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NEWS ATTICOPeriodico di informazione e annunci immobiliariAnno XVII - N°31del 09 settembre 2009

Impaginazione e AmministrazioneB&P Editori Filiale di MilanoVia Sanzio, 17/1920092 - Cinisello Balsamo (Milano)Tel. 02 66 59 74 11 r.a. • Fax 02 66 59 74 17E-mail: [email protected]

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REDAZIONE Responsabile di filiale:Marco PennatiCoordinatrice Produzione NazionaleLaura RossettiResponsabile di produzione: Carmen ChiarelloResponsabile commerciale:Barbara PiramideImpaginazioneE. Barba, K. Bifaretti, M. Filippelli, D. Frigatti, S.G. Ratti, A. Riva, V. Venco Centro TestiM. Bidinotto, M. DʼUrzo, M. Falcone, M. Fiaschè, A. Magni, M. Mannias, S. Mariga, I. Murgolo, C. Pernarella, S. VinciAmministrazioneV. Beri, C. Malagutti, S. Pagani, C. PagninSTAMPA “REGGIANI s.p.a..”(VARESE) Tel.0332/549533REGISTRAZIONETribunale di Monza n.° 1702 del 31 dicembre 2003La direzione di NEWS ATTICO si riserva il diritto di modificare, rifiuta-re o sospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio. Lʼedi-tore e la concessionaria di pubblicità non rispondono di eventuali erro-ri di stampa, ritardi o danni causati dalla non pubblicazione di inserzio-ni per qualsiasi motivo. Gli inserzionisti dovranno rifondere allʼEditoreogni spesa da esso eventualmente sostenuta a causa di dichiarazioni,violazione di diritti o altri elementi contenuti negli annunci. NEWS ATTI-CO offre solo un servizio, non riceve percentuali o compensi sul-le compravendite in oggetto, non è perciò responsabile della qualità,provenienza o veridicità delle inserzioni. Eʼ vietata ogni riproduzione,anche parziale, di questa copia di giornale.

EDIZIONE MILANO SUD EST

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2009

rubriche

Mercato Creditizio 14-15



Come sostituire il proprio mutuo con un altroÈ unʼopportunità che consente di intervenire su un finanziamento in corso modificandone

le caratteristiche a vantaggio del mutuatario. Un libro di recente pubblicazione spiega

come si fa e quali sono i pro e i contro di questo tipo di operazione

cose sono però cambiate, modi-ficando anche lʼatteggiamentodei risparmiatori. Al punto cheanche chi non si trova oggettiva-mente in condizioni tali da giusti-ficare la sostituzione del mutuoesistente, desidera comunqueanalizzare questa opportunità nel-la speranza di ottenerne qualchevantaggio.I motivi che possono indurre unrisparmiatore a fare unʼoperazio-ne di questo tipo sono sostan-zialmente tre: 1) trovare una solu-

zione che risulti economicamente più gesti-bile, più vantaggiosa o più coerente col pro-prio profilo, rispetto a quella in essere; 2)soddisfare una nuova esigenza di liquidità;3) riunificare (consolidare) in un unico debi-to tutti gli eventuali finanziamenti esistenti(mutui, prestiti, ecc.), magari potendo dispor-re di ulteriore liquidità.Tra queste tre motivazioni, la prima si riferi-sce a un semplice desiderio di risparmiorispetto al proprio mutuo, mentre le altre dueevidenziano la necessità di disporre di nuo-va liquidità per scopi diversi. Le soluzionidisponibili recepiscono questa differenza esi sostanziano in due modalità operative dif-ferenti: la “surrogazione” per la prima moti-vazione, la “sostituzione” per le altre due.La surrogazione. La surrogazione dei mutui(conosciuta anche come “portabilità”) per-mette al debitore di cambiare la banca cheha erogato inizialmente il mutuo, rivolgen-dosi a unʼaltra che propone condizioni miglio-

A cura di Roberto Carcano

Il libro “Guida al mutuo su misu-ra” - scritto da Egidio Vacchini epubblicato in luglio dalla Etas nel-lʼambito della collana “100 pagi-ne salvavita” - è di fatto un pre-zioso manuale, scritto in formacomprensibile e orientato alla mas-sima praticità, che descrive glistrumenti adatti per affrontare conla maggiore consapevolezza pos-sibile tutte le problematiche con-nesse allʼaccensione di un mutuoe al conseguente rimborso del prestito. Diparticolare interesse, ci è sembrato il capi-tolo che riguarda la sostituzione del propriofinanziamento con un altro anche presso undiverso istituto bancario, unʼoperazione chepermette, in alcuni casi, anche di corregge-re eventuali errori commessi in precedenza.Per questa ragione ne riportiamo qui ampistralci.“Fino a qualche tempo fa, sostituire il mutuoin essere con uno nuovo era consideratauna decisione “limite”, da mettere in atto soloin occasioni molto particolari: quando cioèle condizioni di mercato erano così favore-voli da consentire un effettivo risparmio oquando necessitava nuova liquidità. Entram-be queste operazioni incontravano però ilforte ostacolo dovuto ai costi che compor-tavano, che potevano risultare addiritturasuperiori a quelli necessari alla sottoscri-zione di un nuovo mutuo.Con lʼapprovazione della legge 40/2007, le

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ri, mantenendo viva lʼipoteca originariamentecostituita. In questo caso, non è quindi piùnecessaria la cancellazione della vecchiaipoteca e lʼaccensione di una nuova, ridu-cendo così formalità e costi. Questi ultimi,poi, secondo la nuova legge, sono totalmentea carico della nuova banca. La quale dovràprovvedere a estinguere il debito residuo delmutuo originario e a saldare la parcella delnotaio che gestirà lʼoperazione. Il risparmiatore dovrà quindi semplicemen-te rimborsare il nuovo mutuo alle nuove con-dizioni concordate senza alcun costo aggiun-tivo. La legge prevede infatti che qualsiasiclausola contrattuale che impedisca o ren-da oneroso lʼesercizio della surrogazione sianulla. In più, dal punto di vista fiscale, il nuo-vo mutuo mantiene i benefici eventualmen-te presenti su quello precedente.Attraverso la surrogazione è inoltre possibi-le modificare quasi tutte le caratteristiche delmutuo, ossia: il tipo di tasso, il piano dʼam-mortamento, la durata. Lʼunica cosa che nonsi può cambiare è lʼimporto: il nuovo mutuo,infatti, deve assolutamente avere un impor-to pari al capitale residuo di quello che va asostituire. In teoria, questa operazione è con-veniente in tutti i casi in cui si riesce a tro-vare un nuovo mutuo che permette di rispar-miare anche solo lo 0,1 % di tasso. In real-tà, i vantaggi assumono una certa concre-tezza se il capitale e la durata residui sonoconsistenti. In genere, si ritiene che questaoperazione sia vantaggiosa con mutui chesi trovano nella prima metà della loro vita,hanno capitali residui di almeno 50-70.000euro e il nuovo tasso è più basso dello 0,3-0,5% rispetto a quello precedente. Ma ognisituazione va analizzata singolarmente, inquanto il risultato complessivo, che dipen-de dal contributo di ogni singolo fattore, puòrivelarsi sensibilmente diverso da caso acaso.Non tutte le banche, infatti, dispongono dimutui con condizioni tali da riuscire a surro-gare quelli di altri istituti; e anche quelli cheprevedono nella loro gamma prodotti speci-fici, considerato il costo di questa operazio-ne (che è a loro carico), sono disponibili aqueste operazioni solo se i capitali residui

sono, indicativamente, almeno pari alle cifrepiù sopra indicate.La sostituzione. Molto diversa è la situa-zione per chi, sostituendo il mutuo esisten-te, ha necessità di richiedere un importosuperiore al capitale residuo precedente, perdisporre di nuova liquidità o per estinguerealtri finanziamenti esistenti. In questi casi,lʼoperazione si configura come chiusura delmutuo esistente + apertura di un nuovo mutuo,con i tempi e i costi che ciò può comporta-re. E le sole agevolazioni presenti, rispettoal passato, sono quelle previste dalla legge40/2007, cioè la “Legge Bersani”, riguardoalle penali di estinzione anticipata sui mutui. Relativamente ai costi, bisogna rilevare infat-ti che per estinguere il vecchio mutuo, oltrealle spese di cancellazione dellʼipoteca e glionorari notarili, si devono affrontare le pena-li di estinzione anticipata: nessuna per i mutuisottoscritti in data successiva al 2 febbraio2007; quelle previste dallʼaccordo tra Abi eAssociazioni dei consumatori del maggio 2007per i finanziamenti sottoscritti in precedenza. Nel caso di consolidamento, a queste si devo-no aggiungere anche i capitali residui e lepenali di estinzione di tutti i finanziamentiche si vogliono estinguere. Indipendente-mente dal bisogno di nuova liquidità, que-sto vuol dire che il nuovo mutuo avrà unimporto superiore (e probabilmente, non dipoco) rispetto al mutuo e ai finanziamentiche saranno estinti. Nonostante il loro costo,però, queste due operazioni (sostituzionedel mutuo + nuova liquidità e consolidamentodi più debiti + eventuale liquidità) possonopresentare comunque dei vantaggi che legiustificano.Accedere a forme di finanziamento diversedal mutuo (scoperti di conto corrente, finan-ziamenti personali, credito al consumo, ces-sione del quinto dello stipendio ecc.) com-porterebbe infatti costi più elevati a causadei tassi più alti praticati che, unitamente aitempi più brevi di restituzione, produrreb-bero rate più alte. Il mutuo, invece, garan-tisce tassi contenuti e tempi di restituzionemolto più lunghi, contenendo lʼimpatto del-la restituzione del finanziamento sul propriobilancio”.

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