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Programma di edilizia residenziale sociale e di riqualificazione degli ambiti urbani
degradati e dismessi
ENGINEERING
decreto dirigenziale della regione campania n.294 del 03.07.2008
Progetto di RiqualificazioneLocalita’ Capodimonte
ElaboratiUrbanistici
Comune di Benevento
ElaboratoUrb_01_R
Diritti riservati e’ proibita la riproduzione anche parziale e la cessione a terzi senza espressa autorizzazione
Aprile 2013 ___
Relazione Generale
ing Gianluigi barretta
Oggetto
Scala
Il Progettista Il Committente
Data
Revisioni
Note
IMMOBILIARE SPAB BROTHERS
Comune di Benevento – Località Capodimonte - Programma di Edilizia Residenziale Sociale Decreto Dirigenziale Regione Campania n.396/2009.
B.Brothers S.p.A. Progettista: ing. Gianluigi Barretta
PROGETTO DEFINITIVO RELAZIONE ILLUSTRATIVA
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Premessa
Il presente “Programma di edilizia residenziale sociale e di riqualificazione degli
ambiti urbani degradati e dismessi” (Decreto Dirigenziale della Regione Campania N.294
del 03.07.2008) riguarda l’edificazione di tre fabbricati residenziali, con relative pertinenze
(verde, parcheggi ecc.), oltre alla riorganizzazione generale dell’intera area di intervento
con un sistema della viabilità pedonale e carrabile, più aree di parcheggio a servizio delle
diverse destinazioni.
Sono stati previsti, inoltre dei locali commerciali per attività di vicinato, uno spazio da
destinare ad attrezzatura pubblica, di interesse locale, per l’istruzione (scuola per
l’infanzia).
1. Excursus dell’ iter autorizzativo e burocratico.
La Giunta Regionale della Campania, in data 06.02.08 con D.G.R. N°231, ha
approvato le Linee Guida per la Programmazione in materia di Edilizia Residenziale
Pubblica con le quali viene delineata la nuova strategia regionale per attuare i programmi
finalizzati alla risoluzione delle problematiche abitative e alla riqualificazione del
patrimonio edilizio ed urbano esistente.
Successivamente, con Decreto Dirigenziale n° 294 del 03.07.08, il Settore Edilizia
Pubblica abitativa della Regione Campania ha approvato gli avvisi per manifestazione di
interesse per la formazione di programmi di edilizia residenziale sociale e di
riqualificazione di ambiti urbani degradati e dismessi.
La società B.Brothers Immobiliare S.p.A. in qualità di proprietaria dei suoli ubicati
in Benevento, alla località Capodimonte, in risposta all’avviso innanzi specificato, ha
presentato la propria disponibilità a realizzare sul sito di proprietà censito al NCEU fogli
33-105 part 1352-1353/101, un programma di edilizia residenziale sociale concorrendo a
realizzare l’obiettivo definito a livello regionale di recuperare aree esistenti integrate
nell’ambito urbano a servizio di una integrazione sociale di soggetti svantaggiati che non
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sono nelle condizioni di soddisfare il proprio fabbisogno abitativo.
La società B.Brothers Immobiliare S.p.A., in data 09 settembre 2008, ha inoltrato la
Manifestazione di Interesse presso il Settore Edilizia Pubblica Abitativa dell'Ente Regionale
( ID domanda 1692) , ed in pari data trasmetteva , ai suddetti uffici regionali, gli allegati
grafici relativi alla proposta avanzata.
Successivamente in data 24 settembre 2009 presso la sede della Regione
Campania - Area Generale di Coordinamento Governo del Territorio, avendo la proposta
superato la PRIMA e la SECONDA FASE, come individuate dalla Delibera di G.R. n396/09, si
è riunito il “Tavolo Tecnico per l'approfondimento e l'analisi di qualità della proposta
preliminare presentata”, alla presenza dei rappresentanti della Regione Campania e del
Comune di Benevento, che ha preso atto del raggiungimento delle finalità della proposta,
il cui scopo era quello di promuovere lo sviluppo urbano sostenibile della città di
Benevento mediante strategie per la valorizzazione del tessuto urbano, la riduzione del
disagio nonché il conseguimento di adeguati servizi collettivi da standards. Inoltre il Tavolo
Tecnico regionale tenutosi in data 30/04/2010 ha validato e sottoscritto la proposta
preliminare della società B.Brothers Immobiliare S.p.A., come rimodulata e integrata.
Successivamente, con nota del 04/05/2010, il Dirigente del Settore E.P.A. trasmetteva
comunicazione al Comune di Benevento per i successivi adempimenti per la
determinazione circa il riconoscimento del pubblico interesse e la competente
commissione consiliare, nella seduta del 30.11.2011, approvava la relativa proposta di
delibera consiliare dando avvio alla TERZA FASE di redazione della proposta definitiva.
Il Consiglio Comunale, infine, con delibera n.57 del 21.12.2012, ha riconosciuto un
“interesse pubblico nella realizzazione del programma di edilizia residenziale sociale e di
riqualificazione di ambiti urbani degradati e dismessi, finalizzato all’attivazione delle procedure di
cui all’art. 12 della Legge 16/2004 s.m.i. promosso dalla Soc. Giustino Costruzioni S.p.A.”
Il Comune di Benevento, in data 06.03.2013 “al fine di poter compiutamente
effettuare l’avvio dell’iter di cui all’art. 12 della Legge 16/2004 s.m.i. richiedeva di produrre
tutta la documentazione progettuale definitiva entro la data del 15.04.2013.
A seguito di tale richiesta, si è provveduto ad una stesura definitiva del progetto de quo.
Inoltre, con comunicazione prot. 15979 del 21.02.2013, il Comune di Benevento, V
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Settore Tecnico – U.O.C. Gestione del Territorio - , ai sensi della L.R.16/2004 e Regolamento
n.5 del 2011, comunica alla società B.Brothers Immobiliare s.r.l., in qualità di intestataria
degli immobili censiti catastalmente al Foglio n.33 part. 1352, 1352, ricadente nel
Comparto Edificatorio n.53, così come individuato dal vigente P.U.C. e dagli Atti di
Programmazione degli Interventi del 1° triennio, che la quota massima edificatoria
complessiva del Comparto stesso è pari a mq 9.585,9 di S.U.L., come specificato negli
elaborati di piano.
Planovolumetrico del progetto preliminare
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Planimetria generale del progetto definitivo
E’ stata proposta una quota di edilizia residenziale sociale pari al 27% di quella totale,
della quale se ne prevede la cessione gratuita al Comune di una parte corrispondente al
9%. La restante quota, pari al 18%, sarà oggetto di apposita convenzione che preveda la
locazione a tempo determinato (dieci anni) a prezzi concordati con futura vendita a
prezzi contenuti nei massimali previsti dalla Regione Campania per l'edilizia residenziale
pubblica. E' stata inoltre prevista, in aggiunta all'allestimento delle aree a standard
dovute per legge, che l’edificio “C”, al piano terra, venga destinato ad attività
commerciali per una superficie di mq 225 ove allocare attività di vicinato , ed
attrezzature di interesse sociale (ad es. presidio di polizia municipale , sede per comitati
di quartiere, centro sociale ) per una superficie di 108 mq. E' stata inoltre prevista la
realizzazione di una parcheggio pubblico interrato e a raso da cedere all’ente comunale,
la realizzazione e cessione di una struttura da adibire ad asilo comunale (scuola per
l’infanzia), nonché la realizzazione di infrastrutture (viabilità di passaggio e verde
attrezzato) necessarie alla fruibilità ed alla perfetta integrazione dell’area circostante
con l’intorno adiacente.
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2.LOCALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI: INQUADRAMENTO URBANISTICO
L'area oggetto dell'intervento è costituita da più lotti di terreno contigui ubicati in
località Capodimonte ed individuati in catasto ai fogli 33-105 part 1352-1353/101, per
una superficie complessiva pari a 19.620 mq .
Essa è localizzata nel comune di Benevento, all’interno del quartiere denominato
“Capodimonte” caratterizzato dalla prevalente presenza di edilizia residenziale pubblica.
La struttura morfologica di questa parte della città contiene da tipologie insediative
eterogenee e discontinue in cui convivono ancora modi abitativi prevalentemente
consolidati e usi del territorio di interesse territoriale. Relativamente a queste ultime (casa
circondariale , caserma VV.FF) vi è una assenza del rapporto di connessione con le
residenze circostanti. L’area interessata dall’intervento si innesta all’interno di un tessuto
urbano consolidato nelle quali sono presenti un sistema di funzioni necessarie alla
fruibilità del quartiere caratterizzate da una forte frammentazione e carenza di
interconnessione con i differenti ambiti urbani. Le destinazioni urbanistiche dei suoli
oggetto d'intervento sono:
• Per il vecchio P.R.G.: z.t.o. C.P. che riguarda aree di espansione già utilizzate o da
utilizzare per interventi residenziali di iniziativa pubblica ed in modestissima parte
in vincolo decaduto dedotto dalla destinazione di verde vincolato.
• Nel P.U.C. la destinazione è : z.t.o. T.U.15 b3 – comparto perequativo o di
modificazione urbanistica producente superficie compensativa destinata ad
attrezzature pubbliche.
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Per maggiore chiarezza si veda lo stralcio del P.U.C. di seguito riportato:
L’area oggetto dell’intervento non è soggetta a vincoli di natura paesaggistico –
ambientale.
3.DESCRIZIONE DELL'AREA
I suoli in oggetto assumono un andamento orografico pressoché pianeggiante.
Come si evince anche dalla planimetria generale con indicazione delle quote. L’area è
prevalentemente libera, sull’area insistono due edifici monofamiliare di proprietà del
soggetto proponente che verranno abbattuti una volta avviati i lavori del progetto di cui
alla presente proposta. Si precisa che nella determinazione delle volumetrie non sono
stati presi in esame i volumi degli edifici esistenti.
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4. IL PROGETTO: FINALITÀ ED OBIETTIVI
La questione abitativa in Campania è caratterizzata da una forte domanda di edilizia
residenziale pubblica da destinare, in particolare, alle fasce più deboli e bisognose della
popolazione; la Regione Campania intende fornire, quindi, risposte abitative adeguate alle
fasce sociali “deboli” o “nuove”, quelle sviluppatesi per l’evolversi dei costumi, la crisi
economica, le emergenze migratorie, come i single, le famiglie monogenitoriali, gli
immigrati, i lavoratori temporanei, gli studenti fuori sede.
L’obiettivo da perseguire è, quindi, tenere in considerazione le esigenze di fasce di
popolazione intermedie che non sono in grado di accedere ad un mutuo, cui si offre la
possibilità di un affitto a canone calmierato, oltre ad un rinnovamento del patrimonio di
edilizia residenziale esistente con particolare riferimento alle esigenze delle comunità
emarginate e delle famiglie a basso reddito.
Emerge quindi la necessità di promuovere uno sviluppo urbano sostenibile della città,
mediante strategie per la valorizzazione del tessuto urbano, la riduzione del disagio
insediativo, il miglioramento delle economie locali e l’integrazione sociale: l’obiettivo
prioritario è quello di puntare al miglioramento della gestione dell’uso del territorio,
contrastando sia il degrado complessivo dei centri cittadini che l’espansione sfrenata delle
periferie.
Le politiche della casa attuate dalla Regione Campania nascono da un nuovo concetto di
Abitare.
Fuori dalla logica dell’edilizia popolare, la volontà dell’ amministrazione regionale è:
ridisegnare la casa, il quartiere, la città stessa. Il progetto di riqualificazione dell’area sita in
località Capodimonte condivide pienamente questa volontà.
Non si tratta di attrezzare vecchie periferie o di farne di nuove, ma piuttosto di attuare
una trasformazione ragionata delle parti urbane già costruite mediante un’architettura
amica dell’uomo e della natura. L’obiettivo del progetto di riqualificazione dell’area sita in
località Capodimonte è di realizzare contesti abitativi che favoriscano lo sviluppo di
relazioni umane e significative e che producano la “felicità” degli abitanti.
La mission del “Programma di edilizia residenziale sociale e di riqualificazione degli ambiti
urbani degradati e dismessi” e, quindi, del progetto di riqualificazione dell’area sita in
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località Capodimonte, è ideare le case per essere luoghi funzionali ed armonici, dove
l’architettura si integra con il paesaggio nel segno di un nuovo rapporto con l’ambiente,
dove gli spazi urbani sono studiati per favorire le relazioni sociali e l’integrazione: all’
interno di una visione unitaria si coniugano la materia urbanistica con quella ambientale e
paesaggistica, mettendo in campo strategie mirate alla riqualificazione e riabilitazione dei
contesti.
L’innovazione del progetto dell’ area sita in località Capodimonte pone la massima
attenzione sull’analisi del sito e sulle tradizioni tipologico-costruttive del territorio in cui
opera. Il progetto edilizio non produrrà alterazioni ma costruirà edifici in armonia con i
luoghi. Nell’esperienza dell’abitare resta coinvolta non solo la casa, ma tutto il pezzo di
realtà in cui essa è immersa. Realtà che si traduce in spazi sociali e culturali di
aggregazione, intrisi da un nuovo rapporto con la natura.
In quest’ottica il Sistema servizi è stato considerato un unicum imprescindibile dalle
residenze. Un sistema che, oltre a rispondere ad un bisogno, offra alla comunità luoghi di
incontro e socializzazione per sviluppare il proprio senso di identità e di appartenenza. Il
progetto dunque non è solo frutto di un impegno tecnico, ma risultato di un convergere di
saperi e di esperienze che alla qualità fanno corrispondere un’ architettura legata allo
spazio circostante.
Il rispetto del Protocollo ITACA garantisce la corretta gestione della sostenibilità
ambientale.
Proprio in nome della sostenibilità è necessario mirare alla riduzione del consumo di suolo
attraverso interventi equilibrati di densificazione urbana, rifunzionalizzando i vuoti urbani
per produrre parti residenziali integrate a servizi ed attività.
Interventi di questo genere possono essere attuati con sistemi di intervento complessi
(Programmi) per i quali è previsto il ricorso alla negoziazione urbanistica, ovvero
all’attivazione di tutte le operazioni di scambio e perequative, attivando anche quanto
previsto dall’art. 12 della Legge Regionale 16/2004, recante disposizioni in materia di
“Accordi di programma”.
L’intervento proposto è in linea con le recenti direttive regionali in materia di edilizia
abitativa dettate dalla Regione Campania e contenute nel Decreto Dirigenziale n.294 del 3
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luglio 2008, dell’area di coordinamento e governo del territorio, tutela dei beni paesistico-
ambientali e culturali, settore edilizia pubblica abitativa, in base al quale è stato approvato
l’ avviso per manifestazione di interesse per la formazione di programmi di edilizia
residenziale sociale e di riqualificazione edilizia e di E.R.S. coerenti con le “Linee guida per
la redazione e l’attuazione dei Programmi finalizzati alla risoluzione delle problematiche
abitative e alla riqualificazione del patrimonio edilizio e urbanistico esistente”, di cui alla
delibera di G.R. n.231 del 06/02/2008, e gli indirizzi sulla qualità urbana e degli ambienti di
Housing Sociale. Dette linee sanciscono il superamento di un modello progettuale
puntuale di intervento, promuovendo nuove visioni del territorio, ricorrendo ad un
approccio integrato urbanistico e progettuale di tipo complesso. Esse danno un forte
impulso alla riqualificazione delle parti di città già costruite, con la formazione di nuovi
complessi insediativi, perseguendo l’ integrazione tra spazio privato e spazio pubblico,
volto a soddisfare fabbisogni di interesse generale nonché l’integrazione tra attività
residenziali, terziarie e direzionali-commerciali, contestualmente alla riammagliatura del
tessuto urbanistico ed ambientale esistente. Il bando regionale persegue l’obiettivo di
realizzare alloggi sociali nonché i servizi locali ed urbani in modo da rafforzare le relazioni
con il quartiere creando nelle aree di intervento delle strutture di integrazione socio-
economiche atte a produrre coesione ed inclusione sociale.
Per migliorare la condizione abitativa, quindi, si è perseguita la finalità di creare un mix
funzionale attraverso l’integrazione di interventi fisici: la riqualificazione dell’ambiente e
della residenza, degli spazi e dei servizi pubblici, con interventi che riescano ad incidere
sulla struttura economica e sociale delle aree urbane interessate.
In tal senso si è sviluppata l’ipotesi del progetto urbanistico dell’intervento proposto che si
propone di riequilibrare il gap strutturale della zona attraverso un intervento “forte” che
tiene conto della presenza del centro storico della città e degli assi viari più importanti,
che rappresentano punti di forza del progetto, ipotizzando una funzione nuova dell’area
oggetto dell’intervento, ottenendo la miglior integrazione tra la residenza ed i servizi
pubblici e privati.
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5.DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO
La delibera di C.C. n. 57 del 21.12.2012 permette di realizzare 14.574 mq. di s.u.l.
Il programma edilizio proposto prevede la realizzazione di 14.505 mq di s.u.l.. a
destinazione residenziale (edilizia libera, edilizia sociale convenzionata e da cedere all’A.C.)
La quantità residenziale è a sua volta suddivisa in :
− edilizia abitativa libera per 10.588 mq. di s.u.l. , utili corrispondenti al 73% dell'intera
quota residenziale;
− edilizia abitativa sociale locativa convenzionata per 2.610,90 mq di s.u.l.,
corrispondenti al 18% dell'intera quota residenziale;
− edilizia abitativa sociale a cessione gratuita a favore dell'A.C. per 1.305,45 mq. di
s.u.l., corrispondenti al 9% dell'intera quota residenziale.
− edilizia libera commerciale per una superficie complessiva di 225 mq.
Sono inoltre previsti:
− attrezzature di interesse sociale (ad es. presidio di polizia municipale , sede per
comitati di quartiere, centro sociale ) per una superficie di 108 mq.
− Scuola per l’infanzia, con relative pertinenze, per una superficie di 368 mq.
Di seguito è riportato uno schema esplicativo, a titolo di esempio, della ripartizione delle
quote da destinare all’ Housing Sociale:
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Va aggiunta, inoltre, un’ altra quota da identificare in un altro corpo edilizio per il
raggiungimento della s.u.l. complessiva di edilizia abitativa sociale locativa convenzionata,
che è pari al 18% della s.u.l. 14.505 mq.
L'edilizia sociale, nella definizione corrente, è costituita “dall'insieme dei servizi
abitativi, a salvaguardia della coesione sociale, finalizzati al soddisfacimento delle esigenze
abitative primarie di coloro che non sono in grado di accedere, per ragioni economiche, ad
un alloggio adeguato sotto il profilo della salute, della sicurezza e della dignità”.
Tutto ciò, nel progetto redatto, si è tradotto nella individuazione di una edilizia
abitativa in possesso di requisiti costruttivi, architettonici e bioclimatici omogenei, tali da
assicurare lo stesso livello di qualità edilizia indistintamente. Allo stesso modo, al fine di
favorire le relazioni e l'inclusione sociale tra i futuri residenti, il progetto non ha compiuto
differenziazioni anche sotto il profilo localizzativo. Infatti l'edilizia sociale locativa da
cedere all'A.C. è stata ubicata nello stesso ambito di quella destinata al mercato.
Il programma costruttivo proposto prevede la realizzazione di 140 alloggi di varie
ampiezze di cui 38 destinati all'housing sociale (suddivisi in 12 da cedere all'A.C. e 26 da
locare a prezzi concordati), pensati in modo da poter essere aggregati in differenti
soluzioni variando, all'interno del limite massimo di s.u.l. stabilita, le dimensioni tipo a
seconda delle esigenze.
L'intervento che si è previsto è distribuito funzionalmente in modo omogeneo,
tale impostazione ha permesso di creare un rapporto diretto tra gli edifici e gli spazi verdi
di servizio ed al tempo stesso di ottenere una particolare configurazione morfologico -
percettiva, garantendo in questo modo un armonico inserimento nell'ambiente
circostante. Non sono presenti funzioni non relazionate nell’ambito del progetto, ai piani
terra degli edifici destinati a residenze sono state ipotizzate ampi porticati aperti e la
struttura pubblica (asilo comunale) , e nell’edificio “B” sono state allocate le funzioni di
attività commerciali di vicinato; nell’ edificio “C” sarà allocato lo spazio da destinare ad
attrezzature di interesse sociale. L’intero progetto ha come punto focale una piazza
allestita con verde attrezzato che peraltro si innesta con una nuova viabilità di progetto
con gli insediamenti residenziali circostanti.
Questa particolare conformazione progettuale ha permesso di individuare una cospicua
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dotazione di spazi attrezzati a verde in misura superiore ai minimi previsti dalla normativa
vigente, così come quantitativamente descritto nelle tabelle di seguito riportate. Il fine è
quello di realizzare un complesso edilizio articolato e dotato di elevata vivibilità e comfort
abitativo sia nel rapporto con gli spazi esterni che, come dettagliatamente esposto nella
allegata relazione tecnica, nei requisiti costruttivi ed edilizi.
Per la comprensione più dettagliata di quanto sinteticamente esposto si rinvia alla
lettura dei grafici allegati.
STANDARD
TIPO DI
STANDARD
(P.U.C.)
PROGETTO
DEFINITIVO
CAPODIMONTE - mq
D.M.
1444/68
P.U.C
SISTEMA DEL VERDE F2z- giardini, gioco e
sport
4.789
SISTEMA DEI
PARCHEGGI
F3 – parcheggi
pubblici
1.645
ATTREZZATURE DI
INTERESSE SOCIALE
F1z – attrezzature
culturali, sociali,
sanitarie,
amministrative ecc.
108
SCUOLA DELL’
INFANZIA
F1z – attività
collettive, di ruolo
locale (istruzione)
368
18 mq/ab.
22 mq/ab
T O T A L E 6.910
6.724 : 312,3 = 22,12 mq/ab
Risulta evidente, quindi, come il progetto definitivo, previsto in località Capodimonte,
assolva ampiamente al fabbisogno degli abitanti insediabili nell’area di intervento (abitanti
equivalenti), corrispondenti a 312,3.
Dividendo infatti la superficie totale di standard per il numero di abitanti equivalenti
otteniamo un valore superiore a quello previsto dal D.M. 1444/68: 22,12 mq/ab contro
18mq/ab.
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Il valore è conforme anche a quanto previsto dal P.U.C. (22mq/ab).
Va precisato, comunque, che il riferimento per l’intervento in progetto è quello del
D.M.1444/68, in quanto in deroga allo strumento urbanistico vigente.
Il fine che si è cercato di perseguire è quello di realizzare un complesso edilizio articolato e
dotato di elevata vivibilità e comfort abitativo sia nel rapporto con gli spazi aperti che,
come dettagliatamente esposto nella allegata relazione tecnica, nei requisiti costruttivi ed
edilizi.
Per la comprensione più approfondita di quanto sinteticamente esposto si rimanda
alla lettura dei grafici allegati.