“AIUTO NON RIESCO A VENDERE CASA ... - francesco-gentile.it · In questo periodo di crisi e'...

“AIUTO NON RIESCO A VENDERE CASA '”

“Aiuto.. non riesco avendere casa”

Di Gentile Francesco

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Gli argomenti trattati in questo report gratuitosono affrontati con lezioni video ,audio e pdf nel

livello gold della scuola on line academyexecutive e nel suo forum riservato con oltre

850 iscritti .

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Introduzione

Mi chiamo Gentile Francesco ,genovese ed ho 43 anni .

Dal 1994 inizio a conoscere il settore immobiliare diventando un

agente di intermediazione aprendo diverse agenzie nel territorio

genovese.

Nel 2007 inizio ad investire in immobili per passione per poi

diventare dal 2011 formatore di aspiranti investitori immobiliari.

La mia scuola on line per investitori immobiliari www.academy-

executive ha formato centinaia di persone svelando loro tutti i

metodi per investire in immobili in modo creativo ed il mio blog

www.relax-immobiliare.com riceve oltre 300,000 visite all'anno di

amanti del settore immobiliare e delle sue potenzialita'!

In questi anni di crisi immobiliare paradossalmente i risultati di noi

investitori sono raddoppiati per via dei grossi sconti che il ribasso

dei prezzi ha garantito .

Ma il grande successo e ' stato l'acquistare immobili da “venditori

motivati “ e da proprietari di case che non avevano la minima

conoscenza di come si venda un immobile durante la crisi !

In poche parole l'unica arma per chi non e' esperto di mercati in

crisi ed una sola !


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ABBASSARE IL PREZZO !!!

In questo ebook voglio aiutare e dare consigli a quelle persone

desiderose di risolvere un problema di investimento e di abitazione.

L'obiettivo e' dare qualche strumento in piu' oltre al classico metodo

del “ribasso del prezzo “.

Buona lettura .

Francesco .



VENDITORI DA INCUBO

Ho usato il termine “venditori da incubo” prendendo l'esempio

dal documentario “Cucine da incubo “ dove ristoratori disperati

chiedono aiuto all'esperto chef per evitare di chiudere la loro

attivita' fonte di enormi sacrifici.

Vedo molte similitudini nel venditore di immobili al giorno d'oggi !

Guardo decine di immobili a settimana per via della mia doppia

professione e solo con gli errori “palesi” commessi da chi propone

in vendita il loro immobile sono in grado di creare una guida “ di

cose da non fare se vuoi vendere casa velocemente” che potrebbe

essere lunga circa 500 pagine .

In questo report mi limitero' agli errori piu' comuni con l'unico

obiettivo di darti informazioni preziose e metterti in condizione



almeno di sapere quante chance hai di vendere con profitto la tua

casa .

Vediamo allora di partire nella nostra ricerca di errori piu' diffusi dai

venditori di casa !

Facendo l'esatto opposto sarai in grado di differenziarti dal resto dei

venditori presenti nella tua zona .

ERRORI PIU' COMUNI

Bene cominciamo con il fare una premessa doverosa .

Quando si mette in vendita un immobile in pratica ti vai a mettere

in confronto con altre decine di case gia' proposte sul mercato .

Inizia una sfida o una selezione .

In questo periodo di crisi e' pieno di annunci immobiliari e devi

sapere che la tua casa non e' speciale solo perche' ti e' costata

sacrifici acquistarla in passato .

E' una delle tante presenti in questo momento sul mercato e verra'

severamente analizzata dai potenziali acquirenti.

Non sei solo !!!

Vediamo gli errori piu' comuni !



METTERE IN VENDITA IN BASE ALLE PROPRIE ESIGENZE

ECONOMICHE

Forse l'errore piu' grave anche se comprensibile.

Molti hanno bisogno di una cifra X per una determinata esigenza e

sfanno coincidere prezzo immobile con necessita' economica .

Non funziona cosi !

Eppure da agente immobiliare quando chiedo perche' vende e come

mai vuole questa cifra mi sento rispondere :

• Perche' devo ricomprare una casa piu' grossa e non voglio

aggiungere soldi .

• Perche' devo trasferirmi vicino al mare e non voglio piu' fare

un mutuo .

• Perche' voglio una casa con l'ascensore nella stessa zona .

Una motivazione prettamente economica ,basata non su stime a

mq ,ma solo su esigenze personali .

Sono alla ricerca del classico “pollo “che faccia realizzare i propri

sogni .

Le probabilita' di riuscita sono basse e simili ad una vincita al super

enalotto in questo momento di mercato .

Il risultato di questo tentativo ?

Zero visite all'immobile e le uniche volte che squilla il telefono

dall'altra parte c'e' sempre un 'agenzia immobiliare che chiede



informazioni sulla casa per poterla vedere ,ma di acquirenti state

certi neanche l'ombra.

METTERE IN VENDITA IN BASE A VALUTAZIONI PERSONALI

Altro errore comune e' credere che la nostra casa sia diversa dalle

altre.

• L'ho pagata 100,000 euro nel 2007 e ci ho fatto i lavori ed ho

speso 50000 euro .Ora non puo' valere meno di 150,000

euro .

• Mio cognato ne ha comprata una simile anni fa ed era piu'

brutta della mia e quindi non puo' che valere questa cifra.

• Il vicino di sotto ha venduto a 100,000 euro ,ma la mia ha il

parquet e non puo' valere meno di 140000 euro .

Potrei continuare ,ma puo' bastare poco per comprendere che per

vendere un immobile servono altri riscontri e fatti per bene e le

valutazioni personali sono dettate puramente da

“egoismo” ,”necessita' di realizzare di piu'” ,”ignoranza”.

Anche in questo caso il mercato e' pieno di case messe in vendita

con questo criterio !Risultato ?

Zero visite.



PREZZO DECISO IN BASE A QUESTIONI AFFETTIVE.

Anche se puo' sembrare assurdo anche questa motivazione e' reale

e spesso utilizzata da eredi .

Alcune le ho riscontrate anche fornendo il servizio di personal

realtor dove preparo i venditori di immobili a scegliere il prezzo

giusto per la loro casa ,valutarla e valorizzarla per ottenere fino al

20 % in piu' rispetto al reale valore.

Eccone alcune.

• Io la casa dove ha vissuto la mia mamma quando era in vita

non la svendo !

• Mio padre ha impiegato 25 anni per pagare il mutuo di questa

casa e se la vendessi a meno sarebbe come non rispettarlo.

• L'orto di questa casa e' fantastico e i miei nonni ci tenevano

tanto,non posso svendere .

Anche qui il risultato e' scontato con zero visite all'immobile .

Abbiamo visto per ora gli errori piu' comuni basati sul prezzo .

Vediamo ora errori ancora piu' gravi che ci fanno perdere denaro e

tempo per la rivendita.

Qui affrontiamo casi di persone che si avvicinano al prezzo di



mercato ,ma non riescono comunque a realizzare quello che

vogliono ed hanno la casa in vendita mesi senza nessun riscontro.

Vengono a vederla ,ma nessuno gli fa una proposta .

NESSUNA STIMA REALE DI MERCATO

Questo forse e' il principale problema.

A volte ci piace mettere la testa sotto la sabbia e dare la colpa della

mancata vendita alla crisi ,al mercato in calo .

Ma il mercato immobiliare si muove sempre anche se e' calato il

numero di compravendite ,i numeri ci sono sempre.

Il problema e' un altro !

Siamo legati forse ai prezzi del 2005 – 2007 dove gli immobili era

all'apice del rialzo .

Quindi cosa facciamo ?

Pensiamo che il prezzo sia sempre quello di qualche anno prima e

magari aggiungiamo anche un extra al prezzo perche' pensiamo che

il valore delle case aumenta sempre.

Poi nessuno ci viene a vedere la casa e andiamo nel panico ed

invece di affrontare la situazione ci rifugiamo nelle frasi classiche .



• Colpa della crisi .

• Non danno mutui .

• Sono sfortunato

• L'agenzia non e' capace.

• Piuttosto di regalarlo lo brucio.

• Non svendo il mio immobile.

Belle frasi ,che non aiutano a vendere .

Non cambia nulla.

Devi sapere che il mercato immobiliare e' come la borsa .

Si muove piu' lentamente ,ma si muove.



Dal 2007 si e' mossa verso il basso ed in 7 anni ha avuto un calo

che arriva anche fino al 50 % in alcune zone popolari.

Quindi oggi il borsino immobiliare ha una quotazione diversa

rispetto al 2007 !

Se chiedi i prezzi di quell'epoca come fai a vendere?

Non ci piace la verita' !

Ci fa comodo trovare scuse.

Il mediatore prova ad indicarci la strada ,ma siamo sempre pronti a

criticare la valutazione e affidiamo l'incarico all'agente che la valuta

di piu'!!!

Salvo poi criticare anche quest'ultimo perche' non ci porta nessuno.

Ho fatto una valutazione immobiliare tempo fa ad un mio

visitatore del blog.

Sono andato a vedere il suo immobile ,ho studiato per 3 giorni la

zona dove stava vendendo e alla fine ho riscontrato i seguenti

problemi .

• Nel quartiere c'erano ben 60 immobili in vendita e il 70% di

questi era della stessa tipologia del mio caro visitatore .

• I prezzi medi di incontro ( punto di acquisto dell'immobile)

erano di 2300 euro a mq.

Il suo immobile era in vendita da oltre 7 mesi a 3500 euro a mq.



Casa perfetta , tutto apposto ed era ben presentata.

L'unico modo per ottenere un po' di piu' sulla quotazione media era

inserire un paio di optonal potenzianti nell'immobile ,ma al massimo

si poteva arrivare a 2500 euro a mq che erano sempre 20000 euro

in piu' di quello che valeva in zona !.

Il venditore mi ringrazia e fa una scelta onesta e risolutrice.

Decide di dare in locazione l'immobile ed attendere qualche anno

prima di vendere l'alloggio !

Ha deciso di non perdere tempo e siccome non aveva necessita' ha

preferito “comprarsi il tempo “ affittando l'immobile in attesa di

momenti migliori .

Sempre meglio che mettere la testa sotto la sabbia e dare la colpa

alla crisi .

Se devi vendere casa o se e' in vendita senza riscontro cerca un

professionista che ti dia una valutazione corretta e precisa ed

aggiornata al mercato odierno !

Spesso quelle gratuite non sono sempre attendibili per altri

interessi commerciali che ruotano dietro una valutazione .



Consulta un realtor indipendente o un geometra o architetto e fatti

stimare il tuo immobile .

Con un realtor potrai anche avere una scaletta completa per

mettere in vendita l'immobile e aumentare la percentuale di

guadagno .

Se scoprirai che il prezzo per te e' troppo basso allora potrai lasciar

perdere e affittare la casa o rimanerci a vivere in attesa di tempi

migliori .

IMMOBILI DISORDINATI.

Non mi riferisco a immobili da ristrutturare ,ma di case in buon

stato completamente disordinate .



Prova a visionare un automobile usata !

Ti troverai spesso di fronte ad un auto pulitissima dentro e fuori,

profumata e sempre tenuta in garage ( cosi ci piace sentirsi dire) e

usata solo nel week end e da un anziano signore .

Prova ora a pensare di visionare un 'altra auto con stessi km ,stesso

anno di immatricolazione e nello stesso stato ,ma sporca di

fango ,con dentro l'odore di sigaretta e cicche sparse dentro l'auto .

Quale acquisteresti?

Non credo ci sia bisogno di rispondere !

Negli immobili che costano 10 volte un automobile invece i venditori

presentano le loro case ,i loro sacrifici in maniera oscena.

Ecco cosa si nota !

• Sporcizia

• Odori di mangiare ,stufati ,minestroni .

• Odori di sigaretta .

• Salotti pieni di dvd sul divano

• Giocattoli di bimbi sparsi nella casa .

• Cucine ancora apparecchiate dopo il pranzo .

• Terrazzi vuoti e tristi senza optional

• Giardini con erba alta e non curata.



• E in generale disordine.

Come investitore i miei migliori affari sono stati conclusi con questi

errori dei proprietari .

Casa presentata male ,ma in buono stato.

Hanno riscaldamento ,condizionatori ,impianti idraulici a

norma,eppure la gente li evita come la peste !

Purtroppo il primo impatto ci condiziona.

E' come per l'automobile.

Non mi credete?

Andate per curiosita' a visionare 4 o 5 case in zona da voi

attualmente in vendita e vedrete come vengono fatte visionare.

4 mesi fa sono andato a Brescia per un servizio esterno di

Personal Realtor ad un venditore disperato .


http://www.relax-immobiliare.com/2013/05/come-vendere-casa-velocemente-con-la.html


Mi aveva chiamato per chiedermi consigli per vendere la sua casa

visto che l'agenzia immobiliare non era riuscita a portargli una

proposta in 7 mesi !

In tre giorni sono riuscito a tenergli sempre il prezzo identico di

vendita e gli ho risolto un problema che nessuno aveva mai notato

o forse nessuno ha avuto il coraggio di fargli presente !

La casa aveva 2 cani che a mio avviso qualche bisogno lo facevano

vicino alla cuccia che era nell'ingresso .

Avevano un giardino pieno di cassette della frutta tutte accatastate

una sopra l'altra e con erba alta oramai 1 metro .

Gli ho consigliato di sospendere la vendita e di chiamare un impresa

di pulizia e un giardiniere .

Siamo andati in un centro commerciale ed acquistato un gazebo ,un

tavolino ,una sdraio e delle sedie .

Con 1200 euro tra pulizia ,giardiniere e gazebo ha risolto quello che

a mio avviso era il problema principale.



Dopo 30 giorni ha rimesso in vendita la casa allo stesso prezzo e

dopo 2 settimana ha ricevuto una proposta di acquisto e venduto il

suo immobile.

Non aveva fatto molto ,ma quel poco che era da fare gli impediva di

vendere l'immobile che era vicino al prezzo reale di mercato.

L'agente immobiliare non aveva il coraggio di urtare il proprietario e

chi va a vedere le case di certo non puo' dire che la casa puzza !!

Il mio ruolo di consigliere e personal realtor gli ha risolto il

problema e fatto risparmiare migliaia di euro !

Infatti era pronto per ribassare il prezzo !

A volte il prezzo non e' l'unico problema .

Devi saper presentare il tuo immobile come se fosse un automobile

e differenziarti dalla concorrenza.



IMMOBILI E ARREDO

E ' vero non si vendono mobili ma case !

Il fatto e' che il primo impatto sulle case e' l'arredo !

Ci fa vedere come puo' essere bello vivere in quell'immobile .

Ci colpisce subito il mobilio !

E' cosi !

Meglio una casa vuota che un immobile con mobili e arredi vetusti.

Molti ereditano un immobile della nonna e cosa fanno?

Lo mettono in vendita con il mobilio della defunta di 90 anni !

Mobili vecchi ( non antichi) ,letti con le coperte del 1900 .

Credenze storiche e disordine .

Medicine ancora sul tavolo usate dalla Nonna quando era in vita .

Odore di chiuso .

Sai quanti soldi si possono perdere in questo modo?

I tempi di vendita si allungano e piano piano i e' costretti a

ribassare il prezzo .



Basterebbe per assurdo chiamare una ditta e liberare l'immobile per

avere un miglior risultato .

Tanto alla vendita comunque nessuno vorra' tenere il mobilio e

quindi meglio anticipare i tempi.

Come personal realtor nelle mie consulenza consiglio anche di

applicare nell'immobile un home staging light e arredarlo con

gusto .

E' vero per molti puo' sembrare una spesa extra ,ma puoi

velocizzare i tempi di vendita e realizzare fino al 20 % in piu'

rispetto ad un immobile vuoto e recuperi con gli interessi i soldi

spesi per l'home staging light .

ORARI E VISITE IMMOBILE.


http://www.relax-immobiliare.com/2013/05/come-vendere-casa-velocemente-con-la.html


Qualsiasi cosa serve per differenziarsi dalla concorrenza aiuta!

Hai mai visto un immobile bello ,ma purtroppo era un po' buio ?

Forse lo hai visionato in un orario dove non prendeva luce solare .

Chi lo sa ?

Oramai e' stato scartato .

Se la tua casa prende il sole dalle 11 del mattino fino alle 14

perche' farla visionare dalla 15 alle 19?

Non ci avevi mai pensato ?

Non lo fa nessuno .

Eppure una delle motivazioni che spinge all'acquisto di un immobile



e ' la luminosita'!

E' facile basta ricordarsi a che ora arriva il sole e concentrare le

visite in quell'orario !

Sicuramente non ti fara' perdere denaro !

GIORNATE DI VISITA IMMOBILE

Hai una casa con giardino o terrazzo ?

Una bella villetta?

Beh devi sapere che molti proprietari fanno visionare queste case

super ricercate quando c'e' pioggia o tempesta !!

Sono un perfezionista?

Beh direi di si .



Prova ad apprezzare un bel terrazzo o giardino con una giornata di

sole e prova a vedere lo stesso immobile con la pioggia o

temporale.

Ma cosa devi fare togliere l'appuntamento se piove?

Si se vuoi guadagnare e vendere la casa sfruttando le

caratteristiche positive del giardino ,terrazzo o attico .

Non a caso le immagini di ville con piscina hanno a fianco la

sdraio ,il tavolino ,gazebo ma non ne ho mai viste di foto con villa

piscina e venditore con l'ombrello !

Non lasciare nulla al caso .

Vendere casa e' una professione .

Se non usi le armi giuste per vendere ,l'unica che ti rimane e' quella

di abbassare il prezzo .

Come la dieta senza mangiare nulla ;perdi peso ma a che prezzo ?

Bene siamo giunti alla conclusione di questo special report ,voglio

riepilogare gli step per vendere casa velocemente e con una buona

percentuale di guadagno .

Posso affermare che se non segui questi step puoi affidarti solo al

caso o alla fortuna .



1. Verifica il prezzo reale del tuo immobile aggiornato al mercato

odierno .

2. Non vivere di ricordi ( i prezzi cambiano sempre).

3. Non stabilire un prezzo in base alle tue esigenze economiche

4. Non stabilire un prezzo in base a questioni affettive.

5. Non presentare la tua casa come se fosse un deposito merci.

6. La tua casa e' come un automobile in vendita presentale al

meglio .

7. Gli arredi sono importanti ,non deprimere chi viene a vedere la

tua casa con mobili vecchi.

8. Sii pulito ,niente odori .

9. Scegli l'orario di maggiore esposizione solare.

10. Pioggia ,temporali ?Sposta il tuo appuntamento .

Solo con queste 10 accortezze puoi velocizzare i tempi di vendita e

in alcuni casi realizzare un extra sul tuo immobile.

Queste tecniche sono affrontate con i miei studenti nel livello gold e

silver della mia scuola on line academy executive giunta alla decima

edizione !

Se vuoi investire in immobili partendo da zero esperienza e'

necessario conoscere tutti gli step per concludere la prima

operazione immobiliare .



Nella mia academy in 90 giorni ( livello gold ) sarai in grado di

formulare offerte creative con o senza anticipo e rivendere

rapidamente grazie alle tecniche che ti insegnero' e che hai avuto

modo di vedere in parte in questo report !!

Ti aspetto nell'academy .

Buon business da Franco.

Clicca qui per prendere il tuo posto .


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