START

Definizione del progettoL’idea del progetto nasce dalla volontà dell’albergatore di elevare lo standard della

propria struttura per un

incremento del guadagno economico.

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STAKEHOLDERS

P.M.

CHARTER

W.B.S.

TEAM

TIMING

BUDGET

RISK ANALYSIS

COMMUNICATION

PLAN

EDITING & KICK

OFF

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L’hotel oggetto della ristrutturazione per il passaggio di categoria (da 3 stelle a 5 stelle) è ubicato nel centro storico di

Montecatini. La struttura di valenza storico architettonica è composta da 4 piani fuori terra ed un piano seminterrato. Al piano terreno sono collocate le sale

conferenze, il ristorante, un bar, la lavanderia, la hall e la sala giochi; ogni piano superiore ospita 8 camere per i clienti oltre a una camera per il personale,

un bagno per i visitatori e un ripostiglio. Su parte della copertura spiovente è alloggiata una terrazza a tasca dove si affacciano 3 suite e il piano bar. Nel

giardino interno si trova una piscina attualmente non coperta e un piazzale per i tavoli del ristorante e per i clienti dell’Hotel. Per ogni piano è stata stimata

una superficie di circa 300 Mq, e la media della superficie delle camere/suite è di circa 36 Mq (bagno compreso).

Obbiettivo

Dimezzare i consumi energetici

TRIPLE CONSTRAINS

- Tempi

- Costi

- Performance

+

++

++

Ridurre al minimo i tempi di chiusura dell’albergo

E’ stato previsto un investimento che copra le spese

Risparmio energetico (dimezzare i consumi)

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TRIPLE C. A.

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STAKEHOLDERSSTART

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TEAM

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EDITING & KICK

OFF

A.C.B.

- Vicini- Albergatori

- Abitanti del quartiere

- Commercianti

- Clienti

- Comune

- Sovrintendenza

- Architetti / Arredatori

- Ditte / Imprese

- Fornitori

- Ristoratori

- Personale

- Giornali / Guide Turistiche / Siti WEB

INTERESSE

NEGATIVO

POSITIVO

BASSO ALTO

NEGATIVO POSITIVO

POTERE

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PROJECT MANAGERSTART

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A.C.B.

- Buona capacità di comunicazione

- Ottima capacità di gestione normativa

- Esperienza sull’argomento trattato

- Capacità di motivare il Team

NB Il PM essendo un professionista di indubbia esperienza non avrà alcun problema ad avere tutte le carte in regola per essere il Project Manager

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CHARTERNOME DEL PROGETTO Ristrutturazione dell’Hotel Overlook

NOME DELLO SPONSOR Catena alberghi Kubrik

NOME DEL CLIENTE Proprietario dell’albergo

DESCRIZIONE DELLO SCOPO Ristrutturare l’albergo

DESCRIZIONE DEGLI OBIETTIVI Raggiungere le 5 stelle

Ottenere la certificazione energetica

DELIVERABLES E MILESTONES Definizione

Progettazione

Esecuzione

Chiusura

RISORSE OCCORRENTI E TIMING Tempi : tempi stimati circa 1000 giorni

Costi stimati per l’esecuzione lavori : 3.950.000,00 euro

Costi per la logistica : 450.000 euro

PRIORITA’ Tempi : Ridurre al minimo i tempi di chiusura dell’albergo

Costi : E’ stato previsto un investimento che copre le spese

Performance: Risparmio energetico (50% di riduzione dei consumi)

STAKEHOLDERS POSITIVI NEGATIVI

- Architetti / Arredatori - Giornali / Guide Turistiche / Siti WEB

- Ditte / Imprese - Albergatori

- Fornitori - Abitanti del quartiere

- Ristoratori - Vicini

-Personale - Sovrintendenza

- Commercianti

- Clienti

- Comune

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MEMBRO DEL TEAM

CARATTERISTICHE PESO %PUNTEGGIO

[0-5]

VALUTAZIONE

[0-5]

Capacità tecnica 12% 4 0,48

Capacità di integrarsi 9% 3 0,27

Creatività 9% 3 0,27

Comunicazione 12% 4 0,48

Capacità decisionali 9% 4 0,36

Rapidità 9% 4 0,36

Energia 10% 4 0,4

Relazioni 9% 4 0,36

Esperienza 10% 5 0,5

Motivazione 11% 4 0,44

SOMMATORIA 100% 3,92

Dalla tabella delle caratteristiche del Team si rileva che un High Performance Team è quello che ha in sé elevate capacità tecniche e peculiarità organizzative. Sul valore finale della matrice si effettua la scelta di ciascun componente del Team. I punteggi vanno da 1 a 5 e il peso è in percentuale (la somma delle percentuali di tutti i pesi deve dare 100). Moltiplicando il peso per il punteggio facendo la sommatoria dei risultati si hanno valori confrontabili tra i vari convocati per far parte di un team.

Peculiarità tecniche

Peculiarità comportamentali

I quadro:

Inadequate

Team

II quadro:

Insufficiente

Team

III quadro:

Insufficiente

Team

IV quadr:

High

Perfomance

Team

Il Team è formato da cinque membri (quattro Architetti e un Ingegnere) - Capacità tecnica di conoscenza dell’argomento - Capacità di integrarsi - Creatività e capacità di dare spunti interessanti - Capacità comunicativa- Capacità di decidere e di esporre in maniera semplice e sintetica- Rapidità nell’esecuzione e nella decisione- Capacità di trasferire la propria energia creativa e decisionale al team- Capacità di comprendere gli altri del Team e di relazionarsi con loro- Esperienza per l’argomento trattato- Interesse e motivazioni personali per l’argomento trattato

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Il Budget totale dell’intervento è valutato in 3.950.000,00 euro nei quali sono compresi i costi per le strategie di risparmio energetico.

Definizione 50.000,00 euro

Progettazione 280.000,00 euro

Esecuzione 3.500.000,00 euro

Chiusura 120.000,00 euro

Totale 3.950.000,00 euro

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ANALISI DEI RISCHI

1 Rischio di inattività dell’albergo oltre i tempi previsti 50% 3,5 1,752 Rischi di proteste da parte del vicinato 80% 1,4 1,12 3 Rischio che il critico alberghiero non conceda le stelle per giudizio soggettivo 5% 5 0,254 Rischio che la merce ordinata ai fornitori non sia più disponibile 10% 4 0,45 Rischio di nuovo personale non abbastanza preparato 20% 4 0,36 Rischio di terremoto trovandosi l’albergo in zona classificata “sismica” 2% 3 0,067 Rischio di insufficienti introiti economici a saldo dell’investimento nei tempi previsti 15% 5 0,75

Elenco dei rischi peso impatto punteggio

RISCHIO PRIORITARIO

Rischio di inattività dell’albergo oltre i tempi previstiRischio originato da :

Imprevista interruzione dei lavori.Probabilità : 50%Impatto : 3,5Valore del rischio : 1,75 (Alto, semaforo arancione) Descrizione :

-Ritrovamento di reperti di interesse archeologico/artistico-Ritardo nella concessione di permessi e N.O.-Entrata in vigore di una nuova legge-Incidenti di cantiere

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Impatto :

-In caso di ritrovamenti di reperti archeologici/artistici sarà necessario interrompere le lavorazioni nel rispetto delle norme che vincolano i beni culturali.-In caso di mancato rispetto dei tempi di rilascio dei permessi sarà necessario posticipare l’avvio del cantiere.-In caso di variazioni legislative potrebbero essere compromessi sia tempi di rilascio dei permessi contemplati al punto 2 sia i tempi di adeguamento del P.S.C. (in fase di progettazione e di esecuzione).-In caso di gravi danni alle attrezzature di cantiere saranno necessarie sostituzioni alle parti compromesse.-In caso di mancata consegna di fornitura si interromperà l’opera collegata al materiale mancante.Tutte le suddette cause potrebbero prolungare i tempi di consegna finale dei lavori.Piano di risposta / attenuazione del rischio :

-Prevedere nel timing dell’esecuzione delle lavorazioni sovrapposte per evitare tempi di inattività.-Prevedere nel team la presenza di un adeguato supporto legale.-(Idem)-Prevedere un’assicurazione che copra i danni non previsti in garanzia-Prevedere un lista di almeno tre altri fornitori in sostituzione al primo.Risorse occorrenti :

Risorse umane : Consulente legale specializzato in materia edilizia, Tecnico esperto della sicurezza di cantiere, Consulente esterno in buoni rapporti con l’amministrazione pubblica.Risorse economiche : Assicurazione, ulteriori finanziamenti.

PIANO DI COMUNICAZIONESTART

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Come comunicherò l’apertura del nuovo hotel alle agenzie specializzate nel settore turistico?- Convenzioni con catene di hotel

- Convenzioni con compagnie aeree

Come comunico l’apertura dell’Hotel via Internet?- Pop Up - Videoconferenze- Forum sul turismo- Iscrizione ai motori di ricerca specializzati nel turismo

Come comunicherò l’apertura del nuovo hotel alle riviste specializzate nel settore turistico?- Convenzioni con catene di hotel

- Convenzioni con compagnie aeree

Come comunico l’apertura del nuovo Hotel in Italia?- TV

- Radio- Fiere del turismo- Giornali- Conferenze- Attraverso il passaparola di clienti

Come comunico l’apertura dell’Hotel all’estero?- Giornali - Fiere del Turismo- Forum sul turismo - Iscrizione ai motori di ricerca specializzati nel turismo

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LANCIO DEL PROGETTOSTART

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Per rilanciare l’apertura dell’Hotel verrà organizzato un party inaugurale

con cena di gala alla quale saranno presenti critici turistici, vip, giornalisti

del settore turistico e personalità pubbliche.

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ANALISI COSTI & BENEFICISTART

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STRATEGIA CONTROLLO ENERGETICO % risparmio energetico numero

finestre doppi vetri 20% 70

solaio areato piano terra 2% 1

riscaldamento radiante pavimento 30%

sensori luce 10% 60

lampade a basso consumo energetico 25% 400

caldaia a condensazione ad elevato contenuto d'acqua 180 kw 10% 1

intonaco deumidificante microporoso ad elevata traspirabilità 2%

impianto pannelli solari 30%

elettrodomestici ad alta efficienza 5%

TOTALE

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CONSUMI HOTEL (senza strategie di controllo energetico)

Kwh/mq anno % €/Kwh mq Kwh/ anno

Consumo gas - RISCALDAMENTO 750,00 34 € 0,03 1.080 810.000,00

consumo gas - ACQUA CALDA SANITARIA 1.000,00 54 € 0,03 1.080 1.080.000,00

cosumo energia elettrica 240,00 12 € 0,017 1.080 259.200,00

TOTALE 1.990,00 100% 2.149.200,00

BENEFICI FINANZIARI % risparmio energetico € risparmiati

risparmio energia elettrica 40% € 1.762,56

risparmio gas riscaldamento 54% € 13.996,80

risparmio gas acqua calda sanitaria 40% € 16.588,80

TOTALE € 32.348,16 45% di risparmio totale

Tempo Costi Benefici Benefici-Costi Flussi di cassa cumulati

0 419410 0 -419410 -419410

1 0 55415,71 55415,71 -363994,29

2 0 55415,71 55415,71 -308578,58

3 0 55415,71 55415,71 -253162,87

4 0 55415,71 55415,71 -197747,16

5 0 55415,71 55415,71 -142331,45

6 0 55415,71 55415,71 -86915,74

7 0 55415,71 55415,71 -31500,03

8 0 55415,71 55415,71 23915,68

9 0 55415,71 55415,71 79331,39

10 0 55415,71 55415,71 134747,1

€ 399.438,10 € 407.528,97

VAN € 8.090,88

TIR 5,42%

RBC 1,02

PbP 8,57

FINANZIARIA 2008

detrazione fiscale del 55% per riduzione delle dispersioni termiche degli edifici, installazione di pannelli solari e di caldaie a condensazione. Il ritorno economico annuale ammonta a circa 23.000 euro

r = 4 %

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Arch. M.BOSA – Ing. B.CASTELLI – Ing. G.FERNICOLA – Arch. E.MAGLIARDITI – Arch. M.MARTELLOTTA

Valutazione Economica dei Progetti e dei Piani – VI Modulo del Master A.B.I.T.A. –

Grazie per l’attenzione

Thank you for your attention