinese 7,36% ,

Cremonese 1,01%. Il mercato più dinamico è rappresentato dalla macro-area

del Capoluogo che ha avuto una crescita del 20,8% ed in generale in tutta la

provincia si è registrato un incremento medio del 5,61% nel 2018 rispetto al

2017.



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Il trend provinciale del NTN dal 2004 al 2018 è rappresentato nella Figura 29

dove si nota che fino al 2006 il mercato manteneva un valore crescente, ma

da metà 2006 è cominciata la recessione rispetto al 2004 (anno di riferimento)

toccando il minimo nel 2013 con il NTN pari al 42%; la ripresa registrata nel

periodo 2013 – 2017 prosegue anche nel 2018, in modo più accentuato nel

capoluogo, ove si è verificato un incremento pari al 20,8%.



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4 SCOPO DELLA STIMA

La finalità della perizia di stima è individuare il valore in comune commercio

(valore di mercato) del complesso immobiliare denominato ‘Scuola

elementare’ allo scopo di alienazione.

Per valore di mercato si intende “il più probabile prezzo di mercato al quale

una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data

della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo

indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’ adeguata

attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con

eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.” International

Valuation Standards (IVS 1 3.1) e European Valuation Standards (EVS S4.10).

4.1 Metodologia estimativa adottata

I beni da stimare fanno parte di un unico complesso individuato nel PGT in

Ambito di Trasformazione Urbanistica, per il quale si prevede di mutare la

destinazione d’uso da servizi a terziario o commerciale, con destinazione delle

porzioni residue a residenziale.

La destinazione d’uso attuale dell’immobile a servizi, rende difficile trovare un

valore di mercato, dal momento che non esiste un effettivo mercato di

immobili destinati ad ospitare un edificio scolastico o servizi in generale. La

mutazione di destinazione urbanistica prevista dal PGT permette di valutare

l’immobile a seguito di una trasformazione, che renda possibile la sua

commercializzazione. In applicazione dei principi dell’Highest and best use (il

principio del migliore utilizzo) e dell’ordinarietà, si procede con la valutazione

considerando di poter demolire quanto attualmente insistente sull’area e di

realizzare nuovi fabbricati, con caratteristiche tali da sfruttare la massima

potenzialità concessa dallo strumento urbanistico vigente.

La stima del valore viene effettuata pertanto applicando il procedimento del

valore di trasformazione e mediante l’approccio diretto del Market Comparison

Approach (MCA) ed il procedimento della capitalizzazione diretta per la

determinazione del valore dei beni trasformati.



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Il valore di trasformazione è uno degli aspetti economici di un bene immobile e

vi si ricorre per le stime delle aree edificabili o potenzialmente tali e per

particolari immobili suscettibili di trasformazione prevista dalle norme

urbanistiche vigenti .

È chiaro, secondo questo particolare aspetto economico, che l’edificio

potenzialmente realizzabile dalla trasformazione dell’area o di un edificio

esistente è un bene di produzione nel processo di edificazione e il suo valore

viene quindi a dipendere dal prodotto finito e dal costo che si dovrà sostenere

per ottenerlo. La stima in base al valore di trasformazione si applica,

solitamente, in questi casi:

- Calcoli di convenienza economica, quando l’imprenditore voglia verificare la

convenienza di una o più tipologie di trasformazione economica, in modo da

giudicare quale trasformazione sia la più conveniente (ricerca dell’highest and

best use, ovvero del più probabile uso di un bene, fisicamente possibile,

giustificato in modo appropriato, legalmente consentito, finanziariamente

fattibile e che consiste, in definitiva, nel valore più elevato del bene oggetto di

stima);

- Impossibilità a determinare il valore di mercato di un bene applicando allo

stesso il metodo sintetico-comparativo. Ciò può verificarsi quando il mercato

riguardante la tipologia edilizia in esame presenta scarsi elementi di raffronto

ed è molto prossimo al monopolio unilaterale.

Il valore di trasformazione di un terreno edificabile o potenzialmente tale o di

un fabbricato suscettibile di trasformazione è dato dalla differenza tra il Valore

di Mercato del fabbricato su di esso realizzabile ( comprensivo del valore del

terreno stesso su cui esso insiste e di quello ad esso pertinente, o realizzato) e

il suo Costo di Produzione (o Costo della Trasformazione). I fattori monetari,

nel caso specifico, sono stimati per comparazione “diretta” o per stima

parametrica, ovvero in modo sintetico, alla luce dei parametri dimensionali

(quali la s.l.p.) delle opere edilizie ipotizzate nello schema planivolumetrico di

previsione. Affinché il valore di trasformazione di un’area o di un fabbricato si

identifichi con il suo valore di mercato, occorre fare riferimento alla

trasformazione che un “ordinario” imprenditore potrebbe realizzare sugli stessi

beni. È ordinario l’imprenditore di medie capacità tecniche e organizzative,

ossia quello che produce un dato bene a un costo identico o molto vicino al

costo che la maggioranza degli imprenditori sosterrebbe per produrlo. Nel

costo di produzione (o di costruzione) di un fabbricato è ormai regola

estimativa generalmente accettata che siano inseriti gli interessi passivi, i

cosiddetti “oneri di finanziamento”.



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Il saggio di interesse da applicare è, ovviamente, quello di mercato che gli

Istituti di Credito chiedono agli imprenditori per concedere prestiti. Il valore di

trasformazione si ottiene allora, nel caso di stima, sottraendo gli utili del

promotore al lordo degli oneri fiscali, da quello che potrebbe essere definito

come margine operativo lordo, dato dai ricavi da vendita del complesso

immobiliare realizzato, dedotti il costo di produzione dell’intervento (comprese

le sistemazioni esterne, la gestione manageriale dell’operazione), nonché gli

oneri di urbanizzazione e finanziari. Sia il costo di produzione (nel quale

confluiscono anche le spese di progettazione e di direzione lavori, gli oneri di

urbanizzazione e il contributo commisurato al costo di costruzione, gli oneri di

finanziamento, ecc.) che i ricavi, rappresentano flussi, rispettivamente, in

uscita e in entrata, distribuiti su tutto il periodo necessario alla trasformazione.

È pertanto opportuno riportare tutti questi flussi ad una data comune,

corrispondente a quella di esecuzione dell’analisi di investimento o della stima,

mediante una operazione di “riporto di capitale”. La formula generale che tiene

conto del tempo di trasformazione e che qui si utilizza nel caso di

procedimento per la determinazione del valore di mercato, è la seguente:

n

P

n

MT

q

UK

q

VV

)(

dove i simboli assumono i seguenti significati:

VT = valore di mercato attuale del bene da trasformare;

VM = valore di mercato attuale del prodotto trasformato;

K = costi sostenuti per la trasformazione del bene;

UP = utile del promotore in percentuale su VM;

con qn = (1+r)n si indica il montante annuale, con r il saggio di attualizzazione

e con n il tempo normale della trasformazione.

Il costo di trasformazione attuale (K) è determinato, solitamente, dai seguenti

fattori:

KT = COI + CSC + CSE + OUPS + OCC + OP + CAL + SG + SC + OFT + OIA + OFA

ove i simboli assumono i seguenti significati:



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Coi Costo opere idoneizzazione Ctt

Costo tecnico di trasformazione Csc Costo trasformazione superfici coperte

Cse Costo trasformazione superfici esterne

Oups Oneri urbanizzazione primaria e secondaria Ou Oneri di

urbanizzazione

Cit Costi indiretti di

trasformazione Occ Contributi concessione costo di costruzione

Op Oneri professionali Cg Costi di gestione dell’operazione

Sg Spese generali del promotore

Sc Spese di commercializzazione del prodotto finito

Oft Oneri finanziari su costi diretti ed indiretti di trasformazione

Oia Oneri indiretti di acquisto dell’immobile da trasformare

Ofa Oneri finanziari sui costi diretti ed indiretti di acquisto del bene da trasformare

Up Utile del promotore in % sul valore di mercato del prodotto della trasformazione

Tabella voci di costo

4.1.1 Ipotesi di Trasformazione

Come illustrato al paragrafo 2.2, il fascicolo della Politica Urbanistica delle Aree

di Trasformazione, contenuto nel Documento di Piano, individua la nuova

destinazione di progetto dell’A.T.U. 8 (l’ambito nel quale ricade il complesso in

oggetto) come ‘terziario’ o ‘media struttura di vendita’, con la destinazione

residenziale in sub-ordine.

L’art. 13 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole (NTA)

riporta la definizione delle diverse destinazioni d’uso:

- FUNZIONE ABITATIVA, A1, residenza ordinaria, alloggi e servizi di

pertinenza agli alloggi (cantine, soffitte, scale, androni, locali

comuni, spazi per impianti tecnologici, ricoveri privati di veicoli e

simili) e residenze collettive (alloggi per anziani o per disabili,

ecc.);

- FUNZIONI TERZIARIE, B1, direzioni e professionali, comprensive

di funzioni di rappresentanza, di direzione, di amministrazione,

pubbliche o private, ausiliari finanziari e delle assicurazioni,

agenzie immobiliari, studi tecnici e affini, studi professionali e

centri di calcolo;

- FUNZIONI TERZIARIE, B2, commerciali, B2.2, Medie strutture di

vendita, esercizi di vendita al dettaglio con superficie di vendita

superiore a 150 m2 fino ad un massimo di 1.500 m2.



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Nel Documento di Piano vengono inoltre definite le caratteristiche del nuovo

edificato realizzabile:

Su = 1.855 m2, superficie utile, ottenuta sommando le aree di calpestio

(pavimento netto utilizzabile) degli ambienti coperti e

chiusi su almeno tre lati, escluse le superfici adibite a

disimpegni verticali (scale, ascensori e pianerottoli),

cantine (purché nel limite del 30% della Su), box per

autovetture (nei limiti della L.122/89 e L.R. 9/99 e nel

limite di altezza di 2,40m) ed i locali interrati e semi-

interrati destinati a solo magazzino a servizio di unità

immobiliari a destinazione non residenziale

(commerciale, produttivo, ecc.);

numero di abitanti insediabili = 37 (max 47), per la destinazione

residenziale;

numero massimo piani fuori terra = 3;

Sperm = min 40% Sscoperta

Il Documento di Piano prevede inoltre la possibilità di incremento della

capacità edificatoria dovuta a perequazione territoriale e/o da forme di

incentivazione nel limite globale massimo del 25% della Su, utilizzabile per un

maggior sfruttamento del volume pre-esistente o per la realizzazione di limitati

‘nuovi volumi edilizi’. Di tali possibilità non verrà tenuto conto nel proseguo

dell’elaborato estimale, nel rispetto del principio di ordinarietà, dal momento

che dipendono dalla disponibilità individuale del soggetto imprenditore e che

verrebbero coinvolte ulteriori grandezze da valutare separatamente,

aumentando il grado di incertezza del valore finale.

Si procede quindi con la determinazione del più probabile valore di mercato

dell’area in oggetto, mediante il procedimento del valore di trasformazione.



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4.1.2 Valore del bene trasformato VM

Si determina il valore di mercato del bene immobile al termine delle operazioni

di trasformazione, utilizzando il procedimento estimativo del Market

Comparison Approach (MCA) ed applicando il principio di permanenza delle

condizioni, “per il quale si ammette che ogni operazione economica si svolge in

base alle condizioni note nel momento della stima”; occorre, in definitiva,

“prescindere assolutamente dai prezzi e dai fenomeni economici successivi

all’epoca di riferimento” (C. Forte, Elementi di estimo urbano).

L’MCA è un procedimento comparativo pluriparametrico che permette di

determinare il valore di mercato di un immobile attraverso il confronto tra

l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili simili contrattati di

recente e di prezzo noto.

Detta procedura si fonda sul principio per il quale il mercato stabilisce il prezzo

dell’immobile da valutare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili

di confronto, e risulta essere una procedura di comparazione sistematica che

prende come termini di paragone le caratteristiche tecnico-economiche

(superfici, stato di manutenzione, impianti, posizione ecc.) degli immobili in

valutazione.

Ognuna di queste caratteristiche è apprezzata in misura diversa dal mercato

che la traduce in un prezzo unitario, parte di una serie finita di prezzi

componenti, ciascuno collegato da una particolare caratteristica, che

concorrono alla formazione del prezzo unitario complessivo.

La quantità con cui una caratteristica è presente nell’immobile, nel caso di una

caratteristica quantitativa, ovvero il grado con il quale essa è posseduta, nel

caso di una caratteristica qualitativa, determina l’entità del prezzo componente

corrispondente, essendo questo legato alla quantità o alla qualità della

corrispondente caratteristica dal “prezzo marginale”.

Il prezzo marginale esprime per definizione la variazione del prezzo totale al

variare della caratteristica stessa. I valori finali omogeneizzati per ogni

caratteristica valutata, forniscono i prezzi corretti di ogni fabbricato preso

come comparabile; tali valori unitari, opportunamente mediati forniranno il

valore unitario da applicate all’immobile in valutazione.

La motivazione, infatti, per l’utilizzazione di un procedimento comparativo di

mercato pluriparametrico come quello del caso in esame, può essere ricercata

nella circostanza che avendo le indagini di mercato fornito un campione di

prezzi e/o valori riferiti ad immobili non sufficientemente omogenei

all’immobile in stima (per caratteristiche estrinseche ed intrinseche) non è



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opportuno adottare un procedimento monoparametrico, ma un procedimento

pluriparametrico che sia in grado di quantificare l’influenza sul prezzo di

ciascuna caratteristica significativa.

In tale modo è possibile omogeneizzare in termini di prezzi gli immobili di

confronto all’immobile oggetto di stima rispetto a ciascuna caratteristica

significativa e quindi calcolare il valore cercato mediando i prezzi di riferimento

corretti.

Secondo quanto ammesso dal PGT ed in base ad una preliminare analisi di

mercato, si procede effettuando un’ipotesi di trasformazione, conforme a

quanto consentito dallo strumento urbanistico, che permetta il miglior

sfruttamento dell’area, senza prescindere da un’analisi di mercato che tenga in

conto dell’apprezzamento dei beni ottenuti al termine della trasformazione.

Si formula pertanto l’ipotesi di realizzare una struttura composita, tipica del

comune in cui si trovano gli immobili ed in quelli limitrofi, costituita al piano

terra da unità commerciali indipendenti, sia per la vendita al dettaglio che per

l’esercizio di attività di erogazione di servizi, agenzie o studi, e ai piani

superiori unità destinate al terziario e abitazioni.

Una configurazione probabile prevede pertanto:

- piano terra con funzioni terziarie (prevalentemente commerciale)

per una Su = 1.000 m2;

- piani superiori con funzioni terziarie (uffici) per una Su = 300 m2 e

residenziali per una Su = 555 m2;

- piano interrato con autorimesse, cantine e magazzini a servizio

delle unità immobiliari dei piani superiori.

Questa configurazione rispetta le condizioni poste dal PGT rispetto alla

superficie utile massima realizzabile e alle destinazioni d’uso ammissibili, con

un 70% dedicato alle funzioni terziare ed il restante 30% a quelle residenziali,

in subordine.

La superficie commerciale si ricava da quella utile, mediante l’aggiunta dei

muri perimetrali e divisori interni, che si valuta in una maggiorazione

differente in base al tipo di destinazione d’uso: il 15% per l’interrato, il 20%

per il commerciale/terziario, il 30% per il residenziale (con una maggiore

incidenza delle pareti divisorie interne).



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I locali posti al piano interrato vengono in questa fase conteggiati al 50% della

superficie, in qualità di accessori dei locali principali di cui sono a servizio:

- commerciale: 1.600 m2 (1.000 m2 x 1,20 per il piano terra,

0,50 x 700 m2 x 1,15 per il piano interrato);

- uffici: 360 m2 (300 m2 x 1,20) ;

- residenziale: 895 m2 (555 m2 x 1,30 per i piani superiori,

0,50 x 300 m2 x 1,15 per il piano interrato).

4.1.2.a Valore di trasformazione VT porzione destinata a funzioni terziarie

(commerciali e direzionali/professionali)

Viene effettuata un’indagine di mercato sugli atti di compravendita registrati in

un periodo non antecedente tre anni rispetto alla data della valutazione

(settembre 2019) relativa alla destinazione d’uso terziario/commerciale nel

comune di Spino D’Adda. L’uso locale prevede l’utilizzo di unità immobiliari

censite in categoria C/1 (negozi) sia per le attività strettamente commerciali,

che per le attività definite dal PGT come direzioni e professionali (funzione B1),

con l’utilizzo residuale di unità immobiliari con le caratteristiche tipiche della

residenza per gli studi privati (censite in categoria A/10).

Non essendo stato possibile reperire un adeguato numero di atti relativi a

compravendite di unità destinate all’attività terziaria/commerciale, ma

esistendo un mercato piuttosto dinamico per le locazioni, si procede

valorizzando le unità con funzioni terziarie secondo il procedimento di

capitalizzazione diretta.

Il procedimento della capitalizzazione dei redditi si basa sul principio

dell’anticipazione, secondo cui un soggetto economicamente razionale

attribuisce ad un bene immobile un valore funzione dei benefici economici che

questo sarà in grado di generare nel tempo. I probabili redditi che il bene sarà

in grado di produrre per la durata della sua vita utile residua devono essere

scontati all’attualità.

La formula per il calcolo del valore secondo tale procedimento è

r

RV

con R, canone di locazione annuale;

r, tasso di capitalizzazione



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Canone di locazione annuale

Il reddito da utilizzare per il calcolo è quello netto, ottenuto epurando il canone

di locazione lordo delle spese operative annue. In questa voce ricadono:

l’improduttività (sfitti e inesigibilità), le spese di amministrazione, le spese di

assicurazione, l’imposta sugli immobili e gli accantonamenti per la

manutenzione ordinaria e i costi di ristrutturazione, ammodernamento e

trasformazione.

Nel dettaglio si considera:

- la quota dovuta per sfitto e inesigibilità, per tener conto del rischio

associato all’impossibilità di ottenere il reddito netto ordinario, a causa delle

morosità dei locatari o di periodi di sfitto tra locazioni successive o per il tempo

necessario all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria;

- la quota dovuta alle spese di amministrazione, che rappresenta i costi

annui per l’esazione dei canoni e la tenuta della relativa contabilità;

- la quota dovuta alle spese di assicurazione;

- la quota dovuta alla manutenzione straordinaria, ristrutturazione,

ammodernamento e trasformazione, necessarie al mantenimento di finiture e

impianti e al loro adeguamento all’evoluzione della domanda di mercato;

- la quota di ammortamento, che rappresenta la somma da accantonare

annualmente affinché, dopo un certo numero di anni, si abbia il capitale

necessario a ristrutturare l’immobile, valutata in base alla vetustà, alle

condizioni statiche dell’edificio ed alla sua obsolescenza tecnico-funzionale;

- la quota dell’imposta sugli immobili, ovvero l’importo dell’IMU (Imposta

Municipale Unica).

Le quote relative alle spese operative sono espresse in percentuale rispetto al

reddito lordo ritraibile (canone di locazione annuale). Si utilizzano i valori

reperibili in letteratura e si procede a considerare la media dei tre valori medi

ottenuti per ciascuna voce, tranne che per la voce servizi, di cui si fa la media

dei valori minimi, dal momento che lo scarto tra valore minimo e massimo è

dovuto alla presenza del portiere, non previsto in questo tipo di intervento.



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Spese operative

Fonte Forte, De Rossi Realfonzo Michieli

Min Max Medio Min Max Medio Min Max Medio

Improduttività 1,00 4,00 2,50 1,00 3,00 2,00 2,00 3,00 2,50

Amministrazione 0 3,00 1,50 0,50 3,00 1,75 2,00 4,00 3,00

Assicurazione 0 0,50 0,25 0,50 0,50 0,50 1,00 2,00 1,50

Manutenzione 2,00 4,00 3,00 2,00 6,00 4,00 4,00 8,00 6,00

Ammortamento 0 1,00 0,50 0,50 2,50 1,50 2,00 3,00 2,50

Imposte 7,00 11,00 9,00 11,30 11,25 10,00 15,00 12,50

Servizi 2,00 5,00 5,00 8,00 2,00 5,00

Tabella spese operative secondo letteratura

Dalle considerazioni appena esposte discende

Voce Percentuale del reddito lordo

Improduttività 2,33 %

Amministrazione 2,08 %

Assicurazione 0,75 %

Manutenzione 4,33 %

Ammortamento 1,50 %

Imposte 10,92 %

Servizi 3,00 %

Tabella spese operative da utilizzare nel calcolo

Si procede ora con la determinazione del canone di locazione annuale lordo

mediante il procedimento dell’MCA, utilizzando atti che si riferiscono ad un

periodo non antecedente tre anni settembre 2019.



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Gli atti utilizzati per la comparazione sono i seguenti:

n. Data

registraz.

Numero

registrazione

Indirizzo

immobile Dati catastali Canone

1 15/03/2018 TMZ-3T-1008-0

Via Martiri della

Liberazione,

Spino D’Adda

Fg. 8 Mapp. 777

Sub. 1 699 €/mese

2 12/06/2017 TMZ-3T-2858-0 Via Manzoni, 24,

Spino D’Adda

Fg. 8 Mapp.92

Sub. 7 750 €/mese

3 23/03/2018 TMZ-3T-1095-0 Via F.lli Rosselli,

10, Spino D’Adda

Fg. 8 Mapp. 491

Sub. 1 700 €/mese

4 27/07/2017 TMZ-3T-1665-0

Via Martiri della

Liberazione, 1,

Spino D’Adda

Fg. 8 Mapp. 206

Sub. 501

1.000

€/mese

5 27/11/2017 TNL-3T-15140-0

Viale delle

Vittoria, 59 ,

Spino D’Adda

Fg. 13 Mapp. 13

Sub. 510

1.019,68

€/mese

Tabella atti di locazione immobili a destinazione terziario/commerciale

La tabella che segue riporta i dati relativi alle unità immobiliari utilizzate per la

comparazione. Per ciascuna di esse sono indicati: l’indirizzo e l’identificativo

catastale, gli estremi degli atti di locazione, il canone annuale, l’anno e il

semestre di registrazione dell’atto, le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato

Immobiliare (OMI) per la zona all’epoca della locazione e la valutazione delle

caratteristiche utilizzate per il confronto (superficie ragguagliata, prezzo

unitario, appetibilità commerciale, distribuzione spazi interni e dotazione di

tipo impiantistico e livello di finiture).

Tali dati sono riportati per quanto riguarda sia gli immobili comparati

(comparables) che l’immobile del quale si vuole determinare il valore

(subject). Per quanto riguarda la consistenza del subject si considera una

metratura media per le unità ricavate al termine della trasformazione pari a

150 m2, come da indicazioni ricavate dal PGT.



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deno minazio

ne

unità di

misuraa b c d e

comune (testo) Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda

toponimo (testo)Via M artiri della

LiberazioneVia M anzoni Via F.lli Rosselli

Via M artiri della

Liberazione

Viale Della

VittoriaVia F.lli Rosselli

n° civico n° - 24 10 1 59 -

foglio n° 8 8 8 8 13 13

particella n° 777 92 491 206 13 143

subalterno n° 1 7 1 501 510 -

categoria C/1 C/1 C/1 C/1 C/1 C/1

numero

registrazionen.° TM Z-3T-1008-0 TM Z-3T-2858-0 TM Z-3T-1095-0 TM Z-3T-1665-0 TNL-3T-15140-0 -

data di

registrazione

gg/mm/aaa

a15/03/2018 22/09/2016 23/03/2018 11/05/2018 08/07/2019 -

€/anno 8.388,00 9.000,00 8.400,00 12.000,00 12.236,16

semestre n° 1 2 1 1 1 1

anno n° 2018 2016 2018 2018 2019 2019

zona OM I (sigla) B1 B1 B1 B1 B1 B1

fascia (testo) Urbana Urbana Urbana Urbana Urbana Urbana

tipo logia (testo) negozio negozio negozio negozio negozio negozio

minimo € / mese.m 2 4 4 4 4 4 4

massimo € / mese.m 2 6,4 6,4 6,4 6,4 6,4 6,4

m 2 81 87 78 128 120 150

€ / anno.m 2 104 103 108 94 102

appetibilità

commerciale

scarsa

media

elevata

(testo) media elevata media media elevata elevata

distribuzione

spazi interni

scadente

normale

o ttima

(testo) normale normale normale normale normale normale

dotazione di tipo

impiantistico e

livello di finiture

scadente

normale

o ttima

(testo) normale normale normale normale normale ottima

IMMOBILI IN COMPARAZIONE (comparables )

prezzo o o fferta unitaria

zona OM I

natura dato

epoca

cano ne

cara

tteris

tiche

DATI IMMOBILE IN

STIMA

(subject )

iden

tific

ativ

i

superf ic i ragguagliatesuperf ic i ragguagliate

d

ati g

ener

ali

posizionali

catastali

Tabella dei dati degli immobili

Mediante le quotazioni dell’OMI, le unità immobiliari vengono confrontate

tenendo conto del diverso periodo di sottoscrizione dell’atto e della diversa

localizzazione. Viene effettuata perciò una omogeneizzazione dei prezzi

allineandoli nel tempo e nello spazio. E’ necessario effettuare l’allineamento

per i primi quattro comparables, che sono stati locati nella medesima zona

OMI (B1 di Spino D’Adda), ma in differenti epoche.

Su questi dati si effettua un primo test di ammissibilità, scartando gli immobili

con prezzo unitario troppo distante da quello indicato dall’OMI per il subject.

Per il confronto si utilizzano i valori minimo e massimo forniti dall’OMI per la

zona B1 di Spino D’Adda, I semestre 2019. Si utilizzano le quotazioni del I

semestre 2019, anziché del II semestre 2019 epoca di stima, poiché sono le

ultime disponibili in banca dati.



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L’intervallo così definito viene ampliato tenendo conto della variabilità dello

dell’appetibilità commerciale, mediante i coefficienti C’ (scarto tra l’appetibilità

commerciale posseduta in grado scarso e medio) e C’’ (scarto tra l’appetibilità

commerciale posseduta in grado medio e elevato). Il valore di C’ e C’’, presi

uguali tra loro, è preso pari allo scarto tra il minimo ed il massimo delle

quotazioni dell’OMI:

6,40 €/m2 – 4,00 €/m2 = 2,40 €/m2

comparable a comparable b comparable c comparable d

€ 8.388,00 € 9.000,00 € 8.400,00 € 12.000,00

1-2018 2-2016 1-2018 1-2018

B1 B1 B1 B1

€ 4,00 € 4,00 € 4,00 € 4,00

€ 6,40 € 6,40 € 6,40 € 6,40

1-2019 1-2019 1-2019 1-2019

B1 B1 B1 B1

€ 4,00 € 4,00 € 4,00 € 4,00 € 4,00 €/mese.mq

€ 6,40 € 6,40 € 6,40 € 6,40 € 6,40 €/mese.mq

5,20 5,20 5,20 5,20 C' (€/mese.mq)

5,20 5,20 5,20 5,20costo unitario

scadente/normale

1,00 1,00 1,00 1,00 C'' (€/mese.mq)

5,20 5,20 5,20 5,20costo unitario

normale/ottimo

5,20 5,20 5,20 5,20

1,00 1,00 1,00 1,00

81 87,00 78,00 128,00

103,56 103,45 107,69 93,75 p'S min (€/anno.mq) 19,20

103,56 103,45 107,69 93,75 p'S max (€/anno.mq) 105,60

8.388,00 9.000,00 8.400,00 12.000,00 p'Cj min (€/anno.mq) 93,75

zona OMI

DATI DI INPUT IMMOBILE IN STIMA

subject S

IMMOBILI IN COMPARAZIONE

valore minimo OMI

valore massimo OMI

prezzo - offerta - valore

semestri OMI

semestre OMI epoca comparable

zona OMI

valore minimo OMI

valore massimo OMI

semestre OMI epoca stima

TEST DI

AMMISSIBILITA'

prezzo unitario pCa (€/anno.mq)

prezzo unitario omogeneizzato p'Ca (€/anno.mq)

prezzo omogeneizzato P'Ca (€/anno)

2,40valore centrale OMI epoca stima (V OMI es)

coefficiente di epoca k e = V OMI es / V OMI ec

2,40valore centrale OMI zona comparable (V OMI zc)

coefficiente di localizzazione k l = V OMI zs / V OMI zc

localizzazione

generalevalore centrale OMI zona subject (V OMI zs) 5,20

epoca del dato

valore centrale OMI epoca comparable (V OMI ec)

consistenza ragguagliata 150,00

Tabella di omogeneizzazione e test di ammissibilità

Come si vede non tutti i comparables ricadono all’interno dell’intervallo, il

comparable ‘c’ ha infatti quotazione lievemente superiore al massimo e

pertanto non verrà utilizzato nei calcoli successivamente effettuati.

Segue la tabella riassuntiva delle caratteristiche dei comparables e del subject.

Esse vengono espresse con un numero che va da 0 a 2, secondo il grado con

cui la caratteristica è posseduta, come indicato nella colonna ‘unità di misura o

punteggio’. La consistenza ragguagliata, invece, è espressa in m2.



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sigla nome dettaglio o nomenclatore quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero

C1 81 87 128 120 150

scarsa

media

elevata

scadente

normale

ottima

scadente

normale

ottima

IMMOBILE IN

STIMA

subject S


comparable b comparable e

1

comparable a

2

11

1

C4

0dotazione di tipo

impiantistico e

livello di finiture

1C3distribuzione

spazi interni

0

C2appetibilità

commerciale1

2

1

0

1 2

21

1

1

11

2

2

comparable d

1 2

unità di misura

o punteggio

comparable c

consistenza ragguagliata

CARATTERISTICHE

Tabella dei dati

La tabella dei prezzi marginali riporta il valore economico attribuito a ciascuna

caratteristica. Ad eccezione della consistenza e della dotazione di tipo

impiantistico e livello di finiture che si calcolano in modo differente, per le altre

caratteristiche, sono stati scelti i coefficienti k tenendo conto del diverso

apprezzamento economico. Per quanto riguarda la consistenza, il prezzo

marginale si calcola come il minimo dei prezzi unitari dei comparabili, mentre

per la dotazione di tipo impiantistico e livello di finiture viene moltiplicata la

consistenza del subject per il costo medio necessario a passare l’unità

immobiliare da uno stato manutentivo ad un altro. Tale importo si basa sulla

determinazione dell’incidenza dei costi di ristrutturazione di un’unità

immobiliare assimilabile a quella in oggetto, prendendo come riferimento i dati

forniti nel volume “Prezzi delle tipologie edilizie 2019” edito dalla DEI, per la

voce D.5 ‘Edilizia terziaria – Centro commerciale’, che riporta un costo

complessivo di realizzazione pari a 1.027,00 €/m2. Dalla tabella riassuntiva dei

costi e percentuali d’incidenza, si sono estrapolate le voci riferite a lavori di

manutenzione straordinaria, che più comunemente sono eseguiti per riportare

un’unità dallo stato normale allo stato ottimo.

Tipologia opere Incidenza sul costo di

realizzazione

Impermeabilizzazione, lucernai e cupolini 3,60 %

Controsoffitti 2,80 %

Pavimenti e rivestimenti 7,30 %

Serramenti 3,90 %

Impianto elettrico 7,60 %

Impianto elettromeccanico 9,60 %

Finiture 4,70 %

Totale 39,50 %

Tabella incidenze sul costo di realizzazione



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Il costo unitario di manutenzione, maggiorato del 15% per tener conto degli

oneri indotti, viene calcolato come segue:

ΔV = 0,3950 x 1.027,00 €/m2 x 1,15 = 466,51 €/m2

Al valore così determinato viene applicato il saggio di saggio di redditività

dell’immobile (r), valutato a partire dalle quotazioni immobiliari (destinazione

commerciale) forniti dall’OMI per la zona in cui ricade l’immobile (B1) e per il

semestre di riferimento della stima (ultima quotazione pubblicata: I semestre

2019). Combinando i dati OMI per le locazioni e le compravendite, si

ottengono un valore massimo e minimo per il tasso di capitalizzazione r pari a:

rmin = Rmin/Pmax rmax = Rmax/Pmin

dove Rmin/max sono i canoni di locazione unitari annualmente ritraibili e

Pmin/max sono i prezzi unitari di compravendita degli immobili.

Si ottiene perciò:

rmin = (4,0 €/m2.mese x 12 mese) / 1.450 €/m2 = 0,033

rmax = (6,4 €/m2.mese x 12 mese) / 900 €/m2 = 0,085

per un valore del saggio medio pari a rmedio = 0,059

Da cui si ottiene 0,059 x 466,51 €/m2 = 27,52 €/m2.anno

Da tutte queste considerazioni discende la seguente tabella relativa al peso dei

prezzi marginali:

C1 consistenza ragguagliata pCmin €/mq 1,00 93,75 93,75 93,75 93,75

C2 appetibilità commerciale Kc2 x PCi € 0,15 1.258,20 1.350,00 1.800,00 1.835,42

C3 distribuzione spazi interni Kc3 x PCi € 0,10 838,80 900,00 1.200,00 1.223,62

C4dotazione di tipo impiantistico e

livello di finitureKc4 x SS € 27,52 4.128,00 4.128,00 4.128,00 4.128,00

comparable b comparable c comparable d

PREZZI MARGINALI

comparable a comparable esigla nome simbologia

CARATTERISTICHE

unità di

misuracoefficienti Kci

Tabella dei prezzi marginali

Viene illustrata ora la tabella che riporta il calcolo del valore unitario di

locazione attribuibile al subject. Il canone di ciascuno dei comparables viene

modificato attraverso i prezzi marginali per tutte le caratteristiche analizzate,

in modo da assumere le medesime qualità del subject ed essere così

perfettamente confrontabile. Viene effettuato il calcolo dei canoni unitari

corretti p’ci e, calcolato il canone unitario medio, si procede con la seconda

verifica di ammissibilità, scartando quei comparables per cui il canone unitario

si discosta di più del 10% da quello medio. In questo caso tutti i comparables

rientrano nella tolleranza richiesta.



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Da ultimo viene individuato il canone di locazione del subject, calcolato come

media aritmetica dei canoni dei comparables.

elemento sigla nome

quantità o

punteggi

(S-Ca)

correzioni

prezzo

ΔPi

quantità o

punteggi

(S-Cb)

correzioni

prezzo

ΔPi

quantità o

punteggi

(S-Cc)

correzioni

prezzo

ΔPi

quantità o

punteggi

(S-Cd)

correzioni

prezzo

ΔPi

quantità o

punteggi

(S-Ce)

correzioni

prezzo

ΔPi

C1consistenza

ragguagliata69,0 6.468,75 63,0 5.906,25 22,0 2.062,50 30,0 2.812,50

C2appetibilità

commerciale1,0 1.258,20 0,0 0,00 1,0 1.800,00 0,0 0,0

C3distribuzione

spazi interni0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

C4dotazione imp e

livello finiture1 4.128,00 1 4.128,00 1 4.128,00 1 4.128,00

sommatoria delle

correzioni di ∑ Δpi 11.854,95 ∑ Δpi 10.034,25 ∑ ΔPi 0,00 ∑ ΔPi 7.990,50 ∑ ΔPi 6.940,50

prezzo corretto

inizialeP'Ca 8.388,00 P'Cb 9.000,00 P'Cc 0,00 P'Cd 12.000,00 P'Ce 12.236,16

prezzo corretto

finaleP'Ca + ∑ΔPi 20.242,95 P'Cb + ∑ΔPi 19.034,25 P'Cc + ∑ΔPi 0,00 P'Cd + ∑ΔPi 19.990,50 P'Ce + ∑ΔPi 19.176,66

prezzo unitario

corretto finalep'Ca 134,95 p'Cb 126,90 p'Cc 0,00 p'Cd 133,27 p'Ce 127,84

scostamento

percentualeΔ % 3,2% Δ % -2,9% Δ % 0,0% Δ % 1,9% Δ % -2,2%

1 1 0 1 1 19.611,09

130,74

subject S

IMMOBILE

IN STIMA

SIN

TE

SI V

AL

UT

AT

IVA

PS 19.611,09

pS 130,74

comparable a comparable b

4

comparable cCARATTERISTICHE

comparable d comparable e


Tabella di valutazione

Il valore unitario ottenuto per le unità immobiliari a con funzione terziaria è

pari a 130,74 €/m2, in cifra tonda 130,00 €/m2.

Il canone di locazione annuale da prendere a base del calcolo è pertanto pari a

150 m2 x 130,00 €/m2 = 19.500,00 €,

epurando tale importo delle somme relative alle spese operative si ottiene:

Canone lordo annuo 19.500,00 €

Improduttività 454,35 €

Amministrazione 405,60 €

Assicurazione 146,25 €

Manutenzione 844,35 €

Ammortamento 292,50 €

Imposte 2.129,40 €

Servizi 585,00 €

Canone netto annuo 14.642,55 €

Tabella di calcolo canone netto annuo

Il valore del canone annuo di locazione netto da utilizzare per il calcolo è

perciò pari a 14.642,55 €, in cifra tonda 14.600,00 €.



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Tasso di capitalizzazione

Il tasso di capitalizzazione è l’elemento chiave di questo procedimento.

Non avendo a disposizione un numero sufficiente di dati di compravendita e

locazione per immobili simili a quello oggetto di stima per effettuare una

comparazione, si utilizza il saggio di capitalizzazione ottenibile dalle quotazioni

dell’OMI.

Si considerano le quotazioni per la tipologia commerciale del periodo della

stima (primo semestre 2019) per la zona di appartenenza dell’immobile,

quindi la B1 centrale di Spino D’Adda

Min Max

P, valori unitari 900 €/m2 1450 €/m2

R, canoni unitari 4,0 €/m2mese 6,4 €/m2 mese

Tabella quotazioni OMI per la zona B1 di Spino D’Adda I semestre 2019

Combinando i dati OMI per le locazioni e le compravendite, si ottengono un

valore massimo e minimo per il tasso di capitalizzazione r pari a:

rmin = Rmin/Pmax rmax = Rmax/Pmin

dove Rmin/max sono i canoni di locazione unitari annualmente ritraibili e

Pmin/max sono i prezzi unitari di compravendita degli immobili.

Si ottiene perciò:

rmin = (4,0 €/m2.mese x 12 mese) / 1.450 €/m2 = 0,033

rmax = (6,4 €/m2.mese x 12 mese) / 900 €/m2 = 0,085

da questi valori minimo e massimo del saggio si passa alla determinazione del

coefficiente Gross Rent Multiplier (GRM), che corrisponde alla durata dell’arco

temporale di rientro dell’investimento

GRMmax = min

1

r = 1/0,033 = 30,30

GRMmin = max

1

r = 1/0,085 = 11,76

per un valore medio di GRMmedio = 21,03.



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A tale valore medio, per tener conto della specificità dell’immobile, verranno

ora applicate delle aggiunte e delle detrazioni, la cui sommatoria non potrà

superare il semi-intervallo tra gli estremi della fascia di oscillazione e cioè

55,22

60,1370,18

2)( minmax

max

GRMGRM

GRMI

pari a 9,27.

Segue la tabella con le aggiunte e le detrazioni

Ambito Caratteristica Aggiunte Detrazioni

Contesto Disponibilità di parcheggi 0,25 -

Immobile Necessità di manutenzione straordinaria e

ordinaria, legate al contesto condominiale

- 1,50

Caratteristiche architettoniche, finiture ed

efficienza energetica

0,25 -

Suscettività alla trasformazione 1,00

Somma delle influenze +0,50 -2,50

Tabella delle aggiunte e detrazioni al GRMmedio

come si vede, entrambe le sommatorie soddisfano il requisito richiesto.

Applicando le sommatorie al valore medio del GRM si ottiene:

40,1625,150,115,16 iimedio DAGRMGRM

Per un nuovo valore di GRM pari a 19,03, che restituisce un saggio di

capitalizzazione

r = 1/19,03 = 0,053

Valore dell’unità immobiliare

Applicando il tasso di capitalizzazione così ottenuto al canone di locazione

annuo netto epurato delle spese operative, si ottiene un valore pari a:

V = R/r = 14.600 € /0,053 = 275.471,70 €

per un valore unitario di 275.471,70 € / 150 m2 = 1.836,48 €/m2, in cifra

tonda 1.835,00 €/m2.



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4.1.2.b Valore di trasformazione VT porzione destinata a funzioni residenziali

Viene ora effettuata un’indagine di mercato sugli atti di compravendita

registrati in un periodo non antecedente tre anni rispetto alla data della

valutazione (settembre 2019) relativa alla destinazione d’uso residenziale nel

comune di Spino D’Adda.

Gli atti utilizzati per la comparazione sono i seguenti:

n. N. repertorio Rogante Data Sem/anno Comune

1 29035/17157 Confalonieri 06/09/2019 II/2019 Spino D’Adda

2 7834/6515 Bertelli 13/09/2018 II/2018 Spino D’Adda

3 199135/31849 Farolfi 20/11/2017 II/2017 Spino D’Adda 4 197598/30859 Farolfi 23/12/2016 II/2016 Spino D’Adda 5 25271/14317 Confalonieri 28/03/2017 I/2017 Spino D’Adda

Tabella atti di compravendita immobili a destinazione residenziale

La tabella che segue riporta i dati relativi alle unità immobiliari utilizzate per la

comparazione. Per ciascuna di esse sono indicati: l’indirizzo e l’identificativo

catastale, gli estremi degli atti di compravendita, il prezzo, l’anno e il semestre

di compravendita, le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare

(OMI) per la zona all’epoca della compravendita e la valutazione delle

caratteristiche utilizzate per il confronto, sia dell’edificio nel suo complesso

(localizzazione di dettaglio e tipologia architettonica) che dell’unità immobiliare

nel dettaglio (superficie ragguagliata, prezzo unitario, numero di bagni, qualità

dell’affaccio e stato manutentivo).

Tali dati sono riportati per quanto riguarda sia gli immobili comparati

(comparables) che l’immobile del quale si vuole determinare il valore

(subject). Per quanto riguarda la consistenza del subject si considera una

metratura media per le unità ricavate al termine della trasformazione pari a 80

m2, come da pezzatura media degli appartamenti presenti in zona.



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unità di

misuraa b c d e

comune (testo) Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda Spino D'Adda

toponimo (testo) Via Pavia Via M ons. Quaini Viale Vittoria Viale Vittoria Viale Vittoria Via F.lli Rossetti

n° civico n° 13 - 42 36/a 55/o -

foglio n° 7 7 13 13 13 13

particella n° 697 646 577 592 557 143

subalterno n° 531 535 509 24 -

categoria A/2 A/2 A/2 A/2 A/2 A/2

repertorio /

raccoltan.° 29035/17157 7834/6515 199135/31849 197598/30859 25271/14317 -

notaio o

agenzia(testo) Confalonieri Bertelli Faro lfi Faro lfi Confalonieri -

data di

stipula

gg/mm/aaa

a06/09/2019 13/09/2018 20/11/2017 23/12/2016 28/03/2017 19/09/2019

€ 112.000,00 92.000,00 145.000,00 157.000,00 65.000,00

semestre n° 2 2 2 2 1 1

anno n° 2019 2018 2017 2016 2017 2019

zona OM I (sigla) B1 B1 B1 B1 B1 B1

fascia (testo) urbana urbana urbana urbana urbana urbana

tipo logia (testo) abitazioni civili abitazioni civili abitazioni civili abitazioni civili abitazioni civili abitazioni civili

minimo € / m 2 1100 1100 1150 1000 1050 1100

massimo € / m 2 1400 1400 1400 1450 1350 1400

localizzazione di

dettaglio

scadente

normale

o ttima


tipo logia

architettonica

economica

civile

signorile

(testo) civile civile civile civile civile civile

m 2 81 70 94 119 52 80

€ / m 2 1.383 1.314 1.543 1.319 1.250

numero di bagni

uno

due

>due

(testo) uno uno uno uno uno uno

qualità

dell'affaccio

scarsa

normale

o ttima


stato

manutentivo

scadente

normale

o ttimo

(testo) normale normale normale normale normale ottimo

edifi

cio

prezzo o o fferta

unitaria

zona OM I

IMMOBILE IN

STIMA S

(subject )

iden

tific

ativ

i

deno minazio ne

epoca

DATIun

ità im

mob

iliare

superf ic i ragguagliate

d

ati g

ener

ali

prezzo

posizionali

catastali

IMMOBILI IN COMPARAZIONE (comparables)

natura dato

Tabella dei dati degli immobili

Mediante le quotazioni dell’OMI, le unità immobiliari vengono confrontate

tenendo conto del diverso periodo di sottoscrizione dell’atto e della diversa

localizzazione. Viene effettuata perciò una omogeneizzazione dei prezzi

allineandoli nel tempo e nello spazio. E’ necessario effettuare l’allineamento

per quattro comparables, escluso il primo, che sono stati compravenduti nella

medesima zona OMI (B1 di Spino D’Adda), ma in differenti epoche.



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Su questi dati si effettua un primo test di ammissibilità, scartando gli immobili

con prezzo unitario troppo distante da quello indicato dall’OMI per il subject.

Per il confronto si utilizzano i valori minimo e massimo forniti dall’OMI per la

zona B1 di Spino D’Adda, I semestre 2019. Si utilizzano le quotazioni del I

semestre 2019, anziché del II semestre 2019 epoca di stima, poiché sono le

ultime disponibili in banca dati.

Tale intervallo viene ampliato tenendo conto della variabilità dello stato

manutentivo, secondo quanto riportato nelle quotazioni dell’OMI, individuando

i valori di C’ e C’’, intesi come il costo per portare l’unità immobiliare

rispettivamente dallo stato scadente a quello normale e dallo stato normale

all’ottimo. Pertanto C’’ è determinato dalla differenza delle quotazioni OMI per

il valore massimo tra lo stato manutentivo normale e quello ottimo, mentre C’

viene preso pari al prezzo marginale dello stato manutentivo (408,00 €/m2),

calcolato come esplicitato nelle pagine seguenti.

Valore OMI

Stato

manutentivo

normale

Stato

manutentivo

ottimo

Differenza

[€/m2]

Massimo 1.400 €/m2 2.150 €/m2 750 €/m2 C’’

comparable b comparable c comparable d comparable e

€ 92.000,00 € 145.000,00 € 157.000,00 € 65.000,00

2-2018 2-2017 2-2016 1-2017

B1 B1 B1 B1

€ 1.100,00 € 1.150,00 € 1.000,00 € 1.050,00

€ 1.400,00 € 1.400,00 € 1.450,00 € 1.350,00

1-2019 1-2019 1-2019 1-2019

B1 B1 B1 B1

€ 1.100,00 € 1.100,00 € 1.100,00 € 1.100,00 € 1.100,00

€ 1.400,00 € 1.400,00 € 1.400,00 € 1.400,00 € 1.400,00

1.250,00 1.275,00 1.225,00 1.200,00 C' (€/mq)

1.250,00 1.250,00 1.250,00 1.250,00costo unitario

scadente/normale

1,00 0,98 1,02 1,04 C'' (€/mq)

1.250,00 1.250,00 1.250,00 1.250,00costo unitario

normale/ottimo

1.250,00 1.250,00 1.250,00 1.250,00

1,00 1,00 1,00 1,00

70,00 94,00 119,00 52

1.314,29 1.542,55 1.319,33 1.250,00 p'S min (€/mq) 692,00

1.314,29 1.512,31 1.346,25 1.302,08 p'S max (€/mq) 2.150,00

92.000,00 142.156,86 160.204,08 67.708,33 p'Cj min (€/mq) 1.314,29

coefficiente di localizzazione k l = V OMI zs / V OMI zc

localizzazione

generalevalore centrale OMI zona subject (V OMI zs) 1.250,00

epoca del dato

valore centrale OMI epoca comparable (V OMI ec)

consistenza ragguagliata 80,00

TEST DI

AMMISSIBILITA'

prezzo unitario pCa (€/mq)

prezzo unitario omogeneizzato p'Ca (€/mq)

prezzo omogeneizzato P'Ca (€)

408,00valore centrale OMI epoca stima (V OMI es)

coefficiente di epoca k e = V OMI es / V OMI ec

750,00valore centrale OMI zona comparable (V OMI zc)

valore minimo OMI

valore massimo OMI

prezzo - offerta - valore

semestri OMI

semestre OMI epoca comparable

zona OMI

valore minimo OMI

valore massimo OMI

semestre OMI epoca stima

zona OMI

DATI DI INPUT

IMMOBILE IN

STIMA

subject S


Tabella di omogeneizzazione e test di ammissibilità

Come si vede tutti i comparables ricadono all’interno dell’intervallo e pertanto

concorreranno tutti alla determinazione del valore del bene trasformato.



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Segue la tabella riassuntiva delle caratteristiche dei comparables e del subject.

Esse vengono espresse con un numero che va da 0 a 2, secondo il grado con

cui la caratteristica è posseduta, come indicato nella colonna ‘unità di misura o

punteggio’. La consistenza ragguagliata, invece, è espressa in m2.

elemento sigla nome dettaglio o nomenclatore quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero

scadente

normale

ottima

economica

civile

signorile

C3 81 70 94 119 52 80

uno

due

>due

scarsa

normale

ottima

scadente

normale

ottimo

comparable c

0

ed

ific

io

C1 1

0

1C2 1tipologia

architettonica

unità di misura

o punteggio

comparable a

2

1

IMMOBILE IN

STIMA

subject S

CARATTERISTICHEcomparable d

localizzazione di

dettaglio11

C6

0

1

11 1 1

0

un

ità i

mm

ob

ilia

re

consistenza ragguagliata

C5qualità

dell'affaccio

0

1

2

stato

manutentivo

unità

immobiliare

C4

1


comparable e

1

1

comparable b

11

2

1

numero di bagni

1

11

1

1

2

1

2

0

0 0

1

0 0 0

11

1 2

Tabella dei dati

La tabella dei prezzi marginali riporta il valore economico attribuito a ciascuna

caratteristica. Ad eccezione della consistenza e dello stato manutentivo che si

calcolano in modo differente, per le altre caratteristiche, sono stati scelti i

coefficienti k tenendo conto del diverso apprezzamento economico. Per quanto

riguarda la consistenza, il prezzo marginale si calcola come il minimo dei

prezzi unitari dei comparabili, mentre per lo stato manutentivo dell’unità

immobiliare viene moltiplicata la consistenza dei subjects per il costo medio

necessario a passare l’unità immobiliare da uno stato manutentivo ad un altro,

calcolato come segue.

Si prende come riferimento i dati forniti nel volume “Prezzi delle tipologie

edilizie 2019” edito dalla DEI, alla voce B.7 ‘Edilizia residenziale – Edificio di

civile abitazione industrializzato’, che riporta un costo complessivo di

realizzazione pari a 767,00 €/m2. Dalla tabella riassuntiva dei costi e

percentuali d’incidenza, si sono estrapolate le voci riferite a lavori di

manutenzione straordinaria, che più comunemente sono eseguiti per riportare

un’unità dallo stato normale allo stato ottimo.



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Tipologia opere Incidenza sul costo di

realizzazione

Intonaci, rasature e tinteggiature 4,40 %

Canne e fognature 1,20 %

Pavimenti e rivestimenti 6,40 %

Coperture e lattonerie 1,10 %

Serramenti in legno e in alluminio 9,30 %

Opere in ferro 5,20 %

Impianto meccanico 12,00 %

Impianto elettrico 5,00 %

Impianto ascensore 1,60 %

Totale 46,20 %

Tabella incidenze sul costo di realizzazione

Il costo unitario di manutenzione, maggiorato del 15% per tener conto degli

oneri indotti, viene calcolato come segue:

ΔV = 0,4620 x 767,00 €/m2 x 1,15 = 407,50 €/m2 in cifra tonda 408,00 €/m2

Da tutte queste considerazioni discende la seguente tabella relativa al peso dei

prezzi marginali:

C1 localizzazione di dettaglio Kc1 x PCi € 0,10 11.648,00 9.568,00 14.784,31 16.661,22 7.041,67

C2 tipologia architettonica Kc2 x PCi € 0,05 5.600,00 4.600,00 7.107,84 8.010,20 3.385,42

C3 consistenza ragguagliata pCmin €/mq 1,00 1.314,29 1.314,29 1.314,29 1.314,29 1.314,29

C4 numero di bagni Kc4 x PCi € 0,08 9.184,00 7.544,00 11.656,86 13.136,73 5.552,08

C5 qualità dell'affaccio Kc5 x PCi € 0,05 5.600,00 4.600,00 7.107,84 8.010,20 3.385,42

C6 stato manutentivo unità immobiliare Kc6 x SS € 408,00 32.640,00 32.640,00 32.640,00 32.640,00 32.640,00

comparable dcomparable b comparable c comparable e

PREZZI MARGINALI

ed

ific

io

comparable aunità di

misuracoefficienti Kci

un

ità

im

mo

bilia

re

CARATTERISTICHE

elemento sigla nome simbologia

Tabella dei prezzi marginali

Viene illustrata la tabella che riporta il calcolo del valore unitario di mercato

attribuibile al subject. Il prezzo di ciascuno dei comparables viene modificato

attraverso i prezzi marginali per tutte le caratteristiche analizzate, in modo da

assumere le medesime qualità del subject ed essere così perfettamente

confrontabile. Viene effettuato il calcolo dei prezzi unitari corretti p’ci e,

calcolato il valore unitario medio, si procede con la seconda verifica di

ammissibilità, scartando quei comparables per cui il prezzo unitario si discosta

di più del 10% da quello medio. In questo caso tutti i comparables rientrano

nella tolleranza richiesta.



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Da ultimo viene individuato il prezzo del subject, calcolato come media

aritmetica dei prezzi dei soli comparables che hanno soddisfatto la verifica.

Dividendo tale importo per la consistenza dei subject se ne trova il prezzo

unitario.

elemento sigla nome

quantità o

punteggi

(S-Ca)

correzioni

prezzo

ΔPi

quantità o

punteggi

(S-Cb)

correzioni

prezzo

ΔPi

quantità o

punteggi

(S-Cc)

correzioni

prezzo

ΔPi

quantità o

punteggi

(S-Ce)

correzioni

prezzo

ΔPi

quantità o

punteggi

(S-Cd)

correzioni

prezzo

ΔPi

C1localizzazione

di dettaglio0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

C2tipologia

archittettonica0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

C4consistenza

ragguagliata-1,0 -1.314,29 10,0 13.142,86 -14,0 -18.400,00 -39,0 -51.257,14 28,0 36.800,00

C5numero di

bagni0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00 0,0 0,00

C6qualità

dell'affaccio0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

C7stato

manutentivo 1 32.640,00 1 32.640,00 1 32.640,00 1 32.640,00 1 32.640,00

sommatoria

delle correzioni ∑ Δpi 31.325,71 ∑ Δpi 45.782,86 ∑ ΔPi 14.240,00 ∑ ΔPi -18.617,14 ∑ ΔPi 69.440,00

prezzo corretto

inizialeP'Ca 112.000,00 P'Cb 92.000,00 P'Cc 142.156,86 P'Ce 160.204,08 P'Cd 67.708,33

prezzo corretto

finaleP'Ca + ∑ΔPi 143.325,71 P'Cb + ∑ΔPi 137.782,86 P'Cc + ∑ΔPi 156.396,86 P'Ce + ∑ΔPi 141.586,94 P'Cd + ∑ΔPi 137.148,33

prezzo unitario

corretto finalep'Ca 1.791,57 p'Cb 1.722,29 p'Cc 1.954,96 p'Ce 1.769,84 p'Cd 1.714,35

scostamento

percentualeΔ % 0,1% Δ % -3,8% Δ % 9,2% Δ % -1,2% Δ % -4,3%

subject S

IMMOBILE

IN STIMA

SIN

TE

SI V

AL

UT

AT

IVA

PS 143.248,14

pS 1.790,60

comparable a

ed

ific

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nit

à im

mo

bilia

re

comparable b comparable cCARATTERISTICHE

comparable d


comparable e

Tabella di valutazione

Il valore unitario ottenuto per le unità immobiliari con funzione residenziale è

pari a 1.790,60 €/m2, in cifra tonda 1.790,00 €/m2.

4.1.3 Costi per l’attuazione della trasformazione K

Si procede con l’analisi delle voci di costo necessarie ad operare la

trasformazione del bene in stima in nuove unità immobiliari, prevedendo la

completa demolizione delle strutture esistenti.

Opere di idoneizzazione

Il Listino Prezzi delle opere edili della provincia di Cremona, curato dalla

Camera di Commercio, edizione aprile 2018, riporta la seguente voce

04.B.01.02.02 relativa alle opere di demolizione:

“Demolizione completa di fabbricati fino al piano di spiccato (esclusa la parte

interrata) eseguita con mezzi meccanici e personale in aiuto, valutata a m³

vuoto per pieno compreso il carico ed il trasporto a rifiuto delle macerie

(volume minimo m³ 500) compresa la cernita dei materiali di risulta con

strutture portanti e solai in cemento armato”.



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Il valore indicato è di 18,20 €/m3, che viene incrementato dei coefficienti nella

tabella seguente per tener conto dell’incremento di prezzo generato per

demolire le strutture nel semi-interrato e del decremento per il tipo di

struttura del tunnel di collegamento tra l’attuale scuola con la mensa:

Fabbricato Superficie Altezza Volume Coeff Costo demolizione

Fabbricato

scuola fuori

terra

1.900 m2

7,80 m 14.820 m3

1,00 269.724,00 €

Fabbricato

scuola semi-

interrato

650 m2 2,60 m 1.690 m

3 1,10 33.833,80 €

Centrale

termica 50 m

2 3,90 m 195 m

3 1,00 3.549,00 €

Tunnel

collegamento 30 m

2 4,00 m 120 m

3 0,70 1.528,80 €

Tabella costi di demolizione Listino Prezzi Opere Edili Camera di Commercio di Cremona

da cui si ottiene un costo per le demolizioni pari a 308.635,60 €, in cifra tonda

308.500,00 €.

Opere di realizzazione superfici coperte e sistemazione superfici esterne

Per le opere di costruzione, i costi sono tratti dal volume “Prezzi delle tipologie

edilizie 2019” edito dalla DEI. Sono state utilizzate voci diverse in base alle

opere da realizzare: residenza, commerciale/terziario e piano interrato,

omogenizzate applicando dei coefficienti per renderli confrontabili con i prezzi

comunemente riscontrati nella zona di realizzazione degli immobili.

Coefficienti di omogeneizzazione

Ubicazione

e contesto

Aggiornamento

temporale

Consistenza Livello

qualitativo

Coefficiente

finale

0,94 1,00 1,02 1,00 0,96

Tabella prezzi unitari omogeneizzati



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Per la residenza è stata utilizzata la voce B.7 ‘Edilizia residenziale – Edificio di

civile abitazione industrializzato’

Tipologia Fonte Oggetto Luogo Data Tempi Costo unitario

rilevato [€/m2]

Edilizia

residenziale

DEI

B.7

Edificio di civile

abitazione

industrializzato

Lombardia,

terreno

pianeggiante,

accessibilità al

cantiere normale

2018 16 mesi 767,00

Tabella costi di realizzazione residenziale ‘Prezzi delle tipologie edilizie 2019’

Per le unità commerciali/terziario e per il piano interrato è stata utilizzata la

voce D.5 ‘Edilizia terziaria – Centro commerciale’


rilevato [€/m2]

Edilizia

terziaria

DEI

D.5

Centro

commerciale -

Ipermercato

Lombardia,

terreno

pianeggiante,

accessibilità al

cantiere normale

2018 18 mesi 1.027,00

Tabella costi di realizzazione commerciale/terziario ‘Prezzi delle tipologie edilizie 2019’


rilevato [€/m2]

Edilizia

terziaria

DEI

D.5

Centro

commerciale -

Interrato

Lombardia,

terreno

pianeggiante,

accessibilità al

cantiere normale

2018 18 mesi 484,00

Tabella costi di realizzazione piano interrato ‘Prezzi delle tipologie edilizie 2019’

A questi si devono aggiungere i costi per le sistemazioni esterne,

Tipologia Fonte Oggetto Luogo Data Sup.

[m2]

Tempi Costo unitario

rilevato [€/m2]

Opere

esterne

DEI

I.3

Giardino

condominiale

Lombardia,

terreno

pianeggiante,

accessibilità al

cantiere

normale

2018 3.600 3 mesi 45,00

Tabella costi di sistemazioni superfici esterne ‘Prezzi delle tipologie edilizie 2019’



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Da tale costo si toglie la voce 08 ‘Impianto illuminazione pubblica’, che pesa

sul valore totale per il 9,48% e si ottiene un valore da omogeneizzare con il

medesimo coefficiente 0,96 determinato per le superfici coperte:

Tipologia I.3

Prezzo unitario 45,00 €/m2

Prezzo unitario epurato della voce 08 40,73 €/m2

Prezzo unitario omogeneizzato 39,92 €/m2

Tabella prezzo unitario sistemazioni esterne

Riassumendo i valori da utilizzare per il calcolo sono:

Categoria di opere Costi unitari

[€/m2]

Coefficiente Costo unitario

finale

[€/m2]

Costo unitario

finale in c.t.

[€/m2]

Superfici coperte -

residenziale

767,00

0,96

736,32 735,00

Superfici coperte –

commerciale/terziario

1.027,00 985,92 985,00

Superfici coperte -

interrato

484,00 464,64 465,00

Sistemazione area esterna 39,92 38,32 38,00

Tabella costi unitari per il calcolo

Le superfici da realizzare sono quelle utili incrementate in percentuale per

tener conto delle parti comuni (portici, androni, vani scale, locali tecnici, …) e

delle pareti, secondo le diverse destinazioni d’uso

Piano Destinazione Superficie

netta

[m2]

Incremento

pareti

[%]

Incremento

vani comuni

[%]

Superficie

totale

[m2]

Interrato Autorimesse, cantine

e magazzini

1.000 15 10 1.250

Terra Commerciale/terziario 1.000 20 20 1.400

Superiori Terziario 300 20 10 390

Residenziale 555 30 10 775

Tabella superfici di realizzazione

Dalla determinazione delle superfici coperte da realizzare discende quella delle

sistemazioni esterne, ottenuta sottraendo all’estensione dell’intero lotto la

superficie da cedere per la realizzazione dello standard urbanistico dei

parcheggi (calcolata come al paragrafo seguente) e la massima estensione

ottenibile su un piano, quella del piano terra:

(5.080 m2 – 900 m2) - 1.400 m2 = 2.780 m2



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Oneri di urbanizzazione, contributo sul costo di costruzione e standard

urbanisitici

Secondo quanto deliberato dal Comune di Spino D’Adda con Deliberazione di

Giunta Comunale n. 13 del 01/02/2019, per il calcolo degli oneri di

urbanizzazione si applicano i seguenti valori per il caso di nuove costruzioni o

demolizioni e ricostruzioni:

Destinazione Urbanizzazioni

primarie

Urbanizzazioni

secondarie

Residenza 4,18 €/m3 9,76 €/m3

Attività direzionale e

commerciale 52,44 €/m2 28,08 €/m2

Tabella oneri di urbanizzazione

laddove il volume per la destinazione residenziale è calcolato come superficie

utile per altezza virtuale fissata in 3,50 m (art. 44 c. 5 L.R. 12/2005 e smi) e

la superficie per la destinazione terziaria/commerciale è pari a quella lorda

pavimentabile.

Il contributo sul costo di costruzione viene calcolato in base al valore

deliberato per l’anno 2019, pari a 418,98 €/m2, per la residenza, e pari al 10%

del costo complessivo di realizzazione (art. 48 c. 4 L.R 12/2005 e smi) per la

porzione destinata a commerciale/terziario.

La cessione degli standard urbanistici invece avviene secondo quanto disposto

dalle Norme Attuative del PGT all’art 15.



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Per quanto riguarda la residenza la dotazione degli standard (calcolata

secondo quando indicato nelle NTA del PGT) dipende dal numero degli abitanti

insediabili, ottenuti attribuendo a ciascun abitante teorico un volume di

150 m3:

555 m2 x 3 m = 1.665 m3

1.665 m3 / 150 ab/m3 = 11 abitanti teorici

e a ciascun abitante insediabile una dotazione di standard pari a 18 m2, di cui

almeno la metà a verde pubblico

11 ab x 18 m2/ab = 198 m2

Per quanto riguarda il direzionale gli standard corrispondono al 100% della

superficie utile, di cui almeno la metà da destinare a parcheggio pubblico,

mentre per le medie strutture di vendita la dotazione minima è il 150% della

superficie utile, di cui almeno la metà a parcheggio pubblico.

Destinazione Standard

totali

Verde

pubblico

Parcheggio

pubblico

Residenza 198 m2 99 m2 -

Uffici 300 m2 - 150 m2

Commerciale 1.500 m2 - 750 m2

TOTALE 1.998 m2 99 m2 900 m2

Tabella riepilogativa degli standard urbanistici

Per le monetizzazione si utilizzano i valori deliberati dal Comune di Spino

D’Adda

Destinazione Importo

A (residenza) 45,00 €/m2

B1 (terziario uffici) 45,00 €/m2

B2 (commerciale) 48,00 €/m2

Tabella riepilogo standard urbanistici



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Altri oneri e spese

Si considerano inoltre:

- onorari professionali: 6% del costo tecnico di trasformazione;

- spese generali del promotore: 2% del costo tecnico di trasformazione;

- spese di commercializzazione: 1% del valore di mercato del bene

trasformato;

- oneri indiretti sull’acquisto dell’immobile da trasformare: 13% del

valore dell’immobile (Vt);

- utile del promotore: 12% del valore di mercato del bene trasformato,

ottenuto tenendo conto del rischio di investimento (mancato guadagno sul

capitale investito in operazioni alternative prive di rischi specifici, pari circa

all’1%) e della remunerazione del rischio di impresa (profitto ottenuto dai

capitali investiti nell’operazione, 8%, e premio per il rischio specifico nella

conduzione dell’impresa, 3%) nel contesto economico attuale.

4.1.4 Tempistica della trasformazione n

La durata della trasformazione ha inizio dal momento dell’alienazione del bene

da trasformare e termina con la vendita del bene trasformato. L’intero periodo

si distingue pertanto nelle seguenti tre fasi principali:

- n1 = fase preliminare: è il tempo intercorrente tra la manifestazione

della volontà di alienazione del bene e la data di inizio dei lavori di

costruzione;

- n2 = fase di costruzione: è il tempo intercorrente tra l’inizio e la fine

dei lavori di costruzione;

- n3 = fase di commercializzazione: è il tempo necessario dalla fine dei

lavori al momento della vendita.

Il tempo complessivo della trasformazione n è la somma dei tre periodi:

n = n1+n2+n3.

La durata totale dell’operazione è stimata in 5 anni.

tempistica dell’operazione immobiliare

Acquisto dell’immobile da trasformare momento iniziale

Fase amministrativa - progettuale fino all’affidamento dei lavori n1 = 24 mesi

Durata dei lavori sino all’ultimazione n2 = 18 mesi

Fase di commercializzazione n3 = 18 mesi

Durata totale dell’operazione n = n1+n2+n3 = 60 mesi

Tabella della tempistica dell’operazione



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La durata della prima fase è stata stimata di 24 mesi (2 anni), dal momento

che si ritiene che nel tempo necessario allo spostamento dell’attività scolastica

nella nuova sede, sia possibile procedere con la fase amministrativa e

progettuale.

Le diverse grandezze economiche si considerano così cadenzate nel tempo:

dettaglio voci tempo di erogazione

Costo immobile e relativi oneri di trasferimento istante iniziale 0

30% del costo tecnico di trasformazione n1 24 mesi

70% del costo tecnico di trasformazione n1 + (2/3)n2 36 mesi

Oneri di urbanizzazione n1 + n2/3 30 mesi

30% dei costi di gestione della trasformazione n1 24 mesi

70% dei costi di gestione della trasformazione n1 + (2/3)n2 36 mesi

Valore di mercato del prodotto edilizio ottenuto (Vm) n1 + n2 + n3 60 mesi

Utile del promotore n1 + n2 + n3 60 mesi

Tabella del dettaglio temporale delle voci

Per quanto riguarda gli oneri finanziari sui costi, sia quelli diretti che indiretti

relativi all’acquisto dell’area ed alle operazioni di trasformazione, essi si

ottengono facendo riferimento alla pubblicazione della Banca D’Italia “Banche

e moneta: serie nazionali – agosto 2019”. In particolare si considerano le

statistiche relative ai tassi di interesse bancari sui prestiti in Euro alle società

non finanziarie per nuove operazioni; per prestiti fino oltre un milione di Euro,

che restituiscono un valore per il tasso di interesse pari a i = 0,77.

Si ipotizza che il ricorso al credito avvenga per il 60% dell’importo, con un

utilizzo del capitale proprio per il restante 40%.



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Infine, si procede all’attualizzazione del valore del bene trasformato e dei costi

di trasformazione, compreso l’utile del promotore, alla stessa epoca temporale

del valore del bene da trasformare. Per compiere questa operazione si utilizza

un tasso di attualizzazione r, pari a quello di un titolo a rischio nullo con durata

comparabile a quella dell’operazione immobiliare.

Nel caso in esame si adotta come tasso la media tra i tassi mensili rilevati

utilizzando le pubblicazioni relative al rendistato, pari a 1,46 %

4.1.5 Valore di trasformazione VT

Viene di seguito illustrato il calcolo effettuato per l’ottenimento del valore

finale dell’intero complesso in stima, da cui si ottiene un valore totale pari a

458.763,00 €, in cifra tonda 460.000,00 €.



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CONCLUSIONI

La presente relazione contiene la stima del più probabile valore di mercato del

complesso immobiliare denominato ‘Scuola elementare’ sito in via della

Vittoria, 45 a Spino D’Adda (CR).

I beni da stimare risultano così censiti al Catasto Fabbricati di Spino D’Adda:

Foglio Part. Sub. Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita

13 143 3 A/3 2 4,5 vani 95 m2 232,41 €

13 143 4 B/5 U 8.309 m3 2.221 m2 6.865,98 €

13 143 5 C/6 5 15 m2 15 m2 25,26 €

Tabella unità immobiliari oggetto di stima come censite al NCEU di Spino D’Adda

A base della relazione sono state prese le seguenti assunzioni:

- lo scopo valutativo è la determinazione del più probabile valore di

mercato del complesso immobiliare attualmente destinato a servizi

(Scuola elementare) definito dal PGT del comune di Spino D’Adda come

Ambito di Trasformazione Urbanistica A.T.U. 8, con destinazione d’uso di

progetto terziario o media struttura di vendita (in subordine

residenziale);

- la valutazione è basata sulla documentazione relativa agli immobili

disponibile presso la Banca Dati Informatizzata di questo ufficio e la

documentazione fornita dall’Ufficio Tecnico del Comune di Spino D’Adda;

- la valutazione ha tenuto conto dello stato in cui effettivamente si trovano

i beni e della loro potenzialità edificatoria secondo quanto consentito dallo

strumento urbanistico vigente;

- non sono stati affrontati altri aspetti legali e finanziari, tranne quanto

specificatamente indicato in relazione.

Si evidenzia pertanto che al variare di una o più ipotesi sarà necessario

effettuare una nuova valutazione.

La stima degli immobili è avvenuta avvalendosi del procedimento del valore di

comparazione del mercato, della capitalizzazione diretta e del valore di

trasformazione.

Il risultato di questa stima è valido esclusivamente ai fini della determinazione

del più probabile valore di mercato per l’alienazione dei beni da parte del

Comune di Spino D’Adda ed è denegato qualsiasi altro utilizzo.



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Tutto ciò premesso, quest’Ufficio, secondo la documentazione raccolta ed

esaminata, effettuate le opportune analisi di mercato, tenuto conto dello scopo

della stima, valuta così a settembre 2019 il più probabile valore di mercato dei

seguenti beni immobili:

Foglio Part. Sub Categoria PGT Valore

13 143 3 A/3 Ambito di

trasformazione

urbana ATU 8

460.000,00 € 13 143 4 B/5

13 143 5 C/6

Tabella riepilogativa valori

Il Responsabile Tecnico

Martina Presepi

(firmato digitalmente)

Il Funzionario Delegato

Antonino Chirico

(firmato digitalmente)

Firma su atto di delega del Direttore Provinciale

Rossella Fischetti n. 52/2019 prot. 24492 del 05/06/2019

N° 1

ALLEGATO Pagina

Estratto del foglio 13 del NCT di Spino D’Adda

1/1

ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE

N° 2

ALLEGATO Pagina

Estratto elaborato DP 10b - Azioni di piano territorio nord

1/2

ESTRATTO DI PGT

N° 2

ALLEGATO Pagina

Estratto elaborato PR 3a – Disciplina ambiti territorio nord

2/2

ESTRATTO DI PGT

PLANIMETRIE

ALLEGATO

1/5 N° 3

Pagina

Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 4 – Piano interrato

PLANIMETRIE

ALLEGATO

2/5 N° 3

Pagina

Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 4 – Piano terra

PLANIMETRIE

ALLEGATO

3/5 N° 3

Pagina

Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 4 – Piano primo

PLANIMETRIE

ALLEGATO

4/5 N° 3

Pagina

Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 3 – Abitazione

PLANIMETRIE

ALLEGATO

5/5 N° 3

Pagina

Planimetria Fg 13 Mapp143 Sub 5 – Autorimessa

QUOTAZIONI OMI

ALLEGATO

1/3 N° 4

Pagina

QUOTAZIONI OMI

ALLEGATO

2/3 N° 4

Pagina

QUOTAZIONI OMI

ALLEGATO

3/3 N° 4

Pagina

DOCUMENTAZIONE

ALLEGATO Pagina

N° 5 1/2

FOTOGRAFICA

DOCUMENTAZIONE

ALLEGATO Pagina

N° 5 2/2

FOTOGRAFICA

Spino d’Adda,

DOMANDA DI PARTECIPAZIONE ALLA GARA PUBBLICA PER ALIENAZIONE DI IMMOBILE DI

PROPRIETA’ COMUNALE - EDIFICIO SCUOLA PRIMARIA, VIALE DELLA VITTORIA 55

Per le persone fisiche

Il sottoscritto

Nome e cognome ________________________________________________________________

nato a _______________________il___________________ e residente in ___________________

Via____________________________________________________________________________

Codice Fiscale___________________________________________________________________

Per le persone giuridiche

Denominazione\Ragione sociale_____________________________________________________

Sede legale______________________________________________________________________

Iscrizione al Registro delle Imprese __________________________________________________

Codice Fiscale\P. IVA ____________________________________________________________

Generalità del legale rappresentante\sottoscrittore dell’offerta (nome e cognome, luogo e data di nascita)

_______________________________________________________________________________

DICHIARA

• di non essere interdetto, inabilitato, fallito o sottoposto ad altra procedura concorsuale e che a suo carico non sono in

corso procedure per la dichiarazione di alcuno di tali stati;

• di non aver riportato condanne penali che comportino la perdita o sospensione della capacità di contrarre con la

Pubblica Amministrazione;

• di non trovarsi (personalmente, l’impresa o la persona che si rappresenta) nelle cause di divieto, decadenza,

sospensione di cui all’art. 10 della L. n. 575/1965;

• di conoscere ed accettare senza riserva alcuna il presente bando di cui alla Determinazione del Responsabile del

Servizio Tecnico e Manutentivo n.444 del 23.12.2019.

• di aver verificato lo stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili oggetto dell’offerta, anche in relazione alla

situazione amministrativa, catastale edilizia, urbanistica e di accettare tale stato di fatto e di diritto, esonerando il

venditore da qualsiasi responsabilità al riguardo, assumendo a proprio esclusivo carico ogni possibile pregiudizio che

anche solo parzialmente sia riconducibile ai predetti stati o situazioni;

• di non essere debitore nei confronti del Comune di Spino d’Adda a qualsiasi titolo;

• di impegnarsi in caso di aggiudicazione definitiva a firmare il contratto relativo, con spese di stipula e trasferimento

interamente a proprio carico, con le modalità di cui alla lettera D del Bando;

COMUNE DI SPINO D’ADDA PROVINCIA DI CREMONA

Partita IVA 00356340190 - C.F. 82003090196

UFFICIO TECNICO

26016 - P.zza XXV Aprile 2 - Tel. 0373 988144 - 0373 988135 - Fax 0373 980634

E-mail: [email protected]

Pec: [email protected] Sito internet: www.comunespinodadda.cr.it

ALLEGA ALLA DOMANDA

1. Copia fotostatica di un documento di identità in corso di validità del firmatario della domanda;

2. Procura speciale, nel caso di intervento di un procuratore speciale;

3. Attestazione cauzione provvisoria, a garanzia dell’offerta, per una cifra pari al 10% del prezzo base indicato nel

bando, da prestarsi in uno dei seguenti modi: o fideiussione bancaria o assicurativa;

4. Busta sigillata contenente l’offerta, controfirmata sui lembi di chiusura riportante all’esterno la dicitura “Offerta per

la gara relativa all’alienazione dell'edificio Scuola Primaria di Viale della Vittoria n. 55”

Luogo e data

Firma

Comune di Spino d'Adda | Sito istituzionale...Delibera di Consiglio Comunale n. 32 del 30/06/2009 e...

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