Appunti tratti dal “MANUALE PER IL CONTROLLO … D_Vigilanza edilizia... · di collaudo –...

1 Appunti tratti dal “MANUALE PER IL CONTROLLO DELL’ATTIVITÀ EDILIZIA” di Golfieri Danilo e Golfieri Davide. Edizioni “Gaspari” Morciano di Romagna – 3° Edizione 2010.

Docente della Scuola interregionale di Polizia Locale REGIONI Emilia-Romagna, Liguria e Toscana. Coautore del “PRONTUARIO DI VIGILANZA EDILIZIA” delle edizioni grafiche E. GASPARI di Morciano di Romagna (RN) (ed. 2010), del “MANUALE PER IL CONTROLLO EDILIZIO”, pag. 1000 ca, E. Gaspari (ed. 2010), e del “PRONTUARIO SULLA SICUREZZA NEI CANTIERI EDILI”, E. Gaspari (ed. 2009). Sito internet: www.gaspari.it - Telefax 0541 988127 - Tel. 0541 988127 e-mail: [email protected]

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PARTE SESTA - Opere e interventi soggetti a sanzione pecuniaria amministrativa -

CAPITOLO I

OPERE E INTERVENTI SOGGETTI A “SCIA” (Non rientranti nell’attività edilizia libera soggetta a “comunicazione d’inizio attività”)

SOMMARIO: 1. Normativa - 2. “SCIA” – Definizione e contenuto – 3. Dichiarazione del soggetto che presenta la “SCIA” – 4. Modifiche portate dalla legge “Biagi” - DURC– 5. Adempimenti dell’ufficio tecnico – 6. Validità della “SCIA” e differenza con la “COMUNICAZIONE” – 7. “SCIA” – Carattere della violazione – 8. “SCIA” in contrasto con gli strumenti urbanistici – 9. Soggetti responsabili – 10. Procedimento sanzionatorio amministrativo – 11. Contestazione della violazione amministrativa – 12. Non applicabilità della legge n. 689/81 – 13. Fine lavori – Rilascio del certificato di collaudo – Accatastamento - Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria) – 14. Comunicazione di fine lavori - Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria) – 15. Interventi con “SCIA” su immobili vincolati – 16. Sanzione amministrativa della rimessa in pristino – 17. Sanatoria delle opere eseguite abusivamente – “SCIA” ritardata – 18. Interventi edili dichiarati con unica “SCIA” – 19. Opere realizzate in assenza di “SCIA” o in parziale o totale difformità – Procedura sanzionatoria (Schema) – 20. Lavori possibili con la “SCIA” – 21. Riassunto dei lavori soggetti a controllo solo amministrativo – 22. Procedura operativa per l’organo di vigilanza – 23. Illecito amministrativo - Modalità operative – Tecniche d’intervento – 24. Esempio di Relazione (Stampato).

LAVORI EDILI SOGGETTI A CONTROLLO AMMINISTRATIVO1 Titolo abilitante:

“SCIA2” SEMPLIFICAZIONE CERTIFICATA INIZIO ATTIVITA’ (Interventi non rientranti nell’attività edilizia soggetta a “COMUNICAZIONE”) La “SCIA3” sostituisce la “DIA” (normale) - non la “super DIA”

1. NORMATIVA � DPR n° 380/2001. Artt. 22 – 23 – 37 � L. n. 241/90, art. 19 c. L. n. 122/10, art. 49 c.4 ter. � Titolo abilitativo – SCIA – (Semplificazione certificata d’inizio attività) - � Sanzione penale: Esclusa � Sanzione amministrativa: Prevista dall’art. 37 TU, o dalla legge regionale. � Sanzione di ripristino: Prevista solo su unità vincolate e nei casi previsti dalla legge regionale.

2. DEFINIZIONE E CONTENUTO DELLA “SCIA” Segnalazione certificata d’inizio dell’attività, accompagnata da una dettagliata

asseverazione e quant’altro richiesto nello specifico stampato comunale, a firma di un tecnico abilitato iscritto nell’apposito albo.

La relazione deve contenere la documentazione necessaria per l’individuazione dell'intervento edilizio, gli opportuni elaborati progettuali con le descrizioni delle opere, con l'asseverazione della conformità delle stesse alla normativa di settore. Limitazione Le opere e gli interventi edilizi (esclusi dall’attività edilizia libera) devono: � essere conformi agli strumenti urbanistici adottati o approvati; � essere conformi al regolamento edilizio vigente; � garantire il rispetto delle norme di sicurezza; � garantire il rispetto delle norme igieniche sanitarie.

1 Solo amministrativo, che comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria, senza riscontro di carattere penale. 2 Art. 19 della legge 241/1990, così sostituito dall'articolo 49, comma 4-bis, legge n. 122 del 2010. “Ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, ….il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio, è sostituito da una segnalazione dell’interessato, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali..... 3 C. 4/ter art. 49 L. n. 122/10..Le espressioni "segnalazione certificata d’inizio di attività" e "SCIA" sostituiscono, rispettivamente, quelle di "dichiarazione d’inizio di attività" e "DIA", ovunque ricorrano, anche come parte di un’espressione più ampia..

La «SCIA» non può portare MODIFICHE alla volumetria, superficie, alla sagoma, al prospetto e aumento delle unità immobiliari. (vedere , in ogni caso la legislazione regionale). Modifiche invece possibili con la DIA (super).

Polizia amministrativa - in caso d’abuso: RELAZIONE: AL DIRIGENTE



3. DICHIARAZIONE DEL SOGGETTO CHE PRESENTA LA “SCIA” Presentazione al comune

Può presentare la SCIA, qualsiasi persona interessata avente titolo per commissionare o compiere i lavori, (proprietario, assuntore, titolare di un diritto reale, usufruttuario, ecc.).

La certificazione dovrà essere presentata in duplice esemplare al comune il quale apporrà sulla copia che è restituita, l'attestazione di ricevuta. Dichiarazione

All’atto della presentazione l’interessato dovrà dichiarare, tutto quello indicato nell’apposito stampato, il nominativo della ditta costruttrice e del direttore dei lavori, così come il progettista. Alla SCIA vanno allegati (a pena della non ricevibilità della stessa):

⇒ gli elaborati progettuali definiti dal regolamento edilizio; ⇒ una relazione con la quale il professionista abilitato, in relazione al progetto edilizio che

presenta, assevera il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico - sanitarie, nonché la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici adottati e approvati.

La SCIA deve contenere eventualmente anche la quantificazione e il versamento del contributo di costruzione se dovuto.

Tale documento che sostituisce in tutto e per tutta la licenza edilizia, dovrà essere conservato sul luogo di lavoro, a disposizione degli organi di vigilanza, a attestazione d’avvenuta certificazione delle opere da eseguire.

4. MODIFICHE PORTATE ALLA LEGGE “BIAGI” Con la modica prodotta dalla normativa (Art. 14 D. Lgs. n. 81/08) si ribadisce che

con la comunicazione di inizio lavori nel caso di PERMESSO DI COSTRUIRE, oppure in allegato alla “SCIA” devono essere prodotte le dichiarazioni e la documentazione a carico dell’impresa esecutrice, come sopra indicato. La novità introdotta consiste nella SANZIONE prevista nel caso in cui non sia presentato il CERTIFICATO DI REGOLARITA’ CONTRIBUTIVA (DURC).

In questa evenienza il dirigente SOSPENDE l’efficacia del titolo abilitativo (DIA super, SCIA o permesso di costruire).

L’omessa comunicazione all’amministrazione concedente la licenza edilizia del DURC e del nominativo delle imprese esecutrici (Art. 90 c. 9 lettera (c D. Lgs. n. 81/08), comporta la sanzione pecuniaria da € 2000 fino a € 6000.

A proposito del certificato di regolarità contributiva, è rilasciato rispettivamente da INPS, INAIL, CASSE EDILI, ciascuno per la propria competenza.

La legge prevede la possibilità che tali enti stipulano tra loro un’apposita convenzione, al fine del rilascio di un documento unico di regolarità contributiva (DURC).

DURC (Documento unico di regolarità contributiva)

Ai sensi della normativa sulla sicurezza sul luogo di lavoro, è previsto l’obbligo per il titolare della SCIA di presentare il documento unico di regolarità contributiva (DURC), che gli verrà consegnato dal costruttore.

Posizione INAIL, INPS, Cassa edile, con unico atto, (art. 90/c D. Lgs. n. 81/08, testo unico sulla

sicurezza sul lavoro. Sanzione €. 2.000).

5. ADEMPIMENTI DELL’UFFICIO TECNICO Se entro 60 gg. dalla presentazione della "SCIA” (semplificazione certificata d’inizio

attività), l'ufficio accerta l'assenza di una o più delle condizioni stabilite notifica agli interessati l'ordine motivato di non eseguire le previste trasformazioni edilizie dichiarate, con la conseguenza che la SCIA presentata perde efficacia, e non é più titolo valido per continuare i lavori, se iniziati.

L’ufficio può richiedere anche elementi integrativi di giudizio.

Gli organi di controllo possono intervenire anche dopo i 60 gg. e in qualsiasi momento.

La mancanza del DURC non consente d’iniziare i lavori.

La mancata presentazione del DURC comporta la sospensione dei lavori, da prescrivere con ordinanza.

Sicurezza sul lavoro D. Lgs. n. 81/08. Vedere la Parte Decima Capitolo I.

La mancanza in cantiere di copia della certificazione, trasmessa al comune, comporta il pagamento della sanzione pecuniaria, prevista per il caso specifico, dal reg. edilizio, come per la mancanza del “permesso di

costruire”.



Se questi sono stati realizzati in modo da concretare un abuso edilizio (amministrativo o penale) trovano comunque applicazione le sanzioni amministrative pecuniarie (ed eventualmente penali, in caso di modifica ai parametri edilizi).

Tipologie dei controlli: Controllo preventivo:

Questo tipo di controllo è diretto a verificare:

⇒ la completezza della documentazione presentata. In caso d’incompletezza viene richiesta la documentazione integrativa e i lavori non possono iniziare, fino al ricevimento di quanto richiesto;

⇒ il tipo di intervento edilizio descritto e asseverato dal professionista abilitato, per accertare che rientri tra le tipologie di interventi assoggettati a “SCIA” (se si riscontra che l’intervento non rientra tra queste si emette un provvedimento contenente l’ordine sospensione, a lavori iniziati, o di non dare avvio agli stessi, assegnando un termine per regolarizzare, trascorso il quale il progetto viene archiviato);

⇒ la correttezza del calcolo del contributo di costruzione se dovuto, nonché l'avvenuto versamento dell'importo corrispondente.

Controllo successivo:

Questo tipo di controllo è diretto a verificare:

⇒ i contenuti dell'asseverazione allegata alla “SCIA” e la corrispondenza del progetto e dell'opera, in corso di realizzazione o ultimata.

Le modalità con le quali sono svolti questi controlli sono disciplinate dal regolamento edilizio, e dalla normativa regionale, (vi sono regioni che fissano la percentuale dei controlli da effettuare sugli interventi eseguiti o in corso e i tempi di procedura4). Possibilità d’intervento anche dopo i 60 giorni dalla presentazione

Anche dopo tale termine, a lavori in corso, se sono riscontrati interventi edili eseguiti in difformità totale o parziale agli elaborati presentati con la “SCIA”, l’ufficio può disporre ugualmente la sospensione dei lavori e infliggere le sanzioni previste, in caso d’abuso. Avvio del procedimento

L’ordinanza di sospensione dei lavori costituisce avviso di avvio di procedimento per l’adozione dei provvedimenti sanzionatori ai sensi dell’art. 7 della L. n. 241/90.

Nel dispositivo dell’atto deve essere indicata tale condizione, oltre alle altre informazioni previste. Regolarizzazione della “SCIA”

L'amministrazione può però anche fissare un termine (in ogni caso non inferiore a 30 giorni) entro cui l'interessato provveda a rendere conforme alla normativa vigente la SCIA presentata, ovvero la documentazione relativa, con l’integrazione di atti non autocertificabili, ecc.

6. VALIDITÀ DELLA SCIA EDILIZIA • Efficacia: subito dopo la presentazione (non dopo 30 gg. com’era previsto con la DIA normale). • Validità: tre anni dalla data di presentazione o inizio dei lavori, (secondo la regione). Dopo

tale periodo la “SCIA” perde efficacia, ovvero decade. Differenza fra la “SCIA” e la “COMUNICAZIONE” Con la “SCIA” è possibile effettuare interventi rientranti nelle opere interne, che INTERESSANO ANCHE le parti STRUTTURALI, ed iniziare subito i lavori.

Con la "COMUNICAZIONE" è possibile effettuare interventi rientranti nelle opere interne, che NON interessano le parti STRUTTURALI, ed iniziare subito i lavori.

4 A esempio la regione Emilia Romagna prevede il controllo nel cantiere del 30% delle DIA (SCIA) presentate.

Anche la “COMUNICAZIONE” al comune, ha scadenza, che dovrebbe essere di tre anni.

Eventuale integrazione della documentazione, a lavori sospesi.

Il termine di efficacia della SCIA rimane sospesa anche nel caso di mancanza di nulla osta ambientale, o parere sanitario.

Controllo direttamente presso il cantiere edile.

DPR n. 380/01, art. 6, come modificato dalla legge n. 73/2010. (Attività edilizia libera).

Indipendentemente dal controllo le opere devono essere conformi alla normativa.

L. 241/90 (Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e diritto d’accesso…).



Titolo da esibire in cantiere La sussistenza del titolo, da esibire agli organi di vigilanza, è provata con la copia

della certificazione d’inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della stessa, l'elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l'attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari. Condizione per l'inizio dei lavori:

Solo dopo avere presentato la “SCIA”, avere comunica il nome dell’impresa, presentato il DURC, posizionato il cartello di cantiere, è consentito l'inizio dei lavori sotto la direzione del direttore indicato al momento della segnalazione. “SCIA” e vincoli

La “SCIA” potrà essere utilizzata, anche quando sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.

Continua altresì l’utilizzo della “DIA” (super) e del “permesso di costruire”, ovviamente con LA PREVENTIVA autorizzazione ambientale, (normale o semplificata, prevista dal DPR 9 luglio 2010, n. 1395), che non può essere sostituita dalla “SCIA”. Presenza di vincoli

Se l’ufficio accerta che l'immobile, oggetto di intervento edilizio presentato con la “SCIA”, sia assoggettato a vincoli, non è consentito dare avvio ai lavori sia che trattasi di vincolo di competenza del comune (autorizzazione paesaggistica), sia che trattasi di vincolo di competenza di altra amministrazione (diversa dal comune).

Nel primo caso, l’autorizzazione paesaggistica viene acquisita dal comune e il termine ricomincia a decorrere per intero una volta che sia ultimata la relativa procedura.

Nel secondo caso, l'atto di assenso deve essere stato acquisito dal privato e deve essere allegato alla stessa “SCIA”, in caso contrario l'ufficio procede all’acquisizione anche attraverso conferenza di servizi.

In quest’ultima ipotesi, è possibile iniziare i lavori alla data di ricevimento dell'atto di assenso, o dall'esito favorevole della conferenza di servizi.

In entrambi i casi sopra citati, se l'atto di assenso è negato, o l'esito della conferenza di servizi non è favorevole, la “SCIA” non è efficace e viene archiviata. Parere igienico - sanitario

Il parere igienico sanitario di competenze dell’ASL può essere presentato con autocertificazione da parte di un tecnico abilitato, che può essere anche diverso dal progettista.

7. “SCIA” - CARATTERE DELLA VIOLAZIONE6- Com’è noto, in base al principio di legalità della sanzione amministrativa, le

fattispecie d’illecito devono essere espressamente previste dalla legge. Da tale assunto si può ricavare quanto sotto indicato.

La “SCIA” conforme agli strumenti urbanistici, prevista dalla vecchia legislazione che consente l’esecuzione degli interventi minori: (già sottoposti a «DIA» e ex autorizzazione), in caso d’abuso gli stessi soggiacciono al riscontro amministrativo di cui all’art. 37 del testo unico o previsto dalla legge regionale.

8. “SCIA” – in contrasto con gli strumenti urbanistici - Nell’ipotesi d’esecuzione d’opere con “SCIA”, ma in contrasto con gli strumenti

urbanistici è necessario porre in evidenza che:

1. l’esercizio dell’utilizzo della segnalazione presuppone necessariamente la conformità dell’opera alla disciplina urbanistica – edilizia comunale e

5 (Regolamento recante procedimento semplificato di autorizzazione paesaggistica per gli interventi di lieve entità, a norma dell'articolo 146, comma 9, del D. Lgs. n. 42/04, e successive modificazioni). 6 In caso d’abuso segnalato dalla polizia giudiziaria, il dirigente (l'ufficio tecnico) ha invece l'obbligo di rispettare i termini per l'emanazione dell'ordinanza di sospensione lavori (45 gg. dalla RELAZIONE), o del provvedimento definitivo (irrogazione della sanzione pecuniaria, entro 45 gg. dall'ordinanza stessa).

Eseguire un intervento con «SCIA» (normale o super) in contrasto con gli strumenti urbanistici, costituisce reato.

Altra novità l’autorizzazione paesaggistica semplificata che consente di ottenerla in 60 gg. (per opere minori).

Controllo eventuale successivo.

Qualora non sia possibile acquisire il nulla osta per il vincolo la “SCIA” viene archiviata, previa comunicazione all’interessato di non iniziare i lavori.

La sanzione amministrativa può essere prevista anche direttamente dalla regione.

Obbligo di collocare il cartello di cantiere (come prima con la DIA).

Allegando autorizzazioni, se dovute.



pertanto, un intervento contrastante con tale normativa posto in essere sulla base della procedura di «SCIA» si configura quale opera eseguita SENZA TITOLO (essendo in tali casi la stessa NON RICEVIBILE) e, quindi, rientra nella categoria d’interventi assoggettabili alla disciplina del “permesso di costruire/DIA super” e come tali sanzionabili attraverso la demolizione o il ripristino e, in ogni caso, soggetti a riscontro penale;

2. una «SCIA», in contrasto con gli strumenti urbanistici, è come se non fosse stata presentata, non ha alcun valore, e soggiace al regime sanzionatorio penale.

9. SOGGETTI RESPONSABILI

Soggetti responsabili � Il soggetto che ha presentato la “SCIA” (committente - proprietario), in caso

di difformità, che ha anche l’obbligo di comunicare il termine dei lavori allo sportello unico unitamente al certificato di collaudo.

� Il committente, la persona che ordina i lavori. � Il costruttore (titolare della ditta, amministratore delegato, responsabile

legale...) � Il direttore dei lavori (progettista) che ha l’obbligo, al termine dei lavori,

di rilasciare un certificato di conformità, al soggetto che ha presentato la “SCIA”.

Vale il principio che ciascuno di questi soggetti ha il diritto di dimostrare di non essere responsabile della violazione che gli viene contestata. Responsabilità del progettista

In questo contesto il progettista, in altre parole il tecnico abilitato che assevera l'intervento edilizio, assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi e per gli effetti della legge penale (artt. 359 c.p.), anziché quella di un incaricato di un pubblico servizio, (art. 493 c.p.). Sanzioni penali nelle false certificazioni

Ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni che corredano la segnalazione d’inizio attività, dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti indicati dalla legge, è punito con la reclusione da uno a tre anni, (delitto). Responsabilità del direttore dei lavori

I lavori che possono essere fatti con la "certificazione" sono molteplici e interessano sia l'interno sia l'esterno delle costruzioni. Possono riguardare addirittura parti importanti, relative alla staticità dell'edificio, perciò vi é la necessità che una persona con determinate capacità professionali diriga i lavori dal punto di vista esecutivo, come tecnica di costruzione, per evitare condizioni di pericolo e garantire la sicurezza dei lavori medesimi.

Questo compito spetta al direttore dei lavori, che può coincidere o meno con la figura del progettista che ha "asseverato" la "certificazione", che ha la responsabilità dell'esecuzione dell'intervento edilizio.

10. PROCEDIMENTO SANZIONATORIO AMMINISTRATIVO Sanzione in caso di esecuzione di opere senza “SCIA” o in difformità Come per la «DIA normale» in caso d’abuso il riscontro è esclusivamente amministrativo con il pagamento di una sanzione pecuniaria, prevista dall’art. 37 DPR n. 380/01 (doppio del valore venale, conseguentemente all’abuso) o dalla specifica legge regionale.

� il dirigente incaricato che ha notizia del presunto abuso ha tempo 15 gg. dalla

data del ricevimento della relazione di violazione amministrativa, della polizia

La mancata nomina del direttore dei lavori é sufficiente per la sospensione dei lavori.

Il proprietario risulta essere responsabile solamente se è uno di questi soggetti.

Il contrasto con gli strumenti urbanisti è punito dall’art. 44 TU.

Art. 19 c. 6 L. n. 241/90. Nel caso specifico non trova applicazione la falsità ideologica in certificazione di cui all’art. 481 c.p.

Per i lavori interni ed esterni di manutenzione straordinaria che non interessano le parti strutturali NON è necessaria la SCIA trattandosi di un’attività edilizia, con “comunicazione” come previsto dall’art. 06 DPR n. 380/01.

Il direttore dei lavori deve essere comunicato con la SCIA, se non è lo stesso progettista.



giudiziaria, per accertare l'effettiva situazione, se in altre parole, le opere sono o no regolari;

� nell'ipotesi sussista l'illecito, e che i lavori siano ancora in corso, entro tale tempo deve provvedere all’emanazione dell'ordinanza d’immediata sospensione dei lavori che ha valore fino all'adozione del provvedimento d’irrogazione della sanzione pecuniaria7. Non è prevista la sospensione dei lavori in caso di varianti in corso d’opera che non modificano i parametri edilizi.

Sanzioni pecuniarie8 di carattere amministrativo L'esecuzione d’opere:

� in assenza della “SCIA”;

� eseguite con “SCIA” incompleta, senza progetto;

� oltre la scadenza dei tre anni, dalla presentazione;

� eseguite in parziale o totale difformità dalla stessa “SCIA”.

MA NON in difformità dagli strumenti urbanistici, dal regolamento edilizio e dalla restante normativa sullo svolgimento dell'attività edilizia, comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguentemente alla realizzazione delle opere stesse, somma che sarà determinata dall’agenzia del territorio (ex UTE).

In caso di “SCIA” quando le opere sono in corso d’esecuzione, si applica la sanzione minima di € 5169.

11. CONTESTAZIONI DELLA VIOLAZIONE AMMINISTRATIVA Contestazione dell’abuso edilizio – non prevista -

L’operatore, al momento dell’accertamento di un abuso edilizio, assoggettato a controllo amministrativo previsto dalle leggi speciali dell’edilizia, non ha l’obbligo della contestazione di cui all’art. 14 della L. n. 689/1981, intesa come tale e idonea a far scattare i tempi di notificazione e ricorsi, in quanto l’autorità competente alla contestazione dell’addebito è solamente il dirigente titolare della vigilanza edilizia, che ha il compito di procedere all’inquadramento dell’abuso, ovvero verificare se nella RELAZIONE che ha trasmesso l’operatore si ravvisa un illecito soggetto a procedura esclusivamente amministrativa, o altro.

Spetta allo stesso infliggere la sanzione pecuniaria che varia riguardo al valore dell’incremento che ha determinato l’illecito, con la sanzione minima stabilita dalla legge, o altra dalla legislazione regionale.

12. NON APPLICABILITÀ DELLA LEGGE N. 689/1981

L’entità della sanzione pecuniaria per gli abusi edilizi soggetti a “SCIA” viene stabilita nella maggioranza dei casi da un ufficio dello Stato (agenzia del territorio) con una valutazione tecnica – commerciale, in relazione a parametri previsti dalla legge (doppio del valore venale). In altri casi invece, la somma da pagare è già prevista dalla stessa legge (quando i lavori sono in corso).

Vi sono altresì ipotesi in cui viene stabilita dal dirigente, (doppio del valore di costruzione) per cui in tale materia non può trovare applicazione la norma dalla citata legge n. 689/81 laddove stabilisce il pagamento in misura ridotta del doppio del minimo o se più favorevole di un terzo del massimo.

13. “SCIA” FINE LAVORI: CERTIFICATO DI COLLAUDO ACCATASTAMENTO Al termine delle opere o interventi eseguiti grazie alla “SCIA” il progettista -

direttore dei lavori deve rilasciare al committente un certificato di collaudo che attesti la conformità dell'opera al progetto presentato con la segnalazione.

7 Per questa tipologia d’illecito non é prevista la rimessa in pristino, salvo legge regionale o che l'abuso riguardi opere di restauro o risanamento conservativo, (se previsto dagli S.U.), realizzate su immobili vincolati o posti nei centri storici (Zona "A") art. 37 TU (vedere il PRG). 8 Trattasi d’illecito di carattere amministrativo che comporta solamente il pagamento di una sanzione pecuniaria. 9 O altra sanzione pecuniaria stabilita dalla regione. Es.: nella regione Emilia Romagna la sanzione minima prevista quando le opere sono in corso è di € 2000 (art. 18 L. R. n. 23/04).

La sanzione prevista per mancata “comunicazione” è invece di €. 258.

Non è prevista la contestazione diretta negli abusi edilizi.

Non trova applicazione la legge n. 689/81 sugli abusi edilizi.

La sanzione varia in relazione alle opere realizzate abusivamente.

Il pagamento della sanzione non è sufficiente a regolarizzare l’intervento edile abusivo.

Vedere Parte Quinta Capitolo VIII.



Al termine dei lavori deve rilasciare al committente il certificato di conformità delle opere al progetto presentato con la stessa segnalazione.

Contestualmente presenta ricevuta dell'avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate, in altre parole dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento.

Le violazioni anzidette comportano il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Accatastamento10 Riguardo agli interventi in parola, l'interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti

disposizioni, (diminuzione delle unità immobiliari e opere interne che modificano la distribuzione dei locali) alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80.

Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria)

Ipotesi operativa: Mancato rilascio del certificato di collaudo da parte del direttore dei lavori,

(progettista).

⇒ Violazione amministrativa: � prevista dall’art. 23 DPR n. 380/01 (Disciplina della “SCIA”) e sanzionata

dall’art. 3711 DPR n. 380/01(Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla “SCIA” e accertamento di conformità);

� identificazione del tecnico; � redazione verbale d’accertamento; � sanzione prevista: € da 516 (o altra prevista dalla legge regionale); � somma da indicare nel verbale: €. 516 con pagamento entro 60 gg.

⇒ Relazione al dirigente. ⇒ Proventi al comune. ⇒ Memoria difensiva al dirigente.

14. COMUNICAZIONE DI FINE LAVORI

Avviso di fine lavori al comune

Al termine dei lavori effettuati con la “SCIA”, l’interessato, in altre parole colui che ha presentato la segnalazione, ha l’obbligo di comunicare allo sportello unico dell’edilizia la fine dei lavori, allegando copia del certificato di collaudo che il progettista - direttore dei lavori ha l’obbligo di rilasciargli.

Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria)

Ipotesi operativa: Mancata comunicazione di fine lavori e mancata trasmissione del certificato di collaudo e conformità. ⇒ Violazione amministrativa:

� prevista dall’art. 23 DPR n. 380/01 (“SCIA”) e sanzionata da___(prevedere la violazione nel RE o ordinanza specifica);

� identificazione del titolare della “SCIA”; � redazione verbale d’accertamento; � sanzione prevista: € da ______; � somma da indicare nel verbale: €. ____.

⇒ Relazione al dirigente. ⇒ Proventi al comune. ⇒ Memoria difensiva al dirigente.

10 Vedere la Parte Quinta Cap. VII. 11 O dalla legge regionale.

L’inosservanza comporta una sanzione pecuniaria che dovrà essere prevista dal RE o da ordinanza specifica del dirigente (sindaco).

Sanzione già predeterminata dalla legge. Non dovrebbe trovare applicazione la L. n. 689/01.

Norma incompleta è previsto il precetto, ma non la sanzione. Verificare la legge regionale.

ATTENZIONE! La sanzione potrebbe essere prevista dalla stessa legge regionale.

La “SCIA” consente di eseguire i lavori già previsti per la DIA normale.

Il mancato accatastamento è sanzionato dall’Agenzia del Territorio.



Non sono previste sanzioni penali La mancata presentazione della “SCIA” NON comporta l'applicazione delle sanzioni penali

previste dall'art. 44 TU, sempre che le opere eseguite non rientrino in una diversa fattispecie d’illecito edilizio, con modificazione ai parametri edilizi, (ristrutturazione edilizia pesante, cambio d'uso non funzionale con opere, ecc.).

15. INTERVENTI CON “SCIA” SU IMMOBILI VINCOLATI: Le opere e interventi sottoposti a “SCIA” possono essere eseguiti su:

� immobili sottoposti al D. Lgs. N° 42/04 (tutela delle cose artistiche e bellezze naturali);

� immobili sottoposti alla L. 394/1991(sulle aree protette ) e L.183/1989 (difesa del suolo);

� immobili assoggettati agli strumenti urbanistici a tutela delle loro caratteristiche

paesistiche, storico, artistiche, architettonici, testimoniali ecc.

Nota di rilevo! Questi lavori possono essere effettuati, previo preventivo nulla – osta

(autorizzazione) dell’Autorità titolare del vincolo, se dovuto12.

Interventi sugli immobili compresi nel centro storico nella zona tipo "A"13 Anche in questo caso, interventi od opere possono essere eseguite, sempre nel

rispetto degli strumenti urbanistici, previo preventivo nulla – osta dell’Autorità titolare del vincolo, se dovuto.

16. SANZIONE AMMINISTRATIVA DELLA RIMESSA IN PRISTINO La normativa prevede la possibilità di ordinare il ripristino delle opere abusive

solamente nel caso che l’abuso sia stato effettuato su immobili, o in aree sottoposte a particolare vincolo, salva diversa indicazione della legge regionale.

L’esecuzione di interventi di restauro e risanamento conservativo, in assenza dello specifico nulla osta comporta, oltre alla sanzione pecuniaria anche la rimessa in pristino.

Legge regionale! La legge regionale può prevedere la possibilità del comune di prescrivere l’esecuzione di

opere dirette a rendere l’intervento realizzato abusivamente più consono al contesto ambientale.

La mancata ottemperanza a tali prescrizioni potrebbe comportare il mancato ottenimento della sanatoria dell’abuso stesso, l’opera rimarrebbe, in ogni caso, abusiva e non potrebbe essere oggetto di compravendita e ottenere la fornitura d’utenze pubbliche.

Restituzione in pristino nel caso di restauro e risanamento conservativo su immobili vincolati

Quando le opere realizzate in assenza di “SCIA” consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, eseguiti su immobili in ogni modo vincolati secondo leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile e irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

Restituzione in pristino nel caso di opere di restauro e risanamento conservativo su immobili vincolati compresi nella zona “A” (centro storico)

Qualora gli interventi di restauro e di risanamento conservativo siano eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone del centro storico14 il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o l’irrogazione della sanzione

12 Escluse le opere che interessano le parti strutturali di manutenzione straordinaria, consolidamento statico, ecc, se compite in aree vincolate (art. 149 D. Lgs. n. 42/04). 13 D.M. n° 1444 del 2. 04. 1968 art 29. 14 Indicate nella lettera “A” dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968.

Art. 37 DPR n. 380/01 comma 2. Non trova applicazione la L. 689/81, ( la somma massima supera il limite di legge).

Il sindaco è competente, se delegato dalla regione.

Previo ottenimento del nulla osta dell’autorità titolare del vincolo.

La legge regionale può ordinare anche la rimessa in pristino dell’abuso.

Il Sovrintendente alle Belle Arti regionali.

Abuso edilizio soggetto a controllo esclusivamente amministrativo.

In questo caso è prevista la rimessa in pristino.



pecuniaria. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro prevista per gli immobili comunque vincolati, e il dirigente applica la sanzione pecuniaria del doppio del valore venale, conseguentemente alle opere realizzate.

17. SANATORIA DELLE OPERE ESEGUITE ABUSIVAMENTE - “SCIA” RITARDATA

Sanatoria delle opere eseguite in difformità dalla "SCIA” I lavori edili relativi a interventi e le opere rientranti fra quelle soggette a "SCIA",

eseguite in difformità totale o parziale, NON in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e dai regolamenti edilizi, nonché dalla restante normativa sullo svolgimento dell'attività edilizia, sospesi con la prescritta ordinanza, possono essere ripresi e sanati previo pagamento della sanzione pecuniaria e contestuale presentazione di un'altra "SCIA" in sanatoria, nella quale dovranno essere asseverate le opere eseguite e quelle ancora da ultimare, conformi a tale normativa.

Gli interventi edili eseguiti abusivamente, senza titolo (anche sospesi con ordinanza), potranno essere condonati previo pagamento della sanzione pecuniaria prevista e con la contestuale presentazione della “segnalazione certificata in sanatoria” come previsto dalla normativa.

Opere abusive (o difformi) soggette a “SCIA” rimosse o rese conformi prima della

scadenza del pagamento della sanzione pecuniaria. Nell’eventualità che il proprietario di un bene (o responsabile dell’abuso), nel quale è stato

realizzato un intervento edile soggetto a controllo esclusivamente amministrativo, provveda di propria iniziativa, anche dopo l’accertamento dell’illecito da parte degli organi di vigilanza, alla rimozione e ripristino dello stato dei luoghi prima della scadenza del pagamento della sanzione pecuniaria, non dovrebbe sottostare ad alcun provvedimento sanzionatorio (è la logica interpretazione della normativa voluta dal legislatore, che ha previsto come prima sanzione la rimessa in pristino).

Si dovrebbe quindi ritenere assolta la pretesa punitiva del comune, anche se non ha previsto nel caso di opere assoggettate a “SCIA” la sanzione della demolizione, (salvo vincoli e contrasto con gli strumenti urbanistici o altre ipotesi previste dalla legge regionale).

Come già detto le interpretazioni, sono differenti, anche se quella anzidetta è la più logica. Sanatoria delle opere eseguite in difformità dalla “SCIA”

I lavori edili relativi a interventi e le opere rientranti nella classificazione soggetta a "SCIA” eseguite in difformità totale o parziale degli elaborati progettuali, NON in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e dai regolamenti edilizi vigenti, nonché dalla restante normativa sullo svolgimento dell'attività edilizia, sospesi con la prescritta ordinanza, possono essere ripresi e sanati previo pagamento della sanzione pecuniaria e contestuale presentazione di un'altra "SCIA" in sanatoria nella quale dovranno essere asseverate le opere eseguite e quelle ancora da ultimare, conformi agli strumenti urbanistici.

18. INTERVENTI EDILIZI DICHIARATI CON UN’UNICA “SCIA” L’attuale normativa consente con la segnalazione di dichiarare diversi interventi

edili, con la conseguenza che con la stessa si sovrappongono diverse tipologie di lavori, come nel caso della manutenzione straordinaria che può assorbire, al suo interno, le opere interne, il superamento delle barriere architettoniche, ecc., che prima trovavano differenziazione dalla diversa normativa e dalla licenza edilizia necessaria per l’esecuzione dei lavori.

Altri lavori, per la verità che non sono coincidenti, come la realizzazione di cancellate, muri di cinta, impianti tecnologici, aree per impianti sportivi, scavi e reinterri, ecc. previsti ora come autonomi interventi edili possono trovare spazio, in quanto sempre soggetti a “SCIA” nella stessa dichiarazione.

Si nutre qualche riserva invece, per quanto si riferisce a inserire la segnalazione del restauro e risanamento conservativo o restauro scientifico, con altre tipologia d’interventi. Quello che in ogni modo è importante rilevare nell’azione di controllo, è la verifica delle opere

Art. 37 DPR n. 380/01 comma 3.

Art. 37 DPR n. 380/01 comma 4.

Giova ricordare che trattasi d’illecito amministrativo.

La materia, a dire la verità, si presenta con interpretazioni non conformi.

Con la stessa “SCIA” è possibile indicare l’esecuzione di diverse tipologie di lavori edili, su parti strutturali, a differenza dalla “COMUNICAZIONE”.



eseguite agli elaborati denunciati, in quanto la “SCIA” in parola si può riferire a diversi interventi.

Opere pubbliche statali

Non sono soggette ad alcuna licenza edilizia (“permesso di costruire”, DIA super e “SCIA”, ecc.) le opere pubbliche statali approvate con regolare deliberazione anche attraverso agli accordi di programma ai sensi dell’art. 34 TU n° 267/00.

E' sufficiente una relazione a firma di un progettista abilitato che attesti la conformità del progetto alle prescrizioni urbanistiche e edilizie, nonché l'esistenza dei nullaosta di conformità alle norme di sicurezza sanitarie, ambientali e paesistiche.

Opere pubbliche comunali

Così come per lo Stato, non sono soggette a alcun titolo abilitativo (“permesso di costruire”, DIA super e “SCIA”, ecc.) le opere pubbliche comunali approvate con regolare deliberazione, anche attraverso agli accordi di programma ai sensi dell’art. 34 TU n° 267/00. E' sufficiente che il responsabile del procedimento con relazione attesti la conformità del progetto alle prescrizioni urbanistiche e edilizie, nonché l'esistenza dei nullaosta di conformità alle norme vigenti.

La regione, la provincia e le comunità montane ecc., per eseguire tali lavori hanno l'obbligo di richiedere lo specifico titolo abilitativo15.

15 Se non è previsto diversamente dalla normativa regionale.

Art, 7 TU Validazione dei progetti ai sensi dell’art. 47 DPR n° 554/99.

Certificazione di conformità alle disposizioni degli strumenti urbanistici (Art. 7 TU).



19. OPERE REALIZZATE IN ASSENZA O IN DIFFORMITA’ della “SCIA” (Segnalazione certificata d’inizio attività)

(Testo unico DPR n° 380/2001 art. 37) (Legge regionale)

Interventi edilizi soggetti a

“SCIA” (Art. 22 – 23 – 37 DPR n. 380/2001) Leggi regionali.

Il DIRIGENTE

OPERE OD INTERVENTI GIÀ REALIZZATI.

Non viene presentata la segnalazione di inizio attività (“SCIA”).

OPERE OD INTERVENTI IN CORSO DI

REALIZZAZIONE.

Per eseguirli su immobili o aree vincolate (es. D.

Lgs. n. 42/04) è necessario richiedere prima il nulla osta

all’autorità’ titolare del vincolo.

La regione individua le tipologie d’intervento

soggette a oneri, compreso le varianti in corso d’opera ai permessi di costruire che non incidono sui

parametri urbanistici, ecc.

Viene presentata spontaneamente, a lavori in corso, la richiesta di segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA)

in sanatoria.

Sanzione minima pari a € 516.

Qualora le opere consistano in interventi di restauro e risanamento conservativo effettuati su immobili vincolati salvo le altre

sanzioni previste dal D. Lgs. n° 42/04 l’autorità’ titolare del vincolo ordina il ripristino

e irroga una sanzione pecuniaria.

Irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’incremento

del valore venale dell’immobile valutato

dall’agenzia del territorio conseguentemente alla realizzazione delle opere, comunque in misura non

inferiore a € 516.

PROCEDURA SANZIONATORIA AMMINISTRATIVA

Qualora le opere consistano in interventi di restauro e risanamento conservativo effettuati su immobili compresi nella zona “a”

(centro storico) richiede al Sovrintendente alle Belle

Arti parere circa il ripristino o l’irrogazione della

sanzione pecuniaria (doppio del valore venale.)

Se il parere non viene reso entro

60 gg. provvede autonomamente.

In tali casi non trova applicazione la sanzione

pecuniaria.

Resta comunque salva, ove ne ricorrono i

presupposti in relazione all’intervento realizzato

(con modiche alla superficie, volumetria, al numero delle unità immobiliari ecc.)

L’applicazione delle sanzioni previste dagli

artt. 31-33 – 34 - 35 e 44 per il REATO EDILIZIO

di cui al DPR n. 380/01 che si riferiscono al “permesso

di costruire/DIA super”.

La mancata presentazione della “SCIA” NON

comporta l’applicazione delle sanzioni penali di cui

all’art. 44 TU.

Il DIRIGENTE predispone l’ordinanza di sospensione

dei lavori.



20. LAVORI POSSIBILI CON LA “SCIA” LAVORI MENO IMPORTANTI. � Che NON comportino AUMENTO16: al numero delle unità immobiliari. � Che NON comportino MODIFICHE: del volume, della sagoma, dei

prospetti, delle superfici, delle distanze, della localizzazione, ecc.. � Cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria edilizia

conformemente agli strumenti urbanistici.

Possono essere eseguiti i seguenti interventi e opere: � Manutenzione straordinaria

"Le opere e le modifiche necessarie PER RIMUOVERE E SOSTITUIRE PARTI ANCHE STRUTTURALI DEGLI EDIFICI, nonché realizzare e integrare i servizi igienici sanitari e tecnologici, a condizione che non sono alterati i volumi e le superfici delle singole unità e non comportino modifiche alla destinazione d'uso". Tali lavori NON possono portare all’'aumento delle unità immobiliari, ma solo alla diminuzione.

� Restauro e risanamento conservativo. "Interventi rivolti a conservare l'organismo e assicurare la funzionalità mediante

un insieme d’opere che, nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con loro compatibili".

� Opere d’eliminazione delle barriere architettoniche In edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni, in altre parole in manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.

Trattasi d’opere a favore dei disabili. � Aree destinate a attività sportive

Esecuzione sul terreno di lavori di carattere edile, portanti alla realizzazione di un’area da adibire a attività sportiva CON fini di lucro.

� Recinzioni, muri di cinta e cancellate. L'apertura di passi carrai è in ogni modo soggetta anche alle norme del

codice della strada (art. 22). � Opere interne alle costruzioni

Che si riferiscono a PARTI STRUTTURALI DEGLI EDIFICI, altrimenti sono opere, solo soggette a “comunicazione”.

� Varianti a permessi già rilasciati – in corso d’opera - Varianti che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambiano le destinazioni d'uso e la categoria edilizia e non alterino la SAGOMA e le eventuali prescrizioni contenute nel titolo abilitativo.

Non vi sono vincoli ostativi alla realizzazione delle varianti. E’ però necessaria la presentazione della “SCIA”, prima delle dichiarazioni di

fine lavoro. � Parcheggi nel sottosuolo dei fabbricati

Possono essere realizzati nell’area in cui insiste l’immobile, nelle aree del sottosuolo.

Se l’intervento è in contrasto con gli strumenti urbanistici, occorre il permesso di costruire17.

� Parcheggi al servizio dei residenti I parcheggi possono essere realizzati, a uso esclusivo dei residenti, anche nel

sottosuolo d’aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante. La pavimentazione dell’area di sosta è soggetta a “comunicazione”. Se sono in

16 La diminuzione è un intervento soggetto a “comunicazione”, con l’obbligo della variazione catastale. 17 Uno dei pochi casi in cui é possibile intervenire, in contrasto con gli strumenti urbanistici.

E’ possibile il cambio d’uso.

E’ possibile realizzare lievi modifiche ai prospetti.

Con lievi modifiche alla sagoma.

Nel rispetto dei confini

Le regioni possono sottoporre al “permesso di costruire” interventi soggetti a “SCIA”. In caso d’abuso però rispondono sempre solo dal punto di vista amministrativo.

Al servizio esclusivo dell’unità principale.

Senza volumetria

Compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.

Le opere di manutenzione straordinaria che NON interessano la parti strutturali sono soggette a “comunicazione”.

Le opere interne che NON interessano la parti strutturali sono soggette a “comunicazione”.



contrasto con gli strumenti urbanistici, è necessario richiedere al comune il permesso di costruire.

� Opere di demolizione.

La demolizione senza ricostruzione. La demolizione, con ricostruzione, senza modifica ai parametri edilizi, (Vedere

il capitolo specifico della ristrutturazione edilizia: Parte Terza – Capitolo IX).

� Opere di reinterri e scavi. Reinbottimento, in altre parole soprelevazione di un terreno con materiale

inerte. Realizzazione di uno scavo, a uguale o diversa profondità del terreno

circostante. � Significativi movimenti di terra.

Secondo quanto stabilito dalla legge regione e dagli strumenti urbanistici. � Occupazioni di suolo privato mediante deposito di materiali e

esposizione di merce a cielo libero temporaneamente. Depositi e esposizioni di materiali a cielo aperto, con esclusione di rottami,

cascami e rifiuti. Qualora avvenga sulle strade trova applicazione anche l'art. 20 del codice

della strada. � Mutamento di destinazione d'uso degli immobili, senza l'esecuzione

d’opere a ciò preordinate, nel rispetto della legge regionale Si riferisce al cambio d'uso, all'interno della stessa categoria, senza opere

edili, non in contrasto con gli strumenti urbanistici18.

� Le pertinenze

Al servizio dell’unità principale, che non superano il 20% della volumetria della stessa unità principale, (diverse dall’arredo da giardino). � L'adeguamento funzionale (se previsto dal PRG)

Trasformazione edilizia, che integra opere per modificazioni dei prospetti, intese a adeguare gli accessi e le finestrature all’organizzazione distributiva interna dell'unità immobiliare.

� Ristrutturazione edilizia: “Leggera o lieve”, che non porta modificazione ai

parametri edilizi, che interessa le parti strutturali dell’edificio.

� Apposizione di cartelloni pubblicitari

Secondo quanto stabilito dalla legge regione e dagli strumenti urbanistici.

� Serre professionali con opere di muratura e permanenti Secondo quanto stabilito dalla legge regione e dagli strumenti urbanistici.

� Altre opere che specifiche normative (regionali e comunali) richiedono tale titolo abilitativo.

18 Nel qual caso non dovrebbero essere consentite neppure le opere rientranti nella manutenzione ordinaria.

DEVE RIFERIRSI ALLE PARTI STRUTTURALI, altrimenti è soggetto a “comunicazione”.

Vedere il capitolo specifico. Parte Seconda Cap. III Punto XI. Cambio d’uso nelle regioni.

Vedere il capitolo specifico. Parte Terza – Capitolo IX.

Altrimenti è un intervento soggetto a “comunicazione”.

Conforme agli strumenti urbanistici.

Deve esistere l’unità principale.

Le opere non si devono riferire ai lavori agricoli.

Conforme agli strumenti urbanistici.

Ristrutturazione edilizia leggera, senza modifica ai parametri edilizi.



PARTE SETTIMA - Attività edilizia libera -

CAPITOLO I

ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA o a “comunicazione”

SOMMARIO: 1. Attività edilizia libera, così nel testo unico – 2. Tipologia dei lavori liberi nel suo complesso – 3. “Comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori – 4. “Comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori di manutenzione straordinaria – 5. Sanzioni pecuniarie legate alla “comunicazione” – 6. Accertamento dei lavori effettuati senza “comunicazione”– Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria). Come agire per il dirigente.

1. ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA

Attività edilizia libera19, CON INIZIO IMMEDIATO DEI LAVORI. Condizioni limitative

Solo nel rispetto delle normative di settore avente incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia, è possibile eseguire le opere nello specifico sotto notate, salvo più RESTRITTIVE disposizioni riguardanti in particolare:

⇒ le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali20 (PRG, regolamento edilizio,

altri piani comunali che disciplinano in modo diverso gli interventi liberi);

⇒ le norme antisismiche (di cui alla specifica normativa);

⇒ la norme riguardanti la sicurezza nel luogo di lavoro (D. Lgs. n. 81/08 e s.m.i.);

⇒ le norme antincendio (normativa dei vigili del fuoco);

⇒ le norme igienico – sanitarie (normative riguardanti le caratteristiche e dimensioni

dei locali);

⇒ le norme relative all'efficienza energetica (D. Lgs. n. 192/95 e s.m.i.);

⇒ le norme relative alla sicurezza degli impianti (D.M. n. 37/08);

⇒ le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, ( D. Lgs.

n. 42/04), ed altre norme di tutela.

Legislazione delle regioni a statuto ordinario

La normativa regionale soccombe21 alla legge statale e azzera quella precedente. In base alla nuova disposizione alla regione NON è consentito limitare gli

interventi edili liberi o soggetti a “comunicazione semplice o qualificata, con progetto”, ma solamente ampliarli.

Le regioni a statuto ordinario:

a) possono estendere la disciplina relativa all’attività edilizia libera, (NON restringerla); b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, oltre a quelli di manutenzione

straordinaria ed opere interne che richiedono la relazione del tecnico abilitato; c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica, rispettando quanto indicato

dalla legge.

19 DPR n. 380/2001 art. 6, come modificato dalla legge n. 73/2010 “Attività edilizia libera”. 20 La conformità agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti, sta a significare che se questi prevedono la “SCIA” per le opere ora soggetta a “COMUNICAZIONE” (manutenzione straordinaria e opere interne, senza riguardare le parti strutturali, ed altre), trova applicazione normativa comunale. Non vale, in questo caso, per espressa volontà della legge il principio di gerarchia delle fonti. ATTENZIONE però devono essere vigenti già al 25 marzo 2010. Ovviamente in futuro NON possono essere modificati in senso restrittivo. 21 La regione può sollevare davanti alla Corte costituzionale la questione di conflitto fra il potere dello Stato e la stessa regione.


ATTENZIONE! Tutte le regioni hanno la possibilità di ampliare e non ridurre la sfera di questi interventi.

Come espressamente previsto dalla nuova normativa, è possibile l’intervento libero solo se conforme alla legislazione particolare e agli strumenti urbanistici. Tutte le leggi delle regioni a statuto ordinario che prevedono un titolo abilitativo sono superate. Vale la legge statale.

Le regioni possono restringere l’elenco solo con una nuova legge.



Legislazione delle regioni a statuto speciale Le regioni a statuto speciale e le province autonome di Trento e di Bolzano

esercitano la propria POTESTÀ LEGISLATIVA ESCLUSIVA, nel rispetto e nei limiti degli statuti di autonomia e delle relative norme di attuazione.

Non trova quindi applicazione, nello specifico la normativa in parola, anche se è in caso di dire che numerose regioni avevano già liberalizzato moltissimi interventi.

SICILIA FRIULI VENEZIA GIULIA

SARDEGNA VALLE d’AOSTA Provincia BOLZANO Provincia TRENTO

“DIA” (autorizzazione)

L.R. n. 37/85, art. 05

Comunicazione o “DIA”

L.R. n. 19/09, art. 17 Comunicazione L.R. n. 23/85, artt. 13 e 14 bis

“DIA” L.R. n. 11/98, art.61)

“DIA” o Comunicazione

L.R. n. 13/97, art. 132

“DIA” o Comunicazione

L.R. n. 01/04, art. 20

La “SCIA” (o altro atto) richiesta per “l’attività edilizia libera” dagli strumenti urbanisti comunali

Vi sono regolamenti edilizi esistenti in molte grandi città che richiedono per molti interventi rientranti fra quelli previsti “nell’attività edilizia libera” (anche in relazione alle già esistenti leggi regionali), la “SCIA”, o altri atti di assenso, nulla osta, ecc.

La normativa comunale continua ad applicarsi per volontà espressa chiaramente dalla legge.

Mentre ha escluso le restrinzioni della legislazione regionale, ha mantenuto il rispetto di quanto indicato negli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi.

2. TIPOLOGIA DEI LAVORI LIBERI NEL SUO COMPLESSO

Attività edilizia libera SENZA obbligo di “comunicazione” al comune Gli interventi che seguono possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo e

SENZA “comunicazione” al comune d’inizio lavori: a) gli interventi di manutenzione ordinaria22; b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non

comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;

c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, escluse le di attività di ricerca d’idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agrosilvo - pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola.

Attività edilizia libera CON obbligo di “comunicazione” al comune

Gli interventi che seguono possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo ma CON l’obbligo della “comunicazione” al comune d’inizio lavori:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria23, e opere interne, sempre che NON RIGUARDINO LE PARTI STRUTTURALI24 dell'edificio, non comporti AUMENTO del numero delle unità immobiliari25 e non implichino INCREMENTO26 dei parametri urbanistici27; “Comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori (allegando la relazione e progetto da parte di un tecnico abilitato, ed eventuali autorizzazioni obbligatorie, se dovute).

22 Sono "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Art. 3 lett.. “a” DPR n. 380/2001, (<<Definizioni degli interventi edilizi>>). 23 Sono "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”. 24 La struttura resistente (o struttura portante) di un manufatto (con qualsiasi destinazione d’uso) è quella espressamente destinata ad assorbire i carichi, le sollecitazioni e le azioni esterne cui l’immobile è soggetto, e a garantire soprattutto la staticità del medesimo manufatto. 25 E’ possibile la diminuzione delle unità immobiliari. 26 E’ possibile, senza intaccare le parti strutturali, diminuire superficie utile (es.: rimuovere un soppalco). 27 Non è possibile modificare i parametri urbanistici edilizi: il prospetto, la sagoma, il volume, la superficie e cambio d’uso ecc.

Lavori agricoli. Serre senza muratura, stagionali. Altrimenti occorre la “SCIA”.

Art. 6 c. 1, DPR n. 380/01, come modificato.

Art. 6 c. 2, DPR n. 380/01, come modificato.

Nella manutenzione straordinaria sono comprese anche le opere interne.

La manutenzione ordinaria non porta modificazione all’esistente.

Art. 3 DPR n. 380/01. (Competenze delle regioni e degli enti locali).

In questo caso ha prevalenza la normativa comunale.



“Comunicazione” del nome dell’impresa incaricata di eseguire i lavori (deve essere regolarmente iscritta alla camera di commercio).

b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e

ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; � “Comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori (allegando eventuali

autorizzazioni obbligatorie, se dovute).

c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini

interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali

tombati; � “Comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori (allegando eventuali


d) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; � “Comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori (allegando eventuali


e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici, (l’arredo da giardino, ovvero la realizzazione di pertinenze di edifici o di unità immobiliari esistenti che non comportino volumetria e destinate ad arredi da giardino o terrazzo, barbecue e tutti gli interventi di ornamento dell'edificio. � “Comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori (allegando eventuali

autorizzazioni obbligatorie, se dovute). Atri interventi liberi

• L’installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc.

• Interventi liberi già compresi nelle leggi regionali. • Quelli indicati poco più avanti (Cap. IV).

3. “COMUNICAZIONE28” AL COMUNE DELL’INIZIO DEI LAVORI

“Comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori (senza progetto) Prima dell’inizio degli interventi che seguono l’interessato, anche per via

telematica, dà “comunicazione” all’amministrazione comunale, allegando le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore.

� opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse….;

� opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni….; � pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno…; � aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli

edifici…. Contenuto della “comunicazione”

Si ritiene che la “comunicazione” d’inizio dei lavori dovrebbe contenere, fra l’altro, (come traccia):

� il committente dei lavori (con l’indirizzo utile per ricevere eventuali avvisi); � il luogo interessato all’intervento edilizio (indirizzo completo); � la tipologia dei lavori da eseguire (descrizione, con allegata eventuale planimetria); � la dichiarazione che si tratta di lavori che rispettano la legislazione in atto; � la dichiarazione che i lavori vengono eseguiti nel rispetto delle normative interessanti

l’attività edilizia. Ecc. 28 La legge non prevede una scadenza della validità della “comunicazione”, ma dovrebbe esprimere efficacia per tre anni. Quest’ultima esiste già in alcune regioni, per diverse tipologie di lavori ed hanno scadenza.

Diversa pavimentazione esterna.

Aree ricreative e di gioco. Arredo da giardino.

Fuori dal centro storico.

La “comunicazione” può avvenire anche via e-mail, con fax, per posta o consegnata direttamente allo sportello unico dell’edilizia (ufficio tecnico).

Il comune può predisporre giusto stampato, richiedendo le informazioni che desidera conoscere.

Art. 6 DPR n. 380/2001, come modificato dall’art. 17 D. Lgs. n. 128/2006.

Palchi, gazebo, pedane, ecc. E’ necessaria l’asseverazione di un tecnico abilitato per garantire le condizioni di sicurezza.

La “comunicazione” dovrebbe avere la scadenza di tre anni.



Mancata “comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori La normativa in parola sull’attività libera pone come condizione per

l’esecuzione di determinati interventi, l’obbligo della “comunicazione” al comune dell’inizio dei lavori.

Informazione quanto mai necessaria per consentire agli organi di controllo di provvedere eventualmente, sia al riscontro sul posto della tipologia delle opere che vengono eseguite, sia soprattutto per verificare se i lavori stessi rientrano fra quelli previsti come “attività edilizia, soggetti alla sola comunicazione”.

Tale “comunicazione” serve altresì ad accertare il rispetto delle altre norme e delle condizioni più restrittive poste alla base, come presupposto, per compiere l’intervento.

Sanzione per mancata “comunicazione”

Nel caso di effettuazioni dei lavori rientranti nell’attività edilizia libera, senza avere dato “comunicazione” al comune, è prevista una sanzione pecuniaria di carattere amministrativo di €. 258 a carico del trasgressore (proprietario, committente) nel caso di esecuzione di lavori edili sottonotati.

� Gli interventi di manutenzione straordinaria sempre che non riguardino le parti

strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici.

� Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.

� Le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività' agricola.

� Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale.

� I pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori del centro storico (zona “A”).

� Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Attenzione! Se la “comunicazione” viene effettuata AUTONOMAMENTE quando i lavori sono in corso, la

sanzione pecuniaria è ridotta di 2/3, in altre parole €. 86.

4. “COMUNICAZIONE” AL COMUNE DELL’INIZIO DEI LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (vedere poco più avanti in esteso: Manutenzione straordinaria)

Prima dell’inizio degli interventi di cui all’art. 6, c. 2, lettere a, (manutenzione

straordinaria e opere interne) sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, l’interessato trasmette la “comunicazione”, con la relazione e progetto a firma di un tecnico progettista, all’amministrazione comunale, allegando le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore.

Si ritiene che la “comunicazione” per l’inizio dei lavori di manutenzione straordinaria dovrebbe contenere, oltre a quelle notizie citate poco prima, (come traccia):

� il nominativo dell’impresa che effettua i lavori; � la relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato, con data certa, contenente:

� il progetto operativo (stato di fatto e stato di progetto, si intendono gli elaborati grafici comparativi, con disegni: gialli e rossi);

� la dichiarazione di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente;

� la dichiarazione che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo (DIA super o permesso di costruire);

� la dichiarazione che i lavori vengono eseguiti nel rispetto delle altre normative interessanti l’attività edilizia.

ATTENZIONE! Prima dell’inizio dei lavori è necessario dare “comunicazione” allegando eventuali atti autorizzativi, nulla osta, se dovuti.

Attenzione! Non trova applicazione la L. n. 689/81. La sanzione è prevista espressamente dalla legge. Vale però il principio della solidarietà.

ATTENZIONE! Prima dell’inizio dei lavori è necessario dare “comunicazione” allegando il progetto a firma di un tecnico abilitato, al comune.

Deve solo comunicare il nome dell’impresa. NON è previsto il DURC, che il comune può richiedere.

Si ritiene non si sia possibile nemmeno richiedere al comune l’esercizio dell’ ATTIVITÀ DI AUTOTUTELA, prevista dalla L. n. 241/90 e dalla normativa comunitaria.

DPR n. 380/01, art. 6 c. 6, come modificato dalla legge n. 73/2010. (Attività edilizia libera).

Vedere poco più avanti la manutenzione straordinaria ed opere interne soggette a “comunicazione”.



Relazione tecnica obbligatoria per i lavori di manutenzione straordinaria La persona interessata (proprietario, ecc.), prima d’iniziare i lavori, come

accennato deve presentare la “comunicazione” contenente l’asseverazione tecnica provvista di data certa e corredata dagli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato. Dichiarazione del tecnico abilitato che firma la relazione Il progettista (iscritto all’albo) deve obbligatoriamente dichiarare preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa che compie i lavori né con il committente e deve altresì asseverare, sotto la propria responsabilità, che i lavori:

� sono conformi agli strumenti urbanistici approvati; � sono conformi ai regolamenti edilizi vigenti29 (attenzione trova applicazione il

regolamento edilizio qualora prevedesse la DIA, per determinati interventi liberi); � non sono sottoposti a titolo abilitativo (ovvero i lavori che vengono indicati nella

relazione da allegare alla “comunicazione”), dalla normativa statale e regionale, (“SCIA” o permesso di costruire/DIA super).

Rapporti del tecnico30 con l’impresa e il committente

La normativa prevede che il tecnico progettista dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente.

Non deve quindi essere un dipendente della ditta incaricata dei lavori (con questa può anche avere avuto ripetutamente rapporti di lavoro), quello importante è che non sia nel libro paga dell’impresa e dello stesso committente. “Comunicazione” al comune del nome dell’impresa

Per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria l’interessato deve trasmettere i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori.

L’impresa deve essere regolarmente iscritta nell’apposito registro delle imprese. Esistono due manutenzioni straordinarie – Differenze – Con la “SCIA” è possibile effettuare interventi rientranti nella manutenzione straordinaria, che INTERESSANO anche le parti STRUTTURALI ed iniziare subito i lavori.

Con la "COMUNICAZIONE" è possibile effettuare interventi rientranti nella manutenzione straordinaria che NON interessano le parti STRUTTURALI ed iniziare i lavori immediatamente.

5. SANZIONI PECUNIARIE LEGATE ALLA “COMUNICAZIONE” Omessa “comunicazione” - Pagamento della sola sanzione pecuniaria -

Se i lavori rientrano nell’attività edilizia libera, esiste l’abuso, (per meglio dire l’effettuazione di opere senza avere informato il comune e presentato la relazione tecnica).

Gli interventi liberi sono consentiti a CONDIZIONE sia presentata appunto la “comunicazione”.

Con il pagamento della sanzione l’attività illecita (i lavori eseguiti) sono sanati, possono esistere, ma perché l’unita immobiliare possa ottenere per esempio: l’allacciamento di forniture di servizi pubblici, essere oggetto di compravendita, o variazione catastale è necessaria sia presentata, la medesima segnalazione certificata d’inizio attività. Sanzione per mancata presentazione della relazione tecnica

L’esecuzione di opere libere rientranti fra quelle previste dalla legge (manutenzione straordinaria e opere interne che non interessano le parti strutturali), pur avendo presentato la “comunicazione al comune”, ma senza allegare la relazione ed il progetto a firma di un tecnico abilitato, costituisce violazione amministrativa ed è sanzionata come la mancata presentazione della stessa “comunicazione”.

29 La conformità agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti, sta a significare che se questi prevedono la “SCIA” per le opere ora libere (manutenzione straordinaria e opere interne, senza riguardare le parti strutturali, ed altre), trova applicazione normativa comunale. Non vale, in questo caso, per espressa volontà della legge il principio di gerarchia delle fonti. 30 Se il tecnico è lui stesso il committente, non ha bisogno di rivolgersi ad altro tecnico, così come anche nel caso che sia lui stesso titolare dell’impresa di costruzione se opera per se stessa.

ATTENZIONE! Data certa dovrebbe significare che la relazione del tecnico dovrebbe essere predisposta poco prima della presentazione, e comunque dopo l’entrata in vigore del decreto legge (26 marzo 2010).

NON è previsto l’obbligo di presentare il DURC. Il comune può richiedere.

Stesso discorso vale anche per le opere interne.

Ovvero che si tratti di interventi diversi da quelli liberi.

Si ritiene però che il committente tecnico e titolare dell’impresa, che compie lavori per se stesso non abbia bisogno di un tecnico esterno.

La “comunicazione” dovrebbe scadere dopo tre anni come la “SCIA”.





Sanzione per “comunicazione” con documentazione incompleta.

L’esecuzione di opere libere rientranti fra quelle previste dalla legge effettuate con comunicazione indeguata e priva di eventuali atti autorizzativi, se dovuti, costituisce violazione amministrativa e dovrebbe essere sanzionata31 come la mancata presentazione della stessa “comunicazione”. Sanzione per mancata per mancata indicazione del nome dell’impresa

La mancata indicazione del nome dell’impresa costruttrice che esegue i lavori edili rientranti fra quelli previsti (manutenzione straordinaria e opere interne che non riguardano le parti strutturali dell’edificio), è sanzionata come omessa “comunicazione” al comune, in altre parole con €. 258.

(Non trova applicazione la sanzione prevista dall’art. 90 c. 9/c D. Lgs. n. 81/08 - Sicurezza nei cantieri - perché fa riferimento alle opere soggette a permesso di costruire/DIA super). Autorità che irroga la sanzione

Il dirigente titolare della vigilanza edilizia è l’autorità che irroga la sanzione pecuniaria ed è distinatario delle RELAZIONI della polizia giudiziaria/amministrativa.

Allo stesso dirigente dello sportello unico (dell’ufficio tecnico), potranno essere inviati eventuali scritti difensivi.

I proventi spettano al comune.

Sanzioni pecuniarie di carattere amministrativo! � Se i lavori sono stati realizzati è prevista la sanzione pecuniaria: €. 258. � Se la “COMUNICAZIONE” viene effettuata AUTONOMAMENTE quando i lavori sono in corso,

la sanzione pecuniaria è ridotta di 2/3, ovvero €. 86. Sospensione dei lavori

A modifica di quanto espresso recentemente, a conferma dell’indirizzo dottrinale, dovrebbe essere prevista la sospensione dei lavori anche per quegli interventi edili che la normativa prevede rientranti nell’attività edilizia libera, benchè soggetti a “comunicazione d’inizio lavori”, se conformi agli strumenti urbanistici (ovvero gli stessi NON richiedono altro titolo abilitativo DIA super/permesso di costruire, o SCIA).

Scatta la sospensione in parola, nel caso di esecuzione delle opere senza avere dato “comunicazione semplice senza progetto e qualificata con progetto” oltre alla sanzione pecuniaria prevista.

I lavori eseguiti senza avere informato il comune NON devono portare modificazione ai parametri edilizi (nel qual caso è trova applicazione il procedimento sanzionatorio amministrativo ripristinatorio).

Sanzione della rimessa in pristino

Non è applicabile la sanzione della rimessa in pristino (prevista per le opere soggette a permesso di costruire/DIA super) nel caso d’opere di manutenzione straordinaria eseguite abusivamente (senza “comunicazione”) da parte dei responsabili, essendo prevista, come accennato, solamente la sanzione pecuniaria.

Resta fermo il potere dell'amministrazione di ordinare il ripristino di quelle opere, realizzate nel centro storico, o in altro luogo soggetto a protezione, secondo le previsioni della normativa regionale e degli strumenti urbanistici. Cartello di cantiere

Il regolamento edilizio regolamenta l’obbligo dell’esposizione del cartello di cantiere, certamente per le opere soggette a titolo abilitativo.

Già con l’avvento della DIA, senza modificare il testo dello stesso regolamento, vi erano problematiche nell’accertamento della violazione.

Ora con la moltitudine degli interventi edili che ha ampliato notevolmente la sfera dell’attività libera, per potere intervenire nell’accertamento e sanzionare in caso d’inosservanza, è necessario che la prescrizione sia indicata nello stesso regolamento o da altro atto di volonta della pubblica amministrazione.

31 Anche se la legge non ne parla espressamente. E’ possibile prevedere la sanzione con ordinanza o altra determina comunale.

Quindi lo spostamento di una tramezza, NON portante, eseguita senza “comunicazione” comporta la sanzione pecuniaria e la sospensione dei lavori.

Deve comunicare il nome dell’impresa.

Vedere fac simile di ordinanza del sindaco per indicare la somma da pagare per violazioni sprovviste di sanzione. Parte Seconda Punto XVIII.

Il regolamento edilizio potrebbe prevedere particolari adempimenti.

Dirigente titolare della vigilanza edilizia.


sanzione di cui all’art. 6 TU.



Accertamento dei lavori effettuati senza “comunicazione”

6. Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria)

Ipotesi d’infrazione. Esecuzione di opere interne di manutenzione straordinaria, in un appartamento NON interessanti LE PARTI STRUTTURALI dell’edificio, consistenti in una diversa sistemazione dei locali, (spostamento di due tramezze, senza modificazione ai parametri edilizi), senza avere dato “comunicazione” al comune. ⇒ Illecito amministrativo.

� Previsto dall’art. 06 DPR n. 380/01 (Attività edilizia libera) e sanzionato dallo stesso articolo al c. 6.

� Sanzione pecuniaria: €. 258 se i lavori sono terminati. € 86 (ridotti di 2/3) se i lavori sono in corso.

� RELAZIONE al dirigente. � Autorità competente a ricevere gli scritti difensivi: dirigente. � Proventi al comune.

Come agire per il dirigente:

� Irrogazione della sanzione pecuniaria.

Non trova applicazione la legge 689/1981.




CAPITOLO II

MANUTENZIONE ORDINARIA

SOMMARIO: 1. Attività edilizia libera, così nel testo unico – 2. Tipologia dei lavori - Definizione – 3. Intervento libero – 4. Note di procedura – 5. Imposizione del comune – 6. Esempi lavori di manutenzione ordinaria - 7. Manutenzione ordinaria su immobili vincolati – 8. Manutenzione ordinaria in edifici industriali ed artigianali – 9. Sistematicità nella manutenzione ordinaria – 10. Previsione del regolamento edilizio – 11. Sanzione amministrativa della rimessa in pristino – 12. Ipotesi d’infrazione – Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria) – 13. Lavori edili in economia – Manutenzione ordinaria.

1. MANUTENZIONE ORDINARIA Attività edilizia libera32 SENZA obbligo di “comunicazione” al comune

Salvo più restrittive disposizioni previste dagli strumenti urbanistici, e in ogni

caso, nel rispetto delle altre normative di settore avente incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle disposizioni contenute nel D. Lgs. n. 42/2004, il seguente intervento può essere eseguito senza titolo abilitativo:

MANUTENZIONE ORDINARIA33

2. TIPOLOGIA DEI LAVORI – DEFINIZIONE - “Sono opere di manutenzione ordinaria, le riparazioni, il rinnovamento e sostituzioni delle

finiture degli edifici, comprese le opere necessarie a integrare e a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Finiture Riguarda sostanzialmente il ripristino o il rifacimento di parti non espressive dell'edificio,

che si possono riconoscere nelle finiture, che sono degradate o fatiscenti, senza in ogni caso portare modificazione all'esistente.

Caratteristiche La sua caratteristica è quella del mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti

tecnologici, attraverso opere appunto di riparazione nel rispetto dell’esistente. Conservazione Si ritiene quindi la manutenzione ordinaria, l’insieme delle operazioni necessarie per

mantenere in efficienza un edificio, quando queste hanno un carattere limitato, episodico e occasionale.

3. INTERVENTO LIBERO La manutenzione ordinaria costituisce, di fatto, un intervento edile di scarsa

importanza e quindi LIBERO, (unitamente anche a quella straordinaria, con “comunicazione” che non si riferisce alle strutture portanti e non modifichi i parametri edilizi).

32 DPR n. 380/2001 art. 6, come modificato dalla legge n. 73/2010 “Attività edilizia libera”. 33 Sono "interventi di manutenzione ordinaria", quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Art. 3 lett. “a”DPR n. 380/2001, (<<Definizioni degli interventi edilizi>>).

INTERVENTO LIBERO polizia amministrativa: Nessun intervento, salvo sia diversamente previsto dagli strumenti .urbanistici.

La manutenzione ordinaria può essere interna ed esterna della costruzione.

Intervento libero nel rispetto delle normative edilizie.

Vedere gli interventi liberi nelle singole regioni. Parte Seconda.




La regione può dettare norme al riguardo, precisando nello specifico, quali altre opere sono da considerarsi libere.

4. NOTE DI PROCEDURA

� INTERVENTO LIBERO ⇒ Titolo abilitativo occorrente - Se previsto dal regolamento edilizio: nulla osta –,

“comunicazione”, ecc. ⇒ Normativa: Art. 3 – 6 TU n. 380/2001 – Regolamento edilizio – legge regionale. ⇒ Sanzione penale: Esclusa. ⇒ Sanzione amministrativa: Esclusa. Vedere il regolamento edilizio.

5. IMPOSIZIONE DEL COMUNE Vi sono stati però comuni che hanno previsto negli strumenti urbanistici l'obbligo

di richiedere un nulla osta autorizzativo, una “comunicazione” (o altro atto) per gli interventi nel centro storico della città (zona "A") o altre zone d’importanza rilevante soggette a vincolo particolare, (tale adempimento è stato anche richiesto per tutto il territorio comunale).

In ogni caso nell'esecuzione dei lavori devono essere rispettate, oltre alle normative di settore, le limitazioni indicate dal regolamento edilizio.

E’ addirittura previsto, in determinati casi (es.: colore dei fabbricati) di dissonanza estetica all'interno del centro storico, l'ordine del ripristino o l'assolvimento di determinate prescrizioni34.

6. ESEMPI LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA Opere interne

⇒ Intonaci. ⇒ Pavimenti. ⇒ Rivestimenti. ⇒ Serramenti. ⇒ Contro soffitti. ⇒ Apparecchi sanitari. ⇒ Bagno. ⇒ Impianti tecnici e tecnologici. ⇒ Canne fumarie e di ventilazione. ⇒ Tinteggiatura. ⇒ Doppi vetri e doppie porte. ⇒ Riparazione, sostituzione e parziale adeguamento di impianti igienico-sanitari e di

impianti tecnologici e delle relative reti nonché installazione di impianti telefonici e televisivi purché tali interventi non comportino alterazione dei locali, aperture nelle facciate, modificazione o realizzazione di volumi tecnici.

Opere esterne

⇒ Pulitura delle facciate. ⇒ Pavimentazione (intervento parziale). ⇒ Ripristino delle tinteggiature, di intonaci e rivestimenti esterni (intervento parziale). ⇒ Riparazione, sostituzione e verniciatura di grondaie, pluviali, comignoli. ⇒ Riparazione, coibentazione e sostituzione parziale del manto di copertura. ⇒ Riparazione e sostituzione parziale dell’orditura secondaria del tetto con

mantenimento dei caratteri originari. ⇒ Riparazione e il ripristino parziale di recinzioni e di pavimentazioni esterne. ⇒ Riparazioni e il rifacimento di intonaci, di serramenti. ⇒ Rivestimenti (intervento parziale). ⇒ Impermeabilizzazioni. ⇒ Coibentazioni. ⇒ Fori nel muro per eliminare l’umidità. ⇒ Sfiatatoi per gas. ⇒ Sfiatatoi per caldaie e condizionatori. ⇒ Grondaie. Pluviali. ⇒ Canne e comignoli. ⇒ Cornicioni e cornici.

34 Per esempio, nel caso di tinteggiatura dell'esterno dei fabbricati del centro storico, su immobili soggetti a particolare vincolo, o in ogni caso, di rispetto.

Il comune può richiedere per l’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria un “nulla osta”, una “comunicazione” o altro atto.

E’ necessaria, in ogni caso la verifica del regolamento edilizio, che può prevedere per tali opere, la “comunicazione”, il nulla osta, ecc.

Trattasi di un intervento che interviene sulle finiture, ma che non porta modificazione all’esistente.

La manutenzione ordinaria interviene nelle finiture, nel rinnovamento e riparazione, non deve portare modifica all’opera edilizia.

Nei lavori di manutenzione ordinaria non è possibile modificare la distribuzione dei locali in un appartamento.



⇒ Zoccolature. Bancali. Gradini. ⇒ Riparazione e sostituzione parziale di infissi e ringhiere. Recinzioni. ⇒ Inferriate. ⇒ Elementi tecnologici ed d'arredo.

Altre opere nello specifico

⇒ Il rifacimento parziale35 degli intonaci, pavimentazioni esterne, dei manti di copertura, senza modificazione della tipologia dei materiali esistenti.

⇒ La manutenzione, la sostituzione, la riparazione degli impianti sanitari, di riscaldamento o condizionamento, del gas, elettrico.

⇒ Il rifacimento della tinteggiatura esterna e interna, ⇒ La riparazioni di balconi e terrazze, (frontalini, sottobalconi, ecc.)

7. MANUTENZIONE ORDINARIA SU IMMOBILI VINCOLATI I lavori di manutenzione ordinaria sono consentiti su tutto il patrimonio edilizio

esistente, ed anche su immobili vincolati, fatte salve eventuali prescrizioni operanti ai sensi delle leggi di tutela.

Quando trattasi d’immobili protetti e notificati, dal punto di vista culturale, è richiesto il rispetto del D. Lgs. N.42/04, nel senso che necessita il nulla osta del sovrintendente alle Belle Arti.

Altre normative di protezione (es.: parchi) prevedono la richiesta di un’autorizzazione per eseguire dette opere.

8. MANUTENZIONE ORDINARIA IN EDIFICI INDUSTRIALI ED ARTIGIANALI Per gli edifici industriali e artigianali costituiscono interventi di manutenzione

ordinaria quelli tesi ad assicurare funzionalità e l'adeguamento tecnologico degli impianti all'interno dello stabilimento stesso.

Rientrano altresì in dette opere interventi murari al servizio degli impianti medesimi, come basamenti, muretti di sostegno e di divisoria, canalizzazione, chioschi, garitte, la messa in opera di serbatoi, ecc. (vedere al riguardo la circolare del Ministero dei LL.PP. n.1918/1967).

Lavori che normalmente rientrerebbero fra quelli soggetti a “SCIA” o a “COMUNICAZIONE”.

9. SISTEMATICITA’nelle OPERE DI MANUTENZIONE ORDINARIA Un insieme d’opere di manutenzione ordinaria ha il carattere della sistematicità quando:

� Eccede l’ambito di una singola unità immobiliare. � Eccede l’ambito delle relative pertinenze. � Riguarda più unità immobiliari. � Riguarda, oltre all’unità immobiliare anche parti comuni e parti esterne del

fabbricato.

Qualora gli interventi di manutenzione ordinaria assumano il carattere della sistematicità, gli stessi sono da classificarsi come interventi di manutenzione straordinaria, per i quali è necessario presentare la “SCIA”, o la “Comunicazione” con progetto.

La sistematicità, che non tutti i comuni hanno adottato, deve essere prevista dal PRG. Strutture portanti nelle opere di manutenzione straordinaria

La manutenzione alle strutture portanti di un immobile NON rientra in quella ordinaria, ma nella straordinaria (NON libera e soggetta a “SCIA”, se NON modifica i parametri edilizi).

Quindi con l’obbligo per l’interessato: � Di presentare la “SCIA” con l’asseverazione e il progetto a firma di un tecnico

abilitato. � Di comunicare l’impresa esecutrice e il direttore dei lavori. � Di presentare il DURC. � Di presentare i progetti per quel che si riferisce alle normative del contenimento

energetico e sicurezza degli impianti. � Di ogni altro adempimento previsto.

35 Il totale rifacimento rientra nella manutenzione straordinaria, ora anch’esso intervento libero.

Le sanzioni trovano applicazione solamente se il regolamento edilizio prevede l’obbligo di richiedere atto al comune, o presentare una “comunicazione”.

Per immobili comunque sottoposti a vincolo di tutela, è richiesto il nulla-osta sui colori.

Attenzione! Vedere le specifiche normative.

Più opere di manutenzione ordinaria, per esempio nell’arco di tre anni, nella stessa unità immobiliare.

Per opere di manutenzione alle strutture portanti è necessario il titolo abilitativo, secondo la tipologia dei lavori da eseguire.



10. PREVISIONE DEL REGOLAMENTO EDILIZIO Il testo unico stabilisce che, per quanto concerne la manutenzione ordinaria,

salvo più restrittive disposizioni previste dalla disciplina regionale e dagli strumenti urbanistici, e in ogni modo, nel rispetto delle altre normative di settore avente incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia, possono essere previste opere e interventi che abbisognano per la loro realizzazione di un atto di assenso dell’amministrazione comunale. Lavori di manutenzione ordinaria eseguiti in assenza d’eventuale atto

d’assenso Gli interventi non devono contrastare con la specifica normativa edilizia. Se questa prevede il nulla osta autorizzativo, l'esecuzione di tali opere

abusivamente concreta una violazione amministrativa, prevista e punita dal regolamento edilizio.

Sanzioni pecuniarie Trattasi d’illecito di carattere amministrativo. L'esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria, in assenza del nulla osta, se

previsto, o eseguiti in totale o parziale difformità, o in difformità dagli strumenti urbanistici e dal regolamento edilizio, nonché dalla restante normativa sullo svolgimento dell'attività edilizia, se non sconfina in altro illecito, comporta una sanzione pecuniaria determinata dal dirigente.36

11. SANZIONE AMMINISTRATIVA DELLA RIMESSA IN PRISTINO Non è applicabile la sanzione della rimessa in pristino nel caso d’opere

soggette a nulla osta eseguite abusivamente da parte dei responsabili, essendo prevista, come accennato, solamente la sanzione pecuniaria.

Resta fermo il potere dell'amministrazione di ordinare il ripristino di quelle opere, che realizzate nel centro storico, o in altro luogo soggetto a protezione, determinano brutture dal punto di vista estetico, secondo le previsioni degli strumenti urbanistici.

12. Come agire per la polizia amministrativa:

Ipotesi d’infrazione. Rifacimento parziale dell’intonaco esterno di un edificio posto in centro storico, in assenza di nulla osta previsto appositamente previsto dal regolamento edilizio.

� Violazione amministrativa.

� Verbale di accertata violazione.

� Art. ( ) del regolamento edilizio.

� Somma indicata dal regolamento edilizio.

� Autorità competente a ricevere gli scritti difensivi: dirigente.

� Applicazione dei principi della L. n. 689/81.

13. LAVORI EDILI IN ECONOMIA – MANUTENZIONE ORDINARIA - Non vi sono elementi ostativi (salvo normativa regionale e comunale) all’esecuzione di

opere di manutenzione ordinaria DI LIEVE ENTITA’, da parte della persona interessata, direttamente senza rivolgersi a un’impresa specializzata regolarmente registrata.

Tali opere però possono essere realizzate nel rispetto delle norme in materia di sicurezza37 e delle altre relative all’attività edilizia.

36 Normalmente è predeterminata con atto deliberativo o da ordinanza del sindaco. 37 Prevenzione degli infortuni sul lavoro nelle costruzioni (D. Lgs. n. 81/08), vedere parte Decima, cap. I e II.

La manutenzione ordinaria effettuata in contrasto con gli strumenti urbanistici comporta una sanzione pecuniaria.

La non osservanza dell’ordinanza ordinaria è sanzionata dal regolamento edilizio.

Il regolamento edilizio può prevedere anche l’obbligo di un titolo abilitativo.

ATTENZIONE! Il dirigente può ordinare lavori per rendere accettabile, dal punto di vista ambientale, l’abuso.

Se interviene un’impresa, (un artigiano, es.: idraulico, elettricista, ecc, ), per la realizzazione di determinati lavori, questa deve rilasciare il certificato di conformità.

La sanzione pecuniaria è prevista dal regolamento edilizio.



Sono da considerarsi di lievi entità le opere di manutenzione ordinaria che: � non abbisognano di ponteggio; � non abbisognano di gru; � riguardano interventi di finitura (tinteggiatura ed intonaco interno, pavimentazioni); � ect.

Attenzione! NON è consentito intervenire liberamente sulle pareti interne

(È NECESSARIA LA “COMUNICAZIONE, IL PROGETTO E UN’IMPRESA EDILE.)




CAPITOLO III

MANUTENZIONE STRAORDINARIA e OPERE INTERNE (Rientrante nell’attività edilizia, con “comunicazione”)

SOMMARIO: 1. Manutenzione straordinaria - Definizione - 2. Parti strutturali – 3. Limitazione all’attività edilizia libera – 4. Attività edilizia libera di manutenzione straordinaria – 5. Comunicazioni al comune – 6. Sanzione per mancata “comunicazione” al comune – 7. Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria) – 8. Manutenzione straordinaria in contrasto con la normativa – 9. Certificato di collaudo – 10. Direzione dei lavori - 11. Comunicazione di fine lavori – 12. Responsabilità dell’impresa – 13. Lavori in economia - Manutenzione straordinaria. 14. Possibilità di modificazione dei parametri edilizi - 15. Stampato RELAZIONE dell’abuso edilizio al dirigente – 16. Verbale di rilievi e accertamenti. Verbale di sopralluogo

1. MANUTENZIONE STRAORDINARIA Attività edilizia libera38, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) Definizione: "Sono interventi di manutenzione straordinaria, ed opere interne RIENTRANTI NELL’ATTIVITÀ EDILIZIA, con “COMUNICAZIONE” a condizione che:

� NON RIGUARDINO LE PARTI STRUTTURALI39 dell'edificio;

� NON COMPORTINO AUMENTO del numero delle unità immobiliari40;

� NON IMPLICHINO INCREMENTO dei parametri urbanistici41”.

� NON AVVENGA IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO.

Note di procedura

� Normativa: Art. 6 DPR n. 380/2001. � Titolo abilitativo occorrente – “Comunicazione con progetto”. � Sanzione pecuniaria amministrativa: Se i lavori sono stati realizzati, senza “comunicazione”

è prevista la sanzione pecuniaria: €. 258. Se la “comunicazione” viene effettuata AUTONOMAMENTE quando i lavori sono in corso, la sanzione pecuniaria è ridotta di 2/3, ovvero €. 86.

� Sanzione di ripristino: Prevista solo su unità vincolate e nei casi eventualmente indicati dalla legge regionale e dagli strumenti urbanistici.

� Sanzione penale: Esclusa, se NON vengono modificati i parametri urbanistici e non vi è contrasto con gli strumenti urbanistici.

Tipologia dell’intervento di manutenzione straordinaria (con comunicazione”)

L’intervento ha finalità di tipo conservativo - manutentivo e non anche trasformativo.

L’organismo edilizio non può essere modificato.

38 DPR n. 380/2001 art. 6, come modificato dalla legge n. 73/2010 “Attività edilizia libera”. 39 La struttura resistente (o struttura portante) di un manufatto (con qualsiasi destinazione d’uso) è quella espressamente destinata ad assorbire i carichi, le sollecitazioni e le azioni esterne cui l’immobile è soggetto, e a garantire soprattutto la staticità del medesimo manufatto. 40 E’ possibile la diminuzione delle unità immobiliari. 41 Non è possibile modificare i parametri urbanistici edilizi: il prospetto, la sagoma, il volume, la superficie, ecc.

ATTENZIONE! E’ soggetto a “COMUNICAZIONE” l’intervento che NON intacca LE PARTI STRUTTURALI DEL FABBRICATO.

ATTENZIONE! Vedere anche la Parte Sesta Cap. II (Manutenzione straordinaria con intervento nelle parti strutturali).

MANUTENZIONE STRAORDINARIA CON COMUNICAZIONE QUALIFICATA (con progetto di un tecnico)


Quindi lo spostamento di una tramezza, NON portante, eseguita senza “comunicazione” comporta solo la sanzione pecuniaria, NON è possibile la sospensione dei lavori.



Non devono essere mutati i parametri edilizi per non sconfinare in opere soggette a permesso di costruire/DIA super (ristrutturazione edilizia pesante), neanche a “SCIA” (a opere che interessano le parti strutturali). Esistono due manutenzioni straordinarie – Differenze – Con la “SCIA” è possibile eseguire interventi rientranti nella manutenzione straordinaria e opere interne, che INTERESSANO anche le parti STRUTTURALI ed iniziare subito i lavori.

Con la "COMUNICAZIONE" è possibile compiere interventi rientranti nella manutenzione straordinaria e opere interne che NON interessano le parti STRUTTURALI e iniziare immediatamente i lavori.

2. PARTI STRUTTURALI Parti strutturali dell’edificio

La struttura resistente (o struttura portante) di un manufatto (con qualsiasi destinazione d’uso) è quella espressamente destinata ad assorbire i carichi, le sollecitazioni e le azioni esterne cui l’immobile è soggetto e a garantire soprattutto la staticità del medesimo manufatto.

Costituiscono parte strutturale di un fabbricato42: • Fondamenta. • Muri portanti o maestri di sostegno. • Architravi. Travi. • Piloni - Pilastri di sostegno. • Struttura portante. • Capriata per tetto. • Piani portanti. Scale. • Pali portanti. Colonne. • Parti dell’immobile sulle quali gravano carichi e sollecitazioni.

Lavori di manutenzione straordinaria sulle PARTI STRUTTURALI

La manutenzione straordinaria comprende anche gli interventi riguardanti il consolidamento statico, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portante delle costruzioni: le fondamenta, i muri di sostegno, pilastri, architravi, solette, ecc., per esempio:

� le opere e le modifiche necessarie per innovare e sostituire parti strutturali degli edifici; � la sostituzione parziale e totale di strutture portanti orizzontali o verticali, senza

modifica delle quote dello stato di fatto; � il consolidamento statico delle parti portanti sulle quali grava il peso e le sollecitazioni. � il consolidamento e risanamento delle strutture verticali interne ed esterne compreso il

taglio delle strutture alla base per isolamento dall'umidità (guaine taglia muro). Per l’esecuzione di tali lavori è necessaria presentare la “SCIA” al comune,

con l’asseverazione e il progetto a firma di un tecnico abilitato. Su costruzioni esistenti

Ovviamente l’attività libera rientrante nella manutenzione straordinaria è possibile solo su immobili non in fase di costruzione ma esistenti, allo scopo di preservarli dall’usura e decadimento naturale del tempo e mantenerli efficienti e utilizzabili dalle persone con sicurezza.

3. LIMITAZIONE ALL’ATTIVITA’ EDILIZIA (con “comunicazione”) In sostanza le opere e interventi che sono destinati alla conservazione, dovranno

rispettare i parametri urbanistici – edilizi, NON DOVRANNO INTERESSARE LE PARTI STRUTTURALI DELL’EDIFICIO e in particolare non possono portare modificazione AI PARAMETRI EDILIZI URBANISTICI, in altre parole43:

42 Elenco non esaustivo. 43 Art. 10 DPR n. 380/01.

I lavori di manutenzione straordinaria che interessano le parti strutturali di un edificio, nel rispetto dei parametri edilizi, possono essere eseguiti con “SCIA”.

Costituiscono le parti essenziali di un edificio gli elementi che sorreggono l’insieme sui quali grava il peso dell’immobile.

Per i lavori edili su parti strutturali serve la “SCIA”, o altrimenti serve la “COMUNICAZIONE”.

Solo un tecnico è in grado di individuare la parti portanti di un immobile.

Per intervenire sulle strutture portanti occorre la “SCIA”.



� alla volumetria (con esclusione dei volumi tecnici ed accessori);

� alla superficie utile delle singole unità immobiliari; � alla destinazione d'uso dell’unità immobiliare; � al numero delle unità immobiliari, in aumento (vedere la regione); � alla sagoma della costruzione; � ai prospetti della costruzione. Trattasi quindi d’interventi anche innovativi d’edilizia e tecnica degli impianti,

senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, con le limitazioni accennate.

4. ATTIVITA’ EDILIZIA DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (con “comunicazione”)

E’ possibile eseguire opere di manutenzione straordinaria, (con “comunicazione” e progetto)

nel rispetto della normativa esistente a condizione che non riguardino le parti strutturali44 dell'edificio.

Manutenzione straordinaria � Realizzazione di aperture o chiusura di porte interne, spostamento di tramezze, diversa

sistemazione dei locali, (lavori rientranti nelle opere interne). � Rifacimento e costruzione di tramezzi divisori all’interno di unità immobiliari a

condizione che non producano un incremento45 del numero delle unità immobiliari preesistenti.

� Inserimento in genere o rifacimento totale di impianti tecnologici. � Ricostruzione dei pavimenti con rinforzo delle solette. � Adeguamento e integrazione dei servizi igienici e delle cucine. � Eliminazione di scarichi fognari e canne fumarie sulle pareti esterne del fabbricato e

creazione di nuove colonne interne. � La creazione e il rifacimento di locali per i servizi igienici e tecnologici, di vespai,

rampe, canne fumarie- � Rinnovo totale dell’intonaco esterno con scrostamento dell’esistente fino al vivo della

muratura e rifacimento, esteso a tutti i prospetti dell’edificio, e successiva tinteggiatura.

� Rifacimento totale delle strutture del tetto, senza modificazioni, con l’inserimento di guaine.

� Rifacimento del manto, del tetto o pavimentazione di lastricati o interi terrazzi di copertura con materiali diversi dai preesistenti.

� Rimozione e ricostruzione, di muri di sostegno o terrapieni senza modifiche nei materiali e dei sistemi statici.

� Creazione, con o senza modifiche della distribuzione, di volumi tecnici che si rendono indispensabili a seguito della revisione o installazione di impianti tecnologici, (impianti tecnologici).

� Costruzione di vespai e/o scannafossi. � La sostituzione di infissi con materiali diversi. � Il rifacimento dell’impianto idrico o elettrico. � Interventi finalizzati al risparmio energetico. � Rifacimento di pavimentazioni esterne con materiali diversi da quelli originari. � Modifica delle bucature esterne. � Modifica del tipo e del colore degli infissi esterni. � Interventi di arredo urbano che non comportino incrementi volumetrici. � Impianti e attrezzature, per l’illuminazione di spazi pubblici o aperti al pubblico. � Sistemazione di spazi aperti anche comportanti modifiche alle quote del terreno.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA - IMPIANTI TECNOLOGICI - Definizione:

“Revisione o installazione d’impianti tecnologici al servizio d’edifici o attrezzature esistenti e realizzazione di volumi tecnici che SI rendono indispensabili, sulla base di nuove disposizioni”. Realizzazione

44 La struttura resistente (o struttura portante) di un manufatto (con qualsiasi destinazione d’uso) è quella espressamente destinata ad assorbire i carichi, le sollecitazioni e le azioni esterne cui l’immobile è soggetto, e a garantire soprattutto la staticità del medesimo manufatto. 45 E’ consentita la diminuzione delle unità immobiliari, se non vietato dalla normativa regionale e comunale.

Sono consentite opere che non alterino la consistenza e la configurazione della superficie utile e della volumetria e gli altri parametri dell'edificio.

PARAMETRI EDILIZI la cui modificazione costituisce reato. Per modificare i medesimi occorre il permesso di costruire/DIA super.

Sempre in opifici industriali sono opere interne di manutenzione straordinaria libera anche: passerelle, trincee, trasportatori ed elevatori; serbatoi, vasche, pensiline, attrezzature di carico-scarico per la movimentazione e lo stoccaggio delle merci.

ATTENZIONE! Tutti gli impianti tecnologici devono rispettare le normative di settore. DM n. 37/08 (Sicurezza degli impianti). D. Lgs. n. 192/05 (Contenimento energetico).



La realizzazione d’impianti tecnologici e di volumi tecnici che SI rendono, indispensabili in conformità a nuove disposizioni, a seguito della revisione o installazione d’impianti tecnologici rientra nell’attività edilizia libera, a condizione che non vengano interessare le parti strutturali dell’edificio.

Ovviamente quest’intervento è possibile solo su immobili, non in fase di costruzione ma esistenti, allo scopo di preservarli dall’usura e decadimento naturale del tempo e mantenerli efficienti e utilizzabili dalle persone con sicurezza.

Se gli impianti riguardano il riscaldamento, l’interessato dovrà presentare un progetto a firma di un tecnico abilitato, secondo la specifica normativa, e infine se si riferisce a realizzazioni riguardanti l’energia elettrica, gas, acqua, TV. ecc.: ha bisogno del progetto redatto da una ditta abilitata e iscritta alla camera di commercio46. Impianti tecnologici

Complesso d’installazione e attrezzature idonee dal punto di vista funzionale al servizio cui sono preposte per le esigenze dell'unità immobiliare. Tipologia

⇒ Impianti di riscaldamento di qualsiasi natura e specie. ⇒ Impianti di trasporto e utilizzo acqua. ⇒ Installazione cisterne, serbatoi, bruciatori e caldaie. ⇒ Bombolone del gas47, ecc. ⇒ Impianti di climatizzazione di qualsiasi natura e specie. ⇒ Impianto per il trasporto e utilizzazione del gas a stato liquido o aeriforme. ⇒ Impianti di protezione antincendio. ⇒ Impianti di protezione da scariche atmosferiche.

Risparmio energetico

Agli interventi di manutenzione straordinaria vengono assimilati anche quelli relativi al risparmio energetico.

Impianti tecnologici - limitazione -

Non devono riguardare grandi impianti centralizzati, per il riscaldamento e l'acqua calda al servizio di un intero quartiere, per i quali occorre il “permesso di costruire”.

Devono concernere un apparato al servizio di singoli edifici e non di manufatti o opere d’urbanizzazione.

Volumi tecnici "Devono intendersi per volumi tecnici, ai fini dell’esclusione del calcolo volumetrico

ammissibile, i volumi strettamente necessari a contenere e a consentire l'accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, televisivo, di parafulmine, di ventilazione ecc.) che non possono per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare il luogo entro il Corpo dell'edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche”.

Si considera, quindi, per riassumere, volume tecnico quello spazio, (superficie e volume),

che serve per incomprimibili esigenze di costruzione, siano esse tecniche che tecnologiche.

È un intervento libero, la realizzazione degli impianti concernenti, l’utilizzo delle fonti di energia in edifici e impianti industriali (soggetti soltanto a normativa specifica).

Tali opere sono assimilate a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria (che non interviene nelle parti strutturali dell’edificio)48. Lavori di manutenzione straordinaria su edifici industriali:

Per gli edifici industriali e artigianali, costituiscono INTERVENTI di manutenzione straordinaria, con “comunicazione” anche le opere e le modifiche necessarie al

46 Trova applicazione anche il D.M. n. 37/08 “Sicurezza degli impianti” e il D. Lgs. n. 192/05 s.m.i. sul “Contenimento energetico” Vedere la Parte Ottava Capitolo III e IV. 47 Con capacità superiore a 13 mc. Art. 6 DPR n. 380/01 (Attività edilizia libera). 48 Di cui all’articolo 3, comma 1, lettera “a” DPR n. 380/01.

D. Lgs. n. 192/05, s.m.i. “Contenimento energetico”

I volumi tecnici possono essere realizzati, con “comunicazione”, se non riguardano le parti strutturali.

Normativa prevista dall’art. 122 al 135 DPR n. 380/01, e dal D. Lgs. n. 192/05. Vedere la Parte Ottava Capitolo III (Risparmio energetico).

La manutenzione straordinaria non può portare modificazione ai parametri urbanistici – edilizi.

Trattasi sostanzialmente d’interventi d’installazione o modifica d’impianti esistenti.



rinnovamento degli impianti e quelle finalizzate all'adeguamento tecnologico, senza aumento di carico urbanistico.

Lavori di manutenzione straordinaria e cambio d'uso

L'esecuzione dei lavori NON può portare al cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare, o parte di essa, perché la normativa stessa prevede che è soggetto al titolo abilitativo “permesso di costruire/DIA super”, il cambio d’uso, con opere di trasformazioni. Vedere al riguardo il PRG. Lavori di manutenzione straordinaria libera e aumento unità immobiliari:

E’ possibile diminuire, NON aumentare il numero delle unità immobiliari, pur nel rispetto dei parametri urbanistici: (da due appartamenti o uffici o negozi, ricavarne uno). (Vedere la legge regionale).

5. “COMUNICAZIONE” AL COMUNE DELL’INIZIO DEI LAVORI DI OPERE INTERNE E DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Prima dell’inizio degli interventi di cui all’art. 6, c. 2, lettere a (manutenzione

straordinaria e opere interne) sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, l’interessato trasmette la “comunicazione”, con la relazione e progetto a firma di un tecnico progettista, all’amministrazione comunale, allegando le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore.

Si ritiene che la “comunicazione” per l’inizio dei lavori di manutenzione straordinaria dovrebbe contenere, oltre a quelle notizie citate poco prima, (come traccia):

� il nominativo dell’impresa che effettua i lavori; � la relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato, con data certa, contenente:

� il progetto operativo (stato di fatto e stato di progetto, si intendono gli elaborati grafici

comparativi, con disegni: gialli e rossi); � la dichiarazione di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il

committente; � la dichiarazione che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati

e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo (SCIA, super DIA o permesso di costruire);

� la dichiarazione che i lavori vengono eseguiti nel rispetto delle altre normative interessanti l’attività edilizia.

Relazione tecnica obbligatoria per i lavori di manutenzione straordinaria

La persona interessata (proprietario, ecc.), prima d’iniziare i lavori, come accennato deve presentare la “comunicazione” contenente l’asseverazione tecnica provvista di data certa e corredata dagli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato. Dichiarazione del tecnico abilitato che firma la relazione Il progettista (iscritto all’albo) deve obbligatoriamente dichiarare preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa che compie i lavori né con il committente e deve altresì asseverare, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi:

� sono conformi agli strumenti urbanistici approvati; � sono conformi ai regolamenti edilizi vigenti49 (attenzione trova applicazione il

regolamento edilizio qualora prevedesse un titolo, per determinati interventi liberi). � che per essi (ovvero i lavori che vengono indicati nella relazione da allegare alla

“comunicazione”, rientranti nell’attività edilizia libera), la normativa statale e regionale, NON prevede il rilascio di un titolo abilitativo, (“SCIA” o permesso di costruire/DIA super).

49 La conformità agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti, sta a significare che se questi prevedono la “SCIA” per le opere ora libere (manutenzione straordinaria e opere interne, senza riguardare le parti strutturali, ed altre), trova applicazione normativa comunale. Non vale, in questo caso, per espressa volontà della legge il principio di gerarchia delle fonti.

Con le opere di manutenzione straordinaria è possibile DIMINUIRE il numero delle unità immobiliari.

ATTENZIONE! Data certa dovrebbe significare che la relazione del tecnico dovrebbe essere predisposta poco prima della presentazione, e comunque dopo l’entrata in vigore del decreto legge (26 marzo 2010).

Deve solo comunicare il nome dell’impresa. NON è previsto il DURC, che il comune può richiedere.

Ovvero che si tratti di interventi diversi da quelli liberi.

ATTENZIONE! Prima dell’inizio dei lavori è necessario dare “comunicazione” allegando il progetto a firma di un tecnico abilitato, al comune.



“Comunicazione” al comune del nome dell’impresa Per l’esecuzione delle opere interne e di manutenzione straordinaria (non

riguardanti le parti strutturali), l’interessato deve trasmettere i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori.

L’impresa deve essere regolarmente iscritta nell’apposito registro delle imprese, presso la Camera di Commercio. Rapporti del tecnico50 con l’impresa

La normativa prevede che il tecnico progettista dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza:

• con l'impresa; • con il committente.

Non deve quindi essere un dipendente della ditta incaricata dei lavori (con questa

può anche avere avuto, ed avere ripetutamente rapporti di lavoro), la cosa importante è che non sia nel libro paga dell’impresa e dello stesso committente. Rapporti del tecnico progettista con il committente Se il tecnico progettista (iscritto all’albo) è lui stesso il committente, non ha bisogno di rivolgersi ad altro professionista, perché in questo caso non risulta essere dipendente dal medesimo, ma titolare della stessa condizione di committente. Rapporti del tecnico progettista con il titolare dell’impresa

Se il tecnico professionista (iscritto all’albo) è lui stesso, il titolare dell’impresa edile non ha bisogno di rivolgersi ad altro tecnico, se opera con la redazione di progetti necessari all’impresa medesima, di cui è appunto il titolare e non dipendente. Progetto a firma di tecnico dipendente dall’impresa edile

La presentazione della “comunicazione” unitamente all’asseverazione progettuale a firma di un tecnico DIPENDENTE dalla stessa impresa costituisce violazione punita, con la sanzione pecuniaria di €. 258.

L’atto presentato non è valido e può essere sanato soltanto con nuovo progetto a firma di altro professionista non dipendente dall’impresa costruttrice. Progetto a firma di tecnico dipendente dal committente

La presentazione della “comunicazione” unitamente all’asseverazione progettuale a firma di un tecnico DIPENDENTE dal medesimo committente, costituisce violazione punita dalla stessa legge, con la sanzione pecuniaria di €. 258.

L’atto presentato non è valido e può essere sanato soltanto con nuovo progetto a firma di altro professionista non dipendente dallo stesso. Accatastamento delle opere effettuate

Da tenere presente che gli interventi edilizi rientranti nelle opere interne e nella manutenzione straordinaria, (non riguardanti le parti strutturali), realizzati abusivamente, anche provvedendo al pagamento della sanzione pecuniaria, non potranno essere accatastati, senza la presentazione tardiva della “comunicazione” con il progetto (e altri eventuali atti se dovuti).

L’obbligo dell’accatastamento scatta dopo trenta giorni dalla data di ultimazione lavori.

L’inosservanza è punita dall’agenzia del territorio51 con una sanzione pecuniaria.

“Comunicazione” di M.S. presentata nel periodo di validità del decreto legge “Restano validi gli atti e i provvedimenti adottati e sono fatti salvi gli effetti

prodottisi ed i rapporti giuridici sorti sulla base delle norme del decreto-legge 25 marzo 2010, n. 40, modificate o non convertite in legge”.

Così dice la legge di conversione n. 73/2010, nel preambolo.

50 Se il tecnico è lui stesso il committente, non ha bisogno di rivolgersi ad altro tecnico, così come anche nel caso che sia lui stesso titolare dell’impresa di costruzione se opera per se stessa. 51 Vedere la parte Quinta Cap. VII Punto 16 (Catasto).

Il tecnico può progettare per se stesso, come committente. Il titolare può progettare per la sua impresa.

E’ sufficiente presentare la dichiarazione della condizione di non dipendenza.

La mancata indicazione dell’impresa non comporta la sanzione prevista dalla legge sulla sicurezza.

La sanzione è a carico del committente, dell’impresa e del tecnico dipendente. Vale il principio della solidarietà di cui alla L. n. 689/81.

ATTENZIONE! Le opere interne portanti ad una diversa sistemazione dei locali abbisognano di accatastamento.

La sanzione è a carico del committente e del tecnico dipendente. Vale il principio della solidarietà di cui alla L. n. 689/81.



Gli effetti prodotti dal decreto legge sono stati provvisori ma validi nel periodo in

vigore, pertanto la “comunicazione” per le opere interne e di manutenzione straordinaria, (non riguardanti le parti strutturali), presentata quando non occorreva l’asseverazione tecnica, (nel periodo di validità del decreto) è atto in regola esprime efficacia, solo a una condizione che i lavori siano terminati.

Se invece questi non sono stati ultimati, occorre l’integrazione con la presentazione della relazione tecnica, perché dal 25 marzo 2010 entra in vigore la diversa disciplina. “SCIA”e “COMUNICAZIONE” – Differenze – Con la “SCIA” è possibile eseguire interventi rientranti nella manutenzione straordinaria e opere interne che INTERESSANO anche le parti STRUTTURALI, e iniziare i lavori.

Con la "COMUNICAZIONE" è possibile compiere interventi rientranti nella manutenzione straordinaria e opere interne che NON interessano le parti STRUTTURALI iniziare subito i lavori.

6. SANZIONI PECUNIARIE LEGATE ALLA “COMUNICAZIONE” Omessa “comunicazione” - Pagamento della sola sanzione pecuniaria -

Se i lavori rientrano nell’attività edilizia libera esiste l’abuso, (per meglio dire l’effettuazione di opere libere senza avere informato il comune e presentato la relazione tecnica).

Gli interventi liberi sono consentiti a CONDIZIONE venga inoltrata la prevista

“COMUNICAZIONE”. Con il pagamento della sanzione l’attività illecita (i lavori eseguiti) sono sanati,

possono esistere, ma perché l’unita immobiliare possa ottenere per esempio: l’allacciamento di forniture di servizi pubblici, essere oggetto di compravendita, o variazione catastale è necessaria sia presentata, ed esibita appunto la “comunicazione”. Sanzione per mancata presentazione della relazione tecnica

L’esecuzione di opere libere rientranti fra quelle previste dalla legge (manutenzione straordinaria e opere interne che non interessano le parti strutturali), pur avendo presentato la “comunicazione”, ma senza allegare la relazione ed il progetto a firma di un tecnico abilitato, costituisce violazione amministrativa ed è sanzionata come la mancata presentazione della stessa “comunicazione”.

(Se a questa “dimenticanza” si accompagna l’effettuazione d’interventi non rientranti nell’elenco dei commi 1 e 2 del testo di legge, si applicheranno le sanzioni ordinarie previste dal DPR 380/2001 e dalla legge regionale, per contrasto con la norma stessa). Sanzione per “comunicazione” con documentazione incompleta.

L’esecuzione di opere libere rientranti fra quelle previste dalla legge effettuate con comunicazione indeguata e priva di eventuali atti autorizzativi, se dovuti, costituisce violazione amministrativa e dovrebbe essere sanzionata52 come la mancata presentazione della stessa “comunicazione”. Sanzione per mancata per mancata indicazione del nome dell’impresa

La mancata indicazione del nome dell’impresa costruttrice che esegue i lavori edili rientranti fra quelli previsti (manutenzione straordinaria e opere interne che non riguardano le parti strutturali dell’edificio), è sanzionata come omessa “comunicazione” al comune, ovvero con €. 258.

(Non trova applicazione la sanzione prevista dall’art. 90 c. 9/c D. Lgs. n. 81/08 - Sicurezza nei cantieri - perché fa riferimento alle opere soggette a permesso di costruire/DIA).

Autorità che irroga la sanzione

52 Anche se la legge non ne parla espressamente. E’ possibile prevedere la sanzione con ordinanza o altra determina comunale.

La “comunicazione” dovrebbe avere la scadenza di tre anni. Quest’ultima non è indicata dalla legge.


Non è prevista la sanzione nel caso di mancata presentazione di autorizzazioni, se previste. Tale mancanza non consente però di continuare o iniziare i lavori.


La legge di conversione del decreto stabilisce che rimangono validi i rapporti giuridici sorti in conformità a quest’ultimo anche se poi modificati.

Deve comunicare il nome dell’impresa.



Il dirigente titolare della vigilanza edilizia è l’autorità che irroga la sanzione pecuniaria.

Allo stesso dirigente dello sportello unico (dell’ufficio tecnico), potranno essere inviati eventuali scritti difensivi. I proventi spettano al comune.

Sanzioni pecuniarie di carattere amministrativo! � Se i lavori sono stati compiuti, è prevista la sanzione pecuniaria: €. 258. � Se la “comunicazione” viene effettuata AUTONOMAMENTE quando i lavori sono in

corso, la sanzione pecuniaria è ridotta di 2/3, ovvero €. 86. Sospensione dei lavori

A modifica di quanto espresso recentemente, a conferma dell’indirizzo dottrinale prevalente, dovrebbe essere prevista la sospensione dei lavori anche per quegli interventi edili che la normativa prevede rientranti nell’attività edilizia libera, benchè soggetti a “comunicazione d’inizio lavori”, se conformi agli strumenti urbanistici (ovvero gli stessi NON richiedono altro titolo abilitativo DIA super/permesso di costruire, o “SCIA”).

Scatta la sospensione in parola, nel caso di esecuzione delle opere senza avere dato “comunicazione semplice senza progetto e qualificata con progetto” oltre alla sanzione pecuniaria prevista.

Se i lavori eseguiti senza avere informato il comune NON devono portare modificazione ai parametri edilizi (nel qual caso trova applicazione il procedimento sanzionatorio amministrativo ripristinatorio). Sanzione della rimessa in pristino

Non è applicabile la sanzione della rimessa in pristino (prevista per le opere soggette a permesso di costruire/DIA super) nel caso d’opere di manutenzione straordinaria eseguite abusivamente (senza “comunicazione”) da parte dei responsabili, essendo prevista, come accennato, solamente la sanzione pecuniaria.

Resta fermo il potere dell'amministrazione di ordinare il ripristino di quelle opere, realizzate nel centro storico, o in altro luogo soggetto a protezione, secondo le previsioni della normativa regionale e degli strumenti urbanistici. Cartello di cantiere

Il regolamento edilizio regolamenta l’obbligo dell’esposizione del cartello di cantiere, certamente per le opere soggette a titolo abilitativo.

Già con l’avvento della DIA, senza modificare il testo dello stesso regolamento, vi erano problematiche nell’accertamento della violazione.

Ora con la moltitudine degli interventi edili che ha ampliato notevolmente la sfera dell’attività lavorativa, per potere intervenire nell’accertamento e sanzionare in caso d’inosservanza, è necessario che la prescrizione sia indicata nello stesso regolamento o da altro atto di volonta della pubblica amministrazione. Accertamento dei lavori effettuati senza “comunicazione”

7. Come agire per la polizia amministrativa (giudiziaria)

Ipotesi d’infrazione. Esecuzione di opere interne di manutenzione straordinaria, in un appartamento NON interessanti LE PARTI STRUTTURALI dell’edificio, consistenti in una diversa sistemazione dei locali, (spostamento di due tramezze, senza modificazione ai parametri edilizi), senza avere dato “comunicazione” al comune. ⇒ Illecito amministrativo.

� Previsto dall’art. 06 DPR n. 380/01 (Attività edilizia libera) e sanzionato dallo stesso articolo al c. 6.

� Sanzione pecuniaria: €. 258 se i lavori sono terminati. €. 86 (ridotta di 2/3) se i lavori sono in corso.

� RELAZIONE al dirigente. � Autorità competente a ricevere gli scritti difensivi: dirigente. � Proventi al comune.

Non trova applicazione la legge 689/1981.

Vedere fac simile di ordinanza del sindaco per indicare la somma da pagare per violazioni sprovviste di sanzione. Parte Seconda Punto XVIII.

Il regolamento edilizio potrebbe prevedere particolari adempimenti.


Il Sindaco nei comuni con oltre 5.000 abitanti non ha competenza in materia.

Quindi lo spostamento di una tramezza, NON portante, eseguita senza “comunicazione” comporta la sanzione pecuniaria e la sospensione dei lavori.



Come agire per il dirigente:

� Irrogazione della sanzione pecuniaria.

8. MANUTENZIONE STRAORDINARIA IN CONTRASTO CON LA NORMATIVA Manutenzione straordinaria in contrasto con gli strumenti urbanistici

I lavori liberi in un appartamento, anche non interessanti le parti strutturali di un edificio, riguardanti una diversa distribuzione dei locali tali da violare le norme di carattere igienico sanitario (es.: camera da letto di 4 – 5 mq, cucine nell’antibagno, camere o sala senza finestre, ecc.), RISULTANO ESSERE IN CONTRASTO CON GLI STRUMENTI URBANISTICI e quindi sottoposti a procedura penale, con i provvedimenti sanzionatori amministrativi della rimessa in pristino.

Condizioni igieniche delle costruzioni da osservare obbligatoriamente Decreto ministeriale Sanità del 5 luglio 1975 Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, a proposito dell’altezza minima e ai

requisiti igienici - sanitari principali dei locali adibiti ad abitazione. Abuso amministrativo IN CONTRASTO con la normativa igienica Le infrazioni edilizie amministrative53 in contrasto con la normativa igienica e quindi agli

strumenti urbanistici costituiscono reato edilizio, punito dall’art. 44/a DPR n. 380/0154.

9. CERTIFICATO DI COLLAUDO Trattandosi di opere interne e di manutenzione straordinaria, rientranti

nell’attività edilizia LIBERA, (benché soggette a “comunicazione”) non soggetta a “SCIA” viene a meno anche l’obbligo per il progettista di rilasciare al termine dei lavori il certificato di collaudo, previsto appunto per le opere soggette a segnalazione.

Il comune può richiedere quest’ultimo e sanzionare la mancata presentazione.

10. DIREZIONE DEI LAVORI Il tecnico incaricato del progetto e della asseverazione secondo la nuova

disciplina, non è anche obbligatoriamente il direttore dei lavori, come invece, salvo nomina di un direttore diverso, è previsto per le opere soggette a “SCIA”(che al termine dei lavori deve rilasciare il certificato di collaudo, art. 37 TU).

Ne deriva quindi che il tecnico progettista della “COMUNICAZIONE” non svolge necessariamente tale compito, se non gli viene assegnato dal committente.

Il comune può richiedere anche il nome del tecnico che dirige i lavori, che al termine degli stessi rilascia il certificato di conformità.

11. DICHIARAZIONE DI FINE LAVORI – Accatastamento - Trattandosi di opere interne o di manutenzione straordinaria, rientranti

nell’attività edilizia LIBERA , non soggetta a “SCIA” ma solo a “COMUNICAZIONE” non viene meno l’obbligo per il titolare della stessa di comunicare la fine dei lavori al comune, previsto appunto per le opere soggette a segnalazione.

Il comune può prevedere la sanzione nel caso di mancata presentazione. Circolare regionale sull’attività edilizia libera55 Il comma 5 del nuovo art. 6 ha il duplice obiettivo di ribadire che anche per gli interventi

elencati nei commi 1 e 2 ricorre l’obbligo della dichiarazione di aggiornamento catastale, per

53 Esempio: opere interne che realizzano locali abitativi di dimensione inferiore a quella prevista. 54 Art. 44 lettera “a” DPR. n. 380/01 “ ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire”. 55 Regione Emilia Romagna “Attività edilizia libera”.

Prescrizioni igieniche – sanitarie che sono inserite negli strumenti urbanistici.

Rimane fermo l’obbligo del certificato di conformità concernente la sicurezza degli impianti.

La mancata “comunicazione” al comune deve essere prevista come sanzione dalla legge regionale o dal regolamento edilizio o ordinanza specifica.

Il progettista non è anche obbligatoriamente il direttore dei lavori.

Vi è l’obbligo di comunicare la fine dei lavori. La “Comunicazione” dovrebbe valere tre anni. Non è prevista sanzione.



quanto riguarda la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe (catastale), e che detto obbligo debba essere assolto entro il termine di trenta giorni dalla conclusione dei lavori.

L’art. 34-quinquies, comma 2, lettera b), del D.L. n. 4 del 2006 (convertito con modifiche

dalla legge n. 80 del 2006), richiamato dal citato comma 5 del nuovo art. 6, prevede infatti che le dichiarazioni relative alle mutazioni nello stato dei beni delle unità immobiliari già censite devono essere presentate agli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio entro trenta giorni dal momento in cui esse si sono verificate. Secondo quanto precisato nella circolare dell’Agenzia del territorio n. 3 dell’11 aprile 2006, tale mutamento decorre dal momento di ultimazione dei lavori che hanno comportato la variazione dello stato dei beni.

Pertanto, la precisazione contenuta nel citato comma 5 del nuovo art. 6, che la

presentazione degli atti di aggiornamento catastale debba avvenire “nel termine di cui all’art. 34-quinquies…”, implica la necessità dell’indicazione del termine di ultimazione dei lavori nella comunicazione di inizio dei lavori, attesa la rilevanza che lo stesso assume, anche nei procedimenti semplificati in esame, per assicurare l’osservanza dell’obbligo di provvedere tempestivamente all’aggiornamento catastale. Accatastamento56

Riguardo agli interventi in parola, l'interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, (diminuzione delle unità immobiliari e opere interne che modificano la distribuzione dei locali) alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80.

12. RESPONSABILITA’ DELL’IMPRESA Trattandosi di opere di manutenzione straordinaria, rientranti nell’attività edilizia

soggetta a “COMUNICAZIONE” con la relazione e progetto di un tecnico progettista, come accennato, dovrebbe comunque venir meno l’obbligo della presenza del direttore dei lavori, (ovvero del progettista medesimo) che ha il compito del controllo concernente, l’esecuzione dei lavori secondo il progetto asseverato con la stessa denuncia.

Con la nuova normativa, l’impresa esecutrice dei lavori continua ad avere la responsabilità, secondo la scienza e la tecnica delle costruzioni, dell’intervento edilizio secondo gli elaborati progettuali, NON DOVRA’ INTERESSARE LE PARTI STRUTTURALI DELL’EDIFICIO e, in particolare, non dovrà portare modificazione AI PARAMETRI EDILIZI URBANISTICI, in altre parole:

� alla volumetria (con esclusione dei volumi tecnici ed accessori);

� alla superficie utile delle singole unità immobiliari; � alla destinazione d'uso dell’unità immobiliare; � al numero delle unità immobiliari, in aumento (vedere la legge regionale); � alla sagoma della costruzione; � ai prospetti della costruzione.

13. LAVORI EDILI IN ECONOMIA – MANUTENZIONE STRAORDINARIA - NON è possibile effettuare opere di manutenzione straordinaria rientranti fra

quelle soggette a “COMUNICAZIONE qualificata” e a “SCIA” direttamente in economia da parte della persona interessata, senza rivolgersi a un costruttore.

Tali interventi devono essere obbligatoriamente affidati e realizzati da un’impresa regolarmente iscritta nel registro della Camera di Commercio che dovrà eseguire i lavori nel rispetto delle norme in materia di sicurezza57 e delle altre relative all’attività edilizia.

Il committente ha l’obbligo di comunicare al comune i dati identificativi dell’impresa medesima.

L’argomento non è pacifico, alcuni sostengono che è possibile eseguire tali opere direttamente..

56 Vedere la Parte Quinta Cap. VII. 57 Prevenzione degli infortuni sul lavoro nelle costruzioni (D. Lgs. n. 81/08), vedere parte Decima, cap. I e II.

Se interviene un’impresa, (un artigiano, es.: idraulico, elettricista, ecc, ), per la realizzazione di determinati lavori, questa deve rilasciare il certificato di conformità.

Responsabilità amministrative, civili e penali in caso di crollo.

PARAMETRI EDILIZI la cui modificazione costituisce reato. Per modificare i medesimi occorre il permesso di costruire/DIA super.

Il mancato accatastamento è sanzionato dall’Agenzia del Territorio.

ATTENZIONE! Si ritiene vi sia l’obbligo di comunicare la fine dei lavori. Non è prevista la sanzione dalla legge.

Per sanzione il comune deve prevederlo con ordinanza o altro atto.



14. Possibilità di modificazione dei parametri edilizi PER RISPARMIO ENERGETICO

Nel caso d’interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino maggiori spessori delle murature esterne e degli elementi di copertura è permesso derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali:

� in merito alle distanze minime tra edifici e alle distanze minime di

protezione del nastro stradale; � nella misura massima di 20 centimetri per il maggiore spessore delle

pareti verticali esterne, nonché alle altezze massime degli edifici; � nella misura massima di 25 centimetri, per il maggior spessore degli

elementi di copertura. La deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici

confinanti.

Interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia, leggera e pesante.



PARTE SETTIMA Interventi edilizi liberi

CAPITOLO II

ALTRE OPERE ED INTERVENTI LIBERI (Che non costituiscono edificazioni)

SOMMARIO: 1. Interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche - 2. Ricerche di carattere geologico fuori dal centro abitato – 3. Scavi e reinterri nell’agricoltura – 4. Opere precarie su suolo privato e pubblico - 5. Serre destinate a colture agricole – 6. Aree ludiche e arredo da giardino – 7. Pavimentazioni esterne – 8. Pannelli solari – Fotovoltaici - Termici – 9. Bomboloni e deposito di gas liquefatti - 10. Allestimento del verde – 11. Antenna satellitare – 12. Antenna TV – 13. Baracche per cantieramento mobile – 14. Cambio di destinazione d’uso libero– 15. Inferriate o altri sistema di protezione esterna - 16. Condizionatore familiare – 17. Garage a soffietto - 18. Piscina esterna – 19. Recinzioni semplici – 20. Tende – 21. Tunnel – 22. Voliere – 23. Zanzariere – 24. Strutture ricettive (Campeggi e simili)

1. INTERVENTI VOLTI ALL'ELIMINAZIONE DI BARRIERE ARCHITETTONICHE

Attività edilizia libera58, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) Sono liberi, e non abbisognano di alcun titolo abilitativo, gli interventi volti all'eliminazione

delle barriere architettoniche, qualora non interessino gli immobili compresi negli elenchi di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, nonché gli immobili aventi valore storico- architettonico individuati dagli strumenti urbanistici comunali, QUALORA NON RIGUARDINO ELEMENTI STRUTTURALI e non comportino la realizzazione di:

⇒ di rampe o di ascensori esterni; ⇒ di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio59, ovvero lavori che si

possono ricondurre nell’ambito della “manutenzione straordinaria” ma anche della ristrutturazione; fino ad opere strutturali che risultano rilevanti anche ai fini della riduzione del rischio sismico (per esempio la foratura di solai per l’installazione di un ascensore interno).

⇒ Ovvero è possibile effettuare:

� l’ampliamento delle porte d’accesso per rendere più agevole il passaggio delle carrozzine dei disabili;60

� l’installazione del servo scala, nonché strutture mobili al fine di agevolare l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage.

� Si potrà quindi trattare, a titolo esemplificativo, di rampe o scivoli interni, per superare modesti dislivelli; ma anche della modifica dell’organizzazione degli ambienti di vita (bagno, camera, cucina) per migliorarne la fruibilità da parte del disabile.

Si sottolinea, innanzitutto, che gli interventi di eliminazione delle barriere

architettoniche possono essere realizzati unicamente nel caso in cui siano a favore di portatori di handicap. Conseguentemente, sulla base dell’art. 81 del DPR 380 del 2001, i presupposti per l’esecuzione dei lavori sono: lo stato di invalidità dell’interessato, certificato alla data dell’avvio dei lavori, e la difficoltà di accedere alla propria abitazione. (Vedere “Interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche” soggette a titolo abilitativo “SCIA”. Parte Sesta Cap. IV).

58 DPR n. 380/2001 art. 6, come modificato dalla legge n. 73/2010 “Attività edilizia libera”. 59 Nel qual caso è necessario presentare la “SCIA”. 60 Art. 6 DPR n 380/2001 (Attività edilizia libera).

Sono interventi liberi: il servo scala; l’ampliamento delle porte di ingresso per disabili.


ATTENZIONE! TASSITIVITA’ DEGLI INTERVENTI LIBERI.

Con titolo abilitativo idoneo.

E’ indispensabile la presenza del disabile.



2. RICERCHE DI CARATTERE GEOLOGICO FUORI DEL CENTRO ABITATO61

Attività edilizia libera, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) “Sono libere le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, eccezion fatta per l’attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato”.

Il testo unico prevede la liberalizzazione delle opere di ricerca mediante scavi

fuori del centro abitato, evitando il condizionamento di richiedere titoli abilitativi. Interventi consistenti nell’attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere

geognostico, salvo non sia diversamente previsto dalla legislazione regionale e dagli strumenti urbanistici comunali.

Alla luce della nuova normativa si ritiene che queste operazioni, prima della loro esecuzione non siano assoggettabili ad alcun titolo abilitante, senza realizzare, ovviamente, costruzioni a carattere permanente.

3. SCAVI E REINTERRI NELL’ AGRICOLTURA

Attività edilizia libera, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) “Sono liberi i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e

le pratiche agro – silvo - pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari”. Questa tipologia d’intervento riguarda in agricoltura, la normale prassi di

coltivazione e lavorazione agronomica. Qualsiasi complesso d’interventi, di scavi, movimento terra, la rimozione di

piante, la messa in dimora di altre, può essere realizzati liberamente non essendo soggetti ad alcun atto d’assenso del comune.

4. OPERE PRECARIE

Attività edilizia libera, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) “Sono libere le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni”

Sono libere le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;

Si definiscono costruzioni precarie quelle facilmente rimuovibili destinate a far fronte a specifiche esigenze temporanee, che non comportano sostanziali modificazioni a carattere permanente dei luoghi in cui si collocano, in modo puramente occasionale e momentaneo.

Rientrano fra queste, ad esempio, oltre ai chioschi provvisori, alle serre mobili e baracche, anche quelle dotate d’involucro precario, in altre parole prive di rigidezza propria, quali teli, membrane e simili.

Attenzione! Le costruzioni possono essere mantenute in essere per un tempo predeterminato in

relazione al loro scopo, e comunque non superiore a 90 gg., (vedere la legge regionale). Trascorso tale periodo le opere devono essere rimosse, oppure regolarizzate con

titolo abilitativo, come costruzione di nuovo impianto edilizio, conformemente agli strumenti urbanistici. Opere precarie su suolo pubblico

La realizzazione di quegli impianti che sono destinati ad attività di carattere temporaneo e limitato nel tempo, in occasione di manifestazioni, (sportive, concerti, comizi, feste, fiere, sagre, ed anche spazio per bar, ristoranti, ecc.) è soggetta alla sola

61 Art. 6 DPR n 380/2001 (Attività edilizia libera).

ATTENZIONE! Gli scavi che si riferiscono alle ricerche non devono essere in contrasto con gli strumenti urbanistici.

Interventi liberi nell’agricoltura, compresi gli impianti d’irrigazione.

ATTENZIONE! E’ necessario verificare le previsioni degli strumenti urbanistici.

Palchi, gazebo, pedane, ecc. E’ necessaria l’asseverazione di un tecnico abilitato per garantire le condizioni di sicurezza.




autorizzazione amministrativa all’esercizio dell’attività, quando prescritta, che è rilasciata dall’ufficio specifico, previo i pareri di rito.

Riguardo alla tipologia del manufatto potrebbe essere necessario l’asseverazione dell’opera da parte di un tecnico abilitato, professionalmente idoneo che garantisca le condizioni di sicurezza, il rispetto della specifica normativa compresa quella relativa alla sicurezza degli impianti62. Permanenza limitata

Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee possono essere mantenute in essere per un tempo predeterminato riguardo al loro scopo, e comunque non superiore a 90 gg., (in Liguria 180 gg.).

Alla richiesta della sistemazione dell’opera, è in ogni caso indispensabile una certificazione di un tecnico abilitato che dichiari l’osservanza delle norme di sicurezza e quelle di carattere igienico – sanitario, oltre al progetto per l’impianto medesimo.

Allo scadere del termine i manufatti devono essere rimossi e la relativa area di sedime deve essere ripristinata, o di concerto con il comune, adeguatamente risistemata. Obbligo della “comunicazione” al comune

� Prima dell’inizio dei lavori (allegando eventuali autorizzazioni obbligatorie, se dovute).

5. SERRE DESTINATE A COLTURE AGRICOLE

Attività edilizia libera, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) “Sono opere libere le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività' agricola”.

I vivai destinati alle colture in ambito agricolo, per la produzione di prodotti legati a tale attività, non abbisognano di alcun titolo abilitativo.

Le serre destinate sempre a tale coltivazione, ma utilizzate anche come negozio di vendita dei prodotti agricoli è invece soggetto a titolo abilitativo, riguardo alle dimensioni.

6. AREE LUDICHE - ARREDO DA GIARDINO -

Attività edilizia libera, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) “Sono libere le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici”.

E’ la prima volta che il legislatore si muove su quest’argomento, la materia prima era affidata alla giurisprudenza e a pochi regolamenti edilizi.

E’ libero l’arredo da giardino o terrazzo, in altre parole la realizzazione di pertinenze di edifici o di unità immobiliari esistenti che NON COMPORTINO VOLUMETRIA, così come tutti gli interventi di ornamento dell'edificio stesso. Eslusione

Le opere pertinenziali che comportino la creazione di volumetria: � Fino al 20% dell’unità principale (sono soggette a “SCIA” e in caso d’abuso

soggette a sanzione amministrativa pecuniaria). � Oltre il 20% dell’unità principale (sono soggette a permesso di costruire/DIA

super, e in caso d’abuso a controllo penale e ripristinatorio).

Aree ludiche La creazione di aree destinate ad attività sportive, (private, senza fine di lucro) non

dovrà prevedere la realizzazione di manufatti anche da destinare, come pertinenze, al servizio dell'attività stessa.

Si possono comprendere in queste aree:

62 D.M. n. 37/08. Vedere la Parte Ottava, capitolo IV.

ATTENZIONE! Rimane fermo il concetto giuridico che sono fatti salvi e riservati i diritti di terzi.

E’ necessario il rispetto della normativa regionale degli strumenti urbanistici.

Serre stagionali senza muratura. Altrimenti occorre altro titolo abilitativo.


ATTENZIONE! L’arredo da giardino è un intervento completamente libero.



� Tutti gli impianti concernenti i giochi per bambini63; � Area per lo svago dei cani; � Campo da tennis, � Campo di pallavolo; � Campo di pallacanestro. � Campo di calcio, calcetto. � Campo di rugby. � Pista per percorsi ciclistici e moto. � Altri giochi; � Ecc.

In sostanza le opere e interventi che sono destinati alla creazione di aree per tali attività di svago dovranno rispettare i parametri urbanistici – edilizi e in particolare, non possono creare nuove costruzioni. Obbligo della “comunicazione” al comune


Elementi d’arredo da giardino nelle aree pertinenziali degli edifici

Vanno inseriti in tale arredo tutti quegli impianti necessari alle persone per l’utilizzo all’aperto nelle aree cortilive o di giardino, al servizio dell’unità principale.

Rientrano in tale concezione le opere evidenziate.

� Gazebo, (chiosco da giardino, aperto ai lati e con copertura non rigida, anche con

basamento pavimentato).

� Tende, (di tutte le caratteristiche, anche fissate all’unità principale).

� Tettoie scoperte.

� Telai in legno, cemento o ferro per arrampicanti.

� Mini casette prefabbricate in legno per ricovero attrezzi o altri usi64.

� Casetta mobile di modeste dimensioni e destinata a gioco per bambini65.

� Forni in muratura per barbecue o panne o pizza, nel rispetto delle norme

previste dal regolamento d’igiene (es.: il fumo non deve recare disturbo, ecc.).

� Pavimentazione esterna per l’arredo.

� Costruzioni leggere, (da giardino e per i giochi infantili, prive di copertura).

� Cuccia per cane, (nel rispetto delle norme previste dal regolamento di polizia

urbana, e dall’art. 659 del c.p., circa il riposo e l’occupazione delle persone).

� Pergolato, (impalcatura a sostegno anche con copertura e fissati all’edificio).

� Impianto fisso, (impalcatura a sostegno di viti o altre piante rampicanti, anche

con copertura e fissati all’edificio, formata da elementi verticali, posti normalmente

su due file, orizzontali o a volta.).

� Vasca da giardino, (costruzione in muratura, cemento, lamiera o altro, in area

aperta, destinata a contenere acqua per uso domestico).

� Piccola platea, (in cemento per gazebo o altro).

L’arredo da giardino è consentito su tutto il patrimonio edilizio esistente, compreso in aree vincolate, fatte salve eventuali prescrizioni operanti ai sensi delle leggi di tutela.

Quando trattasi di giardini vincolati, è richiesto il rispetto del D. Lgs. n. 42/2004, in particolare ma anche della normativa concernente i vari vincoli particolari (es.: parchi).

63 Per la sicurezza conformi a norma UNIn 1776. 64 Alcuni regolamenti edilizi prevedono la dimensione massima di mt. 1,5 x 1,5 x 2 di altezza. 65 TAR VENETO, SEZ. II - sentenza 12 febbraio 2008 n. 359. “Illegittimità l’ordinanza di demolizione di una casetta mobile, non infissa al suolo, di modeste dimensioni e destinata a gioco per bambini”.

Le mini casette devono avere una dimensione tale, dove una persona in condizione di normalità non può vivere.

Anche i giardini possono essere soggetti a vincolo.

ATTENZIONE! Rimane fermo il concetto giuridico che sono fatti salvi e riservati i diritti di terzi.

Si ritiene che molti giochi per bambini non abbisognino di “comunicazione”, rientranti nell’arredo da giardino.

Si ritiene che molti giochi per bambini non abbisognino di “comunicazione”, rientranti nell’arredo da giardino.



7. PAVIMENTAZIONI ESTERNE Attività edilizia libera, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) “Sono libere le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione d’intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati”. Pavimentazione

Con la nuova normativa rientra nell’attività libera anche la modificazione del terreno relativamente alla pavimentazione di spazi esterni per esigenze condominiali (come percorsi pedonali, di sosta), per le industrie e officine di lavorazione, di parcheggio, ecc.

Esempio: � da terra battuta ad asfalto; � da asfalto a cemento; � da terra battuta a palladiana; � da terra battuta a porfido, a mattoni autobloccanti, ecc; � platee in cemento o altro materiale; � marciapiede su area privata; � marciapiede sull’area pubblica (in questo caso potrebbe essere richiesto il rispetto della quota,

secondo le esigenze di ordine tecnico); � ecc.

Limitazione

La normativa comunale potrebbe stabilire eventuale limitazione alla modificazione della pavimentazione per esigenze di permeabilità del terreno, riguardo alla dimensione dell’intervento. Intercapedini

L'intercapedine, in edilizia, è uno spazio vuoto, compreso tra due elementi verticali o orizzontali di un edificio, non abbastanza grande da essere abitabile e utilizzato per scopi tecnici o strutturali.

Esistono diversi tipi di intercapedine, ciascuno dei quali assolve a scopi diversi. Vasche di raccolta acqua I serbatoi di acqua dovrebbero essere esterni all’edificio e interrati, nella collocazione devono essere rispettate le normative di settore e quelle relative la sicurezza. La collocazione all’interno abbisogna di “SCIA”. Locali tombati I locali tombati devono essere esterni all’edificio e interrati, nella sistemazione devono essere rispettate le normative di settore e quelle relative la sicurezza. Obbligo della “comunicazione” al comune


8. PANNELLI SOLARI – FOTOVOLTAICI – TERMICI 66- Attività edilizia libera, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) “E’ libera l’installazione dei pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444”.

L'installazione d’impianti solari e di pompe di calore da parte d’installatori

qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici

66 Vedere anche l’art. 123 c. 1 DPR n. 380/2001, (vedere la Parte VI, opere soggette a “SCIA”.

Diversa pavimentazione esterna delle aree di pertinenza di un’unità principale.

La diversa pavimentazione potrebbe essere soggetta a limitazione dagli strumenti urbanistici.

Attenzione! Fuori dal centro storico.

ATTENZIONE! Prima dell’inizio dei lavori è necessario dare “comunicazione” allegando eventuali autorizzazioni, se previste.

Si ritiene che le vasche di raccolta NON si debbano collocare all’interno degli edifici. Controllare la normativa comunale.

ATTENZIONE! Il contrasto con gli strumenti urbanistici comporta il riscontro di carattere penale.



esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell'impianto idrico - sanitario già in opera e quindi libero.

Il riferimento era già indicato nel DPR n. 380/01, capo VI, (Norme per il

contenimento del consumo di energia negli edifici) che all’art. 123, c. 1 (ex art. 26 legge n. 10 del 1991) che prevede “ L'installazione di impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell'impianto idrico - sanitario già in opera”.

L’istallazione di tali impianti, di quelli fotovoltaici e termici in edifici esistenti è da

ritenere pertanto assimilabile alle opere di manutenzione tese all’integrazione degli impianti tecnologici esistenti.

Trattasi quindi di attività libera, con “comunicazione” salvo che avvenga

all’interno della zona “A” (centro storico), o su immobili o aree vincolate, (fatta salva altresì, diversa prescrizione operante da parte della normativa regionale e dagli strumenti urbanistici comunali).

Limitazione

Se l’installazione prevede il serbatoio esterno di raccolta, o se la stessa avviene in edifici e impianti industriali, lo stesso testo unico67 stabilisce che detti interventi sono assimilabili a quelli di “manutenzione straordinaria”, e necessitano quindi pertanto del titolo abilitativo “SCIA”. La normativa comunale potrebbe stabilire eventuale limitazione alla sistemazione.

Per il montaggio di pannelli solari in immobili vincolati e notificati, è richiesto il rispetto del D. Lgs. n. 42/04.

Si rammenta che, in ogni caso che l’installazione deve avvenire da parte di personale qualificato, nel rispetto della normativa concernente la sicurezza degli impianti68 e del risparmio energetico69.

Il regolamento edilizio deve prevedere obbligatoriamente anche la condizione vincolante, per il rilascio del titolo abilitativo relativo all’istallazione di pannelli fotovoltaici, (art. 6 TU). Obbligo nelle nuove costruzioni

Nel regolamento edilizio, ai fini del rilascio del permesso di costruire, deve essere prevista l’installazione dei pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica per gli edifici di nuova costruzione, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 0,2 kW per ciascuna unità abitativa.

Obbligo della “comunicazione” al comune


9. “BOMBOLONI” – DEPOSITI DI GAS LIQUEFATTI- Attività edilizia libera, così nel testo unico (art. 6 DPR n. 380/01) “Sono libere relative all'installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc70”.

L'installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva

NON superiore a 13 mc, è un intervento libero, dal punto di vista edilizio, quindi anche le piccole opere che necessariamente devono essere eseguite (basamento o

67 DPR n. 380/01 art. 123 comma 1. 68 Art. 7 D.M. n. 37/2008. (Dichiarazione di conformità). “Al termine dei lavori l'impresa installatrice è tenuta a rilasciare al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui…”.(Vedere la Parte Ottava Cap. IV). 69 D. Lgs. n. 192/05 e s.m.i. (Vedere la Parte Ottava Cap. III). 70 Ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo n. 128 del 2006 «L'installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc è considerata, ai fini urbanistici ed edilizi, attività edilizia libera, come disciplinato dall'articolo 6 del DPR. n. 380 del 2001».

Art. 6 DPR n. 380/2001 come modificato dall’art. 17 D. Lgs. n. 128/2006.

Abbisognano comunque della certificazione prevista sulla sicurezza degli impianti che rilascia il costruttore, montatore. (DM n. 37/2008).

La sistemazione di un serbatoio (di grosse dimensioni) all’interno dell’edificio, per la raccolta delle acque, potrebbe essere soggetta a DIA normale, perché è necessario un tecnico che verifichi la sopportabilità in termini di sicurezza.

Art. 4 DPR n. 380/2001 come modificato dal comma aggiunto dall'art. 1, c. 350 della L. n. 296/2006.

Il montaggio di pannelli solari su edifici senza serbatoio esterno è un intervento libero, con comunicazione.



platea in cemento o altro materiale, per l’appoggio stabile della bombola) non ha bisogno di titolo abilitativo, (se superiore a 13 mc, occorre la “SCIA”).

Ha bisogno invece, obbligatoriamente del nulla osta del comando dei Vigili del Fuoco, senza il quale nessuna operazione è consentita.

L’installazione in corso, senza tale assenso, determina obbligatoriamente la sospensione dei lavori per motivi di sicurezza pubblica, da prescrivere con ordinanza contingibile e urgente a firma del Sindaco, la cui inottemperanza trova la sanzione penale nell’art. 650 c.p.

10. ALLESTIMENTO DEL VERDE Nell’ambito della proprietà privata, la messa in dimora di piante, l’organizzazione

del verde non è soggetto a particolare disciplina, essendo un intervento completamente libero, fermo restando l'obbligo di acquisire la preventiva approvazione della competente Soprintendenza, quando queste operazioni riguardino aree che si riferiscono a immobili con vincolo di tutela.

Quando invece sono parte integrante di un'opera edilizia, rientrano nella relativa procedura e titolo abilitativo.

L’abbattimento di alberature che ecceda la normale conduzione agraria è assoggettato alla normativa comunale.

11. ANTENNE SATELLITARI PARABOLICHE Installazione libera71 nel rispetto di eventuali norme comunali e della normativa

sulla sicurezza degli impianti. Antenne paraboliche utilizzate per le trasmissioni a grande distanza via satellite. L’installazione è consentita su tutto il patrimonio edilizio esistente, ed anche su

immobili vincolati, fatte salve eventuali prescrizioni operanti ai sensi delle leggi di tutela.

Quando trattasi d’immobili monumentali vincolati e notificati, è richiesto il rispetto del D. Lgs. n. 42/2004.

IL proprietario deve affidare l’incarico a impresa abilitata che deve eseguire gli impianti a regola d’arte.

Al termine dei lavori l'impresa installatrice è tenuta a rilasciare al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme72 (di cui D.M. n. 37/08).

� INSTALLAZIONE LIBERA. Nel rispetto di eventuali norme comunali e della

normativa sulla sicurezza degli impianti. � A CONTROLLO AMMINISTRATIVO. L’eventuale installazione difforme alla

normativa. � A CONTROLLO PENALE. Le antenne ricetrasmittenti telefoniche e televisive e

simili di gestori: (permesso di costruire / DIA super). Nota di rilievo!

� La legge quadro 22 febbraio 2001, n. 36 e s.m. prevede norme sulla protezione dalle esposizioni a campi elettrici, magnetici e elettromagnetici.

� Il regolamento edilizio può prevedere, nelle nuove costruzioni, l’obbligo di un impianto centralizzato e imporre dislocazioni particolari (sul tetto o non visibile dal suolo pubblico).

12. ANTENNE TV Non è soggetto ad atto d’assenso l’installazione della classica antenna televisiva

sopra ai tetti dell’edificio, fermo restando l'obbligo di acquisire la preventiva approvazione della competente soprintendenza, nel caso che queste operazioni riguardino immobili con vincolo di tutela.

Quando invece sono parte integrante di un'opera edilizia, rientrano nella relativa procedura.

71 Come sempre sono fatti salvi e riservati i diritti di terzi. 72 La ditta deve rilasciare la certificazione prevista sulla sicurezza degli impianti che rilascia il costruttore, montatore, (D.M. n. 37/08).

ATTENZIONE Il regolamento edilizio può imporre particolari adempienti, come la sistemazione della parabolica in posti non visibili dalla pubblica via, o sui tetti.

Nelle nuove costruzioni o nelle ristrutturazioni devono essere collocate come da progetto.

ATTENZIONE! Si ritiene che anche i cosiddetti bomboloni debbano osservare i vincoli di confine di proprietà.

L’abbattimento di piante di una certa circonferenza o di una specie protetta, potrebbe essere soggetto a disciplina dal regolamento comunale.

Vi sono numerose disposizioni integrative.

Ovviamente riguardo alla tipologia dell’impianto.



E’ richiesto, in ogni caso, il rispetto della normativa sulla sicurezza degli impianti.

13. BARACCHE PER CANTIERAMENTO MOBILE Nell’organizzazione di ogni cantiere edile deve essere obbligatoriamente prevista

la sistemazione delle baracche per il personale, nel rispetto della normativa riguardante la sicurezza nei luoghi del lavoro e quella concernente gli aspetti igienici e sanitari.

Queste costruzioni normalmente prefabbricate, installate nell’area del cantiere medesimo non hanno bisogno del titolo abilitativo, e possono essere mantenute in essere per tutta la regolare durata dei lavori.

14. CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO LIBERO E’ libera la modificazione dell’utilizzo dell’unità immobiliare, nel rispetto della

normativa regionale, nelle ipotesi illustrate qui sotto.

⇒ Il mutamento della destinazione d'uso quando viene effettuato in modo puramente

occasionale e momentaneo73.

⇒ Il mutamento di destinazione d’uso senza opere, nell’ambito di categorie

compatibili alle singole zone territoriali omogenee, è libero.

⇒ Il mutamento d'uso ed è attuato liberamente il cambio dell'uso in atto nell'unità

immobiliare entro il limite del 30 PER CENTO della superficie utile dell'unità stessa

e comunque compreso ENTRO I 30 MQ. (In alcune regioni).

⇒ Il mutamento d'uso di parte degli edifici dell'azienda agricola a superficie di

vendita diretta al dettaglio dei prodotti dell'impresa stessa, purché contenuta entro

il limite del 20 per cento della superficie totale degli immobili e comunque entro il

limite di 250 MQ. (In alcune regioni).

⇒ I mutamenti di destinazione d’uso di immobili non comportanti la realizzazione di

opere edilizie, purché conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla

normativa igienica – sanitaria, all’interno della stessa categoria, per massimo 150

mq. (In alcune regioni).

⇒ Il cambio d’uso per l’attività di Bed & Breakfast.

⇒ Il cambio d’uso a favore dei circoli privati regolarmente registrati74.

15. INFERRIATE O ALTRI SISTEMI DI PROTEZIONE ESTERNA DELLE APERTURE DEGLI EDIFICI

L’installazione di cancelletti estensibili o d’inferriate apribili ad anta/ante non

deve essere considerata opera avente rilevanza edilizia. Sono liberi l’installazione di tali impianti e altri sistemi di protezione alle finestre,

aperture al pian terreno e agli altri piani, in edifici posti FUORI dal centro storico (zona “A”), nel rispetto di vincoli più ristrettivi previsti dagli strumenti urbanistici ed eventuale regolamento condominiale.

Anche in questo caso vale il principio generale di fare salvi e riservati i diritti di terzi. Limitazione

Tali opere però non sono consentite sugli immobili soggetti a vincolo, se non previo nulla osta dell’autorità titolare della protezione.

73 Se previsto dagli strumenti urbanistici comunali. 74 Legge n. 7 dicembre 2000 n. 383 c.4. La sede delle associazioni di promozione sociale ed i locali nei quali si svolgono le relative attività sono compatibili con tutte le destinazioni d’uso omogenee previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, indipendentemente dalla destinazione urbanistica.

Sono indicati alcuni casi di cambio d’uso libero. Alcune regioni prevedono anche altre ipotesi.

ATTENZIONE! E’ necessario verificare però la normativa regionale. Vedere il capitolo relativo. Parte Terza - Capitolo XII.

Potrebbe essere necessario il nulla osta AUSL.

E’ sempre necessario verificare gli strumenti urbanistici.

ATTENZIONE! Vedere la parte specifica relativa al cambio di destinazione d’uso in tutte le regioni. Parte Terza Capitolo XII.

Nel centro storico di cui al DM n. 1444/68.



Gli interventi volti all’installazione di manufatti ancorati in maniera fissa alle pareti esterne dell’edificio del centro storico (zona “A”) che costituiscono, di fatto, modifiche all’aspetto esterno della facciata e pertanto sono assoggettabili:

⇒ a “SCIA” (con nulla osta autorità titolare del vincolo) se installate su edifici vincolati; ⇒ a “COMUNICAZIONE” se installate su edifici privi di vincoli conservativi.

16. CONDIZIONATORE FAMILIARE (POMPE DI CALORE) Salvo che il regolamento edilizio stabilisca in modo diverso, l’installazione di un

impianto di condizionamento (caldo/freddo) NON è soggetto a titolo abilitativo, trattandosi di un intervento libero.

La normativa comunale potrebbe prevedere, all’interno del centro storico l’obbligo della sistemazione degli impianti in posti non visibili dalla pubblica via.

17. GARAGE A SOFFIETTO Non costituisce edificazione il posizionamento di un impianto ad archi con telo

che si apre e si chiude a soffietto, per il ricovero di un’autovettura nell’area cortiliva pertinenziale di un edificio, anche con basamento in cemento o altro materiale.

Non trattandosi di edificazione, vengono meno le prescrizioni previste per le opere pertinenziali (distanze, volume, ecc.).

18. PISCINA ESTERNA Le piscine prefabbricate poste all’esterno del terreno non costituiscono anch’esse

opera edile, e non sono soggette a particolare disciplina, se non i limiti posti dai diritti di eventuali terzi.

Sarà il costruttore che garantirà le condizioni di sicurezza dell’impianto.

19. RECINZIONI SEMPLICI La realizzazione della recinzione di un'area con pali di ferro con filo spinato, a

rete o altro materiale similare, che dividono internamente le proprietà, non é soggetta a titolo abilitativo e é completamente libera.

Non deve però riguardare però il frazionamento o lottizzazione di un terreno, in assenza di licenza.

20. TENDE In area privata

Le tende in tessuto (rigide, ad arco o con forme diverse) o alla veneziana a lamelle rigide, per riparare dal sole, dalla pioggia, dal vento, le aperture degli edifici, normalmente di colore verde collocate ai balconi ed alle finestre, non costituiscono opera edile.

L’intervento completamente libero. In area pubblica

Le tende a protezione dei negozi ed esercizi aggettanti sul suolo pubblico (che devono avere determinate caratteristiche e collocate in un particolar modo, soprattutto nel centro storico) sono soggette ad adempimento secondo la normativa comunale e a eventuale pagamento della tassa di occupazione di suolo pubblico.

21. TUNNEL Non costituisce edificazione la realizzazione di: � coperture asportabili, tunnel ed altri impianti analoghi non classificabili come serre

stabili, se finalizzati all'intensificazione o al semplice riparo di colture praticate direttamente sulla superficie agraria da esse ricoperta;

Vale sempre il discorso concernente, la sicurezza degli impianti.

Sono sempre fatti salvi i diritti di terzi.

Nel rispetto eventuale del regolamento condominiale.

Non costituisce opera edile. Intervento libero.

Per bambini.

Così la Cassazione.

Nel comune esiste uno specifico regolamento delle tende e insegne.

Vedere gli strumenti urbanistici.



� sistemazioni delle superfici inedificate di pertinenza di edifici esistenti e relativi arredi,

anche fissi.

22. VOLIERE Le gabbie da collocare in cortile, di qualsiasi dimensione, per ospitare uccelli NON

hanno bisogno di assenso. E’ necessario siano osservate le norme di carattere igienico sanitario e quelle del

regolamento di polizia urbana, circa il rumore.

23. ZANZARIERA Anche la zanzariera a protezione delle aperture dell’immobile, a rete finissima,

per evitare l’accesso ai locali alle zanzare e altri insetti, è un intervento libero. Tale opera però potrebbe non essere consentita sugli immobili soggetti a vincolo

culturale, se non previo nulla osta dell’autorità titolare della protezione.

24. STRUTTURE RICETTIVE (CAMPEGGI E SIMILI)

Nelle strutture ricettive, regolarmente autorizzate, gli allestimenti mobili per il pernottamento, quali caravan, maxicaravan e simili, installati dal gestore a servizio dei clienti, non sono soggetti a licenza edilizia a condizione che conservino i meccanismi di rotazione in funzione e non possiedano alcun collegamento permanente con il terreno se non quelli concernenti la sicurezza dell’impianto.

I mezzi mobili di pernottamento possono essere liberamente dislocati all’interno della struttura ricettiva.

Rientrano nell’attività edilizia libera anche le verande, le tettoie, le pensiline, poste a protezione dei caravan all’interno del campo.

Fatti salvi i diritti di terzi.

Anche pur nel rispetto delle norme condominiali.

Salvo sia diversamente previsto dalla normativa comunale.

by Golfieri Danilo

Profumo di un sogno

Sai piccola sono tornato

dove hai imparato a volare..

in quel sentiero di montagna che guarda la vallata, quella che tu chiamavi la vallata dell’amore.

Ho atteso che scendesse la sera ed affiorassero i ricordi..

ed ho sentito il tuo corpo fremere una volta, mille volte..

e nell’area hai sparso il tuo profumo.

Così principessa sei tornata a volare …nei miei sogni.

gd

Appunti tratti dal “MANUALE PER IL CONTROLLO … D_Vigilanza edilizia... · di collaudo –...

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