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NEWS ATTICOPeriodico di informazione e annunci immobiliariANNO III • NUMERO 10 • 16 Marzo 2009Impaginazione e AmministrazioneB&P Editori S.p.A. - Filiale di CagliariViale Diaz, 103 • 09125 CagliariTel. 070 65 67 92 • Fax 070 66 43 36E-mail: [email protected] ResponsabileGianluca ProniHanno colaboratoEmilia Bitossi, Roberto CarcanoIn redazioneResponsabile di Filiale e Commerciale:Gianni GattiResponsabile di Produzione:Daniela UsaiAmministrazione:V. FoddisImpaginazione:C. Giombetti, S. Lecis, S. Lo Piccolo, D. UsaiCentro Testi:M. Guaime, V. SabaStampa:Grafiche Ghiani - SS 131 km 17.450 - Monastir (CA)

Registrato presso il Tribunale di CagliariRegistrazione n.° 30/06 del 28/12/2006

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Con i prezzi che scendono è il momento di comprare

Nei primi mesi del 2009, secondo un’indaginedell’Ufficio studi di Tecnocasa, si sono avuti i primi segnali di ripresa della domanda abitativa, stimolata dalla diminuzione dei valori e dei tassi d’interesse. Ora tocca alle banche fare la loro parte

a cura di Roberto Carcano

La tendenza al ribasso dei prezzi degli immobili con-tinua. La rilevazione dell’Ufficio studi di Tecnocasa sul-l’andamento del mercato delle abitazioni in Italia nel-la seconda parte del 2008, infatti, non ha fatto che ri-badire quel trend della diminuzione dei valori che èin corso ormai da due anni. Confermata anche la fo-tografia del comparto: offerta di immobili sempre mag-giore, domanda sempre più prudente e riflessiva, au-mento conseguente delle tempistiche di vendita.Il mercato immobiliare, insomma, si muove con len-tezza, perché i potenziali acquirenti - preoccupati dal-le notizie che riguardano l’economia in generale e dauna sempre maggiore incertezza sulla propria dispo-nibilità di spesa – riflettono a lungo prima di decide-re l’acquisto.Ma l’elemento che contribuisce in maniera determi-nante a definire l’attuale andamento del settore, è lasituazione che si è venuta a creare sul mercato cre-ditizio. L’atteggiamento estremamente prudenziale eselettivo messo in atto nella concessione dei mutuidagli istituti di credito ha infatti creato grosse difficol-tà per quella fascia di clientela che, non avendo uncapitale iniziale a disposizione, deve ricorrere a un fi-nanziamento importante. La mancanza di liquidità e le previsioni sull’economiadel Paese, in sostanza, inducono le banche a esse-re più attente rispetto alla capacità di indebitamen-

to delle persone e rispetto al valore finanziabile del-l’immobile. Questo ha determinato una minore dispo-nibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti, ali-mentando serrate trattative sui prezzi richiesti econclusioni delle compravendite a prezzi sempre piùbassi. E a trovarsi in maggiore difficoltà, inevitabilmente, sonosoprattutto i giovani, gli stranieri, le famiglie monored-dito e i lavoratori con contratto a tempo determina-to.Nella seconda parte del 2008, secondo l’indagine delgruppo immobiliare, si sono riscontrate però anchedelle novità. La prima riguarda una maggiore propen-sione da parte dei venditori a rivedere le richieste ini-ziali, soprattutto per chi si è trovato nella necessitàdi vendere l’immobile e di dover rientrare del capita-le e per chi ha effettuato un acquisto contestuale. Laseconda concerne invece il ritorno all’investimento sulmattone, determinato dalla fuga da mercati finanzia-ri sempre più incerti, a conferma che la casa resta l’in-vestimento preferito dagli italiani.Inoltre, nei primi mesi del 2009, alcuni operatori se-gnalano la sensazione di una certa ripresa della do-manda abitativa, stimolata dal ribasso dei tassi ma an-che dalla consapevolezza che il mercato immobilia-re ha ormai intrapreso una nuova direzione e che ladiminuzione dei prezzi offre delle opportunità nell’ac-

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quisto. Sul fronte dei prezzi, l’analisi in base al profilo dimen-sionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sen-sibile nei capoluoghi di provincia (-3,9%), seguiti dal-l’hinterland delle metropoli (-3,8%) e dalle grandi cit-tà (-3,6%).In queste realtà la diminuzione più sensibile si è ve-rificata Palermo (-4,9%), Bologna (-4,6%) e Napoli (-4,4%). Roma registra una diminuzione del 3,6%, Mi-lano del 2.4%. Nell’hinterland delle grandi città, il ribasso maggiore siè avuto in quello bolognese (-5,4%), seguito da quel-lo romano (-4,6%) e da quello napoletano (-4.4%). L’analisi per aree geografiche evidenzia invece unacontrazione delle quotazioni più accentuata nelle cit-tà del Sud Italia (-4%), seguite da quelle del Nord (-3,9%) e infine del Centro Italia (-3,7%). Il prezzo, secondo Tecnocasa, resta comunque la va-riabile chiave per la realizzazione della compraven-dita: la quasi totalità dei potenziali acquirenti espri-me ormai la volontà di acquistare a prezzi congrui ri-spetto alla qualità dell’immobile. Questo elemento hadeterminato anche un calo più accentuato delle quo-tazioni sulle tipologie usate rispetto a quelle ristrut-turate o di nuova costruzione. Infatti, nei quartieri dovel’offerta abitativa è più datata il ribasso delle quota-zioni è stato quasi sempre maggiore. Per gli immo-bili di nuova costruzione, invece, la contrazione è sta-ta meno accentuata e si sono registrati ribassi soprat-tutto laddove si è verificato un surplus di offerta. Le tipologie medie e quelle popolari hanno registra-to cali più significativi rispetto a quelle signorili e diprestigio, che hanno meglio preservato il loro valore,per quanto anche su questo segmento di mercato siintraveda una maggiore accuratezza nell’acquisto, so-prattutto se l’abitazione non risponde del tutto alle esi-genze dei potenziali acquirenti. L’attenzione alle caratteristiche dell’immobile ha poi spin-to i potenziali compratori ad apprezzare le soluzioni po-ste ai piani alti, con spazi esterni, luminose, inserite indecorosi contesti condominiali, posizionate in zone tran-quille e poco trafficate, con box o posto auto. Gli im-mobili posizionati al piano terra o al piano alto senzaascensore hanno registrato un calo notevole della do-manda e di conseguenza dei prezzi. Ma, come accennato, il secondo semestre dell’annoscorso ha visto la ripresa della domanda per investi-mento, che nei precedenti semestri era diminuita, de-

terminata in gran parte dall’andamento negativo dei

mercati finanziari. Una tendenza che ha tovato con-

ferma anche in questo inizio del 2009. Gli investito-

ri sembrano avere dirottato il loro capitale su picco-

li tagli da mettere a reddito e, in alcuni casi, sull’abi-

tazione per le vacanze.

L’analisi della domanda a gennaio 2009 evidenzia che,

nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il triloca-

le con il 35,7% delle preferenze. A seguire il biloca-

le con il 28,6% delle richieste e il quattro locali con

il 21,4%. A Milano, Napoli e Roma la maggioranza del-

la domanda si concentra sui bilocali. A Bari ritorna il

dominio del trilocale, dopo un periodo in cui era sta-

to il bilocale a concentrare le preferenze. A Milano e

a Napoli i monolocali e bilocali insieme raccolgono il

53% e del 52,7% delle preferenze.

Per quanto riguarda l’analisi della disponibilità di spe-

sa nelle grandi città la maggioranza delle richieste si

concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila

euro (24%), a seguire la fascia compresa tra 250 a 349

mila euro (21,6%). Nella fascia di spesa compresa tra

170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e,

a seguire, bilocali.

Dal lato dell’offerta, la tipologia più presente sul mer-

cato è il trilocale con il 33,9%, seguito dal bilocale con

il 25,8% e poi dal quattro locali con il 22,8%.

Sul fronte delle locazioni, infine, continua la diminu-

zione dei canoni, che hanno registrato, nella secon-

da parte del 2008, un calo dell’1,9% sui bilocali e del

2,1%. sui trilocali. La conseguenza del ribasso dei

prezzi, più accentuato rispetto a quello dei canoni, si

è tradotta in un lievissimo aumento dei rendimenti im-

mobiliari lordi sui bilocali che si sono portati al

3,9%.

Secondo gli analisti di Tecnocasa, è difficile capire cosa

accadrà nei prossimi mesi, in quanto molto dipende-

rà dall’andamento dell’economia nazionale e dal com-

portamento delle banche. Le previsioni sono comun-

que improntate a un ulteriore ribasso sia dei volumi

di compravendita sia delle quotazioni. Quest’ultimo

aspetto, insieme al calo dei tassi di interesse, ha re-

stituito fiducia i potenziali acquirenti che iniziano a ca-

pire che è un momento opportuno per acquistare.

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