area ex Ceccotti

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IL PRG DEL 1978Adozione Del. C.C.

n. 163 del 29/11/1975

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N.T.A. P.R.G. 1978

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N.T.A. P.R.G. 1978

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L’OSSERVAZIONE CECCOTTI• osservazione presentata da Ceccotti Alfredo e altri (prot. n. 5218

osservazione n. 124) riferita al comparto urbanistico compreso tra le FF.SS., via Cecchetti e via De Amicis e identificato nel PRG Adottato come zona Direzionale D1B art. II.2.7.2 delle relative NTA;

• l’osservazione chiede un aumento dell’indice territoriale IT da 10.000 mc/ha (1,00 mc/mq) a 30.000 mc/ha (3,00 mc/mq) giustificandolo con il fatto che già le volumetrie presenti nel comparto superano notevolmente la volumetria prevista dalle norme del PRG;

• l’osservazione indica una superficie totale di comparto pari a mq 108.250 e una volumetria ivi ricadente di 180.388 mc quindi pari ad un IT di 16.600 mc/ha (1,66 mc/mq); …….

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Il catastale

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Aerofotogram- metria 1973

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Foto aereaAgosto 1994

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LA DEFINITIVA APPROVAZIONE DEL PRG 1978

• con Del. del C.C. n. 119 del 26/07/1975 vengono effettuate le controdeduzioni alle osservazioni e quella in argomento viene accolta come segue “mantenere la cubatura esistente distribuendola in sede di Piano Particolareggiato in modo tale da non pregiudicare la razionale distribuzione delle aree da destinarsi, nella misura di 2/3 a servizi, tenendo presente che una parte di detta area è da destinarsi a terminal di corriere”;

• la Regione Marche con decreto del Presidente n. 10.681 del 15/03/1978 approva il Piano Regolatore conformandosi, per quanto riguarda l’osservazione n. 124 allo specifico parere reso in merito dal Consiglio Comunale prescrivendo inoltre per la zona D1B la necessità di effettuare, in assenza della precisazione dell’altezza massima consentita, un piano planovolumetrico esteso all’intera zona, in assenza del quale l’altezza massima veniva fissata in ml 14.

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I PARERI LEGALI

• In data 25/10/1990 l’Avv. Ranieri Felici per conto della ditta Ceccotti emette un parere legale relativo all’interpretazione da dare circa le potenzialità edificatorie del comparto Ceccotti alla luce dell’accoglimento dell’osservazione presentata dalla suddetta ditta al PRG app. nel 1978. Il parere conclude ammettendo la possibilità di realizzare in aggiunta alla cubatura esistente, un ulteriore volumetria per complessivi 180.000 mc di cui 120.000 mc destinati alla realizzazione di negozi uffici ecc. e 60.000 mc riservati all’utilizzabilità del Comune per servizi pubblici corriere ecc;

• In data 13/12/1990 con atto della G.C. n. 2053 viene conferito l’incarico all’Avv. Claudio Netti di redigere un parere in merito alla questione dell’indice territoriale dell’area Ceccotti in relazione alle determinazione espresse dal C.C. in sede di accoglimento dell’osservazione al PRG presentata dalla ditta Ceccotti

• In data 09/01/1991 l’Avv. Claudio Netti emette un parere nel quale indica in 108.250 mc la volumetria realizzabile oltre la cubatura esistente.

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Il Piano Vitale-Pennesi• Con Del. di G.C. n. 129 del 01/02/1990 viene affidato agli Arch. Vitale e Pennesi di Roma un primo incarico per la Progettazione del Piano Particolareggiato Ceccotti;

• in data 15/02/1990 i professionisti incaricati consegnano all’Amministrazione la bozza di progetto che prevedeva una superficie oggetto d’intervento di 73.000 mq per una volumetria totale di mc 73.000;

•In data 19/01/1991 con nota prot. n. 1310 l’amministrazione comunale in forza dei pareri legali resi dagli avv. Felici e Netti incaricano i professionisti di eseguire una nuova progettazione del piano che preveda di realizzare una cubatura ex-novo di 108.250 mc fornendo nel contempo anche alcuni indirizzi per l’organizzazione dell’intero comparto

•In data 02/03/1991 i progettisti incaricati presentano la nuova bozza di piano redatta in conformità alle indicazioni fornite dall’Amministrazione Comunale; …..

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• In data 09/03/1991 l’Amministrazione Comunale invita i professionisti a procedere alla redazione definitiva del progetto secondo gli accordi intercorsi

• In data 16/04/1991 i professionisti incaricati consegnano all’Amministrazione Comunale n° 12 copie del progetto definitivo

• Il piano così predisposto non ha avuto seguito con le relative procedure di adozione ed approvazione da parte del C.C.

Il Piano Vitale-Pennesi

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Il progetto Vitale - Pennesi

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relazione deiprogettisti

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IL PIANO PARTICOLAREGGIATO (SECCHI-VIGANO’)

• In data 05/08/1994 con atto n. 726 la G.C. ha conferito al prof. Bernardo Secchi l’incarico per la redazione del Piano Regolatore Generale che prevedeva anche lo studio di dettaglio di aree particolarmente delicate e complesse quali appunto aree Cecchetti, Ceccotti e zona mostre.

• In data 29/01/1996 con atto del C.C. n. 8 viene adottato il piano particolareggiato della zona Direzionale D1B di PRG

• il progettista nelle premesse del piano dichiara: “il nuovo progetto, pur assumendo come vincolo le previsioni quantitative e funzionali del progetto Vitale-Pennesi, cerca, contrariamente a quel progetto, di dare un contributo in questa direzione. Invece di uno spazio autocentrato, il nuovo progetto propone un insieme di spazi urbani che con l’impianto originario della città di Civitanova stabiliscano relazioni di continuità arricchendone l’interpretazione. Esso si adagia sulla maglia originaria e prosegue il sistema di spazi aperti ortogonali alla linea di costa e di spazi edificati ad essa parallela.”

• Il piano adottato interessa una superficie complessiva di mq 73.243 e prevede una potenzialità edificatoria all’interno di tale perimetro pari a 108.250 mc

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IL PIANO SECCHI-VIGANO’:area di nuova edificazione

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Relazione Ufficio di Piano

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Relazione Ufficio di Piano

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• A seguito della pubblicazione del piano effettuata ai sensi della. L.R. 34/92, sono pervenute n. 7 osservazioni esaminate con atto del C.C. n. 93 del 14/7/1997con il quale, oltre ad adottare le controdeduzioni alle osservazioni presenate, si disponeva l’invio del piano alla Provincia per la definitiva approvazione.

• L’accoglimento di alcune osservazioni pervenute, ha determinato l’estensione del Piano Particolareggiato a tutta l’area individuata dal PRG vigente come zona direzionale “D1 B” nonché l’individuazione al suo interno di tre ambiti normativi:

1- aree di nuova edificazione (perimetro del piano adottato);2- aree di ristrutturazione urbanistica,3- aree soggette a ristrutturazione edilizia (zone residenziali esistenti)il piano controdedotto ridefinisce inoltre il volume della fornace Ceccotti da restaurare e da adibire a funzioni pubbliche ricreative: sale espositive,spazi per associazioni, sale congressi e spazi polivalenti. …….


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• In data 30/3/1998 con atto del C.C n. 25 si è provveduto:1) a dare atto che la zona direzionale d1B deve essere classificata come zona territoriale omogenea “B” del Decreto Ministeriale 1444/682) a dare atto che in quanto zona “B” la stessa è esente ai sensi dell’art. 60 comma 1 letta) delle NTA del PPAR e quindi al rispetto delle prescrizioni di base di cui all’art. 3 lett. c) del piano stesso;3) a dare atto dell’esenzione dell’area dal vincolo paesaggistico di cui alla legge 431/85 (c.d. legge Galasso) e quindi della non competenza da parte della Provincia all’approvazione del piano;4) ad approvare definitivamente il piano particolareggiato.


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ProgettoSecchi - Viganò

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IL PIANO PARTICOLAREGGIATO (SECCHI-VIGANO’):

area di nuova edificazione

Superficie totale del comparto: mq. 73.243

Volumetria totale realizzabile: mc.108.250

Destinazione d’uso consentite: 60% terziario/comm.le – 40 % Res.le

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area di nuova edificazione e comparti edificatori

• In data 26.2.2000 con atto della G.C. n. 90 l’ambito è stato suddiviso in 5 comparti edificatori

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IL PIANO SECCHI-VIGANO’:area di nuova edificazione e comparti

edificatori• In data 14.12.2000 con atto

della G.C. n. 702 l’ambito è stato risuddiviso in 3 comparti edificatori

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IL PIANO SECCHI-VIGANO’:aree a ristrutturazione urbanistica

• Totale volumetria esistente nel comparto: mc. 26.791

• Totale volumetria di progetto: mc.22.328

• Destinazione d’uso consentite: 60% terziario/comm.le – 40 % Res.le

• Insieme sistematico di interventi (compresa la demolizione parziale o totale degli edifici esistenti con e senza ricostruzione) finalizzato a ridefinire il principio insediativo esistente.

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IL PIANO SECCHI-VIGANO’:aree a ristrutturazione edilizia

• Consentiti oltre alla manutenzione ordinaria e straordinaria interventi di ristrutturazione edilizia o risanamento conservativo.

• In tali ambiti è previsto il mantenimento delle destinazioni funzionali attuali e di tutte le attività compatibili con la residenza come indicato nelle NTA del PRG vigente per le zone residenziali.

• Art.II.3.1 NTA vigente PRG

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IL PIANO PARTICOLAREGGIATO (SECCHI-VIGANO’) :

le convenzioni

• In data 30/07/2001 con atto del C.C. n. 55 sono stati approvati gli schemi di convenzione relativi ai comparti edificatori n. 1 e n. 2 dell’ambito soggetto a nuova edificazione.

• In data 15/11/2001 sono state sottoscritte le convenzioni per i comparti edificatori in parola rispettivamente:- da parte del Consorzio per l’attuazione del comparto n. 1;- da parte dell’immobiliare XXI Secolo s.r.l. per il comparto edificatorio n. 2.

• Gli impegni assunti dai soggetti convenzionati sono riferiti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e alla cessione a titolo gratuito delle aree relative alle viabilità e agli spazi pubblici.

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la 1^ variante• In data 11/11/2002 con atto del C.C. n. 122 è stata adottata una

variante al piano particolaregiato Ceccotti consistente:a) nell’esclusione dall’ambito delle aree soggette a nuova edificazione di un area con sovrastante fabbricato di proprietà delle FF.SS. e la loro inclusione nelle aree soggette a ristrutturazione edilizia;b) nella conseguente variazione di un tratto di viabilità posta in adiacenza all’area indicata alla precedente lett. a);

• A seguito delle avvenute pubblicazioni della variante sono pervenute n. 7 osservazioni

• In data 10/04/2003 con atto del C.C. n. 27 la variante in argomento è stata definitivamente approvata;

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le convenzioni integrative• In data 28/11/2002 con atto del C.C. n. 131 sono state approvate le integrazioni e le

modifiche agli schemi di convenzione suddetti consistenti :a) nella realizzazione, a carico sia del consorzio di attuazione del comparto edificatorio n.1 che della società imm.re XXI° Secolo, di una porzione del parcheggio su due livelli adiacente la stazione ferroviaria ( porzione di parcheggio per il quale il comune aveva attivato il procedimento di finanziamento ai sensi della legge 122/89) - opera da realizzarsi entro 24 mesi dalla consegna da parte del Comune del progetto esecutivo;b) nella realizzazione a carico sia del consorzio di attuazione del comparto edificatorio n.1 che della società imm.re XXI° Secolo, di un parcheggio a raso adiacente la ferrovia in attesa che il soggetto attuatore del 3° comparto edificatorio vi realizzi un parcheggio pubblico multipiano a propria cura e spese.

Tempi di realizzazione del parcheggio a raso:- 5 mesi dalla data di stipula (9/5/2003) della convenzione per l’area già di proprietà dei

soggetti attuatori del comparto n.1 e n. 2;- 12 mesi dalla data di conseguita disponibilità della restante area già di proprietà dei

F.lli Frontonic) nell’assunzione a carico dei soggetti attuatori dei comparti 1 e 2 di uno studio idraulico del tratto del fosso Castellaro relativo alla zona in oggetto ( lo studio è stato redatto dal Geol. Fabio Pallotta ed è stato allegato alla delibera del C.C. n.97 del 1/12/2003 delibera di adozione della 2° variante al P.P.)

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la 2^ variante• In data 1/12/2003 con atto del C.C. n. 97 è stata adottata la seconda

variante al piano particolareggiato Ceccotti consistente:a) nella individuazione di un area per la realizzazione di una centrale energetica;b) nella modifica dei rapporti tra destinazioni residenziali e direzionali ammesse nell’ambito del P.P.

• A seguito delle avvenute pubblicazioni della variante è pervenuta n. 1 osservazione

• In data 26/10/2004 con atto del C.C. n. 77 la variante in argomento è stata definitivamente approvata;in tale sede in risposta all’osservazione pervenuta si è proceduto ad effettuare la verifica generale degli standards urbanistici del P.P. con riferimento alle volumetrie esistenti e di progetto dell’intero ambito considerato dal PRG vigente.

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i ricorsi• Il CODACONS in persona del presidente pro-tempore nonché i sigg. Macellari

Giuseppe, Saracco Ivana e Gaetani Roberto hanno presentato al TAR Marche il ricorso n. 729/1998 per l’annullamento dei seguenti atti:- delibere del Consiglio Comunale n. 8 del 29/1/1996, n.93 del 14/7/1997, n.25 del 30/3/1998 di adozione ed approvazione definitiva dell’originario piano particolareggiato;- della delibera del C.C. n. 260 del 19/12/1977 (di determinazione in ordine alle prescrizioni e stralci formulati dalla Regione Marche in sede di approvazione del PRG del 1978);- del DPGR n. 10681 del 15/3/1978 con cui è stato approvato il PRG

• Il CODACONS in persona del presidente pro-tempore nonché i sigg. Macellari Giuseppe, Saracco Ivana e Gaetani Roberto hanno presentato al TAR Marche il ricorso n. 877/2003 per l’annullamento dei seguenti atti:- delibere del Consiglio Comunale n. 122 del 11/11/2002, n.27 del 10/23/2003 di adozione ed approvazione definitiva della prima variante all’originario piano particolareggiato;- della delibera della Giunta Comunale n. 702 del 14/12/2000 con cui l’area di nuova edificazione individuata nel P.P. è stata suddivisa in più comparti edificatori;

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i ricorsi• I Sigg. Frontoni Ellero e Paolo Francesco hanno presentato al TAR

Marche il ricorso n. 500/2001 e successivi motivi aggiunti per l’annullamento di diversi atti riguardanti sia l’approvazione dell’originario piano particolareggiato che la variante n. 1 apportata allo stesso nonché la costituzione del consorzio del comparto n. 1 e tutti i conseguenti atti relativi all’espropiazione dell’area di proprietà.

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i ricorsi• I sigg. Macellari Giuseppe, Saracco Ivana e Gaetani Roberto hanno

presentato al TAR Marche il ricorso n. 342/2005 per l’annullamento dei seguenti atti, con richiesta di sospensiva:- delibere del Consiglio Comunale n. 97 del 1/12/2003, n.77 del 26/10/2004, di adozione ed approvazione definitiva della variante n. 2 all’originario piano particolareggiato;

• ISigg. Frontoni Paolo- Francesco , Gabriele Ellero e Frontoni Anna hanno presentato nel mese di Aprile 2005 al TAR Marche il ricorso per l’annullamento dei seguenti atti: delibere del Consiglio Comunale n. 97 del 1/12/2003, n.77 del 26/10/2004, di adozione ed approvazione definitiva della variante n. 2 all’originario piano particolareggiato; nonché della delibera del Consiglio Comunale n. 131 del 28/11/2002 con cui sono stati modificati ed integrati gli schemi di convenzione dei comparti edificatori n. 1 e 2;

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le sentenze del TAR Marche

• Il Giudice amministrativo con sentenza n. 20/2005 si è pronunciato sul ricorso n. 500/2001 e sui motivi aggiunti ivi indicati e li dichiara in parte irricevibili, in parte inammissibili ed in parte li respinge;

• Il Giudice amministrativo con sentenza n. 591/2005 si è ulteriormente pronunciato sul ricorso n. 500/2001 e sui motivi aggiunti ivi indicati e li dichiara in parte irricevibili, in parte inammissibili ed in parte li respinge;

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le sentenze del TAR Marche• Il Giudice amministrativo con sentenza n. 577/2005 si è

pronunciato sui ricorsi n. 729/98 e n. 877/02 accogliendo il ricorso n. 729/1998 ed i relativi motivi aggiunti e , per l’effetto, annulla le deliberazioni n 8/96, n. 93/97 e n. 25/98 del C.C. di Civitanova Marche con le quali è stato adottato definitivamente approvato il Piano Particolareggiato originario dell’area Ceccotti ed inoltre annulla il Decreto del Sindaco datato 29/1/1996 con il quale si è proceduto alla riduzione a ml. 50.00 del limite di rispetto cimiteriale ;

• Il Giudice amministrativo con sentenza n. 340/2005 si è pronunciato sulla richiesta di sospensiva di cui al ricorso n. 342/05 respingendola e fissando al 23/11/2005 l’udienza per il merito.

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le motivazioni della sentenza n.577/20051-La maggiore cubatura di mc.108.250 prevista nel P.P. approvato

disattende l’art. II.2.7.2 delle NTA del PRG e , quindi , per poter essere validamente consentita doveva essere contestualmente disposta e poi approvata specifica variante alla norma stessa;

2-Necessità di provvedere , prima dell’approvazione definitiva del Piano Particolareggiato, come modificato a seguito dell’esame sulle osservazioni pervenute, alle previste pubblicazioni ed esame delle eventuali ulteriori osservazioni;

3-Incompetenza del Sindaco a disporre, in assenza di preventiva deliberazione del Consiglio Comunale, la riduzione della fascia di rispetto cimiteriale;

4-Determinazione degli standards minimi necessari calcolati,per l’intera zona direzionale e non solo per una sua parte, detraendo ovviamente quelli già esistenti.

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