Amministrare Immobili ANACI 148 - rivista amministratori di condominio

FIERA DI ROMA1114 novembre 2010

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Contratto SACI: La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridiche:

Il condominio persona giuridica?

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Barriere causa di discriminazioni e procedimento per la rimozione

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Il periodico AMMINISTRARE IMMOBILI associato allUNIONE STAMPA PERIODICA ITALIANA

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Editoriale di Gaetano Muloria

Barriere causa di discriminazioni e procedimento per la rimozionedi Alberto Celeste

CSN - Verbale della riunione del 24 settembre 2010

La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridiche:Il condominio persona giuridica?di Luigi Salciarini Sulle tabelle a maggioranza incombono talune incognitedi Franco Petrolati

I protagonisti del Real Estatedi Oliviero Tronconi

Qualit e certificazione (parte seconda)di Marco Lombardozzi

Regolarizzazione crediti formativi

MEMO CSN ANACI

Inserto>> Sondaggio sugli amministratori di condominio Seconda indagine 2010: Censis - ANACI

Rassegna stampa ANACI

Condominio news

Il senso di un ritornodi Manlio Alcini

ANACI contribuisce alla cultura della casa per il XXIsecolodi Francesco Venunzio

ANACI Trentino Alto Adigedi Andrea Finizio

A SITE limpiantistica per gli stabili abitativi si sposa con il risparmio energetico

Spazio alle sedi Regionali/Provinciali>> La rinascita di ANACI puglia

Freschi di stampa>> Il condominio di G. Terzago

Italia da scoprire>> Piero della Francesca a Monterchi

Amministrare immobili - Organo ufficiale dellAnaci anno XV numero 148 - ottobre 2010 Pubblicazione periodica mensile registrata presso il Tribunale di Roma n. 58 in data 11.02.2003

Direttore editoriale Pietro Membri

Direttore responsabileCarlo Parodi

Comitato di redazioneGlauco Bisso, Giovanni Dimarzio, Edoardo Riccio, Francesco Burrelli, Cinzia Gonzaga, Luigi Salciarini

Progettazione e Realizzazione grafica

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ImpaginazioneLorenzo Rapparini

StampaTipolitografia A. Spada, via Marco Polo, 8 - 01037 Ronciglione, Viterbo

Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L.27/02/2004 n46) art. 1 comma 1, DCB Roma

Sede, direzione e redazione Anaci Via Cola di Rienzo 212, Roma. Tel. 063214963 [email protected]

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EditorialeEditorial

Mi accingo a scrivere questo editoriale dopo la recente tornata elettorale e quindi nella mia nuova veste di vicepresidente.La Giunta, su proposta del Presidente, mi ha conferito lincarico di coordinatore della macro zona sud. Nellincarico sar coa-diuvato dai colleghi Giulio Lamanda e Antonio De Giovanni.

Sappiamo che, nella nostra realt associativa, il meridione non riesce a cresce-re nei numeri per quanto, invece, sia riuscito il centro- nord.A parte la considerazione che la sensibilit condominiale si sia sviluppata molti anni prima in quelle regioni rispetto a tutte le altre e quindi lattivit dellamministrazione condominiale ha avuto in quelle zone il trampolino di lancio, anche vero che in queste c sempre stata la propensione a celare, in vari modi, lesercizio della attivit che allinizio stata considerata una pura e semplice attivit famigliare.Il background questo e lincarico affidato alla terna designata dalla Giunta oggettivamente difficile.Oggi il problema ulteriore dato dalla nascita di tutta una serie di varie asso-ciazioni che assorbono le forze esistenti disperdendole in una diaspora difficile da ricompattare.Ritengo che allinizio sia necessario capire come operano le nostre strutture provinciali e regionali in cooperazione con i dirigenti che lavorano sul territorio. Maggiore sar questa conoscenza, meglio si potr incidere su quel territorio. La linea guida da cui partire non pu non essere che lo Statuto, la nostra carta costituzionale che dobbiamo imparare a rispettare. Lapplicazione delle regole che abbiamo dettato a noi stessi, deve essere quanto pi uniforme possibile in tutto il Paese, s da rendere lassociazione credibile. E un retaggio, direi atavico e forse anche tipico di noi meridionali quello di credere che le norme siano redatte per non essere rispettate o addirittura per essere trasgredite.Tanto pi saremo bravi, quindi, quanto pi riusciremo a far rispettare lo Sta-tuto. Tale aspetto costituir un valore aggiunto e di diversificazione rispetto alle altre aggregazioni di categoria che costituir un polo dattrazione delle forze esistenti e di quelle nuove che nasceranno. In tale prospettiva diviene fondamentale lausilio della Segreteria nazionale tenutaria di tutti i documenti provenienti dalle Sezioni e dalle Regioni nei tempi e modi previsti.Bisogner sollecitare tutti i dirigenti ad inviare, ogni anno, per esempio, le copie dei bilanci, le copie dei verbali delle assemblee, e verificare se vengono tenuti i libri associativi previsti e debitamente compilati. La seria e costante applicazio-ne delle regole e quindi il loro rispetto porter a consolidare definitivamente alcune delle incerte realt che si trovano spesso al Sud (mi riferisco alle sezioni che alcune volte hanno un numero di associati che permettono la loro stessa esistenza ed altre volte non lhanno\). Esistono anche province ove non esistono le sezioni, in queste realt dovremo stimolare comunque le attivit fornendo gli strumenti per far iniziare la vita associativa ai residenti che ne hanno volont.In questa dimensione diventa di vitale importanza che la base sia molto vicina al vertice associativo. La terna si pone e si propone come un ponte tra le due estremit per rendere reale la detta vicinanza e portare sia i bisogni che i de-siderata degli associati direttamente allattenzione della Giunta per arrivare a porgere risposte dirette e soddisfare le richieste anche dellultimo iscritto.Se tutto questo sar messo in pratica, come ritengo debba realizzarsi, si indivi-dueranno facilmente anche quelle sparute e spero inesistenti sacche di immo-bilismo dovute allinconsistente attivit delle dirigenze locali.In tali casi si dovr cambiare rotta o far capire agli associati che i propri dirigenti potrebbero non svolgere i propri compiti come dovuto.Al mio primo intervento ufficiale, nella nuova veste, in quel di Bari durante >>

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>> un importantissimo convegno tenuto alla Fiera del Levante e magistralmente organizzato dallANACI Puglia nelle vesti del collega Vito Lucente, ho esternato quello che continuo a pensare: Se desideriamo far parte di questa associazione e siamo liberi di farne parte, allora abbiamo scelto di impegnarci in qualcosa in cui crediamo, se successivamente gli stimoli o linteresse viene smarrito allora siamo anche liberi di uscirne. Questo vale anche quando si sviluppano dina-miche politiche che si tramutano in veri e propri contrasti nellindirizzo dellas-sociazione. In tal caso non credo abbia alcun senso continuare senza dare il proprio contributo alla crescita qualitativa dellaggregazione di cui si fa parte o addirittura a sviluppare unattivit in contrasto con le scelte della dirigenza locale o nazionale.Nel nostro recente passato forse ci siamo concentrati pi sulla politica che sulla crescita, occorre ora lavorare su questultimo aspetto ed investire sul sud che rappresenta un serbatoio importante per permettere allassociazione di fare un salto di quantit mai disgiunto, comunque, dalla qualit che ci contraddistin-gue, frutto essa di uninstancabile lavoro svolto negli ultimi otto anni del vertice dellAssociazione.La nostra terna non si tirer indietro di fronte a questa impresa, chiediamo, naturalmente, lausilio di tutti nellapporto di idee da realizzare. In tal senso siamo disponibili a recepire quanto verr sottoposto alla nostra attenzione at-traverso i contatti che gli associati vorranno avere con noi personalmente o attraverso la Segreteria ove sono fin dora disponibili i nostri recapiti ed indirizzi e-mail. Faremo del tutto per garantire una costante presenza sul territorio ed a tal fine si gi richiesto ai Presidenti regionali (a partire dal Molise in gi, isole comprese) di prospettarci il programma di convegni e/o sedute comuni ove sa-rebbe possibile realizzare quanto sopra descritto.Ad majora.

Gaetano Mulonia

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Barriere causa di discriminazioni e procedimento per la rimozione

di Alberto Celeste*

In effetti, si registra un certo calo di tensione, nellopinione pubblica e nei mezzi di comunicazione, in ordine alla tema-tica relativa al superamento delle barriere architettoniche, laddove sarebbe, invece, auspicabile stimolare un aumento di sensibilit da parte di tutti gli operatori del settore.

Leliminazione delle suddette barriere deve essere vista, infatti, sia nellottica di consentire al soggetto menomato lo svolgimen-to di una normale vita di relazione in condizioni di relativa auto-sufficienza, sia al fine di ridurre gli alti costi sociali di tutti i servizi di cui hanno bisogno i portatori di handicap, iniziando proprio dai luoghi in cui gli stessi conducono la vita quotidiana.Vanno, pertanto, salutate con favore tutte le iniziative che si muovono al fine di raggiungere un effettivo salto di qualit nella coscienza sociale (v., da ultimo, non certo per impor-tanza, il convegno organizzato dallAnaci Veneto a Verona il 15 ottobre 2010, avente ad oggetto proprio labbattimento delle barriere architettoniche nel condominio: un impegno civile e morale).In questa prospettiva, si pone una recente sentenza del Tri-bunale di Catania dell11 gennaio 2008, la quale, posto che la presenza di barriere architettoniche costituisce una discri-minazione indiretta per un disabile che deve accedere ad un edificio scolastico per frequentarvi un corso, ha ordinato al proprietario dellimmobile di rimuovere definitivamente tali barriere e allistituto scolastico di provvedere ad unidonea si-stemazione dellarredo interno, statuendo, altres, che al disa-bile, soggetto passivo di tale discriminazione, va riconosciuto il risarcimento dei danni non patrimoniali, quantificati in via equitativa sulla base della durata della discriminazione e dei disagi in concreto subiti.La pronuncia dellufficio giudiziario siciliano si segnala perch la prima - ed unica a quanto consta - ad avere applicato il pro-cedimento previsto dalla legge 1 marzo 2006 n. 27, recante le misure per la tutela giudiziaria delle persone con disabilit vittime di discriminazioni.A fronte di un certo interesse della dottrina - v., tra gli altri contributi, R. BARUFFI, Le nuove norme sulla tutela giudiziaria delle persone con disabilit vittime di discriminazioni, in Riv. dir. proc., 2007, 123; A. BALDI LAZZARI, Misure per la tutela giudiziaria delle persone con disabilit vittime di discriminazio-

ne (l. 1 marzo 2006 n. 67), in Nuove leggi civ., 2007, 3; E. SACCHETTI-NI, Misure per la tutela giudiziaria delle persone con disabilit vittime di discriminazioni (com-mento alla legge 1 mar-zo 2006 n. 67), in Guida

al diritto, 2006, n. 14, 35 - la giurisprudenza, se si eccettua lisolata sentenza di cui sopra, non se ne occupata (a questo punto, si incerti se dire purtroppo o per fortuna, ossia, ri-spettivamente: le discriminazioni esistono ma non sono emerse a livello giudiziario, oppure il problema non sussiste).Invero, anteriormente alla nuova disciplina, solo Trib. Chieti 30 gennaio 2001, aveva adottato alcuni provvedimenti idonei a garantire laccesso di uno studente, portatore di handicap, ad unaula scolastica, sita in edificio con barriere architettoniche.La fattispecie esaminata dal magistrato catanese riguardava un disabile che lamentava alcune difficolt per frequentare un corso scolastico a causa della presenza di barriere archi-tettoniche - ingresso nelledificio, pulsantiera dellascensore, sistemazione fissa dei banchi, ecc. - le quali, in concreto, impe-divano o rendevano difficoltoso il passaggio e la manovra con la carrozzina, aggravando cos lo svantaggio derivante dalla specifica condizione invalidante.Comunque, tale recente decisione offre lo spunto per ana-lizzare le peculiarit di questo procedimento - v., funditus, A. CELESTE, Barriere architettoniche e tutela dei portatori di handicap, Il Sole 24 Ore Editore, Milano, 2008, 169 ss. - che, da un lato, risponde a precise direttive dellUnione Europea sulla parit di trattamento tra le persone, e, dallaltro, intende promuovere la piena attuazione del principio di parit e di pari opportunit nei confronti delle persone disabili (individuate secondo i criteri di cui alla legge 5 febbraio 1992, n. 104), al fine di garantire alle stesse il pieno godimento dei diritti civili, politici, economici e sociali.A ben vedere, fino ad allora, lintervento legislativo a favore dei disabili era apparso, talvolta, troppo frammentato nellm-bito dei diversi settori dellordinamento, cos da far sentire lesigenza di una disciplina organica che, facendo salve le varie normative settoriali di garanzia, affrontasse il problema della tutela dellhandicap in una prospettiva generale predisponen-do un procedimento (con idonei strumenti giuridici) valevole per tutte le ipotesi di discriminazione correlate a tale fattore (per una prospettiva critica, v. L. MAGRO, La tutela giudiziaria per i disabili vittime di discriminazioni nella l. n. 67 del 2006: mera proclamazione o concreta opportunit?, in Riv. dir. sicur. sociale, 2006, 497).Lart. 2 della citata legge, al comma 1, sancisce che il suddetto principio di parit di trattamento comporta che non pu esse-

Abbattimento barriere architettonicheper una normale vita di relazione

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re praticata alcuna discriminazione in pregiudizio delle perso-ne con disabilit, e ci vale anche nel luogo dove tali persone abitano e svolgono la loro vita di relazione, ossia ledificio urba-no (e, quindi, pure in ambiti diversi da quelli finora riconosciuti dallordinamento, come quello lavorativo).I successivi capoversi chiariscono i concetti di discriminazione, distinguendola in diretta e indiretta: si rinviene la prima quando, per motivi connessi alla disabilit, una persona trat-tata meno favorevolmente di quando sia, sia stata o sarebbe stata una persona non disabile in una situazione analoga, men-tre ricorre la seconda allorch una disposizione, un criterio, una prassi, un atto, un patto o un comportamento apparentemen-te neutri mettono una persona con disabilit in una posizione di svantaggio rispetto ad altre persone.Sono considerati, altres, come discriminazioni le molestie o quei comportamenti indesiderati, posti in essere per motivi connessi alla disabilit, che violano la dignit e la libert di una persona con disabilit, oppure creano un clima di intimidazio-ne ostile e di umiliazione degradante nei suoi confronti (c.d. mobbing); mentre, di regola, la rilevanza della discriminazione oggettiva, quali che siano i fini soggettivamente perseguiti dallagente, in questultimo caso, si richiede che la molestia sia connessa, sul piano dei motivi, alla disabilit della vittima. La tutela giurisdizionale avverso gli atti ed i comportamenti di cui sopra attuata nelle forme previste dallart. 44, commi da 1 a 6 e 8, del testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dellimmigrazione e norme sulla condizione dello straniero, di cui al d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286: in pratica, il legislatore del 2006, sul versante della tutela giurisdizionale, si rif alla normativa precedente che gi aveva contemplato un procedimento ad hoc per reprimere le discriminazioni e, al con-tempo, introduce alcune importanti novit, destinate ad offrire un netto impulso alla lotta intrapresa in tal senso.In particolare, lart. 44, avente ad oggetto la azione civile con-tro la discriminazione, consiste in un procedimento snello, ra-pido ed incisivo per combattere ogni tipo di discriminazione, e ci sulla falsariga del provvedimento durgenza ex art. 700 c.p.c. - modellato a sua volta sul procedimento cautelare uni-forme di cui agli artt. 669-bis ss. c.p.c. (v., da ultimo, Cass. S.U. 7 marzo 2008, n. 6172) - ma senza la necessit di essere con-dizionato alla dimostrazione di un pregiudizio imminente ed irreparabile e senza lobbligo di verifica di nessi di strumentalit oltre la fase cautelare.In altri termini, la previsione de qua permette di allargare le maglie di operativit del procedimento durgenza - confina-to altrimenti per la sua caratteristica di mezzo residuale - in quanto il legislatore d ingresso alla tutela giurisdizionale per il rispetto del principio di parit di trattamento, immediatamente funzionale alla realizzazione di diritti fondamentali della perso-na, senza condizionare il permanere della tutela in questione alla fase del giudizio di merito e, quindi, configurando un pro-cedimento speciale calibrato in ununica fase di cognizione. Allorch si ravvisi un comportamento, sia da parte di un privato sia della pubblica amministrazione, comportante una discrimi-nazione - per quel che ci interessa, basata su motivazioni corre-late a situazioni di handicap - su istanza della parte interessata, il magistrato pu ordinare la cessazione del provvedimento pregiudizievole ed adottare ogni altro comportamento idoneo, secondo le circostanze del caso, a rimuovere gli effetti della discriminazione stessa. Pertanto, il procedimento delineato dal citato art. 44 rimane

ancorato al principio della domanda nellan, tuttavia, mantiene integra la capacit del magistrato di valutare nel quantum e nel quomodo quali siano i provvedimenti, anche non invocati dal ricorrente, idonei a rimuovere gli effetti della discriminazione denunciata dal disabile.Il procedimento si caratterizza, innanzitutto, per lassenza di qualsiasi formalit - a meno che non sia essenziale allinstau-razione del contraddittorio, il giudice determina i tempi e le modalit per la costituzione di un valido rapporto processuale - poich, da un lato, la domanda pu essere proposta anche dalla parte personalmente, e, dallaltro, si consente al giudice di procedere dufficio nel modo pi opportuno agli atti di istruzione indispensabili in relazione ai presupposti ed al prov-vedimento invocato (in questordine di concetti, v. anche il nuovo procedimento sommario di cognizione di cui agli artt. 702-bis ss. c.p.c., introdotti dalla legge n. 69/2009).In particolare, la previsione espressa della difesa personale per il soggetto destinatario di discriminazioni in base allhandicap quanto mai opportuna: lesonero di una difesa tecnica non correlato alla modesta entit del valore economico della con-troversia, quanto piuttosto al carattere insopprimibile del dirit-to di accesso alla giustizia riferito a diritti fondamentali sanciti negli artt. 2 e 3 Cost.Nella fattispecie contemplata dallart. 44 del d.lgs. n. 286/1998, si tratta di una soluzione ragionevole: le caratteristiche tipiche del procedimento in camera di consiglio lo identificano come uno strumento assai pi snello rispetto a quello fornito ai giu-dici del contenzioso, e soprattutto pi facilmente utilizzabile proprio da soggetti non professionalmente preparati al gioco del processo.Al contempo, tuttavia, laver previsto che le associazioni e gli enti, nel rispetto dei presupposti di legge, possano stare in giu-dizio a sostegno (con una sorta di intervento che pu essere definito ad adiuvandum) o, addirittura, in nome e per conto del soggetto che si ritiene vittima di discriminazione, rappresenta, indubbiamente, una forma di tutela a vantaggio del soggetto in questione, tutela che risulta tesa a compensare leventuale assenza nel procedimento di un professionista forense.Il nostro legislatore ha inteso garantire, in tal modo, colo-ro i quali si ritengono vittima di una discriminazione causata dallhandicap: pur essendo soggetti che presentano caratte-ristiche che non consentono loro una posizione paritetica nei confronti dellavversario processuale, gli stessi potrebbero non essere legittimati a ricorrere allistituto del gratuito patroci-nio - perch fruitori di un reddito superiore ai parametri sta-biliti per poter ricorrrere allassistenza gratuita di un avvocato - ma, comunque, e non per questo, nella possibilit effettiva di poter sostenere i costi dellonorario di un legale.Dunque, prevista una nuova legittimazione ad agire indi-viduale, che si affianca a quella del soggetto passivo della discriminazione - sempre senza lobbligatoriet del patrocinio di un difensore - ossia quella delle associazioni e degli enti in-seriti in un apposito elenco, che possono adire il magistrato in nome e per conto del discriminato: quindi, non solo attivit di supporto in giudizio, ma di sostituzione processuale - in for-za di delega, rilasciata, a pena di nullit, per atto pubblico o scrittura privata autenticata - particolarmente opportuna per sopperire alle evidenti condizioni di inferiorit del soggetto handicappato destinatario del trattamento sfavorevole o altri-menti molestato (situazioni preclusive, in buona sostanza, di un accesso alla tutela giurisdizionale).


Le associazioni e gli enti di cui sopra possono intervenire nei giudizi per danno subto dalle persone con disabilit e ricorrere in sede di giurisdizione amministrativa per lannullamento de-gli atti lesivi degli interessi delle medesime persone.La rapidit del suddetto procedimento confermata, poi, dal fatto che lo stesso si conclude con ordinanza, reclamabile da-vanti alla Corte dappello nei termini di cui allart. 739, comma 2, c.p.c., ma immediatamente esecutiva, salvi i casi di estrema urgenza, che possono portare addirittura, assunte ove neces-sario sommarie informazioni, ad un decreto motivato emesso inaudita altera parte, soggetto ad un successivo controllo.Lefficacia dellintervento del giudice - tribunale in prima bat-tuta e Corte dappello in sede di gravame - trova, in caso di elusione dello stesso, il presidio nella tutela penale di cui allart. 388, comma 1, c.p. (mancata esecuzione dolosa di un prov-vedimento del giudice).Infine, in ordine alla tipologia del provvedimento finale del procedimento di cui sopra, oltre alla summenzionata inibi-toria, si contempla la sanzione del risarcimento del danno, anche non di carattere patrimoniale (v. P. VIRGADAMO, La tutela risarcitoria del danno non patrimoniale patito dai disa-bili: dalle barriere architettoniche alla legge n. 67 del 2006, in Giust. civ., 2007, II, 263).Non essendo, quindi, necessaria la configurazione, o comun-que lastratta configurabilit come reato della condotta discri-minatoria ai sensi dellart. 2059 c.c. e, pertanto, non operando il limite di cui allart. 185 c.p., il soggetto leso dalla condotta di-scriminatoria connessa allhandicap pu vedersi ristorati - oltre che il danno biologico (in tutte le sue sfumature) ed il danno morale - ad esempio, anche i patemi danimo, le angosce, i mutamenti di abitudini e di ritmi di vita a cui stato costretto a seguito dellillecita violazione del principio della parit di tratta-mento (c.d. danno esistenziale, sia pure oggi molto discusso).La liquidazione del danno, in ordine alla quale non esiste, pe-raltro, alcun limite quantitativo, viene effettuata in via equitati-va - come disposto dal Tribunale di Catania, in considerazione del lasso di tempo trascorso e dei disagi in concreto subiti - tenendo conto, di regola, della gravit del fatto, del pregiudi-zio causato al discriminato, nonch dellintenzionalit o meno della condotta o, comunque, dellelemento psicologico che ha sorretto lagire del discriminante.In definitiva, si prevede un ruolo penetrante del magistrato nella formazione del contraddittorio, raccolta delle prove, con-tenuto del provvedimento, strumenti dellesecuzione; il pro-cedimento in oggetto, in tal modo, amplia la tutela in caso di accoglimento del ricorso, ma al contempo ne circoscrive loperativit, sia definendo il contenuto dellordinanza conclu-siva (inibitoria e rimozione degli effetti), con la quale modellare leventualit di misure interinali (inerenti soprattutto allimposi-zione di obblighi di fare) alla peculiarit del caso concreto, sia prevedendo anche diverse tecniche risarcitorie da connettersi allinottemperanza della statuizione giudiziaria. Viene, altres, confermata espressamente lattenuazione del principio dellonere probatorio a carico del ricorrente - parte processuale debole - che pu continuare ad avvalersi della pro-va presuntiva nel quadro di un corretto bilanciamento con le esigenze del resistente - asserito soggetto discriminante - come vengono ribaditi implicitamente i penetranti poteri istruttori e decisori in capo al magistrato, correlati, rispettivamente, allas-sunzione della prova dufficio e allemanazione dei provvedi-menti antidiscriminazione pi idonei.

In aggiunta a ci, risultano affinati e potenziati gli strumenti a disposizione per raggiungere le finalit antiscriminatorie.Innanzitutto, sotto il profilo sanzionatorio ed al fine di creare un deterrente proporzionato alle condotte discriminatorie le-gate alla disabilit, lart. 3, comma 1, della legge n. 67/2006 richiama, tra gli altri, il comma 8 dellart. 44 d.lgs. 286 citato che, in caso di elusione dei provvedimenti del magistrato, pre-vede lapplicabilit dellart. 388, comma 1, c.p. Inoltre, accogliendo la domanda, il giudice, oltre che far ces-sare (per il passato) il comportamento o latto discriminatorio, pu ordinare leliminazione degli effetti e, al fine di impedirne la ripetizione (per il futuro), pu disporre anche un piano di rimozione delle discriminazioni accertate (sul versante dottri-nale, v. A. GRECO, L. 67/2006: tutela inibitoria e risarcitoria per i soggetti disabili vittime di discriminazioni, in Resp. civ., 2007, 243; V. TURCO, Lotta alla discriminazione dei disabili. Doppia tutela: inibitoria e risarcitoria, ma la norma lacunosa e pone seri problemi di interpretazione, in Dir. e giust., 2006, n. 16, 103).Il provvedimento finale - correttamente riportato nellalveo del procedimento sommario, senza cio la necessit di instaurare un giudizio di merito, in linea con la c.d. strumentalit atte-nuata tipica dei nuovi procedimenti cautelari alla luce della leg-ge n. 80/2005 - pu, peraltro, trovare idonea pubblicit in un quotidiano di tiratura nazionale o su uno dei quotidiani a mag-giore diffusione nel territorio interessato, a spese del resistente soccombente, autore della condotta discriminatoria. In conclusione, con la recente legge 1 marzo 2006, n. 67, il legislatore sembra aver offerto unefficace risposta alla forte aspettativa rappresentata da numerose categorie di disabili e, al contempo, aver soddisfatto unesigenza di completezza del sistema al fine di garantire agli handicappati una piena parit di trattamento in ogni sfera della loro esistenza, ponendo cos, in ossequio anche al dettato dellart. 3 Cost., un ulteriore tas-sello nel percorso di civilt giuridica che conduce il nostro ordi-namento verso uno stadio di democrazia molto avanzato. n

*Magistrato Corte dappello - LAquila


Sono presenti : Guida Gennaro, Bartolini Andrea, An-drighetti Formaggini Marco, Riccio Edoardo, Tancre-di Loredana, Dimarzio Giovanni, Piscitelli Bruno, Pa-rodi Carlo, Salciarini Luigi, Della Corte Ferdinando, Gerosa Fabio, Mele Antonio, Samoggia Gianluca,

Ginesi Massimo, Burrelli Francesco, Tortorici Gian Vincenzo, Brandoli Giorgio, Chiosi Maria Luigia, Finizio Andrea, Degni Cristiano.

Ordine del giorno 1) regolamento del CSN: analisi della bozza da proporre allap-provazione degli organi competenti, eventuali modifiche/in-tegrazioni, approvazione della bozza finale di proposta;2) armonizzazione dei programmi dei corsi di avviamento e diffusione/utilizzazione dispense nazionali, ricognizione sulle realt locali, ulteriori approfondimenti e/o iniziative;3) Cass. S.U. 18331-2010 (legittimazione amministratore): portata applicativa per lamministratore di condominio, rea-lizzazione di uninformativa;4) Cass. S.U. 18477-2010 (tabelle millesimali): portata appli-cativa per lamministratore di condominio, realizzazione di uninformativa;5) Circolare Agenzia Entrate n.40/E del 28.07.10 (ritenuta 10% a titolo di acconto dellimposta sul reddito (art. 25 D.L. 31/5/2010, n. 78): portata applicativa per lamministratore di condominio, realizzazione di uninformativa;6) comma 14 art. 19 legge n. 122/2010 (compravendite e ne-cessit di planimetrie catastali): portata applicativa per lam-ministratore di condominio, realizzazione di uninformativa;7) condominio parziale e ripartizione delle spese [ipotesi di: innovazioni successive e separate (ascensore); partecipazione spese di unit immobiliari con accesso esterno; adeguamenti di parte delledificio (garage); allacciamenti parziali ad im-pianti, ecc.], realizzazione di uninformativa;8) installazione sistemi di termoregolazione (L. 10/1991): ap-profondimenti sulle problematiche relative alle maggioranze per la relativa adozione, realizzazione di uninformativa;9) aggiornamento sui progetti in corso di realizzazione;10) fissazione prossima riunione C.S.N.;11) comunicazioni, proposte, varie ed eventuali.

La riunione si apre alle ore 10,15 : Introduce il Direttore Parodi.

Parodi: illustra alcune istruzioni per la conduzione della riu-nione, e precisa alcuni aspetti del CSN con particolare riferi-mento alla funzionalit delle Commissioni ristrette.Evidenzia che per la natura del CSN, che dedicato allap-profondimento, il CSN non particolarmente adatto a rila-sciare pareri strettamente immediati.Parodi precisa che la riunione odierna lultima che viene convocata secondo la prassi pregressa. Dalla prossima saran-no attuate pienamente le regole previste dalla Statuto per la partecipazione al CSN. Il segretario Finizio sta provvedendo gi da tempo ad acquisire i nominativi titolati a partecipa-re dalle Anaci locali. In ogni caso, precisa il Direttore, che nellambito delle sue facolt, salvaguarder il patrimonio di partecipazioni avute in questi anni.

Punto 1 o.d.g. bozza di regolamento C.S.N.:Parodi: illustra il progetto del regolamento e la bozza realiz-zata e le precedenti stesure. Precisa il rapporto tra Statuto e regolamento CSN. In particolare, illustra il funzionamento del Comitato Scientifico (composto da personalit autorevoli).Samoggia: pone la problematica se il Comitato Scientifico non sia unaspirazione troppo alta rispetto allambito e alla natura della nostra attivit. Potrebbe essere una soluzione pi agile la mera richiesta di pareri ad un gruppo di esperti.Ginesi: ritiene che il CSN funzioni meglio con una partecipa-zione ristretta fatte salve le regole statutarie, allargare troppo la partecipazione potrebbe voler dire pregiudicarne il fun-zionamento. Evidenzia che sarebbe preferibile un Comitato Scientifico composto da componenti del CSN specializzati in determinati materie. Con il CS composto da personalit esterne si rischia di snaturare la funzione ed il valore del CSN che ha ben operato finora.Samoggia: replica che il supporto di personalit esterne (li-mitato a pareri su singole questioni) pu apportare un van-taggio di autorevolezza al CSN.Parodi: ritiene interessante la riflessione di Samoggia.Chiosi: precisa che occorre capire cosa si chiede al CS. Si tratta di valorizzare il piano culturale cosa che pu essere fatta dalla presenza di vere autorit delle singole materie.Tortorici: concorda con Samoggia. La funzione del CSN a favore degli amministratori. Evidenzia che con un CS si potrebbero verificare delle limitazioni sugli argomenti, sulle soluzioni da adottare e, quindi, sui pronunciamenti del CSN.Parodi: evidenzia che, come noto, lAnaci ha lo scopo di tutelare lamministratore e, quindi, potrebbe ricevere delle limitazioni dalla presenza di un CS con finalit e/o pronuncia-menti non proprio conformi allattuazione di detta tutela.Andrighetti F.: ritiene che sia necessaria la nomina di vere

CSN - Verbale della riunione del 24 settembre 2010


autorit del settore super partes.Ginesi: attenzione alla presenza di autorit indipendenti che potrebbero non essere utili agli Associati. Occorre sempre aver presente la tutela dellamministratore.Della Corte: un Comitato Scientifico esterno non ci serve perch il CSN svolge egregiamente tutte le funzioni ad esso demandate.Salciarini: distingue tra un CS vetrina e un CS operati-vo; con ben specificate differenze tra di loro e diverse finali-t. La scelta delle due soluzioni compete alla dirigenza.Introduce e illustra il testo del regolamento.Parodi: completa lillustrazione del testo.Bartolini: chiede chiarimenti. Salciarini e Parodi forniscono chiarimenti: questioni risolte.Ginesi: chiede di incrementare le riunioni dellart. 4.Lopinione largamente condivisa.Chiosi: evidenzia la necessit di proporre alla Giunta anche integrazioni allo Statuto nella parte relativa al CSN. Ritiene che lautonomia del CSN debba essere incentivata. Ritiene eccessiva la ratifica prevista allart. 2, comma 2.Gerosa: a suo avviso il testo del regolamento ottimo e deve essere approvato cos com, senza modifiche e/o integrazioni.Della Corte: condivide la posizione di Gerosa e esprime an-che la sua approvazione integrale al testo oggi presentato.Andrighetti F.: chiede chiarimenti sulle sessioni specialisti-che e paventa il pericolo che snaturino il CSN.Ginesi: daccordo con Gerosa e Della Corte, esprime la sua approvazione al testo cos com.Riccio: apprezza il testo, flessibile e d la possibilit al CSN e al Direttore di ben lavorare e produrre.

Segue amplissima discussione.Allunanimit, il CSN approva il testo oggi presentato con le seguenti modifiche:

- modificare lart. 2, comma 1, come segue: Il CSN composto dal Direttore, nominato dal Consiglio Na-zionale, dal Segretario, dal Coordinatore del Settore Giuridico, dal Coordinatore del Settore Tecnico e dai Componenti del Comitato Scientifico, nominati come in appresso, nonch dalle personalit che il Direttore ha facolt di individuare, discrezionalmente o su indicazio-ne, della dirigenza nazionale e/o degli organi locali.- modificare lart. 4, comma 2, come segue: In ogni caso, si riunisce almeno due volte lanno in sessione ordinaria ed almeno una volta lanno in sessione spe-cialistica.Il regolamento oggi approvato sar mandato agli organi dirigenziali competenti per leventuale approvazione.

Punto 2 o.d.g. armonizzazione dei programmi dei corsi di av-viamento e diffusione/utilizzazione dispense nazionaliParodi: illustra la problematica. Evidenzia lacclarata manca-ta conformit nelle realt locali, sia per quanto riguarda lor-ganizzazione dei corsi, sia per i contenuti delle lezioni.Gerosa: solleva la problematica della necessit di realizzare le dispense di secondo livello.Piscitelli: illustra le modalit di realizzazione delle attuali di-spense che contemplano anche approfondimenti equiparabili ad un secondo livello.Parodi: precisa con ulteriori argomenti lillustrazione di Pisci-


telli. Gerosa: illustra le problematiche dei corsi romani.Della Corte: condivide pienamente le precedenti opinioni.Chiosi: affronta la questione della formazione di base so-stenendo che ha unoggettiva difficolt di conformit nelle realt locali, che viene impedita anche dalleccessiva autono-mia delle realt locali. Occorrerebbe una delega di control-lo sulle province. Ritiene che dovrebbe essere introdotta una corrispondente modifica nello Statuto associativo.Ginesi: ritiene che questultima questione politica e deve esse-re affrontata nelle sedi competenti e non allinterno del CSN.Parodi: chiede al segretario nazionale Finizio (presente) di fare una verifica presso le realt locali sullattuazione dellar-monizzazione della formazione (organizzazione dei corsi, uti-lizzazione delle dispense, individuazione dei docenti, ecc.), in pratica su ci che viene attualmente fatto, e ci che invece si vorrebbe fare.Finizio: illustra le verifiche gi effettuate: con poche risposte sullutilizzazione delle dispense. Sono state spedite le dispen-se ad una ventina province che non le utilizzavano o addirit-tura non le conoscevano. Si sta rimediando al problema della diffusione delle dispense. Qualche disallineamento, invece, stato riscontrato nellutilizzo dellorario minimo che, para-dossalmente, non viene adottato nelle sedi pi grandi (come invece nelle sedi pi piccole).Parodi: sembra risultare opportuno ridurre lorario di 120/100 ore, meglio coordinando ed organizzando le mate-rie di insegnamento.Andrighetti: evidenzia che il suo corso locale molto ap-prezzato.Degni: propone di effettuare una rilevazione statistica con lintroduzione di una prova unica a livello nazionale (per esempio, con una prova a risposta multipla), con tale modo si potrebbe verificare luniformit.Chiosi: contraria alla riduzione dellorario, perch il monte ore distingue per qualit lAnaci dalle altre associazioni che tengono dei corso non di qualit (e, con orari di molto ridot-to). E favorevole alla prova unica proposta da Degni. Ribadi-sce la necessit che ci sia un controllo nazionale sui corsi di formazione.Andrighetti F.: evidenzia il problema dei costi di realizzazione

dei corsi che a volte pu limitare lattivit delle realt locali.Punto 7 o.d.g. condominio parziale e ripartizione delle speseParodi: illustra largomento e richiama le problematiche sollevate in precedenza dal presidente Membri (fattispecie: ascensore installato da alcuni condomini).Guida: relaziona sullargomento. Evidenzia che suo avviso il condominio parziale una creazione giurisprudenziale e che la normativa si riferisce solo alla ripartizione parziaria delle spese e non alla propriet parziaria. Segue ampia sua illustra-zione sullargomento.Segue amplissima discussione sullargomento.Parodi: precisa che v una rilevante conseguenza in tema di responsabilit. Dispone la realizzazione di una informati-va sulla questione, con particolare riferimento alla questione della responsabilit. Vengono incaricati: Ginesi e Guida che nellinformativa rappresenteranno il risultato dellodierna di-scussione di cui hanno preso nota. Salciarini curer la diffu-sione e la discussione sullinformativa, che riguarder esclusi-vamente i partecipanti allodierna discussione.Burrelli: pone la questione di un caso pratico riguardante la necessit di un adeguamento dellascensore installato da alcuni condomini e segnala un provvedimento da lui ricevuto che ha riconosciuto allamministratore la facolt di effettuare un adeguamento su ascensore in propriet parziale. Il Diret-tore chiede di acquisire la documentazione.

Punto 8 o.d.g. installazione sistemi di termoregolazione (L. 10/1991)Parodi: illustra ampiamente la problematica e evidenzia la necessit di realizzare uninformativa.Samoggia: concorda ed evidenzia la difficilissima gestione delle fattispecie scaturenti dalle modifiche previste nel testo di riforma.Riccio: relaziona ampiamente sullargomento. Evidenzia la distinzione tra ripartitori e i misuratori (questi ultimi con cal-colo molto pi preciso e che, per, sono installabili solo sugli impianti orizzontali, cio sugli edifici costruiti successiva-mente agli anni 80). Evidenzia che il legislatore persegue la contabilizzazione (omnicomprensivamente) senza la distin-zione tra ripartitori ed i misuratori.

C

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Degni: illustra il funzionamento della contabilizzazione e sua ratio.Parodi: richiama il diverso problema della maggioranza ap-plicabile alla fattispecie. Dispone la realizzazione di uninfor-mativa (completa e urgente al fine di contrastare la diffu-sione di notizie non completamente precise sulla stampa di settore) che viene affidata a Samoggia e a Riccio unitamente allapporto del Direttore. Diffusione come sopra della bozza di informativa.Riccio: fornisce ulteriori chiarimenti sulle problematiche della contabilizzazione. Segnala unordinanza del Tribunale di Le-gnano nella quale si afferma linderogabilit della L. 10/1991. Precisa che ne risulta la necessariet della quota fissa (de-rivante da un calcolo tecnico) e che lassemblea recepisce ma non delibera. Segnala che in corso di aggiornamento la norma UNI 10200. Il Direttore chiede di acquisire la docu-mentazione.

Chiosi: ritiene opportuna unindagine sui consumi effettuati nel territorio.Segue discussione sulargomento.Parodi e Salciarini ricordano liniziativa dei memo per la rivista, sollecitando i presenti alla collaborazione sul punto, e fornendo le relative istruzioni (scheda con argomento prati-co/gestionale, di max 2000 caratteri totali).Brandoli viene incaricato di stilare un testo, eventualmente da pubblicare, sullargomento Filosofie logiche e tecniche per lo sviluppo delle strutture dellamministrazione e la gestione degli immobili, da lui stesso proposto al CSN per uno studio di approfondimento.Parodi: illustra i recenti dati Censis, a seguito di sondaggio su circa 1.000 associati Anaci che verr pubblicato quanto prima sulla rivista nazionale.

Punto 5 o.d.g.: Circolare Agenzia Entrate n.40/E del 28.07.10 (ritenute alla fonte)Parodi: illustra largomento, precisando che non vi sono par-ticolari problemi di gestione.Procede anche ad illustrare tutte le problematiche e gli appro-fondimenti collegati a tale argomento fiscale.Chiosi: chiede di interpellare lAbi per proporre un interpello sul punto.

Punto 6 o.d.g.: comma 14 art. 19 legge n. 122/2010 (com-pravendite e planimetrie catastali)Parodi illustra la problematica, con particolare riferimento alla prossima istituzione dell anagrafe immobiliare integrata. Particolari problemi pone la questione dei beni condominiali (specialmente il caso dellappartamento destinato al portie-re): non di rado lintestazione catastale di tale bene immobile non corrisponde alle risultanze dei registri immobiliari (cfr. citato comma 14).

Punto 3 o.d.g.: Cass. S.U n. 18331-2010 (legittimazione am-ministratore)Parodi: illustra largomento e presenta (e distribuisce) lart. di N. Izzo (Amministrare Immobili n. 99/2005) sulla questione. Illustra il suo pensiero (critico) sulle affermazioni contenute nella sentenza.Tortorici: relaziona sullargomento. Evidenzia e precisa: a) la tesi maggioritaria attribuiva una legittimazione illimita-

ta; b) la tesi minoritaria, invece, richiedeva lautorizzazione dellassemblea; c) illustra limpostazione della recentissima sentenza e la portata delle sue affermazioni; d) evidenzia che la sentenza potrebbe inserirsi nel filone legislativo di favorire la mediazione delle controversie civili; e) precisa che, per i tempi processuali largamente diffusi nella prassi (90 gg) sussiste la possibilit pratica di convocare lassemblea per lautorizzazione ad agire/stare in giudizio a patto che lammi-nistratore si attivi tempestivamente; f) illustra le problemati-che processuali sollevate dalle Sezioni Unite (art. 182 c.p.c.); g) nel caso di mancata ratifica di costituzione gi avvenuta, potrebbe profilarsi una responsabilit dellamministratore solo nel caso di costituzione in giudizio non giustificata da ragioni difensive; h) come caso particolare, precisa che lart. 1133 si riferisce soltanto ai provvedimenti sostanziali e non processuali adottati dallamministratore; i) come altro caso particolare, precisa che, a suo parere, nel caso dellATP non dovrebbe essere necessaria lautorizzazione (perch non c decisione giudiziale).Parodi: evidenzia che secondo la prassi e le opportunit di gestione, ai fini della tutela dei condomini, per lamministra-tore pi rischiosa la non costituzione che il contrario.Segue amplissima discussione sullargomento.Gerosa evidenzia la portata innovativa anche sulle dispense e, quindi, la necessit di loro coordinamento con la sentenza. Nonch ritiene si debbano sollecitare tutti i centri studi locali affinch aggiornino le realt locali sullargomento..Viene disposta la redazione di uninformativa, con incarico a Tortorici, Ginesi e Piscitelli e con coordinamento di Salciarini (e diffusione come sopra).In margine a tale argomento, il Direttore sollecita la ripresa delle videoconferenze.

Punto 4 o.d.g.: Cass. S. U. 18477-2010 (tabelle millesimali)Parodi illustra largomento.Ginesi e Della Corte: ritengono la sentenza favorevole per lattivit di gestione delledificio.Segue ampia discussione sullargomento.Viene dato incarico a Guida, Andrighetti F. e Della Corte per la redazione dellinformativa, col coordinamento di Salciarini e modalit come sopra.

Punto 10 o.d.g. fissazione prossima riunione C.S.N.Ne sar data comunicazione con separata convocazione, da tenersi in sede nazionale a Roma, salvo eventuali modifiche/variazioni, il tutto da comunicarsi successivamente a cura del Segretario Salciarini.

Esauriti gli argomenti, la riunione viene chiusa alle ore 17. n

Il Direttore

Carlo Parodi

Il Segretario

Luigi Salciarini


applicazione derivano, soprattutto con riferimento alla gestione delledificio. Nellanalisi di quanto stato scritto sul punto, piace partire da uno scritto dellindimenticato Gino Terzago4 il quale apre, ci sembra vagamente ironizzando, sui presunti vantaggi di semplificazione che la personalit porterebbe alla gestione del condominio. LAutore, tuttavia richiama lautorevole opinione del Rescigno secondo il quale con lattribuzione di personalit giuridica si semplifica il procedimento di riferibilit degli obblighi (al condominio, e non pi ai singoli) e, soprattutto, si assicura la continuit delle situazioni giuridiche nonostante il mutare degli individui (effetto non da poco in termini gestionali). Sotto altro aspetto, si evidenzia che il valore delle propriet esclusive su-birebbe una drastica riduzione per il fatto che i partecipanti non sarebbero pi proprietari di una quota-parte dei beni comuni (di cui la titolarit sarebbe attribuita ad un soggetto distinto, cio al condominio). Questultimo aspetto viene visto, deve dirsi un po forzatamente, come facilitativo dellaccesso alla propriet da parte dei ceti meno abbienti. Secondo Dogliotti5 (autore con Fi-gone di un prezioso commentario sul diritto condominiale)6 va invece evidenziata la lacuna dottrinale dello scarso riferimen-to ai principi costituzionali, e lanacronisticit del sistema del codice civile (definito angusto ed impenetrabile, ma anche coerente ed unitario) che fa riferimento esclusivamente alla tutela di esigenze patrimoniali, e non di quelle personali (cd. diritti della personalit).7 Da ci fa derivare lesigenza di una riforma della normativa nella prospettiva di considerare il con-dominio come una delle formazioni sociali indicate dallart. 2 della Costituzione ove si svolge la personalit dellindividuo. Da qui allattribuzione della capacit giuridica pi o meno piena il passo breve. Con unottica pi operativa, affronta largomento lo Scalettaris8 il quale, in primo luogo, sottolinea come con il conferimento di capacit giuridica di cui a pi dun progetto di legge il condominio assurgerebbe ad ente autonomo rispetto ai relativi partecipanti. Leffetto che sembra trovare maggiore attenzione quello della creazione di una vera e propria forma di rappresentanza organica del condo-minio (consiglio damministrazione ??) particolarmente uti-le allorch si tratti di compiere atti dispositivi in genere (per il quali allo stato occorre il consenso unanime dei condomini).Oltre a ci, lAutore mostra come col passaggio da ente di gestione a soggetto con piena capacit si otterrebbero an-che effetti di semplificazione e di maggiore agilit. In tale ottica, non gli sfugge che per lamministrazione dello stabile non sarebbe pi necessario un mandatario esterno (cio, un amministratore) ma un vero e proprio organo del con-dominio stesso, il tutto, tuttavia, senza chiedersi come ci sarebbe compatibile con lesistenza legale di un organo decisionale qual lassemblea. A ci, inoltre, si aggiungereb-be leffetto dellautonomia patrimoniale del condominio che

Capacit giuridica: chi era costei?1

Esiste una questione che scorre sotterranea nel di-battito sul diritto condominiale, e che, come un fiume carsico, riemerge periodicamente. Il feno-meno pi visibile in occasione dellanalisi delle

varie proposte di legge che sono state presentate in Parlamento pi volte nel corso delle passate legislature per una riforma della disciplina codicistica. Si tratta della problematica della capaci-t giuridica attribuita (o, meglio, da attribuirsi) al condominio, tema che la dottrina proprio perch relativo ad una norma-tiva la cui introduzione non per nulla certa ha affrontato raramente e, sia detto sommessamente, piuttosto en passant. Appare utile, tuttavia, dare un sintetico conto di taluno degli approfondimenti che gli studiosi hanno stilato sullargomento. Innanzitutto, un salto nelle nozioni istituzionali del diritto per ricordare che secondo i manuali la capacit giuridica consiste nellattitudine ad essere soggetti di diritti ed obblighi che lor-dinamento riconosce ad ogni uomo (persona fisica soggetto di diritto), seppur prevedendo, in taluni casi, determinate li-mitazioni (si pensi al minorenne o allinterdetto). Al concetto di capacit giuridica si ricollega quello diverso di personalit giu-ridica che si identifica con il fenomeno per cui lordinamento considera soggetti di diritto e destinatarie di norme entit diverse dalluomo. Lordinamento, a determinate condizioni e con precise specificazioni, riconosce la capacit giuridica alle persone fisiche e alle persone giuridiche (associazioni, fondazio-ni e societ di capitali). Il valore pratico della personalit giuridi-ca consiste nellautonomia patrimoniale riconosciuta all ente e nella limitazione assicurata ai singoli che ne fanno parte. La persona giuridica un ente dotato di capacit giuridica, ha una propria volont che forma ed esprime attraverso i suoi organi, un patrimonio perfettamente autonomo rispetto a quello dei singoli che le hanno dato vita.2 E importante sottolineare che lordinamento tratta in modo profondamente diverso tra loro i vari tipi di enti, con la conseguenza che per ciascuno di essi occorrer non tanto chiedersi se esso sia riconosciuto o no come autonomo sog-getto giuridico, bens e pi concretamente e proficuamente, quali siano le regole da cui sono disciplinati la sua organizza-zione interna, gli eventuali conflitti tra i membri del gruppo ovvero tra questi e i terzi estranei, la rilevanza che pu assu-mere allesterno la struttura unitaria dellorganismo ecc.3

Ma ci che qui pi interessa non sono i concetti astratti ma lap-plicazione di essi al condominio, e le conseguenze che da tale

La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridicheIl condominio persona giuridica?

di Luigi Salciarini*


verrebbe ad avere un proprio patrimonio (formato, per esempio, dalle quote versate dai condomini e dal diritto di propriet sui beni/impianti comuni) separato da quello dei condomini i quali ultimi non risponderebbero delle obbligazioni contratte dal con-dominio nellambito delle sue attribuzioni giuridiche. A corol-lario, viene anche precisato che tale cambiamento porterebbe allesclusione della legittimazione processuale concorrente in capo ai singoli condomini (che, quindi, non potrebbero pi agire e/o difendere gli interessi condominiali, ma, invece, potrebbero testimoniare), nonch alla necessit della redazione/approvazio-ne di uno statuto, ed alla possibilit di procedere (sempre a maggioranza) allacquisto di beni (da ricomprendersi nel patri-monio condominiale). Oltre ai suddetti, due ulteriori e notevoli studi si sono pregevolmente occupati dellargomento, con fina-lit e risultati ben diversi. Da una parte, Antonio Nicita9 fa partire le sue considerazioni dalla peculiarit della comunione edilizia riferibile al fenomeno condominiale, che per tale Autore con-siste in una fattispecie complessa costituita dalle parti comuni e dalle parti solitarie intimamente tra loro collegate. Elemento fondamentale di tale fattispecie il gruppo dei comproprieta-ri al quale la normativa attribuisce un insieme di diritti e di doveri che lo rende distinto e diverso dal semplice insieme dei titolari e lo fa giungere ad affermare che il proprietario del patrimonio comune non linsieme dei singoli ma il gruppo inteso come en-tit unitaria. Da qui la distinzione tra personalit giuridica (che un concetto normativo) a quello di soggettivit del quale tutti i gruppi organizzati sono portatori (a prescindere dallattribuzio-ne formale di personalit). In altre parole, la soggettivit che sempre riscontrabile nelle persone giuridiche, sussiste anche in altre ipotesi: in particolare, pu essere ravvisata anche nel con-dominio, nel quale i partecipanti, riuniti in assemblea, esercitano tutti i poteri del gruppo ed in cui le singole volont si fondano per formare una distinta e nuova volont unitaria. Da ci deriva che seppure, secondo le regole vigenti, al condominio non cer-to attribuita la personalit giuridica (non sussistendo le norme che regolano lattribuzione) ben pu dirsi che tale fenomeno rientri nellambito della soggettivit giuridica. Prova di ci sono soprattutto lautonomia operativa dellassemblea rispetto ai sin-goli condomini (che in molti casi devono uniformarsi alle relative decisioni); e le attribuzioni dellamministratore di condominio (che, travalicando gli interessi dei singoli, mirano alla tutela di interessi diversi e superiori: quelli comuni). Da unaltra parte, e piace cos concludere, v lo studio di Antonio Scarpa10 il quale con la puntualit che gli usuale non si tira indietro dal bac-chettare il legislatore il quale nel suo evidente furore riforma-tore cade nel fenomeno della cd. eterogenesi dei fini per cui ottiene un effetto diverso da quello (apparentemente) voluto. Sul punto, lAutore lodevolmente tranchant quando precisa che il riconoscimento della capacit giuridica nei confronti del condominio un passaggio pletorico, privo di verosimili van-taggi taumaturgici e come tale in parte inutilmente enfatizza-to e in parte impropriamente auspicato. In altre parole, afferma che molti degli effetti che si vogliono ottenere con lattribuzione di capacit giuridica, sono gi ottenibili con le norme vigenti, e, a ben vedere, non si pu che essere daccordo.Infatti, dallanalisi delle argomentazioni di Scarpa, deriva sin-teticamente e giustamente che:

- nella disciplina vigente, non v alcun appiglio per identifica-re nel condominio aspetti riferibili alla personalit giuridica;- in altri ordinamenti, come per esempio quello francese11 si

operata la scelta opposta attribuendo espressamente detta personalit al condominio;- non rileva stabilire se il condominio soggetto diverso dai condomini, quanto piuttosto quale sia la diversit di trat-tamento normativo tra diritti/obblighi del condominio e quelli dei singoli;- infatti, limputazione di rapporti giuridici oltre luomo singolo non effetto esclusivo della personalit giuridica, sussistendo tutta una serie di fenomeni collettivi/organizza-ti (non personificati) che integrano un centro di interessi autonomo;- con riferimento a questi ultimi, pu dirsi che il condominio gi con lattuale disciplina giuridica gode, quanto meno, di una soggettivit attenuata (non occorrendo, quindi, alcuna riforma sul punto che gli attribuisca la personalit);- sintomi di tale soggettivit attenuata che la legge ricono-sce al condominio sono: la legittimazione processuale attiva/passiva dellamministratore, le modalit di assunzione delle obbligazioni in capo al condominio e tramite lamministrato-re, la rilevanza ed operativit del principio maggioritario;- anche ipotizzando lattribuzione di personalit giuridica al condominio: le decisioni assembleari rimarrebbero sempre confinate alla tutela degli interessi condominiali (con perma-nenza dellesclusione della tutela di quelli extra); e il valore delle porzioni di piano esclusive rimarrebbe esposto ad unin-controllabile volatilit (rectius, speculazione) consentendo agli organi di amministrazione di un personificato condominio di modificare il valore dellannessa quota di compropriet dei beni/impianti condominiali (modificando a maggioranza la consistenza del relativo patrimonio comune). n

*Segretario Centro Studi Nazionale ANACI

NOTE

(1) Richiamando il noto passo dei Promessi Sposi, ove Carneade! Chi era co-stui? ruminava tra s don Abbondio... Carneade! questo nome mi par bene daverlo letto o sentito; doveva essere un uomo di studio, un letteratone del tempo antico: un nome di quelli; ma chi diavolo era costui? . Lironico rife-rimento del Manzoni al filosofo Carneade di Cirene (214 a.C. 129 a.C.) che, suo malgrado, viene spesso nominato come sinonimo di persona poco nota.(2) De Giorgi, Le persone giuridiche in Trattato Rescigno, Torino, 1982, vol. I, tomo 2.(3) Tradizionalmente, Torrente, Manuale di diritto privato, Milano, 1985.(4) Terzago, Condominio e capacit giuridica: cui prodest?, su Dossier Condo-minio n. 77 del 2003, pag. 21.(5) Dogliotti, Verso un nuovo condominio?, in Giurisprudenza italiana, 1993, parte IV, pag. 551.(6) Dogliotti e Figone, Il Condominio, in Giur. sist. civ. comm. fondata da Bi-giavi, Torino, 1992.(7) Sul punto, fondamentale la lettura di: Lipari, Sviluppo della persona e disciplina condominiale, in Rivista giuridica delledilizia, 1974, fasc. 1/2, parte II, pag. 3.(8) Scalettaris, Prime considerazioni sullipotesi del conferimento della capacit giuridica al condominio, in Archivio delle Locazioni e del Condominio, 2003, fasc. 6, pag. 779. Nonch, Scripelliti Capacit giuridica, nuova frontiera del condominio, ivi, 2007, fasc. 4.(9) Nicita, Appunti sulla soggettivit del condominio, in Giustizia Civile, 1985, pag. 232.(10) Scarpa, La capacit giuridica del condominio e il principio di eterogenesi dei fini, in Amministrare Immobili, 2007, fasc. 118, pag. 9.(11) Per un approfondimento sulla legislazione francese, si vedano: Fusaro, La soggettivit del condominio nel diritto francese, in Nuova Giurisprudenza civile commentata, 2008, fasc. 1, parte II, pag. 11; nonch Sciello, La legge francese n. 65-557 sul condominio, in Rivista del Notariato, 1983, pag. 722.


IL NuOVO CORSOLa nuova strada aperta dal recente arresto delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. 9 agosto 2010 n. 18477, pres. Carbone, est. Triola) chiaramente volta ad agevola-re la governabilit dei condomini e ad alleggerire il relativo contenzioso introducendo il principio di maggioranza anche in tema di formazione e revisione delle tabelle millesimali e rendendo, verosimilmente, non necessario il contraddittorio tra tutti i condmini in sede giudiziale.Tuttavia il percorso argomentativo non sembra lineare e le conclusioni alle quali perviene restano formulate sul piano dei principi e non si traducono in direttive sufficientemente univoche per operatori ed interpreti.

IL PRINCIPIO DI MAGGIORANzALa motivazione si articola, in primo luogo, in una premes-sa sullo stato della giurisprudenza di legittimit dalla quale emerge, con evidenza, la disomogeneit delle argomentazio-ni adottate per giustificare la sottrazione al governo dellas-semblea delle questioni relative alla elaborazione ed alla revi-sione delle tabelle millesimali (predeterminazione ex lege dei valori, negozio di accertamento, presupposto per la costitu-zione dellassemblea) nonch la variet delle soluzioni fornite in ordine allincidenza dei difetti di conformit al (presunto) modello legale (nullit assoluta, nullit relativa, inefficacia).E indubbia, quindi, lesigenza di una maggiore chiarezza nel-la ricostruzione delle fattispecie.La sentenza, quindi, sottolinea che in realt la legge non regola le concrete modalit di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo lin-cidenza di determinati fattori (art.68 disp.att. c.c.). Di qui la persistenza di un margine di discrezionalit che compete ai condmini esercitare.Viene, tuttavia, subito dopo criticata la tesi che lapprovazione o la modificazione delle tabelle presuppongano un negozio di accertamento del diritto di propriet dei singoli partecipan-ti: si sostiene, infatti, che la tabella millesimale serve solo ad

esprimere in termini aritmetici un gi pre-esistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condmini, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di leg-ge, nessuna incer-

tezza esiste perch il rapporto non pu formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di pre-cise disposizioni.Si delineano, quindi, due argomentazioni dotate di indubbi profili di incompatibilit: se, dal un lato, si rileva la sussisten-za di un margine di discrezionalit per negare che la deter-minazione dei millesimi sia gi compiutamente regolata ex lege, dallaltro si postula una precisa disposizione di legge che preesiste alla elaborazione delle tabelle escludendo qual-siasi margine di incertezza.In realt sembra corrispondere allopinione di tutti gli ope-ratori del settore che la materia delle tabelle millesimali sia stata lasciata dal legislatore alle prassi estimative dei tecnici ed alla elaborazione della giurisprudenza, con il risultato che ogni elaborazione tecnica propone spesso risultati diversi per un medesimo edificio.E vero che il rapporto di valore tra le unit immobiliari , per cos dire, in re ipsa, in quanto inerisce alla conformazione, collocazione e destinazione di ciascuna porzione del fabbri-cato, vale a dire a caratteristiche obiettive preesistenti alla valutazione delle tabelle.Tuttavia lincidenza di tali caratteristiche sulla stima del valore relativo di ogni unit immobiliare non affatto determinata dalla legge se non in via negativa, con riguardo cio ai para-metri che non devono essere presi in considerazione (canone di locazione, miglioramenti, stato di manutenzione: art.68, comma 3, disp.att. c.c.).Non sembra, quindi, eludibile la conclusione che un margi-ne di incertezza e di discrezionalit permanga e si imponga, pertanto, una operazione di vero e proprio accertamento per dirimere la res dubia.Non , tuttavia, necessario, a questo punto, invocare il ritor-no al dogma della unanimit dei consensi di tutti partecipan-ti al condominio.E infatti sostenibile che la determinazione delle tabelle, pur assolvendo una funzione di chiarezza nellassetto dei rap-porti tra i condmini, resti comunque affidata allassemblea in coerenza con le peculiari esigenze di semplificazione ed agevolazione della gestione che connota laffermata specia-lit della materia condominiale. In tal senso depongono, del

Sulle tabelle a maggioranza incombono talune incognite

di Franco Petrolati* Difficilmentedifronte ad un medesimo edificio due stime

giungono a risultati conformi


to, in quanto non affatto decisiva lallegazione delle tabelle al regolamento per individuarne la natura e la relativa disci-plina (sulla formazione e sulla revisione), essendo piuttosto decisivo il contenuto delle tabelle stesse in relazione ai para-metri legali, se cio siano a questi conformi o derogatori.Al riguardo, poi, la sentenza non fornisce utili criteri operativi per distinguere le tabelle convenzionali da quelle assemblea-ri, limitandosi a rilevare che le prime configurano quella di-versa convenzione di cui allart.1123 c.c., comma 1 rispetto al regime legale di ripartizione delle spese. La distinzione , in realt, tuttaltro che certa sul piano pratico.E ipotizzabile, ad esempio, che una tabella millesimale sia contestata in sede giudiziale ed il c.t.u. pervenga a conclusio-ni difformi rispetto ai valori vigenti: come distinguere lerra-ta o discrezionale applicazione dei criteri legali dalla deroga convenzionale agli stessi?Il problema acuito dalla larga discrezionalit di cui dispone il tecnico nelle operazioni estimative sicch, come si det-to, difficilmente di fronte ad un medesimo edificio due stime giungono a risultati conformi.

Non sembra, poi, affatto decisiva leventuale clausola di stile, eventualmente inserita dal notaio negli atti pubblici nei quali siano versati i regolamenti di condomino, del tenore seguente :anche in deroga agli articoli del codice civile, giacch il contenuto obiettivo della disposizione a determinarne la natura e non la forma in cui inserita o la generica intenzione soggettiva. Allo stato appare ragionevole seguire un criterio prudenziale nellindividuazione della tabella convenzionale, nel senso cio di limitarne la configurazione alle ipotesi nelle quali sia univoca la volont di instaurare un regime alternativo a quello legale in forza della introduzione di un criterio radi-calmente diverso da quello offerto dal codice, cos rimettendo allambito della competenza assembleare ogni scostamento determinato dalla discrezionalit tecnica nelle stime delle ta-belle millesimali. n

*Magistrato Corte dappello di Roma

resto, significativi riscontri normativi.Lart.1138, comma 1, c.c., nel delineare il contenuto tipico del regolamento condominiale in senso stretto (quello cio approvabile a maggioranza ai sensi del successivo comma 3), prevede espressamente che sia compresa anche la riparti-zione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condmino: si pu, quindi, sostenere che i criteri di ripartizione degli oneri di gestione, nel rispetto dei titoli di propriet acquisiti da ciascun partecipante, siano rimessi pro-prio al potere regolamentare dellassemblea, secondo la di-sciplina speciale del condominio, anche se nei limiti di unatti-vit di mero accertamento valutativo e non dispositivo.Dallart.68, comma 1, disp.att. c.c. si ricava, poi, che il valore relativo di ciascun unit immobiliare, fissato ai fini della ripar-tizione delle spese, concorre parimenti a determinare il ruolo di ogni partecipante alla costituzione dellassemblea ed alla formazione delle relative deliberazioni (per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice).

TABELLE ASSEMBLEARI E CONVENzIONALIUlteriore argomento adottato dalla Suprema Corte per giu-stificare la competenza dellassemblea in tema di determina-zione delle tabelle millesimali quello secondo cui le tabelle sono allegate al regolamento di condominio in senso stretto (art.68, comma 2, disp.att.c.c.) e, quindi, dovrebbe esse-re logico concludere che vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio in quanto un atto allegato ad un altro deve ritenersi sotto-posto alla stessa disciplina, a meno che il contrario non risulti espressamente. Senonch, subito dopo, viene richiamata la distinzione tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrat-tuali e si afferma non si pu riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dellart.68 disp.att.cod.civ., siano allegate ad un regolamento di origine cd contrattuale.Largomento precedente viene in tal senso ad essere supera-


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Lo sviluppo del settore immobiliare italiano nellim-mediato e nel futuro prossimo sar fortemente condizionato dalla presenza di organizzazioni ed operatori che abbiano sviluppato un sistema di co-noscenze e cultura professionale che fino ad oggi

patrimonio solo delle imprese internazionali e degli operatori nazionali pi organizzati ed evoluti.Mentre nei Paesi pi evoluti e soprattutto di cultura anglo-sassone esistono ben precisi codici di comportamento pro-fessionale, istituzioni che definiscono prassi e livelli/ruoli per il mercato, nel nostro Paese questo contesto culturale, me-todologico e deontologico che rappresenta la linfa vitale che alimenta il mercato, tuttora in fase di definizione.Il problema dello sviluppo e adeguamento professionale dellaggiornamento continuo costituisce uno dei nodi critici che deve essere affrontato per permettere la crescita del set-tore immobiliare e la sua diffusione in tutte le principali aree geografiche del nostro paese.Il problema della crescita e sviluppo professionale del settore immobiliare nel concreto passa attraverso alcuni momenti fondamentali:- La capacit di una serie di figure imprenditoriali e ruoli pro-fessionali tradizionali (progettisti, costruttori, intermediatori, ecc.) di cogliere le opportunit del nuovo mercato del Real Estate e di indirizzarsi verso una diversa e pi evoluta dimen-sione culturale e conoscitiva;- La diffusione sempre maggiore di strumenti culturali e co-noscitivi come i processi formativi e di aggiornamento per operatori, le iniziative culturali e informative, (fiere, conve-gni, seminari), la pubblicistica tecnica e scientifica sul tema (libri, riviste specialistiche, spazi sui pi diffusi quotidiani);- Lattivit informativa e di promozione delle associazioni di categoria che nella gran parte hanno colto il nuovo che avanza e che stanno operando uno sforzo per favorire la crescita culturale e professionale dei propri associati;- Il ruolo giocato dai centri di ricerca istituzionali soprattutto

dal mondo universitario nel promuovere nuovi processi formativi (Master, corsi di specializzazione e aggiorna-mento), nuova conoscenza e quindi figure professionali in grado di inserirsi agevol-mente nel mercato del Real Estate e di costituire la linfa vitale in grado di alimenta-re la crescita qualitativa e quantitativa del settore.

Ma, quali sono le figure professionali innovative che costi-tuiscono il mercato del Real Estate e quindi chi ne sono i protagonisti?Di seguito cercheremo di riassumere i termini generali del problema e di disegnare la mappa dei protagonisti dellanco-ra relativamente ristretta community del Real Estate.In questo articolo approfondiremo il ruolo dellinvestitore, quello del developer e quello della consulenza professionale (Advisor).

LINVESTITORE

Definizione del compartoE il frutto del processo di finanziarizzazione del mercato im-mobiliare ed espressione del fatto che il Real Estate diven-tato un settore di investimento al pari di molti altri settori industriali e terziari.In molti casi si tratta di una figura che istituzionalmente viene riconosciuta dalla normativa del nostro paese Testo Unico Bancario e normativa complementare come intermediatore finanziario (a queste attivit autorizzato dalla Banca dItalia) in possesso dei requisiti per raccogliere risparmio dalle fami-glie per investirlo al fine di ricavarne un reddito.

I protagonisti del Real Estate

di Oliviero Tronconi* In Italia non esistono ancora precisi codici di comportamento professionale

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Figura 1 Figure e ruoli professionali emergenti nel mercato del Real Estate


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renza saranno le qualit delle informazioni, delle attivit di due diligence e valutazione, dei servizi professionali per i pro-cessi di sviluppo immobiliare e di valorizzazione. nota lequivalenza, riscontrabile in tutti i settori, tra difficolt del mercato e crescita dei servizi professionali ed altrettanto evidenziato da pi fonti scientifiche il rapporto tra qualit dellofferta di professional services ed il livello di affidabilit di un mercato. I servizi professionali in un mercato complesso ed articolato come quello immobiliare svolgono una funzione di fluidificazione dei problemi e di lubrificazione dei processi che appare del tutto essenziale ed in crescita malgrado i tem-pi di crisi che soffiano sulleconomia di tutti i Paesi.

IL DEVELOPER

Definizione del compartoCostituisce una figura imprenditoriale fondamentale nei mer-cati immobiliari pi evoluti. In Italia quasi del tutto assente. E la figura che presiede e dirige il complesso delle attivit che presiedono allo Sviluppo immobiliare.

La sua multiforme attivit comprende:

- la selezione e lindividuazione (Scouting) delle opportunit di sviluppo;- lassunzione del rischio urbanistico;- la definizione del Business Plan (tempi, Cash Flow, ecc.);- i rapporti con la Pubblica Amministrazione Locale e tutti gli stakeholder;

- la strutturazione del rapporto con linvestitore istituzionale;- la regia progettuale (progetto integrato-Project Manage-ment);- gli stralci di appalti per la costruzione (Construction Mana-gement);- il marketing e la comunicazione;- lattivit commerciale;- la gestione del manufatto nel tempo (Facility Management).

Caratteristiche del mercato dei developerI developer italiani sono espressione di un mercato estremamen-te variegato ed in rapida trasformazione. Per questo costituisco-no un segmento di operatori non omogeneo caratterizzato da strutture organizzative e know-how anche molto differenziati.Le direttrici di mercato, che pi significativamente hanno carat-terizzato lo sviluppo e la trasformazione di questa attivit sono:- Da un mercato caratterizzato da una domanda univocamente rappresentata da utilizzatori finali, si passa ad una domanda co-stituita da soggetti espressione di logiche e interessi reddituali;- Avvio di un quadro normativo evoluto per la dismissione de-gli immobili pubblici (Enti previdenziali e organi dello Stato

DL 104/96) e per la costituzione dei Fondi di Investimento Immobiliari.- Percezione diffusa che i patrimoni immobiliari italiani hanno costi elevati e bassa redditivit;- Avvio del processo di esternalizzazione delle attivit dei ser-vizi (Facilities) e dellamministrazione (Property) di patrimoni immobiliari. Tale processo di esternalizzazione viene portato avanti da imprese multinazionali ed in breve tempo si diffonde anche nella Pubblica Amministrazione locale (Comuni, Provin-ce, Regioni);

Figura 3 Articolazione dei ruoli nel ciclo di sviluppo di un progetto


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mento verso la qua-lit. La qualit infatti si persegue senza mai potere asserire di averla raggiunta definitivamente e sarebbe un errore

gravissimo fermarsi illudendosi di avere raggiunto lobiettivo, perch in quel momento avrebbe inizio, senza accorgersene, un processo di declino che ci porterebbe progressivamente fuori o ai margini del mercato, lasciando ampi spazi da conquistare alla merc della concorrenza.Un poco di storia relativa al concetto di Qualit adesso indi-spensabile:Il rilevante compito di diffusione della cultura della qualit stato assolto dallOrganizzazione Internazionale per le Standar-dizzazioni ISO che gi nel 1987 aveva adottato, in tema di certi-ficazione, un sistema di qualit: le norme conosciute come ISO 29000, aggiornate poi nel 1994 con il nome ISO 9000, fino alle recenti versioni del 2000, del 2005 e del novembre 2008.In ogni versione loggetto delle norme stato di volta in volta notevolmente modificato, a riprova di come il concetto di Qua-lit sia un concetto dinamico.La prima domanda che ci si pone, quando si iniziano a muovere i primi passi nel mondo della Qualit cosa significhi la sigla ISO 9000: si tratta di tutta una serie di norme e di linee guida svilup-pate dallISO, International Organization for Standardization, che propongono un sistema di gestione per la Qualit, pensato per gestire i processi aziendali, al fine di indirizzarli al migliora-mento dellefficacia e dellefficienza dellorganizzazione, oltre che alla soddisfazione del cliente.Attualmente le norme ISO 9000 sono cos suddivise: ISO 9000 che descrive le terminologie ed i principi essenziali dei sistemi di gestione della qualit e della loro organizzazione, ISO 9001 che definisce i requisiti dei sistemi di qualit ed ISO 9004 che una linea guida per il miglioramento delle prestazioni delle organizzazioni. In precedenza esistevano, fino al 2003, anche le norme ISO 9002 e 9003 ora ritirate e non pi valide; la loro certificazione non riconosciuta in ambito nazionale ed inter-nazionale in quanto sono state sostituite definitivamente dalla ISO 9001:2000 che prevede un approccio globale e completo di certificazione, per cui non possibile escludere alcuni settori o processi aziendali necessari a soddisfare i clienti. Il nome completo della norma recepita in Italia la UNI EN ISO 9001:2008, in quanto la norma ISO armonizzata, pubblicata e diffusa dallEnte Nazionale Italiano di Unificazione e dal Comi-tato Europeo di Normazione in Europa.Le norme ISO 9000 sono universali e la loro applicabilit pre-scinde dalla dimensione o dal settore dellattivit, che pu esse-re unazienda o qualsiasi altro tipo di organizzazione. n

*Coordinatore Presidenti Regionali ANACI

Qualit e certificazione Parte seconda

di Marco Lombardozzi* Qualit per capire e soddisfare le attese del clienteS

ono moltissime le interpretazioni che vengono date alla parola qualit, spesso purtroppo anche senza sapere realmente di cosa si stia realmente parlando, ma solo per sentito dire; iniziamo quindi dalla definizione che ci fornisce uno strumento ormai molto utilizzato: Wi-

kipedia, lenciclopedia libera gestita on-line da editori volontari.La definizione che vi troviamo se digitiamo la parola qualit sul motore di ricerca la seguente: questa voce riguarda la qualit nellaccezione pi usata, essenzialmente nellambito dellinge-gneria, delleconomia e della produzione, quando ci si riferisce ad un bene, materiale o immateriale, che viene prodotto per un determinato utilizzo. In generale, la misura della qualit indica una misura delle caratteristiche o delle propriet di una entit (una persona, un prodotto, un processo, un progetto) in con-fronto a quanto ci si attende da tale entit, per un determinato impiego. Qualit pertanto significa capire e soddisfare le attese del cliente, la capacit di un insieme di caratteristiche ineren-ti ad un prodotto/servizio, sistema o processo di soddisfare gli utenti, ottemperando ai requisiti che gli stessi richiedono.Il concetto di QUALITA applicabile in quasi tutti i campi dello scibile ogni volta che un oggetto, una persona o altro, viene confrontato con quello che ci si attende da lui.E fondamentale avere ben chiaro luso che si intende fare di questo concetto perch la valutazione della QUALITA varia pro-prio a seconda dellutilizzo. Per meglio comprendere sar bene fare un esempio: una persona pu essere un ottimo scrittore ma avere una valutazione molto bassa come atleta, oppure un gruppo di dati pu avere unalta qualit quando vengano usati come informazione generica, divulgativa, ma una bassa qualit per un eventuale utilizzo di alta precisione. Negli scacchi il concetto di qualit viene utilizzato per quantifica-re il maggiore valore di un pezzo rispetto ad un altro.La prima cosa da avere sempre presente come obiettivo da rin-correre costantemente che: qualit nella nostra professione dovr sempre e comunque significare qualit del servizio che andiamo ad offrire ai nostri clienti e costante attenzione verso le loro esigenze e le loro richieste, con lobiettivo di un continuo miglioramento secondo quello che i giapponesi chiamano Kai-zen, ovvero una metodologia di miglioramento continuo, passo dopo passo, che coinvolge lintera struttura aziendale. Kaizen un concetto nato in Toyota, si tratta di una parola com-posta da due termini giapponesi, Kai che significa cambiamento, e Zen che significa meglio; quindi il termine Kaizen esprime un concetto dinamico, non statico, ed esprime il continuo migliora-


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Il giorno 15 ottobre 2010, presso la Sede Nazionale ANACI, si riunita la commissione dei crediti forma-tivi alle ore 9,30. Sono presenti Membri, Parodi, Burrelli, Finizio e Lombardozzi. Carlo Parodi illustra la situazione attuale dei dati presenti sul data base circa i crediti raggiunti dagli associati e si evidenzia come ad oggi soltanto un terzo degli associati abbiano gi acquisito i 18 crediti richiesti dal Consiglio Nazionale del 16/5/2009, mentre i restanti associati non abbiano ancora acquisito, purtroppo, i crediti necessari.

A seguito di tale situazione, i presenti approfondiscono la problematica per verificare eventuali iniziative. Si precisa che alcune problematiche sono sorte nella raccolta dei flussi informatici del file dei crediti for-mativi da parte delle sedi provinciali. Altre problematiche sono sorte per la procedura informatica del data base. Si decide di elaborare ed inviare a tutti gli associati una lettera, anche a mezzo rivista, per invitarli a provvedere al recupero dei crediti con le seguenti modalit:

- dall 1/1/2012 si dovr tassativamente rispettare il numero di 10 crediti stabilito annualmente, con lap-plicazione delle sanzioni statutarie e/o decise dal Consiglio Nazionale;

- dall 1/1/2011 si dovranno recuperare i crediti non ancora ottenuti per raggiungere i 18 crediti stabiliti per il triennio 2008/2010 oltre a quelli ritualmente stabiliti per lanno in corso 2011;

- entro il 31/12/2010 si avr la possibilit di recuperare i crediti ancora non ottenuti attraverso la seguen-te maggiorata offerta culturale che ANACI concretizza attraverso il superamento dellesame previsto per lottenimento della certificazione sulla Norma UNI 10801, che consentir di acquisire i crediti ancora mancanti al raggiungimento dei 18 previsti per il triennio 2008/2010, indipendentemente dal numero di crediti mancanti. Parimenti, per coloro che avessero gi raggiunto alla data del 31/10/2010 il numero minimo di cre-diti stabilito per il triennio, lottenimento della certificazione Norma UNI 10801 comporter au-tomaticamente lacquisizione dellintero pacchetto di crediti formativo previsto per lanno 2011. Inoltre, per fornire ulteriori strumenti a questa opportunit, si stabilisce la possibilit di acquisire ulteriori 2 crediti formativi attraverso la corretta risposta ai quesiti posti nelle due ultime newsletter relative allan-no 2010 con, in aggiunta, un convegno seguito nei mesi di novembre o dicembre. n

La riunione si chiude alle ore 11.30

Letto, confermato e sottoscritto

Regolarizzazione crediti formativiVerbale commissione crediti formativi del 15 Ottobre 2010


MEMO ANACI >n. 148 - ottobre 2010

>> MEMO ANACI

La ripartizione delle spese nel condominioArgomento: La diversa convenzione stabilita nel regolamento contrattuale e i c.d. facta concludentia

Ai sensi degli artt. 1118, 1123 e 1138 c.c. e dellart. 68 disp. att. c.c. tutti i con-domini sono tenuti a partecipare alle spese relative alla manutenzione e alla conservazione delledificio, degli impianti in esso inseriti ed alla prestazione dei servizi comuni.Lart. 1123 c.c. in particolare distingue tra le spese che devono essere ripartite

tra tutti indistintamente i condomini (1 comma) e quelle che, invece, devono essere ripartite in relazione alla differente utilit che dai beni e dai servizi comuni trae ciascun condomino (2 comma). Il 3 comma di tale norma, infine, regola le spese che sono sostenute per il godi-mento di beni che per la loro destinazione servono soltanto alcuni condomini e non a tutti.Si deve, peraltro, rammentare che lart. 1138 c.c. consente che la ripartizione delle spese possa avvenire in modo e misura differente dai criteri legali stabiliti ex lege dallart. 1123 c.c., purch in base ad una convenzione che tutti i condomini hanno accettato direttamente o per relationem (in questultimo caso, in quanto accettata attraverso la sottoscrizione dei singoli atti di compravendita immobiliare).Su tale argomento, esiste unaltra problematica che attiene alla forma da adottare per lapprovazione di un diverso criterio di ripartizione. In merito a ci, con sentenza del 9 agosto 2010 n. 18486 (conforme a Cass. Sez. Un. 30 dicembre 1999, n. 943), la Suprema Corte ha confermato che laddove un criterio di riparto differente da quello previsto dallart. 1123 c.c. sia stato contrattualmente stabilito tra tutti i condomini indistintamente e sia riportato in una clausola contrattuale del regolamento di condominio, il criterio medesimo non pu essere modificato per facta concludentia (comportamenti concludenti), anche se prolungati nel tempo, e ciascun condomino pu chiedere lapplicazione del criterio contrattualmente stabilito ab origine.Pertanto, indipendentemente dalla questione affrontata dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione in merito alla possibilit di revisionare le tabelle millesimali a maggioran-za, la forma da adottare pur sempre la forma scritta. n

Centro Studi NazionaleEstensore: Gian Vincenzo Tortorici


AMMINISTRARE Immobili

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SONdAGGIO SUGLI AMMINISTRATORI dI CONdOMINIO Seconda indagine 2010

Censis Servizi - Centro Studi Nazionale ANACI

Inserto

>> Inserto

INDICE:

Metodologia

Il profilo sociale ed anagrafico dellamministratore - il sesso - gli anni di esercizio nella professione - let - il titolo di studio Il rapporto con la professione - liscrizione ad un albo - liscrizione ad un albo secondo gli anni di attivit nella professione - lesperienza professionale - la soddisfazione secondo let - la soddisfazione secondo il titolo di studio posseduto - la soddisfazione secondo gli anni di attivit - la conferma della scelta professionale - le parole chiave

La gestione del lavoro - i condomni amministrati - i condomni amministrati per ripartizione territoriale - una professione individuale - i collaboratori - la frequenza delle visite - la modalit di riscossione delle quote - larchiviazione dei dati - i giustificativi di spesa - i criteri di formulazione dellofferta - lelaborazione del bilancio - le cautele degli appaltatori - la certificazione energetica

METODOLOGIALindagine stata realizzata sulla base di quasi 1.000 questionari compilati on line dagli amministratori di condomni aderenti allANACI su tutto il territorio nazionale. Sono state effettuate analisi per i vari aspetti della professione: profilo sociale, rapporto con la professione, gestione del lavoro.

IL PROFILO SOCIALE DELLAMMINISTRATORERisulta evidente quanto, nell esercizio di questa professione, la presenza m

Amministrare Immobili ANACI 148 - rivista amministratori di condominio

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