Il primo quindicinale italiano indipendente di informazione, attualità, economia, cultura dedicato al condominio e al patrimonio immobiliareDirezione e redazione: 10125 Torino, Via E. Thesauro, 2 - Tel. 011.6523611 r.a. - Fax 011.6523690 - Anno XVII - t 3,50 • Poste Italiane S.p.A. - Spedizione

in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27.02.2004 n. 46) art. 1, comma 1, NO/TORINO anno 2013 - Stampa: Agagrafica - Cuneo

Numero 19 ottobre 2014 dal 1981

Ecothermo:stop ai limitidei ripartitoridi calore

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INNOVAZIONI

ImmobiliaredimezzatoA rimetterciè l’edilizia

Pag. 31

MERCATODOTTRINA

La mediazionenel recuperodei crediti

condominiali

Pag. 30

Tasi: le deliberedei Comunie le stime

sugli importi

Pagg. 2-3

FISCO

Il decretoSblocca Italiae la formula

del Rent to buy

Pagg. 6-7

NOTARIATO IMPIANTI

La paraboladiscendentedelle caldaie

alimentate a gas

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Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il regolamento con cui il Ministero della Giustizia disciplina il corso iniziale e quelli periodici

Amministratori di condominio: finalmente la formazione La lunga - e per molti ingiustificata - attesa è final-

mente terminata. Sulla Gazzetta Ufficiale n. 222del 24 settembre 2014 è stato pubblicato il regola-mento del ministero della Giustizia inerente la for-mazione iniziale e periodica degli amministratori,introdotta dalla riforma del condominio il 18 giu-gno 2013 e la cui disciplina era stata delegata appun-to ad atto ministeriale dal decreto Destinazione Ita-lia, entrato in vigore lo scorso 22 febbraio 2014.Sul prossimo numero di Italia Casa pubblichere-

mo commenti ed approfondimenti sul provvedi-mento. Di seguito ci limitiamo, invece, a riportare ipassaggi salienti del testo, evidenziando due premes-se fondamentali, statuite dalla nuova formulazionedell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazionedel codice civile, così come prevista dalla legge220/2012, secondo cui, dall’obbligo di essere in pos-sesso di diploma di scuola secondaria di secondogrado, e di frequentare un corso di formazione inizia-le e attività di formazione periodica è escluso:1) l’amministratore nominato tra i condòminidello stabile;2) chi ha svolto attività di amministrazione di con-dominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anniprecedenti alla data di entrata in vigore della pre-sente disposizione (ma in questo caso resta salvol’obbligo di formazione periodica).Ecco il testo del regolamento del ministero della

Giustizia:Art. 1 - Oggetto e definizioni (Omissis) Art. 2 - Finalità della formazione e dell’aggiorna-mento (Omissis)

essere in trattamento di quiescenza, devono esserein possesso dei requisiti di onorabilità e professio-nalità di cui all’articolo 3 del presente regolamen-to. 2. Il responsabile scientifico verifica il possesso deirequisiti di onorabilità e professionalità dei formato-ri tramite riscontro documentale, e verifica il rispet-to dei contenuti di cui al successivo articolo 5, com-ma 3, del presente regolamento, le modalità di par-tecipazione degli iscritti e di rilevamento dellepresenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica. Il responsabile scientifico attestail superamento con profitto di un esame finale suicontenuti del corso di formazione e di aggiorna-mento seguito dai partecipanti. Art. 5 - Svolgimento e contenuti dell’attività diformazione e di aggiornamento 1. Il corso di formazione iniziale si svolge secondoun programma didattico predisposto dal respon-sabile scientifico in base a quanto specificato alcomma 3 del presente articolo. Il corso di formazio-ne iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si arti-cola, nella misura di un terzo della sua durata effetti-va, secondo moduli che prevedono esercitazionipratiche. 2. Gli obblighi formativi di aggiornamento hannouna cadenza annuale. Il corso di aggiornamento hauna durata di almeno 15 ore e riguarda elementi inmateria di amministrazione condominiale, in rela-zione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale ealla risoluzione di casi teorico-pratici. 3. I corsi di formazione e di aggiornamento conten-gono moduli didattici attinenti le materie di inte-resse dell’amministratore, quali: a) l’amministrazione condominiale, con particola-

re riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministra-tore; b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguar-do ai requisiti di staticità e di risparmio energeti-co, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamen-to, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzionedelle parti comuni degli edifici ed alla prevenzioneincendi; c) le problematiche in tema di spazi comuni, rego-lamenti condominiali, ripartizione dei costi in rela-zione alle tabelle millesimali; d) i diritti reali, con particolare riguardo al condo-minio degli edifici ed alla proprietà edilizia; e) la normativa urbanistica, con particolare riguar-do ai regolamenti edilizi, alla legislazione specialedelle zone territoriali di interesse per l’esercizio dellaprofessione ed alle disposizioni sulle barriere archi-tettoniche; f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed ilcontratto di lavoro subordinato; g) le tecniche di risoluzione dei conflitti; h) l’utilizzo degli strumenti informatici; i) la contabilità. 4. L’inizio di ciascun corso, le modalità di svolgi-mento, i nominativi dei formatori e dei responsabiliscientifici sono comunicati al Ministero della giu-stizia non oltre la data di inizio del corso, tramiteposta certificata, all’indirizzo di posta elettronicache verrà tempestivamente indicato sul sito delministero della Giustizia. 5. Il corso di formazione e di aggiornamento puòessere svolto anche in via telematica, salvo l’esamefinale, che si svolge nella sede individuata dalresponsabile scientifico.

Art. 3 - Requisiti dei formatori 1. I formatori devono provare al responsabilescientifico, con apposita documentazione, il pos-sesso dei seguenti requisiti di onorabilità e profes-sionalità: (Omissis)e) di aver maturato una specifica competenza inmateria di amministrazione condominiale o disicurezza degli edifici e di aver conseguito alterna-tivamente uno dei seguenti titoli: laurea anchetriennale; abilitazione alla libera professione;docenza in materie giuridiche, tecniche ed econo-miche presso università, istituti e scuole pubblicheo private riconosciute. Possono svolgere attività diformazione ed aggiornamento anche: i docentiche abbiano elaborato almeno due pubblicazioniin materia di diritto condominiale o di sicurezzadegli edifici, dotate di codice identificativo inter-nazionale (ISBN) ai sensi dell’articolo 1, lettera t),del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76;coloro che hanno già svolto attività di formazionein materia di diritto condominiale o di sicurezzadegli edifici in corsi della durata di almeno 40 oreciascuno, per almeno sei anni consecutivi primadella data di entrata in vigore del presente regola-mento. Art. 4 - Responsabile scientifico 1. La funzione di responsabile scientifico può esseresvolta da un docente in materie giuridiche, tecni-che o economiche (ricercatore universitario atempo determinato o a tempo indeterminato, pro-fessore di prima o di seconda fascia, docente discuole secondarie di secondo grado), un avvocatoo un magistrato, un professionista dell’area tecnica.I soggetti appena individuati, che possono anche

Catasto: entro il 15 ottobre pronti tuttii coordinamenti associativi provincialiSi susseguono le novità in materia di

catasto. L’ultima giunge dal Coordina-mento nazionale interassociativo (compo-sto a livello nazionale da 15 associazioni)riunitosi nei giorni scorsi a Roma, nellasede della Confedilizia, il cui presidente,

Corrado Sforza Fogliani, ha riferito anzi-tutto di un incontro avuto con il vicemini-stro all’Economia, onorevole Luigi Casero,in materia di composizione delle Commis-sioni censuarie: un tema delicato e partico-larmente dibattuto nei mesi passati.

Il Coordinamento ha poi preso atto chei Coordinamenti provinciali sono stati adoggi costituiti in circa due terzi delle Pro-vince, ed ha fissato la data ultima per lacostituzione dei restanti Coordinamenti al15 ottobre, in coincidenza con la presenta-zione della legge di stabilità. Conseguente-mente, verranno convocati a Roma per lafine di ottobre tutti i coordinatori provin-ciali. Le 15 Organizzazioni nazionali chehanno costituito il Coordinamento inte-rassociativo per seguire i lavori di avvio delnuovo Catasto (Abi, Ance, Ania, Casarti-giani, Cia, Cna, Coldiretti, Confagricoltu-ra, Confartigianato, Confcommercio-Fimaa, Confedilizia, Confesercenti, Con-findustria, Consiglio nazionale delNotariato e Fiaip) impegneranno com-plessivamente sul territorio circa 1.400persone, per un complesso di circa un cen-tinaio di associazioni locali.

Sunia: ora è allarme affittiSunia: ora è allarme affittiDecreto “Sblocca Italia”:gli affitti degli alloggiacquistati con le agevola-zioni fiscali in base al De-creto Sblocca Italia po-trebbero superare i 1.200euro mensili. A lanciarel’allarme è il Sunia, cheper voce del segretario ge-nerale, Daniele Barbieri,

precisa: “Per evitare que-st’effetto, in sede di con-versione e con il Decretoattuativo, bisogna speci-ficare che il canone diaffitto da applicare è quel-lo inferiore tra le possibi-li alternative previste:canone concordato e ca-none speciale. In caso

contrario, il risultato delprovvedimento sarebbeincredibile: un regalo fi-no a 60.000 euro di dedu-zione fiscale per offrirealloggi in locazione conun affitto più alto di quellidi mercato. Ci auguriamoche il Ministero si rendaconto di questa follia”.

2ATTUALITÀ OTTOBRE 2014N.19

Prossima scadenza il 16 ottobre, tranne nei Comuni che non hanno nuovamente rispettato i tempi di pubblicazione delle delibere

Imu, Tasi, Tari: quanto e quando si pagaAliquote:Aliquota di base del 7,6 per mille, che i Comuni pos-sono: ◆aumentare fino al 10,6 per mille;◆diminuire sino al 4,6 per mille.Abitazione principale e relative pertinenze(categorie A/1, A/8 e A/9):Aliquota del 4 per mille, che i Comuni possono: ❖aumentare fino al 6 per mille;❖diminuire fino al 2 per mille.Detrazione di 200 euro, che i Comuni posso-

no aumentare fino a concorrenza dell’impostadovutaImmobili locati:◆ possibilità di ridurre l’aliquota al 4 per mille.

TasiBase imponibile:Rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicataper:❖160 per abitazioni, magazzini, autorimesse;❖ 140 per laboratori e locali senza fine di lucro;❖80 per uffici, banche, assicurazioni;❖65 per opifici, alberghi;❖55 per negozi e botteghe.La base imponibile è ridotta del 50% per:◆ fabbricati di interesse storico o artistico;◆ fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e difatto non utilizzati.Aliquote:❖Aliquota di base dell’1 per mille, che i Comunipossono ridurre fino all’azzeramento.❖I Comuni possono differenziare le aliquote percategorie di immobili (es. abitazione principale).❖Per il 2014, l’aliquota massima non può supe-rare il 2,5 per mille, ma i Comuni possono arriva-re fino al 3,3 per mille (+ 0,8 per mille) a condi-zione che con tale aumento siano finanziatedetrazioni per le abitazioni principali.❖L’occupante (es. inquilino) versa la Tasi nella

maggio (per la pubblicazione sul sito delle Finan-ze entro il successivo 31 maggio), il versamentodella prima rata del tributo deve essere effettuatoentro il 16 ottobre. A tal fine, i Comuni doveva-no inviare le delibere alle Finanze entro il 10 set-tembre, per la pubblicazione delle stesse entro il18 settembre sul sito delle Finanze. Nel caso deiComuni che non avessero provveduto entrotale scadenza, l’ultimo termine è per fine novem-bre, dopodichè l’imposta è dovuta applicandol’aliquota di base pari all’1 per mille, e la percen-tuale dovuta dall’occupante “è pari al 10% del-l’ammontare complessivo del tributo, determi-nato con riferimento alle condizioni del titolaredel diritto reale”.

TARIQuanto alla Tari (la nuova tassa sui rifiuti), la

legge prevede che sia ogni singolo Comune astabilire le relative scadenze, “prevedendo dinorma almeno due rate a scadenza semestrale ein modo anche differenziato con riferimento allaTasi”.

QUANTO SI PAGAImu Base imponibile:Rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicataper:◆160 per abitazioni, magazzini, autorimesse;◆ 140 per laboratori e locali senza fine di lucro;◆80 per uffici, banche, assicurazioni;◆65 per opifici, alberghi;◆55 per negozi e botteghe.La base imponibile è ridotta del 50% per:❖ fabbricati di interesse storico o artistico;❖ fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e difatto non utilizzati.

misura, stabilita dal Comune, compresa fra il 10e il 30% dell’ammontare complessivo.

Imu-TasiLa somma delle aliquote della Tasi e dell’Imu

per ciascuna tipologia di immobile non può esse-re superiore all’aliquota massima consentitadalla legge statale per l’Imu al 31 dicembre 2013,fissata al 10,6 per mille, e ad altre minori aliquo-te, in relazione alle diverse tipologie di immobi-le.Per il 2014, il limite del 10,6 per mille può esse-

re superato dello 0,8 per mille (arrivando cosìall’11,4 per mille) alle condizioni di cui al pro-spetto precedente.

TariLa tariffa “di riferimento” deve coprire tutti i

costi afferenti al servizio di gestione dei rifiutiurbani. Sulla base della tariffa di riferimento, ilComune individua il costo complessivo del ser-vizio e determina la tariffa, che è composta dauna parte fissa, determinata in relazione allecomponenti essenziali del costo del servizio (rife-rite in particolare agli investimenti per le ope-re ed ai relativi ammortamenti) e da una partevariabile, rapportata alle quantità di rifiuti con-feriti, al servizio fornito e all’entità dei costi digestione.Il Comune, in alternativa, può commisurare

la tariffa alle quantità e qualità medie ordinariedi rifiuti prodotti per unità di superficie, in rela-zione agli usi e alla tipologia delle attività svoltenon ché al costo del servizio sui rifiuti.Le tariffe per ogni categoria o sottocategoria

omogenea sono determinate dal Comune mol-tiplicando il costo del servizio per unità di super-ficie imponibile accertata, previsto per l’annosuccessivo, per uno o più coefficienti di produtti-vità quantitativa e qualitativa di rifiuti.In ogni caso deve essere assicurata la copertura

integrale dei costi di investimento e di eserciziorelativi al servizio.

Alcune amministrazioni hanno cancellato il tributo. In altre, solo aliquote base

Quelli che… non pagano l’impostaMentre si attende di poter

effettuare una stima defi-nitiva a livello nazionale, nel-l’analizzare i dati preliminari,relativi a quei Comuni cheavevano già pubblicato le deli-bere Tasi o entro lo scorso mag-gio, o subito all’indomani dellaripresa lavorativo post-agosta-na, Fiaip ha avuto modo diapprezzare il fatto che il pesodell’imposta fosse inferiore aquello afferibile all’Imu 2012.“Ci fa piacere constatare che ipiccoli Comuni e alcuni lorosindaci sembrano aver capi-to che per aiutare i cittadini inun momento di crisi devonodiminuire la pressione fiscalesulla casa, e non continuare adaumentare le tasse sugli im-mobili - dichiara Paolo Righi,presidente della federazionedegli immobiliaristi -. AlcuneAmministrazioni, hanno deci-so di cancellare o determinarel’aliquota Tasi pari a zero. Bene.Perché la Tassa sui Servizi Indi-visibili non è più leggera dell’I-mu prima casa e così come èstata configurata è di fatto unanuova imposta sugli immobiliche, alla stregua dell’Imu, col-pisce indistintamente i cittadi-ni”.Tra questi Comuni, sensibili

alle difficoltà economiche deipropri residenti, ha fatto scal-pore, nelle scorse settimane, ilcaso di Postano, la cui Ammi-nistrazione ha deliberato didire addio alla Tasi. Una deci-sione che, unita ad altri prov-vedimenti di esenzione fisca-le, come illustrato all’Ansa dalprimo cittadino, Michele DeLucia (Pdl) “porterà benefi-ci alla comunità per almeno350mila euro. Abbiamo chiu-so il bilancio 2013 con unavanzo di 1,3 - 1,4 milioni dieuro, e pertanto possiamo per-

metterci di fare provocazionipolitiche di questo genere.Questa decisione è maturatadalla convinzione che i cittadi-ni vanno tutelati e non ingan-nati. Occorre governare contrasparenza, la strada giustanon è quella di soffocare i citta-dini di tasse, e inoltre la primacasa è un bene sacro. Come ricorda l’Ansa, il co-

mune di Positano aveva im-boccato questa strada già allaprima scadenza di maggio, econ la delibera del consigliocomunale ha detto definitiva-

mente “no” alla Tasi. Comespiega lo stesso ente in unanota stampa, “questa tassa nonè che lo strumento fornito aicomuni per introitare, sottoaltro nome, l’Imu sulle primeabitazioni. L’amministrazioneritiene che il Governo, attra-verso slogan, stia semplice-mente gettando fumo negliocchi degli italiani, imboccan-do la strada sbagliata per rilan-ciare l’economia nazionale.Postano va decisamente con-trocorrente, e rifiutando l’ap-plicazione della Tasi si schie-ra come sempre e in manieraaperta e decisa dalla parte deicittadini”. Ma il Comune campano

non è stato l’unico a prenderetale posizione. Un altro esem-pio è quello di San Lorenzo delVallo (Cosenza) che ha deci-so di sopprimere l’imposta.“L’amministrazione comuna-le - spiega un comunicato delsindaco Luciano Marranghel-lo -, in coerenza con la politicadi contenimento della pressio-ne fiscale a carico delle fasce dipopolazione più disagiata, hadeciso che la tassa per i servi-zi comunali indivisibili (Tasi)non verrà pagata”.

ANCI: NESSUN AUMENTO“Non abbiamo mai rivendicato di incrementare oaumentare la tassazione sulla casa. Abbiamo fin qui rispet-tato quelle norme adottate lo scorso anno sulla tassazioneImu-Tasi. Se poi il governo intende assumere altri orien-tamenti, introdurre delle innovazioni o delle correzioni,naturalmente prenderemo atto”. A pronunciare questeparole è stato il presidente dell’Anci e sindaco di Torino,Piero Fassino, a margine dell’assemblea di Anci Toscana. Ai giornalisti che avevano chiesto al primo cittadino

del capoluogo piemontese un’opinione in merito all’an-nuncio di limiti alla Tasi in legge di stabilità, che era statofatto dal presidente del Consiglio, Matteo Renzi, Fassinoha risposto: “Non è venuta da nessun Comune né tanto-meno dall’Anci una richiesta di modificare ciò che è statodeciso un anno fa”.

Abi: Fondo Garanziavale 15 mld in 3 anniDalla collaborazione tra banche e istituzioni è ormai in

dirittura d’arrivo l’attuazione del “Fondo di garanziaper la casa”, in riferimento al quale è prevedibile unpotenziale di finanziamenti alle famiglie fino a 15 miliardidi euro. A sottolinearlo è l’Abi, secondo cui “questonuovo strumento rappresenta un’ulteriore spinta allo svi-luppo del mercato dei mutui, che già registra una fase disignificativo rilancio (un’impennata del 29,2% tra gen-naio e luglio 2014 rispetto allo stesso periodo del 2013).Così, con l’obiettivo di continuare a favorire l’accesso alcredito a nuclei in difficoltà, e soprattutto giovani coppie,il “Fondo di garanzia per la casa” con una dotazione da600 milioni di euro, tra il 2014 e il 2016, potrebbe garan-tire finanziamenti per 12-15 miliardi di euro”. L’associazione bancaria rimarca che il fondo “è neces-

sario ad ampliare le opportunità di sostegno al creditoverso quelle famiglie che ancora scontano le difficoltàcomplessive della congiuntura economica in attesa dellacrescita”. Completata, a breve, la fase di pubblicazione in Gazzet-

ta Ufficiale del regolamento di attuazione del Fondo,ABI e Mef - come previsto dallo stesso regolamento - fir-meranno un Protocollo d’intesa per disciplinare l’accessodelle banche alle garanzie e avviare rapidamente le ero-gazioni dei mutui. Per quanto riguarda il suo funziona-mento, il “Fondo di garanzia per la casa”, contro-garanti-to dallo Stato, prevede il rilascio di garanzie a coperturadel 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogatiper l’acquisto, o la ristrutturazione per l’accrescimentodell’efficienza energetica, degli immobili adibiti a primacasa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ainuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, non-ché di giovani con età inferiore a 35 anni.

Secondo i dati definitivi, sono stati, complessi-vamente, 5.566 i Comuni italiani che hanno

approvato e pubblicato sul sito del Dipartimentodelle Finanze le delibere inerenti il pagamentodella Tasi tra il 1° giugno e il 18 settembre (termi-ne per far scattare l’obbligo di pagamento entrola scadenza del 16 ottobre). Altri 2.178 Comuni,invece, come è noto avevano provveduto entroil 31 maggio, e i relativi contribuenti si erano giàfatti carico del versamento della prima rata deltributo entro lo scorso 16 giugno.Ma quello scaturito dall’imposizione fiscale

locale introdotta dalla legge di stabilità - comericorda la stessa Confedilizia - non è soltanto unproblema di scadenze. Ecco, dunque, che l’asso-ciazione della proprietà ha ritenuto opportunoriassumere, in un prospetto, tutti gli elementiessenziali della Iuc, definita da Confediliziacome “la sedicente imposta unica comunale chein realtà, dietro la propria tranquillizzante defi-nizione, nasconde tre distinti tributi, diversi fra loro anche in quelle parti (come i termini diversamento) che ben avrebbero potuto essereuniformate, per ridurre i disagi dei cittadini”.

IMUPer l’Imu, passata la scadenza del 16 giugno per

il pagamento della prima rata (pari al 50% diquanto dovuto per il 2014, determinato appli-cando aliquote e detrazioni stabilite per il 2013),il prossimo appuntamento è previsto per il 16dicembre, con il pagamento del saldo dell’impo-sta, da determinarsi sulla base di quanto decisodai Comuni per il 2014.

TASISe il Comune non ha inviato deliberazioni

Tasi al Dipartimento delle Finanze entro il 23

ATTUALITÀ 3OTTOBRE 2014 N.19

Proiezione della Uil: nel 50% dei casi la Tasi è più salata dell’Imu 2012. Il pasticcio detrazioni: oltre 100mila combinazioni

Un italiano su due pagherà di più Oristano l’1,7 per mille; Pesaro l’1,9 per mille con detrazionilegate al reddito Isee fino a 12 mila euro.Gi altri capoluoghi hanno scelto tutti aliquote comprese tra

il 2 e il 3,3 per mille: 35 città capoluogo (1/3 del totale) hannoscelto l’aliquota del 3,3 per mille (tra cui Ancona, Arezzo,Biella, Bologna, Cremona, Firenze, Ferrara, Genova, La Spe-zia, Napoli, Catania, Bari, Perugia, Carrara, Como, Piacenza,Reggio Emilia, Rimini, Salerno, Torino); altre 6 un’aliquotatra il 3 e il 3,2 per mille (Bergamo, Pescara, Lecco, Siena, Lodi,Modena); Venezia ha rettificato e portato l’aliquota al 2,9 permille; Palermo ha scelto il 2,89 per mille; 38 città l’aliquotadel 2,5 per mille (tra cui Roma, Milano, Brescia, Reggio Cala-bria, Verona); altre 6 città sono tra il 2 per mille e il 2,4 permille.

DIFFERENZA TASI-IMUSecondo i risultati della simulazione Uil, a Vercelli la Tasi è

più pesante dell’Imu di 160 euro medi; a Mantova di 159 euro;a Latina di 128 euro; ad Isernia di 119 euro; Prato 115 euro. ACatanzaro la Tasi è invece più leggera dell’Imu di 259 euromedi; a Ragusa di 178 euro; a Treviso di 177 euro; ad Olbia di172 euro; a Potenza di 152 euro.Tra le grandi città, a Reggio Calabria mediamente la Tasi

costerà più dell’Imu di 74 euro; a Firenze di 37 euro; a Bari di30 euro; a Bologna di 27 euro; a Milano di 25 euro; a Palermodi 23 euro; a Venezia di 15 euro. A Roma, invece, si risparmie-ranno 97 euro medi; a Torino 92 euro; a Napoli 74 euro; aCagliari 59 euro; a Genova 43 euro.

CONCLUSIONI FINALISecondo la Uil, a prescindere dagli innumerevoli casi speci-

fici, la conclusione è una sola: “Si cambia nome, si cambianole regole, ma non cambiano gli effetti: la Tasi è sosia dell’Imu.A fine anno vedremo se tra il bonus di 80 euro e l’aumentodella tassazione nel suo insieme, compresi gli aumenti dell’Ir-pef Comunale e Regionale, ci sarà un saldo negativo o positi-vo. Ciò che già oggi è certo che per i pensionati e le pensiona-te il 2014 eroderà buona parte della loro pensione”.

campagna promozionale per il federalismo fiscale, inteso nellasua più cervellotica accezione.Ad ogni buon conto, c’è un’altra considerazione che forse fa

riflettere e preoccupa anche di più: in un periodo in cui siinvoca (e si promette) a gran voce l’abbattimento delle tasse,stando alle proiezioni della Uil, per circa una famiglia su 2(dato, questo, confermato anche dalle ultime proiezioni dellaCgia di Mestre) la Tasi sarà più cara di quanto pagato conl’Imu nel 2012. Come spiega Guglielmo Loy, segretario con-federale Uil, su un campione di 420 famiglie residenti neicapoluoghi di provincia, per il 54,5% di esse (227 famiglie), ilconto della Tasi sarà più pesante dell’IMU del 2012; percen-tuale che sale al 63,3% per le case accatastate in A3 (133famiglie su 210); mentre per le case accatastate in A2 tale per-centuale è al 44,8% (94 famiglie su 210).Insomma: è pur vero che il costo medio della nuova impo-

sta nelle città campione è di 219 euro medi, a fronte dei 223euro pagati con l’Imu nel 2012, ma a quanto pare la distribu-zione della nuova tassa potrebbe essere meno equa: pagheràun po’ di più chi prima era esente o pagava cifre basse, epagheranno molto meno i proprietari di quelle abitazioni conrendite catastali elevate.A suffragare questa ipotesi, ancora una volta il segretario

Loy: “Per le case in A3 l’esborso medio della Tasi sarà di 135euro medi, a fronte dei 111 euro pagati con l’Imu nel 2012;mentre è meno salato il conto per le case in A2: 303 euro per laTasi, a fronte dei 334 euro dell’Imu nel 2012.

ALIQUOTE DELLA TASI Olbia e Ragusa sono le città a “Zero Tasi”, Aosta, Trento,

Nuoro, Matera le sole con l’aliquota base dell’1 per mille. Tut-te le altre città hanno aumentato le aliquote. Catanzaro hascelto l’1,2 per mille; Pordenone ha scelto l’1,25 per mille(con detrazioni); Gorizia e Brindisi l’1,5 per mille; Trevisol’1,6 per mille (detrazione di 200 euro per tutti gli immobili);

La corsa contro il tempo (anche se, a dirla tutta, di tempo cen’è stato, eccome) si è conclusa: secondo dati finalmente

ufficiali, sono stati 5566 i comuni italiani che hanno approva-to le delibere Tasi inviandole entro la scadenza del 18 settem-bre al Ministero dell’Economia per la relativa pubblicazionesul sito ufficiale. A questi, vanno aggiunti i 2.178 Comuni cheavevano già provveduto entro il 25 maggio, e i cui residenti,dunque, avevano già versato lo scorso mese di giugno l’accon-to sull’imposta. A conti fatti, mancano all’appello circa 350Comuni, di cui 136 (nelle provincia autonoma di Bolzano,hanno però introdotto l’Imi). Per i restanti 212 municipi, c’èancora un ultimo appello: quello di fine di novembre (ma inquesto caso si pagherà in un’unica soluzione il 16 dicembre),in caso di mancato rispetto del quale, la legge prevede il paga-mento della Tasi ad aliquota standard (1 per mille), senzadetrazioni. Tradotto: per le abitazioni principali dovranno farfronte al pagamento tutti, proprietario e affittuario, compresicoloro che non hanno mai pagato l’Imu grazie alla detrazionedi 200 euro. Nel frattempo, ad ottobre ben 15 milioni di proprietari di

prima casa sono chiamati a mettere mano al portafogli perpagare l’acconto Tasi, e con essi, gli inquilini che dovrannoconcorrere al saldo con una quota compresa tra il 10 e il 30% aseconda delle decisioni delle singole amministrazioni locali.Fin qui il panorama generale. Ma il Servizio Politiche Terri-

toriali della Uil è sceso più nel dettaglio, specificando, innan-zitutto, che la media dell’aliquota applicata dai 105 capoluo-ghi di provincia si consolida al 2,63 per mille (superiore all’a-liquota massima “ordinaria”), seppur edulcorata dalle singoledetrazioni introdotte. Proprio sul versante delle detrazioni, c’è un dato che fa stra-

buzzare gli occhi. Secondo il sindacato, in tutta Italia, sullabase delle decisioni prese dai Comuni, sono più di 100mila lecombinazioni differenti. Ammesso che non si tratti di un re-cord mondiale, di certo è, quantomeno, una straordinaria

4ATTUALITÀ OTTOBRE 2014N.19

Acquistare alloggi per affittarliEcco come funziona la deduzioneDeduzione Irpef dal reddito complessi-

vo, pari al 20% del prezzo di acquistorisultante dall’atto di compravendita, nellimite massimo di spesa di 300mila euro(per una deduzione massima, quindi, di60mila euro).È l’incentivo, da ripartire in otto quote

annuali di pari importo (al massimo 7.500euro all’anno), che l’articolo 21 del decretolegge n. 133/2014 (“Sblocca Italia”) - pub-blicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 divenerdì 12 settembre - riserva a chi, neglianni 2014-2017, acquista immobili abita-tivi, nuovi o ristrutturati, da imprese di co-struzione o ristrutturazione, da cooperativeedilizie o dalle ditte che hanno effettuatogli interventi edilizi.L’agevolazione spetta anche in caso di

costruzione in appalto di un’abitazione suun’area edificabile già posseduta, in riferi-mento alle relative spese per le prestazionidi servizi rese dall’impresa che esegue ilavori. In entrambe le ipotesi (acquisto ocostruzione), il beneficio spetta solo se sitratta di persona fisica non esercente atti-vità commerciale.Queste le condizioni richieste dalla nor-

ma perché scatti il diritto alla deduzione:

❖l’immobile, entro sei mesi dall’acquisto odal termine dei lavori di costruzione, deveessere dato in locazione per almeno ottoanni continuativi (tuttavia, il beneficionon si perde nel caso in cui la locazione siinterrompa precedentemente per moti-vi non imputabili al locatore ed entro unanno venga stipulato un nuovo contrat-to);❖ l’immobile deve avere destinazione resi-denziale, non appartenere alle categoriecatastali A/1, A/8 e A/9, non essere ubica-to nelle zone omogenee classificate E aisensi del Dm 1444/1968 (ossia, parti delterritorio destinate ad usi agricoli), conse-guire prestazioni energetiche certificate inclasse A o B;❖ la locazione deve essere a canone con-cordato;❖tra locatore e locatario non devono sussi-stere rapporti di parentela entro il primogrado.Un successivo decreto interministeria-

le (Infrastrutture e trasporti ed Economia e finanze) definirà le ulteriori modalitàattuative.Per quanto concerne le altre misure

fiscali che sono state introdotte dal decre-

to, esse possono essere riassunte comesegue:◆ introdotto in via sperimentale, fino al 31dicembre 2015, un bonus per incentivaregli investimenti nelle reti telematiche abanda ultra larga. L’agevolazione consistenel riconoscimento di un credito d’impo-sta da scalare dall’Ires e dall’Irap dovutedall’impresa che realizza l’intervento infra-strutturale, entro il limite massimo del50% del costo dell’investimento. Con suc-cessivi decreti saranno fissati criteri e mo-dalità di attuazione (articolo 6);◆niente imposte di registro e di bollo per laregistrazione dell’atto con cui proprietarioe inquilino si accordano per la riduzio-ne del canone di un contratto di locazioneancora in essere (articolo 19);◆ rientrano nell’ambito degli interventi dimanutenzione straordinaria anche quelliche consistono nel frazionamento o accor-pamento di unità immobiliari, anche sevariano le superfici delle singole unitàimmobiliari, purché però non vengamodificata la volumetria complessiva degliedifici e sia mantenuta l’originaria destina-zione d’uso (articolo 17).

Fonte: Nuovo FiscoOggi

Fimaa: per la casaservono misure fortiIl Pacchetto Casa approvato all’interno dello Sblocca-Italia sembra dare un po’ di ossigeno al settore immobi-

liare, anche se ci aspettavamo maggiori sconti fiscali e fondiper le coperture già definiti”. Così Valerio Angeletti, presi-dente nazionale di Fimaa-Confcommercio (Federazioneitaliana mediatori agenti d’affari) commenta le norme sul“pacchetto casa” contenute all’interno del decreto Sblocca-Italia recentemente approvato dal Consiglio dei Ministri.“Le assicurazioni del Ministero delle Infrastrutture sulle

riduzioni fiscali ispirate alla legge francese Scellier allargateanche a chi acquista dai privati un’immobile nuovo oristrutturato per riaffittarlo a canone concordato, cosìcome richiesto da Fimaa, rappresentano un’ottima soluzio-ne per ridare vita al mercato delle compravendite - puntua-lizza Angeletti -. Bene anche la norma che semplifica leconcessioni per le ristrutturazioni edilizie da effettuareall’interno delle abitazioni, per il cui avvio adesso basteràuna semplice comunicazione, priva di costi, al Comune.Mentre siamo rimasti delusi della mancata riconferma peril 2015 dell’ecobonus al 65% per lavori di risparmio ener-getico o di prevenzione sismica, che ci auguriamo verràinserita in sede di legge di Stabilità ad ottobre. Di sicuro,tuttavia, servono delle misure molto più forti di quelleattualmente approvate se si intende davvero incentivarel’attrazione degli investitori esteri e risollevare il settore del-l’intermediazione immobiliare italiano, ma per far ciòoccorre partire da una riforma nazionale che abbassi il livel-lo ormai insostenibile della pressione fiscale”.

“

L’Istat giù non sfiora i canoniLa variazione negativa dell’indice dei prezzi al

consumo - rilevata dall’Istat per il mese diagosto, per la seconda volta quantomeno dalsecondo dopoguerra del secolo scorso in poi (laprima fu nel 2009) - non influisce sui canoni dilocazione.È quanto segnala Confedilizia, precisando

che l’Istat ha comunicato che la variazioneannuale dell’indice dei prezzi al consumo per lefamiglie di operai e impiegati “senza tabacchi”(quello cui si riferisce la legge sulle locazioni) èstata nel mese di agosto pari a (-0,1%). E nega-tiva (nella misura dello 0,2%) è stata pure lavariazione del cosiddetto indice armonizzatoeuropeo, vale a dire dell’indice dei prezzi al con-sumo per i Paesi dell’Unione europea rilevatoda Eurostat, utilizzabile con specifica clausolanei contratti di locazione “liberi”.Confedilizia fa presente che la risposta alla

questione relativa alla possibilità che la varia-zione Istat comporti un aggiornamento in dimi-nuzione dei canoni è fuor di dubbio negativa,sulla base anzitutto dei lavori parlamentari, neiquali non si trova traccia di una previsione (eneppure di una ipotetica possibilità) del genere,e si trova - anzi - il continuo riferimento all’ag-giornamento come mezzo di mantenimentocostante della remunerazione della proprietàimmobiliare contro la perdita di potere d’acqui-

sto della moneta. Che solo a questa si volesse rimediare risulta

chiaro dal fatto che la limitazione al 75% del-l’indice Istat (attualmente valida solo per alcu-ne tipologie di contratti) venne costantementegiustificata considerando “la buona difesa del-l’investimento immobiliare contro la svaluta-zione” (Relazione Ministri di grazia e giustizia, edei lavori pubblici). Allo stato, la Confediliziaritiene quindi che il testo delle disposizioni inmateria non possa portare alla diminuzione deicanoni. Quanto invece allo Sblocca Italia, commen-

ta l’associazione della proprietà, “la misura ha alcentro l’immobiliare, sia pure assistito, nellaversione andata in Gazzetta, da insufficientimisure per provocare, ed anche solo dare ilsegno, di un’inversione di tendenza. Pur moncodella previsione relativa all’agevolazione sullepermute, il decreto-legge dà comunque ungrande segnale di liberalizzazione per le locazio-ni ad uso diverso, che potrà essere migliorato.L’accettazione, poi, della proposta, più volte danoi rilanciata in tutti questi anni, relativa allecomunità volontarie, è un segnale di grandesignificato e che apre il futuro alla speranza,sempre che i Comuni sappiano utilizzare questaapertura al nuovo e all’iniziativa dei proprietariimmobiliari”.

Dall’indice negativo nessuna incidenza sulle locazioni

“Sblocca-Italia è insufficiente”

La politica della casa e dell’immobiliare conti-nua ad esser miope e con poco slancio. A

margine del Decreto Sblocca Italia si sono fattestrada le detrazioni fiscali per chi acquista abita-zioni nuove o completamente ristrutturate dadare in locazione a canone concordato per 8anni. Come al solito emergono braccino corto,conti fatti senza l’oste e preconcetti. Si dice: la misura è stata già sperimentata in

Francia. Beata Europa, nella quale ognuno èdiverso dall’altro, ma tutti devono omologarsinelle scelte, anzi si coprono le spalle col dire chela cosa è stata già fatta all’estero e quindi va beneanche per noi. Abbiamo già detto di come l’idea abbia scarsi

margini per stare in piedi e produrre beneficieffetti economici generali. Aumento del costod’acquisto e dell’indebitamento/mutuo per l’ac-quirente (ciò in quanto se lo “sconto” sul prezzonon lo fa il venditore, ma lo Stato, significa cheil prezzo è più alto, la quota di mutuo e le impostesono maggiori), efficacia a livello di nicchia dimercato (per la limitazione ai contratti agevola-ti ed alla sola sfera delle persone fisiche) e ridu-zione degli introiti fiscali per lo Stato ne sono idifetti ed i limiti.

A pensarci bene, e senza ridursi a seguire pedis-sequamente quel che si dice venga fatto all’este-ro (vediamo bene piuttosto mutatis mutandisquali effetti produrrebbe da noi) qualcosa si puòpensare per ottenere un grande effetto di mobili-tazione economica generale, a costo zero per l’e-rario, anzi con la prospettiva di incrementaresensibilmente il gettito della fiscalità locale.A fianco, dunque, della detrazione di cui

sopra, che forse potrebbe andar bene per le situa-zioni di comodo, si dovrebbe introdurre unaesenzione ventennale dalle imposte sui redditi,per gli acquirenti di abitazioni nuove o comple-tamente ristrutturate destinate stabilmente allalocazione. Una misura che farebbe contentitutti, perché non porrebbe problemi di coperturafinanziaria, anzi assicurerebbe ai comuni un get-tito sicuro di Imu, Tasi, Tasse di scopo, Tares (chesull’invenduto non è addirittura dovuta), incen-tiverebbe gli investimenti dando slancio al mer-cato e permetterebbe ai costruttori di alleggeriresensibilmente lo stock di invenduto che hannoin portafoglio.Per la ripresa del settore immobiliare e dell’in-

tera economia italiana occorre un provvedi-mento che inneschi investimenti per almeno100 miliardi. E quella proposta è già una misurache farebbe dire del Governo Renzi: “finalmen-te un Governo che ha idee chiare, decise e dibuon senso”.

Assoedilizia propone esenzione ventennale dall’Irpef

Achille Colombo Clericipres. Assoedilizia

AFFITTI E CONDOMINIOAFFITTI E CONDOMINIOCONFEDILIZIA RISPONDECONFEDILIZIA RISPONDE

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi inconsiderazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanziall’Autorità Giudiziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associa-zioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore infor-mazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedi-lizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

CONDOMINIO: OBBLIGO DI FORMARE IL REGOLAMENTO D. Il costruttore di un fabbricato, che successivamente vende le sin-gole unità immobiliari, è obbligato, per legge, a formare il regola-mento condominiale?

R. No. Come chiarito dalla Cassazione, infatti, l’art. 1138c.c. si limita semplicemente a stabilire che la formazione delregolamento condominiale è obbligatoria quando il numerodei condòmini sia superiore a dieci; non pone affatto, quindi,“l’obbligo della sua redazione a carico del venditore” delle

singole unità immobiliari di cui è composto il condominio,“che sia anche costruttore dello stabile” (cfr. sent. n. 2742 del23.2.’12).Si precisa che la riforma dell’istituto condominiale nulla hainnovato sul punto.

PULIZIA CONDOMINIALEA CHI SPETTA LA SPESAD. Il conduttore di un locale commerciale domanda se la spesarelativa al servizio di pulizia delle parti comuni sia di sua compe-tenza ovvero sia da addebitare al locatore.

R. Ai sensi dell’art. 9 della legge n. 392/’78 la spesa di cui trat-tasi - salvo patto contrario - grava sul conduttore.

LOCAZIONE CON CEDOLARE DI BOX PERTINENZIALED. Anche per la locazione di un box di pertinenza di un immobilead uso abitativo è possibile optare per la cedolare secca?

R. Sì, purché la locazione della pertinenza in questioneavvenga “congiuntamente all’abitazione” (art. 3, comma 2,d.lgs. n. 23 del 14.3.’11).

ATTUALITÀ 5OTTOBRE 2014 N.19

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dal 1981 dal 1981

Dura presa di posizione dei professionisti contro lo Sblocca Italia: “Invece di rilanciare l’edilizia, seppellisce il settore”

Architetti: “Governo vittima della burocrazia”Con lo Sblocca Italia, molto

ridotto, il Governo Renzi -come peraltro accade tutti i giorni agliarchitetti italiani - ha sbattuto controil muro della burocrazia conservatri-ce che ha mortificato e modificato ilprogetto di introdurre misure concre-te per porre rimedio alla condizionedelle città, del mercato dell’edilizia,degli architetti e degli altri professio-nisti del settore”. È durissima la presadi posizione del Consiglio Nazionaledegli Architetti, Pianificatori, Pae-saggisti e Conservatori, secondo cui“il Decreto contiene solo norme chesarebbero adatte ad un Paese normalein tempi normali, mentre per l’Italiadi oggi ci voleva ben altro”. A giudizio degli architetti, “il vero

spread che divide l’Italia dal restod’Europa è l’incolmabile distanza trala cieca e autoreferenziale giurispru-denza legislativa e la drammaticarealtà della nostra vita quotidiana.

Aver rimandato, nello Sblocca Italia,il regolamento edilizio nazionale; nonaver posto limiti temporali alla possi-bilità della Pubblica Amministrazio-ne di revocare un permesso o di cam-biare le proprie decisioni; non avermodificato i requisiti di accesso allegare per i progetti pubblici (che oggiescludono il 99% degli architetti afavore di poche grandi società capita-lizzate); non aver varato un vero pro-getto di rigenerazione urbana sosteni-bile che mettesse mano agli 8 milionidi edifici italiani che possono caderealla prima scossa, anche lieve, di ter-remoto: tutto ciò rappresenta la pietratombale per un settore, quello dell’e-dilizia, che ha già perso metà del suofatturato”.Secondo i professionisti, alcuni dei

dati dell’Osservatorio 2014 sullo sta-to della professione di architetto inItalia - realizzato dal Cresme e dalConsiglio Nazionale - dimostrano,

con la forza dei numeri, l’incapacitàdella politica di comprendere ladrammaticità di una situazione in cuigli architetti italiani hanno ormai unreddito medio annuo inferiore ai 17mila euro che, al netto di tasse e previ-denza, vale la metà; al Sud, scende a11 mila, mentre quello dei trentenni -mediamente - non raggiunge i 500euro mensili reali".“L’Italia non è (più) un Paese per

architetti - si legge in una nota delConsiglio -. Redditi medi da inca-pienti, senza peraltro avere alcunagaranzia sindacale né cassa integra-zione, né bonus statali; debiti con lebanche per quasi la metà dei progetti-sti italiani che nessuno paga, conside-rato che i giorni necessari per ottene-re un pagamento da parte della Pub-blica Amministrazione sono oltre218, quelli da parte delle imprese 172e, dei privati, 98. Chiediamo alle isti-tuzioni - ed in particolare al Capo

dello Stato ed al Presidente del Con-siglio - se l’Italia, patria dell’architet-tura, sia disponibile a fare a meno dinoi architetti, visto che non sopravvi-vremo un altro anno (nel 2013 il calodel fatturato è stato del 33 per centocirca) e dovremo chiudere i nostristudi, grandi e piccoli. Ma anche se ilPaese possa fare a meno del made inItaly che noi abbiamo inventato conle nostre idee e i nostri progetti; ecome si potrà fare per rigenerare lecittà, riprogettare i territori, salvare imonumenti del Bel Paese quandol’assenza di visione e la burocraziaottusa avranno finito di distruggerel’architettura italiana”.Ma le provocazioni sono anche

altre: “i continuerà, per fare a meno dinoi, a favorire l’abusivismo, il disastroambientale, la bruttezza delle peri-ferie, pronti anche a rinunciare adoltre 60mila giovani architetti cheandranno all’estero senza tornare o

cambieranno lavoro, uccidendo,così, per i cittadini italiani, la speranzadi un habitat migliore per il futuro? Esi continuerà a considerarci - a secon-da delle convenienze del momento -ora una lobby di ricchi, ora partite Ivae non lavoratori che tutti i giorni per12 ore sgobbano per fare il loro doveree aiutare l’’talia a crescere? Nonabbiamo mai chiesto né chiediamosussidi o favori. Pretendiamo, però ilrispetto del nostro lavoro che viene,invece, quotidianamente vessato dauna burocrazia ossessiva, da un mer-cato sregolato in cui i diritti sono soloquelli degli altri, da una concorrenzaspietata delle società pubbliche, daregole per gli appalti che favoriscono isoliti pochi noti, da una fiscalitàinsensata, dal lasciarci indifesi di fron-te alle banche, dall’emarginarci dallepolitiche economiche; e per di più,chiudendo gli occhi, davanti agliabusi edilizi, ai centri storici che crol-lano, all’edilizia sommersa, alle verelobby che razziano appalti a colpi ditangenti”.

Piano Casa: ora serve il cambio di marcia La nuova sfida per le Regioni è trasformare misure temporanee in provvedimenti a regime

Lo aveva annunciato da subito, il governatoreVasco Errani. E così è stato. L’Emilia Roma-

gna non ha mai prorogato la durata della legge6/2009 sul Piano Casa. Troppo poco appeal inRegione, questa la motivazione. Un insuccessoche a fine 2010, quando l’amministrazione haannunciato di non voler rinnovare il provvedi-mento, è stato anche spiegato con l’inutilità diduplicare le norme. Vista la presenza di una disci-plina precedente, che già consentiva demolizio-ni e ricostruzioni, con ampliamenti anche mag-giori del 35% sulla base di accordi e assunzioni diresponsabilità reciproca tra pubblico e priva-to. Nessuna recriminazione o passo indietro. Atutt’oggi permane l’assenza.Tutta diversa la gestazione della Lombardia.

Qui, la decisione di imporre uno stop al pianocasa - giunto ormai alla seconda generazione - èmolto più recente. E risale al dicembre del 2013.C’è un concreto motivo per cui la legge lombar-da sul Piano casa (Lr 4 del 13 marzo 2012) si èestinta a San Silvestro. Di fatto esiste un altrotesto che ha reso permanente la possibilità diampliamenti e sostituzioni, dando però modo di

decidere in chiave locale ai 1.547 Comuni, inseno a propri piani di governo del Territorio(Pgt). Ne mancano all’appello solo un centi-naio, i più piccoli. Gli altri hanno adottato tutti iPgt e normato (obbligatoriamente) anche l’op-portunità di ingrandire e/o abbattere per riedifi-care, rendendola strutturale in dati contesti. Un processo che ha radici nella Lr 12/2005, lamacro-legge di governo del territorio. Che laGiunta lombarda punta a riformare nel 2014,passando così a una pianificazione di secondagenerazione. In virtù di questo processo, di con-seguenza, non ha particolarmente attecchito lavigente Lr 4/2012: risulta un totale di 143 in-terventi, di cui la maggior parte (86) riferibili ainterventi di recupero edilizio e funzionale a de-stinazione residenziale, più 28 interventi di sosti-tuzione di edifici residenziali. Né successo mag-giore è ascritto al precedente Piano casa (Lr13/2009). Contrariamente ad altre aree, il testolombardo d’altronde concedeva sì di ampliare,sebbene in modica quantità (5-10%), ma solo -condicio sine qua non - a fronte di migliorie ener-getiche. E quindi, è decaduto. Quando il provvedimento del cosiddetto

“Piano Casa” è stato varato, in pochi erano pron-ti a scommettere sul suo successo. Soprattutto gliamministratori locali si sono dimostrati estrema-mente sospettosi nell’accogliere l’idea dell’allora

premier, Silvio Berlusconi, di concedere agli ita-liani, proprietari di una casa mono o bifamiliare,la possibilità di ingrandirsi, fruendo di premivolumetrici fino al 20% e in deroga alle previsio-ni del piano regolatore.Eppure, quel modo per sfatare la crisi econo-

mica, per rilanciare l’edilizia e per consentire allefamiglie di realizzare quella “stanza in più” dovefare posto a figli o nipoti ormai cresciuti o a geni-tori anziani, magari non autosufficienti, in qual-che modo ha funzionato. Perché, a distanza dicinque anni dall’intesa, tuttavia, le leggi regiona-li che attuano il cosiddetto “Piano casa” sono an-cora operative su tutti i territori. Con la sola ecce-zione dell’Emilia Romagna (che arrivata alla scadenza della legge mai ha prorogato) e dellaLombardia (che, dopo aver riformulato la pro-pria legge, ha lasciato scadere la seconda versio-ne, annunciando di voler rafforzare la possibilitàper l’ampliamento già contenute nella legge digoverno del territorio)L’intesa fra lo Stato e le Regioni è stata rag-

giunta e siglata il 31 marzo del 2009. Successiva-mente l’accordo è stato tradotto in leggi, conprovvedimenti regionali complessi, pensatiquasi più per far fallire che per favorire le inten-zioni del Governo. Leggi “a tempo determina-to”, valide in genere un anno e mezzo, con mec-canismi di difficile applicazione.

Ma nei mesi la situazione è cambiata. Nel tur-noverdei governi regionali le leggi sul Piano casasono state modificate e hanno preso via via vigo-re. I testi più restrittivi sono stati ammorbiditi:talora abbassando le richieste sugli standardenergetici da raggiungere per ottenere i premi divolumetria; talora ampliando la platea degli edi-fici ammessi a intervento; talora prevedendomisure anche per ingrandire immobili a uso nonresidenziale. A dicembre 2013, è arrivata com-patta l’ultima ondata di proroghe.Segno che le possibilità offerte ai cittadini

sono state sfruttate. Forse non quanto era sta-to auspicato da Berlusconi, che nel presentarel’accordo aveva parlato di 60 miliardi di investi-menti in arrivo in 12-18 mesi. Ma comunqueabbastanza. Nell’ordine di alcune centinaia dimigliaia di casi, anche se un numero esatto è pra-ticamente impossibile da calcolare, visto chequasi nessuna Regione ha previsto una forma dimappatura e conteggio del numero degli inter-venti avviati. Ora la sfida che si apre è di ordine diverso.

Qualche Regione lo ha già fatto, qualcuno lo haannunciato. Un po’ ovunque, però, avanza l’in-tenzione di provare a trasformare misure tempo-ranee in provvedimenti a regime. Che sianoinseriti nelle leggi di governo del territorio o intesti ad hoc.

avv. Silvio Rezzonico pres. naz. CONFAPPI

“

6ATTUALITÀ OTTOBRE 2014N.19

Il Notariato analizza la formula dell’affitto immobiliare finalizzato all’acquisto, secondo la nuova disciplina dello Sblocca Italia

Il “Rent to buy”: quali profili giuridici e tributari

Segue a pag. 7

Il decreto cd. Sblocca Italia all’art. 23 introdu-ce nell’ordinamento la disciplina dei contrat-ti di godimento in funzione della successivaalienazione di immobili, volta a predisporre invia normativa delle tutele per le parti con-traenti, così rimovendo alcuni degli ostacolialla diffusione di questi schemi contrattuali.È ben noto, infatti, che in questi ultimi anni,

caratterizzati da una forte crisi del mercatoimmobiliare, considerata anche la difficoltà diottenere prestiti bancari, la prassi contrattualesi è orientata verso la ricerca di strumenti ido-nei a consentire di rimandare ad un momentofuturo gli effetti finali di un’operazione di com-pravendita permettendo, però, da un lato, aipotenziali acquirenti di ottenere immediata-mente la disponibilità dell’alloggio desiderato edi recuperare (in tutto o in parte) per il paga-mento del prezzo in caso di successivo acquistole somme versate per il godimento dell’immo-bile, e dall’altro lato, ai potenziali venditori diriuscire ad individuare degli acquirenti inizian-do anche a mettere a reddito il bene. Si tratta di fattispecie spesso definite generi-

camente come “rent to buy”, che in realtà assu-mono configurazioni giuridiche diverse, tuttecaratterizzate dall’intento di consentire all’ac-quirente l’immediato conseguimento del be-ne, diluendo nel tempo l’impegno finanziario,ed al venditore la collocazione dell’immobile(con conseguente sgravio dell’onere finanzia-rio sostenuto per la costruzione).Trattandosi di ipotesi finora prive di discipli-

na specifica e quindi di una tutela giuridicacerta, specie se attuate mediante atti non tra-scritti nei Registri Immobiliari, è quanto maiopportuna la scelta del Governo di approntarealle stesse una disciplina normativa. Tale scel-ta, tra l’altro, recepisce le proposte elaboratedal Notariato in occasione dell’ultimo con-gresso nazionale (tenutosi a Roma nel novem-bre 2013 e dedicato al tema della “Proprietàdell’abitazione”), che sono state presentate alSenato della Repubblica lo scorso 15 aprile, inoccasione dell’audizione tenuta in sede di con-versione del D.L. 47/2014 (emergenza abitati-va).Va segnalato come la nuova normativa, che

consente l’utilizzo di schemi contrattuali flessi-bili, si preoccupa di approntare un’efficacetutela reciproca dei contraenti sul piano civili-stico, mentre non si occupa dei profili fiscali deicontratti in esame (né riproduce le disposizionigià introdotte ai fini dell’imposte sui redditi edell’Irap per la locazione con riscatto a terminedegli alloggi sociali, di cui all’art. 8 del d.l. 28marzo 2014 n. 47, convertito in l. 23 maggio2014, n. 80, su cui v. CNN Notizie del 31 mar-zo 2014, segnalazione novità normativa, PianoCasa2014: il decreto legge in G.U. – Le normedi interesse notarile).In proposito si deve ritenere, con specifico

riguardo al problema della duplicazione diimposte, che il legislatore abbia fatto riferimen-to al regime fiscale di cui alla soluzione inter-pretativa prospettata dall’Agenzia delle entratein una consulenza giuridica del 13 febbraio2014 all’ordine dei dottori commercialisti di

Monza (non pubblicata però sul sito dell’A-genzia stessa sotto forma di risoluzione) per unafattispecie riguardante un contratto di locazio-ne collegato ad un’opzione di acquisto, ove siprevede che nel caso di esercizio del diritto diacquisto il corrispettivo stabilito per la venditasia decurtato degli acconti sul prezzo e dei cano-ni di locazione pagati fino al momento dell’op-zione.Alla luce di quanto sopra, appare coerente

che la disposizione di cui al comma 1 faccia rife-rimento, nella descrizione della fattispecie, al“diritto per il conduttore” di acquistare l’immo-bile.

DISCIPLINA DELL’ART. 23Venendo ad un primo esame degli aspetti

sostanziali, in attesa dei successivi approfondi-menti da parte del settore studi di questo Con-siglio Nazionale, va preventivamente sottoli-neato come elemento qualificante della nuovadisciplina sia l’elevato livello di tutela garantitodalla trascrizione nei registri immobiliari e dalledisposizioni dettate riguardo all’eventuale falli-

mento di una delle parti.Ciò detto, una prima notazione va fatta

riguardo all’individuazione delle fattispecieinteressate dalla disciplina in oggetto: la nuovadisposizione normativa ha ad oggetto “i con-tratti, diversi dalla locazione finanziaria, cheprevedono l’immediata concessione del godi-mento di un immobile, con diritto per il con-duttore di acquistarlo entro un termine deter-minato imputando al corrispettivo del trasfe-rimento la parte del canone indicata dalcontratto”.Si ravvisano, dunque, le due fasi caratteriz-

zanti le tipologie di operazioni emerse dallaprassi: quella del conseguimento del godimen-to dell’immobile a fronte del pagamento di uncanone e quella consistente nel trasferimentodell’immobile con imputazione al prezzo dellaparte del canone indicata nel contratto.Come già sottolineato, e salvi ulteriori

approfondimenti con riguardo alle ipotesi incui si configuri un obbligo relativo al trasferi-mento, si osserva che la disposizione di cui alcomma 1 fa riferimento, nella descrizione della

fattispecie, al “diritto per il conduttore” diacquistare l’immobile. Nessuna indicazionespecifica è prevista con riguardo alla qualitàdelle parti contraenti (che potranno essere pri-vati, imprese, professionisti, ecc…) ed allanatura dell’immobile.

Trascrizione del contrattoA tutela delle posizioni di entrambe le parti,

il legislatore prevede al comma 1 la trascrizionedi tali contratti (a tal fine pertanto gli stessi do-vranno rivestire la forma dell’atto pubblico odella scrittura privata autenticata).La trascrizione è disposta ai sensi dell’art.

2645-bis c.c., così come proposto dal Notaria-to; ciò rappresenta un elemento qualificantedella nuova disciplina, per rafforzare la recipro-ca tutela delle parti. In particolare la stessa rin-via, quanto agli effetti, alla disciplina della tra-scrizione del contratto preliminare ma con unprolungamento della durata massima dell’effi-cacia prenotativa, in considerazione delloscopo della norma (il termine triennale di cuiall’art. 2645-bis cit. è elevato a tutta la duratadel contratto e comunque ad un periodo nonsuperiore a dieci anni, ai sensi del comma 3 del-l’art. 23). Tale previsione si completa con il rin-vio alle disposizioni relative alla cancellazionedella trascrizione (art. 2668 comma 4 c.c.), alprivilegio speciale sull’immobile a garanzia deicrediti (di restituzione) del futuro acquirenteper il caso dell’inadempimento del venditore(art. 2775-bis c.c.), all’ipoteca iscritta sul beneoggetto del contratto (art. 2825-bis c.c.).Inoltre, il comma 1 dell’art. 23 prevede che

la “trascrizione produce anche i medesimieffetti di quella di cui all’art. 2643, commaprimo, numero 8) del codice civile”, quantoall’opponibilità ai terzi del contratto con riguar-do alla “fase” del godimento (e sembra dover-si ritenere, in assenza di espresse limitazioni,anche qualora la stessa abbia durata inferiore ainove anni).

Inadempimento e tuteleSono previste le conseguenze in caso di ina-

dempimento delle parti (commi 2 e 5 dell’art.23).Il comma 3 dell’art. 23, valorizzando la diffe-

renza della fattispecie in esame rispetto a quelladella locazione, rinvia per la disciplina dellasuddetta “fase” di godimento dell’immobilealle norme codicistiche dell’usufrutto, riguardoad inventario e garanzia, al carico delle spese dimanutenzione ed alle pretese di terzi e/o liti, inquanto compatibili.Il comma 4 dell’art. 23 precisa che, se il con-

tratto in esame ha ad oggetto un’abitazione, ildivieto di cui all’articolo 8 del decreto legislati-vo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla con-cessione del godimento: sembra non possadubitarsi, al riguardo, che la norma si riferiscaalle sole ipotesi nelle quali sussistono i requisitioggettivi e soggettivi per l’applicazione del pre-detto art. 8 del decreto n. 122/2005.Il comma 6 dell’art. 23 reca una specifica

disciplina, sempre nella logica di garantire tute-la legale all’altro contraente, per le ipotesi incui una delle parti venga coinvolta in un falli-mento: la disposizione, volta a contemperarel’interesse del ceto creditorio con quello di assi-curare la stabilità dei rapporti giuridici, rinviaagli articoli 67, comma 3, lettera c) della LeggeFallimentare (escludendo la revocatoria a tute-la della posizione del conduttore con dirittoall’acquisto che abbia trascritto) e 72 della L.F.stessa, così rimettendo al curatore, con l’auto-rizzazione del comitato dei creditori, la valuta-

Tra gli ambiti in cui è intervenuta la normazione del decreto Sblocca Italia, ve ne èanche uno di particolare rilievo sia per il mercato immobiliare sia per il comparto edi-lizio, sia per il settore abitativo in senso lato. Si tratta del cosiddetto rent to buy,valea dire il godimento di un immobile in funzione del suo successivo acquisto. A taletematica il Consiglio nazionale del Notariato ha dedicato alcune interessanti note,che riportiamo di seguito precedute dalla citazione dell’art. 23 del decreto, in mate-ria, appunto, di rent to buy.

DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133 (DECRETO “SBLOCCA ITALIA”)Art. 23 (Disciplina dei contratti di godimento

in funzione della successiva alienazione di immobili).1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata conces-sione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entroun termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte dicanone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codicecivile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo2643, comma primo, numero 8) del codice civile.2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di unnumero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo delloro numero complessivo.3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma,2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzodell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto ecomunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizio-ni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile,in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codicecivile.4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cuiall’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, numero 122, opera fin dallaconcessione del godimento.5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituirela parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In casodi risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla resti-tuzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se nonè stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedenteil contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c),del regio decreto 16 marzo 1942, numero 267 e successive modifiche. In caso di fal-limento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942,numero 267 e successive modifiche: se il curatore si scioglie dal contratto, si applica-no le disposizioni di cui al comma 5.7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertitocon modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis.Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione conclausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di venditacon riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore dellapresente disposizione.”.8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezio-namento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cuiall’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), dicui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

CONS. NAZ. NOTARIATO Note a cura di

Giuseppe Celeste resp. sett. legislativo; Enrico Sironi

resp. sett. propositivo; Annarita Lomonaco Ufficio studi Cnn

ATTUALITÀ 7OTTOBRE 2014 N.19

Continua da pag. 6

Il “Rent to buy”: quali profili giuridici e tributarizione relativa all’opportunità di continuare ilrapporto. Da segnalare che tale rinvio implical’applicazione anche degli ultimi due commidell’art. 72 L.F., i quali assicurano una particola-re tutela al promissario acquirente che abbiatrascritto il proprio titolo: si deve ritenere, per-tanto, che la medesima tutela spetti al con-traente di un contratto di godimento in funzio-ne della successiva alienazione, debitamentetrascritto, cui sia stato attribuito il diritto diacquistare.

Autonomia contrattualeVa sottolineato come la nuova disciplina

normativa lascia ampio spazio all’autonomiaprivata, dal momento che le parti restano libe-re di regolare in base alle proprie specifiche esi-genze la durata della fase “di godimento” (purcon il limite temporale dell’efficacia prenotati-va della trascrizione) e la quota di canoneimputabile a corrispettivo della successiva ven-dita. Parimenti rimessa all’autonomia contrat-tuale è la possibilità di prevedere diritti di reces-so, clausole penali e/o meccanismi condiziona-li, nonché disciplinare la stessa cedibilità dellaposizione contrattuale ovvero regolamentaregli effetti dell’inadempimento dell’obbligo ditrasferimento, oltre a quanto già previsto dallanorma.

NOTE TRIBUTARIECome già sottolineato, l’art. 23 non si occu-

pa dei profili fiscali dei contratti in esame, nériproduce le disposizioni già introdotte ai finidell’imposte sui redditi e dell’Irap per la locazio-ne con riscatto a termine degli alloggi sociali, di

cui all’art. 8 del d.l. 28 marzo 2014 n. 47, con-vertito in l. 23 maggio 2014, n. 80. Il tema èstato oggetto di approfondimento in un prece-dente studio del Consiglio Nazionale del No-tariato circa le possibili soluzioni interpretativedirette ad evitare una duplicazione di impo-sizione su somme che in una prima fase sonoqualificate come canoni per il godimento del-l’immobile e successivamente sono imputateal prezzo della cessione. In questa sede sembrano opportune, però,

alcune precisazioni.

Duplicazione di impostaIn primo luogo, come sopra segnalato, quan-

to alla duplicazione di imposizione, una solu-zione in via interpretativa è stata prospettatadall’Agenzia delle entrate nella citata consu-lenza giuridica in data 13 febbraio 2014 (all’or-dine dei dottori commercialisti di Monza) peruna fattispecie riguardante un contratto dilocazione collegato ad un’opzione, ove si pre-vede che nel caso di esercizio del diritto diacquisto il corrispettivo stabilito per la venditasia decurtato degli acconti sul prezzo e dei cano-ni di locazione pagati fino al momento dell’op-zione. L’Agenzia delle entrate, sulla base di talerappresentazione della fattispecie, in primoluogo rileva come lo schema contrattuale inesame non sia riconducibile alla locazione conclausola di trasferimento vincolante perentrambe le parti, perché è presente un’opzio-ne di acquisto attribuita ad una sola delle parti;in secondo luogo evita la duplicazione di impo-sizione, agli effetti dell’Iva, considerando come

base imponibile della cessione il saldo del prez-zo, al netto di quanto già versato non solo atitolo di acconti ma anche come canoni di lo-cazione, avendo tali somme già avuto una lororilevanza ai fini del tributo. Analogamente, agli effetti delle imposte sui

redditi, l’Agenzia ritiene che quando il condut-tore eserciti l’opzione emerga un componentedi reddito rilevante ai fini IRES pari alla diffe-renza fra il prezzo della cessione, al netto deiproventi che hanno già concorso alla forma-zione del reddito nei periodi di imposta prece-denti a titolo di canoni di locazione, ed il costofiscale del bene.Ed il ragionamento posto a base della soluzio-

ne interpretativa individuata dall’Agenzia delleentrate sembra compatibile ed in linea anchecon la soluzione individuata nello studio di que-sto Consiglio Nazionale (n. 490-2013/T) conriguardo all’imposta di registro, dove, nella pro-spettiva di una considerazione unitaria di sche-mi contrattuali diretti a realizzare il trasferimen-to di un immobile quale momento definitivo diun’operazione più complessa, in cui si ravvisanodelle fasi “preliminari”, con pagamenti di som-me (rilevanti agli effetti dell’imposta di registro)destinate a confluire nel prezzo della cessione, siè ritenuto ragionevole l’estensione a questa fat-tispecie del meccanismo, di cui alla nota all’art.10 della tariffa, parte prima, d.p.r. n. 131/1986,dell’imputazione dell’imposta di registro pro-porzionale pagata in relazione alle somme, anti-cipate durante la “fase preliminare”, in sede ditassazione del contratto definitivo di trasferi-mento dell’immobile.

Locazione e preliminareIn secondo luogo ed in linea generale, pare

utile ricordare che nelle ipotesi di compresen-za di una locazione e di un contratto preli-minare con obbligo bilaterale occorre tenereconto delle disposizioni di cui all’art. 2, comma2, n. 2, d.p.r. n. 633/1972 e all’art. 109, comma2, lett. a), d.p.r. n. 917/1986, che consideranocome cessione la locazione con clausola di tra-sferimento vincolante per ambedue le parti(sul punto, oltre allo studio n. 490-2013/T, siveda anche Cass. n. 23734 del 21 ottobre2013).

Disciplina alloggi socialiIl comma 7 dell’art. 23 interviene inserendo

un nuovo comma all’art. 8 del d.l. 28 marzo2014 n .47, convertito in l. 23 maggio 2014, n.80: tale articolo prevede, con riguardo aglialloggi sociali (di cui al D.M. Infrastrutture 22aprile 2008), la possibilità di prevederne ilriscatto da parte del conduttore dopo 7 annidall’inizio della locazione, approntando unospecifico trattamento fiscale ai fini delle impo-ste sui redditi e dell’imposta regionale sulle atti-vità produttive. Il comma aggiunto, la cui efficacia è peraltro

subordinata all’autorizzazione della Commis-sione Europea (come previsto dal comma 8),estende detta disciplina anche ai contratti dilocazione (di alloggi sociali) con clausola di tra-sferimento della proprietà vincolante per en-trambe le parti e di vendita con riserva di pro-prietà (sempre di alloggi sociali).

8 CONDOMINIO OTTOBRE 2014N.19

➣ Si spaccia per finanziere e deruba un disabile

Si è spacciato per un militare della Guardiadi Finanza e ha chiesto ospitalità a un disabi-le; poi gli rubato una somma pari a 700 euro,corrispondenti a parte della pensione. Inseguito, ha contattato la sua vittima dicendodi essere riuscito a individuare l’autore delfurto e gli ha chiesto del denaro per la riaverela pensione. Il suo piano, tuttavia, è fallito.Così, un uomo di 36 anni è stato denunciatodai carabinieri di Cosenza per truffa.

➣ Sparatoria fra viciniUn arresto e un ferito

Era da tempo che i due litigavano per le con-dizioni di una strada nei pressi delle loro abi-tazioni. ma l’ultimo litigio tra vicini di casa,residenti in un comune in provincia di Co-senza, è finito drammaticamente: uno deidue uomini, di 50 anni, ha sparato al rivale di55 anni ferendolo ad una gamba. La vittimaè stato portato in ospedale, dove i medici lodimesso, fortunatamente, con una prognosidi pochi giorni. L’aggressore, invece, è statoarrestato dai carabinieri.

➣ Litigio tra coniugiLui la accoltella e fugge

Ennesimo litigio tra coniugi che termina nelsangue. A Lamezia Terme, un uomo haaccoltellato e ferito nella propria abitazionela moglie - una donna polacca di 40 annimadre di due bambini - e poi si è dato allafuga per poi fuggire via. Sulle tracce dell’ag-gressore si sono messe subito le forze dell’or-dine, mentre la donna ha raggiunto autono-mamente l’ospedale ed è stata ricoverata inprognosi riservata (ma non in pericolo divita) per una ferita al torace. I due coniugisono sposati da 16 anni. L’accoltellamento èavvenuto nel corso di un litigio scoppiato,pare, per futili motivi.

➣ “Mi getto dal balcone”Ma la polizia lo salva

Suicidio sventato dalla polizia, intervenu-ta in un condominio di Cosenza dove unuomo minacciava di gettarsi dal cornicionedella propria abitazione, al secondo pianodel palazzo. Gli agenti sono riusciti a instau-rare un dialogo con l’aspirante suicida, con-vincendolo poi a desistere dopo una lungatrattativa. Pare che all’origine del gesto cifossero alcuni problemi familiari.

➣ Aggredisce la mogliecon la mazza da baseball

A Santa Maria Capua Vetere (in provinciadi Caserta) una donna è stata colpita ripetu-tamente con una mazza da baseball dal mari-to, che la ha ridotta in fin di vita. L’uomo, 56anni, è stato arrestato dai carabinieri, alla cuicaserma si è presentato spontaneamentecostituendosi. La moglie, invece, è stata tra-sportata d’urgenza all’ospedale di Caserta.

➣ Amanti troppo rumorosiVicina chiama la polizia

Quando l’amore (o, meglio, la passione) su-pera qualsiasi ostacolo e barriera: in questo

caso, a momenti anche quella del suono.Una coppia troppo focosa si è intrattenutain una notte d’amore, producendo gemiti erumori che si sono uditi per tutto il palazzo.Così, la vicina di casa ha chiamato la polizia.È successo in un palazzo del centro di Pavia.Gli agenti hanno potuto constatare che giàdalla strada era possibile accertare la veri-dicità della segnalazione e hanno invitato i due amanti a un comportamento menorumoroso.

➣ Fiamme da ceri votivi Anziano muore in casa

Un uomo di 79 anni è morto a causa di unincendio provocato da alcuni ceri votivilasciati accesi sul comodino. La disgrazia èavvenuta in un appartamento del quartiereAppio-Tuscolano, a Roma. L’anziano èstato trovato per terra accanto al letto. Nonsono bastati i soccorsi: l’uomo è decedutoprima di arrivare in ospedale. Scongiurato ilpericolo di vita, invece, per la moglie, di 81anni. L’appartamento al sesto piano è statocompletamente distrutto dalle fiamme e lostabile evacuato durante le operazioni dispegnimento.

➣ Si fingono carabinieri e truffano pensionata

Una pensionata di Genova di 84 anni èstata truffata da due finti carabinieri, i quali lehanno raccontato di dover indagare su alcu-ni furti. I due malviventi sono riusciti adentrare in casa e le hanno portato via circa30 mila euro in gioielli e contanti, convin-cendola a consegnar loro perfino l’anelloche portava la dito. L’anziana si è accortatroppo tardi di esser stata imbrogliata. Inda-gini affidate alla polizia.

➣ Depresso e disoccupato Distrugge la sua casa

In provincia di Imperia, un uomo di 32 anniha devastato con calci e pugni suppellettili,porte e finestre di casa, ferendosi anche allemani con schegge di vetro. Secondo i cara-binieri, giunti sul posto insieme agli opera-tori della Croce Azzurra, l’uomo aveva datempo problemi di depressione per la man-canza di lavoro. Dopo essere riusciti a cal-marlo, i militari lo hanno accompagnatoall’ospedale di Bordighera.

➣ Imprenditore derubatoFurto in casa da 56mila €

furto ingente quello messo a segno da unabanda di ladri in provincia di Genova. I mal-viventi si sono introdotti nell’abitazione diun imprenditore sottraendogli 6mila euro incontanti e altri 50mila euro in buoni fruttife-ri bancari, prelevati dalla cassaforte. Stessomodus operandi in un altro appartamentoin zona San Fruttuoso,. Questa volta il colpoha fatto guadagnare alla banda un bottino di8mila euro in contanti, sempre prelevati dal-la cassaforte. Probabile che si tratti della me-desima gang.

➣ Intrappolata nel lettoÈ salvata dai pompieri

Due giorni intrappolata nel letto, che si era

sfondato. È la disavventura di cui è rimastavittima, in un appartamento in provincia diLecco, una donna di 76 anni con problemidi deambulazione. L’anziana è stata salvatagrazie al consueto giro di visite degli assisten-ti sociali, i quali si sono insospettiti dopo lamancanza di risposta da parte della signora alsuono del campanello. Quando i vigili delfuoco sono riusciti a entrare, hanno trovatola pensionata distesa sul letto, cosciente maintrappolata.

➣ Figlio in manette: rubaval’argenteria ai genitori

Aveva rubato l’argenteria di famiglia riven-dendola poi in un negozio di “compro oro”.Il giovane è stato però arrestato dai carabi-nieri, ai quali i genitori avevano denunciatoil furto, ignorando chi fosse stato a commet-terlo. È accaduto a Civitanova Marche,dove le indagini dei militari si sono subitoconcentrate su alcune attività di comprooro della zona. In una di queste è stata rin-tracciata la refurtivaì. Poi, la sorpresa: a ven-dere l’argenteria all’esercizio commercialeera stato proprio il figlio della vittima delfurto.

➣ Incidente in condominioBimbo cade in vano scale

Ancora un drammatico incidente domesti-co (o, per meglio dire, condominiale) in cuila vittima è un bambino. La disgrazia, questa,volta, è accaduta in un palazzo del Novare-se, dove un bimbo di 10 anni è caduto nellatromba delle scale, facendo un volo di 6metri. Il ragazzino stata giocando con altribambini più piccoli, e dopo essersi messo acavalcioni sulla ringhiera, ha perso l’equili-brio ed è precipitato giù riportando un trau-ma cranico e toracico.

➣ Picchia e caccia la moglie Arrestato un pensionato

I carabinieri hanno arrestato un pensionatodi 65 anni di Nuxis, in provincia di Carbo-nia, in flagranza di reato per maltrattamentie violenza privata. L’uomo era già stato trat-to in arresto alcuni mesi fa per lo stesso reato.Questa volta, dopo aver avuto una violentadiscussione con la moglie, l’ha picchiata ecacciata di casa. La donna ha trovato rifugiodalla figlia e ha chiamato il 112, che ha in-viato due unità sul posto. Dopo la denuncia,l’uomo è stato nuovamente condotto in car-cere dai carabinieri.

➣ Dopo la lite nell’alloggiouccide moglie e si impicca

In provincia di Pisa due anziani coniugisono stati trovati morti in un appartamen-to. L’ipotesi degli inquirenti è quella dell’o-micidio-suicidio al termine di una violentalite. Sono stati i vicini a dare l’allarme do-po aver sentito gridare dall’appartamen-to adiacente il loro alloggio. Secondo una prima ricostruzione, l’uomo, 76 anni,avrebbe assassinato la moglie di 74 an-ni, dopo una lite violenta, colpendola piùvolte con un’arma da taglio. Quindi, avreb-be deciso di farla finita a propria volta,impiccandosi.

➣ Donna morta in incendioRogo partito da sigaretta

Potrebbe essere stata una sigaretta accesa lacausa della morte di una donna di 57 anni,trovata senza vita nel suo appartamento alsecondo piano di una palazzina in provinciadi Carrara. Al momento della tragedia, ladonna era sola in casa. È stata la sorella dellavittima - poi colpita da malore - a fare la tristescoperta.

➣ Dimentica chiavi di casaScavalca finestra e muore

A Napoli, un uomo di 41 anni è morto dopoessere scivolato dal davanzale di una finestraal quarto piano di uno stabile. Secondo leindagini condotte dalla polizia, l’uomoaveva dimenticato le chiavi di casa e così hapensato di rientrare nell’appartamento sca-valcando una finestra, ma avrebbe perso l’e-quilibrio. Soccorso tempestivamente e tra-sportato d’urgenza in ospedale, è morto dopocirca tre ore dal ricovero.

➣ A 87 anni tenta omicidioBadante salva la moglie

Si è salvata grazie all’aiuto della badante edella polizia. Una donna di 80 anni, a Roma,è stata aggredita dal marito di 87 anni, ilquale ha tentato di strangolarla e gettarla giùdal balcone. L’anziana è riuscita a divinco-larsi e a fuggire, ma è stata inseguita dal co-niuge, che ha tentato nuovamente di aggre-dirla per le scale, quando però è stato blocca-to dalla polizia, mentre la donna venivasoccorsa dalla badante. La moglie è stataportata in ospedale, e ha riportato un traumaal collo. L’87enne è stato invece denunciatoper maltrattamenti.

➣ Accende cucina a legnaPensionata resta ustionata

Stava accendendo la cucina a legna nellasua abitazione in provincia di Udine, maqualcosa è andato storto, così una donna di85 anni è rimasta ustionata al volto e allemani. Soccorsa, la pensionata è stata tra-sportata in elicottero all’ospedale di Udine.

➣ Una casa di appuntamentia gestione “artigianale”

Quella delle due che non era alla cassa, offri-va le proprie prestazioni sessuali; quindi, sialternavano. Un’organizzazione artigiana-le quella messa in piedi in un alloggio in pro-vincia di san Benedetto del Tronto da duedonne ucraine di 39 e 44 anni. L’attività, tut-tavia, è stata scoperta e smantellata dalla poli-zia, che ha denunciato le prostitute e postosotto sequestro la casa di appuntamenti.

➣ Punto in casa da una vespaShock anafilattico lo uccide

A stroncarlo è stato lo shock anafilattico. Èmorto così, in provincia di Olbia, un pensio-nato che era stato punto da una vespa nellapropria casa di campagna. Inutili i soccorsidegli operatori del 118. Nella stessa giornata,in zona, i vigili del fuoco sono stati subissatidi richieste di intervento per la presenza dinidi di api e vespe vicino le abitazioni

CONDOMINIO 9OTTOBRE 2014 N.19

Condomini imbrattatiA chi spetta la pulizia?Abito a Milano, spesso passo da

Piazza Virgilio, e osservo che su un belpalazzo signorile color giallo, ristruttu-rato qualche anno fa, campeggia unascritta in inglese (ovviamente insiemea graffiti che deturpano tutta la partebassa del palazzo). La scritta ha unsignificato volgare. perché non obbli-gare i condòmini a togliere questoscempio? Ora mi chiedo cosa devonopensare le centinaia di turisti che pas-sano di lì per andare a visitare il Cena-colo. Per rimanere in tema, elenco loscempio sulle facciate di palazzi stu-pendi in via Carducci, De Amicis,Molino delle Armi, Via Torino e deci-ne di altre strade ridotte così.

Presenteremo Milano ridotta inquesta maniera? Sono anni che nonvedo una ristrutturazione adeguataad una città che dovrebbe essere euro-pea (e l’Expo inizia fra pochi mesi).Perché non prendere esempio dallealtre città europee che io visito spessoper lavoro? Spero che qualcuno mirisponda: vorrei essere orgogliosa del-la mia città, che vedo affollata di turi-sti da tutto il mondo.

Lettera firmata.

Risponde il pres. di Assoedilizia,Achille Colombo Clerici

Non sarebbe giusto accollareobbligatoriamente ai condòminil’onere di ripulire le facciate dellecase deturpate dai graffiti vanda-

lici. Si tratta infatti di esiti di undilagante malcostume, anzi diazioni criminose, che la pubblicaamministrazione avrebbe il dove-re di prevenire, di impedire e di re-primere, spesse volte anche d’uffi-cio. La ripulitura di tali imbratta-menti dovrebbe rientrare dunquefra i costi sociali. Tanto più che, seanche il condomino volesse im-pedire gli imbrattamenti, sarebbein serissima difficoltà: dovendo,quanto meno, presidiare giorno enotte i muri di casa. Un compitoimpossibile.In alcuni casi addirittura i graffi-

ti selvaggi sono la conseguenzaindiretta di scelte amministrative:come accade in tutti i casi in cuivengono stabiliti ed autorizzati ipercorsi di cortei e manifestazio-ni tradizionalmente forieri di ta-li azioni aggressive contro la cit-tà. Tuttavia, non possiamo essereinsensibili di fronte all’esigenza di presentare ad Expo 2015 unaMilano dal volto pulito. Sarebbeauspicabile, dunque, che chi se lopuò permettere pulisse le facciatedella propria casa, soprattutto se sitratta di sconcezze; magari utiliz-zando le agevolazioni fiscali previ-ste per l’esecuzione di opere dimanutenzione ordinaria inerentile parti comuni dei condomini.

LA POSTA DELLE ASSOCIAZIONIConfedilizia: guardare alla reale capacità contributiva

Casa: “Stop alla tassazione”

Il tema è uno, e uno solo: che le tasse devo-no colpire la reale capacità contributivaanche secondo il precetto costituzionale.Soprattutto se il Fisco vuole essere rispettatoe vuole essere un Fisco civile.A cominciare dall’annuale nostro Con-

vegno, che si è tenuto a Piacenza (a segnarela nuova stagione del mercato immobiliare)abbiamo iniziato una campagna serrata suquesto punto. Basta colpire i risparmiato-ri dell’edilizia tassando rendite catastali(aumentate del 5% da Prodi, e a livelli smo-dati da Monti) che “fabbricano” artificial-mente un reddito che non c’è, per colpirlo(esattamente quel che già capita anche perle aree fabbricabili, tali - nell’attuale con-giuntura - solo per il Fisco, una vergognasesquipedale). Basta tassare anche immobi-li collabenti, comunque inagibili o che nonsi riesce ad affittare (per una crisi che i poli-tici riescono solo ad aggravare). Basta con imacroeconomisti e le loro strambe teorie, aldi fuori della realtà. Basta. La crisi si risolvericreando la fiducia. E la fiducia diffusa (dif-fusa, cioè, quanto è diffusa la proprietà dellecase) ritornerà quando ritornerà la conve-nienza nell’investimento immobiliare, per-ché l’affitto della proprietà diffusa tornerà arendere qualcosa.Finché si continua a parlare per slogan

desueti, acriticamente accettati, la ripresanon arriverà mai. Se la coperta è corta, èperfettamente inutile cercare di tirarselaaddosso per intero più di quanto già ciò nonavvenga. Chi continua a dire che la ricchez-za immobiliare è statica, ignora che - cometutti gli studiosi di economia sanno - vi èuna ricchezza immobiliare ferma ed un’altradinamica. Soprattutto, è inutile continuarea voler dare addosso ad una ricchezza chenon c’è più, addirittura sostenendo che ilcosto degli immobili è elevato, quando ognipassante in strada sa che i prezzi sono crollatie che si è distrutto ogni risparmio. La spe-sa per i consumi - lo sa ogni semplice mas-saia - diminuisce per l’emergenza sociale inatto, non certo perché sia immobilizzata,quand’anche ci fosse e, poi, soprattutto per-ché, crollati i valori delle case, gli italianinon si sentono più garantiti dagli stessi incaso di difficoltà (e, quindi, non spendo-no, conservano quella liquidità di cui lebanche - per mancanza di corrette richiestee di altrettanto corretti investimenti - sonopiene). La redistribuzione del carico tributario

deve esserci, certo. Ma non sulla base delritornello lavoro ed imprese, ma sulla basedei reali redditi, come si fa nei Paesi civiliqual è la Germania, ove ogni forma di tassa-zione patrimoniale è stata cancellata, e ciòanche se da noi i mandarini di Stato e diorganismi vari, più o meno parassitari, con-tinuano a fare il tifo per essa per mettere alriparo se stessi e le loro megaretribuzioni.

Corrado Sforza Fogliani presidente Confedilizia

ASSOEDILIZIA: CARICHE SOCIALIIl Consiglio Direttivo di Assoedilizia, riunitosi lo scorso 11 set-tembre nella sede di via Meravigli, a Milano, ha rieletto allapresidenza dell’organizzazione per il triennio 2015/2017 l’av-vocato Achille Colombo Clerici. Ecco le altre nomine. Consigliere di Amministrazione: Alessandro Panza diBiumo.Vice presidenti: Luigi Arborio Mella, Alfredo CampaniniBonomi, Carlangelo Menni di Vignale, Bernardo Negri daOleggio.Componenti Giunta Esecutiva: Eugenio Bergamasco, SergioBrembati, Michele D’Amico, Ugo Dozzio Cagnoni, CesareRosselli.

Uppi: gran festa per i 40 anni

La trasparenza in condominioIl condomino non deve fornire prove docu-mentali delle informazioni rese all’ammini-stratore per la tenuta del “registro di anagrafecondominiale”. Può, invece, chiedere all’am-ministratore copia integrale degli atti e deidocumenti bancari del conto corrente condo-miniale. Lo ha chiarito il Garante per la prote-zione dei dati personali (vd. newsletter del-l’Autorità n. 387 del 23.4.2014) in risposta adalcuni quesiti rivolti da Confedilizia sullenovità introdotte dalla legge n. 220/2012, cheha modificato la disciplina del condominio.Il Garante ha ribadito innanzitutto che

l’amministratore può trattare solo informazio-ni pertinenti e non eccedenti rispetto allefinalità da perseguire. Può, dunque, acquisirele informazioni che consentono di identifica-re e contattare i singoli partecipanti al condo-

minio - siano essi proprietari, usufruttuari,conduttori o comodatari - chiedendo le gene-ralità comprensive di codice fiscale, residenzao domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati cata-stali: la sezione urbana, il foglio, la particella, ilsubalterno e il Comune. Non può invecechiedere, perché risulterebbe eccedente, co-pia della documentazione: come, ad esempio,l’atto di compravendita in cui sono riportati i dati. Per quanto riguarda, poi, le condizioni di

sicurezza, con l’entrata in vigore del DecretoDestinazione Italia i condòmini non dovran-no più fornire alcuna informazione sulla pro-pria unità immobiliare, perché i dati da racco-gliere riguardano solo le parti comuni.

Corrado Sforza Foglianipresidente Confedilizia

Per celebrare il 40° anniversario della suafondazione, l’Uppi ha organizzato, con la

partecipazione delle sue strutture internazio-nali (Uppi International ed Union Paneu-ropéenne de la Propriété Immobilière, nonchédell’International Association Of Giurists Italy -Usa) un convegno giuridico internazionale a Santa Margherita Ligure, nei giorni 16-19ottobre 2014, sul tema: “Il quadro normativodel settore immobiliare nel nostro Paese dopoquarant’anni d’impegno a difesa dei piccoliproprietari. Le diverse realtà in Europa e negliUsa”.Si tratta, quindi, di un convegno di diritto

comparato a cui partecipano tredici relatorisuddivisi inquattro sessioni presiedute ognunada un past president Uppi, mentre le relazio-ni introduttiva e conclusiva saranno tenuterispettivamente dal presidente di Uppi Interna-tional e dell’Union Paneuropéenne, avvocatoNerio Marino, fondatore dell’Uppi, e dal presi-dente nazionale in carica, avvocato GabrieleBruyere.È la prima volta che si tiene in Italia un con-

vegno in cui vengono comparate le politichedella casa tra il nostro Paese ed altri Paesioltr’Alpe (Spagna, Portogallo, FederazioneElvetica) e oltr’Oceano (Stati Uniti). Tra i rela-

tori va segnalato il primo presidente aggiuntodella Suprema Corte di Cassazione, dottorLuigi Rovelli, che parlerà su “inviolabilità dellaproprietà immobiliare tra Costituzione, poteridi conformazione e C.E.D.U.”. Altre relazioniriguarderanno la riforma del condominio, quel-la del catasto, il regime fiscale e le locazioni.

Anapi: formazione è il futuroSi è tenuto a Bergamo, il 12 settembre, nel

Centro Congressi Fiera Condominio-Expo2014, il convegno organizzato da Anapi intito-lato “Condominew: la gestione immobiliare avalore aggiunto”, in collaborazione con ItaliaDidacta e Reps. Come illustra Vittorio Fusco, presidente

nazionale Anapi: “Abbiamo ricevuto un buonriscontro di interesse sia dai nostri associati siada altri operatori del settore. I temi affrontati dairelatori sono basati su esperienze derivanti dallegrandi gestioni immobiliari private e pubbli-che, e finalizzati a dimostrare la necessità di evo-luzione degli amministratori condominialiverso forme di gestione integrata e sinergica.Tali argomenti, peraltro, rappresentano soloun’anteprima e un primo passo di ciò cheAnapi intende sviluppare in collaborazionecon i propri consulenti al fine di offrire ai propriassociati sia a livello formativo, sia a livello con-creto, gli strumenti per attuare una visioneinnovativa nel campo della gestione dei con-domini”. Quindi non solo formazione, ma anche sup-

porto concreto che, come aggiunge Fusco,“Anapi, consapevole della bontà del progetto,promuoverà certa della sensibilità dei propriassociati ad aderire con l’ambizione di dimo-strare che il mondo degli amministratori dicondominio possa essere terreno fertile per unarazionalizzazione dei processi di gestione immo-biliare. Formare e aiutare i nostri associati amaturare una nuova consapevolezza nell’evo-luzione del ruolo dell’amministratore è il per-corso che Anapi vuole intraprendere”.

10 IMMOBILI & FISCO OTTOBRE 2014N.19

Dalle modalità di registrazione alle tempistiche per l’esercizio dell’opzione, tutti i chiarimenti nella guida delle Entrate

Locazione: contratto con e senza cedolare

Segue a pag. 11

Delle tre guide fiscali con focus sulla casapubblicate nelle scorse settimane dall’A-

genzia delle Entrate, una è dedicata alle loca-zioni (mentre le altre due affrontano il temadelle compravendite immobiliari e quellodelle donazioni e successioni).L’opuscolo in materia di affitti è ripartito in

cinque capitoli: i primi due sono relativi allaregistrazione del contratto, con e senza cedola-re secca; il terzo ha per oggetto i casi di proro-ghe, risoluzioni e cessioni; il quarto e il quinto,invece, forniscono informazioni, rispettiva-mente, su errori e possibili rimedi e sull’imposi-zione fiscale.In questa pagina e nella seguente, pubbli-

chiamo un estratto dei primi due capitoli dellaguida dal titolo “Fisco e casa: le locazioni”. Iltema è, dunque, quello della registrazione delcontratto d’affitto.

INTRODUZIONERegistrare un contratto di locazione è, oggi,

molto semplice. Non è più necessario recarsiagli sportelli degli uffici dell’Agenzia delleEntrate, né in banca o in un ufficio postale peril pagamento delle imposte dovute. Si può faretutto agevolmente da casa. L’Agenzia mette adisposizione, gratuitamente, tutto il softwareoccorrente, nonché un adeguato servizio diassistenza tecnica necessaria per il suo utilizzo. Inoltre, registrare un contratto di locazione è

vantaggioso, sia perché obbliga entrambe leparti al rispetto degli impegni assunti, sia per-ché sono riconosciuti considerevoli beneficifiscali a favore dei proprietari e degli inquilini. In ogni caso, la registrazione dei contratti di

locazione è un obbligo per entrambe le parti: “Icontratti di locazione, o che comunque costi-tuiscono diritti relativi di godimento, di unitàimmobiliari ovvero di loro porzioni, comun-que stipulati, sono nulli se, ricorrendone i pre-supposti, non sono registrati” (articolo 1,comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria2005). Di seguito saranno esaminate le regole prin-

cipali che governano la registrazione del con-tratto di locazione a uso abitativo fra privati(soggetti, cioè, che non agiscono nell’eserciziodi impresa, arte o professione), dedicando uncapitolo a parte alle procedure da seguire quan-do si sceglie il regime fiscale della cedolaresecca. In sintesi, la registrazione dei contratti di

locazione a uso abitativo: ❖ è obbligatoria, qualunque sia l’ammontaredel canone pattuito, tranne nei casi in cui ladurata del contratto, non formato per attopubblico o scrittura privata autentica, nonsuperi i 30 giorni complessivi nell’anno;❖ può essere richiesta, indifferentemente, dallocatore (proprietario) o dal conduttore (in-quilino) dell’immobile, anche tramite inter-mediario o delegato; ❖va obbligatoriamente effettuata utilizzando iservizi telematici dell’Agenzia, quando si pos-seggono almeno 10 immobili; ❖ va fatta entro 30 giorni dalla data di stipuladel contratto o, se anteriore, dalla sua decor-renza. L’Agenzia delle Entrate ha emanato, a inizio

2014, due importanti provvedimenti riguar-danti: a) il modello di versamento - F24 elementiidentificativi (F24 Elide) - che, a partire dal 1°febbraio 2014, va utilizzato per pagare tuttoquanto è connesso ai contratti di locazione eaffitto di beni immobili (imposta di registro,tributi speciali e compensi, imposta di bollo,

sanzioni e interessi); b) il prodotto RLI “Richiesta di registrazione eadempimenti successivi - contratti di locazio-ne e affitto di immobili” (software, ambienteweb e modello), che ha semplificato il panora-ma dei vari applicativi informatici utilizzati perla registrazione dei contratti di locazione(Siria, Iris, contratti di locazioni), per i paga-menti e per gli adempimenti successivi, pren-dendo, inoltre, il posto anche del “modello69”. Di fatto, utilizzando RLI è possibile (diretta-

mente per chi è abilitato ai canali “Fisconline”e “Entratel”, con il software o fruendo dell’ap-plicazione web, oppure con il modello da pre-sentare in ufficio): ◆ registrare i contratti di locazione e affitto diimmobili; ◆ comunicare eventuali proroghe, cessioni orisoluzioni; ◆esercitare l’opzione e la revoca della cedolaresecca; ◆ comunicare i dati catastali dell’immobileoggetto di locazione o affitto. Il software e l’applicazione web consentono,

inoltre, di trasmettere anche la copia del con-tratto, e di effettuare i pagamenti (per la regi-strazione, la proroga, la cessione, ecc.) median-te addebito su c/c. Anche il contribuente cheregistra il contratto in ufficio può adesso effet-tuare il pagamento con addebito sul c/c.Per quanto concerne l’attestazione della pre-

stazione energetica degli edifici (Ape), neicontratti di locazione di edifici o di singoleunità immobiliari soggetti a registrazione vainserita una clausola con la quale il conduttoredichiara di aver ricevuto le informazioni e ladocumentazione sull’attestazione della presta-zione energetica degli edifici (Ape), compren-siva dell’attestato stesso. Inoltre, una copia del-l’attestato deve essere allegata al contrat-to, tranne che nei casi di locazione di singoleunità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1,comma 7).

SENZA CEDOLARELe imposte da pagareQuando non è possibile (o non si desidera)

scegliere il regime fiscale della cedolare secca,per la registrazione dei contratti di locazione auso abitativo sono dovute: ❖ l’imposta di registro, pari al 2% del canoneannuo, moltiplicato per le annualità previste; ❖ l’imposta di bollo, che è pari, per ogni copiada registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scrittedel contratto e, comunque, ogni 100 righe. Se le parti decidono di stipulare un contratto

pluriennale, possono scegliere di pagare l’im-posta di registro: ◆ in un’unica soluzione, per l’intera durata delcontratto (2% del corrispettivo complessivo).In questo caso, l’imposta da versare non puòessere inferiore a 67 euro. L’opzione permette,però, di usufruire di una detrazione dall’impo-sta dovuta, in misura percentuale, pari allametà del tasso di interesse legale (dal 1° gen-naio 2014, l’1%) moltiplicato per il numerodelle annualità; ◆annualmente (2% del canone relativo a cia-scuna annualità, tenendo conto degli aumentiIstat), entro 30 giorni dalla scadenza della pre-cedente annualità. In questo caso, l’impostaper le annualità successive può anche essere diimporto inferiore a 67 euro Per i contratti di locazione a canone concor-

dato, riguardanti immobili che si trovano inuno dei Comuni “ad elevata tensione abitati-

va”, è prevista una riduzione del 30% dellabase imponibile sulla quale calcolare l’impostadi registro. In sostanza, per il calcolo dell’imposta di

registro va considerato il 70% del canoneannuo.

Registrare il contratto Il contratto di locazione può essere registrato

telematicamente, attraverso Fisconline oEntratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell’A-genzia. In entrambi i casi, il prodotto di riferimento

è “RLI”: ❖software o ambiente web, per la registrazionetelematica; ❖modello, per la presentazione in ufficio. Per la registrazione è possibile anche incari-

care un intermediario abilitato (professionisti,associazioni di categoria, Caf, eccetera) o undelegato.

Registrazione telematica:Rli software e web I contribuenti registrati ai servizi telematici

dell’Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconli-ne) possono utilizzare l’applicazione “contrattidi locazione e affitto di immobili (RLI)”, gra-tuita, in versione software o in versione web. Con RLI (software e web) è possibile:

◆registrare il contratto di locazione; ◆ pagare, contestualmente, l’imposta di regi-stro e l’imposta di bollo. L’applicazione calcolaautomaticamente le imposte da versare e ri-chiede l’indicazione degli estremi del contocorrente acceso presso una delle banche con-venzionate o presso Poste Italiane Spa; ◆ allegare una copia del contratto sottoscrittodalle parti e gli eventuali ulteriori documenti(scritture private, inventari, mappe, planime-trie e disegni), il tutto in unico file in formatoTIF e/o TIFF e PDF/A. L’allegazione del contratto è facoltativa in

presenza, contemporaneamente, di: ❖un contratto di locazione a uso abitativo (co-dici L1 o L2), stipulato tra persone fisiche chenon agiscono nell’esercizio di un’impresa, arteo professione; ❖un numero di locatori e di conduttori, rispet-tivamente, non superiore a tre; ❖una sola unità abitativa e un numero di per-tinenze non superiore a tre immobili, tutti cen-siti con attribuzione di rendita; ❖un contratto contenente, esclusivamente, ladisciplina del rapporto di locazione senza ulte-riori pattuizioni.

La registrazione in ufficio Per registrare il contratto di locazione in uffi-

cio, occorre presentare: ◆ la richiesta di registrazione effettuata sulmodello RLI, scaricabile dal sito internetdell’Agenzia delle Entrate o reperibile in uffi-cio; ◆ almeno due originali - o un originale e unacopia con firma in originale - del contratto daregistrare. Qualora i contratti da registrare fos-sero più di uno, occorrerà compilare anche ilmodello RR; ◆le attestazioni di pagamento delle imposte diregistro e di bollo (o il contrassegno telematicoper l’imposta di bollo con data di emissionenon successiva alla data di stipula). Questo, ameno che non si richieda direttamente all’uffi-cio il pagamento delle imposte di registro e dibollo, compilando l’apposito modello per larichiesta di addebito sul proprio conto corren-te bancario o postale.

Quando non si sceglie di pagarle con adde-bito su c/c, le imposte dovute possono essereversate: a) con il modello F24 Elide oppure, fino al 31dicembre 2014, con il modello F23, l’impostadi registro; b) con il modello F24 Elide oppure con con-trassegno telematico, l’imposta di bollo.

CON CEDOLARELa cedolare secca La “cedolare secca” è una modalità di tassa-

zione dei canoni d’affitto alternativa a quellaordinaria e che, a certe condizioni, può esserescelta dal locatore. Essa consiste nell’applicareal canone annuo di locazione un’imposta fissa,in sostituzione dell’Irpef e delle relative addi-zionali, dell’imposta di registro e dell’impostadi bollo. Tale aliquota di imposta ammonta a:a) 21% del canone stabilito dalle parti: per icontratti di locazione a canone libero;b) 10% del canone annuo per il quadriennio2014/2017 (15% a partire dal 2018): per i con-tratti di locazione a canone concordato e rela-tivi alle abitazioni che si trovano: ❖nei Comuni ad alta tensione abitativa (indi-viduati dal Cipe);❖nei Comuni con carenze di disponibilità abi-tative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Geno-va, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino eVenezia e comuni confinanti; gli altri comunicapoluogo di provincia);❖nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data dientrata in vigore della legge di conversione delDl 47/2014), lo stato di emergenza a seguitodel verificarsi di eventi calamitosi.Per quanto concerne le imposte non dovu-

te, sono le seguenti:1) Irpef;2) Addizionale regionale;3) Addizionale comunale (per la parte deri-vante dal reddito dell’immobile);4) Imposta di registro (compresa quella su riso-luzione e proroga del contratto di locazione); 5) Imposta di bollo (compresa quella, se dovu-ta, sulla risoluzione e sulle proroghe).Resta l’obbligo di versare l’imposta di regi-

stro per la cessione del contratto di locazio-ne.Attenzione: scegliendo la cedolare secca il locatorerinuncia, per un periodo corrispondente alla duratadell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamen-to del canone, anche se prevista nel contratto, aqualsiasi titolo (incluso quello per adeguamentoIstat). La rinuncia alla facoltà di aggiornamentodeve essere comunicata al conduttore, con letteraraccomandata. È esclusa la validità della racco-mandata consegnata a mano, anche con ricevutasottoscritta dal conduttore. In caso di più condutto-ri, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi. Per icontratti di locazione di durata complessiva nell’an-no inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’ob-bligo di registrazione) e per quelli in cui è indicataespressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’ag-giornamento del canone, non è necessario inviareal conduttore alcuna comunicazione.

Gli immobili interessati La cedolare secca è riservata alle persone fisi-

che titolari del diritto di proprietà o di dirittoreale di godimento sulle unità immobiliari lo-cate (usufrutto, uso, abitazione), che non loca-no l’immobile nell’esercizio di attività di im-presa o di arti e professioni. Non possono ade-rire le società, le associazioni e gli enti noncommerciali. Gli immobili per i quali si può scegliere il

IMMOBILI & FISCO 11OTTOBRE 2014 N.19

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Locazione: contratto con e senza cedolareregime della cedolare sono le unità locate perfini abitativi appartenenti alle categorie cata-stali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studiprivati) e quelle per le quali sia stata presentatadomanda di accatastamento in una di questecategorie. Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur

avendo i requisiti di fatto per essere destinati aduso abitativo, sono iscritti in una categoria ca-tastale diversa (per esempio, fabbricati accata-stati come uffici o negozi). Così come sonofuori dall’applicazione della cedolare secca icontratti di locazione di immobili accatastaticome abitativi, ma locati per uso ufficio o pro-miscuo. La cedolare può essere scelta anche per le

pertinenze locate congiuntamente all’abita-zione, oppure con contratto separato e succes-sivo, ma a condizione che locatore e locatariosiano le stesse persone e che nel contratto dilocazione della pertinenza si faccia riferimentoa quello di locazione dell’immobile abitativo,evidenziando la sussistenza del vincolo perti-nenziale con l’abitazione già locata.Non è possibile scegliere la cedolare per i

contratti di locazione di immobili situati all’e-stero e per i contratti di sublocazione. In en-trambi i casi, infatti, i relativi redditi rientranonella categoria dei redditi diversi e non fra iredditi fondiari.Con riferimento all’attività esercitata dal

locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, ilregime della cedolare non può essere applica-to ai contratti di locazione conclusi con loca-tari che agiscono nell’esercizio di attività diimpresa o di lavoro autonomo, indipendente-mente dal successivo utilizzo dell’immobileper finalità abitative di collaboratori e dipen-denti. In pratica, la cedolare secca può esserescelta solo se entrambe le parti agiscono da“privati”. Può essere esercitata l’opzione, invece, per i

contratti di locazione conclusi con soggettiche non agiscono nell’esercizio di imprese, artio professioni (compresi quelli con enti pubbli-ci o privati non commerciali, purché risulti dalcontratto di locazione la destinazione dell’usoabitativo dell’immobile).L’opzione può essere esercitata anche per le

unità immobiliari abitative locate nei con-fronti di cooperative edilizie per la locazione oenti senza scopo di lucro, purché sublocate astudenti universitari e date a disposizione deiComuni, con rinuncia all’aggiornamento delcanone di locazione o assegnazione (DL 47-2014 - Misure urgenti per l’emergenza abita-tiva, per il mercato delle costruzioni e per Expo2015).

Quando scegliere l’opzioneL’opzione può essere esercitata:

◆alla registrazione del contratto; ◆nelle annualità successive, nel termine pre-visto per il versamento dell’imposta di registro,cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascunaannualità; ◆ in caso di proroga, anche tacita, del contrat-to di locazione. Anche in questo caso, l’opzio-ne va esercitata nel termine previsto per il ver-samento dell’imposta di registro, cioè entro 30giorni dalla proroga. Quando non c’è l’obbligo di registrazione in

termine fisso (contratti la cui durata non superii trenta giorni complessivi nell’anno), il lo-catore può applicare la cedolare secca nelladichiarazione dei redditi - relativa all’anno nelquale il reddito è prodotto - oppure esercitarel’opzione alla registrazione, in caso d’uso ovolontaria. Il limite di durata dei trenta giorni deve esse-

re determinato computando tutti i rapporti di

locazione, di durata anche inferiore a trentagiorni, intercorsi nell’anno con il medesimolocatario.

La durata e la revoca L’opzione per la cedolare secca comporta

che il locatore applichi il regime scelto per l’in-tero periodo di durata del contratto (o dellaproroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercita-ta nelle annualità successive alla prima, per ilresiduo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revoca-

re l’opzione in ciascuna annualità contrattualesuccessiva a quella in cui la stessa è stata eserci-tata. La revoca deve essere effettuata entro iltermine previsto per il pagamento dell’im-posta di registro relativa all’annualità di rife-rimento e comporta il versamento della stessaimposta. È sempre possibile esercitare l’opzione nelle

annualità successive, rientrando nel regimedella cedolare secca. In ogni caso, le imposte diregistro e bollo già versate non possono essererimborsate.

Gli effetti sul reddito Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur

non rientrando nel reddito complessivo per ilcalcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la par-te derivante dal reddito fondiario), deve essereconsiderato nel computo di quello in base alquale: ❖ è determinata la condizione di familiarefiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni (come, per esempio, quella pererogazioni liberali in favore di associazionisenza scopo di lucro, che spettano nel limitemassimo del 2 per cento del reddito comples-sivo); ❖ sono calcolate le detrazioni per carichi difamiglia, le altre collegate al tipo di reddito pos-seduto e quelle per canoni di locazione; ❖è stabilita la spettanza o la misura di benefici,fiscali e non, collegati al possesso di requisitireddituali (quali, in particolare, l’Isee). In ogni caso, i dati dell’immobile locato e gli

estremi di registrazione del contratto vannoriportati in dichiarazione (sezione I, quadro Bdel modello 730 - sezione I, quadro RB delmodello Unico e Unico mini).

SCELTA E CONTRATTO Il contratto di locazione può essere registrato

telematicamente, attraverso Fisconline oEntratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell’A-genzia, anche quando si sceglie il regime dellacedolare secca contestualmente alla richiestadi registrazione. Il prodotto di riferimento da utilizzare per la

registrazione è “RLI”: ◆software o ambiente web, per la registrazionetelematica; ◆modello, per la presentazione in ufficio (nelqual caso, non essendo dovute le imposte diregistro e di bollo, è sufficiente portare con sé ilmodello RLI e le copie del contratto). Anche per registrare i contratti con opzione

per la cedolare secca è possibile ricorrere a unintermediario abilitato (professionisti, associa-zioni di categoria, Caf, eccetera) o a un delega-to.Con RLI, software, ambiente web o model-

lo in ufficio, è possibile anche esercitare larevoca o optare per la cedolare secca nei casi incui la scelta sia fatta: a) in un’annualità successiva (entro 30 giornidalla scadenza dell’annualità precedente); b) in fase di proroga, anche tacita, del contrat-

to di locazione (entro 30 giorni dal momentodella proroga).

IMPOSTA SOSTITUTIVAPer il pagamento dell’imposta sostitutiva,

scadenze e modalità (acconto e saldo) sono lestesse dell’Irpef. È possibile anche compensarel’imposta dovuta con eventuali crediti. A cam-biare è la misura dell’acconto, pari al 95% del-l’imposta dovuta per l’anno precedente.

L’acconto In generale, l’acconto non è dovuto nel

primo anno di esercizio dell’opzione per lacedolare secca, poiché manca la base imponi-bile di riferimento, cioè l’imposta sostitutivadovuta per il periodo precedente. Il pagamen-to dell’acconto è dovuto se l’importo dell’im-posta sostitutiva dovuta per l’anno precedentesupera i 51,65 euro. In questo caso, il versa-mento dell’acconto va effettuato: ❖ in un’unica soluzione, entro il 30 novembre,se l’importo è inferiore a 257,52 euro; ❖ in due rate, se l’importo dovuto è superiore a257,52 euro: 1) la prima, pari al 38% (40% del 95%) del-l’imposta dell’anno precedente, entro il 16 giu-gno (o il 16 luglio, con la maggiorazione dello0,40%); 2) la seconda, del restante 57% (60% del95%), entro il 30 novembre. Attenzione: La prima rata dell’acconto può esse-re versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sonodovuti gli interessi, secondo le medesime disposizio-ni previste per la rateazione dell’Irpef.

Versamento a saldo Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si

applicano le stesse regole previste per l’Irpef: ilversamento va effettuato entro il 16 giugnodell’anno successivo a quello cui si riferisce, oentro il 16 luglio, con la maggiorazione dello0,40%. Per il versamento dell’imposta sostitutiva

con il modello F24 vanno utilizzati i seguenticodici tributo: ◆ 1840 - Cedolare secca locazioni - Accontoprima rata; ◆ 1841 - Cedolare secca locazioni - Accontoseconda rata o unica soluzione; ◆1842 - Cedolare secca locazioni - Saldo.

CASI PARTICOLARI Locazione di più immobili Se il contratto di locazione riguarda più

unità immobiliari, è possibile scegliere la cedo-lare anche solo per alcune di esse. In questocaso, l’imposta di registro deve essere calcolatasui canoni degli immobili senza cedolare. Qua-lora sia indicato un canone unitario, l’impostadi registro è dovuta sulla quota di canone im-putabile agli immobili per i quali non trovaapplicazione il regime della cedolare secca, de-terminata in misura proporzionale alla renditacatastale. Esempio: contratto di un anno per tre immo-bili, con un corrispettivo contrattuale com-plessivo annuo di 45.000 euro. Gli immobilioggetto del contratto sono: a) immobile abitativo di categoria catastaleA1, rendita 1.100 euro; b) immobile abitativo di categoria catastaleA2, rendita 900 euro; c) immobile non abitativo di categoria cata-stale C1, rendita catastale 2.000 euro. Il locatore sceglie la cedolare secca solo per

l’immobile a).

L’imposta di registro deve essere corrispostasolo sul corrispettivo riferibile agli immobili b)e c), determinato in proporzione alla renditacatastale degli stessi: Rendita b)/rendita totale = 900/4.000 x 100 =22,5%; Rendita c)/rendita totale = 2.000/4.000 x 100= 50,0%; Corrispettivo riferibile agli immobili b) e c) =45.000 x 72,5% = 32.625.L’imposta di registro da corrispondere, soli-

dalmente dalle parti contraenti, alla registra-zione del contratto, è pari a 652,50 euro(32.625 x 2%). Sul contratto di locazione deve essere,

comunque, corrisposta l’imposta di bollo nellamisura ordinaria. È possibile scegliere la cedolare anche quan-

do l’immobile abitativo è locato con lo stessocontratto con il quale si affitta anche un fabbri-cato strumentale. In questo caso, la quota rife-ribile all’immobile per il quale si intende appli-care la cedolare secca (l’immobile abitativo)va determinato in proporzione alla rendita ca-tastale dei fabbricati.

Presenza di più locatori Se ci sono più locatori, ognuno di loro può

scegliere di applicare la cedolare o meno. Senon tutti optano per la cedolare: ❖deve essere pagata l’imposta di bollo; ❖ i locatori che non applicano la cedolaredevono pagare - in solido con il conduttore -l’imposta di registro, calcolata sulla parte delcanone che corrisponde alla propria quota dipossesso; ❖la rinuncia agli aggiornamenti del canone haeffetto per tutti i locatori.

Locazione parziale È possibile scegliere la cedolare secca anche

se si affitta una singola camera dell’abita-zione. Tuttavia, va considerato che, nel casosiano locate - con diversi contratti - più por-zioni di un’unità abitativa con un’unica ren-dita (per esempio, più stanze della stessa abi-tazione), tutti i redditi di locazione debbonoessere tassati allo stesso modo. Quindi, la scel-ta per l’applicazione della cedolare per uncontratto di locazione di una camera obbligail locatore all’esercizio dell’opzione anche peril reddito derivante dalla contemporanealocazione di altre porzioni della stessa abita-zione.

Comproprietario non risultante Nel caso di un immobile in comproprietà, il

contratto di locazione stipulato da uno solodei proprietari ha effetti anche nei confrontidi quello non presente nell’atto. Ne consegueche anche quest’ultimo ha la possibilità dioptare per la cedolare secca (nel quel caso,anche lui deve comunicare preventivamenteal conduttore, tramite lettera raccomandata,la rinuncia a esercitare la facoltà di chiederel’aggiornamento del canone a qualsiasi ti-tolo).

Trasferimento immobile locato L’opzione per la cedolare secca cessa di

avere efficacia con il trasferimento dell’im-mobile locato, mentre continua ad avere ef-fetto fino al termine dell’annualità contrat-tuale per l’imposta di registro e di bollo. Nonsussistendo l’obbligo di stipulare un nuo-vo contratto, i nuovi titolari potranno optareper la cedolare secca entro trenta giorni dalladata del subentro.

12 IMMOBILI & FISCO OTTOBRE 2014N.19

Trattamento acqua domesticaEcco quali agevolazioni fiscalidi mobili ed elettrodomestici di classe A+finalizzati all’arredo dell’immobile oggettodell’intervento. Le spese sono detraibili nella misura del

65% se sostenute tra il 6 giugno 2013 e il 31dicembre 2014 e del 50% se sostenute dal 1°gennaio 2015 al 31 dicembre 2015. In caso diinterventi su parti comuni degli edifici con-dominiali le aliquote saranno del 65% per lespese del primo semestre 2015 e del 50% perquelle sostenute dal secondo semestre 2015al primo semestre 2016.Sin dal 2008, inoltre, è possibile agevolare

l’acquisto di pompe di calore ad alta efficien-za, di impianti geotermici a bassa entalpia e di

Negli ultimi anni, attraverso differentilegislature, il sistema delle agevolazioni

fiscali ha toccato molti aspetti della vita ditutti gli italiani; tra questi si dimentica, troppospesso, che molti interventi hanno riguardatoanche il comparto del trattamento dell’acquadomestica, in particolare per uso sanitario.Già grazie al decreto legge n. 83 del 2012 in

Italia è stata introdotta una novità sostanzia-le, ovvero, l’estensione della detrazione fisca-le del 65% alle spese per interventi di sosti-tuzione di scaldacqua tradizionali con scal-dacqua a pompa di calore dedicati allaproduzione di acqua calda sanitaria.La legge di stabilità per il 2014 (n. 147 del

27 dicembre 2013) ha prorogato fino al 31dicembre 2014 le detrazioni delle spese perinterventi di risparmio energetico e per ri-strutturazione del patrimonio edilizio e haaltresì introdotto la detrazione per l’acquisto

tutti i prodotti che generalmente sono con-nessi all’installazione di caldaie. In particola-re, la norma prevede solo che venga sostituitoun impianto di climatizzazione invernale conuna caldaia a condensazione, per cui qualoranel prezzo di tale bene siano inclusi anche fil-tri addolcitori, sistemi di dosaggio e prodottiper il condizionamento dell’acqua sanitaria ecircuiti di riscaldamento, anch’essi possonoessere oggetto di agevolazione. Tale conclu-sione deriva dal fatto che in questo modo siottiene non solo un risparmio energetico ma,nello specifico, anche un evidente risparmioidrico.Per quanto riguarda le ristrutturazioni, le

spese sostenute per l’acquisto di filtri addolci-tori, sistemi di dosaggio e prodotti per il con-dizionamento dell’acqua sanitaria e circuiti di riscaldamento godono della detrazione del 50%, in caso di interventi su singole uni-tà abitative, in ambito di una manutenzionestraordinaria e, nel caso di interventi su particomuni di edifici condominiali, nell’ambitodi una manutenzione ordinaria.In un apparente dedalo di norme e agevo-

lazioni, quindi, i vantaggi per l’utente finale -ben assistito da installatori professionisti e aziende leader del settore - può essere con-cretamente rilevante ed è importante che si diffonda nella misura maggiore possibilel’informazione circa le possibilità con cuioggi, tutti gli italiani, possano avere delle abi-tazioni più efficienti con un importante ri-sparmio economico e ambientale.

Fonte: Aqua Italia

FISCO & IMMOBILI, RISPONDE FISCO & IMMOBILI, RISPONDE L’AGENZIA DELLE ENTRATEL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Detrazione per acquistodi materasso antidecubito

D. A quali condizioni l’acquisto di un materasso“dispositivo medico” può usufruire della detrazio-ne del 19% come spesa sanitaria?

R. Le spese per i materassi antidecubito sonodetraibili al 19%, per la parte che supera lafranchigia di 129,11 euro, da applicarsi sul-l’ammontare complessivo delle spese sanita-rie sostenute (articolo 15, comma 1, lettera c,del Tuir). La detrazione spetta a condizioneche il materasso presenti le caratteristichetecniche individuate dal decreto del ministe-ro della Sanità n. 332/1999, e sia pertantoantidecubito (risoluzione 11/E del 2007).Inoltre, il contribuente deve essere in posses-so di prescrizione medica; in alternativa, puòprodurre un’autocertificazione che attesti la necessità per la quale è stato acquistato ilmaterasso.

Installazione montascaleQuali agevolazioni

D. Mia cognata, disabile, ha necessità di installareun montascale nel condominio ove è proprietariadi un appartamento. Può usufruire di qualcheagevolazione?

R. L’installazione di ascensori e montacari-chi rientra tra gli interventi di ristrutturazio-ne edilizia per i quali si può usufruire delladetrazione Irpef del 50% (misura applicabilefino a tutto il 2014) su una spesa massima di96mila euro. È possibile detrarre anche il19% delle spese riguardanti i mezzi necessariall’accompagnamento, alla deambulazione,alla locomozione e al sollevamento dei sog-getti portatori di handicap (tra cui rientraanche la costruzione di rampe per le elimi-nazione delle barriere architettoniche ester-ne alle abitazioni). In caso di fruizione dientrambe le agevolazioni, la detrazione del19% spetta solo sulla parte di spesa che ecce-de quella per la quale si intende beneficiaredella detrazione del 50%. L’acquisto di mezzinecessari alla deambulazione e al solleva-mento dei disabili sconta, inoltre, l’aliquotaIva agevolata al 4 per cento.

Srl: no alla locazionecon opzione della cedolare

D. Una società a responsabilità limitata può affit-

tare un immobile residenziale a un privato appli-cando la cedolare secca?

R. La cedolare secca sugli affitti è un regimefacoltativo, che si sostanzia nel pagamento diun’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addi-zionali. Costituisce, pertanto, un’alternativa alregime ordinario vigente per la tassazione delreddito fondiario (articolo 3, comma 1, Dlgs23/2011). Interessa i proprietari (o i titolari didiritti reali di godimento) di abitazioni conces-se in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio diimprese arti o professioni; deve cioè trattarsi disoggetti passivi Irpef che, in relazione alla loca-zione posta in essere, conseguono reddito fon-diario. È, di conseguenza, preclusa l’adozionedella cedolare secca ai soggetti passivi Ires indi-viduati dall’articolo 73 del Tuir, tra cui rientra-no le società a responsabilità limitata.

Immobile a uso promiscuoNiente cedolare secca

D. Ho intenzione di fittare con cedolare secca unappartamento. Posso adibire lo stesso anche a stu-dio?R. Non possono usufruire del regime del-la cedolare secca i contratti di locazione diimmobili accatastati come abitativi, ma loca-ti per uso ufficio o promiscuo, così come lelocazioni concluse con conduttori che agisco-no nell’esercizio di un’attività di impresa, diarti o professioni (paragrafo 1.2 della circolare26/E del 2011). Tale regime, infatti, trovaapplicazione in relazione ai contratti di loca-zione aventi ad oggetto immobili ad uso abi-tativo locati per finalità abitative e le relativepertinenze (articolo 3 del Dlgs 23/2011).

Usucapione di immobilee bonus per prima casa

D. Una sentenza decide l’usucapione di unimmobile, che viene destinato dall’interessato aprima casa: l’imposta di registro è agevolata? Equelle ipotecaria e catastale?

R. L’agevolazione prima casa (articolo 1,nota II-bis, della tariffa, parte prima, allega-ta al Dpr 131/1986) trova applicazione an-che per le sentenze che dichiarano l’avvenu-ta usucapione di un appartamento, limitata-mente all’imposta di registro, ove l’immobileusucapito sia destinato a prima casa di abita-zione. Nonostante l’acquisto sia a titolo origi-

nario i cui effetti retroagiscono sin dall’iniziodel possesso ventennale, la verifica della sus-sistenza dei requisiti agevolativi dovrà esse-re valutata da parte dell’Amministrazionefinanziaria con riferimento alla data della sen-tenza con cui viene pronunciato l’acquistoper usucapione dell’immobile da adibire aprima casa e non dalla data da cui si esplicanogli effetti giuridici della stessa (risoluzione25/2012). L’applicabilità del beneficio èsubordinato alla presenza delle dichiarazionirelative al possesso dei requisiti di legge, chedovranno essere dedotte dagli interessati nel-l’atto introduttivo o nel corso del giudizio perla dichiarazione d’intervenuta usucapione.L’agevolazione non trova invece applicazio-ne in relazione alle imposte ipotecaria e cata-stale.

Agevolazioni prima casaRequisito della residenza

D. Può usufruire delle agevolazioni prima casal’acquirente che già risiede in quel comune, ma inaffitto?

R.Per usufruire dell’agevolazione prima casa,è necessario che l’immobile sia ubicato, alter-nativamente: 1) nel territorio del comune incui l’acquirente ha la propria residenza; 2) nelterritorio del comune in cui l’acquirente sta-bilirà la propria residenza entro diciotto mesidall’acquisto; 3) nel territorio del comune incui l’acquirente svolge la sua attività, se diver-so da quello in cui risiede; 4) nel territorio delcomune in cui ha sede o esercita l’attività ilsoggetto da cui dipende l’acquirente che si siatrasferito all’estero per motivi di lavoro; 5) inqualsiasi comune, se l’acquirente è un cittadi-no italiano emigrato all’estero e l’immobile èacquisito come prima casa sul territorio italia-no (nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parteI, allegata al Dpr 131/1986). Non è quindinecessario spostare la residenza nell’immobileacquistato.

L’Imu va ricondottaal diritto di abitazione

D. Alla morte di mio padre, la casa coniugale, dicui era unico proprietario viene assegnata a miofratello. Nella casa ha continuato e continua adabitare mia madre. Chi paga l’Imu?

R. Sono soggetti passivi dell’imposta munici-

pale propria il proprietario di immobili, inclu-si i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi usodestinati, ivi compresi quelli strumentali oalla cui produzione o scambio è diretta l’atti-vità dell’impresa, ovvero il titolare di dirittoreale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi,superficie sugli stessi (articolo 9, comma 1,Dlgs 23/2011). In particolare, il diritto di abi-tazione è un diritto strettamente personaleche spetta al coniuge, anche quando concor-ra con altri chiamati, cui sono riservati i dirittidi abitazione sulla casa adibita a residenzafamiliare e di uso sui mobili che la corredano,se di proprietà del defunto o comuni (articolo540 del codice civile). Ai fini dell’Imu, per-tanto, il coniuge superstite è da considerare atutti gli effetti soggetto passivo dell’imposta. Èil caso, tuttavia, di ricordare che l’Imu non èpiù dovuta sull’immobile adibito ad abitazio-ne principale, purché non classificato nellecategorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Sostituzione di infissi: spetta il bonus mobili?

D. La sostituzione di infissi esterni con modifica dimateriale o tipologia di infisso rientra in uno degliinterventi di manutenzione straordinaria che con-sentono di usufruire del bonus mobili?

R. I contribuenti che fruiscono della de-trazione per gli interventi di manutenzionestraordinaria (tra i quali rientra anche la so-stituzione di infissi esterni e serramenti o per-siane con serrande e con modifica di mate-riale o tipologia di infisso) possono detrarredall’imposta lorda, fino a concorrenza del suoammontare, il 50% delle ulteriori spesedocumentate per l’acquisto di mobili e digrandi elettrodomestici di classe non inferio-re alla A+ (nonché A per i forni) finalizzatiall’arredo dell’immobile oggetto di ristruttu-razione (articolo 16, comma 2, del Dl 63-2013). Per fruire del bonus per l’acquisto deimobili, non è richiesto che ci sia collegamen-to fra gli stessi e l’ambiente ristrutturato: è suf-ficiente il collegamento con l’immobile og-getto di ristrutturazione nel suo complesso;l’acquisto di mobili o di grandi elettrodome-stici, pertanto, è agevolabile anche se i be-ni sono destinati all’arredo di un ambientediverso da quelli “ristrutturati”, purché l’im-mobile sia oggetto di interventi edilizi (circo-lare 29/E del 2013).

PROFESSIONI 13OTTOBRE 2014 N.19

Dal congresso nazionale emerge una mozione. Tra i punti salienti, anche la deduzione fiscale delle spese di formazione

Ingegneri: da Governo più annunci che fattisionisti (STP), mediante la definizione di uninquadramento fiscale e previdenziale coe-rente con il modello societario adottato eattraverso l’estensione, a tutti i modelli socie-tari antecedenti (v. società di ingegneria),dell’obbligo d’iscrizione all’Albo, con conse-guente sottoposizione alla potestà disciplina-re dell’Ordine professionale, nonché dell’as-solvimento degli obblighi assicurativi;13. A lavorare per l’accoglimento delle pro-poste fiscali, elaborate dal CNI e dalla Retedelle Professioni Tecniche, che - non com-portando oneri per le casse dello Stato - per-mettono una rimodulazione del concetto diautonoma organizzazione ai fini dell’assog-gettabilità dei professionisti all’IRAP e all’e-stensione al 100% della deducibilità dellespese sostenute per l’aggiornamento profes-sionale, nonché a proporre misure di detra-zione dei costi sostenuti dai soggetti privatiper le prestazioni di ingegneria connesse adinterventi in materia di sicurezza e sostenibi-lità;18. A porre in essere tutte le iniziative neces-sarie per dare piena attuazione all’accordoconcluso con UNI che ha permesso a tutti gliiscritti di accedere alle norme, tramite moda-lità informatiche e a costi bassissimi, graziealla convenzione cui stanno aderendo e ade-riranno i rispettivi Consigli degli Ordini,estendendo queste attività anche ad altri entidi normazione, tra i quali in particolare ilCEI;19. Ad agire per far sì che il Ministero dellaGiustizia accolga le richieste degli ingegneri

per il completamento della riforma delle pro-fessioni per quanto concerne la riorganizza-zione su base territoriale degli Ordini profes-sionali, la modifica del DPR 328/2001 intema di esame di stato e competenze profes-sionali, rimediando ad alcune lacune edambiguità ancora oggi presenti, nonchéintroducendo l’attribuzione ai Consigli Na-zionali della potestà di emanazione e aggior-namento dei Codici Deontologici di Cate-goria;21. A favorire le condizioni perché l’ingegne-re possa esplicare a pieno la propria attivitàverso la sostenibilità ambientale, l’efficienzaenergetica, la costruzione di città intelligenti;22. Ad attivarsi nei confronti del Governo edelle istituzioni comunitarie affinché tutti gliinvestimenti degli enti locali, finalizzati allamitigazione dei rischi (sismico, idrogeologi-co, idraulico, incendio, ecc.) per la tuteladella pubblica incolumità, siano esclusi dalrispetto del vincolo del Patto di Stabilità.

Il Governo era partito con annunci inte-ressanti, ora lo aspettiamo alla prova deifatti. Per il momento le potenzialità degliinterventi previsti è largamente inferiore alleattese”. Una posizione forte, quella con cui ilpresidente Armando Zambrano ha intro-dotto il cinquantanovesimo congresso delConsiglio Nazionale degli Ingegneri, svoltosinelle scorse settimane a Caserta. Un attacco non soltanto ai limiti dello

Sblocca Italia, ma anche all’attività com-plessiva dell’Esecutivo: “Il Governo - conti-nua Zambrano - può e deve dare dimostra-zione concreta di voler proseguire sul filodelle pur significative promesse iniziali.Insomma, sulla via della semplificazionerichiesta dagli ingegneri. Un esempio sututti: in materia di sicurezza degli edifici sco-lastici, e di dissesto idrogeologico, avevamoavanzato proposte precise, che prevedesse-ro una partecipazione più attiva di noi pro-fessionisti, ma al momento è stata sceltaun’altra strada, basata sull’affidamento dellaprogettazione alla pubblica amministrazio-ne”. E che dire delle norme per lo sblocco edili-

zio e il regolamento unico edilizio comunale,inserite nella bozza precedente dello SbloccaItalia e poi non concretizzatesi? Argomenti di cui si è discusso nella tre gior-

ni casertana, al termine della quale gli inge-gneri hanno approvato una mozione in 29punti, con cui impegnano il Consiglio nazio-nale a promuovere istanze di carattere profes-sionale, deontologico e fiscale.

“

Pochi architetti tutelano la proprietà intellettuale delle creazioni

Il brevetto… Questo sconosciuto!Gli architetti sono senza dubbio i professio-

nisti più creativi e meno concreti perquanto concerne la tutela di disegni finalizzatialla produzione industriale”. A dichiararlo è l’ar-chitetto Paolo Anzuini, presidente dell’asso-ciazione Valore delle Idee, secondo il quale“Durante le fiere/mostre che si svolgono in tuttaItalia, il 90% dei prodotti/prototipi esposti nellesezioni sperimentali/innovative non sono tute-lati. La maggior parte degli architetti non cono-sce il tema della proprietà per diverse ragioni,prima fra tutte l’inesistenza di formazione duran-te il corso di studi universitari. Dobbiamo met-tere in condizione i potenziali inventori di potervalutare la possibilità di tutelare le loro idee tra-sformandole in invenzioni per arrivare al depo-sito ed il riconoscimento di brevetti forti”. Il che, pone anche un problema di qualità. “Il

nostro Paese - continua Anzuini - non ha anco-ra intuito che il concetto principale del brevettonon si riscontra con i numeri, ma con la qualitàdei depositi. Possiamo brevettare centinaia diinvenzioni, ma se nel processo industriale se neavviano circa il 20-30%, i restanti brevetti, perla società ed il progresso tecnologico, non pro-ducono effetti innovativi e vanificano risorse econtributi messi a disposizione dallo Stato. Unbuon portafoglio brevetti può invece essere per-cepito dai partner commerciali, dagli investito-ri, dagli azionisti e dai clienti come una dimo-strazione dell’alto livello di qualità, specializza-zione e capacità tecnologica dello studio diarchitettura, elevandone l’immagine positiva”.D’accordo con tale punto di vista, anche il

presidente dell’Ordine degli Architetti di Ro-ma, architetto Livio Sacchi: “Crediamo forte-mente nell’importanza della proprietà indu-

striale ed intellettuale. Per tale motivo abbiamodeciso di promuoverne ed incentivarne la cono-scenza e di stipulare con l’associazione Valoredelle Idee una convenzione avente ad oggettotale scopo. Tra le iniziative in programma, ci sono i corsi

dal titolo “Brevettiamoci”, che avvicinano gliarchitetti al tema della proprietà industriale for-nendo gli strumenti per capire le differenzesostanziali tra brevetto, modello, disegno e mar-chio; mostre ed incontri con l’intento di mette-re in contatto imprenditori e professionisti conprogetti e prodotti “tutelati”; inoltre, sarà istitui-to un osservatorio sui concorsi che permetterà dimigliorare la tutela della proprietà industrialeper tutti gli iscritti che intendano partecipare aiconcorsi destinati all’industria. “Con questopercorso - chiosa Sacchi - ci auspichiamo mag-giori opportunità di lavoro per tutti coloro chevolessero entrare in un mercato fortemente increscita come quello della proprietà industrialeed intellettuale, in veste di consulenti, tradutto-ri, disegnatori di prodotti industriali”.Sulla stessa lunghezza d’onda anche l’avvoca-

to Guido Del Re, dell’omonimo studio legale:“Mediante la partecipazione in qualità di relato-re, ai corsi organizzati presso gli Ordini professio-nali degli architetti, ho potuto constatare lacarenza di informazione e la curiosità che ruotaintorno al mondo della proprietà industriale edintellettuale. La quotidianità lavorativa degliarchitetti li porta spesso a trovarsi nella parados-sale situazione di non essere consapevoli di avero meno inventato qualcosa, per mancanza diconoscenza giuridica e non dell’argomento. Pertale motivo ritengo fondamentali i corsi sullaproprietà industriale”.

Operatori contatori gasOperatori contatori gasPubblicata la nuova UniPubblicata la nuova Uni

ÈÈstata pubblicata in questi giorni lanuova norma UNI 11554:2014

“Attività professionali non regolamenta-te - Figure professionali operanti sugliimpianti a gas di tipo civile alimentati dareti di distribuzione - Requisiti di cono-scenza, abilità e competenza”, destinataagli operatori del post-contatore gas.La norma, elaborata dal CIG, l’ente

federato all’UNI per la normazione nelsettore gas, definisce i requisiti in terminidi conoscenza, abilità e competenza, rela-tivi all’attività professionale di coloro cheoperano sugli impianti a gas combustibili- della prima, seconda e terza famigliasecondo la norma UNI EN 437 - di tipocivile alimentati da reti di distribuzione,ossia di coloro che:◆ progettano, installano, rimuovono,ispezionano, sottopongono a collaudo,prova o verifica, mettono in servizio emantengono in stato di sicuro funziona-mento gli impianti alimentati a gas;◆ scelgono, installano, rimuovono, sot-topongono a prova o verifica, mettono inservizio e manutengono gli apparecchi agas e loro componenti.Nella descrizione dell’attività profes-

sionale, la norma UNI 11554 definiscetre differenti profili specialistici:❖Responsabile tecnico (Profilo A);❖Installatore (Profilo B);❖Manutentore (Profilo C).Per ognuno dei profili specialistici

sopra elencati, in funzione della portatatermica degli apparecchi asserviti e del-

la pressione di alimentazione, sono statiindividuati due ulteriori livelli:Primo livello: impianti al servizio di edi-fici adibiti ad uso civile per l’utilizzazionedei gas combustibili appartenenti allaprima, seconda e terza famiglia, a valledel punto di inizio, asserviti ad apparec-chi aventi portata termica nominale sin-gola maggiore di 35 kW (o complessivamaggiore di 35 kW se installati in batte-ria) e alimentati a pressione non maggio-re di 0,5 bar;Secondo livello: impianti domestici esimilari per l’utilizzazione dei gas combu-stibili appartenenti alla prima, seconda eterza famiglia, a valle del punto di inizio,asserviti ad apparecchi aventi portata ter-mica nominale singola non maggiore di35 kW.Alla norma verrà affiancata una prassi

di riferimento - elaborata da CIG, UNI eAccredia - che conterrà raccomandazio-ni per la valutazione di conformità diparte terza ai requisiti definiti dalla UNI11554. Il documento ha terminato la fa-se di consultazione pubblica nel mese diluglio ed è dunque ormai di prossimapubblicazione. Si ricorda che le prassi diriferimento sono documenti che intro-ducono prescrizioni tecniche o modelliapplicativi settoriali di norme tecniche,elaborati sulla base di un rapido (al massi-mo 8 mesi dall’approvazione della richie-sta) processo di condivisione ristretta aisoli autori.

Fonte: UNI

“

LA MOZIONETra i 29 punti della mozione approvata

dagli ingegneri al termine del congressonazionale, alcuni rivestono particolare im-portanza per le azioni che implicano. Eccoun estratto.3. A consolidare il rapporto con le altre pro-fessioni, non soltanto dell’area tecnica, perconseguire maggiore attenzione dalla politi-ca e dalle istituzioni pubbliche e far sì che leproposte della categoria, attraverso la condi-visione, ottengano pieno riconoscimento;5. A lavorare per la definizione delle moda-lità che consentano ai professionisti,mediante il riconoscimento delle loro speci-fiche capacità e responsabilità, di intervenirein funzione sussidiaria della P.A. nell’ambitodel rilascio di pareri e attestazioni, allo scopodi ridurne i tempi di rilascio ed i relativi onerieconomici, anche promovendo corsi di for-mazione comuni tra professionisti e dipen-denti degli enti locali;9. A rivendicare presso il Governo ed il Par-lamento l’assoluta necessità, a tutela dellaqualità della prestazione, e quindi, della col-lettività e della committenza pubblica, dellapiena applicazione del Decreto Ministeriale143/2013 per la determinazione dei corri-spettivi da porre a base d’asta per l’affidamen-to dei servizi di ingegneria ed architettura,privilegiando i sistemi di aggiudicazione nonriferiti al solo criterio del prezzo più basso;12. Ad impegnarsi ulteriormente per la revi-sione della disciplina delle Società tra Profes-

Armando Zambrano, presidente del Consi-glio nazionale Ingegneri

14 CASA & ENERGIA OTTOBRE 2014N.19

È in scadenza l’adesione al gruppo d’acquisto organizzato da Altroconsumo

Bollette basse: ultima chiamataMartedì 30 settembre. A meno di proroghe dell’ultim’o-

ra, è questa la scadenza per aderire ad “Abbassa la bol-letta”: il gruppo d’acquisto d’energia promosso da Altrocon-sumo. Un’inziativa che, fino, ad ora, ha fatto registrare ri-sultati superiori ad ogni aspettativa. Già più di 77 mila con-sumatori hanno aderito al gruppo d’acquisto per dare untaglio alla bolletta di luce e gas. Oltre 7.700 famiglie hannogià cambiato fornitore, per un totale di oltre 13.300 contrat-ti di luce e gas. Tra le regioni più attive, che hanno già effet-tuato il cambio del fornitore, al primo posto troviamo laLombardia (26%), seguita da Veneto (13,7%), Piemonte(10,2%) e Lazio (10%).Fino al 30 settembre, chi non si fosse ancora iscritto può

ancora farlo, in maniera semplice e attraverso il sito di Altro-consumo: in tempo reale si visualizzerò il calcolo personaliz-zato di quanto si può risparmiare passando ai due vincitoridell’asta e si potrà sottoscrivere le offerte in pochi click. L’a-desione è gratuita e senza impegno.Trenta (per la luce) e Gala (per il gas) sono, tra tutti i for-

nitori che selezionato da Altroconsumo per serietà e traspa-renza, quelli che hanno formulato i migliori pacchetti di for-nitura, aggiudicandosi quindi l’asta di “Abbassa la bolletta2014”. Passando a questi fornitori, i responsabili del gruppod’acquisto hanno calcolato che il risparmio medio annuo(confrontato con la nuova tariffa di maggior tutela in vigoredal 1° luglio 2014) è fino 47 euro sulla bolletta della luce efino ad 88 euro su quella del gas

COME ADERIREMa, in sostanza, chi è interessato che cosa deve fare? Lo

spiega direttamente Altroconsumo: “Se sei tra coloro chehanno già aderito, hai già ricevuto la comunicazione conindicato l’importo esatto di quanto puoi risparmiare in bol-letta, calcolato sulla base delle tua spesa attuale. Se al mo-mento dell’iscrizione al gruppo non avevi inserito questa

informazione, puoi farlo ora: recupera l’ultima email ricevutada “Abbassa la bolletta”, clicca sul link che trovi al suo inter-no e inserisci i tuoi attuali dati di consumo. In questo modopotrai visualizzare il calcolo personalizzato del tuo risparmioe conoscere dettagli e informazioni sulle modalità per aderireal nuovo contratto. Se invece non hai ancora aderito, nes-sun problema: puoi farlo fino al 30 settembre. Partecipaquindi al gruppo d’acquisto e beneficia anche tu delle tariffedi luce e gas vantaggiose che hanno appena vinto l’asta diAbbassa la bolletta 2014”.

I NUMERI DEL 2013La prima edizione del gruppo d’acquisto energia di Altro-

consumo è stato un successo, una grande opportunità pertutti i consumatori. Dal 27 maggio 2013, giorno in è stataaperta a tutti (non solo ai nostri soci) la campagna di adesio-ne, fino al 19 settembre (il giorno in cui si è tenuta l’asta verae propria) ci sono state oltre 170 mila persone che hannoaderito all’iniziativa, alle quali vanno aggiunti gli oltre 25mila che hanno deciso di partecipare ad asta conclusa, quan-do sono state riaperte le sottoscrizioni per dare modo a piùconsumatori di beneficiare delle offerte e delle tariffe vinci-trici dell’asta. Un’asta che, va ricordato, ha visto partecipareben 12 fornitori di luce e gas precedentemente selezionati inbase alla qualità del servizio e alla loro trasparenza nei con-fronti dei clienti; un’asta vera, che è durata in totale 3 ore con32 rilanci complessivi, e che ha visto alla fine tre vincitori.Oltre 220 euro: è questo il risparmio medio annuale stima-

to per i quasi 40 mila consumatori che hanno attivato letariffe luce e gas delle tre aziende vincitrici con la prima edi-zione di “Abbassa la bolletta”. Un passaggio al nuovo opera-tore che Altroconsumo ha facilitato e sul quale c’è stataanche un’azione di vigilanza, offrendo a tutti i consumatoriuna pagina on linepersonalizzata e dedicata, che li ha condot-ti passo passo alla sottoscrizione dei nuovi contratti.

Finestre: Anfit promuovenuova etichetta energeticaAnche le finestre avranno la

loro etichetta, per garanti-re ai consumatori finali le presta-zioni energetiche degli infissiassicurando la certezza della pro-venienza. L’innovazione è fruttodi un’iniziativa dellAnfit (Asso-ciazione nazionale per la tuteladella finestra made in Italy) chea breve promuoverà l’apposizio-ne sulle finestre realizzate dalleaziende associate, di un’etichet-ta energetica accompagnata daun Certificato di Origine. L’idea,peraltro, anticipa le disposizionidella Direttiva europea 2010-30-UE che prevede l’applica-zione dell’etichetta sui prodottiche consumano energia, comeda tempo succede per gli elettro-domestici, e su quelli che aiuta-no a conservarla come gli infissiesterni.Grazie all’etichetta energe-

tica, ai pittogrammi colorati ealle classi energetiche ben evi-denziate, i consumatori potran-no conoscere immediatamente,Comune per Comune:◆il livello di isolamento termicoassicurato dalla finestra, fatto-re indispensabile per ridurre lespese di riscaldamento in inver-no;◆ le prestazioni estive, essenzialiper evitare i fenomeni di surri-

Primo contatto? È via telefonoper il 60% dei potenziali clienti

Segretaria24.it: amministratore sempre raggiungibile

Anche nell’era di Internet il telefono èper il 60% dei potenziali clienti il prin-

cipale mezzo di comunicazione utilizza-to per stabilire il primo contatto con unprofessionista. A dirlo è un recente stu-dio condotto da Telekom AG, dal qua-le emerge come di fronte ad un contattotelefonico fallito la maggior parte deipotenziali clienti preferisca rivolgersi allaconcorrenza piuttosto che provare unaseconda volta. Chi pensa di essere al sicu-ro con una segreteria telefonica si sbaglia:il 63% dei chiamanti riaggancia infatti pri-ma di lasciare un messaggio in segreteria.Si stima così che a causa di una scarsa re-peribilità telefonica un professionistaperda ogni anno il 30% del fatturato e,quel che è peggio, senza renderseneconto. Segretaria24.it garantisce ai liberi pro-

fessionisti una raggiungibilità telefoni-ca ottimale anche al di fuori dei normaliorari d’ufficio, durante meeting o appun-tamenti, o quando la linea è occupata.L’account si attiva in soli 10 minuti da unsemplice telefono e garantisce un’elevataflessibilità: si parte da un canone da 39euro al mese, e grazie alla formula a con-sumo il costo mensile è sempre commi-surato al lavoro effettivo svolto dalla se-gretaria. Per chi vuole garantirsi una repe-ribilità ottimale, il servizio è disponibileanche 24h/24 persino durante festivi efine settimana. Un’app gratuita per iPho-ne e Android permette anche di inviare

nuove istruzioni alla segretaria comoda-mente dal proprio Smartphone. Oltre ad essere pratico ed economico,

il servizio è anche altamente personaliz-zabile: si può scegliere il tipo di risposta da dare al telefono (ad esempio: “Stu-dio amministrazioni condominiali Ros-si, buongiorno, come posso aiutarla?”), ilmessaggio da comunicare a chi chiama(ad esempio: “Il dottor Rossi è impegnatoin un sopralluogo, la faccio richiamarequanto prima”), e le informazioni da ri-chiedere: nome e cognome, recapitotelefonico e motivo della telefonata. In ca-so di emergenze, poi, la segretaria prova apassare la telefonata al cellulare, propriocome farebbe un’assistente personale atutti gli effetti. Al termine della telefonatasi viene informati in tempo reale (median-te una e-mail o a mezzo sms) in modo dapoter richiamare tempestivamente chi ciha cercato. Per sperimentare in prima persona l’ef-

ficacia del servizio si può provare il LiveTest gratuito dal sito di Segretaria24.it:compilando un semplice formulario siavrà a disposizione una segretaria perso-nale che risponderà per un’ora seguendole indicazioni fornite.

Consulenza gratuita:800 12 39 12

Live test:http://www.segretaria24.it/prova-gratis

scaldamento e per contenere lespese degli impianti di condizio-namento.Il tutto basato su un rigoroso

metodo di calcolo della classifi-cazione energetica che pren-de in considerazione le disposi-zioni di specifiche leggi italianein materia di risparmio energeti-co, come il DPR 412/93, il DM28/12/2012 “Conto termico”per la determinazione dei limitiper il bilancio energetico inver-nale e il D.Lgs 311/2006 per ilimiti di soglia del bilancio esti-vo.Sull’etichetta energetica i

consumatori troveranno, fine-stra per finestra, non solo le classienergetiche del singolo infissoma anche i suoi dati identificati-vi, compreso il lotto di produzio-ne, e la rassicurante indicazionedella provenienzaMade in Italy.Etichetta energetica e Certifica-to di Origine potranno essererilasciate solo dai soci Anfit inpossesso del Marchio QualityAnfit, che con le sue severe pro-cedure attesterà la qualità, lasicurezza nell’uso e la realizzazio-ne dei serramenti sul territorionazionale. Una dichiarazioneche rassicurerà anche sul rispettodelle leggi e delle norme italiane.

Fonte: Anfit

SISTEMI & IMPIANTI 15OTTOBRE 2014 N.19

Il percorso a ostacoli degli italiani, tra decisioni e ripensamenti

Acquistare la cucina: un’odisseaScegliere ed acquistare la cucina nuova: un

percorso a ostacoli tra entusiasmo e diffi-coltà tecniche ed economiche da affrontare.Una vera e propria altalena emotiva quellache è chiamato ad affrontare l’80% degli ita-liani che decidono di compiere il passo. Il da-to emerge da una ricerca condotta in quattroPaesi (Italia, Germania, Francia e Polonia) daNorstat & Research Plus per conto di Whirl-pool Emea sul processo di acquisto delle cuci-ne built-in.Come illustra Marco Balliano, general ma-

nager di Whirpool Emea, “si tratta di viaggioche può durare oltre due mesi e procede senzauna precisa road map, per tentativi ed errori.Raccogliere le informazioni è un processo trop-po lungo e difficile per il 17% degli intervistati,il 29% è costretto a rivedere il suo progetto permotivi di spazio e il 14% per motivi di budget. Il25% dei consumatori ha raccontato di esserearrivato addirittura stremato alla fine del pro-cesso, ansioso di chiudere. Nonostante ciò l’ac-quisto di una cucina, che si affronta poche voltenella vita e in momenti di grande cambiamen-to per sé o per la famiglia, rimane qualcosa chedetermina grande coinvolgimento, stimola lacreatività e lascia sempre un senso di soddisfa-zione”.La ricerca, ha coinvolto un campione di con-

sumatori di diverse età e disponibilità economi-che, che hanno acquistato una cucina caratte-rizzata in tutto o in parte da elettrodomesticibuilt-in. I risultati rivelano che il processo d’ac-quisto della cucina può durare anche diversesettimane (69 giorni è la media indicata dagliitaliani). “Spesso si parte da una suggestionevisiva - prosegue Balliano - come un modelloadocchiato in un negozio (22%) o su una rivi-sta (17%). Il 13% degli intervistati, addirittura,ha risposto di essere partito con in mente soloun colore”. Dopodiché si passa alla ricerca delle informa-

zioni: la prima fonte indicata dagli italiani è ilnegozio fisico, nella maggior parte dei casi unpunto vendita indipendente; seguono i catalo-ghi dei rivenditori, i siti web e i cataloghi deiproduttori, i consigli degli addetti alle vendite,

le recensioni on line. Un vagabondaggio reale evirtuale, che porta gli italiani a visitare in media4,9 negozi e 4,7 siti web prima di prendere ladecisione finale. “Un aspetto molto interessan-te - commenta sempre Marco Balliano - è chequesti due mondi oramai convivono perfetta-mente nelle abitudini dei consumatori: il 37%ha usato uno smartphone all’interno dei negozistessi, non solo per scattare foto a mobili, elet-trodomestici e prezzi, ma anche per controllarein tempo reale informazioni e recensioni sulweb”.Durante il processo, però, capita che le ener-

gie vengano a mancare, specialmente quandosi deve scendere a compromessi per motivi dispazio o di budget. Le forze e l’entusiasmo ritor-nano quando finalmente si mettono insieme ipezzi, si prendono le ultime decisioni e prendeforma il rendering definitivo. Ma gli ostacolinon sono finiti: problemi di consegna e mon-taggio sono sempre in agguato e, dopo il rodag-gio della nuova cucina, con l’uso e l’esperienza,ci si accorge degli errori di valutazione fatti.“Soprattutto per quanto riguarda gli elettrodo-mestici - precisa Balliano -. I consumatori,infatti, tendono a dedicarsi prima alla sceltadei mobili, riservando a questi il 60% deltempo, mentre gli elettrodomestici arrivanodopo e, con scarse informazioni alla mano, ci si limita a guardare l’aspetto estetico, il designe l’armoniosità nel contesto della cucina”. Iprincipali ripensamenti, infatti, riguardanoproprio funzioni, dimensioni e performancedegli elettrodomestici: potendo tornare indie-tro, i consumatori sceglierebbero un frigoriferopiù grande, un piano cottura con più fuochi eun forno con funzionalità più avanzate percucinare meglio.Un desiderio comune? “Un aiuto più pun-

tuale nelle fasi di progettazione e acquisto -conclude Balliano -. Un normale renderingnon è più sufficiente: lo si vuole 3D e interatti-vo, manipolabile in modo semplice per posi-zionare e sostituire i vari elementi con un click.Ma il virtuale non basta, il sogno di molti è diavere a disposizione un consulente personale adomicilio”.

Il legno, il mais e perfino le oliveper alimentare l’impianto termicoNon solo a tavola, ma anche nella caldaia.

Olive e mais hanno ormai una duplice funzio-ne: soddisfare il palato e riscaldare le abitazioni. unimpiego, quest’ultimo, reso possibile da caldaie eco-compatibili di ultima generazione, che possonoessere alimentate con varie tipologie di combusti-bili derivati da biomasse. I più comuni sono: legna,segatura, cippato e pellet (derivati dalla lavorazionedel legno), sansa e nocciolino (sottoprodotti delprocesso di estrazione dell’olio d’oliva) e mais.Peraltro, l’energia che viene prodotta da queste

biomasse è molto più pulita, in quanto, a differenzadi altri sistemi come gas o gasolio che emettononell’aria carbonio assorbito dal sottosuolo, la com-bustione delle biomasse rilascia nell’ambiente ani-dride carbonica che viene nuovamente assimilatadalle piante durante la loro fase vegetativa crean-do una sorta di “ciclo continuo”, nonché unaquantità di zolfo e di ossidi di azoto inferiore a quel-la rilasciata dai combustibili fossili, evitando diaggravare la situazione di riscaldamento atmosferi-co nota come effetto serra.Ma non è tutto. Oltre ad essere più ecologiche,

infatti, queste caldaie hanno il vantaggio di utilizza-

re un combustibile dal costo nettamente inferiore edi godere comunque degli incentivi statali, checonsentono di ottenere una detrazione fiscale sul-l’Irpef del 65% del costo sostenuto per l’acquistodell’impianto e dei lavori necessari alla sua installa-zione.Come illustra marco Narcisi, titolare dell’omo-

nimo negozioon line, “queste caldaie sono vantag-giose, sia in termini ambientali, sia per l’abbatti-mento del caro bolletta. Per grandi sistemi centra-lizzati, come quelli per un condominio, o per reti diteleriscaldamento che collegano più edifici, ocomunque per impianti con potenza superiore ai50 kW, uno dei combustibili ideali è il cippato. Perimpianti unifamiliari o di dimensioni più ridotte,l’alimentazione a legna, sansa, segatura e pellet è lapiù classica, soprattutto se si ha accesso gratis o abuon prezzo al combustibile, e garantisce una resamolto elevata. Inoltre, la libertà di scelta del com-bustibile che queste caldaie consentono, conferi-sce loro un indubbio valore aggiunto. Ricordiamo,poi, che queste macchine si prestano a riscaldareambienti domestici di vario tipo, anche in presen-za di impianti di vecchia fattura”.

Klimahouse: l’efficienzamediante il sistema “Bim”Bari. È questa la prossima tappa di Kli-

mahouse, in programma il prossimo2 ottobre presso la Cittadella Mediterra-nea della Scienza. Focus dell’evento,l’efficienza energetica, tema affronta-to però, questa volta, con un approccionuovo: quello della riqualificazioneenergetica con utilizzo della tecnologiaBim (Building Information Modeling). Ecosì proprio giovedì 2 ottobre, a partiredalle ore 14 fino alle 18, andrà in sce-na un importante seminario di aggior-namento tecnico professionale su “Co-me raggiungere gli obiettivi di rispar-mio energetico, isolamento acustico, so-stenibilità ambientale e riqualificazioneimmobiliare tramite la progettazioneBim”. La partecipazione al convegno è libera

e gratuita. Tuttavia, per motivi organizza-tivi, è necessario pre-accreditarsi sul sitoweb dedicato al seminario in oggetto,dove è anche indicato come raggiungerela Cittadella Mediterranea della Scienza

di Bari: www.ilConvegno.org/bari2014.Il seminario è realizzato in partnership

con Cad&Cad, ed ha ottenuto il pare-re vincolante positivo del Ministerodella Giustizia ed il formale riconosci-mento dell’attività formativa da partedel Cnappc - Consiglio Nazionale degliArchitetti, Pianificatori, Paesaggisti eConservatori (delibera 12/2014 del 25giugno e protocollo 0001808 del 9 set-tembre 2014). Ciò darà diritto agli ar-chitetti partecipanti ed iscritti agli Ordi-ni di qualsiasi provincia italiana di otte-nere 2 crediti formativi.A tutti i partecipanti saranno inoltre

forniti:◆attestato di partecipazione;◆ documentazione tecnica inerente itemi trattati nel corso - convegno.Dopo l’evento in programma a Bari, i

successivi appuntamenti di ottobre enovembre sul medesimo tema si terran-no a Bologna, Bergamo, Reggio Emilia,Roma, Torino, Padova.

Macchinari salvavita: si puòottenere il bonus elettricitàMacchinari che salvano la vita ma

che richiedono un forte consumo di energia elettrica e un relativo pesanteonere a carico di famiglie già flagellatedalla malattia. Il problema è reale e più dif-fuso di quanto si possa immagina, mal’Autorità per l’energia ricorda che esisteun palliativo: un bonus - sconto sulla bol-letta elettrica che può valere dai 177 ai639 euro l’anno per i malati gravi, costrettiappunto all’utilizzo di apparecchiatureelettromedicali salvavita. L’occasione perparlarne è stata data all’Authority, all’An-ci e ai Comuni, dalla recente GiornataNazionale della Sla.Le informazioni per sapere se si ha dirit-

to al bonus per disagio fisico (e anche aibonus per disagio economico) e su comefare richiesta, sono disponibili sui siti del-l’Autorità (www.autorita.energia.it) e del-l’Anci (www.bonusenergia.anci.it). In al-ternativa, si può chiamare il numero ver-de 800.166.654 dello Sportello per ilConsumatore di energia, attivo dal lunedìal venerdì dalle 8 alle 18.“L’anno scorso sono stati assegnati

23.600 bonus per disagio fisico, cioè oltreil 30% in più rispetto ai 17.700 dell’annoprecedente, anche per effetto dei miglio-ramenti nelle modalità di calcolo intro-dotti nel 2012 - ha sottolineato il presi-dente dell’Autorità, Guido Bortoni -. L’o-biettivo, adesso, è di focalizzare ancormeglio le azioni informative e l’operativitàinsieme ai soggetti ed alle istituzioni coin-volte, così come indicato nella recenteSegnalazione sui bonus inviata alla Presi-denza del Consiglio, ai Ministri dello Svi-luppo Economico, dell’Economia e delleFinanze, del Lavoro e delle PoliticheSociali”.Importante è anche il supporto da parte

degli enti locali, come evidenzia il sindacodi Torino e presidente dell’Anci, PieroFassino: “Da parte dei Comuni il coinvol-gimento pieno nella operatività del Bonusè un ulteriore segnale di attenzione nei

confronti delle fasce più deboli della po-polazione, che stanno trovando risposteimportanti, soprattutto in questo mo-mento, grazie alla attività di raccolta e dismistamento delle domande svolta dalleamministrazioni locali”.La richiesta di bonus va infatti presenta-

ta al Comune di residenza o presso unaltro ente designato dal Comune stesso(ad esempio Caf, Comunità montane),utilizzando gli appositi moduli, disponibilianche sul sito dell’Autorità e dell’Anci; larichiesta deve essere obbligatoriamenteaccompagnata dalle certificazioni dellapropria Asl sulle gravi condizioni di saluteche rendono indispensabile l’utilizzo delleapparecchiature salvavita. L’elenco deimacchinari che possono dare diritto albonus per disagio fisico in base alla certifi-cazione della Asl è individuato per decre-to (Decreto del Ministero della Salute del13 gennaio 2011) e comprende, ad esem-pio, ventilatori polmonari, cycler, polmo-ni d’acciaio, strumenti per la nutrizione,sollevatori mobili.Il valore del bonus per disagio fisico è

differenziato in 3 fasce, a seconda dellapotenza contrattuale, alla tipologia delleapparecchiature e al tempo giornaliero diutilizzo. Lo sconto viene detratto diretta-mente dalle bollette per tutto il periodo diutilizzo delle apparecchiature. Per poterottenere il bonus per i macchinari indi-spensabili al mantenimento in vita, nonè necessaria una condizione di disagioeconomico e, quindi, non occorre pre-sentare una certificazione della propriacondizione economica Isee. Tuttavia, sela persona malata ottiene il bonus per di-sagio economico, questa può essere cu-mulata con quella per disagio fisico. Perpoter chiedere il bonus per disagio econo-mico occorre avere un indicatore di situa-zione economica equivalente (Isee) nonsuperiore a 7.500 euro, limite che sale a20.000 euro per le famiglie con più di 3figli a carico.

17OTTOBRE 2014 N.19

Pompe di calore, sistemi a condensazione e ibridi le soppianteranno in un mercato sempre più orientato a risparmio ed efficienza

Le caldaie a gas si avviano alla pensione

namento, seguito dal supporto fiscale dato dalsistema di incentivi e, non da ultimi, i benefi-ci per l’ambiente. Questa situazione è evidente anche nel-

le rilevazioni su base 2013, sempre condotteda Ref-e. Rispetto alle valutazioni fatte nel2012, i primi dati indicano un aumento si-gnificativo, e forse non a casa sono collega-ti all’incentivazione per la diffusione di tuttele tecnologie, grazie all’innalzamento delladetrazione dal 36% al 50%. Nel 2013, inol-tre, le aspettative a medio termine degli in-stallatori si rafforzano per quanto riguardapompe di calore, biomasse e solare termico,anche se oggi la crisi e la riduzione della spe-sa delle famiglie sembrano penalizzare il mer-cato.

IL PARERE DI ANIMAAnche dalla relazione intitolata “I nuovi

requisiti minimi e l’etichettatura energeticadegli apparecchi per il riscaldamento e la pro-duzione di acqua calda sanitaria”, presentatadall’ingegner Valentina D’Acunti di Anima(Federazione delle associazioni dell’industriameccanica, aderente a Confindustria), arri-va la conferma della repentina sterzata versotecnologie ad alta efficienza ed energie rinno-vabili, che prendendo il sopravvento sulletecnologie tradizionali, permetteranno diraggiungere gli obbiettivi del 20-20-20 fissatidall’Unione Europea (ossia, ricordiamolo,l’aumento del 20% dell’efficienza energetica,la riduzione del 20% di emissioni di CO2 inatmosfera e il 20% di rinnovabili sul consu-mo finale lordo). Proprio in questa direzione si inserisce l’ob-

bligo la normativa europea che, da fine set-tembre 2015, rende obbligatoria l’etichetta-tura energetica per i sistemi di riscaldamen-to e produzione di acqua calda sanitaria, cheimpone la dichiarazione dei consumi del-la singola tecnologia e dell’intero impian-to. In questo modo, peraltro, le imprese cheinvestono in innovazione per la produzio-ne di macchinari efficienti saranno tutelate e avranno una certificazione che le porti a distinguersi sul mercato, mentre i clienti

Un weekend all’insegna della sostenibi-lità e dell’efficienza energetica quello

svoltosi al Lingotto Fiere di Torino tra il 18 e il20 settembre, quando è andata in scena lasedicesima edizione del Congresso NazionaleDomotecnica. In un ricchissimo palinsesto diincontri, tavole rotonde, dibattiti, a fare laparte del leone è stata l’energia, in tutte le suepossibili declinazioni (anche) impiantisti-che. Un tema delicato e quanto mai attuale,sviscerato, tra gli altri, dal convegno “Ten-denze di mercato e nuova etichetta energe-tica”, in cui sono stati presentati i risulta-ti dell’indagine Ref-e (realtà i cui analisti ed economisti operano appunto nel settoreenergetico) sul mercato della climatizzazionee le implicazioni del recepimento della diret-tiva sull’etichettatura. Tommaso Franci di Ref-e ha mostrato la

fotografia dei trend del mercato della clima-tizzazione (raffrescamento e riscaldamento):un panorama dal quale emerge che il settoreresidenziale è tra quelli ad alta richiesta dienergia ad uso termico, e da ciò scaturisce unmercato con alte potenzialità per la diffusionedi tecnologie efficienti.

FAMIGLIE ED ENERGIANegli ultimi 20 anni, nel nostro Paese, sono

aumentate le famiglie (+28%), il che ha com-portato un aumento delle abitazioni occupatee quindi dei consumi di energia. Dal 2009 iconsumi del settore residenziale hanno supe-rato quelli dell’industria, e nel 2012, con oltre30 mila ktep, sono risultati secondi solo ai tra-sporti. In questo contesto, le pompe di calo-re rappresentano oltre 1/3 degli apparecchiinstallati, seguite dalle caldaie tradizionali(26,4%) dalle tecnologie a biomassa (18,9%)e dalle caldaie a condensazione (10,4%),mentre il solare termico si assesta su 3,4% del-le installazioni globali. “Questi dati - commenta Franci - fanno

capire come il residenziale sia sempre più ter-reno fertile per le tecnologie efficienti. Peral-tro la tendenza viene ulteriormente confer-mata dalla crescita nella consistenza delnumero di impianti installati nelle case degliitaliani”.

GAS VS CONDENSAZIONESe le caldaie a condensazione sono prota-

goniste di una crescita di circa 200mila unità,il parco delle caldaie tradizionali installatesubisce invece un calo di circa 150mila unità:inoltre, guardando alle previsioni per i prossi-mi due anni, se sette installatori su dieci sti-mano un calo per le caldaie a gas tradizionali,sempre sette su dieci vedono una crescita perquelle a condensazione. Crescono anche lepompe di calore e le tecnologie a biomassa:ben l’80% degli installatori afferma che ilmercato delle pompe di calore crescerà nel2014 e 2015, mentre il 75% prospetta lo stes-so destino per la biomassa. Tra i fattori chespingono la diffusione di queste tecnologie cisono in primo luogo il basso costo di funzio-

avranno la possibilità di scegliere con mag-gior consapevolezza prodotti realmente effi-cienti. Grazie all’etichetta energetica su prodotti e

servizi, cambia l’offerta di prodotto, si ha unamaggiore consapevolezza energetica nella

scelta dell’impianto e si concretizzano nuoveresponsabilità da parte dei fornitori, i quali,dal 26/09/2015 immetteranno sul mercatoprodotti conformi all’ErP e sistemi muniti diun’etichetta energetica di prodotto e/o disistema, una scheda di prodotto e/o sistema emateriale tecnico e pubblicitario con infor-mazioni sulla classe energetica (anche online). Il rivenditore (grossisti, installatori, pro-gettisti) dovranno applicare le etichette suiprodotti esposti; qualora il cliente non possavedere l’apparecchio o il sistema, commer-cializzerà gli stessi corredati dalle informazionisull’efficienza energetica ed infine appronteràmateriale tecnico e pubblicitario con infor-mazioni sulla classe energetica (anche online).

LE PAROLE D’ORDINEIn conclusione, anche in ambito domesti-

co le parole d’ordine stanno diventando due:utilizzo di tecnologie ad alta efficienza e ricor-so alle energie rinnovabili. Il tutto declinatoattraverso sistemi quali caldaie a condensa-zione e pompe di calore per riscaldamento,nonché soluzioni ibride, come i sistemi solaritemici e la micro cogenerazione.

Rebecca Genesio

Il convegno di Domotecnica su efficienza degli impianti termici ed etichette energetiche

OTTOBRE 2014N.1918

Famiglie: rincaro delle utenzeabbatte il potere d’acquisto

Potere d’acquisto delle famiglie colato apicco (-13,4%) anche a causa del pro-

gressivo incremento delle tariffe delle u-tenze domestiche. A lanciare l’allarme è Federconsumatori: “Condividiamo lapreoccupazione per i dati diffusi da Confe-sercenti. Il dato più allarmante è senza dub-bio quello relativo ai consumi alimentari,la cui contrazione, dal 2008 al 2014, risultapari al -10,4% (pari ad una caduta dellaspesa delle famiglie in questo settore chiavedi oltre 14,2 miliardi di euro). Ma è impor-tante sottolineare che a pesare su tale anda-mento non contribuiscono unicamente glieffetti negativi della crisi economica, qualidisoccupazione e cassa integrazione, maanche la crescita immotivata e spesso spro-positata di prezzi e tariffe, che vanno a inci-dere sulle bollette pagate dagli utenti”.Recentemente il Centro ricerche eco-

nomiche educazione e formazione di Fe-derconsumatori ha realizzato un focussull’evoluzione delle tariffe dei servizi intempo di crisi, dal 2008 al 2013. Dall’inda-gine emerge chiaramente che, a fronte diuna variazione complessiva del tasso diinflazione del 9,7%, in tale quinquennio le tariffe hanno subito aumenti notevol-mente più elevati: l’incidenza del costo ditali voci risulta, quindi, sempre più pesantesulla spesa complessiva delle famiglie.Ecco i principali aumenti delle tariffe

dal 2008 al 2013:❖Acqua potabile: +42,3% (8,46% varia-

zione media annua);❖ Trasporti ferroviari: +26,9% (5,38%variazione media annua);❖ Pedaggi autostradali: +25,9% (5,18%variazione media annua);❖ Rifiuti: +24,5% (4,90% variazionemedia annua);❖Gas per uso domestico: +19,5% (3,90%variazione media annua);❖Trasporti urbani: +18,8% (3,76% varia-zione media annua);❖Servizi postali: +18,5% (3,70% variazio-ne media annua);❖Energia elettrica: +9,3% (1,86% varia-zione media annua).Secondo Federconsumatori, “quel che è

peggio è che, nonostante la crisi ed il con-comitante calo del potere di acquisto dellefamiglie, in tale periodo le tariffe sianoaumentate in maniera decisamente piùmarcata rispetto alla fase pre-crisi. Questodenota come la disattenzione, la mancatavigilanza, il peso della pressione fiscale e,in alcuni casi, vere e proprie speculazionihanno portato ad un aumento insosteni-bile delle tariffe, contribuendo così algrave impoverimento delle famiglie a cuiabbiamo assistito nel corso degli ultimi an-ni. Per questo il Governo deve intervenireprontamente per rilanciare il potere diacquisto delle famiglie e per disporre un’at-tenta vigilanza sull’andamento di tali co-sti, con severe sanzioni in grado di contra-stare fenomeni speculativi”.

Enea: su Facebook il “selfie”sugli sprechi d’energia in casaSi chiama “Selfie&Kilowatt” e - in linea

con la tendenza mediatica del mo-mento - è la nuova campagna di sensibiliz-zazione lanciata dall’Enea sull’uso respon-sabile dell’energia. L’evento, creato adhoc su Facebook, è finalizzato a favorire lapubblicazione di autoscatti ironici cheritraggono gesti quotidiani, o inusuali, coni quali si spreca energia. Obiettivo: riuscirea far parlare di risparmio energetico con laproduzione di selfie, sfruttando un modo dicomunicazione molto diffuso tra i giovaniche interagiscono sui social network, ed inparticolare su facebook.Questa iniziativa, essendo una sorta di

un outing autoironico dei propri consumienergetici e soprattutto degli sprechi, con-tribuisce a rendere più consapevole l’auto-re del selfie e attraverso l’interattività delsocial media anche coloro che lo guar-dano, lo commentano e lo condividono.Nello stesso tempo, ogni utente potrà sca-ricare direttamente dalla pagina dell’e-vento i 10 consigli che l’Enea indica perconsumare meno energia con sempliciazioni quotidiane.Come illustra il responsabile dell’ini-

ziativa, Antonio Disi: “Si tratta di un mo-do di coinvolgere soprattutto i giovani,incoraggiandoli a denunciare in mododivertente i propri sprechi energetici, sti-molando in questo modo anche gli amicia essere più consapevoli sull’uso impro-

prio dell’energia. La particolarità dell’ini-ziativa è quella di veicolare un messaggiopositivo anche attraverso il suo contra-rio, mediante il ricorso all’ironia e al para-dosso, e pensiamo che possa essere unmodo efficace per parlare ai giovani, conl’auspicio di poter influire sul cambia-mento degli stili di vita di una nuova ge-nerazione di consumatori, che diventi-no progressivamente più attenti e consa-pevoli”.Il progetto di sensibilizzazione dell’Enea

- che, ricordiamolo è anche l’ente deputa-to al coordinamento delle azioni di comu-nicazione e informazione sul tema delrisparmio energetico, così come dispostodal decreto di recepimento della direttivaUe sull’efficienza - ha, insomma, tutti ipresupposto per essere efficace, coniugan-do le potenzialità di un media attuale conun’impostazione tutt’altro che paternali-stica. “Selfie&Kilowatt” ha preso il via uffi-

cialmente nel corso della manifestazionedal titolo: “Isola della sostenibilità”, svolta-si dal 10 al 12 settembre presso l’isola Tibe-rina a Roma. Peraltro, durante la giornatadel 12 settembre è stato possibile pubblica-re dei selfiedirettamente dallo stand Enea.Inoltre per il lancio della campagna sonostati girati alcuni spot virali a tema energe-tico, resi disponibili all’utenza sul canaleyoutube di Enea.

Ecco l’app sugli elettrodomesticiLe bollette delle utenze elettriche continuano ad essere

particolarmente salate, e in questo quadro, un ruoloimportante è svolto da elettrodomestici e dispositivi elet-tronici di uso quotidiano, come frigoriferi, lavatrici e tv,che sono responsabili del 50% del consumo di energiaelettrica di una famiglia di 3-4 persone: una media di 2.500kWh all’anno. In tempi di continui rincari dei costi dell’elettricità, i

consumatori possono possono però contenere questa ten-denza, riducendo così i consumi di energia elettrica in casa.La sostituzione dei vecchi elettrodomestici con apparecchiad alta efficienza energetica, ad esempio, offre come è notoelevate potenzialità di risparmio Per fare un esempio, unfrigorifero di classe energetica A consuma circa il 60% inpiù di energia rispetto ad un apparecchio analogo di classeA++: una differenza che si traduce, in un anno, in circa 14euro in più a carico del bilancio familiare.Però, anche se i consumatori si dicono pronti per passare

agli apparecchi a risparmio energetico di nuova generazio-ne, nella pratica, al momento di prendere una decisione diacquisto, la scelta non è affatto semplice. Lunghe ricercheon line, un sovraccarico di informazioni su prezzi, marchi etest comparativi dei prodotti, per non parlare delle infor-mazioni discordanti all’interno dei negozi, sono a dir pocofrustranti per i consumatori.Ed è qui che, come sottolinea Adiconsum, entra in

gioco la app gratuita ecoGator, da oggi disponibile per idispositivi iOS e Android, in aiuto dei consumatori conuna funzione di assistenza agli acquisti facile, veloce e indi-pendente. “I consumatori possono risparmiare due voltecon ecoGator - commenta Pietro Giordano, presidentenazionale Adiconsum -. La decisione di acquisto è assuntarapidamente, e i nuovi elettrodomestici consumano menoenergia. Il che significa più tempo e più denaro risparmiatiper le cose importanti della vita”.L’applicazione ecoGator è l’outputprincipale della cam-

pagna europea per i consumatori “myEcoNavigator”, eviene lanciata contemporaneamente in dieci Paesi euro-pei. Per ulteriori informazioni sulla campagna e sulla appecoGator è possibile visitare il sito www.ecogator.it

EcoGator e le etichetteEcoGator presenta gli elenchi regolarmente aggiornati

dei prodotti ad alta efficienza energetica attualmentedisponibili sul mercato: illuminazione, televisori, lavatrici,asciugatrici, frigoriferi, congelatori e lavastoviglie. Un’in-novativa funzione scanner, inoltre, può essere d’aiuto perchi sceglie di acquistare in negozio. EcoGator è la primaapplicazione in grado di leggere ed elaborare i dati diretta-mente dall’etichetta energetica europea, semplicementeutilizzando la fotocamera del proprio smartphone. Bastapuntare la fotocamera dello smartphone sull’etichettadell’apparecchio elettronico per essere immediatamenteinformati sul suo livello di efficienza, calcolare i costi medienergetici annuali e creare la propria watch list.Un sistemasemplice ed efficace per confrontare e selezionare rapida-mente i dispositivi offerti nel negozio e filtrarli in base a cri-teri personali come le emissioni di rumore o il consumo dienergia.

L’installazione e il testL’app ecoGator è gratuita ed è ora disponibile per

iPhone e per i dispositivi Android nei rispettivi app store.Basta scansionare il QR code adatto al tuo dispositivo(iOS o Android) con lo smartphone, installare l’applica-zione e testare la funzione scanner con l’etichetta energe-tica.

I dati del progettoIl progetto “myEcoNavigator” è una campagna per i

consumatori sugli elettrodomestici ad alta efficienza ener-getica. Il prodotto principale dell’iniziativa è l’app gratui-ta per smartphone ecoGator. La campagna è finanziatadall’Unione Europea nell’ambito del programma “Intel-ligent Energy Europe”(IEE) e implementata insieme adodici partner in dieci Paesi europei: Belgio, Germania,Francia, Grecia, Italia, Austria, Polonia, Slovenia, Spa-gna e Repubblica Ceca. Responsabile per l’attuazione e laprogrammazione delle app è Pocket Science GmbH diVienna.

Gratuita, permette di confrontare i consumi già al momento dell’acquisto Via al contatore unico smartSperimentazione in 9 cittàPrenderà il via a breve in nove

grandi città italiane, per un to-tale di circa 60 mila punti di for-nitura coinvolti, la sperimentazio-ne di “smart meter multiservizio”nei settori del gas, dell’acqua, del-l’energia elettrica, del teleriscalda-mento e di altri servizi di pubblicautilità.L’iniziativa è promossa dall’Au-

torità per l’energia che, attraversoun’apposita Commissione compo-sta anche da esperti esterni, ha sele-zionato sette progetti pilota di tele-gestione multiservizio da realizza-re a Torino, Reggio Emilia, Parma,Modena, Genova, Verona, Bari,Salerno, Catania e in alcuni Co-muni di minori dimensioni.I progetti sono finanziati con un

mini-contributo di circa 10 cente-simi l’anno per consumatore a li-vello nazionale, prelevato attraver-so la bolletta del gas e si propongo-no di sperimentare, in una logicasmart city, la possibilità di utilizzareun’unica rete condivisa per trasferi-re i dati sui consumi dai contatori diluce, gas, acqua ai diversi fornitori.Una soluzione innovativa e tecni-camente avanzata, che consenti-rebbe di ridurre i costi di funziona-mento dei servizi, assicurando unagestione ottimale dei flussi di dati.I risultati dei sette progetti vinci-

tori dovranno essere resi pubblici emessi a disposizione di tutti gli ope-ratori dei servizi regolati diretta-mente dall’Autorità ma anche dialtri settori come l’illuminazione

pubblica o altri servizi smart city. Fraquesti ultimi, ad esempio, la speri-mentazione di sensori per parcheg-gi dedicati ai portatori di handicap(prevista dal progetto della ASECdi Catania); di sensori per le rileva-zioni del rumore (AGSM Vero-na); di sensori per misurare il riem-pimento dei cassonetti dei rifiuti(Hera di Modena), di sensori per la rilevazione delle perdite dall’ac-quedotto pubblico (AcquedottoPugliese e Comune di Bari).Nell’ambito del bando per la

selezione dei progetti, l’Autorità hainoltre previsto la fornitura ai clien-ti interessati di informazioni suipropri consumi on line e in otticamulti-servizio: anche se i contatoridelle diverse utenze rimarrannoseparati, i clienti potranno accede-re ad un unico sito web nel qualetrovare tutti i consumi relativi allediverse forniture.La realizzazione e la gestione dei

sistemi sarà a cura di operatori terzi,separati rispetto ai distributori digas coinvolti nei progetti. I tempiprevisti sono di un anno per la rea-lizzazione e da uno a due anni per lafase di esercizio; in quest’ultima fa-se, i soggetti che realizzano le speri-mentazioni dovranno inviare re-port periodici all’Autorità e diffon-dere i risultati ottenuti.Il bando per la selezione dei pro-

getti di telegestione multiservizio ela delibera relativa ai sette progettiapprovati sono disponibili sul sito:www.autorita.energia.it.

19OTTOBRE 2014 N.19

L’iniziativa, in collaborazione con istituzioni e con Anaci, è destinata agli stabili energivori con riscaldamento centralizzato

Diagnosi energetica gratuita: ECOndominiosta per far partire la campagna 2014/2015

ACondominio Expo 2014, lama-nifestazione svoltasi a bergamo

dall’11 al 13 settembre, è stata inaugu-rata la nuova edizione della campagnaistituzionale di diagnosi energeticagratuita dei condomini centralizzatidelle province lombarde, condotta daECOndominio, specializzato in dia-gnosi energetiche di condomini cen-tralizzati, operante sotto il Patrociniodi Regione Lombardia e Comune diBergamo e con la collaborazione diAnaci Bergamo.In linea con i temi della nuova ma-

nifestazione, ECOndominio ha par-lato ai visitatori di riqualificazione deicondomini e di una proposta esclusi-va per il loro efficientamento energe-tico e, affiancando ANACI nel cor-so dei due workshop dal titolo: “Ri-qualificare a norma: dalla diagnosi e-nergetica al risultato garantito - Avviodella campagna istituzionale di dia-gnosi energetica gratuita dei condo-mini centralizzati di Bergamo e pro-vincia”.

I WORKSHOP Gli incontri - che nelle due giornate

hanno visto la partecipazione di circa70 studi di amministrazione - sonostati aperti dall’Assessore all’Ambien-te del Comune di Bergamo, GraziellaLeyla Ciagà, e dal presidente e vicepresidente di Anaci Bergamo, Agosti-no Manzoni e Bruno Negrini. Gli ap-puntamenti sono stati l’occasione perillustrare ai partecipanti i dati della pri-ma campagna istituzionale svoltasi aBergamo, che nel 2011-2012 ha rac-colto i risultati di 50 diagnosi energeti-

che gratuite effettute nella provincia. Idati evidenziano un possibile rispar-mio energetico del 31%, con conse-guente taglio di emissioni inquinantipari a circa 694 tonnellate di CO2 erisparmio economico medio annuo di7.303 euro. L’approfondimento dell’attuale

quadro normativo è stato il tema prin-cipale dei due workshop con partico-lare riferimento agli obblighi e alleopportunità derivanti dalle recentidisposizioni nazionali: la diagnosi e-nergetica, infatti, è obbligatoria comeprescritto dal recente D.Lgs 102/2014,che impone di fare efficienza e, in par-ticolare, di installare sistemi di conta-bilizzazione del calore entro il 31 di-cembre 2016. La diagnosi energeti-ca che, nell’ambito della Campagna,viene realizzata nel pieno rispettodella normativa di riferimento UNITS 11300 1-2-4, è l’unico strumentoin grado di identificare le cause deglisprechi e le criticità del sistema edifi-cio/impianto e di individuare le solu-zioni di efficientamento con il migliorrapporto costo/beneficio. È il pre-re-quisito fondamentale per qualunquetipologia di intervento di riqualifi-cazione energetica di un edificio/im-pianto condominiale nonché per l’in-stallazione delle valvole termostati-che.Si è parlato, inoltre, dell’obbligo

di costituzione del fondo per i lavoristraordinari e del contratto di rendi-mento energetico quale unico stru-mento per effettuare un intervento diefficientamento energetico tutelantenel rispetto del complesso quadro nor-mativo attuale. Infine, è stato presentato il metodo

ECOndominio, che consente la rea-lizzazione dell’intervento di efficien-tamento energetico a costo zero gra-zie al risparmio energetico garantito e assicurato al condominio, unito al-le detrazioni fiscali del 65% e a specia-li formule di finanziamento che nonrichiedono firma dei condòmini o ga-ranzie fidejussorie.

LA CAMPAGNA Gli incontri a Condominio Expo

2014 hanno informato in modo ap-profondito gli amministratori condo-miniali sulle tematiche legate all’ef-ficientamento degli stabili e su obiet-tivi e vantaggi della diagnosi realizza-ta nell’ambito della campagna gratui-ta. I partecipanti hanno avuto l’op-portunità di ricevere un carnet di 5diagnosi energetiche gratuite per illoro parco condomini. Un’occasioneimportantissima per i cittadini, consi-derato il recente D.Lgs 102/2014 so-pracitato. Gli amministratori hanno potuto

iscrivere i condomini alla campagna

gratuita, che è rivolta agli stabili ener-givori (quindi con una spesa superiorea 1.200 euro all’anno per alloggio)realizzati prima del 1990, con almeno12 unità abitative e impianto di riscal-damento centralizzato. Il progettovede il patrocinio delle istituzioni lo-cali, impegnate a mettere in atto poli-tiche di contenimento dell’inquina-mento e di promozione della riquali-ficazione energetica del patrimonioedilizio esistente, e la collaborazio-ne di Anaci nelle 7 regioni del NordItalia (Triveneto, Emilia Romagna,Lombardia, Piemonte, Val d’Aosta).In particolare, in Lombardia la cam-pagna è attiva in ben 9 province (Mi-lano, Como, Varese, Monza e Brian-za, Pavia, Lecco, Mantova, Brescia eBergamo).

LE ISCRIZIONI Per iscrivere il condominio alla cam-

pagna occorre inviare la scheda di pre-iscrizione (disponibile su: www.econ-dominio.eu) entro il 30 settembre. Chilo avesse già fatto, ha tempo fino al 30ottobre per inviare i dati completi diciascun condomìnio.ECOndominio risponde al profon-

do cambiamento che sta interessandotutto il comparto edilizio condominia-le. In Italia sono presenti oltre 740.000condomìni centralizzati da riqualifica-re, in cui circa il 50% della spesa per il

riscaldamento viene sprecato percolpa di edifici obsoleti ed impian-ti sovradimensionati ed energivori.Questi stessi edifici rappresentano,nondimeno, la seconda causa diinquinamento dell’aria in città, insie-me al traffico. Grazie alla campagna nelle 7 regio-

ni in cui è attiva sono già stati delibera-ti circa 180 interventi di riqualificazio-ne energetica condominiale, che por-teranno un risparmio medio garantitodel 32,8% sulle spese condominialiper le famiglie residenti. Questo signi-fica per l’edificio un risparmio mediodi 10.815 euro all’anno e un taglio dicirca 20,9 ton di CO2all’anno. “Sono molti i risvolti interessanti

del progetto, anche perché esso rien-tra negli obiettivi programmatici sul-l’efficienza energetica della nostraamministrazione - ha dichiarato l’As-sessore all’Ambiente del Comune diBergamo, Graziella Leyla Ciagà -. IlComune intende sostenere concreta-mente tutti i programmi che produ-cono un miglioramento dell’efficienzaenergetica, soprattutto in considera-zione delle ricadute positive che pos-sono avere sull’ambiente e sulla vitadei cittadini. Quindi non solo soste-niamo l’iniziativa di ECOndominio,ma puntiamo a rilanciarla, per amplia-re la sensibilizzazione delle famiglie edei cittadini di Bergamo”.

OTTOBRE 2014N.1920Intervista al presidente Inrim, Massimo Inguscio, sul nuovo sistema che mira a superare i limiti dei ripartitori di calore

Ecothermo: un business made in ItalyLa domotica al servizio del risparmio energe-

tico, passando attraverso una ripartizio-ne dei consumi di calore innovativa, in gra-do di superare gli attuali limiti in sede di mi-surazione. Il rivoluzionario progetto europeoEcoThermo, in Italia annovera tra gli svilup-patori non soltanto la startup Ingenia (vediintervista all’ingegner Federico Bari su Italia Casanumero 18, pagina 18) ma anche realtà quali ilPolitecnico di Torino e l’Inrim. E proprio alneo presidente (in carica dallo scorso 15 gen-naio) dell’Istituto nazionale di ricerca metrolo-gica, professor Massimo Inguscio, Italia Casa siè rivolta per approfondire ulteriormente qua-li siano le potenzialità del sistema, anche da un punto di vista economico di prospettiva,essendo EcoThermo attualmente in fase diindustrializzazione.

Professor Inguscio, innanzitutto ricordiamo in checosa consiste, praticamente, il progetto EcoTher-mo.EcoThermo è il progetto di un sistema do-

motico complesso, finalizzato al risparmioenergetico, che nasce come iniziativa dal bas-so, cioè da persone e non da società esisten-ti con un capitale disponibile. Il progetto haavuto molti riconoscimenti nazionali ed in-ternazionali. EcoThermo nasce come proget-to imprenditoriale supportato dall’Incubato-re delle Imprese Innovative del Politecnico di Torino (I3P), vince il terzo posto del Pre-mio Nazionale Innovazione (migliaia di ideevagliate), il secondo posto del premio StartCUP, premio Giovane Impresa Innovativa diUnioncamere e selezione Mind The Bridge.A conferma della validità dell’iniziativa e

delle ricadute in termini lavorativi, di innova-zione nazionale, di miglioramento delle effi-cienze energetiche e di riduzione dell’impattoinquinante sulle nostre città, la ComunitàEuropea ha finanziato il progetto, che così hacoinvolto 5 nazioni europee (Italia, RegnoUnito, Germania, Repubblica Ceca ed Olan-da). La leadership del progetto è però italiana,ed attualmente sono coinvolti nello sviluppo enella progettazione a vario titolo 40 ricercatoridi enti pubblici ed aziende private. Per l’Italia,oltre alla startup coordinatrice e promotri-ce, Ingenia Srl di Torino, sono protagonisti l’I-stituto Nazionale di Ricerca Metrologica(Inrim), il Politecnico di Torino, PROS3 perla progettazione meccanica e SoftIn per quellaelettronica.Fatta questa premessa, veniamo al concreto

del progetto. Il primo ambito applicativo diEcoThermo, come suggerisce il nome stes-so, sarà quello per la conversione di vecchiimpianti di riscaldamento centralizzato in im-pianti autonomi, con l’ambizione di sostituirela tecnologia allo stato dell’arte, cioè quellabasata sui ripartitori calore di cui gli addetti alsettore con maggiore competenza conoscono itanti limiti metrologici ed applicativi. Limiti,però, sottaciuti ai clienti finali: inquilini, pro-prietari ed amministratori di condominio. Pre-messo che tutti noi siamo convinti che il legi-slatore ben faccia ad introdurre l’obbligatorietàall’adozione di sistemi di contabilizzazioneanche se realizzati con ripartitori calore, perchéviene comunque indotto un uso virtuoso delriscaldamento da parte degli inquilini ai quali èriconosciuto un sostanziale risparmio (ed anzil’Italia come al solito arriva con almeno 3 lustridi ritardo rispetto paesi più razionali) ci siamochiesti, nel progettare EcoThermo, se dopopiù di un secolo di esistenza dei ripartitori calo-re non fosse giunto il momento di introdurre

blemi metrologici dei ripartitori.Ovviamente un’innovazione così sostanzia-

le e rivoluzionaria non poteva che essere bre-vettata (brevetto internazionale depositato) esoprattutto validata: bisognava dimostrare lasua fondatezza e robustezza. E chi poteva farloin Italia se non Inrim? L’istituto è la massimaespressione nazionale della disciplina del-la misura, e quindi la Commissione Europeaha dato all’Inrim il compito, all’interno delprogetto finanziato) di certificare l’effetti-va validità dei risparmi energetici previsti daEcoThermo. L’Inrim ha pertanto realizzato,all’interno di un grande hangar, il primo im-pianto di simulazione tremo-fluido-dinamicoeuropeo (Mockup TermoFluidoDinamico), chesimula un impianto di circa 8 alloggi standard,per un totale di 40 radiatori e 20 controlli diflusso, fortemente strumentato con 60 flusso-metri elettromagnetici, sensori di pressioni dif-ferenziali, 212 termometri al platino e 180 val-vole motorizzate, in modo da effettuare misuredirette (delle grandezze fisiche coinvolte) conelevata precisione e poter riconfigurare il simu-latore per realizzare tutte le tipologie idraulicheriscontrabili in campo (colonna montante, azona, monotubo, etc.). Ebbene, è proprio conquesto impianto di misura - che costituisce illaboratorio di validazione delle misure di ener-gia termica - che viene testata e validata, inqueste settimane, l’innovativa procedura me-trologica di EcoThermo.

Ma parliamo anche di risparmio.L’accoppiata riparitore più valvola termostati-

ca, si sa, fa risparmiare molto meno di quantopromesso. Un 10%-12%, di più solo se c’eranosbilanciamenti nell’impianto o nel set pointdella caldaia, che magari si sarebbero potutirisolvere anche in altri modi. Infatti, la frazionedi risparmio maggiore è dovuta all’abbassa-mento della temperatura quando gli inquilinisono fuori casa. Nessuno usa le valvole termo-statiche in questo modo: bisognerebbe conti-nuamente metter mano ad ogni termosifone.Con valvole elettroniche sarebbe più sempli-ce, ma non vengono proposte. Il tutto è troppocostoso e le batterie durano troppo poco. Ecco la risposta di EcoThermo: costi ridotti

perché non c’è il ripartitore da installare. Evalvole con innovazioni elettromeccanicheche consumano le batterie da 2 a 3 volte emezza in meno dei prodotti esistenti. Ed in fu-turo un sistema di autoricarica, anch’esso bre-vettato.Ma io vorrei sottolineare anche la questione

del telecontrollo: il sistema è iperconnesso conun server Internet of Thing. Non solo per moni-torare giornalmente i consumi, ma anche pertelecontrollarlo. Impostare da remoto nuovetemperature desiderate, ad esempio se si rien-tra più tardi a casa. E per i gestori di calore uncontrollo remoto dell’efficienza della caldaiache limita drasticamente gli interventi di ispe-zione e permette di settare il punto di lavorodella caldaia stessa e della pompa di circolazio-ne. Il sistema, poi, è pronto a gestire contatorid’acqua calda e fredda wireless, prese elettrichea controllo remoto, dimmer wireless per l’illu-minazione. E tutto quanto possa essere ricon-dotto al concetto di domotica e spread mete-ring.

A questo punto forse è bene riassumere perché siautile affidarsi ad EcoThermo invece che altri sistemidi termoregolazione e contabilizzazione del calore?In breve: maggiori risparmi (anche fino a

due volte e mezza maggiori rispetto ripartitori

e valvole termostatiche), minore invasività(non c’è il ripartitore calore), maggiore accura-tezza a riferibilità metrologica, telecontrollo intempo reale distinto per tipologia di utenti(inquilini, proprietari, amministratori condo-minio, gestori calore, distributori energia elet-trica), maggior numero di contesti applicativicoperti (installabile anche su ventilconvettori,pannelli radianti, termosifoni a superfice piat-ta di stile), contabilizzazione giornaliera e nonannuale, nessuna necessità di gettare il sistemaa causa di batterie scariche.

Nel 2017 scatterà in tutta Italia l’obbligo della ter-moregolazione. Chi volesse adeguarsi subito, puògià ricorrere al sistema EcoThermo? Per il rispetto della legislazione è sufficiente

installare sistemi di termoregolazione e conta-bilizzazione calore. Quello che va colto, è chequesto obbligo induce un vantaggio già nelbreve periodo per gli utilizzatori: comunque,questi sistemi si ripagano da sé in 3 anni (circaun anno e mezzo per EcoThermo) se conside-riamo gli incentivi statali. EcoThermo è in fasedi industrializzazione, contiamo di fare 5-10installazioni pilota nel 2015 e vendere i sistemifinali nel 2016.

Il che, potrebbe anche generare un potente indottoeconomico con positive ricadute occupazionali?Si pensi che la tecnologia dei ripartitori ha

avuto un’evoluzione lunga 106 anni, sullaquale decine di società per più di un secolohanno investito capitali ingenti. Ingenia, unastartup così piccola, Inrim e il Politecnico diTorino, in soli 5-6 anni, con pochissimi fondi,sono arrivati alla fase di industrializzazione diuna tecnica rivoluzionaria (in attesa di finan-ziatori). Il mercato è immenso, ed ha generatonegli ultimi 10 anni un fatturato complessivodi circa 20 miliardi di euro per i sistemi vendutie di circa 500-600 milioni di euro all’anno peril servizio di contabilizzazione. I sistemi instal-lati hanno un tasso di rilascio del 12% all’annoa causa dello scaricarsi delle batterie dei riparti-tori: ottimi clienti “arrabbiati” che stanno cer-cando un sistema proprio come EcoThermo.E poi c’è il mercato ancora vergine ancor piùgrande di quello già acquisito. Quindi, la visio-ne non può che essere internazionale. Dobbia-mo puntare come minimo a tutta l’Europa enon solo all’Italia. A regime, confrontandosicon le realtà già esistenti nel settore, EcoTher-mo potrebbe generare da 1500 a 2000 postilavoro, molti dei quali nell’headquarter italianoad elevata specializzazione (fisici, matematici,ingegneri, informatici). Sarebbe interessanteche imprenditori italiani prendessero in consi-derazione la partecipazione nell’industrializza-zione per evitare che la ricerca e l’ingegno ita-liano passassero in mano straniera come trop-po spesso è successo in passato.

Rebecca Genesio

innovazioni che migliorassero sostanzialmen-te la tecnica esistente.

Ma in che modo? E, soprattutto, quali sono i limitidegli attuali ripartitori, cui lei fa riferimento?I limiti dei ripartitori possono essere riassunti

in un elenco suddiviso per voci. Partiamo dailimiti metrologici, vale a dire quelle di misura:❖molti ripartitori non lavorano bene su corpiscaldanti con distribuzione orizzontale del flus-so d’acqua (scaldasalviette);❖non tengono conto della presenza di aria chesia accumula durante la stagione invernalenella parte alta del termosifone;❖ non tengono conto della presenza di mel-ma/sabbia nella parte bassa del termosifoneche si accumula già dopo 10 anni;❖ la qualità di configurazione è fortementedipendente dalla conoscenza della potenzanominale del termosifone, che per quelli piùvecchi non è nota con precisione.Poi, ci sono i seguenti limiti di natura appli-

cativa:◆non sono utilizzabili su ventilconvettori;◆ non sono utilizzabili per pannelli radianti apavimento;◆su termosifoni di stile, costosi e con superficiepiatta obbligano a smerigliare la vernice ed asaldare un perno in ottone.Infine, veniamo alla nota dolente: i costi: ge-

neralmente, infatti, non viene detto al clientefinale che il ripartitore va sostituito allo scari-carsi delle batterie (7-10 anni) perché questesono saldate, nella maggior parte dei casi.Quindi l’inquilino deve riacquistare il sistemadi misura.Durante il recente Convegno organizzato

dall’ Inrim “Metrologia, domotica ed efficien-za energetica” è emerso da due studi indipen-denti del Politecnico di Milano e dell’univer-sità di Cassino che la qualità della misura deiripartitori è ulteriormente influenzata da fatto-ri come il posizionamento del tubo di entrataed uscita del termosifone di cui i ripartitori ingenere non tengono conto, e che l’accuratezzadi ripartizione sul campo, e quindi non in con-dizioni di test ideali, ma reali, è molto diversada quella promessa. La cosa più subdola è l’im-possibilità di una riferibilità metrologica: nonesiste un sistema semplice per verificare sulcampo la qualità della misura dei ripartitoriinstallati. Gli errori, nel caso più sfortunato,sommando tutti i fenomeni citati, potrebberoessere di un ordine di grandezza superiori aquelli attesi. In altre parole, “per 10”.

Quali sono invece le innovazioni che caratterizza-no il sistema EcoThermo?Andando per ordine, parliamo innanzitutto

di innovazioni metrologiche. Tutti gli svantag-gi del ripartitore, per non citare quelli di altretecnichenaïf che solo in Italia vengono ancoraproposte, quali i gradi giorno o derivate da que-sti, sono figli del fatto che queste tecnicheeffettuano misure indirette. Ciò significa chenon vengono misurate le grandezze fisichedirettamente coinvolte nello scambio termico(flusso d’acqua calda e differenza di temperatu-ra tra tubo di ingresso e quello di uscita). Il pro-blema è la misura della portata d’acqua: il sen-sore è troppo costoso e troppo ingombrante. Eandrebbe sostituito ogni 6 anni. EcoThermorisolve il problema con la tecnica del soft-sensorproveniente dall’ingegneria dei controlli auto-matici: un modello matematico estremamen-te robusto ed affidabile, che ricostruisce le por-tate d’acqua per ogni termosifone a partire daun set ridotto di misure. Ciò risolve tutti i pro-

Il prof. Massimo Inguscio, pres. Inrim

21OTTOBRE 2014 N.19

Da impianto centralizzato ad autonomoDisciplina ed evoluzione della normativa

Prima dell’entrata in vigore dell’art. 26, com-ma 2, della Legge 10/1991, la delibera di sop-

pressione del servizio centralizzato di riscalda-mento richiedeva la maggioranza per le innova-zioni (art. 1136, quinto comma, c.c.) mentre laeliminazione dell’impianto richiedeva il consen-so unanime di tutti i condòmini (Cass., 06-12-1986, n. 7256).

Regime originario di leggeL’art. 26, secondo comma, della Legge

10/1991, disponeva che “per gli interventi in particomuni di edifici (…) ivi compresi quelli dell’art. 8della legge medesima, sono valide le relative decisioniprese a maggioranza delle quote millesimali”. L’art. 8,lettera “g”, si riferiva espressamente alla “trasforma-zione di impianti centralizzati di riscaldamento inimpianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la pro-duzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema auto-matico di regolazione della temperatura, inseriti in edi-fici composti da più unità immobiliari, con determina-zione di consumi per singole unità immobiliari, esclusequelle situate nelle aree individuate dalle Regioni e dalleProvince autonome di Trento e di Bolzano (…)”. Per la trasformazione dell’impianto centraliz-

zato è stato dunque previsto un abbassamentodel quorum deliberativo a 501 millesimi, in-dipendentemente dal numero di condòmini

favorevoli. Come puntualizzato da Cassazione,01/07/1997, n. 5843, l’abbassamento del quo-rum riguardava tuttavia la sola ipotesi della sosti-tuzione dell’impianto centralizzato con impian-ti autonomi a gas, aventi le caratteristiche in-dicate dalla legge (Cassazione, sent. n. 5117 del26/05/1999). In tutte le altre ipotesi, compresaquella in cui la delibera assembleare prevedessela soppressione del servizio centralizzato senzaalcuna indicazione per gli impianti autonomi,oppure la sostituzione con impianti autonomiche non funzionassero a gas e comunque nonproducessero anche acqua calda sanitaria, siritornava alle regole vigenti prima della Legge10/91, relative alle maggioranze per le innova-zioni all’unanimità dei condòmini (Cassazione,sent. n. 4652 del 27/04/1991). In particolare, perCassazione 18/08/2005, n. 16980, era da consi-derare illegittima la delibera con cui l’assembleaapprovasse con la maggioranza prevista dall’art.26, comma 2, della Legge n. 10/1991, la soppres-sione dell’impianto centralizzato, lasciando liberii singoli condòmini di attivarsi per l’eventualeinstallazione degli impianti autonomi. Se in un condominio si formava la maggioran-

za necessaria per la delibera di trasformazione e laminoranza dissenziente optava per la continua-zione dell’impianto di riscaldamento centrale, siponeva la questione se la minoranza, che puraveva accettato la trasformazione con la installa-zione di impianti individuali, potesse continuaread usufruire del vecchio impianto, accollandositutte le spese per il mantenimento e il funziona-

mento del nuovo impianto centralizzato. Ciò a parte, l’amministratore doveva comuni-

care ai condòmini l’avvenuta cessazione del fun-zionamento della caldaia centralizzata e provve-dere a far inertizzare e bonificare il serbatoio delcombustibile da una ditta abilitata, comunican-do alla Asl l’avvenuta cessazione dell’uso del ser-batoio interrato, con attestazione della prova ditenuta del serbatoio ad una atmosfera.

Il regime vigente Dal 02/02/2007 è entrato in vigore il D.Lgs.

29/12/2006, n. 311 che all’art. 7, comma 1-bis,ha modificato l’art. 26, comma 2, della Legge n.10/1991. La disposizione del D.Lgs. 311/2006 èstata ulteriormente emendata dall’art. 27,comma 22, della Legge 23/07/2009, n. 99, neitermini seguenti: “per gli interventi sugli edifici e sugliimpianti volti al contenimento del consumo energeti-co ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cuiall’art. 1, individuati attraverso un attestato di certifi-cazione energetica o una diagnosi energetica realizza-ta da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni con-dominiali sono valide se adottate con la maggioranzasemplice delle quote millesimali rappresentate dagliintervenuti in assemblea”. Ad evidenza, il nuovo testo dell’art. 26, secon-

do comma, della Legge 10/91, non fa più riferi-mento agli artt. 1 e 8 della Legge n. 10/1991, masolo genericamente agli interventi su edifici e su impianti volti al contenimento del consumoenergetico e alla utilizzazione delle fonti rinnova-bili di energia. Tali interventi devono essere indi-

viduati da un attestato di certificazione energeti-ca o da una diagnosi energetica realizzata da untecnico abilitato. Sulla base di tali presupposti, ledecisioni dell’assemblea possono ora essere adot-tate con la maggioranza semplice delle quotemillesimali, rappresentate dagli intervenuti inassemblea. Per completezza, occorre precisare che l’art. 4,

comma nono, del successivo D.P.R. 02/04/2009,n. 59 - che disciplina espressamente la trasforma-zione degli impianti centralizzati, con esclusionedel distacco unilaterale del singolo condomino -ha disposto che “in tutti gli edifici esistenti con unnumero di unità abitative superiore a 4, e in ogni casoper potenze nominali del generatore di calore dell’im-pianto centralizzato maggiore o uguale a 100 Kw,appartenenti alle categorie E1 e E2, così come classi-ficati in base alla destinazione d’uso all’art. 3, delD.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il man-tenimento di impianti termici centralizzati laddove esi-stenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricor-rere ad eventuali interventi finalizzati alla trasforma-zione degli impianti termici centralizzati ad impianticon generazione di calore separata per singola unitàabitativa devono essere dichiarate nella relazione dicui al comma 25”. Il che sta a significare che soloin caso di impedimenti tecnici, attestati da untecnico abilitato è possibile passare dalla caldaiaunica a quelle singole. A tali condizioni, la delibera assembleare de-

ve ritenersi legittima e obbligatoria per tutti i conòomini, a norma dell’art. 1137, primo com-ma, c.c.

avv. Silvio Rezzonico pres. naz. CONFAPPI

OTTOBRE 2014N.1922Scenari edilizi e pianificazione alternativa grazie al progetto in cui sono coinvolti Provincia di Torino, Ispra, Inea e Politecnico

Arriva il software per dire stopalla piaga del consumo di suolo

In sostanza, quali sono i benefici che si otterranno dall’utilizzo delsoftware?Il progetto prevede di realizzare uno strumento informatiz-

zato attraverso il quale sia possibile valutare, sulla base delleconoscenze acquisite grazie ad attività precedenti, l’impattoche le previsioni dei piani urbanistici e territoriali posso-no comportare sul suolo. La finalità è di mettere le ammini-strazioni competenti in materia di pianificazione del territorionella condizione di attuare le proprie politiche con la massi-ma consapevolezza dei costi e/o dei benefici delle singole azio-ni che si decide di intraprendere, dotandole di strumenti con-divisi che diano l’opportunità di valutare in maniera omo-genea ed oggettiva le risposte del territorio agli interventipianificati.Si intende mettere a disposizione dei redattori dei piani

urbanistici (nelle differenti scale a cui essi vengono concepitied attuati) un “simulatore” capace di tradurre il dato grezzorelativo al suolo consumato in una stima a medio termine diquelli che, a tutti gli effetti, possono essere considerati come“costi per la collettività”. In sintesi, il software evidenzieràcosa “perde” la collettività quando impermeabilizza un suolo.

In che modo gli amministratori locali saranno fruitori attivi delsoftware?Nella fase operativa verrà valutata la possibilità di rilasciare

il plugin prodotto nel repository ufficiale di QuantumGIS alfine di consentirne la più ampia diffusione. In questo modo gli amministratori locali potranno usufruire liberamente delsoftware. Il simulatore proposto, inoltre, consentirà di elaborare i costi

economici ed ambientali conseguenti all’impermeabilizzazio-ne di porzioni di suolo ancora libero. Tali costi potranno esserecomparati con gli eventuali ricavi derivati dalle differentimodalità di occupazione del suolo nell’ottica di consentire agliamministratori locali di fare scelte più consapevoli. Sarà quin-di possibile, per chi produce gli strumenti di pianificazione delterritorio e per chi li approva (amministratori locali), realizzareuna mappa dei costi/benefici derivanti dagli interventi urbani-stici. Attraverso le modalità di simulazione, si offrirà l’opportu-nità di comparare diversi modelli di espansione urbana. Unastessa area di espansione potrà dunque essere collocata, senzaper forza modificarne le caratteristiche dimensionali, nellaporzione di territorio che meglio, dal punto di vista economi-co, risponde alle necessità non solo dell’amministrazione, maanche e soprattutto del territorio.

Quali potrebbero essere le strade alternative utili per valorizzare ilcontributo dei servizi ecosistemici?I “servizi ecosistemici” comprendono tutti i benefici che le

persone ricevono dagli ecosistemi, quali gli alimenti, l’acquapotabile, il legno, la regolazione del clima, il controllo dell’e-rosione, il benessere. Negli ultimi anni si è sicuramente regi-strato un consistente miglioramento nel riconoscimento delloro valore, accompagnato anche da una maggiore disponibi-lità di strumenti metodologici per una loro valutazione in ter-mini economici. La valutazione economica, però, di per sénon è sufficiente. L’unico modo per riuscire a porre un freno efficace al consu-

mo delle risorse ambientali è la creazione di “mercati per labiodiversità” così come oggi è ormai una realtà l’industria chesi sviluppata basandosi sulla mitigazione del cambiamentoclimatico. Ovviamente ciò necessita dello sviluppo di nuovimodelli imprenditoriali e di nuovi meccanismi di mercato.

Com’è la situazione nella provincia torinese per quanto concerne ilconsumo di suolo?Come già indicato in precedenza, dal 1990 al 2006 la popo-

lazione in provincia di Torino è rimasta praticamente immu-tata, ma il consumo di suolo ha avuto un’impennata. Negliultimi anni, la cementificazione, complice la crisi economicae l’esaurirsi dell’effetto Olimpiadi sul territorio, ha diminuitodrasticamente la sua curva di crescita. Tra il 1990 e il 2012, inprovincia di Torino si sono consumati circa 8500 ettari disuolo, di cui 7.500 tra il 1990 e il 2006. Certamente non si può affermare che il problema sia termi-

nato, ma siamo sulla buona strada e l’effetto del PTC2 si fasentire. “Non possiamo che essere soddisfatti dei risultati otte-nuti in questi anni: è stato fatto un grande lavoro per contene-re il consumo di suolo senza per questo penalizzare lo sviluppofuturo” ha commentato in un recente convegno l’attuale vi-ce-presidente della Provincia, Alberto Avetta.

Rebecca Genesio

Per questo si è lavorato per salvaguardare i suoli ancora libe-ri, in particolare quelli dell’agricoltura di pregio, attuando ilnuovo Piano territoriale di coordinamento - PTC2 - elabora-to dalla Provincia di Torino nel 2010, approvato dalla Regio-ne Piemonte l’anno successivo e pensato non solo come unostrumento di pianificazione urbanistica ma come un vero eproprio modello di sviluppo del territorio. L’obiettivo è la ri-qualificazione del sistema insediativo, il contenimento delconsumo di risorse primarie (acqua, aria, energia) ed in parti-colare della risorsa suolo, una maggiore equità della distribu-zione della ricchezza prodotta dallo sviluppo ed una adeguatasicurezza del territorio. Questo obiettivo è stata portato avanti anche in progetti di

cooperazione internazionale: la Provincia di Torino ha parte-cipato in qualità di capofila al progetto OSDDT-Med, inseri-to nel programma europeo MED “Protezione e valorizzazionedelle risorse naturali e del patrimonio” con l’obiettivo diaumentare la sensibilità comune del fenomeno del consumodi suolo.È stato durante lo svolgimento del progetto OSDDT-Med,

grazie al confronto con colleghi di altre discipline, oltre che dialtre nazioni, che abbiamo constatato quanto importanti fos-sero i benefici ambientali assicurati “gratuitamente” dal suololibero alla collettività.Con l’apporto di Politecnico di Torino, Ispra ed Inea, è

quindi stato costruito il progetto Sam4Cp, nell’ambito delProgramma Europeo LIFE+, tramite il quale intendiamodimostrare come una pianificazione del territorio che integranei propri processi di decisione la valutazione dei beneficiambientali assicurati dal suolo libero garantisca alla colletti-vità un risparmio complessivo grazie alla tutela delle risorsenaturali e quindi delle finanze pubbliche.Ciò verrà fatto anche attraverso l’elaborazione di un

Software specifico, ma non solo. Il progetto prevede infatti ilcoinvolgimento e la costante partecipazione di soggetti terzi,dalle Amministrazioni locali alle associazioni, ai privati citta-dini.

Cementificazione massiccia del suolo. Sia nell’ambito diprogetti edilizi regolarmente approvati (seppur discutibi-

li in un periodo di forte crisi immobiliare caratterizzato, piut-tosto, dall’esigenza di riqualificare le abitazioni esistente) siasotto forma di abusi edilizi. Il fenomeno in Italia è ancora piut-tosto diffuso, e, come rimarcato non soltanto dalle associazio-ni ambientaliste, necessita di soluzioni che riescano a tampo-narlo in tempi rapidi. Anche in questa prospettiva, è nato un progetto finanzia-

to dal programma europeo Life+ chiamato Soil Admini-stration Models 4 Community Profit, che nei prossimi 4anni di attività avrà il compito di simulare scenari attesi ealternativi al consumo di suolo, rendendoli disponibili adamministratori pubblici e cittadini. Grazie a un software, laProvincia di Torino - che è capofila del progetto - l’Ispra(Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale),l’Inea (Istituto nazionale di economia agraria) e il Politecni-co di Torino valuteranno gli effetti degli interventi di tra-sformazione urbana, con l’obiettivo di proporre strade alter-native. Italia Casaha incontrato la responsabile del progettoper la Provincia di Torino, Simonetta Alberico, per sapernedi più.

Cos’è il Sam4Cp? Com’è nato questo progetto? Quale apporto hadato la Provincia di Torino?Il progetto nasce a seguito dell’esperienza di più anni sul

tema della limitazione del consumo di suolo nella Provinciadi Torino. Fin dal 2002 è stato creato l’Osservatorio sulle tra-sformazioni territoriali e demografiche della Provincia diTorino quale strumento indispensabile per la programmazio-ne e pianificazione del territorio attraverso la misurazioneeffettiva del consumo di suolo e della sostenibilità ambienta-le dei diversi interventi territoriali. Un dato su tutti ci avevafatto riflettere sull’urgenza di intervenire: dal 1990 al 2006,sul territorio della provincia torinese erano stati consumati7.500 ettari di suolo, l’equivalente di una grande città comeTorino.

Analisi nazionali, applicazioni localiGrazie al progetto Soil Administra-

tion Models 4 Community Profit(SAM4CP), finanziato dal program-ma europeo LIFE+, nei prossimi quat-tro anni di attività saranno sviluppati eresi disponibili ad amministratori e cit-tadini, attraverso un apposito software,le simulazioni di scenari attesi e di sce-nari alternativi al consumo di suolo. Inparticolare, come ricordato da Ispra,che fa parte dell’iniziativa insieme aProvincia di Torino, Inea e Politecnicodi Torino, il progetto SAM4CP con-sentirà di:❖Dimostrare come una pianificazionedel territorio che integra nei propri pro-cessi di decisione una valutazione deibenefici ambientali assicurati dal suololibero, garantisce alla collettività unariduzione consistente del consumo disuolo ed un risparmio complessivo gra-zie alla tutela delle risorse naturali e del-le finanze pubbliche;❖Valorizzare e integrare negli strumen-ti di governo del territorio e al fine diridurre il consumo di suolo i principaliservizi ecosistemici legati al suolo e/oalla sue variazioni d’uso (sequestro car-bonio, biodiversità, depurazione acqua,protezione dall’erosione dei suoli, pro-duzione legname, impollinazione, pro-duzione agricola);❖Proteggere ed assicurare un uso soste-nibile della risorsa suolo, evidenziandogli effetti negativi del consumo di suolo

per il bilancio ambientale di un territo-rio;❖Mantenere e valorizzare le funzioniecosistemiche complessive del suolorese alla collettività in maniera gratuita;❖ Evitare i costi pubblici del ripristinodelle funzioni ecosistemiche rese dalsuolo e della manutenzione del territo-rio;❖Tutelare le funzioni agricole del suolomantenendo inalterate le altre funzio-ni.Ispra, in particolare, curerà la valuta-

zione e la quantificazione dei beneficiecosistemici resi dal suolo che, parten-do da un’analisi della letteratura tecni-co/scientifica esistente, nonché deglistrumenti (softwaree modelli) disponi-bili per quantificare i benefici biofisiciresi dal suolo libero arriverà a identifi-care i principali servizi ecosistemici e aporre le basi scientifiche per lo sviluppodel simulatore. L’analisi partirà dall’esa-me dei servizi ecosistemici in termini diproduzione agricola (alimentare e bio-masse), di regime idrologico superficia-le e sotterraneo, di bilancio radiativo alsuolo, di immagazzinamento e assorbi-mento di carbonio, di habitat, materieprime, paesaggio o altri usi non previstie permetterà di definire uno schema dicorrelazione tra i servizi ecosistemici e ilconsumo di suolo. Saranno quindi ef-fettuate applicazioni simulate su diversiscenari e saranno confrontati i risultati

ottenuti dai diversi modelli, identi-ficando alcuni “casi tipo” rappresenta-tivi di diverse realtà sul territorio nazio-nale.Ci si propone, in definitiva, di carat-

terizzare e quantificare i seguenti serviziecosistemici:◆ Immagazzinamento e assorbimentodi carbonio: utilizzando mappe di co-pertura ed uso del suolo e dati sui tassi diraccolta della biomassa legnosa per de-terminare lo stock di carbonio im-ma-gazzinato in 4 comparti principali: bio-massa superficiale, biomassa sotterra-nea, terreno e materia organica morta estimando le variazioni nello stock dicarbonio immagazzinato e im-magazzi-nabile per diversi scenari di uso del suo-lo in una determinata area:❖Biodiversità.❖Produzione agricola.❖ Purificazione dell’acqua e conserva-zione dei nutrienti.❖Controllo e mitigazione della perditadi suolo per erosione.❖Produzione di legname.❖ Impollinazione, utilizzando le api co-me specie rappresentativa. Le attività di analisi dei modelli di

quantificazione saranno condotte ascala nazionale sulla base dei dati dispo-nibili e saranno propedeutiche adapplicazioni dimostrative da realizzare ascala locale tramite simulatore all’inter-no della provincia di Torino.

23OTTOBRE 2014 N.19

Premi volumetrici utilizzabili in altezza Disciplina varia da Regione a Regione

Per consentire l’ampliamento volumetricodegli edifici, il Piano Casa prevede, in alcuni

casi e non in tutte le Regioni, ulteriori specialideroghe sui limiti di altezza imposti dagli stru-menti urbanistici. A queste facilitazioni spesso siaggiungono le deroghe concesse dalle leggiregionali per il recupero ai fini abitativi dei sot-totetti. Attenzione però, perché la situazionevaria molto da Regione a Regione, sia per quan-to riguarda deroghe alle altezze e bonus volume-trici, sia per l’eventuale possibilità di mettereinsieme i vantaggi della legge Piano Casa conquelli della legge sul recupero dei sottotetti.

Recupero dei sottotettiIl recupero delle mansarde è stato promosso a

partire già dalla fine degli anni Novanta in alcu-ne Regioni del Nord a cui hanno fatto seguitonel giro di un decennio praticamente tutte leRegioni italiane. Un intervento, quindi, cheanticipava quello del Piano Casa e che aveva loscopo di limitare l’eccessivo consumo di suoloche si sta verificando negli ultimi decenni sfrut-tando spazi già esistenti, ma non sfruttati ai finiabitativi. La prima condizione per poter trasfor-mare quegli spazi in spazi abitativi era evidente-mente quella di poter raggiungere le altezzeminime; da qui le prime deroghe che hanno ab-bassato tali limiti e qualche concessione perpotersi alzare anche aumentando di fatto il vo-lume esistente.

Il limite di altezzaCon il Piano Casa quest’ultima concessio-

ne diventa molto più ingente, ma non sempresfruttabile in altezza proprio a causa dei limitiimposti dagli strumenti urbanistici. Nelle Re-gioni che hanno scelto la linea più soft di appli-cazione delle concessioni, la sopraelevazione èconsentita anche contestualmente agli inter-venti del Piano Casa, ma restando all’interno

delle possibilità date dagli strumenti urbanisticivigenti che definiscono le altezze massime dicostruzione. Bisognerà quindi conciliare l’intervento con

le disposizioni del decreto ministeriale1444/1968, che definisce le trasformazioni pos-sibili in altezza in base alle zone omogenee e ledistanze tra fabbricati, con le leggi urbanisticheregionali, i piani regolatori e i regolamenti edilizicomunali. Tra le Regioni che hanno optato perquesta linea ci sono l’Abruzzo, la Liguria, la Val-le d’Aosta e la Provincia di Trento. Non è possi-bile, invece, applicare i premi volumetrici delPiano Casa alle sopraelevazioni nelle regioniPuglia e Toscana, che hanno scelto la linea piùrestrittiva in tal senso.Ci sono poi le Regioni in cui è possibile soprae-

levare anche usufruendo delle deroghe concessedalla legge regionale sui sottotetti. Si può, quin-di, aumentare il volume rendendo abitabili e anorma i locali sottotetto anche con altezze infe-riori ai 2,70 m. normalmente richiesti, quandoconcesso dalla precedente legge. In Calabria, peresempio, l’altezza media richiesta scende a 2,30m. e si riduce 2,10 m. per i Comuni sopra gli 800metri di altitudine. È il caso delle Regioni Mar-che e Lazio, dove la norma ammette anche lamodifica delle altezza di colmo e di gronda e dellelinee di pendenza delle falde con la limitazione diraggiungere l’aumento massimo del 20% dellavolumetria del sottotetto esistente. Anche in Piemonte è possibile cumulare l’in-

tervento in deroga per il recupero a fini abitatividel sottotetto con quelli previsti dal Piano Casa.Ci si può alzare massimo di un piano per amplia-menti ed è inoltre possibile applicare il PianoCasa anche agli edifici che hanno già usufruitodel recupero dei sottotetti a fini abitativi ai sensidella legge regionale 21/1998.

Deroghe del Piano CasaCi sono poi le Regioni che hanno introdotto

ulteriori deroghe sulle altezze con la legge PianoCasa. In Basilicata è possibile accedere ai bonusper l’ampliamento massimo del 20% solo sel’intervento è realizzato in continuità e comun-que non separatamente dall’edificio. Pure do-vendo comunque rispettare i limiti di distan-ze indicati dagli strumenti urbanistici vigenti, èpossibile per speciale deroga del Piano Casasuperare di 3,10 m. l’altezza consentita. Questosconto è utilizzabile anche in combinazione conla legge regionale sottotetti, collegando l’unitàimmobiliare alla mansarda recuperata. Anchein Basilicata gli interventi di ampliamento pos-sono avvenire modificando le quote di colmo edi gronda e con alterazione delle originarie pen-denze delle falde di copertura, fermo restando illimite dei 3,10 m.Possibilità di modificare l’altezza della linea di

colmo anche in Calabria se le nuove falde deltetto sono sfruttate per installare pannelli foto-voltaici. Qui, infatti, gli interventi di recuperodei piani sottotetto possono avvenire, in derogaagli strumenti urbanistici vigenti, medianteopere di tipo edilizio e tecnologico anche conmodificazione delle linee di colmo e di gronda e delle pendenze, entro un’altezza massima di3,60 metri e altezza media non superiore a 2,15metri, qualora queste siano finalizzate ancheall’installazione di tecnologie solari integrate,che abbiano una potenza di almeno 3 kW. Perfacilitare il recupero del sottotetto è anche per-messo l’abbassamento del solaio di coperturadel piano sottostante, la cui altezza interna nettanon potrà però essere inferiore a metri 2,70.Potrà invece essere inferiore quella del localesottotetto dove l’altezza media richiesta scendea 2,30 metri e si riduce 2,10 metri per i Comuni

sopra gli 800 metri di altitudine. Ha optato per il vincolo del risparmio ener-

getico anche la Campania, dove è concesso l’incremento dell’altezza preesistente fino al20% oltre il limite previsto, a patto che venganomigliorate le prestazioni energetiche dell’edifi-cio.Diverso il caso del Molise, dove la possibilità

di sopraelevare c’è, ma la deroga è sui regola-menti locali, in termini di superficie coperte ealtezze massime non per i limiti di raggiungi-mento delle quote che ne consentono l’agibi-lità. L’ampliamento può essere realizzato in so-praelevazione, in contiguità o nell’ambito del-l’area di pertinenza del fabbricato esistente. Un po’ minore la concessione nella Provincia

di Bolzano, dove si può superare solamente diun metro l’altezza ammissibile.Tra le Regioni più permissive a superare i limi-

ti imposti dalla legge urbanistica nazionale (ilDm 1444/68) c’è il Friuli. Qui la sopraelevazio-ne, se eseguita in deroga all’altezza massima pre-vista per la zona omogenea dagli strumenti ur-banistici comunali, può arrivare fino ai due pia-ni, restando comunque entro i 6 metri. Ma soloper il residenziale, per gli edifici a destinazio-ne produttiva, bisogna restare entro i limiti dilegge.Nel vicino Veneto c’è la possibilità di soprae-

levare nelle zone territoriali omogenee di tipo Be C, sia con interventi di ampliamento sia ditotale ricostruzione, in deroga alle disposizionein materia di altezze, sino a un massimo del 40%dell’altezza dell’edificio esistente. In Umbria la Regione vincola gli interventi

di sopraelevazione alla predisposizione da partedel Comune di un piano attuativo, concedendoin tal caso un aumento massimo fino a 3,5m.Possibilità di sopraelevare concessa anche nelleIsole.In Sicilia esclusivamente come recupero a

uso abitativo o a uso ufficio di volumi accessori opertinenziali regolarmente realizzati ed esistential 31 dicembre 2009. In Sardegna per gli edificimono o bifamiliari con recupero volumetrico asolo scopo residenziale.

a cura degli avvocatiSilvio e Matteo Rezzonico

Gli aumenti volumetrici previsti dal Piano casa possono essere goduti anchein verticale. Molte Regioni hanno infatti concesso deroghe ai limiti stabiliti dallenorme urbanistiche. In alcuni casi le regole del Piano casa si sono intrecciate conquelle sul recupero abitativo dei sottotetti che già permettevano di rivedere le altezze.

Enti pubblici, associazioni e privati convergono verso il risparmio energetico

Immobili efficienti: fondi e progettiEdifici efficienti e risparmio energetico

nella costruzione e nella gestionedegli immobili. Sono gli indirizzi chesempre più enti pubblici, associazioni disettore e privati cittadini stanno seguen-do per abbattere i consumi e conseguireanche un maggior rispetto ambientale. Tra gli esempi, c’è quello della provin-

cia autonoma di Trento, dove la Giunta,nelle scorse settimane, ha deliberato in-terventi per oltre 32 milioni di euro nel-l’ambito del piano pluriennale 2014-2018 degli investimenti per la costru-zione, sistemazione e manutenzionestraordinaria di immobili provinciali ocomunque utilizzati dalla Provincia stes-sa. Obiettivo del progetto, che reca lafirma dell’assessore alle infrastrutture,Mauro Gilmozzi, è di semplificare la pro-cedura di attuazione degli interventi, chevariano da investimenti sulle strutturescolastiche e socio-assistenziali, a quellisu residenze sanitarie e assistenziali, sugliedifici provinciali, per il risparmio ener-getico e sugli immobili del catasto e librofondiario.

Come illustrato dallo stesso Gilmozzi,“si tratta di azioni che hanno una signifi-cativa ricaduta anche sul tessuto econo-mico, in quanto mobilitano risorse desti-nate alle imprese e ai loro lavoratori. Unavalenza che non va certo trascurata nelparticolare contesto della fase economi-ca che stiamo attraversando”. La mag-gior parte degli interventi è di ridottadimensione: si parla, ad esempio, dimanutenzioni straordinarie e di piccolilavori sui vari edifici provinciali o utilizza-ti dalla Provincia. Di maggiore entità,l’intervento relativo alla costruzione diuna nuova palazzina alla caserma Bedettidella Guardia di Finanza, a Trento, la cuispesa prevista è però programmata sul-l’annualità 2017. Differente nella natura e nella tipolo-

gia, ma sempre facente capo alla medesi-ma parola d’ordine dell’efficienza, è larealizzazione a Carbonera, in provinciadi Treviso, della prima casa low cost: unasorta di innovativo progetto di edilizia achilometro zero basato su un prototi-po messo a punto circa un anno fa dalla

Confartigianato della Marca trevigia-na. L’idea, per molti versi, è rivoluzio-naria: si tratta, infatti, di un modulo abi-tativo bifamiliare standard da 150 metriquadrati che agli acquirenti verrà a costa-re appena mille euro a metro quadra-to chiavi in mano, ad esclusione del co-sto del terreno. La vera peculiarità dellastruttura (ad alta efficienza energetica) èche sarà edificata interamente da ditteappartenenti ad una rete composta dacinquanta aziende con diverse compe-tenze, dalla costruzione ai serramenti,dalle pavimentazioni all’installazione disanitari. Quanto ai terreni, in fase di elaborazio-

ne del progetto furono individuati alcuniComuni disponibili ad indicare aree edi-ficabili convenienti e a snellire le pro-cedure burocratiche. Ebbene, in brevetempo le richieste, per lo più di giovanicoppie, superarono la cinquantina. Con-testualmente si cercarono intese con isti-tuti di credito, per intercettare finanzia-menti a tasso agevolato per quanti fosse-ro interessati ad accedere ad un mutuo.

Edifici: le norme Unisulle classi acusticheL’acustica in edilizia. È stato questo il tema del corso

Uni svoltosi a Milano lo scorso 17 settembre, efinalizzato a presentare sia la norma tecnica di settore,sia le linee guida dell’ente unificatore.Dopo la pubblicazione della norma UNI

11367:2010 concernente la classificazione acusticadelle unità immobiliari, sono infatti state predispostedall’Uni anche le linee guida per la selezione delle unitàimmobiliari in edifici con caratteristiche non seriali: sitratta della UNI 11444, pubblicata nel 2012. Questodocumento, che costituisce di fatto il completamentodella UNI 11367, fornisce le indicazioni per la selezio-ne del campione, per ciascun requisito acustico.Nell’ambito del corso sono stati dettagliatamente

illustrati i requisiti acustici cui le norme fanno riferi-mento, i loro ambiti di applicazione e di esclusione, lemetodologie di misurazione, le modalità di determina-zione delle classi acustiche. Una parte della lezione èstata dedicata ad illustrare i criteri orientativi per laprogettazione acustica, in riferimento al rapporto tec-nico UNI 11175 (“Acustica in edilizia - Guida allenorme serie UNI EN 12354 per la previsione delleprestazioni acustiche degli edifici - Applicazione allatipologia costruttiva nazionale”), ora in corso di revi-sione.

24 PROFESSIONE OTTOBRE 2014N.19

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LEGGI & SENTENZE 25OTTOBRE 2014 N.19

Lastrico solare: manutenzioneè a carico di tutti i condòminiCORTE CASSAZIONE sez. III civ., sent. 27.05.2014,

n. 18164

Terrazza a livello come il lastrico solare:alla spesa per la riparazione devono

concorrere tutti i condòmini, in ragionedell’utilità della terrazza per gli apparta-menti sottostanti, che ne assicura la coper-tura.A ribadire questo principio è la Corte di

Cassazione che, con la sentenza n. 18164-14 del 25/08/14, ha precisato che tutti icondòmini sono tenuti a contribuire allespese necessarie per la riparazione o la rico-struzione della terrazza a livello, in concor-so con il proprietario della terrazza stessa,anche quando il suo deterioramento siaderivato dalla mancata manutenzione oda difetti ricollegabili alle caratteristichecostruttive.Questo obbligo di contribuire trova fon-

damento - precisa la Corte - “non già neldiritto di proprietà del lastrico medesimo,ma nel principio in base al quale i condò-mini sono tenuti a contribuire alle spese inragione dell’utilitasche la cosa da riparare oricostruire è destinata a dare ai singoliappartamenti sottostanti”. In un edificio condominiale, per terrazza

a livello si intende una superficie scopertaposta al sommo di alcuni vani e, nel con-tempo, sullo stesso piano di altri, dei qualicostituisce parte integrante strutturalmen-te e funzionalmente, tal che deve ritenersi,per il modo in cui è stata realizzata, che èdestinata non solo e non tanto a coprireuna parte di fabbricato, ma soprattutto a

dare possibilità di espansione e di ulteriorecomodità all’appartamento del quale ècontigua, costituendo di esso una proiezio-ne all’aperto. Secondo giurisprudenza consolidata

della Corte di Cassazione “poiché il lastri-co solare dell’edificio svolge la funzione dicopertura del fabbricato, anche se appar-tiene in proprietà superficiaria o se è attri-buito in uso esclusivo ad uno dei condòmi-ni, all’obbligo di provvedere alla sua ripara-zione o alla sua ricostruzione sono tenutitutti i condomini, in concorso con il pro-prietario superficiario o con il titolare deldiritto di uso esclusivo”. La terrazza a livel-lo, anche se di proprietà o in uso esclusivodi un singolo, pertanto, assolve alla stessafunzione di copertura del lastrico solare,nonostante le differenze strutturali checontraddistinguono le due superfici. Nella sentenza in esame, i giudici di le-

gittimità hanno ribadito che in ogni caso ilcondominio continua a mantenere l’one-re della custodia ex art. 2051 c.c., dei danniprovocati negli alloggi sottostanti al terraz-zo a livello in seguito a infiltrazioni d’acquaconseguenti a difetti di manutenzione, sal-vo che non derivino da fatto imputabile alsolo proprietario o a colui che ne fa usoesclusivo.Di conseguenza, tutti i condòmini pro-

prietari degli immobili che si trovano sottola terrazza a livello, devono farsi carico deidanni provocati dalle infiltrazioni d’acquaai piani inferiori secondo le proporzionistabilite dall’art. 1126 c.c., secondo cuiquelli che ne hanno l’uso esclusivo sonotenuti a contribuire per un terzo nella spesadel lastrico, per gli altri due terzi sono acarico dei proprietari delle unità immobi-liari ad essa sottostanti.

Funzione della terrazza a livelloIL COMMENTOIL COMMENTO

avv. Enrico Morelloresp. centro studi AGIAIin collaborazione con:Valentina Napoli

SVOLGIMENTODEL PROCESSO1. Con atto notificato nel novembre 2001convenne in giudizio (omissis) deducendo diessere proprietario di un appartamento, sitoal piano terra del fabbricato (omissis) e disubire da molto tempo danni da infiltrazionid’acqua provenienti dal soprastante terrazzoa livello, di pertinenza e di proprietà esclusivadel convenuto.L’attore chiese la condanna al risarcimen-

to dei danni prodotti nell’immobile di suaproprietà, qualificati in £ 14.125.000, non-ché all’esecuzione delle opere idonee ad evi-tare il ripetersi di infiltrazioni dannose. Sicostituì in giudizio il convenuto che contestòla domanda attrice, chiedendone il rigetto.Lo stesso eccepì in via preliminare la propriacarenza di legittimazione passiva e, in viasubordinata, chiese che anche l’attore fossecondannato a partecipare al risarcimento deidanni ed alle spese per i lavori da eseguire aisensi dell’art. 1226 c.c. Il Tribunale, con sentenza del 28/4-13-5-

2004, dichiarò il convenuto responsabile deidanni e lo condannò al pagamento dellasomma di € 9.145,89, oltre interessi dalladomanda, a titolo di risarcimento dei danni,nonché all’esecuzione delle opere necessariead evitare infiltrazioni future ed alle spese dilite.2. La Corte d’appello di (omissis), decidendosul gravame dell’(omissis), ha ritenuto che,avendo il terrazzo di proprietà esclusiva del-l’appellante funzione di copertura dell’appar-tamento del (omissis) il costo delle ripartizio-ni dovesse essere ripartito a norma dell’art.1126 c.c. e dovesse dunque far carico per 1/3sull’(omissis) e per 2/3 sul (omissis) (ad ecce-zione della fornitura e messa in opera dellepiastrelle del terrazzo).Ha dunque condannato (omissis) al paga-

mento in favore di (omissis) della somma di €872,07, oltre rivalutazione e interessi (esclu-dendo i non provati danni alle cose).3. Ricorre per cassazione (omissis), affidando-si a tre motivi. Resiste con controricorso (omissis), che ha

anche depositato memoria.

MOTIVIDELLA DECISIONE1. Con il primo motivo il ricorrente denun-cia “violazione e falsa applicazione dell’art.1126 c.c - omessa e/o insufficiente e/o con-traddittoria motivazione circa un fatto con-troverso decisivo per il giudizio (art. 360

c.p.c., numeri 3 e 5, primo comma)”.La Corte d’appello - assume - ha erronea-

mente ritenuto che il terrazzo a livello, diproprietà di (omissis), fungesse anche da co-pertura dell’appartamento sottostante, trat-tandosi invece di prolungamento all’esternodell’alloggio posto sullo stesso piano, confunzione meramente sussidiaria di coperturadei piani sottostanti. Ne conseguirebbe con l’obbligazione risar-

citoria per i danni da infiltrazioni nei terrazzia livello di proprietà esclusiva potrebbe rav-visarsi solo in caso di responsabilità essendoper contro inapplicabili le disposizioni inmateria di ripartizione delle spese dettate peril condominio degli edifici.2. Con il secondo motivo si denuncia “viola-zione e falsa applicazione del disposto degliartt. 1123 e 1126 c.c. in relazione all’art. 2051c.c. - omessa e/o insufficiente e/o contraddit-toria motivazione circa un fatto controversodecisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c n.ri 3 e 5primo comma)”. Ad avviso del ricorrente,l’obbligo di provvedere all’eliminazionedelle cause del danno ed al risarcimentodello stesso non si fonda tanto sull’art. 1126c.c., bensì sull’art. 2051 c.c. La negligenteomissione, da parte del proprietario del ter-razzo, dell’esecuzione di opere atte ad elimi-nare una fonte di danni non a (omissis) o adifetto di manutenzione, bensì a vizi originaridelle opere realizzate, costituirebbe una con-dotta illegittima, imputabile solo al medesi-mo proprietario. Derivando la necessità delleripartizioni del terrazzo dalla cattiva esecuzio-ne delle opere e dalla mancanza di manuten-zione e quindi da colpa dell’(omissis), laresponsabilità avrebbe dovuto far carico so-lo sull’(omissis) in quanto utente esclusivodel terrazzo.3. Con il terzo motivo si denuncia “violazio-ne e falsa applicazione degli artt. 61 e 115c.p.c., in relazione all’art. 116 c.p.c. - omessae/o insufficiente e/o contraddittoria motiva-zione circa un fatto controverso decisivo peril giudizio (art. 360 c.p.c., numeri 3 e 5, primocomma)”. Ritiene il ricorrente che in man-canza di specifica impugnazione della partecontrointeressata ed in presenza di rilieviprecisi e circostanziati, fatti anche propri dalconsulente tecnico d’ufficio, la consulenzatecnica di parte, nella specie giurata, ben puòassurgere a mezzo di prova.4. I tre motivi, che per la stretta connessioneche li connota vanno congiuntamente esa-minati, sono infondati.Secondo la giurisprudenza di questa Corte,

infatti, poiché il lastrico solare dell’edificiosvolge la funzione di copertura del fabbricatoanche se appartiene in proprietà superficiariao se è attribuito in uso esclusivo ad uno deicondòmini, all’obbligo di provvedere alla suariparazione o alla sua ricostruzione sono te-nuti tutti i condòmini, in concorso con il

proprietario superficiario o con il titolare deldiritto di uso esclusivo.Ne consegue che dei danni cagionati

all’appartamento sottostante per le infiltra-zioni d’acqua provenienti dal lastrico, dete-riorato per difetto di manutenzione, rispon-dono tutti gli obbligati, inadempienti allafunzione di conservazione, secondo le pro-porzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.(Cass., 29 aprile 1997, n. 3672). Né, ai finidella ripartizione delle spese fra i condòmini,rileva che le infiltrazioni possano essere stateprovocate da difetti in ipotesi ricollegabilialle caratteristiche costruttive.L’obbligo dei condòmini cui il lastrico so-

lare serve di copertura di correre in dette spe-se trova infatti fondamento non già nel dirit-to di proprietà del lastrico medesimo, ma nelprincipio in base al quale i condòmini sonotenuti a contribuire alle spese in ragione del-l’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire èdestinata a dare ai singoli appartamenti sot-tostanti.Nel caso in esame, la Corte d’appello ha

applicato correttamente detti principi.

Infondate sono le censure anche nell’a-spetto afferente ai danni verificatisi nell’ap-partamento del (omissis), avendo l’impu-gnata sentenza correttamente omesso diconferire valenza probatoria alla relazione diperizia stragiudiziale prodotta che, per quan-to “giurata”, comunque costituisce un attodi parte, anche in ordine ai fatti che il consu-lente asserisce di aver direttamente accerta-to.È principio consolidato che la valutazione

delle prove investe il merito e non è deduci-bile in sede di legittimità, in presenza di unacongrua e logica motivazione, quale sussistenel caso in esame.5. In conclusione, il ricorso deve essere riget-tato.Le spese del giudizio di legittimità possono

compensarsi in relazione alle particolaritàdel caso ed alla difformità tra le decisioni dimerito.

P.Q.M.La Corte rigetta il ricorso e compensa le spesedel giudizio di cassazione

La struttura svolge la funzione di copertura del fabbricato anche qualora sia attribuita in uso esclusivo a uno solo dei residenti

26 LEGGI & SENTENZE OTTOBRE 2014N.19

Infiltrazioni: chi ripaga i danni?

Accade spesso che singoli condòmini sitrovino a dover chiedere il risarcimento

dei danni causati al loro immobile da infiltra-zioni d’acqua provenienti dal tetto o dal solaiocondominiale.In questo caso il condomino danneggiato

potrà rivolgersi direttamente al condominio(quale responsabile della cosa in custodia),che a sua volta potrà richiedere la chiamata incausa a titolo di manleva del costruttore, qua-lora ovviamente si ritenga che le infiltrazionisiano derivate dalla cattiva esecuzione di lavo-ri (ad esempio rifacimento del tetto) compiutisulle parti condominiali.Una volta instaurato in questo modo il giu-

dizio, occorrerà stabilire su chi gravi l’obbligodi risarcire i danni causati al condomino dan-neggiato.A questo proposito, una utile indicazione

è stata recentemente fornita da Cass. Civ.18448/2014, che ha chiarito come il condo-minio sia responsabile, nei confronti del con-domino per danni da questi subiti da particomuni, qualora i danni (infiltrazioni nel casodi specie) si siano verificati a causa “di difetti dimanutenzione dei luoghi relativi al piano dicalpestio del terreno di proprietà anche delcondominio”.In sostanza, secondo la Suprema Corte, per-

ché si possa applicare a danno del condominiola responsabilità ex art. 2051 c.c. per le cose incustodia, occorre che il condominio sia venu-to meno ai poteri (e doveri) di custodia e sor-veglianza sulle parti comuni.

Nel caso di specie, occorre rilevare, il con-dominio si era difeso chiamando in causa atitolo di manleva l’impresa costruttrice dellaparte condominiale (campo da tennis ed areedestinate al verde) dalla quale provenivano leinfiltrazioni che avevano danneggiato gli al-loggi sottostanti. Tale richiesta di manleva,tuttavia, era stata respinta dal Tribunale diCatania (con sentenza poi anche confermatain Cassazione) in quanto le perizie svolte nelcorso del giudizio avevano chiarito che le infil-trazioni si erano verificate per la cattiva manu-tenzione (a carico ovviamente del condomi-nio) delle parti comuni, e non per la cattivaesecuzione (che in caso contrario avrebbe giu-stificato la condanna dell’impresa costruttri-ce) dei lavori stessi.La conclusione (secondo la Cassazione) è

pertanto la seguente: i danni (al condomino)andranno risarciti dal condominio qualorasiano derivati da cattiva (o inesistente) manu-tenzione delle parti condominiali, e dall’im-presa quando la causa sia viceversa addebita-bile dalla non corretta esecuzione dei lavori daparte dell’impresa intervenuta sulle parti co-muni.La sentenza in disamina è apprezzabile poi

anche nel chiarire (in questo caso le infiltra-zioni provenivano sia da parti - il campo datennis - condominiali che da contigue parti diproprietà privata) che la condanna solidale(fra condominio e privati proprietari) verso ilcondomino danneggiato sarà possibile soloper il risarcimento dei danni e non, viceversa,per quanto riguarda l’esecuzione dell’elimina-zione dei vizi, alle quali pertanto il condomi-nio e privati non potranno che essere condan-nati a provvedere ciascuno per quanto di pro-pria competenza.

A seconda che dipendano da costruzione o manutenzione

Spese: compensazione non vale

Non è infrequente che gli amministratori,sollecitando il pagamento delle spese

condominiali, si vedano avanzare da parte deicondòmini contestazioni relative al mancatocorretto utilizzo di un servizio comune o al risar-cimento danni cagionati - a dire del condo-mino - da una parte comune, e che quindi icondòmini condizionino il pagamento all’ef-fettuazione di determinate opere o pongano incompensazione il credito derivante (a loro di-re) dal risarcimento dei danni patiti (ad esem-pio il condomino lamenta un’infiltrazioned’acqua da cui è derivato un danno nel propriosoffitto e quindi decide, unilateralmente, didecurtare dall’importo dovuto per le spese con-dominiali il rimborso del danno quantificato osostiene che il suo appartamento non sia statosufficientemente riscaldato è omette di versarele rate di riscaldamento).Tale comportamento è illegittimo.Il codice civile sancisce l’obbligo (art. 1123

c.c.) per ciascun condomino di partecipareproquota alle spese di conservazione e godimentodelle parti comuni, per la prestazione dei servizie per le innovazioni deliberate. Tale obbligo èstato ritenuto dalla giurisprudenza un’obbliga-zione propter rem ovvero un obbligo collegatoalla proprietà della cosa. Pertanto, a fronte di un decreto ingiuntivo

richiesto dall’amministratore con cui si ingiun-ge al condomino di versare le spese approvate,il condomino stesso non può eccepire com-pensazione alcuna.Le delibere assembleari, infatti, regolarmen-

te approvate e non impugnate - come ricono-

sciuto pacificamente dalla giurisprudenza -costituiscono titolo incontestabile. E ciò è con-seguenza della volontà del legislatore di garan-tire il principio della certezza della gestionecondominiale al fine di evitare contestazioni inogni tempo. La delibera costituisce infatti tito-lo di credito del condominio e prova l’esistenzadi tale credito e non solo legittima la concessio-ne del decreto ingiuntivo, ma determina an-che la condanna del condomino a pagare lesomme nel giudizio di opposizione che que-st’ultimo proponga contro tale decreto; giudi-zio di opposizione il cui ambito è ristretto allaverifica dell’esistenza e della efficacia della deli-bera assembleare di approvazione della spesa edel relativo riparto (Cass. 15/2/11 n. 3704,Cass. 2387/2003, Cass. 7261/2002 ecc).Chiaramente è stato affermato: “Il giudizio di

opposizione da parte del condomino ingiuntopotrà riguardare unicamente la sussistenza deldebito, e la documentazione posta a fonda-mento dell’ingiunzione” (Cass. Civ. 8/8/2000;Trib. Catania 16/1/2006).In sostanza, l’opponente in questo giudizio

dovrà provare ad esempio di aver provvedutoal pagamento ma non anche rivendicare unrisarcimento danni estraneo al giudizio o porrein compensazione di debiti pacifici e non con-testati eventuali crediti non dimostrati né inpunto anné in punto quantum, quindi né liquidiné tantomeno esigibili. In conclusione: il pagamento delle spese

condominiali e la richiesta al condominio dirisarcimento danni seguono binari autonomi.Pertanto il condomino dovrà provvedere alversamento delle proprie rate condominialisalvo poi il diritto ad agire contro il condomi-nio per il risarcimento di eventuali danni che siassumono patiti.

Saldare oneri condominiali a prescindere dai danni subiti

avv. Enrico Morelloresp. centro studi AGIAI

avv. Paolo Ribero

L’eventuale riconferma del professionista non può essere tacita, ma deve essere in tutti i casi esplicita ed analitica

Amministratore: revoca e nullità della nominaAmministratore: revoca e nullità della nominasono più di un sesto), possono chiedere al fal-sus administrator di convocare una nuovaassemblea, nella quale inserire all’Odg revocae/o nomina amministratore, con determina-zione del compenso, etc. Se il falsus admini-strator non ottempera, in effetti è incorso pro-prio in uno di quei casi che il legislatore haprevisto come esplicito motivo di revoca, equindi non vale la pena darsi da fare per trat-tenerlo, visto che ha dimostrato subito unaassoluta ignoranza della legge ed una assenzadi capacità di gestire le situazioni condomi-niali e collettive.Ma attenzione: vi sono anche motivi speci-

fici di revoca dettati dall’art. 1129 c.c. (comma2) “Contestualmente all’accettazione dellanomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’am-ministratore comunica i propri dati anagraficie professionali, il codice fiscale, o, se si tratta disocietà, anche la sede legale e la denominazio-ne, il locale ove si trovano i registri di cui ainumeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché igiorni e le ore in cui ogni interessato, previa ri-chiesta all’amministratore, può prendernegratuitamente visione e ottenere, previo rim-borso della spesa, copia da lui firmata”.Viceversa, se lo stesso non comunica i propri

dati e non indica se esistono i registri obbliga-tori, il luogo di conservazione e di consultazio-ne, né le modalità di consultazione, ledendo lelegittime facoltà riconosciute ai condòminiper legge, si tratta di una lesione talmentegrave da essere sanzionata con la revoca giudi-ziale senza bisogno di passare per l’assemblea.Infatti, continuando, all’art. 1129 (comma

porto fiduciario grazie al quale gli effetti delleazioni svolte dal mandatario (amministratore)in nome e per conto del mandante (condomi-nio) si riverberano immediatamente nella sfe-ra giuridica dei rappresentati.Viceversa, la mancata accettazione dell’in-

carico, ovvero ancora la mancata specificazio-ne degli elementi analitici che costituiscono ilcompenso, determinano la nullità dell’incari-co, con la conseguenza che tutti gli atti com-piuti dal falsus administratornon hanno capa-cità di incidere o influenzare la sfera giuridi-ca condominiale. Questo perché nell’ordina-mento italiano l’apparenza del diritto trovaspecifico ingresso solo in ipotesi tipizzate e nor-matizzate dal legislatore, non potendosi rite-nere applicabile in via analogica.Invero, se colui che non ha rispettato il re-

quisito del 1129 c.c. si ritiene (falsamente)amministratore e firma contratti, procede atrattative, lo fa in nome proprio e per conto al-trui, così che le conseguenze del suo operatorimangono nell’ambito della propria sfera per-sonale e solo una attività ulteriore può vinco-lare il condominio. In casi del genere, il falsusadministrator dovrebbe provvedere a corregge-re il vizio insanabile sotteso alla sua nomina,convocando nuova assemblea. In difetto, an-che uno solo dei condòmini, senza formalità,può richiedere la convocazione dell’assembleaper la nomina dell’amministratore: normastraordinaria perché si tratta di una vacatiodell’organo condominiale da colmare quantoprima.Oppure i condòmini ex art. 66 d.a.c.c. (se

11) c.c, “La revoca dell’amministratore puòessere deliberata in ogni tempo dall’assemblea,con la maggioranza prevista per la sua nominaoppure con le modalità previste dal regola-mento di condominio. Può altresì essere di-sposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di cia-scun condomino, nel caso previsto dal quartocomma dell’articolo 1131, se non rende il con-to della gestione, ovvero in caso di gravi irrego-larità”. Dalla lettura in sequenza dei commi, a noi

appare che:❖ il rinnovo non può essere tacito, ma deveessere esplicito ed analitico;❖ al momento del rinnovo le comunicazionidi cui al comma 2 art. 1129 c.c. sono obbliga-torie sempre;❖ la mancanza di comunicazione dei daticostituisce grave irregolarità che abilita cia-scun condomino a chiedere la revoca senzapassare per l’assemblea;❖ la revoca da parte dell’A.G. impedisce larinomina dell’amministratore revocato;❖ al momento del rinnovo, l’amministratoredeve specificare analiticamente l’importo delsuo compenso a pena di nullità della nomina.E comunque si tratta di casi in cui il singolo

condomino può ottenere diretto accesso allatutela giurisdizionale senza passare per il vagliodell’assemblea. Ma se il condomino ha offertoall’amministratore apparente l’opportunità disanare il tutto e questi non l’abbia colta, alloranon è il caso di darsi pena a trattenerlo perchédelle due l’una: o è attaccato alla poltrona; onon sa fare il suo mestiere.

avv. Nunzio Costapres. ACAP

LLa nomina dell’amministratore è obbliga-toria quando i condòmini sono più di otto.

L’art. 1129 c.c. stabilisce che in questo caso, sel’assemblea non vi provvede, la nomina è fattadall’A.G. su ricorso di uno o più condòmini odell’amministratore dimissionario. Questa for-mulazione rappresenta un elemento di novità,atteso che in precedenza l’amministratore,che non fosse anche condomino, era costrettoa rimanere in prorogatio, convocando numero-se assemblee sino a quando l’assemblea nonfosse riuscita a nominare un sostituto.Ma questa non è l’unica novità. La rifor-

ma ha inteso determinare un elemento di for-te trasparenza amministrativa tra condòminied amministratore, quindi pretende chiarez-za nel rapporto contrattuale ed ha introdottouna esplicita previsione in materia di compen-so dell’amministratore. Secondo il dato nor-mativo di cui all’art. 1129 c.c. (comma 14)l’amministratore, all’atto dell’accettazionedella nomina e del suo rinnovo, deve speci-ficare analiticamente, a pena di nullità del-la nomina stessa, l’importo dovuto a titolo dicompenso per l’attività svolta (quindi in man-canza deve essere dichiarato decaduto).Quindi l’accettazione dell’incarico e la spe-

cifica degli elementi che costituiscono il suocompenso determinano un rapporto tra am-ministratore e condòmini che rientra nell’al-veo del mandato con rappresentanza: un rap-

LEGGI & SENTENZE 27OTTOBRE 2014 N.19

La Cassazione ha restituito potere ai meri proprietari su nomina dell’amministratore e revisione delle tabelle millesimali

Condominio soggetto a vincolo alberghiero: la gestione

Soprattutto nelle località turistiche, tra cuiquelle liguri, accade che i piani regolato-

ri abbiano consentito, ovvero consentanotutt’oggi, la costruzione di edifici sottopo-nendoli al vincolo alberghiero per molti an-ni. In tali circostanze, se il nuovo edificio ap-partiene ad un unico proprietario (personafisica o società, poco importa) che lo destinaa detta attività, non sorgono particolari pro-blemi, salvo quelli normalmente legati a taletipologia di azienda. Al contrario, essi si pon-gono qualora la proprietà sull’edificio sotto-posto a siffatto vincolo viene frazionata tradiversi soggetti, ed alcuni di essi poi affidano -mediante la stipulazione di specifici contratti- la disponibilità delle loro unità immobiliari(possedute in proprietà esclusiva, quindi nelnostro caso non si tratta della cosiddetta“multiproprietà”, anche se per certi aspetti laricorda) a chi di loro esercita effettivamentel’attività alberghiera.In altre parole: mentre i primi si limitano a

svolgere il ruolo di “meri” proprietari sui lororispettivi appartamenti, che magari utilizza-no personalmente per alcuni periodi di ognianno, il secondo è colui che da solo gestiscel’attività ricettiva, utilizzando all’uopo sia leproprie unità immobiliari, sia quelle messe adisposizione dagli altri proprietari.Per i “meri” proprietari, il lato positivo

della situazione è che le rispettive unità im-mobiliari si trovano inserite in un contestoeconomico che - se tutto funziona - dovreb-bero “automaticamente” produrre redditonei periodi in cui esse vengono messe adisposizione per l’attività alberghiera, evitan-do così loro la preoccupazione di trovare vol-ta per volta un conduttore, come invece av-viene quando ci si limita ad affittare stagio-nalmente un alloggio a fini turistici. Per iperiodi in cui, invece, l’appartamento vienegoduto personalmente, per loro il vantaggioè quello di avere a propria disposizione unservizio di natura alberghiera, le cui prestazio-ni variano a seconda del livello di lusso offer-to dall’intera struttura.Tuttavia, i “meri” proprietari - non essendo

soci nell’esercizio della attività imprendito-riale - non ricevono solitamente né un com-penso inteso come percentuale dell’even-tuale reddito da essa prodotto, né un cano-ne di locazione vero e proprio (che verrebbecorrisposto “vuoto per pieno”), bensì unasomma calcolata in base al numero di giorniin cui la loro unità immobiliare è stata effetti-vamente occupata dai clienti dell’albergo.Come sempre, però, esiste l’altro lato della

medaglia. Le strutture in questione hannosicuramente costi elevati, solitamente su-periori a quelli di un puro condominio, perquanto dotato di vari servizi. Tanto per capir-ci: una cosa è il portierato affidato ad uncustode, altra è la “concierge” di un albergo,che deve funzionare in continuazione, ren-dendo necessario l’impiego di vario persona-le su più turni di lavoro. Una cosa è il serviziodi pulizia delle parti comuni, che - per quantometicoloso - difficilmente è paragonabile aquello richiesto ad un albergo, ove le camere

In sostanza, la Suprema Corte ha fatto pre-valere quanto disposto dalla legge in tema dicondominio degli edifici rispetto alle previ-sioni contrattuali stipulate fra le parti in ma-teria di ripartizione dei costi di gestione e di nomina dell’amministratore dell’edificiosoggetto al vincolo alberghiero.Per quanto concerne la designazione del-

l’amministratore, la Cassazione ha ritenu-to che si tratta di una decisione non sottraibi-le alla competenza dell’assemblea. Ciò inquanto “l’art. 1138 c.c., comma 4, dichiaraespressamente non derogabile da parte del regola-mento condominiale la disposizione posta dal-l’art. 1129, la quale riserva alla sola assemblea lanomina dell’amministratore e stabilisce la duratadel suo incarico in un anno. Ne deriva la nullitàdella clausola del regolamento condominale cheriserva ad un determinato soggetto, per un tempoindeterminato, la carica di amministratore delcondominio, sottraendo il relativo potere di nomi-na e di revoca all’assemblea. Né appare condivi-sibile l’affermazione della Corte di merito che hagiustificato tale discostamento in ragione dell’ati-picità del rapporto esistente tra le parti, tenutoconto che la possibilità di una diversa disciplina èespressamente esclusa dalla legge, nonché dellanecessità, già rilevata, di tenere distinta, nel casoconcreto, la sfera dei rapporti attinenti al condo-minio dalla gestione dell’impresa alberghiera”.Quanto ai criteri di ripartizione delle spese

comuni pattuiti contrattualmente, la Cassa-zione ha sancito che essi vadano corretti nelmomento stesso in cui non riflettono la real-tà condominiale, applicandosi i principi perla rettificazione delle tabelle millesimali (dicui all’art. 69 delle disposizioni di attuazionedel codice civile) e negandosi in tal modorilevanza alla loro origine contrattuale, co-me invece aveva ritenuto la Corte d’Appel-lo di Genova. Secondo quest’ultima, infatti,avrebbe dovuto prevalere la natura contrat-tuale delle tabelle di ripartizione controverse,per cui l’unico - difficile - rimedio a disposi-zione dei “meri” proprietari onde cercare disottrarvisi sarebbe stato quello di esperire l’a-zione di annullamento del contratto per er-rore, e non quella prevista per la rettificazio-ne delle tabelle stesse (molto più agevole sulpiano concreto). Tuttavia, la decisione assunta dalla Corte

d’Appello di Genova è stata rigettata dallaCassazione, “apparendo in contrasto con l’o-rientamento di questa Corte, che invece ammet-te i singoli condòmini, anche nel caso in cui l’ap-provazione delle tabelle avvenga mediante la suapredisposizione da parte dell’unico originario pro-prietario e l’accettazione da parte dei successiviacquirenti delle singole unità immobiliari, ovveromediante accordo unanime di tutti i condòmini,ad esperire l’azione di revisione prevista dall’art.69 disp. att. c.c., laddove essi intendano, comenormalmente avviene, non già modificare la por-tata dei loro obblighi di partecipazione, ma deter-minarne quantitativamente la misura; ciò inquanto l’errore che giustifica la revisione noncoincide in tal caso con l’errore quale vizio delconsenso, di cui all’art. 1428 c.c. e ss., ma sifonda sull’assunto della obiettiva divergenza tra ilvalore effettivo delle singole unità immobiliari ed ilvalore proporzionale ad esse attribuito, situazioneemendabile con il rimedio previsto dall’art. 69citato (Cass. n. 7300 del 2010). Il riconosci-mento della stessa natura contrattuale dell’atto

che approva le tabelle millesimali allegate al rego-lamento condominale è stata del resto oggetto diripensamento da parte di questa Corte, la qualeha avuto modo di precisare che le tabelle, in ragio-ne della loro funzione, che è quella di stabilire iparametri degli obblighi di contribuzione dei sin-goli condòmini alle spese, determinati sulla base diuna valutazione tecnica delle singole quote di pro-prietà, trova il suo momento genetico non in unatto di natura negoziale, ma in un atto deliberati-vo dell’assemblea dei condòmini, sottoposto allamaggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c.,comma 2 (Cass. S.U. n. 18477 del 2010)”. Restituendo potere ai “meri” proprietari in

merito alla nomina dell’amministratore del-l’edificio in condominio, sebbene assogget-tato al vincolo alberghiero, e consentendoloro di sottoporre a revisione i criteri di ripar-tizione delle spese comuni, quando non cor-rispondenti alla reale situazione del fabbrica-to, questi principi dovrebbero allora evitarel’insorgere stesso delle varie contestazioni (edel relativo contenzioso) che detti soggetti -appellandosi ai principi in materia di conflit-to di interesse - muovevano avverso l’opera-to di chi gestiva la cosa comune per effettodelle pattuizioni contrattuali ora private dieffetto.Al riguardo, con la sentenza in esame la

Cassazione ha comunque ricordato che lapresenza di un conflitto di interesse “va accer-tata non in astratto, ma in concreto, richiedendola verifica di una sicura divergenza tra l’interessedel singolo condomino e quello comune (Cass.n. 10754 del 2011; Cass. n. 3944 del 2002).Ne deriva che al fine di determinare l’invaliditàdel deliberato assembleare adottato con il votodeterminante di colui che si assume persegua uninteresse in conflitto con quello comune, non èsufficiente allegare che questi si trovi in una situa-zione astrattamente contrastante, ma è necessa-rio dimostrare che egli abbia, in concreto, per-seguito altro interesse, incompatibile con quel-lo collettivo”. Dunque, si tratta di dare unaprova specifica e precisa sul conflitto d’inte-resse che viene eccepito.La giurisprudenza in esame impone dun-

que di riconsiderare tutte le situazioni simila-ri al caso di specie, rimettendo così in gio-co molti rapporti economici che sembrava-no consolidati e ritenuti al riparo da censura.Ci si domanda poi se essa abbia anche mo-do di influire in materia di multiproprie-tà, ove vigono peraltro le tutele previste dal-la normativa comunitaria (direttiva 2008-122-CE, che ha sostituito la precedente94/47/CE).

o le “suites” vanno riviste giornalmente.Il punto dolente diviene allora la ripartizio-

ne delle spese: quali gravano sulla sola atti-vità alberghiera in senso stretto e quali inve-ce competono pro-quota ai singoli proprieta-ri, in quanto spese relative alle parti comu-ni della struttura? In che misura dividere poiquelle che stanno a cavallo tra le due prece-denti categorie? Per risolvere la situazione, allora, si tende a

pattuire specifici criteri di ripartizione deicosti di gestione, che divengono parte inte-grante degli atti di acquisto nel momentogenetico dell’intera operazione. Inoltre, ilregolamento contrattuale - che viene pari-menti accettato in tali circostanze - tende aprevedere che ad amministrare l’edificio incondominio sia lo stesso soggetto che cura lagestione dell’attività alberghiera. Egli, infatti,difficilmente potrebbe assicurarsi in altromodo tale potere: anche disponendo la mag-gioranza millesimale per decidere al riguardo,sarebbe comunque quasi sempre privo diquella per teste, controllata invece dai “me-ri” proprietari (basta infatti che questi ultimisiano almeno due).In effetti, altro punto dolente è individuare

chi gestisce. A rigore, una cosa è organizzareimprenditorialmente l’attività alberghiera,altra è quella di amministrare la cosa comu-ne. Almeno a prima vista. Tuttavia, le duegestioni presentano vari punti di sovrapposi-zione, poiché la struttura ricettiva è un tutt’u-no. Più si lesina sulla manutenzione, minoricosti insorgono, ma l’immagine dell’albergosi deteriora. Per contro, maggiormente sicura quest’ultima ed il livello di servizio, piùl’attività imprenditoriale diviene attrattivaper i propri clienti. In via di massima, la redditività dell’im-

presa sussiste sino a quando i ricavi risulta-no superiori ai costi: nella fattispecie, però, ilrisultato economico può variare - anche dimolto - a seconda di quanto questi ultimivengono fatti gravare sui “meri” proprietari,per effetto dei criteri contrattuali adottati perla loro ripartizione.Nel momento in cui questi ultimi sogget-

ti vedono scarsamente remunerate le lorounità immobiliari, da un canto, e si trovano asostenere alte spese di “condominio”, dall’al-tro, essi - a torto o ragione - provano la spia-cevole sensazione di trovarsi in una sorta ditrappola, ove l’utile economico del loro in-vestimento cade sostanzialmente nelle ma-ni di qualcun altro, che controlla la gestio-ne e ne scarica su di loro buona parte dei co-sti. Ancora peggio se, in momenti di ristret-tezze, insorge il sospetto che vengano im-piegate con preferenza le unità immobiliariappartenenti a chi gestisce l’attività alber-ghiera, lasciando alle altre il ruolo di mereriserve.Ecco in estrema sintesi le principali ragioni

di conflitto in un simile contesto.Al riguardo, la Cassazione ha ora indicato -

mediante la sentenza 13011/2013 - alcuniprincipi in materia, che vanno ad incide-re alquanto profondamente sulle pattuizio-ni contrattuali che regolavano le situazioniin esame, consentendo così ai “meri” pro-prietari di recuperare buona parte degli svan-taggi cui si vedevano sottoposti per effettodei vincoli contrattuali in essere.

avv. Ermenegildo Mario Appianoconsulente ALAC - Torino

LEGGI & SENTENZE 29OTTOBRE 2014 N.19

La patologia si era aggravata a causa dell’umidità dell’alloggio di servizio assegnatole dall’ente per il quale lavorava

Portinaia risarcita per l’artrosinon possono essere considerate, sotto il profi-lo etiopatogenetico, quale causa esclusiva, ef-ficiente e determinante del quadro artrosi-co polidistrettuale sviluppatosi, ma può consi-derarsi quale causa algo-disfunzionale aggiun-tiva rispetto ad un processo articolare che sa-rebbe comunque evoluto anche qualora laperizianda fosse vissuta in un ambiente confor-tevole”, concludendo che “le condizioni dinon igienicità sussistenti nell’appartamento dicui usufruiva l’appellante hanno reso di mag-gior operanza funzionale la malattia, non deter-minando il danno così come configuratoattualmente, ma una minima quota di questo,quantificato quale danno biologico, nellamisura dell’8%”; la Corte ha, inoltre, affermatoche “le conclusioni cui è pervenuto il C.T.U.possono essere condivise, poiché prive di vizilogici e assunte all’esito di considerazioni medi-co legali approfondite in ordine alla patolo-gia...; esse sono sostanzialmente sovrapponibilia quelle tratte dal C.T.U. di primo grado che haritenuto che i fattori microclimatici abbianosvolto al massimo un ruolo di aggravamentodel sintomo dolore e sulle reazioni antalgiche,con esclusione del nesso causale e di quelloconcausale”; ha aggiunto che “peraltro la difesaappellata ha ribadito anche in questa sede diaver posto in essere una serie di iniziative atte amigliorare le condizioni abitative della M., pro-ponendole anche il trasferimento in altro sta-bile” e che “la M. ha evidenziato nel corso dellavicenda di causa un comportamento contrad-dittorio, chiedendo, al termine del rapporto dilavoro di portierato, di regolarizzare con la sti-

SVOLGIMENTODEL PROCESSOM.T. conveniva in giudizio l’Ente Nazionale diPrevidenza ed Assistenza Farmacisti(E.N.P.A.F.) per sentirlo condannare al risarci-mento dei danni biologici e morali dalla stessasubiti in conseguenza della |insalubrità dell’al-loggio di servizio che le era stato assegnatodall’Ente per lo svolgimento dell’attività di por-tierato; lamentava, in particolare, di avere svi-luppato una grave patologia artrosica in conse-guenza dell’elevatissimo grado di umidità deilocali (siti al piano seminterrato).Il Tribunale di Roma rigettava la domanda

ritenendo insussistente il nesso causale fra lepatologie da cui era affetta l’attrice e le condi-zioni ambientali dell’alloggio. Disposta la rin-novazione della C.T.U. medico-legale, la Cor-te di Appello di Roma rigettava il gravame pro-posto dalla M. e condannava l’appellante alpagamento delle spese di lite.Ricorre per cassazione la M., affidandosi a tre

motivi illustrati da memoria; resiste, a mezzo dicontroricorso, l’E.N.P.A.F..

MOTIVIDELLA DECISIONE1. La sentenza impugnata ha dato atto che ilC.T.U. nominato in sede di gravame ha rileva-to che “le condizioni microclimatiche(ambiente domestico) dell’abitazione della M.

pula di un contratto di locazione la propria per-manenza nello stesso alloggio”; tutto ciò pre-messo, ha rigettato l’appello, condannando laM. al pagamento delle spese di lite.2. Con i primi due motivi - che si trattano con-giuntamente in quanto strettamente connes-si - la ricorrente deduce “violazione e falsa ap-plicazione di norme di legge ed in particolaredell’art. 2043 c.c., nonché degli artt. 115 e 116C.P.C., in relazione all’art. 360, n. 3 C.P.C.” (1°motivo) e “omessa, erronea, insufficiente econtraddittoria motivazione su un punto deci-sivo della controversia, in relazione all’art. 360numero 5 C.P.C.”: con entrambi si duole che laCorte abbia dichiarato di aderire integralmen-te alle conclusioni del proprio C.T.U., salvo poiprescindere totalmente da esse e rigettare deltutto la pretesa risarcitoria dell’appellante.2.1. La doglianza risulta fondata sotto il dupliceprofilo dell’errore di diritto e della contraddit-torietà della motivazione.Ha errato la Corte territoriale nell’escludere

l’esistenza di un nesso causale o concausale frale condizioni insalubri dell’appartamento e lapatologia riscontrata nella M., pur riconoscen-do alle prime un “ruolo di aggravamento delsintomo dolore e sulle reazioni antalgiche”; de-ve - al contrario - ritenersi che l’aggravamentodello stato di dolore fisico e della menomazi-one funzionale correlati ad una malattia aven-te altra eziologia (nel caso, la patologia artrosi-ca) integri una menomazione ulteriore dell’in-tegrità psico-fisica dell’interessato (quale quo-ta di invalidità aggiuntiva rispetto a quella chesarebbe derivata dalla patologica principale)

che si pone in diretto rapporto causale con i fat-tori che tale aggravamento hanno determina-to. Sotto il secondo - e correlato - profilo, risul-ta palesemente contraddittoria la motivazio-ne che dichiara di voler aderire alle conclusionidi una relazione di C.T.U., salvo poi discostar-sene del tutto, al punto da negare rilevanza ri-sarcitoria alla menomazione (aggiuntiva) pa-cificamente accertata e quantificata dal consu-lente.2.2. Va escluso, peraltro, che tale scostamentorisulti adeguatamente motivato col genericoriferimento alle iniziative che l’ESAF avreb-be posto in essere per migliorare le condizio-ni dell’immobile e con l’individuazione di un“comportamento contraddittorio” che sarebbestato tenuto dalla M.: si tratta, in ogni caso, dielementi circostanziali generici (oltre chéindeterminati quanto all’epoca in cui sarebbe-ro state poste in essere le iniziative dell’ESAF)che - così come prospettati dal giudice di appel-lo - non danno contezza delle ragioni per cuil’aggravamento patito dalla M. non sarebbe inalcuna misura imputabile all’ente proprietariodell’immobile insalubre. 2.3. I due motivi vanno - dunque - accolti, con rinvio alla Corte territoriale per un nuovoesame della questione alla luce dei principi edelle considerazioni di cui sopra.3. (omissis)4. La Corte di rinvio provvederà anche sullespese del presente giudizio.

P.Q.M.la Corte accoglie il primo ed il secondo motivo,cassa in relazione e rinvia alla Corte di Appellodi Roma anche per la liquidazione delle spesedel presente giudizio.

CORTE CASSAZIONE sez. III civ., sent. 26.08.2014,

n. 18247

Esce in pigiama e getta pattume:è comunque evasa dai domiciliari

RITENUTOIN FATTO1. O.C. ricorre per cassazione avversola sentenza della Corte d’appello diNapoli, in data 7-5-2012, con la qualeè stata confermata la sentenza di con-danna emessa in primo grado, in ordi-ne al delitto di cui all’art. 385 cod. pen.2. La ricorrente deduce violazione dilegge e vizio di motivazione poiché ellaè stata costretta ad allontanarsi, perpochi attimi, dall’abitazione presso laquale si trovava agli arresti domiciliari,per la necessità di gettare i rifiuti negliappositi contenitori, posizionati a pochimetri dall’alloggio, attesa la mancanzadi persone che convivessero con lei. Edinfatti la donna venne vista dalla poliziagiudiziaria, nei pressi dell’abitazione,con gli zoccoli ai piedi e un pigiama danotte: segno che ella non aveva alcunaintenzione di allontanarsi dall’immobi-le e, ancor meno, di sottrarsi ai controllidi polizia giudiziaria, onde manca an-che l’elemento psicologico del reato.Sotto il profilo putativo, poi, va ricono-sciuta la scriminante di cui all’art. 51cod. pen. avendo l’imputata agito nellaconvinzione di tutelare il proprio dirittoa vivere in un ambiente libero dai rifiu-ti. Si chiede pertanto annullamentodella sentenza impugnata.

CONSIDERATO IN DIRITTO1. La doglianza formulata è manifesta-mente infondata. Va infatti ribadito ilconsolidato orientamento giurispru-denziale secondo il quale ogni allonta-namento, ancorché limitato neltempo e nello spazio, realizza il delittodi cui all’art. 385 cod. pen. (omissis),anche se il soggetto venga sorpresonelle immediate vicinanze dell’abita-zione (omissis). L’elemento soggettivosi esaurisce nel dolo generico, ad inte-grare il quale è sufficiente la coscienza e volontà di allontanarsi dal luogo incui si è ristretti, con la consapevolezzadi trovarsi legalmente agli arresti domi-ciliari o nelle altre situazioni che fungo-no da presupposto del reato (omissis).Non occorre dunque alcuna specificavolontà di sottrarsi ai controlli da partedelle Forze dell’ordine. A nulla rileva-no i motivi che hanno determinato lacondotta dell’agente (omissis). Coluiche si trovi sottoposto alla misura auto-custodiale ha, d’altronde, la possibilitàdi chiedere al giudice l’autorizzazionead allontanarsi dalla propria abitazioneper provvedere alle sue indispensabiliesigenze di vita: ciò che l’imputata, se-condo quanto risulta dalla motivazio-ne della sentenza impugnata, non hafatto.2. Non può nemmeno riconoscersi lascriminante putativa dell’esercizio deldiritto, poiché l’art. 284 cod. proc.pen. costituisce norma extrapenale in-tegratrice dei precetto ex art. 385 cod.

pen. e dunque, essendo in esso incor-porata, è da considerarsi legge penale.Ne deriva che l’errore di interpreta-zione sulla portata precettiva dell’art.284 cod. proc. pen. non scusa, ai sensidell’art. 5 cod. pen., risolvendosi inignoranza della legge penale e cioèdella norma incriminatrice di cui al-l’art. 385 cod. pen. Ignoranza non cer-tamente inevitabile, nell’ottica deli-neata dalla sentenza della Corte costi-tuzionale n. 364 del 24-3-1988, datoche il divieto di uscire dall’abitazione,per chi sia ristretto agli arresti domici-liari, e la necessità di chiedere, all’uo-po, un’autorizzazione al giudice com-petente costituiscono prescrizioni as-sai semplici, di comune cognizione perchi sia sottoposto alla misura autocu-stodiale,anche perché connotate dauna intrinseca coerenza con la naturadi quest’ultima, sì da essere agevol-mente comprensibili per coloro chesiano ad essa assoggettati. 4. Il ricorso va dunque dichiaratoinammissibile, con conseguente con-danna della ricorrente al pagamen-to delle spese processuali e della som-ma di euro mille, determinata secon-do equità, in favore della Cassa delleammende.

P.Q.M.Dichiara inammissibile il ricorso e con-dannala ricorrente al pagamento dellespese processuali e della somma di Eu-ro 1.000 in favore della cassa delleammende.

Quando si configurail furto in abitazione

RITENUTOIN FATTOB.D. ricorre per cassazione avver-so la sentenza della Corte d’ap-pello di Milano che, in parzialeriforma della sentenza di con-danna emessa nei suoi confrontidal GIP del Tribunale di Sondrioin data 05.03.2008 in ordine aldelitto di furto aggravato (capoa) ed al reato di cui all’art. 707cod. pen. (capo b) ha dichiaratoquest’ultimo estinto per prescri-zione ed ha rideterminato la pe-na per il primo.Con un unico motivo si de-

nuncia violazione di legge del-l’art. 125 c.p.p. e degli artt. 56-624 cod. nonché vizio di moti-vazione, con riferimento allamancata valutazione di elementiprobatori che imponevano laconfigurazione del fatto nel para-digma del delitto di furto tenta-to e non consumato, atteso chenon si è verificato un effettivoimpossessamento dei beni sot-tratti, essendo l’imputata rimastaall’interno dell’abitazione fino al-l’arrivo dei carabinieri e, pertan-to, gli oggetti sottratti sono ri-

masti nella sfera di vigilanza delderubato.

RITENUTOIN FATTOIl motivo esposto è infondato e determina il rigetto del ricor-so. La motivazione della senten-za impugnata sul punto oggettodella censura è, in diritto, condi-visibile essendo stato affermatoche l’impossessamento si verificaanche quando, pur rimanendo illadro sotto la sorveglianza delderubato, quest’ultimo è costret-to ad esercitare violenza o pres-sione sull’autore del furto al finedel recupero della refurtiva, co-me è avvenuto nel caso di specieessendo stato costretta la personaoffesa a chiedere l’interventodelle forze dell’ordine.Questa Corte ha affermato,

infatti, che in tema di furto sonoirrilevanti sia il criterio spaziale equello temporale, sia la duratadel possesso dell’agente. Ai finidella determinazione dell’impos-sessamento, che segna il mo-mento consumativo del reato, èsufficiente, infatti, che l’agenteconsegua la disponibilità mate-riale della cosa. (Omissis).

P.Q.M.Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento dellespese processuali.

CORTE CASSAZIONE sez. VI pen., sent. 25.08.2014,

n. 36123

CORTECASSAZIONE sez. IV pen., sent.

01.09.2014, n. 36450

30 LEGGI & SENTENZE OTTOBRE 2014N.19

In questa fattispecie la procedura non necessita di preventiva autorizzazione a procedere da parte dell’assemblea

La mediazione nel recupero dei crediti condominialiarticoli da 61 a 72 delle presenti disposizioniper l’attuazione del codice. [...]” e tra gli articolicitati c’è proprio quello del recupero crediti.Ecco, è proprio dal confronto di questi due

dati normativi che possiamo trarre alcuneconsiderazioni:1) Il ricorso per decreto ingiuntivo è un atto dinatura giurisdizionale che tende ad ottenereun titolo con valore di sentenza. Quindi, è unricorso ad un’autorità giudiziaria ordinaria concontenuto formale e fortemente conflittuale.Eppure, nel rispetto dei requisiti di forma, aisensi dell’art. 63 d.a.c.c. il giudice rilascia ildecreto ingiuntivo, senza l’obbligo di verifica-re se l’amministratore abbia ricevuto o menol’autorizzazione a richiedere il decreto stesso. 2) Quando l’art. 71 quater d.a.c.c. specificaquale sia l’ambito di applicazione della media-zione in condominio, dichiara che “Per con-troversie in materia di condominio si intendo-no quelle derivanti dalla violazione o dall’erra-ta applicazione delle disposizioni del libro III,titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attua-zione del codice. [...]”. Ma, appunto, parla dicontroversie, ossia di procedimenti conten-ziosi già insorti, o in cui vi sono due o più partiin lite.Quindi, nel caso “1” dell’emissione del de-

creto ingiuntivo, è questo il motivo per cui ilgiudice non richiede l’autorizzazione assem-bleare preventiva in capo all’amministratoreper ricorrere all’A.G. Si tratta di un procedi-mento monitorio, inaudita altera parte che ve-de la presenza di una sola parte, con proce-dimento sommario che termina senza con-traddittorio e senza lite. Sempre nel caso “1”,infatti, se il condomino ha delle doglianze,propone opposizione con citazione, le parti inlite divengono almeno due, vi è contradditto-rio, vi è lite e controversia. Quindi all’attodella costituzione il condominio dovrà dimo-

ottenere il pagamento, assistiamo ad una dila-tazione dello stesso, ad un aumento delle figu-re coinvolte (avvocati) ed un aumento delleparcelle e delle spese vive. Costi che spessofiniscono per essere il vero oggetto del conten-dere.Innanzitutto si potrebbe quindi utilizzare la

mediazione nell’ipotesi del recupero creditocondominiale. Il condomino chiamato inmediazione ha, a propria volta, delle doglianzeche vuole vengano risolte, quindi si redige unverbale che con l’assistenza degli avvocati di-viene titolo esecutivo e quindi, se da un lato il condominio recupera, il condomino vedesoddisfatte le proprie aspettative e tutti hannovinto.Ma contro questa brillante idea si cozza con

il dato normativo e l’interpretazione giudizialeche vuole l’amministratore sempre fornito diautorizzazione assembleare per essere legitti-mato a partecipare al procedimento di media-zione. Eppure eravamo partiti dal presuppostoche la mediazione è per natura flessibile. Allo-ra, parafrasando il mitico prof. Perlingieri, cer-chiamo di verificare se è possibile collimare lanaturale flessibilità della mediazione con larigidità delle forme ed il formalismo degliinterpreti.a) C’è chi sostiene che l’autorizzazione non sianecessaria, traendo fondamento dall’obbligoper l’amministratore di attivarsi per il recuperodelle somme sospese.b) Altri, invece, concludono che l’autorizza-zione sia sempre necessaria, traendo spuntodal dato normativo della riforma stessa, amente del quale all’art. 71 quater disp att c.c.,si legge: “Per controversie in materia di condo-minio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, deldecreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, siintendono quelle derivanti dalla violazione odall’errata applicazione delle disposizioni dellibro III, titolo VII, capo II, del codice e degli

strare di essersi dotato della legittimazione astare in giudizio per l’amministratore, con unapreventiva assemblea che a tanto lo autorizza.Nel caso “2”, invece, l’amministratore in-

troduce un provvedimento, per sua naturanon contenzioso, che non rappresenta una li-te, né una controversia, nemmeno quando ladiversa prospettazione delle parti innesca unserrato contraddittorio.Quindi, non essendo controversia, non c’è

alcuna ragione al mondo per cui l’amministra-tore debba procurarsi preventivamente l’auto-rizzazione dell’assemblea a proporre un proce-dimento di mediazione. Tuttavia, se al mo-mento della proposta del mediatore vi è unverbale positivo, con mediazione riuscita, daredigere, allora può ben darsi che quel verbaleabbia contenuto transattivi, ed è solo adessoche l’amministratore necessita dell’interventoassembleare. Ma questo in quanto vi è darispettare la norma sulla procedura di appro-vazione delle transazioni e non perché l’am-ministratore abbia bisogno dell’autorizzazionepreventiva.Ciò è ancor più vero se si considera il solo

fatto che l’amministratore potrebbe firmare lostesso il verbale a contenuto transattivo e poiportare lo stesso in ratifica all’assemblea, conl’unico rischio che, per l’ipotesi che l’autorizza-zione non arrivi o non si superi il quorum deimillesimi previsto, gli effetti della transazionesi riverbererebbero solo sulla sua sfera giuridicae non in quella del condominio.Quindi, la mediazione per il recupero crediti

sulla scorta dell’obbligo di cui all’art. 63 d.a.c.c.non ha bisogno di preventiva autorizzazioneda parte dell’assemblea, e ragionare in ma-niera diversa potrebbe presentare una lesio-ne dell’art. 3 della costituzione, ossia: trattarein maniera uguale principi ed istituti diversi etrattare istituti diversi in maniera ugualmentediversa.

avv.Nunzio Costapres. Acap

Èopinione molto diffusa che la mediazionese adeguatamente usata, potrebbe risolve-

re i conflitti in condominio. Il principio inlinea di massima è esatto. La mediazione è persua natura flessibile e non conflittuale, quindiin genere aiuta a superare gli attriti e a nongenerarne altri.Pensate all’ipotesi di un fornitore storico del

condominio che ha accumulato un creditocorposo nei confronti dello stesso e che ancoranon vede la possibilità di rientrare del creditovantato. Cosa deve fare questo fornitore? An-dare da un avvocato? Mandare una messa inmora e poi chiedere un decreto ingiuntivo?Diciamola tutta: il condominio e/o l’ammi-

nistratore, potrebbero decidere di interrompe-re quel rapporto fiduciario che si era instauratoed il contenzioso deteriorerebbe i rapporti.Invece, il ricorso allo strumento della media-zione offrirebbe la possibilità di elaborare pianidi rientro, chiedere controprestazioni per lavo-ri svolti male o altre eccezioni da sollevare.Lo stesso dicasi nei rapporti interni del con-

dominio: l’amministratore a termini di leggepuò (ed anzi, con la riforma, deve) recuperarei crediti ed a norma dell’art. 63 d.a.c.c.. Puòfarlo anche con il decreto ingiuntivo, se il cre-dito è certo, liquido ed esigibile; nella sostanzase ha il consuntivo ed il piano di riparto appro-vati dall’assemblea, con messa in mora giàinviata al condomino moroso. Ma tale mec-canismo non ha nulla di persuasivo ed è soloun metodo coercitivo, che costringe il condo-mino moroso ad avanzare le sue doglianzeattraverso lo strumento dell’opposizione alDecreto ingiuntivo. Quindi, lungi dal rap-presentare una abbreviazione dei termini per

➣ Balconi aggettantiChi paga le spese?

In sede di rifacimento, impermeabilizzazione epavimentazione di un lastrico solare di uso esclusivo,la parte in aggetto oltre la verticale delle pareti rimanecon il riparto di 1/3 e 2/3, oppure va ripartita intera-mente a carico del proprietario del lastrico?

Rispondono: l’avvocato Enrico Morello eValentina Napoli

Il lastrico solare dell’edificio svolge la funzionedi copertura del fabbricato, anche se appartienein proprietà superficiaria o se è attribuito in usoesclusivo ad uno dei condòmini, secondo le pro-porzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., prevedendoche coloro che ne hanno l’uso esclusivo sonotenuti a contribuire per un terzo nella spesa dellastrico, gli altri due terzi sono invece a carico deiproprietari delle unità immobiliari ad essa sotto-stanti. All’obbligo di provvedere alla sua riparazione

o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condò-mini, in concorso con il proprietario superficia-rio o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Neconsegue che tutti i condòmini sono tenuti acontribuire alle spese necessarie per la riparazio-ne o la ricostruzione, in caso di infiltrazioni d’ac-qua provenienti dal lastrico solare, in concorso

con il proprietario della terrazza stessa, anchequando il suo deterioramento sia derivato dallamancata manutenzione o da difetti ricollegabilialle caratteristiche costruttive, in ragione dell’u-tilitas che la cosa da riparare o ricostruire è desti-nata a dare ai singoli appartamenti sottostanti. Il caso in esame prevede, invece, la situazione

dei cosiddetti “balconi aggettanti, definiti ormaida giurisprudenza consolidata della SupremaCorte come dei prolungamenti del relativo im-mobile, e appartengono in via esclusiva al pro-prietario del rispettivo appartamento.Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorati-

vi della parte frontale e di quella inferiore si deb-bono considerare beni comuni a tutti, quando siinseriscono nel prospetto dell’edificio e contri-buiscono a renderlo esteticamente gradevole (atitolo esemplificativo, le fioriere nella sentenzaCass. Civile n. 6624 del 30/04/12 erano prive diparticolare pregio artistico, trattandosi di comu-ni vasconi in cemento armato, né costituivanoparte integrante della struttura).In conclusione, pertanto, l’aggetto costituito

da un balcone (o terrazzo) appartiene esclusiva-mente al proprietario dell’unità immobiliare cor-rispondente, il quale è esclusivo responsabile dell’eventuale danno cagionato a terzi. Di conse-guenza, le spese di riparazione della parte in og-getto della terrazza di proprietà esclusiva di unodei condòmini gravano soltanto su quest’ultimo.

L’ANGOLO DEL LEGALEL’ANGOLO DEL LEGALE “Salva inquilini” rimesso“Salva inquilini” rimessoalla Corte Costituzionalealla Corte Costituzionale

In un procedimento di convalida disfratto per morosità da un immobile de-

tenuto ad uso abitativo ove la parte loca-trice, assistita dall’avv. Silvio Barbiero,aveva intimato alla parte conduttrice ilpagamento integrale dei dovuti canoni dilocazione in forza della dichiarata incosti-tuzionalità dell’art. 3 commi 8 e 9 del D.Lgs. 14.03.2011, n. 23 (canoni di locazio-ne già autoridotti dalla parte conduttriceal triplo della rendita catastale in forzadella predetta aberrante norma di cui alD. Lgs. 14.03.2011, n. 23, art. 3 commi 8e 9) parte conduttrice ha eccepito l’en-trata in vigore, nel frattempo, dell’art. 5,comma 1 ter del D.L. 28.03.2014, n. 47,introdotto, in sede di conversione dallaLegge 23.05.2014, n. 80 (c.d. Norma“salva inquilini”).Il legale di parte locatrice, ritenendo la

predetta ultima norma di legge contrariaall’art. 136 della Costituzione (in quantonorma diretta a procrastinare gli effetti diuna norma già dichiarata incostituzio-nale) ha richiesto al Tribunale di Padovadi dichiarare rilevante e non manifesta-mente infondata la questione di legitti-

mità costituzionale del detto art. 5, com-ma 1 ter del D.L. 28.03.2014, n. 47, intro-dotto, in sede di conversione dalla Legge23.05.2014, n. 80.Il Tribunale di Padova, ritenendo giu-

stamente che una norma già dichiarataincostituzionale non possa essere mante-nuta in vita da un’altra norma successiva-mente approvata, perché ciò è contrarioall’art. 136 della Costituzione (che recita:“Quando la corte dichiara la illegittimitàcostituzionale di una norma di legge o dialtro atto avente forza di legge, la normacessa di avere efficacia dal giorno successi-vo alla pubblicazione della decisione”),con ordinanza 23.07.2014 ha dichiaratorilevante e non manifestamente infonda-ta in relazione all’art. 136 della Costitu-zione la prospettata questione ed ha ri-messo gli atti alla Corte Costituzionalesospendendo il procedimento.Se il Parlamento, incredibilmente, sta

tentando di mantenere in vita una nor-ma già dichiarata incostituzionale (intro-duttiva dell’aberrante meccanismo san-zionatorio del contratto “catastale”), ap-provando altre norme incostituzionali, iproprietari immobiliari non ci stanno, edutilizzeranno tutti gli strumenti messi loroa disposizione dall’ordinamento giuridicoper contrastare tale orientamento.

avv. Silvio Barbieropres. Uppi Padova

31OTTOBRE 2014 N.19

Crollo del fatturato del settore, acuito anche dalle lungaggini burocratiche. Censis: ripresa solo dalla metà del 2015

Immobiliare dimezzato: la prima vittima è l’ediliziaprogetto al cantiere per medi interventi di riqualificazioneurbana si impiegano fra i 10 e i 14 mesi, in Italia occorrono piùdi 3 anni (quando il processo va a buon fine e non resta inca-gliato nelle secche delle varie burocrazie statali, regionali ecomunali). Il panorama delle città italiane registra però differenti livelli

di efficienza amministrativa. Milano, con una media di 151giorni necessari per ottenere le autorizzazioni per realizzare unpiccolo intervento edilizio, risulta la città più rapida, seguitada Bologna (160 giorni) e Torino (198 giorni). All’estremoopposto si collocano Palermo (316 giorni, cioè circa 3 mesi inpiù di Milano), Napoli e Cagliari (252 giorni).

Commento dei dati“La situazione in Italia è diventata paradossale - scuote la

testa Giuseppe Roma, direttore generale del Censis e segreta-rio generale della Rur -. In una fase di profonda crisi dell’eco-nomia immobiliare e dell’industria delle costruzioni, calanogli investimenti pubblici e privati. I primi a causa dei tagli albilancio statale, i secondi per ragioni di mercato e di credito.Ove, però, gli investitori fossero interessati a trasformare im-mobili esistenti, valorizzare il patrimonio demaniale, riquali-ficare ambiti urbani o realizzare nuove strutture, la barriera piùdifficile da superare è proprio l’atteggiamento inquisitoriodelle autorità pubbliche, la non chiarezza delle regole delgioco, i continui aggiustamenti richiesti da una pletora di sog-getti, detentori di piccoli o grandi poteri autorizzativi”.

nuovi interventi, ma anche il progressivo passaggio dall’atti-vità costruttiva a una prevalenza di manutenzione e recuperodiffuso, che rappresenta attualmente il 69% degli investi-menti complessivi in edilizia residenziale. Ciò spiega la gravecrisi delle imprese edilizie strutturate e dell’occupazione rego-lare, e, al contrario, la crescita del sommerso. Secondo un’indagine del Censis condotta a marzo 2014,

1,7 milioni di famiglie avevano effettuato lavori di ristruttura-zione della propria abitazione nell’anno precedente, ma ben4,5 milioni, pur avendoli programmati, li avevano rinviati aun periodo successivo.

Le colpe della burocrazieDalla burocrazia arriva poi un ulteriore colpo di grazia per

edilizia e trasformazioni urbane.Per la costruzione di un sem-plice edificio (tipo capannone industriale) in Italia sononecessari in media per le sole autorizzazioni 234 giorni, men-tre in Germania ne bastano 97 e in Gran Bretagna 88. In altreparole, in Italia i tempi per le autorizzazioni sono due volte emezza superiori a quelli tedeschi e britannici. E nel 2014 ilnostro Paese ha perso ben 11 posizioni rispetto al 2013 quantoa tempi per le autorizzazioni edilizie, collocandosi nella fasciadei Paesi meno efficienti. La burocrazia, con i suoi numerosi passaggi procedurali, rap-

presenta un fattore di scoraggiamento all’investimento im-mobiliare, con effetti deleteri sull’industria delle costruzioni esull’occupazione. Mentre nei Paesi europei per arrivare dal

Dimezzato il mercato immobiliare nel giro di nemmeno 10anni. È la sentenza emessa dall’indagine di Rus e Censis

sul comparto del mattone, e in particolare su segmento dellecompravendite: un dossier di analisi predisposto per un work-shopa porte chiuse organizzato da Rur e Censis, che si è svoltooggi con la partecipazione di rappresentanti del mondo dellecostruzioni, di banche e assicurazioni, gestori di reti, progetti-sti ed esponenti della consulenza, alla presenza di GiuseppeDe Rita, presidente della Rur e del Censis, e coordinato daGiuseppe Roma, direttore Generale del Censis e SegretarioGenerale della Rur.Secondo l’analisi, dopo aver conosciuto un decennio rug-

gente (1997-2007), con la crisi il mercato immobiliare si è ri-dotto drasticamente. Nel settore residenziale siamo passa-ti dalle 807mila abitazioni compravendute nel 2007 alle403mila del 2013. Siamo tornati al volume di scambi del1984: un arretramento di trent’anni. Anche nel confrontocon il 2008, il primo anno di forte flessione del mercato resi-denziale, il calo al 2013 è comunque molto rilevante, con unfatturato che è passato da 112 miliardi di euro ad appena 68miliardi (-39,7%). Ma anche gli altri segmenti del mercato non residenziale di

piccolo taglio (con esclusione dei complessi terziari per istitutidi credito, centri commerciali e alberghi) registrano dinami-che simili: tra il 2008 e il 2013 -50,9% il fatturato per il settoresingoli uffici, -55,1% per il settore dei piccoli negozi, -50,6%per il mercato dei capannoni industriali. In definitiva, il fattu-rato complessivo del settore immobiliare residenziale e delnon residenziale di piccolo taglio ha registrato una riduzionedi 57,7 miliardi, che equivalgono a tre volte il fatturato dellaFiat e a quasi la metà dell’Eni. È come se in questi anni i quat-tro principali gruppi della grande distribuzione in Italia(Coop, Conad, Selex ed Esselunga) fossero scomparsi.

A quando la ripresa?Nonostante alcuni segnali positivi, la previsione del Censis

è che per il 2014 ci possa essere solo un modesto segnale diinversione di tendenza nel mercato immobiliare, con un vo-lume di compravendite stimabile in circa 419mila unità a fineanno, cioè un valore appena superiore a quello registrato nel2013. Quest’anno, insomma, va considerato di transizione.Lo smottamento verso il basso si sta fermando, ma il mercatonon ha ancora la forza di risalire. La possibile inversione ditendenza non è prevedibile possa avvenire prima della metàdel 2015. Tra i fattori positivi si segnalano un incremento nell’eroga-

zione dei mutui, che a luglio 2014 ha riguardato 118milafamiglie rispetto alle 90mila dell’anno precedente, e i provve-dimenti di incentivo dello “Sblocca-Italia”, che però avrannoeffetto dal prossimo anno. Sul lato negativo ci sono la mazzataautunnale di tasse sulla casa (Imu, Tari e Tasi) e soprattutto lariduzione del reddito disponibile delle famiglie (-9,8% dal2008), che continua a determinare una debolezza delladomanda solvibile.

Futuro dell’edilizia Nel crollo del mattone, una delle vittime principali è il

comparto edilizio, il che rappresenta un grave problema dicarattere economico, dato che il valore aggiunto prodottodall’industria delle costruzioni, in Italia, nel 2013 è stato in-feriore, in termini reali, del 26,7% rispetto a quello del 2007,l’anno precedente all’inizio della crisi. Il dato è tanto piùnegativo se si pensa che per l’Unione europea a 28 Paesi lariduzione è stata molto inferiore (-18,8%), mentre la Germa-nia ha visto addirittura un’espansione del settore (+3,6%). Un andamento analogo ha riguardato gli investimenti,

passati in Italia dai 174 miliardi di euro del 2007 ai 142 miliar-di del 2013, con una caduta in termini reali del 28,7%. Nell’e-dilizia residenziale si registra non solo un ridotto volume di

Prezzi: calo in frenata. Si vede la luce?Bicchiere mezzo pieno o mezzo

vuoto? L’eterno dilemma si applicaalla perfezione anche ai numeri emersidall’Osservatorio sul mercato immobi-liare residenziale italiano del portaleImmobiliare.it, e relativi al primo se-mestre 2014. Se da una parte, infatti, idati sono ancora preceduti dal segnonegativo, dall’altra parte, rispetto alpassato, è possibile scorgere i sintomi diun miglioramento, anche se è difficilecomprenderne dimensioni e prospetti-ve. Ad ogni buon conto, ecco le rileva-zioni più significative del report.

PREZZI IN CALOSe il 2013 si era chiuso con un calo

del 6,6% del prezzo medio al metroquadro degli immobili in vendita in Ita-lia, il primo semestre 2014 ha fatto re-gistrare, da gennaio a giugno, un calocontenuto entro il 2% (-1,8%): unanuova diminuzione, dunque, ma menodrastica che in passato. Il ridimensio-namento dei prezzi non è stato, però,uniforme su tutto il territorio naziona-le: se a Nord e a Sud i cali sono stati ri-spettivamente dello 0,5% e dell’1,0%,è stato il Centro Italia a registrare laperformance peggiore, con un calo se-mestrale del 4,1%.Nel dettaglio, i numeri sono i seguen-

ti: a giugno 2014 il prezzo medio a cuisono stati messi in vendita gli immobiliresidenziali è stato pari a 2.250 euro permetro quadro. Questa cifra diventa

2.261 euro/mq al Nord, 2.648 euro/mqal Centro e 1.969 euro/mq al Sud.A differenza di quanto avvenuto nel

secondo semestre del 2013, il 2014 si èaperto all’insegna di un calo più conte-nuto nelle città più grandi, con oltre250.000 abitanti: queste hanno regi-strato, in media, una contrazionedell’1,4%, contro il -1,8% fatto segnaredalle città di minori dimensioni.Ora, visto il recente passato, anche

questi numeri negativi fanno comun-que ben sperare, anche considerandoche il settore dei mutui ha mostratosegnali incoraggianti, essendo cresciutesia le domande, sia le erogazioni. A fre-nare gli entusiasmi resta tuttavia il fattoche questa voglia di comprare casa nonfa certo il paio con l’aumento dei salari,che quando non calano, nella miglioredelle ipotesi restano uguali, con l’effettoche, a tali condizioni, i prezzi degliimmobili non possono certo crescere.

TREND DI OFFERTASe i prezzi del mattone calano, l’offer-

ta sale, sia se parliamo di appartamentiin locazione, sia se consideriamo gli im-mobili in vendita: nel primo semestredel 2014 gli indici sono cresciuti rispet-tivamente dell’1,0% e del 3,4%, con-fermando la presenza maggiore sul mer-cato di immobili in vendita rispetto aquelli da dare in affitto. L’italiano me-dio, lo sappiamo, è storicamente pocopropenso a mettere in affitto i beni

immobili che possiede, preferendo, incaso di necessità, l’opzione della vendi-ta. E questa tendenza è inevitabilmenteacuita anche dai preoccupanti datisulle situazioni di morosità (più o menoincolpevole).

LE CITTÀ PIÙ CAREMa dove costa di più comprare casa?

I numeri dell’Osservatorio immobiliarenon riservano grandi sorprese: anche sei prezzi scendono, la città capoluogo diregione più cara resta Roma, con 3.681euro al metro quadro (-5,5% nel primosemestre, -8,6% rispetto a giugno2013). La segue Firenze, stabile a 3.677euro al metro quadro (-0,2% nei seimesi, -3,1% nei 12) e, in terza posizio-ne,si colloca Milano, che arriva a 3.585euro al metro quadro registrando unaleggera crescita dei prezzi nell’ultimosemestre (+0,3%). Nella coda della classifica resta

Catanzaro (1.254 euro al mq, in flessio-ne del 4,7% nel primo semestre 2014),seguita da Perugia (1.504 euro/mq, conprezzi in calo dell’8,0% nel primo seme-stre). Il capoluogo di regione che, dadicembre 2013 a giugno 2014, ha subi-to la contrazione maggiore dei prezzi èL’Aquila (-10,2%), mentre confron-tando i prezzi al metro quadro con quel-li rilevati a giugno 2013 è Venezia a per-dere più di tutte (-14,3%). La città conla performance migliore è, invece, Trie-ste, che cresce del 3,9%.

32MERCATO OTTOBRE 2014N.19

Il mercato felsineo parla straniero è concentrata in zona Bolognina, dove vive il 45% della po-polazione residente in città, seguita a distanza da Corticella.Emerge chiaramente, per la comunità cinese, l’idea di radicar-si e la volontà di ricostruire il tessuto di una vera e propria“Chinatown” sotto le Due Torri. Un dato su tutti, però, è piut-tosto eloquente ed è in grado di delineare un quadro chiaro epreciso: il 20% delle compravendite immobiliari fra immigra-ti a Bologna è coperto da cinesi ai quali, da soli, va attribuitol’1,74% delle compravendite totali. Tradotto vuol dire che,quasi due cinesi su dieci vive in una casa di proprietà. La comunità cinese è, senza dubbio, quella che investe

maggiormente nel “mattone” in città: l’aspetto curioso, però,è che i cinesi non acquistano soltanto case ed appartamentiad uso abitativo, ma, avendone la possibilità, preferisconodiventare proprietari anche delle attività commerciali chegestiscono, siano essi ristoranti, take-away o negozi di abbi-gliamento. Dai dati dell’Osservatorio, emerge, infatti, che su429 attività presenti in città, ben 282 sono in proprietà.Insomma, i cinesi non si limitano a prendere una residenza oun domicilio, fanno molto di più: tendono a mettere radiciprofonde nel territorio in cui abitano, preferendo acquistarein proprietà case, negozi e ristoranti in cui poi lavorano eimpiegano familiari e amici connazionali.Una considerazione a parte merita anche la comunità filip-

pina che sotto le Due Torri resta, comunque, la più numerosa:in città se ne contano 3.300, di cui oltre un quinto abita nelquartiere Santo Stefano, mentre gli altri sarebbero distribuititra Navile, Saragozza e Toscana; alta la concentrazione difilippini anche nelle aree del centro storico. Un modello inse-diativo che la dice lunga anche su un fenomeno sociale e cioèche, di preferenza, i filippini scelgono di abitare laddove è pre-valente la richiesta di servizi domestici e di assistenza rivoltialle famiglie in condizioni più agiate. Molto spesso, i filippini risiedono proprio nelle case delle

stesse famiglie che offrono loro un posto di lavoro stabile. L’u-nico dato di cui siamo in possesso, ci dice che su 28 attività diimprese di pulizie e servizi gestite da cittadini filippini, nessu-na risulta in proprietà. Poche anche le case tra Bologna e laprovincia, di cui risultano proprietari. Fattori che, se sommatiinsieme, spingono ad una valutazione generale sulla comu-nità filippina che, al contrario ad esempio di quella cinese,non sente l’esigenza di radicarsi nel territorio, limitandosi,invece, ad accumulare denaro lavorando, ma senza perderemai di vista il sogno di ritornare nel proprio paese d’origine.

Un acquirente di immobili su 10 non è italiano. La comunità cinese è la più attiva nei segmenti del residenziale e del commerciale

Prezzi più bassi e alta qualità dei servizi spingono a comprare casa fuori città

Bologna: fuga verso l’hinterlandLa città si spopola a favore dei comuni

dell’hinterland, dove comprare casacosta meno e allo stesso tempo si vivemeglio. È quanto emerge da un’indaginepromossa da Confabitare.Confrontando Bologna con i comu-

ni della prima periferia, cosiddetti ad altatensione abitativa, e dividendo le catego-rie degli alloggi in tre tipologie (nuovo,buono stato e da ristrutturare), l’osserva-torio immobiliare di Confabitare ha rile-vato la presenza di un flusso continuo e incostante crescita di residenti laddove ilmattone è un po’ meno caro. Il comu-ne più economico è quello di Calderaradi Reno. Qui un immobile nuovo costamediamente 2.450 euro al metro quadroe 1.600 un appartamento da ristrutturare.La maglia nera di questa particolare clas-sifica spetta invece a San Lazzaro di Save-na, dove una casa la si può pagare anche4.300 euro al mq (2.600 euro da ristruttu-rare). I prezzi del nuovo sono convenienti

anche ad Anzola (2.650), San Giovan-

ni in Persiceto (2.550), Monte San Pie-tro (2.800), Sasso Marconi (2.800) e Oz-zano (3.000); un po’ meno convenienti a Casalecchio (3.600), Zola Predo-sa (3.300) Granarolo (3.000), Pianoro(3.050), Castenaso (3.050) e CastelMaggiore (2.850). Non a caso è proprioCalderara il centro in cui si registra il mag-giore numero di trasferimenti dalla città,quasi 1.600 negli ultimi due anni.San Lazzaro ha invece sottratto alle

Due Torri poco più di 1000 nuovi abitan-ti, 570 Pianoro, 440 Anzola, 400 Zola ecosì, a scendere, tutti gli altri. “In particolare - spiega il presidente

nazionale di Confabitare, Alberto Zanni- si tratta di giovani coppie o di lavoratoriche arrivano da fuori regione, e che permettere su casa guardano ovviamente alportafoglio”. In tutto questo Zanni leggeil “fallimento delle politiche abitativedelle giunte che si sono susseguite a Palaz-zo d’Accursio, che negli ultimi anni nonhanno saputo calmierare i prezzi e conte-nere il degrado, che avanza anche nella

periferia costringendo la gente ad allon-tanarsi. In questo ultimo fattore, quellodel degrado, dobbiamo ricercare sicura-mente una delle cause determinanti diquesto trend in continua crescita che havisto nel biennio 2012 e 2013 ben più di7.000 bolognesi lasciare la nostra città,oltre al fatto che i servizi offerti da Bolo-gna, dove tasse e tariffe sono elevatissime,non sono assolutamente superiori a quellidell’hinterland”. E basti dire che per arri-vare in stazione col treno da Vergato civogliono 45 minuti, lo stesso tempo cheoccorre per muoversi con l’auto dal cen-tro verso la prima periferia”. Ma, a giudizio di Confabitare, c’è an-

che un problema di natura fiscale: “Me-rola e compagni - conclude Zanni - con-tinuano a trattare i proprietari come unbancomat a cui attingere a piene maniper riempire le esangui casse comunali.Vorrei ricordare, al riguardo, che negli ul-timi tre anni la pressione fiscale sugli im-mobili a Bologna è aumentata del 200%.Credo che sia ora di dire basta”.

Canoni concordati:in pochi li scelgono

“Non solo sfratti. L’emergenzaabitativa a Bologna è aggrava-ta anche da un’altra questionedi cui si parla poco, quella deicanoni concordati. È un veroallarme: se continua il trenddell’ultimo periodo, si rischial’estinzione di questo tipo diaffitti entro breve. Negli ultimi dodici mesi

i canoni concordati sotto leDue Torri sono crollati da3.000 a 1000 accentuandouna tendenza che aveva dato iprimi, inquietanti segnali giànel 2012. quanto alle cause,innanzitutto i canoni concor-dati a Bologna sono calati me-diamente come valore da 600a 500 euro al mese, con unaflessione pari al 15% circa. E

poi non dimentichiamo il sa-lasso delle imposte: negli ulti-mi tre anni la pressione fiscalenella nostra città è aumentatadel 200 percento. Una stanga-ta che ha indotto molti pro-prietari a rinunciare a questotipo di contratti non trovan-doli più convenienti. In effetti, prima dell’era

Monti (Novembre 2011),l’Ici per chi affittava a canoneconcordato a Bologna era paria zero, mentre oggi si paga il7,6 per mille di Imu. non ciresta che lanciare un appello alComune: “Occorre reintegra-re al più presto il fondo a soste-gno dei canoni concordati,uno strumento che si è rivela-to utile ma insufficiente. Altri-menti questo tipo di contrattirischia di sparire. E sarebbe undanno per tutti: proprietari einquilini.

Alberto Zannipres. naz. Confabitare

I servizi di questa paginasono a cura di

Il sogno di comprare una casa non è più un’esclusiva degliitaliani, più o meno benestanti che siano. Oggi, gli immi-grati, tra le tante aspettative ed aspirazioni, coltivano anchequella di acquistare una casa nella città dove vivono e dovehanno deciso di far crescere i loro figli. Insomma, gli stranieriresidenti in città entrano prepotentemente nel mondo dellecompravendite immobiliari, e non deve sorprendere se oggi,a Bologna, quasi 10 nuovi proprietari su 100 parlano un’altralingua, sono perfettamente integrati e hanno un lavoro digni-toso che permette loro di pagare la rata del mutuo. È la fotografia che emerge da un’indagine di Confabitare -

associazione proprietari immobiliari - sul mercato immobilia-re cittadino all’ombra delle Due Torri.

STRANIERI IN CIFREUn dato, innanzitutto: Bologna spicca, tra le province italia-

ne, come una delle più “gettonate” dalla popolazione straniera.La percentuale di immigrati nel territorio comunale si attestainfatti intorno al 7,52%, e nel periodo tra gennaio e dicembre2013, le compravendite effettuate da famiglie straniere hannocostituito l’8,7% del totale delle transazioni concluse nel Co-mune di Bologna; un dato che sale al 10,5% se si prende in con-siderazione l’intera provincia. Si tratta, comunque, di un feno-meno in continuo movimento, con una crescita del 2,5% ri-spetto allo stesso periodo del 2012 nel Comune di Bologna, edel 2% in provincia.

TREND DEL FENOMENO“Quello che abbiamo fotografato è un fenomeno sociale

che non può più essere ignorato - afferma Alberto Zanni, pre-sidente nazionale di Confabitare -. Gli stranieri che riesconoa comprare casa sono in continuo aumento e le motivazionisono tante. A spingere gli immigrati in regola e con un lavorosicuro e remunerato ad acquistare casa sono diversi fattori” Ma quali sono, in sostanza, questi fattori? “Innanzitutto -

prosegue Zanni - nel desiderio di acquistare casa influisceanche un fattore psicologico, che tradisce il desiderio di radi-carsi, in modo sempre più forte, alla città in cui si abita e in cuisi è scelto di offrire un futuro migliore ai propri figli. Di con-tralto, c’è anche da segnalare un fenomeno piuttosto curioso:gli stessi stranieri che, magari, sono riusciti a comprare unaseconda casa, quando decidono di darla in affitto preferisconocome inquilini gli italiani a connazionali o ad altri stranieri”.

QUALI NAZIONALITÀIndiani, pakistani e bengalesi si dimostrano i più sensibili

al richiamo dell’investimento nel “mattone”. Dall’indagine

di Confabitare risulta, infatti, che di quell’8,7% delle compra-vendite effettuate da famiglie straniere, il 46% degli immigra-ti che acquistano casa sotto le Due Torri sono proprio indiani,pakistani e bengalesi. Se rapportiamo il dato con il totale delle transazioni su Bo-

logna, emerge un aspetto interessante: ovvero che il 4% dellecompravendite nel capoluogo emiliano, compresi italiani estranieri, è attribuibile a queste tre nazionalità, che peraltroche risultano essere particolarmente presenti anche nel set-tore del commercio. Secondo l’Osservatorio immobiliare diConfabitare, i pakistani hanno avviato fino ad oggi ben 224attività, perlopiù di generi alimentari e bigiotteria, borse eaccessori; e, in almeno 82 casi, gli stessi gestori pakistani sonoanche proprietari immobiliari delle mura dei negozi. Insom-ma, se i cinesi che hanno disponibilità di denaro preferisconoinvestire nella prima casa, i pakistani, invece, hanno la ten-denza a comperare i muri della loro attività commerciale quo-tidiana. Ancora diversa, invece, la situazione che si delinea per in-

diani e bengalesi, che, pur avendo avviato alcune decine diattività commerciali sotto le Due Torri, risultano sempre inaffitto e nessuno di loro è proprietario del negozio che gestisce. Seguono i romeni e gli albanesi che, da soli, coprono il 31%

delle compravendite immobiliari con protagonisti immigrati,il 2,69% delle transazioni totali. Romeni ed albanesi dimo-strano di essersi radicati molto stabilmente a Bologna, conattività commerciali anche in proprietà: dei 234 romeni chegestiscono negozi, almeno 25 di loro sono proprietari dell’im-mobile, mentre dei 185 negozi di cui risultano titolari gli alba-nesi, 38 sono in proprietà. Fanalino di coda sono i marocchini, che coprono soltanto

il 3% delle compravendite fra stranieri a Bologna. I nordafri-cani, infatti, pur essendo la comunità più numerosa in provin-cia (11.915 unità), è quella che si ritrova con somme menoconsistenti di denaro per potere acquistare casa. Un aspettoche contraddistingue la comunità marocchina è l’acquisto,invece, delle attività commerciali (ristoranti, negozi di acces-sori e bigiotteria ed imprese di pulizia): a Bologna ce ne sono262, di cui 85 in proprietà, ovvero il 32,44%. Abitudine fre-quente per la grande maggioranza di proprietari di negozi edattività, è la tendenza ad adibire il retrobottega a piccola abi-tazione, dove, molto spesso, convive un nucleo familiare.

LA COMUNITÀ CINESEUn capitolo a parte merita la fotografia della comunità

cinese che, sotto le Due Torri, conta 1.950 persone, di cui il61% abita nel quartiere Navile, mentre seguono a ruota SanDonato e San Vitale. La presenza più massiccia di cinesi, però,

ABITARE 33OTTOBRE 2014 N.19

L’evento traina il mercato immobiliare nelle vie della moda del capoluogo

Expo: Lombardia a due velocitàNon che ne avessero particolar-

mente bisogno, trattandosi già dicosiddette top locations. Ad ogni buonconto, l’Expo 2015, che si avvicina adampie falcate, sembra aver dato nuovalinfa alle vie della milanesi della moda,trainandone il mercato immobiliare. È quanto emerge da un’indagine

condotta da Tecnocasa, secondo cui,ad esempio, nella zona di corso Ga-ribaldi, via Solferino, via della Mosco-va le quotazioni medie si sono assesta-te tra i 4000 e i 5500 euro al mq per lesoluzioni da ristrutturare e intorno agli8000 euro al mq per le soluzioni di nuo-va costruzione. Prezzi anche più eleva-ti, con picchi di 10 mila euro al mq, siraggiungono nelle vicinanze di largoTreves. In via Solferino i valori immobiliari

oscillano da 6000 euro al mq nel trattopiù vicino ai Bastioni di Porta Nuova,fino a 7000-8000 euro al mq versoBrera. Le abitazioni più costose sono invia Borgonuovo (12 mila euro al mqper una soluzione signorile in buonostato), piazza del Carmine e Monte diPietà (10-11 mila euro al mq), FioriChiari e Fiori Scuri (8-10 mila euro almq). In zona sono presenti anche inve-stitori, interessati soprattutto all’area dicorso Como, che ricercano monoloca-li e bilocali da mettere a reddito e daaffittare per periodi brevi durante l’Ex-po. Corso Vercelli, piazzale Aquileia e

corso Magenta vedono una buona do-manda abitativa e ad uso investimentoorientata maggiormente sul trilocale.Nelle zone più signorili (via XX Set-tembre, via Mascheroni e le traverse dicorso Vercelli e di corso Magenta) inquesto momento difficilmente si supe-rano 7000 euro al mq. Quotazioni si-mili anche per gli immobili posizionatiin corso Magenta, mentre si scende a6000 euro al mq per gli immobili ubi-cati su corso Vercelli, che soffre per lamaggiore presenza di traffico. Resistono pure i valori nella zona di

Buenos Aires - Venezia. I vantaggi del-l’area sono il posizionamento in centroe la vicinanza a due zone più costose:quella di Porta Nuova e quella di vialeAbruzzi, via Plinio e via Morgagni. Piùprestigioso il tratto intorno a piazzaOberdan e verso piazza della Repubbli-ca; il prezzo di un’abitazione ristruttura-ta è di 4500-5000 euro al mq. Top pri-ces di 5500-6000 euro al mq si raggiun-gono per gli ultimi piani in piazza dellaRepubblica e per le soluzioni d’epocacompletamente ristrutturate in piazzaOberdan.Ma la Lombardia, ovviamente, non

è soltanto Milano, e nemmeno si limi-ta alle soluzioni residenziali più presti-giose. E così, spostandosi al di fuori delcapoluogo, torna a fare capolino larealtà di un comparto immobiliare an-cora asfittico in tuta Italia.Lo dimostra, tra i tanti, il caso di

Monza, dove, nei primi sei mesi del2014, le quotazioni degli alloggi sonorisultate in ribasso del 4,3%. Moltiquartieri registrano ancora dei ritocchidei prezzi verso il basso ad eccezionedelle zone San Carlo, San Giuseppe eRondò dei Pini, dove i valori rimango-no stabili. Si registra un mercato dina-mico nelle zone più centrali ,che vedeprotagonista la ricerca di prima casa. Latipologia più richiesta è il trilocale, cuisegue il bilocale. Le tempistiche di ven-dita si aggirano intorno a 203 giorni. Di positivo c’è l’ apertura del tunnel

sotterraneo in zona San Fruttuoso, cheha portato un notevole miglioramentodella viabilità, favorendo la rivalutazio-ne delle case presenti in zona. Anchela città, inoltre, sta cercando di profit-tare del traino dell’Expo. Innanzitutto,il Comune si sta attrezzando con co-lonnine informative sull’evento; inol-tre, si sta puntando a far diventareMonza una “smart city”. Infine, a livel-lo strutturale sono ricominciati i lavoriper il prolungamento della linea M1 daSesto San Giovanni a Bettola, al con-fine tra Monza e Cinisello Balsamo;nel tratto tra Bettola e San Fruttuosodovrà nascere una pista ciclopedona-bile che porterà direttamente alla me-tropolitana. Infrastrutture che mira-no a potenziare l’appeal della città e, diconseguenza, anche a risollevare lequotazioni immobiliari in attesa di unapiù massiccia e consolidata ripresa.

Fondi e case controil disagio abitativoSi susseguono a ritmo incessante le iniziative messe in

campo dagli enti locali per fronteggiare il disagio abita-tivo. In Valle d’Aosta, la Giunta regionale ha disposto ilrimborso al capoluogo della cifra di 382.178 euro, a coper-tura dei 4/5 delle spese sostenute per combattere l’emergen-za. Soddisfazione da parte dell’assessore regionale all’ediliziaresidenziale pubblica, Mauro Baccega, secondo il quale“grazie a questo provvedimento il Comune di Aosta potràstipulare con privati cittadini nuovi contratti di locazioneda assegnare ai casi di emergenza abitativa. D’altra parte, trale 165 domande presentate in Valle d’Aosta ben 108 sonorelative al Comune di Aosta. In questa fase di forte crisi eco-nomica il sostegno della Regione ai Comuni per i casi diemergenza abitativa è fondamentale per dare una rispostaalle famiglie più deboli, che, sempre più spesso, oltre alle dif-ficoltà di affrontare le normali spese della vita quotidiana, sivedono anche costrette ad abbandonare la propria abita-zione, in quanto non riescono più a far fronte al pagamentodell’affitto”. Differente il bilancio di un’altra iniziativa, questa volta

attivata a Torino, dove ha appena festeggiato il primo com-pleanno la residenza temporanea Luoghi Comuni PortaPalazzo. In questo caso, il progetto, che ha già ospitato 120persone, è a firma della Compagnia di San Paolo, che pervoce del presidente, Luca Remmert, commenta: “È statoun anno positivo. A rappresentare la grande potenzialità diun luogo come questo è il mix di persone con storie, obiet-tivi, problematiche diverse che si ritrovano in questa strut-tura. Come riporta l’Agenzia Ansa, i 27 appartamenti dell’im-

mobile sono destinati in parte per l’emergenza abitativa, conaffitti calmierati e permanenza massima di 28 mesi, in parteper studenti, professionisti, turisti che cerchino una sistema-zione per brevi periodi. A questa offerta si aggiungono spazi emomenti di incontro e socialità per creare un clima sereno,caloroso e di condivisione.

Assoedilizia favorevole ad un’imposta sui visitatori mordi e fuggi

Meno Tasi con tasse sui turistiÈgiusto tassare i turisti? E quali riflessi può avere tale

azione non soltanto sull’economia di una città, maanche sul suo mercato immobiliare delle secondecase? Il team è stato affrontato da Assoedilizia, che èpartita da un esempio: Milano conta ogni giorno600.000 city users (i pendolari che risiedono in altrecittà, ma che giungono nel capoluogo utilizzandone iservizi cinque giorni alla settimana). La città registraall’anagrafe 1.300.000 persone e ne riceve ogni anno156 milioni, senza contare turisti e visitatori del week-end. Venezia (centro storico escluse le isole), popola-zione 58.000 anime, accoglie ogni anno oltre 21 mi-lioni di turisti, di cui 15 milioni “mordi e fuggi”. Comeillustra l’associazione, “le due città sono diversissime,ma con un problema comune: il grande afflusso dall’e-sterno rispetto alla popolazione residente: una popola-zione che consuma gratuitamente i servizi comunali,che sono pagati esclusivamente dai contribuenti edagli immobili della città attraverso Imu,Tasi, addizio-nali, tasse di scopo e quant’altro”. Ora, a Milano, come nelle altre città italiane con un

forte pendolarismo, ci si pone il problema di far pagarei city users che utilizzano la città quasi esclusivamenteper lavoro ed è in atto la discussione sul fatto che siagiusto o meno che paghino i “turisti mordi e fuggi”,che spesso adottano comportamenti incivili, avvilen-do l’immagine di una città che è giustamente conside-rata il più bel museo a cielo aperto del nostro Paese.Assoedilizia ricorda che, come scrive Monitor Im-

mobiliare, “secondo il sottosegretario al Turismo, IlariaBorletti Buitoni, non si può adattare Venezia al turi-smo, ma è il turismo che deve adattarsi alla città rispet-tandone le dimensioni e l’integrità. Il ticket, secondo ilsottosegretario, dovrebbero pagarlo tutti i turisti, tran-ne quelli che soggiornano a Venezia, e chi paga il

ticket avrebbe diritto anche all’ingresso gratuito inuno dei musei cittadini, che oggi sono largamente sot-tovisitati in proporzione al numero di visitatori cheogni giorno affluisce nel centro storico”.Tuttavia, c’è anche chi non è d’accordo con questa

posizione (Assoturismo-Confesercenti, nella personadel presidente Francesco Mattiazzo) dicendo che acarico dei turisti ci sono già troppe tasse: di soggiorno,ztl per pullman e barche eccetera. C’è chi propu-gna, invece, un’idea forse di più difficile applicazione:la prenotazione - gratuita - delle visite a Venezia e, diconseguenza, il numero chiuso di turisti ammissibilivolta per volta in città (governatore del Veneto LucaZaia). L’idea di un ticket di ingresso, invece, ha trova-to il favore di Federalberghi Venezia, che si è scagliatacontro i turisti di un giorno solo, che intasano e sporca-no la città senza portare alcun valore aggiunto.Di fronte a tale campionario di pareri, a volte con-

trapposti, il presidente di Assoedilizia, Achille Colom-bo Clerici, afferma: “Le tasse non si giudicano a nu-mero. Ne abbiamo già cinque, piuttosto che dieci, equindi basta. Piuttosto, si giudicano dagli effetti cheproducono. Siamo convinti che con il ticket il bilan-cio del Comune di Venezia trarrebbe giovamento, equindi potrebbe alleggerire altre imposte locali dall’ef-fetto pernicioso, a Venezia come in Italia, quali adesempio l’Imu e la Tasi”.A corredo delle dichiarazioni del presidente di

Assoedilizia, un dato su tutti: in vent’anni il centro sto-rico di Venezia ha perso un quarto degli abitanti. Biso-gna salvare la città che vanta una cultura millenaria.Certo, le cause della fuga degli abitanti sono moltepli-ci, ma l’eccessiva imposizione fiscale sugli immobili haun forte peso negativo; anche ai fini della tutelaambientale.

Studenti, via alla cacciaa una locazione regolareCon il via degli anni accademici

ricomincia anche l’odissea de-gli studenti, alle prese con la neces-sità di trovare un alloggio dove abi-tare, ottenendo, possibilmente, uncontratto d’affitto. Un problema digrande entità, considerando chesono pochi quelli che riescono adottenere una camera nelle residen-ze universitarie o nei collegi, cosìche il 60% si rivolge ai proprietari diappartamenti privati. Il fenomeno è stato analizzato dal

portale Skuola.net, secondo la cuiindagine, su duemila studenti fuorisede, circa la metà, per risparmiare,sceglie di dividere non solo l’appar-tamento, ma anche la stessa stanzacon altri coinquilini; il 20% degliintervistati, addirittura, divide lospazio della camera da letto con dueo più persone. E veniamo alla notadolente dei contratti. Secondo unostudente su 7, il proprio padrone dicasa evita di fare i conti con il fisco.Se il 12%, infatti, dice di pagare l’af-fitto in nero, più del 2% circa sostie-ne che il proprietario esige un pa-gamento maggiore rispetto a quel-lo dichiarato. Fortunatamente lamaggior parte degli intervistati, piùdell’85%, afferma di aver firmatoun contratto regolare. Ma, è anchevero che, secondo il portale studen-tesco, tra chi ha un contratto non a

norma, è bassa la percentuale didenunce. Alla domanda: “Perchénon denunci il contratto d’affitto innero?”, il 45% circa risponde conun laconico “Non saprei”. Uno su4, invece, ha paura di perdere l’al-loggio, mentre 1 su 5 è convintoche in nero l’affitto costi meno. Il10% circa, invece, non denunciaperché pensa che le proprie condi-zioni, con un contratto in nero o inregola, non cambierebbero poi dimolto. E poco conta, ovviamente,che a cambiare siano, invece, le En-trate erariali del Paese, con tutti iriflessi a cascata sulla solidità deiconti pubblici e sulla necessità, omeno, di introdurre nuovi balzelli.Il problema non pare suscitare par-ticolare scalpore, il che è ancora piùgrave trattandosi di studenti uni-versitari, che mirano a concludereun percorso che li dovrebbe portarea rivestire cariche di primo pianonei settori di riferimento.Come in molti altri casi, forse,

occorrerebbe una maggiore edu-cazione civica a monte, anche perpotenziare l’effetto dei controlli edelle verifiche fiscali ex post, secon-do la logica che bisogna compren-dere il senso di un provvedimen-to aldilà del timore di subire unapunizione qualora esso non vengaapplicato.

34MERCATO OTTOBRE 2014N.19

Domanda immobiliare in aumento grazie a prezzi ancora accessibili, ma solo una parte si traduce in effettive compravendite

Fiaip: l’incertezza fiscale frena la ripresa

Immobiliaristi, via i corsi a TorinoNon basta essere buoni venditore,

avere fiuto e grandi doti di comu-nicazione. Per potersi ritenere dei validiagenti immobiliari occorre tenersi costan-temente aggiornati su tutte le materie chegravitano intorno al comparto, ivi com-prese quelle normative, legislative e fisca-li. In quest’ottica, per offrire maggiore pro-fessionalità ai propri associati, la Fiaip,Collegio Provinciale di Torino, organizzadei corsi di formazione e aggiornamento,che sono aperti anche ai mediatori immo-biliari non iscritti ala Federazione.Per poter partecipare, occorre inviare la

propria adesione in segreteria una setti-mana prima dell’inizio del corso alla mailinfo@torino.fiaip.it, con il n. REA dellaC.C.I.A.A.. Il giorno del corso occorreràversare la quota di 20 euro per rimborsospese organizzative (ad eccezione delcorso organizzato dal Comune il 29 otto-bre, che è interamente gratuito). I postisono limitati e la prenotazione è obbliga-toria. Per informazioni si può telefonare alnumero: 011.4364560.

Quanto al programma dei corsi, il pri-mo incontro, dal titolo “Come proteggerei risparmi della famiglia: il fondo patrimo-niale”, con relatore il notaio Alessio Para-diso, si è svolto lo scorso giovedì 25 set-tembre presso la sede Fiaip di corso Princi-pe Eugenio 42.Per quanto riguarda gli altri appunta-

mento, invece, sono i seguenti: ◆giovedì 2 ottobre, ore 14-16, sede Fiaip:“Strumenti di tutela patrimoniale e piani-ficazione del passaggio generazionale”;◆mercoledì 15, ottobre ore 14-18, hotelHoliday Inn, piazza Massaia: “Workshopfare rete”;◆ giovedì 23 ottobre, ore 14-16, sedeFiaip: “Locazioni e mediazioni civile”;◆mercoledì 29 ottobre, ore 9-13, salaBobbio, via Corte d’Appello 16: “Loca-zioni a canone concordato” (corso gratui-to organizzato dal Comune di Torino);◆ giovedì 13 novembre, ore 14-16, sedeFiaip: “Web marketing immobiliare”;◆ giovedì 27 novembre, ore 14-16, sedeFiaip: “Cercacasa”.

Gli effetti della crisi economica sul merca-to delle compravendite immobiliari so-

no ancora forti. In un momento in cui, tutta-via, ci potrebbe essere una maggiore disponi-bilità ad investire nel segmento residenziale,grazie anche ad una politica di credito dellebanche meno rigida che nel recente passato, alimitare il rilancio del comparto pare essere so-prattutto l’incertezza sulla tassazione che gravasugli immobili, nell’immediato e in un’otticadi prospettiva. È questo, in estrema sintesi, il punto di vista

espresso dalla Fiaip (la Federazione italianadegli agenti immobiliari professionali) a mar-gine dell’indagine sull’andamento del merca-to, condotta nelle scorse settimane.Secondo gli immobiliaristi, in sostanza, se la

lenta ripresa può far breccia nel compartoimmobiliare già a fine 2014, si sta però conso-lidando il fenomeno del mancato acquisto daparte dei potenziali acquirenti, a causa del del-l’enorme tassazione immobiliare e del timoreper accertamenti tributari sulle transazioniimmobiliari, in virtù di una legislazione sem-pre più penalizzante nei confronti degli sposta-

riore calo del numero di compravendite. Inrealtà, nei primi mesi dell’anno si fotografaun’inversione parziale di tendenza, con unlieve aumento delle quantità compravendutesia nel segmento abitativo che nel commer-ciale, anche perché, in particolar modo all’in-terno del mercato residenziale, si sono realizza-ti sconti importanti che hanno raggiunto me-die del 18% e del 20%. Tradotto in soldoni, per Fiaip ci sarebbero

già oggi tutti i presupposti perché il mercatopossa ripartire: la maggior parte delle doman-de sospese potrebbero concretizzarsi, se solo vifosse una situazione fiscale favorevole per tutticoloro che vogliono investire nel mattone evendere o acquistare un immobile nel nostroPaese. A giudizio del Centro Studi della Fiaip si

conferma la diminuzione della “forbice” traprezzo richiesto e prezzo offerto entro il 10%,frutto di un ancor timido allineamento dell’of-ferta alla domanda gran parte della quale resta“sospesa” (5%) di fronte alla rigidità dei valo-ri immobiliari che stentano ad adeguarsi al“repricing” in corso in tutti i segmenti del mer-cato immobiliare. Aumenta nel contempo ilnumero delle richieste di locazioni (+4%) perle famiglie con figli e i single, nonostante lacrisi economica non abbia influito sulla ridu-zione dei prezzi degli affitti.

LIMITI AL RILANCIOCome puntualizza Mario Condò de Satria-

no, presidente del centro studi Fiaip, “Si con-solida il fenomeno del mancato acquisto daparte dei potenziali acquirenti, a causa deltimore per i conseguenti accertamenti tributa-ri, in virtù di una legislazione sempre più pena-lizzante nei confronti degli spostamenti dicapitale connessi al mercato immobiliare. L’e-norme pressione fiscale, il persistente quadronegativo degli indicatori macroeconomicinazionali, la diminuzione di reddito con conse-guente diminuzione di risparmio da parte dellefamiglie, restano le principali cause della crisidel mercato, acuita da un clima di sfiduciaancora generalizzato, alimentato dall’incertez-za che permane sul mercato, nonostante gliannunci del governo sulle riforme e le recentimisure introdotte dalla Bce. La schizofrenia dellegislatore sulla tassazione immobiliare, insie-me all’assenza di riforme fiscali a lungo termi-ne, indispensabili per incentivare il mercatoimmobiliare, oltre l’incertezza normativa e l’or-

menti di capitale connessi al mercato immo-biliare.A sostenerlo è il Centro Studi Fiaip, che

nella sua ultima nota congiunturale fotografal’andamento del mercato immobiliare urbanoitaliano che, ancora una volta, stenta a riparti-re nonostante i primi buoni segnali di una cre-scita complessiva della domanda +5%.Il mattone non ha ancora imboccato la via

della ripresa stabile, ma acquistare un immo-bile in questa fase è sempre più conveniente,vista la continua riduzione dei prezzi degliimmobili residenziali (-35% rispetto ai valoridel 2007). Il clima di maggior fiducia e di pro-pensione al risparmio e all’investimento nelmattone viene confermato dalla Fiaip che sot-tolinea come gli italiani si stiano sempre piùavvicinando all’acquisto immobiliare con unritrovato approccio positivo al mercato: èinfatti in netto aumento la domanda (+5%nel primo semestre 2014).Tuttavia, anche a fronte di un maggior inte-

resse degli investitori, sostenuto da prezzi degliimmobili sempre accessibili, il mercato immo-biliare residenziale ha fatto registrare un ulte-

mai prossima revisione degli estimi catastalihanno creato nel primo semestre 2014 un cli-ma di sfiducia negli investitori, non consen-tendo nemmeno a quelli internazionali di pianificare investimenti a lungo termine nelcomparto immobiliare residenziale e commer-ciale”.

QUALI PREVISIONIFiaip ricorda come il mattone abbia sinora

garantito una “tenuta” superiore rispetto adaltre forme di investimento (3,5%) e come iprezzi medi sono previsti ancora in calo inmolte città italiane nel corso dell’anno. Allaluce di queste considerazioni, il secondo seme-stre del 2014 sarà caratterizzato da una lieveripresa del volume degli scambi, sebbeneancora oggi pesa l’incertezza del quadro fiscalesull’immobiliare e su quello politico più ingenerale e la crisi a livello Ue non sembra arre-starsi. Negli ultimi 5 anni la tassazione sullacasa è più che raddoppiata in Italia, mentre ilvalore economico delle abitazioni è media-mente sceso del 15%. Se la crescita del Pil ita-liano nel 2014 sarà debole e con una previsio-ne inferiore a quanto atteso dal Governo,secondo Fiaip c’è il rischio di un nuovo effettodepressivo che si potrebbe abbattere ulterior-mente sul comparto immobiliare se non sipone urgentemente mano ad una revisionedella tassazione immobiliare.

FRONTE DEI MUTUISul fronte dei mutui il report urbano Fiaip

rileva, inoltre, come si sia registrata una ripresadelle richieste di mutui da parte delle famigliedi circa il 12%, e ciò fa ben sperare per la quotadi mercato sostenuta dal credito immobiliare,già nei prossimi mesi. Nei primi 6 mesi dell’an-no si è assistito ad un lento ma costante recu-pero verso i volumi pre-crisi. Oggi i tassi di in-teresse applicati dalle banche ai prestiti per lacasa sono scesi, e questo dovrebbe incoraggia-re il mercato immobiliare nel secondo seme-stre 2014, traducendosi con una diminuzionedei tassi effettivamente applicati dalle banchea famiglie e imprese. Conclude Mario Condò di Satriano: “Il

nostro Paese e il comparto immobiliare han-no tutte le capacità e le possibilità di uscire daquesta situazione di perdurante difficoltà sesolo si potesse riformare e mitigare l’abnormepeso fiscale sull’immobiliare dando maggioricertezze agli investitori e alle famiglie , ripor-tando fiducia tra i proprietari immobiliari e chiintende investire nel mattone”.

Per la villeggiatura un numero crescente di italiani ha optato per tale soluzione, preferendo le località turistiche del Bel Paese

Case vacanza: il bilancio di un’estate positivaIl momento in cui si manda in archi-vio il periodo delle vacanze è, comesempre, anche tempo di bilanci, e perHomeAway, specializzato nelle loca-zioni turistiche, questa estate ha regi-strato un trend decisamente positivo.Le richieste di prenotazione degli ita-liani per i mesi estivi di giugno, luglioe agosto hanno superato, infatti, lepiù rosee previsioni: il portale ha re-gistrato un incremento globale del+37% rispetto allo stesso periodo del-l’estate 2013, confermando il trend dicrescita esponenziale che vede sem-pre più vacanzieri preferire la casavacanza ad altre sistemazioni più clas-siche. L’incremento fatto segnare dal por-

tale è soprattutto merito delle tantis-sime richieste di prenotazioni lastminute effettuate dagli italiani, che

ancora una volta, complice l’incertez-za e la scarsa disponibilità di budget,hanno scelto di restare in Italia pertrascorrere qualche giorno di ferie,facendo balzare il Belpaese ad un+44% rispetto alle destinazioni este-re, che comunque hanno registra-to un forte interesse e in crescita del+27%. Più o meno in linea con le prefe-

renze di chi ha scelto altre tipologie dialloggio, anche chi ha scelto la casavacanza per trascorrere le ferie estiveha preferito le regioni del Sud Italia ela costa, che hanno registrato gli in-crementi più significativi, con la Pu-glia in testa alla classifica (+42%), se-guita dalla Sardegna (+48%), la Si-

cilia (+42%), la Toscana (+50%), la Liguria (+30%), la Campania(+53%), il Lazio (+63%), il Trenti-no-Alto Adige che pure ha registratoun +27%, la Calabria (+31%) e ilVeneto (+41%). Preferenze in lineacon le relative province, che hannoregistrato altrettanti aumenti signi-ficativi; Lecce (+40%), seguita daOlbia (+40%), Trapani (+47%),Cagliari (+46%), Grosseto (+54%),le isole toscane (+54%), Nuoro(+79%), il Cilento (+63%), Foggia(75%) e Bolzano (+19%), l’unica trale destinazioni montane in top 10. Non sono mancati, comunque,

anche gli italiani che hanno sceltoinvece di trascorrere le vacanze estive

all’estero, con una netta preferenzaper l’Europa in cui si è concentrata il98% della domanda, confermando lascarsa tendenza degli italiani a viag-giare fuori dall’Unione (si veda il calodelle richieste del -18% per gli StatiUniti). Tra gli italiani che hanno scel-to l’estero, la maggioranza si è per lopiù distribuita tra la costa spagnola(benissimo le Baleari e la provincia di Barcellona), la Francia, la Grecia(con l’arcipelago delle Cicladi in te-sta) e la Croazia (soprattutto in Istria,in Dalmazia e nelle sue isole) e a Mal-ta (in particolare nella zona di St.Julian’s Bay). Il record di crescita piùsignificativo si è osservato, però, conl’Olanda, soprattutto grazie alla città

di Amsterdam, che ha registrato un+136% di richieste rispetto all’estatescorsa. Sull’altro versante, ottimo è sta-

to anche l’incremento degli stranie-ri in Italia che hanno effettuato le loro richieste di prenotazione suHomeAway.it, con un +12% rispettoal 2013. I più numerosi sono stati,come sempre, i tedeschi, che hannopreferito la Toscana, la Lombardia, laSardegna e anche il Veneto, seguitidai francesi affascinati come sempredalla Toscana, dalla Sardegna, dal-la Sicilia e dalla più vicina Liguria e gli inglesi che non hanno tradito laToscana, la Sardegna, la Sicilia e ilVeneto.

PROFESSIONE 35OTTOBRE 2014 N.19

C o n f e r i s c o n oC o n f e r i s c o n o

LA QUALIFICA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALELA QUALIFICA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

SEMPRE “AGGIORNATO”SEMPRE “AGGIORNATO”

IN QUANTO ASSIDUO LETTOREIN QUANTO ASSIDUO LETTORE

D I D I PP E R I O D I C I E R I O D I C I TT E C N I C O -E C N I C O - LL E G I S L A T I V O -E G I S L A T I V O - GG I U R I D I CI U R I D I C II,,

ITALIA CASA E CONDOMINIO GIURIDICO,ITALIA CASA E CONDOMINIO GIURIDICO,

UTILI PER LA FORMAZIONE PROFESSIONALE.UTILI PER LA FORMAZIONE PROFESSIONALE.

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&Egregio Abbonato,

è con piacere che teniamo a comunicarLe che le nostre riviste ITALIA CASA dal 1981 e CONDOMI-NIO GIURIDICO intendono certificare, anche per l'anno 2014, i propri abbonati rilasciando un attestato idoneo areferenziare il lettore dei nostri periodici i quali, per il loro taglio normativo-giuridico, costituiscono qualificati strumenti diaggiornamento per la formazione professionale dell’amministratore di condominio. Vogliamo che i nostri assidui e fedeli lettori si possano distinguere nella fascia dei professionisti. In collaborazione con il

nostroCENTRO STUDI CONDOMINIALI, rilasceremo annualmente, in base alle schede pervenuteci, alcu-ni crediti formativi che andranno ad integrare il diploma di qualifica “AMMINISTRATORE DI CONDOMINIOSEMPRE AGGIORNATO”.Lei, carissimo abbonato, potrà fregiarsi di una qualifica che sarà rilasciata solo ed unicamente agli abbonati di ITALIA

CASA dal 1981 e di CONDOMINIO GIURIDICO. Ciò rappresenterà, anche per i Suoi amministrati, un’ulteriore garan-zia, la certezza di avere a che fare con un professionista attento e capace di operare nell’interesse dei condòmini e del-l’efficienza del condominio stesso. Al rinnovo del Suo abbonamento, con il primo numero successivo, Lei riceverà gratuitamente l’attestato di

amministratore di condominio ed il regolamento per ottenere i crediti formativi. Le ricordiamo anche che il nostro Centro Studi Condominiali collabora attivamente con i nostri abbonati nella risolu-

zione di quesiti; anche in questo senso restiamo sempre a Sua completa disposizione.Intendiamo intanto ringraziarLa per la sua coerenza e fedeltà ai nostri periodici e con l’occasione Le porgiamo i più cor-

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DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

36ANALISI OTTOBRE 2014N.19

Il report di Tecnocasa conferma l’aumento della domanda, anche se è in diminuzione la richiesta di immobili ad uso investimento

L’immobiliare pone le basi per il rilancio

Mutui: la parabola ascendente sostiene la ripresa Le famiglie italiane hanno ricevuto finan-

ziamenti per l’acquisto dell’abitazioneper 5210,7 milioni di euro nel primo trime-stre 2014. Rispetto allo stesso trimestre del2013 si registra un aumento delle erogazionipari a +5,3%, per un controvalore di 260,8milioni di euro. È quanto emerge dai dati ri-portati nel bollettino statistico II-2014, pub-blicato da Banca d’Italia nel mese di luglio2014.Per la prima volta dal 2010 l’andamento

delle erogazioni fa registrare un segno positi-vo, confermando e accentuando la tendenzaal miglioramento iniziata l’anno precedente.Questo trend è suffragato anche dalle perfor-mance positive riscontrate mensilmente:dopo un rallentamento della contrazione re-gistrato negli ultimi mesi del 2013, infatti,dall’inizio del 2014 i volumi registrano stabil-mente variazioni positive e da marzo sono indoppia cifra.È presto per stabilire se la crisi e la fase

discendente del mercato siano alle spalle, macertamente ci sono delle note che induconoad un rinnovato ottimismo. La domanda dimutui da parte delle famiglie è in crescitaormai da un anno, e la Banca Centrale Euro-pea sta operando per sostenere l’erogazionedel credito (tra le manovre si ricordano ridu-zione del tasso di riferimento, tasso di interes-se negativo sui depositi delle banche presso laBce). Il settore del credito resterà comunquecondizionato dalla stabilità politico-econo-mica in Italia e in Europa, pertanto sarannodeterminanti le iniziative a supporto dellacrescita economica (soprattutto del settore

immobiliare) e dell’andamento del mercatodel lavoro. Gli istituti di credito, da parte loro,presteranno sempre particolare attenzione alrischio di credito e i clienti dovranno dimo-strare una buona capacità di risparmio ed unasituazione economica stabile.Nel primo trimestre 2014 si registra uno

stock di mutui in essere pari a 295.732 milio-ni di euro, in linea rispetto al trimestre prece-dente (-0,4%) e in calo dell’1,6% in relazio-ne allo stesso periodo dell’anno precedente.Da segnalare che, dopo l’aumento riscontra-to nel 2011, prosegue la lenta e costante de-crescita delle consistenze iniziata nel primotrimestre 2012.Attraverso la base dati interna del gruppo

Tecnocasa, è stata analizzata al tendenzarispetto alla quantificazione media dell’im-porto di mutuo. Il ticket medio nazionale si èattestato a circa 109.000 euro, in leggeradiminuzione rispetto a quanto rilevato nelprimo trimestre 2013 (110.200 euro). Si èdunque riscontrata una minore quota mediaerogata per singolo finanziamento (-0,3%),pari a circa -300 euro. Le dinamiche economico-finanziarie che

hanno caratterizzato l’Area Euro a partire daagosto 2011 hanno spinto la Banca CentraleEuropea a ritoccare più volte al ribasso il tassodi riferimento Bce. Dopo i tagli operati daquest’ultima a metà 2012, gli interventi sonocontinuati a maggio e a novembre 2013, inentrambi i casi con un taglio di 25 bps. Il fre-sco intervento di inizio settembre 2014 haportato il tasso alla sua quotazione minima disempre, con 0,05%, dopo che a giugno 2014

già era stato abbassato a 0,15%.Come di consueto, il tasso Euribor (3 me-

si) ha seguito la tendenza degli interventidella Bce: dai massimi degli ultimi due anni(1,60% a luglio 2011) ha iniziato una parabo-la discendente che lo ha portato rapidamentea dicembre 2012 al suo minimo (0,18%). Si èquindi attestato intorno ad area 0,20% pertutto il 2013, salvo salire sopra quota 0,30%nella prima parte del 2014 e scendere a0,10% a settembre 2014.Dopo aver toccato quota 4,05% ad aprile

2011, l’Eurirs 20 anni è sceso al suo minimonel giugno 2012, quando ha fatto registrareuna quotazione di 2,13%. Contrariamenteall’Euribor, l’Eurirs è tornato a crescere fino aquota 2,74% a settembre del 2013, da quan-do ha iniziato la sua fase discendente, che loha portato alla quotazione di 2,11% a giugno2014. All’inizio di settembre 2014, l’Eurirsquotava 1,77%.Stando alle dinamiche dei tassi di inizio

settembre 2014, ipotizzando di dover sot-toscrivere un nuovo mutuo ipotecario di110mila euro per la durata di 20 anni, ad unospreadindicativo di mercato pari a 2,40 bps, sescegliessimo un mutuo a tasso fisso sosterrem-mo una rata mensile di 676 euro. Se optas-simo, invece, per un mutuo a tasso variabile,avremmo un risparmio di 93 euro mensili, inquanto la rata ammonterebbe a 583 euro.Dopo una seconda parte del 2013 in cui ladifferenza a favore del tasso variabile era increscita, nei primi sei mesi del 2014 la forbicesi sta assottigliando, e si sta riportando ai livel-li di due anni fa.

LE QUOTAZIONINelle grandi città la diminuzione dei valori

nel primo semestre del 2014 è stata del 3%, del3,1% nei capoluoghi di provincia e del 3,4%nell’hinterland delle grandi città. Genova hasegnalato il ribasso più forte delle quotazionicon -5,7%, seguita da Bologna con -4,7%. Bariè la città in cui gli immobili perdono menovalore (-1,4%) seguita da Roma (-1,8%). Mi-lano segna -3%. Le zone periferiche esprimo-no una maggiore sofferenza rispetto a quellecentrali e semicentrali. L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi

di provincia soffrono maggiormente laddoveci sono problematiche legate al mondo dellavoro e difficoltà di collocamento delle nuovecostruzioni. L’analisi per aree geografiche vedeuna diminuzione dei prezzi del 2,3% nel NordItalia, del 3,3% nel Sud Italia e del 4,3% nelCentro.

CARATTERISTICHE Chi ha comprato la prima casa ha puntato

soprattutto sulla qualità dell’immobile privile-giando quelli in buono stato; le soluzioni daristrutturare sono state scelte grazie alla possibi-lità di poter utilizzare gli incentivi fiscali, masolo se a prezzi particolarmente vantaggiosi.Sempre più importante ai fini della scelta del-l’immobile è lo stato del condominio: abitazio-ni che rispondono alle caratteristiche richiestema inserite in contesti condominiali mal tenu-ti incontrano poco il favore dell’acquirente.Anche le spese condominiali pesano sempredi più. Restano sul mercato, invenduti a lungo,gli immobili posizionati ai piani bassi, su stradetrafficate oppure in condomini privi di ascen-sore. Le tipologie usate hanno sofferto maggior-

mente il ribasso dei valori ma anche sulle solu-zioni nuove i costruttori hanno avviato un’at-tività di repricing. Si riscontrano ancora delleresistenze in coloro che non hanno necessitàdi vendere. Le nuove costruzioni, edificate concriteri di efficienza energetica, piacciono so-prattutto agli acquirenti più giovani i qualidevono però fare i conti col budgetdisponibile.

DOMANDA E OFFERTAL’analisi della domanda nelle grandi città

italiane evidenzia una maggiore concentrazio-ne delle richieste per i trilocali (36,2%). A se-guire il bilocale, che raccoglie il 29,4% dellepreferenze. Rispetto al recente passato si notauna diminuzione della concentrazione sumonolocali, bilocali e trilocali ed un aumentosu quattro locali e cinque locali. Questo sia per-ché c’è stata una contrazione degli investitori(orientati sui piccoli tagli) sia perché la dimi-nuzione dei prezzi ha spostato una parte delle

richieste dal taglio medio-piccolo a quellomedio-grande. A Milano, Roma e Napoli latipologia più richiesta è il bilocale. Negli altricapoluoghi di regione è il trilocale la tipologiapreferita dai potenziali acquirenti, raccoglien-do così il 50% delle preferenze. L’analisi della disponibilità di spesa continua

a dare segnali di contrazione, indice che i prezzipotranno ancora diminuire nel corso dell’an-no. Aumenta infatti la percentuale delle ri-chieste nelle fasce più basse (fino a 119 milaeuro). In generale, nelle grandi città, si regi-stra una maggiore concentrazione nella fasciacompresa tra 120 e 249 mila euro. Negli altricapoluoghi di regione la disponibilità di spesavede una maggiore concentrazione nella fasciacompresa fino a 119 mila euro.

TEMPI DI VENDITAA luglio2014i tempi di vendita nelle grandi

città si attestano intorno a 172 giorni, nell’hin-

terland delle grandi città a 196 giorni e neicapoluoghi di provincia a187 giorni. Rispettoal 2013 sono in diminuzione in tutte le realtàterritoriali. Questo perché i proprietari hannodeciso di adeguare i prezzi richiesti e spesso, infase di trattativa, sono più disponibili al ribassodi quanto non lo fossero in passato. I tempi divendita maggiori si registrano a Genova (198giorni), Torino (188 giorni) e Verona (183giorni). La città in cui le compravendite si rea-lizzano più velocemente è Napoli con 143giorni.

COMPRAVENDITEDati interessanti sono emersi dall’analisi

delle compravendite realizzate attraverso leagenzie del Gruppo Tecnocasa. Il 78,3% delletransazioni ha riguardato l’abitazione princi-pale, seguito dal 16,3% per uso investimentoe dal 5,4% per casa vacanza. Rispetto ai seme-stri scorsi è in diminuzione la percentuale dicoloro che acquistano la seconda casa e la ca-sa uso investimento, mentre è in aumento lapercentuale di coloro che hanno acquistato la prima abitazione. Interessante il dato relati-vo all’età degli acquirenti che registra la per-centuale più elevata nella fascia tra 35 e 44anni.

LE LOCAZIONINel primo semestre del 2014 i canoni di

locazione, nelle grandi città, hanno segnatouna diminuzione dei valori pari all’1,8% per imonolocali, all’1,5% per i bilocali e all’1,7%per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia lacontrazione è stata dell’1,3% per i monolocalie dell’1,2% per bilocali e trilocali. I canoni dilocazione sono ancora in ribasso perché ladisponibilità di spesa dei potenziali inquilini èin diminuzione e l’offerta di immobili in affittoè in aumento.Relativamente alle motivazioni, si evince

che il 58,7% di chi cerca in affitto lo fa peresigenza abitativa; seguono coloro che si tra-sferiscono per lavoro (36,5%) e chi per moti-vi di studio cerca casa vicino alla sede dellafacoltà frequentata (4,8%). Per quanto ri-guarda le tipologie di contratto di locazione,quello più praticato è il canone libero (4+4),seguito dal concordato e poi da quello ad u-so transitorio. Aumenta l’appeal del concor-dato anche in seguito alla cedolare secca age-volata prevista per questa tipologia di con-tratto.

LE PREVISIONIIl 2014 potrebbe concludersi con transazioni

in aumento (tra 420 e 430 mila compravendi-te) soprattutto se i segnali positivi sul frontedell’erogazione del credito si dovessero confer-mare anche nella seconda parte dell’anno. Sulversante dei prezzi immobiliari, ci aspettiamoancora ribassi: nelle grandi città per il 2014 èinfatti prevista una contrazione dei valoricompresa tra -5% e -3%. Più complessa la si-tuazione per le abitazioni di bassa qualità e perquelle situate nell’hinterland delle grandi cittàe nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltàdi accesso al credito si sente maggiormente edove le nuove costruzioni in parte sono ancorainvendute; per queste realtà territoriali si pre-vede una diminuzione dei valori compresa tra-6% e -4%. Molto dipenderà anche dall’andamento

dell’occupazione e dalla stabilità economica,gli elementi che in questi anni hanno svoltoun ruolo importante nel determinare il trenddi mercato. Sicuramente, in questo scenario siaprono delle ottime opportunità di acquisto,ora non più limitate a chi può contare preva-lentemente su capitale proprio ma anche acoloro che potranno ricorrere a mutui bancari.

Prove generali di ripartenza per il mercato immobiliare italiano nel primo semestredel 2014. A delineare la tendenza (finalmente positiva) è il report del gruppo

Tecnocasa, secondo cui tra gennaio e giugno si sono registratiprezzi ancora in discesa ma compravendite in lieve ripresa in tuttele realtà territoriali, in particolare sul segmento residenziale.

Il segnale va accolto con la dovuta prudenza, ma allo stesso tempo con la speranzache il periodo negativo sia ormai al termine. Innanzitutto, continua la ripresa

della domanda immobiliare, incentivata da prezzi ora decisamente più accessibili;in aumento anche la richiesta di mutui, che ha incontrato istituti di creditopiù propensi ad erogare. Un contributo positivo è arrivato anche dalla nuovatassazione sulle compravendite e dagli incentivi fiscali sulla ristrutturazione

e riqualificazione energetica delle abitazioni. Sembra invece contrarsi la domandaad uso investimento, su cui l’aggravio fiscale, ma soprattuttol’incertezza sul quadro impositivo, si sono fatti sentire.

Tuttavia la possibilità di poter fare acquisti particolarmente vantaggiosi potrebbeavere degli effetti benefici su questo segmento di mercato.

BORSINI 37OTTOBRE 2014 N.19

Milano: se il nuovo costa troppoIn molte aree la domanda (anche dei giovani) opta per gli immobili usati riuscendo a strappare quotazioni più accessibili

Oltre che al panorama immobiliare nazionale,il report del gruppo Tecnocasa ha dedicato focusspecifici alle singole metropoli, partendoda Milano, dove la contrazione dei valoridegli immobili nel primo semestre

del 2014 è stata pari al 3%, perfettamenteil linea con la media nazionale. Di seguito, comun-que, l’andamento di compravendite e quotazioni neivari quartieri della città meneghina, ad eccezionedi quelli già riportati nell’articolo a pagina 33.

LODI-CORSICALa macro-area che ha segnalato il ribasso dei prezzi più

forte è quella di Lodi - Corsica, con -6,7%. Tra i quartieri chehanno mostrato maggiori segnali di sofferenza Forlanini eBonfadini - Ungheria. Nel quartiere Forlanini il rallenta-mento del mercato è stato determinato soprattutto dai lun-ghi tempi di erogazione del mutuo; i lavori della metropolita-na invece non hanno sortito alcun effetto positivo sul mer-cato immobiliare della zona. La disponibilità di spesadiminuisce sempre più e attualmente per un trilocale si espri-me un budget medio di 200 mila euro. L’offerta immobiliaredella zona Forlanini vede una prevalenza di soluzioni costrui-te in edilizia popolare ante ‘67 che si scambia a prezzi medi di2000-2500 euro al mq. Nella zona adiacente, quella di Bon-fadini - Ungheria il mercato è simile sia come offerta immo-biliare sia come dinamica.Anche nel quartiere Tito Livio le quotazioni sono in ribas-

so. In difficoltà la vendita delle abitazioni nuove, perché larichiesta si aggira intorno a 5000 euro al mq, cifra al momen-to elevata per la capacità di spesa della zona. Particolarmen-te apprezzati gli stabili degli anni ‘60-’70 che sorgono in via-le Cirene, via Ferrini e via Cadore: gli appartamenti valgono4500 euro al mq con punte di 5000 euro al mq se dotati di ter-razzo o vista. Il mercato immobiliare delle zone che si svilup-pano oltre la circonvallazione registra difficoltà di incontrotra domanda ed offerta. Una casa in buono stato costa 3500-3700 euro al mq.

FIERA-SAN SIROValori in ribasso nella macroarea di Fiera-San Siro: -5,3%

nella prima parte del 2014. La zona di San Siro è una di quel-le coinvolte dai lavori della nuova metropolitana, nel trattoGaribaldi-San Siro, anche se al momento non ci sono effettibenefici sul mercato immobiliare. Anzi, spesso i proprieta-ri chiedono prezzi troppo alti per la disponibilità di spesaespressa dai potenziali acquirenti, puntando sulle miglioriedei servizi che ci saranno in futuro, con la conseguenza chegli immobili restano invenduti a lungo. Questo avviene sianella zona di Qt8 sia in quella di San Siro.In Qt8 la maggioranza degli immobili è stata costruita negli

anni ‘50, a volte in edilizia popolare. Subiscono la concorren-za di quelli presenti nelle confinanti zone Fiera e Portello e diquelli di nuova costruzione che stanno sorgendo nel vicino“Parco Vittoria” dove si vende a prezzi medi di 4000 euro almq, e in via Novara con quotazioni di 3400 euro al mq. Nella zona dello Stadio di San Siro la maggioranza degli

immobili è sorta in edilizia popolare degli anni ‘40-’50, almomento si registra una disponibilità di spesa media intornoa 2000 euro al mq contro una richiesta di 3000 euro al mq. Lazona di San Siro, in particolare quella che si sviluppa intornoallo Stadio, potrebbe subire dei miglioramenti in seguitoall’arrivo della metropolitana in piazza Axum, che snellireb-be il traffico causato dallo svolgimento degli eventi presso loStadio.Nella zona di Fiera-Monterosa si apprezzano in particolare

le abitazioni situate in via Monterosa, via Albani e le rispet-tive traverse. In via Monterosa ci sono sia case d’epoca deiprimi anni del 1900 sia stabili signorili degli anni ‘60, le cuiquotazioni medie sono di 4000-5000 euro al mq; più conte-nuti i valori delle abitazioni presenti in via Albani: 3000-4000 euro al mq.

BOVISA-SEMPIONEIn contrazione del 3,5% i valori immobiliari della macroa-

rea Bovisa-Sempione. Nei primi mesi del 2014 le quotazionidelle abitazioni nella zona di corso Sempione, a ridosso dipiazza Firenze, sono ancora in diminuzione nonostante unadomanda più concreta. Si registrano prezzi in diminuzione emercato più vivace nella zona a ridosso di City Life (via Gat-tamelata, via Alcuino) dove ci sono appartamenti degli anni‘50 che si scambiano a prezzi medi di 3000-3200 euro al mq seda ristrutturare e 3800 euro al mq se già ristrutturati. L’areaindividuata da via Giovanni da Procida, via Alberti e viaArona è una delle più richieste: ci sono condomini degli an-ni ‘60-’70 che, in buono stato, si scambiano a prezzi chevanno da 3500 a 3800 euro al mq.Non si registrano al momento effetti legati all’Expo, in par-

ticolare alla linea metropolitana 5 che interessa la zona (sonopreviste le fermate di Gerusalemme, Domodossola, Tre Tor-ri, Portello) ma non si può escludere che in futuro, a lavoriultimati e metropolitana operativa, questa zona (nel tratto diFiera-Sempione) potrà trarne giovamento essendo al mo-mento meno servita rispetto all’altra zona della Fiera ( Mon-terosa) dove i prezzi sono più elevati.Prezzi in diminuzione a Bruzzano a causa dell’abbondante

offerta immobiliare presente. Molte abitazioni della zonarisalgono agli anni ‘60, quasi sempre sono da ristrutturare eper questo motivo hanno subito forti ribassi. Quotazioni me-die intorno a 1600 euro al mq. Apprezzati gli immobili chesorgono a ridosso della fermata della metro di Comasina,operativa da alcuni anni, e quelli che affacciano sul parco diBruzzano. Si tratta di pochi stabili degli anni ‘60-’70, dotati dicampi da tennis e che si valutano a prezzi medi di 3000 euroal mq.Nella zona di Espinasse, Varesina, Certosa, Accursio, nei

primi mesi del 2014 si registra una ritrovata fiducia ed unaumento degli appuntamenti di vendita. A muoversi sulmercato sono prevalentemente single e giovani coppie, po-chi gli investitori. Si acquistano soprattutto monolocali ebilocali in contesti di edilizia civile, possibilmente vicino apiazzale Accursio, in condizioni abitabili. Se l’immobile èdegli anni ‘50-’60, in buono stato e in condomini dotati diascensore, le quotazioni medie sono di 2000 euro al mq. Sel’immobile è da ristrutturare in stabili privi di ascensore lequotazioni scendono a 1500 euro al mq.Non lontano sono in corso i lavori del progetto “Parco Vit-

toria” e della metropolitana della linea 5 della tratta Garibal-di - San Siro, che avrà una fermata al Portello. Al momentonon si registrano effetti sul mercato immobiliare.

STAZIONE CENTRALELa macroarea di Stazione Centrale, Gioia, Fulvio Testi

segnala una diminuzione dei valori del 3%. I valori più con-tenuti sono quelli delle soluzioni per le soluzioni vecchiaMilano costruite nei primi anni del 1900 e situate a ridosso diPorta Venezia, in via Castaldi, via Casati e limitrofe (4000euro al mq). Qui acquistano per lo più giovani. Prezzi ancorapiù bassi nella zona a ridosso della Stazione Centrale : 3500euro al mq. Sul mercato delle locazioni la ricerca è attuata dastudenti e lavoratori fuori sede che apprezzano i collegamentidella zona e la vicinanza alla Stazione Centrale. Per un bilo-cale si chiedono 700 euro al mese (spese escluse). Si stipula-no soprattutto contratti a canone libero.

VERCELLI-LORENTEGGIONella macroarea di Vercelli - Lorenteggio le quotazioni

immobiliari sono diminuite del 2,5%. Nella prima parte del2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Solari, Fop-pa, Savona sono in leggera diminuzione. I prezzi nella fasciache va da via Stendhal verso piazza Napoli oscillano tra 3000e 4000 euro al mq a seconda che l’immobile sia da ristruttu-rare oppure già ristrutturato. I prezzi salgono su via Solaridove si raggiungono 5000 euro al mq. Quotazioni di 4000euro al mq si registrano anche per le abitazioni situate in viaSavona, dove è possibile trovare anche immobili di ringhieradei primi anni del 1900. In zona sono presenti anche dellenuove costruzioni che superano i 6000 euro al mq. Sul mer-cato delle locazioni si registra una buona domanda alimenta-ta da studenti e lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chie-dono intorno a 800 euro al mese. Si stipulano prevalente-mente contratti a canone libero.Nella zone che si sviluppano intorno a piazza Wagner, via

Tiziano, via Sanzio e via Marghera c’è un’ offerta immobilia-

re di tipologia medio signorile che spazia dagli immobili deiprimi anni del 1900 a quelli degli anni ‘60-’70 e che si con-centrano soprattutto nella zona di via Tiziano e di via Mon-terosa. Le tipologie da ristrutturare hanno quotazioni mediedi 4000-4500 euro al mq, quelle ristrutturate possono arriva-re anche a 6500 euro al mq. Più contenute le quotazioni delleabitazioni degli stabili di ringhiera, che hanno valori medi di3500 euro al mq. Alcuni di questi sono presenti in via Mar-ghera e in via Correggio dove comunque per abitazioni inottimo stato si toccano valori di 5000 euro al mq.Nella prima parte del 2014 sono in diminuzione le quota-

zioni delle abitazioni nelle zone di Bande Nere, piazza Sie-na, Primaticcio e Forze Armate. Si registra, dopo tanto tem-po, una ripresa della domanda ad uso investimento. La zonapiù richiesta e anche più quotata è quella a ridosso dellametropolitana di Bande Nere, dove ci sono immobili deglianni ‘50 e degli anni ‘70 che in buono stato si valutano me-diamente intorno a 3500 euro al mq. Le quotazioni scendo-no a 3000 euro al mq spostandosi in zona Primaticcio e ForzeArmate dove gli immobili sono anche più vetusti.Quotazioni in ribasso anche in via Washington: la motiva-

zione è la presenza di immobili a prezzi più contenuti nellevie strettamente limitrofe.

CITTÀ STUDI-INDIPENDENZALa macroarea di Città Studi-Indipendenza ha registrato

una diminuzione dei prezzi del 2,2%. Nella zona di ReginaGiovanna, Castelmorrone i prezzi hanno subito un impor-tante ribasso. Si sono registrati sia acquisti di prima casa sia digenitori di studenti universitari. Piace il bilocale con cucinaabitabile, che può essere trasformato in trilocale. L’area sidivide in due sottozone: quella che si sviluppa in via Pascolinei pressi di Città Studi, con prezzi medi di 3000-3300 euro almq, e quella che si sviluppa intorno a via Regina Giovanna,più vicina al centro e con un’offerta immobiliare che spaziadai palazzi dei primi anni del 1900 a quelli signorili degli anni‘60 con portineria e giardino. I valori immobiliari sono piùelevati e oscillano da 3500 a 4500 euro al mq. In questa zonale abitazioni hanno metrature più ampie, intorno a 150-200mq ed è più difficile trovare piccoli tagli quali monolocali ebilocali. Sul mercato delle locazioni si registra una buonadomanda, alimentata da studenti universitari e da giovanicoppie. Si cercano bilocali e trilocali arredati e si stipulanoprevalentemente contratti a canone libero con cedolaresecca. Per un bilocale si spendono intorno a 850 euro almese. Da segnalare che sono in aumento coloro che deside-rano vendere l’immobile acquistato per investimento.In lieve incremento le quotazioni delle abitazioni nella

zona di Padova-Cimiano, dove si registra una buona doman-da alimentata soprattutto da giovani coppie al primo acqui-sto e famiglie che desiderano realizzare un acquisto sostituti-vo. Gli acquirenti si spostano anche dalle zone adiacentiquali Città Studi e Loreto. La zona maggiormente apprezzataè quella che si sviluppa verso la metro Cimiano e presso ilparco della Martesana, dove ci sono prezzi medi di 1700-1800 euro al mq. Non lontano c’è la zona di Padova - Cre-scenzago dove ci sono le nuove costruzioni del “QuartiereAdriano”, parte in edilizia convenzionate e parte in ediliziaprivata e sorto nell’ex area Magneti Marelli. Molto l’inven-duto perché i prezzi richiesti, 3000 euro al mq, sono troppoelevati per la capacità di spesa di chi cerca in zona.

NAVIGLI-FAMAGOSTALa macroarea di Navigli - Famagosta ha registrato una

diminuzione dei valori del -1,7%. Nei primi sei mesi del 2014le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tibaldi, San Got-tardo e Cermenatesono sono stabili. Buona la tenuta deitagli medio piccoli particolarmente richiesti in zona da geni-tori di studenti universitari e da investitori per la vicinanza di due importanti università, Iulm e Bocconi. Nella zona cheda viale Tibaldi va verso corso San Gottardo e Porta Ticine-se, le quotazioni sono più elevate e per una soluzione in otti-mo stato parliamo di prezzi che oscillano da 4000 a 5000 euroal mq; nel tratto che da viale Tibaldi si sviluppa verso Cerme-nate le quotazioni diminuiscono e scendono fino a 3000euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un buon andamento

grazie alla forte domanda di immobili da parte di studentiuniversitari. Si stipulano soprattutto contratti a canone libe-ro, e le quotazioni medie per un bilocale sono di 800-1000euro al mese.

38MERCATO GLOBALE OTTOBRE 2014N.19

➣ Germania: i traslochisi fanno per amore

L’amore non ha confini. Anzi, fa brecciaanche convenzionalmente rigida Germa-nia, fino a penetrare nel suo mercato im-mobiliare. A tratteggiare questo inconsue-to scenario, è un noto portale teutonicoriservato alla compravendita di abitazioni,secondo i cui dati, tra le motivazioni prin-cipali che inducono i cittadini tedeschi acambiare abitazione spiccano, appunto isentimenti, tanto che addirittura il 50%degli intervistati si sarebbe trasferito pro-prio per amore. Nella ricerca, riportata anche dal portale

Immobiliare.it, stupisce, peraltro, che illavoro – quale motivazione per il trasferi-mento, segua ad ampia distanza, con il26%, mentre le esigenze logistiche o la ne-cessità di avere a disposizione spazi mag-giori (magari perché la famiglia si è allarga-ta) è una ragione che si attesta al 19%. Diverso, ovviamente, il caso del primo

trasloco, che per la maggior parte degli in-tervistati è riconducibile a motivi di studio,proprio come succede in Italia, alla qualela Germania si accomuna pure in fatto disesso, quando si parla di trasferimenti peramore: anche qui, le donne primeggiano,dato che ben il 55% delle intervistate hadetto di aver cambiato casa per seguire il partner, contro il 43% degli uomini. Alcontrario, il cambiamento di casa per que-stioni professionali vede prevalere gli uo-mini, che nel 31% dei casi hanno sceltoun alloggio più vicino all’ufficio, contro il21% delle donne che si sono spostate permotivi occupazionali.Un’ultima interessante nota riguarda il

cosiddetto confronto generazionale: com-plice anche una condizione economicapiù salda rispetto a quella dei coetanei ita-liani, i giovani tedeschi vincono per spi-rito d’avventura: rispetto ai più adulti sidimostrano pronti a spostamenti impe-gnativi, anche molto lontano dalla casadei genitori. Ma ciò non toglie che in Ger-mania ci sia comunque un forte attacca-mento alla famiglia e alle radici: il 36%degli intervistati cambia casa all’internodella stessa regione d’origine; il 50% ri-mane addirittura all’interno della propriacittà, mentre solo il 4% (di cui un terzo ac-cademici) si sposta per andare a vivere al-l’estero.

➣ Svizzera: i prezzi delle caseaumentano più del reddito

Quello che non ti aspetti. Anche l’effi-ciente e ricca Svizzera, pare a rischio di bol-la immobiliare. Almeno secondo quantocomunicato dalla banca Ubs, che ha esa-minato l’andamento del mercato immo-biliare e dei mutui attraverso l’Ubs SwissReal Estate Bubble Index, salito a 1,24 puntial termine del secondo trimestre dell’an-

no, (più 2 punti rispetto al trimestre prece-dente). A dirla in parole povere, nel perio-do tra aprile e giugno 2014 la crescita deiprezzi delle case e i mutui sono aumentatipiù del reddito: un andamento favorito an-che e soprattutto dalla politica espansi-va della banca centrale elvetica che avreb-be promosso la concessione di finanzia-menti a basso tasso d’interesse per l’acqui-sto delle abitazioni, con un conseguenteeffetto propulsivo sulle quotazioni degliimmobili. Ora, a buoi in fuga, si cerca di chiudere il

recinto, tanto che la stessa banca ha chie-sto agli istituti di stringere i cordoni dellaborsa, sulla scia di quanto recentementeaccaduto anche in altri Paesi europei, pri-mo fra tutti l’Inghilterra.

➣ È l’Africa il nuovo motoredel mercato immobiliare

Fino a non molti anni fa, era l’Asia (conun occhio di riguardo alla Cina) il motoremondiale del mercato immobiliare. Ades-so, sta per salire sugli scudi un altro con-tinente: l’Africa. Tutto questo, almeno agiudicare le stime diffuse dall’African Deve-lopment Bank, stando alle quali il Conti-nente Nero si appresta a diventare un polodi sviluppo senza eguali sul versante edili-zio, con potenziali, interessanti sviluppianche per le imprese italiane, in cerca disbocchi alternativi ad un mercato internoancora fortemente asfittico. Al momento, ovviamente, si tratta solo

di una proiezione di medio periodo, tutta-via, secondo la fonte, nel giro di 25 anni inAfrica serviranno addirittura 300 milionidi nuovi alloggi, e per suffragare la stimaviene citato ad esempio il caso del Kenya.A Nairobi sono già in costruzione 150unità abitative nella periferia della città.Inoltre, il noto developer “Shelter Afrique”ha deciso di vendere obbligazioni per 3miliardi di scellini keniani per finanzia-re interventi di edilizia sostenibile. Scopo?Costruire alloggi residenziali pubblici evenderli a cifre accessibili alla classe medialocale. Oltre al Kenya, prospettive interes-santi sembrano farsi strada pure in Costad’Avorio.Ma nell’immediato c’è già un Paese afri-

cano sugli scudi dal punto di vista dello svi-luppo edilizio: è l’Algeria, dove entro lafine del 2014 si termineranno lavori perl’impressionante numero di 2,6 milioni dialloggi, grazie anche a finanziamenti pub-blici per 60 milioni di dollari. Il tutto senzaconsiderare il Marocco, la cui espansione èconcentrate soprattutto sul segmento deicentri commerciali. Ovviamente, nel fare previsioni econo-

miche, non si può non tener conto dellasituazione socio-politica che caratterizza avario titolo l’intera Africa, nonché delleoggettive difficoltà che si rischia di doveraffrontare nel lavorare con Governi ed

amministrazioni non sempre propriamen-te stabili.

➣ Gran bretagna e Canada La bolla si sta sgonfiando

La bolla si è sgonfiata. Allarme rientratonei mercati immobiliari di Gran Bretagnae Canada, dove invece fino a pochi mesi fasi paventava il peggio e si temeva, peraltro,che gli effetti potessero incidere nuova-mente in maniera negativa sulla crisi eco-nomica internazionale. In Gran Bretagna, dopo la grande espan-

sione, ad agosto i prezzi delle abitazionisono finalmente scesi, facendo registrareun –2,9% rispetto a luglio; con questo risul-tato, la quotazione media degli immobili ècalata di 7.750 sterline, la diminuzionemaggiore addirittura dal 2001. Ma di posi-tivo c’è anche che per la prima volta indiciotto mesi la domanda di appartamentiha fatto registrare un segno meno, a dispet-to del grande ed immutato interesse degliinvestitori stranieri immobili. Anzi, pareche il calo si confermerà pure nel 2015.Andando oltreoceano, anche in Cana-

da i prezzi delle abitazioni stanno final-mente frenando la loro ascesa, dopo 10 an-ni di aumenti che avevano suscitato nonpoche preoccupazioni negli analisti finan-ziari. Il merito è della politica, che sta livel-lando il costo delle case con quello dei sala-ri medi,abbassando contestualmente itassi di interesse indurre i cittadini ad ac-cendere un mutuo.

➣ Spagna: prezzi degli alloggisalgono dopo più di 6 anni

Più 0,8%. Non è certamente un risultatoentusiasmante, ma visto il recente passato,l’incremento fatto registrare nel secondotrimestre 2014 dai prezzi delle case in Spa-gna dà adito ad un pizzico di ottimismo,tanto più considerando che si tratta delprimo segno positivo addirittura da inizio2008 quando la bolla speculativa e la crisieconomica avevano iniziato a falcidiare ilmercato immobiliare e poi l’intera situa-zione finanziaria del Paese. Nell’ambitodell’aumento delle quotazioni, il risultatomigliore è stato ottenuto dalle abitazioninuove (+1,9%) contro il +0,2% degli al-loggi esistenti. Secondo la filiale spagnola del gruppo

immobiliare Tecnocasa, tuttavia, nel pri-mo semestre 2014 i prezzi delle case nonavrebbero fatto segnare variazioni di rilie-vo, almeno per quanto concerne lo speci-fico della capitale Madrid, dove si cercaprevalentemente la prima casa, in zonacentrale e in edifici che propongono ap-partamenti usati. La tipologia più richiestaè una soluzione di circa 62 mq, per la qualesi servono circa 100.500 euro, mentre aBarcellona la metratura sale di poco, 67mq e si spendono circa 130.00 euro. Se-

condo il gruppo immobiliare, una buo-na boccata d’ossigeno arriva piuttosto da-gli investitori, che rappresentano il 25%delle compravendite (il rendimento an-nuo lordo di un bilocale è il 7,8%). In que-sto segmento c’è da considerare anche cheun elevato numero di acquirenti non ri-corre al mutuo, disponendo di capitaleproprio.Quanto all’identikit degli acquirenti,

l’85% è di nazionalità spagnola e per lo piùdi sesso maschile, di età compresa tra i 25 ei 44 anni, con un impiego a tempo indeter-minato. Il restante 15% è rappresentato dastranieri di varie nazionalità. SecondoTecnocasa, per i prossimi mesi si prevedeun lieve aumento del numero di compra-vendite e una stabilizzazione dei prezzi me-di. Nelle città più piccole i valori dimi-nuiranno moderatamente, mentre nellegrandi città come Madrid e Barcellona siassisterà ad un lieve aumento.

➣ Mattone: città e nazioniche non conoscono il meno

Nell’altalena dei prezzi degli immobili, cisono Paesi (e singole città), in cui l’anda-mento non sembra conoscere la fase di-scendente della parabola. È quanto emer-ge da una ricerca effettuata dagli esperti diGlobal property guide, che hanno confron-tato il trend delle quotazioni, rettificate perl’inflazione, degli immobili nelle maggio-ri economie mondiali nel secondo trime-stre 2014.Ecco i principali risultati, riportati anche

dal portale specializzato Idealista.it: ❖Emirati Arabi, Dubai: nel corso dell’an-no i prezzi delle case sono cresciuti del33,26% e nell’ultimo trimestre del 5,47%.La domanda rimane forte e l’attività dicostruzione continua ad aumentare;❖ Estonia, Tallin: nel corso dell’anno iprezzi delle case sono cresciuti del 16,7% enell’ultimo trimestre dello 0,31%;❖Irlanda:nel corso dell’anno i prezzi dellecase sono cresciuti del 11,97% e nell’ulti-mo trimestre dello 6,60%;❖ Turchia: nel corso dell’anno i prezzidelle case sono cresciuti del 7,24% e nel-l’ultimo trimestre dell’1,66%;❖Australia: nel corso dell’anno i prezzidelle case sono cresciuti del 7,21% e nel-l’ultimo trimestre dello 1,28%❖Nuova Zelanda: nel corso dell’anno iprezzi delle case sono cresciuti del 6,66%, e nell’ultimo trimestre sono scesi dello3,23%❖Islanda:nel corso dell’anno i prezzi dellecase sono cresciuti del 6,09%, e nell’ulti-mo trimestre dello 1,42%;❖ Israele: nel corso dell’anno i prezzi dellecase sono cresciuti del 6,06% e nell’ultimotrimestre dello 1,92%;❖Brasile, San Paolo: nel corso dell’anno iprezzi delle case sono cresciuti del 5,37% enell’ultimo trimestre dello 0,75%.

MUTUI & ISTAT 39OTTOBRE 2014 N.19

Giugno 1988 159,525 135,975 Giugno 1989 175,875 150,675Giugno 1990 189,9 163,2Giugno 1991 208,275 179,775 Giugno 1992 223,8 193,8Giugno 1993 236,4 205,1Giugno 1994 248,025 215,55Giugno 1995 266,85 232,575Giugno 1996 280,275 244,65Giugno 1997 285,375 249,225Giugno 1998 291,9 255,075 Giugno 1999 297,375 259,95 Giugno 2000 307,2 268,875Giugno 2001 318,15 278,6Giugno 2002 327 286,65 Giugno 2003 336,225 294,975Giugno 2004 345,45 303,15Giugno 2005 352,275 309,37 Giugno 2006 361,125 317,32Giugno 2007 367,875 323,47Giugno 2008 384,6 338,47Giugno 2009 386,325 339,97 Giugno 2010 392,475 345,525 Giugno 2011 402,825 354,825Giugno 2012 417,75 368,325

I N D I C I I S T A T

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE

SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL 1975

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE ALGIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE

Giugno 2009 - Giugno 1978

+453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84)

Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento èannuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile”

Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%)

Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%)

VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATEIN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE

VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATEIN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE

ANNO Gen. Feb. Mar. Apr. Mag. Giu. Lug. Ago. Sett. Ott. Nov. Dic.

1980 16,050 16,275 15,975 15,900 15,525 15,525 16,200 16,200 15,900 15,375 16,125 15,8251981 14,550 14,625 15,075 14,925 15,375 15,450 14,700 14,400 13,725 13,950 13,650 13,4251982 12,975 12,525 12,075 11,625 11,400 11,400 11,925 12,900 12,900 12,900 12,525 12,2251983 12,300 12,300 12,300 12,450 12,300 12,000 11,550 10,275 10,200 9,975 9,750 9,6001984 9,375 9,150 9,000 8,700 8,400 8,400 7,875 7,800 7,350 6,825 6,450 6,6001985 6,450 6,450 6,450 6,600 6,600 6,525 6,525 6,450 6,225 6,375 6,450 6,4501986 6,000 5,700 5,400 4,950 4,800 4,725 4,225 4,425 4,350 3,825 73525 3,2251987 3,375 3,150 3,150 3,150 3,150 3,075 3,300 3,375 3,750 3,975 3,900 3,8251988 3,750 3,675 3,675 3,750 3,675 3,675 3,675 3,750 3,600 3,525 3,975 4,1251989 4,275 4,275 4,800 5,025 5,100 5,250 5,250 5,025 4,950 5,100 4,800 4,8751990 4,800 4,650 4,575 4,350 4,275 4,200 4,275 4,725 4,725 4,650 4,875 4,8001991 4,875 5,025 4,950 5,025 5,100 5,175 5,025 4,725 4,650 4,575 4,658 4,501992 4,575 4,05 4,20 4,20 4,27 4,125 4,125 3,97 3,90 3,75 3,7 3,61993 3,2 3,37 3,15 3,15 3,00 3,15 3,3 3,3 3,15 3,22 3,15 31994 3,15 3,15 3,15 3,1 3,07 2,8 2,7 2,8 2,92 2,85 2,77 3,11995 2,85 3,2 3,67 3,9 4,1 4,35 4,2 4,35 4,35 4,35 4,5 4,351996 4,125 3,75 3,375 3,375 3,225 2,975 2,7 2,55 2,55 2,25 1,950 1,9501997 1,950 1,8 1,65 1,275 1,2 1,05 1,2 1,125 1,05 1,2 1,2 1,1251998 1,2 1,35 1,275 1,35 1,275 1,350 1,350 1,425 1,350 1,275 1,125 1,1251999 0,975 0,9 1,05 1,2 1,2 1,125 1,275 1,2 1,35 1,35 1,5 1,5752000 1,575 1,8 1,875 1,650 1,725 2,025 2,025 2,025 1,950 1,950 2,025 1,9502001 2,325 2,25 2,100 2,325 2,25 2,175 2,025 2,025 1,95 1,95 1,725 1,7252002 1,725 1,725 1,80 1,80 1,725 1,725 1,725 1,875 1,95 1,95 2,025 2,0252003 2,025 1,875 1,95 1,875 1,8 1,725 1,875 1,875 1,875 1,8 1,8 1,7252004 1,50 1,65 1,425 1,50 1,575 1,65 1,575 1,575 1,35 1,275 1,275 1,2752005 1,2 1,2 1,2 1,275 1,275 1,2 1,35 1,35 1,425 1,5 1,350 1,4252006 1,65 1,575 1,575 1,5 1,65 1,575 1575 1,575 1,575 1,275 1,275 1,2752007 1,125 1,125 1,125 1,05 1,05 1,2 1,2 1,2 1,2 1,5 1,725 1,9502008 2,175 2,175 2,475 2,475 2,625 2,85 3,0 2,925 2,775 2,55 1,95 1,52009 1,125 1,125 0,75 0,75 0,525 0,3 -0,075 0,15 0,075 0,15 0,525 0,752010 0,975 0,975 1,125 1,2 1,125 0,975 1,275 1,125 1,2 1,275 1,275 1,4252011 1,65 1,725 1,875 1,95 1,95 2,025 2,025 2,1 2,25 2,4 2,4 2,42012 2,4 2,475 2,4 2,4 2,25 2,325 2,175 2,325 2,325 2,025 1,8 1,82013 1,65 1,35 1,2 0,825 0,9 0,9 0,9 0,825 0,6 0,525 0,45 0,45

1985 16,650 16,425 16,200 16,050 15,675 15,675 15,075 14,925 14,100 13,725 13,25 13,5751986 12,925 12,600 12,375 12,000 11,850 11,625 11,325 11,250 10,875 10,500 10,275 9,9751987 9,600 9,075 8,775 8,325 8,100 8,025 7,950 8,025 8,250 8,025 7,650 7,2751988 7,275 6,975 6,975 7,050 6,975 6,900 7,125 7,350 7,500 7,725 8,100 8,1001989 8,175 8,625 8,700 9,000 9,075 9,150 9,150 9,075 8,850 8,925 9,000 9,2251990 9,300 9,675 9,600 9,675 9,675 9,750 9,825 10,050 10,050 10,125 9,975 9,9751991 9,975 10,050 9,825 9,675 9,600 9,675 9,600 9,675 9,675 9,525 9,78 9,601992 9,75 9,3 9,45 9,45 9,67 9,60 9,60 8,92 8,8 8,55 8,5 8,321993 8,03 7,57 7,5 7,5 7,5 7,42 7,65 7,5 7,2 7,12 6,9 6,671994 6,53 6,60 6,45 6,3 6,22 6,1 6,15 6,15 6,22 6,15 6 6,451995 6,15 6,5 6,97 7,12 7,3 7,35 7,125 7,27 7,5 7,35 9,9 10,11996 7,20 7,12 7,20 7,5 7,5 7,5 7,12 7,05 7,05 6,67 6,60 6,371997 6,23 5,70 5,10 4,73 4,50 4,05 3,98 3,75 3,68 3,45 3,23 3,081998 3,225 3,225 3,0 2,7 2,55 2,475 2,625 2,625 2,475 2,475 2,325 2,3251999 2,175 2,25 2,325 2,55 2,475 2,475 2,625 2,625 2,7 2,625 2,7 2,7752000 2,625 2,7 2,925 2,85 2,925 3,15 3,3 3,225 3,3 3,3 3,6 3,6752001 3,975 4,05 3,975 3,975 4,05 4,2 4,05 4,05 3,9 3,975 3,825 3,8252002 4,05 3,975 3,975 4,125 4,05 3,9 3,825 3,975 3,9 3,9 3,75 3,752003 3,75 3,6 3,825 3,675 3,525 3,45 3,675 3,75 3,9 3,75 3,825 3,752004 3,525 3,525 3,375 3,375 3,375 3,45 3,45 3,45 3,3 3,075 3,075 3,002005 2,7 2,85 2,7 2,775 2,85 2,925 2,925 2,925 2,775 2,85 2,625 2,7752006 2,85 2,77 2,85 2,77 2,92 2,77 2,92 2,92 2,92 2,77 2,70 2,702007 2,775 2,7 2,7 2,55 2,7 2,775 2,775 2,775 2,7 2,775 3,075 3,32008 3,30 3,30 3,60 3,60 3,75 4,05 4,20 4,12 3,97 4,12 3,75 3,602009 3,3 3,3 3,225 3,225 3,15 3,15 2,925 3,075 2,85 2,7 2,475 2,252010 2,175 2,1 1,875 1,95 1,65 1,275 1,2 1,35 1,275 1,425 1,8 2,1752011 2,625 2,7 3,00 3,225 3,15 3,075 3,3 3,225 3,45 3,75 3,75 3,8252012 4,05 4,2 4,35 4,425 4,35 4,5 4,275 4,425 4,65 4,5 4,275 4,2752013 4,05 3,82 3,67 3,30 3,22 3,30 3,15 3,22 2,92 2,55 2,25 2,25

Periodoriferimento

Senza soppressioneaggiornamento 1984 (%)

Con soppressione aggiornamento 1984 (%)

MESI INDICI (*) INCREMENTI PERCENTUALI

Su biennio Su anno Su anno prec. 100% prec. prec. 75%

Gennaio 107,3 2,8 0,6 0,45 Febbraio 107,2 2,3 0,5 0,375 Marzo 107,2 1,9 0,3 0,225 Aprile 107,4 1,6 0,5 0,375 Maggio 107,3 1,6 0,4 0,3 Giugno 107,4 1,5 0,3 0,225 Luglio 107,3 1,3 0,1 0,075 Agosto 107,5 1,0 -0,1 -0,075

MEDIA ANNUA

107,0

MEDIA

PERCENTUALE

1,1

ANNO 2013 A N N O 2 0 1 4

(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100

INTERESSI LEGALINEL TEMPO

Fino al 15/12/1990 1 5%Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 10%Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 5%Dal 01/01/1999al 31/12/2000 2,5%Dal 01/01/2001al 31/12/2001 3,5%Dal 01/01/2002al 31/12/2003 3%Dal 01/01/2004al 31/12/2007 2,5%

Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3%

Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1%

Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,5%

Dal 01/01/2012 al 31/12/2013 2,5%

Dal 01/01/2014 1%

Aumento percentuale a doppia cifra per la domanda, mentre risultano in calo i tassi di interesse e gli importi medi richiesti

Mutui: Abi e Crif certificano la ripresaContinua, lentamente ma progressivamente,

la ripresa del mercato dei mutui, compliceuna politica creditizia meno restrittiva da partedelle banche e un lieve calo degli spread, anchese, come ricordato nelle scorse settimane da di-versi studi di settore, in Italia un finanziamentoper l’acquisto di un immobile costa sempre piùche nel resto dell’Europa. Ad ogni buon conto, l’incremento della

domanda di mutui potrebbe sottendere, e altempo stesso sostenere, un rilancio più deciso delmercato immobiliare. Perché tale tendenza siconcretizzi, tuttavia, occorre inevitabilmentemettere mano anche alla tassazione, che limitagli investimenti, italiani ed esteri sul mattone.Ecco, comunque i dati più recenti sull’andamen-to del settore dei mutui.

I DATI DI AGOSTONel mese di agosto le richieste di mutui da

parte delle famiglie italiane sono cresciute del+14,7% rispetto allo stesso mese del 2013 (in va-lori ponderati, cioè al netto dell’effetto prodotto

caria italiana, secondo cui i primi sette mesi del2014 hanno testimoniato la ripresa del mercatodei finanziamenti per la casa.Dal campione Abi, composto da 84 ban-

che (campione che rappresenta circa l’80% dellatotalità del mercato italiano) emerge che tragennaio e luglio 2014 l’ammontare delle eroga-zioni di nuovi mutui è stato pari a 14,6 miliardi dieuro rispetto agli 11,4 miliardi dello stesso perio-do del 2013. L’incremento su base annua è quin-di del 29,2%. Se si considera l’intero mercato, sulla base dei

dati Banca d’Italia, il tasso annuo di crescita sfio-ra il 16%. L’ammontare delle nuove erogazionidi mutui nel 2014 è superiore anche al dato del2012, quando si attestarono sui 13 miliardi dieuro.Ma Abi fornisce anche il dato sui tassi d’inte-

resse applicati ai nuovi mutui siglati in Italia, cheavrebbero raggiunto il livello più basso dal giu-gno 2011. Secondo il rapporto dell’Associazio-ne, il tasso medio sulle nuove operazioni si è ri-dotto al 3,19 dal 3,23 di luglio. Sul totale dei pre-stiti il tasso medio è stato del 3,77 mentre per inuovi prestiti alle imprese si è ridotto al 2,89 con-tro il 3,09 di luglio.

127.778 del corrispondente periodo del 2013,con una dinamica di costante contrazione. In termini di distribuzione in funzione del-

l’importo, la classe prevalente nei primi 8 me-si dell’anno in corso si conferma essere quella trai 100.000 e i 150.000 euro, con una quota del28,5% sul totale, seguita a ruota da quella al disotto dei 75.000 euro, con il 28,3%.Questa dina-mica risulta agevolata anche dalla progressivariduzione del prezzo degli immobili residenziali edagli stock di invenduti disponibili sul mercato,che stanno rendendo l’acquisto più convenien-te e alla portata di un crescente numero di fami-glie.Analizzando infine la domanda di mutui per

durata del finanziamento, la classe compresa tra i25 e i 30 anni è la preferita dalle famiglie italiane,con una quota pari al 27,7% del totale.

I NUMERI DELL’ABIA confermare il trend positivo del comparto

dei mutui per l’acquisto dell’abitazione concor-rono anche i dati forniti dall’Associazione ban-

dal differente numero di giorni lavorativi). Sitratta del terzo incremento in doppia cifra conse-cutivo ma, soprattutto, il dato rilevato risulta par-ticolarmente significativo in quanto il confron-to è con il mese di agosto 2013, che a sua voltaaveva fatto registrare un segno positivo dopo ilcrollo del biennio 2011-2012. Questa l’evidenzaprincipale che emerge dall’ultimo aggiornamen-to del Barometro Crif, che rileva le variazio-ni percentuali mensili relative alle richieste dimutui raccolte dagli istituti di credito e confluitein Eurisc - il sistema di informazioni creditizie diCrif - che raccoglie i dati relativi ad oltre 77milioni di posizioni creditizie.A conferma del lento ma costante recupe-

ro verso i volumi pre-crisi, va sottolineato comecomplessivamente, nei primi 8 mesi del 2014, ladomanda di mutui abbia fatto registrare un+11,5% rispetto al corrispondente periodo2013. Approfondendo il livello di analisi, il Ba-rometro Crif mostra, inoltre, come nei primi 8mesi dell’anno l’importo medio richiesto per imutui si sia attestato a 124.342 euro, contro i

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