2016 - gruppocreval.com · Relazione del Collegio Sindacale 33 Schemi di Bilancio 37 Stato...

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2016RELAZIONI E BILANCIO

In copertina: Alpe dell’Oro - Chiareggio - Valmalenco


Stelline Real Estate S.p.A.Sede in Sondrio, Via Cesura n. 3Registro Imprese di Sondrio n. 00601790140Codice Fiscale e Partita I.V.A. n. 00601790140Capitale Sociale Euro 24.475.450 I.V.Società del “Gruppo Bancario Credito Valtellinese”iscritta all’Albo dei gruppi bancari cod. 5216.7

Indice

Organi sociali di Stelline Real Estate S.p.A. 6

Avviso di Convocazione 7

Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla gestione della Società 9

Il contesto macroeconomico di riferimento 10Il contesto internazionale 10La situazione dell’area euro 11La situazione italiana 13 Il sistema bancario italiano 15Il mercato immobiliare italiano 17 L’andamento delle compravendite immobiliari 17L’andamento dei prezzi degli immobili 18 Altri indicatori del mercato immobiliare 18

Stelline Real Estate nel modello organizzativodel Gruppo Credito Valtellinese 19

Il modello organizzativo del Gruppo Credito Valtellinese 20

L’andamento gestionale nell’esercizio 21Analisi dei principali aggregati patrimoniali e dei risultati economici 21

Le attività di Stelline Real Estate nel 2016 23Iniziative immobiliari 23Gestione immobili e logistica 23 Mercato immobiliare 23Attività per soggetti esterni al Gruppo bancario Credito Valtellinese 24

Altre informazioni 25Il presidio dei rischi e il sistema dei controlli interni nel Gruppo Credito Valtellinese 25

Rapporti con le altre società del Gruppo e le altri parti correlate 28Le attività di direzione e coordinamento 28Il supporto delle strutture specialistiche 28Azioni proprie o della Società Controllante 28

I fatti di rilievo intervenuti dopo la fine dell’esercizio e la prevedibile evoluzione della gestione 29

Proposta di copertura della perdita dell’esercizio 30

Conclusioni 31

Relazione del Collegio Sindacale 33

Schemi di Bilancio 37Stato Patrimoniale 38Conto Economico 39Prospetto della redditività complessiva 39Prospetto delle variazioni del Patrimonio Netto 40Rendiconto finanziario 42

Nota integrativa 43PARTE A Politiche contabili 44 PARTE B Informazioni sullo Stato Patrimoniale 50PARTE C Informazioni sul Conto Economico 59 PARTE D Altre informazioni 65EVIDENZE DI MEMORIA 70

Allegati 71Prospetti contabili riclassificati 72Prospetto dei corrispettivi per i servizi resi dalla Società di Revisione ex Art. 149-Duodecies del regolamento CONSOB n. 11971/1999 76Relazione della Società di Revisione 77

Relazionie bilancio

2016 Stelline | Relazioni e bilancio

6

Organi sociali di Stelline Real Estate S.p.A.

SOCIETÀ DI REVISIONE LEGALE DEI CONTI

KPMG S.p.A.

Presidente

Sindaci effettivi

Romano Alberto

Fondrini MaurizioPuccio Francesco

COLLEGIO SINDACALE

Presidente

Amministratore Delegato

Consiglieri

Moro Franco

Grattirola Fernando

De Censi Luca Domenico

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Relazioni e bilancio | 2016 Stelline

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I Soci di Stelline Real Estate S.p.A. sono convocati in Assemblea Ordinaria per il giorno 23 marzo 2017 in prima convocazione alle ore 10,00 in Sondrio, piazza Quadrivio n. 8, per deliberare sul seguente ordine del giorno: 1 Relazioni del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale sull’esercizio 2016;

presentazione del bilancio al 31.12.2016; delibere inerenti e conseguenti.2 Nomina del Collegio Sindacale per gli esercizi 2017-2019.3 Determinazione del compenso dei Sindaci.

Il diritto di intervento e di rappresentanza in assemblea è regolato dalla legge.

Il Presidente Moro Franco

Sondrio, 31 gennaio 2017

Avviso di Convocazione


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Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla gestione della Società


IL CONTESTO MACROECONOMICO DI RIFERIMENTO

Il contesto internazionale (1)

Nonostante il contesto economico e politico sia stato complesso, l’economia mondiale nel corso dell’anno appena concluso ha continuato a espandersi. Dopo una battuta d’arresto nel secondo trimestre, la crescita è ripresa nel terzo trimestre e i segnali provenienti dai dati macroeconomici e dalle indagini di sentiment lascia-no intravvedere una chiusura d’anno in ulteriore miglioramento e in grado di fornire un impulso alla crescita che si trasmetterà anche ai primi mesi del 2017. Come si evince dai seguenti grafici, che riportano i PIL normalizzati dal 2008 al 2021, l’Europa rimane attardata nel sentiero di recupero dalla crisi del 2008 rispetto sia agli Stati Uniti che al trend complessivo mondiale. Il secondo grafico evidenzia la performance dei Paesi dell’Area Euro dal 2008 in poi. Solo la Germania ha saputo recuperare terreno, ponendosi anche al di sopra dei livelli di partenza. La Francia è lo specchio delle media europea mentre Italia e Spagna continuano a soffrire di un gap di crescita sia attuale che prospettico. PIL NOMINALI NORMALIZZATI 2008 IN DOLLARI

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

STATI UNITIAREA EURO MONDO

FONTE: FONDO MONETARIO INTERNAZIONALE

PIL NOMINALI NORMALIZZATI 2008

ITALIA SPAGNA

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

GERMANIA FRANCIAAREA EURO

FONTE: FONDO MONETARIO INTERNAZIONALE

(1) I DATI SONO TRATTI DA BOLLETTINO ECONOMICO BCE DICEMBRE 2016; RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA BANCA D’ITALIA - NOVEMBRE 2016; BOLLETTINO ECONOMICO BANCA D’ITALIA; AFO ASSOCIAZIONE BANCARIA ITALIANA - DICEMBRE 2016; RAPPORTO DI PREVISIONE PROMETEIA - DICEMBRE 2016; SCENARI ECONOMICI CS CONFINDUSTRIA - DICEMBRE 2016; NOTA DI AGGIORNAMENTO AL DEF 2016 MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE - SETTEMBRE 2016; WEBSITE FONDO MONETARIO INTERNAZIONALE.


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L’attività globale è dunque migliorata nella seconda metà di quest’anno. I dati resi disponibili negli ultimi mesi suggeriscono un’espansione relativamente stabile nelle economie avanzate e un lieve miglioramento in quelle emergenti. Le prospettive di medio termine dell’attività mondiale seguitano a segnalare una crescita in via di rafforzamento, sebbene a un ritmo più lento rispetto al periodo pre-crisi. I mercati finanziari hanno mostrato una buona tenuta nelle economie avanzate, mentre sembrano delinearsi segni di pressione in alcune economie emergenti. I rendimenti obbligazionari a lungo termine negli Stati Uniti sono aumentati in modo marcato in parte per via delle aspettative del mercato circa una maggiore inflazione associata a potenziali misure di stimolo fiscale. La volatilità nei mercati azionari è diminuita rispetto ai valori registrati nel 2015 e a inizio 2016 e i mercati azionari delle economie avanzate hanno acquisito un certo slancio. Le economie emergenti hanno beneficiato di un miglioramento delle condizioni di finanziamento nei recenti trimestri; tuttavia, dopo le elezioni di novembre negli Stati Uniti, il ritorno dei flussi di capitale verso le economie emergenti ha iniziato ad attenuarsi, i differen-ziali dei titoli di Stato di queste economie sono aumentati e le pressioni sulle loro valute si sono intensificate. Le politiche monetarie si mantengono accomodanti e questo nonostante il rialzo intrapreso dalla Federal Reserve americana lo scorso dicembre annunciando al contempo che è sua intenzione, valutando di volta in volta, procedere a una normalizzazione al rialzo dei tassi. I dati di recente pubblicazione segnalano un rafforzamento dell’attività economica globale anche nell’ultimo mese dell’anno. L’indice mondiale composito dei responsabili degli acquisti (Purchasing Managers’ Index, PMI) ha registrato un’accelerazione dell’indicatore sintetico che raggruppa il sentiment delle imprese mani-fatturiere e dei servizi come rappresentato nel seguente grafico.

JP MORGAN GLOBAL PMI OUTPUTDI, SA

ALL INDUSTRY MANUFACTURING SERVICES

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

FONTE: JPMORGAN MARKIT WEBSITE

La situazione dell’Area Euro

L’attività economica nell’area dell’euro ha continuato a espandersi nel terzo trimestre del 2016 in linea con la dinamica osservata negli ultimi tre anni e mezzo. Nel complesso, la crescita del PIL dell’area è stata sospinta dal miglioramento della domanda interna. La dinamica espansiva ha dunque mostrato una buona tenuta in un contesto in cui permane sia una debolez-za latente del commercio mondiale, sia elevata incertezza dal punto di vista politico. Dal lato della produzio-ne, il valore aggiunto è aumentato dello 0,3% in termini congiunturali nel terzo trimestre del 2016, trainato dall’industria (al netto delle costruzioni) e dai servizi. Il valore aggiunto nei settori di industria e servizi è in


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fase di ripresa dal 2013, mentre il settore delle costruzioni evidenzia un certo ritardo, cominciando solo di recente a mostrare segnali di stabilizzazione e un lieve recupero. La tenuta dell’espansione economica è tuttora sostenuta soprattutto dai consumi privati. L’incremento è riconducibile alla solida dinamica del reddito delle famiglie, sostenuta dal miglioramento dei mercati del lavoro nell’area dell’euro. A differenza del periodo pre-crisi, quando la crescita dei consumi era di solito as-sociata a un aumento degli indici di indebitamento, la dinamica corrente si accompagna a un calo graduale dell’indebitamento delle famiglie. Questo sottolinea ulteriormente che la sostenibilità e la resilienza dei consumi privati sono tra le principali determinanti dell’espansione economica in atto, specie perché i mercati del lavoro continuano a rafforzarsi e la fiducia dei consumatori resta elevata. I consumi beneficiano, seppur in maniera eterogenea all’interno dell’area euro, della tendenza al ribasso della disoccupazione cominciata agli inizi del 2013. Il tasso di disoccupazione si è posizionato al 10% nel terzo trime-stre del 2016, il dato più basso dalla metà del 2011, per poi continuare a scendere nel mese di novembre al 9,8%. L’occupazione ha continuato a espandersi. Il livello di occupazione nell’area dell’euro ha evidenziato un incre-mento di 2,3 milioni di unità rispetto a un anno prima. Il livello raggiunto è meno dell’1%, inferiore al massimo pre-crisi registrato nel secondo trimestre del 2008. Dati più tempestivi, come quelli forniti dalle indagini, con-fermano il protrarsi dei miglioramenti nei mercati del lavoro dell’area dell’euro per il prossimo futuro. Prosegue la crescita degli investimenti, risentendo soprattutto di un rafforzamento dell’attività di costruzione. L’aumento degli investimenti nel settore edile, generalizzato tra i vari paesi, è perlopiù attribuibile al raffor-zamento dei mercati delle abitazioni nell’area dell’euro. Secondo l’indagine svolta dalla Commissione euro-pea nel quarto trimestre del 2016, la domanda relativa alla percezione di vincoli alla produzione di beni di investimento è scesa al suo livello più basso dall’inizio della Grande recessione. Anche il miglioramento delle condizioni finanziarie, la maggiore fiducia nel settore delle costruzioni e il numero crescente di concessioni edilizie rilasciate sono segnali di un’accelerazione degli investimenti nel quarto trimestre. Nel complesso, ci si attende che l’espansione economica nell’area dell’euro proceda a un ritmo moderato, ma in via di rafforzamento. Le misure di politica monetaria continuano a trasmettersi all’economia reale, sospingendo la domanda interna e agevolando la riduzione della leva finanziaria. Esercita un freno all’acce-lerazione dell’espansione economica europea la lenta attuazione delle riforme strutturali e gli aggiustamenti di bilancio rimasti da compiere in diversi settori. Le proiezioni macroeconomiche per l’area dell’euro formulate dalla BCE a dicembre 2016 prefigurano una crescita annua del PIL reale dell’1,7% nel 2016 e nel 2017 e dell’1,6% nel 2018 e nel 2019. La crescita rimane moderata e non garantisce all’area euro una tenuta contro nuovi rallentamenti o nuovi shock, che potrebbe-ro giungere anche da eventi e circostanze, politiche ed economiche, esterne.

-0,5

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1,5

ANDAMENTO PIL DELL’AREA EURO IN TERMINI REALI (INCLUSE LE PROIEZIONI)(variazioni percentuali su base trimestrale)

2010 2012 2014 2016 2018

FONTE: BOLLETTINO ECONOMICO BCE - DICEMBRE 2016


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Sulla base delle rilevazioni preliminari, l’inflazione nell’area dell’euro è aumentata all’1,1% a dicembre ri-spetto alla rilevazione dello 0,6% a novembre e ben superiore del minimo, che ha caratterizzato il tema della deflazione, a - 0,2% toccato ad aprile. Al tempo stesso, la dinamica di fondo dei prezzi (l’indicatore “core” non tiene conto dei beni alimentari e del petrolio) continua a non mostrare chiari segnali di una tendenza al rialzo. In prospettiva, è probabile che l’inflazione aumenti ancora al volgere dell’anno portandosi oltre l’1 per cento, in larga parte per gli effetti base determinati dal tasso di variazione sui dodici mesi dei prezzi.

INFLAZIONE MISURATA SULLO IAPC DELL’AREA EURO (PROIEZIONI INCLUSE)(variazioni percentuali sul periodo corrispondente)

-0,5

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INTERVALLO DI PROIEZIONEIAPC

FONTE: BOLLETTINO ECONOMICO BCE - DICEMBRE 2016

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Il principale promotore del ciclo moderatamente crescente dell’economia europea è costituito dalle azioni espansive intraprese dalla BCE nel corso degli anni e, non ultima, l’attivazione del QE. La decisione della BCE di dare maggiore certezza al piano di QE almeno fino al 2017, si inserisce nel quadro politico incerto, che si prospetta nell’anno appena iniziato. Il Consiglio direttivo della BCE ha infatti deciso di prolungare il piano di acquisto di titoli di nove mesi ri-spetto alla scadenza precedente di marzo 2017, riducendo nel contempo l’ammontare mensile da 80 a 60 miliardi ed estendendo la possibilità di acquistare anche titoli con scadenza inferiore ai due anni (ma supe-riore a un anno) e, se necessario, con rendimenti inferiori al tasso sui depositi presso la Banca centrale, ora pari a - 0,40%. La decisione, da alcuni interpretata come il primo passo verso la fine delle misure di QE anche nell’Eurozo-na, lascia in realtà importanti spazi di manovra alla BCE, con la possibilità di estendere il piano di acquisti, nella quantità e nella durata, qualora le condizioni finanziarie dovessero deteriorarsi e minacciassero di compromettere la crescita dell’Eurozona, anche oltre il 2017.La BCE ha anche reiterato il suo messaggio di forward guidance sui tassi di politica monetaria, che rimarranno sui livelli correnti, o più bassi, fino a ben oltre la fine del programma di QE, confermando l’ipotesi di tassi sui rifinanziamenti principali fermi a zero fino a fine 2018.

La situazione italiana

La risalita del PIL italiano è iniziata nel primo trimestre 2015 ed è proseguita fino al primo 2016, con un in-cremento dell’1,4% cumulato. Tale modesto progresso si confronta tuttavia con la caduta del 9,7% rispetto all’inizio del 2008, un incedere incerto e inferiore a quello delle altre principali economie europee come evidenziato nei grafici di benchmarking illustrati all’inizio della presente trattazione. Il recupero si è addirittura arrestato nel secondo trimestre del 2016, quando la variazione del PIL rilevata


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dall’ISTAT è stata nulla, per effetto del calo degli investimenti e del rallentamento della spesa delle fami-glie, mentre è stato positivo il contributo dell’interscambio con l’estero. Dal lato dell’offerta, nel secondo trimestre è risultato negativo l’apporto dell’industria, che aveva invece sostenuto l’incremento nel primo. La dinamica del secondo trimestre non è stata però una peculiarità italiana, ma ha accumunato anche gli altri partner europei. L’economia ha ripreso a crescere nel terzo trimestre e le indicazioni congiunturali sinora disponibili indica-no che la prosecuzione del miglioramento anche nell’ultimo quarto dell’anno. Il saldo annuo tendenziale della nostra economia dovrebbe chiudersi con una crescita 2016 in progresso intorno allo 0,8%. Dopo i ritmi di crescita sostenuti registrati nel 2015 e nel primo trimestre del 2016, i consumi delle famiglie hanno mostrato una decelerazione nel secondo trimestre, sebbene in presenza di un significativo incre-mento del potere d’acquisto. La prospettiva di una evoluzione ancora moderata nei prossimi mesi, suppor-tata dall’andamento positivo del mercato del lavoro e dai livelli contenuti dell’inflazione, determinerebbe nell’anno corrente una crescita della spesa delle famiglie dell’1,2%. Nel 2017 si attende il proseguimento dell’attuale tendenza, anche se la ripresa dell’inflazione porterà a un contenimento dell’aumento del potere di acquisto. Sebbene con un andamento intermittente, nel corso del 2016 si sono rafforzati i segnali di ripresa del com-parto produttivo e principalmente dagli investimenti delle imprese in macchinari e apparecchiature. Oltre alla crescita elevata dei mezzi di trasporto, anche le macchine e attrezzature e le costruzioni hanno evidenzia-to dinamiche positive che si prevede possano proseguire nel prossimo periodo a un ritmo crescente, sostenuti dalle misure di politica fiscale a favore delle imprese e dal miglioramento delle condizioni sul mercato del credito.La spesa delle famiglie è alimentata dal potere d’acquisto in crescita e dal positivo andamento dell’occupa-zione, oltre che da misure fiscali a sostegno del reddito, già previste nella Legge di bilancio. Il mercato del lavoro ha proseguito la sua fase espansiva beneficiando della riforma del “Jobs Act” e della decontribuzione per i nuovi assunti. Con il venir meno di una buona parte degli incentivi sui contributi, l’oc-cupazione nei primi due trimestri dell’anno ha continuato a crescere, sia pure a tassi inferiori al 2015. Nel secondo trimestre sono proseguiti i segnali di miglioramento della domanda di lavoro da parte delle imprese e si è ridotto il ricorso alla Cassa Integrazione. Un contributo positivo alla crescita è giunto anche dal commercio estero. Nei primi nove mesi del 2016, le espor-tazioni di beni in volume sono aumentate del 3,0% verso l’area euro diminuendo dell’1,4% verso i paesi extra UE. Nei prossimi mesi si prevede un consolidamento del ritmo di crescita delle esportazioni, in linea con gli andamenti del ciclo economico mondiale. Il bilancio annuale del nostro export di beni e servizi dovrebbe beneficiare anche nel 2017 del deprezzamento dell’euro. Per quanto riguarda l’inflazione, il nostro Paese ha continuato per buona parte del 2016 a soffrire di spinte deflative che hanno interessato l’intero sistema dei prezzi. Per i prezzi al consumo, dalla primavera si è regi-strata un’inversione di tendenza anche se i tassi di variazione sono rimasti lievemente negativi. L’attenuazione della fase deflativa ha scontato essenzialmente il minor calo dei prezzi della componente energetica mentre una fase ciclica ancora incerta e la debole domanda di consumo si sono tradotte in un rallentamento signifi-cativo per le componenti di fondo. Già nei primi mesi del 2017 si prevede una ripresa dell’inflazione con una intensità più marcata nella seconda parte dell’anno. Risulteranno determinanti le condizioni di costo sui mercati internazionali delle materie prime, in particolare per l’approvvigionamento energetico. Nel quadro di una ripresa dei corsi petroliferi, il contributo all’inflazione della componente energetica è previsto diventare positivo. A questo si associa il deprezzamento contenuto del cambio dell’euro rispetto al dollaro che spingerà al rialzo anche i costi degli altri input importati.


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Previsioni di crescita per l’Italia

PROMETEIA (RAPPORTO DI PREVISIONE - DICEMBRE 2016) 2016 2017 2018

Prodotto Interno Lordo 0,9 0,7 0,8Spesa delle famiglie 1,4 0,6 0,7Spesa della AP 0,6 0,2 0,2Importazioni 1,7 2,2 2,4Esportazioni 1,3 2,9 3,0Investimenti 1,9 0,9 0,9Produzione industriale 1,4 1,3 1,7Tasso di disoccupazione 11,6 11,4 11,3Indice prezzi al consumo -0,1 1,2 1,5

Il sistema bancario italiano (2)

È proseguita nei mesi più recenti l’espansione del credito al settore privato non finanziario. La qualità del credito delle banche italiane continua a beneficiare gradualmente del miglioramento del quadro congiun-turale. Il Governo ha autorizzato il finanziamento di eventuali interventi di concessione di garanzie o di raf-forzamento patrimoniale a sostegno di banche o gruppi bancari italiani e, nel rispetto del quadro europeo in tema di risanamento e risoluzione delle crisi bancarie e di aiuti di Stato, procederà alla ricapitalizzazione precauzionale chiesta da Banca Monte dei Paschi di Siena.La crescita dei prestiti alle famiglie si rafforza, mentre la dinamica di quelli alle imprese rimane differenzia-ta per settore di attività economica. Nei tre mesi terminanti in novembre la dinamica del credito al settore privato non finanziario si è lievemente rafforzata (1,1%, al netto dei fattori stagionali e in ragione d’anno). I finanziamenti alle famiglie hanno accelerato (2,1%), prosegue, robusta, sia la crescita del credito al consu-mo (2,7%), sostenuta dalla dinamica del reddito disponibile, sia quella dei mutui per l’acquisto di abitazioni (2%), sostenuta dalla ripresa del mercato immobiliare. In novembre l’aumento dei prestiti alle imprese è stato marginalmente positivo sui tre mesi (0,3%, correggendo per i fattori stagionali e in ragione d’anno) e nullo sui dodici mesi, con notevoli differenze legate al settore di attività economica. Per le società dei servizi continua a salire (2,3% sui dodici mesi), i prestiti destinati alle aziende manifatturiere si sono lievemente ridotti (-0,5%), mentre è tornata ad accentuarsi la contrazione dei finanziamenti alle imprese edili (-5,4%). Il credito alle società con 20 e più addetti ha sostanzialmente ristagnato, mentre si è appena attenuata la fles-sione dei finanziamenti alle imprese di minore dimensione (0,4% e - 3,2%, rispettivamente). Per le imprese la domanda è stata spinta da esigenze di scorte e capitale circolante e per rifinanziare- ristrutturare e rinegoziare il debito, favorita dal basso livello dei tassi di interesse.L’offerta di credito rimane tuttavia cauta, condizionata dalla posizione patrimoniale delle banche e dalle incertezze sulla gestione dei crediti deteriorati, nonostante l’abbondante liquidità presente nel sistema con-tinui a favorire l’erogazione di crediti verso la clientela meno rischiosa, sulla quale è rimasta accesa la concor-renza tra gli operatori, e i settori di attività economica più virtuosi.Le condizioni di offerta restano accomodanti. L’indagine trimestrale sul credito bancario nell’area dell’euro (Bank Lending Survey) segnala politiche di offerta pressoché invariate nel quarto trimestre del 2016. È pro-seguita, seppure con minore intensità, la riduzione dei margini applicati alla media dei prestiti a imprese e famiglie. Anche i sondaggi condotti in dicembre dall’Istat e dalla Banca d’Italia in collaborazione con Il Sole 24 Ore presso le aziende riportano condizioni di accesso al credito complessivamente stabili, pur con anda-menti differenziati per imprese di diverse categorie.Il costo medio dei nuovi prestiti continua a diminuire, collocandosi su livelli minimi nel confronto storico. In novembre il tasso medio sui nuovi prestiti alle imprese si è ulteriormente ridotto di 10 punti base rispetto ad agosto (all’1,6%). Il costo dei nuovi mutui è sceso di 15 punti base per le erogazioni a tasso fisso (al 2,2%), di

(2) BOLLETTINO ECONOMICO DELLA BANCA D’ITALIA N. 1 - 2017


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10 per quelle a tasso variabile (all’1,7%). Il differenziale con l’area dell’euro è rimasto pressoché nullo per i prestiti alle imprese e si è confermato su valori molto contenuti per quelli alle famiglie (a 25 punti base).Prosegue il miglioramento della qualità del credito, riflettendo seppure in maniera graduale il rafforzamento delle prospettive dell’economia. Nel terzo trimestre del 2016 il flusso dei nuovi crediti deteriorati sul totale dei finanziamenti, al netto dei fattori stagionali e in ragione d’anno, è sceso di tre decimi di punto, attestan-dosi al 2,6%). L’indicatore è diminuito di quattro decimi per i prestiti alle imprese (al 4,1%) e di due per quelli alle famiglie (all’1,7%). Per il complesso dei gruppi classificati come significativi ai fini della vigilanza, nel trimestre estivo l’incidenza dei crediti deteriorati sul totale dei finanziamenti è rimasta sostanzialmente stabile, sia al lordo sia al netto delle rettifiche di valore (17,9 e 10,5 per cento, rispettivamente). Il tasso di copertura (rapporto tra le rettifiche e la consistenza dei prestiti deteriorati) è aumentato al 47,3%.La raccolta si mantiene invariata. L’aumento dei depositi dei residenti e il maggiore ricorso alle operazioni di rifinanziamento presso l’Eurosistema hanno compensato il calo delle obbligazioni detenute dalle famiglie. È proseguita la contrazione delle obbligazioni collocate presso intermediari e investitori istituzionali.Nei primi nove mesi del 2016 la redditività dei gruppi significativi è diminuita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente: il rendimento annualizzato del capitale e delle riserve (ROE) è sceso all’1,4% (dal 3,8). Si sono ridotti sia il margine di interesse sia gli altri ricavi (rispettivamente del 4,3 e dell’1,4%). I costi operativi sono aumentati (del 6,1 per cento), prevalentemente per gli oneri straordinari connessi con i piani di incentivazione all’esodo di parte del personale e con le contribuzioni ai fondi di garanzia dei depositi e di risoluzione. Il risultato di gestione è diminuito di circa un quinto. Le rettifiche di valore su crediti sono cresciute del 20,6%, a seguito del significativo incremento dei tassi di copertura delle esposizioni deteriorate da parte di alcuni intermediari.Nel terzo trimestre il grado di patrimonializzazione è lievemente migliorato. Il capitale di migliore qualità (CET1) dei gruppi significativi si è attestato, in media, all’11,9% delle attività ponderate per il rischio, in aumento di circa dieci punti base rispetto al mese di giugno.Alla fine di dicembre il Governo ha autorizzato il finanziamento di eventuali interventi, nella forma di conces-sione di garanzie su passività di nuova emissione o misure di rafforzamento patrimoniale, a sostegno di ban-che o gruppi bancari italiani fino a un massimo di 20 miliardi di euro per il 2017. Lo schema è compatibile con la disciplina europea sugli aiuti di Stato. Gli interventi potranno essere realizzati senza che costituiscano motivo di risoluzione delle banche, in base a quanto previsto dall’art. 32 della direttiva UE/2014/59 sul risa-namento e la risoluzione delle banche (Bank Recovery and Resolution Directive, BRRD) e dall’art. 18 del rego-lamento UE/2014/806 sul Meccanismo di risoluzione unico (Single Resolution Mechanism Regulation, SRMR). Il Decreto prevede che il MEF possa rilasciare una garanzia statale sia sulle passività emesse da banche italia-ne dopo la data di entrata in vigore del decreto stesso, sia su erogazioni di liquidità di emergenza (emergency liquidity assistance, ELA). Possono accedere alla garanzia le banche che rispettano i requisiti patrimoniali minimi obbligatori (ossia di “primo pilastro”) e non registrano carenze di capitale sulla base di prove di stress condotte a livello nazionale o europeo. La garanzia può essere rilasciata anche a favore di banche in risolu-zione, enti ponte e intermediari che abbiano mostrato carenze di capitale in prove di stress, purché presen-tino patrimonio netto positivo. L’ammontare della garanzia è limitato a quanto strettamente necessario per ripristinare la capacità di finanziamento a medio e a lungo termine degli intermediari.Inoltre, al fine di prevenire gravi perturbazioni dell’economia e preservare la stabilità finanziaria, il MEF potrà effettuare interventi di rafforzamento patrimoniale per far fronte a esigenze di capitale emerse nello scenario avverso di prove di stress condotte a livello nazionale o europeo (ricapitalizzazione precauzionale), nel rispetto del quadro normativo europeo in materia di aiuti di Stato. L’intervento è previsto a favore di banche per le quali non ricorrano le condizioni che determinerebbero l’avvio di procedure di gestione delle crisi, tra cui la risoluzione. Ciò richiede innanzitutto che, prima della partecipazione dello Stato al capitale della banca, vengano applicate misure di condivisione degli oneri a carico dei privati (burden sharing).


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Il mercato immobiliare italiano

I dati recentemente pubblicati dall’Osservatorio del Mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con riferimento all’andamento del 3° Trim. ’16 consentono di confermare la tendenza ad un deciso rialzo nel numero di transazioni, già evidenziata nei due trimestri precedenti, a fronte di una prosecuzione della disce-sa dei prezzi degli immobili.La crescita nel numero di transazioni registrata dall’Osservatorio coinvolge tutti i segmenti di mercato, anche se evidenzia una decelerazione per il settore residenziale, che aveva fatto registrare nel semestre precedente il massimo incremento percentuale nella serie storica considerata dall’Osservatorio.In termini generali e di lungo periodo i dati elaborati dall’Osservatorio relativamente al numero di transazio-ni mostrano un prolungato andamento negativo che, a parte l’andamento stagionale di alcuni isolati trime-stri, è iniziato nel 3° Trim. ’06, ha raggiunto un il massimo della perdita alla fine del 2012, per poi rallentare l’intensità delle variazioni negative nel 2013 e nel 2014, mostrare la prime variazioni tendenziali positive nel 2015 e infine consolidare nel 2016 i segnali di ripresa del mercato.Per quanto riguarda invece l’andamento dei prezzi, i dati registrano una prosecuzione, sia pure attenuata, della diminuzione incorso dall’inizio della attuale fase di crisi del mercato.

L’andamento delle compravendite immobiliari

L’andamento complessivo del mercato immobiliare può essere espresso dalla variazione tendenziale annua del numero di compravendite registrata nel 3° Trim. del +17,8%, inferiore a quella del 2° Trim. (+21,8%) e analoga al dato del I Trim. (+17,3%), che va raffrontata con il +4,7% registrato nell’intero 2015 e con il -3,4% registrato nel 1° Trim. ’15.Per quanto riguarda il settore residenziale, dopo l’aumento del +22,9% registrato nel II Trim., che rappresen-tava addirittura il massimo nella serie storica registrata a partire dal 2004, la variazione del +17,4% rappresen-ta comunque un dato significativo.La distribuzione geografica di tale variazione conferma la particolarmente vivace nei capoluoghi del Nord (+23,0%) e nelle relative aree provinciali (+22,0%), mentre vede un marcato rallentamento nei capoluoghi del Centro (+12,5% contro il +18,2% del trimestre precedente) e del Sud (+7,6% contro il +21,3%). Per quanto riguarda l’andamento nelle maggiori città italiane mantengono variazioni superiori al +20% le città del Nord, con il +25% di Genova, il +23,9% di Milano, il +21,5% di Bologna, il + 20,4% di Torino); rimane interessante anche se in attenuazione la variazione di Firenze (+13,3%), mentre crollano gli andamenti di Roma (+8,9%), di Palermo (+5,8%), di Napoli (+2,4% contro un +25,3% del precedente trimestre).Gli andamenti delle relative aree provinciali, tutti con variazioni positive a due cifre, risultano allineati a quelli dei capoluoghi al Nord, e ovunque migliori rispetto ad essi sia al Centro che al Sud, con valori massimi a Firenze (+31,4%) e a Napoli (+24,7%).Se si raffronta il numero di transazioni con quello registrato nel 2013 si registrano nelle grandi città variazioni dell’ordine del +47% (Venezia), +46% (Firenze), +40% (Bologna), +38% (Milano), fino ad aumenti minimi del +18% e +21% (Palermo e Catania).I settori non residenziali fanno registrare anch’essi variazioni uniformemente positive a due cifre, in forte crescita per il settore terziario e commerciale e di conferma della variazione elevata già fatta registrare per il settore produttivo.Per quanto riguarda in particolare il settore terziario la variazione del +31,7%, doppia rispetto a quella del +14,7% registrata nel 2° Trim., risulta particolarmente significativa al Centro (+36,1%) e al Nord (+34,6%), e più attenuata al Sud (+15,6% contro il +20,9% del 2° Trim.).La variazione registrata per il settore commerciale (+23,3), anch’essa quasi doppia rispetto a quella del 2° Trim. (+12,9%), presenta una distribuzione geografica analoga, con variazioni del +28,6% al Nord e del +23,7% al Centro, e solo del +14,2% al Sud.Il settore produttivo ha fatto registrare una variazione positiva del +24,5%, particolarmente rilevante al Centro (+36,9%) e distribuita in modo sostanzialmente uniforme negli altri settori geografici (+23,6%


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al Sud e +22,0% al Nord).In termini prospettici, nonostante i dati rilevati e sintetizzati nelle righe precedenti, i più qualificati analisti del settore continuano a segnalare rischi di rallentamento del mercato sia di natura esogena che endogena, con una esplicita previsione di rallentamento della ripresa delle compravendite non residenziali nel 2017 sull’intero territorio nazionale (fonte: Nomisma Novembre 2016 pagg. 31 - 32).

L’andamento dei prezzi degli immobili

Per quanto riguarda i prezzi, tutti gli Osservatori concordano nel rilevare come all’aumento del numero di compravendite non abbia fatto riscontro un’inversione di tendenza sul versante dei prezzi, che hanno invece proseguito la dinamica recessiva, seppure con intensità progressivamente decrescente, in connessione con un perdurante eccesso di offerta (fonte: Nomisma Novembre 2016 pag. 6 e segg.). In questo quadro di prosecu-zione della fase di repricing le previsioni di diminuzione per il 2016 si sono attenuate, e potrebbero portare a variazioni annuali medie dell’ordine del -1% per le abitazioni e del -1,5% per gli immobili produttivi.Sempre con riferimento al 2013, i prezzi nelle grandi città hanno fatto registrare una diminuzione media dell’ordine del -9%.Le precedenti previsioni di una inversione nel 2017 del trend, sia pure di modesta entità, sono state rinviate da tutti gli analisti almeno fino al 2019; in ogni caso anche quando si verificherà un’inversione di tendenza questa non sarà generalizzata, ma vedrà andamenti differenziati tra le diverse aree geografiche e le diverse zone urbane, con centri che continueranno ancora a vedere prezzi in diminuzione.

Altri indicatori del mercato immobiliare

Tra gli altri parametri ritenuti significativi per la valutazione dello stato del mercato immobiliare, si registra una leggera riduzione sia dei tempi medi di vendita che del margine medio di sconto sui prezzi di vendita per le abitazioni.Per quanto riguarda infine gli aspetti finanziari del mercato immobiliare, ed in particolare il volume degli investimenti immobiliari corporate in Europa, i dati Nomisma confermano l’andamento negativo fatto re-gistrare nella prima parte del 2016, così come il modesto peso degli investimenti immobiliari in Italia, che rappresentano poco più del 3% del totale europeo.Sul fronte dei mutui immobiliari, nonostante le precedenti previsioni di un possibile rallentamento della do-manda di mutui, la percentuale di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è ulteriormente salita superando nel 3° Trim. 2016 l’80% del totale delle compravendite immobiliari; in ulteriore crescita anche il rapporto tra prestito e valore dell’immobile, che ha raggiunto il 74,7% (fonte OMI Agenzia delle Entrate). In questo quadro l’incidenza delle surroghe o sostituzioni di vecchi mutui tende a stabilizzarsi intorno al 25% del totale, mentre aumenta la componente di nuove erogazioni. La previsione complessiva per il 2016 è di un aumento annuo del + 18,4% nel volume complessivo erogato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (fonte: Nomi-sma), con una variazione complessiva cumulata del +53% rispetto al dato del 2013.


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STELLINE REAL ESTATE NEL MODELLO ORGANIZZATIVO DEL GRUPPO CREDITO VALTELLINESE

Stelline Real Estate fa parte del Gruppo bancario Credito Valtellinese, del quale condivide principi ed indi-rizzi strategici, in una concezione di mercato orientata alla creazione di valore sostenibile nel medio periodo ed attenta allo sviluppo socio-economico dei territori di insediamento.L’appartenenza al Gruppo Credito Valtellinese contribuisce in misura significativa al progressivo sviluppo di Stelline Real Estate, grazie alla condivisione di un disegno imprenditoriale unitario che valorizza le caratteri-stiche di “banca del territorio”, al servizio di una clientela prevalentemente costituita da famiglie, professio-nisti, piccole-medie imprese, artigiani e istituzioni no profit.


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IL MODELLO ORGANIZZATIVO DEL GRUPPO CREDITO VALTELLINESE

Il Gruppo bancario Credito Valtellinese è costituito da banche territoriali, società specializzate e società di produzione per la fornitura di servizi - in un’ottica di sinergie ed economie di scala - a tutte le società del Gruppo. L’attuale struttura del Gruppo è graficamente di seguito rappresentata.

(*) Società assicurative soggette all’attività di direzione e coordinamento del Credito Valtellinese ai sensi degli artt. 2497 e seguenti del Codice Civile.

CREDITO VALTELLINESE

GLOBALASSICURAZIONI (*)

CREVAL SISTEMIE SERVIZI

MERCATO SOCIETÀ SPECIALIZZATE

CREDITOSICILIANO

GLOBALBROKER (*)

STELLINEREAL ESTATE

CORPORATE CENTER

Al 31 dicembre 2016 il Gruppo Credito Valtellinese è presente sul territorio nazionale in undici regioni con un network di 503 Filiali, attraverso le banche del territorio che connotano l’ “Area Mercato”:

- Credito Valtellinese S.p.A., società capogruppo, presente con la propria rete di 371 sportelli, la maggior parte dei quali in Lombardia- 217- , oltre che in Valle d’Aosta, Piemonte, Veneto, Trentino Alto Adige, Emilia Romagna, Toscana, Lazio, Marche, nonché in Umbria. - Credito Siciliano S.p.A., è presente con una rete di 132 sportelli in tutte le province della Sicilia, oltre a Roma, Torino, Milano e Firenze con quattro sportelli dedicati al credito su pegno.

Le seguenti società connotano l’ “Area Società Specializzate”: - Global Assicurazioni S.p.A.(3), agenzia assicurativa plurimandataria specializzata nella intermediazione e gestione di polizze assicurative standardizzate a favore della clientela individui e famiglie. - Global Broker S.p.A.(4), broker assicurativo specializzato nella intermediazione e gestione di polizze assi-curative a favore della clientela Aziende.

Completano il perimetro del Gruppo le società di servizi strumentali all’attività bancaria, che ne connotano l’ “Area Corporate Center”:

- Creval Sistemi e Servizi S.c.p.A., società di gestione e sviluppo delle attività afferenti l’Information and Communication Technology (ICT), l’organizzazione, il back office, i servizi immobiliari e i processi di supporto. - Stelline Real Estate S.p.A., R.E.o.Co. (Real Estate Owned Company), società del Gruppo esclusivamente dedicata all’attività di asset repossessing.

(3) SOCIETÀ SOTTOPOSTA ALL’ATTIVITÀ DI DIREZIONE E COORDINAMENTO DEL CREDITO VALTELLINESE E PERTANTO INSERITA NEL PERIMETRO DI CONSOLIDAMENTO, TUTTAVIA NON INCLUSA NEL GRUPPO BANCARIO, AI SENSI DELLE DISPOSIZIO-NI DI VIGILANZA, IN QUANTO ESERCENTE ATTIVITÀ ASSICURATIVA.

(4) CFR. NOTA PRECEDENTE.


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L’ANDAMENTO GESTIONALE NELL’ESERCIZIO

Analisi dei principali aggregati patrimoniali e dei risultati economici

Riportiamo di seguito l’andamento dei costi e dei ricavi della gestione caratteristica (dati in unità di Euro):

Descrizione 2016 2015 Variazioni %

Valore della produzione 4.115.324 15.405.370 - 73,29 %Costi della produzione 6.234.008 14.369.732 - 56,62 %

Ricavi

All’interno della voce “Valore della produzione” figurano: - corrispettivi per cessioni di immobili per euro 4.006.000; registrano un decremento di euro 916.452 ri-spetto all’esercizio precedente e si riferiscono alla cessione degli immobili in Aicurzio (MB) Lotto 1 e in Mariano Comense (CO) e di porzioni dell’immobile in Lurate Caccivio (CO); - corrispettivi per servizi erogati per euro 409.565; registrano, rispetto all’esercizio precedente, un decre-mento di euro 8.421.096, dovuto alla diminuzione dei ricavi infragruppo a seguito della scissione parziale di ramo d’azienda avvenuta ad ottobre 2015, che ha comportato il passaggi degli incarichi a Creval Sistemi e Servizi; - corrispettivi per locazioni e noleggi per euro 565.656; subiscono un aumento di euro 90.006 rispetto all’esercizio precedente; - variazione delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e finiti in negativo per euro 1.003.848, che registra un decremento di euro 2.052.473 rispetto all’anno precedente in dipendenza delle acquisizioni degli immobili in Aicurzio (MB) Lotti 1 e 2, Brembio (LO), Lanzo d’Intelvi (CO) via Paravi-sio, Milano via Gallina e Torino via Vandalino, delle cessioni immobiliari di cui sopra e della svalutazione di n. 3 immobili per un totale di euro 2.428.963; - altri ricavi per euro 137.951.

Per quanto concerne la svalutazione, gli immobili interessati sono riportati nella tabella seguente:

immobile valore contabile valore perizia Svalutazione

Caronno Pertusella (VA) 1.370.030,15 1.238.150,00 - 131.880,15 Sondrio via Ventina box 468.952,61 402.300,00 - 66.652,61 Sondrio via Ventina 19.099.430,46 16.869.000 - 2.230.430,46

TOTALE 20.938.413,22 18.509.450,00 - 2.428.963,22

Le svalutazioni in argomento sono conseguenti ad una nuova valutazione al 31 dicembre 2016 dei cespiti “rimanenze”, affidata a qualificati periti indipendenti. Tutte le valutazioni sono state condotte con criteri tra loro omogenei; data la natura degli immobili in esame, la maggior parte delle valutazioni ha seguito il “Metodo del confronto di mercato”, con applicazione del valore unitario più attendibile desunto dai più quotati Osservatori del mercato immobiliare o da specifiche indagini di mercato ovvero ancora da immobili “comparabili” oggetto di compravendita nello specifico mer-cato di riferimento. Pertanto, relativamente a 3 immobili le valutazioni hanno espresso un valore di mercato inferiore al valore di bilancio, con una conseguente svalutazione per complessivi Euro 2.428.963.


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Costi

All’interno della voce “Costi della produzione” figurano: - i costi relativi agli acquisti, pari ad euro 4.721.076, rappresentati dagli oneri sostenuti per l’acquisizione, a tutela di ragioni di credito, degli immobili in Aicurzio (MB) Lotti 1 e 2, Brembio (LO), Lanzo d’Intelvi (CO) via Paravisio, Milano via Gallina e Torino via Vandalino, unitamente a costi incrementativi degli immobili acquisiti negli esercizi precedenti; - i costi per il personale pari ad euro 59.770, gli ammortamenti per euro 32.972 ed i costi per servizi, pari ad euro 1.420.190.

Investimenti

Nell’esercizio non sono stati effettuati investimenti.

Continuità aziendale

Nel documento n. 2 del 6 febbraio 2009 Banca d’Italia, Consob e Isvap hanno svolto alcune considerazioni in merito alla situazione dei mercati e delle imprese, chiedendo agli Amministratori di fornire nel Bilancio una serie di informazioni indispensabili per una migliore comprensione degli andamenti e delle prospettive aziendali, con particolare riferimento alla continuità aziendale, ai rischi finanziari, alle verifiche per riduzio-ne di valore delle attività ed alle incertezze nell’utilizzo di stime.Per quanto concerne le richieste riguardanti l’informativa relativa ai rischi finanziari, alle verifiche per ri-duzione di valore delle attività ed alle incertezze nell’utilizzo di stime si fa rinvio alle informazioni fornite nella presente relazione e/o nell’ambito della nota integrativa, nel contesto della trattazione degli specifici argomenti.Si segnala che le attività legate ad alcuni progetti della Società hanno generato crediti verso clienti. Il com-plesso delle regole interne e delle strutture di controllo posto a presidio di tale rischio risulta strutturato secondo un modello che mira a prevenire e mitigare le perdite, garantire l’affidabilità e l’integrità delle informazioni e verificare il corretto svolgimento dell’attività nel rispetto della normativa interna ed esterna. Circa la prima di queste richieste, quella che attiene al presupposto della continuità aziendale, gli Ammini-stratori di Stelline confermano di avere la ragionevole aspettativa che la Società continuerà con la sua esisten-za operativa in un futuro prevedibile e che, di conseguenza, il bilancio dell’esercizio 2016 è stato predisposto in questa prospettiva di continuità. Confermano altresì di non aver rilevato nella struttura patrimoniale e finanziaria e nell’andamento operativo sintomi che possano indurre incertezze sul punto della continuità aziendale.

Tale giudizio tiene conto anche della situazione economica e patrimoniale delle Società facenti parte del Gruppo bancario Credito Valtellinese.


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LE ATTIVITÀ DI STELLINE REAL ESTATE NEL 2016

Con il supporto dell’Area Real Estate di Creval Sistemi e Servizi è stato gestito il patrimonio immobiliare di Stelline, attraverso le attività così sinteticamente illustrate.

Iniziative Immobiliari

Nel 2016 la Direzione si è occupata del coordinamento e dello sviluppo di iniziative immobiliari finalizzate alla regolarizzazione e valorizzazione degli asset ripossessati della Società. Tra queste si evidenziano l’avvio degli interventi residenziali a Cles (TN) e a Como, loc. Garzola, la progetta-zione dell’immobile in Lanzo di Intelvi (CO), via Paraviso, le opere di bonifica dei compendi industriali in Cosio Valtellino (SO) e Caronno Pertusella (VA) e le regolarizzazioni urbanistiche con avvio di puntuali pro-getti per gli immobili siti ad Adro (BS), Brembio (LO), Milano viale Certosa, Osimo (AN) e Verdellino (BG).

Gestione Immobili e Logistica

Nell’anno la struttura, che assicura il costante aggiornamento della documentazione relativa agli asset, ha portato a compimento anche per Stelline R.E. un importante progetto volto all’analisi di tutti i documenti riguardanti gli immobili in proprietà; a tale scopo sono stati vagliati e inseriti nel data base REF oltre 800 documenti. Il servizio Facility, al fine di preservare il valore del patrimonio immobiliare, ha disposto attività di manuten-zione, generante 93 interventi pianificati, di cui oltre 30 dedicati a sopralluoghi di natura tecnica.Il patrimonio immobiliare gestito per conto della Società è costituito da 42 immobili, per una superficie lorda coperta complessiva di circa mq 75.000, oltre a terreni per una superficie di circa mq 292.000.I servizi di Property collegati riguardano 17 contratti di locazione attiva, 12 posizioni di gestione condominia-le e circa 400 adempimenti di natura fiscale.

Mercato Immobiliare

La Direzione ha curato le attività di acquisizione, gestione e ricollocazione sul mercato degli immobili rive-nienti da iniziative a tutela di ragioni creditizie delle Banche del Gruppo.Alla data del 31 dicembre 2016 gli immobili c.d. ripossessati di proprietà di Stelline Real Estate ammontano a 40 (32 provenienti da asta giudiziaria e 8 da acquisizione diretta), corrispondenti a n. 76 Lotti, iscritti a bilan-cio ad un importo complessivo di Euro 46.900.678, a fronte di un valore di mercato totale di Euro 50.469.570. Per quanto concerne le acquisizioni, nel 2016 la Società ha partecipato a 9 aste giudiziarie, relative a n. 21 im-mobili/Lotti, aggiudicandosi n. 15 immobili per un importo complessivo di Euro 4.230.913 (pari all’offerta minima), a fronte di un valore di mercato di circa Euro 8.500.000. I restanti Lotti sono stati aggiudicati a terzi all’importo totale di Euro 3.435.692, a fronte di un prezzo base di Euro 2.725.367. Per quanto concerne le ricollocazioni sul mercato, nel corso dell’anno Stelline ha ceduto n. 11 immobili/Lotti ad un prezzo complessivo di Euro 4.006.000, registrando una plusvalenza di Euro 717.736 ed ha conces-so in locazione n. 2 immobili ad un canone annuo totale di Euro 140.000.


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Attività per soggetti esterni al Gruppo bancario Credito Valtellinese

Stelline ha proseguito la conduzione dei servizi di “Global Service Immobiliare” di cui al contratto con I.C.B.P.I., valido sino al 31/12/2017 ed il cui corrispettivo base annuo ammonta ad Euro 1.723.120.L’impianto contrattuale prevede l’erogazione dei servizi legati al patrimonio, attraverso le attività di coordi-namento, di manutenzione e di gestione dei progetti straordinari.Le funzioni riguardanti la gestione degli asset, il property, l’energy management, la gestione delle attività di facility vengono erogate direttamente da Stelline per il tramite di Creval Sistemi e Servizi; mentre l’esecuzio-ne dei servizi ai fabbricati (manutenzione) ed alle persone (pulizia, portierato, ecc.) avviene in outsourcing, per il tramite del network di fornitori del Gruppo Creval, ricavandone sinergie ed economie di scala.Sono proseguite le azioni a supporto del Cliente nella definizione delle strategie di gestione degli immobili, la definizione degli investimenti atti a preservare e migliorare il valore economico e la funzionalità del patri-monio immobiliare, la progettazione e la realizzazione delle opere di manutenzione straordinaria prevalen-temente di natura impiantistica.

A completamento di quanto sopra illustrato, viene fornito un sintetico aggiornamento in merito alle parteci-pazioni societarie detenute da Stelline in relazione a significativi interventi immobiliari.

- Sondrio Città Futura s.r.l.: società legata alla realizzazione di residenze in Sondrio, presso l’area «ex Cari-ni», nell’ambito di un P.I.I.; il capitale sociale ammonta ad Euro 100.000; Stelline possiede una quota del 49%, iscritta a bilancio per un valore di Euro 47.315; - Adamello S.p.A.: società legata alla ristrutturazione del fabbricato con destinazione commerciale e resi-denziale in Milano, via Ausonio; il capitale sociale ammonta ad Euro 228.800; Stelline possiede una quota del 10%, iscritta a bilancio per un valore di Euro 770.000.


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ALTRE INFORMAZIONI

Il presidio dei rischi e il sistema dei controlli interni nel Gruppo Credito Valtellinese

La chiara identificazione dei rischi, cui la Società è potenzialmente esposta, costituisce presupposto essenzia-le per la consapevole assunzione e l’efficace gestione dei rischi medesimi, attuata anche attraverso appropria-ti strumenti e tecniche di mitigazione e traslazione.Il complesso dei rischi aziendali è presidiato secondo un modello che integra metodologie di controllo a diversi livelli, tutte indirizzate all’obiettivo di assicurare efficienza ed efficacia dei processi operativi, salvaguar-dare l’integrità del patrimonio aziendale, tutelare l’azienda dalle perdite, garantire l’affidabilità e l’integrità delle informazioni e assicurare il rispetto della normativa interna ed esterna.

In coerenza con le attuali norme di Vigilanza, il Gruppo Credito Valtellinese ha adottato la definizione di “si-stema dei controlli interni” prevista dalla Circolare 285 del 2013 della Banca d’Italia “Disposizioni di vigilanza per le banche” nella Parte Prima, al Titolo IV, Capitolo 3 (Sez. I “Disposizioni preliminari e principi genera-li”, par. 6 “Principi generali”). Nello specifico: “il sistema dei controlli interni è costituito dall’insieme delle regole, delle funzioni, delle strutture, delle risorse, dei processi e delle procedure che mirano ad assicurare, nel rispetto della sana e prudente gestione, il conseguimento delle seguenti finalità:

- verifica dell’attuazione delle strategie e delle politiche aziendali; - contenimento del rischio entro i limiti indicati nel quadro di riferimento per la determinazione della propensione al rischio della banca (Risk Appetite Framework - “RAF”); - salvaguardia del valore delle attività e protezione dalle perdite; - efficacia ed efficienza dei processi aziendali; - affidabilità e sicurezza delle informazioni aziendali e delle procedure informatiche(5); - prevenzione del rischio che la banca sia coinvolta, anche involontariamente, in attività illecite (con parti-colare riferimento a quelle connesse con il riciclaggio, l’usura ed il finanziamento al terrorismo); - conformità delle operazioni con la legge e la normativa di vigilanza, nonché con le politiche, i regolamen-ti e le procedure interne.”

Elementi essenziali del sistema dei controlli interni

Il Sistema dei controlli interni aziendale si inserisce organicamente nel più ampio contesto organizzativo del Gruppo bancario Credito Valtellinese, nel cui ambito si collocano le principali strutture preposte ai controlli, in linea con le disposizioni di Vigilanza che regolano la materia Il Gruppo bancario Credito Valtellinese - come già rappresentato - è disegnato secondo un modello organiz-zativo che mira alla valorizzazione delle competenze distintive in esso presenti, con l’obiettivo di realizzare ogni possibile forma di sinergia e di ottenere economie di scala atte a ridurre i costi operativi relativi ad atti-vità e servizi comuni.A tale scopo, sono istituite presso la Capogruppo le funzioni unitarie preposte all’erogazione in forma accen-trata a tutte le componenti del gruppo dei servizi di internal audit, di risk management e di compliance (gestione dei rischi di non conformità).I rapporti di fornitura di tali servizi tra il Credito Valtellinese e le Società appartenenti al Gruppo sono di-sciplinati da appositi contratti, approvati nel rispetto delle specifiche metodologie e della policy in tema di operatività infragruppo definite a livello di Gruppo, come in seguito meglio dettagliato.In linea generale, il sistema dei controlli interni riveste un ruolo centrale nello sviluppo delle strategie del Gruppo. Particolare attenzione è costantemente dedicata all’adeguamento della sua struttura, in funzione

(5) CFR. BANCA D’ITALIA, “DISPOSIZIONI DI VIGILANZA PER LE BANCHE”, CIRCOLARE N. 285/2013, PARTE I, TIT. IV, CAP. 4, “IL SISTEMA INFORMATIVO”.


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delle modifiche del contesto normativo di riferimento, dell’evoluzione del mercato e dell’ingresso in nuove aree operative. Si ritiene infatti che la competitività del Gruppo e la sua stabilità nel medio e lungo periodo non possano prescindere da un assetto dei controlli interni solido ed efficace e dal continuo affinamento degli strumenti e delle metodologie posti a presidio e monitoraggio dei rischi. Ne consegue che il tema dei controlli costituisce parte integrante dell’attività quotidiana delle aziende del Gruppo coinvolgendo, a diver-so titolo, gli organi amministrativi e di controllo, l’alta direzione e tutto il personale.In coerenza con le disposizioni di Vigilanza, il sistema dei controlli interni è inteso come l’insieme delle rego-le, delle procedure e delle strutture organizzative che mirano ad assicurare il rispetto delle strategie aziendali e il conseguimento delle seguenti finalità: � efficacia ed efficienza dei processi aziendali; � salvaguardia del valore delle attività e protezione dalle perdite; � affidabilità e integrità delle informazioni contabili e gestionali; � conformità delle operazioni alla legge, alla normativa di Vigilanza nonché alle politiche, ai piani, ai rego-lamenti e alle procedure interne.

La complessiva architettura del sistema in questione si fonda sull’interazione di attività tra gli organi statutari aziendali e quella delle funzioni specialistiche deputate ai controlli.Alla Capogruppo - nell’ambito dell’attività di governo del disegno imprenditoriale unitario - compete la definizione di un sistema dei controlli interni efficace, che consenta l’effettivo controllo sia sulle scelte stra-tegiche del Gruppo nel suo complesso, sia sull’equilibrio gestionale delle singole componenti, attraverso: � un controllo sull’evoluzione strategica delle diverse aree di business in cui opera il Gruppo e dei rischi incombenti sulle attività esercitate. Si tratta di un controllo sia sull’andamento delle attività svolte dalle Società appartenenti al Gruppo, sia sulle politiche di acquisizione e dismissione da parte delle medesime;

� un controllo di gestione, volto ad assicurare il mantenimento delle condizioni di equilibrio con riguardo ai profili tecnici gestionali di redditività, patrimonializzazione e liquidità sia delle singole Società, sia del Gruppo nel suo insieme;

� un controllo di tipo tecnico-operativo finalizzato alla valutazione dei diversi profili di rischio apportati dalle singole Controllate, e dei rischi complessivi del Gruppo.

Elementi del Sistema dei Controlli Interni del Gruppo

CONTROLLI INTERNIDI GRUPPO

CONTROLLO DI TIPOOPERATIVO

CONTROLLO SULL’EVOLUZIONESTRATEGICA

CONTROLLO DIGESTIONE


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Le tipologie di controllo

In sintonia con le previsioni delle disposizioni di Vigilanza, i controlli sono suddivisi secondo le seguenti tipologie:1 controlli di linea, volti ad assicurare il corretto svolgimento delle operazioni; detti controlli sono esercitati

direttamente dalle strutture operative, dalle strutture di back office e mediante automatismi dei sistemi in-formativi presso tutte le componenti del Gruppo;

2 controlli sulla gestione dei rischi e sulla conformità, affidati alla funzione di controllo dei rischi (risk ma-nagement) di convalida, di conformità alle norme (compliance) e di antiriciclaggio, finalizzati ad assicurare la corretta attuazione del processo di gestione dei rischi, il rispetto dei limiti operativi assegnati alle varie funzioni e la conformità dell’operatività aziendale alle norme, incluse quelle di autoregolamentazione;

3 attività di revisione interna, volta a individuare andamenti anomali, violazioni delle procedure e della re-golamentazione, nonché a valutare la funzionalità del complessivo sistema dei controlli interni. L’attività è condotta nel continuo, in via periodica ovvero per eccezioni, da strutture diverse e indipendenti da quelle produttive, anche attraverso verifiche in loco.

Le strutture preposte ai controlli

1 I controlli di linea (primo livello) sono esercitati direttamente dalle strutture operative, dalle strutture di back office e mediante gli automatismi (soglie di alert, limiti autorizzativi di tipo gerarchico o blocchi opera-tivi dei sistemi informativi) presso tutte le componenti del Gruppo.

2 I controlli sulla gestione dei rischi (secondo livello) sono attribuiti alla Direzione Risk Management e alla Direzione Compliance, funzioni in posizione autonoma e indipendente rispetto alle unità di business. Alla Direzione Risk Management sono demandate le attività di misurazione e control-lo integrato delle principali tipologie di rischio e della conseguente adeguatezza del capita-le a livello individuale e consolidato. La Direzione presidia altresì il processo di autovaluta-zione dell’adeguatezza del capitale interno (ICAAP) e della liquidità (ILAAP) previsto dalle disposizioni di vigilanza prudenziale e collabora alla definizione e all’attuazione del risk appetite framework (RAF) e delle relative politiche di governo dei rischi, attraverso un adeguato processo di gestione dei rischi. La Direzione Compliance assicura il presidio e la gestione delle attività connesse al rischio di non con-formità alle norme, inteso come il rischio di incorrere in sanzioni giudiziarie o amministrative, perdite finanziarie rilevanti o danni di reputazione in conseguenza di violazioni di norme imperative (di legge o di regolamenti) ovvero di autoregolamentazione (statuti, codici di condotta, codici di autodisciplina).

3 La supervisione, il coordinamento e l’esercizio dell’attività di revisione interna competono alla Direzione Auditing, alla quale spetta altresì la verifica sull’adeguatezza, funzionalità e affidabilità del sistema infor-mativo e del complessivo sistema dei controlli interni, ivi compresa la revisione delle funzioni di controllo di secondo livello, e, più in generale, del corretto svolgimento delle attività delle singole Banche e delle Società controllate.

Le attività di pertinenza delle funzioni aziendali di controllo si svolgono in conformità a quanto previsto dai rispettivi Regolamenti e dal Documento di Coordinamento dei Controlli; le disposizioni in essi contenute descrivono le regole e le modalità di svolgimento dei controlli, la tipologia delle verifiche, i modelli di intera-zione tra le strutture, i rispettivi compiti e i flussi informativi intercorrenti; è inoltre evidenziata l’attività dei Comitati interfunzionali (Comitato di Vigilanza e Controllo ai sensi del D.Lgs. 231/01, Comitato A.L.Co.) e del Comitato Rischi.Le valutazioni periodicamente effettuate dal Consiglio di Amministrazione sulla scorta delle Relazioni pre-disposte dalle strutture preposte al controllo hanno confermato l’adeguatezza del complessivo sistema dei controlli interni e la sua idoneità a presidiare efficacemente le maggiori aree di rischio.Presso le Banche e Società controllate è inoltre stata individuata una figura - tratta dal novero dei consiglieri indipendenti - con compiti di interfaccia della funzione di revisione interna e di supporto per lo svolgimento in loco delle attività di internal audit.


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RAPPORTI CON LE SOCIETÀ DEL GRUPPO E LE ALTRE PARTI CORRELATE

L’attività di direzione e coordinamento

Ai sensi dell’art. 2497 del Codice Civile, si segnala che la Società, facente parte del Gruppo bancario Credito Valtellinese, iscritto all’Albo dei Gruppi bancari cod. 5216.7, è soggetta all’attività di direzione e coordina-mento da parte della capogruppo Credito Valtellinese, finalizzata a perseguire il rafforzamento e lo sviluppo per l’intero Gruppo; si segnala, altresì, che nello svolgimento di tale attività non vengono violati principi di corretta gestione societaria e imprenditoriale né viene arrecato pregiudizio alla consistenza patrimoniale della Società.

Il supporto delle strutture specialistiche

I rapporti e le relazioni poste in essere tra le Società appartenenti al Gruppo bancario Credito Valtellinese si collocano nell’ambito del modello organizzativo già illustrato, in base al quale ciascuna componente è foca-lizzata in via esclusiva sul proprio core business, in un’ottica imprenditoriale finalizzata a una gestione efficace ed efficiente delle complessive risorse del Gruppo.Tale impostazione persegue l’obiettivo di realizzare ogni possibile forma di sinergia tra le Società del Gruppo, assicura a tutte le componenti l’accesso a servizi specialistici di elevato livello qualitativo e permette il conse-guimento di importanti economie di scala atte a ridurre i costi operativi relativi ad attività e servizi comuni.La messa a fattor comune di attività e servizi specialistici è regolata sulla base di appositi accordi contrat-tuali che fanno riferimento a parametri oggettivi, improntati a criteri di trasparenza ed equità sostanziale. La quantificazione dei corrispettivi a fronte dei servizi erogati avviene secondo consolidati criteri, tenendo conto dell’effettivo utilizzo da parte delle Società utenti. Il processo deliberativo inerente a tali corrispettivi è avvenuto nel rispetto delle consuete metodologie e del regolamento per la gestione del budget dei costi non finanziari di Gruppo, che prevedono:

- l’approvazione da parte del Consiglio della Capogruppo del budget annuale di Gruppo e delle sue succes-sive revisioni; - l’approvazione da parte del Consiglio di Amministrazione delle singole Banche e Società interessate per la parte di competenza; - la formalizzazione dei corrispettivi e degli eventuali aggiornamenti in corso d’anno mediante scambio di corrispondenza.

Le evidenze contabili dello Stato Patrimoniale e del Conto Economico dei rapporti con le società del Gruppo sono dettagliate nella Nota Integrativa, a cui pure si fa riferimento per quanto concerne l’operatività con altre parti correlate. In tale contesto, ricordiamo che in base ai contratti in essere Stelline Real Estate si avvale dei servizi specialistici erogati dalla capogruppo Credito Valtellinese, che assicura servizi di consulenza principal-mente in ambito amministrativo, legale-societario, di internal audit, risk management e compliance.

Azioni proprie o della Società Controllante

Ai sensi dell’art. 2428 del Codice Civile, si informa che la Società non detiene, nemmeno per il tramite di società fiduciarie o per interposta persona, azioni proprie o di società controllanti; sempre in relazione alla categoria di azioni proprie o di società controllanti, si comunica che queste ultime non sono state oggetto nell’esercizio di operazioni di acquisto o vendita nemmeno per il tramite di società fiduciarie o per interposta persona.


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I FATTI DI RILIEVO INTERVENUTI DOPO LA FINE DELL’ESERCIZIO E LA PREVEDIBILE EVOLUZIONE DELLA GESTIONE

In conformità a quanto previsto dalla vigente normativa, precisiamo che, successivamente alla data di chiu-sura dell’esercizio e fino alla data di approvazione della presente relazione, non si è verificato alcun fatto di rilievo che possa determinare conseguenze economiche sui risultati rappresentati. Per quanto riguarda l’evoluzione prevedibile della gestione, riteniamo che possa normalmente proseguire l’attività svolta da Stelline a favore principalmente degli Istituti di Credito del Gruppo bancario Credito Val-tellinese, mantenendo peraltro una costante attenzione alle opportunità di presenza sul mercato esterno.Si stima pertanto che possano essere incrementati i volumi operativi, unitamente alla conferma delle condi-zioni di equilibrio economico-gestionale.


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PROPOSTA DI COPERTURA DELLA PERDITA DELL’ESERCIZIO

Signori Soci,come dettagliato nella documentazione di bilancio e nella nota integrativa, per effetto dell’attività di gestio-ne, l’esercizio 2016 si è chiuso con una perdita di euro 1.849.508,00.Sottoponiamo quindi alla Vostra approvazione il bilancio e la proposta per la copertura della perdita dell’e-sercizio, utilizzando la riserva legale per euro 183.286, la riserva ex art. 13 comma 6 D. Lgs. n. 124 del 1993 per euro 5.779, la riserva straordinaria per euro 47.204 e la riserva ex art. 7 comma 7 D. Lgs. n. 38 del 2005 per euro 24.946. La parte residua viene riportata a nuovo esercizio.

Nella determinazione del risultato contabile, il Consiglio di Amministrazione, con il consenso del Collegio Sindacale per quanto richiesto dalla normativa, ha adottato criteri di valutazione conformi ai principi di pru-dente apprezzamento, oltre che rispettosi del dettato della vigente disciplina civilistica e fiscale.Si segnala infine che per il corrente esercizio il bilancio di Stelline Real Estate S.p.A. viene sottoposto a revi-sione contabile dalla società di revisione KPMG S.p.A.


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CONCLUSIONI

Prima di passare alla descrizione delle singole voci di bilancio, ci è gradito ricordare tutti coloro che hanno operato con la Società anche nel corso dell’ultimo esercizio, condividendo - nei rispettivi livelli di competen-za - impegno, lavoro, risultati.Esprimiamo alla Capogruppo Credito Valtellinese ed al Cliente ICBPI il nostro più sincero ringraziamento per la fiducia accordata; al riguardo assicuriamo anche per il futuro la nostra costante cura finalizzata allo sviluppo ed al miglioramento dell’attività della Società.Desideriamo altresì esprimere il nostro sentito apprezzamento nei confronti del personale di Creval Sistemi e Servizi per la professionalità e l’impegno profusi; il loro contributo è risultato fondamentale per il conse-guimento dei traguardi gestionali.Ringraziamo il Collegio Sindacale per il prezioso e qualificato supporto garantitoci nello svolgimento dell’at-tività quotidiana, attraverso consigli e suggerimenti che ci hanno posto in condizione di assolvere al nostro compito in modo corretto.Il Consiglio di Amministrazione desidera esprimere al Socio ed a tutti i soggetti che, con la propria collabora-zione, hanno consentito di giungere ai risultati attesi, la gratitudine per la fiducia manifestata, insieme al più sentito apprezzamento per la collaborazione e l’attenzione costantemente riservata alla Società.

IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Sondrio, 31 gennaio 2017


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Relazione del Collegio Sindacale

Relazione delCollegio Sindacale

All’Assemblea degli Azionisti della Società Stelline Real Estate S.p.A.La presente relazione è finalizzata principalmente a esprimere il parere e le osservazioni del Collegio con riferimento alla vigilanza sull’andamento della gestione, sull’adeguatezza del sistema amministrativo e di appropriata struttura organizzativa.L’attività del Collegio nel 2016 è proseguita nella linea del precedente esercizio.Nel corso dell’esercizio chiuso il 31.12.2016, la nostra attività di controllo sulla gestione è stata ispirata alle Norme di Comportamento del Collegio Sindacale raccomandate dal Consiglio Nazionale dei Dottori Com-mercialisti e degli Esperti Contabili.In particolare:Abbiamo vigilato sull’osservanza della legge e dell’atto costitutivo e sul rispetto dei principi di corretta ammi-nistrazione senza che siano emersi significativi rilievi o osservazioni da segnalare.Abbiamo partecipato alle assemblee dei soci e alle adunanze del Consiglio di Amministrazione per le quali, sulla base delle informazioni disponibili, possiamo attestare che si sono svolte nel rispetto delle norme sta-tutarie, legislative e regolamentari che ne disciplinano il funzionamento. Possiamo ragionevolmente affer-mare che le azioni deliberate sono conformi alla legge ed allo statuto sociale e non sono manifestamente imprudenti, azzardate, in potenziale conflitto di interesse o tali da compromettere l’integrità del patrimonio sociale.Abbiamo periodicamente ottenuto dagli Amministratori informazioni sul generale andamento della gestio-ne e sulla sua prevedibile evoluzione, nonché sulle operazioni di maggiore rilievo, per le loro dimensioni o caratteristiche, effettuate dalla Società. Anche per tali operazioni, sulla base di informazioni disponibili, non abbiamo rilevato violazioni della legge e dello statuto sociale.Abbiamo approfondito la conoscenza e vigilato, per quanto di nostra competenza, sull’adeguatezza dell’as-setto organizzativo della Società, anche tramite la raccolta di informazioni dai responsabili delle specifiche funzioni e a tale riguardo non abbiamo osservazioni particolari da riferire. Siamo stati puntualmente informati delle risultanze delle attività ispettive svolte dagli organi di controllo interno; tali informazioni sono state utilizzate nell’ambito delle funzioni di vigilanza di competenza del col-legio.Abbiamo valutato e vigilato sull’adeguatezza del sistema amministrativo e contabile nonché sull’affidabilità di quest’ultimo a rappresentare correttamente i fatti di gestione, mediante l’ottenimento di informazioni dai responsabili delle specifiche funzioni, dal soggetto incaricato del controllo contabile e mediante l’esame dei documenti aziendali. A tale riguardo non abbiamo osservazioni particolari da riferire.Non sono pervenuti esposti o denunce.Nel corso dell’attività di vigilanza, come sopra descritta, non sono emersi ulteriori fatti significativi tali da richiederne la menzione nella presente relazione. Abbiamo esaminato il bilancio d’esercizio chiuso al 31 dicembre 2016 in merito al quale riferiamo quanto segue.Non essendo a noi demandato il controllo analitico di merito sul contenuto del bilancio, abbiamo vigilato sull’impostazione generale data allo stesso, sulla sua generale conformità alla legge per quel che riguarda la sua formazione e struttura. A tale proposito rileviamo che il bilancio dell’esercizio 2016, è stato redatto in conformità ai principi contabili internazionali IAS/IFRS.Abbiamo verificato l’osservanza delle norme di legge inerenti la predisposizione della Relazione sulla gestio-ne, che illustra esaurientemente e con chiarezza la situazione economico patrimoniale e l’andamento della società durante il trascorso esercizio e a tale riguardo non abbiamo osservazioni particolari da riferire.Per quanto a nostra conoscenza gli Amministratori, nella redazione del bilancio, non hanno derogato alle norme di legge ai sensi dell’art. 2423, comma quattro, codice civile.Un’esauriente informativa è fornita dagli Amministratori alle varie categorie di rischio sia in termini quanti-tativi sia in quelli qualitativi. Sono inoltre forniti i prospetti sulla composizione del patrimonio dell’impresa.Abbiamo verificato la rispondenza del bilancio ai fatti ed alle informazioni di cui abbiamo conoscenza a se-guito dell’espletamento delle nostre funzioni e non abbiamo osservazioni al riguardo.Considerando anche le risultanze dell’attività svolta dalla società di revisione legale, che non ha rilevato


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aspetti da portare all’attenzione del Collegio Sindacale, proponiamo all’assemblea di approvare il bilancio d’esercizio chiuso al 31 dicembre 2016, così come redatto dagli Amministratori, unitamente alla proposta di destinazione dell’utile d’esercizio.Ringraziamo il Consiglio di Amministrazione e tutti i collaboratori della società per il prezioso supporto for-nito al Collegio Sindacale nell’espletamento dei compiti demandati allo stesso.

Sondrio, 21 febbraio 2017

Il Collegio Sindacale


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Relazione del Collegio Sindacale


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Schemi di Bilancio

Schemi di Bilancio

STATO PATRIMONIALE (in euro)

VOCI DELL’ATTIVO 31/12/2016 31/12/2015

Attività non correnti 6.801.895 6.211.7771. Immobili, impianti e macchinari 503.283 551.2054. Partecipazioni 832.426 852.3155. Attività finanziarie disponibili per la vendita 14.572 14.5727. Crediti: 3.256.609 3.267.949

- altri 3.256.609 3.267.9498. Imposte anticipate attive 2.195.005 1.525.736

Attività correnti 49.279.243 50.893.89114. Rimanenze 46.631.329 47.635.17715. Crediti: 2.580.180 3.190.821

- commerciali 1.678.160 2.763.623- tributari 624.758 303.278- altri 277.262 123.920

16. Disponibilità liquide 67.734 67.893

Totale dell’attivo 56.081.138 57.105.668

VOCI DEL PASSIVO 31/12/2016 31/12/2015

Patrimonio netto 20.045.979 21.895.48718. Capitale sociale 24.475.450 24.475.45021. Riserve: 261.215 211.526

- riserva legale 183.286 180.801- altre 77.929 30.725

23. Utile (perdita) esercizio precedente -2.841.178 -2.841.17824. Utile (perdita) esercizio -1.849.508 49.689

Passività non correnti 6.066.955 6.000.00026. Debiti: 6.005.955 6.000.000

- di finanziamento 6.005.955 6.000.00027. Fondi per rischi e oneri 61.000 -

Passività correnti 29.968.204 29.210.18133. Debiti: 29.968.204 29.210.181

- di finanziamento 28.892.482 27.888.026- commerciali 803.394 1.106.484- tributari 24.926 51.345- altri 247.402 164.326

Totale del passivo 56.081.138 57.105.668


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CONTO ECONOMICO (in euro)

VOCI 2016 2015

Valore della produzione 4.115.324 15.405.37035. Ricavi delle vendite e delle prestazioni 4.981.221 14.228.76236. Variazioni delle rimanenze di prodotti finiti e in corso di lavorazione -1.003.848 1.048.62438. Altri proventi 137.951 127.984

Costi della produzione -6.234.008 -14.369.73239. Materie prime e materiali di consumo utilizzati - 4.721.076 -6.476.25340. Costi del personale dipendente e di altri prestatori d'opera - 59.770 -3.590.15741. Ammortamenti -32.972 - 51.99242. Altri costi - 1.420.190 - 4.251.330

RISULTATO OPERATIVO -2.118.684 1.035.63843. Interessi attivi e altri proventi finanziari 37.661 151.30244. Interessi passivi e altri oneri finanziari -548.969 -684.94546. 4Risultato della valutazioni di strumenti finanziari -92.858 -101.64947. 4Utile/perdita cessione/riacquisto strumenti finanziari - -18.104

RISULTATO AL LORDO IMPOSTE -2.722.850 382.24248. Imposte esercizio 873.342 -332.553

UTILE (PERDITA) DERIVANTE DALLE ATTIVITA' IN FUNZIONAMENTO -1.849.508 49.689

UTILE (PERDITA) ESERCIZIO -1.849.508 49.689

PROSPETTO DELLA REDDITIVITÀ COMPLESSIVA

VOCI 2016 2015

Utile (perdita) d'esercizio -1.849.508 49.689Altre componenti reddituali al netto delle imposte senza rigiro a conto economico Attività materiali Attività immateriali Utili (perdite) attuariali su piani a benefici definiti 6.817Attività non correnti in via di dismissione Quota delle riserve da valutazione delle partecipazioni valutate a patrimonio netto Altre componenti reddituali al netto delle imposte con rigiro a conto economico Copertura di investimenti esteri Differenze di cambio Copertura dei flussi finanziari Attività finanziarie disponibilil per la vendita Attività non correnti in via di dismissione Quota delle riserve da valutazione delle partecipazioni valutate a patrimonio netto Totale altre componenti reddituali al netto delle imposte

Redditività complessiva -1.849.508 56.506


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Schemi di Bilancio

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL PATRIMONIO NETTO (in euro)

Capitale sociale Riserva

sovraprezzoRiserve

di valutazione Riserva

azioni proprie Riserva legale

Esistenze al 31/12/2015 24.475.450 - - - 180.801Modifica saldi apertura - - - - -Esistenze al 01/01/2016 24.475.450 - - - 180.801Ripartizione risultato esercizio precedente - - - - 2.485- a riserve - - - - 2.485- a beneficenza - - - - -- a dividendi - - - - -Variazione di riserve - - - - -- emissione nuove azioni - - - - -- valutazione fair value attività finanziarie disponibili per la vendita - - - - -- costi relativi operazioni sul patrimonio netto - - - - -- altre - - - - -Redditività complessiva - - - - -

Esistenze finali al 31/12/2016 24.475.450 - - - 183.286

Riserva

statutariaAltre riserve

Utile / perdite a nuovo

Utile / perdite d’esercizio

Patrimonio Netto al 31/12/2016

Esistenze al 31/12/2015 - 30.725 -2.841.178 49.689 21.895.487Modifica saldi apertura - - - - -Esistenze al 01/01/2016 - 30.725 -2.841.178 49.689 21.895.487Ripartizione risultato esercizio precedente - 47.204 - -49.689 -- a riserve - 47.204 - -49.689 -- a beneficenza - - - - -- a dividendi - - - - -Variazione di riserve - - - - -- emissione nuove azioni - - - - -- valutazione fair value attività finanziarie disponibili per la vendita - - - - -- costi relativi operazioni sul patrimonio netto - - - - -- altre - - - - -Redditività complessiva - - - -1.849.508 -1.849.508

Esistenze finali al 31/12/2016 - 77.929 -2.841.178 -1.849.508 20.045.979


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Capitale sociale Riserva

sovraprezzoRiserve

di valutazione Riserva

azioni proprie Riserva legale

Esistenze al 31/12/2014 25.000.000 - -156.623 - 180.801Modifica saldi apertura - - - - -Esistenze al 01/01/2015 25.000.000 - -156.623 - 180.801Ripartizione risultato esercizio precedente - - - - -- a riserve - - - - -- a beneficenza - - - - -- a dividendi - - - - -Variazione di riserve -524.550 - 149.806 - -- emissione nuove azioni - - - - -- valutazione fair value attività finanziarie disponibili per la vendita - - - - -- costi relativi operazioni sul patrimonio netto - - - - -- altre -524.550 - 149.806 - -Redditività complessiva - - 6.817 - -

Esistenze finali al 31/12/2015 24.475.450 - - - 180.801

La variazione di riserve, in riferimento al capitale sociale per 524.550 euro e per le riserve di valutazione per 149.806 euro, sono ascrivibili all’operazione di scissione che ha avuto effetto a decorrere dal 1° ottobre 2015, con la quale le attività di property and facility management e valutazione immobiliare di Stelline Real Estate S.p.A. sono state scisse a favore di Creval Sistemi e Servizi Soc.Cons.P.A..

Riserva

statutariaAltre riserve

Utile / perditea nuovo

Utile / perdited’esercizio

Patrimonio Netto al 31/12/2015

Esistenze al 31/12/2014 - 551.133 - -3.361.583 22.213.728Modifica saldi apertura - - - - -Esistenze al 01/01/2015 - 551.133 - -3.361.583 22.213.728Ripartizione risultato esercizio precedente - -520.405 -3.361.583 3.361.583 -520.405- a riserve - -520.405 -3.361.583 3.361.583 -520.405- a beneficenza - - - - -- a dividendi - - - - -Variazione di riserve - -3 520.405 - 145.658- emissione nuove azioni - - - - -- valutazione fair value attività finanziarie disponibili per la vendita - - - - -- costi relativi operazioni sul patrimonio netto - - - - -- altre - -3 520.405 - 145.658Redditività complessiva - - - 49.689 56.506

Esistenze finali al 31/12/2015 - 30.725 -2.841.178 49.689 21.895.487

La variazione di riserve, “Altre” in diminuzione per 520.405 euro è intervenuta per la copertura della perdita d’esercizio precedente.


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Schemi di Bilancio

RENDICONTO FINANZIARIO (in euro)

2016 2015

A. ATTIVITÀ OPERATIVA

1. Gestione -2.360.142 -2.391.705- ricavi delle vendite e delle prestazioni incassati (+) 3.903.483 14.179.652- altri ricavi incassati (+) 169.763 267.605- spese per acquisto di beni e materie prime (-) -4.721.076 -6.476.252- spese per servizi (-) -607.655 -3.767.746- spese per il personale (-) -59.770 -5.585.137- altri costi (-) -458.464 -684.945- imposte e tasse (-) -586.423 -324.8822. Liquidità generata/assorbita dalle attività finanziarie (+ per aumenti e - per diminuzioni) 1.948.230 1.327.786- crediti commerciali 2.163.201 529.276- altre attività -214.971 798.5103. Liquidità generata/assorbita dalle passività finanziarie (+ per aumenti e - per diminuzioni) 396.803 1.523.463- debiti di finanziamento correnti 919.906 3.938.976- debiti di finanziamento non correnti - -2.000.000- debiti commerciali -606.179 -174.229- altre passività 83.076 -241.284Liquidità netta generata/assorbita dall'attività operativa -15.109 459.544

B. ATTIVITÀ DI INVESTIMENTO

1. Liquidità generata da: 14.950 79.058- vendite di attività materiali 14.950 79.0582. Liquidità assorbita da: - -15.050- acquisti di attività materiali - -15.050Liquidita netta generata/assorbita dall'attività di investimento 14.950 64.008

C. ATTIVITÀ DI FINANZIAMENTO

- emissioni/acquisti di azioni proprie - -524.550Liquidità netta generata/assorbita dall'attività di finanziamento - -545.550

LIQUIDITA' NETTA GENERATA/ASSORBITA NELL'ESERCIZIO -159 -998

Voci di bilancio 2016 2015

Disponibilità liquide all'inizio dell'esercizio 67.893 68.891Liquidità totale netta generata/assorbita nell'esercizio -159 -998

Disponibilità liquide alla chiusura dell'esercizio 67.734 67.893


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Nota Integrativa

Nota integrativa

PARTE A - POLITICHE CONTABILI

A.1 - PARTE GENERALE

Sezione 1 - Quadro normativo e adozione dei principi contabili internazionali

Come previsto dal Decreto Legislativo n. 38 del 28 febbraio 2005, Stelline Real Estate ha redatto il bilancio individuale in conformità ai principi contabili internazionali IAS/IFRS emanati dall’International Accounting Standards Board (IASB) e omologati dall’Unione Europea, di cui era obbligatoria l’adozione al 31 dicembre 2016, incluse le relative interpretazioni dell’International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC), come stabilito dal Regolamento Comunitario n.1606 del 19 luglio 2002.

Sezione 2 - Struttura e contenuto del bilancio

Il bilancio è costituito dallo stato patrimoniale, dal conto economico, dal prospetto della redditività comples-siva, dal prospetto delle variazioni di patrimonio netto, dal rendiconto finanziario e dalla nota integrativa ed è corredato da una relazione degli Amministratori sull’andamento della gestione. Gli importi dei prospetti contabili e delle note illustrative, così come quelli indicati nella relazione sulla ge-stione, sono espressi - qualora non diversamente specificato - in unità di Euro. I prospetti contabili e la nota integrativa presentano, oltre agli importi relativi al periodo di riferimento, an-che i corrispondenti dati di raffronto riferiti al 31 dicembre 2015.

Nel corso del 2016 sono entrati in vigore: � Regolamento 2016/1703 del 22 settembre 2016 che modifica il regolamento n. 1126/2008 che adotta taluni principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento eu-ropeo e del Consiglio per quanto riguarda gli International Financial Reporting Standard IFRS 10 e 12 e il Principio contabile internazionale IAS 28;

� Regolamento 2015/28 del 17 dicembre 2014 che modifica il regolamento n. 1126/2008 che adotta taluni principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto riguarda gli International Financial Reporting Standard IFRS 2, 3 e 8 e i Principi contabili internazionali IAS 16, 24 e 38;

� Regolamento 2015/29 del 17 dicembre 2014 che modifica il regolamento n. 1126/2008 che adotta taluni principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto riguarda il Principio contabile internazionale IAS 19;

� Regolamento 2015/2113 del 23 novembre 2015 che modifica il regolamento n. 1126/2008 che adotta talu-ni principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, per quanto riguarda i Principi contabili internazionali IAS 16 e 41;

� Regolamento 2015/2173 del 24 novembre 2015 che modifica il regolamento n. 1126/2008 della Commis-sione che adotta taluni principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto riguarda l’International Financial Reporting Standard IFRS 11;

� Regolamento 2015/2231 del 2 dicembre 2015 che modifica il regolamento n. 1126/2008 che adotta taluni principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, per quanto riguarda i Principi contabili internazionali IAS 16 e 38;

� Regolamento 2015/2343 del 15 dicembre 2015 che modifica il regolamento n. 1126/2008 che adotta taluni principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto riguarda gli International Financial Reporting Standard IFRS 5 e 7 e i Principi contabili internazionali IAS 19 e 34;

� Regolamento 2015/2406 del 18 dicembre 2015 che modifica il regolamento n. 1126/2008 che adotta taluni


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principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto riguarda il Principio contabile internazionale IAS 1;

� Regolamento 2015/2441 del 18 dicembre 2015 che modifica il regolamento n. 1126/2008 della Commis-sione che adotta taluni principi contabili internazionali conformemente al regolamento n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto riguarda il Principio contabile internazionale IAS 27.

Tali modifiche agli IAS/IFRS si applicano a partire dall’esercizio 2016. Non si rilevano impatti significativi.

Sezione 3 - Eventi successivi alla data di riferimento del bilancio

Dopo la data di chiusura dell’esercizio non si sono verificati eventi tali da modificare in maniera sostanziale la rappresentazione del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2016 fornito in questa sede.

Sezione 4 - Altri aspetti

Il bilancio è sottoposto a revisione contabile da parte della società KPMG S.p.A.. La società ha esercitato l’opzione per il consolidato fiscale nazionale disciplinata dagli articoli 117 e seguenti del TUIR.

A.2 - PARTE RELATIVA AI CRITERI DI VALUTAZIONE

Nella presente sezione si riportano i principi contabili adottati nella redazione del bilancio annuale con l’illustrazione dei criteri d’iscrizione, valutazione, di cancellazione e, ove rilevanti, dei criteri di rilevazione delle componenti reddituali.

Immobili, impianti e macchinari

Le immobilizzazioni materiali acquistate sul mercato sono iscritte come attività nel momento in cui i princi-pali rischi e benefici legati al bene sono trasferiti. L’iscrizione iniziale avviene al costo comprensivo di tutti gli oneri di diretta imputazione.Le attività materiali sono successivamente valutate al costo rettificato del relativo fondo ammortamento e delle eventuali perdite per riduzione di valore.Il valore ammortizzabile degli immobili, impianti e macchinari, inteso come differenza fra costo di acquisto e valore residuo, è ripartito sistematicamente in quote costanti lungo la stimata vita utile secondo un criterio di ripartizione che riflette la durata tecnico-economica e la residua possibilità di utilizzazione dei singoli elementi.Seguendo tale criterio, la vita utile delle diverse categorie di attività materiali risulta la seguente:

- per gli immobili, dai 30 ai 70 anni; - per i mobili, arredi e attrezzature varie, dai 5 agli 8 anni; - per le macchine d’ufficio e gli impianti elettronici, tecnologici e di comunicazione, dai 3 ai 7 anni;

Non è soggetto ad ammortamento il patrimonio artistico in quanto il suo valore è normalmente destinato ad aumentare nel tempo.I metodi di ammortamento, la vita utile e i valori residui vengono verificati alla data di chiusura dell’esercizio e rettificati ove necessario.L’utile o la perdita generati dalla cessione di un’attività materiale viene rilevato nell’utile/perdita dell’eser-cizio.L’impresa valuta ad ogni data di riferimento del bilancio se esiste qualche indicazione che dimostri che le im-mobilizzazioni materiali possano aver subito una perdita di valore. In caso di evidenza di perdita si procede al


45

Nota Integrativa

confronto fra il valore contabile e il valore recuperabile inteso come il maggiore tra fair value e valore d’uso.Le immobilizzazioni materiali vengono cancellate quando sono dismesse o quando non ci si attendono be-nefici economici futuri dall’utilizzo o dalla dismissione.

Partecipazioni

La voce “Partecipazioni” accoglie il valore delle interessenze detenute in società collegate.Le partecipazioni in collegate sono quelle in soggetti sui quali si ha un’influenza notevole, ossia si detiene il potere di partecipare alle decisioni riguardanti le politiche finanziarie e gestionali, senza che tale potere si traduca in una situazione di controllo. Se si possiede, direttamente o indirettamente, il 20% o una quota mag-giore dei voti esercitabili nell’assemblea della partecipata, si suppone l’esistenza di una influenza notevole, a meno che non possa essere chiaramente dimostrato il contrario. Di contro, se si possiede, direttamente o indirettamente, una quota minore del 20% dei voti esercitabili nell’assemblea della partecipata, si suppone di non aver un’influenza notevole, a meno che tale influenza non possa essere chiaramente dimostrata. Le partecipazioni in soggetti collegati sono valutate al momento della rilevazione iniziale e successivamente con il criterio del costo. Le partecipazioni sono soggette a svalutazione secondo lo IAS 36 quando il loro valore di carico eccede il valore di recupero definito come il maggiore tra il fair value dedotti i costi di vendita e il valore d’uso. Il fair value viene determinato in base alle migliori informazioni disponibili per riflettere l’ammontare che l’entità potrebbe ottenere, alla data di riferimento del bilancio, dalla dismissione dell’attività in una libera transa-zione tra parti consapevoli e disponibili, dopo che siano stati dedotti i costi di dismissione. Nel determinare questo ammontare si considerano i risultati di recenti transazioni per attività similari effettuate all’interno dello stesso settore. Il valore d’uso viene calcolato attraverso l’utilizzo di modelli basati sull’attualizzazione dei flussi di cassa attesi. Il soggetto che detiene l’attività è tenuto a determinarne il valore di recupero solo in presenza di circostanze che rappresentano delle evidenze di una potenziale perdita di valore. In presenza di indicatori di impairment la rilevazione di una perdita di valore viene effettuata nella misura in cui il valore recuperabile risulti inferiore al valore di iscrizione, imputando a conto economico la relativa rettifica. Qualora i motivi della perdita di valore siano venuti meno a seguito di un evento verificatosi successivamente, la ripresa di valore è imputata a conto economico.L’investimento partecipativo è cancellato quando scadono i diritti contrattuali sui flussi finanziari derivati dalle stesse o quando la partecipazione viene ceduta trasferendo sostanzialmente tutti i rischi e benefici ad essa connessi.

Attività finanziarie disponibili per la vendita

Le attività finanziarie disponibili per la vendita sono rilevate inizialmente alla data di regolamento e misurate al fair value comprensivo dei costi di transazione direttamente attribuibili all’acquisizione. Dopo la rilevazio-ne iniziale, eventuali variazioni di fair value sono iscritte a patrimonio netto fino al momento dello storno dell’attività quando saranno rilevate a conto economico. Ad ogni data di bilancio si procede a valutare se tali attività finanziarie abbiano subito una perdita di valore. Nel caso di perdita di valore di un’attività finanziaria disponibile per la vendita, l’intera perdita, compresa la parte precedentemente rilevata a patrimonio netto, è portata a conto economico.Le attività finanziarie, o parti di esse, vengono cancellate quando i diritti contrattuali sui flussi di cassa sono scaduti o trasferiti senza che questo comporti il mantenimento dei rischi e benefici ad essi associati.


46

Crediti e debiti tributari

Le imposte correnti alla data del bilancio sono rilevate come passività fiscali nello stato patrimoniale. Le attività e le passività fiscali correnti sono compensate se, e solo se, si ha un diritto legalmente esercitabile a compensare gli importi rilevati e si intende o regolare le partite al netto o realizzare l’attività ed estinguere contemporaneamente la passività. Esiste un diritto legalmente esercitabile di compensare un’attività fiscale corrente a fronte di una passività fiscale corrente quando queste si riferiscono a imposte sul reddito applicate dalla medesima autorità fiscale e l’autorità fiscale consente all’impresa di eseguire o ricevere un unico paga-mento netto. A tal riguardo si ritiene che le condizioni per la compensazione delle attività e passività fiscali correnti siano soddisfatte anche con riferimento all’Imposta sul Reddito delle Società (IRES) in quanto la so-cietà ha aderito all’istituto del consolidato fiscale nazionale, ai sensi del quale la Capogruppo procede ad un unico versamento delle imposte consolidando i redditi imponibili e le perdite fiscali delle società consolidate.

Imposte anticipate e differite

Il metodo di contabilizzazione delle imposte differite è il metodo dello stato patrimoniale, che prevede la rilevazione di imposte differite tramite il confronto dei diversi valori contabili e fiscali delle poste dell’attivo e del passivo dello stato patrimoniale. Tali differenze di valore, se determineranno future variazioni in aumento o in diminuzione del reddito im-ponibile in un esercizio successivo, sono definite differenze temporanee:

- le differenze temporanee deducibili sono quelle che daranno luogo a una futura riduzione dell’imponibi-le fiscale, in quanto non deducibili nel presente esercizio (ad esempio, un accantonamento ad un fondo carente dei requisiti fiscali per la sua deduzione nell’esercizio di iscrizione). Nella misura in cui è proba-bile che vi sarà disponibilità di un reddito imponibile futuro nel quale possano trovare compensazione le differenze temporanee deducibili, vengono rilevate attività per imposte anticipate; - le differenze temporanee imponibili sono quelle differenze che danno luogo a passività per imposte differite in quanto faranno sorgere ammontari imponibili in esercizi futuri, in quanto deducibili o non imponibili nel corrente esercizio (ad esempio, una plusvalenza la cui tassazione è differita). Per tutte le differenze temporanee imponibili sono rilevate le corrispondenti passività fiscali differite.

La valutazione delle passività per imposte differite e delle attività per imposte anticipate viene periodicamen-te rivista per tenere conto, ad esempio, di eventuali modifiche delle aliquote o delle normative fiscali o di una nuova stima della probabilità del recupero delle differenze temporanee deducibili.Le attività e le passività fiscali differite sono compensate se, e solo se, si ha un diritto legalmente esercitabile di compensare le attività fiscali correnti con le passività fiscali correnti e le attività e le passività fiscali differi-te sono relative a imposte sul reddito applicate dalla medesima autorità fiscale sullo stesso soggetto passivo d’imposta. Le passività per imposte differite e le attività per imposte anticipate non sono oggetto di attualizzazione come previsto dallo IAS 12.

Altri crediti

I crediti sono inizialmente iscritti al fair value comprensivo dei costi di transazione direttamente attribuibili. Successivamente sono valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. Il costo ammortizzato non viene calcolato quando l’effetto del calcolo è ritenuto immateriale. In tali circostan-ze sono rilevati al costo comprensivo del rateo interessi in corso di maturazione.Ad ogni data di bilancio si procede a verificare se le attività finanziarie hanno subito una perdita di valore. L’evidenza di perdita di valore deriva da uno o più eventi che si sono verificati dopo la rilevazione inizia-le dell’attività che comportano un impatto attendibilmente misurabile sulla stima dei flussi di cassa futuri dell’attività finanziaria (o di un gruppo di attività finanziarie).


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Nota Integrativa

Vengono cancellati quando i diritti contrattuali sui flussi di cassa sono scaduti o trasferiti senza che questo comporti il mantenimento dei rischi e benefici ad essi associati.

Altri debiti

I debiti sono inizialmente iscritti al fair value comprensivo dei costi di transazione direttamente attribuibili. Successivamente sono valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. Il costo ammortizzato non viene calcolato quando l’effetto del calcolo è ritenuto immateriale. In tali circostan-ze sono rilevati al costo comprensivo del rateo interessi in corso di maturazione.Vengono cancellati quando l’obbligazione è adempiuta, cancellata o scaduta.

Rimanenze

Le rimanenze sono valutate al minore tra il costo e il valore netto di realizzo.Il costo delle rimanenze include tutti i costi di acquisto e di trasformazione sostenuti dall’entità per portare le rimanenze nel luogo e nelle condizioni attuali. Il valore netto di realizzo è identificabile nel valore di mercato al netto dei costi di completamento e di vendita.Le rimanenze sono classificate come attività correnti.

Disponibilità liquide

Le disponibilità liquide comprendono la cassa, i depositi a vista e gli investimenti finanziari a breve termine altamente liquidi che sono prontamente convertibili in valori di cassa e che sono soggetti a un irrilevante rischio di variazione di valore.

Fondi per rischi e oneri

I fondi rischi ed oneri sono rilevati quando l’impresa ha un’obbligazione attuale (legale o implicita) quale risultato di un evento passato, è probabile che sarà necessario l’impiego di risorse atte a produrre benefi-ci economici per adempiere l’obbligazione e può essere effettuata una stima attendibile dell’ammontare dell’obbligazione.

Ricavi delle vendite e delle prestazioni

I ricavi sono i flussi lordi di benefici economici dell’esercizio derivanti dall’attività ordinaria della società.Nel caso di vendita di beni i ricavi sono rilevati solo se vengono rispettate le seguenti condizioni:

- la società ha trasferito all’acquirente i rischi significativi e i rischi connessi alla proprietà dei beni; - l’ammontare dei ricavi è misurato in modo attendibile ed è probabile che i benefici economici derivanti dall’operazione saranno fruiti dalla società; - i costi, già sostenuti o da sostenere, riguardo all’operazione possono essere valutati e determinati in modo attendibile.

La prestazione di servizi dà origine a ricavi rilevabili, se attendibilmente stimati, con il completamento dell’o-perazione alla data di riferimento del bilancio. La stima attendibile del risultato di un’operazione di presta-zione di servizi è data dalle seguenti condizioni:

- l’ammontare dei ricavi e dei costi connessi con l’operazione possono essere valutati in modo attendibile; - i benefici economici futuri derivanti dall’operazione verranno fruiti dalla società;


48

- lo stadio di completamento dell’operazione alla data di riferimento del bilancio è attendibilmente misu-rato.

Contabilizzazione dei costi

I costi sono iscritti contabilmente nel periodo in cui sono sostenuti seguendo il criterio della correlazione tra costi e ricavi che derivano direttamente e congiuntamente dalle medesime operazioni o eventi. Se invece, la correlazione tra costi e ricavi è possibile solo in modo generico e indiretto, i costi sono iscritti su più periodi secondo un metodo di ripartizione sistematico. Qualora i costi non siano associabili ai ricavi, vengono rilevati immediatamente a conto economico.

Utilizzo di stime e assunzioni nella predisposizione del bilancio annuale

Nella redazione del bilancio annuale si fa ricorso a stime e ad assunzioni che possono determinare effetti sui valori iscritti nello stato patrimoniale, nel conto economico e riportati nella nota integrativa.In particolare, è maggiormente richiesto l’impiego di valutazioni soggettive da parte della Direzione azien-dale nei seguenti casi:

- la quantificazione delle perdite per riduzione di valore delle attività finanziarie, con particolare riferimen-to ai crediti, alle partecipazioni e alle attività materiali; - la determinazione del fair value degli strumenti finanziari da utilizzare ai fini dell’informativa di bilancio e l’utilizzo di modelli valutativi per la determinazione del fair value degli strumenti finanziari non quotati in mercati attivi; - la quantificazione dei fondi del personale e dei fondi per rischi e oneri; - le ipotesi attuariali e finanziarie utilizzate per la determinazione delle passività collegate ai piani a benefici definiti per i dipendenti; - le stime e le assunzioni sulla recuperabilità della fiscalità differita attiva.

Ai fini della formulazione di stime e assunzioni ragionevoli per la rilevazione delle operazioni gestionali, queste vengono formulate attraverso valutazioni soggettive fondate sull’utilizzo di tutte le informazioni di-sponibili e sull’esperienza storica.


49

Nota Integrativa

PARTE B - INFORMAZIONI SULLO STATO PATRIMONIALE

LE ATTIVITA NON CORRENTI

NOTA 1

Composizione delle attività materiali valutate al costo

Attività/valori 31/12/2016 31/12/2015

Attività di proprietà: 503.283 551.205Fabbricati 502.785 535.561Impianti e macchinari 489 685Mobili 9 14.959

Totale 503.283 551.205

Variazioni annue delle attività materiali valutate al costo

2016

TERRENI

FABBRICATI IMPIANTI E

MACCHINARI

MOBILI

ALTRI BENI

RISTRUTTURAZIONE SU IMMOBILI

DI TERZI

TOTALE

Esistenze iniziali lorde - 1.092.515 81.172 15.049 - - 1.188.736Riduzioni di valore totali nette - 556.954 80.487 90 - - 637.531Esistenze iniziali - 535.561 685 14.959 - - 551.205Incrementi - - - - - - -Acquisti - - - - - - -Spese per migliorie capitalizzate - - - - - - -Riprese di valore - - - - - - -Variazioni positive di fair value: - - - - - - -

- imputate a patrimonio netto - - - - - - -- imputate a conto economico - - - - - - -

Altri incrementi - - - - - - -Diminuzioni - -32.776 -196 -14.950 - - -47.922Vendite - - - -14.950 - - -14.950

- Operazioni di aggregazione aziendale - - - - - - -Ammortamenti - -32.776 -196 - - - -32.972Rettifiche di valore per deterioramento: - - - - - - -

- imputate a patrimonio netto - - - - - - -- imputate a conto economico - - - - - - -

Variazioni negative di fair value: - - - - - - -- imputate a patrimonio netto - - - - - - -- imputate a conto economico - - - - - - -

Altre diminuzioni - - - - - - -Esistenze finali nette - 502.785 489 9 - - 503.283Riduzioni di valore totali nette - 589.730 80.682 1 - - 670.413

Esistenze finali lorde - 1.092.515 81.171 10 - - 1.173.696


50

NOTA 4

Partecipazioni: informazioni sui rapporti partecipativi

Denominazione SedeQuota di

partecipazione % Disponibilità

voti %

Imprese sottoposte ad influenza notevole Sondrio Città Futura S.r.l. Milano 49% 49%Adamello S.p.A. Milano 10% 10%Creval Sistemi e Servizi Soc. Cons. P.A. Sondrio 0,92% 0,92%

Le società Sondrio Città Futura S.r.l. e Adamello S.p.A. imprese sottoposte ad influenza notevole, vengono consolidate dalla Capogruppo con il metodo del patrimonio netto.

Partecipazioni: dati economico-patrimoniali

Denominazione Totale attivo Patrimonio Netto Valore di

bilancio

Imprese sottoposte ad influenza notevole Sondrio Città Futura S.r.l. 10.018.187 55.971 27.426Adamello S.p.A. 13.412.970 10.264.890 770.000Creval Sistemi e Servizi Soc. Cons. P.A. 25.967.601 3.722.041 35.000

I dati esposti si riferiscono al bilancio dell’anno 2015.

Variazioni annue delle partecipazioni

Partecipazioni 2016 2015

Esistenze iniziali 852.315 852.315 870.419Aumenti - - -Acquisti - - -Riprese di valore - - -Rivalutazioni - - -Altri aumenti - - -Diminuzioni -19.889 -19.889 -18.104Vendite - - -Rettifiche di valore -19.889 -19.889 -17.519Altre variazioni - - -585

Esistenze finali 832.426 832.426 852.315

La voce “Rettifiche di valore” si riferisce alla svalutazione della partecipazione nella società Sondrio Città Futura S.r.l.. Il fair value delle partecipazioni non viene indicato in quanto trattasi di società non quotate.


51

Nota Integrativa

NOTA 5

Composizione delle altre attività finanziarie non correnti

Voci Attività disponibili

per la venditaAttività detenute

sino a scadenza 31/12/2016 31/12/2015

Titoli di capitale 14.572 - 14.572 14.572

Totale 14.572 - 14.572 14.572

I dati delle voce “Titoli di capitale” si riferiscono alle partecipazioni detenute nelle società Esseti Servizi Tec-nici S.r.l. e Aviovaltellina S.p.A..

Variazioni annue delle altre attività finanziarie non correnti

Attività disponibili

per la venditaAttività detenute

sino a scadenza 2016

Totale

Esistenze iniziali 14.572 - 14.572Aumenti - - - Acquisti - - - Riprese di valore - - - Variazioni positive di fair value - - - Trasferimenti da altri portafogli - - - Altri aumenti - - -Diminuzioni - - - Vendita - - - Rimborsi - - - Variazioni negative di fair value - - - Rettifiche di valore - - - Trasferimenti da altri portafogli - - - Altre variazioni - - -

Esistenze finali 14.572 - 14.572

NOTA 7

Composizione degli altri crediti non correnti

Tipologia operazioni/valori 31/12/2016 31/12/2015

Finanziamenti infruttiferi 3.253.160 3.264.500Altri 3.449 3.449

Totale 3.256.609 3.267.949

Trattasi di finanziamento infruttifero c/soci erogato a favore della società Sondrio Città Futura S.r.l., attualiz-zato ad un tasso in linea con il mercato al fine di riflettere il valore finanziario del tempo per il quale è stato concesso il finanziamento stesso.


52

NOTA 8

Variazioni delle imposte anticipate

In contropartita del

conto economicoIn contropartita del

patrimonio netto2016

Totale 2016

Totale

Importo iniziale 1.525.736 - 1.525.736 2.236.735Aumenti: 695.214 - 695.214 335.814Imposte anticipate rilevate nell'esercizio 695.214 - 695.214 297.658

- altre 695.214 - 695.214 297.658Altri aumenti - - - 38.156Diminuzioni: -25.945 - -25.945 -1.046.813Imposte anticipate annullate nell'esercizio -25.945 - -25.945 -293.660

- rigiri -25.945 - -25.945 -293.660Riduzioni di aliquote fiscali - - - -191.401Altre diminuzioni - - - -561.752

Importo finale 2.195.005 - 2.195.005 1.525.736

LE ATTIVITÀ CORRENTI

NOTA 14

Rimanenze: composizione

Tipologia/valori 31/12/2016 31/12/2015

Prodotti finiti e merci 46.631.329 47.635.177

Totale 46.631.329 47.635.177


53

Nota Integrativa

La voce “Prodotti finiti e merci” si riferisce alle rimanenze di immobili dettagliati nella tabella che segue:

Valore di bilancio Fair value

Immobile Aicurzio Lotto 2 384.900 776.130 Immobile di Adro (BS) via Arici 920.755 973.250 Immobile di Adro (BS) via Gambara 120.825 120.827 Immobile di Ambivere (BG) 792.036 955.136 Immobile di Brembio vicolo Vistarina 458.637 709.681 Immobile di Busto Arsizio G. Castiglioni 45.427 86.460 Immobile di Calenzano 3.538.665 3.791.975 Immobile di Caronno Pertusella 1.238.150 1.238.150 Immobile di Casnate con Bernate 314.591 512.400 Immobile di Chiesa Valmalenco 149.816 220.800 Immobile di Colico Piazza San Giorgio 1.097.028 1.097.028 Immobile di Como località Garzola 5.049.430 5.151.000 Immobile di Cosio Valtellino-Regoledo 1.230.496 1.230.496 Immobile di Lanzo d'Intelvi (Villa Violet) 1.772.106 2.133.705 Immobile di Lanzo d'Intelvi Via Paravisio 124.843 163.850 Immobile di Lecco Via Galdino 549.007 791.200 Immobile di Lurate Caccivio 244.793 253.968 Immobile di Milano Via Gallina 990.330 1.069.750 Immobile di Milano Viale Certosa 528.810 528.810 Immobile di Montagna in Valtellina (Politec) 1.883.383 2.037.150 Immobile di Novara 77.783 131.570 Immobile di Osimo (AN) 257.614 280.098 Immobile di Saronno Via Varese 2.020.662 2.114.590 Immobile di Seregno 33.382 42.400 Immobile di Sondrio località Gombaro 68.000 80.000 Immobile di Sondrio Lungo Mallero Diaz 1.579.505 1.591.161 Immobile di Sondrio Piazza Cavour 157.226 208.350 Immobile di Sondrio Piazza Cavour Box 121.440 121.440 Immobile di Sondrio Via Lusardi 430.100 430.100 Immobile di Sondrio Via Ventina 16.869.000 16.869.000 Immobile di Sondrio Via Ventina Box 402.300 402.300 Immobile di Verdellino 329.195 794.045 Immobile di Vicolungo 43.389 43.650 Immobile Torino Via Vandalino 73.882 95.550 Terreni in Cles 2.733.823 2.766.250

Totale 46.631.329 49.812.270

Per quanto concerne il trattamento contabile delle rimanenze, queste vengono valutate al minore tra costo e il valore netto di realizzo pari al fair value. Il costo deve essere attribuito impiegando distinte individuazioni dei loro costi specifici. Il fair value viene individuato nel valore di mercato degli immobili, vale a dire il prezzo che si percepirebbe nell’ambito di una regolare operazione tra operatori di mercato alla data di valutazione. Per regolare operazione si fa riferimento ad un’esposizione dell’asset sul mercato per un periodo anteceden-te la data di valutazione, tale da consentire un adeguata promozione commerciale usuale per operazioni non forzate. Il valore di mercato così determinato si riferisce normalmente all’immobile considerato nella sua neutralità al netto degli oneri fiscali. Il fair value degli immobili è oggetto di continui monitoraggi mediante lo svolgimento di perizie tecniche da parte dei periti della società.


54

Variazioni annue delle rimanenze

Materie prime

sussidiarie e di consumo

Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati

Prodotti finiti e merci

Acconti 2016

Totale

Esistenze iniziali - - 47.635.177 - 47.635.177Incrementi - - 4.721.042 - 4.721.042Decrementi - - -5.724.890 - -5.724.890

Esistenze finali - - 46.631.329 - 46.631.329

NOTA 15

Composizione per controparte dei crediti commerciali

Controparte 31/12/2016 31/12/2015

3. Crediti verso società del gruppo: 4.684 9.719- Creval Sistemi e Servizi Soc. Cons. P.A. 4.684 9.719

4. Crediti verso terzi 1.673.476 2.753.904

Totale 1.678.160 2.763.623

Composizione dei crediti tributari correnti


Crediti verso erario per imposte e tasse 624.758 303.278

Totale 624.758 303.278

La voce “Crediti verso l’Erario per imposte e tasse” comprende il credito IVA annuale.

Composizione degli altri crediti correnti


Depositi cauzionali 250 250Altri crediti 277.012 123.670

Totale 277.262 123.920

La voce “Altri crediti”, comprende euro 42.370 quali somme anticipate per la partecipazione all’asta dell’im-mobile di Roma Via Achemenide, euro 224.000 per l’immobile di Adro Via Gambara e euro 10.201 per l’im-mobile di Laives, per i quali alla data del 31/12/2016 non è ancora stato emesso il decreto di trasferimento o l’asta non è da ritenersi ancora conclusa.


55

Nota Integrativa

NOTA 16

Disponibilità liquide

31/12/2016 31/12/2015

Conti correnti presso banche del gruppo 67.604 67.684Denaro e altri valori di cassa 130 209

Totale 67.734 67.893

PATRIMONIO NETTO

NOTA 18

Capitale sociale

Tipologie 31/12/2016 31/12/2015

Azioni ordinarie 24.475.450 24.475.450

Il capitale sociale risulta composto da n. 4.895.090 azioni del valore unitario di 5 euro cadauna.

NOTA 21

Composizione della voce “Riserve”

Tipologie 31/12/2016 31/12/2015

Riserva legale 183.286 180.801Altre riserve 77.929 30.725

Totale 261.215 211.526

NOTA 23

Utili (perdite) esercizio precedente

Tipologie 31/12/2016 31/12/2015

Perdita d’esercizio 2014 -2.841.178 -2.841.178


56

LE PASSIVITÀ NON CORRENTI

NOTA 26

Composizione dei debiti di finanziamento non correnti


Finanziamenti con banche del gruppo: 6.005.955 6.000.000- Mutui 6.005.955 6.000.000

Totale 6.005.955 6.000.000

Si tratta di mutui chirografari accesi per l’operazione di acquisizione dell’immobile di Como località Garzola, per il quale è previsto un piano di ammortamento a rate costanti.

NOTA 27

Fondi per rischi e oneri

Tipologie 31/12/2016 31/12/2015

Fondi per controversie legali 61.000 -

Totale 61.000 -

Il fondo per controversie legali è stato istituito a fronte di una perdita potenziale stimabile causa i ricorsi allo stato pendenti.

Variazioni annue dei fondi per rischi e oneri

Fondo per

controversielegali

Fondoimposte per

accertamenti

Altrifondi

2016Totale

Esistenze iniziali - - - -Accantonamento dell’esercizio 61.000 - - 61.000Altre variazioni in aumento - - - -Utilizzi nell’esercizio - - - -Altre variazioni in diminuzione - - - -

Esistenze finali 61.000 - - 61.000


57

Nota Integrativa

LE PASSIVITÀ CORRENTI

NOTA 33

Composizione dei debiti di finanziamento correnti


Conti correnti presso la controllante 28.892.482 27.888.026

Totale 28.892.482 27.888.026

La movimentazione dei conti correnti presso la controllante è dovuto all’ andamento della gestione della società.

Composizione per controparte dei debiti commerciali

Controparte 31/12/2016 31/12/2015

1. Debiti verso controllante 9.870 -3. Debiti verso terzi 793.524 1.106.484

Totale 803.394 1.106.484

Composizione dei debiti tributari correnti


Imposte dirette a carico delle società 2.015 23.722Ritenute IRPEF dipendenti 10.356 11.323Ritenute IRPEF professionisti 12.555 8.332Iva da versare - 7.968

Totale 24.926 51.345

Composizione degli altri debiti correnti


Verso INPS 2.400 1.955Altri debiti 245.002 162.371

Totale 247.402 164.326

La voce “Altri debiti” ricomprende il valore delle caparre per le trattative di vendita degli immobili di Saron-no, Novara, Sondrio Piazza Cavour, Adro, Milano Via Gallina e Casnate con Bernate.


58

PARTE C - INFORMAZIONI SUL CONTO ECONOMICO

VALORE DELLA PRODUZIONE

NOTA 35

Ricavi delle vendite e delle prestazioni

2016 2015 Var%

Vendita di prodotti dell'attività tipica 4.006.000 4.922.452 -18,62% Ad altre imprese 4.006.000 4.922.452 -18,62% Servizi erogati 409.565 8.830.661 -95,36% Alla controllante - 5.744.181 -100,00% A società del gruppo - 2.182.617 -100,00% Ad altre società 409.565 903.863 -54,69% Locazione 565.656 475.649 18,92% Alla controllante 105.500 104.682 0,78% Ad altre imprese 460.156 370.967 24,04%

Totale 4.981.221 14.228.762 -64,99%

La “Vendita di prodotti dell’attività tipica”, ad altre imprese, si riferisce alle cessioni di porzioni degli immo-bili di Lurate Caccivio e all’immobile di Mariano Comense e Aicurzio Lotto1. Le operazioni di cui sopra non hanno determinato perdite o utili da cessioni significative.

NOTA 36

Variazioni delle rimanenze di prodotti finiti e in corso di lavorazione

2016 2015 Var%

Rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e finiti -1.003.848 1.048.624 n.s.

IN AUMENTO - Costi d’esercizio dell’immobile di Adro Via Arici per euro 14.050 - Costi d’esercizio dell’immobile di Ambivere per euro 22.852 - Costi d’esercizio dell’immobile di Caronno Pertusella per euro 22.355 - Costi d’esercizio dell’immobile di Chiesa Valmalenco per euro 890 - Costi d’esercizio dell’immobile di Como loc. Garzola per euro 33.430 - Costi d’esercizio dell’immobile di Lanzo d’Intelvi per euro 19.208 - Costi d’esercizio dell’immobile di Lecco Via Galdino per euro 17.437 - Costi d’esercizio dell’immobile di Mariano Comense in Via del Radizzone per euro 6.150 - Costi d’esercizio dell’immobile di Montagna in Valtellina per euro 1.150 - Costi d’esercizio dell’immobile di Novara per euro 830 - Costi d’esercizio dell’immobile di Osimo per euro 2.800 - Costi d’esercizio dell’immobile di Saronno Via Varese per euro 5.760 - Costi d’esercizio dell’immobile di Sondrio Via Lungo Mallero Diaz per euro 68.013 - Costi d’esercizio dell’immobile di Sondrio Via Ventina per euro 89.430 - Costi d’esercizio dell’immobile di Sondrio Via Ventina box per euro 20.953 - Costi d’esercizio dell’immobile di Verdellino per euro 470


59

Nota Integrativa

- Costi d’esercizio terreni Cles per euro 118.834 - Acquisto dell’immobile di Lanzo d’Intelvi Via Paravisio per euro 124.843 - Acquisto dell’immobile di Milano Via Gallina per euro 990.330 - Acquisto dell’immobile di Aicurzio Lotto 1 per euro 2.243.838 - Acquisto dell’immobile di Aicurzio Lotto 2 per euro 384.900 - Acquisto dell’immobile di Torino Via Vandalino per euro 73.882 - Acquisto dell’immobile di Brembio per euro 458.637

IN DIMINUZIONE - Valore del venduto per la cessione di porzioni dell’immobile di Lurate Caccivio per euro 190.939 - Valore del venduto per la cessione dell’immobile di Mariano Comense Via del Radizzone per euro 861.150 - Valore del venduto per la cessione dell’immobile di Aicurzio Lotto 1 per euro 2.243.838 - Rettifica al valore netto/svalutazione dell’immobile di Caronnno Pertusella per euro 131.880 - Rettifica al valore netto/svalutazione dell’immobile di Sondrio Via Ventina per euro 2.230.430 - Rettifica al valore netto/svalutazione dell’immobile di Sondrio Via Ventina box per euro 66.653

NOTA 38

Altri proventi

2016 2015 Var%

Recuperi spese di affitto 27.183 1.956 n.s. Utili da cessione di immobilizzazioni non finanziarie 10 1.223 -99,18% Altri proventi e recuperi 110.758 124.805 -11,26%

Totale 137.951 127.984 7,79%

COSTI DELLA PRODUZIONE

NOTA 39

Materie prime e materiali di consumo utilizzati

2016 2015 Var%

Produzione di immobili -4.721.042 -6.466.239 -26,99% Materiali d'uso e ricambi -34 -133 -74,44% Cancelleria - -9.881 -100,00%

Totale -4.721.076 -6.476.253 -27,10%

La voce “Produzione di immobili” si riconduce ai costi sostenuti per: - Interventi per Adro Via Arici per euro 14.050 - Interventi per Ambivere per euro 22.852 - Interventi per Caronno Pertusella per euro 22.355 - Interventi per Chiesa Valmalenco per euro 890 - Interventi per Como loc. Garzola per euro 33.430


60

- Interventi per Lanzo d’Intelvi per euro 19.208 - Interventi per Lecco Via Galdino per euro 17.437 - Interventi per Mariano Comense in Via del Radizzone per euro 6.150 - Interventi per Montagna in Valtellina per euro 1.150 - Interventi per Novara per euro 830 - Interventi per Osimo per euro 2.800 - Interventi per Saronno Via Varese per euro 5.760 - Interventi per Sondrio Via Lungo Mallero Diaz per euro 68.013 - Interventi per Sondrio Via Ventina per euro 89.430 - Interventi per Sondrio Via Ventina box per euro 20.953 - Interventi per Verdellino per euro 470 - Interventi per terreni Cles per euro 118.834 - Acquisto dell’immobile di Lanzo d’Intelvi Via Paravisio per euro 124.843 - Acquisto dell’immobile di Milano Via Gallina per euro 990.330 - Acquisto dell’immobile di Aicurzio Lotto 1 per euro 2.243.838 - Acquisto dell’immobile di Aicurzio Lotto 2 per euro 384.900 - Acquisto dell’immobile di Torino Via Vandalino per euro 73.882 - Acquisto dell’immobile di Brembio per euro 458.637

NOTA 40

Costi del personale dipendente e di altri prestatori d’opera

2016 2015 Var%

Personale dipendente: -7.710 -3.496.501 -99,78% - salari e stipendi - -2.469.079 -100,00% - oneri sociali - -602.252 -100,00% - accantonamento al trattamento di fine rapporto - -118.072 -100,00% - spese previdenziali - -102.973 -100,00% - altre spese -7.710 -204.125 -96,22% Amministratori -52.060 -74.957 -30,55% Personale collocato a riposo - -18.699 -100,00%

Totale -59.770 -3.590.157 -98,34%

I costi del personale dipendente, a seguito dell’operazione di scissione che ha avuto effetto a decorrere dal 1° ottobre 2015, con la quale le attività di property and facility management e valutazione immobiliare di Stelline Real Estate S.p.A. sono state scisse a favore di Creval Sistemi e Servizi Soc.Cons.P.A., comprendono principalmente i compensi amministratori.

NOTA 41

Rettifiche di valore delle attività materiali

Ammortamenti Svalutazioni 2016 2015 Var %

Fabbricati -32.776 - -32.776 -32.775 0,00% Impianti e macchinari -196 - -196 -19.217 -98,97%

Mobili -32.972 - -32.972 -51.992 -36,58%


61

Nota Integrativa

NOTA 42

Costi e spese per servizi

2016 2015 Var%

Spese per servizi professionali -93.706 -2.722.419 -96,56% Compensi ai sindaci -23.920 -26.470 -9,63% Servizi informatici -2.577 -408.770 -99,37% Costi amministrativi e logistici - -951 -100,00% Pubblicità -585 -590 -0,85% Spese postali, telegrafiche e telefoniche -7 -10.560 -99,93% Gestione immobili -380.034 -73.443 n.s.Energia elettrica, riscaldamento e spese condominiali -65.895 -106.894 -38,35% Fitti passivi - -138.333 -100,00% Trasporti e viaggi - -112.110 -100,00% Vigilanza e trasporto valori -4.210 -5.000 -15,80% Compensi per certificazioni -27.720 -10.720 n.s.Premi assicurativi -64.629 -27.770 n.s.Abbonamenti a giornali, riviste e pubblicazioni -30 -36.770 -99,92% Spese di rappresentanza -1.153 -7.724 -85,07% Informazioni finanziarie e commerciali - -26.112 -100,00% Imposte e tasse -443.616 -411.543 7,79% Perdite da cessione di immobilizzazioni non finanziarie -12.960 - -Altre spese -238.148 -125.151 90,29%

Totale -1.359.190 -4.251.330 -68,03%

La sostanziale diminuzione delle “spese per servizi professionali” è ascrivibile all’ operazione di scissione che ha avuto effetto a decorrere dal 1° ottobre 2015, con la quale le attività di property and facility management e valutazione immobiliare di Stelline Real Estate S.p.A. sono state cedute a Creval Sistemi e Servizi Soc.Cons.P.A..

Accantonamenti ai fondi per rischi e oneri

Tipologia 2016 2015 Var%

Fondo per controversie legali -61.000 - -

Totale -61.000 - -


62

PROVENTI E ONERI FINANZIARI

NOTA 43

Composizione per controparte degli interessi attivi e degli altri proventi finanziari

2016 2015 Var%

Verso terzi 37.661 151.302 -75,11%

Totale 37.661 151.302 -75,11%

La voce altri proventi finanziari, “Verso terzi”, si riferisce al costo legato all’attualizzazione del finanziamento infruttifero erogato a favore della società Sondrio Città Futura S.r.l..

Interessi attivi e altri proventi finanziari: suddivisione per forma tecnica

2016 2015 Var%

Altro 37.661 151.302 -75,11%

Totale 37.661 151.302 -75,11%

NOTA 44

Composizione per controparte degli interessi passivi e degli altri oneri finanziari

2016 2015 Var%

Verso controllante -548.856 -610.808 -10,14% Verso banche del gruppo -71 -70 1,43% Verso terzi -42 -74.067 -99,94%

Totale -548.969 -684.945 -19,85%

Interessi passivi e altri oneri finanziari: suddivisione per forma tecnica

2016 2015 Var%

Depositi e conti correnti -362.606 -423.224 -14,32% Finanziamenti -84.036 -157.086 -46,50% Altro -102.327 -104.635 -2,20%

Totale -548.969 -684.945 -19,85%

La voce “Interessi passivi e altri oneri finanziari: suddivisione per forma tecnica - Altro” si riferisce commissio-ni e spese bancarie addebitate sui conti correnti.


63

Nota Integrativa

VALUTAZIONE DEGLI STRUMENTI FINANZIARI

NOTA 46

Risultato delle valutazioni di strumenti finanziari

Plusvalenze Utili Minusvalenze Perdite Risultato

Attività finanziarie: - - -19.889 -72.969 -92.858- Svalutazioni partecipazioni - - -19.889 - -19.889- altre attività - - - -72.969 -72.969

Totale - - -19.889 -72.969 -92.858

La voce “Altre attività” comprende la svalutazione di crediti commerciali anni precedenti per euro 27.656 e la perdita iscritta in relazione al minor incasso del finanziamento attivo erogato alla partecipata Sondrio Città Futura S.r.l. per euro 49.000.

IMPOSTE

NOTA 48

Imposte sul reddito dell’esercizio: composizione

2016 2015 Var%

Imposte correnti 204.074 -187.000 n.s.Variazione delle imposte anticipate 669.268 -145.553 n.s.

Totale 873.342 -332.553 n.s.

Riconciliazione tra onere fiscale teorico e onere fiscale effettivo di bilancio - IRES

2016

Utile (Perdita) dell'operatività corrente al lordo delle imposte 2.722.850Onere fiscale teorico - IRES 748.784Effetto dei componenti negativi di reddito non deducibili -241.351Effetto dei componenti positivi di reddito non imponibili 306.402

Onere fiscale effettivo - IRES 813.835

Riconciliazione tra onere fiscale teorico e onere fiscale effettivo di bilancio - IRAP

2016

Utile (Perdita) dell'operatività corrente al lordo delle imposte 2.722.850Onere fiscale teorico - IRAP 106.191Effetto dei componenti negativi di reddito non deducibili -48.153Effetto dei componenti positivi di reddito non imponibili 1.469

Onere fiscale effettivo - IRAP 59.507


64

PARTE D - ALTRE INFORMAZIONI

SEZIONE 3 - OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE

1. Informazioni sui compensi degli amministratori, dei sindaci e dei dirigenti

31/12/2016

Benefici a breve termine (*) 75.980

Totale 75.980

(*) NELLA VOCE “BENEFICI A BREVE TERMINE” SONO COMPRESI GLI EMOLUMENTI CORRISPOSTI AD AMMINISTRATORI PER L’IMPORTO DI EURO 52.060, CONTRO 74.957 EURO CORRISPOSTI NEL 2015, NONCHÉ COMPENSI AI COMPONENTI DEL COLLEGIO SINDACALE PER L’IMPORTO DI EURO 23.920 CONTRO 26.470 EURO DEL 2015. L’IMPORTO EVIDENZIATO RAPPRESENTA IL COSTO COMPLESSIVO A CARICO DELL’AZIENDA.

2. L’attività di direzione e coordinamento

Ai sensi dell’art. 2497 del Codice Civile, si segnala che la nostra Società, facente parte del Gruppo Bancario Credito Valtellinese, iscritto all’Albo dei Gruppi Bancari cod. 5216.7, è soggetta all’attività di direzione e coordinamento da parte della Capogruppo Credito Valtellinese, finalizzata a perseguire il rafforzamento e lo sviluppo per l’intero Gruppo; si segnala, altresì, che nello svolgimento di tale attività non vengono violati i principi di corretta gestione societaria e imprenditoriale, né viene arrecato pregiudizio alla consistenza patrimoniale della Società.

3. Informazioni sulle transazioni con parti correlate

Stelline Real Estate S.p.A. è controllata al 100% dal Credito Valtellinese S.p.A., società capogruppo del Grup-po Bancario Credito Valtellinese.In base alle indicazioni dello IAS 24 applicate alla struttura organizzativa e di governance della società e del Gruppo Bancario Credito Valtellinese, sono considerate parti correlate le seguenti persone fisiche e giuridiche:

- la società controllante Credito Valtellinese S.p.A.; - le società sulle quali Stelline Real Estate S.p.A. esercita direttamente o indirettamente il controllo ovvero le società sulle quali la controllante Credito Valtellinese S.p.A. esercita direttamente o indirettamente il controllo, come definito dallo IAS 27 e dallo IFRS 10; - le società collegate, società nelle quali Stelline Real Estate S.p.A. esercita direttamente o indirettamente influenza notevole, come definita dallo IAS 28 e le società collegate delle società rientranti nello stesso gruppo e loro controllate; - le società sottoposte a controllo congiunto, società sulle quali Stelline Real Estate S.p.A. esercita diretta-mente o indirettamente il controllo congiunto, come definito dallo IAS 31; - i Dirigenti con responsabilità strategiche e gli organi di controllo, vale a dire gli Amministratori, i Sindaci, l’Amministratore Delegato di Stelline Real Estate S.p.A. e della propria controllante.

- Le altre parti correlate, che comprendono: - gli stretti famigliari - conviventi, figli, figli del convivente e le persone a carico del soggetto o del convivente - di Amministratori, Sindaci, Amministratore Delegato e della propria controllante; - le società controllate, sottoposte a controllo congiunto ovvero soggette ad influenza notevole da parte di Amministratori, Sindaci, Amministratore Delegato di Stelline Real Estate S.p.A. e della propria control-lante, nonchè dai loro stretti famigliari come precedentemente definiti; - i fondi pensione di cui le società del Gruppo siano fonte istitutiva.


65

Nota Integrativa

Gli effetti delle operazioni poste in essere con le parti correlate come sopra definite sulla situazione patrimo-niale e finanziaria e sul conto economico sono rappresentati nella tabelle riepilogative che seguono.

TRANSAZIONI CON PARTI CORRELATESOCIETÀ

CONTROLLANTESOCIETÀ

CONSOCIATE SOCIETÀ

COLLEGATE

SOCIETÀ COLLEGATE

DELLA CAPOGRUPPO

DIRIGENTI E ORGANI

DI CONTROLLO

ALTRE PARTI CORRELATE

Crediti - 67.605 3.253.160 - - -Altre attività 86.976 4.684 -

TOTALE ATTIVO 86.976 72.289 3.253.160 - - -

Debiti 34.898.437 - - - - -Altre passività 9.870 - - - - -

TOTALE PASSIVO 34.908.307 - - -

Valore della produzione 106.028 - - - - -Costi della produzione -85.490 -122.161 - - -75.980 -Interessi attivi e altri proventi finanziari - - 37.661 - - -Interessi passivi e altri oneri finanziari -548.856 -71 - - - -

TOTALE CONTO ECONOMICO -528.318 -122.232 37.661 - -75.980 -

I rapporti e le relazioni poste in essere tra le società appartenenti al Gruppo Bancario Credito Valtellinese si collocano nell’ambito di un consolidato modello organizzativo ad “impresa-rete”, in base al quale ciascuna componente è focalizzata in via esclusiva sul proprio core business, in un’ottica imprenditoriale finalizzata ad una gestione efficace ed efficiente delle complessive risorse del Gruppo.I rapporti contrattuali posti in essere con le società strumentali riguardano l’erogazione di servizi specialistici a supporto dell’operatività bancaria.I rapporti sono regolati sulla base di specifici accordi contrattuali che - fermo restando l’obiettivo di ottimiz-zare le sinergie e le economie di scala e di scopo a livello di Gruppo - fanno riferimento a parametri oggettivi e costanti nel tempo, improntati a criteri di trasparenza ed equità sostanziale. La quantificazione dei corri-spettivi, a fronte dei servizi erogati, è definita e formalizzata secondo collaudati parametri che tengono conto dell’effettivo utilizzo da parte di ciascuna società utente.I rapporti con le altri parti correlate diverse dalle società appartenenti al Gruppo Credito Valtellinese, rien-trano nella normale attività e sono, di norma, regolati a condizioni di mercato per le specifiche operatività ovvero allineati alla misura più favorevole eventualmente stabilita per il personale dipendente.I rapporti bancari con i gruppi facenti capo agli Amministratori della Società ovvero della controllante Cre-dito Valtellinese e delle altre società del Gruppo Credito Valtellinese sono deliberati con l’osservanza delle prescrizioni dell’art. 136 del TUB e regolati alle normali condizioni di mercato stabilite per le specifiche operatività.


66

Gli effetti delle operazioni con le parti correlate come sopra definite sulla situazione patrimoniale e finan-ziaria e sul risultato economico per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2016, sono dettagliati nella tabelle che seguono.

TRANSAZIONI CON SOCIETÀ CONTROLLANTECredito

Valtellinese S.p.A.

Crediti -Altre attività 86.976

TOTALE ATTIVO 86.976

Debiti 34.898.437Altre passività 9.870

TOTALE PASSIVO 34.908.307

Valore della produzione 106.028Costi della produzione -85.490Interessi attivi e altri proventi finanziari -Interessi passivi e altri oneri finanziari -548.856

TOTALE CONTO ECONOMICO -528.318

TRANSAZIONI CON SOCIETÀCONSOCIATE

Credito Siciliano

S.p.A.

Creval Sistemie Servizi Soc.

Cons. P.A.

Crediti 67.605 -Altre attività - 4.684

TOTALE ATTIVO 67.605 4.684

Debiti - -Altre passività - -

TOTALE PASSIVO - -

Valore della produzione - -Costi della produzione - -122.161Interessi attivi e altri proventi finanziari - -Interessi passivi e altri oneri finanziari -71 -

TOTALE CONTO ECONOMICO -71 -122.161

TRANSAZIONI CON SOCIETÀ COLLEGATESondrio Città

Futura S.r.l.

Crediti 3.253.160Altre attività -

TOTALE ATTIVO 3.253.160

Debiti - Altre passività -

TOTALE PASSIVO -

Valore della produzione -Costi della produzione -Interessi attivi e altri proventi finanziari 37.661Interessi passivi e altri oneri finanziari -

TOTALE CONTO ECONOMICO 37.661


67

Nota Integrativa

TRANSAZIONI CON DIRIGENTI E ORGANI DI CONTROLLO Dirigenti e Organi

di controllo

Crediti - Altre attività -

TOTALE ATTIVO -

Debiti - Altre passività -

TOTALE PASSIVO -

Valore della produzione - Costi della produzione -75.980Interessi attivi e altri proventi finanziari - Interessi passivi e altri oneri finanziari -

TOTALE CONTO ECONOMICO -75.980

Ai sensi dell’art. 2497 bis quarto comma del codice civile i prospetti riepilogativi dei dati essenziali del bilan-cio del Credito Valtellinese S.p.A. al 31.12.2015, approvati dall’Assemblea del 23 aprile 2016, sono riportati tra gli allegati.

SEZIONE 4 - ALTRI DETTAGLI INFORMATIVI

Numero medio di dipendenti per categoria

2016 2015

Personale dipendente: Dirigenti - -Quadri direttivi - 11Restante personale - 34

Totale - 46

Il numero medio è calcolato come media ponderata dei dipendenti dove il peso è dato dal numero di mesi lavorati. Nel caso dei dipendenti part-time viene convenzionalmente considerato il 50 per cento.


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Prospetto della distribuibilità e disponibilità delle poste di patrimonio netto (art. 2427 comma 7-bs Codice Civile)

(Importi in unità di euro) Importo Possibilità di

utilizzazione (*) Quota

disponibileUtilizzazioni dei tre esercizi precedenti

COPERTURA PERDITE ALTRE RAGIONI

Capitale 24.475.450 Sovrapprezzi di emissione Azioni proprie Strumenti di capitale Riserve da valutazione: - Riserve da valutazione delle attività disponibili per la vendita Riserve da valutazione delle attività materiali Altre Riserve : 261.215 Riserva legale 183.286 B(3) Riserva statutaria - A,B,C Riserve indisponibili da transizione ai principi contabili internazionali (1) Riserve disponibili da transizione ai principi contabili internazionali (2) Altre riserve 77.929 A,B,C 77.929 502.405 Utili a nuovo A, B, C Perdite d'esercizio precedente -2.841.178 Utile d'esercizio -1.849.508

Totale 20.045.979 5.779

(*) A: PER AUMENTO DI CAPITALE; B: PER COPERTURA DI PERDITE; C: PER DISTRIBUZIONE AI SOCI. 2) LE RISERVE DISPONIBILI ART.7 D.LGS. 38/2005 RICONDUCIBILI ESSENZIALMENTE A RISERVE DA UTILI DEGLI ANNI PRECEDENTI GENERATI DALLA PRIMA APPLICAZIONE IAS.3) E’ UTILIZZABILE PER AUMENTO GRATUITO DI CAPITALE SOLO PER LA QUOTA CHE SUPERA UN QUINTO DEL CAPITALE SOCIALE.AL 31 DICEMBRE 2016 LA RISERVA LEGALE NON RAGGIUNGE UN QUINTO DEL CAPITALE SOCIALE.


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Nota Integrativa

EVIDENZE DI MEMORIA

Altri conti d’ordine

31/12/2016 31/12/2015 Var %

Altre evidenze di memoria Fidejussioni per lavori in corso 3.935.999 5.231.295 -24,76%Diritto di superficie su immobili 502.785 535.561 -6,12%

Totale 4.438.784 5.766.856 23,03%

Le altre evidenze di memoria comprendono fidejussioni rilasciate a garanzia delle operazioni immobilia-ri di Sondrio dell’Area Mallero-Adda denominato “Parco dell’Innovazione - Polo Tecnologico” per euro 3.805.831, dell’operazione immobiliare di Como località Garzola per euro 70.000 e dell’operazione immo-biliare del Comune in Cles per euro 60.169 e il valore del diritto di superficie sull’immobile di Milano corso Magenta - via de Togni.


70


71

Allegati

Allegati

PROSPETTI CONTABILI RICLASSIFICATI

STATO PATRIMONIALE RICLASSIFICATO

ATTIVO 31/12/2016 31/12/2015 Var. %

Attività materiali e immateriali 503.283 551.205 -8,69% Imposte anticipate attive 2.195.005 1.525.736 43,87% Crediti 5.836.789 6.458.770 -9,63% Disponibilità liquide 67.734 67.893 -0,23% Partecipazioni 832.426 852.315 -2,33% Altre attività finanziarie 14.572 14.572 n.s.Rimanenze 46.631.329 47.635.177 -2,11%

Totale dell’attivo 56.081.138 57.105.668 -1,79%

PASSIVO 31/12/2016 31/12/2015 Var. %

Patrimonio netto 20.045.979 21.895.487 -8,45% Fondi per rischi e oneri 61.000 - -Debiti 35.974.159 35.210.181 2,17%

Totale del passivo 56.081.138 57.105.668 -1,79%


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CONTO ECONOMICO RICLASSIFICATO

CONTO ECONOMICO 2016 2015 Var. %

Valore della produzione 4.115.324 15.405.370 -73,29% Materie prime e materiali di consumo utilizzati -4.721.076 -6.476.253 -27,10% Costi del personale dipendenti e di altri prestatori d'opera -59.770 -3.590.157 -98,34% Ammortamenti - 32.972 -51.992 -36,58% Altri costi -1.420.190 -4.251.330 -66,59% Differenza tra valore e costi della produzione - 2.118.684 1.035.638 n.s.Proventi e oneri finanziari - 511.308 -533.643 -4,19% Risultato valutazione strumenti finanziari -92.858 -101.649 -8,65% Utili (perdite) da cessione/riacquisto di strumenti finanziari - -18.104 -100,00% Risultato al lordo delle imposte - 2.722.850 382.242 n.s.Imposte 873.342 -332.553 n.s.Utile (perdita) derivante dalle attività di funzionamento - 1.849.508 49.689 n.s.

Utile (perdita) esercizio -1.849.508 49.689 n.s.


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Allegati

Stato Patrimoniale e Conto Economico al 31.12.2015 del Credito Valtellinese ex art. 2497, quarto comma codice civile

STATO PATRIMONIALE (in euro)

VOCI DELL’ATTIVO 31/12/2015 31/12/2014

10. Cassa e disponibilità liquide 114.710.041 133.552.42520. Attività finanziarie detenute per la negoziazione 49.042.137 57.167.02740. Attività finanziarie disponibili per la vendita 5.318.340.882 6.789.571.88160. Crediti verso banche 992.878.596 1.224.995.13670. Crediti verso clientela 15.080.243.992 14.986.134.405

100. Partecipazioni 457.128.536 507.457.191110. Attività materiali 344.165.605 340.531.015120. Attività immateriali - 90.424.929

di cui: - avviamento - 70.193.714

130. Attività fiscali 602.139.793 658.978.173a) correnti 58.721.125 101.665.244 b) anticipate 543.418.668 557.312.929 b 1) di cui alla Legge 214/2011 473.290.109 520.366.076

140. Attività non correnti e gruppi di attività in via di dismissione 1.893.606 15.000.000150. Altre attività 189.652.025 158.021.040

Totale dell’attivo 23.150.195.213 24.961.833.222

VOCI DEL PASSIVO 31/12/2015 31/12/2014

10. Debiti verso banche 2.792.237.301 5.870.827.65620. Debiti verso clientela 14.291.211.731 12.278.108.85730. Titoli in circolazione 3.000.022.650 3.885.713.77840. Passività finanziarie di negoziazione 3.196.050 6.259.78960. Derivati di copertura 269.495.644 308.717.71880. Passività fiscali: 22.605.517 58.069.920

a) correnti 1.448.839 55.221.300 b) differite 21.156.678 2.848.620

100. Altre passività 407.437.139 467.693.439110. Trattamento di fine rapporto del personale 25.106.476 29.976.371120. Fondi per rischi e oneri: 87.669.112 84.880.871

a) quiescenza e obblighi simili 34.142.110 32.611.883 b) altri fondi 53.527.002 52.268.988

130. Riserve da valutazione 59.298.871 4.766.629160. Riserve 81.101.496 112.109.629170. Sovrapprezzi di emissione 39.003.860 350.520.266180. Capitale 1.846.816.830 1.846.816.830190. Azioni proprie (-) -99.812 -99.812200. Utile (Perdita) d'esercizio (-/+) 225.092.348 -342.528.719

Totale del passivo e del patrimonio netto 23.150.195.213 24.961.833.222


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CONTO ECONOMICO (in euro)

VOCI 2015 2014

10. Interessi attivi e proventi assimilati 539.318.597 643.899.71720. Interessi passivi e oneri assimilati (197.651.286) (286.311.421)30. Margine di interesse 341.667.311 357.588.29640. Commissioni attive 207.644.046 208.797.86850. Commissioni passive (22.111.675) (32.369.899)60. Commissioni nette 185.532.371 176.427.96970. Dividendi e proventi simili 10.793.022 12.066.66980. Risultato netto dell'attività di negoziazione (13.923.891) 811.40290. Risultato netto dell'attività di copertura (526.972) (1.098.119)

100. Utile (perdita) da cessione o riacquisto di: 88.799.019 118.471.950a) crediti 774.698 (647.868) b) attività finanziarie disponibili per la vendita 88.859.581 119.364.234 d) passività finanziarie (835.260) (244.416)

120. Margine di intermediazione 612.340.860 664.268.167130. Rettifiche/Riprese di valore nette per deterioramento di: (365.362.215) (548.039.997)

a) crediti (362.551.651) (540.955.814) b) attività finanziarie disponibili per la vendita (1.914.317) (1.620.379) d) altre operazioni finanziarie (896.247) (5.463.804)

140. Risultato netto della gestione finanziaria 246.978.645 116.228.170150. Spese amministrative: (405.675.631) (413.357.034)

a) spese per il personale (188.794.752) (220.695.753) b) altre spese amministrative (216.880.879) (192.661.281)

160. Accantonamenti netti ai fondi per rischi e oneri (13.916.104) (3.454.989)170. Rettifiche/Riprese di valore nette su attività materiali (15.279.850) (14.734.833)180. Rettifiche/Riprese di valore nette su attività immateriali (20.231.215) (2.929.010)190. Altri oneri/proventi di gestione 59.056.398 69.248.094

200. Costi operativi (396.046.402) (365.227.772)210. Utili (perdite) delle partecipazioni 342.242.605 (112.289.707)230. Rettifiche di valore dell'avviamento (70.193.714) (75.000.000)240. Utili (Perdite) da cessione di investimenti 5.333 (159.318)250. Utile (Perdita) della operatività corrente al lordo delle imposte 122.986.467 (436.448.627)260. Imposte sul reddito dell'esercizio dell'operatività corrente 72.092.616 93.919.908270. Utile (Perdita) della operatività corrente al netto delle imposte 195.079.083 (342.528.719)280. Utile (Perdita) dei gruppi di attività in via di dismissione al netto delle imposte 30.013.265 -

290. Utile (Perdita) d’esercizio 225.092.348 (342.528.719)


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Allegati

PROSPETTI DEI CORRISPETTIVI PER I SERVIZI RESI DALLA SOCIETÀ DI REVISIONE

Il bilancio è sottoposto a revisione contabile da parte della società KPMG S.p.A.

Compensi corrisposti nel 2016

Società di revisione: KPMG S.p.A.

Revisione bilancio e verifica regolare tenuta contabilità 20.200Revisione contabile limitata semestrale 5.200Sottoscrizione modelli fiscali 1.000

Totale 26.400

NOTA: TALI CORRISPETTIVI COMPRENDONO LA RIVALUTAZIONE ISTAT MENTRE NON COMPRENDONO LE SPESE VIVE SOSTENUTE E L’IVA.


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Allegati


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Allegati

codice

progetto graficoimpaginazione e stampa

90008/ST

elever srl - www.elever.itRamponi Arti Grafiche - www.ramponiartigrafiche.it

In copertina: Alpe dell’Oro - Chiareggio - Valmalenco

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