ASTER - (S2B) Smart Swap Building
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(S2B) SMART SWAP BUILDING Riconversione di blocchi abitativi obsoleti
in edifici di Classe A con infrastrutture integrate per la comunicazione e il trasporto elettrico urbano
Proposta per il Piano Strategico MetropolitanoTavolo Innovazione e Sviluppo
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Una delle principali sfide odierne nel settore delle costruzioni è rappresentata dalle necessità di riqualificazione e riconversione di uno stock immobiliare obsoleto ed energivoro, costituito da edifici multipiano realizzati negli anni ‘60-’70 non in grado di soddisfare le attuali esigenze di comfort, risparmio energetico e impatto ambientale. Ad esempio, un edificio di 4 piani,
con 4 appartamenti della superficie di 80 mq per piano, per un volume di circa 4150 mc, in classe energetica G consuma più di 140 Kwh/mq all’anno, 1700 mc di gas metano all’anno (per una spesa di 1200 €/anno) con una emissione in atmosfera di 5000 kg/CO2 /anno.
1 - IL PATRIMONIO OBSOLETO
Recenti monitoraggi sullo scenario immobiliare evidenziano che lo stock degli alloggi (nuovi o in vendita “sulla carta”) non assorbiti dal mercato è in crescita: si è passati da un tasso di assorbimento dell'80% del 2007 a un tasso del 50% tra il 2008 e il 2012, per arrivare al 35% di oggi.
L’invenduto riguarda grandi città e periferie urbane, soprattutto in complessi dove mancano i servizi.
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55.000 nuove case invendute in Emilia-Romagna
Tra i 1500 e i 2000 appartamenti finiti e invenduti a Bologna (2012, fonte Ance Bologna)
1 - IL PATRIMONIO INUTILIZZATO
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2 – OBIETTIVI DELLA PROPOSTA
Riqualificazione
- con gestione energetica migliorata
- rivalutazione della proprietà
Utilizzo del parco immobiliare
invenduto
- Per la logistica dello SWAP- Per aumento di attrattività della città
degli studi
Urbanizzazione a valore accresciuto
- spazi per la logistica della mobilità
alternativa
- spazi per la logistica della gestione dei
rifiuti
Sviluppo dell’attività edilizia
- aumento cubatura
- zero consumo ulteriore di suolo
Definizione di un modello operativo per la demolizione di blocchi o singoli edifici residenziali obsoleti e ricostruzione in classe A
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3 – LE FASI DELLA OPERAZIONE
A.Definizione del contratto con inquilini e proprietari
Finanziamento e oneri per il contraente Servizi garantiti e tariffe di gestione
rifiuti e energia personalizzazioni
B.Trasloco verso edifici di swap Spostamento di tutti gli inquilini e delle
masserizie verso una collocazione in città in appartamenti di SWAP già arredati
Trasloco dei mobili,degli arredi e degli elettrodomestici in depositi sicuri
C. Apertura del cantiere Gestione eco compatibile Riutilizzo delle macerie Garage e volumetria rivista
D.Completamento edifici Certificazione energetica ( misura ) Collegamento con le infrastrutture
E. Rientro degli inquilini e dei proprietari
Ricollocamento degli arredi Trasloco delle persone
F.Ripristino degli appartamenti di SWAP
Il ciclo completo di attuazione del progetto di riqualificazione prevede 6 fasi
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4 - EDIFICI INUTILIZZATI DIVENTANO NUOVI ALLOGGI TEMPORANEI
Durante il cantiere per la riqualificazione dell’edificio obsoleto, gli abitanti vengono trasferiti in edifici di nuova costruzione con appartamenti invenduti, che possono essere utilizzati come:
Comparti SWAP: aree urbane di scambio da utilizzare durante i cantieri per la realizzazione di edifici smart come azione di riqualificazione dello stock immobiliare obsoleto ed energivoro
Oppure
Studentati e/o alloggi temporanei per professionisti
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5 – MIGRAZIONE VERSO GLI ALLOGGI TEMPORANEI
Gli edifici Swap,possono
essere attrezzati con componenti di qualità e a prezzo
molto basso, sfruttando la
“pubblicità” che il marchio potrebbe
ottenere
5 - RICOSTRUZIONE EFFICIENTE CON TEMPI CERTI
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• Cantiere eco-compatibile• Realizzazione in tempi
certi: 12-14 mesi dall’inizio delle operazioni di demolizione
• Ricostruzione in classe A• Costruzione a secco• Materiali e tecnologie
innovativi e sostenibili• Integrazioni
impiantistiche e sensoristiche
• Riqualificazione del comparto urbano in termini di viabilità,infrastrutture, servizi,spazi verdi
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6 – I TEMPI
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X mesi
A – NEGOZIAZIONE
Il Contratto
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B – TRASLOCO
Persone
Cose
Edifici Swap
Magazzini
14 mesi
Mobili swap
Strutture abitative obsolete
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+20% di cubatura
Classe A
Garage
Cantiere intelligente
14 mesi
Strutture abitative obsolete
Interfaccia rifiuti
Interfaccia mobilità
C – APERTURA CANTIERE
Abbattimento vecchio edificio
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D– COMPLETAMENTO EDIFICI
Persone
Cose
Edifici Swap
Magazzini
Abbattimento vecchio edificio
+20% di cubatura
Classe A
Garage
Cantiere intelligente
14 mesi
Strutture abitative obsolete
Interfaccia rifiuti
Interfaccia mobilità
Mobili swap
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E – RIENTRO
Persone
Cose
Edifici Swap
Magazzini
Abbattimento vecchio edificio
+20% di cubatura
Classe A
Garage
Buono vacanze
Cantiere intelligente
14 mesi 2 mesi
Strutture abitative obsolete
Interfaccia rifiuti
Interfaccia mobilità
Mobili swap
Rientro con mobili di prima
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F – RIPRISTINO
Persone
Cose
Edifici Swap
Magazzini
Abbattimento vecchio edificio
+20% di cubatura
Classe A
Garage
Swap
Accoglienza studenti
Buono vacanze
Cantiere intelligente
14 mesi 2 mesi
Strutture abitative obsolete
Interfaccia rifiuti
Interfaccia mobilità
Mobili swap
Rientro con mobili di prima
Prossimo ciclo
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Azione / Durata della fase (in mesi)
Prima di cominciare 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Scelta edifici e coinvolgimento inquilini Allestimento cantiere
Organizzazione edifici swap
Trasferimento persone
Trasferimento cose
Demolizione vecchio edificio / smaltimentoCantiere smart
Predisposizione logistica mobilitàRientro cose
Rientro persone
DIAGRAMMA DI GANTT
7 – NUOVO EDIFICIO SMART: SERVIZI
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+
+
Aumento cubatura del 20%
Parcheggio sotterraneo attrezzato
Riedificazione con materiali e strategie sostenibili
Raccolta rifiuti on demand \infrastruttura
Domotica
Accessibilità
Integrazioni impiantistiche FER
Superfici verdi attrezzate
Car sharing
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7- EDIFICO SMART: AUTOMAZIONE E LOGISTICA
NON è una idea per il futuro . È già in atto
Automatica Waste System (Oppent): gestione automatizzata dei rifiuti urbani con portelli di carico in ogni piano per la differenziazione dei rifiuti
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8 - RIEPILOGO
identificazione edifici energivori;
coinvolgimento dei proprietari; preparazione del villaggio
swap; trasferimento assistito in case
arredate, e mobili di proprietà vengono assicurati in magazzino temporaneo;
abbattimento dell’edificio obsoleto e riedificazione smart (in termini di tecnologie, gestione rifiuti, costi energetici, collegamenti, mobilità, ecc.);
riconsegna ai proprietari dell’appartamento e dell’arredo originale;
vendita parti ex novo.
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9: SWOT ANALYSIS
CUI PRODEST ?Chi ne ha vantaggio?
9 :PROPRIETARI
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FORZE DEBOLEZZE
OPPORTUNITA’ MINACCE
SWOT ANALYSIS
• Aumento o recupero del valore dell’immobile
• Ridotti costi di esercizio• Riduzione tasse• Qualità della vita
• Difficile coinvolgimento dei proprietari e degli inquilini
• Scarsa capacità economica dei proprietari
• Integrazione con sistemi di sfruttamento di Energie alternative
• Sistemi di comunicazione• Mobilità intelligente
• Mancanza di credito ad HOC
• Ricostruzioni non previste nelle leggi per gli incentivi ma solo per restauri
• Poca chiarezza nella durata di eventuali incentivi
9:COSTRUTTORI
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FORZE DEBOLEZZE
OPPORTUNITA’ MINACCE
SWOT ANALYSIS
• aumento dei volumi (20% della cubatura + rimesse) senza ulteriore impegno di area;
• utilizzazione dell’invenduto come villaggi swap.
• Coinvolgimento dei costruttori in piani più complessi del passato
• Impreparazione alle nuove tecnologie
• Attività anche in presenza di stop alla cementificazione
• Sviluppo di tecnologia per il cantiere integrato
• Sviluppo tecnologie domotiche• Mutuo regionale a tassi
agevolati per realizzazioni che permettono di raggiungere gli obiettivi Europa 2020
• Ricostruzioni non previste nelle leggi per gli incentivi ma solo per restauri
• Poca chiarezza nella durata di eventuali incentivi
9:AMMINISTRAZIONE COMUNALE
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FORZE DEBOLEZZE
OPPORTUNITA’ MINACCE
SWOT ANALYSIS
• Riqualificazione Urbana flessibile e programmabile
• Incremento dell’attrattività dell’edificio/comparto urbano;
• Mancanza di strumenti a garanzie sui mutui
• Tasso fisso• Assicurazione su
insolvenza
• Mobilità smart• Razionalizzazione del porta a
porta nella gestione dei rifiuti• Locali dedicati e collegati alla
utility con infrastrutture ICT
• Bilanci da dedicare in forte riduzione
10: AMMINISTRAZIONE REGIONALE E UNIVERSITA’
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FORZE DEBOLEZZE
OPPORTUNITA’ MINACCE
SWOT ANALYSIS
• riduzione burden sharing della CO2
• Risparmio energetico e aumento produzione FER
• Locations per la sperimentazione in ambito progetti europei e nazionali
• Elevato numero di amministrazioni coinvolte
• Velocità nella percezione del cambiamento e adeguamento delle normative
• Raggiungere gli obiettivi Europa 202020;
• Uso alternativo a tendere dei villaggi SWAP per incremento accoglienza studenti e professori
• Azioni di bilancio da priorizzare
11:CONCLUSIONI
LA PROPOSTA MOSTRA VANTAGGI PER TUTTI I SOGGETTI INTERESSATI E SI PONE COME UNA CONCRETA REALTÀ
In particolare la collettività beneficia di un cambiamento che rinsalda la sostenibilità e la coesione sociale per una migliore prospettiva d qualità della vita
La collettività deve però adeguare gli strumenti di cui dispone per raggiungere l’obiettivo Sburocratizzazione e flessibilità Adeguamento degli strumenti finanziari e legislativi Gestione affidabile e attenta alle esigenze dei soggetti deboli
Senza questo impegno la proposta può costruire una nuova UTOPIA
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CONCRETA REALTA’
O
UTOPIA ?
GRAZIE DELLA ATTENZIONE
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Sitologia
Raccolta pneumatica dei rifiuti http://www.thesisimpianti.com/la-raccolta-pneumatica-dei-rifiuti/ http://www.tekneco.it/ambiente/raccolta-pneumatica-rifiuti/ http://www.oppent.it/11_Sistemi_New/sistemi.asp
?PSet=1&PMer=0&Path=PApp&PApp=2&Lev1=12&Lev2=2&lingua=EE
http://www.envacgroup.com/areas_of_application/stadsmiljo_1/residential_areas
http://www.envac.it/press_1/notizie/envac-in-corriere-della-sera-it
http://www.futurecommunities.net/case-studies/hammarby-sjostad-stockholm-sweden-1995-2015
http://www.envac.it/products_and_services_1_1/envac_e_lambiente/envac_e_symbiocity
http://www.symbiocity.org/ http://www.bioecogeo.com/2011/11/02/a-romainville-francia-par
tito-il-progetto-aspirazione-pneumatica-dei-rifiuti.html Sistemi ricarica auto elettriche http://www.bioecogeo.com/2010/10/18/
ricaricare-lauto-elettrica-sotto-casa-oggi-si-puo.html
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