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NEWS ATTICOPeriodico di informazione e annunci immobiliariAnno XVIII - N°06del 9 Febbraio 2010

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VILLA INVERUNOVilla aschiera composta da salone,cucina abitabile, 3 camere,studio, 2 bagni, taverna, lavanderia, box doppio egiardino di proprietà. De Vita Immobiliare 02/94920414

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leghi che hanno manifestato la volon-tà di condividere il loro immobile,piuttosto che rischiare una scaden-za nel cassetto. È per questa logica che si sta diffon-dendo in tutto il mondo l’uso dellePiattaforme di Condivisione Immobi-li ed è così, in maniera naturale, chedovremmo approcciare alla filosofiadella collaborazione. Collaborare con altri colleghi signifi-ca, anche, poter gestire richieste suterritori più ampi dove avremmo mag-giori difficoltà nell’accontentare unarichiesta con le nostre risorse.Un cliente, non potrà che essere feli-ce, di rivolgersi ad un solo agenteimmobiliare, che per lui svolge conefficacia la ricerca dell’immobile. Nei precedenti articoli (consultabilisul sito www.multiplelistingservice.it)ho accennato a come la condivisionee l’MLS siano l’integrazione di unafilosofia operativa e di uno strumentotecnologico ed un esempio sulla gestio-ne di una richiesta come pocanzi inter-pretato, ne danno la dimostrazioneLa tecnologia ci viene in aiuto construmenti sempre più veloci, perso-nalizzabili e di semplice uso per tut-ti. Sono certo che questo momento di“variazione di mercato” ci metta nel-la condizione ideale per valutare qual-che “aggiornamento professionale”integrato e supportato dallo sfrutta-mento di nuove tecnologie. Nei prossimi articoli toccheremo anchealtri lati, della professione immobilia-re, nei quali la filosofia della condi-visione ci può portare grandi vantag-gi, vedremo, ad esempio, come ave-re maggiori argomentazioni da uti-lizzare per acquisire di più.

Le varie alternanze di mercato nel set-tore immobiliare si evidenziano dal-l’aumento o dalla diminuzione dei fat-tori x e y che possiamo identificare inrichiesta ed offerta. Oggi stiamo vivendo un ciclo che usia-mo definire di crisi, che viene identi-ficata da un aumento dell’offerta e dauna forte diminuzione della richiesta.Molte sono le variabili che hanno por-tato a questo calo: esse vanno dallaciclicità naturale del mercato, all’ec-cessivo aumento dei prezzi, alla dif-ficoltà da parte degli istituti di credi-to di erogare i mutui. Ma in questomomento non vorrei soffermarmi sul-l’analisi ma piuttosto vorrei aprire undialogo su quanto il concetto di col-laborazione possa aiutare gli opera-tori immobiliari a superare questomomento.Tutti concorderemo con l’affermareche i tempi necessari per realizzare lavendita di un immobile si sono deci-samente allungati. Se un paio di annifa ci avessero chiesto in quanto tem-po avremmo potuto ritirare una pro-posta su un immobile messo sul mer-cato al giusto prezzo, la risposta sareb-be stata, senza peccare di presunzio-ne, in 30/60 giorni; oggi dovendo dareuna risposta altrettanto onesta, perso-nalmente, mi troverei in difficoltà eprobabilmente non mi sbilancerei nel-l’indicazione di un tempo.

In un momento come questo punte-rei il fuoco della mia attività verso lacorretta gestione e fidelizzazione del-la “richiesta” più che sull’acquisi-zione. Curerei particolarmente il por-tafoglio richieste, ampliandolo e facen-do opera di analisi preventiva sullareale possibilità di acquisto. Una vol-ta poi accertata la reale potenzialitàmi adopererei il più possibile per for-nire un servizio il più efficiente e mira-to possibile verso la ricerca degliimmobili di potenziale gradimentodel cliente. Come logico, prima cercherei di accon-tentarlo attraverso la proposta degliimmobili del mio portafoglio, poi peròin caso negativo mi attiverei immedia-tamente per cercarlo anche fuori dal-la mia agenzia. Dove? La risposta è: “ovunque”!Privati, periodici di settore, altri Agen-ti Immobiliari. Certo è che, coscientedella mobilità dei clienti e della quan-tità di offerte presenti sul mercato odier-no, dovrei trovare un metodo o uno“strumento” che mi permetta di esse-re veloce ed efficiente nell’acconten-tare il mio cliente buono, altrimentidestinato a rivolgersi ad altre agenzieo peggio ancora a fare da solo.Parlare di servizio al cliente, o anco-ra di più parlare di fidelizzazione signi-fica “anche” essere veloci ed efficientinell’esaudirne le necessità.Nell’ottica dell’ottenere il migliorrisultato nel minor tempo possibile,prima di passare ad una lunga con-sultazione telefonica, mi orientereiverso la consultazione “veloce” del-le piattaforme di condivisione MLS(Multiple Listing Service) dove conpochi click riuscirei a vedere quan-to disponibile in gestione ad altri col-D

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a cura di Roberto Carcano

Lʼatteso calo generale dei prezzi non si è ancora deltutto verificato né a Roma né a Milano: con le zonecentrali e gli immobili di pregio, i prezzi tengonoanche in alcune aree cittadine soprattutto per i bilo-cali che, insieme con i trilocali, rappresentano oltre il70% del mercato. Bilocali richiestissimi a Milano,soprattutto al centro (+101,79% nellʼarco del 2009) ein zona Fiera San Siro. Nella Capitale, invece, lerichieste maggiori si sono verificate per i trilocali alcentro (+75,40%), a Villa Ada - Monte Sacro(122,04%) e a Monteverde - Aurelio. È quanto si evince dalla più recente indagine diREplat sullʼandamento delle compravendite immo-biliari nelle principali città italiane. “I dati che pro-poniamo vengono estrapolati dal flusso di lavoroche gli agenti immobiliari generano quotidianamen-te allʼinterno del nostro sistema”, ha spiegatoVincenzo Vivo, presidente di REplat Spa. “Gli ope-ratori inseriscono ogni giorno nel sistema MLS lerichieste e gli immobili che prendono in incarico,con tutte le relative informazioni. Lo stesso giornodi ogni mese il nostro Centro Studi è in grado dirilevare lʼandamento del mercato fatto dagli opera-tori senza doversi affidare a interviste e questiona-ri”.Secondo la ricerca, il mercato, per accelerare lecompravendite, dovrebbe seguire i prezzi più pro-babili per zona rilevati dal Centro Studi: a Milano sidovrebbe poter acquistare un bilocale a Bovisa -Sempione al costo di 209.500 euro, e a Città Studi- Indipendenza un trilocale a 267.310 euro. ARoma, invece, i prezzi migliori si dovrebbero potertrovare a San Giovanni - Roma Est (bilo da190.180 euro) e a Monteverde - Aurelio (trilo da301.855 euro)In generale, si sono rilevati alcuni ribassi soltanto incerte zone delle macroaree Semicentro e Periferiadei grandi Centri urbani che negli ultimi 12 mesihanno effettivamente perso qualche punto percen-

tuale, segno che gli agenti immobiliari sono statidisposti a rivedere i prezzi per movimentare lecompravendite. Tale tendenza, però, non si è veri-ficata né per i centri storici né per gli immobili dipregio. Ciò non deve essere visto in contrapposi-zione col resto ma come suo complemento: larisposta alla crisi di molti investitori, infatti, è stataquella di riallocare nel mattone quanto salvato inborsa. Questi trend sono ben sottolineati dai datirilevati su Milano e Roma, città campione per laprima rilevazione dellʼ indice dei prezzi di REplatche mostra la variazione percentuale annua delcosto di un immobile in una data zona.

Milano. Nel corso degli ultimi 12 mesi, i prezzi delcentro storico sono cresciuti sia per i bilocali(+3,42%) sia per i trilocali (+2,68%), a testimonian-za della maggior tenuta dei prezzi degli immobili dipregio. Tendenza confermata anche dallʼ anda-mento di zone di rilievo come Magenta (+1,59 per ibilocali, +6,23% per i trilocali) e Sempione (+6,90per i bilocali, +6,84 per i trilocali). In altre zonesemicentrali, come Venezia (+6,84%per i bilocali e-2,62% per i trilocali) e Ticinese - Genova (+3,73per i bilocali, -6,41 per i trilocali) si conferma inve-ce una tendenza ancora più netta in diverse zoneperiferiche: lʼaumento dei prezzi per i bilocali e ladiminuzione per i trilocali, circostanza che si spie-ga con la maggiore richiesta di metrature inferiori intempi di difficoltà economica e di stretta creditizia.Nelle zone periferiche, la tendenza si ritrova adAffori - Bruzzano (+3,09% per i bilocali, -1,97% peri trilocali), Niguarda - Bicocca (+5,74% per i biloca-li, -3,85 per i trilocali), Gorla - Crescenzago (rispet-tivamente +2,83% e - 6,78%), Città Studi - Argonne(+1,87% e -0,96%), Barona - Ronchetto sulNaviglio (+4,23% e -3,09%) e San Siro -Gallaratese (+2,06% e -3,53%).

Roma. Come già accennato, il centro storico segueil trend di Milano per quanto riguarda lʼ aumento deiprezzi ma, a differenza del capoluogo lombardo,sono i trilocali a essere maggiormente saliti di costo(+6,01%) se confrontati coi bilocali (+3,22%). Il prez-zo per immobili di queste due tipologie cresce anchenelle zone semicentrali di Parioli - Pinciano (+2,49%per i bilocali, +2,79% per i trilocali), Trastevere -Testaccio (rispettivamente +4,23% e +3,38%),Aventino - San Saba (+4,17% e +1,25%) e Prati -Borgo (+2,55% e +2,11%) mentre diminuiscono aTrieste – Somalia - Salario (-4,53% per i bilocali e -8,34% per i trilocali), Esquilino - San Lorenzo (rispet-tivamente -9,83% e -3,35%), Marconi - Ostiense (-3,12% e -3,22%), Gregorio VII - Baldo degli Ubaldi(-6,14% e -6,35%) e Trionfale - Monte Mario (-1,03%e -2,83%). Nella maggior parte delle zone periferi-che di Roma si conferma la tendenza di una mag-gior tenuta dei prezzi dei bilocali rispetto ai trilocali,mentre le zone che registrano un aumento dei prez-zi per entrambe le tipologie sono Prenestino –Collatino - Tor Sapienza (+2,38% per i bilocali e+2,49% per i trilocali), Laurentina (rispettivamente+4,93% e +7,94%) e Monteverde – Gianicolense -Colli Portuensi (+5,92 e +9,67%).

Due o tre vani,

il mercato

si concentra

In tempi di difficoltà economica e di strettacreditizia, cresce la richiesta di metrature contenute. A Milano e Roma la domanda si focalizza sui bilocali, i cui prezzi sono in lieveaumento, e i trilocali, che presentano valori indiminuzione



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