COMUNE DI PONSACCO PROVINCIA DI PISA

ART. 25.1. DELLE N.T.A. DEL REGOLAMENTO URBANISTICO

Regolamento per la procedura competitiva e comparativa delle proposte di

riqualificazione / rigenerazione degli edifici produttivi dismessi localizzati in

ambito residenziale

RELAZIONE

Ufficio di Piano Geom. Alberto Turini, Arch. Elisabetta Ulivi,Arch. Antonio D’Auria, Geom. Renzo Manetti,

Luca Neri

Garante della Comunicazione per gliAtti di Governo del Territorio Dr. Geol. Elena Baldi

Sindaco Alessandro Cicarelli Assessore ai Lavori pubblici e alle opere di urbanizzazione Floriano Baldacci

Giugno 2012

COMUNE PONSACCO

3° SETTORE

Giugno 2012

OGGETTO: ART. 25.1 del vigente R.U. commi 8.1. e successivi.

Bando per la procedura competitiva comparativa per proposte di riqualificazione /

rigenerazione di fabbricati produttivi inseriti in ambito urbano.

Relazione

Con deliberazione del Consiglio Comunale n 11 del 24/04/2012 è stata approvata la

variante 2 al Piano Strutturale con la quale è stato implementato il quadro conoscitivo e la

normativa per la qualificazione/ rigenerazione del patrimonio artigianale e industriale dimesso

all’interno delle UTOE a carattere residenziale, nonché l’incremento in termini di abitanti della

capacità insediativa ( + 1.050 abitanti) .

Nella stessa seduta consiliare, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 12 del

24/04/2012 è stato approvato e parzialmente riadottata la variante 6 al R.U. attualmente in

fase di pubblicazione per la presentazione di osservazioni dal 16 maggio u.s.

Ciò nonostante è intenzione della Giunta Comunale attivare con sollecitudine le

procedure previste per individuare gli interventi finalizzati a favorire il recupero / rigenerazione

degli edifici, per cui è stato dato incarico a questo settore di iniziare la fase propedeutica e di

analisi secondo la normativa di attuazione del R.U. che prevede:

“ l’A.C. definirà le strategie, le opere pubbliche e le azioni di riqualificazione della struttura urbana

dando priorità ai sistemi di mobilità urbana, con particolare riferimento all’accessibilità pedonale,

predisponendo un programma di interventi per la eliminazione delle barriere architettoniche, la

percorribilità ciclabile, quale alternativa al sistema di accessibilità ai servizi di interesse collettivo

ed alle diversificate parti del sistema insediativo e del territorio ed esplicitando la struttura

urbana.

In tal senso l’AC promuoverà specifici bandi, impostati su strategie e programmazione pubblica,

volte alla qualificazione della struttura urbana. “In sostanza si tratta di promuovere attivando il metodo competitivo-concorsuale il

processo di rigenerazione del patrimonio produttivo dismesso individuato e catalogato nelle

113 schede allegate al R.U. attivando la partecipazione degli Operatori economici e dei

proprietari, che in relazione agli indirizzi programmatici presentano proposte per l’attuazione

di interventi edilizi – urbanistici.

In primo luogo si rende necessario definire le regole per la procedura competitiva e

comparativa delle proposte di riqualificazione con apposito regolamento da approvarsi con

delibera consiliare.

Gli orientamenti per la proposta di Regolamento si possono acquisire sia

dall’ordinamento generale, che dalla normativa regionale ed in particolare dall’art. 74

sexies della L.R. 1/2005 e dall’art. 13 del DPGR 3R /2007., oltre che dal R.U. vigente,

A tal fine è stato predisposto un testo di Regolamento che nel definire le finalità e le

modalità e i contenuti del bando ed altri aspetti relativi ai soggetti ammessi alla procedura ,

le incompatibilità, le modalità di presentazione delle proposte, prevede una serie di

parametri qualitativi e quantitativi con i relativi pesi di ordine edilizio – urbanistico secondo

cui saranno valutate le proposte da una commissione tecnica giudicatrice.

Successivamente, Il Consiglio Comunale, su proposta della Giunta, individua gli

obiettivi pubblici da privilegiare in occasione della pubblicazione di ciascun bando, nonché

le relative priorità e conseguentemente, fornisce indicazioni sui parametri di valutazione da

adottare e sui relativi pesi, al fine di assicurare trasparenza ed efficacia operativa,

finalizzata da un lato ad assicurare la rispondenza delle proposte alla programmazione

urbanistica comunale e dall’altro a far sì che esse partecipino all’introduzione sul territorio

di elevati livelli di qualità, nella più ampia accezione del termine.

La procedura competitiva e comparativa consiste in:

- un avviso pubblico (bando) con il quale il Comune individua gli obiettivi da

conseguire,

- in coerenza con le indicazioni delle linee di indirizzo, dettagliando e specificando i

fabbricati produttivi dimessi e le relative aree aggregabili ed i soggetti ammessi alla

partecipazione, le quantità massima di edificabilità assegnabili e la loro

destinazione, i parametri quantitativi e qualitativi che dovranno contraddistinguere

le proposte, i criteri da utilizzare per la valutazione delle singole proposte ed ogni

altro elemento necessario per assicurare la certezza e la trasparenza della

procedura;

- nell’elaborazione, da parte dei soggetti privati interessati, di proposte di

trasformazione delle aree ammesse, strutturate in modo tale da conseguire livelli di

qualità complessiva non inferiori a quelle stabilite nel bando;

- nella valutazione delle proposte da parte di una commissione giudicatrice in

conformità ai criteri stabiliti dalle presenti norme e dal bando;

- nella compilazione di una graduatoria di merito che ordini le proposte pervenute in

funzione dei livelli di qualità complessiva che sono suscettibili di introdurre nel

territorio;

- nella selezione delle proposte che risultano accolte, procedendo secondo la

graduatoria, fino ad esaurimento della quota di edificabilità prevista dal bando;

Definizione obiettivi, parametri e pesi Nell’ambito delle strategie previste di riqualificazione della struttura urbana, saranno

individuate dalla Giunta le priorità e le azioni ritenute prioritarie in riferimento alle direttive

del R.U. e conseguentemente proposti specifici parametri con i relativi pesi che saranno

oggetto di proposta di delibera consiliare per indicare le linee di indirizzo per la

predisposizione dei bando pubblico,

L’atto di indirizzo dovrà definire la quantità massima di edificabilità per riconversioni in

senso residenziale assegnabile nel Bando in riferimento agli indirizzi e nei limiti del Piano

Strutturale e del R.U. che hanno recepito le direttive del PIT.

Analogamente in attuazione degli indirizzi della Giunta e delle strategie di

programmazione urbanistica dovranno essere individuati e valorizzati gli elementi di

risultato stabilendo nel procedimento competitivo e comparativo tutti o parte dei seguenti

parametri di valutazione ed i relativi pesi ( determinati in 100 punti complessivi) in

considerazione degli obiettivi che si intendono perseguire:

parametri di carattere qualitativo ed i relativi pesi sonoa) qualità urbanistica (rappresentata dalla qualità dell’impianto urbanoproposto e dalle relazioni tra il medesimo e la struttura della città nellaquale si inserisce o con la quale si relaziona) ................................................. fino a 15 puntib) qualità infrastrutturale (rappresentata dalla qualità ed efficienza delleinfrastrutture che servono l’area o che si propone di realizzare aservizio dell’area medesima e dell’intorno)...................................................... fino a 15 puntic) qualità degli spazi pubblici (rappresentata dalla qualità e dallalocalizzazione degli spazi pubblici di cui la proposta prevede larealizzazione e delle loro relazioni con il tessuto nel quale siinseriscono) ...................................................................................................... .fino a 15 puntid) qualità architettonica (rappresentata dalla qualità del processoproposto per la progettazione degli edifici e/o degli spazi aperti) ................... .fino a 15 puntie) ecosostenibilità delle costruzioni (rappresentata dal livello diadeguamento agli indirizzi in materia di edilizia ecosostenibile di cuial Regolamento comunale di bioedilizia e risparmio energetico .......................fino a 20 puntif) qualità ambientale (rappresentata dal livello degli interventiespressamente finalizzati alla eliminazione di situazioni di degradoambientale o paesaggistico che la proposta prevede di realizzare).................. ..fino a 15 punti

I parametri di carattere quantitativo ed i relativi pesi sono:a) quantità di aree pubbliche da destinare agli standard urbanistici di cuiall’art. 25.1. commi 8.6. e 8.7 delle N.T.A. che la proposta prevede di realizzare in eccedenza rispetto alla dotazione minima prescritta .............................. ... fino a 20 puntib) quantità di aree che la proposta prevede di aggregare al comparto perattivare processi perequativi o futuri utilizzi diversi da quelli di cui alla lettera precedente …….. ........................ fino a 15 puntic quantità di edifici esistenti preordinati alla delocalizzazione secondo leprevisioni del Regolamento Urbanistico, espressa in termini di superficie utile lorda, che la proposta prevede di demolire e di rilocalizzare sull’area di interesse. . ................................................................... fino a 15 puntid) quantità di alloggi, espressa in termini di superficie utile lorda, che laproposta prevede di destinare alla residenza sociale a canone calmierato convenzionato come definita dalle vigenti norme e/ dal bando ………… . fino a 20 puntie) quantità di edifici esistenti, espressa in termini di superficie utile lorda, che il proponente si impegna a cedere al Comune per fini di interessegenerale oltre agli oneri di urbanizzazione di cui alla L.R. 01/05 ....... fino da 15 punti

La selezione delle proposte avverrà tramite una commissione giudicatrice nominata dopo la

scadenza del termine stabilito nel bando per la ricezione degli elaborati progettuali, che

essendo atto prettamente di natura gestionale, sarà di competenza del responsabile del

settore;

Dal punto di vista procedurale, le proposte selezionate risultano ammesse

all’attuazione dell’intervento proposto secondo l’ordine nel quale sono classificate nella

graduatoria finale e fino all’esaurimento della potenzialità edificatoria complessiva posta a

bando.

Entro trenta giorni dalla pubblicazione dei risultati il Comune comunica agli

interessati l’avvenuta selezione, specificando le eventuali condizioni e prescrizioni cui dovrà

conformarsi la fase attuativa della proposta senza che ne siano alterati gli equilibri

complessivi. Con la stessa comunicazione invita inoltre i soggetti selezionati a depositare le

garanzie fidejussorie previste dal bando, assegnando loro un termine temporale compreso

tra trenta giorni e sessanta giorni. La mancata presentazione della garanzia entri i termini

assegnati comporta l’esclusione dalla graduatoria e la decadenza dei diritti che ne

conseguono.In caso di esclusione di una proposta per il mancato deposito delle garanzia è

facoltà del Comune ammettere la prima in graduatoria tra le proposte che eccedevano

potenzialità edificatoria complessiva posta a bando.

Una volta depositate le garanzie richieste, il Comune invita i soggetti ammessi a

presentare i Piani Attuativi relativi alle proposte selezionate, se del caso conformati alle

condizioni e prescrizioni già comunicate dal Comune, entro un termine temporale congruo e

proporzionato alla complessità ed estensione di ciascun Piano Attuativo.

I singoli Piani Attuativi sono adottati ed approvati con le procedure di cui all’art. 65

della L.R. 01/2005. Eventuali piani di rigenerazione di tipo B con aggregazione di altre

aree secondo i principi perequativi potranno essere attivati secondo le consuete procedure

con apposita variante al RU

L’attuazione è ovviamente subordinata alla stipula di apposita convenzione

urbanistica, anche per l’esecuzione delle opere pubbliche a scomputo.

Il Responsabile del 3° Settore

Alberto Turini

Estratto dalle norme del RU: art. 25.1 commi 8.1 e seguenti

Disciplina degli interventi – parametri urbanistici

1. All’interno di tali ambiti, e delle relative sottozone, la disciplina delle trasformazioni urbanistiche ed edilizie è definita dalle disposizioni di carattere generale di cui ai seguenti commi.

Con riferimento ai principi normativi della L.R.1/2005 e succ. mod., al fine di promuovere interventi volti alla rigenerazione delle aree urbane e delle loro relazioni con il contesto, sono consentiti interventi per riqualificare le aree urbane attraverso un insieme sistematico di opere che possono prevedere:a) la riorganizzazione del patrimonio edilizio esistente;b) la riqualificazione delle aree degradate;c) la riorganizzazione funzionale delle aree dismesse;d) il recupero e riqualificazione degli edifici di grandi dimensioni o complessi edilizi dismessi;e) la riqualificazione delle connessioni con il contesto urbano.In coerenza con i contenuti del P.S., l’A.C. può prevedere l’implementazione del Quadro Conoscitivo del R.U. anche attraverso forme di consultazione/partecipazione da ratificare con apposito atto, in conformità con quanto stabilito.

8.1 Preliminarmente alla programmazione del recupero e della rigenerazione delle aree produttive dismesse, l’Amministrazione Comunale potrà promuovere, attraverso un sistema partecipativo, la consultazione per la manifestazione di interesse da parte dei proprietari delle aree dismesse a procedere agli interventi di recupero/rigenerazione. Acquisiti tali elementi di conoscenza, l’A.C. definirà le strategie, le opere pubbliche e le azioni di riqualificazione della struttura urbana dando priorità ai sistemi di mobilità urbana, con particolare riferimento all’accessibilità pedonale, predisponendo un programma di interventi per la eliminazione delle barriere architettoniche, la percorribilità ciclabile, quale alternativa al sistema di accessibilità ai servizi di interesse collettivo ed alle diversificate parti del sistema insediativo e del territorio ed esplicitando la struttura urbana. In tal senso l’AC promuoverà specifici bandi, impostati su strategie e programmazione pubblica, volte alla qualificazione della struttura urbana. A seguito dell’esito dei bandi potranno emergere le necessità/opportunità di rigenerazione funzionale, che potranno così essere concatenate con le operazioni di riqualificazione urbana (interventi urbanistico-edilizi, dotazioni pubbliche riconducibili ai servizi, infrastrutture, standard pubblici e/o di uso pubblico etc). L’Amministrazione Comunale potrà programmare anche attraverso il coinvolgimento dei cittadini ed operatori, in un processo partecipativo, le aree di riqualificazione morfologica e funzionale degli assi commerciali esistenti individuando contestualmente alla programmazione della riqualificazione del tessuto edilizio, le aree pedonali, le piazze, il sistema del verde, nonché i parcheggi a servizio di tale sistema. Gli interventi finalizzati al recupero ed alla riconversione funzionale di edifici produttivi o porzioni di essi sono ammissibili unicamente attraverso la presentazione di una proposta intervento conven-zionato o di Piano Attuativo di trasformazione urbanistica-edilizia esteso all’intero comparto o com-plesso edilizio che potrà essere associato anche ad aree limitrofe attivando processi perequativi (Piano – programma), all’interno del quale siano valutate:

a -La compatibilità urbanistica con il tessuto esistente;b -La dotazione di standard urbanistici correlata alle nuove funzioni previste;c -La dotazione aggiuntiva di standard urbanistici funzionali alla riqualificazione del tessuto urbanistico;d -I requisiti tipologici e morfologici per il coerente inserimento nel tessuto;e -La sostenibilità degli interventi anche dal punto di vista energetico ed ambientale;f -La fattibilità degli interventi dal punto di vista infrastrutturale e dei servizi.

8.2 L’Amministrazione Comunale promuove il processo di riqualificazione urbanistica e riconversione funzionale verificando prioritariamente la coerenza degli interventi proposti con quanto stabilito dal vigente P.I.T. (Art. 18 comma 4 e 5 della Disciplina di Piano) nonché con gli indirizzi ed il dimensionamento previsto dal P.S. Sulla base delle valutazioni effettuate, l’Amministrazione Comunale predispone gli opportuni atti di governo del territorio.

8.3 Per gli edifici o complessi edilizi con destinazione artigianale / industriale in atto Per gli edifici esistenti a destinazione produttiva sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia, previa verifica della dotazione di standard urbanistici collegati alla tipologia di attività esercitata, per la riqualificazione del ciclo produttivo, nonché ampliamenti pari al 20% dell’esistente nel rispetto delle normative in materia ambientale vigente. Inoltre l’A.C. potrà ammettere interventi di riqualificazione urbanistica e riconversione funzionale, purché contestuali o successivi a processi di trasferimento del ciclo produttivo. Il progetto di Piano Attuativo dovrà prevedere, ..,. omissis8.4 Per gli edifici o complessi edilizi a destinazione artigianale/industriale dismessi (PIT artt.17,18,19) precedentemente alla data di Avvio del procedimento di Variante al PS e al RU, sono ammessi interventi di riqualificazione urbanistica e riconversione funzionale con destinazioni miste artigianali/commerciali/direzionali/residenziali/servizi, nelle percentuali stabilite dalla presente normativa, ove sia garantito il soddisfacimento degli standard urbanistici per le attività previste e la maggiore dotazione necessaria per la riqualificazione del tessuto. … Omissis.