I CONTRATTI N. 6/2007 543

GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI

Svolgimento del processoCon atto di citazione 10 dicembre 1992 D.P.A., premes-so che, a seguito di annuncio sul giornale Alto Adige,nel periodo maggiogiugno 1991 aveva contattato l’agen-zia immobiliare «Il Pioppo» per l’acquisto di una casaposta in vendita a (omissis) e che, dopo che - a seguito diintese con R. S. e M. G. - aveva sottoscritto il 25 giugno1991 il preliminare dai medesimi predisposto (contem-plante una permuta immobiliare con il versamento di unconguaglio per lire 50 milioni) presso lo studio del no-taio F. V., essendo stato rassicurato sia da quest’ultimoche dal R. e dal M. che ogni debito garantito da ipotecasull’immobile de quo era stato estinto, aveva sottoscrittol’atto definitivo di compravendita con permuta il 5 lu-glio 1991 dinanzi allo stesso notaio che gli aveva confer-mato che tutto era a posto, mentre successivamente al-l’intavolazione di tale atto, avvenuta il 17 luglio 1991,aveva appreso dalla stessa agenzia e dal notaio che sul-l’immobile acquistato gravava la procedura esecutivaimmobiliare n. 98/90 incardinata presso il Tribunale diTrento su istanza della BNL e nella quale erano interve-nuti altri creditori della parte venditrice, C. E., conveni-va in giudizio dinanzi al Tribunale di Trento il notaio F.,M. G., R. S., la s.r.l. Il Pioppo e C. E. per sentirli con-dannare in solido sia a versare ai creditori intervenutinella suddetta esecuzione immobiliare gli importi neces-sari a consentire la loro rinuncia ai fini della dichiarazio-ne di estinzione del procedimento esecutivo e della can-cellazione del pignoramento immobiliare annotato sul-l’immobile acquistato sia a tenere indenne esso attoredalle spese occorse ed occorrende per le azioni legalisvolte o da svolgere per ottenere la cancellazione del pi-gnoramento stesso.

Tutti i convenuti, ad eccezione della C., si costituivanoin giudizio contestando la fondatezza dell’avversa do-manda.Con sentenza non definitiva del 10 settembre 2000 ilTribunale dichiarava la responsabilità della C. per l’evi-zione subita dall’attore, nonché quella solidale degli altriconvenuti per ogni danno al medesimo cagionato per illoro concorso alla produzione dell’evento dannoso inrapporto al valore attuale dell’immobile e condannavaaltresì il F. al pagamento di lire 2 milioni 859.800 in fa-vore dell’attore medesimo, rimettendo la causa sul ruoloper la quantificazione dei danni risarcibili.Avverso tale sentenza proponeva appello il F., chieden-do il rigetto dell’avversa domanda ed in via subordinatala riduzione del risarcimento danni: il D. P., costituitosi,eccepiva l’inammissibilità dell’appello per difetto di spe-cificità dei motivi e comunque l’infondatezza dello stes-so nel merito, e proponeva a sua volta appello inciden-tale avverso il capo della sentenza che aveva limitato laresponsabilità in rapporto al valore attuale dell’immobi-le, giacché in tal modo non si era tenuto conto dei dan-ni subiti per le spese legali occorrenti per la cancellazio-ne del pignoramento.Anche la soc. il Pioppo ed il R. in proprio si costituiva-no in giudizio, chiedendo, la prima, il rigetto delle av-verse domande ed il secondo, l’accertamento del propriodifetto di legittimazione passiva, mentre restavano con-tumaci la C. ed il M.Il quale, con separato atto di appello del 19.7.01, impu-gnava la stessa sentenza chiedendo il rigetto delle do-mande versate in causa nei suoi confronti dal D.P..Nel procedimento così apertosi si costituivano il F., il R.e la soc. Il Pioppo, ad eccezione della C. rimasta contu-

Mediazione

I limiti degli obblighi informatividel mediatore immobiliareCASSAZIONE CIVILE, Sez. III, 4 luglio 2006, n. 15274 - Pres. Duva - Rel. Federico - P.m. Iannelli - F. V.c. C. E.

Responsabilità del mediatore - Compravendita immobiliare - Libertà del bene - Obblighi del mediatore - Visurecatastali e ipotecarie - Esclusione - Fattispecie

Non rientra tra le responsabilità del mediatore, poiché non riconducibile alla comune ordinaria dili-genza cui esso deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1756 Codice ci-vile, lo svolgimento, in assenza di specifico incarico, di indagini tecnico giuridiche particolari. Il me-diatore immobiliare, infatti, non è tenuto ad accertare, previo esame dei registri immobiliari, la li-bertà dell’immobile oggetto della trattativa, in occasione di una compravendita immobiliare, da tra-scrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, se ciò non sia stato oggetto di richiesta specifica da parte del-l’acquirente.

mace, riproponendo le stesse eccezioni sollevate nell’al-tro procedimento, mentre il D. P. eccepiva preliminar-mente l’inammissibilità di tale appello per essere statoproposto fuori termine ed in violazione degli artt. 333 e340 c.p.c., comma 2.Disposta la riunione dei due processi, con sentenza pub-blicata il 23 luglio 2002 la Corte di appello di Trento di-chiarava l’inammissibilità dell’appello proposto dal M.,in accoglimento parziale di quello proposto dal F. annul-lava il capo della sentenza appellata relativa alla sua con-danna al pagamento della somma di L. 2 milioni859.800 e in accoglimento di quello incidentale dellasoc. Il Pioppo e del R. annullava il capo relativo all’ac-certamento della loro responsabilità per il danno cagio-nato al D. P., confermando nel resto l’appellata sentenza.Avverso la decisione in grado di appello ricorreva quin-di per cassazione il F., deducendo due motivi, mentre ilD. P. resisteva al gravame mediante controricorso, con ilquale formulava a sua volta ricorso incidentale affidato adue motivi, al quale resistevano sia la soc. Il Pioppo cheil R. con controricorso.Il D.P. depositava in atti anche memoria illustrativa.Non svolgevano alcuna attività difensiva il M. e la C.

Motivi della decisioneVa disposta in primo luogo la riunione dei ricorsi ex art.335 c.p.c.Va quindi esaminata in via preliminare la questione de-dotta dal D. P. nella memoria ex art. 378 c.p.c., circa laasserita connessione dei ricorsi per cui si procede conquelli iscritti al n. 1710/05 e al n. 4111/05 R.G., concer-nenti il «quantum debeatur».Rileva, peraltro, il Collegio che tale connessione noncomporta la necessità di alcun specifico provvedimentoin ordine ai ricorsi in questione, dovendosi in particola-re escludere la possibilità di una loro riunione, ai fini del-la loro contestuale decisione, ai sensi dell’art. 335 c.p.c.,che presuppone l’esistenza di una pluralità di impugna-zioni proposte separatamente avverso la stessa sentenza enon contro sentenze diverse per contenuto ed oggetto.Ricorso n. 31085/02.Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazionedell’art. 278 c.p.c., nonché assoluta carenza di motiva-zione su punti decisivi della controversia ed illogica econtraddittoria motivazione, avendo la Corte di meritoarticolato la propria decisione senza alcun riferimento aldato fattuale della presenza di due atti conclusi inter par-tes e della relativa ricostruzione documentale dei fatti dicausa.Con il secondo motivo lamenta la violazione degli artt.1176, 2230 e 2236 c.c., nonché della l. n. 89 del 1913,giacché, mentre per il primo atto, il compromesso, essoricorrente era rimasto del tutto estraneo alla sua redazio-ne o controllo, per quanto riguarda invece l’atto di per-muta, il F. aveva diligentemente compiuto tutto ciò chegli è stato contestato dalla Corte territoriale di averomesso, in particolare il puntuale assolvimento dell’in-

carico da lui assunto di seguire la cancellazione delle dueipoteche iscritte sull’immobile.I due motivi, risultando sostanzialmente connessi tra lo-ro, possono essere esaminati congiuntamente e vannoaccolti per quanto di ragione.Ed invero, una attenta lettura della sentenza impugnatanon consente di identificare con certezza e chiarezzaquali siano state in concreto le fonti del convincimentodei giudici di appello in ordine alla ritenuta responsabi-lità del ricorrente nei confronti del D. P. per i danni daquesti pretesi.In particolare, si rileva che il discorso logico-argomenta-tivo della sentenza impugnata, nel disegnare il percorsoidentificativo delle ragioni giustificatrici della suddettaaffermazione di responsabilità del F., non risulta sorrettoda un costante e critico riferimento alle singole e specifi-che risultanze processuali, correttamente valutate nellaloro reciproca interdipendenza.La Corte di merito, infatti, nel localizzare il momentopreciso in cui si sarebbe realizzata tale responsabilità, sisottrae al necessario preventivo incombente di una sod-disfacente ed esauriente ricostruzione fattuale degli epi-sodi che hanno visto in concreto lo svolgimento dell’o-pera professionale del F., così come richiesta dalla parteinteressata all’assistenza tecnico-giuridica del medesimo.Se, invero, si esamina quanto esposto dalla Corte terri-toriale a pag.19 della sentenza impugnata, si rileva che - come haesattamente rilevato il ricorrente - non è dato compren-dere a quale dei due atti stipulati tra il D.P. e la C. si siariferita la Corte medesima quanto menziona l’«atto dequo», in occasione della cui redazione il F. sarebbe venu-to a conoscenza dell’esistenza di un pignoramento im-mobiliare gravante sull’immobile oggetto della permuta.Tale precisazione sarebbe stata essenziale, anche in con-siderazione del diverso ruolo svolto dal notaio F. nellastipulazione del compromesso del 25 giugno 1991 e del-l’atto definitivo di trasferimento del 5 luglio 1991.Non si riscontra, infatti, nella sentenza impugnata un’a-nalisi critica ed approfondita circa i concreti comporta-menti tenuti dal ricorrente nelle due occasioni sopraenunciato ed anche il riferimento alla natura del vinco-lo o dei vincoli gravanti sull’immobile è del tutto generi-co ed impreciso, attesa la pluralità delle iscrizioni pregiu-dizievoli (ipoteche e pignoramento della B.N.L.).Sorprende altresì che nel discorso motivazionale tessutodalla Corte territoriale si colga l’affermazione (v. pag. 23della sentenza gravata) che non abbia potuto essere esa-minata la questione relativa all’avvenuto versamento daparte del Dal Poi della somma di lire 50 milioni primadell’atto definitivo, in quanto rientrante tra le questionieconomiche sulle quali si era riservato il primo giudice aseguito dell’emissione della sentenza parziale sull»’an»,giacché l’esame del contrasto tra le versioni riguardantitale versamento, con la sua relativa risoluzione (il ricor-rente sostiene, infatti, che esso non è stato fatto nelle suemani, ma direttamente in quelle della C. al momento

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GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI

della sottoscrizione del compromesso, senza la materialepresenza del notaio), risulta di rilevante importanza pro-prio ai fini di stabilire l’esatto ruolo svolto dal notaiostesso nella stipulazione dei due atti di cui sopra.In conclusione, l’affermazione della responsabilità del F.non risulta, allo stato, giustificata da un apparato moti-vazionale del tutto esauriente e soddisfacente, per cuisotto questo profilo il ricorso va accolto.Ricorso n. 1307/03.Con il primo motivo il D.P. si duole della violazione de-gli artt. 1223 e 1227 c.c. e della motivazione insufficien-te ed illogica su un punto decisivo della controversia,avendo la Corte territoriale apoditticamente negato lasussistenza del necessario nesso di causalità tra l’inadem-pimento del notaio e gli esborsi fatti da esso ricorrenteper le azioni legali resesi necessarie per l’estinzione delpignoramento gravante sull’immobile compravenduto.Con il secondo motivo si duole invece della violazionedegli artt. 1754 c.c., e segg. e della motivazione insuffi-ciente, illogica e contraddittoria su un punto decisivodella controversia, giacché la Corte di Appello ha erro-neamente escluso la responsabilità del R. e della soc. IlPioppo pur avendo accertato che i medesimi hanno agi-to nella qualità di «semplici intermediari» e quindi dimediatori ex artt. 1754 c.c., e ss. per cui andava dichia-rata la loro responsabilità contrattuale.Il primo motivo è fondato.Ed invero, la Corte territoriale ha escluso che potesseconfigurarsi una correlazione causale tra l’affermata re-sponsabilità del notaio F. e del M. e le spese sostenute dalD.P. al fine di proporre opposizione all’esecuzione pro-mossa dagli istituti bancari titolari di garanzie reali sul-l’immobile da lui acquistato il 5 luglio 1991, ma non hagiustificato affatto il proprio convincimento se non rile-vando la circostanza che «uno dei due interventi era an-che successivo all’epoca di sottoscrizione dell’atto defini-tivo di compravendita con permuta».Premesso, infatti, che a tale rilievo non possa attribuirsialcuna rilevanza in funzione di quella ritenuta esclusio-ne, deve tenersi presente che in tema di risarcibilità deidanni conseguiti da fatto illecito o da inadempimento,nell’ipotesi di responsabilità contrattuale, il nesso di cau-salità va inteso in modo da ricomprendere nel risarci-mento anche i danni indiretti e mediati che si presenti-no come effetto normale secondo il principio della c.d.regolarità causale (cfr. Cass. civ., Sez. III, 9 maggio 2000,n. 5913), non potendosi negare che, ove dovesse riaffer-marsi - accanto alla responsabilità del M., ormai divenu-ta irrevocabile - anche quella del F., per non avere il me-desimo accertato, in base alla sua normale diligenza pro-fessionale, l’effettiva estinzione del processo esecutivoprima che si procedesse alla stipulazione dell’atto defini-tivo di trasferimento dell’immobile de quo, tra i dannicagionati al D. P. dai comportamenti in questione, quan-to meno in via mediata o indiretta, andrebbero ricom-prese anche le spese necessarie dal medesimo D. P. soste-nute al fine di liberare l’immobile acquistato proprio da

quei pesi, la cui inesistenza o estinzione i soggetti suddet-ti avrebbero dovuto assicurare.Non è invece fondato il secondo motivo.Ed invero, si rileva che la Corte di merito ha spiegato,con ragionamento assolutamente immune da vizi logicied errori di diritto, le ragioni per le quali ha ritenuto diescludere la responsabilità sia del che della soc. Il Piop-po, facendo corretto riferimento al fatto che il R. avevacomunicato sia al F. che al D. P. i dati tavolari e procedi-mentali in suo possesso e rilevando altrettanto corretta-mente come, avendo il R. e la società suddetta operatoquali semplici intermediari, non fossero tenuti in tale lo-ro qualità alla verifica dell’estinzione della proceduraesecutiva intentata da altri istituti bancari, per cui nes-suna responsabilità poteva loro essere addebitata per ta-le mancata verifica.Deve, infatti, ritenersi pacifico (v. Cass. civ., Sez. III, 17maggio 1999, n. 4791) che non rientri nella comune or-dinaria diligenza, alla quale il mediatore deve confor-marsi nell’adempimento della prestazione ai sensi del-l’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolareincarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico,essendo stato in particolare ritenuto che in caso di inter-mediazione in compravendita immobiliare non puòconsiderarsi compreso nella prestazione professionaledel mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei re-gistri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto dellatrattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.Il ricorso de quo va, quindi, accolto limitatamente al pri-mo motivo di ricorso.La sentenza impugnata va, pertanto, cassata in relazioneai motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Ve-nezia, che provvederà anche in ordine alle spese del pre-sente giudizio di Cassazione.

P.Q.M.Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale ed il pri-mo motivo del ricorso incidentale, rigetta il secondomotivo del ricorso incidentale, cassa in relazione la sen-tenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudiziodi Cassazione, alla Corte di Appello di Venezia.Così deciso in Roma, 6 aprile 2006. Depositato in Cancelleria il 4 luglio 2006.

I CONTRATTI N. 6/2007 545

GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI

I CONTRATTI N. 6/2007546

GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI

IL COMMENTOdi Giuseppe Gliatta

La Suprema Corte, investita della questione se il me-diatore possa essere considerato responsabile peromesse informazioni circa eventuali trascrizioni oiscrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di trat-tativa, si è pronunciata in senso negativo. In partico-lare, siffatta responsabilità sussisterebbe solo ove in-dagini tecnico–giuridiche di tale portata siano statespecificamente commissionate dalla parte interessataall’acquisto e tuttavia taciute.

PremessaIl contratto di mediazione (1), con particolare ri-

guardo alla mediazione immobiliare, è stato oggetto nelcorso degli anni di una vivace querelle dottrinale e giuri-sprudenziale. Molte sono state, infatti, le questioni sot-toposte al vaglio delle Corti di merito e della SupremaCorte, al fine di chiarire alcuni punti della normativaapplicabile a tale contratto rimasti oscuri o contestatinonostante l’entrata in vigore della l. 3 febbraio 1989, n.39 (intitolata «Modifiche ed integrazioni alla Legge 21 mar-zo 1958, n. 253 concernete la disciplina della professione dimediatore») (2) integrativa delle disposizioni contenuteagli artt. 1754 ss. Codice civile.

Più nello specifico dubbi sono stati sollevati a più ri-prese sia in merito alla sussistenza o meno del diritto allaprovvigione al ricorrere dell’ipotesi di attività di media-zione esercitata da un soggetto non iscritto all’appositoalbo istituito ai sensi dell’art. 2 comma 1 l. n. 253 del1958a (3); sia in merito alla natura degli obblighi diinformazione gravanti sul mediatore ex art. 1759 Codicecivile (4).

La sentenza della Suprema Corte che in questa sedesi commenta è intervenuta proprio su un caso riconduci-bile ad una delle predette questioni, avvalorando gliorientamenti precedentemente formatisi nella subiectamateria e cristallizzandoli (pur con le opportune osserva-zioni di cui daremo conto) nel senso di negare, con Sen-tenza l’esistenza in capo al mediatore del dovere di svol-gere indagini tecnico-giuridiche specifiche in merito al-lo stato giuridico in cui si trovano gli immobili oggettodel contratto di compravendita. Questi ed altri gli spun-ti di riflessione offerti dalle interpretazioni degli ermelli-ni. Ma procediamo con ordine.

I doveri e le responsabilità de mediatore immobiliare: dovere di diligenza e di corretta informazione e specifiche indaginidi tipo tecnico giuridico

La sentenza in commento, pronunciata dalla Sezio-ne III della Corte di cassazione, ha focalizzato la propriaattenzione su un aspetto fondamentale della disciplina

applicabile all’attività del mediatore immobiliare, ossiaquello dei doveri che incombono su tale soggetto. Inparticolare la Corte si è soffermata sul dovere generale disvolgere l’incarico affidato con diligenza e offrendo alleparti interessate le dovute informazioni circa la conve-nienza dell’affare, nonché sulla sussistenza o meno deldovere di svolgere specifiche indagini tecnico–giuridi-che (quali ad esempio l’esame dei registri immobiliari alfine di verificare la libertà dell’immobile oggetto di trat-tative da trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie potenzial-mente pregiudizievoli).

Orbene, per quanto concerne l’individuazione deidoveri e delle responsabilità incombenti sul mediatore,in via di prima approssimazione, è opportuno osservarecome il nostro ordinamento giuridico offra delle soluzio-ni generali già con gli artt. 1175 e 1375, laddove imponeal debitore e al creditore di comportarsi reciprocamente«secondo le regole di correttezza» (art. 1175), anche nella

Note:

(1) Per quanto concerne la disciplina della mediazione in generale, il di-battito sulla sua natura contrattuale o meno e per utili approfondimentidottrinali e giurisprudenziali v. A. Mora, Obblighi e responsabilità del me-diatore: in particolare la responsabilità per violazione dell’art. 1759 c.c., in Re-sp. civ. e prev., 1999, I, 367 ss.; B. Troisi, La mediazione, Milano, 1995; Cfr.G. Giordano-D. Iannelli-G. Santoro, Contratto di agenzia. Mediazione,Torino, 1993, 606 ss; A. Zaccaria, La mediazione, Padova, 1992; A. Ca-taudella, voce Mediazione, in Enc. giur. Treccani, XIX, 1990; G. Cassano,I contratti di distribuzione, Agenzia, mediazione, promozione finanziaria, con-cessione di vendita, leasing, Milano, 2006, 403 ss.; A. Luminoso-G. Zuddas,La mediazione. Il contratto di agenzia, Torino, 2005, 5 ss.

(2) Si veda per utili approfondimenti, nonché per la consultazione delcommento integrale della l. n. 39 del 1989, R. Vigo, Legge 3 febbraio1989, n. 39, Modifiche ed integrazioni alla Legge 21 marzo 1958, n. 253,concernente la disciplina della professione di mediatore, in Le nuove leggi civilicommentate, 1990, 1139 ss., il quale ha opportunamente evidenziatoquanto segue: «La legge in commento reca il titolo «Modifiche ed inte-grazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina dellaprofessione di mediatore». Sembrerebbe quindi che la legge del 1958 ci-tata nell’intitolazione non sia stata abrogata, e che ad essa il nuovo prov-vedimento legislativo abbia apportato soltanto taluni aggiustamenti.Questi giudizi possono essere accolti con riserva, giacché essi sono for-malmente inesatti, anche se per un altro verso risultano veritieri. (…)L’art. 10 della legge in commento depone in senso contrario alla soprav-vivenza della l. n. 253 del 1958 in quanto stabilisce: sono abrogate le leg-ge 1958, n. 253, e le norme del relativo regolamento approvato con de-creto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926, incom-patibili con la presente legge». Conseguentemente, si evince che è stataabrogata interamente la Legge n. 253/1958, ma sono a tutt’oggi in vigorele norme del regolamento di attuazione della stessa.

(3) Si noti a proposito che la l. 21 marzo 1958, n. 253, prevedeva l’obbli-go dell’iscrizione nel ruolo solo per coloro che esercitavano l’attività pro-fessionalmente, ossia in modo continuativo ed organizzato.

(4) Siffatto articolo, rubricato «Responsabilità del mediatore» recita te-stualmente: «Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a luinote, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono in-fluire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità del-la sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi peril suo tramite».

fase di esecuzione del contratto (art. 1375). Inoltre, po-sto che si tratta di esercizio professionale di una attività,sarebbe applicabile, a parere di chi scrive, anche l’art.1176 c.c., secondo comma, il quale richiede, per l’adem-pimento delle obbligazioni relative, non la diligenza delbuon padre di famiglia, ossia quella dell’uomo medio,bensì una diligenza adeguata alla professionalità che ra-gionevolmente ci si può attendere dal mediatore (5).Conseguentemente, ciascuna parte di un rapporto con-trattuale è tenuta ad agire secondo buona fede, preser-vando gli interessi dell’altra, a prescindere dalla esisten-za di obblighi contrattuali specifici o di quanto stabilitoespressamente da norme di legge e agendo con la dovu-ta diligenza, e ciò vale anche per il mediatore.

Il nostro Legislatore ciononostante ha avuto pre-mura di inserire nel Codice civile una norma specificaper disciplinare l’attività del mediatore e con l’art. 1759,rubricato «Responsabilità del mediatore» (6), ha espressa-mente previsto che il mediatore «deve comunicare alleparti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ealla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla con-clusione di esso» (7).

Da quanto appena esposto si evince, quindi, che ilmediatore, al di là del generale dovere di correttezza e di-ligenza (8), ha un dovere di informare le parti in meritoa tutte le circostanze a lui note che possono influenzarela determinazione delle parti sulla conclusione o menodell’affare e che incidono sulla consapevole valutazionedella sua convenienza e sicurezza (9). La dottrina ha ten-tato, probabilmente anche al fine di orientare il media-tore stesso nell’esercizio della propria attività, di tipiciz-zare alcune ipotesi al ricorrere delle quali il suo silenzioin merito ad alcune condizioni dell’affare può integrareviolazione dell’obbligo di comunicazione. Così è statonotato (10) come siffatto obbligo non sia limitato allecircostanze che se conosciute da una o entrambe le partiavrebbero escluso il loro consenso alla conclusione diquel contratto, ma si estenda anche alle circostanze cheavrebbero favorito la conclusione a diverse condizioni.Ancora, è stato evidenziato da altra parte della dottrina(11) che le circostanze da comunicarsi sono quelle di cuiil mediatore sia venuto a conoscenza, non quelle che lostesso ha inventato ad hoc nell’intento di avvantaggiareuna parte a danno dell’altra o per favorire un terzo. Lamedesima dottrina ha, poi, escluso che la norma possacontemplare la comunicazione di mere valutazioni sog-gettive. In altre parole il mediatore che venga a cono-scenza della mancanza di un «serio intento di contrattare diuna delle parti» non sarebbe tenuto ad informarne l’altra,atteso che la serietà dell’intento non costituisce un datooggettivo conoscibile dal professionista, come ad esem-pio la situazione dell’immobile oggetto del contratto sot-to il profilo urbanistico, bensì una sua valutazione sog-gettiva.

Ancora, altre ipotesi in cui è stata riconosciuta laresponsabilità del mediatore sarebbero quelle relative al-l’occultamento di vizi del bene, o dell’esistenza su esso di

I CONTRATTI N. 6/2007 547

GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI

Note:

(5) Si era espressa in questi termini anche M. Melandri, Nota a Tribunaledi Torino, 13 gennaio 2000, in Foro padano, 2000, I, 221 ss., la quale ha ag-giunto quanto segue: «Quest’innalzamento della soglia di responsabilitàappare del resto perfettamente in linea con la natura professionale del-l’attività mediatoria messa in risalto dalla citata Legge n. 39 del 1989 chene ha subordinato l’esercizio all’iscrizione in un apposito albo, requisitoche, ricordiamolo, condiziona anche il diritto al compenso».

(6) Per utili approfondimenti giurisprudenziali in merito alle ipotesi incui ricorre siffatta responsabilità v. V. Carbone, La responsabilità profes-sionale del mediatore tra codice civile e leggi speciali, in Danno e responsabi-lità, 2001, 806 ss., il quale ha evidenziato la necessità di fornire al let-tore una chiave di lettura sincronica di varie pronunce della SupremaCorte riguardanti la violazione degli obblighi da parte del mediatore.In tale commento l’Autore offre spunti di riflessione sulla opportunitàdi trattazione congiunta di giudizi vertenti sui medesimi temi al fine dievitare che ognuna di esse appaia come una monade. V. altresì C. Ra-dice, La responsabilità professionale del mediatore, in I Contratti, 2001,885 ss.

(7) Al riguardo si vedano le acute osservazioni di E. Guerinoni, Media-zione e obbligo di corretta informazione, in I Contratti, 2000, 250: «Si trattain sostanza di un obbligo analogo a quello che grava su mandatario (ilquale, a norma dell’art. 1710, secondo comma, Codice civile è tenuto arendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono de-terminare la revoca o la modifica del mandato) e sull’agente (che - ai sen-si dell’art. 1746, primo comma - deve fornire al preponente le informa-zioni riguardanti le condizioni di mercato della zona assegnatagli e ognialtra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari). Ladisposizione è volta ad evitare che il mediatore «presti la propria attivitàper lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti concluderanno affariche risulteranno di nessuna convenienza per loro e che verranno succes-sivamente annullati per i loro vizi di origine».

(8) Cfr. al riguardo G. Giordano-D. Iannelli-G. Santoro, Contratto diagenzia, cit., 668, i quali hanno sostenuto quanto segue: «La buona fede ela diligenza sono, infatti, secondo il legislatore, i due elementi ispiratoridella condotta sia del creditore che del debitore, i quali devono tener lon-tana sia la calliditas che intenzionalmente provoca all’altra parte un dan-no, sia l’esecuzione dell’obbligo imprecisa ed inadeguata o priva, comun-que di adeguata serietà».

(9) La ratio di siffatta norma è stata individuata nella necessità di «salva-guardare l’interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compro-messo da una falsa rappresentazione della realtà, più precisamente, si vuo-le evitare che l’interesse personale del mediatore prevalga su quello delleparti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto sefossero state informate su determinate circostanze» (A. Forchino, Obbli-ghi di informazione e responsabilità del mediatore ex art. 1759, 1° comma, c.c., in Giur. it., 2000, I, 929). Si veda al riguardo anche la recente Cass.civ., Sez. II, 15 marzo 2006, n. 5777, in Giust. civ. mass., 2006, 3, con laquale la Suprema Corte ha ribadito quanto segue: «Nella mediazione,che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione diun affare, i soggetti del contratto sono tenuti all’obbligo generale e reci-proco della buona fede, il quale si concreta a norma dell’art. 1759 c.c. neldovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a co-noscenza (compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte), che compren-de sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse nonavrebbe dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbe-ro indotto la parti a concludere il contratto a diverse condizioni. Ne con-segue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere,secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c., l’inadempimento del mediato-re rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvi-gione».

(10) Si vedano in tal senso G. Giordano-D. Iannelli-G. Santoro, Con-tratto di agenzia, cit., 669.

(11) Cfr. quanto sostenuto da G. Bordolli, Il mediatore deve essere impar-ziale e terzo nell’assistere i suoi clienti. Il caso degli agenti immobiliari e del con-cetto di convenienza, in Dir. giust., 2004, 15, 104, il quale ha sottolineatoche artifizi del genere di solito mirano al conseguimento di un compensoparticolare da parte del mediatore.

privilegi di terzi, dell’esistenza di procedure concorsuali ecoattive, di procedimenti penali a carico di una parte e,persino, della situazione di mercato (12). Infine, altradottrina (13) ha identificato il «tipico difetto informati-vo», ovvero «la non disclosure», come quella in cui suoleincorrere il mediatore riguardo lo stato giuridico dell’im-mobile: il mediatore tenderebbe a nascondere l’esistenzadi una ipoteca sull’immobile oggetto del contratto per-ché a volte anche la minima mancanza può irrigidire lavolontà della parte ed escludere la conclusione dell’affa-re, a fortori assume una forte spinta deterrente la cono-scenza di una circostanza del genere.

Si potrebbe discutere ancora molto a lungo su taletema, ma occorre prendere atto che proprio l’ultima ipo-tesi cui si è accennato è stata presa in considerazione dal-la Suprema Corte nella Sentenza in esame. Il giudizio,giunto in sede di controllo di legittimità al vaglio degli er-mellini, era stato, infatti, incardinato dall’acquirente diun immobile che, dietro rassicurazioni dell’agenzia im-mobiliare e del notaio al momento del rogito, era statogarantito come libero da vincoli di natura ipotecaria, mache successivamente era risultato gravato da proceduraesecutiva immobiliare. Conseguentemente l’attore chie-deva che venissero condannati in solido tutti i soggettiintervenuti nelle trattative (mediatore e notaio), nonchéi venditori, sia al versamento ai creditori intervenuti nel-la summenzionata esecuzione immobiliare degli importinecessari all’estinzione della stessa, sia delle spese legalida lui sostenute per ottenere la cancellazione del pigno-ramento. Tutto ciò veniva giustificato sulla base dellaconsiderazione per la quale se avesse avuto conoscenza ditali circostanze, a seguito di una corretta informazione daparte dell’intermediario immobiliare, non avrebbe con-cluso il contratto di compravendita. Il Tribunale con sen-tenza non definitiva, riconosciuta ai convenuti la rispet-tiva responsabilità, rimetteva la causa al ruolo per laquantificazione dei danni da risarcire. I convenuti, però,ciascuno per parte propria, proponevano appello nei con-fronti della summenzionata sentenza, onde vedersi tene-re indenni dal pagamento di qualsiasi somma a titolo dirisarcimento dei danni asseritamente subiti dall’appella-to. La Corte d’Appello di Trento si è discostata dalla de-cisione di primo grado, accogliendo le loro tesi e, pertan-to, escludendo la responsabilità sia del notaio, sia dell’a-genzia immobiliare. Avverso tale sentenza l’appellatopresentava ricorso in Cassazione assumendo, in buonasostanza ed in estrema sintesi, che le motivazioni dellaCorte d’Appello avrebbero palesato un vizio logico ed er-rori di diritto con riguardo, in particolare, agli obblighi diinformazione incombenti sul mediatore immobiliare.

La Suprema Corte, tuttavia, ha escluso la sussisten-za della responsabilità tanto del notaio (14), quanto del-l’agenzia immobiliare e del mediatore che avevano favo-rito il contatto tra il venditore e l’acquirente e nel con-tempo ha chiarito la portata dell’obbligo di informazio-ne incombente sul mediatore, prestando attenzione alsuo dovere di diligenza.

Appare utile riportare la motivazione della decisio-ne: «Deve infatti ritenersi pacifico (…) che non rientrinella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatoredeve conformarsi nell’adempimento della prestazione aisensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di par-ticolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, essendo stato in particolare ritenuto che in ca-so di intermediazione in compravendita immobiliarenon può considerarsi compreso nella prestazione profes-sionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esa-me dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile og-getto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiu-dizievoli».

Come si evince dalla motivazione summenzionatala Suprema Corte si pone in linea di continuità con l’o-rientamento giurisprudenziale maggioritario esistentenella subiecta materia e non a caso viene richiamata lasentenza del 17 maggio 1999, n. 4791, con la quale erastato affermato quanto segue: «Poiché la l. n. 39 del1989 subordina l’esercizio dell’attività di mediazione alpossesso di specifici requisiti di capacità professionale,configurandola come attività professionale, l’obbligo diinformazione gravante sul mediatore a norma dell’art.1759 c.c. va commisurato alla normale diligenza allaquale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della suaprestazione il mediatore di media capacità e pertanto de-ve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare nonsolo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui co-noscenza, in relazione all’ambito territoriale in cui operail mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed adogni altro utile parametro sia acquisibile da parte di unmediatore dotato di media capacità professionale conl’uso della normale diligenza. Non rientra tuttavia nellanormale comune diligenza, alla quale il mediatore deveconformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensidell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particola-re incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridi-co» (15).

I CONTRATTI N. 6/2007548

GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI

Note:

(12) Si veda in tal senso A. Mora, Obblighi e responsabilità del mediatore: inparticolare la responsabilità per violazione dell’art. 1759 c.c., in Resp. civ. eprev., 1999, I, 371.

(13) Si veda per utili approfondimenti M. Caputo, «Repetita iuvant»: ilmediatore immobiliare tra dovere di informazione e «non disclosure», in Fo-ro it., 2001, 3190.

(14) Per quanto concerne la attività e le responsabilità del notaio v. S.Nardi, Responsabilità del notaio per omessa esecuzione delle visure, in Giur.mer., 2006, 917 ss., il quale ha condotto una peculiare indagine sulle fun-zioni notarili e sulle sue responsabilità in caso di omissione delle visureipotecarie e catastali, nonché sul danno risarcibile.

(15) Per un utile approfondimento sulla sentenza si veda il commento diA. Donzella Campana, La responsabilità del mediatore i ipotesi di intermedia-zione immobiliare, in Vita not., 2000, 1, 136 ss. Si veda altresì S. Vernizzi,Alcune riflessioni sulla responsabilità del mediatore ex art. 1759, comma 1,c.c., in Resp. civ. e prev., 2000, 1409 ss. In senso conforme alla Sentenzain commento si vedano ex multiis: Cass. civ., Sez. III, 8 maggio 2001, n.6389, in Giust. civ. mass., 2001, 943; Cass. civ., Sez. III, 24 ottobre 2003,n. 16009, ivi, 2003, 10.

Concludendo la nostra trattazione possiamo affer-mare che non basta, pertanto, che l’attività del mediato-re sia qualificata come attività professionale per poterpretendere da lui anche ricerche ad ampio raggio sull’esi-stenza di eventuali vincoli che limitino il godimento delbene oggetto di trattative. Occorre, infatti, che la parteinteressata all’acquisto incarichi specificamente (e forsecon un maggior dispendio economico) il professionistadi verificare tali circostanze. Solo a seguito di una richie-sta espressa e della omissione di informazioni rilevanticonosciute in occasione delle ricerche effettuate è possi-bile ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa delcomportamento poco diligente del mediatore (16).

I CONTRATTI N. 6/2007 549

GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI

Nota:

(16) Si noti come da un’altra pronuncia della Suprema Corte (Cass. civ.,Sez. III, 26 maggio 1999, n. 5107, in Corr. giur., 1999, 1497 ss., con com-mento di V. Mariconda, Gli obblighi di informazione del mediatore) emergeche «(…) il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incaricoparticolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua presta-zione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di na-tura tecnico - giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobileoggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipo-tecarie), al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclu-sione dell’affare a lui note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta

informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, ilquale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostan-ze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si ri-chiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire nonsolo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanzedelle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poichéil dovere di correttezza e di diligenza gli imporrebbero in tal caso di aste-nersi dal darle. Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circo-stanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, lequali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua re-sponsabilità per danni sofferti dal cliente». Conseguentemente sembre-rebbe plausibile, a parere di chi scrive, che il mediatore quantunque nonsia sempre tenuto a specifiche indagini tecnico - giuridiche, tuttavia do-vrebbe astenersi per contro dal garantire senza dubbio la inesistenza diipoteche e vincoli similari sull’immobile oggetto del trasferimento, qua-lora non abbia avuto modo di accertarsi delle proprie affermazione, penail risarcimento dei danni tutti subiti dall’acquirente per effetto della pro-pria mancanza di diligenza. Per utili approfondimenti giurisprudenziali ariguardo si vedano A. Musy-F. Lajolo di Cossano, Il dovere di informazionedel mediatore … e l’America è lontana, in Danno e responsabilità, 2000, 47ss., i quali hanno anche operato un paragone con il sistema vigente negliStati Uniti d’America, ove accade quanto segue riguardo il dovere diinformazione del mediatore e le indagini tecnico - giuridiche: «La situa-zione negli Stati Uniti verrebbe qualificata come un tipico caso di partilastatement: in quel sistema giuridico non vi è alcun dovere di dire alcunchénel corso delle trattative commerciali, ma chi inizia a parlare, a dire unaparte della verità, è tenuto a rivelare tutto ciò di cui è a conoscenza, nonpotendo trarre in inganno la controparte con le proprie spontanee di-chiarazioni». V. altresì E. Guerinoni, Mediazione e obbligo di corretta infor-mazione, in I Contratti, 2000, 247 ss.