Centro Nazionale Economi di ComunitàDomus Mariae

Roma 2012

Aspetti fiscali dell’uso degli immobili degli enti non commerciali e della riorganizzazione delle opere

Dott. Luigi Raineri

IMMOBILI ENTI NON COMMERCIALI

Immobili relativi all’impresa

Immobili “privati”

“istituzionali”

Immobili “privati istituzionali” producono

Immobili relativi all’impresa

Presentano una funzione “servente” all’attività di impresa e quindi non rilevano autonomamente ma, in quanto elementi che concorrono alla formazione del risultato economico dell’impresa, producono:

REDDITO DI IMPRESA

Immobili relativi all’impresa

ART. 43 TUIR

IMMOBILE

STRUMENTALE

PER NATURA

STRUMENTALE

PER DESTINAZIONE

Immobili relativi all’impresa

STRUMENTALEPER NATURA

L’IMMOBILE PER LE SUE CARATTERISTICHE INTRINSECHE NON E’ SUSCETTIBILE DI DIVERSA

UTILIZZAZIONE A NULLA RILEVANDO CHE SIA O MENO UTILIZZATO

NELL’ATTIVITA’ DI IMPRESA (potrebbe essere non utilizzato, locato, ecc.)

Risoluzione 3 marzo 1989

n. 3/330

Dir.Generale Catasto

Categorie:

A 10

B

C

D

E

DESTINAZIONE OGGETTIVA

STRUMENTALE PER DESTINAZIONE

L’IMMOBILE CHE, PUR NON AVENDO LE CARATTERISTICHE PROPRIE DI UN IMMOBILE STRUMENTALE PER NATURA (ES. ABITAZIONE) E’ POSSEDUTO DALLO STESSO SOGGETTO CHE ESERCITA L’IMPRESA ED E’ EFFETTIVAMENTE UTILIZZATO ESCLUSIVAMENTE PER L’ESERCIZIO DELL’IMPRESA

Immobili relativi all’impresa

DESTINAZIONE SOGGETTIVA

Immobili relativi all’impresa

TUIR

ART.

65

L’art. 65 del TUIR stabilisce due criteri per l’individuazione dei beni relativi all’impresa:• criterio soggettivo: per le società commerciali sono beni d’impresa tutti i beni appartenenti alla società criterio oggettivo – formale: per le imprese individuali applicabile agli enti non commerciali sono beni d’impresa quelli in ragione della natura del bene (beni strumentali per natura) o in ragione del fatto che l’imprenditore li abbia inseriti nell’inventario

Immobili relativi all’impresa

TUIR

ART.

65

Per poter essere considerati relativi all’impresa gli immobili devono essere inseriti nelle scritture contabili dell’Ente ed in particolare iscritti nel: libro degli inventari registro cespiti ammortizzabili

Immobili relativi all’impresa: l’inventario

DPR 600

Art. 16

c.c..

Art. 2217

Le indicazioni dell’inventario e del libro cespiti ammortizzabili relativamente agli immobili:“nel Registro devono essere indicati, per ciascun immobile e per ciascuno dei beni iscritti in pubblici registri, l'anno di acquisizione, il costo originario, le rivalutazioni, le svalutazioni, il fondo di ammortamento nella misura raggiunta al termine del periodo d'imposta precedente, il coefficiente di ammortamento effettivamente praticato nel periodo d'imposta, la quota annuale di ammortamento e le eliminazioni dal processo produttivo. Per i beni diversi da quelli indicati nel comma precedente le indicazioni ivi richieste possono essere effettuate con riferimento a categorie di beni omogenee per anno di acquisizione e coefficiente di ammortamento." 

Immobili relativi all’impresa: presunzione di strumentalità

TUIR

ART.

65

Presunzione di strumentalità-Immobili strumentali per natura: dal 1 gennaio 1988 si considerano tali solo se iscritti nei registri di cui sopra- Immobili strumentali per destinazione: dal 1 gennaio 1992 si considerano tali se iscritti nei registri di cui sopra.NB. Gli immobili acquistati precedentemente a tale data ( e utilizzati per attività commerciale) e non sono stati “estromessi” sono considerati “strumentali” per presunzione di legge anche se non iscritti nel libro inventari e cespiti ammortizzabili.

NB

Immobili relativi all’impresa

TUIR

ART.

65

IN SINTESIGli immobili strumentali sono quindi quelli che:sono stati inseriti nelle scritture contabiliantecedentemete al 1.1.1992 erano utilizzati in modo esclusivo e diretto come strumentali, pur non essendo inseriti nelle scritture contabili e non sono stati “estromessi”In caso di cessione, autoconsumo o destinazione a finalità estranee all’impresa degli immobili strumentali si genera plusvalenza imponibile

Immobili privati istituzionali: redditi diversi

La cessione, sia a tiolo gratuito che oneroso, di immobili privati istituzionali in genere non è soggetta a tassazione a carico dell’ente non commerciale cedente.La cessione è soggetta a produrre “redditi diversi” (assimilazione soggetto privato) nei seguenti casi: cessione a titolo oneroso di immobili (fabbricati e terreni non edificabili) acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione di quelli acquisiti per successione. Per quelli acquisiti per donazione il quinquennio si calcola dalla data di acquisto del donanteCessione a titolo oneroso di terreni lottizzati o suscettibili di attività edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

TUIR

ART.

67

Passaggio di immobili privati istituzionali all’impresa

E’ prevista una norma permanente che regola il passaggio di beni strumentali dalla sfera privata alla sfera di impresa che prevede l’inserimento nell’inventario per le imprese nel regime ordinario e nel libro dei cespiti ammortizzabili per le imprese minori al valore di costo determinato in base al D.P.R. 689/1974. Le relative quote di ammortamento sono calcolate a decorrere dall’esercizio in corso alla data dell’iscrizione.

Se tale immobile era già utilizzato alla data del 31.12.1988, il valore fiscale ad esso attribuito è pari al valore normale alla suddetta data (perizia)

TUIR

ART.

65

Comma

3 bis

Immobili relativi all’impresa: cambiamento attività nell’immobile

Capita talvolta che un immobile strumentale destinato a scuola (attività esente) venga successivamente destinato ad altra attività (per esempio ricettiva – attività imponibile). Ai fini Iva l’operazione è considerata “passaggio interno di beni che, ai sensi dell’art. 36, è soggetta agli obblighi di fatturazione ed applicazione dell’imposta.L’operazione viene considerata naturalmente esente da Iva, salvo opzione da esercitarsi per comportamento concludentecomportamento concludente.In caso di esercizio di opzione per l’applicazione dell’Iva si applica il reverse charge (art. 17, comma 6, lett. a – bis DPR 633/72)

DPR 633/72

ART.

36

ART.

10 n. 8-ter

Immobili relativi all’impresa: donazione immobile strumentale

Talvolta gli enti, che non intendono proseguire l’attività, donano l’immobile strumentale a terzi.L’operazione dal punto di vista fiscale, salvo migliori chiarimenti dell’Amministrazione finanziaria può essere così inquadrata:-Ai fini dell’Iva l’operazione viene considerata come destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio di impresa e ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72 è considerata “cessione di beni” che dal 26.06.2012 (D.L. 83/2012) è esente Iva salvo opzione (attenzione alla rettifica della detrazione iva)- Ai fini delle imposte dirette (Ires) l’operazione determina una plusvalenza tassabile, tenendo conto del valore normale del bene al momento della donazione (art. 9 TUIR)

DPR 633/7

Art.2,

10,13

TUIR

Art. 58,

3 comma

Immobili relativi all’impresa: cessazione attività autoconsumo

La cessazione definitiva dell’attività comporta l’autoconsumo dei beni strumentali, tra i quali anche gli immobili strumentali.-Ai fini dell’Iva l’operazione viene considerata come destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio di impresa e ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72 è considerata“cessione di beni” che dal 26.06.2012 (D.L. 83/2012) è esente Iva salvo opzione (attenzione alla rettifica della detrazione iva )- Ai fini delle imposte dirette (Ires) l’operazione determina una plusvalenza tassabile, tenendo conto del valore normale del bene al momento della donazione (art. 9 TUIR)

DPR 633/7

Art.2,

10,13

TUIR

Art. 58,

3 comma

Immobili relativi all’impresa: affitto e donazione di azienda

Mentre l’affitto di azienda non presenta particolari problematiche, la donazione di azienda potrebbe rappresentare una valida opportunità se si osservano le previsioni di cui al comma 1 dell’art. 58 del TUIR e cioè se:- i valori dei beni costituenti il complesso aziendale del donante sono assunti dell’ente donatario al costo fiscalmente riconosciuto che avevano in capo al donante;- il donatario è un ente non commerciale esercente una propria attività di impresa ( la donazione deve far riferimento alla sfera privata/istituzionale del soggetto donatario) - non emergono plusvalenze imponibili in capo all’ente donante- non emergono sopravvenienze attive in capo all’ente donatario

TUIR

Art. 58,

1 comma