the winner is...A Manfredi Catella la Pentola d'Oro 2013

IL SETTIMANALEdi Quotidiano Immobiliare

0208 dicembre 2012

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INVESTIAMONELLE NOSTrE cITTà.

240 milioni di Euro di recuperoedilizio in cinque anni.

Building Value

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03Quanto vale il giornalismo che si occupa del real estate e che rap-porto deve intrattenere con i suoi lettori?In una gradevole conversazione con Pierluigi Magnaschi, direttore di Milano Finanza e Italia Oggi, si è arrivati alla conclusione che, per chi svolge questo mestiere, sia fondamentale intessere una fit-ta rete di relazioni con imprenditori, manager, ricercatori, docenti, professionisti: intrattenere relazioni dirette favorisce la raccolta di commenti di prima mano. Dietro questo rapporto però si annida un pericolo, quando esso diventa troppo confidenziale. Il rischio per il giornalista è di perdere la sua autonomia e libertà di giudizio. Si innescherebbe, in altre parole, una sorta di involontario cordone di salvaguardia intorno a quella società o persona, che porterebbe ad evitare ogni giudizio obiettivo, soprattutto se negativo. E’ un rischio che ha ben presente chi, come noi e altri colleghi, ha con-sueta frequentazione con gli operatori del settore. La soluzione corretta è che il rispetto debba essere sempre mantenuto, mentre l’apprezzamento vale fino a prova contraria. Ovviamente la rego-letta aurea è reciproca.Sempre dialogando con Magnaschi è emerso un altro tema. Oggi i giornali sono ridondanti di pagine e notizie al punto che il lettore non riesce a leggerli per intero; a volte per impegni di lavoro non li può consultare perdendo preziose informazioni. Ecco, allora, la ne-cessità di un settimanale che le riproponga in maniera un po’ più diffusa. Magnaschi ricordava i tempi de La Domenica del Corriere, di cui fu direttore. Era una ripresa delle notizie date dal Corriere della Sera in settimana, con degli approfondimenti o magari delle semplificazioni.In un certo senso è quello che abbiamo fatto, nel nostro piccolo e circoscritto al real estate, con Il Settimanale di Quotidiano Immo-biliare. Dare ai lettori la possibilità di soffermarsi con un po’ più di attenzione su alcuni degli argomenti proposti nei sei giorni pre-cedenti; il tutto con tranquillità, il sabato o la domenica, rubando pochi minuti al riposo del weekend.Le attestazioni di apprezzamento ricevute dopo il primo numero ci hanno riempito di soddisfazione. Ora tocca a noi confermarle…

Amici lettori o lettori amici?

Le regole per un buon giornalismo

Guglielmo Pellicciolifondatore e editorialista di Quotidiano Immobiliare

amici lettori o lettori amici?editoRialE

05DEALS DELLA SETTIMANA

Il fondo Amundi RE Europa, gestito da Amundi RE Italia SGR, ha acquistato un im-mobile ad uso direzionale a Milano, in via Temolo 6 da un fondo riservato gestito dal gruppo IGV Institutional Funds GmbH.

Il fondo UniCredito Immo-biliare Uno, gestito da Torre SGR, ha venduto un immobi-le sito in Milano, in Viale Fulvio Testi 327, a European Proper-ty Investments. La procedura competitiva di vendita è stata curata da Colliers Internatio-nal Italia.

Testata Giornalistica Registratapresso il Tribunale di Arezzo.Registrazione nr.3 del 10/03/2009

Direttore responsabileMarco Luraschi

il settimanale di quotidiano immobiliare Foto e immagini di Shutterstock ad eccezione di quelle fornite dagli au-tori. Foto di copertina e pag. 08-09 a cura di Marco Garofalo.

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milano21,7 mln

milano18 mln

04 DEALS

milano

INSIDE THE NEW UNICREDIT HEADQUARTERS

Organizza: UniCredit

MILANO: Quartiere Porta NuovaCorso Como, con inizio alle ore 10.30

RISERVATO A INVITO

14venerDì

ROMARICERCA SCIENTIFICA E REAL ESTATE

Organizza: Fabrica Immobiliare e Scenari Immobiliari

ROMA: Palazzo RondininiVia del Corso, 518 con inizio alle ore 9.30

12MERCOLEDì

AGENDA

agenda della settimana05

romaMUNICIPIUM 2012, PER LE TEKNOCITTÀ

Organizza: Rur, associazione promossa dal Censis

ROMA: Centro congressi ABI Via Santo Stefano del Cacco, 1 con inizio alle ore 10.30

13GIOVEDÌ

Per maggiori informazioni consulta direttamente la rubrica Appuntamenti di Quotidiano Immobiliare

06 NOMISMA OUTLOOK FLASHREPORT

Numero di compravendite residenziali annuali in italia

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio

Il mercato immobiliare italiano continua ad essere in crisi. Le aspettative di timida ripresa per la fine di quest’anno si sono fragorosamente infrante sui numeri a consuntivo. Quando si pensava di avere ormai raggiunto la soglia di resistenza, dopo un quadriennio di continui ar-retramenti, si è abbattuto sul settore un nuovo tracollo di impronosticabile durezza. Le quasi 600 mila compravendite residenziali e i circa 4,2 miliardi di investimenti corporate del 2011 rappresentano, infatti, grandezze nemmeno paragonabili rispetto ai livelli su cui si attesta oggi il mercato immobiliare italiano.In attesa di un provvidenziale cambiamento di strategia da parte del sistema bancario, sulla scorta dell’esperienza americana dove il sostegno al mercato dei mutui e le misure a vantag-gio delle famiglie in difficoltà nei pagamenti hanno contribuito a migliorare sensibilmente le prospettive, il mercato immobiliare italiano pare fatalmente destinato a non risollevarsi dagli asfittici livelli attuali.Le previsioni da questo punto di vista sono impietose, con transazioni residenziali ancorate sulle posizioni di metà anni '90 per il prossimo biennio. La tendenza alla contrazione tuttora in atto e la capacità del settore di travolgere qualsiasi “resistenza”, non consentono di es-cludere ulteriori arretramenti che, alla luce dell’esiguità dei livelli attuali, non potranno che essere di modesta entità.

NOMISMAOUTLOOK FLASH

Continua la crisi del mercato immobiliare italiano: compravendite ancorate sulle posizioni di metà anni ’90

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09A Manfredi Catella la Pentola d’Oro di Quotidiano Immobiliare

Manfredi Catella è il personaggio dell’industria del real estate italiana a cui quest'anno consegneremo la Pentola d'Oro, il premio di Quotidiano Immobiliare alle eccellenze imprenditoriali e manageriali del comparto immobiliare.Le motivazioni sono così evidenti da non doverle motivare con una dichiarazione pubblica. Parlano per lui il progetto vasto e or-mai quasi completato di Porta Nuova, la qualità dello stesso an-che sotto il profilo della sostenibilità, il rilancio di Milano attraverso un'opera simbolo, la politica di marketing e promozione, il coin-volgimento di un importante investitore estero, la giovane età, il ricordo di un caro amico come Riccardo, il padre al fianco del quale l'abbiamo conosciuto.

Il premio sarà conferito il prossimo 6 febbraio durante un convegno sul futuro di Milano

ATTUALITÀ A MANFREDI CATELLA LA PENTOLA D'ORO DI QUOTIDIANO IMMOBILIARE

di Guglielmo Pelliccioli

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La premiazione avverrà tra due mesi, il 6 febbraio, presso l'Audito-rium del World Join Center a Milano.

Come è noto a quanti ci seguono, questo premio non ha una giuria in quanto viene assegnato direttamente da chi scrive: una scelta che può apparire bizzarra, ma che in realtà è la più equa e trasparente possibile, perché nasce da un confronto personale e continuo del sottoscritto con tutta la comunità immobiliare.Il riconoscimento assegnato a Manfredi Catella ha un significato particolare in questo momento difficile per l'industria immobili-are. Premia il coraggio di vedere dove gli altri non hanno osato, la tenacia di perseguire un progetto grande come un sogno, il de-siderio di lasciare un segno: tre elementi distintivi che caratteriz-zano il moderno imprenditore.

A Manfredi vogliamo dire il nostro grazie con questo premio che in passato è andato a figure che onorano l'industria del real estate italiano. Essendo giovane sappia che non riceverà mai più una seconda Pentola d'Oro, perché questa ha un valore simbolico che indica il modello ideale di responsabilità etica che un imprenditore o un manager è tenuto ad avere per tutta la vita.

Nel corso della serata di premiazione ci sarà un confronto sulla cit-tà di Milano e il suo futuro tra amministratori pubblici, intellettuali, giornalisti e operatori immobiliari.

ATTUALITÀ A MANFREDI CATELLA LA PENTOLA D'ORO DI QUOTIDIANO IMMOBILIARE

L’Italian Trophy Buildings è un volume di prestigio che descrive e illustra al-cuni tra gli edifici più belli d’Italia. Un patrimonio non solo immobiliare, ma spesso anche storico e ar-tistico, che viene omag-giato in quest’opera. Nell’edizione 2012 sono presenti una quindicina di trophy buildings, tra cui Porta Nuova Business Di-strict Isola e Porta Nuova Business District Varesine di Hines Italia.

MANFREDI CATELLA

Presidente e Amministratore Delegato di Hines in Italia e della SGR in cui partecipa in qualità di azionista. Presidente onorario della società di fami-glia Coima e Presidente della Fondazione Riccardo Catella.

Precedentemente ha ricoperto il ruolo di Managing Director per la banca di investimento J.P. Morgan Fleming e per Hong Kong Shangai Banking Cor-poration, dopo avere operato nell’ambito della gestione di fondi di investi-mento immobiliare per conto di Heitman a Chicago e della Caisse Centrale des Banques Populaires a Parigi.

Ha conseguito la laurea in economia alla Cattolica di Milano, il master al Politecnico di Torino in sviluppo urbanistico e l’advanced Management De-gree alla London Business School.

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La grande città dei sogni sembra sof-focare e piegarsi sotto i segni della cri-si. Quello che una volta era il motore del paese stenta a mantenere il suo ruolo di propellente dell’economia e dei valori civici.

È vero oppure la grande metropoli sotto sotto sta preparandosi al rilan-cio puntando su un altro tipo di indu-stria, quella dei servizi, della tecnolo-gia digitale, della moda e del lusso?

In questo processo di evoluzione (o involuzione) che ruolo ha il sistema immobiliare?

Da un lato vive la crisi del settore con una riduzione delle transazioni e un calo dei valori immobiliari, dall’altro si prepara alla grande svolta con il Pgt, l’Expo 2015 e la realizzazione dei grandi progetti sviluppi immobiliari come Porta Nuova - Garibaldi e CityLi-fe.

È nella tradizione del premio della Pentola d’Oro essere sobri e, se possibile, coinvolgere i presenti in una riflessione sul futuro del’in-dustria immobiliare. Lo abbiamo sempre considerato un tratto distintivo del nostro evento, quello di rifuggire da un eccesso di mondanità a favore di un momento di incontro e di libero scambio di idee ed opinioni tra i principali operatori del settore. Senza lanciare proclami, l’incontro, che si ripete ormai da dieci anni, serve anche a fare il punto sul futuro dell’industria immobiliare che, mai come quest’anno, si trova davanti ad una serie di problemi che ne impediscono la ripresa. A tutti gli intervenuti Quotidiano Immobiliare chiederà uno sforzo di prospettiva per indicare gli obiettivi che la comunità del real estate deve porsi. Sappiamo che molte aziende stanno attraversando una fase acuta di difficoltà di natura economica e finanziaria e non le aspetta un anno positivo.Confidiamo che da questo confronto possano nascere nuove speranze di lavoro per tutti. Sarebbe il premio che ognuno si aspetta per se stesso.

Interverranno alla serata: Giorgio Vittadini Fondazione per la Sussidiarietà, Lucia De Cesaris asses-sore all’urbanistica Comune di Mila-no, Roberto Reggi Fondazione Anci, Pierluigi Magnaschi Milano Finanza, Antonio Intiglietta EIRE, Aldo Maz-zocco Assoimmobiliare, Manfredi Catella Hines Italia, Massimo Caputi Feidos, Carlo Masseroli e Gianni Ver-ga.

Nella serata avverrà la presentazio-ne del volume Italian Trophy Buil-dings con interventi di:Vittorio Annoni Aberdeen, Giampie-ro Schiavo Castello SGR, Paolo Ber-landa Polis Fondi, Alfredo Romeo Gruppo Romeo, Valeria Falcone The Carlyle Group, Valter Mainetti Sor-gente Group, Dario Strano Torre SGR.

L'evento è riservato agli abbonati di Quotidiano Immobiliare.Info: service@ilqi.it

QUALE SISTEMA IMMOBILIARE PER IL FUTURO DI MILANO?

06 FEBBRAIO 2013 - wjc milano

A MANFREDI CATELLA LA PENTOLA D'ORO DI QUOTIDIANO IMMOBILIARE10

I premiati negli anni:

2004 Gianni Verga2005 Riccardo Delli Santi2006 Leo Civelli2007 Carlo Bianco2008 Pietro Locatelli2009 Nadine Castagna2010 Massimo Mazzi2011 Aldo Mazzocco2012 Massimo Caputi2013 Manfredi Catella

Pentola d’Oro: una tradizione chediventa storia

La Pentola d'Oro è l’origi-nale premio che Quotidia-no Immobiliare consegna ogni anno al manager che si è distinto per le sue capa-cità professionali e per le sue doti umane.

La Pentola d'Oro è una cre-azione della nota azienda Baldassare Agnelli, rea-lizzata in pochi esemplari esclusivi destinati alle più illustri personalità interna-zionali.

Tradizione non scritta vuo-le che il vincitore inviti a cena gli altri premiati, cuci-nando ovviamente con la famosa pentola!

ATTUALITÀ

0102 Possiamo ancora fare gol

nei minuti di recupero

Pensiamo immobiliare,non serve nessuna legge!03

Marco Luraschi

Fabio Bandirali

Intervista a Filippo Maria Carbonari

La Partita della Legge sugli Stadi

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UNA LEGGE NUOVA CHE È GIÀ VECCHIA

12ATTUALITÀ UNA LEGGE NUOVA CHE È GIÀ VECCHIA

C’è il forte rischio che l’i-ter della legge si blocchi e che quindi, per la paura di speculazioni immobilia-ri, si rimandi ancora una volta l’avvio di un ciclo vir-tuoso che potrebbe dare grande impulso al mer-cato, non solo sportivo.

Pochi giorni fa il Presidente del Coni Gianni Petrucci ha lanciato un appello: ''Serve un colpo di reni, un rush finale. Cari politici e caro governo, dateci una mano: per approvare la legge sugli stadi basta la buona volontà, perché non farlo?''. La sua è solo una delle tante voci che si sono levate in questi giorni a favore delle nuova (mica tanto) e ormai chiacchieratissima legge sugli stadi. Ricordia-mo che il disegno di legge “Disposizioni a favore della costruzione e della ristrutturazione degli impianti sportivi” è stato presentato nel 2009 dai senatori Butti (Pdl) e Lolli (Pd), con l’obiettivo di sem-plificare le procedure amministrative, dare più certezze nei tempi per chi vuole costruire un impianto sportivo. All’epoca ottenne l’approvazione di Upi, Anci, tra gli altri enti, oltre al Credito Sporti-vo, Figc e Lega Calcio.Le legge è ferma al Senato e ci sono dei problemi come leggere-te nel commento di Fabio Bandirali. Il mondo del real estate da tempo invoca (in maniera però non totalitaria) l’approvazione di questa legge che potrebbe dare un impulso alla realizzazione di strutture sportive (stadi ma anche palazzetti coperti) di nuova ge-nerazione, integrate con altre forme di intrattenimento e consu-mo, ovviamente sfruttando gli investimenti provenienti dall’im-mobiliare. È un problema politico? Un governo che si avvia verso la sua na-turale conclusione non vuole addossarsi l’onere di un provvedi-mento invocato dal mondo dello sport ma anche da buona parte del mondo immobiliare? La speculazione edilizia fa ancora paura?Lo stadio di proprietà è il futuro dello sport di alto livello in Ita-lia, permette ricavi importanti da reinvestire nell’attività sportiva e, perché no, in altri progetti collaterali utili alla socialità e al re-cupero di aree degradate delle nostre città. Inoltre può attrarre investimenti offrendo garanzie sui tempi e sui ritorni, non stretta-mente legati ai risultati sportivi. Cerchiamo allora di capire perché proprio in questi giorni si alza il timore di non vedere mai appro-vata questa legge. Ma ci permettiamo di ricordare anche che al-cuni operatori del real estate sostengono come si possa realizzare strutture finanziariamente sostenibili anche con la legislazione attuale, basterebbe creare il giusto veicolo finanziario. Ma questo è un altro discorso.

di Marco Luraschi

13UNA LEGGE NUOVA CHE È GIÀ VECCHIA

È da molto tempo ormai che si dibatte sulla legge sugli stadi, ed ora, vicini finalmente al fischio finale, si profila un “tempo di recu-pero” pericolosamente spropositato. Mi spiegherò meglio: è ormai assodato che i nostri stadi, obsoleti con un’età media di oltre 70 anni, pressoché inospitali per le fa-miglie dei tifosi, sicuramente scomodi e a volte insicuri, nonché fonte di gravosi oneri per manutenzione e ammodernamenti vari a carico dei proprietari, che, giova ricordarlo, sono, e consideran-do solamente la serie A, i Comuni (tranne l’Olimpico, del Coni, e lo “Juventus Stadium”, unico attuale esempio di stadio privato), ne-cessitino di una efficace normativa, tesa alla realizzazione di nuovi e moderni impianti sportivi e con l’importante contribuzione dei privati, sulla falsariga di quanto si è verificato, e con successo, in altri paesi e non solo europei. Ed un primo, importante passo era stato compiuto, dopo molti anni di logorante attesa: lo scorso mese di Luglio la Camera, via Commissione Cultura e Sport, aveva difatti approvato la nuova Legge sugli Stadi, inviandone il testo al Senato. La nuova legge rappresenta, in estrema sintesi, una pietra miliare nel campo, in-troducendo rilevanti semplificazioni ed accelerazioni dell’iter di approvazione, congiuntamente all’espressione di un nuovo rivo-luzionario concetto: la proprietà privata degli impianti. Si prevede infatti che società sportive e/o gruppi imprenditoriali possano, e con encomiabile celerità, essere autorizzati a realizzare “impian-

di Fabio Bandirali

13ATTUALITÀ

Possiamo ancora fare gol neiminuti di recupero PERCHÉ SI

Fabio Bandirali è il Presi-dente di AICI (Associazione Italiana Consulenti, Gesto-ri e Valutatori Immobiliari) dall’aprile 2012. Milanese, laurea all’Università Bocco-ni, ha trascorso tutta la pro-pria esperienza professio-nale all’interno del mondo del credito al real estate, in Istituti italiani e successiva-mente esteri, sino a dirigere la filiale italiana della Banca tedesca Eurohypo, che ha la-sciato a fine 2011. Appassio-nato di calcio, organizza da anni il Campionato di calcio del real estate italiano.

FABIO BANDIRALI

possiamo ancora fare gol nei minuti di recupero

ti multifunzionali” in cui, a seconda di location e opportunità, lo stadio può essere coniugato con altri interventi nel campo dell’e-dilizia residenziale, direzionale, commerciale e turistico ricetti-va, introducendo inoltre principi guida nuovi quali, tra gli altri, Sicurezza, Redditività e efficiente fruibilità degli spazi. Come già anticipato, gli esempi virtuosi della proprietà privata di impianti sportivi sono già presenti e noti in ambito europeo, con evidenti benefici effetti sui bilanci delle società sportive. Nel caso italiano poi, lo smarcamento del settore pubblico dai menzionati oneri relativi agli stadi, consentirebbe di liberare importanti risorse da destinare a opere di maggiore rilevanza sociale. Non vanno poi sottavalute le positive ripercussioni sull’economia più in generale, con previsti nuovi posti di lavoro, dalle 60.000 alle 85.000 unità per i prossimi anni. L’odierna situazione al Senato è per contro tutt’altro che rassicu-rante: dopo il passaggio nell’apposita Commissione, sono infatti emerse ben 43 differenti e sostanziali richieste di emendamento, a firma PD e IDV, a fronte di una legge da sempre e dichiarata-mente bipartisan, essendone estensori Butti (PDL) e Lolli (PD). Le recriminazioni riguardano per la maggior parte l’accusa di celare evidenti rischi di natura speculativa immobiliare, ignorando tut-tavia che esistono chiare e precise facoltà di controllo da parte di Comuni e Conferenze di Servizi, mentre la generale asserzio-ne che l’esempio Juventus è stato efficacemente realizzato senza l’assistenza di alcuna normativa ad hoc si scontra con i tempi rea-lizzativi dell’intervento stesso, superiori ai 10 anni e tali quindi da scoraggiare l’interesse di qualsivoglia investitore privato. Nel caso pertanto di un rinvio alla Camera, e trovandoci nel perio-do di fine legislatura, appare più che evidente il serio rischio di un nuovo e questa volta letale blocco della legge, con buona pace per il circolo virtuoso che si sarebbe potuto innescare. E’ compi-to nostro giocare al meglio questi ultimi “minuti di recupero” per non perdere una partita molto importante per il sistema immobi-liare.

14ATTUALITÀ possiamo ancora fare gol nei minuti di recupero 15

La Roma è una delle so-cietà più impegnate nella realizzazione di una nuo-va struttura. Cushman & Wakefield è advisor della Roma Calcio per la ricer-ca dell’area dove sorgerà lo stadio, che però non è ancora stata scelta. Tra le location individuate sembra che la zona di Tor di Valle sia in vantaggio sulle altre.

Pensiamo immobiliare, non

serve nessuna legge!

Intervista a Filippo Maria Carbonari

Non si levano solo voci di protesta di fronte allo stop in Senato del-la nuova legge sugli stadi. Ci sono anche operatori immobiliari che non vedono di buon occhio la nuova normativa e non si preoccupa-no di nasconderlo, come fa pubblicamente da tempo Filippo Maria Carbonari, uno dei professionisti real estate più preparati nel campo delle strutture sportive di nuova generazione, ambito che presidia con la società SportRe Development.

Dott. Carbonari, potremmo iniziare dicendo: “Legge Stadi”, per-chè no. Cosa ne dice?Partiamo dal presupposto che i Comuni italiani hanno già tutti gli strumenti urbanistici per realizzare uno stadio moderno. Il tanto ci-tato Juventus Stadium ne è l’esempio più eclatante (non solo perché è l’unico, ma perché è la dimostrazione che si può fare). La nuova legge, per quanto noto ad oggi, sicuramente facilita il percorso. Ma spesso in Italia si confonde il “come” con il “cosa”. Se è chiaro il con-cept progettuale, le funzioni integrate, i servizi necessari, la corret-ta gestione dei flussi, la strada procedurale per realizzarlo diventa solo un problema tecnico. Come è noto ad ogni problema tecnico c’è una soluzione tecnica, è solo questione di volontà. Ho già detto che per realizzare uno stadio moderno è necessario “pensare immo-biliare”. Significa realizzare un progetto che possa attrarre capitali ed investitori per il valore immobiliare che crea e non per il processo che lo ha generato. Chiunque potrebbe controbattere alle mie affer-mazioni dicendo che tutti i progetti oggi esistenti si basano su que-sti concetti. La mia risposta è semplice: se lo fossero, in Italia ci sa-

PERCHÉ NO

Filippo Maria Carbonari è uno dei manager più impor-tanti del real estate essendo già stato Amministratore Delegato di due società quotate immobiliari italiani, ovvero Igd Siiq e Aedes. La sua avventura professiona-le è iniziata in Conad e poi in Coop Adriatica, prima dell’arrivo a Igd Siiq. Dopo l’uscita da Aedes, dall’aprile 2012 è CFO di SportRe Deve-lopment. Da buon pesarese è un appassionato di basket, è un velista e suona la chi-tarra elettrica in un gruppo rock.

FILIPPO MARIA CARBONARI

15ATTUALITÀ pensiamo immobiliare, non serve nessuna legge!

rebbero molti più stadi moderni e strutture private. Infine rispondo alla domanda con un’altra domanda, per far capire quali distorsioni può generare una legge così concepita: quale soggetto economico investirebbe 100-200 milioni di euro sulla base di diritti edificatori che in caso di fallimento della società di calcio che li detiene ritorne-rebbero al Comune di competenza? Purtroppo nel caso della legge sugli stadi, come in tanti altri casi, il legislatore ha dimostrato di es-sere completamente avulso dalla realtà economica e dalle regole di mercato, spingendosi più verso un regime vincolistico che impone cosa fare, piuttosto che prevedere cosa non fare e lasciare agli ope-ratori di mercato l’onere di individuare il miglior prodotto immobi-liare possibile.

Posto allora che la legge è secondo lei inutile, come si può già da ora creare un progetto integrato finanziariamente sostenibile sfruttando le capacità degli operatori immobiliari presenti sul mercato?È necessario partire da un normale processo di sviluppo immobilia-re. Si parte dall’individuare una vision di progetto, si contestualizza nella realtà locale e si arriva ad un concept che abbia come driver la massimizzazione dei redditi rivenienti da una struttura multifunzio-ne. Tutto questo processo porta inevitabilmente alla valutazione di fattibilità o non fattibiltà dell’investimento basata sulla sostenibilità finanziaria. L’imprenditore che apporta capitali saprà valutare i rischi impliciti ad ogni progetto, determinando la corretta aspettativa di ritorno. Ma anche nel caso della non sostenibilità immobiliare, il pro-motore potrà sempre tentare di trovare delle forme complementari e non sostitutive di perequazione, lavorando a fianco del Comune, nella massima trasparenza. Tutto questo processo non può essere determinato o, peggio, imposto da una legge.

Come SportRe state avviando un'importante partnership con un player internazionale. Ci può anticipare qualcosa?Il modello di sviluppo SportRe punta alla ricerca del migliore pro-dotto immobiliare, in linea con gli standards internazionionali e ca-pace di generare un cash flow adeguato alla sostenibilità finanzia-ria. SportRe incorpora già tutte le esperienze necessarie, da quelle finanziarie, a quelle architettoniche e progettuali. È evidente che la massimizzazione dei risultati si può ottenere solo se si include in

pensiamo immobiliare, non serve nessuna legge!16ATTUALITÀ 17

Al Juventus Stadium di Torino i ricavi complessi-vi nella prima stagione di attività sono ammonta-ti a circa 35 mln di euro, mentre la Juventus all’O-limpico di Torino la sta-gione precedente aveva registrato ricavi per circa 12 mln di euro. Quindi un introito quasi triplicato.

questa ricerca di valore anche tutto il potenziale legato agli eventi sportivi. Mi riferisco a concetti noti come lo sfruttamento del “na-ming right” e a cose meno note come la strategia “premium seats”. In Italia questo tipo di competenza non esiste in quanto non esistono strutture in grado di sfruttare tutto il potenziale che una squadra di calcio può esprimere. La prova? E’ presto detto, nel 2011 la percen-tuale di redditi sviluppati attraverso l’uso dello stadio sul totale dei redditi operativi delle squadre sono, a titolo di esempio, il 42% per l’Arsenal, il 35% per il Manchester United, il 30% per il Real Madrid, mentre Inter 17%, Roma 16% e Milan 13%. La differenza macrosco-pica è tutto potenziale valore che le squadre non possono sfruttare senza strutture adeguate e rappresenta anche il potenziale margine di crescita.SportRe ha pertanto concluso un accordo di partnership con un im-portante operatore inglese con un importante track record, specia-lizzato nelle attività di valorizzazione dell’utilizzo sportivo dell’asset immobiliare stadio. Grazie a questa partnership SportRe sarà in gra-do di massimizzare il valore dei progetti su cui sta lavorando, i quali fisiologicamente avranno anche una maggiore visibilità internazio-nale nell’ambito degli investitori specializzati.

pensiamo immobiliare, non serve nessuna legge!17ATTUALITÀ

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19Vantaggi per i fondi dalla direttiva UCITS IV

Un primo, seppure timido, passo nella definizione della crisi dei fondi di investimento in Italia.

di Antonio Azzarà, Alessandro Matteini, Carmen Di Marino

Il decreto legislativo n. 47 del 16 aprile 2012, che ha recepito in Ita-lia la Direttiva UCITS IV, rappresenta un primo importante passo del legislatore nella definizione di un quadro normativo per la liquida-zione dei fondi comuni di investimento, inclusi fondi di investimento immobiliare, in presenza di una situazione di crisi.L’individuazione dello stato di crisi non è sempre agevole, soprattutto quando il patrimonio del debitore ha natura immobiliare ed è, quin-di, caratterizzato da una forte cristallizzazione, da notevoli difficoltà di smobilizzo a breve termine e da una massa di creditori costituita in prevalenza da istituti finanziari.Il legislatore ha fornito una definizione di crisi simile alla definizione di insolvenza contenuta nella legge fallimentare che, sebbene carat-terizzata da un maggior grado di precisione rispetto a quest’ultima, presenta degli elementi di valutazione che sono lasciati alla discre-zionalità degli organi amministrativi delle società di gestione e dei creditori del fondo.In particolare, il nuovo articolo 57, comma 6-bis, del Testo Unico del-la Finanza prevede che uno o più creditori della società di gestione o la società di gestione medesima possano chiedere la liquidazione coatta del fondo al tribunale del luogo in cui la società di gestione ha la propria sede legale nel caso in cui le attività del fondo o del

RECEPIMENTO DELLA DIRETTIVA UCITS IVLEGAL RE

La Direttiva UCITS IV defi-nisce i requisiti per i Fondi armonizzati e le relative SGR. UCITS è l’acroni-mo di Undertakings for Collective Investment in Transferable Securities. Ha il compito di facilitare e incrementare l’integra-zione che già esiste per quel che riguarda il set-tore del risparmio gestito.

LA DIRETTIVA UCITS IV

20comparto non consentano di soddisfare le obbligazioni dello stes-so e non vi siano ragionevoli prospettive che tale situazione possa essere superata. Le prospettive di superamento dello stato di crisi e la “ragionevolezza” delle possibilità di recupero dell’equilibrio econo-mico e finanziario sono gli elementi su cui le società di gestione sono chiamate ad effettuare una valutazione nell’interesse dei creditori del fondo e dei quotisti.La procedura di liquidazione coatta dei fondi è stata individuata fa-cendo rinvio alla procedura di liquidazione coatta delle società di gestione del risparmio e, a sua volta, alla procedura di liquidazione coatta delle banche, la quale rimanda anche ad alcuni articoli della legge fallimentare applicabile all’insolvenza dell’imprenditore com-merciale. Volendo tracciare un quadro organico della disciplina applicabile alla gestione della crisi dei fondi, le principali caratteristiche comuni tra la procedura di liquidazione delle società di gestione del risparmio (e delle banche) e la procedura di liquidazione coatta del fondo inca-piente sono le seguenti:• A seguito della nomina dei liquidatori da parte della Banca d’Italia

e dalla data del loro insediamento – e, in ogni caso, dal terzo gior-no successivo alla sentenza del tribunale che dispone la liquida-zione coatta del fondo – sono sospesi i pagamenti delle passività di ogni genere e le restituzioni di beni di terzi.

• Sempre dalla data innanzi indicata, la società di gestione non ha più la disponibilità e l’amministrazione dei beni esistenti nel pa-trimonio del fondo salvo che la stessa società di gestione sia inca-ricata dalla Banca di Italia di svolgere le funzioni di liquidatore. La liquidazione del fondo può essere affidata anche ad una società di gestione diversa da quella che ha istituito e/o gestito il fondo prima del provvedimento di liquidazione coatta.

• Inoltre, dalla stessa data nessuna azione individuale esecutiva o cautelare può essere iniziata o proseguita da parte dei creditori sui beni compresi nel patrimonio del fondo in quanto su tale pa-trimonio si apre il concorso dei creditori.

• Gli atti compiuti nonché i pagamenti eseguiti o ricevuti dal fondo dopo la sentenza che dispone la liquidazione coatta sono ineffi-caci rispetto ai creditori mentre sono acquisite alla procedura e gestite nell’interesse della massa dei creditori tutte le utilità con-seguite dal fondo per effetto di tali atti o pagamenti.

• Le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti eseguiti ai terzi sono inefficaci rispetto ai creditori se compiute dopo la sen-tenza che dispone la liquidazione coatta del fondo.

• La società di gestione del risparmio liquidatrice (ovvero altro soggetto nominato liquidatore) può esperire l’azione revocato-ria ordinaria per far dichiarare l’inefficacia nei confronti del fondo – e per esso della massa dei creditori – degli atti, anche a titolo oneroso, pregiudizievoli compiuti purché l’azione revocatoria sia

LEGAL RE

Antonio Azzarà è partner dello studio Paul Hastin-gs di Milano. Si occupa prevalentemente di ope-razioni straordinarie con particolare riferimento a ristrutturazioni di società in crisi.

ANTONIO AZZARÀ

Carmen Di Marino è un associate dello studio Paul Hastings di Mila-no. Si occupa prevalen-temente di operazioni straordinarie e, in par-ticolare, operazioni di M&A, capital markets e ristrutturazioni societa-rie.

CARMEN DI MARINO

Alessandro Matteini

Alessandro Matteini è counsel dello studio Paul Hastings di Mila-no dall’ottobre 2012. Si occupa prevalente-mente di operazioni straordinarie, diritto im-mobiliare e risparmio gestito con particolare competenza nel settore dei fondi comuni d’inve-stimento immobiliare. Matteini è socio di AGI-DI, Associazione Italia-na dei Giuristi di Diritto Immobiliare.

RECEPIMENTO DELLA DIRETTIVA UCITS IV 21

21esercitata entro cinque anni dalla data dell’atto di cui si intende chiedere l’inefficacia.

• Il liquidatore si può sciogliere dai rapporti giuridici pendenti ri-venienti nel patrimonio del fondo agli stessi termini e condizioni previsti dalla legge fallimentare per il curatore dell’imprenditore insolvente.

La liquidazione dei fondi presenta, tuttavia, degli aspetti peculiari in quanto, a differenza delle società di gestione e delle banche, i fon-di non sono soggetti di diritto ma patrimoni autonomi istituiti dal-la società di gestione e gestiti da quest’ultima o da altra società di gestione, tramite il proprio organo amministrativo, nell’interesse dei partecipanti al fondo .Pertanto, sebbene la riforma abbia contribuito a chiarire e a rafforza-re diversi aspetti connessi alla situazione di crisi di un fondo, l’assen-za di espressi rinvii normativi e la mancanza di soggettività giuridica del fondo stesso conducono a ritenere che gli strumenti utilizzati per la soluzione della crisi di impresa ai sensi della legge fallimentare (il piano attestato di risanamento previsto dall’articolo 67 L.F., l’accordo di ristrutturazione dei debiti previsto dall’articolo 182-bis L.F e il Con-cordato Preventivo previsto dall’articolo 160 e ss. L.F.) non sia diretta-mente applicabili ai fondi.Attualmente, sebbene non vi siano precedenti di piani attestati di risanamento effettuati da società di gestione del risparmio, la giuri-sprudenza ha invece ammesso che le società di gestione (ovvero le imprese bancarie, imprese di investimento e Sicav) possano avvalersi dell’accordo di ristrutturazione ex articolo 182-bis L.F. per risolvere una situazione di crisi di natura reversibile .In attesa di una riforma organica e completa sul tema della crisi dei fondi di investimento si potrà eventualmente valutare di procedere alla loro ristrutturazione tramite la costituzione di un veicolo socie-tario, come una società a responsabilità limitata o una società per azioni, a cui conferire l’intero patrimonio del fondo. L’applicazione di ulteriori strumenti – se, da un lato, non può essere esclusa in senso assoluto, anche alla luce della ormai consolidata ap-plicazione degli accordi di ristrutturazione ai trusts che, analogamen-te ai fondi di investimento, sono caratterizzati dalla segregazione tra il patrimonio del trustee e il patrimonio del trust – è allo stato un’ipo-tesi che richiede ulteriori valutazioni e approfondimenti.In conclusione, la normativa sulla gestione della crisi di un fondo im-mobiliare ha beneficiato di un significativo passo in avanti in termini di gestione della procedura di liquidazione e del ruolo della società di gestione. Si auspica che, analogamente all’evoluzione della nor-mativa fallimentare relativa alla ristrutturazione delle imprese in crisi, questa sia solo una prima riforma a cui potranno seguirne altre nella direzione di favorire una soluzione negoziata e concordata delle crisi dei fondi immobiliari con finalità anche non liquidatorie.

LEGAL RE RECEPIMENTO DELLA DIRETTIVA UCITS IV

I fondi immobiliari si dif-ferenziano dai tradizio-nali fondi mobiliari prin-cipalmente per la natura delle attività in cui inve-stono: prevalentemen-te in beni immobili, sia direttamente sia tramite società immobiliari di cui detengono il controllo. In particolare, il patrimonio del fondo deve essere in-vestito in misura uguale o superiore ai due terzi del valore complessivo del fondo in beni immobili, diritti reali in immobili e partecipazioni in società immobiliari.

i fondi immobiliari

“Piuttost che nagott l’è mei piuttost!” (meglio di nulla!)

“Piuttost che nagott l’è mei piuttost!” (meglio di nulla!)Dopo tanti anni di lavori preparatori, è in vigore un nuovo Piano per il territorio di Milano. Lo stesso si è detto nel 1953, in occasione dell’en-trata in vigore del Primo Piano Regolatore della Città, redatto in con-formità con la prima Legge Urbanistica del nostro Paese, quella del 1942. Così pure si è detto nel 1980, con la Variante Generale al PRG del ’53, redatta in conformità con le Prima Legge Urbanistica della Regione Lombardia, quella del 1975. Oggi, a sette anni e mezzo di distanza dall’entrata in vigore dalla Nuova Legge Regionale del 2005, c’è il nuovo Piano di Governo del Territorio della Città di Milano.Se è già successo due volte, era inevitabile che ci fosse la terza volta: dopo il due… C’è da sperare, però, che anche stavolta accada quello che è accaduto le due volte precedenti. Come spiego tra poco.Il PGT, infatti, prevede perequazione, compensazione, libertà di de-stinazione, mix funzionale, processualità, ecc. Tutte cose nuove, e nelle intenzioni anche belle, che hanno però come presupposto una macchina amministrativa che funzioni perfettamente e che sappia brillare per professionalità assoluta di tutti i suoi attori: da chi guida politicamente fino all’usciere, o quantomeno all’impiegato d’ordine. Tutti, poi, accomunati da eticità ed autorevolezza a prova di qualun-que interlocutore, anche disonesto. È un sogno? Spero francamente che così sia, perché guardando e vivendo, oggi da ingegnere, la sce-na degli operatori (professionisti, impresari, immobiliaristi, develo-pers, finanzieri, comunicatori, ecc.) so che la prima cosa che si auspi-ca è di poter raggiungere risultati positivi e di qualità in tempi brevi pur in dialogo serrato, paritario e costruttivo con l’amministrazione.D’altronde la realtà ambrosiana è culla della sussidiarietà da sempre, formalmente dal 1931, e quindi è da ritenersi che all’età di 80 anni

22Prosegue il giro di pareri tra gli esperti sul nuovo PGT di Milano. Questa settima-na la redazione ha interpellato Gianni Verga, già assessore alla Casa del Comune di Milano.

PIANIFICARE

di Gianni Verga

Nato a Milano il 6 febbraio 1947

Laurea in Ingegneria Civile-Edile-Ergotecnica al

Politecnico di Milano

Consigliere della Regione Lombardia dal 1980 al

1995

Dal 1985 al 1989 assessore ai lavori pubblici e all’e-dilizia residenziale della

Regione Lombardia

Dal 2001 al 2006 è as-sessore allo Sviluppo del Territorio del Comune di

Milano

Dal 2006 al 2011 è Asses-sore alla Casa del Comune

di Milano

GIANNI VERGA

23

compiuti si sia diventati abbastanza maturi.Sappiamo che per molte aree di trasformazione, con indici bassi, cessioni e quote di edilizia sociale di vario genere, i conti non torna-no. Dobbiamo, però, tutti insieme operare perché, ad esempio, gli interventi di edilizia sociale (così come previsti dalla definizione di “alloggio sociale” del 2008) siano totalmente defiscalizzati, per tutte le opere e per tutte le prestazioni della filiera, per rigenerare ciclicità virtuosa al mercato. Non si può chiedere ai costruttori di ridurre i co-sti se poi i volumi di produzione sono esigui. Non si può chiedere ai progettisti di accontentarsi di compensi esigui se poi si pretendono alloggi tagliati su misura e personalizzati caso per caso. Non si può chiedere che la finanza punti sull’affitto se poi non c’è la certezza di riscuotere i canoni. Ormai da vent’anni a livello nazionale (con l’esau-rirsi dei fondi ex Gescal) non c’è stata più alcuna misura che si proietti nel tempo: l’ultima è stata la Legge 457 del 1978 – Piano Decennale per la Casa. Basterebbe ripensare al Piano Fanfani che, da ministro del lavoro, promosse la realizzazione di case avendo come obiettivo di favorire l’occupazione. E si sa quanto oggi soffriamo di disoccupa-zione. Basterebbe ripensare alla Legge Tupini sulla defiscalizzazione per la prima casa, applicando un provvedimento analogo per l’edili-zia in affitto.L’assessore De Cesaris, in casa dei costruttori prima dell’estate, ha detto due cose importanti. La prima, che il PGT deve considerarsi la trama di riferimento delle regole e della salvaguardia operativa di base e non una camicia di forza. La seconda, che se ci saranno idee, proposte e progetti di interventi migliorativi di quanto previsto dalle regole di base, l’Amministrazione le valuterà con interesse e grande attenzione e, anzi, ne sarà promotrice.C’è da sperare che ciò sia, perché sarebbe in continuità storica con quanto successo dopo il 1953 e dopo il 1980. Dopo il ’53 si è operato per convenzioni in variante. Dopo l’ ’80 si è operato per Piani Integrati e per Accordi di Programma in variante.Oggi più che mai, anche in relazione alla velocità dei cambiamenti epocali che viviamo, c’è bisogno si di un “piano di garanzie”, ma an-che, e soprattutto, di operatori saggi, creativi e robusti culturalmente ed economicamente, che diano vita alla terza stagione degli sviluppi

23 Milano la città più cit-tà d’Italia è un libro di Gianni Verga pubblicato da Spirali nel 2006. Rac-coglie un’interessante ed attuale riflessione sulle questioni che riguardano la città. Milano è nata su un incrocio e, d’altronde, tutto lo schema del suo insediamento origina-rio è basato proprio sul-lo schema degli incroci, della rete, dei quadrati

MILANO: LA CITTà PIù

CITTà D’ITALIA

della rete. Cinquecento anni or sono, Milano era insieme a Venezia la più importante città d’Euro-pa; oggi, è ancora uno dei grandi punti d’incro-cio nel continente: il cor-ridoio 5 (Lisbona-Kiev), toccando tutta la pianu-ra padana, passa da qui come peraltro l’altro asse degli sviluppi europei, il Genova-Rotterdam che unisce il Mediterraneo al

mar del Nord. La Fiera di Pero-Rho, la metropoli, il turismo culturale e tutto il resto: questioni politi-che e sociali tra presente e futuro che riguardano la grande città.

“Piuttost che nagott l’è mei piuttost!” (meglio di nulla!)PIANIFICARE

24di Milano, dopo quella della ricostruzione del primo dopoguerra e dopo quella del passaggio dalla società industriale a quella che oggi viviamo.Nella filiera virtuosa del processo di positiva trasformazione territo-riale ed edilizia c’è comunque bisogno di un’altra componente: la scuola. Oggi la scuola di ingegneria e di architettura è troppo debo-le. E siccome oggi della filiera fanno parte anche avvocati, valutatori, venditori e comunicatori, c’è bisogno di nuova scuola.Abbiamo alta scuola di design, ma scarsa architettura. Abbiamo ec-cellenti nuovi materiali, ma scadenti operai. Abbiamo importanti cre-ativi dell’informazione, ma debolezza nella comunicazione della ve-rità. Tutte funzioni che possono sembrare estranee al PGT, ma che se ci si pensa bene sono, invece, centrali nella costruzione della qualità urbana, del confort dell’abitare e della coesione sociale.Milano deve trasformare scali ferroviari, caserme, depositi, impianti, quartieri di edilizia popolare… Personalmente ho avviato la trasformazione delle aree dismesse e se oggi a Milano c’è più verde e ci sono i nuovi grattacieli è merito o colpa mia.Guardo con occhio vigile le trasformazioni davanti alla stazione Ga-ribaldi e sull’area ex Fiera, faccio qualche foto e aspetto che siano ultimate. Mi compiaccio di andare a piedi o in bicicletta sulle aree ex OM, ex Innocenti, ex Fina… dove negli anni ’80 e ’90 scorrazzavano “uomini e topi”. Infatti, per la prima volta, là dove c’era il cemento ora c’è il verde e ci sono i servizi: vive la comunità.Penso e vedo ancora nella mia fantasia grandi trasformazioni pos-sibili per rendere Milano più bella, più comoda e più comunità: più glocal e più smart, come si dice oggi.Si può rendere vero questo sogno se il PGT che c’è sarà la condizio-ne necessaria, ma non sufficiente, per progettare e realizzare un vera Grande Milano, al centro della quale ci sia la persona e non l’indivi-duo, nella sua capacità creativa e di mettersi in gioco, piuttosto che il qualunquismo diffuso di chi pensa che tutto sia colpa e dipenda sempre da un altro.Milano la Città più Città d’Italia in passato, speriamo lo possa essere anche nel futuro.

“Piuttost che nagott l’è mei piuttost!” (meglio di nulla!)PIANIFICARE 25

25PROGETTARE

Un’idea per vendere case

Presentare bene il proprio immobile in vendita è il primo passo per attirare un maggior numero di interessati (e compratori). A risolvere il problema di una efficace presentazione ci hanno pensato alcuni giovani che hanno creato il

marchio Prontacasa. Ne parliamo con Claudia Sangoi, responsabile del progetto.

Come nasce l’idea di fornire planimetrie? La base da cui siamo partiti è un approfondito studio del mercato immobiliare e in particolare delle problematiche che questo deve af-frontare oggi, dato l’attuale momento di crisi.Secondo una recente ricerca promossa da Estate Agency News, il 79% di chi vuole acquistare una casa preferisce un annuncio con una planimetria chiara prima di visitare un immobile. Contemporanea-mente, il 78% delle agenzie immobiliari dichiara che una planimetria comprensibile e accattivante risulta uno strumento in grado di facili-tare la vendita.Partendo da questo presupposto abbiamo voluto offrire un prodot-to semplice e immediato per dare una risposta concreta proprio ad agenzie immobiliari ed imprese costruttrici. Questa è la base su cui si fonda Prontacasa, un servizio che industrializza la produzione di

Un’idea per vendere case

claudia sangoi

a cura della redazione

planimetrie e render per ogni tipo di immobile, restituendo al cliente immagini ricche di appeal ma sempre in scala e rispettando le pro-porzioni, che permettono di far comprendere immediatamente, an-che ai non addetti ai lavori, i volumi e i percorsi di una casa, di un appartamento, di uno spazio commerciale o residenziale.

Ci può fornire indicazioni su come contattarvi, sui costi e sui tempi di consegna?Qualità, semplicità di utilizzo, costi e tempistiche ridottissimi sono le chiavi caratterizzanti di Prontacasa. Grazie ad uno strutturato studio di architetti specializzati, garantiamo consegne in 72 ore e costi che vanno dai 19 ai 55 euro per le planimetrie e dagli 85 ai 120 euro per i render d’interni, mentre il servizio di digital home staging non supe-ra i 160 euro. Per pacchetti di immobili proponiamo degli sconti ad hoc che vengono definiti di volta in volta con il cliente.Abbiamo accentrato tutti gli scambi di informazioni e materiali con il cliente sul nostro sito web www.prontacasa.it: un’interfaccia intuitiva ed immediata permette a qualsiasi agenzia o costruttore di contat-tarci, inviandoci la vecchia mappa catastale e, nel caso di render, una foto dell’ambiente. L’assistenza è garantita da un operatore sempre reperibile telefonicamente presso il nostro ufficio.Nel giro di tre giorni al massimo il cliente riceverà due file: il primo in scala ottimizzato per la stampa, il secondo adattato per il web. I file sono corredati di nome e logo del venditore, descrizione in tre lingue, eventuale codice identificativo, scala grafica e indicazione dell’orientamento.

Il vostro lavoro è rivolto più ad un’utenza residenziale o anche per altre tipologie immobiliari e per committenti corporate?Dato che il mercato immobiliare italiano è costituito principalmente dal settore residenziale, è più frequente per noi lavorare in questo segmento; tuttavia Prontacasa affronta indifferentemente qualsiasi tipo di immobile: abitativo, commerciale o direzionale. Lo può fare grazie ad un team di professionisti specializzati e ad una library di ol-tre 5000 elementi che permettono di arricchire qualsiasi planimetria o render 3D in modo accurato e realistico. Tutte le nostre planime-trie contengono, infatti, una soluzione gratuita per la disposizione dell’arredo, sia che si tratti di una casa o di un appartamento, sia che l’immobile venga destinato a negozio o ufficio.

26PROGETTARE

I passaggi che portano all’acquisto di una casa partono sempre da un annuncio immobiliare (sul giornale, in agenzia, in rete) a cui fa seguito un incontro con il pro-prietario o l’agente inca-ricato della vendita. Due passaggi che si potreb-bero semplificare se già dall’annuncio il poten-ziale compratore potesse farsi un’idea della casa con un’immagine e/o una planimetria: opzio-ne talmente elementare ma del tutto ignorata dal mercato.

Un’idea per vendere case

Linkwww.prontacasa.it

27

Dagli Istituti Speciali i finanziamenti al RE27Dagli Istituti Specialii finanziamenti al RE

La ricostituzione degli Istituti di Credito Speciale potrebbe ovviare alle cause che portano le banche a concedere

pochi finanziamenti al real estate: il continuo aumento del contenzioso di settore e la carenza di liquidità

Nel precedente intervento è apparso evidente un certo interesse alla proposta di ricostruire gli Istituti di Credito Speciale (Fondiario in particolare) per più motivi.Uno per tutti, il fatto che l'attuale organizzazione del sistema ban-cario da troppo tempo non assicura finanziamenti al real estate italiano, principalmente per carenza di provvista e per l'alto rischio di contenzioso. Si rileva, infatti, che nel secondo trimestre 2012, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, le erogazioni di mutui sono ancora scese del 51,65 % - dato Banca d'Italia - quan-do già nel 2011 sembrava di aver toccato il fondo. E pensare che più di 900.000 famiglie ancora oggi in Italia sono intenzionate ad acquistare casa, ma di queste solo meno della metà è in condizio-ne di poterlo fare e la causa deve essere ricercata principalmente nella poca disponibilità del sistema bancario di concedere mutui. Non aiutare il fruitore finale significa bloccare tutta la filiera delle costruzioni e delle ristrutturazioni - riordino delle città - e, quin-di, significa non aiutare l'intero settore ad uscire dalla crisi. Quindi sono ben accette proposte per facilitare l'accesso al credito e, in particolare, quelle che possono realmente contribuire a risvegliare il mercato di settore.Può essere che la ricostituzione degli Istituti Speciali di Credito Fondiario possa aiutare? È veramente possibile? Come andrebbe ristrutturato il nuovo Istituto? Quali vantaggi può portare? Non è facile in poche righe dare una risposta alle tante giuste do-mande ma ci si può provare partendo dalla ricerca dei motivi per cui il sistema bancario oggi finanzia assai poco il real estate.Primo fra tutti vi è la nota carenza di liquidità a livello di sistema e, in particolare, per quanto riguarda la provvista a lungo termine.

di Pietro Locatelli

finanziaRE

pietro locatelli

28finanziaRE Dagli Istituti Speciali i finanziamenti al RE

Per secondo, il contenzioso di settore è sempre in aumento.Per guardare con simpatia la proposta di ricostituzione dell'Istituto Speciale, occorre valutare se lo stesso sarebbe oggi in grado di su-perare queste difficoltà.Partendo dal contenzioso, possiamo affermare che le banche com-merciali hanno potuto buttarsi ad operare a termini di legge del Fondiario, grazie al nuovo testo unico bancario. Alcune banche hanno spinto il settore per conquistare grandi fette di mercato an-che con una certa disinvoltura osservando poco alcuni dei principi di prudenza creditizia ed ora pagano con il divenire del conten-zioso. E' anche noto che diversi affidamenti concessi per cassa e di difficile rientro, in particolare se rivolti ad attività commerciali o artigianali in presenza di un immobile di proprietà (abitazione, capannone o laboratorio) sono stati, con un certa disinvoltura, tra-sformati in mutuo fondiario rendendo più consistente la garanzia del credito a suo tempo concesso. Essendo però operazioni a ri-schio, molte di queste nel tempo finiscono per presentare il conto e passano al contenzioso. Gli Istituti Speciali non avendo diretta-mente questo tipo di clientela non erano, e non sarebbero ancora oggi, disposti e condizionati a far nascere questo tipo di operazio-ni e quindi anche il contenzioso dovrebbe risultare meno pesante. Se poi aggiungiamo una attesa di migliore professionalità, anche solo perché addetti specializzati in quanto svolgono esclusivamen-te quel tipo di lavoro per le imprese e cooperative di costruzione, dovrebbero essere capaci di collocare finanziamenti con merito di credito sempre ben soppesato.Se è condivisibile questa disamina, diviene più agevole affrontare anche l'aspetto della carenza di provvista.Chiedere ai risparmiatori di acquistare obbligazioni a lungo emes-se da una banca commerciale per finanziare il real estate, consi-derando i rischi di contenzioso evidenziati, non è certo incorag-giante. Se, quale alternativa, le obbligazioni (o una sorta di cartelle fondiarie) dovessero essere emesse da un Istituto Speciale con ri-conosciuta specializzazione nel lavoro e con documentato minor contenzioso di settore, il potenziale investitore potrebbe avere un approccio all'investimento più favorevole.Per favore, non facciamo riferimenti al triste epilogo delle vecchie cartelle fondiarie, dato che le stesse hanno creato dispiaceri solo perché, in quel momento storico, hanno impattato nella forte in-flazione. Con l'avvento dei titoli di Stato al 13-15%, ed anche oltre, di rendimento, le allora cartelle fondiarie al fisso 5%, ovviamente, non potevano reggere. L'impianto generale, comunque, funziona-va e trainava con soddisfazione il settore. Ora, forti di quella espe-rienza, sarebbe possibile introdurre i necessari giusti correttivi a garanzia del capitale investito, oltre che del giusto rendimento.Con queste proposte, in realtà, si potrebbe anche ridare vigore

famiglie vogliono acquistare casa in

Italia, ma meno della metà è in grado di farlo a

causa della scarsa disponibilità delle banche a conce-

dere mutui

900.000

erogazioni mutuiII trimestre 2012

rispetto al II trimestre 2011

-51,65% 29

29finanziaRE

agli accolli dei mutui da impresa o da cooperativa di costruzione, facilitando l'accesso al credito al fruitore finale e con anche il con-tenimento dei costi per lo stesso. Anche in questo caso, dopo le numerosissime proposte delle banche commerciali di prodotti di mutuo, spesso con nomi fantasiosi, ma nella sostanza assai simili fra loro, pare sia giunto il momento di riporre l'attenzione agli ac-colli, ovviamente di tipo verticale, che possono accontentare le più svariate richieste personali di ogni acquirente, anche perché già al-cune imprese recentemente ripropongono, nei piani promozionali di vendita, detto istituto.E' anche questo un modo già ben collaudato di accesso al credito per il fruitore finale che acquista casa con un rischio, sempre di cre-dito, certamente più contenuto di colui che accetta di trasformare la linea per cassa in mutuo a seguito di evidenti difficoltà finanzia-rie.Ancora, l'impresa o la cooperativa con l'Istituto Speciale avrebbe a che fare sempre con gli stessi interlocutori certamente specia-lizzati e non come accade ora nelle filiali delle banche dove la fi-gura di riferimento troppo spesso cambia. Non ultimo, in caso di intoppi nella gestione dell'operazione di sviluppo, in particolare le imprese consolidate nel tempo, rimpiangono gli allora Istituti Speciali poiché, intrattenendosi sempre con la stessa persona, si poteva addivenire a soluzione dell'intero problema, mentre in una banca commerciale si è obbligati a rivolgersi a più uffici della stes-sa banca con evidenti difficoltà a trovare le giuste soluzioni e con l'aggiunta di perdita di tempo prezioso.E' evidente che il nuovo Istituto di Credito Fondiario meglio sareb-be se fosse partecipato da una sola banca assai rappresentativa di una certa area geografica e così per tutto il territorio nazionale. La partecipazione di più banche al capitale dello stesso Istituto Spe-ciale sembrerebbe meno condivisibile perché, come è accaduto in passato, potrebbe riproporsi che nessuna banca senta proprio l'Istituto e, per di più, spesso considerato nella realtà come di una sorta di banca concorrente o come ente a cui mandare le opera-zioni di credito ritenute meno interessanti per motivi facilmente intuibili. E' solo il caso di accennare che comunque è bene che le banche commerciali possano e debbano continuare ad esercitare questo tipo di credito anche solo per disporre di più fonti di finan-ziamento al settore e avere maggiore concorrenza: il che è sempre utile.Si è certamente consci che quelle riportate sono solo semplici pro-vocazioni ma potrebbero essere spunti su cui riflettere e lavorare, anche perché altre proposte concrete non paiono venire avanti e, nel contempo, il settore continua imperterrito la sua pesante crisi, coinvolgendo imprese e cooperative e deludendo in continuazio-ne chi desidera acquistare casa.

Dagli Istituti Speciali i finanziamenti al RE

ACCOLLOPer accollo del mutuo s'intende la possibilità di cessione di un mutuo da un primo soggetto ad un secondo intestatario, che diventa quindi il nuovo debitore nei confronti dell'istituto finanziario di riferimento.La possibilità di accollo di un mutuo permette al soggetto subentrante di godere delle medesi-me condizioni stipulate dal primo contraente del mutuo. In caso di mutuo stipulato in un periodo di tassi favorevoli, diven-ta evidente il vantaggio economico dell'operazio-ne.

ospited'onore

01 LE DUE fiere DI ANTONIO INTIGLIETTAGuglielmo Pelliccioli

Le due fiere di Antonio Intiglietta

Antonio Intiglietta ha due anime in tutto quello che fa e che ha (due figli, due auto, due uffici, due idee forti – nel senso di Comu-nione e di Liberazione -). Ma soprattutto ha due fiere: l’Eire, di inizio giugno e l’Artigiano in Fiera, di inizio dicembre. Noi preferiamo la seconda. Non sappiamo lui. Sappiamo solo che non ce lo dirà mai!Certo a vederlo tra sciarpe e cinture, salamelle e pomodori, gioielli e divani è più alla mano di quando staziona tra lo stand di Beni Sta-bili o quello di Generali. Non che Aldo Mazzocco e Giancarlo Scotti siano meno simpatici di Antonio Lo Monaco e Mario Artifoni, però, almeno, questi ultimi ti danno un pezzo di caciocavallo e un bi-cerin de sgnappa. E poi, vuoi mettere le storie di certi artigiani?

Eire e Artigiano in Fiera agli antipodi dell’economia italiana

di Guglielmo Pelliccioli

Linkwww.artigianoinfiera.it

LE DUE FIERE DI ANTONIO INTIGLIETTAOSPITE D’ONORE

Due su tutti, Alfonso Gagliano e Sandro Zara. Il primo è arrivato qui alla kermesse dell’Artigiano in Fiera quasi vent’anni fa, vendendo spremute di arance della sua terra, la sicula Ribera. Visto che erano dolcissime tutti gli chiedevano dove si potevano comperare que-ste meravigliose arance a Milano. Da nessuna parte, perché allora nessuno, dalla provincia di Agrigento, aveva pensato di distribuirle al nord. Ecco allora il buon Alfonso farsi imprenditore di se stesso. Compera un furgoncino e comincia a fare la spola tra Ribera, Mi-lano e il nord. Per fortuna che le arance maturano in sei mesi così, da novembre ad aprile, le sue arance arrivano sulle tavole dei lom-bardi. Oggi ha tre camioncini, 12 ettari di agrumeti e può dire di avercela fatta. Bella storia di imprenditoria piccola di dimensioni, ma grande di cuore. E che dire allora del secondo, il venetissimo Sandro Zara da Mirano in provincia di Venezia. Un bel giorno in-sieme a due amici, pensionati come lui, scopre in solaio dei vecchi tabarri, quei mantelli che una volta usavano i contadini. Da uomo curioso e vivace va a leggersi un po’ di storie patrie su questo an-tico indumento e scopre con meraviglia che lo indossavano anche i suoi nobili discendenti veneziani. I quali, balossi, lo impiegavano soprattutto per nascondere il viso, quando andavano a trovar de nascosto qualche dama de faxili costumi e non illibata reputazione. Ma il tabarro, in epoche successive, serviva anche per nascondere altri soggetti, gente sovversiva e ribelle, che nascondeva lo schiop-po sotto le larghe pieghe del mantello, per passare inosservata tra i rii e le rive e poi accoppare qualche austriacante. Per questo l’Impero Asburgico lo vietò in tutto il Veneto. Bon, questo signor Sandro un bel giorno raccontò queste storie a un giornalista col naso lungo, insieme alla sua idea di produrne un paio al mese con

32 LE DUE FIERE DI ANTONIO INTIGLIETTAOSPITE D’ONORE

i suoi due compagni di briscola all’osteria. Fu la sua fortuna e la sua rovina. Grazie a quell’articolo, finito non si sa come oltre oceano, al povero sior Zara da Mirano un bel giorno arrivò un telegramma da New York dove gli si chiedeva se fosse in grado di produrre almeno duecento tabarri per Natale e andare nella grande mela, perché gli avevano riservato, nei magazzini Neiman Marcus, un corner ap-posta per lui e i suo tabarri. Roba da infarto, soprattutto perché in quel periodo di fine ottobre a Mirano fervevano i preparativi per il grande Zogo de l’Oca in Piazza, di cui Sandro era l’inesauribile animatore nonchè presidente.Vi risparmiamo il resto della storia. Se volete fate un giro in fiera e fatevela raccontare dalla diretta voce del signor Zara, insieme a quella della causa che gli fecero poco dopo quei birbanti del colos-so spagnolo Zara, sostenendo con fior di avvocatoni che egli aveva rubato il marchio. Proprio a lui la cui famiglia da duecento anni abi-tava a Mirano e i suoi nonni, bisnonni e trisavoli si chiamavano Zara prima che a qualcuno lontano mille chilometri venisse in mente di copiare il loro cognome e farne un marchio.Antonio Intiglietta potrebbe scrivere un libro pieno di storie come queste. Storie di una fiera che ti offre la possibilità di farti conosce-re al di fuori dal tuo borgo o dal tuo paese o, addirittura, come si propone di fare ora il vulcanico Antonio, di aiutarti a fare il grande salto della globalizzazione.

OSPITE D’ONORE LE DUE FIERE DI ANTONIO INTIGLIETTA

‘Artigiano in fiera’ è la manifestazione dedicata alla promozione e alla vendita dei prodotti artigianali

ed agroalimentari di tutto il mondo, giunta alla 17esima edizione, organizzata da Ge.Fi. L’esposi-

zione è suddivisa per aree geografiche e tematiche: Italia, Europa, Paesi del mondo, AF - Abitare la casa,

AF - Moda, AF - Giovani e design, AF - Passione creativa, AF - Festival del cake design. ‘Artigiano in

Fiera’ sarà in scena alla Fiera di Milano-Rho fino al 9 dicembre, ingresso gratuito.

L'ARTIGIANO IN FIERA

OSPITE D’ONORE

VIDEO della settimana

www.metropolisqi.tvLa puntata del Forum è dedicata agli agenti immobiliari. Futuro che appare incerto: la situazione attuale del mercato immobiliare italia-no è poco confortante, come emerge dai dati pubblicati da Nomisma e dall'A-genzia del Territorio.

Ospiti in studio:> Paolo Righi, presidente FIAIP> Valerio Angeletti, presidente FIMAA

MQI Forum 61: quale futuro per gli agenti immobiliari

Intervista a Gianni Verga, moderatore del convegno "La Semplificazione in materia di procedure", promosso da Assoimmobi-liare in collaborazione con ilQI, che sotto-linea la necessità degli operatori del real estate, e dell'intera economia italiana, di una semplificazione delle procedure. Assoimmobiliare, a tal proposito, sta la-vorando sulla proposta per una nuova legge.

Gianni Verga: necessaria lasemplificazione

www.quotidianoimmobiliare.tv

Luigi Pischedda (IPD): liquidità, finanziamento e re-pricing immobiliare

La relazione di apertura della IX Conferenza Italia-na sulle Valutazioni Immobiliari di IPD e Nomisma è stato curata da Luigi Pischedda, Country Mana-ger Italia di IPD.

Liquidità, finanziamento e re-pricing immobiliare sono i temi affrontati da Pischedda nel corso del suo intervento.

www.metropolisqi.tv

Sono disponibili gli interventi di tutti i relatori del convegno "Progetti e iniziative per gesti-re le dismissioni immobiliari: fondi e strumenti innovativi per la valorizzazione del patrimonio pubblico", organizzato da ilQI in collaborazione con NCTM Studio Legale Associato:

progetti per gestire le dismissioni immobiliari

www.quotidianoimmobiliare.tv

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Gianni VergaMarco Monaco (NCTM)Salvatore Ruoppolo (Cordea Savills)Carlo Nicotera (Romeo Gestioni)Massimo Caputi (Feidos)Riccardo Delli Santi (Agidi)Paolo Caputo (Caputo Partnership)Antonio Intiglietta (Ge.Fi.)Paolo Colombo (NCTM - Università MO e RE)