RAVENNA...Ravenna a prossimità della Rocca Brancaleone e di Porta Serrata, a cavallo della cinta...

Cod. ALLEGATO A (1di3) rev.2-2014.doc Pagina 1 / 23

RAVENNA

PIANO DI RECUPERO DI INIZIATIVA PRIVATA PER L’AREA EX-AMGA VIA DI ROMA ANGOLO VIA VENEZIA

RELAZIONE ILLUSTRATIVA E PREVISIONI DI SPESA

30.07.2014

PROPRIETA’:

OFFICINA DEL GAS S.R.L. Via G. Rossi n 5 48121 Ravenna

PROGETTO:

STUDIO TECNICO Ing. Giovanni D’ANTONIO

Arch. Mauro RUSCITTI P.zza XX settembre, 5

48121 Ravenna Tel/Fax. 0544 21 71 07

Email: [email protected]

GAMBERINI ARCHITECTE Arch. Gianluca GAMBERINI

13, rue des Arquebusiers 75003 Parigi – Francia

Tel. 0033 1 43 45 49 55 – Fax. 0033 1 43 41 24 88 Email: [email protected]

PICCO ARCHITETTI Arch. Cristiano PICCO

Via Lamarmora, 12 10128 Torino

Tel/Fax. 011 53 94 16 – 011 56 17 066 Email: [email protected]


INDICE 1 . PREMESSA 2 . LOCALIZZAZIONE 3 . CENNI STORICI – L’INSEDIAMENTO DELLA FABBRICA DEL GAS 4 . OBIETTIVI E LINEE GUIDA 5 . CARATTERI GENERALI ESISTENTI DELL’AREA D’INTERVENTO 5.1 - Accessibilità 5.2 - Dimensioni, accessi e condizioni dell’area.

5.3 – Criticità 6 . RECUPERO E VALORIZZAZIONE DELLA CINTA MURARIA 7. RECUPERO E RESTAURO DEL FABBRICATO CON CIMINIERA 7.1 – Lo stato di fatto dell’area. 7.2 - Gli interventi previsti dal piano di recupero 8 . LA COSTRUZIONE DEI NUOVI FABBRICATI 8.1 - Gli edifici di nuova costruzione 8.2 - I materiali di finitura 9 . PREDISPOSIZIONI GENERALI PER LE AREE ESTERNE PRIVATE 10 . AREE ESTERNE PUBBLICHE E PRIVATE D’USO PUBBLICO. 10.1 – Lo spazio pubblico interno e il verde 10.2 - Il parcheggio pubblico e privato d’uso pubblico 10.3 – I marciapiedi e la viabilità pubblica 10.4 – L’area per la raccolta rifiuti 11 . DESCRIZIONE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE/IMPIANTI TECNOLOGICI

11.1 – Autorimesse 11.2 – Impianti meccanici – riscaldamento/refrigerazione – reti gas/acqua

11.3 – Impianti elettrici/telefonici/illuminazione esterna 11.4 – Fognature

12. STIMA PRELIMINARE DELLE OPERE DI TIPO PUBBLICO


1 . PREMESSA Il presente strumento attuativo d’iniziativa privata costituisce progetto di specificazione dell’area Ex-Amga (Azienda municipalizzata gas acqua) e la porzione di via di Roma in prossimità di Porta Serrata, a Ravenna. Il perimetro dell’area è quello individuata dalla Variante Generale del PRG 93 di Ravenna, indicato come area “Amga” via Venezia All.P5.1 al comma 7 dell’art.IV.1 delle Norme di Attuazione dello stesso PRG 93 L’assetto dell’area è definito mediante Piano di Recupero ai sensi del testo coordinato delle norme in vigore di: - Piano Strutturale Comunale approvato con delibera del C.C. n° 25 del 27/02/2007

(NTA:Titolo VI – Progetto dello spazio urbano – Capo 2° - Città storica – art. 93, comma 2 / Titolo I – Capo 6° - modalità attuative – art. 22 – Attuazione indiretta);

- Regolamento Urbanistico Edilizio (R.U.E.) approvato con Del. C.C. 77035/133 del 28 luglio 2009;

- P.O.C. Piano Operativo Comunale approvato con Del. C.C. 23970/37 del 10 marzo 2011 e succ. mod. e ad. In particolare l’ambito è disciplinato dalla Scheda Grafica di Indirizzo e Scheda Normativa (POC 4a) n. CS02.

2 . LOCALIZZAZIONE L’area interessata dall’intervento è localizzata al limite nord-est del centro storico di Ravenna a prossimità della Rocca Brancaleone e di Porta Serrata, a cavallo della cinta muraria della città di Ravenna; in particolare essa fa parte di una zona a prevalente carattere residenziale marcata da un tessuto edilizio eterogeneo consolidatosi nel‘900: ville, case binate, a schiera, a corte e palazzine. Storicamente oggetto di diverse trasformazioni, l'area è stata per molti anni sede di attività industriali ed economico-produttive, a partire dall’insediamento della Fabbrica del Gas nel 1863; oggi dismessa, questa parte di città è in attesa di un processo di riconversione. 3 . CENNI STORICI – L’INSEDIAMENTO DELLA FABBRICA DEL GAS L’area interessata dal Piano di Recupero si trova a cavallo delle mura di cinta della città che congiungevano Porta Serrata con la Rocca Brancaleone; una parte di queste, di epoca veneziana, ancora oggi emergente è visibile fuori terra. I recenti scavi archeologici eseguiti sul sito hanno messo in luce una porzione d’epoca romana, nella zona prospiciente Porta Serrata. Porta Serrata, detta anche Porta Anastasia e, più tardi, Porta Cybo, deve il suo nome ad un’altra porta che sorgeva circa cento metri più a ovest, all’estremità dell’attuale via Girolamo Rossi, fatta murare dai Signori Da Polenta a seguito di un’antica profezia medioevale secondo la quale sarebbero stati scacciati dalla città proprio attraverso di essa. Nel 1582 la porta venne spostata e ricostruita nella sua attuale posizione dal Cardinale Legato Ferreri, e per la quale vennero utilizzati per le decorazioni i marmi provenienti dalla demolizione della Porta Aurea di origine


romana. Nel 1650 il Cardinale Cybo, ordinò i restauri della porta. Durante e dopo l’ultima guerra, la porta fu progressivamente isolata a seguito delle demolizioni degli edifici dei Dazi e della camera mortuaria.

L’impianto della fabbrica del Gasometro a Ravenna avviene nel 1863. Nel 1861, infatti, sotto approvazione del Consiglio Comunale, la Società Stefani,

imprenditrice dell’illuminazione a gas di città, acquista l’area ortiva della Parrocchia di San Vittore presso Porta Serrata destinata alla costruzione del Gazometro per l’illuminazione della città, con officina e sede dell’azienda. Nel 1970 la società diviene municipalizzata con il nome di AMGA - Azienda Municipalizzata Gas Acqua in quanto che, oltre al gas, gestisce anche la rete idropotabile.

Fin dal 1903 la pianta della città di Ravenna, del G. Savini, riporta con precisione

(v. immagine seguente) l’ubicazione del Gazometro con le tre cisterne a ridosso della cinta muraria del V secolo, la sala forni con ciminiera (denominato nel presente Piano di recupero edificio C) sempre a ridosso della cinta muraria, lo stabilimento del gas affacciato su via di Roma ed altre costruzioni allineate su via Brancaleone, ora chiamata via Venezia.

Non vi compare ancora l’edificio denominato “B”, posto oltre la cinta muraria. Per utilizzare l’innovativo sistema in uso a quei tempi (sistema di Mallet), che

impediva cattive esalazioni, si costruirono tre vasche piene di soluzioni metalliche… aventi lo scopo, attraverso un siffatto processo, di assorbire le sostanze impure presenti nel gas illuminante il quale, depurato di quelle, passava nel serbatoio privo di odore.

Per evitare le esalazioni il Comune chiese inoltre di ricoprire un tratto dello scolo esterno alle mura, dove si convogliava lo scarico della fabbrica.

Nel 1872 alla Società Stefani subentra la Società Anonima del Gas di Lodi e Ravenna.

Nel 1910 la Società Anonima del Gas di Lodi e Ravenna acquista la porzione di

terreno posta a nord della cinta muraria allo scopo di ampliare lo spazio di stoccaggio dei materiali combustibili (carbone fossile e coke oltre ad un gasometro) indispensabili per l’ulteriore sviluppo e potenziamento del servizio pubblico di illuminazione e distribuzione del gas ai privati nella città di Ravenna.

Fra il mese di maggio e luglio dello stesso anno intercorse fra la Società stessa, la Soprintendenza e la Prefettura, un’articolata corrispondenza tendente ad ottenere, per esigenze di pubblico servizio, il permesso di demolire una porzione della cinta muraria al fine di consentire il passaggio dei carri e dei carrelli ferroviari fra le due parti opposte dei terreni posti a nord e sud delle mura; in quello a nord si sarebbero poi dovute costruire nuove tettoie per il ricovero del carbone.

Così fu. (v. sottostanti figura 4 e 5 tratte da “Le mura dopo le mura” di Valentina Cimatti, ed. 2004, testo riguardante le mura nella storia urbana di Ravenna).


L’Officina del Gas nel 1903 (tratto dal disegno della città di Ravenna di G. Savini)


Le tettoie proposte agli uffici competenti per il ricovero del carbone fossile e coke

sono così descritte: “… siccome saranno semplicemente formate con pilastri di muratura portanti tetto comune così ci crediamo dispensati dal produrre disegni speciali.”

La tettoia citata, ora denominata edificio (B), compare per la prima volta in una planimetria catastale del 1920 (v. immagine seguente, a nord della sala forni - edificio C).


Immagine di planimetria catastale del 1920 tratta da: CENNI STORICI CIRCA LA FABBRICA DEL GAS a cura di ARES- Ricerche e Servizi per l’Archeologia –

Ra Nel 1929 il Comune riscatta l’Officina del Gas e municipalizza l’illuminazione. Nel 1936-38 l’Officina Comunale del Gas viene de-municipalizzata e ceduta alla

società privata -Soc. Veneta Officine Gas e Acquedotti di Trieste. La descrizione che ne viene fatta all’epoca, da un’apposita Commissione

comunale incaricata di prepararne le documentazioni necessarie per la liquidazione è la seguente:

“…è formata da tre forni a gassogeno, di cui 2 in efficienza; condensatori; estrattori ecc. Gli elementi tecnologici sono tutti in buone condizioni di efficienza. Si nota negli edifici una mancanza di cura nella manutenzione e trascuratezza..

Reti di distribuzione: tubazioni in ghisa per ml. 30.150 di diametri da 250 a 50 mm.: rete in pessimo stato. Allacciamenti in ferro e piombo per un totale di ml. 22.000.”

Durante i bombardamenti della seconda Guerra Mondiale, già dal 1943, avvengono danneggiamenti alla facciata dell’edificio uffici del Gasometro. La fabbrica viene usata come deposito di bombe e nel 1945 ne esplose una nel reparto demolito dell’Officina.

Nel 1946 si iniziano i lavori di ristrutturazione dell’officina e della rete urbana. Si restaurano principalmente gli edifici.

I bombardamenti provocarono fessurazioni nei bacini di cemento dei gasometri. Per stagnare le crepe si usava del letame equino (1 mc al mese). Questi vengono


descritti come immensi serbatoi cilindrici a cannocchiale immersi in vasche circolari di cemento.

L’anello d’acqua di tenuta idraulica dei gazometri tendeva a congelare ed il ghiaccio che si formava, se non rimosso con faticoso lavoro manuale, tendeva a bloccare la campana ascensionale dei gasometri, con ciò impedendo lo stoccaggio e la distribuzione del gas.

Nel 1970 la gestione del gas è riscattata dal Comune di Ravenna e l’azienda assume, come già detto, la denominazione AMGA.

I vecchi gasometri vengono demoliti nel 1974; gli impianti di produzione del gas da carbone erano già inutilizzati dal 1960, quando era arrivato a Ravenna il metano Agip.

Nella seconda metà del secolo scorso l’intera area ospita tuttavia, oltre ai manufatti dell’epoca precedente, molteplici altri edifici, di nuova costruzione, ristrutturati e/o ampliati nel tempo, necessari per la gestione tecnica, amministrativa e finanziaria della municipalizzata AMGA. L’intero comparto si presenta, nel 2006, così come riportato nella planimetria seguente.

Dopo l’avvenuta vendita (2006), per avvenuta dismissione dell’intera area da parte della municipalizzata, la nuova proprietà privata “Officina del Gas Srl” effettua, preliminarmente all’avvio del Piano di Recupero dell’intero sito, gli interventi di demolizione di tutti i fabbricati incongrui di recente costruzione (DIA PG 93977 del 30.10.2006).

In particolare dei due edifici denominati B e C, il primo, più piccolo, risalente ai primi anni 20 del ‘900, disposto parallelamente a via di Roma e di scarso interesse architettonico, è stato demolito, previo parere favorevole da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici di Ravenna, in base alla procedura autorizzativa DIA PG 30730 del 31.03.2011. Per quanto riguarda invece il rimanente edificio C con la ciminiera ne è prevista, come si illustra più avanti, la conservazione e restauro.


4 . OBIETTIVI E LINEE GUIDA L’obiettivo principe del Piano è la riqualificazione urbanistica dell’area d’intervento con il recupero dell’edificio principale esistente (edificio C) ad uso non residenziale, il recupero e valorizzazione del tracciato delle mura antiche, e la realizzazione di nuovi edifici ad attività prevalentemente residenziale. Il complesso dovrà caratterizzarsi per adeguati standards qualitativi in riferimento alle destinazioni d’uso ammesse, e per una qualità compositiva che dovrà caratterizzare il progetto dei nuovi edifici in rapporto alla Porta Serrata, all’edificio esistente e alle mura antiche. Il progetto delle aree esterne private dovrà valorizzare il complesso esistente attraverso un’immagine coerente tra il recupero degli elementi storici ed i nuovi volumi organizzati attorno a loro. Le Linee Guida che caratterizzano il progetto di Piano di Recupero, sono le seguenti: - L'apertura dell'area alla città, tramite la demolizione dell'edificio "B" e delle recinzioni esistenti lungo via di Roma, valorizzando le giaciture del passato; - La riqualificazione-valorizzazione dell'edificio "C" esistente e delle mura antiche della città tramite la predisposizione di una quinta edilizia, come “sfondo della scena”, costituita dai nuovi edifici residenziali, posti sul lato nord ed est dell'area; - La trasparenza e la percorribilità dell'area nella direttrice est-ovest, per confermare la continuità al percorso pedonale e ciclabile lungo le mura della città, già previsto dal PRG'93, con la definizione di uno spazio pubblico centrale, di forma conica, aperto verso Porta Serrata, ed a questa collegata tramite un sistema di rampe e gradoni lungo via di Roma; - La ricucitura dell'edificazione esistente ed il ripristino delle direttrici presenti nell'area, tramite una geometria di progetto che trova la sua origine nell'Edificio "C" e nelle Mura di cinta della città. - L’utilizzo degli edifici, del verde e dei percorsi come elementi di definizione delle nuove gerarchie spaziali e del nuovo sistema dei movimenti. 5 . CARATTERI GENERALI ESISTENTI DELL’AREA D’INTERVENTO 5.1 – Accessibilità L’area oggetto del PdR è collocata all’interno del centro storico, sul suo limite nord-est. L’area è facilmente raggiungibile dai grandi assi della mobilità ravennate, presenti ad est e nord della città, tramite il cavalca-ferrovia di Via delle industrie, Via Sant’Alberto e la Circonvallazione San Gaetanino. Questi assi convogliano tutti su via di Roma (porta Serrata), permettendo un facile collegamento, in entrata ed uscita, tra l’area e le principali vie d’accesso a Ravenna. I due parcheggi esistenti, di Porta Serrata e di Via Anastagi, adiacenti all’area assicurano l’interscambio auto-pedone per l’accesso al centro città ed all’area stessa.


La Stazione ferroviaria, raggiungibile a piedi, permette un facile accesso ai collegamenti navetta con Bologna, Rimini e Ferrara. 5.2 - Dimensioni, accessi e condizioni dell’area. La superficie dell’area all’interno del perimetro di PdR è di circa 10.000 mq. mentre la superficie catastale delle aree in proprietà è di 8715 mq. (foglio catastale 74, mappali 760, 761 e 766);la superficie reale è pari invece a mq 8624. L’area è attualmente accessibile mediante due accessi carrabili ed uno pedonale disposti su via Venezia. Il suolo, in asfalto, fortemente degradato, è totalmente impermeabile, fatta eccezione per alcune aiuole che ospitano diversi tipi di essenze arboree. Una caratteristica peculiare dell’area è data dalla presenza fuori terra di un tratto delle mura di cinta storiche della città; disposte nel senso est-ovest esse separano in due l’area di proprietà. Il suolo ha essenzialmente una conformazione piana, ad eccezione della zona sopraelevata ove sono ancora oggi localizzati i basamenti dei gasometri, oggetto di futura demolizione. 5.3 – Criticità

Bonifica ambientale

L’area, precedentemente contaminata a causa delle attività industriali un tempo insediate, è stata interamente bonificata ed è quindi, ora, idonea agli usi di tipo residenziale-terziario ai quali è stata destinata. A tale scopo si richiama l’atto conclusivo della Provincia di Ravenna Provv. N 4252 del 12.12.2011, già agli atti del Comune, nel quale, sinteticamente: 1. …. si certifica che gli interventi di bonifica sono stati completati conformemente

al progetto di bonifica approvato dalla Provincia; 2. si da atto che gli accertamenti di verifica e collaudo effettuati nel sito Area Ex

Amga da parte del Servizio Territoriale ARPA evidenziano il rispetto degli obiettivi di bonifica sitospecifici e risultano compatibili su tutto il Sito …..;

3. si da atto che il Sito Area Ex Amga …. è pertanto restituibile agli usi consentiti dalle vigenti norme urbanistiche del Comune di Ravenna;

4. si autorizza lo svincolo della polizza assicurativa… emessa a garanzia del completamento degli interventi di bonifica autorizzati….

Senza altre prescrizioni. Ritrovamenti archeologici

L’area custodisce anche importanti rinvenimenti archeologici delle mura storiche di cinta della città, rinvenimenti avvenuti anche nel corso dei recenti lavori di demolizione degli edifici incongrui e della preparazione delle aree per la realizzazione delle nuove opere previste dal Piano di Recupero. Si rimanda al capitolo successivo per quanto riguarda la trattazione relativa al recupero, valorizzazione e riqualificazione della cinta muraria. Si richiamano qui, invece, le principali comunicazioni delle Soprintendenze Archeologica e per i Beni Architettonici (già agli atti del Comune), relative allo sviluppo del progetto di valorizzazione, da predisporre, d’intesa con le stesse, per i lavori di recupero e riqualificazione delle mura, contenenti inoltre disposizioni relative agli interventi di demolizione, rimozione manufatti incongrui, pareri, ecc.


� 10.04.2007 prot. 4953 - Soprintendenza Archeologica - relativamente a … prescrizioni sui rinvenimenti archeologici e sul futuro progetto di recupero;

� 02.10.2007 prot. 12469 - Soprintendenza Archeologica - relativamente a … parere favorevole alla demolizione dei vecchi silos;

� 02.01.2008 prot. 36 - Soprintendenza per i Beni Architettonici - relativamente a … parere favorevole alla demolizione delle fondazioni dei vecchi silos;

� 22.04.2008 prot. 5519 - Direzione Regionale del Min. per i Beni e Attività Culturali - relativamente a … parere favorevole alla demolizione delle fondazioni dei gasometri e circa la elaborazione del progetto di valorizzazione delle mura;

� 19.03.2009 prot. 3227 - Soprintendenza Archeologica - relativamente a … autorizzazione alla asportazione dei tratti di fognatura recente, lastre in cemento, tubi…. sovrastanti i resti delle mura tardo romane adiacenti all’edificio C e fondazioni di un annesso magazzino degli anni ’60;

� 26.03.2009 prot. 4437 - Soprintendenza per i Beni Architettonici - relativamente a … autorizzazione alla rimozione definitiva dei tratti di fognatura recente, lastre in cemento, tubi in metallo…. e fondazioni di un annesso magazzino degli anni ’60;

� 05.01.2011 prot. 212 - Soprintendenza per i Beni Architettonici - relativamente a … inesistenza del vincolo di tutela del D.Lgs. 42/04 dell’Area Ex Amga , espressione di parere favorevole al Piano di Recupero “Area ex Amga”, suggerimenti/osservazioni circa l’intervento di recupero dell’edificio “C”, ammissibilità della demolizione dell’edificio “B” sovrastante alle mura storiche;

� 25.07.2011 prot. 13057 - Soprintendenza per i Beni Architettonici - relativamente a … autorizzazione alla rimozione di vasche in c.a. poste in prossimità di via Venezia;

� 10.08.2011 prot. 10733 - Soprintendenza Archeologica - relativamente a … autorizzazione alla prosecuzione di indagini archeologiche, rimozione di vasche in c.a. …;

Accessibilità carrabile lato nord

L’area di intervento, nella parte nord sulla quale è previsto l’edificio A, è servita da una strada privata, a fondo cieco, via Giordane, di lunghezza pari a circa 70 m e larghezza di m 6,50, a doppio senso di marcia. Come risulta da Deliberazione della Giunta Comunale del 17.12.2013 PV n. 625 PG n. 4480/2013, via Giordane è stata “declassificata con conseguente cancellazione della stessa dall’elenco delle strade comunali interne al centro abitato di Ravenna”, stante la proprietà privata del suolo e l’uso della stessa limitato ai proprietari/residenti frontisti. Tale provvedimento è divenuto esecutivo dal giorno 01.05.2014 a seguito della sua pubblicazione in data 26.03.2014 nel Bollettino Ufficiale della Regione Emilia Romagna n 87 – Parte Seconda. L’uso della strada dunque, rivolto ai soli titolari del diritto di proprietà/residenza, con esclusione della collettività, è quindi caratterizzato da un modesto numero di veicoli. Per le caratteristiche della strada ed allo scopo di facilitarne il transito nei due sensi di marcia, l’accessibilità alla proprietà è stata così organizzata: • sono individuati sul lato sud della strada alcuni posti auto, in area di esclusiva

proprietà, totalmente al di fuori della carreggiata stradale; • un accesso pedonale, di proprietà privata, che consente il collegamento ai

fabbricati ed alle aree pubbliche presenti nell’area insediativa; • un accesso ai parcheggi interrati di pertinenza dell’edificio A, posto a circa 18,0

m dall’intersezione con via Falier, al limite est dell’area di proprietà.


6. RECUPERO E VALORIZZAZIONE DELLA CINTA MURARIA La recente demolizione di alcuni dei fabbricati incongrui, e le indagini archeologiche successivamente svolte, hanno permesso di mettere in luce, nella zona centrale dell’area, un altro tratto delle mura storiche di cinta della città, oltre a quello già visibile su via Falier. In particolare si è scoperto l’effettivo angolo di piegatura planimetrica del tratto di mura che dallo spigolo nord-ovest del fabbricato “C” esistente si collega con Porta Serrata, che ha messo in luce distintamente il tratto di mura di epoca “romana” da quello di epoca “veneziana”. La valorizzazione e riqualificazione della cinta muraria della città, da effettuarsi di concerto con le Soprintendenze Archeologica ed ai Beni Ambientali, prevede: - la creazione di una fascia di rispetto inedificabile di 5,0 m su ambo i lati, calcolati

dall’asse delle mura; - la creazione di percorsi pedonali paralleli alle mura; - il restauro delle parti murarie emergenti fuori terra attraverso la rimozione dei

depositi terrosi e vegetali infestanti, il consolidamento dei paramenti murari degradati, la sostituzione degli elementi fatiscenti con nuovi elementi di recupero, pulizia e protezione finale delle superfici;

- il recupero della memoria storica del tracciato delle mura interrate, che dallo spigolo nord/est dell’edificio C si estendono verso ovest piegando poi a nord verso Porta Serrata, mediante la realizzazione di un segno analogo volto a conservarne la riconoscibilità del tracciato mediante la sovrapposizione, alla quota di calpestio, di elementi lapidei o in cotto;

- la conferma della continuità delle mura antiche anche nel tratto sottostante via di Roma fino all’angolo nord/est di Porta Serrata mediante una ripavimentazione diversificata delle superfici pedonali e carrabili poste attorno alla Porta, aventi funzione di evidenziazione dell’impronta muraria;

- la collocazione in posizioni opportune di pannelli illustrativi, con fotografie e descrizioni a testimonianza dei ritrovamenti.

Come già indicato nelle linee guida del piano, il tracciato delle mura della città, che qui assume forme fisiche diverse, accompagnerà il percorso architettonico e pedonale che collegherà l’area di San Vitale al Mausoleo di Teodorico. Il percorso sarà visibile anche di notte attraverso dispositivi illuminotecnici diversificati: le mura emergenti fuori terra saranno evidenziate da faretti interrati per l’illuminazione di paramenti murari; il tracciato/impronta delle mura interrate sarà evidenziato da faretti radenti tipici per l’illuminazione di percorso. 7. RECUPERO E RESTAURO DEL FABBRICATO CON CIMINIERA 7.1 – Lo stato di fatto dell’area. Gli elementi emergenti dell’area sono di diversa natura e valore storico. Nel complesso l’area é recintata da un alto muro in mattoni facciavista, fatta eccezione per il lato su Via Venezia ove è delimitata da una griglia. Questa recinzione proteggeva essenzialmente le attività economiche ed industriali che si sono succedute nel tempo (oggi non più esistenti). Al suo interno erano presenti molteplici edifici (v. cap 3), non più in uso dalla fine del secolo scorso, tutti demoliti, fatta eccezione per l’edificio storico (denominato


edificio “C”), che costitusce un’interessante testimonianza di edilizia industriale del passato. - Fra questi gli edifici recenti di nessun valore, taluni anche di tipo prefabbricato, molti totalmente incongrui o costituenti superfetazioni addossate fra di loro, già demoliti mediante procedura autorizzativa DIA PG 93977 del 30.10.2006. - L’edificio più piccolo, risalente al 1920, disposto parallelamente a via di Roma (denominato edificio “B”), di scarso interesse architettonico, è stato demolito, previo parere favorevole da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici di Ravenna, mediante procedura autorizzativa DIA PG 30730 del 31.03.2011. (Si riporta la tabella riassuntiva delle superfici e volumi degli edifici demoliti con riferimento al disegno riportato alla precedente pag 8. Ai fini della capacità edificatoria utilizzata nel presente Piano di Recupero si rimanda alle “Norme Tecniche di Attuazione e dati Urbanistici” - Allegato B- Art 3.)

TABELLA SUPERFICI E VOLUMI (MQ/MC)

FABBRICATI

Da demolire: superfetazioni o

parzialmente recuperabili

Da demolire:

utilizzabili nel P.di R.

Da conservare

Su V Su V Sc Su V Sc

B Superf./sottoz. A4.1

245,69 734,96 300,85 1.577,26 249,37

C Superf./sottoz. A2

129,93 467,22 297,84 2.622,48 297,84

D sottozona A4.2 1.451,34 4.798,67 565,34

E prefabbricato 111,08 299,92

F sottozona A7.2 323,60x0,5

161,80

970,80x0,5

485,40 323,60x0,5

161,80 970,80x0,5

485,40 323,60x0,5

161,80

G sottozona A4.2 377,63 1.592,51 377,63 H Superfetazione 93,23 328,08

TOTALI 741,73 2.315,58 2.291,62 8.453,84 1.354,14 297,84 2.622,48 297,84

- L’edificio storico “C”, invece, risalente alla metà dell’800, è disposto perpendicolarmente a via di Roma. Questo fabbricato, che presenta caratteristiche architettoniche peculiari alla sua destinazione d’uso passata, ha una struttura in mattoni facciavista, e facciate ritmate su tre lati da portoni e finestre ad arco con serramenti in ferro e aperture a mezza luna nella parte alta dell’edificio. Sul quarto lato, cieco, si trova la ciminiera, anch’essa in mattoni, funzionale all’espulsione dei fumi prodotti dai forni per la produzione del gas (questi ultimi non più esistenti). Il tetto è a falde ricoperto da lastre ondulate in fibrocemento sostenute da capriate composte in acciaio e legno. Lo stato di conservazione generale è critico; con particolare precarietà strutturale del complesso ciminiera e relative fondazioni. Si renderà necessario un intervento di messa in sicurezza del fabbricato e della ciminiera (h = 27,0 m circa) attraverso il consolidamento statico e “miglioramento strutturale” ai sensi della normativa sismica, comprendente la ricucitura delle parti murarie sconnesse e la ricomposizione dei paramenti manomessi.


7.2 - Gli interventi previsti dal piano di recupero L’edificio storico oggetto di recupero (denominato edificio “C”) verrà restaurato mantenendo invariate le principali caratteristiche compositive e volumetriche. La demolizione degli edifici recenti preesistenti nel comparto e la messa in luce del tracciato delle mura antiche hanno ulteriormente confermato il ruolo di questo edificio nell’area e l’importanza della ciminiera quale elemento di forte identità spaziale. Si tratta di un fabbricato, testimonianza archeologica industriale, classificato (ex A2) e disciplinato dall’art. VI.8 del RUE “Edifici e/o complessi di valore storico e/o architettonico CSA”. Per tale edificio è ammesso l’incremento della Sc esistente, fino alla quota massima di 520 mq di Sc indicata nell’elaborato grafico (All G - Tav.10.1), mediante l’inserimento di un nuovo solaio atto a rendere fruibile la parte superiore del volume esistente, già peraltro caratterizzata dalla presenza di finestre poste al di sopra delle aperture del piano terra. Gli schemi planimetrico, distributivo e prospettico riportati nelle Tav. 10.1 e 10.2 sono indicativi. La metodologia di intervento e la ripartizione della Sc verranno definiti in sede di Permesso di Costruire, previo parere della CQAP. Per l’edificio C si prevede di ospitare le attività non residenziali commerciali, terziarie, direzionali Spr4 (Art. I.5 del RUE). La quota parte di superficie non residenziale rimanente, fino all’esaurimento del 20% di Sc stabilito dal POC, viene ubicata, invece, nel nuovo edificio A, nella porzione affacciata su via Sant’Alberto. La verticalità della ciminiera viene confermata, negli obbiettivi di recupero e riuso dell’edificio, anche dalla illuminazione zenitale resa possibile dalla ricostruzione, con ferro e vetro, del “lanternino” presente originariamente sul colmo del tetto. La giacitura dell’edificio B, già demolito, viene confermata come una stratificazione dei segni urbani, quale re-interpretazione di quest’elemento che non sarà più “volumetria”, bensì un segno al suolo, uno spazio pubblico che s’inserisce nel sistema percettivo dei movimenti all’interno dell’area. Il sedime dell’edificio demolito avrà un trattamento del suolo costituito da pavimentazione in Levocel chiaro (bianco) cromofibre con inserti in acciaio e sarà provvisto di una bordatura in pietra d’Istria o di Pianello. Il muro di recinzione esistente in mattoni sarà demolito lungo i confini con le zone pubbliche/private e nelle parti ove risulta incompatibile con l’intervento proposto. In particolare, lungo via di Roma e via Venezia se ne conserverà la memoria sotto forma di traccia delle stratificazioni storiche. Un “segno” continuo integrato nel nuovo raccordo del suolo, tra l’area di proprietà e la via pubblica, mediante bande in pietra e/o inserti in acciaio. Si provvederà inoltre alla demolizione dei basamenti dei gasometri in cemento, localizzati nella zona sud-est dell’area, per i quali le competenti Soprintendenze (Archeologica e Monumentale) hanno già dato la loro autorizzazione a procedere. 8. LA COSTRUZIONE DEI NUOVI FABBRICATI 8.1 - Gli edifici di nuova costruzione


I due nuovi edifici in progetto hanno destinazione residenziale con una limitata quota di attività terziarie; i caratteri insediativi confermano il ruolo di “quinta di fondo” alla “scena” dei manufatti esistenti: l’edificio “C” e le mura di cinta della città. Questa cornice completa un tessuto edilizio oggi molto eterogeneo. Gli edifici avranno all’ultimo piano uno sviluppo plani volumetrico inferiore rispetto ai piani inferiori. Le coperture saranno piane ed ospiteranno, oltre ai locali tecnici, elementi modulari di captazione dell’energia solare ai fini della produzione di energie da fonti rinnovabili, così come previsto dalle norme. È previsto un piano interrato di pertinenza per gli edifici di nuova costruzione “A” e “B”, per la realizzazione di parcheggi pertinenziali, cantine e locali tecnici. La posizione indicativa delle rampe di accesso è indicata nella planimetria di progetto. 8.2 - I materiali di finitura In generale le fronti rivolte verso l’area pubblica avranno una “quinta” realizzata con “elementi leggeri”, posizionata lungo il filo esterno dei balconi. Il profilo spezzato dei balconi filanti e continui lungo i fronti su area pubblica, costituisce un elemento di forte carattere dell’architettura; a questo è abbinato l’uso di materiali neutri, quali il legno o altri materiali tecnici contemporanei, utili alla definizione di un ruolo neutro “di quinta” di fondo. I prospetti “di bordo” verso le aree esterne e le testate avranno il carattere di profili murari compatti, con una scansione di vuoti e pieni e limitati e puntuali aggetti di balconi. La finitura di queste facciate potrà essere realizzata con elementi murari massivi (mattoni, muri intonacati, etc…) o con elementi di rivestimento a “secco”. È previsto l’uso di serramenti in legno o alluminio a taglio termico con vetri basso-emissivi. 9. PREDISPOSIZIONI GENERALI PER LE AREE ESTERNE PRIVATE Le aree esterne private sono in prevalenza sistemate a giardino privato ad uso degli alloggi disposti al piano terra dei nuovi edifici “A” e “B” e saranno recintate. Lo spazio pedonale privato avrà un trattamento uniforme in materiale tipo Levocel chiaro (bianco) cromo fibre con bande in pietra d’istria o di Pianello, con aggiunta di inserti lineari in acciaio, posto in opera su idoneo massetto, con la creazione di idonee pendenze per la raccolta delle acque meteoriche, coerentemente con le caratteristiche previste per le aree pubbliche messe a punto nel progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione. Le superfici a verde all’interno delle aree fondiarie private potranno avere un disegno diverso da quello indicato nelle tavole di PdR. 10. AREE ESTERNE PUBBLICHE E PRIVATE D’USO PUBBLICO. Anche lo spazio pedonale pubblico, nel rispetto delle caratteristiche previste per le aree pubbliche messe a punto nel progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione, avrà un trattamento uniforme in materiale tipo Levocel come già descritto, arricchito da sedute e scalini, ove non necessitano le rampe inclinate, in pietra d’Istria. Le scalinate di collegamento a via di Roma, oltre alle superfici circostanti all’edificio C, saranno in lastre di pietra d’Istria o di Pianello.


Verranno inseriti inoltre, ove occorrenti, elementi di arredo urbano quali portabiciclette, fioriere e panchine oltre alla necessaria illuminazione integrata con il disegno del suolo. 10.1 – Lo spazio pubblico interno e il verde Lo spazio pubblico interno, quello compreso tra il nuovo edificio “A” e le mura storiche di cinta, diventa il principale luogo di relazione dell’impianto di PdR. Questo spazio, da un lato assicura la continuità al percorso pedonale, già previsto dal PRG'93, dall’altro si costituisce come luogo calmo su cui si affacciano i fabbricati ed i loro accessi; la trasparenza e la percorribilità nel senso est-ovest ne costituiscono le caratteristiche principali. In tale senso il PdR prevede di collegare, senza soluzione di continuità, il suolo di via di Roma e Porta Serrata con il livello del suolo interno all’area, tramite rampe e gradoni in pietra. Gli alberi lungo via di Roma dovranno lasciare intravedere l'area centrale alberata, che si trova ad un livello più basso. L’area centrale ospiterà filari di alberi da frutto (in varietà ornamentale) di sufficiente altezza dal suolo al fine di garantire la trasparenza a livello visivo per chi lo attraversa. Un ulteriore spazio verde viene proposto nell’area sud del comparto affacciata su via Venezia; si tratta di una nuova area a giardino, corredato da panchine disposte sul prato, all’ombra di nuovi esemplari di gelsi, che da un lato integrano il grande platano secolare posto al centro dell’area a parcheggio, dall’altro vengono delimitati da un ulteriore filare di Ginkgo Biloba posti lungo il marciapiede di via Venezia a conclusione del cono visivo di ingresso da via di Roma. 10.2 - Il parcheggio pubblico e privato d’uso pubblico In continuità con il parcheggio di via Anastagi sarà realizzato, nella zona sud-ovest dell’area, un parcheggio pubblico con accesso bidirezionale da Via Venezia attraverso un corsello di manovra della sezione di 6,0 m., organizzato con posti auto disposti a pettine, all’ombra delle alberature. La ridotta capacità di parcheggio pubblico, tenuto conto tuttavia degli ulteriori posti auto circostanti, è rivolta a privilegiare un maggiore uso a verde delle aree In continuità con il parcheggio pubblico, ma nell’area fondiaria, saranno ricavati un numero di posti auto pertinenziali alle destinazioni previste nell’edificio “C” e/o negli edifici A/B, già corredati di un ulteriore accesso carraio bidirezionale. In entrambi i casi, i corselli saranno realizzati con una finitura superficiale uniforme a quanto già descritto per le altre superfici, in materiale tipo Levocel chiaro (bianco) cromo fibre, con bande in pietra d’istria o di Pianello, con eventuale aggiunta di inserti lineari in acciaio. Le aree dedicate alla sosta degli autoveicoli saranno in pavimentazione drenante tipo Pavigreen con parziali fasce in pietra, in modo da garantire la permeabilità dello strato superficiale alle acque meteoriche. I parcheggi pubblici e privati saranno perimetrati da siepi al fine di gerachizzarne lo spazio e provvisti di sistemi di accesso regolamentato/controllato. 10.3 – I marciapiedi e la viabilità pubblica


Fra gli obiettivi fissati dal POC, come noto, vi è la nuova definizione del margine ovest del comparto, anche in relazione ai nuovi assetti funzionali di via di Roma/via Sant’Alberto. Ciò si traduce in un ridisegno, più calibrato (larghezza pari a m 6,00), della corsia di transito veicolare dell’asse nord/sud a partire dall’incrocio semaforico di via Sant’Alberto fino all’intersezione di via di Roma con via Venezia, aggirando sinuosamente Porta Serrata. La nuova geometria stradale (v. Allegato G Tav. 11.1/a ed 11.1/b) consente in tal modo di liberare nuovi e più ampi spazi da dedicare al pedone, creando un nuovo marciapiede (ora inesistente) sul ciglio est, adeguato allo sbarco della scalinata di accesso alla piazza ed ai nuovi spazi pubblici interni al comparto, nuove superfici utili al pedone per soffermarvisi ed ammirare le varie emergenze storiche poste nelle varie direzioni. Anche la superficie di sedime dell’antica Porta Cybo viene in tal modo allargata per costituire una “base di appoggio” sufficientemente ampia ed adeguata all’importanza dell’architettura sovrastante. I nuovi cigli stradali ed i cordoli dei marciapiedi vengono inoltre ridisegnati, sia per risolvere correttamente le intersezioni con le strade ed i passi carrai esistenti, sia per riconfermare e migliorare gli spazi di sosta presenti a nord e sud di Porta Serrata. I marciapiedi e la viabilità pubblica sono, di norma, pavimentati in asfalto. Fa eccezione il nuovo marciapiede est di via di Roma, per il quale è prevista una pavimentazione in Levocel chiaro e cordonate in porfido, che si relaziona con la restante pavimentazione interna. Il completamento del marciapiede esistente attorno a Porta Serrata sarà dello stesso materiale esistente in porfido. La risagomatura del marciapiede di via Venezia (ciglio nord) sarà effettuata con i materiali tradizionali in uso nel Comune di Ravenna. 10.4 – L’area per la raccolta rifiuti L’area per la raccolta rifiuti, la cui collocazione e dimensionamento è stato concordato con i tecnici di HERA, è collocata su via Venezia all’interno della sede stradale esistente. Qui troveranno posto il numero ed il tipo di contenitori richiesti per la raccolta differenziata. 11. DESCRIZIONE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE – IMPIANTI TECNOLOGICI L’intervento edilizio comprendre: • la nuova costruzione di 60 unità immobiliari ad uso residenziale suddivise in due

corpi di fabbrica distinti (edificio A e B), ciascuno provvisto di locali di servizio al piano terra e di autorimessa interrata accessibili dall’esterno mediante rampe carrabili;

• il recupero/restauro del fabbricato storico con ciminiera (edificio C) posto al centro dell’area avente destinazione commerciale/direzionale e servizi.

La distribuzione degli impianti tecnologici di energia, posti di qua e di là dalle mura antiche e provenienti dalla centrale tecnologica interrata oltre che dalla cabina Enel, relativi alle costruzioni ubicate a nord e a sud del tracciato murario, avviene utilizzando il varco già esistente al centro delle mura stesse, realizzato in passato per gli attraversamenti tubieri dell’ex azienda industriale del gas.


Per quanto riguarda le reti dei servizi tecnologici Enel, Telecom, fognature, acqua e gas, le definizioni che seguono sono state concordate con i rispettivi uffici competenti. 11.1 – Autorimesse I due edifici A e B saranno dotati ciascuno di una autorimessa interrata per l’alloggiamento delle auto necessarie a soddisfare le richieste come da norma. Le autorimesse saranno realizzate in conformità alle norme di sicurezza antincendio vigenti al momento della presentazione del Permesso di Costruire. In particolare le due autorimesse saranno del tipo "aperto", di altezza non inferiore a 2,40 m, separate dai restanti locali attraverso strutture aventi idonee caratteristiche di resistenza al fuoco. Ciascuna autorimessa sarà dotata di una rampa rettilinea di accesso a doppio senso di marcia di larghezza almeno pari a 4, 5 m e pendenza non superiore al 20 %. I pavimenti delle due autorimesse saranno impermeabili ed in pendenza per la raccolta delle acque e ciascuna autorimessa sarà dotata di un dispositivo per la separazione dei liquidi infiammabili dalle acque residue. Le superficie di aerazione naturale, il sistema organizzato di vie di uscita atto a garantire l'esodo delle persone in caso di emergenza, unitamente all’impiantistica elettrica di sicurezza, saranno conformi alle normative. 11.2 – Impianti meccanici – riscaldamento/refrigerazione – reti gas/acqua Per i tre corpi di fabbrica indicati si prevede la realizzazione di impianti centralizzati di produzione del fluido di scambio (acqua calda e/o refrigerata) necessario per la climatizzazione dei vari ambienti, alloggiati in una unica centrale tecnologica, ubicata sotterranea in vicinanza della parete est dell’edificio C, in posizione baricentrica rispetto al complesso dei tre edifici. Per i due fabbricati ad uso residenziale, fabbricati “A” e “B” che costituiscono nuovi insediamenti edilizi, saranno adottati gli accorgimenti opportuni di contenimento energetico per la climatizzazione invernale ed estiva nel rispetto della normativa vigente al momento della presentazione del Permesso di Costruire. CENTRALE TECNOLOGICA Tutta la parte impiantistica, costituente la centrale ove verranno ubicate le macchine, verrà ospitata in un locale interrato protetto, costituente appunto la centrale unica tecnologica vera e propria, con accesso diretto dall’esterno, riservato al personale addetto, tramite scala, con superfici grigliate areate amovibili poste a copertura dei vani tecnici. In questo locale, entro spazi predefiniti, verranno ubicate sia la caldaia, sia il gruppo per la produzione dell’acqua calda e/o refrigerata a funzionamento elettrico in pompa di calore, così come le pompe di circolazione per la distribuzione del fluido di scambio ai due fabbricati residenziali e per l’edificio C direzionale/commerciale. La caldaia prevista sarà del tipo “a condensazione” e verrà adottata esclusivamente per garantire la produzione dell’acqua calda di consumo in misura tale da compensare la potenza necessaria non garantibile dal sistema dei pannelli solari termici previsti in progetto e nella misura imposta dalle norme vigenti. L’acqua calda prodotta per lo scambio termico verrà inviata ai corpi di fabbrica tramite tubazioni di tipo precoibentato poste interrate per i tragitti individuabili nell’area scoperta.


La canna fumaria verrà ospitata all’esterno del fabbricato C ( parete lato est) in modo da raggiungere, fino ad oltrepassarla, la sommità del tetto. TIPOLOGIA IMPIANTISTICA (unità residenziali A e B) Gli impianti di climatizzazione previsti per ogni alloggio, sia riscaldamento che raffrescamento, saranno realizzati a pannelli radianti del tipo a pavimento. Il sistema di termoregolazione individuale degli alloggi sarà del tipo a contabilizzazione automatica, denominato “satellite di utenza”, da posizionarsi all’interno, oppure nel vano scala. Il sistema sopra descritto sarà integrato da deumidificatori localizzati al fine di consentire un controllo definito per il valore di U.R. CENTRALE DI REFRIGERAZIONE L’acqua refrigerata verrà prodotta dal gruppo refrigeratore d’acqua condensato ad aria, del tipo a pompa di calore, posto entro la centrale tecnologica descritta in precedenza, unitamente ai sistemi per la circolazione forzata agli utilizzi. Come già detto, per il periodo estivo verrà sfruttata la circolazione di acqua refrigerata entro le tubazioni utilizzate per il riscaldamento invernale. L’acqua refrigerata prodotta verrà inviata agli alloggi utilizzando la stessa rete distributiva interrata con lo stesso sistema di contabilizzazione dei consumi per ogni alloggio. TIPOLOGIA IMPIANTISTICA (edificio storico C) L’impianto di climatizzazione previsto per le attività non residenziali commerciali, terziarie/direzionali, sia di riscaldamento che raffrescamento, sarà sempre collegato alla centrale unica tecnologica, ma sarà dotato di terminali del tipo ad aria ventilata (ventilconvettori). L’impianto sarà comunque definito al momento in cui saranno noti gli effettivi insediamenti da realizzare entro l’edificio C. IMPIANTO PER LA PRODUZIONE DI ACQUA CALDA DI CONSUMO L’acqua calda per usi sanitari sarà garantita mediante utilizzo di produttori- accumulatori collegati idraulicamente alla fonte di energia termica rinnovabile costituita da pannelli solari posti, per quanto possibile, sulla copertura dei fabbricati. I produttori di acqua calda per usi sanitari verranno sistemati nei locali tecnici individuabili allo stesso piano della centrale unica tecnologica interrata. I produttori di acqua calda saranno, comunque, dotati di scambiatore di calore ausiliario che verrà collegato idraulicamente al circuito proveniente dalla centrale termica (sfruttabile automaticamente nei momenti di scarso irraggiamento solare e/o nei momenti di massima richiesta contemporanea). RETI GAS E ACQUA La rete di distribuzione del gas si dirama da tre punti distinti, il primo a partire da via Venezia, per quanto riguarda il solo edificio B prospiciente la strada stessa, gli altri due, da via Falier, anche tramite il sedime privato di via Giordane, per quanto riguarda il fabbricato A posto a Nord del lotto. La rete di distribuzione dell’acqua potabile si dirama da un unico punto posto in fregio a via Venezia, collegato alla centrale unica tecnologica e da questa alle varie utenze degli edifici A,B,C. Il collegamento idrico per uso idranti antincendio avviene in due punti distinti posti, uno su via Venezia nei pressi dell’edificio B, l’altro da via Falier, attraverso via Giordane, nei pressi dell’edificio A.


In particolare per quanto riguarda il riduttore di pressione del gas esistente su via Venezia, se ne prevede, d’intesa con Hera, la traslazione verso il futuro parcheggio e ciò per la necessità di consentire la costruzione della rampa di accesso ai garages interrati (edificio B), oltre che, ovviamente, per la necessità di allontanamento della sorgente sonora del decompressore dai fabbricati adiacenti. Tali reti di distribuzione saranno poste a servizio di complessive n. 60 unità immobiliari ad uso abitativo, con annessi servizi, ed un fabbricato storico a destinazione terziario- direzionale di circa 520 mq. Le reti di distribuzione saranno interrate, totalmente indipendenti, corredate da adeguati pozzetti e quant’altro necessario secondo le prescrizioni di Hera. 11.3 – Impianti elettrici/telefonici/illuminazione esterna DISTRIBUZIONE ENERGIA Gli approvvigionamenti elettrici dell’area edificabile saranno soddisfatti dall’ENEL che potrà assolvere le forniture di energia dotando il complesso residenziale di un locale tecnico adatto per l’allestimento di una cabina elettrica. Allo scopo, come richiesto da Enel, sarà realizzato un manufatto, da cedersi all’ente, per la realizzazione al suo interno dell’impianto di trasformazione 15.000/400 V. La costruzione consisterà in un prefabbricato in c.a.v. di dimensioni standardizzate pari a m. 2,40 x 4,00 x h. 2,50, da collocarsi a bordo dell’area in adiacenza a Via Venezia. L’Enel, tramite tale impianto, sarà in grado di soddisfare le esigenze energetiche del nuovo complesso commerciale/residenziale che, nel caso specifico, per n. 60 unità immobiliari ad uso abitativo, una palazzina a destinazione commerciale ed un impianto tecnologico di climatizzazione di tipo centralizzato, potrebbe presuntivamente richiedere una potenza di circa 250KW. L’energia sarà fornita alle utenze alla tensione di 380/220 V tramite contatori di energia da ubicarsi entro nicchie in muratura da predisporsi in prossimità od entro vani tecnici all’interno dei due fabbricati ad uso residenziale di futura realizzazione (edifici A – B) e della esistente “ex centrale del gas” da ristrutturare (edificio C). Ulteriore fornitura di energia, presumibilmente ubicabile in prossimità della cabina ENEL, sarà destinata agli impianti di illuminazione delle aree verdi, parcheggi pubblici e parcheggi privati. Le distribuzioni elettriche saranno costituite da cavidotti interrati, totalmente indipendenti, destinate ai servizi Enel, illuminazione pubblica, illuminazione esterna condominiale. RETE TELEFONICA La rete di distribuzione telefonica, a partire dal punto di linea già esistente su via Venezia dovrà soddisfare le esigenze del nuovo complesso residenziale/ commerciale costituito da n. 60 unità immobiliari ad uso abitativo, con annessi servizi, un fabbricato storico a destinazione terziario di circa 520 mq. La distribuzione sarà costituita da cavidotti interrati, totalmente indipendenti, destinate ai servizi di telefonia provvisti di adeguati pozzetti e quant’altro necessario, oltre alle predisposizioni per ulteriori futuri allacci di pertinenza Telecom. ILLUMINAZIONE ESTERNA Gli impianti di illuminazione per il complesso edilizio e relativa area verde saranno suddivisi in:

o impianti di illuminazione delle aree ad uso pubblico, o impianti di illuminazione delle aree ad uso privato / condominiale.


Gli impianti di illuminazione “pubblica” saranno destinati alla illuminazione delle seguenti aree:

o Via di Roma e relative “adiacenze lato Est” a confine con l’area dell’Ex Amga, nel tratto compreso tra il semaforo di Via San Gaetanino e l’incrocio di Via Venezia,

o porzione del parcheggio pubblico accessibile da Via Venezia; o vialetto pedonale di raccordo tra Via di Roma e Via Falier in fregio alle mura; o aree destinate a verde pubblico; o scalinata ed aree-piazza ad uso pubblico provviste di panchine.

Gli impianti di illuminazione “privata” riguarderanno invece: o i vialetti a bordo dei confini degli edifici “A” e “B” ; o la porzione di parcheggio privato accessibile da Via Venezia; o i posti auto privati in via Giordane.

Gli impianti di illuminazione previsti saranno realizzati nel rispetto della Legge “Regione Emilia Romagna” n. 19 del 29/09/2003 in materia di riduzione dell’inquinamento luminoso e di risparmio energetico, utilizzando apparecchi illuminanti cut-off ad emissione controllata e lampade ad alta efficienza energetica. I valori di illuminamento saranno quelli consigliati dalla norma UNI 13201, che definisce i requisiti di qualità dell'illuminazione stradale e delle aree esterne in generale. Gli impianti di illuminazione stradale saranno provvisti di sistema di riduzione del flusso luminoso notturno ed eventualmente (qualora necessario secondo gli standard del comune di Ravenna) di sistema di telecontrollo, idoneo a riconoscere istantaneamente lo stato e le condizioni di efficienza degli impianti sottesi. Gli impianti di illuminazione pubblica, da definire comunque in sede di Permesso di Costruire delle opere di urbanizzazione, saranno realizzati come proposto nelle Tav. 03.1 e 03.2 dell’allegato H, sinteticamente qui riportati: o pali in lamiera H f.t. m. 9,60 provvisti di doppio sbraccio a quota simmetrica o

quota differenziata con armatura da 140W; o pali H f.t. m. 4,60 a sezione rettangolare con apparecchio illuminante provvisto di

lampada LED 50W; o pali H f.t. m. 4,60 a sezione rettangolare con n.2 apparecchi illuminanti provvisti di

lampada LED 50W (100W totali) ; o pali H m. 4,50 di tipo decorativo con apparecchio illuminante provvisto di

lampada a scarica 150W, da installarsi nella piazza, e vialetto antiche mura; o faretti da incasso IP67 con sorgente luminosa LED da utilizzarsi per illuminazione

antiche mura e di alberature e piantumazioni di vario genere ; o faretti da incasso puntiformi IP67 con sorgente luminosa LED ad uso decorativo

per illuminazione percorso pedonale. Tutte le sorgenti luminose indirizzate verso l’alto avranno emissione inferiore ai valori limite, in lumen, contemplati dalla legge regionale sopra citata. Le armature di tipo stradale utilizzeranno lampade ad alta pressione, di elevata efficienza, al sodio o ioduri metallici. Gli apparecchi illuminanti ed i relativi sostegni saranno prescelti, ove possibile, tra quelli aventi standard tecnici costruttivi già approvati dal Comune di Ravenna allo scopo di facilitare gli interventi di manutenzione uniformando i materiali ed i ricambi. Nell’intento di adottare il minor numero di tipologie di apparecchi illuminanti e quindi facilitarne la gestione nel tempo si è concordato con l’Ufficio Comunale di utilizzare:


o per le aree trafficate (Via di Roma e parcheggio pubblico / privato) apparecchi illuminanti identici a quelli attualmente installati nella continuazione della medesima Via, muniti di lampada Master Color ;

o per le aree ad uso pedonale pubblico e/o privato apparecchi per arredo urbano. Per omogeneità, i vialetti dell’area privata saranno equipaggiati con le medesime paline luminose utilizzate nell’area pubblica. I sistemi di illuminazione pubblica e privata faranno capo a forniture ENEL distinte, con contatori e protezioni elettriche da ubicarsi entro armadi stradali in vetroresina ubicati in prossimità della cabina di trasformazione ENEL. IMPIANTI FOTOVOLTAICI Con riferimento alla normativa volta al miglioramento del rendimento energetico nell’edilizia e con riferimento alla produzione di energia da fonti rinnovabili, è prevista la installazione di impianti fotovoltaici, mediante pannelli disposti sulla copertura degli edifici, asserviti agli utilizzi elettrici degli stessi edifici. Gli impianti saranno condominiali in relazione alle superfici disponibili sui tetti. Il dimensionamento degli impianti sarà conforme ai parametri fissati dalla normativa vigente al momento della presentazione dei Permessi di Costruire. 11.4 – Fognature Il sistema di smaltimento delle acque verrà tenuto separato per quanto riguarda quelle di pertinenza delle aree pubbliche, rispetto a quelle di competenza delle parti private. - Per le prime si realizzerà un sistema di raccolta delle acque meteoriche provenienti dal parcheggio pubblico, dalle superfici lastricate, marciapiedi e sede stradale di via di Roma rinnovata, poste a ovest-sud/ovest del lotto, le quali verranno convogliate nella fognatura pubblica di tipo misto già esistente posta all’incrocio fra via di Roma e via Venezia. Per le acque meteoriche provenienti invece dalle superfici pubbliche pavimentate poste a nord delle mura antiche, che si ritiene inopportuno attraversare mediante tubazioni profonde di diametro consistente, verrà realizzato un sistema di raccolta convogliante in una nuova conduttura posta parallelamente alle mura antiche stesse, versante nord, ad adeguata distanza da queste e sostitutiva di quella preesistente, di ben maggiore sezione trasversale, ad esse addossata. Tale nuova conduttura fognaria recapiterà nel collettore scatolare pubblico (1,60X0,75) di raccolta delle acque miste che, attraversando via Falier a metà del suo tracciato, si dirige verso la Rocca Brancaleone. - Per quanto riguarda le acque reflue provenienti dagli edifici ed aree scoperte private, ovviamente tenendo separate le linee di acque nere rispetto a quelle di tipo meteorico, si realizzeranno similmente a quanto precedentemente detto per la necessità di non attraversare le mura antiche, due sistemi di raccolta, uno a sud delle mura recapitante nella fognatura pubblica mista esistente in via Venezia le acque provenienti dagli edifici B e C oltre ai parcheggi privati pertinenziali, l’altro, invece, recapitante nelle fognature pubbliche miste esistenti in via Falier, tramite il sedime privato di via Giordane, le acque provenienti dall’edificio A e sue adiacenze posti a nord delle mura. L’intero bacino di raccolta delle acque meteoriche, al termine dei lavori, avrà una superficie scolante comparabile a quella preesistente.


12. STIMA PRELIMINARE DELLE OPERE DI TIPO PUBBLICO Si riporta nel seguito la stima delle opere di tipo pubblico da eseguirsi, sviluppata in base a valori parametrici e distinta come segue (v. planimetria generale allegata): A - OPERE DI ADEGUAMENTO IN AREA PUBBLICA – via di Roma/via S. Alberto.

Area compresa all’interno del perimetro del P. di R., ma esterna al limite di proprietà ex Amga, anzi, oltre, poiché il progetto ha evidenziato la necessità una miglioria viabile anche nel tratto est di via S. Alberto. Si tratta in sostanza delle opere di adeguamento, miglioria e ridisegno delle cordonate, pavimentazioni stradali, marciapiedi ecc., nonché fognature bianche e illuminazione pubblica per meglio connotare l’intervento urbanistico nell’intorno di Porta serrata.

B - OPERE DI SISTEMAZIONE IN AREA CEDUTA PER SERVIZI Area compresa all’interno della proprietà ex Amga. Si tratta in sostanza delle opere di sistemazione della nuova area da cedere al Comune, comprendenti le pavimentazioni, i percorsi pedonali, il parcheggio pubblico, gli arredi, gli impianti tecnologici fognari, l’illuminazione pubblica, la sistemazione a verde oltre alle opere occorrenti per il restauro e valorizzazione delle mura antiche e della fascia di rispetto.

Per meglio comprendere l’entità e l’ubicazione delle opere sopra descritte, riportate nella stima preliminare seguente, si rimanda alle tavole grafiche: Tav. 11.1/a e 11.1/b dell’allegato G per viabilità, parcheggio e sistemazioni esterne; Tav. 01 dell’allegato H per quanto riguarda le reti acqua e gas; Tav. 02 dell’allegato H per quanto riguarda le reti Enel MT/BT; Tav. 03.1 e 03.2 dell’allegato H per quanto riguarda l’illuminazione; Tav. 04 dell’allegato H per quanto riguarda le reti fognarie; Tav. 06 dell’allegato H per quanto riguarda le reti di telefonia; Tav. E dell’allegato E per quanto riguarda la sistemazione del verde. Risulta il seguente Riepilogo : A) OPERE DI ADEGUAMENTO IN AREA PUBBLICA € 424.840,00 B) OPERE DI SISTEMAZIONE IN AREA CEDUTA PER SERVIZI b) Pavimentazioni, arredo urbano e reti/impianti € 410.700,00 c) Lavori di restauro e valorizzazione delle mura antiche € 126.000,00 d) Sistemazione a verde € 26.510,00 ---------------- Sommano € 988.050,00

Art. DESCRIZIONE U.M. Q.tà PREZZO IMPORTO

A)

a1)Realizzazione di nuovo marciapiede con pavimentazione in Levocell chiaro (bianco)cromofibre con inserti in acciaio (A2), compreso sottofondo, cordoli in porfido e ognionere necessario. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 410 € 150,00 € 61.500,00

a2)Realizzazione di gradonata in pietra tipo d'Istria, di pianello o similare (A3)adiacente al nuovo marciapiede, compresa la sottostante struttura ed ognilavorazione necessaria. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 205 € 300,00 € 61.500,00

a3)Rifacimento e realizzazione di porzioni di marciapiede in asfalto (A9) su via diRoma, via S. Alberto e via Venezia compreso cordoli in cls, scivoli ed ognilavorazione occorrente. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 426 € 120,00 € 51.120,00

a4)Adeguamento di marciapiede in porfido (A10) attiguo a Porta Serrata.(Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 65 € 140,00 € 9.100,00

a5)Realizzazione di nuove linee di fognatura bianca comprensive di tubazioni, caditoie,pozzetti d'ispezione e quant'altro necessario. (Vedi TAVOLA04 allegato H)

ml 160 € 160,00 € 25.600,00

a6)

Realizzazione e adeguamento di impianto di illuminazione pubblica su via di Romae via S. Alberto costituito dai seguenti corpi illuminanti: n° 7 pali con corpi luminosidoppi (A) e n° 5 faretti da incasso a terra (F). (Vedi TAVOLA03.1 e 03.2 allegato H)

a corpo 1 € 54.000,00 € 54.000,00

a7) Ripristino/rifacimento di segnaletica orizzontale e verticale a corpo 1 € 10.000,00 € 10.000,00

a8)

Pavimentazione in mattoni di terracotta sui fianchi e riempimento centrale in maltacementizia-sabbia e inerte grosso, per evidenziarne il tracciato (B2) sottostante viadi Roma, vicino Porta Serrata, compreso sottofondo e ogni onere necessario.(Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

a corpo 1 € 15.000,00 € 15.000,00

a10)Rifacimento del manto stradale di via Di Roma e via S.Alberto,previa scarifica e sistemazione dei piani di posa (A1). (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 2220 € 20,00 € 44.400,00

a11) Sistemazione a verde: (Vedi TAVOLA E allegato E)Gb - Pianumazione di Ginko Biloba Maschio circ. 20/25 cm con inserimento allabase di griglie in ghisa.

N° 12 € 750,00 € 9.000,00

Impianto di irrigazione. Alberature N° 12 € 110,00 € 1.320,00

a13)Superfici di pavimentazione in Levocell chiaro (bianco) cromofibre con inserti in acciaio (A2), compreso sottofondo e ogni onere necessario. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 45 € 100,00 € 4.500,00

TOTALE PARZIALE a) € 347.040,00

a9)

Rilievo, restauro e valorizzazione delle mura antiche in elevazione attestate su viaFalier consistenti in: rilievo archeologico, caratterizzazione chimica mineralogica,indagini di laboratorio e relazioni, consolidamento dei paramenti murari,ricostruzione di tratti di mura, trattamenti superficiali e protezioni, relazione

a corpo 1 € 30.000,00 € 30.000,00

a12)

Opere direttamente eseguite da HERA SpA ma onere del Soggetto Attuatorenecessarie per la realizzazione di nuova cabina di riduzione gas, rimozione dellavecchia e delle relative tubazioni in ingresso ed uscita, estensione della rete gas diIV specie, collegamenti in ingresso ed uscita della nuova cabina di riduzione eallacciamento/derivazione per la posa di un idrante fuori terra, escluso fornitura eposa dell’idrante, il tutto come da stima dei costi trasmessa da HERA (Vedi letteraPG ____ del ____) ed esclusi ripristini stradali

a corpo 1 € 47.800,00 € 47.800,00

TOTALE CAPITOLO A € 424.840,00

P.d.R. AREA EX AMGARAVENNA, VIA VENEZIA ANGOLO VIA DI ROMA

STIMA PRELIMINARE DELLE OPERE

OPERE DI ADEGUAMENTO IN AREA PUBBLICA - Via Di Roma /Via S. Alberto e mura antiche attestate su via Fal ier

Cod. ALLEGATO A (3di3).xls 1

B)

b)

b1)Realizzazione di gradonata in pietra tipo d'Istria, di pianello o similare (A3)adiacente al nuovo marciapiede, compresa la sottostante struttura ed ognilavorazione necessaria. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 200 € 300,00 € 60.000,00

b2)Superfici di pavimentazione in Levocell chiaro (bianco) cromofibre con bande inpietra d'Istria o di Pianello e/o con inserti in acciaio (A2), compreso sottofondo eogni onere necessario. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 1190 € 130,00 € 154.700,00

b3)Superficie a parcheggio realizzata in pavimentazione drenante, tipo Pavigreen conparziali fascie in pietra d'Istria o similare nei posti auto (A5).(Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 150 € 80,00 € 12.000,00

b4)Pavimentazione sui bordi della trama delle mura antiche realizzata con pietriscolavato di fiume annegato in malta cementizia (A12),compreso sottofondo e ognionere necessario. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 50 € 70,00 € 3.500,00

b5)Realizzazione di pavimentazione in pietra tipo d'Istria, di pianello o similare (A3)adiacente al fabbricato C, compresa la sottostante struttura ed ogni lavorazionenecessaria. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

mq 180 € 150,00 € 27.000,00

b6)Opere di fognatura bianca comprensive di tubazioni, caditoie, pozzetti d'ispezione equant'altro necessario. (Vedi TAVOLA 04 allegato H)

ml 290 € 150,00 € 43.500,00

b7)

Realizzazione impianto di illuminazione costituito dai seguenti corpi illuminanti: n°3 pali con corpi luminosi doppi (B2), n° 9 pali per lampade (C) e n° 44 faretti daincasso a terra (D, E, F), n° 13 faretti a incasso a muro (G, G1) (Vedi TAVOLA 03.1e 03.2 allegato H)

a corpo 1 € 90.000,00 € 90.000,00

b8)Elementi di arredo costituiti da sedute in pietra tipo d'Istria/aggregato di cemento(A4), cestini porta rifiuti, cartellonistica ecc. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

a corpo 1 € 20.000,00 € 20.000,00

Totale parziale b) € 410.700,00

c)

c1)

Rilievo, restauro e valorizzazione delle mura antiche in elevazione (B1) consistentein: rilievo archeologico, caratterizzazione chimica mineralogica, indagini dilaboratorio e relazioni, consolidamento dei paramenti murari, ricostruzione di tratti dimura, trattamenti superficiali e protezioni, relazione conclusiva ecc. e risanamentodi fognatura in disuso addossata alle mura e riempimento finale. Tratto interno fraedificio C e confine di proprietà est. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

a corpo 1 € 80.000,00 € 80.000,00

c2)Demolizione e intervento del muro di delimitazione ex area industriale secondometodologia (C1). (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

a corpo 1 € 8.000,00 € 8.000,00

c3)

Rilevo, restauro e protezione delle mura antiche interrate con successivapavimentazione in mattoni di terracotta sui fianchi e riempimento centrale in maltacementizia-sabbia e inerte grosso, per evidenziarne il tracciato (B2);compreso il risanamento della fognatura in disuso addossata alle mura conchiusura finale,(B2), tratto interno retrostante l'edificio C. (Vedi TAVOLA 11.1 allegato G)

a corpo 1 € 38.000,00 € 38.000,00

Totale parziale c) € 126.000,00

Lavori di restauro e valorizzazione delle mura anti che

OPERE DI SISTEMAZIONE IN AREA CEDUTA PER SERVIZI (V edi TAVOLA 11.1 allegato G)

Pavimentazioni, arredo e reti/impianti


d)

d1) Realizzazione di superficie a prato in zolle. mq 605 € 18,00 € 10.890,00

d2) Piantumazione di :Gb - Ginko Biloba Maschio circ. 20/25 cm con inserimento alla base di griglie inghisa.

N° 3 € 750,00 € 2.250,00

Ma - Morus Alba maschio circ. 20/25 cm N° 5 € 210,00 € 1.050,00Pp - Pinus Pinea alt. 550/600 cm circ. 20/25 cm N° 3 € 450,00 € 1.350,00Ms - Malus Sylvestris in varietà circ. 18/20 cm N° 16 € 190,00 € 3.040,00Pc - Pyrus Calleriana circ. 18/20 cm N° 8 € 190,00 € 1.520,00Ar - Acer Rubrum N° 4 € 210,00 € 840,00Cb - Carpinus Festigiato N° 4 € 210,00 € 840,00

d3) Impianto di irrigazione. Alberature N° 43 € 110,00 € 4.730,00Impianto di irrigazione a pioggia prato mq 605 € 12,00 € 7.260,00

Totale parziale d) € 26.510,00

TOTALE CAPITOLO B € 563.210,00

SOMMA COMPLESSIVA CAPITOLO A + CAPITOLO B € 988.05 0,00

Risulta il seguente Riepilogo :

A) OPERE DI ADEGUAMENTO IN AREA PUBBLICA € 424.840,00B) OPERE DI SISTEMAZIONE IN AREA CEDUTA PER SERVIZI

b) Pavimentazioni, arredo urbano e reti/impianti € 410.700,00c) Lavori di restauro e valorizzazione delle mura antiche € 126.000,00d) Sistemazione a verde € 26.510,00

_____________Sommano € 988.050,00

Sistemazione a verde (Vedi TAVOLA E allegato E)


RAVENNA...Ravenna a prossimità della Rocca Brancaleone e di Porta Serrata, a cavallo della cinta...

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