ATTICO SUD OVEST 46

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SUD OVEST / VIGEVANO

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COPIA OMAGGIO46Anno XVII 22/12/2009 n°

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22/12/2009 - N. 46

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NEWS ATTICOPeriodico di informazione e annunci immobiliariAnno XVII - N°46del 22 Dicembre 2009

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REDAZIONE Responsabile di filiale:Marco Pennati

HANNO COLLABORATORoberto Carcano

Responsabile di produzione: Laura RossettiImpaginazioneL. Andreoni, E. Barba, S. Cursaro, D. Frigatti, A. Riva, V. Venco Centro TestiM. D’Urzo, M. Falcone, A. Magni, M. Mannias, S. Mariga, S. Vinci

AmministrazioneC. Pagnin, L. Palombella

STAMPA “REGGIANI s.p.a..”(VARESE) Tel.0332/549533REGISTRAZIONETribunale di Monza n.° 1702 del 31 dicembre 2003

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MLS, una piattaforma tecnologicaper condividere il business

È una sorta di listino informatico di immobili che consente agli operatori di mettere in comune informazioni e guadagni utilizzando la rete informatica. Ma rappresenta anche una nuova metodologiadi lavoro che sta trasformando la professione dell’ agente immobiliare. Attico.it ne ha parlato con un esperto del settore

MLS è la sintesi di Multiple Listing Service. In parole sem-plici, si può dire che è un “listino” di immobili che gli agen-ti immobiliari condividono con altri colleghi, creando un bu-siness comune. Si tratta di una piattaforma tecnologicache consente agli agenti immobiliari di cooperare tra loro,condividendo dati, opportunità e guadagni. Un’innovazionetecnologica, ma anche culturale, in un paese in cui la coo-perazione tra soggetti diversi, almeno negli ambiti di bu-siness, non è sempre all’ordine del giorno. Per saperne ecapirne di più, Attico.it ne ha parlato con Raffaele Racioppi,che opera in questo settore da 10 anni.

Signor Racioppi, ci spieghi in due parole che cos’èl’MLS.In pratica, è due cose: da un lato, una piattaforma tecno-logica utilizzabile via internet; dall’altro, una metodologia dilavoro, che in gran parte del mondo ha fissato uno standardoperativo nella professione di agente immobiliare, trasfor-mandolo di fatto nel vero e proprio consulente personale.

Ha qualcosa a che vedere con il franchising ?No. Anzi le piattaforme MLS sono assolutamente “nobrand”. Siamo più vicini, in realtà, all’idea di un pacchet-to web nell’ottica di “Strumento” per operatori del setto-re, quello che tecnicamente viene definita un’applicazio-ne B2B. Proporre l’MLS come un brand è un errore so-stanziale. L’analisi storica delle piattaforme più diffuse cidice che le piattaforme di successo sono sempre state in-dipendenti. Al contrario le piattaforme che nascono da qual-che marchio hanno sempre creato diffidenza e si sono li-mitate ad essere la piattaforma del gruppo. Su una piat-taforma moderna si collabora con chi si vuole, al massi-mo si può avere la possibilità di crearsi un “canale inter-no dedicato” (per marchio, associazione di categoria, co-noscenza ecc.) a prescindere dal brand.

Quale è oggi la diffusione dell’MLS?In tutti i paesi evoluti è ormai lo standard operativo, in par-ticolar modo negli Stati Uniti, dove è nato circa 100 anni fa(naturalmente non in forma tecnologica evoluta) e dove adoggi si contano oltre 1.000 piattaforme MLS con oltre 400mila agenti immobiliari aderenti. In Europa, i primi esperi-menti risalgono alla fine degli anni ’90, concentrati parti-colarmente in Olanda e nei Paesi Nordici. Anche in Euro-pa, comunque, sta diventato lo standard operativo.

Un’innovazione per l’Italia?Innovazione vera e propria non direi, visto che a partire dal2002/2003 ci sono stati vari tentativi più o meno riuscitidi operatori italiani ed esteri, i quali nell’ottica, propria del-l’MLS, della ricerca di nuovi mercati sono venuti in Italiaalla ricerca di nuove collaborazioni. Ma non si può anco-ra parlare di uno standard operativo affermato, diffuso ecompletamente accettato nel nostro paese.

Perché sino a oggi l’MLS non ha avuto grande suc-cesso in Italia?I motivi sono vari. Innanzitutto, un progetto importante do-vrebbe essere presentato quando ci sono delle reali ne-cessità di mercato e non in quello di massimo boom di quelsettore, come successo negli scorsi anni. Poi il fatto chesolo di recente la connessione alla rete è diventata eco-nomicamente accessibile e diffusa in linea veloce su tut-to il territorio. Poi per l’aspetto legislativo/regolamentaremolto diverso da quello vigente negli Stati Uniti, dove il mer-cato della compravendita degli immobili è quasi tutto ge-stito dagli agenti immobiliari e dove da sempre la condi-visione degli immobili e la collaborazione con altri agen-ti è lo standard, mentre l’intermediazione come la inten-diamo noi rappresenta l’occasionalità. Ci sono altri mo-tivi non meno importanti di quelli sino ad ora elencati tipole regole troppo rigide imposte dai titolari delle piattafor-me sino ad ora presentate, gli agenti immobiliari italianisono dei professionisti che in una prima fase vogliono te-stare l’idea scegliendo con chi condividere e cosa con-dividere. Una piattaforma che stimoli tale diffidenza do-vrebbe essere sviluppata nell’ottica dei social networkdove poter scegliere o addirittura invitare altri operatori edove poter “cancellare” i non graditi. Infine non ci si è mol-to preoccupati di curare il lato formativo per diffondere la“Filosofia della Condivisione”. Nonostante tutti questi ar-gomenti di critica, però, sento sempre più parlare di MLSe di condivisione, e questo è un dato di fatto!

Quali sono i vantaggi per chi usa questa piattaforma?I vantaggi economici derivanti dall’uso di una buona piat-taforma MLS “per chi la conosce e la sa utilizzare” sonomolti e indubbi. Operare in condivisione moltiplica le op-portunità di business. Il problema è che gli agenti im-mobiliari italiani sono storicamente “individualisti”,quindi non abituati a dividere i loro compensi. In so-stanza individuano nei colleghi solo dei concorrenti enon ancora una reale opportunità di business. Per que-sto sostengo che un MLS per avere successo in Italiadovrebbe essere offerto per un periodo in test duran-te il quale verrà fornita formazione e informazione sul-la corretta modalità d’uso.

In sostanza, come vede l’MLS in Italia?L’MLS sono certo sarà lo standard del futuro anche danoi. Il settore immobiliare sta vivendo il più grande mo-mento di crisi degli ultimi 20 anni. Questo genera at-tenzione da parte degli operatori verso qualsivoglia no-vità. L’agente, oggi, è nella condizione ideale per valu-tare e assorbire innovazioni. Il mercato italiano potrebberitrovare proprio nell’MLS lo strumento per ripartire. Que-sto è il momento di offrire agli operatori italiani uno stru-mento conforme agli standard mondiali ma personaliz-zato per le esigenze degli operatori italiani.


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Emergenza casa per i lavoratori stranieri

Calano del 24,3% gli acquisti degli immigrati nel 2009. Uno studio di Scenari immobiliari stima la domanda potenziale in almeno mezzo milione di persone e comprende chi sta in affitto o convivenza ma ha un reddito sufficiente per pagare un mutuo. Ma perché questo setytore siriprenda è necessario che le banche ricomincino a concedere finanziamenti

a cura di Roberto Carcano

È in arrivo una vera “emergenza abitativa” per il mezzomilione di lavoratori immigrati alla ricerca di una casa inacquisto o in locazione. La stretta creditizia sui mutui ele incerte prospettive dell’occupazione hanno drastica-mente ridotto il numero di acquisti di residenze da partedei cittadini stranieri che vivono e lavorano nel nostropaese. Secondo la stima di Scenari Immobiliari, nel2009 non si concluderanno più di 78mila compravendi-te, con un calo del 24,3% rispetto al 2008. In contrazio-ne, di conseguenza, anche il fatturato (meno 26,5%)mentre si mantiene costante la spesa media per l’abita-zione, intorno ai 110mila euro. In Italia ci sono circa 4,5 milioni stranieri regolarmenteresidenti. La maggioranza degli immigrati regolari si rivol-ge al mercato della locazione e la domanda è in aumen-to dall’autunno del 2008, parallelamente alla crescentedifficoltà di ottenere il finanziamento per l’acquisto. La viadell’affitto è però tutt’altro che semplice. Infatti, continuaa essere caratterizzata da alti costi, irregolarità contrat-tuali e difficoltà di reperimento degli alloggi; oltre che daipregiudizi degli intermediari o dei proprietari con cui sitratta. Da sottolineare poi la scarsa qualità, in media,delle abitazioni e la frequente condizione di sovraffolla-mento degli spazi. Il 61,3% degli immigrati residenti vivein locazione, il 9,1% alloggia presso parenti o altri con-nazionali, l’8,5% presso il luogo di lavoro. Il resto deglistranieri residenti, circa il 20% del totale, vive in un allog-gio di proprietà. Il dato è in costante aumento, compliceil boom degli acquisti che si è avuto negli anni 2004-2008. L’Osservatorio nazionale immigrati e casa diScenari Immobiliari stima in circa 600mila gli scambi diabitazione che, negli ultimi cinque anni, hanno avutocome controparte un lavoratore straniero immigrato, perun totale di circa 70 miliardi di euro. Nel 2010 l’anda-mento degli scambi con gli stranieri immigrati (e più ingenerale con tutta la fascia a basso reddito del mercatoresidenziale) dipenderà dalla disponibilità delle banche aconcedere credito, in particolare dalla possibilità di otte-nere mutui a elevata copertura della spesa. Se il sistemadei mutui non ripartirà, le previsioni di Scenari Immobiliariper il 2010 sono di non più di 53mila compravendite conimmigrati. Il che indica un mercato dimezzato dall’iniziodelle rilevazioni.

La domanda potenziale è stimata in almeno mezzomilione di persone e comprende chi sta in affitto o con-vivenza ma ha un reddito sufficiente per pagare unmutuo per la casa (circa 500-600 euro al mese), mapoca disponibilità in contanti.Nel 2009 c’è stata una considerevole diminuzione delladomanda reale, rilevabile a livello delle manifestazioni diinteresse presso le agenzie immobiliari. L’indagine realiz-zata da Scenari Immobiliari si basa, infatti, su 400 intervi-ste ad agenti immobiliari specializzati, dislocati sul territo-rio nazionale, con particolare attenzione alle provincedove c’è la più elevata concentrazione di stranieri resi-denti.Il 65% degli agenti immobiliari riferisce una situazione dicrisi, legata in primo luogo alla difficoltà a reperire unmutuo a copertura totale, la forma di finanziamento piùrichiesta. La particolare congiuntura economica, lamaggiore rigidità nelle procedure di accesso al credito,il budget limitato (compreso tra 90 e 120mila euro) rap-presentano gli ulteriori problemi. Così una parte dellapotenziale domanda rinuncia ancora prima di mettersialla ricerca dell’abitazione, mentre aumenta il numerodei lavoratori stranieri che si presenta in agenzia già inpossesso di un documento, rilasciato da una finanziariao dalla propria banca, che indica esattamente il budgetdi cui si potrà disporre per l’acquisto.Alla base della diminuzione della domanda c’è anche unaumento degli scambi attraverso la trattativa privata,che permette all’acquirente di risparmiare la percentua-le dovuta all’agenzia. Il canale privato rimane però unavia complicata, per l’assenza di un’assistenza specializ-zata e per la resistenza dei proprietari a trattare diretta-mente con gli stranieri. In questo periodo il mercatodegli acquisti è sostenuto dai lavoratori stranieri di piùlunga residenza in Italia, ben inseriti nel territorio di rife-rimento, con un contratto di lavoro stabile e risparmi daparte per coprire l’anticipo. Relativamente all’area geo-grafica di provenienza, si evidenziano tre grandi gruppidi acquirenti, provenienti da est-Europa, Asia centro-meridionale e Cina. In particolare, gli est-europei siriconfermano al primo posto, con il 41% degli acquisti.Il mercato di case con gli est-europei continua a esseresostenuto dai crescenti flussi migratori. La nazionalitàrumena, che ricopre circa un terzo del totale, è la prima,in Italia, per numero di residenti.

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Q UA D R I L O C A L EPOZZUOLO MARTE-SANA Villaggio Farinotti. Nuova costru-zione fnalizzata al contenimento delrisparmio energetico. 4 locali con cuci-na abiabile, taverna, giardino e box.Due balconi e due terrazzi. Conse-gna estate 2010 LineaCasa02/95380008

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