Avv. Rosemarie Serrato Il PGT del Comune di Milano Dalle procedure di adozione alla nuova...

Avv. Rosemarie Serrato

Il PGT del Comune di MilanoDalle procedure di adozione alla nuova urbanistica

2

LE INNOVAZIONI DEL PGT LIBERTÀ DI DESTINAZIONE D’USO E

PEREQUAZIONE

Contratto di Locazione

Affitto di azienda

3

La libertà delle destinazioni d'uso e la perequazione urbanistica sono tra le innovazioni più interessanti del Piano di Governo del Territorio.

DALLA DESTINAZIONE

ALLE FUNZIONI

4

Secondo l'articolo 5 del Piano delle Regole, “le destinazioni d'uso sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusione e senza una distinzione ed un rapporto percentuale predefinito”

5

Fatta eccezione per l'uso commerciale (per cui vigono norme particolari), nei fabbricati esistenti e in quelli di nuova edificazione sarà insediabile ogni funzione, anche sostituendo la residenza al produttivo (intervento vietato dal vigente Prg), gli uffici alla residenza o viceversa, e senza dovere rispettare alcun mix funzionale assegnato o preesistente.

6

I COSTII COSTI

Il cambio di destinazione d'uso non è tuttavia gratuito.

7

I COSTII COSTI

A parte il pagamento dell'ordinario contributo di costruzione ove dovuto, ai sensi dell'articolo 9 del piano dei servizi l'introduzione con opere della funzione residenziale al posto di quella produttiva dà luogo alla corresponsione di una dotazione di servizi pari al 100% della Slp (superficie lorda di pavimento) insediata, eventualmente attraverso la monetizzazione (in media 300 euro a metro quadrato) delle aree che non fosse possibile cedere al comune.

8

Ma vediamo il Piano delle Regole in dettaglio…

9

IL PIANO DELLE REGOLEIL PIANO DELLE REGOLE

E’ atto del Piano di Governo del Territoriodisciplina

l’intero territorio comunale

ad eccezione diambiti di trasformazione

(disciplinati dal Documento di Piano) aree disciplinate dal Piano dei Servizi

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 1

10

IL PIANO DELLE REGOLEIL PIANO DELLE REGOLE

Individua e disciplina gli ambiti di Tessuto Urbano Consolidato (TUC) del territorio comunale articolati in:•Nuclei di Antica Formazione (NAF)•Tessuto Urbano di Recente Formazione

•• Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile (ADR)•• Ambiti di Rinnovamento Urbano (ARU )

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 2 Ambito di

applicazione

11

TESSUTO URBANO CONSOLIDATOTESSUTO URBANO CONSOLIDATO

LE INNOVAZIONI DEL PGT LIBERTÀ DI DESTINAZIONE D’USO E

PEREQUAZIONE


Affitto di azienda

12

Superficie territorialeSuperficie territoriale

St – Superficie territoriale (mq) - superficie complessiva dell’area interessata dall’intervento sia diretto che subordinato a Piano Attuativo:

- comprende tutte le aree fondiarie destinate alla edificazione e quelle necessarie alla dotazione di servizi pubblici o di interesse pubblico e generale così come definiti dal Piano dei Servizi

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 4Parametri urbanistici

13

Superficie territorialeSuperficie territoriale

Non comprende:a.Le aree pubbliche già destinate all’uso pubblico, quali parchi urbani, cimiteri, attrezzature tecnologiche urbane;b.Le aree destinate alla viabilità esistente;c.Le aree pubbliche oggetto di cessione a qualsiasi titolo in forza di sfruttamento edificatorio già attuato o autorizzato.

NORME DI

ATTUAZIONE


14

Indice di utilizzazione territorialeIndice di utilizzazione territoriale

Ut – Indice di Utilizzazione territoriale (mq/mq) • è la Superficie lorda di pavimento edificabile per ogni mq di Superficie territoriale• è attribuibile

•alle aree edificabili direttamente •alle aree che prevedono la realizzazione di servizi pubblici e di interesse pubblico e generale

NORME DI

ATTUAZIONE


15

Indice di utilizzazione territoriale unicoIndice di utilizzazione territoriale unico

Ut unico

Indice di Utilizzazione territoriale (mq/mq) attribuito dal PdR alle aree edificabili e a servizi.

NORME DI

ATTUAZIONE


16


Indice Unico di Utilizzazione Territoriale

pari a 0,5 mq/mq su tutte le aree PdR

a pertinenza diretta e indiretta

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 6

17


Fatta eccezione per le aree già attuate a verde urbano e infrastrutture per la mobilità

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 6

18


Sono sempre fatte salve le S.l.p. esistenti, regolarmente assentite e per le rispettive destinazioni d’uso, anche in caso di sostituzione tramite demolizione e ricostruzione.

In questo caso, qualora l’indice di Utilizzazione territoriale unico generi una S.l.p. inferiore a quella già realizzata, esso è compreso nella S.l.p. esistente.

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 6

19


Nei Piani Attuativi l’indice di Utilizzazione territoriale unico è elevato a 0,65 mq/mq, nel rispetto di quanto stabilito dall’art. 9, comma 4 (ediliiza residenziale convenzionata)

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 6

20


Detto indice genera diritti edificatori perequati ai sensi dell’art. 7.

L’indice di Utilizzazione territoriale unico è applicato a tutte le aree in maniera indifferente alla destinazione funzionale dei suoli.

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 6

21

Superficie fondiariaSuperficie fondiaria

Sf – Superficie fondiaria (mq)

- è costituita dalla superficie edificabile.

Non comprende:-gli spazi già di uso pubblico - le aree destinate alla viabilità- gli spazi destinati alle dotazioni di servizi definite dal Piano dei Servizi

NORME DI

ATTUAZIONE


22

Indice fondiarioIndice fondiario

If – Indice fondiario (mc/mq)

E’ la volumetria massima edificabile per ogni mq di Superficie fondiaria comprese le quantità derivanti da precedenti trasformazioni che abbiano interessato anche parzialmente la Superficie fondiaria.

NORME DI

ATTUAZIONE


23

Superficie lorda complessiva di pavimentoSuperficie lorda complessiva di pavimento

S.l.p. – Superficie lorda complessiva di pavimento (mq)

-misura degli spazi agibili rilevante ai fini della dotazione dei carichi urbanistici:

-somma delle superfici di tutti i piani dei fabbricati comprese nel profilo esterno delle pareti perimetrali calcolate in conformità alle normative regionali vigenti, in attuazione delle norme sul risparmio energetico, al netto delle esclusioni

NORME DI

ATTUAZIONE


24

VolumeVolume

Volume (mc). Esclusivamente ai fini del calcolo del carico insediativo e dell’Indice fondiario:

- Superficie lorda di pavimento(S.l.p.) moltiplicata per un coefficiente pari a 3.

NORME DI

ATTUAZIONE


25

AltezzaAltezza

H – Altezza (m)

- distanza tra il piano di spiccato dell’edificio e l’intradosso del solaio di copertura dell’ultimo piano abitabile.

NORME DI

ATTUAZIONE


26

Linea di altezza e inviluppoLinea di altezza e inviluppo

Linea di altezza (m) è la linea definita dall’intersezione del piano dell’estradosso dell’ultima soletta abitabile con il piano costituito dal paramento esternodell’ edificio.Inviluppo limite è l’inviluppo entro il quale è consentita l’edificazione. Esso èdeterminato da un piano orizzontale passante per la linea di altezza (Lh), continuo su tutto il fronte edificato verso lo spazio pubblico e per tutta la profonditàdel corpo di fabbrica.

NORME DI

ATTUAZIONE


27


PARAMETRI RILEVANTI AI FINI DELLA PEREQUAZIONE

28

Pertinenza diretta e indirettaPertinenza diretta e indiretta

Pertinenza diretta – è l’area di utilizzo dei diritti volumetrici perequati.

Pertinenza indiretta - è l’area oggetto di cessione gratuita al Comune in relazione al trasferimento dei diritti volumetrici perequati, per le dotazioni di verde comunale e infrastrutture per la mobilità.

NORME DI

ATTUAZIONE


29


PARAMETRI RILEVANTI AI FINI DELLA LIBERALIZZAZIONE DELLE

DESTINAZIONI

30

Funzioni urbaneFunzioni urbane

Residenza Commercio

TerziarioPrroduttivo

NORME DI

ATTUAZIONE


31

LA LIBERALIZZAZIONE DELLE FUNZIONI

32

Le destinazioni funzionali sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusionee senza una distinzione ed un rapporto percentuale predefinito.

Per i servizi commerciali si rinvia alle disposizioni del Titolo IV.

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 5Disciplina delle

destinazioni d’uso e loro mutamenti

33

Il passaggio da una all’altra delle destinazioni funzionali con opere e senza opere edilizie è sempre ammesso.

Vi si applica la previsione dell’art. 52, comma 3, LR 12/05 e s.m.i.

NORME DI

ATTUAZIONE



34

3. Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.

LR n. 12 2005

ART. 52Comma 3

35

E’ fatto obbligo di corrispondere, anche mediante monetizzazione, una dotazionedi servizi pari al 100% della S.l.p. interessata in caso di mutamento, con opere, della destinazione d’uso produttiva di edifici o di parti di essi. Qualora a tale dotazione si provveda mediante la cessione di aree o edifici, è d’obbligo lo strumento del Permesso di Costruire Convenzionato.

Piano dei servizi

ART. 9Comma 3

36

In luogo della cessione di aree o della monetizzazione, è consentita la realizzazione, e la gestione, dei servizi previsti dal piano su aree o edifici privati, mediante convenzionamento, che assicuri il rispetto del principio dell’equivalenza dei costi secondo specifici parametri di raffronto.

Piano dei servizi

ART. 9Comma 4

37

LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALEGENERALE

Nel Tessuto Urbano Consolidato, gli interventi di nuova costruzione non assoggettati a pianificazione attuativa, comportano la corresponsione di una dotazione per servizi pari a 1 mq per ogni mq di S.l.p. edificata in eccedenza rispetto all’esistente o a quella realizzabile con applicazione dell’indice di 0,5 mq/mq.

Tale dotazione può essere monetizzata.

Piano dei servizi

ART. 9Comma 1

38


La prescrizione predetta non si applica agli interventi di carattere produttivo, ed alla eventuale quota di edilizia residenziale sociale per la quale la dotazione è pari al 36% della slp.

Piano dei servizi

ART. 9Comma 1

39


Nei Piani Attuativi del Tessuto Urbano Consolidato di norma deve essere assicurata una dotazione minima di servizi pari ad 1 mq per ogni mq di S.l.p. edificatain eccedenza rispetto a quella realizzabile con applicazione dell’indice di0,5 mq/mq.

Piano dei servizi

ART. 9Comma 2

40


Per la destinazione produttiva è prescritto il reperimento di aree per servizi parial 20% della S.l.p. prevista.

Per la destinazione commerciale, ad esclusione degli esercizi di vicinato, è prescritto il reperimento di aree per servizi pari ad un minimo del 100% della S.l.p. prevista, salvo maggiori quantità disposte da normative nazionali e regionali vigenti in materia.

Piano dei servizi

ART. 9Comma 2

41


Per gli eventuali interventi di edilizia residenziale sociale è prescritta esclusivamente una dotazione pari al 36% della S.l.p. prevista.

Piano dei servizi

ART. 9Comma 2

42


Deve in ogni caso essere assicurata al loro interno una dotazione di servizi pari al 36% della S.l.p. complessivamente realizzata; la parte eccedente tale percentuale può essere monetizzata qualora l’acquisizione di aree per servizi non risulti possibile o non opportuna per localizzazione, estensione, conformazione o perché in contrasto con i programmi comunali.

Piano dei servizi

ART. 9Comma 2

43

A tutela delle attività produttive, definite come produzione e trasformazione di beni, gli interventi di nuova costruzione anche in ampliamento a funzione produttiva possono trasferire diritti volumetrici pari a 0,2 mq/mq.

NORME DI

ATTUAZIONE



44

La medesima facoltà si applica alle attività ed edifici esistenti a destinazione produttiva. In entrambi i casi il trasferimento volumetrico si attua previo asservimento regolarmentetrascritto. In caso di mutamento della destinazione d’uso da produttiva verso altra funzione, la capacità volumetrica verrà decurtata del predetto indice 0,2 mq/mq trasferito.

NORME DI

ATTUAZIONE



45

LE NORME SULLA PEREQUAZIONELE NORME SULLA PEREQUAZIONE

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 7Perequazione

urbanistica

Nelle aree disciplinate dal Piano delle Regole, la perequazione attua il principio di equità, attribuendo a tutte i medesimi diritti edificatori (indice territoriale perequato)

Cfr. Art. 6

46

LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONELO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 7Perequazione

urbanistica

La perequazione urbanistica è finalizzata all’acquisizione da parte dell’Amministrazione Comunale dei suoli per verde urbano ed infrastrutture per la mobilità.

47


NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 7Perequazione

urbanistica

L’utilizzazione, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori, oltre l’indice di utilizzazione territoriale unico, comporta la cessione gratuita al Comune delle corrispondenti aree individuate dal Piano dei Servizi, previa certificazione da parte del soggetto competente della necessità o meno della loro bonifica.

Ove sia necessario, le medesime dovranno essere bonificate ai sensi delle vigenti norme per l’utilizzo pubblico.

Tali aree non concorrono al soddisfacimento delle dotazioni urbanistiche connesse agli interventi edilizi.

48


NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 7Perequazione

urbanistica

L’impiego, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori di cui al comma 4 è libero e può essere esercitato su tutto il territorio comunale edificabile nel rispetto delle presenti norme e di quelle dei vigenti Regolamenti Edilizio e d’Igiene.

49


NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 7Perequazione

urbanistica

I trasferimenti dei diritti edificatori di cui ai precedenti commi 4 e 5, nonché delle aree che li generano, devono essere redatti nella forma di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, e sono annotati, dopo la loro trascrizione nei Registri Immobiliari, nell’apposito Registro delle Cessioni dei diritti edificatori previsto all’art. 11 della L.R. 12/05 e s.m.i.

50

TRASFERIBILITA’ INCENTIVAZIONI TRASFERIBILITA’ INCENTIVAZIONI EDILIZIA BIOCLIMATICAEDILIZIA BIOCLIMATICA

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 10Edilizia

bioclimatica

Nuova costruzione:maggiorazione dell’indice edificatorio attribuito all’area fino al massimo del 12% della s.l.p.

Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo:incremento del 5% della S.l.p. esistente per max cinque anni da approvazione del PGT

51

TRASFERIBILITA’ INCENTIVAZIONI TRASFERIBILITA’ INCENTIVAZIONI EDILIZIA BIOCLIMATICAEDILIZIA BIOCLIMATICA

NORME DI

ATTUAZIONE

ART. 10Edilizia

bioclimatica

La S.l.p. derivante dall’incremento di cui al comma precedente potrà :- utilizzarsi per l’ampliamento dei fabbricati stessi- Essere oggetto di cessione dei medesimi diritti edificatori da utilizzare esclusivamente in edifici di pari o migliori caratteristiche di eco sostenibilità

53

AMBITI TERRITORIALI OMOGENEIAMBITI TERRITORIALI OMOGENEI


Affitto di azienda

54

INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI POSSIBILIPOSSIBILI

55


56


57

Grazie per l’attenzione

58

DOVE SIAMO

MILANOVia Agnello, 1220121 MilanoTel.: +39 02 725511Fax.:+39 02 72551501

VERONAStradone Porta Palio, 7637122 VeronaTel.: +39 045 8097000Fax.:+39 045 8097010

LONDRASt Michael's House

1 George Yard, Lombard Street

EC3V 9DF Londratel. +44 (0) 20 73759900fax +44 (0) 20 79296468

BRUSSELSRue De Spa, 30

B - 1000 BrusselsTel.: +32 (0)2

2854685Fax.:+32 (0)2

2854690

ROMAVia delle Quattro Fontane, 16100184 RomaTel..: +39 06 6784977Fax.: +39 06 6790966

SHANGHAI47th Floor,

Hong Kong New World Tower300 Huaihai Zhong Road

Shanghai 200021Tel: +86 21 5116 2805

Fax: + 86 21 5116 2905

Avv. Rosemarie Serrato Il PGT del Comune di Milano Dalle procedure di adozione alla nuova...

Documents

Transcript of Avv. Rosemarie Serrato Il PGT del Comune di Milano Dalle procedure di adozione alla nuova...