Post on 18-Feb-2019
I.S.I.S. “A. Gramsci – J.M. Keynes”
Il contratto di compravendita immobiliare
Il contratto assicurazione
Il contratto di locazione
Il contratto di appalto e di
esecuzione di opera pubblica
Elaborazione a cura di Stefania Colzi A.S. 2017-2018
Corso di potenziamenti di Diritto indirizzo C.A.T.
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Contratto di compravendita
L’art. 1470 definisce la vendita come il contratto che ha per oggetto il
trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso
il corrispettivo di un prezzo.
Quindi oltre alla proprietà si può vendere un diritto reale di natura diversa come
l’usufrutto, come il diritto del socio, il diritto allo sfruttamento economico di
un’opera dell’ingegno, ecc…
Caratteristiche
Vendita e rispettivo acquisto formano insieme un solo contratto sinallagmatico
cioè alle obbligazioni del venditore corrispondono opposte obbligazioni del
compratore (a prestazioni corrispettive).
La vendita è un contratto tipicamente consensuale perché l’atto si perfeziona con
il semplice consenso delle parti. Quindi tale vendita ha efficacia traslativa perché
il contratto trasferisce immediatamente il diritto del venditore al compratore sia
per quanto riguarda i beni mobili tanto per i beni immobili. Riassumendo: la
vendita è perfetta ed efficace anche senza pagamento del prezzo e senza
trasferimento materiale del possesso della cosa venduta se c’è già stato il consenso
di entrambe le parti.
Gli elementi essenziali della compravendita sono: il consenso, la cosa e il prezzo
Riguardo il consenso occorre che i contraenti abbiano la capacità di agire e non
abbiano vincoli a non contrarre imposti dalla legge come ad es. gli amministratori
non possono acquistare i beni da loro amministrati (art. 1471).
La compravendita, in genere, non richiede una forma determinata , ma riguardo i
beni immobili è richiesto l’atto scritto (art. 1350), scrittura privata autenticata o
atto pubblico (necessari per la trascrizione). La forma più utilizzata per la
compravendita di immobili è l’atto pubblico con il quale il notaio (pubblico
ufficiale) accerta il contenuto e gli elementi dell’atto da lui rogato fino a querela
di falso. La froma dell’atto pubblico è necessaria per la trascrizione del
contratto (art. 2699).
Con lo scambio del consenso il contratto produce i suoi effetti
indipendentemente dal pagamento e da altri adempimenti.
La trascrizione è la piu' importante forma di pubblicità degli atti giuridici.
Con la trascrizione si attua la pubblicità relativa ad ogni atto di disposizione su
beni immobili, e su alcune categorie di beni mobili (navi, autoveicoli, etc) detti,
appunto, registrati.
La trascrizione non e' condizione di validità dell'atto, in quanto ogni atto di
alienazione di diritti su di un bene immobile o mobile registrato, e' pienamente
valido ed efficace tra le parti, anche se non e' ancora stato trascritto.
Ma e' importante, perché, fintanto che non avviene la trascrizione, l'atto non e'
opponibile ai terzi.
La trascrizione può essere eseguita solo in forza di sentenza, di atto pubblico o di
scrittura privata autenticata.
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La cosa (l’immobile)
L’oggetto del contratto (la cosa, es. l’immobile) deve essere determinato e lecito,
oltre che possibile.
Sotto tale profilo è necessario che nel contratto siano indicati gli estremi del
permesso di costruire dell’immobile e che, se viene anche venduto un terreno,
sia indicato e allegato in originale al contratto il certificato di destinazione
urbanistica del terreno stesso rilasciato dal competente ufficio comunale; si
tratta di prescrizioni a pena di nullità, e che quindi, se non sono rispettate,
determinano l’invalidità del contratto stesso. Si tratta di nullità che però può
essere “sanata”, ovverosia potrà essere eliminata successivamente rispettando
determinate procedure. Ancora, a pena di nullità del contratto, il venditore deve
garantire la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie
e di agibilità dell’edificio. Da ultimo, nel contratto deve essere inserita apposita clausola con la quale
l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione,
comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione
energetica degli edifici; al contratto deve essere allegata copia dell’attestato di
prestazione energetica (art. 6, comma 3-bis, D.Lgs. 192/2005). In caso di omessa
dichiarazione o allegazione, acquirente e venditore sono soggetti al pagamento, in
solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a
euro 18.000. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo
di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni. Andranno
indicate altresì le certificazioni dell’immobile riguardo alla conformità degli
impianti (sicurezza).
Il prezzo
Deve essere vero e certo cioè determinato e determinabile, non è richiesto il
pagamento di un prezzo giusto, l’unico limite è quello della rescindibilità.
Nel caso della compravendita di immobili il notaio è poi tenuto, in virtù di
particolari disposizioni di natura fiscale con funzione di antielusione e
antievasione, a raccogliere la dichiarazione delle parti in ordine alle modalità di
pagamento del prezzo, che deve avvenire a mezzo assegni circolari, assegni
bancari o bonifici e comunque con modalità “tracciabili”; egli deve altresì far
dichiarare alle parti l’eventuale intervento di un mediatore nella conclusione
dell’affare.
Dal 2006 si applica il criterio del Prezzo-valore alle compravendite di immobili
dei privati, secondo cui la base imponibile delle imposte sulle compravendite
immobiliari è costituita non dal prezzo, ma dal valore catastale. La sua
applicazione non solo consente benefici fiscali per il compratore, ma evita il
nascere di contenziosi con il Fisco. Il meccanismo del prezzo-valore si applica a
condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: "Se viene occultato,
anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo
di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per
cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al
corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.”
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Controlli del Notaio
Accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro
capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi
(comunione legale dei beni o separazione), della legittimazione ad intervenire, in
caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di
sostegno, ecc.
Verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti
presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica
e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che l’immobile
oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad es. in tema di
edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo
all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati
soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.
Individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di
requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto
della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di
trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio). Il notaio
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grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire
soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge.
Controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle
norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è
obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione
energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo e che
indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al
riscaldamento.
Deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio,
tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di
intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.
Deve indicare se venditore e acquirente si sono avvalsi di un mediatore per la
conclusione del contratto, e in tal caso devono fornire i dati identificativi del
titolare, se persona fisica, oppure la denominazione o ragione sociale e i dati
identificativi del legale rappresentante o del soggetto che ha operato per la società,
il numero di partita Iva (o il codice fiscale) del mediatore e il numero di iscrizione
al ruolo degli agenti di affari in mediazione e la Camera di Commercio di
riferimento del titolare oppure del legale rappresentante o del soggetto che ha
operato per la società. Deve inoltre essere indicata da ciascuna delle parti la
provvigione pagata e le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc)
Prima della sottoscrizione del contratto il notaio deve leggere integralmente tutto
il contratto accertando che non ci siano omissione di dati o parti non
corrispondenti alla realtà.
Importantissima funzione è poi quella di richiedere (si tratta di un obbligo a carico
dei notai) tempestivamente la trascrizione del contratto di compravendita nei
Registri Immobiliari.
La funzione più importante, della trascrizione è quella di far constare il
trasferimento della proprietà nei confronti di tutti; se con il contratto di
compravendita viene trasferita la proprietà con effetto tra le parti, la trascrizione fa
sì che tale trasferimento sia a tutti noto e, soprattutto, “opponibile”, ovverosia che
abbia efficacia nei confronti dei terzi. Ciò è di fondamentale importanza: la c.d.
priorità della trascrizione serve a dirimere i conflitti tra più soggetti potenziali
acquirenti dello stesso immobile dallo stesso venditore.
Inoltre, sempre successivamente alla sottoscrizione il notaio è tenuto ad effettuare
la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle
relative imposte per conto del cliente.
Infine, è tenuto a provvedere all‘aggiornamento della voltura catastale.
Sintesi del procedimento di formazione dell’atto
Trattative contratto preliminare raccolta documenti e informazioni
atto di compravendita con allegati registrazione e trascrizione con
pagamenti fiscali.
Dopo 28 anni di professione cartacea, ho stipulato oggi il mio primo atto
pubblico in formato digitale. I clienti hanno firmato con la tavoletta grafometrica
e il notaio ha firmato con la smart-card.
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E' un atto assai corposo e la forma digitale ci ha consentito di evitare la stampa
di circa 4.900 pagine e di apporre 4.900 firme. Numeri che si ripercuotono sulle
copie cartacee che poi si sarebbero dovute confezionare.
L'atto è stato immesso nel sistema di conservazione a norma del Consiglio
Nazionale del Notariato. Ai clienti è stata consegnata una pen-drive con il pdf
dell'atto. (Notaio Busani)
Contratto Preliminare (compromesso)
Il contratto preliminare è quel tipo di contratto attraverso il quale le parti si
obbligano a stipularne uno futuro. Il termine "preliminare" viene utilizzato
proprio perché si anticipa la stipula di un successivo contratto definitivo, il cui
contenuto è già fissato dallo stesso preliminare.
Dal contratto preliminare discende, quindi, l'obbligo di prestare il consenso per
la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo
se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato.
il contratto preliminare è nullo se non ha la stessa forma che la legge prescrive per
quello definitivo
Nel caso in cui una delle due parti del preliminare si rifiuti di stipulare il
definitivo, l'altra parte può invocare l'art. 2932 c.c. rubricato "Esecuzione
specifica dell'obbligo di concludere un contratto" che concede alla parte
adempiente la possibilità di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del
contratto non concluso. Altra possibilità è quella di agire per la risoluzione del
contratto e per il risarcimento danni da inadempimento. Se la parte che ha dato
la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto trattenendo la somma
ricevuta a titolo di caparra; viceversa se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta
l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Contratto di Locazione
Definizione
Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si
impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto
locatario o conduttore (se il bene concesso in uso consista in una abitazione o altro
bene immobile) il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un
determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la
cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu
consegnata.
I termini “affitto” e “locazione” sono spesso usati come sinonimi, ma in realtà non
lo sono in quanto
l’oggetto del contratto di affitto sono beni produttivi (mobili o immobili), in
grado di produrre ricchezza (ad esempio, un terreno, un gregge, un’azienda, ecc),
mentre l’oggetto del contratto di locazione sono beni non produttivi.
La natura e la forma del contratto di locazione
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La locazione è un contratto di natura consensuale, ovvero per la sua conclusione,
formalmente, è sufficiente il semplice scambio reciproco della manifestazione di
consenso delle parti in ordine alla cessione in godimento di un bene mobile o
immobile che sia. L’effettiva consegna del bene oggetto del contratto non è mai un
elemento essenziale per il perfezionamento del contratto, che, quindi, già per il
fatto dell’espressione del reciproco consenso delle parti è da intendersi valido; la
consegna del bene è l’obbligazione principale che il locatore deve adempiere.
Il contratto di locazione ha forma libera, vale a dire che il codice civile che ne
disciplina le regole e il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e
specifica. Le parti potrebbero anche accordarsi oralmente, o addirittura, come nel
caso di locazione di beni mobili (es. un auto), l’accordo si può dedurre anche dai
cd. fatti concludenti, facendo cioè riferimento al particolare comportamento tenuto
dalle parti.
Attenzione: per la locazione immobiliare è richiesta la forma scritta, pena la
nullità del contratto (Corte Cassazione sentenza 18214/2015).
Il contenuto del contratto di locazione Il contenuto dei contratti di locazione può variare in ragione della tipologia
contrattuale specifica che le parti, di comune accordo, intendono porre in essere e
delle clausole che le stesse inseriscono nell'ambito della loro autonomia negoziale
(salvo, ovviamente, la nullità di eventuali patti contra legem).
Tuttavia, pur nella diversità degli schemi contrattuali (predefiniti o liberamente
predisposti dalle parti) e indipendentemente dalla tipologia degli stessi, possono
individuarsi alcuni elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi
nella redazione di un contratto di locazione, ovvero: la data di stipula;
l'indicazione dettagliata delle generalità delle parti; l'identificazione del bene; il
prezzo del canone di locazione, il deposito cauzionale, se previsto, e, infine, la
durata della locazione.
La data di stipula
Per data di stipula si intende quella della firma del contratto, a partire dalla quale
inizia ufficialmente il decorso dello stesso, come pattuito e fissato dalle parti. La
data di decorrenza può essere anteriore a quella della stipula e dalla decorrenza
parte anche il termine, concesso alle parti, per la registrazione del contratto che,
laddove prevista, deve essere effettuata entro trenta giorni (dalla data della stipula
o, se questa è posteriore, da quella di decorrenza).
L'indicazione delle parti
Elemento necessario del contratto di locazione è, inoltre, l'indicazione dettagliata
delle generalità delle parti, ovvero dei soggetti che lo stipulano: il locatore e il
conduttore.
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I dati occorrenti per entrambe le parti sono: nome e cognome o ragione sociale se
si tratta di un'azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede
sociale, codice fiscale o partita iva.
Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il
contratto senza il consenso del locatore.
L'identificazione del bene
Un elemento che non può mancare nel contratto locativo è l'oggetto che,
soprattutto nel caso di locazioni di immobili, deve riportare tutti i dati idonei alla
sua identificazione.
Oltre all'indirizzo completo, con la precisazione di eventuale scala e piano,
all'ubicazione nel comune di pertinenza, devono essere riportati anche i dati
catastali dell'immobile (partita, sezione, categoria, zona censuaria, ecc.), i locali e
i servizi di cui si compone, oltre alle eventuali pertinenze, e l'uso per cui viene
ceduto in locazione (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.).
Il canone di locazione
Secondo l'art. 1571 c.c., il corrispettivo rappresenta la controprestazione del
contratto, spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore,
elemento, dunque, essenziale, che laddove non determinato o non
determinabile determina la nullità del contratto stesso.
Tale corrispettivo, detto "canone di locazione" consiste nella somma che il
conduttore si obbliga a versare al locatore (o a un suo valido rappresentante) allo
scadere del periodo concordato (di regola, il mese, il trimestre o il quadrimestre).
La determinazione del canone è affidata alla libera pattuizione delle parti, sebbene
la legislazione abbia notevolmente inciso nel tempo su tale autonomia
contrattuale (con canoni concordati, sistemi di blocco o di congelamento; ecc. ).
Generalmente, il canone stabilito nel contratto può subire, nel corso della durata
della locazione variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici medi accertati
dall'Istat.
Inoltre, le parti hanno cura di specificare le voci di cui si compone il corrispettivo
dovuto. A tal proposito, è bene distinguere tra: corrispettivo annuo, spese annue e
rata pattuita.
Per "corrispettivo annuo" è da intendersi il prezzo concordato per la locazione
dell'immobile, escluse le spese.
Le "spese annue", d'altro canto, comprendono tutte le somme dovute per gli oneri
accessori connessi, essenzialmente, alle spese per le utenze (acqua, spazzatura,
ecc.) e a quelle condominiali (compenso del portiere, manutenzione
dell'ascensore, riscaldamento, ecc.), o ad altre voci eventualmente specificate, in
genere ripartite addebitando al conduttore gli oneri relativi all'ordinaria
amministrazione e alla fornitura di servizi comuni, prevedendo, invece, a carico
del locatore quelli relativi alle opere di straordinaria manutenzione.
La "rata pattuita", infine, è la cifra da pagare ad ogni scadenza specificata nel
contratto ed è il risultato della somma delle due voci precedenti (corrispettivo
annuo e spese annue) suddiviso per il numero delle rate annue previste (dodici se
il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale, e così via).
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La durata
Il codice civile stabilisce il limite massimo alla locazione che, secondo l'art. 1573
c.c., non può superare i trent'anni, non prescrivendo, tuttavia alcuna durata
minima, lasciando alle parti ogni determinazione al riguardo, e rimandando,
qualora le stesse non stabiliscano alcun termine, alle locazioni senza
determinazioni di tempo previste dall'art. 1574 c.c.
La durata del contratto di locazione immobili è normalmente stabilita dalle
diverse leggi speciali emanate in materia che si occupano di definire i termini di
decorrenza (ad es. 4 anni per i contratti ad uso abitativo, ex l. n. 431/98; 6 anni per
i contratti ad "uso diverso" e 9 anni per uso alberghiero ex l. n. 392/1978, ecc.),
quelli previsti per il rinnovo (ad es. 4+4 per i contratti ad uso abitativo) e le
condizioni per esercitare, nei tempi e nelle modalità previste dalla legge, la
disdetta del contratto.
Il contratto si rinnova se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi
prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo.
Altri elementi del contratto
Tra gli elementi di regola inseriti nel contratto locativo rilevano, inoltre: -
l'importo del c.d. o deposito cauzionale, ovvero quella somma che il conduttore
consegna al locatore (in genere corrispondente a due o tre mensilità del canone) al
momento della stipula del contratto a titolo di garanzia del rispetto delle
obbligazioni in esso presenti e che dovrà essergli restituita, al termine del rapporto
di locazione (salvo la possibilità per il locatore di trattenerla in caso di eventuali
danni all'immobile o mancati pagamenti); - la clausola contenente la previsione
dell'esercizio, da parte del locatore, dell'opzione per la c.d. "cedolare secca", ex
art. 3, comma 11, d.lgs. n. 23/2011 che sostituisce la preventiva comunicazione
tramite lettera raccomandata al conduttore, per informarlo della scelta del regime
facoltativo e contenente espressa rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
l'aggiornamento Istat del canone a qualsiasi titolo.
Varie tipologie di contratto di locazione
Analizziamo ora le principali tipologie di contratto di locazione di immobili.
Il contratto a canone libero Partiamo dal contratto a canone libero, ovverosia quello disciplinato dalla legge
numero 392/1978 e successive modificazioni e il cui canone può, appunto, essere
determinato liberamente dalle parti.
La caratteristica di tale tipologia di contratto di locazione, che è la più diffusa
nella prassi, è quella di avere una durata legislativamente stabilita in quattro anni,
prorogabili per altri quattro salvo che intervenga disdetta. Quest'ultima può essere
esercitata dal locatore solo laddove ricorrano i motivi espressamente individuati
dalla legge e, per tale ragione, si parla nel linguaggio comune anche di contratto
quattro + quattro.
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Al di là dei limiti previsti per la durata, le parti hanno la massima libertà di
determinare tutti gli elementi accessori del contratto (come ad esempio
l'adeguamento Istat del canone).
Il contratto convenzionato
C'è poi il contratto convenzionato, anch'esso disciplinato dalla legge numero
431/1998, per il quale si prevede solo una durata minima, che è quella triennale
con rinnovo automatico biennale alla scadenza se le parti non si accordano sul
rinnovo triennale e purché non intervenga disdetta. Sebbene quindi la loro durata
sia variabile e non fissa come per la tipologia analizzata sopra, a questi contratti ci
si riferisce normalmente con la dicitura contratti tre+due.
La durata più breve rispetto a quella dei contratti quattro+quattro è tuttavia
controbilanciata dalla previsione di un canone calmierato, fissato in genere da una
tabella concordata nei diversi Comuni tra le organizzazioni dei proprietari e le
organizzazioni degli inquilini.
Fiscalmente, sono avvantaggiati dall'essere gravati da minori imposte e, in alcuni
casi, da sconti fiscali.
Il contratto transitorio
Un'ulteriore tipologia diffusa di contratti di locazione è rappresentata dal contratto
transitorio, diverso da quello turistico, con durata da 1 a 18 mesi e, se le parti
stabiliscono una durata inferiore o superiore, la relativa clausola è nulla e si
applica, rispettivamente, la durata minima o la durata massima fissata dalla legge.
La durata limitata nel tempo riguarda anche i contratti di locazione stipulati con
studenti universitari, che possono estendersi per un arco temporale compreso tra
sei mesi e tre anni. Alla scadenza, vi è rinnovo automatico per pari durata rispetto
a quella originaria, salvo disdetta del conduttore.
Il contratto per uso turistico e ad uso non civile
La locazione di immobili per uso turistico, che non è soggetta alla legge 431/998
pertanto segue la normativa del codice civile (artt. 1571 e ss.). Per tale ragione,
esso si caratterizza per un'ampia libertà delle parti di contrattare secondo le loro
personali esigenze. La durata non può essere superiore ai 30 giorni e non è
soggetto a registrazione.
Nella locazione ad uso non civile la durata della locazione non può essere
inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali
e artigianali di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di
qualsiasi attività di lavoro autonomo.
Se, invece, gli immobili sono adibiti ad attività alberghiere, all'esercizio di
imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di
attività teatrali, la durata minima è fissata in nove anni.
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La registrazione
Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto le parti hanno l'obbligo di
registrare il contratto.
Riguardo in modo specifico la locazione di immobili con l’approvazione della
legge di Stabilità 2016, il contratto di locazione deve essere “dichiarato”
unicamente dal locatore (proprietario), che dovrà recarsi all’ufficio competente
per il pagamento dell’imposta di registro. La nuova norma stabilisce che la
registrazione debba essere inderogabilmente richiesta entro 30 giorni dal locatore
. Una volta effettuata la registrazione il locatore deve darne notizia al locatario e
all’amministratore del condominio. La legge 392/1978 prevede però che la
registrazione sia pagata dal locatore e dal conduttore. Inoltre, l’Agenzia delle
Entrate ha precisato nel corso del 2016 che in caso di mancata registrazione può
richiedere il pagamento in solido al locatore, al locatario o al mediatore.
La registrazione può avvenire in forma cartacea presentandosi agli sportelli
avendo effettuato il pagamento della registrazione (modello F24), con il modulo
di richiesta compilato e con due copie del contratto, in alternativa la registrazione
può avvenire anche telematicamente, con apposita configurazione.
Riguardo il pagamento vedi tabella sottostante:
Costo
registrazione
contratto locazione Imposta ordinaria Cedolare secca
imposta di registro:
Fabbricati a uso abitativo: 2% del
canone annuo moltiplicato per il
numero delle annualità;
Fabbricati strumentali per natura: 1%
del canone annuo, se la locazione è
effettuata da soggetti passivi Iva e 2%
del canone, negli altri casi;
Fondi rustici 0,50% del corrispettivo
annuo moltiplicato per il numero delle
annualità;
Altri immobili: 2% del corrispettivo
annuo moltiplicato per il numero delle
annualità.
non si paga
Imposta di bollo 16 euro ogni 100 fogli di contratto non si paga
Imposta sostitutiva non si paga
canone libero: 21%
del canone annuo
stabilito dalle parti.
canone concordato:
10% fino al 2017,
15% dal 2018.
Obblighi del locatore
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Il locatore deve: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione: alla
consegna la cosa locata deve risultare priva di vizi o difetti che sin dall’inizio ne
limitino o non ne consentano del tutto l’uso pattuito; il locatore dovrà, quindi,
prima di consegnare la cosa effettuare tutti i necessari accertamenti per verificare
che sia in un buono stato, poiché la mancata verifica è motivo di colpa;
mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto: il locatore
deve provvedere sempre, sino alla fine della locazione, alle necessarie riparazioni,
di sua pertinenza, ovvero le opere di manutenzione straordinaria ed ordinaria,
volte a garantire al conduttore un reale godimento del bene (come ad esempio nel
caso della sostituzione della caldaia rotta affinché non vengano a mancare mai
nell’abitazione il riscaldamento e o l’acqua calda); le opere di piccola
manutenzione sono invece di competenza del conduttore;
garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione: il
locatore ha il dovere di provvedere a tutelare il conduttore dalle azioni di chi non
si limiti ad una semplice ed immotivata opera di disturbo, ma pretenda di avere un
diritto sulla cosa locata;
provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, dandone
documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e
all’amministratore del condominio (qualora l’immobile sia all’interno di un
condominio), anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe
condominiale.
Obblighi e i diritti del conduttore
Il conduttore deve: prendere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia
nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti
presumersi dalle circostanze: con l’attenzione e la cura tipiche dell’uomo medio,
può utilizzare la cosa secondo l’uso cui è destinata e non può quindi effettuare
innovazioni che ne mutino la destinazione o la natura, dovendo esercitare il suo
diritto entro l’ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano dal contratto
o che comunque si desumono dalle circostanze esistenti al momento della stipula
dell’accordo;
corrispondere nei termini convenuti il canone: nella misura e con le modalità
pattuite in contratto, il locatore deve pagare ogni mese puntualmente il canone di
locazione al locatore, senza effettuare autoriduzioni o sospensioni di pagamento
decise in via autonoma;
restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della
descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo
risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto: alla scadenza della
locazione il conduttore deve liberare l’immobile dalle proprie cose e restituire le
chiavi al proprietario, permettendogli quindi di riprendere possesso del proprio
bene, avendo cura di aver lasciato la casa nelle stesse condizioni e con gli stessi
arredi (se presa in locazione ammobiliata) in cui l’aveva trovata, salvo il normale
deterioramento che il bene possa avere avuto per il solo passaggio del tempo. Ad
esempio, se l’immobile dato in locazione gli era stato dato imbiancato dal
proprietario, dovrà farlo rimbiancare prima di andare via.
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Contratto di Assicurazione
Definizione
L’assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso il pagamento di un
corrispettivo, detto premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti
convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o
una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.
Il codice civile così definisce all'art. 1882 il contratto di assicurazione,
distinguendo le due tipologie contrattuali che riguardano l'assicurazione contro i
danni e sulla la vita.
Il concetto di "rischio" è il presupposto che giustifica la diffusione delle
assicurazioni nella società moderna in cui l'evento dannoso, il "sinistro", non è più
una fatalità.
Caratteristiche
L'assicurazione è un contratto tipico, a forma libera (anche se l'art. 1888 prevede
a fini probatori la necessità della forma scritta), consensuale (a meno che le parti
non prevedano che si perfezioni al momento del pagamento del premio), a effetti
obbligatori, di durata, bilaterale (o plurilaterale, nel caso della coassicurazione),
a titolo oneroso, a prestazioni corrispettive e infine aleatorio, poichè la
realizzazione del vantaggio auspicato dalle parti dipende non dalla loro volontà,
ma da eventi imprevedibili che esse stesse non possono controllare. La
prestazione assicurativa è pertanto solo eventuale, condizionata dal verificarsi del
sinistro, in mancanza del quale non trova alcuna ragion d'essere, mentre il rischio
del singolo con la correlativa minaccia al proprio interesse si trasferisce
sull'assicuratore che può così suddividere tra gli altri assicurati l'alea di ogni
singolo contratto.
L'impresa di assicurazione, per espressa previsione dell'art. 1883, deve essere
esercitata da un istituto di diritto pubblico o da società per azioni con l'osservanza
delle norme stabilite da leggi speciali, ora raccolte nel Codice delle assicurazioni
private (Dlgs n. 209/2005 con le modifiche apportate dalla Legge 4 agosto 2017,
n. 124).
Oggetto del contratto
Il rischio assicurato è oggetto di determinazione contrattuale in base alla quale
non tutte le esposizioni possono essere coperte e non tutti i danni, eventualmente
verificatisi, possono essere risarciti.
Il rischio deve essere individuato e ben determinato per inquadrare con certezza
l'evento dannoso che il soggetto verosimilmente teme possa verificarsi e
l'interesse che vuole proteggere da una simile eventualità.
Esistono alcune limitazioni che esonerano l'assicuratore dalla responsabilità per
eventi provocati dall'interessato con dolo o, salvo patto contrario, con colpa grave
(art. 1900). Altrettanto la compagnia non potrà rispondere, salvo patto contrario,
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dei danni determinati da vizio intrinseco della cosa non denunciato (art. 1906), dei
danni causati da eventi del tutto imprevedibili quali le guerre, insurrezioni, tumulti
popolari e movimenti sismici (esistono le prime polizze contro eventi sismici) e
nemmeno è tenuto (salvo deroga pattuita tra le parti) al pagamento delle somme
assicurate in caso di suicidio dell'assicurato entro due anni dalla stipula del
contratto (art. 1927).
L'Associazione Nazionale fra le Imprese Assicuratrici (ANIA) con la diffusione
annuale di contratti standard indica alle imprese associate le modalità di
stipulazione dei contratti e relative clausole, mirando a promuovere trattamenti
omogenei per ogni ramo assicurativo. Nelle forme richieste dall'art. 1888, la
polizza, sottoscritta dalla parti, contiene generalmente, oltre alle condizioni
generali, quelle personalizzante, definite "aggiuntive" e quelle "particolari",
derivanti dalla libera contrattazione tra le parti.
Gli obblighi dell'assicurato
Le prestazioni dovute dall'assicurato si realizzano nell'obbligo di pagamento del
premio e nell'impegno di assolvimento di determinati oneri.
Per quanto riguarda il primo deve essere versato anticipatamente e, se periodico,
all'inizio di ciascun periodo assicurativo., essendo previsto, in caso di ritardo, un
periodo di tolleranza di 15 giorni per le assicurazioni danni e di 20 per
l'assicurazione sulla vita.
Le conseguenze dell'inadempimento o del ritardo dell'assicurato sono diverse,
proprio a seconda dei due rami assicurativi:
- nell'ipotesi dell'assicurazione danni la protezione è sospesa fino al pagamento
del premio unico o della prima rata (art. 1901, comma 1), rimanendo esonerato
l'assicuratore dalla sua prestazione se il sinistro si verifica nel periodo di
inadempimento; per i mancati pagamenti successivi è previsto un periodo di
tolleranza di 15 giorni, solo decorso il quale la prestazione assicurativa viene
sospesa (art. 1901, comma 2). L'assicuratore potrà agire per la riscossione dei
premi non corrisposti entro sei mesi dall'inadempimento, operando, in caso di
inazione, la risoluzione di diritto del contratto che l'assicurato potrà impedire con
il pagamento degli eventuali arretrati e delle spese, riattivando in tal modo la
polizza;
- diverso il caso dell’assicurazione sulla vita (nel promo anno azione di recupero,
negli anni successivi il contratto si risolve).
Inoltre, per quanto riguarda gli oneri a carico dell'assicurato, è previsto quello di
avviso (art. 1913) con il quale, con una descrizione veritiera dei fatti, dovrà essere
denunciato con qualunque mezzo all'assicuratore il sinistro entro tre giorni dal suo
verificarsi (o dal momento in cui il contraente stesso ne ha avuto conoscenza) e
l'onere di salvataggio (art. 1914) finalizzato a porre in essere condotte dettate da
criteri di media diligenza per evitare il sinistro o ridurne le conseguenze. In tal
caso l'assicuratore è comunque tenuto a rifondere le spese sostenute dall'assicurato
e i danni dallo stesso subiti, salvo provare che l'opera di salvataggio è stata
effettuata sconsideratamente. Il mancato assolvimento di tali oneri comporta la
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perdita del diritto all'indennizzo, se compiuto dolosamente, ad una riduzione
dell'indennità, se condizionato da colpa.
L'assicurato ha anche l'onere, al momento della stipula del contratto, di descrivere
il rischio per il quale intende assicurarsi senza reticenze (omissioni intenzionali) o
inesattezze (omissioni non intenzionali) Lo stabilisce l'art. 1892, comma 1, per il
quale l'onere s'intende inadempiuto quando vengono taciute circostanze che, se
correttamente comunicate, avrebbero indotto l'assicuratore a non stipulare o ad
applicare condizioni diverse. Pertanto, se le dichiarazioni inesatte sono state
fornite con dolo o colpa grave l'assicuratore può dichiarare al contraente di voler
impugnare il contratto entro il termine di decadenza di tre mesi dal momento in
cui è venuto a conoscenza del vizio (art. 1892, comma 2). In tal caso con
l'annullamento del contratto l'assicuratore potrà trattenere i premi corrisposti fino
a quel momento e non sarà tenuto ad alcun indennizzo in caso si verifichi il
sinistro (art. 1892, comma 3).
Naturalmente l'inesattezza può essere anche parziale e indurre solo
all'annullamento delle relative clausole, lasciando il contratto valido per il resto
(art. 1892, comma 4) o recedendo comunque, entro tre mesi, dal contratto se il
contraente ha agito senza dolo o colpa grave.
La causa di annullamento del contratto di assicurazione, prevista dall'art. 1892
c.c., esige il simultaneo concorso di tre elementi essenziali: a) una dichiarazione
inesatta o una reticenza dell'assicurato; b) l'influenza di tale dichiarazione o
reticenza ai fini della reale rappresentazione del rischio; c) che la reticenza o la
dichiarazione inesatta siano frutto del dolo o della colpa grave dell'assicurato.
Pertanto, non qualunque reticenza di circostanze conosciute dall'assicurato è causa
di annullamento del contratto di assicurazione, ma l'annullamento è invocabile
solo quando la dichiarazione falsa o reticente sia di tale natura che l'assicuratore
non avrebbe dato il suo consenso o non l'avrebbe dato alle medesime condizioni
se avesse conosciuto l'esatta o completa verità.
Gli obblighi dell'assicuratore
A parte gli obblighi di trasparenza, informazione precontrattuale ed esauriente
redazione dei testi contrattuali, l'obbligo per l'assicuratore di corrispondere
l'indennizzo sorge, come si è detto, al verificarsi del sinistro e il relativo credito
diventa esigibile al termine dell'istruttoria per l'accertamento e la liquidazione del
danno, trasmissibile per causa di morte (esclusa l'assicurazione infortuni) e per
atto tra vivi con la cessione del contratto o il trasferimento della polizza se
all'ordine o al portatore.
La prova del danno è dovuta dall'assicurato che potrà accettare con l'assicuratore
una determinazione peritale (art. 1908, comma 2) per stabilirne l'entità.
Nella definizione dell'entità dell'indennizzo, una volta liquidato il danno, occorre
tenere presente dell'eventuale previsione di una franchigia e di una massimale
che costituisce il limite massimo dell'obbligo assicurativo.
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Si parlerà quindi di assicurazione piena quando il massimale è pari al valore
assicurabile, di sottoassicurazione (art. 1907) quando il massimale è inferiore a
tale valore e di soprassicurazione (art. 1909) quando il massimale eccede il valore
reale della cosa assicurata.
L’assicurato ha l’obbligo di comunicare all’assicuratore tutte le variazioni che
incidono sul bene assicurato e sui relativi rischi pena la perdita totale o parziale
del diritto all’indennizzo, nonché la cessazione dell’assicurazione, ai sensi degli
artt. 1892, 1893 e 1894 del Codice Civile.
La polizza Globale Fabbricati è quel contratto con cui un condominio può
trasferire il rischio di eventuali danni, che vanno dall’incendio alla responsabilità
civile, passando per i danni da acqua e da eventi sociopolitici e per la rc
dell’amministratore, ad una compagnia di assicurazione. La polizza del
condominio deve essere stipulata dall’amministratore dello stabile previa
autorizzazione dell’assemblea, fatto salvo il caso in cui nel regolamento del
condominio non sia previsto esplicitamente la stipula di tale contratto.
Elemento fondamentale per la stipula del contratto risulta essere il “valore di
ricostruzione a nuovo” del fabbricato, che nulla ha che vedere con il valore
commerciale ma è calcolato in base alla spesa prevista per l’integrale costruzione
a nuovo con le stesse caratteristiche.
Le polizze globale fabbricati sono divise in due sezioni, incendio e altri danni
diretti ai beni (garanzie aggiuntive, come ad es. i danni da acqua) e responsabilità
civile verso terzi.
Assicurazione professionale
Dal 15 agosto 2013 è entrato in vigore l’obbligo, per i professionisti iscritti
all’Albo dei geometri, di dotarsi di una polizza assicurativa di responsabilità civile
contro eventuali danni a terzi, così come previsto dal DPR n. 137 del 2012.
L’art. 5 del PDR 137/2012 obbliga il professionista a “rendere noti al cliente, al
momento dell’assunzione dell’incarico, gli estremi della polizza professionale
…”, si ritiene pertanto che tale obbligo ricada sul professionista iscritto all’Albo,
nel momento in cui eserciti attività professionale.
Si evidenzia altresì che, ai sensi dello stesso articolo 5 comma 2 del D.P.R.
137/2012, “il professionista che ometta di stipulare un'assicurazione per la
responsabilità civile contro eventuali danni a terzi incorre nella commissione di un
illecito disciplinare".
Aspetti critici assicurazione professionale: massimale, franchigia o scoperto,
irretroattività, tutela penale
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Il Contratto di Appalto
Definizione
L'appalto è quel contratto con il quale un soggetto, detto appaltatore, si obbliga
nei confronti di un altro soggetto, detto committente, a compiere una
determinata opera o un servizio dietro corrispettivo in denaro, con propria
organizzazione di mezzi e con gestione a proprio rischio.
Egli è anche tenuto a fornire la materia necessaria per il compimento dell'opera, a
meno che la convenzione o gli usi non stabiliscano diversamente.
La norma
La nozione di appalto, più in particolare, è contenuta nell'articolo 1665 del codice
civile, il quale così recita: "L'appalto è il contratto con il quale una parte assume,
con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il
compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro".
Il corrispettivo
[
Il corrispettivo che spetta all'appaltatore è determinato generalmente dalle parti,
che ne individuano la misura o che stabiliscono con quale modo individuarla.
Se, tuttavia, non vi provvedono, esso va calcolato o facendo riferimento alle
tariffe esistenti o agli usi o, in mancanza, con provvedimento del giudice.
Obbligazione di risultato
L'obbligazione assunta dall'appaltatore nei confronti del committente non è una
semplice obbligazione di mezzi ma un'obbligazione di risultato.
L'appaltatore, infatti, non è tenuto solo a svolgere una determinata attività, ma
anche a realizzare l'opera o eseguire il servizio, ovverosia a procurare il risultato
pattuito con il committente.
Impossibilità della prestazione
Può tuttavia accadere che la prestazione sia divenuta impossibile per cause non
imputabili all'appaltatore. In tal caso, e se l'impossibilità non è ascrivibile neanche
al committente, egli avrà comunque diritto a un compenso per l'opera che abbia
già svolto, seppure solo laddove e nella misura in cui l'opera stessa sia utile al
committente.
Opera difforme dal progetto o con vizi
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Nel caso, invece, in cui l'opera realizzata sia difforme rispetto al progetto
concordato con il committente o presenti dei vizi, l'appaltatore risulta
inadempiente.
In forza di quanto disposto dall'articolo 1667 del codice civile, infatti, l'appaltatore
è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera.
Affinché il committente possa beneficiare di tale garanzie, tuttavia, questi devono
essere denunciati entro sessanta giorni dalla loro scoperta. Tale termine è posto a
pena di decadenza ma non opera in due casi: se l'appaltatore ha riconosciuto le
difformità o i vizi e se li ha occultati. Se simili ipotesi si verificano, la denuncia
non è necessaria.
L'azione nei confronti dell'appaltatore, invece, si prescrive nel termine di due anni
dal giorno in cui l'opera è stata consegnata.
In ogni caso, il codice civile prevede che il committente che sia stato convenuto
per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché abbia denunciato le
difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla loro scoperta e prima che sia decorso
il termine biennale dalla consegna.
Esclusione dalla garanzia
La garanzia per difformità e vizi dell'opera in taluni casi non è dovuta.
Ci si riferisce, in particolare, alle ipotesi in cui il committente abbia accettato
l'opera e le difformità o i vizi fossero da lui conosciuti o riconoscibili (purché in
questo caso l'appaltatore non li abbia taciuti in malafede).
Difetti dell'opera
Il codice civile, dinanzi alle difformità o ai vizi dell'opera realizzata
dall'appaltatore , dà al committente una duplice possibilità:
chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore
oppure
chiedere che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il
risarcimento del danno in caso di colpa dell'appaltatore.
Può anche accadere, però, che le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla
del tutto inadatta alla sua destinazione. Se ricorre tale ipotesi, il committente può
chiedere la risoluzione del contratto.
Rovina di edificio
Nel caso in cui l'appalto abbia come oggetto edifici o altri immobili destinati a
lunga durata, la responsabilità dell'appaltatore si estende.
Egli, infatti, è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi
causa nel caso in cui, nel corso di dieci anni dal suo compimento, l'opera
rovini in tutto o in parte per vizio del suolo o per difetto della costruzione, o,
per le medesime ragioni, presenta un evidente pericolo di rovina o gravi
difetti.
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La responsabilità dell'appaltatore, tuttavia, opera solo laddove la denuncia
intervenga entro un anno dalla scoperta, mentre il diritto del committente si
prescrive in un anno dalla denuncia.
Variazioni concordate, necessarie o ordinate
In alcuni casi, l'appaltatore è legittimato ad apportare delle variazione alle
modalità convenute dell'opera.
Ciò, innanzitutto, laddove il committente le abbia autorizzate per iscritto (con la
precisazione che, se il prezzo dell'opera è stato determinato globalmente, egli non
ha diritto a un compenso ulteriore, salvo diversa pattuizione).
Inoltre, in caso di mancato accordo tra le parti, è possibile interpellare il giudice
affinché determini le variazioni da introdurre (e le correlative variazioni di prezzo)
nel caso in cui esse si rendano necessarie per l'esecuzione dell'opera a regola
d'arte. Vengono lasciate salve, tuttavia, la possibilità dell'appaltatore di recedere
dal contratto ottenendo un'equa indennità nel caso in cui l'importo delle variazioni
superi il sesto del prezzo complessivo convenuto e la possibilità del committente
di recedere dal contratto corrispondendo un equo indennizzo nel caso in cui le
variazioni siano di notevole entità.
Infine, delle variazioni al progetto possono essere apportate anche unilateralmente
dal committente.
Tale facoltà conosce, però, due limiti ben precisi: il loro ammontare non deve
superare il sesto del prezzo complessivo convenuto e in ogni caso esse non
devono importare notevoli modificazioni della natura dell'opera o dei quantitativi
nelle singole categorie di lavori previste nel contratto. All'appaltatore, poi, è
riconosciuto il diritto al compenso per i lavori maggiori che ha eseguito (in questo
caso anche se il prezzo dell'opera è stato determinato globalmente).
Potere di controllo del committente
Nel corso dell'esecuzione del contratto di appalto, al committente sono
riconosciuti ampi poteri di controllo e verifica.
Egli, innanzitutto, può controllare i lavori durante il loro svolgimento, verificarne
lo stato a proprie spese e, se accerta che l'esecuzione non è coerente con quanto
stabilito in contratto o non è a regola d'arte, può fissare un termine entro il quale
l'appaltatore deve porre rimedio a tale anomalia, decorso inutilmente il quale il
contratto si intende risolto con diritto del committente al risarcimento del danno.
Il committente, poi, ha il diritto di verificare l'opera compiuta prima di riceverla e
non appena l'appaltatore lo metta in condizione di provvedervi.
Se non vi provvede, tralasciando di farlo senza giusti motivi nonostante l'invito
dell'appaltatore o ricevendo l'opera senza riserva, o se non comunica il risultato
della verifica entro un breve termine, l'opera si considera accettata. L'accettazione
è il momento in cui scatta il diritto dell'appaltatore al pagamento del corrispettivo,
salvo diversa pattuizione o uso contrario.
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Infine, nel caso in cui l'opera vada eseguita per partite, anche la verifica può
avvenire per singole partite, se uno dei contraenti ne faccia richiesta e con
possibilità per l'appaltatore di domandare il pagamento in proporzione dell'opera
eseguita.
A tal proposito il codice civile precisa che solo il pagamento (e non il versamento
di singoli acconti) produce l'effetto di far presumere l'accettazione della parte di
opera che è stata pagata.
Perimento o deterioramento della cosa
Può anche accadere che l'opera oggetto dell'appalto perisca o si deteriori prima
che il committente la accetti o sia in mora a verificarla, per causa non imputabile
ad alcuna delle parti.
In tal caso è l'appaltatore, se ha fornito la materia, ad addossarsi il rischio del
perimento o del deterioramento. Se invece è stato il committente ad aver fornito la
materia, in tutto o in parte, il perimento o il deterioramento sono a suo carico ma
solo con riferimento alla materia da lui fornita.
Subappalto
Se il contratto d'appalto, per regola generale, deve nascere e svilupparsi solo tra
committente e appaltatore, è tuttavia anche possibile dare in subappalto
l'esecuzione dell'opera o del servizio: a tal fine è però necessaria
l'autorizzazione del committente e non è possibile per l'appaltatore
autodeterminarsi in tal senso.
In tema di subappalto va chiarito che l'appaltatore ha la possibilità, in caso di
responsabilità, di agire in regresso nei confronti dei subappaltatori, purché
comunichi loro, a pena di decadenza, la denuncia entro sessanta giorni da quello
in cui la ha ricevuta. Il subappaltatore, però, non ha alcuna responsabilità se ha
agito come mero esecutore delle direttive dell'appaltatore.
Recesso del committente
Nel caso in cui il committente decida di recedere dal contratto, egli può farlo
liberamente e non trova alcun ostacolo neanche nell'inizio dell'esecuzione
dell'opera o della prestazione del servizio. Tuttavia, deve tenere indenne
l'appaltatore sia delle spese sostenute, che dei lavori eseguiti, che anche del
mancato guadagno.
Morte dell'appaltatore
Resta da analizzare un'ipotesi particolare, contemplata espressamente anche dal
codice civile: quella in cui l'appaltatore muoia.
In tal caso, la regola vuole che il contratto rimanga in essere e non si sciolga.
Tuttavia, fa eccezione il caso in cui ad averlo determinato sia stata la
considerazione della persona del defunto.
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Se però gli eredi dell'appaltatore non danno affidamento per la buona esecuzione
dell'opera o del servizio, il committente può sempre recedere dal contratto ed è
tenuto a pagare agli eredi il valore delle opere eseguite, in ragione del prezzo
pattuito, e a rimborsarli delle spese sostenute per l'esecuzione del rimanente (nei
limiti in cui le opere eseguite e le spese sostenute gli sono utili).
Egli può poi domandare la consegna dei materiali che sono stati preparati e dei
piani in via di esecuzione, corrispondendo agli eredi un'adeguata indennità e nel
rispetto delle norma a tutela delle opere dell'ingegno.
Appalto pubblico ed esecuzione opera
Decreto Legislativo 18 aprile 2016 n. 50 (codice dei contratti pubblici) e
successive modificazioni
Definizione
Contratto a titolo oneroso, stipulato per iscritto tra una stazione appaltante o un
ente aggiudicatore facenti parte della P.A. e uno o più operatori economici,
avente per oggetto l'esecuzione di lavori, la fornitura di prodotti, la prestazione di
servizi come definiti dal codice.
L’appalto pubblico ha ad oggetto:
l’esecuzione di lavori, o
l’acquisizione di servizi, o
l’acquisizione di forniture di prodotti, o
l’esecuzione di lavori e l’acquisizione di prodotti e servizi.
I lavori pubblici comprendono le attività di costruzione, demolizione, recupero,
ristrutturazione, restauro e manutenzione di opere.
Le opere comprendono sia quelle che sono il risultato di un insieme di lavori
edilizi o di genio civile, sia quelle di presidio e difesa ambientale e di ingegneria
naturalistica.
Gli appalti pubblici di forniture sono i contratti aventi ad oggetto l’acquisto, la
locazione finanziaria, la locazione o l’acquisto a riscatto, con o senza opzione per
l’acquisto, di prodotti.
Il contratto d’appalto pubblico è un contratto a titolo oneroso, in quanto, a fronte
dell’esecuzione di un lavoro o dell’acquisizione di un prodotto o servizio, la
stazione appaltante è tenuta a dare un corrispettivo economico al soggetto
aggiudicatario.
Il bando di appalto viene pubblicato sul sito internet dell’ANAC e su altre
piattaforme idonee alla pubblicizzazione. A decorrere dal 18 ottobre 2018, le
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comunicazioni e gli scambi di informazioni nell'ambito delle procedure di cui al
presente codice svolte dalle stazioni appaltanti sono eseguiti utilizzando mezzi di
comunicazione elettroniche.
Per procedere all’assegnazione dell’appalto e alla stipula del contratto occorre
tenere presente che la contrattualistica pubblica – a differenza di quella privata –
dove vige il principio autonomistico e di parità tra le parti – è subordinata al
rispetto della disciplina della c.d. procedura di evidenza pubblica e vede i
soggetti contraenti in una posizione non paritaria almeno nelle prime fasi del
procedimento.
La procedura di appalto deve avere una rilevanza europea quando:
a) euro 5.225.000 per gli appalti pubblici di lavori e per le concessioni;
b) euro 135.000 per gli appalti pubblici di forniture, di servizi delle autorità
governative centrali
c) euro 209.000 per gli appalti pubblici di forniture, di servizi e per i concorsi
pubblici di progettazione aggiudicati da amministrazioni aggiudicatrici sub-
centrali (e ministero Difesa).
Questi appalti sono definiti sopra la soglia europea.
Fasi dell’appalto pubblico
I soggetti dell’appalto pubblico sono: responsabile del procedimento, direttore
dell’esecuzione del contratto e direttore dei lavori, oltre che l’impresa o le imprese
affidatarie e subappaltanti.
L’art. 2 del Cod. App. stabilisce infatti che l’affidamento di un contratto pubblico
debba avvenire nel rispetto dei principi di economicità, efficacia, tempestività e
correttezza e debba altresì rispettare i principi di libera concorrenza, parità di
trattamento, non discriminazione, trasparenza, proporzionalità, nonché quello di
pubblicità, con un richiamo esplicito al legislatore comunitario.
Le PA devono adottare il piano biennale degli acquisti e il piano triennale delle
opere pubbliche.
Le amministrazioni devono procedere agli studi di fattibilità e sostenibilità
indicando i relativi impatti ambientali, sociali, urbanistici, ecc… comprese le
consultazioni con i soggetti portatori di interessi (stakeholder)
Soggetti partecipanti
Possono partecipare alla gara di appalto le imprese in forma individuale,
collettiva e consorziate.
I raggruppamenti di imprese devono fissare il loro impegno e le modalità di
partecipazione in una scrittura privata autenticata in cui dovranno indicare il
legale rappresentante. Non sono ammesse modificazioni del raggruppamento
successivamente alla domanda presentata.
E’ infatti evidente il rischio che una partecipazione in forma plurima o frazionata,
se da un lato consente un maggiore accesso e concorrenza tra possibili
partecipanti, dall’altro senso esattamente si presta a forme ed operazioni fittizie ed
artificiose, non lecite e pregiudizievoli di interessi pubblici, di terzi e dei
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committenti stessi. Non solo: tali forme di partecipazione potrebbero essere
strumentali nell’alterare il mercato della concorrenza con l’effetto contrario a
quello auspicato dai legislatori comunitario e razionale, senza trascurare peraltro
l’aspetto delle possibili infiltrazioni mafiose negli appalti pubblici tramite imprese
prestanome non sospette a copertura di partecipazioni invece collusive e/o
concentrazioni di potere vietate.
Un operatore economico che partecipa ad una procedura di gara per l'affidamento
di un appalto pubblico per il quale è richiesto il possesso di determinati requisiti
(economico-finanziari o tecnico-organizzativi), può dichiarare di avvalersi dei
requisiti di un altro operatore economico. Tale tipo di avvalimento vale solo
per la gara in oggetto e, in caso di aggiudicazione, ha valore per tutto il corso
dell'appalto. L'impresa che "presta" i propri requisiti (ausiliaria) a quella
partecipante (ausiliata) resta estranea sia alla gara che al successivo contratto, ma
deve formalmente impegnarsi sia nei confronti dell'impresa validata che nei
confronti della Stazione appaltante a mettere a disposizione della prima, per tutta
la durata dell'appalto, tutte le risorse di cui questa risulta carente. Restano fermi i
requisiti di ordine generale rif.art.38 codice dei contratti pubblici, che devono
essere posseduti da entrambe.
Le Fasi
Prima dell'avvio delle procedure di affidamento dei contratti pubblici, le stazioni
appaltanti determinano di contrarre, individuando gli elementi essenziali del
contratto e i criteri di selezione degli operatori economici e delle offerte che
può essere qualificata quale provvedimento dell’Amministrazione attraverso il
quale la stessa manifesta la sua volontà di addivenire ad un contratto di un
certo tipo, avente un certo contenuto, per le finalità di interesse pubblico,
con un soggetto determinato e individuato secondo uno dei diversi sistemi
predisposti .
L’articolo 22 del decreto correttivo modifica l’articolo 32 del Codice, al fine di
introdurre una procedura semplificata per affidamenti diretti di contratti di
importo inferiore a 40.000 euro. Infatti si prevede che per gli affidamenti di
contratti di importo inferiore a 40.000 euro, la possibilità per la stazione
appaltante di avviare la procedura di affidamento diretto tramite determina a
contrarre, o atto equivalente, che contenga, in modo semplificato, l’oggetto
dell’affidamento, l’importo, il fornitore, le ragioni della scelta del fornitore, il
possesso da parte sua dei requisiti di carattere generale, nonché il possesso
dei requisiti tecnico -professionali, ove richiesti.
Alla delibera a contrarre segue il bando di gara che costituisce l’atto di avvio
del procedimento di scelta del contraente. Nel bando sono indicati i requisiti
richiesti per partecipare alla gara.
La seconda fase del procedimento di evidenza pubblica concerne la scelta del
contraente .
In termini generali, le procedure per l’individuazione della controparte sono
riconducibili a tre gruppi:
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procedure aperte-nelle quali “qualsiasi operatore economico interessato
può presentare un'offerta in risposta a un avviso di indizione di gara” (art.
60 D.lgs. n. 50/2016);
procedure ristrette–nelle quali qualsiasi operatore economico può
presentare una domanda di partecipazione in risposta a un avviso di
indizione di gara, ma a seguito della valutazione da parte delle
amministrazioni aggiudicatrici delle informazioni fornite, soltanto gli
operatori economici invitati possono presentare un'offerta (art. 61 D.lgs. n.
50/2016);
procedure negoziate–nelle quali l’Amministrazione consulta gli operatori
economici individuati e negozia con uno o più di essi le condizioni del
contratto. L’amministrazione appaltante consulta un numero limitato di
operatori economici selezionati (generalmente da un elenco costituito ed
aggiornato periodicamente presso una stazione appaltante), dotati delle
caratteristiche e qualifiche adatte all'affidamento di un determinato
appalto.
La terza fase del procedimento di evidenza pubblica riguarda la valutazione delle
offerte. La selezione dei partecipanti e delle offerte avviene mediante uno dei sistemi e
secondo i criteri previsti dal codice degli appalti. Ciascun concorrente non può
presentare più di un'offerta e che l'offerta è vincolante per il periodo indicato nel
bando L’art. 95 D.lgs. n. 50/2016, in attuazione della delega e delle direttive
comunitarie, prevedono quale criterio preferenziale per la scelta del contraente
quello della offerta economicamente più vantaggiosa, restando un criterio solo
residuale il criterio del “prezzo più basso”. L'offerta economicamente più
vantaggiosasignifica che essa possiede il miglior rapporto qualità/prezzo
seguendo anche un criterio di comparazione costo/efficacia quale il costo del
ciclo di vita dell’opera o del servizio. Può essere utilizzato il criterio del minor
prezzo: a) per i lavori di importo pari o inferiore a 1.000.000 di euro,
tenuto conto che la rispondenza ai requisiti di qualità è garantita
dall'obbligo che la procedura di gara avvenga sulla base del progetto
esecutivo; b) per i servizi e le forniture con caratteristiche standardizzate o
le cui condizioni sono definite dal mercato; c) per iservizi e le forniture di
importo inferiore alla soglia di cui all'articolo 35, caratterizzati da elevata
ripetitività, fatta eccezione per quelli di notevole contenuto tecnologico o
che hanno un carattere innovativo.
La valutazione delle offerte è effettuata da una commissione giudicatrice di esperti
composta d un numero dispari di membri, non superiore a cinque, iscritti in
specifici albi nazionali (es. ANAC
La quarta fase del procedimento di evidenza pubblica riguarda
l’aggiudicazione, occorre rilevare come l’art. 32, comma 4, disponga che
“L'offerta è vincolante per il periodo indicato nel bando o nell'invito e, in caso di
mancata indicazione, per centottanta giorni dalla scadenza del termine per la
sua presentazione. La stazione appaltante può chiedere agli offerenti il
differimento di detto termine
L'aggiudicazione non equivale ad accettazione dell'offerta. L'offerta
dell'aggiudicatario è irrevocabile fino alla stipula del contratto.
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Divenuta efficace l'aggiudicazione, la stipulazione del contratto di appalto o di
concessione ha luogo entro i successivi sessanta giorni, salvo diverso termine
previsto nel bando o nell'invito ad offrire, ovvero l'ipotesi di differimento
espressamente concordata con l'aggiudicatario. Se la stipulazione del contratto
non avviene nel termine fissato, l'aggiudicatario può, mediante atto notificato alla
stazione appaltante, sciogliersi da ogni vincolo o recedere dal contratto.
All'aggiudicatario non spetta alcun indennizzo, salvo il rimborso delle spese
contrattuali documentate. Il contratto non può comunque essere stipulato prima di
trentacinque giorni dall'invio dell'ultima delle comunicazioni del provvedimento
di aggiudicazione.
Il contratto è stipulato, a pena di nullità, con atto pubblico notarile informatico,
ovvero, in modalità elettronica secondo le norme vigenti per ciascuna stazione
appaltante, in forma pubblica amministrativa a cura dell'Ufficiale rogante.
Nei trenta giorni successivi all’aggiudicazione la stazione appaltante provvede ad
effettuare i controlli sulla documentazione presentata dall’aggiudicatario.
Esecuzione del Contratto
La fase della esecuzione del contratto e, in particolare, l’aspetto delle possibili
modifiche contrattuali, viene affrontata per la prima volta dal legislatore su
indicazione della Corte di Giustizia. La Corte ha, infatti, ritenuto che alcune
modifiche contrattuali, soprattutto in contratti di lunga durata, risultino
inevitabili, pur ribadendo il generale divieto di apportare modifiche
oggettive e soggettive al contratto già concluso ed in corso di esecuzione. L’art.
106, dunque, dispone che i contratti di appalto possono essere modificati
senza l’espletamento di una nuova procedura d’appalto in alcune specifiche
ipotesi.
Nel dettaglio, lo ius variandi può essere esercitato:
a) se le modifiche contrattuali, a prescindere dal loro valore monetario, sono state
previste nei documenti di gara iniziali, senza apportare modifiche o opzioni
che avrebbero l'effetto di alterare la natura generale del contratto;
b) quando le modifiche siano connesse a lavori, servizi o forniture
supplementari, necessari in considerazione del fatto che le prestazioni non erano
incluse nell’appalto iniziale e non
sia possibile la modifica del contraente per motivi economici o tecnici e,
contestualmente la modifica comporti per l'amministrazione aggiudicatrice o
l’ente aggiudicatore notevoli disguidi o una consistente duplicazione dei costi;
c) qualora le modifiche siano necessarie in conseguenza di circostanze
impreviste e imprevedibili per l’amministrazione aggiudicatrice che se ne
assume la responsabilità. In tali casi le modifiche all’oggetto del contratto
assumono
d) quando le modifiche non abbiano natura sostanziale. E’, infine, possibile una
modifica soggettiva del contratto, con la sostituzione di un nuovo contraente
a quello aggiudicatario dell'appalto iniziale, qualora ricorrano alcune circostanze
quali ad esempio le fusioni di società
L’art. 106, poi, dispone che i contratti possono parimenti essere modificati, oltre a
quanto previsto al comma 1, senza necessità di una nuova procedura a
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norma del presente codice, se il valore della modifica è al di sotto di entrambi i
seguenti valori:
-le soglie fissate per gli appalti europei;
-il 10 per cento del valore iniziale del contratto per i contratti di servizi e
forniture e il 15 per cento del valore iniziale del contratto per i contratti di
lavori. Tuttavia la modifica non può alterare la natura complessiva del contratto.
Qualora la necessità di modificare il contratto derivi da errori o da omissioni
nel progetto esecutivo, che pregiudicano in tutto o in parte la realizzazione
dell'opera o la sua utilizzazione, essa è consentita solo nei limiti quantitativi di cui
al presente comma, ferma restando la responsabilità dei progettisti esterni.
L'art. 105 comma 2 definisce il subappalto "il contratto con il quale l'appaltatore
affida a terzi l'esecuzione di parte delle prestazioni o lavorazioni oggetto del
contratto di appalto, inoltre si introduce un limite in percentuale del valore delle
prestazioni subappaltabili rispetto all'importo complessivo dell'appalto ovvero la
quota del 30 per cento dell'importo complessivo.
Il soggetto affidatario del contratto può affidare a terzi l'esecuzione di parte delle
prestazioni o lavorazioni oggetto del contratto di appalto, previa autorizzazione
della stazione appaltante entro trenta giorni dalla relativa richiesta. Il
subappaltatore deve possedere tutti i requisiti richiesti dal bando (es. regolarità
contributiva e retributiva dei lavoratori, sicurezza nel cantiere, ecc). Prima della
modifica del codice degli appalti del 2017, i soggetti subappaltatori dovevano
essere indicati al momento della domanda di partecipazione al bando, comunque
nei bandi europei è previsto che venga indicata nella domanda anche una terna di
appaltatori. Il contraente principale, anche nel subappalto, "è responsabile in via
esclusiva nei confronti della stazione appaltante" in quanto il contratto stipulato
tra l'affidatario ed il subappaltatore, ad esclusione dei casi previsti dalla
normativa, non instaura nessun rapporto con la stazione appaltante.
Il subappalto non può formare oggetto di ulteriore subappalto. I soggetti affidatari dei contratti possono affidare in subappalto le opere o i lavori,
i servizi o le forniture compresi nel contratto, previa autorizzazione della stazione
appaltante purché:
a) l’affidatario del subappalto non abbia partecipato alla procedura per
l’affidamento dell’appalto;
b) il subappaltatore sia qualificato nella relativa categoria;
c) all’atto dell’offerta siano stati indicati i lavori o le parti di opere ovvero i servizi
e le forniture o parti di servizi e forniture che si intende subappaltare;
d) l’affidatario dimostri l’assenza in capo ai subappaltatori dei motivi di
esclusione previsti dal codice degli appalti.
Il responsabile unico del procedimento controlla l'esecuzione del contratto
congiuntamente al direttore dei lavori per i lavori e al direttore dell’esecuzione del
contratto per i servizi e forniture.
Le stazioni appaltanti individuano, prima dell'avvio delle procedure per
l'affidamento, su proposta del responsabile unico del procedimento, un direttore
dei lavori che può essere coadiuvato, in relazione alla complessità dell'intervento,
da uno o più direttori operativi e da ispettori di cantiere. Il direttore dei lavori si
occupa del controllo tecnico, contabile e amministrativo dell'esecuzione
dell'intervento affinchè i lavori siano eseguiti a regola d'arte ed in conformità al
progetto e al contratto. Il direttore dei lavori ha la responsabilità del
coordinamento e della supervisione dell'attività di tutto l'ufficio di direzione dei
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lavori, ed interloquisce in via esclusiva con l'esecutore in merito agli aspetti
tecnici ed economici del contratto. Il direttore dei lavori ha la specifica
responsabilità dell'accettazione dei materiali, sulla base anche del controllo
quantitativo e qualitativo degli accertamenti ufficiali delle caratteristiche
meccaniche e in aderenza alle disposizioni delle norme tecniche per le costruzioni
vigenti. Al direttore dei lavori fanno carico tutte le attività ed i compiti allo stesso
espressamente previsti dal codice degli appalti.
Risoluzione
Il contratto è soggetto a risoluzione (scioglimento) qualora l’affidatario non abbia
più i requisiti richiesti (es. qualifiche, antimafia, ecc...), per grave inadempienza. Il
direttore dei lavori provved ad inviare una relazione con le contestazioni
assegnando un termine in caso di ritardo nell’esecuzione dei lavori. In mancanza
di adeguate controdeduzioni o dell’esecuzione delle parti in ritardo il contratto si
intende risolto. Nella liquidazione dei lavori eseguiti la stazione appaltante terrà
conto delle maggiori spese sostenute per procedere a un altro soggetto
assegnatario.
In caso di recesso della stazione appaltante, con preavviso di venti giorni,
l’esecutore avrà diritto al pagamento delle opere eseguite più un decimo delle
opere rimanenti.
con preavviso di venti giorni,
Collaudo e Verifica
I contratti pubblici sono soggetti a collaudo per i lavori e a verifica di
conformità per i servizi e per le forniture, per certificare che l'oggetto del
contratto in termini di prestazioni, obiettivi e caratteristiche tecniche, economiche
e qualitative sia stato realizzato ed eseguito nel rispetto delle previsioni e delle
pattuizioni contrattuali. Per i contratti pubblici di lavori di importo superiore a 1
milione di euro e inferiore alla soglia (bando europeo) il certificato di collaudo
può essere sostituito dal certificato di regolare esecuzione rilasciato per i lavori
dal direttore dei lavori. Per i lavori di importo pari o inferiore a 1 milione di euro e
per forniture e servizi di importo inferiore alla soglia di cui all’articolo 35, è
sempre facoltà della stazione appaltante sostituire il certificato di collaudo o il
certificato di verifica di conformità con il certificato di regolare esecuzione
rilasciato per i lavori dal direttore dei lavori e per forniture e servizi dal
responsabile unico del procedimento. Nei casi di cui al presente comma il
certificato di regolare esecuzione è emesso non oltre tre mesi dalla data di
ultimazione delle prestazioni oggetto del contratto.
Il collaudo finale o la verifica di conformità deve avere luogo non oltre sei mesi
dall'ultimazione dei lavori o delle prestazioni, salvi i casi di particolare
complessità dell'opera o delle prestazioni da collaudare, per i quali il termine può
essere elevato sino ad un anno. Il certificato di collaudo o il certificato di verifica
di conformità ha carattere provvisorio e assume carattere definitivo decorsi due
anni dalla sua emissione.
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L’appaltatore risponde per la difformità e i vizi dell'opera o delle prestazioni,
ancorchè riconoscibili, purchè denunciati dalla stazione appaltante prima che il
certificato di collaudo assuma carattere definitivo.
Per effettuare le attività di collaudo sull’esecuzione dei contratti pubblici le
stazioni appaltanti nominano tra i propri dipendenti o dipendenti di altre
amministrazioni pubbliche da uno a tre componenti con qualificazione
rapportata alla tipologia e caratteristica del contratto, in possesso dei requisiti di
moralità, competenza e professionalità, iscritti all’albo dei collaudatori nazionale
o regionale di pertinenza.
L'appaltatore alla sottoscrizione del contratto deve costituire una garanzia,
denominata "garanzia definitiva" a sua scelta sotto forma di cauzione o
fideiussione pari al 10 per cento dell'importo contrattuale e tale obbligazione è
indicata negli atti e documenti a base di affidamento di lavori, di servizi e di
forniture.
Al fine di salvaguardare l'interesse pubblico alla conclusione del contratto nei
termini e nei modi programmati in caso di aggiudicazione con ribassi superiori al
dieci per cento la garanzia da costituire è aumentata di tanti punti percentuali
quanti sono quelli eccedenti il 10 per cento.
La cauzione è prestata a garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni del
contratto e del risarcimento dei danni derivanti dall'eventuale inadempimento
delle obbligazioni stesse, nonchè a garanzia del rimborso delle somme pagate in
più all'esecutore rispetto alle risultanze della liquidazione finale.
La garanzia cessa di avere effetto solo alla data di emissione del certificato di
collaudo provvisorio o del certificato di regolare esecuzione. La stazione
appaltante può richiedere al soggetto aggiudicatario la reintegrazione della
garanzia ove questa sia venuta meno in tutto o in parte.
Le stazioni appaltanti hanno il diritto di valersi della cauzione, nei limiti
dell'importo massimo garantito, per l'eventuale maggiore spesa sostenuta per il
completamento dei lavori, servizi o forniture nel caso di risoluzione del contratto
disposta in danno dell'esecutore e hanno il diritto di valersi della cauzione per
provvedere al pagamento di quanto dovuto dall'esecutore per le inadempienze
derivanti dalla inosservanza di norme e prescrizioni dei contratti collettivi, delle
leggi e dei regolamenti sulla tutela, protezione, assicurazione, assistenza e
sicurezza fisica dei lavoratori comunque presenti in cantiere o nei luoghi dove
viene prestato il servizio nei casi di appalti di servizi. Le stazioni appaltanti
possono incamerare la garanzia per provvedere al pagamento di quanto dovuto dal
soggetto aggiudicatario per le inadempienze derivanti dalla inosservanza di norme
e prescrizioni dei contratti collettivi, delle leggi e dei regolamenti sulla tutela,
protezione, assicurazione, assistenza e sicurezza fisica dei lavoratori addetti
all'esecuzione dell'appalto.
La mancata costituzione della garanzia determina la decadenza
dell'affidamento.
L'esecutore dei lavori è obbligato a costituire e consegnare alla stazione appaltante
almeno dieci giorni prima della consegna dei lavori anche una polizza di
assicurazione che copra i danni subiti dalle stazioni appaltanti a causa del
danneggiamento o della distruzione totale o parziale di impianti ed opere, anche
preesistenti, verificatisi nel corso dell'esecuzione dei lavori. Inoltre, per i contratti
con valore superiore al doppio della soglia europea l’appaltatore deve stipulare
una polizza decennale a copertura dei rischi di rovina totale o parziale dell'opera,
ovvero dei rischi derivanti da gravi difetti costruttivi, il limite di indennizzo della
polizza decennale non deve essere inferiore al venti per cento del valore dell'opera