TRIBUNALE DI PAOLA

Sezione Esecuzioni Immobiliari

R.E. n° 182/2012

Giudice dell’Esecuzione Immobiliare Dott.ssa Brunella Converso

C.T.U. geom. Agostino Porco

Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio

per il procedimento di esecuzione immobiliare promosso da:

ILPOL S.R.L.

contro

ESPOSITO ANGELO e SERI DELIA

Immobile ubicato in Falconara Albanese (CS)

marzo 2014

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INDICE

PAGINA DESCRIZIONE

03 Premessa – Elenco Quesiti

05 Risposte ai quesiti

05 Risposte al quesito 1

07 Risposte al quesito 2

13 Risposte al quesito 3

14 Risposte al quesito 4

14 Risposte al quesito 5

14 Risposte al quesito 6

15 Risposte al quesito 7

15 Risposte al quesito 8

15 Risposte al quesito 9

16 Risposte al quesito 10

16 Risposte al quesito 11

16 Risposte al quesito 12 – Stima dell’immobile

21 Criteri di stima

21 Fondi di infarmazione

22 Indagini e ricerche di mercato

23 Valore di Stima

24 Elenco allegati

25-38 Allegati

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Premessa

Il sottoscritto Geom Agostino Porco, con studio professionale in viale della Repubblica, 82 – 87100 Cosenza iscritto all’Albo dei geometri e geometri laureati della provincia di Cosenza al n° 2392 di posizione ed all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Paola, all’udienza del 12 marzo 2014 è stato nominato CTU nella causa indicata in epigrafe. Dopo il giuramento di rito sono stati posti al CTU i seguenti quesiti: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art. 567, 2° · comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultarize delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'Amministrazione competente, della relativa richiesta; 2) descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati' catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l'esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città; 3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati ·catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

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4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, l'esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto degli articoli 46, co. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, co. 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47; 7) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest'ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l'esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamènte approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale;

8) dica, nel caso in cui l'immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia

divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli

lotti

(ed, ove necessario, all'identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l'esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c. dall'art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078;.

9) accerti se l'immobile è libero · o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o .la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione; qualora risultino contratti di locazione apponibili alla procedura esecutiva l'esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene; 10 ) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato, acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 11) indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non apponibili al medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12) determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione

delle condizioni dell'immobile e del criterio di stima e analitica descrizione

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della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune

decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione

dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli

contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge

aventi data certa anteriore alla data di trascrizione dei pignoramento

(l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei

limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non

trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del

pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con

provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento,

sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di

trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l'immobile verrà

valutato come se fosse una nuda proprietà). Dispone: che il ctu provveda all’attestato di prestazione energetica;

Il Giudice ha concesso al CTU il termine, per il deposito della relazione peritale

in Cancelleria, fino a quarantacinque giorni prima dell’udienza per l’emissione

dell’ordinanza di vendita fissata per il giorno 07 novembre 2014.

In data 01 aprile 2014 è stata inviata alle parti per mezzo del servizio postale in

plico raccomandato con avviso di ricevimento la comunicazione di inizio delle

operazioni peritali. (comunicazione e ricevuta raccomandata - allegato 1)

In data 08 aprole 2014 alle ore 09:30 il C.T.U. si è recato in Falconara Albanese

alla contrada San Pietro, sui luoghi oggetto di causa.

Alle ore 09:30 hanno avuto regolare inizio le operazioni peritali di sopralluogo ai

luoghi di causa, il cui prosieguo è stato aggiornato per la conclusione dei rilievi

al giorno 15/04/2014, sempre alla presenza continua, oltre del CTU, del sig.

Esposito Angelo (parte esecutata). (verbale di sopralluogo - allegato 2 )

Il CTU esaminati gli atti ed i documenti di causa, sulla scorta degli accertamanti

e dei rilievi eseguiti sul bene e dopo aver reperito tutte le informazioni utili per

rispondere alle richieste formulate dal G.E., presenta la propria relazione

tecnica.

RISPOSTE AI QUESITI QUESITO 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art. 567, 2° · comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultarize delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'Amministrazione competente, della relativa richiesta;

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1.1 – generalità

I quesiti posti al sottoscritto riguardano gli immobili indicati nell’atto di

pignoramento immobiliare presente negli atti.

Di seguito riportiamo i riferimenti catastali indicati:

Piena proprietà di due quote rispettivamente di ½ (un mezzo)

ciascuno dell’immobile sito nel Comune di Falconara Albanese

(CS), Contrada San Pietro (snc), distinto al N.C.E.U. del suddetto

Comune cod. D473, al foglio 17, particella 469, sub 5, natura A/3,

classe 2, vani 6,5 (P 1°);

Piena proprietà di due quote rispettivamente di ½ (un mezzo)

ciascuno dell’immobile sito nel Comune di Falconara Albanese

(CS), Contrada San Pietro (snc), distinto al N.C.E.U. del suddetto

Comune cod. D473, al foglio 17, particella 470, sub 2, natura C/7,

classe U, mq 176; (PT)

Alla data del 19 dicembre 2012, data di notifica dell’atto di ingiunzione,

risultavano proprietari degli immobili indicati i coniugi:

Esposito Angelo e Seri Delia, residenti in Falconara Albanese, contrada San

Pietro, nell’immobile di categoria“A/3” interessato dal pignoramento, con la

piena proprietà rispettivamente di ½ (un mezzo) ciascuno.

1.2 – Identificazione catastale

Gli immobili oggetto di pignoramento risultano rappresentati al N.C.E.U. del

Comune di Falconara Albanese (CS) come di seguito:

1- Unità immobiliare sita nel Comune Falconara Albanese (CS) in Contrada

San Pietro, piano 1, foglio 17, particella 469, sub 5, Zona Cens. 2,

categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita Euro 436,41.

2- Unità immobiliare sita nel Comune di Falconara Albanese (CS) in

Contrada San Pietro, piano T, foglio 17, particella 470, sub 2, Zona

Cens. 2, categoria C/7, classe U, consistenza 176 m2, rendita Euro

109,08.

I dati catastali dell’immobile pignorato corrispondono a quelli indicati nell’atto di

pignoramento.

(In allegato 3.1- 3.2 le relative visure catastali)

Gli immobili ricadono in area di tipo ad “espansione mista residenziale,

artigiana” dello strumento urbanistico vigente, denominata dallo stesso

strumento “zona C3”.

(In allegato: - 4.1 Attestazione del comune di Falconara Albanese ;

- 4.2 Estratto di mappa dell’area di interesse).

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QUESITO 2) descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati' catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l'esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città;

2.1 – Descrizione generale del sito

L’immobile si trova alla Contrada San Pietro nel comune di Falconara Albanese

(CS) in una zona classificata dallo strumento urbanistico vigente nel comune di

Falconara Albanese “zona C3, - espansione mista residenziale, artigiana” in

area piuttosto periferica e caratterizzata morfologicamente da modesti

appezzamenti con significativa pendenza e compresa in un’area di sparti acque

compresa tra due canali di scolo naturali.

Foto satellitare C/da San Pietro del comune di Falconara Albanese -

con indicazione dell’immobile interessato dalla procedura

L’immobile si trova ubicato pressochè equidistante tra il centro storico del

comune di Falconara Albanese (che comunque non costituisce sbocco da un

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punto di vista commerciale o di prestazione di servizi oltre i minimi essenziali) e

la SS18, unica strada di cominicazione che attraversa la zona e costeggia il

litorale tirrenico Cosentino.

Si trova a circa 15 e 17 km e, a 20-25 minuti, circa, (con automobile)

rispettivamente dalle cittadine di Paola e di Amantea.

2.2.1 – Descrizione dell’immobile ad uso civile abitazione

L’immobile di cui ai riferimenti catastali piano 1, foglio 17, particella 469, sub 5,

categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita Euro 436,41, è posto al

piano primo di un edificio costituito da un piano terra e da un piano primo, in

magioranza incompleto e allo stato rustico.

L’edificio ha una struttura portante costituita da telaio in cemento armato, con

interposto tra il P T ed il P 1° solaio dello spessore di cm 20 di tipo latero-

cementizio, e solaio, sempre in latero-cemeto dello spessore di cm 20 posto

alla sommità del P 1°, che funge anche da copertura provvisoria.

Il piano terra è destinato ad attività produttiva artigianale (falegnameria),

mentre il primo piano è costituito in parte dall’appartamento pignorato e in parte,

appartenente ad altra ditta e totalmente rustico,

Vista lato Sud-Est del P1°

L’appartamento confina a Ovest e a Nord con corte, al catasto al foglio n. 17,

particella 471 ENTE URBANO, a Sud e ad Est con proprieta della ditta “REAS

S.r.l.” (struttura in cemento armato allo stato rustico)

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Vista lato Sud/Ovest dell’edificio in cui si trova l’immobile di cui alla particella 469, sub 5,

categoria A3, con indicazione della scala di accesso.

Davanti all’ingresso risulta uno spazio identificato al catasto al foglio n. 17,

particella 471 ENTE URBANO, in parte con pavimentazione carrabile costituita

da massetto in calcestruzzo semplice, visibilmente, in significativo stato di

degrado fisiologico.

Le superfici esterne dell’edificio, (limitatamente alla parte a piano terra e di

porzione minima del primo piano) sono finite con intonaco civile in significativo

stato di degrado fisiologico e non presentano tracce di tinteggiatura.

L’appartamento risulta così suddiviso:

Ingresso e soggiorno,

Superficie utile 4,67 x 6,70 = 31,29 mq

Cucina compreso piccolo ripostiglio,

Superficie utile 5,60 x 6,35 = 35,56 mq

Corridoio,

Superficie utile (1.32x2.05) + (3.70x1.22) = mq 7.22

Camera matrimoniale,

Superficie utile 4.28x4.53 = mq 19.39

Prima Cameretta

Superficie utile 2.96 x 4.53 = mq 13.41

Seconsa Cameretta

Superficie utile (2.93 x 4.15) + (0.93x 0.38) = mq 12.48

Bagno padronale

Superficie utile (3.25 x 2.05) = mq 6.66

Bagno di servizio

Superficie utile (1.90 x1.60) = mq 3.04

Totale superficie utile appartamento 129,05 mq.

Superficie lorda 146,00 m2.

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Balcone/terrazzino (posto su prospetto Ovest)

Superficie utile = mq 23.00

Le finiture sono di tipo economico e versano in generale, in precario stato di

conservazione con frequenti e visibilmente ripetute infiltrazioni di umidità e

fenometi di muffe dovute alla presenza di numerosi ponti termici non protetti.

Bagno di Servizio

Seconda cameretta

L’immobile ha una altezza netta di interpiano di mt 2,64, al di sotto dei mt 2,70

previsti dalle norme igienico sanitarie per la dichiarazione di abitabilità, che ha

tra i requisiti minimi quello dell’altezza netta di interpiano non inferiore a mt 2.70

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(fatte salve alcune deroghe per abitazioni in alta montagna, o, derivanti da

recupero del patrimoni edilizio preesistente come centri storici o edilizia

comunque riconducibile a periodi anti-normativa igienico-sanitaria).

Le rifiniture sono di tipo comune o economico e sono risalenti all’anno 1987-

1988, anno in cui veniva realizzato l’edificio di cui fa parte l’immobile analizzato.

I pavimenti di tutti gli ambieti, ad eccezione delle camere da letto sono in gress

o monocottura e le camere da letto sono pavimentate con parquett, (oggi si

presenta con visibili inperfezioni dovute soprattutto all’umidità).

Corridoio

Camera

Le pareti interne sono finite con intonaco civile.

Gli infissi interni sono costituiti da porte in legno. Le finestre sono costituite da

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persiane in legno con vetro semplice da 3 mm.

L’appartamento è dotato dei seguenti impianti:

- impianto elettrico di tipo comune;

- impianto idrico sanitario nei due bagni e nella cucina;

- l’acqua calda è a corrente elettrica, per mezzo di scaldabagno;

- l’impianto di riscaldamento è a gas, con caldaia alimentata attraverso una

cisterna esterna e gli elementi radianti sono in alluminio;

Scaldabagno di produzione acqua calda Caldaia a gas di alimentazione riscaldamento

2.2.2 – Descrizione dell’immobile “tettoia”

L’immobile denominato “tettoia” di cui ai riferimenti catastali piano Terra, foglio

17, particella 470, sub 2, categoria C/7, classe U, consistenza 176 mq, rendita

Euro 109,08, è costituito da una struttura verticale in pilastrini di legno, collegati

alla sommità, perimetralmente, con trave in legno delle stesse dimensioni dei

pilastri verticali e trasversalmente con delle capriate in ferro su cui sono poste

una serie di travetti tipo omega a sostegno del manto di copertura costituito da

pannelli di lamiera semplice.

Tettoia Copertura della tettoia, in pannelli di lamiera

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Struttura tettoia

Confina da tre lati con la particella 471, in catasto al foglio n. 17, ENTE

URBANO, da altro lato con tettoia di altra ditta.

La tettoia ha una dimensione effettiva in pianta di mt 20.94 x 8.40 = mq 175,90,

(come da consistenaza in catasto per arrotondamento mq 176) è parzialmente

tamponata con tavole e pannelli di lamiera, entrambi materiali interessati da

avanzato stato di degrado, e, sebbene la loro posa è di facile rimozione, non

era prevista dal permesso di costruire n. 11 rilasciato dal comune di Falconara

Albanese in data 14/03/2005 con cui si autorizzavano i lavori di

“Ristrutturazione e ampliamento di un laboratorio per la lavorazione del

legno (completamento del piano primo, copertura e realizzazione di una

tettoia con struttura in legno e copertura in lamiera per deposito

materiale), sito in località San Pietro e identificato in catasto fabbricati al

foglio di mappa n. 17 del comune di Falconara Albanese, particella 297”

I lavori di cui al predetto permesso di costruire sono stati realizzati solo in parte.

(in allegato n. 5 – Permesso di Costruire n. 11 del 14/03/2005)

(in allegato n. 6 – Planimetria catastale foglio 17, particella 470, sub 2)

(in allegato n. 7 – Visura catastale foglio 17, particella 470, sub 2)

QUESITO 3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati ·catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

Non risultano difformità tra i dati identificativi contenuto nell’atto di pignoramento

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e quelli riscontrati nel corso degli accertamenti eseguiti.

I beni oggetto del pignoramento sono individuabili ed individuati correttamente.

QUESITO 4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;

Non risultano difformità nella dichiarazione degli immobili al catasto, salvo una

differenza tra l’altezza dichiarata di mt 2.70 per l’appartamento di cui alla

particella 469 sub 5 e l’altezza effettivamente rilevata di mt. 2.64 che però ai fini

fiscali non comporta nessuna differenza, e non si ritiene necessario effetuare

tale correzione.

(in allegato n. 8 – Planimetria catastale foglio 17, particella 469, sub 5)

(in allegato n. 9 – Visura catastale foglio 17, particella 469, sub 5)

QUESITO 5) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

l’area in cui ricadono gli immobili oggetto di pignoramento è classificata dallo

Strumento Urbanistico vigente nel comune di Falconara Albanese “zona C3, -

espsnsione mista residenziale, artigiana”.

Nella fattispecie, l’appartamento risulta abitato dalla famiglia dell’esecutato

Esposito Angelo e la tettoia è utilizzata dalla stessa famiglia come deposito di

attrezzi e materiali vari.

(vedi allegato 4.1 – Attestazione del comune di Falconara Albanese)

QUESITO 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, l'esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto degli articoli 46, co. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, co. 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47;

I lavori di costruzione dell’edificio di cui fa parte l’immobile pignorato (appartamento) identificato con i dati catastali foglio 17, particella 469, sub 5 è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 13/1987 rilasciata alla ditta “Esposito Vincenzo ed Esposito Angelo” in data 27/11/1987 dal comune di Falconara Albanese. (in allegato n. 10 – copia fotostatica Concessione Edilizia 13 del 27/11/1987).

Non è stato possibile verificare la corrispondenza tra gli atti proggettuali e lo

stato dei luoghi in quanto al comune non è stato possibile reperire la copia di

proggetto allegata alla concessione di cui sopra, come da dichiarazione del

responsabile dell’ufficio tecnico del comune di Falconara Albanese.

(vedi allegato 4.1 – Attestazione del comune di Falconara Albanese)

Per quanto concerne l’immobile di cui alla particella 470 sub 2 (tettoia) si può

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dichiarare la conformità alle previsioni di progetto di cui al gia citato Permesso

di Costruire n. 11 del 14/03/2005.

(vedi allegato 5 – Permesso di Costruire n. 11 del 14/03/2005).

QUESITO 7) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest'ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l'esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamènte approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale;

Considerato:

- che l’immobile di cui alla particella 469 sub 5 (appartamento), per la sua

distribuzione degli spazi e dei servizi, non può essere diviso se non dopo un

intervento di ristrutturazione radicale con ridistribuzione degli spazi;

- che gli immobili ricadono in un perimetro geografico a prevalente

destinazione agricola, con episodi edilizi sparsi in maniera disomogenea, e

sostanzialmente autonomi dei servizi correlati all’abitazione e/o all’attività

eventualmente svolta, quali ad esempio uno spazio di parcheggio e tettoie

per il ricovero di attrezzi o materiali, stalle o garage;

si considera improbabile che si possa acquistare una tettoia senza essere

proprietario dell’abitazione adiacente, per tanto si ritiene sicuramente

opportuna la vendita dei due immobili pignorati in unico lotto.

QUESITO 8) dica, nel caso in cui l'immobile sia pignorato solo pro quota, se

esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei

singoli lotti (ed, ove necessario, all'identificazione dei nuovi confini, nonché

alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi

debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di

ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari,

prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in

denaro; l'esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima

dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità

eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c. dall'art.

846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078;.

Gli immobili pignorati, cosi come si presentano, allo stato attuale non sono

divisibili in natura.

QUESITO 9) accerti se l'immobile è libero · o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o .la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione; qualora risultino contratti di locazione apponibili alla procedura esecutiva l'esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene;

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Entrambi gli immobili pignorati sono occupari dalla famiglia dell’esecutato

Esposito Angelo, rispettivamente, l’appartamento è adibito ad abitazione

primaria della famiglia e la tettoia è utilizzata come depostito di materiali vari e

ricovero di auto e attrezzi.

Non risultano contratti di fitto in altro.

QUESITO 10 ) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex

coniuge del debitore esecutato, acquisisca il provvedimento di assegnazione

della casa coniugale;

Risultano occupati dall’intero nucleo familiare dell’esecutato.

QUESITO 11) indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non apponibili al medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

Non risulta l’esistenza di vincoli.

QUESITO 12) determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta

indicazione delle condizioni dell'immobile e del criterio di stima e analitica

descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le

opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di

conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura

esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di

assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di

trascrizione dei pignoramento (l'assegnazione della casa coniugale dovrà

essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del

provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri

ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile

alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di

trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data

anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo

caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).

Stima dell’immobile

Descrizione generale dell’mmobile

La presente perizia di stima si riferisce ad un appartamento (unico

appartamento) destinato a civile abitazione, esistente in un modesto edificio

costituito da un piano terra o seminterrato (in parte adibito a laboratorio per la

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lavorazione del legno) e da un piano primo, composto da un appartamento

(oggetto di esecuzione) e per tutta la restante parte è inpraticabile ed inagibile,

(ad oggi, gran parte dell’edificio risulta ancora incompiuto e allo stato rustico),

sito nelle periferie del comune di Falconara Albanese, e di una tettoia in legno

con copertura in lamiera semplice, al servizio della sopra citata abitazione come

ricovero di materiali vari, derivanti dalla conduzione quotidiana della famiglia

che abita l’appartamento.

Per la correlazione che di fatto completa vicendevolmente l’utilizzo

dell’abitazione e nel contempo della tettoia, per la cultura che caratterizza le

abitazioni dell’area prevalentemente agricola con pochi, e sporadici episodi di

attività artigianali, dove non si concepisce sostanzialmente una abitazione in

zona periferica senza il supporto logistico di un locate rustico dove appoggiarsi

per tutte le attività quotidiane che caratterizzano la vita in un ambito territoriale

come quello in cui ricade l’oggetto della nostra stima, si deve considerare alla

stregua di un unico immobile l’abinamento di appartamento + tettoia esterna.

Il sottoscritto, ritiene che i due distinti immobili oggetto di stima, proprio perché

ricadono in area periferica possano suscitare maggiore interesse in un ipotetico

acquirente, quindi commercialmente più appetibili se costituenti un'unica

soluzione di aquisto piuttosto che separatamente.

Come di fatto il sottoscritto considera ai fini della valutazione dell’intero oggetto

di stima una unica valutazione.

Stato di consistenza

La vendita si compone:

1- di un appartamento posto al piano Primo, con accesso da scala

esterna dichiarato in catasto al foglio 17, particella 469qiok, sub 5,

categoria A/3 consistenza di vani 6.5, rendita €uro 436,41,

confinante per due lati con corte censita al NCEU al foglio 17

particella 471 (Ente Urbano), per due alti con immobile in aderenza

di proprietà della ditta REAS srl;

2- di una tettoia in legno, posta al piano Terra a pochi metri

dall’appartamento, in catasto al foglio 17, particella 470, sub 2,

della consistenza mq 175,90 e rendita di €uro 109,08, confinante

da tre lati con corte censita al NCEU al foglio 17 particella 471

(Ente Urbano), da un lato con tettoia di altra ditta.

Dettaglio dell’oggetto del pignoramento e relativo stato di consistenza

Appartamento) - posto al piano Primo, con accesso da scala esterna, si

compone di un ingresso/soggiorno, di una cucina/pranzo con piccolo ripostiglio,

di un corridoio di accesso agli altri ambienti, di tre camere da letto, di due bagni

e di un balcone/terrazzino sul fronte lato Ovest.

L’appartamento e rifinito con pavimenti di tipo gres e monocotture negli

ambienti a giorno, bagni, corridoio e balcone, da parquett nelle camere da letto,

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i rivestimenti dei servizi sono di tipo in gress monocottura, gli intonaci sono di

tipo civile liscio.

Tutte le rifiniture, gia allo stato dell’esecuzione, di modesta qualità, oggi dopo

circa 25 anni di esercizio, si presentano in sensibile stato di fisiologico degrado

per il vissuto quotidiano.

Gli infissi interni sono in legno e presentano diversi episodi di degrado

caratterizzato da parti di elemeti completamente marci per via dell’elevato grado

di umidità che interessa l’immobile;

Gli infissi esterni sono in legno, costituiti da persiane in legno e infisso interno

con vetro semplice da mm 3. Anche gli infissi esterni, come quelli interni sono

visivamente interessati da degrado fisiologico e assenza di manutenzione,

(manca la manutenzione ordinaria richiesta per questo genere di infisso).

Stato dell’infisso esterno

Gli impianti elettrico, idraulico e tecnologici risultano efficienti ma poiché posti

sotto traccia, non si è potuto stabilire un reale stato di conservazione o di

efficienza.

L’appartamento, come detto in precedenza confina per due lati con proprietà

della ditta REAS Srl, di fastto il confine è in aderenza alle pareti perimetrali Sud

ed Est, sulle cui pareti si affacciano con apertura un bagno e due camere da

letto, che di fatto attualmente sono da considerare alla stregua di vani ciechi.

Parete Est finestrata, a confine con proprieta XXXXX

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L’appartamento, come gia detto è interessato da fenomeni vistosi di umidità e

si è ritenuto necessario ai fini di una corretta valutazione e presentazione

dell’immobile, analizzare e far conoscere anche questa peculiarità (se pur

negativa).

La muratura di tamponatura e in mattoni forati a doppio foglio, posti tra pilastro

e pilatro, in linea con il filo esterno di pilastri e travi in cemento armato, (come la

maggior parte dei fabbricari eseguiti nello stesso periodo) , questo tipo di

muratura consente un grosso ponte termico tra interno ed interno attraverso le

superfici di cemento armato a diretto contatto interno/esterno, favorendo

scompensi di temperatura che si manifestano con esplosioni di goccie di

condenza e muffe. Inoltre, come già descritto nel quesito 2, la copertura è

costituita da comune solaio di interpiano, realizzato in piano, in latero-cemento.

Successivamente e stato eseguito un comune massetto di sabbia e cemento

lisciato, su cui è stata posata membrana bituminosa applicata a fiamma, per la

realizzazione dell’impermeabilizzazione.

Da sopralluogo effettuato sulla copertura in occasione del sopralluogo, (attirata

l’attenzione del ctu dalle molto estese macchie di umidità e muffe al soffitto), ho

potuto constatare che la copertura manca di ogni forma di coibentazione.

L’impermeabilizzazione, eseguita su tutto il solaio soprastante l’appartamento, è

collegato ad altro solaio di altra ditta senza tenere conto di giunti tecnici e di

dilatazione, che nel tempo ne favoriscono la lacerazione.

La totale assenza di coibentazione del solaio (di fatto terrazzo di copertura), e la

posa in opera della guaina impermeabilizzante ache in presenza di ferri di

ripresa della struttura in cemento armato, lasciati liberi, senza alcuna protezione

dal degrado per attacchi dagli agenti atmosferici, esposti dunque al degrado

naturale per ossidazione, hanno fatto si che nel corso degli anni il soffitto

subisse un importante degrado a causa della non corretta esecuzione dei lavori

e manutanzione, favorendo, anche in questo caso come per travi e pilastri in

cemento armato un importante (e per l’ampia superfice, ben più grave) ponte

termico tra la temperatura interna di una comune abitazione e l’esterno avente

svariati stadi di diverse temperature.

Tali condizioni hanno generato umidita da microinfistrazioni e da condensa,

favorendo la formazione di muffe e altri batteri.

Ponte termico tra angolo trave/pilastro Umidità da Ponte termico tra soffitto ed

esterno

Particolare 1 - impermeabilizzazione tetto Particolare 2 – impermeabilizzazione tetto

Particolare 3 - impermeabilizzazione tetto particolare 4 – impermeabilizzazione tetto

Tettoia ) La tettoia è posta a piano terra a poci metri dall’edificio in cemento

armato, è a pianta rettangolare, 20,94x 8,40 = mq 175,90, con struttura portante

in pilastri di legno delle dimensioni di cm 20x24. Il fronte di metri 20.94 è diviso

in quattro campate. I pilastri in legno, sono fissati su una platea di calcestruzzo.

Gli elementi verticali sono collegati da una trave di coronamento orizzontale

posta alla sommità dei pilastri su cui è poggiata la struttura di copertura,

costituita da arcarecci in ferro, con una serie di travetti tipo “omega” posti

paralleli sopra gli arcarecci, e, manto di copertura in pannelli di lamiera grecata

semplice, ancorata ai travetti omega.

Allo stato il manto di copertura presenta un avanzato stato di degrado su gran

parte della copertura. Lo stato di degrado, è ritenuto fisiologico, (tenuto conto

che la copertura è stata messa in opera, come da concessione ediliza allegata

nel 2005 e che le aziende produttrici dei pannelli di lamiera del tipo in opera

sulla tettoia, danno garanzia sul prodotto per soli 2 anni e che dichiarano poi

che la loro durata media e di circa 10 anni, “la differanza la fanno in primis la

manutenzione e poi il luogo in cui viene utilizzata”, si può considerare la

copertura un elemento che richiederà a breve un intervento di manutenzione).

(in allegato n. 11 – Planimetria rilievo della particella 469, sub 5 del foglio 17)

(in allegato n. 12 – Planimetria rilievo della particella 470, sub 2 del foglio 17

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Criteri di stima

Il valore di un edificio si può esprimere nel prezzo a cui si possa effettuarne

l’acquisto e/o la vendita.

La valutazione ovviamente fonda la propria oggettività sulla possibilità di avere

un sufficiente numero di acquirenti e/o offerenti.

Per la valutazione degli immobili si è utilizzata la seguente metodologia:

Stima secondo le indicazioni di mercato. Sono state eseguite indagini per

rilevare il prezzo medio di immobili ubicati in zone similari seguendo un metodo

comparativo. Facendo riferimento alle caratteristiche descritte in precedenza si

terrà conto di fattori correttivi in aumento o in diminuzione al prezzo rilevato.

Per la stima secondo le indicazioni di mercato è importante che vi sia una

richiesta soddisfacente di immobili.

Tale condizione negli ultimi anni si è in realtà un po attenuata, su tutto il

territorio nazionale e quindi anche nelle aree in cui insiste limmobile a cui

andiamo ad attribuire un valore di vendita.

Si tiene conto che per una serie di fattori, legati al mondo della finaza globale, si

tende sempre meno a capitalizzare nel settore edilizio in generale.

Tuttavia, anche se con sensibili rallentamenti rispetto a pochi anno addietro si

effettuano compra/vendite di immobili del genere di quelli in esame, con

similitudini per collocazione sul territorio e per le vicinanze relativamente

accettabili dai centri abitati di maggio rilievo del comprensorio.

Per tanto si ritiene in questo caso, comunque il motodo più sicuro per stabilire il

più probabile valore di mercato la Stima secondo le indicazioni di mercato.

Fonti di informazione

Le informazioni, basate su transazioni riguardanti immobili simili avvenute nelle

zone in parola, sono state acquisite da operatori del settore e dalle quotazioni

presso le borse immobiliari locali.

Stima dell’immobile

Stima secondo le indicazioni di mercato.

Consistenza abitazione

In base alle misurazioni effettuate si ottengono le seguenti superfici

Superficie lorda

m2

Superficie lorda

commerciale

m2

Coefficiente

di ragguaglio

Appartamento 146 146 100 %

Balcone/terrazzo 23 11.50 50 %

Totale 157.50

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Indagini e ricerche di mercato

Abitazioni costruite ad abitate dai 25 ai 30 anni e mai ristrutturate,

min € / m2 400,00

max € / m2 520,00

Valore medio: (€ 400,00 + € 520,00)/2 = € 460,00 mq

Da cui si ha, abitazione mq 157.50 x €/mq 460,00 = 72.450,00.

Si è ritenuto opportuno scegliere il valore medio pari ad € 460,00 in quanto,

l’immobile oltre ad essere dotato di finiture di tipo economico, ricade in un area

collinare del comune di Falconara Albanese, zona che, per il fatto di non essere

dotata di servizi eccellenti, è poco appetibile commercialmente.

Consistenza tettoia

Superficie lorda

m2

Superficie lorda

commerciale

m2

Coefficiente

di ragguaglio

Tettoia 176 176 100 %

Totale 176

Indagini e ricerche di mercato

Il valore di mercato attribuito ad una tettoia al servizio di abitazioni per zone

simili, è di circa 30,00 €/mq

Da cui si ha, tettoia mq 176 x 30,00 €/mq = € 5.280,00

Valutazione di mercato dell’intero blocco (abitazione + tettoia)

Abitazione € 72.450,00 + tettoia € 5.280,00 = € 77.730,00

Al valore preso come riferimento si è ritenuto opportuno applicare dei

coefficienti correttivi al fine di tener conto della effettiva “ condizione di

conservazione” dell’immobile.

Abitazione che è molto apprezzabile per le ampie superfici di tutti i vani e per la

comodità che offre un appartamento di complessivi 157,50 mq.

Considerate le effettive condizioni oggettive dell’appartamento (divenuto di fatto

intercluso da due lati che hanno reso cieche due camere da letto su tre, ed un

bagno su due con la nuova costruzione in aderenza, realizzara dalla ditta REAS

Srl, senza che venisse fatta alcuna opposizione), l’effettivo stato di

conservazione dell’intero oggetto di stima e gli interventi urgenti, necessari per

raggiungere gli standard minimi previsti dalle norme igienico-sanitarie per le

abitazioni di tipo civile (rendere asciutti a salubri gli ambieti, con interventi di

coibendazione parti esterne in cemento armato, coibendazione e ventilazione

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solaio di copertura, impermeabilizzazione copertura, insonorizzazione

pavimento dai rumori dell’attivita artigianale che si svolge al piano terra,

sostituzione o adeguamento degli infissi esterni, manutenzione straordinaria

alla tettoia in lamiera) si ritiene congrua una decurtazione del valore del 25%;

Considerando, 1) che gia, nel corso della procedura, è stato annullato un atto

con cui si poteva sottrarre limmobile all’esecuzione; 2) l’assenza di garanzia per

vizi occulti e altre spese, si ritiene congrua una ulteriore decurtazione del 5 %.

Per effetto di quanto sopra, appare congruo una decurtazione coplessiva del

valore ricavato pari a - 30%.

Valore di stima

Per quanto sopra esposto nella presente relazione, il sottoscritto CTU esprime il

parere che all’unità immobiliare in essere, possa essere attribuito un valore

capitale pari al valore scaturito dalle risultanze ottenute con il procedimento

estimativo sopra indicato e precisamente € 77.730,00 al quale, si applicherà il

coefficiente correttivo pari a - 30 % che modificando il valore capitale, darà

luogo alla determinazione del più probabile valore di mercato,

da cui si ha € 77.730,00 x -30% = € 54.411,00

Valore stimato (cifra donda) € 54.500,00

Descrizione riepilogativa

- Unità immobiliare sita nel Comune di Falconara Albanese (CS) in Contrada

San Pietro, piano primo, foglio 17, particella 469, sub 5, categoria A/3,

classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita Euro 436,41.

L’unità immobiliare è costituita da ingresso/soggiorno, cucina con piccolo

ripostiglio, tre camere da letto, due bagni, corridoio e un balcone/terrazzo.

L’immobile confina a sud e ad est con costruzione in aderenza della ditta REAS

Srl, a sud e ad ovest con particella 471 (ente urbano).

- Unità immobiliare sita nel Comune di Falconara Albanese (CS) in Contrada

San Pietro, piano Terra, foglio 17, particella 470, sub 2, categoria C/7, classe

U, consistenza 176 m2, rendita Euro 109,08.

L’unità immobiliare è costituita da unica tettoia in legno con manto di copertura

in lamiera. L’immobile confina a Ovest, a Nord e ad Est con particella 471 (ente

urbano), a sud con altra tettoia di altra ditta.

Le due unità suddette sono staccate fisicamente l’una dall’altra e poste a pochi

metri (circa otto) di distanza (in piano)

Valore di stima pari a 54.500,00 euro (Cinquantaquattromilacinquecento/00).

(in allegato n. 13 – Attestato di Prestazione Energetica (APE) e ricevuta di

invio relativamente all’immobile di cui alla particella 469, sub 5 del foglio 17).

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Elenco Allegati

Allegato 1 ) Avviso di comunicazione inizio operazioni peritali e ricev racc.;

Allegato 2 ) Verbale di sopralluogo dell’ 8 e 15 aplile 2014;

Allegato 3.1 e 3.2) Visure catastali degli immobili pignorati);

Allegato 4.1 ) Attestazione del comune di Falconara Albanese;

Allegato 4.2 ) Estratto di mappa catastale in cui ricadono gli oggetti di stima;

Allegato 5 ) Permesso di Costruire n. 11 del 14/03/2005;

Allegato 6 ) Planimetria catastale foglio 17, particella 470, sub 2;

Allegato 7 ) Visura catastale foglio 17, particella 470, sub 2)

Allegato 8 ) Planimetria catastale foglio 17, particella 469, sub 5;

Allegato 9 ) Visura catastale foglio 17, particella 469, sub 5;

Allegato 10 ) copia fotostatica Concessione Edilizia 13 del 27/11/1987;

Allegato 11 ) Planimetria rilievo della particella 469, sub 5 del foglio 17;

Allegato 12 ) Planimetria rilievo della particella 470, sub 2 del foglio 17;

Allegato 13 ) Attestato di Prestazione Energetica (APE) e ricevuta di invio;

Gli immobili ricadono in area classificate dallo strumento urbanistico vigente nel

comune di Falconara Albanese in “zona C3” (espsnsione mista residenziale,

artigiana).

Il consulente tecnico d’ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone

di n. 38 pagine dattiloscritte comprensive di testata allegati, (oltere le paginne di

allegati) di aver assolto l’incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice

dell’esecuzione per qualisiasi chiarimento.

La presente relazione viene depositata in cancelleria secondo le modalità

disposte dal Giudice, unitamente ai fascicoli di causa delle parti, per i quali era

stato autorizzato dal Giudice il prelievo.

Paola, li 15 settembre 2014

CTU geom Agostino Porco