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AREA TECNICA UNIFICATA

Struttura Pianificazione Territoriale

VARIANTE EX ART. 15 COMMA 4 DELLA L.R. 47/78 PER RI ASSETTO URBANISTICO DELLE AREE A PREVALENTE DESTINAZIONE PRODUTTIVA – Z ONE D – DEL PRG VIGENTE. ADOZIONE

RELAZIONE URBANISTICA

Premesse.

La presente variante si colloca come naturale e complementare conseguenza della variante urbanistica approvata da questa Amministrazione già nel 2014. Se quella riguardava principalmente il tema del riassetto urbanistico di alcuni ambiti dell’area urbana della città di Vignola, con una particolare attenzione alla ridefinizione della così detta “città pubblica”, quella qui proposta attiene principalmente al tema del riassetto urbanistico del territorio vocato all’implementazione del sistema produttivo vignolese, sostanzialmente le zone D di espansione, con particolare attenzione a quelle che ad oggi, a distanza di 15 anni dalla loro pianificazione in sede di PRG , risultano mai attuate.

Con l’approvazione della Variante Generale al PRG del 2001 (rif. Del. G.P. n.359/01), ma ancor più con la successiva Variante ex art.15 del 2002 (rif. Del. C.C. n.58/02), l’Amministrazione comunale, in una logica di pianificazione propria dell’allora Legge urbanistica regionale (rif. L.R. 47/78), affidava le ipotesi di sviluppo del sistema produttivo vignolese ad una serie diffusa di aree destinate alla nuova edificazione (in particolare gli ambiti di Via Barella, Via dell’Artigianato e Via dell’Agricoltura/Via per Sassuolo), poste principalmente a ridosso di quelle aree produttive invero già edificate e consolidate in base ai precedenti piani, che venivano sostanzialmente confermate ( aree artigianali in località Brodano, aree a ridosso di Via Paraviana, Via della Tecnica, ecc.).

Un assetto del territorio, tra l’altro recepito e sostanzialmente confermato dalla stessa pianificazione sovraordinata, il PTCP poi successivamente approvato (2009), che riconosceva (e tutt’ora riconosce), per estensione e infrastrutturazione, all’ambito vignolese una vera e propria valenza sovracomunale.

Come più dettagliatamente rappresentato nella “Ricognizione sullo stato di attuazione delle aree a prevalente destinazione produttiva del PRG vigente”, che accompagna la presente relazione, redatta su impulso della stessa Amministrazione a far data dal febbraio 2015 (rif. Del. G.C. n. 9/15) a seguito di un importante procedimento ex art. A14bis della L.R. 20/2000 relativo all’ampliamento delle aree della Ditta P.M, si rileva come il PRG vigente su un complessivo di circa 146 ettari (Ha) di terreni che conferma e individua come zone destinate ad ambiti produttivi ( artigianali D1 e D2 per 109 Ha circa, ma altresì zone distributive commerciali, turistico alberghiere, direzionali e attrezz. generali – D3, D4, D5, D/ e D9 per 36 Ha circa), ben oltre 34 (34,7) di questi ettari risultano di nuova previsione, ovvero destinati alla nuova edificazione di insediamenti produttivi già

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dall’originario Piano del 2001/2002. Sempre dalla citata Ricognizione, risulta che nel corso di questi 15 anni, dei quasi 35 ettari pianificati ex novo, solo 25 di questi sono stati di fatto attuati (Comparto Via Trinità e Comparto Via Barella), ovvero risultano ancora in corso di attuazione in forza di strumenti attuativi più recentemente approvati (Comparto ex Sinibaldi del 2007).

Sostanzialmente risulta quindi che quasi 10 ettari (9,7) di aree all’epoca pianificate a sostegno del sistema produttivo vignolese, non hanno trovato una propria attuazione, non concorrendo in tal modo allo sviluppo economico del territorio, pur di fatto ipotecando in tal senso, sia per posizioni di rendita indotte, sia per altri fattori che nel proseguo si richiameranno, una loro più naturale vocazione rurale.

Anche per queste aree, al pari degli analoghi ambiti urbani analizzati nella precedente variante di riassetto del 2014, richiamata in premessa, alle quali il PRG del 2001 affidava lo sviluppo economico del territorio, lo stesso Piano individuava modalità attuative esclusivamente proprie dell’iniziativa privata, ovvero comparti di fatto assoggettati tutti a iniziativa privata, prescindendo però da programmazioni o piani di settore specifici (quali ad esempio PIP o aree e terreni comunque di proprietà di soggetti del settore produttivo).

Se da una parte si deve riconoscere a tale pianificazione la realizzazione di importanti “comparti”, quali per citarne solo alcuni quelli di Via Trinità o Via Barella, occupati di fatto da importanti imprese locali che lì vi hanno trovato i propri spazi operativi e di sviluppo, dall’altra si deve pur riconoscere che per altri ambiti non vi è stata altrettanta spinta propulsiva (vedasi ad esempio, seppur approvato e urbanizzato, la lenta attuazione del comparto “ex Sinibaldi” o, come sopra richiamati, quei comparti che per complessivi 10 ettari non vi sono nemmeno mai stati avanzati progetti attuativi).

Molteplici ovviamente sono le cause e i fattori dirimenti, che tra l’altro, nell’ultimo quinquennio, si sono ancor più accentuati per via della crisi del settore produttivo in generale e immobiliare in particolare.

Ed è proprio all’interno di tale quadro, seppur sommariamente descritto, che si vuole indagare ed agire col la presente variante, alla luce pur sempre di un principio ad oggi sempre più attuale, già richiamato anche in precedenti azioni urbanistiche (citata variante di riassetto urbanistico del 2014, ma altresì delle zone agricole del 2010 e più recentemente del 2015), di riconoscibilità di un “valore territorio” da riconoscersi nel suo insieme, quindi anche rurale, da salvaguardare secondo principi di sostenibilità ambientale, sviluppo sociale ed economico. Principio riassunto altresì nella più attuale pianificazione urbanistica che ha ulteriormente recepito il concetto di “consumo di suolo” come insieme di azioni volte alla riqualificazione del territorio, sia già costruito (principalmente urbano) che tutt’ora libero (principalmente extraurbano).

Non ultimo, si richiama la contingenza del redigendo nuovo strumento di pianificazione generale, PSC e RUE, per il quale l’attuale Amministrazione, congiuntamente agli altri quattro Comuni dell’originaria Unione si trova impegnata, e che vede le programmazioni/ipotesi di sviluppo/sostegno economico del settore produttivo, non più affidate alle singole e autonome pianificazioni comunali, ma al contrario a pianificazioni e programmazioni di più ampia scala e affidate a strumenti attuativi di differente natura, tra i quali certamente si dovranno considerare accordi territoriali, procedimenti attuativi innovativi quali l’art. A14bis citato, permessi convenzionati (art.28bis T.U.); comunque tutti che rimettono la figura dell’imprenditore e dell’impresa del settore produttivo, tra i soggetti attivi coinvolti e responsabili in scelte non più, o non solo, dettate dalle logiche del mercato immobiliare.

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Contenuti della Variante.

Parte prima

Gli ambiti produttivi sopra richiamati, ovvero i comparti destinati dal PRG del 2001/2002 come Zone D di nuova edificazione, per i quali si vuole ridefinirne un nuovo assetto, riguardano parti distinte del territorio comunale, nella generalità dei casi poste comunque a nord dell’abitato e nei margini di aree produttive consolidate. Sono pertanto terreni a tutt’oggi ancora liberi ricompresi nel territorio rurale, seppur per la loro destinazione urbanistica, da tempo e in gran parte sottratti a tale primaria e originaria funzione. Ovviamente in relazione a questi terreni e all’ipotesi di riconversione ai fini agricoli degli stessi, già in sede di prima ricognizione, si è provveduto a dare formale comunicazione ai singoli proprietari di avvio del presente procedimento finalizzato a confermare o variare la vigente destinazione di zona . Anche a seguito di tali avvii procedimentali, si sono nel seguito avuti riscontri da alcuni dei medesimi soggetti proprietari, che in alcuni casi chiedevano con propria istanza la effettiva riconversione a zona agricola dei propri terreni, altri, nel caso di imprese operanti ne chiedevano modeste riconfigurazioni. Corretto dire che per altri terreni non si è avuto alcun riscontro da parte dei proprietari coinvolti. Anche di tutto ciò viene fornito puntuale riscontro nella citata Ricognizione, allegata a parte. Durante il procedimento di ricognizione dello stato “dell’arte” delle aree a destinazione produttiva e delle imprese ivi insediate, si è altresì provveduto a fare memoria di quei procedimenti avviati o in procinto di esserlo da parte di Imprese produttive esistenti, che ai sensi dell’art.14bis della L.R. 20/2000 hanno avanzato proposte di sviluppo della propria attività comportante specifica variante al PRG. Anche in questo caso, con la presente variante si vuole, previa valutazione di compatibilità con le finalità perseguite, razionalizzazione ed efficientazione del sistema produttivo locale e delle relative aree, assorbire tali istanze nel presente procedimento, con indubbia semplificazione ed economicità dei tempi. Pur riguardando quindi differenti aspetti del settore produttivo vignolese e differenti parti del territorio comunale, tali comparti o aree considerate devono pertanto intendersi ai fini della presente variante tra loro correlati, sia in termini di effettiva valorizzazione del sistema produttivo locale, sia in termini di complessivo recupero ai fini agricoli di terreni che nel caso specifico vengono sottratti ad un improprio e non funzionale consumo di suolo. E’ quindi solo per una facilitazione espositiva che si procederà ad una illustrazione per parti distinte, come di seguito descritte, procedendo in un ordine meramente geo-localizzativo. Comparto DS (speciale) posto sulla Via per Sassuolo (lato ovest) (rif. n.01 e 02 Ric). Tale comparto, più noto come ex Galassini, pur approvato come piano attuativo nel 2003, è stato di fatto, come noto, compromesso nella sua attuazione da fenomeni di grave abusivismo da parte di uno solo dei soggetti attuatori. Fenomeni che seppur infine perseguiti, ne hanno snaturato complessivamente sia il fine originario (comparto vocato alla logistica/trasporti), che la attuale conformazione. Parte dell’area 24.370 mq. dell’originario comparto di circa 56.429 mq.) risulta ad oggi edificata per circa 10.000 mq. di superficie coperta, di cui la metà ora acquisiti al patrimonio pubblico (archivi e magazzini comunali) per via dei procedimenti repressivi di cui sopra e parte (circa 5.000 mq.) risulta in capo ad una procedura fallimentare, pur essendo il fabbricato non ancora urbanisticamente definito per conformità edilizia, usi e infrastrutture realizzate. A seguito dei procedimenti avviati ed, ovviamente, dei fatti tristemente avvenuti, gli altri lottizzanti proprietari (tra l’altro agricoltori a loro volta) delle aree originariamente ricomprese nel comparto,

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ma mai attuate, hanno richiesto di riconvertire i propri terreni, per complessivi circa 32.059 mq. ad esclusivo uso agricolo. Con la presente variante si ritiene quindi di assolvere certamente alla citata istanza (riconversione a zona E1 dei 3,20 Ha dei richiedenti), ma si ritiene altresì di provvedere ad una più certa ridefinizione urbanistica dell’area ora in gran parte di proprietà pubblica, tra l’altro vincolata a tale uso in base alla citata norma sanzionatoria, assumendola come zona F1 “attrezzature pubbliche”, stante la riconversione del fabbricato acquisito ad archivi e magazzini comunali e del piazzale ad area logistica per la Protezione civile. Altrettanto per la residua area di circa 9.059 mq. , al netto quindi della viabilità e parcheggi realizzati, con sovrastante fabbricato ora in capo alla procedura fallimentare, si ritiene opportuno confermare la sua originaria destinazione produttiva, Zona D1 “esistente”, ma subordinandola (con riferimento di norma specifico : D1Cv) a PdC convenzionato (rif. art.28bis T.U.), al fine di garantirne un suo più idoneo processo di conformazione edilizia, tutt’ora necessario.

Comparto DS (vigente) St = 56.429 mq Sub comparto non attuato DS (vigente) St = 32.059 mq

Zona D1Cv proposta variante St = 9.059 mq Zona E = + 32.059 mq Zona F1 = 15.300 mq.

Comparto D2 posto sulla Via per Sassuolo (lato est) (rif. n. 03 Ric). Tale comparto, avente una estensione di 14.920 mq., più noto come comparto Tecnoelettra dal nome della ditta già da tempo ivi esistente, è uno di quei comparti che seppur previsti come in espansione dal PRG del 2001, non sono di fatto mai stati attuati. Infatti mentre la previsione di PRG prevedeva un sostanziale ampliamento dell’esistente lotto produttivo già esistente (appunto l’attuale citata ditta) ricomprendendolo all’interno di un più ampio comparto a destinazione produttiva (D2 appunto), il nuovo ed eterogeneo assetto proprietario formatosi, costituito oltre che dalla citata impresa da altri soggetti proprietari estranei al settore, ne hanno di fatto impedito l’attuazione. Tale assetto si è ancor più evidenziato dall’istanza avanzata ai sensi dell’art. A14 bis della L.R. 20/2000 dalla stessa impresa al fine di ampliare per necessità produttive gli attuali fabbricati produttivi; progetto da approvarsi in deroga, in tal senso, alla mancata attuazione del Comparto nel suo insieme. A tal fine, altresì rilevante è la stessa istanza di variante avanzata dalle stesse proprietà al fine di riconfigurare l’originario comparto, ovvero lotto produttivo, esclusivamente in funzione dell’esistente impianto produttivo, tramite una modesta estensione del lotto a nord e una

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riconversione ai fini agricoli delle aree tuttora libere, invero da PRG originariamente ricomprese nel comparto. Anche per tali aree, in analogia con la vicina area “ex galassini”, ma con ben diverse motivazioni, si propone di accogliere l’istanza di riconfigurazione del primigenio lotto industriale definendolo come zona D1 “esistente”, come di fatto lo è sempre stato, ampliandolo per una modesta ma funzionale parte, pur sempre in misura inferiore alle parti di territorio che verrebbero nel contempo riconvertite ad agricole (diff. + Zona E1 per 1.300 mq.) . Anche in tale caso, limitatamente alla zona produttiva confermata (mq. 13.497), si definiscono modalità di intervento dirette, ovvero Zona D1Cv , subordinate a PdC convenzionato (rif. art.28bis T.U.), al fine di correttamente regolamentarne il previsto ampliamento e sua compatibilità ambientale e infrastrutturale.

Comparto D2 vigente St = 14.920 mq

Zona D1Cv proposta variante St = 13.497 mq (delta + Zona E St = 1.300 mq ) (123 mq da D2 a B3)

Comparto D2 posto sulla Via dell’Agricoltura (lato sud) (rif. n.6 Ric). Tale comparto, avente una estensione di circa 12.748 mq., apparentemente di dimensione molto ridotta per essere appunto un comparto attuativo, era in realtà già una area ricompresa in un più ampio comparto di espansione previsto dal PRG del 2001, conosciuto come ex Sinibaldi, ovvero “3 Poderi”. Nel 2007 con specifica variante al PRG (rif. Del. C.C. n. 53/2007), stante la già allora manifesta intenzione dei proprietari (agricoltori) a non intervenire, al fine di dare comunque attuazione alla rimanente parte dell’originario comparto, si è proceduto a separare tali aree in due distinti comparti attuativi, di cui poi il piano particolareggiato del cosiddetto “3 Poderi” , veniva approvato col medesimo atto, è tuttora in corso di realizzazione. A conferma delle intenzioni del 2007, a tutt’oggi tale area non risulta ancora edificata, ma al contrario ben ricompresa funzionalmente nel restante e limitrofo podere agricolo dei medesimi proprietari. Anche in questo caso, quindi, pur in assenza di un formale riscontro alle comunicazioni avviate da parte della proprietà, si ritiene di confermare quanto in premessa evidenziato, riproponendo per l’intera area una sua riconversione ai fini agricoli, nello specifico, in coerenza con le distinte zone di PRG, in parte Zona E1 e parte Zona E2.

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Comparto D2 vigente St = 12. 748 mq

Zone agricole E1 ed E2 (complessivamente) St = 12. 748 mq

Comparto D2 posto tra Via della Trinità e Via dell’Artigianato (rif. n.08 Ric). Tale comparto, avente una estensione di circa 4.546 mq., al pari del precedente di dimensioni molto limitate per essere un comparto attuativo, risultava di fatto caratterizzato dal ricomprendere al proprio interno la previsione di completamento/collegamento della realizzata Via dell’Artigianato con la più storica Via della Trinità. Pur essendo di limitate dimensioni e già in parte occupate da fabbricati preesitenti (ex rurali) ora abitazioni civili e servizi, la eterogeneità delle proprietà e i differenti loro intenti (parte privati e parte Soc. Immobiliare), non ha consentito in tutti questi anni di darvi attuazione. Lo scarso interesse per il completamento della viabilità di Piano, pure in carico al comparto, evidentemente per la non meglio definizione del suo collegamento con l’attuale Via Trinità, ha comportato uno scarso interesse alla trasformazione di tale area anche da parte della stessa Amministrazione. Al pari della precedente, ma ancor più in coerenza con quanto poi in seguito descritto per il più ampio limitrofo comparto, si ritiene anche in questo caso di ricondurre tale area alla sua originaria funzione e destinazione agricola, avvero nel caso specifico Zona E2.

Comparto D2 vigente St = 4.546 mq

Zone agricole E2 (complessivamente) St = 4.546 mq

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Comparto D2 posto sulla Via dell’Artigianato (lato nord) (rif. n. 09 Ric). Tale comparto, avente una estensione di circa 32.308 mq., al pari del precedente previsto dal PRG sin dal 2001, non ha trovato inspiegabilmente nel corso di più di 15 anni alcuna attuazione. Evidentemente anche in questo caso la molteplicità ed eterogeneità dei soggetti proprietari (i precedenti privati, la citata Società Immobiliare e in più una Soc. Cooperativa ora fallita) sono stati elementi deterrenti per una sua effettiva attuazione. L’area a tutt’oggi si trova totalmente libera e, seppur non coltivata a particolari colture, si trova in buona parte ricompresa nei limiti della “Galasso”, ovvero nei 150 ml. di rispetto del limitrofo Rio Schiaviroli. Tale area per estensione e per localizzazione, come sopra evidenziato, rappresenta proprio quanto in premessa evidenziato sul tema del consumo di territorio determinato certamente da previsioni di piano, ma in realtà non finalizzate ad un reale sostegno e sviluppo del settore produttivo. La non attuazione di una così importante area in anni pre-crisi (2008) di forte incremento e attività del settore produttivo, pur in presenza dei limiti determinati dall’assetto proprietario sopra citati, pare trovare spiegazione più in logiche di attese di rendita e profitto immobiliare che non di assenza di domanda. In termini quindi di valorizzazione del territorio, si ritiene per quanto sopra esposto ricondurre tale area alla sua originaria vocazione e destinazione agricola, a valorizzazione e riqualificazione di tale ambito, proponendone una destinazione di Zona E2, al pari delle limitrofe.

Comparto D2 vigente St = 32.308 mq

Zone agricole E2 (complessivamente) St = 32.308 mq

Il riassetto urbanistico operato in questa prima parte, ha riguardato essenzialmente quelle aree che, come premesso, venivano individuate dal Prg del 2001/2002 per lo sviluppo del settore produttivo vignolese, ma che invero non hanno trovato negli ultimi 15 anni una loro corretta attuazione. Fatto quindi salvo alcune variazioni proposte ai fini della razionalizzazione delle modalità operative di impianti produttivi già esistenti (ex Galassini e Tecnoelettra), comunque subordinate a processi di valutazione e verifica di sostenibilità ambientale prescrittivi ai fini del rilascio dei titoli edilizi (PdC convenzionati), con il riassetto qui proposto, si può già evidenziare come una buona parte di queste aree, originariamente ipotecate alla possibile edificazione (Zone D2) viene ricondotta alla loro originaria funzione agricola, (Zone E), con una indubbia valorizzazione del territorio rurale nel suo complesso e del settore produttivo agricolo in particolare. Il saldo, in tali termini quindi di consumo di suolo tra urbano ed extraurbano, appare quindi di significativa importanza, stante che ben 83.822 mq di terreni dall’originario piano destinati all’edificazione vengono ricondotti alla loro naturale vocazione.

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Parte seconda Con la presente Variante, pur sempre attinente a principi di razionalizzazione e valorizzazione del settore produttivo locale, si vuole dare una prima risposta anche a istanze e problematiche che nel frattempo sono state avanzate direttamente dall’imprenditoria locale. Istanze che se non diversamente affrontate, al pari della precedente area in capo alla citata Tecnoelettra, troverebbero il loro naturale sviluppo, di valutazione e assenso, nei procedimenti non ordinari individuati dalla L.R. 20/2000 ai sensi dell’art. A14bis., ovvero processi di valutazione di specifici progetti di ampliamento e sviluppo di imprese produttive esistenti la cui approvazione comporterebbe altresì specifica variante al PRG. Per tali istanze, come nel proseguo poi illustrate, stante che riguardano tutte lotti già edificati e ricompresi in zone urbane e pianificate, si è voluto pertanto valutare se possibile con la presente variante precostituire le condizioni di fattibilità urbanistica appunto con variazione del PRG limitatamente alla classificazione di zona, demandando al rilascio del titolo edilizio tutte quelle fasi di preventiva valutazione in materia di sostenibilità ambientale e non solo relativi non solo agli usi ma altresì agli specifici progetti esecutivi presentati, così come in sostanza altresì perseguito nella ratio dell’art. 28bis del D.P.R. 380/2001 come recentemente variato (T.U.). Anche in questo caso, solo per una facilitazione espositiva, si procederà ad una illustrazione per parti distinte, come di seguito descritte, procedendo in un ordine meramente geo-localizzativo. Lotto edificato (fabbricato produttivo) in Zona D3 di Via dell’Agricoltura (rif. lett. C Ric). Trattasi di un lotto di circa 5.667 mq. con sovrastante fabbricato (ex magazzini frutta) realizzato antecedentemente al PRG del 2001 e originariamente ricompreso in zona D3. Più recentemente tali magazzini sono stati acquisti dalla ditta insediata nel confinante lotto di Via della Trinità, posto in zona D1, al fine di ricomprenderli, pur sempre come magazzini, all’interno della propria attività di lavorazione carni. Al fine di rendere omogenee le regolamentazioni attinenti alle differenti parti dei fabbricati esistenti (parte in zona D1 e parte in zonaD3), la ditta proprietaria ha proposto istanza ai sensi dell’art. A14bis, di uniformare tale lotto alla destinazione di zona della ditta procedente, da D3 quindi a D1. Per quanto in premessa rilevato, si ritiene anche tale istanza assentibile con la presente variante.

Conversione zona da D3 a D1 St = 5.667 mq

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Lotto edificato (abitazione rurale) in Zona D3 di Via della Trinità (rif. lett. D Ric) Trattasi di un piccolo lotto, di circa 860 mq., con sovrastante abitazione e servizi ricompreso dal PRG del 2001 in Zona D3. La proprietà con specifica istanza, ha richiesto di poter mantenere tale lotto e relativo fabbricato collegato al proprio adiacente fondo agricolo, stante che sia l’abitazione che i servizi sono tutt’ora funzionali a tale fondo. Per quanto in premessa rilevato, si ritiene anche tale istanza assentibile con la presente variante.

Comparto D3 vigente St = 860 mq

Zone agricole E2 (complessivamente) St = 860 mq

Lotto edificato (fabbricato civile) in Zona E2 di Via Prada (rif. lett. E Ric). Trattasi di un piccolo lotto, di circa 514 mq., con sovrastante fabbricato identificato dal PRG del 2001 in Zona E2. La proprietà del fabbricato, altresì proprietaria della esistente adiacente ditta posta in Zona D1, ha proposto di avanzare variante ex art. A14bis per poter ricomprendere il fabbricato in parola all’interno della propria ditta, al fine di riconvertirlo in uffici. Per quanto in premessa rilevato, si ritiene anche tale istanza assentibile con la presente variante.

Ampliamento insediamento esistente,

riconversione zona E2 a D1 St = 514 mq

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Lotto edificato (fabbricati produttivi) in Zona C3 di Via Frignanese (rif. lett. F) Trattasi di una ampio lotto di circa 7.340 mq. occupato già da prima del PRG del 2001 da fabbricati produttivi (per circa 5.718 mq. di superficie), nello specifico il noto e storico prosciuttificio Carlo Montorsi di Vignola. Pur trattandosi di ditta regolarmente operante, sia all’epoca che tutt’ora, il PRG approvato, forse presupponendone una dismissione, ne aveva individuato una destinazione residenziale, sottoponendola a specifico comparto C3. Di fatto tale azienda si trova in un contesto residenziale oramai consolidato posto a sud dell’abitato. Nell’ultimo decennio, il rilancio avuto dal settore alimentare di qualità, ovvero di prodotti che trovano nella tipicità un loro intrinseco valore, ha fatto si che non solo non si verificassero le ipotesi di dismissione dell’impianto esistente, ma al contrario si puntasse ad una valorizzazione, non tanto in termini di superficie, ma di qualificazione degli spazi esistenti (di produzione e di spaccio). In tali termini è stata avanzata recentemente (rif. prot. 34043/2015) una ipotesi di modesti ampliamenti (tettoie e servizi x circa 400 mq.) degli attuali fabbricati ai sensi del più volte citato art. A14bis della L.R. 20/2000. La variante richiesta, quindi, riguarda di fatto una conformazione di zona dell’attuale stabilimento da C3 a D1. Tale variazione, se da una parte persegue il mantenimento e la riconoscibilità storica dell’attuale sede, dall’altra si deve pur sempre salvaguardare l’armonico sviluppo dell’ambito, che come ricordato è prevalentemente residenziale. L’attuale produzione, certamente di tipo artigianale, stante le normative vigenti sia sanitarie che urbanistiche (rif. art.6 NTA del PRG) appaiono ancora compatibili col contesto residenziale. Occorre pertanto valutare quanto una possibile classificazione di tale area in zona produttiva vera e propria (D1) possa più o meno confliggere con l’ambito circostante. Tali valutazioni sarebbero state certamente ricomprese nel procedimento di cui sopra ai fini della approvabilità del progetto presentato. Nell’ambito della presente variante, si ritiene quindi di assumere la originaria istanza, subordinandola ad alcune prescrizioni procedimentali atte a garantire al presente, ma altresì anche nel futuro, un compatibile mantenimento dell’attuale sede produttiva col citato contesto. A tale scopo si ravvede proprio nel citato titolo di cui all’art. 28bis del T.U. il possibile strumento attuativo in grado di contemplare quelle salvaguardie sopra enunciate, ovvero: preventive valutazioni ambientali sul ciclo produttivo proposto in relazione al contesto esistente, ma altresì occorre garantire il mantenimento della produzione originaria finalizzata alla sua “tipicità di marchio” (vincolo d’uso) pur con limitazioni in merito agli ampliamenti proposti in base al solo ciclo produttivo e di vendita dello specifico prodotto. Con tali prescrizioni, si ritiene di poter assumere all’interno del presente procedimento la variazione da Zona C3 a Zona D1Cv* , subordinate a PdC convenzionato (rif. art.28bis T.U.) e a S.U. determinata, ovvero aumentabile di solo un 10% della S.U. esistente.

Comparto C3 vigente St = 7.420 mq

Riconversione comparto C3 a zona D1Cv* St = 7.420 mq

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Appendice Infine, pur in appendice, ma come corretto recepimento di disposizioni di legge vigenti e di programmazioni già assunte dalla Amministrazione comunale, si ricomprendono nella presente variante, due differenti aree non attinenti all’ambito produttivo come sopra trattato, ma relative a corrette conclusioni di procedimenti pur aventi rilevanza urbanistica. La prima è relativa all’ampia area posta ad ovest del cimitero, originariamente destinata ad accogliere l’allora programmato Polo Scolastico. Tale area, di circa 37.438 mq. venne specificatamente individuata con Variante avente vincolo espropriativo nel 2008 (rif. Del.C.C. n. 48/2008.) come Zona G. Come noto, da atti poi assunti, nel corso degli anni la programmazione scolastica della Amministrazione ha individuato tale ipotizzata localizzazione in altre aree (vedi Polo Sicurezza), lasciando nel contempo decadere nel 2013 l’originaria destinazione, ovvero vincolo, col decorrere dei termini vincolistici. Al fine di dare una corretta ridefinizione di tale ambito, si propone quindi con la presente variante di ricondurre tale area alla sua originaria destinazione agricola, ovvero Zona E2.

Zona G1 vigente (previsione polo scolastisco) St = 37.438 mq

Riconversione Zona G1 a E2 St = 37.438 mq

Una ulteriore area che trova collocazione nella presente variante esclusivamente per economia procedimentale, pur intendendola anch’essa parte di un riassetto urbanistico più complessivo, è il lotto e relativo fabbricato dell’ex scuola materna “44 gatti”, in località Vescovada (Via Caio Claudio), già da tempo dismessa e assunta nel piano delle alienazioni del Comune. Tale lotto di circa 2.592 mq. con sovrastante ex edificio scolastico di circa 1200 mq. posto su 2 piani, è inserito in un contesto prevalentemente residenziale. L’area libera della scuola è altresì valorizzata dalla presenza di un apparato arboreo nel tempo consolidatosi che si vorrebbe salvaguardare. Al fine dell’alienazione, si ipotizza pertanto una destinazione di tipo residenziale, al pari del contesto, ma vincolata alla cubatura esistente ed alla salvaguardia delle alberature esistenti di pregio ed alto fusto ed altresì al limite di altezza massimo dei due piani esistenti, così come regolamentato dalle vigenti NTA relativamente alla zona, come proposta, Zona B3.

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Comparto G1 vigente (scuola) St = 2.592

Riconversione comparto G1 a zona B3 St = 2.592 mq

Conclusioni A conclusione di tale procedimento si può pertanto confermare il perseguimento dei principi enunciati in premessa, ovvero, la riqualificazione, sia tecnico-giuridica che di fatto, di importanti parti del territorio comunale restituite ad una loro primaria funzione agricola (aree da PRG riconvertite ad agricole, mq. 121.260, circa 12,1 ettari, di cui 8,3 ettari recuperate da zone D e 3,7 ettari dell’ex polo scolastico), ed un’altrettanto importante innovazione procedimentale, in risposta ad istanze dell’imprenditoria esistente, relativa a processi di sviluppo e riqualificazione del sistema produttivo locale, pur garantendone, senza consumo di ulteriore suolo, un suo armonico e sostenibile sviluppo . A completamento e integrazione della presente relazione, ai fini della valutazione degli elementi costitutivi della variante in parola, si rimanda ai seguenti elaborati:

- “Ricognizione sullo stato di attuazione delle aree a prevalente destinazione produttiva del PRG vigente” e allegata planimetria (cit. Ric.) redatta da arch.tti Chahoud e Turchi

- “Rapporto Ambientale Preliminare” redatto dal sottoscritto. Il Dirigente arch. Corrado Gianferrari