&RPXQH GL %HQHYHQWR - Benevento · PROGETTO DEFINITIVO RELAZIONE ILLUSTRATIVA 1 Premessa Il...

Programma di edilizia residenziale sociale e di riqualificazione degli ambiti urbani

degradati e dismessi

ENGINEERING

decreto dirigenziale della regione campania n.294 del 03.07.2008

Progetto di RiqualificazioneLocalita’ Capodimonte

ElaboratiUrbanistici

Comune di Benevento

ElaboratoUrb_01_R

Diritti riservati e’ proibita la riproduzione anche parziale e la cessione a terzi senza espressa autorizzazione

Aprile 2013 ___

Relazione Generale

ing Gianluigi barretta

Oggetto

Scala

Il Progettista Il Committente

Data

Revisioni

Note

IMMOBILIARE SPAB BROTHERS

Comune di Benevento – Località Capodimonte - Programma di Edilizia Residenziale Sociale Decreto Dirigenziale Regione Campania n.396/2009.

B.Brothers S.p.A. Progettista: ing. Gianluigi Barretta

PROGETTO DEFINITIVO RELAZIONE ILLUSTRATIVA

1

Premessa

Il presente “Programma di edilizia residenziale sociale e di riqualificazione degli

ambiti urbani degradati e dismessi” (Decreto Dirigenziale della Regione Campania N.294

del 03.07.2008) riguarda l’edificazione di tre fabbricati residenziali, con relative pertinenze

(verde, parcheggi ecc.), oltre alla riorganizzazione generale dell’intera area di intervento

con un sistema della viabilità pedonale e carrabile, più aree di parcheggio a servizio delle

diverse destinazioni.

Sono stati previsti, inoltre dei locali commerciali per attività di vicinato, uno spazio da

destinare ad attrezzatura pubblica, di interesse locale, per l’istruzione (scuola per

l’infanzia).

1. Excursus dell’ iter autorizzativo e burocratico.

La Giunta Regionale della Campania, in data 06.02.08 con D.G.R. N°231, ha

approvato le Linee Guida per la Programmazione in materia di Edilizia Residenziale

Pubblica con le quali viene delineata la nuova strategia regionale per attuare i programmi

finalizzati alla risoluzione delle problematiche abitative e alla riqualificazione del

patrimonio edilizio ed urbano esistente.

Successivamente, con Decreto Dirigenziale n° 294 del 03.07.08, il Settore Edilizia

Pubblica abitativa della Regione Campania ha approvato gli avvisi per manifestazione di

interesse per la formazione di programmi di edilizia residenziale sociale e di

riqualificazione di ambiti urbani degradati e dismessi.

La società B.Brothers Immobiliare S.p.A. in qualità di proprietaria dei suoli ubicati

in Benevento, alla località Capodimonte, in risposta all’avviso innanzi specificato, ha

presentato la propria disponibilità a realizzare sul sito di proprietà censito al NCEU fogli

33-105 part 1352-1353/101, un programma di edilizia residenziale sociale concorrendo a

realizzare l’obiettivo definito a livello regionale di recuperare aree esistenti integrate

nell’ambito urbano a servizio di una integrazione sociale di soggetti svantaggiati che non




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sono nelle condizioni di soddisfare il proprio fabbisogno abitativo.

La società B.Brothers Immobiliare S.p.A., in data 09 settembre 2008, ha inoltrato la

Manifestazione di Interesse presso il Settore Edilizia Pubblica Abitativa dell'Ente Regionale

( ID domanda 1692) , ed in pari data trasmetteva , ai suddetti uffici regionali, gli allegati

grafici relativi alla proposta avanzata.

Successivamente in data 24 settembre 2009 presso la sede della Regione

Campania - Area Generale di Coordinamento Governo del Territorio, avendo la proposta

superato la PRIMA e la SECONDA FASE, come individuate dalla Delibera di G.R. n396/09, si

è riunito il “Tavolo Tecnico per l'approfondimento e l'analisi di qualità della proposta

preliminare presentata”, alla presenza dei rappresentanti della Regione Campania e del

Comune di Benevento, che ha preso atto del raggiungimento delle finalità della proposta,

il cui scopo era quello di promuovere lo sviluppo urbano sostenibile della città di

Benevento mediante strategie per la valorizzazione del tessuto urbano, la riduzione del

disagio nonché il conseguimento di adeguati servizi collettivi da standards. Inoltre il Tavolo

Tecnico regionale tenutosi in data 30/04/2010 ha validato e sottoscritto la proposta

preliminare della società B.Brothers Immobiliare S.p.A., come rimodulata e integrata.

Successivamente, con nota del 04/05/2010, il Dirigente del Settore E.P.A. trasmetteva

comunicazione al Comune di Benevento per i successivi adempimenti per la

determinazione circa il riconoscimento del pubblico interesse e la competente

commissione consiliare, nella seduta del 30.11.2011, approvava la relativa proposta di

delibera consiliare dando avvio alla TERZA FASE di redazione della proposta definitiva.

Il Consiglio Comunale, infine, con delibera n.57 del 21.12.2012, ha riconosciuto un

“interesse pubblico nella realizzazione del programma di edilizia residenziale sociale e di

riqualificazione di ambiti urbani degradati e dismessi, finalizzato all’attivazione delle procedure di

cui all’art. 12 della Legge 16/2004 s.m.i. promosso dalla Soc. Giustino Costruzioni S.p.A.”

Il Comune di Benevento, in data 06.03.2013 “al fine di poter compiutamente

effettuare l’avvio dell’iter di cui all’art. 12 della Legge 16/2004 s.m.i. richiedeva di produrre

tutta la documentazione progettuale definitiva entro la data del 15.04.2013.

A seguito di tale richiesta, si è provveduto ad una stesura definitiva del progetto de quo.

Inoltre, con comunicazione prot. 15979 del 21.02.2013, il Comune di Benevento, V




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Settore Tecnico – U.O.C. Gestione del Territorio - , ai sensi della L.R.16/2004 e Regolamento

n.5 del 2011, comunica alla società B.Brothers Immobiliare s.r.l., in qualità di intestataria

degli immobili censiti catastalmente al Foglio n.33 part. 1352, 1352, ricadente nel

Comparto Edificatorio n.53, così come individuato dal vigente P.U.C. e dagli Atti di

Programmazione degli Interventi del 1° triennio, che la quota massima edificatoria

complessiva del Comparto stesso è pari a mq 9.585,9 di S.U.L., come specificato negli

elaborati di piano.

Planovolumetrico del progetto preliminare




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Planimetria generale del progetto definitivo

E’ stata proposta una quota di edilizia residenziale sociale pari al 27% di quella totale,

della quale se ne prevede la cessione gratuita al Comune di una parte corrispondente al

9%. La restante quota, pari al 18%, sarà oggetto di apposita convenzione che preveda la

locazione a tempo determinato (dieci anni) a prezzi concordati con futura vendita a

prezzi contenuti nei massimali previsti dalla Regione Campania per l'edilizia residenziale

pubblica. E' stata inoltre prevista, in aggiunta all'allestimento delle aree a standard

dovute per legge, che l’edificio “C”, al piano terra, venga destinato ad attività

commerciali per una superficie di mq 225 ove allocare attività di vicinato , ed

attrezzature di interesse sociale (ad es. presidio di polizia municipale , sede per comitati

di quartiere, centro sociale ) per una superficie di 108 mq. E' stata inoltre prevista la

realizzazione di una parcheggio pubblico interrato e a raso da cedere all’ente comunale,

la realizzazione e cessione di una struttura da adibire ad asilo comunale (scuola per

l’infanzia), nonché la realizzazione di infrastrutture (viabilità di passaggio e verde

attrezzato) necessarie alla fruibilità ed alla perfetta integrazione dell’area circostante

con l’intorno adiacente.




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2.LOCALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI: INQUADRAMENTO URBANISTICO

L'area oggetto dell'intervento è costituita da più lotti di terreno contigui ubicati in

località Capodimonte ed individuati in catasto ai fogli 33-105 part 1352-1353/101, per

una superficie complessiva pari a 19.620 mq .

Essa è localizzata nel comune di Benevento, all’interno del quartiere denominato

“Capodimonte” caratterizzato dalla prevalente presenza di edilizia residenziale pubblica.

La struttura morfologica di questa parte della città contiene da tipologie insediative

eterogenee e discontinue in cui convivono ancora modi abitativi prevalentemente

consolidati e usi del territorio di interesse territoriale. Relativamente a queste ultime (casa

circondariale , caserma VV.FF) vi è una assenza del rapporto di connessione con le

residenze circostanti. L’area interessata dall’intervento si innesta all’interno di un tessuto

urbano consolidato nelle quali sono presenti un sistema di funzioni necessarie alla

fruibilità del quartiere caratterizzate da una forte frammentazione e carenza di

interconnessione con i differenti ambiti urbani. Le destinazioni urbanistiche dei suoli

oggetto d'intervento sono:

• Per il vecchio P.R.G.: z.t.o. C.P. che riguarda aree di espansione già utilizzate o da

utilizzare per interventi residenziali di iniziativa pubblica ed in modestissima parte

in vincolo decaduto dedotto dalla destinazione di verde vincolato.

• Nel P.U.C. la destinazione è : z.t.o. T.U.15 b3 – comparto perequativo o di

modificazione urbanistica producente superficie compensativa destinata ad

attrezzature pubbliche.




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Per maggiore chiarezza si veda lo stralcio del P.U.C. di seguito riportato:

L’area oggetto dell’intervento non è soggetta a vincoli di natura paesaggistico –

ambientale.

3.DESCRIZIONE DELL'AREA

I suoli in oggetto assumono un andamento orografico pressoché pianeggiante.

Come si evince anche dalla planimetria generale con indicazione delle quote. L’area è

prevalentemente libera, sull’area insistono due edifici monofamiliare di proprietà del

soggetto proponente che verranno abbattuti una volta avviati i lavori del progetto di cui

alla presente proposta. Si precisa che nella determinazione delle volumetrie non sono

stati presi in esame i volumi degli edifici esistenti.




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4. IL PROGETTO: FINALITÀ ED OBIETTIVI

La questione abitativa in Campania è caratterizzata da una forte domanda di edilizia

residenziale pubblica da destinare, in particolare, alle fasce più deboli e bisognose della

popolazione; la Regione Campania intende fornire, quindi, risposte abitative adeguate alle

fasce sociali “deboli” o “nuove”, quelle sviluppatesi per l’evolversi dei costumi, la crisi

economica, le emergenze migratorie, come i single, le famiglie monogenitoriali, gli

immigrati, i lavoratori temporanei, gli studenti fuori sede.

L’obiettivo da perseguire è, quindi, tenere in considerazione le esigenze di fasce di

popolazione intermedie che non sono in grado di accedere ad un mutuo, cui si offre la

possibilità di un affitto a canone calmierato, oltre ad un rinnovamento del patrimonio di

edilizia residenziale esistente con particolare riferimento alle esigenze delle comunità

emarginate e delle famiglie a basso reddito.

Emerge quindi la necessità di promuovere uno sviluppo urbano sostenibile della città,

mediante strategie per la valorizzazione del tessuto urbano, la riduzione del disagio

insediativo, il miglioramento delle economie locali e l’integrazione sociale: l’obiettivo

prioritario è quello di puntare al miglioramento della gestione dell’uso del territorio,

contrastando sia il degrado complessivo dei centri cittadini che l’espansione sfrenata delle

periferie.

Le politiche della casa attuate dalla Regione Campania nascono da un nuovo concetto di

Abitare.

Fuori dalla logica dell’edilizia popolare, la volontà dell’ amministrazione regionale è:

ridisegnare la casa, il quartiere, la città stessa. Il progetto di riqualificazione dell’area sita in

località Capodimonte condivide pienamente questa volontà.

Non si tratta di attrezzare vecchie periferie o di farne di nuove, ma piuttosto di attuare

una trasformazione ragionata delle parti urbane già costruite mediante un’architettura

amica dell’uomo e della natura. L’obiettivo del progetto di riqualificazione dell’area sita in

località Capodimonte è di realizzare contesti abitativi che favoriscano lo sviluppo di

relazioni umane e significative e che producano la “felicità” degli abitanti.

La mission del “Programma di edilizia residenziale sociale e di riqualificazione degli ambiti

urbani degradati e dismessi” e, quindi, del progetto di riqualificazione dell’area sita in




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località Capodimonte, è ideare le case per essere luoghi funzionali ed armonici, dove

l’architettura si integra con il paesaggio nel segno di un nuovo rapporto con l’ambiente,

dove gli spazi urbani sono studiati per favorire le relazioni sociali e l’integrazione: all’

interno di una visione unitaria si coniugano la materia urbanistica con quella ambientale e

paesaggistica, mettendo in campo strategie mirate alla riqualificazione e riabilitazione dei

contesti.

L’innovazione del progetto dell’ area sita in località Capodimonte pone la massima

attenzione sull’analisi del sito e sulle tradizioni tipologico-costruttive del territorio in cui

opera. Il progetto edilizio non produrrà alterazioni ma costruirà edifici in armonia con i

luoghi. Nell’esperienza dell’abitare resta coinvolta non solo la casa, ma tutto il pezzo di

realtà in cui essa è immersa. Realtà che si traduce in spazi sociali e culturali di

aggregazione, intrisi da un nuovo rapporto con la natura.

In quest’ottica il Sistema servizi è stato considerato un unicum imprescindibile dalle

residenze. Un sistema che, oltre a rispondere ad un bisogno, offra alla comunità luoghi di

incontro e socializzazione per sviluppare il proprio senso di identità e di appartenenza. Il

progetto dunque non è solo frutto di un impegno tecnico, ma risultato di un convergere di

saperi e di esperienze che alla qualità fanno corrispondere un’ architettura legata allo

spazio circostante.

Il rispetto del Protocollo ITACA garantisce la corretta gestione della sostenibilità

ambientale.

Proprio in nome della sostenibilità è necessario mirare alla riduzione del consumo di suolo

attraverso interventi equilibrati di densificazione urbana, rifunzionalizzando i vuoti urbani

per produrre parti residenziali integrate a servizi ed attività.

Interventi di questo genere possono essere attuati con sistemi di intervento complessi

(Programmi) per i quali è previsto il ricorso alla negoziazione urbanistica, ovvero

all’attivazione di tutte le operazioni di scambio e perequative, attivando anche quanto

previsto dall’art. 12 della Legge Regionale 16/2004, recante disposizioni in materia di

“Accordi di programma”.

L’intervento proposto è in linea con le recenti direttive regionali in materia di edilizia

abitativa dettate dalla Regione Campania e contenute nel Decreto Dirigenziale n.294 del 3




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luglio 2008, dell’area di coordinamento e governo del territorio, tutela dei beni paesistico-

ambientali e culturali, settore edilizia pubblica abitativa, in base al quale è stato approvato

l’ avviso per manifestazione di interesse per la formazione di programmi di edilizia

residenziale sociale e di riqualificazione edilizia e di E.R.S. coerenti con le “Linee guida per

la redazione e l’attuazione dei Programmi finalizzati alla risoluzione delle problematiche

abitative e alla riqualificazione del patrimonio edilizio e urbanistico esistente”, di cui alla

delibera di G.R. n.231 del 06/02/2008, e gli indirizzi sulla qualità urbana e degli ambienti di

Housing Sociale. Dette linee sanciscono il superamento di un modello progettuale

puntuale di intervento, promuovendo nuove visioni del territorio, ricorrendo ad un

approccio integrato urbanistico e progettuale di tipo complesso. Esse danno un forte

impulso alla riqualificazione delle parti di città già costruite, con la formazione di nuovi

complessi insediativi, perseguendo l’ integrazione tra spazio privato e spazio pubblico,

volto a soddisfare fabbisogni di interesse generale nonché l’integrazione tra attività

residenziali, terziarie e direzionali-commerciali, contestualmente alla riammagliatura del

tessuto urbanistico ed ambientale esistente. Il bando regionale persegue l’obiettivo di

realizzare alloggi sociali nonché i servizi locali ed urbani in modo da rafforzare le relazioni

con il quartiere creando nelle aree di intervento delle strutture di integrazione socio-

economiche atte a produrre coesione ed inclusione sociale.

Per migliorare la condizione abitativa, quindi, si è perseguita la finalità di creare un mix

funzionale attraverso l’integrazione di interventi fisici: la riqualificazione dell’ambiente e

della residenza, degli spazi e dei servizi pubblici, con interventi che riescano ad incidere

sulla struttura economica e sociale delle aree urbane interessate.

In tal senso si è sviluppata l’ipotesi del progetto urbanistico dell’intervento proposto che si

propone di riequilibrare il gap strutturale della zona attraverso un intervento “forte” che

tiene conto della presenza del centro storico della città e degli assi viari più importanti,

che rappresentano punti di forza del progetto, ipotizzando una funzione nuova dell’area

oggetto dell’intervento, ottenendo la miglior integrazione tra la residenza ed i servizi

pubblici e privati.




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5.DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO

La delibera di C.C. n. 57 del 21.12.2012 permette di realizzare 14.574 mq. di s.u.l.

Il programma edilizio proposto prevede la realizzazione di 14.505 mq di s.u.l.. a

destinazione residenziale (edilizia libera, edilizia sociale convenzionata e da cedere all’A.C.)

La quantità residenziale è a sua volta suddivisa in :

− edilizia abitativa libera per 10.588 mq. di s.u.l. , utili corrispondenti al 73% dell'intera

quota residenziale;

− edilizia abitativa sociale locativa convenzionata per 2.610,90 mq di s.u.l.,

corrispondenti al 18% dell'intera quota residenziale;

− edilizia abitativa sociale a cessione gratuita a favore dell'A.C. per 1.305,45 mq. di

s.u.l., corrispondenti al 9% dell'intera quota residenziale.

− edilizia libera commerciale per una superficie complessiva di 225 mq.

Sono inoltre previsti:

− attrezzature di interesse sociale (ad es. presidio di polizia municipale , sede per

comitati di quartiere, centro sociale ) per una superficie di 108 mq.

− Scuola per l’infanzia, con relative pertinenze, per una superficie di 368 mq.

Di seguito è riportato uno schema esplicativo, a titolo di esempio, della ripartizione delle

quote da destinare all’ Housing Sociale:




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Va aggiunta, inoltre, un’ altra quota da identificare in un altro corpo edilizio per il

raggiungimento della s.u.l. complessiva di edilizia abitativa sociale locativa convenzionata,

che è pari al 18% della s.u.l. 14.505 mq.

L'edilizia sociale, nella definizione corrente, è costituita “dall'insieme dei servizi

abitativi, a salvaguardia della coesione sociale, finalizzati al soddisfacimento delle esigenze

abitative primarie di coloro che non sono in grado di accedere, per ragioni economiche, ad

un alloggio adeguato sotto il profilo della salute, della sicurezza e della dignità”.

Tutto ciò, nel progetto redatto, si è tradotto nella individuazione di una edilizia

abitativa in possesso di requisiti costruttivi, architettonici e bioclimatici omogenei, tali da

assicurare lo stesso livello di qualità edilizia indistintamente. Allo stesso modo, al fine di

favorire le relazioni e l'inclusione sociale tra i futuri residenti, il progetto non ha compiuto

differenziazioni anche sotto il profilo localizzativo. Infatti l'edilizia sociale locativa da

cedere all'A.C. è stata ubicata nello stesso ambito di quella destinata al mercato.

Il programma costruttivo proposto prevede la realizzazione di 140 alloggi di varie

ampiezze di cui 38 destinati all'housing sociale (suddivisi in 12 da cedere all'A.C. e 26 da

locare a prezzi concordati), pensati in modo da poter essere aggregati in differenti

soluzioni variando, all'interno del limite massimo di s.u.l. stabilita, le dimensioni tipo a

seconda delle esigenze.

L'intervento che si è previsto è distribuito funzionalmente in modo omogeneo,

tale impostazione ha permesso di creare un rapporto diretto tra gli edifici e gli spazi verdi

di servizio ed al tempo stesso di ottenere una particolare configurazione morfologico -

percettiva, garantendo in questo modo un armonico inserimento nell'ambiente

circostante. Non sono presenti funzioni non relazionate nell’ambito del progetto, ai piani

terra degli edifici destinati a residenze sono state ipotizzate ampi porticati aperti e la

struttura pubblica (asilo comunale) , e nell’edificio “B” sono state allocate le funzioni di

attività commerciali di vicinato; nell’ edificio “C” sarà allocato lo spazio da destinare ad

attrezzature di interesse sociale. L’intero progetto ha come punto focale una piazza

allestita con verde attrezzato che peraltro si innesta con una nuova viabilità di progetto

con gli insediamenti residenziali circostanti.

Questa particolare conformazione progettuale ha permesso di individuare una cospicua




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dotazione di spazi attrezzati a verde in misura superiore ai minimi previsti dalla normativa

vigente, così come quantitativamente descritto nelle tabelle di seguito riportate. Il fine è

quello di realizzare un complesso edilizio articolato e dotato di elevata vivibilità e comfort

abitativo sia nel rapporto con gli spazi esterni che, come dettagliatamente esposto nella

allegata relazione tecnica, nei requisiti costruttivi ed edilizi.

Per la comprensione più dettagliata di quanto sinteticamente esposto si rinvia alla

lettura dei grafici allegati.

STANDARD

TIPO DI

STANDARD

(P.U.C.)

PROGETTO

DEFINITIVO

CAPODIMONTE - mq

D.M.

1444/68

P.U.C

SISTEMA DEL VERDE F2z- giardini, gioco e

sport

4.789

SISTEMA DEI

PARCHEGGI

F3 – parcheggi

pubblici

1.645

ATTREZZATURE DI

INTERESSE SOCIALE

F1z – attrezzature

culturali, sociali,

sanitarie,

amministrative ecc.

108

SCUOLA DELL’

INFANZIA

F1z – attività

collettive, di ruolo

locale (istruzione)

368

18 mq/ab.

22 mq/ab

T O T A L E 6.910

6.724 : 312,3 = 22,12 mq/ab

Risulta evidente, quindi, come il progetto definitivo, previsto in località Capodimonte,

assolva ampiamente al fabbisogno degli abitanti insediabili nell’area di intervento (abitanti

equivalenti), corrispondenti a 312,3.

Dividendo infatti la superficie totale di standard per il numero di abitanti equivalenti

otteniamo un valore superiore a quello previsto dal D.M. 1444/68: 22,12 mq/ab contro

18mq/ab.




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Il valore è conforme anche a quanto previsto dal P.U.C. (22mq/ab).

Va precisato, comunque, che il riferimento per l’intervento in progetto è quello del

D.M.1444/68, in quanto in deroga allo strumento urbanistico vigente.

Il fine che si è cercato di perseguire è quello di realizzare un complesso edilizio articolato e

dotato di elevata vivibilità e comfort abitativo sia nel rapporto con gli spazi aperti che,

come dettagliatamente esposto nella allegata relazione tecnica, nei requisiti costruttivi ed

edilizi.

Per la comprensione più approfondita di quanto sinteticamente esposto si rimanda

alla lettura dei grafici allegati.

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