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TRIBUNALE DI PESARO

Ufficio Esecuzioni Immobiliari ILL.MO GIUDICE DOTT. DAVIDE STORTI

CTU SU PROC. ESEC. N. 85/12

PROMOSSA DA:

Fallimento Vela D’oro (Avv. Valentini)

CONTRO:

XXXXX

Prossima udienza: 25 settembre 2013

CTU Arch. Luciano Massi –Via Strada Rossa 21 Urbino

P. IVA 01382250411 – luciano.massi@archiworldpec.it

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INDICE

Premessa ....................................................................................... Pag. 3

Accesso ai beni .............................................................................. ” 3

Dati catastali ................................................................................. ” 4

Stato di possesso dei beni ............................................................. ” 4

Vincoli e oneri gravanti sui beni ................................................. ” 22

Elenco creditori iscritti ................................................................ ” 22

Regolarità edilizia e urbanistica dei beni ................................... ” 22

Stima commerciale ....................................................................... ” 23

ALLEGATI

1) Certificati pratiche edilizie-urbanistiche;

2) Planimetrie catastali;

3) Certificati Agenzia del territorio, ispezioni ipotecarie;

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PREMESSA

Come da incarico di consulenza tecnica d’ufficio ricevuto il 17 aprile 2013 dal Giudice

Dott. Davide Storti presso il Tribunale di Pesaro, il sottoscritto Arch. Luciano Massi,

eseguiti gli accertamenti del caso e fatti gli opportuni sopralluoghi, ha redatto la

seguente consulenza tecnica volta a rispondere ai quesiti relativi all’esecuzione

immobiliare di cui all’epigrafe, come formulati nel verbale di giuramento e di seguito

riassunti:

1) “Individuazione del bene oggetto di pignoramento”;

2) “verifica regolarità del bene sotto il profilo edilizio e urbanistico e della sua

agibilità”;

3) “identificazione catastale dell’immobile”;

4) “redazione di stima dell’immobile”;

5) “L’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente”;

6) “La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;

7) “Il regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato previa acquisizione

dell’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio”;

8) “L’elenco degli eventuali creditori iscritti”;

9) “La stima commerciale dei beni pignorati, eventualmente proponendo la formazione

di più lotti ove appaia conveniente per la loro vendita.”

ACCESSO AI BENI

Il giorno 26 giugno 2013, alle ore 16, il sottoscritto ctu arch. Luciano Massi si è recato

presso l’abitazione oggetto di consulenza tecnica accedendo ai locali ai fini di

rispondere ai quesiti richiesti.

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DATI CATASTALI

Forma oggetto di perizia l’unità immobiliare di proprietà del Sig. XXXXX

per ½, sita nel Comune di Pesaro, Via Spoleto 5. L’unità immobiliare dal 16/11/2012

è censita al N.C.E.U. del Comune di Pesaro al Foglio 26, p. 1596 sub.2, Zona

Censuaria 1, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 7,5 vani, Rendita Euro 581,01 (Dati

derivanti da: variazione n.22615. 1/2012 in atti dal 16/11/2012 (protocollo n.

PS0166590) VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO). Prima di questa

data e all’atto dell’inizio del procedimento in oggetto tale unità era identificata

diversamente, ovvero al Foglio 26, p. 125 sub.8, Zona Censuaria 1, Categoria A/2,

Classe 3, Consistenza 7,5 vani, Rendita Euro 581,01.

DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE

Foto aerea della proprietà sita in Pesaro, Via Spoleto 5.

Al bene esecutato si accede da via Spoleto 5, in Pesaro, nelle immediate vicinanze del

centro storico della città, in un’area residenziale immersa nel verde, con alle spalle il

fiume Foglia; da qui si raggiungono in pochi minuti le principali arterie di

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comunicazione, i servizi, e il centro città.

L'appartamento oggetto di perizia è in buono stato di conservazione; la costruzione

dell’edificio risale al 1980. L’edificio, intonacato di colore rosso, è in cemento armato e

muratura, e presenta alcuni muri di distribuzione interna in cartongesso. La copertura è

a falde e presenta dei lucernai.

Veduta aerea del lotto su cui insiste l’edificio dell’appartamento esecutato.

L’ingresso all’appartamento è posto al piano secondo di un edificio composto di piano

seminterrato, piano rialzato, piano primo, piano secondo, più un piano di sottotetto. Nel

lotto su cui è costruito questo edificio vi insiste anche un altro edificio gemello.

L’accesso al bene si ha dal giardino condominiale tramite una scalinata che porta al

piano rialzato dove si trova il portone di entrata comune agli altri cinque appartamenti.

L’appartamento si struttura su due livelli: un piano con ampio soggiorno, tre camere e

due bagni e, tramite una scalinata che parte dal detto soggiorno, un piano superiore di

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sottotetto dove si trovano una sala aperta che affaccia sul terrazzo, una cucina finestrata,

un bagno finestrato e un locale caldaia/lavanderia con apertura sul terrazzo.

Di proprietà è anche il garage al piano seminterrato raggiungibile da scala interna

condominiale, o da passaggio esterno carrabile sul retro dell’edificio.

L’edificio in cui si trova l’appartamento oggetto di perizia.

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Ingresso al piano rialzato comune a tutti e sei gli appartamenti dell’edificio.

Vista interna dell’ingresso comune.

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Rampe di accesso all’appartamento.

La porta di ingresso affaccia sul soggiorno.

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Soggiorno con finestra e porta finestra su terrazzino.

Vista del soggiorno con tavolo da pranzo in primo piano.

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Altra vista del soggiorno, ripresa dal tavolo dal pranzo.

Camera 1 con terrazzino situata a sinistra subito dopo la porta di entrata.

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Camera 1 vista dal terrazzo, sullo sfondo, oltre la porta, si vede il soggiorno.

Il corridoio di distribuzione per camere e bagni parte dal soggiorno.

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Corridoio con armadiatura a muro, in fondo uno dei tre bagni.

Bagno 1 finestrato in fondo al corridoio.

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Camera 2 con terrazzino.

Camera 2.

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Bagno 2 finestrato, vista ripresa dal corridoio.

Bagno 2 con vasca.

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Camera 3 con terrazzino.

Altra vista camera 3.

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Scala interna che dal soggiorno sale al piano di sottotetto.

Rampa della scala interna.

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Piano di sottotetto con lucernaio.

Spazio di disimpegno nel sottotetto.

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Locale caldaia/lavanderia con accesso al terrazzo.

Bagno 3 finestrato con doccia.

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Bagno 3.

Stanza finestrata adibita a cucina, con soffitto inclinato.

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Cucina.

Cucina.

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Accesso al garage con passaggio carrabile sul retro dell’edificio.

Sul retro sale l’argine entro il quale scorre il fiume Foglia.

La superficie complessiva del primo piano dell’appartamento è di circa 96,92 mq.

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La superficie complessiva del piano di sottotetto è di circa 71,76 mq di cui mq 12,87 di

locale caldaia-lavanderia.

La superficie complessiva dei cinque terrazzi è di circa 30,72 mq.

La superficie del garage è di circa 17,34 mq.

STATO DI POSSESSO DEI BENI

Il bene esecutato risulta di proprietà del Sig. XXXXX per 1/2 e della Sig.ra XXXXX

per 1/2 - che ivi risiedono – con atto di compravendita a rogito Notaio Ferri del

03.11.1983 trascritto il 23.11.1983 al n. 6089.

VINCOLI E ONERI GRAVANTI SUI BENI

All’atto del Notaio Cesare Licini depositato presso il Tribunale di Pesaro il 9 agosto

2012, sulla quota di comproprietà pari ad ½ dell’unità immobiliare oggetto della

presente consulenza tecnica, insiste il gravame sottoelencato:

- Verbale di pignoramento immobili del tribunale di Pesaro in data 26 giugno

2012 repertorio n. 1403, trascritto presso l’Agenzia del Territorio, Ufficio

Provinciale di Pesaro – Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 29 giugno

2012 al n. 4332 Registro particolare a favore del FALLIMENTO VELA D’ORO

S.R.L., codice fiscale 01422510998, e contro il Sig. XXXXX (per la quota di ½

pro indiviso).

Da successiva ispezione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di

Pesaro – Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare, fino alla data del 16.8.2013 non

sono emerse ulteriori iscrizioni o trascrizioni.

ELENCO CREDITORI ISCRITTI

I creditori iscritti in relazione al bene in oggetto sono pertanto i seguenti:

- Fallimento Vela d’oro srl.

REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE

L’intervento di costruzione delle due palazzine ad uso abitativo in via Spoleto ha preso

avvio regolarmente con concessione edilizia n.51 del 11 febbraio 1980. Allo stato di

fatto attuale, rispetto al progetto approvato, risultano le seguenti difformità:

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- al piano di ingresso dell’appartamento è assente il muro di divisione tra il salotto e il

vano adiacente;

- nel vano previsto per la cucina, stanza a sinistra dell’ingresso, si trova una camera-

studio, mentre la cucina è presente al piano superiore di sottotetto.

STIMA COMMERCIALE

Il bene esecutato è all'interno del centro abitato di Pesaro, in Via Spoleto 5, località

Tombaccia. La superficie complessiva dell’appartamento è data dalla somma della

superficie del piano secondo (circa mq. 96,92), del piano di sottotetto (circa mq. 58,89

di superficie abitativa e mq 12,87 di locale caldaia-lavanderia), dei cinque terrazzi (circa

mq. 30,72) e del garage (circa mq. 17,34) . Ragguagliando la superficie del terrazzo con

un coefficiente di 0,30 e, terrazzi e garage con un coefficiente di 0,50, si ottiene la

superficie commerciale totale di circa mq. 180,05 (mq. 96,92 + mq. 58,89 + mq. (12,87

x 0,50) + mq. (30,72 x 0.30) + mq. (17,34 x 0,50).

Eseguite le opportune indagini di mercato e consultate in loco alcune agenzie

immobiliari, sono state effettuate comparazioni con immobili di caratteristiche simili

nella stessa zona. Sono state successivamente consultate le statistiche dell'Osservatorio

Immobiliare dell'Agenzia del Territorio, che per immobili simili danno dei valori

registrati di compravendita (generalmente inferiori alle reali transazioni di mercato)

oscillanti tra € 1.550 e € 3.000 al mq. commerciale.

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Sopra le quotazioni fornite dalla Agenzia delle Entrate.

Infine, nelle quotazioni immobiliari presenti su rete internet, si registrano offerte di

immobili simili e ubicati nella stessa area con valori che oscillano tra € 2.000 e € 3.000

al mq. commerciale.

Considerato pertanto il più che buono stato di conservazione dell'immobile, le rifiniture

presenti in esso, la buona zona su cui insiste, ovvero che non risente del traffico delle

pur vicine arterie di comunicazione, della prossimità sia al centro della città sia al mare,

stante la superficie commerciale di circa mq. 180,05, si stima il valore complessivo

dell'appartamento in € 450.125,00 ( € 2.500 x mq. 180,05).

Pertanto il valore commerciale della parte esecutata, di proprietà del Sig. XXXXX

è di € 225.062,00 (1/2 di € 450.125,00).

Urbino, 20 agosto 2013.

Il C.T.U

Arch. Luciano Massi

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ALLEGATI

1. Certificati pratiche edilizie-urbanistiche;

2. Certificati Agenzia del territorio, ispezioni ipotecarie;

3. Planimetrie catastali.