Centro Commerciale Via Arola, 55-91 - Roma (Loc. Casal del ... di Valutaz… · datata 17 Aprile...
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Rapporto di Valutazione Centro Commerciale Via Arola, 55-91 - Roma (Loc. Casal del Marmo) Fondo Europa Immobiliare N° 1 - Vegagest SGR S.p.A. Dicembre 2015
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Rapporto di Valutazione Centro Commerciale
Via Arola, 55-91 - Roma (Loc. Casal del Marmo)
Fondo Europa Immobiliare N° 1 - Vegagest SGR S.p.A.
Dicembre 2015
Indice
1 Introduzione ............................................................................................................................................... 4 2 Basi di Valutazione .................................................................................................................................... 5
2.1 Basi della Valutazione ......................................................................................................................................... 5 3 Principi Generali ....................................................................................................................................... 6
3.1 Fonti delle informazioni ...................................................................................................................................... 6 3.2 Consistenze .......................................................................................................................................................... 6 3.3 Titoli di proprietà ................................................................................................................................................ 6 3.4 Verifiche normative, situazione urbanistica e catastale ...................................................................................... 6 3.5 Visita della proprietà ........................................................................................................................................... 6 3.6 Stato di conservazione ......................................................................................................................................... 7 3.7 Materiali nocivi ed inquinanti ............................................................................................................................. 7 3.8 Condizioni Geotecniche ....................................................................................................................................... 7 3.9 Contaminazione Ambientale ................................................................................................................................ 7 3.10 Spese e Vincoli ..................................................................................................................................................... 7 3.11 Riservatezza e Confidenzialità ............................................................................................................................. 7
4 Localizzazione ........................................................................................................................................... 8 4.1 Localizzazione ..................................................................................................................................................... 8 4.2 Accessibilità ......................................................................................................................................................... 8
5 Descrizione Della Proprietà ...................................................................................................................... 9 5.1 Descrizione della proprietà ................................................................................................................................. 9 5.2 Consistenze ........................................................................................................................................................ 10
6 Dati Catastali ed Urbanistici .................................................................................................................. 11 6.1 Dati Catastali .................................................................................................................................................... 11 6.2 Dati Urbanistici ................................................................................................................................................. 11
7 Costi Non Recuperabili ........................................................................................................................... 12 7.1 Costi Annuali non Recuperabili ......................................................................................................................... 12 7.2 Aspetti Fiscali .................................................................................................................................................... 13
8 Situazione Locativa ................................................................................................................................. 14 9 Analisi del Bacino d’Utenza .................................................................................................................... 16
9.1 Bacino d’Utenza ................................................................................................................................................ 16 9.2 Concorrenza ...................................................................................................................................................... 17
10 Cenni sul Mercato Immobiliare ............................................................................................................... 18 10.1 Principali Indicatori Economici ........................................................................................................................ 18
11 Valutazione e Commenti .......................................................................................................................... 27 11.1 Metodo di Valutazione ....................................................................................................................................... 27 11.2 Assunzioni Generali ........................................................................................................................................... 27 11.3 Canone di Locazione di Mercato ....................................................................................................................... 27 11.4 Ricavi ................................................................................................................................................................. 28 11.5 Tassi di Capitalizzazione e Valutazione ............................................................................................................ 28 11.6 Confronto con la valutazione precedente .......................................................................................................... 29 11.7 Commenti ........................................................................................................................................................... 29
12 Valutazione .............................................................................................................................................. 31 12.1 Valore di Mercato .............................................................................................................................................. 31
Allegati
Allegato 1……………………………………………………………………………………………………………….Localizzazione Allegato 2…………………………………………………………………………………………………………………….Fotografie Allegato 3……………………………………………………………………………………………………………………...Conteggi Allegato 4…………………………………………………………………………........................Condizioni Generali di Contratto
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1 Introduzione
Con riferimento all’incarico di Esperto Indipendente del Fondo Immobiliare denominato Europa Immobiliare N° 1,
sottoscritto con Vegagest SGR S.p.A., sulla base della nostra proposta per l’incarico di Esperto Indipendente
datata 17 Aprile 2014, accettata in data 30 Maggio 2014, abbiamo operato la valutazione del centro commerciale
sito a Roma in Via Arola n.55-91, località Casal del Marmo.
Scopo del presente esercizio di valutazione, è la definizione del seguente Valore alle condizioni di mercato
riscontrate alla data di valutazione del 31 Dicembre 2015:
Valore di Mercato del bene, nel suo attuale stato di manutenzione ed uso, soggetto ai contratti di
locazione in essere per le porzioni producenti reddito e ipotizzato libero da cose e persone per le
eventuali porzioni non producenti reddito alle condizioni di mercato riscontrate alla data di valutazione.
Come da accordi intercorsi con il Cliente, il presente esercizio valutativo è stato svolto su base desktop.
Il presente rapporto è stato redatto in buona fede in data 31 Dicembre 2015, sulla base delle informazioni
disponibili e della documentazione fornita dalla Committenza e alle condizioni di mercato riscontrate alla data di
valutazione.
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2 Basi di Valutazione
2.1 Basi della Valutazione
Portiamo alla Vs. attenzione che gli esercizi di valutazione da noi operati sono svolti in osservanza delle
indicazioni e dei dettami professionali esplicitati nel RICS Standard Professionali di Valutazione - Edizione
Globale, edito a Gennaio 2014. Pertanto si riporta che ai fini della presente valutazione si utilizzerà la seguente
definizione:
Valore di Mercato
“L’ammontare stimato a cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di
valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla
compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito
entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni.”
I Principi Generali su cui si fondano le nostre analisi valutative, sono riportati nella Sezione 3 del presente
rapporto. Cogliamo l’occasione per portare alla Vs. cortese attenzione che gli esercizi di valutazione da noi
operati sono svolti in osservanza delle indicazioni e dei dettami professionali riportati nel Red Book, redatto dal
RICS, fermo stante i requisiti normativi in vigore così come da disposizioni di Banca d’Italia.
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3 Principi Generali
La presente sezione riporta i Principi Generali su cui si fondano le nostre Valutazioni e la stesura dei nostri
Rapporti di Valutazione; i detti sono da ritenersi validi ed applicabili al presente lavoro se non diversamente
specificato nelle sezioni a seguire del presente documento.
Portiamo alla Vs. cortese attenzione che nel presente Rapporto di Valutazione, ci si riferirà a:
Vegagest SGR S.p.A., come il Cliente;
Fondo Europa Immobiliare 1, come la Proprietà.
Il Soggetto Responsabile per la presente Valutazione è il Dott. Pierre Marin MRICS, Amministratore Delegato di
Jones Lang LaSalle S.p.A., firmatario del Rapporto di Valutazione; la detta è stata condotta sotto la supervisione
dell’Arch. Luca Villani MRICS, Regional Director Professional Services & Valuation Advisory di Jones Lang
LaSalle S.p.A. e svolta dal Dott. Mattia Acerbi, Valuer di Jones Lang LaSalle S.p.A..
3.1 Fonti delle informazioni
Come da accordi intercorsi, le analisi da noi condotte trovano fondamento nella documentazione e nei dati
fornitici dal Cliente e/o dai suoi rappresentanti preposti allo scopo. Pertanto, ai fini della presente valutazione, si è
assunto che le informazioni forniteci - con riferimento alle superfici in oggetto, ai dati catastali ed urbanistici, alla
situazione locativa, ai costi a carico della proprietà, ecc. - siano corrette e probanti.
3.2 Consistenze
Ai fini della presente valutazione ci siamo avvalsi della documentazione fornitaci dal Cliente e/o dai suoi
rappresentanti preposti allo scopo con riferimento alle superfici e alle aree in oggetto e, come da accordi
intercorsi, nessuna verifica (es. misurazione a campione in sito) in merito è stata da noi condotta.
3.3 Titoli di proprietà
Per quello che concerne i titoli di proprietà, la presente valutazione è basata sui dati e sulle informazioni fornitici.
È nostra prassi non controllare detti titoli e, se non diversamente specificato, assumiamo che la Proprietà goda
dei regolari titoli e, che non sussistano diritti, vincoli, obbligazioni o restrizioni che limitino l’utilizzo della proprietà
stessa o la capacità a disporre della proprietà medesima, se non diversamente specificato nel presente rapporto.
3.4 Verifiche normative, situazione urbanistica e catastale
La nostra opinione di valore si basa sulle informazioni catastali, urbanistiche ed edilizie forniteci dal Cliente, dalla
Proprietà e/o dai loro rappresentanti preposti allo scopo. Se non diversamente specificato, è nostra assunzione
che i beni oggetto della presente valutazione - siano essi terreni, edifici cielo-terra o porzioni immobiliari - siano
utilizzati in accordo con i vigenti strumenti urbanistici e normativi e che non sussistano irregolarità o pendenze
derivanti dalle procedure edilizie/amministrative ad essi riferiti, se non diversamente specificato nel presente
rapporto di valutazione.
3.5 Visita della proprietà
Come da accordi intercorsi con il Cliente, il presente esercizio valutativo è stato svolto su base desktop. La
proprietà è stata ispezionata in data 25 Giugno 2015 dal Dott. Mattia Acerbi in occasione della valutazione al 30
Giugno 2015.
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3.6 Stato di conservazione
È nostra opinione che i dati e le informazioni raccolte/forniteci nel corso della nostra visita al bene siano idonei
allo svolgimento del presente incarico di valutazione. Riteniamo corretto portare alla Vs. cortese attenzione che,
in ogni caso, i nostri sopralluoghi sono da intendersi mirati alla comprensione dello stato di manutenzione
generale dei beni e della loro qualità formale e funzionale (con riferimento agli spazi edificati da noi ispezionati)
con analisi puramente visive. Pertanto, qualora sia di Vs. interesse un’analisi puntuale sull’attuale stato di
manutenzione dei beni (es. elementi strutturali e primari, impianti, ecc.), Vi invitiamo a incaricare un consulente
tecnico. La documentazione fornitaci non era inclusiva di dettagli relativi allo stato di manutenzione degli elementi
strutturali e/o della dotazione impiantistica; pertanto, qualora i risultati di una due diligence tecnica dovessero
evidenziare condizioni diverse da quelle da noi riportate nelle sezioni a seguire, ci riserviamo di rivedere i risultati
delle nostre analisi.
3.7 Materiali nocivi ed inquinanti
Non è nostra prassi operare indagini relative all’impiego di materiali inquinanti nella costruzione dei beni in
oggetto (es. amianto, cloride di calcio, ecc.). Se non diversamente informati, è nostra assunzione che non siano
presenti materiali inquinanti o potenzialmente inquinanti.
3.8 Condizioni Geotecniche
Non è nostra prassi condurre indagini relative alla bontà o alla natura dei terreni in oggetto, sia con riferimento ai
terreni da edificarsi che a quelli già edificati. Pertanto, qualora sia di Vs. interesse un’analisi geologica del terreno
in oggetto, Vi invitiamo a incaricare un consulente tecnico specializzato.
3.9 Contaminazione Ambientale
Non è nostra prassi condurre indagini di carattere ambientale sui terreni in oggetto e sulla proprietà in genere. Ai
fini della presente valutazione, se non diversamente informati, si è assunto che il terreno, e la proprietà in genere,
non sia e/o non sia stato sede di attività inquinanti che ne abbiano potenzialmente compromesso la bontà.
3.10 Spese e Vincoli
La presente valutazione non contempla voci di analisi per le spese di natura fiscale. Ai fini della presente
valutazione, non sono stati ponderati gli effetti derivanti dall’imposizione fiscale (IVA), dalle spese di trasferimento
o registrazione. La proprietà è stata pertanto ipotizzata libera da vincoli, ipoteche o altri gravami. Pertanto,
qualora sia di Vs. interesse, Vi invitiamo ad incaricare un consulente fiscale.
3.11 Riservatezza e Confidenzialità
Le nostre valutazioni, così come i nostri rapporti, sono da intendersi confidenziali e destinate esclusivamente al
Cliente per gli usi e gli scopi riportati nel presente rapporto o nella lettera di incarico conferitaci dal Cliente.
Pertanto, riteniamo corretto evidenziare che in alcun modo o forma saranno da noi accettate responsabilità nei
confronti di Terzi soggetti.
La divulgazione a Terzi soggetti dei nostri rapporti di valutazione e dei risultati in essi contenuti è da intendersi
subordinata alla nostra esplicita autorizzazione in forma scritta. Analogamente, portiamo alla Vs. cortese
attenzione che eventuali riferimenti o pubblicazioni del presente rapporto o di parti di esso saranno subordinati
alla nostra esplicita autorizzazione.
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4 Localizzazione
4.1 Localizzazione
La proprietà in oggetto è situata in Via Arola, nel settore nord-occidentale della città di Roma, in un’area periferica
posizionata a ridosso del Grande Raccordo Anulare; il centro cittadino dista circa 16km.
L’area è localizzata all’interno della zona denominata Casal del Marmo, parte di un tessuto urbano che consta di
frazioni residenziali con caratteristiche simili a quella in oggetto in termini di dimensione e qualità architettonica
quali: Casalotti, Ottavia, Primavalle e Torrevecchia.
Il tessuto urbano circostante la proprietà è prevalentemente composto da blocchi residenziali di edilizia popolare
con unità commerciali di vicinato ai piani terra. Il contesto di riferimento non risulta comunque caratterizzato da
uno sviluppo edilizio intensivo e continuo, essendo presenti aree non edificate a diversa destinazione d’uso.
L’area di interesse rappresenta il cluster commerciale di maggior rilievo della zona, costituito dalla struttura
commerciale oggetto della presente analisi, da due medie strutture, OVS Industry ed Euronics, e da una struttura
ricettiva.
4.2 Accessibilità
Accessibilità stradale
La proprietà è raggiungibile con mezzi di trasporto privati attraverso il Grande Raccordo Anulare di Roma, GRA, il
cui accesso è posto a circa 1,2km a sud-ovest. La proprietà è raggiungibile dal GRA, percorrendo via Casal del
Marmo che si immette in via Arola.
Accessibilità ferroviaria
Le stazioni ferroviarie più vicine sono Monte Mario e San Filippo Neri (entrambe 7km a nord- est della proprietà)
e Gemelli (7km ad est della proprietà), posizionate lungo la linea FL3 del servizio ferroviario regionale del Lazio,
che collega Roma a Viterbo. La principale stazione ferroviaria cittadina, Roma Termini, è posizionata circa 20km
a sud-est della proprietà
Trasporti pubblici
L’area in oggetto non è servita dalla linea metropolitana romana. La fermata più vicina, infatti, è Battistini,
stazione capolinea della Linea A (Battistini-Anagnina). Si evidenzia che è prevista per il 2015 l’apertura di due
nuove stazioni che prolungheranno la Linea A in direzione nord-ovest rispetto all’attuale stazione capolinea:
Bembo e Torrevecchia.
La macro-area di interesse è servita da mezzi pubblici di superficie (autobus), mentre la micro-area è servita solo
da alcune linee gestite dalla società ATAC.
Aeroporti
L’aeroporto più vicino è l’Aeroporto internazionale di Roma-Fiumicino Leonardo Da Vinci, distante circa 25km in
direzione sud-ovest e situato nel comune di Fiumicino. L’Aeroporto internazionale di Roma-Ciampino, ubicato nel
comune di Roma al confine con il comune di Ciampino, è posizionato circa 31,5km a sud-est della proprietà.
Entrambi gli aeroporti sono raggiungibili attraverso il Grande Raccordo Anulare.
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5 Descrizione Della Proprietà
5.1 Descrizione della proprietà
La proprietà oggetto di analisi consiste di un edificio a destinazione commerciale composto da un ipermercato ed
una galleria commerciale, completato da due livelli interrati dedicati ad autorimessa ed un parcheggio esterno.
La proprietà è ubicata all’interno di un complesso a destinazione mista che ospita, oltre al bene oggetto di analisi,
un edificio a destinazione ricettiva posizionato ad ovest, ed un ulteriore blocco edilizio a destinazione
commerciale rappresentato da due medie superfici occupate da OVS Industry e Euronics e prospicienti il
parcheggio a raso dell’Ipermercato.
Il corpo di fabbrica ha un impianto irregolare che si sviluppa su due piani fuori terra per un totale di 9.0441m² e
due piani interrati che totalizzano complessivamente 20.346m².
La porzione principale è costituita dall’ipermercato attualmente locato all’operatore Conad/Leclerc ed è dotata di
un’area magazzino a servizio dell’ipermercato con piazzale di carico e scarico merci, ribalta per
l’approvvigionamento delle merci e zona uffici con spogliatoi e servizi igienici. Completano il compendio in esame
l’autorimessa sviluppata per due piani interrati, aventi superficie rispettivamente pari a 10.961m² (primo interrato)
e 9.385m² (secondo interrato2), e la copertura adibita ad ospitare parte degli impianti tecnologici.
Alla data del sopralluogo la galleria commerciale contava sette unità, con una GLA complessiva al piano terra di
circa 900m² e al primo piano di 511m² (alcune unità si sviluppano difatti su due livelli).
Al momento del sopralluogo risultava occupato ed attivo solo un negozio della galleria, adibito a bar, il quale
corrisponde una locazione all’operatore dell’ipermercato.
L’accesso principale è ubicato lungo il fronte maggiore, ben individuabile grazie alla struttura in vetro a
tutt’altezza, coperta da un grande lucernario “a timpano”.
Le uscite d’emergenza sono ubicate sul lato destro della struttura, al termine della galleria, in prossimità delle
rampe di accesso ai parcheggi sotterranei.
Per il collegamento verticale dei piani, in corrispondenza dell’ingresso principale, sono ubicati due ascensori e
due tappeti mobili che collegano l’autorimessa alla galleria e all’ipermercato; in aggiunta a questi, sul lato destro,
è localizzato l’ascensore riservato ai dipendenti che collega i piani terra e primo.
La proprietà è completata da due livelli interrati dedicati a parcheggi e collegati al piano commerciale mediante un
vano scala, 3 ascensori e 2 scale mobili. Alla data di valutazione il secondo livello interrato non risulta utilizzabile
per i clienti dell’ipermercato. Ulteriori posti auto sono posizionati nell’area esterna posizionata tra la proprietà
oggetto di analisi ed il blocco occupato dalle due medie superfici sopra menzionate; il livello interrato di tale
blocco di parcheggio risulta chiuso.
Elenchiamo di seguito le principali caratteristiche degli spazi oggetto di analisi:
Struttura portante in travi e pilastri di cemento armato;
Solai realizzati con elementi prefabbricati di c.a.;
Facciate realizzate in parte in pannelli prefabbricati e in parte in profilati di alluminio e cristalli;
1 Tale superficie totale esclude la superficie occupata dagli spazi comuni della galleria, che non ci è stata fornita. 2 L’autorimessa ubicata al piano secondo interrato costituisce porzione di una più ampia autorimessa la cui restante porzione è rimasta in proprietà superficiaria alla società Gruppo Bonifaci S.p.A.
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Controsoffitti nella zona uffici in pannelli di fibra minerale con lampade al neon incassate;
Pavimenti in piastrelle gres o in battuto di cemento nelle zone deposito ed autorimessa;
Serramenti in alluminio con vetri a taglio termico;
Servizi igienici rivestiti alle pareti ed al pavimento in piastrelle di ceramica;
Scale rivestite in marmo con corrimano metallico;
Area esterna in parte asfaltata ed in parte piantumata.
Le principali dotazioni impiantistiche del bene sono:
2 centrali termiche a servizio rispettivamente dell’Ipermercato e della restante porzione della
galleria;
Impianto antincendio costituito da un sistema sprinkler completo di vasca di raccolta;
Impianto di sicurezza costituito da rilevatori fumi, luci d’emergenza e allarme;
Sistema elettronico per la gestione ed il controllo degli impianti;
Impianto di irrigazione a servizio delle are esterne lasciate a verde.
Stato di Manutenzione
Il centro commerciale è stato inaugurato nel 2006. Le informazioni forniteci non evidenziano la previsione di
opere di manutenzione straordinaria per il prossimo quinquennio. Sulla base del sopralluogo effettuato in data 25
Giugno 2015 riportiamo che la proprietà complessivamente si presenta in uno stato di manutenzione medio-
buono evidenziando i normali segni di usura legati all’età dell’immobile, eccezion fatta per il secondo livello
interrato adibito a parcheggio, ma non più utilizzato, che presenta un basso stato di manutenzione.
5.2 Consistenze
Le consistenze qui di seguito riportate sono state desunte dalla documentazione fornitaci, e sono state da noi
assunte come corrette e probanti:
Uso Piano
Superficie
Commerciale
Locata (m²)
Autorimessa e locali tecnici 1°Interrato 10.961
Autorimessa e locali tecnici 2°Interrato 9.385
Ipermercato Terra/Primo 7.633
Negozi Galleria Terra 900
Negozi Galleria Primo 511
Totale 29.390
Commenti
Sulla base delle informazioni forniteci dal Cliente, le consistenze riportate in tabella sono superficie lorde locabili.
Il centro presenta una struttura tradizionale con le unità commerciali prevalentemente disposte sul fronte cassa
dell’ipermercato; come sopra menzionato, le superfici riportate in tabella non ricomprendono gli spazi comuni
della galleria, la cui superficie non ci è stata fornita, ma che appaiono comunque sovradimensionati rispetto alla
componente commerciale della galleria.
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6 Dati Catastali ed Urbanistici
6.1 Dati Catastali
Sulla base della Visura Catastale fornitaci, datata 21 Maggio 2012, l’immobile in oggetto risulta catastalmente
censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma come segue:
Foglio n.350, Mappale n.2991, Subalterno n.1, Categoria D/8;
Commenti
Ai fini della presente valutazione si è assunto che la proprietà in oggetto sia regolarmente registrata al Catasto
Fabbricati del Comune di Roma. Nel caso si ricerchi maggiore certezza in merito a quanto sopra, suggeriamo di
richiedere le Visure Catastali aggiornate al fine di verificare la conformità dell’attuale stato di fatto e la regolarità
della classificazione catastale.
6.2 Dati Urbanistici
Sulla base delle informazioni incluse nel “Due Diligence Report” fornitoci dal Cliente, datato 25/07/2006, l’area su
cui insiste la proprietà in oggetto risulta avere destinazione M2 secondo le prescrizioni del PRG. La
documentazione fornitaci dal Cliente non era inclusiva di un Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.)
valido.
Portiamo alla cortese attenzione del Cliente che, ai fini della presente valutazione, si è assunto che la proprietà
sia utilizzata in conformità con la normativa urbanistica vigente e, pertanto, nel formulare la nostra opinione di
valore della proprietà non sono stati presi in considerazione eventuali rischi o costi connessi alla non conformità
tra l'uso corrente della proprietà e l’uso previsto dallo strumento urbanistico vigente. Si è inoltre assunto che tutti
gli interventi sulla proprietà, a far data dalla sua costruzione, siano stati regolarmente autorizzati dagli Uffici
Tecnici del Comune di Roma e, successivamente, regolarmente registrati presso il Catasto Fabbricati del
Comune di Roma.
Qualora sia di Vs. interesse un’analisi puntuale sull’attuale situazione urbanistica del bene in oggetto, si
suggerisce di richiedere un Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) e di incaricare uno specialista
tecnico/urbanista, al fine di effettuare i necessari accertamenti presso gli Uffici Tecnici del Comune di Roma.
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7 Costi Non Recuperabili
7.1 Costi Annuali non Recuperabili
Ai fini della presente valutazione abbiamo preso in considerazione i seguenti costi annuali non recuperabili a
carico della Proprietà:
Imposta IMU
Sulla base delle informazioni messe a nostra disposizione dalla Proprietà, è nostra comprensione che
l’ammontare dell’imposta municipale unica (IMU) sugli immobili previsto per l’anno 2016 sia pari a €431.682.
Imposta TASI
Sulla base delle informazioni messe a nostra disposizione dalla Proprietà, è nostra comprensione che
l’ammontare dell’imposta TASI sugli immobili previsto per l’anno 2016 sia pari a €26.064.
Assicurazione
Sulla base delle informazioni messe a nostra disposizione dalla Proprietà, l’ammontare del premio assicurativo a
carico della proprietà nell’anno 2016 è pari a €10.992.
Spese di gestione del Centro Commerciale
Sulla base delle informazioni messe a nostra disposizione dalla Proprietà, l’ammontare della voce di Property
Management a carico della Proprietà nell’anno 2014 risulta pari ad €9.128,04.
Ai fini della presente valutazione, abbiamo ritenuto corretto stimare un importo pari all’1,5% del canone annuo per
l’intero orizzonte di investimento.
Spese di Manutenzione Straordinaria
Sulla base della documentazione fornitaci dal Cliente, consistente in un Audit Impiantistico Manutentivo effettuato
da Arco Engineering a Marzo 2015, le condizioni degli impianti del Centro Commerciale non sono buone.
Pertanto, si è ritenuto opportuno stimare un ammontare delle spese di manutenzione per il primo anno pari al
15% del canone annuo, pari al 5% per gli anni secondo, terzo e quarto e all’1% dal quinto anno per tutta la durata
del flusso di cassa. Tali importi riflettono la stima effettuata da Arco Engineering per la rimessa in pristino
funzionale e normativa dell’appartato impiantistico.
Insoluti
Sulla base delle informazioni messe a nostra disposizione dalla Proprietà, l’ammontare della voce di canoni non
percepiti è stata stimata pari allo 0,5% del canone annuo riferito a tutte le unità ad eccezione dell’ipermercato, a
partire dal secondo anno di analisi.
Imposta di Registro
Sulla base di quanto comunicatoci dal Cliente, è nostra comprensione che le spese relative alla registrazione del
contratto di locazione esistente, a carico della proprietà, siano in ragione dello 0,50% del canone di locazione
annuale.
Altri Oneri
Sulla base della documentazione fornita dal Cliente, è nostra comprensione che risultano a carico della Proprietà
“Altri Oneri” derivanti dal contratto di gestione stipulato con Larry Smith per complessivi €10.000 annui.
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Costi di Commercializzazione
Ai fini dell’analisi sono state considerate le seguenti provvigioni per la locazione degli spazi:
12% del canone di locazione annuo per le unità attualmente sfitte;
12% del canone di locazione annuo, a scadenza del contratto di locazione in essere, in caso di
locazione ad un nuovo conduttore;
6% del canone di locazione annuo, a scadenza del contratto di locazione in essere, in caso di rinnovo
con l’attuale conduttore.
Spese condominiali sulle unità sfitte
In considerazione dello sfitto attuale, per il primo anno abbiamo stimato un importo pari a €13.720 a carico della
Proprietà per le spese condominiali delle unità non locate.
7.2 Aspetti Fiscali
Imposta sul Valore Aggiunto
Come da prassi professionali, la nostra valutazione non prende in considerazione gli effetti dell’imposta IVA.
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8 Situazione Locativa
Sulla base della documentazione fornita dalla Proprietà, alla data di valutazione, risulta in essere un unico
contratto di locazione, relativo all’ipermercato (con relativi parcheggi, magazzini, uffici) e ad una delle unità di
vicinato, oggetto di subaffitto uso bar.
Si riportano di seguito i dati principali estrapolati dalla documentazione fornitaci relativamente a tale contratto:
Conduttore: CBF S.r.l.3;
Data di Inizio Contratto: 5 Ottobre 2012;
Durata: 6 anni + 6 anni;
Oggetto: 7.633m² ad uso ipermercato, magazzino, uffici e spogliatoio;
spazi ad uso autorimessa nei due piani interrati; una unità
attualmente in subaffitto ad uso bar avente superficie di 465m²;
Canone Contrattuale:
Incentivi su Canone Contrattuale:
Il canone annuo è fissato in €1.475.000;
- Primo anno: €200.000;
- Secondo anno: €150.000;
- Terzo anno: €100.000;
- Quarto anno: €50.000;
Riduzione di ulteriori €50.000/anno nel caso il volume d’affari
risultasse inferiore a €35.000.000 annui.
Canone Corrente (al netto dell’incentivo): €1.375.000;
Aggiornamento del Canone: Su base annuale nella misura del 75% dell’indice ISTAT a
decorrere dall’inizio del secondo anno di durata del presente
Contratto;
Recesso Anticipato: A partire dal 5 Ottobre 2018 con un preavviso di almeno 12
mesi;
Oneri Accessori: A carico del Conduttore;
Manutenzione:
Manutenzione Ordinaria e Straordinaria a carico del Conduttore,
ad eccezione delle manutenzioni relative a parti strutturali, a
carico del Locatore.
3 Sulla base delle informazioni ricevute, è nostra comprensione che in data 3 Maggio 2013 Lazio Invest S.r.l. provvedeva a conferire a CBF S.r.l. il ramo d’azienda rappresentato dalle strutture per lo svolgimento delle attività di commercio al dettaglio di generi alimentari e non relative all’immobile.
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Dalle informazioni ricevute dalla Proprietà si evince che:
Alla data di valutazione, l’autorizzazione commerciale avente ad oggetto l’ipermercato risulta intestata a
CBF S.r.l., che, in caso di rilascio degli spazi, per specifica pattuizione contrattuale, dovrebbe
riconsegnarla al Comune di Roma;
La Proprietà non possiede la Licenza Commerciale per Media Struttura di vendita, ma i negozi della
Galleria hanno la possibilità di richiedere ciascuno licenze singole per Negozi di Vicinato, in
considerazione della ridotta dimensione e del loro affaccio su esterno.
Commenti
Le informazioni in nostro possesso hanno evidenziato che alla data del sopralluogo, svoltosi il 25 Giugno 2015,
un’unità ad uso bar era subaffittuaria di CBF S.r.l.. Pertanto, ai fini della presente valutazione, si ipotizza un
passing rent relativo all’unità bar pari a zero e un tempo necessario per la rilocazione della stessa pari
complessivamente a 9 mesi. Nel corso di tali mesi gli oneri condominiali non corrisposti dal subaffittuario del bar
restano a carico della Proprietà.
Con riferimento a tutte le unità, ad esclusione dell’ipermercato, sulla base delle indicazioni ricevute dalla
Proprietà si è provveduto a stimare l’indicizzazione del canone al 100%, nell’ipotesi che si tratti di contratti di
affitto di ramo d’azienda.
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9 Analisi del Bacino d’Utenza
9.1 Bacino d’Utenza
Sulla base delle analisi da noi condotte il bacino d’utenza della Proprietà in oggetto è riassunto nelle tabelle che
seguono. Si è ipotizzata un’area di attrazione pari a 30’ tempo-guida, per quanto sia opportuno sottolineare che
elementi quali traffico e congestione veicolare nella città di Roma possano comportare degli effettivi scostamenti
anche significativi dei tempi di percorrenza.
Bacino Abitanti Abitanti cumulati Famiglie Maschi Stranieri
(Isocrone) (n) (%) (n) (%) (n) (n) (n)
00' - 10' 133.237 5,76 133.237 5,76 63.612 63.127 16.428
10' - 20' 623.456 26,96 756.693 32,72 298.295 295.144 76.779
20' - 30' 1.556.148 67,28 2.312.841 100 740.329 738.606 190.610
TOTALE 2.312.841 100 2.312.841 - 1.102.236 1.096.877 283.817
Il bacino primario evidenzia la presenza di 140.000 abitanti, localizzati all’interno del comune di Roma. Nella
fascia secondaria è coinvolto, anche se in maniera marginale il comune di Fiumicino, mentre la terza isocrona
comprende anche i comuni di Formello, Guidonia, Ciampino e MonteRotondo.
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Parametri a confronto Bacino Comune Provincia Regione
ITALIA 00' - 30' Roma Roma Lazio
Abitanti (n) 2.312.841 2.863.322 4.321.244 5.870.451 60.782.668
Famiglie (n) 1.102.236 1.369.811 1.985.355 2.636.282 25.791.690
Componenti medi della famiglia (n) 2,1 2,09 2,18 2,23 2,36
Femmine (%) 52,6 52,6 52,1 51,8 51,5
Maschi (%) 47,4 47,4 47,9 48,2 48,5
Stranieri (%) 12,3 12,4 11,8 10,5 8,1
Età media (Anni) 44,3 44,4 43,4 43,4 43,5
Forze lavoro (%) 45,5 45,5 44,5 43,5 42,1
Non forze lavoro (%) 54,5 54,5 55,5 56,5 57,9
Tasso disoccupazione 10,1 10,7 11,3 12,3 12,2
Numero Indice Reddito (NIR) 122 123 113 107 100
Numero Indice Consumo (NIC) 113 114 108 105 100
Il numero dei nuclei famigliari nella composizione del bacino è leggermente superiore a quello del comune di
Roma, ma rimane comunque al di sotto rispetto alla provincia (-0,8%) e significativamente inferiore alla media
italiana (-0.26%). Gli indicatori di benessere sono sostanzialmente al di sopra della media regionale e
provinciale, ma leggermente inferiori rispetto al comune di Roma. Il tasso di disoccupazione è invece inferiore
nell’area di riferimento rispetto ai dati comunali, provinciali, regionali e nazionali.
9.2 Concorrenza
Con riferimento alla competizione presente all’interno dell’area circostante la proprietà, evidenziamo che il settore
occidentale della città è quello che presenta la minore concentrazione di prodotti retail. In particolare, gli asset
che costituiscono effettivi competitors per il bene in oggetto sono i seguenti:
- Centro Commerciale Panorama, distante circa 6’ tempo-guida, costituito da un ipermercato Panorama di
circa 4.800 mq GLA e otto unità commerciali, per un totale di 10.600 mq GLA.
- Centro Commerciale la Torresina, distante circa 11’ tempo-guida, costituito da un supermercato Coop di
circa 2.600 mq GLA e da 41 negozi, per un totale di 10.800 mq GLA.
Si sottolinea che, proprio in ragione del fatto che la parte ovest della città di Roma risulta quella meno presidiata
da centri commerciali e da strutture retail di dimensioni paragonabili ai grandi centri quali Roma Est, Porte di
Roma o Euroma 2, è proprio questa zona a risultare maggiormente appetibile per nuovi progetti di sviluppo. Si
segnala a tal proposito il progetto di Pescaccio, incluso nella fascia isocrona primaria dell’oggetto di valutazione
per un totale di 140,000 mq di GLA, in sviluppo per il 2019.
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10 Cenni sul Mercato Immobiliare
10.1 Principali Indicatori Economici
Il terzo trimestre del 2015 conferma la solidità della ripresa economica italiana. La crescita annuale del PIL dello
0,8% mostra una revisione al rialzo delle stime del periodo precedente. Analogamente, la previsione per il 2016 si
attesta su una crescita superiore all’1%.
Diversi fattori concorrono a questo andamento positivo. Tra le determinanti più rilevanti va sicuramente citata la
politica monetaria espansiva di Quantitative Easing (QE) della Banca Centrale Europea (BCE). Dato l’aumento
dei rischi a ribasso per l’inflazione e per l’attività economica, la BCE si riserva qualora necessario, di modificare
dimensione, composizione e durata del programma di acquisto titoli. Ciò a seguito degli sviluppi sui mercati
globali. In particolare, il percorso di rientro della Cina dagli alti livelli di investimento ed indebitamento
caratterizzanti gli anni precedenti costituisce un fattore di fragilità per l’Italia e un rischio per l’economia globale.
L’inaspettata svalutazione della moneta cinese ha causato infatti la preoccupazione che la frenata della Cina sia
inevitabile. Tuttavia, sulla base delle indagini condotte dalla Banca d’Italia, la maggior parte delle imprese valuta
che gli effetti diretti del rallentamento dell’economia cinese sulla propria attività siano finora contenuti; sarebbero
più marcati solo per alcune grandi aziende esportatrici.
Inoltre il piano di salvataggio della Grecia e il graduale miglioramento degli indicatori economici lasciano
prospettare un consolidamento della crescita europea. Le misure espansive adottate dalla BCE hanno fornito
sostegno all’attività economica e alla ripresa del credito. A ciò si aggiunge la previsione sia per il 2015 che per il
2016 di un rendimento del BTP italiano molto basso, attorno al 2%, configurandolo come alternativa meno
attraente rispetto ad investimenti nel settore immobiliare.
Indicatori Macroeconomici4 2014 Previsione 2015 Previsione 2016
Crescita PIL -0,3% 0,8% 1,3%
Tasso di Disoccupazione 12,6% 12,2% 11,7%
Tasso di Inflazione 0,2% 0,1% ► 0,9%
Consumi delle famiglie 0,1% 0,7% 1,3%
Indicatori retail5 2014 Previsione 2015 Previsione 2016
Fiducia dei Consumatori 9,4 113 -
Vendita al Dettaglio 89,8 90,7 95 (*)
– food 91,5 92,4
– non-food 88,8 89,7
Dopo anni di flessione della domanda interna, il consolidamento della ripresa dei consumi privati ed il graduale
riavvio degli investimenti in capitale produttivo contribuiscono quindi all’espansione del prodotto interno lordo.
Questa ripresa riflette anche gli sviluppi favorevoli del mercato del lavoro. Nel corso del 2015 infatti, la
disoccupazione ha registrato un calo considerevole ed in particolare, il tasso di disoccupazione è sceso all’
11,9% in agosto: il livello più basso osservato dal 2012. In questo contesto, l’occupazione dipendente ha
beneficiato dei recenti provvedimenti adottati dal Governo in tema di decontribuzione e di riforma del mercato del
lavoro. Alla luce di tali elementi si nota anche una ripresa della domanda domestica italiana, con un tasso di
crescita del consumo delle famiglie ( +0,7 % nel 2015 e + 1,3% nel 2016). Si registra inoltre un aumento
dell’indice delle vendite al dettaglio, sia per quanto riguarda il genere alimentare che non.
4 Fonte: Consensus Forecast, Novembre 2015 5 Istat, dati destagionalizzati indice 2010=100 per l’indice di fiducia dei consumatori; 2010=100 per l’indice delle vendite al dettaglio (volume index) (*) Oxford Economics
19
10.2 Mercato Retail
Canoni e domanda dei retailer
Milano e Roma si confermano rispettivamente al 4° e 6° posto nella classifica delle città europee più attraenti per
il mercato retail. Milano, considerata uno dei centri fashion più famosi del mondo, ha visto recentemente tra gli
altri l’ingresso del negozio Brian & Barry in San Babila, l’ampliamento di Zara Home in San Babila che è diventato
il più grande flagship al mondo e l’innovativo format food & shop Replay in Porta Nuova. Roma come Milano
continua ad attirare brand in espansione che, dopo la capitale della moda milanese ambiscono ad una location
nella capitale (alcuni tra questi Coin Excelsior, Jo Malone, Kiehl’s).
Città europee più attraenti
Fonte: JLL Research Italy, Novembre 2015
A partire dall’inizio del 2015 si è registrato un interesse crescente per il Retail italiano grazie anche ai dati positivi
in termini di ripresa dei consumi delle famiglie. Altro impulso determinante è stato quello dell’EXPO che ha
contribuito a rafforzare l’attrattività di Milano rispetto alle altre grandi città europee e che continuerà ad
influenzare positivamente la scena High Street grazie a nuovi ingressi di importanti retailers prima assenti dal
mercato milanese. Un tale contesto di fermento di attività e di investimenti commerciali non si registrava da
tempo in Italia.
Ad ulteriore conferma, i dati Emea del Q3 2015 vedono Milano, Roma e Lisbona, quali città top performers in
termini di crescita dei canoni prime.
EMEA Prime Unit Shops Q3 2015
Fonte: JLL, Novembre 2015
20
Domanda retailer Q3 2015
Fonte: JLL, Novembre 2015
Questa ripresa dell’interesse combinata con la permanente scarsa disponibilità di prodotto ha determinato una
crescita costante dei canoni prime HS sia a Milano che a Roma con livelli al Q3 posizionati rispettivamente a
4.000 e a 3.750 €/mq/pa. A Milano le previsioni sono relative ad un ulteriore incremento nei prossimi mesi.
L’area di Milano risulta dinamica anche nel settore Shopping Centre che registra una continua crescita dei canoni
che da inizio anno sono saliti da 840 €/mq/pa agli attuali 865 €/mq/pa. Nell’area di Roma invece si segnala per i
primi nove mesi del 2015 stabilità dei canoni a 925 €/mq/pa.
I retail park continuano a permanere in una situazione di stabilità in termini di interesse, di domanda e quindi di
canoni.
Centri Commerciali, Parchi Commerciali e High Street, Milano e Roma, prime rent €/mq/pa, Q1
2010–Q3 2015
21
Fonte: JLL, Novembre 2015
Previsioni Domanda Retailers – H 3 2015
Fonte: JLL, Novembre 2015
22
Stock e progetti
Lo stock esistente nel settore retail al Q3 2015 è pari a circa 18.432.000 mq. Questo dato si riferisce a shopping
centres, parchi commerciali, factory outlet e anche in parte residuale ai cosiddetti leisure, entertainment e lifestyle
centres.
Stock totale retail Italia, YTD 2015 (Q3)
Fonte: JLL- Tutti i dati sono arrotondati
Nei primi nove mesi del 2015 ci sono stati completamenti per circa 71.000 mq contro i 140.000 mq circa dello
stesso periodo del 2014.
Nel 2015 ci sono state tre nuove aperture e un’estensione. L’attività di sviluppo ha riguardato in particolare il
Veneto con tre dei quattro completamenti di quest’anno. I dettagli nella tabella che segue:
Nome del Centro Città Regione GLA mq
Chioggia RP Chioggia (Venezia)
Veneto 16.000
Parco Commerciale Clodì
Chioggia (Venezia)
Veneto 16.800
Centro Commerciale Emisfero – Estensione
Silea (Treviso)
Veneto 20.000
Oplonti Torre
Annunziata (Napoli)
Campania
18.000
Fonte: JLL
A causa della riduzione costante dell’attività di sviluppo avvenuta negli ultimi anni l’insieme dei Centri
Commerciali italiani è rappresentato da asset che per il 65% dei casi sono stati realizzati prima del 2005.
Un’altra caratteristica dello stock attuale del Retail moderno italiano è quella di avere un dimensionamento medio
inferiore ai 20.000 mq con solo il 2% del totale dello stock di tipo “Regional” (superiore agli 80.000 mq) e
localizzato soprattutto nel Centro/Sud Italia.
Questo contesto potrebbe modificarsi nel medio periodo se alcuni dei rilevanti progetti in pipeline dovessero
giungere a completamento nei prossimi anni. In particolare l’area di Milano risulterebbe particolarmente dinamica
con progetti di sviluppo che possiedono caratteristiche aderenti, per dimensione e specificità, alle richieste degli
investitori internazionali e dei sempre più esigenti consumatori.
Retail Stock Italia H1 2014 H2 2014 YTD 2015
(Q3)
Retail Stock (GLA mq)
18,271,000 18,361,000 18,432,000
Centri Commerciali (inclusi
Leisure, Lifestyle e Entertainment Centres)
86% 86% 86%
Parchi Commerciali 10% 10% 10%
Factory Outlet 4% 4% 4%
Completamenti (GLA mq)
130.000 90.000 71.000
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Stock di Centri Commerciali per macroarea e anno di costruzione – YTD 2015 (Q3) - Italia
Stock di Centri Commerciali per tipologia – YTD 2015 (Q3) - Italia
Fonte: JLL
Fonte: JLL
Principali progetti Retail in Italia: in costruzione (UC) e pianificati (planned) – 2016-2020
Nome del Centro/Status/Data Città GLA mq
Ikea Brescia SC – U.C. (2016) Brescia 88.000
Arese (Finiper) SC – U.C. (2016) Milano 77.000
Maximo (Parsitalia) SC – U.C. (2016) Roma 60.500
GrandApulia SC – U.C. (2016) Foggia 40.000
Orio Center SC – extension – U.C. (2016) Bergamo 30.000
Scalo Milano - ph 1 - FOC - U.C. (2016) Milano 32.400
MondoJuve - RP – U.C. (2017) Torino 49.000
Monopolis – SC – U.C. (2017) Monopoli 45.000
Adige City (CDS Group) SC – U.C. (2017) Verona 42.000
MondoJuve SC – U.C. (2017) Torino 39.000
Le Cotoniere SC – U.C. (2017) Salerno 36.200
Valle Aurelia SC – U.C. (2017) Roma 22.000
Auchan Cinisello Balsamo SC - U.C. (2018) Cinisello Balsamo
100.000
Westfield SC – Planned (2018) Segrate 170.000
Pescaccio SC – Planned (2019) Roma 140.000
Cascina Merlata SC – Planned (2019) Milano 65.000
Caselle Shopping District –SC Planned (2018-2020)
Torino 120.000
Fonte: JLL
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Mercato degli Investimenti Retail
Per quanto riguarda l’Italia, nei primi nove mesi del 2015 c’è stata una conferma del forte interesse da parte
degli investitori: considerando tutti gli asset class, sono stati investiti in Italia circa €5 miliardi di euro di cui €1.5
miliardi nel Q3 (il 43% in più rispetto allo stesso trimestre del 2014).
I capitali investiti in questi primi tre trimestri del 2015 sono stati di provenienza internazionale (80% circa
dell’ammontare totale) e più in dettaglio di provenienza Statunitense e Mediorientale (capitali attivi in operazioni
value add e core). In particolare i capitali Middle East hanno riguardato l’acquisizione di hotel a Roma e a
Venezia. Una quota residuale dei capitali è stata di origine domestica.
Più nello specifico, nel Q3 2015 sono state registrate in totale 21 transazioni di investimento.
Nel settore Retail, nel terzo trimestre sono state registrate 3 transazioni per circa €205 milioni (il 14% dei volumi
totali del trimestre), il 28% in meno rispetto al Q2 2015 e 34% in meno rispetto allo stesso trimestre nel 2014.
Considerando i primi 9 mesi del 2015, è stato rilevato un consistente decremento dei volumi investiti nel settore
Retail (-45%) rispetto allo stesso periodo del 2014: si è passati infatti dai circa 1.2 miliardi di euro del 2014 ai
circa 670 milioni di euro dell’anno corrente.
In verità, il calo registrato nei volumi investiti nel settore Retail non è dovuto ad una mancanza di interesse nel
settore bensì al generale ritardo nella chiusura delle operazioni. I tempi medi di due diligence infatti sono
aumentati e causano posticipi e rallentamenti nella finalizzazione delle operazioni che avranno luogo nei prossimi
mesi.
A riconferma di un trend osservato negli ultimi anni, nei primi 9 mesi del 2015 il capitale investito nel settore
Retail è stato prevalentemente internazionale (il 90% circa del totale dei volumi investiti) con una buona
rappresentanza di capitali europei ed in particolare tedeschi (per circa €166 milioni di euro) e britannici (per circa
€122 milioni di euro). I tedeschi sono stati attivi in un’importante operazione nel settore Retail Shopping Centres
nel Sud Italia. Il deal in oggetto ha comportato un investimento superiore ai €100 milioni di euro e rappresenta
una delle maggiori dieci operazioni registrate nel 2015.
Per gli Shopping Centre continua la carenza di prodotti core in grado di soddisfare le richieste degli investitori
internazionali. Data questa carenza, gli investitori core si trovano spesso ad un bivio e scelgono di investire in
High Street, ovvero un prodotto facile da capire con giusta size e redditività garantita.
Italia, Volume degli investimenti retail, € milioni, 2010 – YTD 2015
Fonte: JLL
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Il rendimento netto prime per tutti i segmenti Retail si è ridotto nel Q3 2015 attestando i valori attorno al 5,65%
per i Centri Commerciali (dal 5,75% nel Q2), 7% per i Parchi Commerciali (stabile al Q2), 4,25% per l’High Street
di Milano (dal 4,50 nel Q2) e 4,35% per l’High Street di Roma (dal 4,60 nel Q2).
Rendimenti Netti Prime Retail, Q3 2010 – Q2 2015
Fonte: JLL
La tabella che segue riporta le informazioni pubbliche disponibili con riferimento alle transazioni più rilevanti
chiuse nel corso degli ultimi 18 mesi:
Nome del
Centro Città
Tipo di
Centro GLA (m²)
Prezzo
d’acquisto
Data della
transazione Net Yield Acquirente
Le Terrazze La Spezia Shopping
Centre 38,500 Confidential July 2014 Conf.
Union Investment RE
Romaest Rome Shopping
Centre n.a. Confidential October 2014 Conf.
GIC – Fondo Sovr. Singapore
Fashion District Bagnolo S. Vito
Various Outlet 60,900 € 103 million November 2014 Unknow Idea Fimit SGR
Shopping Center Il Grifone
Vicenza Shopping
Centre 20,000 € 45 million February 2015 7.5 NIY Marathon
Altarea Portfolio Various Various N.a. € 122 million March 2015 Conf. Tristan Capital
Partners
Palmanova Outlet Village
Udine Outlet 22,200 € 80 million June 2015 Unknown Multi
Corporation on behalf of
Blackstone real Estate Partners
Europe IV
Shopping Center "La Cartiera"
Pompei Shopping
Centre 30,000 Confidential July 2015 Conf.
ECE - European Prime Shopping Centre Fund II
Settimo cielo Settimo Torinese
Shopping Centre
28,000 € 60 million September
2015 Conf.
UBS per conto di GRES sicav Lussemburgo
Le Centurie Padova Shopping
Centre 11,161 € 29 million
September 2015
7.60% European Property Investors Special
Opportuinities 3 (EPISO 3 -
Tristan Capital Partners
Shopping Center/Retail Park
Fiordaliso
Rozzano (Milano)
Shopping Centre
45,000 € 135 million November 2015 5.8% Euro
Commercial Property
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Considerazioni di raffronto tra il mercato investimenti e la proprietà
Si riportano di seguito le principali considerazioni che esplicitano la scelta del tasso di capitalizzazione adottato
nella presente analisi per la determinazione del valore di uscita al decimo anno del flusso di cassa.
Il rendimento netto prime per gli shopping centre, considerando il recente sentiment di mercato ed il
miglioramento delle condizioni dello stesso alla data di valutazione, è pari a 5,50%. Il tasso fa riferimento a
immobili con un grande bacino d’utenza, dominanti nella loro catchment area, posizionati in prime location, con
un ottimo tenant mix, di recente costruzione ed un layout adatto alle esigenze del settore.
La proprietà in analisi è ubicata in una location secondaria che registra un fisiologico innalzamento dei tassi di
rendimento rispetto al tasso registrato nei centri commerciali prime.
Il tasso di capitalizzazione pondera i seguenti fattori:
Caratteristiche della proprietà: immobile del 2008, con un buono stato di manutenzione dei locali, con
riferimento a quelli di competenza dell’ipermercato, discreto stato con riferimento alle aree comuni ed
esterne e stato di parziale abbandono con riferimento al secondo piano interrato adibito ad area di
parcheggio;
Sovradimensionamento dell’area adibita a parcheggio rispetto alla capacità attrattiva dell’immobile;
La localizzazione della proprietà in una zona di mercato secondaria della Città di Roma;
Il tasso è commisurato alla tipologia di centro di vicinato;
Contratto con ancora alimentare con una performance e proiezione verso il cliente soddisfacente, che
porterà ad una crescita dell’appeal per eventuale operatori dei negozi di vicinato;
La compressione del tasso iniziale è giustificata tenendo conto della potenziale commercializzazione
delle unità di vicinato a valori di mercato;
L’immobile beneficia del flusso di potenziali clienti dovuto ad ulteriori superfici di vendita esterne alla
proprietà.
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11 Valutazione e Commenti
11.1 Metodo di Valutazione
L’approccio valutativo è stato scelto in base alla tipologia dell’asset, dopo aver effettuato adeguate considerazioni
in merito alla categoria del potenziale acquirente e ai suoi driver decisionali.
É nostra opinione che la proprietà oggetto della presente analisi costituisca un’opportunità di investimento per
investitori immobiliari caratterizzati da un approccio strutturato ed evoluto, il cui processo decisionale è basato
sull’adeguatezza dell’asset a generare reddito su un orizzonte temporale di investimento di medio-lungo termine.
La proprietà in oggetto è stata analizzata utilizzando la Metodologia Reddituale dell’Analisi dei Flussi di Cassa
Attualizzati (DCF) che individua il valore del bene scontando i flussi di cassa generati dalla proprietà nel periodo
temporale analizzato (Holding Period). Alla fine del periodo di analisi, è stata ipotizzata la vendita della proprietà
ad un valore ottenuto dalla capitalizzazione in perpetuità del reddito dell’anno successivo, ad un tasso di
capitalizzazione di mercato appropriato e relativo ad investimenti comparabili a quello in questione.
L’analisi dei flussi di cassa è stata condotta tenendo in considerazione l’inflazione ed un periodo temporale di 10
anni in cui sono stati proiettati i flussi di cassa, costituiti dai ricavi generati dalla proprietà e dai costi sostenuti nel
medesimo periodo, e il valore di vendita del bene alla fine del periodo di analisi.
Il Valore di Mercato riportato è stato stimato sulla base delle analisi svolte e della documentazione fornita dal
Cliente.
11.2 Assunzioni Generali
La nostra analisi prevede uno sviluppo del flusso di cassa su un orizzonte temporale di 10 anni. La data di
valutazione è il 31 Dicembre 2015 mentre la data di inizio del flusso di cassa è il 1 Gennaio 2016.
Tasso di Inflazione6 e Tasso di Crescita del Mercato
La tabella sotto riportata evidenzia il Tasso di Inflazione e il Tasso di Crescita del Mercato adottati nel ns. modello
di calcolo:
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 10
Inflazione 0,90% 1,40% 1,50% 1,60% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90%
Crescita del Mercato 0,90% 1,40% 1,50% 1,60% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90%
Andamento Vendite 0,90% 1,40% 1,50% 1,60% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90% 1,90%
11.3 Canone di Locazione di Mercato
Probabilità di Sfitto
Il nostro modello di analisi prevede l’individuazione della probabilità che al termine del periodo contrattuale ogni
unità sia rilasciata dal conduttore. Ai fini della presente valutazione si è stimata una probabilità di sfitto pari al
50% per la totalità delle unità. Il modello prevede un’ipotesi di periodo di sfitto pari a 4 mensilità per tutte le unità
tranne che per l’ipermercato.
Queste assunzioni comportano l’inclusione di una perdita di canone di locazione su base temporale, e
dell’importo di spese di gestione non recuperabili (rappresentata dalla voce Void Costs e di spese di ri-
commercializzazione (rappresentata dalla voce Void Fees).
6 Fonte: Consensus Economics Inc - Long Term Forecast, ultimi dati disponibili risalgono ad Ottobre 2015.
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11.4 Ricavi
Canone di Locazione
Il canone di locazione contrattuale percepito alla data di valutazione è complessivamente pari a €1.375.000, che
riflette un canone di locazione unitario7 pari a circa € 180/m². Il canone risulta da € 1.425.000 che è il canone
attuale a cui si è sottratto € 50.000 per il volume d’affari inferiore a € 35.000.000, secondo quanto comunicatoci
dal Cliente.
Il Canone di Locazione di Mercato da noi stimato è pari a €1.442.755, ed è composto da:
- il canone stimato per l’Ipermercato, pari a €1.259.445, ovvero un canone di locazione unitario di € 165
mq/anno.
- il canone stimato per le unità parte della galleria commerciale, pari a €183.310, ovvero un canone unitario di
€ 130 mq/anno
Portiamo all’attenzione del Cliente che il Canone di Locazione di Mercato con riferimento alla galleria è stato
stimato tenendo in considerazione la dimensione e la posizione di ogni singola unità.
Le informazioni forniteci non sono comprensive di dati sulle performance economiche dell’operatore alimentare;
risulta pertanto non possibile operare un’analisi della sostenibilità del medesimo. E’ ns. comprensione che solo
l’ipermercato ed un’unità, la quale corrisponde un affitto direttamente all’operatore dell’ipermercato e quindi
considerata sfitta ai fine dell’analisi valutativa, siano ad oggi operativi e che le restanti risultino quindi non locate;
riteniamo che tale dato possa essere considerato indicativo di una limitata attrattività del centro.
Ricavi Netti
I ricavi stimati sul primo anno di analisi, al netto di tutti i costi a carico della proprietà (Vedasi sez. n. 7 del
presente rapporto), incluse le perdite dovute alle scadenze previste nei primi 12 mesi, corrispondono ad un
importo pari a €675.436.
11.5 Tassi di Capitalizzazione e Valutazione
Sulla base delle informazioni riportate nel presente rapporto di valutazione è ns. opinione che il Valore di Mercato
della proprietà in oggetto possa essere pari a €12.630.000. Il Valore di Mercato sopra riportato riflette un tasso di
capitalizzazione netto iniziale (NOI Year 1/Market Value) pari al 5,07% ed un tasso di capitalizzazione netto in
uscita della proprietà, ipotizzata interamente producente reddito, stimato nella misura del 7,00%. Il Tasso di
Rendimento Interno dell’operazione (TIR) risulta pari al 7,80% (arrotondato).
Con particolare riferimento a quest’ultimo indicatore, Tasso Interno di Rendimento (TIR), portiamo all’attenzione
del Cliente che i ns. modelli di analisi considerano questo dato come un output, ossia come un indicatore
restituito dal modello di calcolo e da confrontare con benchmark di mercato, quali i tassi di capitalizzazione
iniziale e d’uscita. A nostro avviso tale approccio garantisce l’aderenza dei risultati alle reali di condizioni di
mercato e non a strutture finanziarie sconnesse dalle stesse. Per completezza abbiamo tuttavia analizzato
l’equivalente tasso di sconto riflesso nella ns. stima, al fine di verificarne l’aderenza rispetto ai principali parametri
di mercato comunemente utilizzati come indicatori - vedasi tabella sotto riportata.
7 Calcolato sulla sola superficie occupata dall’ipermercato alla data di valutazione.
29
Composizione TIR %
Titolo di Stato con scadenza decennale8 1,62%
Rischio Immobiliare 2,25%
Rischio Obsolescenza 1,10%
Rischio Locativo 0,75%
Rischio Location 1,00%
Rischio Categoria 0,80%
Rischio Finanziamento 0,25%
Totale 7,77%
11.6 Confronto con la valutazione precedente
La proprietà in analisi è stato oggetto di un esercizio di valutazione a Giugno 2015, il quale rispetto alla
precedente valutazione (31 Marzo 2015), presenta variazioni in alcuni fattori che vengono riflesse in un aumento
di valore del 0,8%; in particolare evidenziamo:
Aumento del Canone di Mercato stimato con riferimento alla MSV (sulla base delle informazioni fornite dal
Cliente sulla negoziazione in corso);
Mantenimento delle imposte sulla proprietà, Imposta TASI ed IMU, per complessivi €457.746 per l’anno
2016;
Eliminazione dell’ipotesi di creazione di una MSU all’interno dell’area dell’ipermercato e di un distributore di
carburante.
Complessivamente il Valore di Mercato al 31 Dicembre 2015 risulta superiore a quello stimato al 30 Giugno 2015
nell’ordine del 0,2%.
11.7 Commenti
Riteniamo utile riportare in sintesi alcuni degli elementi principali che hanno guidato la presente analisi:
Sulla base delle informazioni ricevute, è nostra comprensione che le unità della galleria si configurino come
unità di vicinato e siano dunque immediatamente commercializzabili;
La proprietà, seppur facilmente accessibile, gode di un contenuto bacino di utenza che consta della
popolazione residente nelle immediate vicinanze, anche in virtù della sua limitata dimensione e potenziale
offerta e quindi limitata capacità di attrattività;
La galleria, ancorata ad un Conad Leclerc, è composta da sole 7 unità commerciali;
Non è stato possibile svolgere un’analisi dei fatturati, né determinare un tasso di sforzo, non essendo stati
forniti i relativi dati;
L’analisi effettuata evidenzia delle potenziali criticità con riferimento all’attrattività del centro commerciale
vista la situazione di sfitto cronico delle unità minori (galleria commerciale);
Con riferimento all’Ipermercato, l’analisi fonda sulle informazioni fornite dalla Proprietà, e cioè sull’ipotesi
che il contratto di locazione in essere resterà efficace fino alla naturale scadenza, con una riduzione
annuale fissa di € 50.000, dovuta al volume d’affari inferiore a € 35.000.000.
Sulla base dei dati forniti si evidenzia che l’importo dei costi non recuperabili a carico della Proprietà, con
riferimento alle tasse sulla proprietà (IMU e TASI) e ai considerevoli costi di manutenzione stimati, risulta
8 BTP con scadenza decennale - Codice ISIN IT0005090318 - Fonte: Il Sole 24 Ore del 01.12.2015.
30
essere elevato, impattando quindi notevolmente sulla determinazione del net operating income (NOI) e sul
tasso di rendimento atteso. E’ ns. opinione che l’importo dei costi fissi a carico della Proprietà rappresenti
una penalizzazione nella commerciabilità della struttura e del suo appeal;
Il periodo di commercializzazione delle unità della galleria è stato stimato pari a 9 mesi;
Ai fini della presente valutazione assumiamo che la proprietà possa essere transata come bene immobiliare
(Property Deal); abbiamo dunque stimato costi di acquisizione pari all’5,5% del valore di mercato della
proprietà.
Si specifica che il Valore di Mercato riportato nel presente rapporto di valutazione fonda sull’assunzione che
il bene in oggetto venga acquisito da un “generico” investitore e non da uno special buyer.
31
12 Valutazione
12.1 Valore di Mercato
Sulla base delle informazioni riportate nel presente rapporto è nostra opinione che il probabile Valore di Mercato
attribuibile alla proprietà immobiliare, nel suo attuale stato di manutenzione ed uso, soggetta al contratto di
locazione in essere alle condizioni di mercato riscontrate al 31 Dicembre 2015, possa essere di circa:
€12.630.000
(Dodici Milioni Seicento Trenta Mila Euro)
Vorremmo portare alla Vostra attenzione che il Valore di Mercato sopra riportato non è inclusivo dei costi di
acquisizione.
_________________________
Il presente rapporto è stato redatto in buona fede sulla base delle informazioni disponibili e della documentazione
fornita dalla Committenza in data 31 Dicembre 2015.
Pierre Marin MRICS Amministratore Delegato
Allegato 1
Localizzazione
Macro Localizzazione
Casal del Marmo (RM)
Micro Localizzazione
Via Arola, Roma (RM)
Allegato 2
Fotografie
Fotografie Interne
Fotografie Esterne
Allegato 3
Conteggi
Casal del Marmo Financial Summary abcTotal CashflowALL AMOUNTS ARE IN EUROS UNLESS STATED V:\Clienti\Clienti Vals\Vegagest\Fondo Europa Immobiliare N° 1_2014\2015.12.31\Analisi\[Casal del Marmo 12.2015.xlsm]
Entry KPI's Average Rental Growth Y1-11 ExitWALT (yrs) 2.76
Appraisal Date 01-gen-16 Vacancy by Area sqm [0.00%] Retail 1.70% Exit Valuation Date 01-gen-26Gross Value 13,324,650 Vacancy by ERV [%GOI] € [0.00%] Office 1.70% Gross Exit Value 14,767,375Purchaser's Costs @ 5.50% Y1 Other Income/Base income 0.0% Storage 1.70% Exit Purchaser's & Seller's Fees @ 1.50%Purchaser's Costs @ -694,650 Y1 NRO/GOI (income loss ratio) 52.9% Car Park 1.70% Exit Purchaser's & Seller's Costs -218,237
Net Value 12,630,000 Reversion (on Base Income) 4.9% misc 0.00% Net Exit Value 14,549,138 Net Income @ Entry (Y1) 675,436 Turnover € psm / pa - Avg Index Gth 1.70% Net Income @ year after Exit (Y 1,033,716
Net Initial Yield (Y1) (NOI/Gross CV) 5.07% RSR / Effort Ratio - Avg Sales Gth 1.70% Exit Initial Yield Applied 7.00%Gross Initial Yield (NOI/Net CV) 5.35%Gross Value Excl Capex 13,324,650Capex deducted 0Gross Multiplier (Maklerfaktor) 5.69Cash Flows calculated Monthly in Advance Vacancy Allowance (Y1) Avge Vacancy Periods Income /Exit Balance of IRR
Vacancy as % of Base Income (Ren 0.0% Vacancy (mths) 0.1IRR 7.8% Void risk as % of Base Inc (Costs) 0.0% Rent Free (mths) 0.0 NOI 6,466,442Hold Period (years) 10 Years Void risk as % of Base Inc (Capital C 0.0% Exit 6,858,208Capital Value psm 1,397 Total 0.0% (w eighted by ERV) Total 13,324,650
Local Country Indexation 0.90% 1.40% 1.50% 1.60% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90%Retail Rental Growth Forecast 0.90% 1.40% 1.50% 1.60% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90%
Retail Sales Growth 0.90% 1.40% 1.50% 1.60% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90% 1.90%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
YEAR 1 YEAR 2 YEAR 3 YEAR 4 YEAR 5 YEAR 6 YEAR 7 YEAR 8 YEAR 9 YEAR 10 YEAR 11gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy gen-yy - dic-yy
% of Total Income Gross Income
88.5% Hypermarket 1,387,500 1,428,406 1,404,728 1,306,888 1,322,944 1,341,239 1,360,351 1,379,736 1,399,398 1,419,339 1,439,56511.5% Vacant 45,828 183,894 186,331 189,127 192,225 195,770 165,937 204,643 208,532 212,494 216,531100.0% Total Base Income 1,433,328 1,612,300 1,591,060 1,496,015 1,515,169 1,537,009 1,526,288 1,584,380 1,607,929 1,631,833 1,656,096
0.0% Turnover Income 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Group Additional Income
0 Mall Income 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 Incentives 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0.0% Other 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
100.0% TOTAL GROSS INCOME 1,433,328 1,612,300 1,591,060 1,496,015 1,515,169 1,537,009 1,526,288 1,584,380 1,607,929 1,631,833 1,656,0960.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% -91.7% -100.0%
% of Total Income Group Operating Expenses-3.5% del Marmo Maintenance costs -214,999 -80,615 -79,553 -74,801 -15,152 -15,370 -15,263 -15,844 -16,079 -16,318 -16,561
-31.6% del Marmo Property related taxes -457,746 -461,866 -468,332 -475,357 -482,963 -492,139 -501,489 -511,018 -520,727 -530,621 -540,703 -0.8% del Marmo Insurance costs -10,992 -11,091 -11,246 -11,415 -11,597 -11,818 -12,042 -12,271 -12,504 -12,742 -12,984 -0.4% del Marmo Lease Registration Tax -6,938 -7,142 -7,024 -6,534 -6,615 -6,706 -6,802 -6,899 -6,997 -7,097 -7,198 -1.5% del Marmo Property Management -21,500 -24,185 -23,866 -22,440 -22,728 -23,055 -22,894 -23,766 -24,119 -24,477 -24,841 -0.5% del Marmo Collection Loss 0 -8,062 -7,955 -7,480 -7,576 -7,685 -7,631 -7,922 -8,040 -8,159 -8,280 -0.7% del Marmo Other -10,000 -10,090 -10,231 -10,385 -10,551 -10,751 -10,956 -11,164 -11,376 -11,592 -11,812 -0.1% del Marmo Service charge Loss on current vacancy -13,720 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0-0.1% del Marmo Letting fees on current vacancy -21,997 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-39.1% Total Operating Expenses -757,891 -603,050 -608,207 -608,412 -557,181 -567,524 -577,078 -588,883 -599,842 -611,006 -622,380
Vacant Rent 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
-0.2% Estimated Void Rent 0 0 0 0 0 0 33,947 0 0 0 0Void Costs
0.0% Void Costs 0 0 0 0 0 0 -1,694 0 0 0 0-0.9% Void Fees 0 0 -117,274 0 0 0 -18,389 0 0 0 00.0% Void refurb 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00.0% Void TI's 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0-0.9% Total Rent Loss 0 0 -117,274 0 0 0 -20,083 0 0 0 0
-40.0% TOTAL EXPENSES -757,891 -603,050 -725,481 -608,412 -557,181 -567,524 -597,161 -588,883 -599,842 -611,006 -622,380
Capital Expenditure 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Capital Payments (Entry) -13,324,650 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Capital Receipts (Exit) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14,549,138
TOTAL NET INCOME 675,436 1,009,251 865,579 887,603 957,988 969,484 929,127 995,497 1,008,087 1,020,826 1,033,716Hold Period (years)
INCOME YIELD (NOI/Gross CV) 5.07% 7.57% 6.50% 6.66% 7.19% 7.28% 6.97% 7.47% 7.57% 7.66%INCOME YIELD adj for Capex (NOI/Gross CV + Capex) 5.07% 7.57% 6.50% 6.66% 7.19% 7.28% 6.97% 7.47% 7.57% 7.66%
49%51%
Allegato 4
Condizioni Generali di Contratto
Condizioni Generali di Contratto COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
Condizioni Generali di Contratto
Introduzione
1. Applicabilità delle Condizioni Generali
Le presenti Condizioni Generali di Contratto (“le Condizioni Generali”) troveranno applicazione ogni qual-volta a Jones Lang LaSalle sia stato conferito un incarico per la fornitura di servizi e non vi sia un contratto scritto che disciplini la fornitura di tali servizi ovvero, nel caso in cui esista un contratto, nella misura in cui le presenti Condizioni Generali non siano in conflitto con i termini e condizioni di tale contratto. Ogni riferi-mento contenuto nelle presenti Condizioni Generali al ‘contratto’ si intenderà effettuato all’accordo (scritto o verbale) intercorso tra le parti nonché alle presenti Condizioni Generali che devono intendersi incorpora-te nel suddetto contratto quale parte integrante e sostanziale dello stesso (“il Contratto”).
2. Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle significa Jones Lang LaSalle, S.p.A., Via Agnello 8, 20121 Milano, iscritta nel Registro delle Imprese di Milano, cod. fisc. e P. IVA nº 10040460155.
Livelli di Servizio
3. Standard di esecuzione
Jones Lang LaSalle presterà i servizi secondo le specifiche ed i livelli di servizio individuati per iscritto nel Contratto ovvero, qualora questi non siano stati indicati, secondo le specifiche ed i livelli di servizio che Jones Lang LaSalle applica normalmente, in conformità all’obbligo di diligenza specificato di seguito. Qualsiasi modifica a quanto precede dovrà essere concordata per iscritto.
4. Attività escluse
Jones Lang LaSalle non è in alcun modo responsabile per tutto quanto non rientri nell’ambito dei servizi prestati e come definiti ai sensi del Contratto. In particolare, Jones Lang LaSalle non è in alcun modo re-sponsabile per:
• valutazioni in materia di prezzi, salvo il caso in cui abbia ricevuto l’incarico di effettuare una for-male valutazione;
• pareri, o mancati pareri, in merito allo stato di beni immobili, salvo il caso in cui sia stata espres-samente incaricata di effettuare una formale perizia;
• la sicurezza, la gestione ovvero l’assicurazione di beni immobili, salvo il caso in cui sia stata espressamente incaricata di occuparsi della gestione di dette attività;
• la sicurezza di coloro che visitino gli immobili, salvo il caso in cui ciò sia stato espressamente in-dicato nell’incarico conferito a Jones Lang LaSalle.
5. Servizi Finanziari
Jones Lang LaSalle non è autorizzata alla prestazione di servizi di investimento, di servizi finanziari ovve-ro, in generale, alla prestazione di qualsivoglia altro servizio o attività disciplinata ai sensi del Decreto Le-gislativo 24 Febbraio 1998, n. 58 ovvero del Decreto Legislativo 1 Settembre 1993, n. 385, “Testo Unico in materia bancaria e creditizia” e s.m.i.
Condizioni Generali di Contratto COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
6. Intermediazione Immobiliare
Qualora a Jones Lang LaSalle sia stato conferito incarico di svolgere attività d’intermediazione immobilia-re, Jones Lang LaSalle sarà tenuta a:
• presentare per iscritto tutte le offerte ricevute;
• rispettare ogni e qualsiasi disposizione inderogabile di legge applicabile alla fornitura di servizi di intermediazione immobiliare.
Responsabilità
7. Obbligo di diligenza
Jones Lang LaSalle ha, nei confronti del cliente, l’obbligo di agire con ragionevole diligenza e cura nella fornitura dei servizi e nell’attenersi alle istruzioni del cliente ove tali istruzioni non siano in conflitto con (a) le presenti Condizioni Generali, (b) il Contratto, ovvero (c) la legge ed i codici di condotta applicabili ai ser-vizi medesimi. Jones Lang LaSalle non ha l’obbligo di ottemperare alle istruzioni del cliente che siano in conflitto con la legge, i regolamenti ed i codici di condotta applicabili.
8. Responsabilità nei confronti del Cliente
Jones Lang LaSalle non è responsabile per le conseguenze, ivi inclusi i ritardi nella fornitura o la mancata fornitura dei servizi, derivanti da ritardi o inadempimenti da parte del cliente o di qualsiasi altro soggetto che agisca per conto del cliente:
• nel fornire prontamente qualsiasi informazione, documento o altro materiale che il cliente sia te-nuto a fornire ai sensi del Contratto ovvero nel caso in cui tali informazioni, documenti o materiali siano inesatti, inaccurati, non aggiornati, incompleti o comunque tali da indurre Jones Lang La-Salle in errore. Il cliente garantisce che, nel caso in cui fornisca informazioni o materiale a Jones Lang LaSalle, quest’ultima sarà autorizzata a fare pieno affidamento sulla loro accuratezza e completezza;
• nell’adempiere alle raccomandazioni o pareri di Jones Lang LaSalle.
Fatto salvo il caso di dolo o colpa grave di Jones Lang LaSalle, di morte o lesioni personali causati da fat-to imputabile a Jones Lang LaSalle ovvero ancora di violazione di norme di ordine pubblico da parte di quest’ultima, in relazione ai quali la responsabilità di Jones Lang LaSalle sarà illimitata, la responsabilità di Jones Lang LaSalle in qualunque modo derivante o connessa alla prestazione dei servizi oggetto di inca-rico o comunque derivante ai sensi del Contratto o altrimenti:
• è esclusa nella misura in cui la stessa derivi da un fatto imputabile al cliente ovvero ad altri sog-getti che agiscono per conto del cliente (e dei quali Jones Lang LaSalle non è responsabile);
• è esclusa se causata da circostanze fuori dal ragionevole controllo di Jones Lang LaSalle;
• non include il c.d. lucro cessante nonché i danni indiretti;
• (qualora Jones Lang LaSalle sia solo una delle parti responsabili) limitata alla quota-parte di dan-ni che può essere ragionevolmente imputabile a Jones Lang LaSalle – con espressa esclusione di qualsiasi responsabilità solidale – indipendentemente dal fatto che le altre parti risarciscano o meno la quota-parte di danni imputabili a queste ultime; e
• è comunque limitata all’importo complessivo 5 milioni di euro.
Condizioni Generali di Contratto COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
9. Responsabilità nei confronti di Terzi
Jones Lang LaSalle non si assume alcun obbligo di diligenza né alcuna responsabilità verso terzi diversi dal Cliente, salvo che ciò sia espressamente concordato per iscritto. Nessun terzo potrà vantare alcun di-ritto nei confronti di Jones Lang LaSalle ai sensi del presente Contratto, se non diversamente concordato per iscritto.
10. Responsabilità per fatto di Terzi
In espressa deroga a quanto previsto dall’articolo 1228 cod. civ. Jones Lang LaSalle non si assume alcu-na responsabilità per prodotti o servizi che la stessa debba ragionevolmente ottenere da terzi al fine di fornire i servizi.
11. Conferimento di incarico a Terzi
Jones Lang LaSalle potrà conferire a terzi l’incarico di fornire, in tutto o in parte, i servizi oggetto del con-tratto solo nel caso in cui ciò sia ragionevolmente necessario ma rimarrà comunque responsabile per quanto realizzato da tali terzi salvo che il cliente acconsenta ad avvalersi solo di tali terzi (consenso che non dovrà essere irragionevolmente negato dal cliente). Nel caso in cui l’incarico a terzi venga conferito da Jones Lang LaSalle su specifica richiesta del cliente, Jones Lang LaSalle non sarà in alcun modo re-sponsabile per quanto realizzato (o non realizzato) da detti terzi.
Il Cliente dovrà stipulare e mantenere in vigore le necessarie assicurazioni che coprano l'Immobile da ri-schi di incendio, allagamenti, caduta di oggetti, esplosioni, incidenti elettrici, furti in particolare di materiali, attrezzature o beni, da danni fisici e materiali agli occupanti, a terze parti, a visitatori ecc. e che includano Jones Lang LaSalle come assicurato addizionale o che prevedano una rinuncia al diritto di surrogazione della Compagnia assicuratrice nei confronti di Jones Lang LaSalle o di qualsivoglia dei suoi amministratori o dipendenti, collaboratori o incaricati.
12. Tutela dei Dipendenti
Fatto salvo il caso di dolo o di illecito penale, il Cliente rinuncia espressamente a promuovere qualsiasi azione o richiesta nei confronti di dipendenti o ex dipendenti di Jones Lang LaSalle ( ovvero di altre socie-tà di gruppo Jones Lang LaSalle), che siano stati coinvolti, in nome e per conto di Jones Land LaSalle, nella fornitura dei servizi; le Parti concordano che, ai fini della presente clausola, Jones Lang La Salle sot-toscrive il presente accordo, anche in nome e per conto dei dipendenti propri o di altre società del Gruppo Jones Lang LaSalle allo scopo di rendere la presente previsione irrevocabile a beneficio di questi ultimi, ai sensi dell’ art.1411, comma2,cod.civ.
13. Responsabilità nei confronti di Jones Lang LaSalle
Il Cliente si impegna a tenere indenne e manlevata Jones Lang LaSalle da ogni e qualsiasi danno, onere, spesa (ivi comprese le parcelle degli avvocati e i costi e spese di liti ragionevolmente sostenuti), respon-sabilità e/o richiesta di risarcimento:
• dei quali il Cliente sia tenuto a rispondere in virtú delle presenti Condizioni Generali;
• derivanti da o fondati su atti da parte del Cliente (o di qualsivoglia dei suoi amministratori o di-pendenti, collaboratori o incaricati), fatto salvo il caso in cui siano causati da fatto imputabile a Jones Lang LaSalle e ciò sia stato riconosciuto in forza di una sentenza del Tribunale competen-te ovvero siano derivanti da dolo o colpa grave di Jones Lang LaSalle (ovvero da soggetti dei quali Jones Lang LaSalle è responsabile in forza delle presenti Condizioni Generali)
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Tempistica
14. Tempi di fornitura del servizio
Jones Lang LaSalle porrà in essere ogni ragionevole sforzo per prestare i servizi nel rispetto della tempi-stica indicata dal Cliente ma non sarà in alcun modo responsabile qualora ciò non avvenga per ritardi che siano determinati da eventi al di fuori del suo controllo o causati da inadempimento o ritardato o inesatto inadempimento da parte del Cliente ai propri obblighi contrattuali ovvero da ritardo da parte del Cliente nel consentire a Jones Lang LaSalle di accedere agli immobili per effettuare il sopralluogo.
15. Servizi da prestarsi al di fuori del territorio italiano
Ove per la prestazione di un servizio, Jones Lang LaSalle abbia la ragionevole necessità di ricorrere ad un fornitore di servizi al di fuori del territorio italiano, la stessa potrà richiedere al cliente di sottoscrivere un accordo separato con tale fornitore di servizi che sia soggetto alla normativa locale, a modalità di fattura-zione separata e ad uno standard di servizio non superiore a quanto ragionevolmente conseguibile in tale località.
16. E-mail e Servizi on-line
Jones Lang LaSalle potrà utilizzare sistemi di comunicazione elettronica per la fornitura dei servizi, met-tendo a tal fine a disposizione del cliente qualsiasi software necessario che non sia generalmente disponi-bile.
17. Conflitto di interesse
Qualora Jones Lang LaSalle venga a conoscenza di un conflitto di interesse, la stessa ne informerà tem-pestivamente il cliente e suggerirà una linea di condotta adeguata.
18. Pubblicità
Jones Lang LaSalle ed il cliente non potranno rendere pubblico o rilasciare a canali di informazione o a terzi informazioni concernenti i servizi o l’oggetto dei medesimi, senza il consenso dell’altra parte.
19. Conferimento di Dati Personali
Il cliente dichiara e garantisce di aver fornito l’informativa ai sensi dell’art. 13 D.Lgs. n. 196/2003 e suc-cessive modifiche e/o integrazioni (il “Codice Privacy”), nonché di aver ottenuto ogni e qualsiasi consenso, autorizzazione o approvazione dai soggetti interessati e di adempiere ad ogni e qualsiasi obbligo o requi-sito di legge previsto dal Codice Privacy al fine di consentire a Jones Lang LaSalle di trattare legittima-mente i dati personali di terzi che gli siano stati comunicati dal cliente ai sensi del presente Contratto. Il Cliente si impegna, in ogni caso, a tenere Jones Lang LaSalle manlevata ed indenne da qualsiasi pretesa, perdita, danno, responsabilità od azione che possa essere promossa da terzi derivante da qualsiasi prete-sa fondata e/o relativa al trattamento da parte di Jones Lang LaSalle dei dati personali che gli siano stati comunicati dal cliente.
Fermo tutto quanto precede, Jones Lang LaSalle tratterà e proteggerà i dati personali di terzi in conformità alla normativa italiana in materia di protezione dei dati personali ed esclusivamente nella misura necessa-ria per fornire i servizi al cliente o altrimenti consentita ai sensi del presente Contratto.
20. Proprietà intellettuale
Tutti i diritti di proprietà intellettuale sul materiale fornito dal cliente appartengono allo stesso e quelli sul materiale predisposto da Jones Lang LaSalle appartengono a Jones Lang LaSalle, salvo diverso accordo scritto. Ciascuna parte ha il diritto non esclusivo di utilizzare il materiale predisposto dall’altra parte per le
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finalità per le quali detto materiale è stato fornito o predisposto. Nessun terzo avrà il diritto di utilizzare tale materiale senza lo specifico consenso del titolare dei diritti sul materiale medesimo
21. Accesso agli immobili
Nella misura in cui la prestazione dei servizi da parte di Jones Lang LaSalle comporti l’effettuazione di so-praluoghi presso immobili, il cliente dovrà, sotto la propria esclusiva responsabilità, adottare ogni e qual-siasi azione necessaria a garantire il legittimo accesso agli immobili da parte di Jones Lang LaSalle (ivi in-cluso l’ottenimento dei relativi consensi ed autorizzazioni) nonché a garantire l’adozione di adeguate misu-re di sicurezza al fine di consentire che la visita agli immobili da parte di Jones Lang LaSalle si possa svolgere in condizioni di sicurezza.
Il cliente dovrà (ove ciò sia previsto quale parte del servizio) porre in essere tutto quanto possibile al fine di consentire comunque a Jones Lang LaSalle di effettuare detti sopraluoghi nel più breve tempo possibile successivamente alla data di sottoscrizione del Contratto.
22. Materiale Confidenziale
Ciascuna parte dovrà mantenere riservate tutte le informazioni confidenziali ed il materiale che possa ave-re un valore commerciale per l’altra parte di cui venga a conoscenza potendo, ad ogni modo:
• utilizzarli nella misura ragionevolmente richiesta per la prestazione del servizio;
• divulgarli con il consenso dell’altra parte;
• divulgarli se richiesto ai sensi di legge, regolamenti o da autorità competenti.
Il presente obbligo rimarrà in vigore anche dopo la scadenza del Contratto.
23. Effetto della Risoluzione sul Materiale del Cliente
Al momento della risoluzione, per qualsiasi causa, del Contratto, Jones Lang LaSalle potrà, in osservanza di disposizioni di legge, normative o dei codici di condotta, trattenere una copia di tutto il materiale in suo possesso e fornito da o per conto del cliente in relazione alla prestazione dei servizi. Il cliente potrà richie-dere la restituzione o la distruzione di tutto il rimanente materiale.
24. Distruzione dei Documenti
Fatto salvo quanto previsto ai sensi dell’articolo 2220 cod. civ. a far data dall’espletamento del servizio o dalla cessazione del Contratto, quale che si verifichi per primo, Jones Lang LaSalle potrà distruggere tutti i documenti in suo possesso.
Compenso
25. Non Specificato
Qualora il corrispettivo e le spese dovuti a Jones Lang LaSalle per la prestazione dei servizi non siano stati specificati per iscritto nel Contratto, Jones Lang LaSalle avrà diritto di ottenere:
• il pagamento del proprio corrispettivo in un importo determinato dal RICS ovvero da altro organo professionale competente ovvero, se nessuna di questi sia stato specificato, ad un compenso equo e ragionevole con riferimento al tempo e risorse dedicati alla prestazione dei servizi;
• al rimborso delle spese debitamente sostenute per conto del cliente.
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26. Fornitura parziale dei servizi
In caso di prestazione parziale dei servizi, Jones Lang LaSalle avrà diritto ad un equo corrispettivo da cal-colarsi proporzionatamente al servizio reso da Jones Lang LaSalle, come valutato da questa ultima.
27. IVA
Il cliente sarà tenuto al pagamento dell’IVA secondo l’aliquota in vigore al momento dell’emissione della corrispondente fattura.
28. Interessi di Mora
Per tutti gli importi che non siano stati pagati entro la relativa data di pagamento, Jones Lang LaSalle avrà il diritto di addebitare sull’importo non pagato un interesse pari ad un tasso equivalente al saggio di inte-resse legale maggiorato del 2%.
Miscellanea
29. Cessione del Contratto
Il cliente potrà cedere il Contratto solo previo espresso consenso scritto di Jones Lang LaSalle, consenso che non dovrà essere irragionevolmente negato.
30. Risoluzione del Contratto
Il cliente o Jones Lang LaSalle potranno risolvere il Contratto con effetto immediato dandone comunica-zione all’altra parte nel caso in cui l’altra parte:
• non abbia posto rimedio ad una grave o persistente violazione del presente Contratto entro un ragionevole periodo di tempo come indicato nella diffida ad adempiere inviata dalla parte non inadempiente;
• sia in stato di insolvenza ai sensi della normativa del Paese in cui detta parte è stata costituita.
31. Effetto della Risoluzione
La cessazione del presente Contratto non pregiudicherà qualsiasi pretesa che sia sorta prima della ces-sazione ovvero che abbia ad oggetto il diritto di Jones Lang LaSalle alla corresponsione del corrispettivo o al rimborso delle spese sostenute da\ quest’ultima fino alla data di cessazione.
32. Rinuncia e Separabilità
La mancata applicazione di una qualsiasi disposizione delle presenti Condizioni Generali non costituirà una rinuncia al diritto di chiedere l’applicazione della stessa o di altri termini e condizioni del presente Con-tratto.
L’invalidità o inefficacia, in tutto o in parte, di una qualsiasi delle disposizioni del presente Contratto non avrà effetto sulla validità, legalità o efficacia delle restanti disposizioni che rimarranno pienamente in vigo-re ed effetto.
33. Notifiche
Le comunicazioni tra le parti saranno valide se rese per iscritto ed indirizzate all’ultimo indirizzo conosciuto del destinatario e saranno considerate notificate:
• al momento della consegna, se consegnate a mano (se ciò avviene nel regolare orario di attività lavorativa) ovvero nel momento in cui l’attività lavorativa abbia nuovamente inizio;due giorni lavo-rativi dopo la spedizione, se inviate per mezzo di lettera raccomandata;
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• due giorni lavorativi dopo la spedizione, se inviate per mezzo di lettera raccomandata;
• al momento della ricezione, se spedite per posta ordinaria, fax.
Le notifiche non posso essere effettuate per posta elettronica.
34. Legge applicabile e Foro competente
Il Contratto e le Condizioni Generali sono regolati dalla legge della Repubblica Italiana. Qualsiasi contro-versia che dovesse insorgere in relazione al presente Contratto sarà sottoposta alla competenza esclusiva del Foro di Milano.
