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P.E.C.: luca.verger@archiworldpec.itCodice Fiscale: VRGLCU63R27G224P – Partita IVA: 03222770285
Dott. Arch. LUCA VERGERConsulente Tecnico del Tribunale di Padova
via Gloria n. 3, 35037 - S.Biagio di Teolo (PD)
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO per
ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 1 96/0 9
« - » Credit. Proc. : -
* * *
FASCICOLO “A”
PREMESSA pag. 2
§[1] DOCUMENTIEXART.567c.p.c.p a g . 3
§[2] INIZIOOPERAZIONIPERITALIp a g . 4
§[3] DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI pag. 5
[3a] Attuale Censimento Catastale pag. 8
[3b] Dati Catastali in Atto di Pignoramento e pag. 9
Istanza di Vendita
[3c] Regolarità del censimento catastale pag. 12
[3d] Diritti di comproprietà con terzi pag. 15
[3e] Vincoli di diritto pubblico opponibili pag. 17
[3f] Cfr tra op. realizzata e op. licenziata pag. 18
(3g) Calcolo Superficie commerciale pag. 21
§[4] VALORE COMM. DEI BENI PIGNORATI pag. 28
§[5] CARATT.DEITERRENI(AGRIC./EDIFIC.)
- - -
§[6] FORMALITA’, VINCOLI E ONERI
SUSCETTIBILI DI CANCELLAZIONE pag. 43
§[7] FORMALITA’, VINCOLI E ONERI
A CARICO DELL’ACQUIRENTE pag. 46
E.I. n.
196/09
G.E.
Dott.ssa LOLLI
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§ [ 8 ]CERTIFICAZIONI IMPIANTI pag. 48
§ [ 9 ]PROSPETTO RIEPILOGATIVO pag. 48
§[10] ELENCO DEGLI ALLEGATI pag. 53
FASCICOLO “B”
PROSPETTO RIEPILOGATIVO
FASCICOLO “C”
CALCOLO PARCELLA
* * *
PREMESSA
Il sottoscritto Dott. Arch. Luca Verger, con studio professionale in
Teolo, via Gloria n. 3 (PD), iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici
del Tribunale di Padova con n. 2130, il giorno 01/07/2009 è stato
nominato C.T.U. dalla Sig.ra G.E. Dott.ssa Lolli nell’ambito della
procedura esecutiva in oggetto.
In data 22/09/2009 la Sig.ra G.E., su apposita istanza del C.T.U. in
data 08/09/2009, ha concesso una proroga del termine di deposito
della Consulenza d’Ufficio al 10/11/2009, motivata dal tempo
inutilmente trascorso a causa della mancata ricezione alla consegna
della comunicazione di inizio delle operazioni tecniche con
raccomandata “1” a/r in data 01/09/2009 (Allegato n.): l’indirizzo
del Debitore risultava infatti in quel periodo non abitato.
Per tale motivo, successivamente, il C.T.U., non essendo peraltro in
grado di contattare direttamente il Debitore, ha ritenuto di
procedere alla fissazione della data di inizio delle operazioni
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tecniche per il giorno 01/10/2009 ore 17:00, tramite fax
22/09/2009 inviato al Geom. Arcaro, delegato dal Debitore a
rappresentarlo (Allegato n.).
Nella data fissata si è tenuto un primo sopralluogo presso gli
immobili oggetto di pignoramento, in occasione del quale non si
sono potuto potuti eseguire tutti i rilievi necessari per l’esigenza
manifestata dal Debitore, tramite i suoi delegati presenti, Geom.
Arcaro, Avv.ssa Pomaro e Sig.ra Toffanello, che i beni mobili
custoditi nell’abitazione e non oggetto di pignoramento, non
risultassero rappresentati nel rilievo fotografico.
Nella ulteriore data del 09/10/2009 ad ore 10:00, si è proceduto
pertanto ad un ulteriore sopralluogo nell’ambito del quale si sono
potute completare le indagini e i rilievi necessari
* * *
§ [1]
DOCUMENTI EX ART. 567 c.p.c.
La documentazione depositata risulta costituita di Certificazione
Notarile del Notaio Lorenzo Todeschini Premuda di Padova.
Sono state effettuate visure e ispezioni integrative presso il Catasto e la
Conservatoria dei RR.II (Allegati nn. 5 e 6).
* * *
§ [2]
INIZIO OPERAZIONI PERITALI
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Le operazioni tecniche sono consistite in un’ispezione degli immobili
oggetto di Esecuzione, in un rilievo fotografico e in misurazioni
interne ed esterne dei fabbricati, ove queste sono risultate possibili, al
fine di stabilire la correttezza delle planimetrie catastali rispetto allo
stato di fatto: tali planimetrie sono risultate sostanzialmente
corrispondenti nelle dimensioni a quanto rilevato.
Si è constatato che l’immobile pignorato è costituito da un’abitazione a
due livelli (d’ora in poi denominata “Abitazione”), la quale consiste
nella porzione di un fabbricato di origine rurale, modificato nel
tempo in dimora di livello signorile e assimilabile per tipologia
distributiva e finiture ad una villa (catastalmente “Villino” cat. A/7);
da un fabbricato in stato avanzato di degrado composto di due livelli
(d’ora in poi denominato “Rovina”), il quale possiede dimensioni tali
da poter essere ristrutturato con destinazione residenziale accessoria;
da pertinenze accessorie di costruzione rudimentale e precaria
(prevalentemente legno e lamiera: d’ora in poi denominate
“Rimessa”), da un terreno pertinenziale di notevole estensione, in
gran parte destinato a giardino riccamente alberato, in parte
minoritaria ad orto. Nell’orto è presente una costruzione in legno e
vetro coperta in ondulato, di piccole dimensioni e in precarie
condizioni di manutenzione, adibita a serra-deposito (di seguito
denominata “Serra”).
L’Abitazione, benché idonea ad essere abitata, risulta
complessivamente in condizioni di manutenzione che non possono
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[3a]
Dati del Nuovo Catasto effettivamente risultanti
C.F. (Catasto dei Fabbricati):
Comune di Padova
Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 1, Bene Comune Non
Censibile; Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6; Annotazioni: cortile;
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Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 4, Zona Censuaria: 2,
Categoria: A/7 (Abitazioni in villini), Classe: 2, Consistenza: 10,5 vani,
Rendita catastale €. 1.437,04; Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6,
piano: T-1;
Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 5, Categoria: unità
collabenti (F/2: n.d.C.T.U.), Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6,
piano: T-1.
Intestazione (sub 4 e 5*):
_ nato a PADOVA il 15/08/1945, C.F. - (Proprietà per 1/1);
*: il sub. 1 non ha intestazione in quanto trattasi di Bene Comune Non Censibile;
* * *
C.T. (Catasto dei Terreni):
Comune di Padova
Foglio 112, Mappale: n. 29, Qualità: Ente Urbano, Superficie: are
39 e ca 72 (mq. 3972 n.d.C.T.U.)
[senza intestazione catastale in quanto trattasi di Ente Urbano]
* * *
[3b]
Dati catastali
Atto di Pignoramento e Istanza di Vendita
I dati catastali contenuti nell’ATTO DI PIGNORAMENTO in data
18/03/2008 e nell’ISTANZA DI VENDITA in data 09/06/2009 (v.
allegata nota di trascrizione del Verbale di pignoramento) sono
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sostanzialmente corrispondenti alle risultanze catastali attuali.
Note del C.T.U.
1) Si precisa che nell’ISTANZA DI VENDITA (v. allegata Nota di
Trascrizione del Verbale di pignoramento n. 14726/8446 del
21/04/2009), è indicato come “immobile n. 4” il mappale 29 del fg.
112 del Catasto Terreni, il quale in realtà non costituisce un
ulteriore immobile rispetto ai primi tre, ma corrisponde al
censimento al Catasto Terreni dell’area che comprende i tre
mappali del Catasto Fabbricati indicati quali “immobile 1”
(mapp. 325 sub. 1), “immobile 2” (mapp. 325 sub. 4), e
“immobile 3” (mapp. 325 sub. 5);
2) La natura del Mapp. 325 sub. 5 del fg. 5 del Catasto Fabbricati è
specificata quale “Ente Urbano” nell’ATTO DI PIGNORAMENTO
e nell’ISTANZA DI VENDITA (v. allegata Nota di Trascrizione
del Verbale di pignoramento n. 14726/8446 del 21/04/2009):
trattasi di “unità collabenti”, ovvero appartenenti alla Categoria
F/2 di cui all’art. 3 comma 2 punto b) del Decreto Ministero delle
Finanze 2 gennaio 1998 n. 28, vale a dire di “costruzioni inidonee ad
utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello
di degrado”: a differenza dell’Ente Urbano (definizione al Catasto
Terreni di un BCNC al Catasto Fabbricati), sono dotate di
intestazione;
3) Nell’ATTO DI PIGNORAMENTO e nell’ISTANZA DI VENDITA
(v. Nota di Trascrizione del Verbale di Pignoramento n. n.
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14726/8446 del 2 1/04/2009) non è indicata la Sezione Urbana
(“E”);
4) Nell’ISTANZA di VENDITA (v. Nota di Trascrizione del Verbale
di Pignoramento n. n. 14726/8446 del 21/04/2009) non è
indicato l’indirizzo per quanto riguarda il mapp. 325 sub. 5 del Fg.
5 del Catasto Fabbricati e per quanto riguarda il mapp. 29 del Fg.
112 del Catasto Terreni.
ATTO DI PIGNORAMENTO
Comune di Padova, via Gustavo Levorin n. 6
NCEU, fg. 5, particella 325, subalterno 1, cat. E;
NCEU, fg. 5, particella 325, subalterno 4, cat. A/7, vani 10,5;
NCEU, fg. 5, particella 325, subalterno 5, cat. EU;
NCT, fg. 112., particella 29, cat. T, consistenza 39 are 72 centiare.
ISTANZA DI VENDITA
(Nota di Trascr. Verbale di Pignoramento 14726/8446 del 21/04/2009)
Immobile n. 1
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 1
Natura: E – ENTE COMUNE Consistenza: -
Indirizzo: VIA GUSTAVO LEVORIN N. civico: 6
Immobile n. 2
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
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Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 4
Natura: A/7-ABITAZ.IN VILLINI Consist.: 10,5 vani
Indirizzo: VIA GUSTAVO LEVORIN N. civico: 6
Immobile n. 3
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 5
Natura: EU – ENTE URBANO Consistenza: -
Immobile n. 4
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: TERRENI
Foglio: 112 Particella 29 Sub.: -
Natura: T-TERRENO Consistenza: 39 are 72 cent.
* * *
[3b]2
Atto di Pignoramento cfr Istanza di vendita
L’ATTO DI PIGNORAMENTO in data 18/03/2008 e l’ISTANZA DI
VENDITA 09/06/2009 riportano sostanzialmente gli stessi dati, con
le stesse lievi difformità, sopra rilevate, rispetto ai dati
effettivamente risultanti attualmente.
* * *
[3c]
Regolarità del Censimento Catastale
Vi sono alcune difformità tra le planimetrie catastali e lo stato di
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fatto rilevato in occasione del sopralluogo del C.T.U.:
1) Per quanto riguarda la planimetria P.T. dell’Abitazione di cui al
mapp. 325 sub. 4: lo spazio della Cucina che costituisce accesso
al Ripostiglio è indicato con una maggiore profondità in
direzione Nord-Sud rispetto a quanto rilevato nel sopralluogo: ~ml.
2,10 (misurati sulla planimetria catastale) contro gli effettivi ~ml.
1,66;
2) Per quanto riguarda la planimetria P.1 dell’Abitazione di cui al
mapp. 325 sub. 4, i vani censiti quali sub. 5 (“unità collabenti”, cat.
F/2 di cui all’art. 3 comma 2 punto b del Decreto Ministero delle
Finanze 2 gennaio 1998 n. 28) e identificati quali “bagni”, sono
indicati come accessibili sia dal Guardaroba attraverso due porte,
sia dalla Camera 3 attraverso un passaggio a sbalzo con parete
curva: in realtà essi non risultano accessibili né dal Guardaroba, né
dalla Camera 3, non essendovi porte di comunicazione con il
Locale Guardaroba, né alcun passaggio con la Camera 3;
parimenti la terrazza non risulta accessibile da alcun locale
interno all’Abitazione;
3) Per quanto riguarda la planimetria del sub. 5 (Rimessa), indicato
nell’Estratto di Mappa ad una distanza di circa 3-4 metri dal
muro di cinta Est, risulta in realtà ad esso addossato; inoltre la
costruzione non è in muratura, come sembrerebbe indicare la
planimetria catastale, ma risulta costruita con materiali precari
quali pali e pannelli di legno e lamiera; il primo Ripostiglio a Sud
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(Rip. 1) è indicato nella planimetria quale garage, e vi è
un’annotazione manuale secondo la quale l’unità sarebbe fusa
con il sub. 4 (Abitazione); nello stato di fatto, il Rip. 1 non ha le
caratteristiche di un garage, è adibito a deposito e non risulta
censito nel sub. 4;
4) Per quanto riguarda la planimetria P.T. del sub. 5 (Rovina):
alcuni setti murari interni ivi indicati non risultano presenti (v.
Locale 1 e Locale 2 nel rilievo del C.T.U. – Allegato n. ); non
risultano altresì rappresentati i vani che il C.T.U. ha rilevato
quali Locale n. 3 e n. 5; inoltre è ivi indicata una scala di
collegamento con il P1, di cui non esiste traccia;
5) Per quanto riguarda la planimetria P1 del sub. 5 (Rovina), non è
stato possibile verificarne la relativa correttezza o meno rispetto
allo stato di fatto, in quanto dall’esterno il fabbricato si presenta
fittamente ricoperto di vegetazione e la sua articolazione risulta
non identificabile, mentre all’interno, oltre a mancare una scala
di adduzione al P.1, le strutture orizzontali appaiono pericolanti e
non sicure;
Il costo delle pratiche catastali necessarie al Catasto Fabbricati (per
variazioni planimetrie) e al Catasto Terreni (per aggiornamento
della mappa), assommando i diritti di ufficio e la parcella del
richiedente comprensiva di accessori di legge, può giungere ad un
importo di circa €. 2.000,00, cifra che di fatto non ha incidenza
significativa sul valore di stima degli immobili.
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* * *
[3d]
Diritti di comproprietà con soggetti terzi
Sugli immobili oggetto del presente pignoramento non sussistono
diritti di comproprietà con soggetti terzi (v. successivo punto 3d: Atti
di Provenienza).
* * *
[3d]1: Atti di Provenienza
I beni oggetto di pignoramento con l’attuale consistenza, sono
pervenuti alla piena proprietà dell’Esecutato Sig. _ per i seguenti Atti:
1) Quota nuda proprietà di 1/3: Testamento pubblico registrato con
atto in data 03/03/1969 rep. n. 13068 del notaio La Rosa
Salvatore di Padova, trascritto a Padova il 22 marzo 1969 ai nn.
4731/3590 (v. Allegato n.), con il quale gli immobili allora così
identificati: Comune di Padova, C.T., Fg. 112, mapp. 29 di are
28.08, mapp. 31 di are 7.77, mapp. 32 di are 5.17, per un totale di
are 41,02 (comprendenti una porzione di are 1.30 poi ceduta nel
1997 al Comune di Padova, quale mapp. 769 del Fg. 112, dal Sig. _
-), pervengono in proprietà per successione in morte di _ -nato
a Vigonza il 19(o 20)/10/1906, e per la quota di 1/3 di nuda
proprietà ciascuno, al Sig. _ - nato a Padova il 15/08/1945, -, al Sig.
_ - nato a Padova il
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10/08/1932, - e al Sig. _ - nato a Padova il 13/06/1937, -,
rimanendo beneficiaria dell’usufrutto la Sig.ra -, vedova _, nata a
Cartura il 14/10/1914, -;
2) Piena proprietà della medesima quota di 1/3: dal 27/03/1986,
alla morte della Sig.ra - (v. Ispezione integrativa del CTU in data
05/11/2009 e Visura Storica per Immobile al Catasto Terreni in
data 27/10/2009);
3) Quota piena proprietà degli ulteriori 2/3: Compravendita in data
15/11/1990 n. 53050 rep. n. 53050 del notaio La Rosa Salvatore
di Padova, trascritto a Padova il 07/12/1990 ai nn.
29440/20205, con la quale “i sigg. _ FA - cedono e vendono al
fratello _ -, che acquista la quota indivisa di 2/3 (due terzi) degli
immobili censiti: COMUNE DI PADOVA – Foglio 112 (...) – mapp.
29 (...) di are 28.08 (...) - 31 (...) di are 7,77 (...) – 32 di are 5.17
(...) = totali are 41.02” [comprendenti una porzione di are 1.30
poi ceduta nel 1997 al Comune di Padova, quale mapp. 769 del Fg.
112, dal Sig. _ -];
4) Cessione Mapp. 769 Fg. 112: Compravendita in data 15/11/1997 n.
200994 Notaio Doria Roberto di Padova, trascritta a Padova il
05/12/1997 ai nn. 33986/23467, con la quale il Sig. _ -, nato a
Padova il 15/08/1945, B-, cede al Comune di Padova,
00644060287, la piena proprietà del
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Mapp. 769 del Fg. 112 del Catasto Terreni, di are 1.30, confinante
a Nord con il Mapp. 29 (_ -), a Sud con Via Levorin, a Est con il
Mapp. 95 e ad ovest con il Mapp. 797: la consistenza catastale
dell’area su cui insistono gli immobili oggetto di pignoramento,
oggi censita quale mapp. 29 del Fg. 112 del Comune di Padova di
are 39.72, deriva appunto dalla sottrazione delle are 1.30 del
Mapp. 769 del Fg. 112, dalle are 41.02 pervenute in proprietà al
Sig. _ - per gli atti sopra citati.
* * *
[3e]
Esistenza di vincoli di diritto pubblico
Le indagini effettuate dal C.T.U. presso la Conservatoria dei RR.II.
di Padova non hanno evidenziato la presenza di alcun vincolo di
diritto pubblico incidente concretamente sul godimento
dell’immobile e opponibile alla procedura esecutiva (v. anche
Certificazione notarile in Atti).
Per quanto riguarda i vincoli derivanti dalle prescrizioni urbanistiche
e di assetto del territorio del Comune e della Provincia di Padova, si
rimanda all’Allegato n. 4 (C.D.U. Prot. Gen. n. 223426
dell’08/09/2009, estratto N.T.A. del P.R.G, estratto N.T.A. del
P.A.T.I., estratto N.T.A. del P.A.T.).
* * *
[3f]
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Confr onto tra l’opera realizzata e l’opera licenziata
In base alle risultanze di approfondite indagini del C.T.U. presso
l’Archivio delle Pratiche Edilizie e l’Archivio Cartografico del
Comune di Padova e alla normativa in materia (art. 17 Legge
765/1967, art. 31 Legge 47/1985) e tenuto conto che il primo P.R.G.
del Comune di Padova risale al 1957, non si può affermare che le
costruzioni oggetto di pignoramento costituiscano o contengano
abusi edilizi, ovvero che integralmente o parzialmente risultino
certamente costruite, senza concessione edilizia, successivamente al
1957.
Nell’Archivio dell’Ufficio di Edilizia Privata del Comune di Padova, il
C.T.U. ha reperito tre pratiche edilizie, con autorizzazione, riferite al
fabbricato la cui porzione Est, attualmente identificata quale mapp.
325 sub. 4 del Fg. 5 Sez. E del Catasto Fabbricati, è oggi oggetto di
Esecuzione Immobiliare: la Prot. 30460 del 07/10/1935 e la prot.
10483 del 18/03/1949 (intestate la prima a _ -, la seconda a _ -)
riferita alla porzione Ovest (allora identificata quale mapp. 145/a del
Fg. 5 Sez. E); e la Prot. 38131 dell’11/12/1935, intestata a _ -, riferita
alla porzione Est (allora identificata quale mapp. 145/b del Fg. 5 Sez.
E): per quanto riguarda quest’ultima si tratta dell’autorizzazione alla
realizzazione di modifiche interne funzionali alla divisione dalla
porzione Ovest (costruzione della scala di adduzione al P.1 e
tamponamento di porte), opere di cui si ha in
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parte notizia anche nell’Atto di Stralcio di quota rep. 16115 Notaio
Foratti dr. Fausto di Padova, trascritto a Padova ai nn. 1749/1088 (v.
Certificazione Notarile in Atti e l’Allegato n. 6).
Negli elaborati grafici si possono riconoscere l’attuale Abitazione con
una distribuzione interna ancora elementare, affine per tipologia ma
non esattamente corrispondente all’attuale (in particolare al P.T.), e
mancante dell’ampliamento sull’angolo Sud-Est (Cucina e servizi
annessi); e il fabbricato posto più a Sud e qui denominato “Rovina”: è
evidente pertanto che l’assetto definitivo dell’Abitazione, derivi da una
ristrutturazione complessiva realizzata successivamente al 1935.
L’indagine eseguita dal C.T.U. presso l’Archivio Cartografico del
Comune di Padova, con la visura e l’acquisizione degli
aerofotogrammetrici del 1953, 1967, 1975, 1983 e 1995 (Allegato n.
4), non ha tuttavia consentito di stabilire con certezza se alcune delle
costruzioni, o parti di esse, oggi oggetto di pignoramento, siano state
realizzate successivamente al 1957 in assenza di concessione edilizia:
infatti trattasi di sommarie traduzioni grafiche di fotografie aeree
non del tutto attendibili per la numerosa presenza di vetusti alberi di
alto fusto che a tutt’oggi impediscono di scorgere con nettezza ad
esempio l’ampliamento Sud-Est (Cucina e Servizi annessi) e la
Rimessa (v. ortofoto dell’area nel sito www.padovanet.it);
l’ampliamento Sud-Est, che tramite stima a vista da parte del C.T.U.,
potrebbe verosimilmente risalire a periodo anteriore il 1953, non è
presente in alcuno degli aerofotogrammetrici, nemmeno in quello
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del 1995 sottostante l’attuale P.R.G.; parte della Rimessa è presente
solamente nell’aerofotogrammetrico del 1995.
E stata reperita inoltre un’altra pratica intestata al Sig. _, la prot.
33202 del 23/08/1976, concernente la richiesta di autorizzazione per
modifiche delle pertinenze accessorie al fine di realizzare un
allevamento di polli e conigli: la pratica non è tuttavia giunta
all’approvazione con il rilascio della concessione.
* * *
[3f]1: Agibilità
Il fabbricato non è dotato di certificato di agibilità (nella pratica
edilizia Prot. 38131 dell’11/12/1935 sopracitata, non è presente
l’autorizzazione all’abitabilità di cui all’art. 221 del R.D. 27/07/1934 n.
1265 – Allegato n. 4); tuttavia, come confermato al C.T.U. dal Tecnico
Comunale dell’U.T. 3 competente per la zona in oggetto, Geom.
Contin, all’epoca, fuori dal centro abitato, vigeva una prassi in deroga alla
norma citata, secondo la quale non veniva richiesta l’autorizzazione alla
costruzione e all’abitabilità: a parere dello stesso Tecnico Comunale, il
fabbricato in oggetto deve pertanto essere considerato regolare.
A conferma di questa tesi, deve considerarsi il fatto che
nell’Autorizzazione del Podestà di cui al prot. 38131, attinente
modifiche ad un preesistente fabbricato rurale, venga prescritto
“l’obbligo della osservanza, sotto la sua piena responsabilità, di
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tutte le norme contenute nei regolamenti comunali di edilizia e di
igiene”.
Infine si fa presente che l’incidenza dei costi per l’eventuale
ottenimento del certificato di agibilità, viene comunque considerata
dal C.T.U. nella stima dell’immobile, essendo tali costi certamente
compresi nelle opere di manutenzione straordinaria di cui necessita
l’Abitazione per essere comparata con gli standards e i valori di
mercato attuali: eventuali modifiche catastali, accertamenti sulla
sicurezza dei solai, sostituzione degli impianti e relative certificazioni,
opere funzionali al risparmio energetico (sostituzione dei serramenti
etc.), opere funzionali all’aggiornamento dell’impianto fognario.
* * *
(3g)
Calcolo della Superficie Commerciale
La superficie commerciale dell’immobile in oggetto è stata
calcolata con sostanziale riferimento all’Allegato “C” comma 4 del
D.P.R. n. 138/98 e alla Norma UNI 10750 (Agenzie Immobiliari –
Requisiti del servizio, Luglio 1998) punto 4.4.2, come somma
complessiva:
1) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio
diretto di quelli principali, quali bagni, ripostigli, ingressi,
corridoi e simili;
2) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani
principali, quali soffitte, cantine e simili, opportunamente
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omogeneizzata;
3) della superficie dei balconi, terrazze e simili di pertinenza
dell’unità immobiliare, opportunamente omogeneizzata;
4) della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile
costituente pertinenza dell’unità immobiliare, opportunamente
omogeneizzata;
La superficie commerciale è stata determinata misurando la
superficie coperta al lordo delle murature esterne. In particolare, i
muri interni e quelli perimetrali esterni sono stati computati per
intero, fino ad uno spessore massimo di cm.50, mentre quelli in
comune tra diverse destinazioni (ad. es: principale ed accessoria)
sono stati computati al 50% fino ad uno spessore massimo di cm. 25
(DPR 138/98).
I coefficienti di omogeneizzazione utilizzati sono i seguenti:
1) calcolo della superficie commerciale dei balconi: è calcolata, per
quelli sporgenti dal filo esterno del fabbricato, in aggiunta a
quella dell’abitazione nella misura del 25%, per quelli non
sporgenti dal filo esterno del fabbricato (logge) nella misura del
35% (UNI 10750).
2) calcolo della superficie commerciale delle terrazze: è calcolata,
per le terrazze poste a livello e a servizio della zona giorno, in
aggiunta a quella dell’abitazione nella misura del 30%, quando il
risultato non superi la superficie stessa della zona asservita, del
25% in tutti gli altri casi; per le terrazze poste a livello e a
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servizio di altre zone dell’abitazione, è aggiunta a quella della
stessa nella misura del 25%, quando il risultato non superi la
superficie stessa della zona asservita, del 20% in tutti gli altri
casi.
3) Calcolo della superficie commerciale delle verande: è calcolata
in aggiunta alla superficie commerciale dell’abitazione nella
misura del 60% (UNI 10750).
4) calcolo della superficie commerciale dei portici: è calcolata in
aggiunta alla superficie commerciale dell’abitazione nella misura
del 35% (UNI 10750).
5) calcolo della superficie commerciale delle parti praticabili in
piano interrato o sottotetto (cantine, taverne, lavanderie,
solaio): è calcolata in aggiunta alla superficie commerciale
dell’abitazione nella misura del 50% qualora i locali siano
comunicanti con i vani principali e/o accessori a servizio diretto di
quelli principali, del 25% qualora non comunicanti (D.P.R.
138/1998).
6) calcolo della superficie commerciale dei box per auto: è
calcolata in aggiunta a quella commerciale dell’abitazione nella
misura del 50%.
7) calcolo della superficie commerciale del giardino o dello
scoperto di pertinenza: è generalmente calcolata in aggiunta a
quella dell’abitazione nella misura del 10% fino al totale della
superficie commerciale dell’abitazione stessa, del 2% per la
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superficie eccedente (D.P.R. 138/1998): nel caso di estensioni
notevolmente maggiori di quella normale (mq. 400,00-800,00)
si considera per l’eccedenza un indice inferiore al 2% ovvero un
prezzo a corpo compatibile con le caratteristiche di appetibilità e
vendibilità dell’intero bene in relazione alle condizioni di
mercato.
N.B.1: Le quote percentuali indicate possono variare in ragione di fattori incrementativi o
decrementativi, determinati da particolari caratteristiche dimensionali, di ubicazione e di
qualità ambientale.
N.B.2: Si fa presente che il calcolo della superficie commerciale attuale dell’immobile,
non comprende le superfici identificate catastalmente come “unità collabenti” di cat. F/2:
infatti, trattandosi di fatto di fabbricati o parti di fabbricato fatiscenti e/o pericolanti o non
accessibili, possiedono un valore equivalente esclusivamente alla potenzialità derivante
dalla possibilità di ristrutturazione e ampliamento: tali superfici vengono comprese
pertanto nel calcolo della superficie commerciale conseguente al recupero di tali unità
degradate.
N.B.3: La superficie del terreno di pertinenza è stata ricavata dalla consistenza catastale
del mapp. 29 del Fg. 112 C.T., detratte le superfici delle strade interpoderali ad Est e a Nord,
comprese nel predetto mappale, e la superficie del sedime dell’Abitazione.
Abitazione
Abitazione (P.T.) mq. 136,24 x 1,00 = mq. 136,24
Centrale Termica mq. 3,56 x 0,25 = mq. 0,89
Abitazione (P.1) mq. 120,58 x 1,00 = mq. 120,58
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Totale abitazione attuale (arrotondato al mq.) = mq. 258,00
Unità collabenti (P.1) mq. 15,00 x 1,00 = mq. 15,00
Terrazza (P.1) mq. 4,55 x 0,25 = mq. 1,14
Totale abitazione recuperata (arrotondato al mq.) = mq. 274,00
Pertinenze Accessorie (Rovina e Rimessa)
Rovina (P.T.) mq. 81,32 x 1,00 = mq. 81,32
Rovina (P.1) mq. 37,86 x 1,00 = mq. 37,86
Rimessa mq.128,00 x 0,25 = mq. 32,00
Garage*** mq. 23,00 x 0,50 = mq. 11,50
Totale pertinenze recuperate (arrotondato al mq.) = mq. 162,68
Terreno di pertinenza
mq. 3.972,00 – mq. 330,00 – mq. 140,00 = mq. 3.502,00 – 258,00 = mq. 3.244,00
Terreno: mq. 258,00 x 0,10 = mq. 25,80mq. 3244,00 x 0,01 = mq. 32,44
Totale terreno di pertinenza (arrotondato al mq.) = mq. 58,00
Totale Sup.Comm. attuale* = mq. 316,00
Totale Sup.Comm. dopo il recupero* = mq. 495,00
*: si precisa che non si tratta di una superficie reale, ma di una superficie indicizzata, la quale contiene
cioè già un giudizio di valore.
**: si è considerata la presenza del garage indicato nelle planimetrie catastali, benché tale unità non
risulti censita, né il locale indicato possieda le caratteristiche di un’autorimessa, in quanto nell’ipotesi di
un recupero, tale locale potrebbe essere adibilito a tale uso.
* * *
(3g)1: Descrizione sommaria
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Considerate le caratteristiche dell’Abitazione e del Terreno di
pertinenza, di notevole estensione, destinato prevalentemente a
parco-giardino e riccamente alberato ed articolato, si può assimilare
l’insieme nel suo stato attuale alla tipologia della villa con parco,
nonostante l’abitazione costituisca una porzione di fabbricato, si trovi
cioè accostato ad un altro immobile, come ad es: una bifamiliare.
Considerata la potenzialità derivante dal recupero della pertinenza
accessoria qui denominata “Rovina”, deve considerarsi che il
compendio immobiliare, una volta restaurato potrebbe essere
assimiliato alla tipologia della villa con dependance e parco.
* * *
(3g)2: Confini e Orientamento
La proprietà confina a Nord con il Mapp. 25, a Sud con il Mapp. 769
(di proprietà del Comune), a Est con il Mapp. 95, a Ovest con i Mapp.
956 e 943, tutte particelle del Fg. 112 del C.T. (v. Allegato n. 5).
L’Abitazione ha facciate finestrate a Nord (i locali Pranzo e Androne
al P.T. e la Camera 2 e la Biblioteca al P1), a Sud (il locale Pranzo,
l’Androne, la Cucina al P.T., e la Camera 1, lo Studio e il Vano Scala al
P.1) e ad Est (il Salotto-Studio, il Bagno e il Ripostiglio al P.T., e la
Camera 3 al P.1): l’orientazione non può dirsi ottimale in quanto i lati
maggiormente finestrati risultano a Sud (luce diretta) e a Nord (poca
luce), mentre i locali finestrati ad Est sono illuminati solo la mattina:
l’orientazione ottimale dovrebbe essere Est-Ovest, con gli spazi della
Zona Notte orientati ad Est e quelli della Zona Giorno ad
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Ovest.
L’Abitazione, anche per la presenza di alberi, restituisce la
senzazione di poca luminosità degli spazi interni.
* * *
(3g)3: Finiture
Le finiture, per quanto di tono signorile, risultano non omogenee in
tutta l’Abitazione e denunciano un degrado, più o meno accentuato,
dovuto alla vetustà e all’usura.
Deve evidenziarsi tuttavia che tale eterogeneità appare
programmatica e comunque risolta in modo da determinare un
carattere dell’insieme di Abitazione e parco, benché molto
particolare, tuttavia armonioso.
* * *
(3g)4: Impianti
Gli impianti elettrico e termotecnico (non vi è impianto di
climatizzazione) sono datati, parte fuori traccia (l’elettrico) e
comunque privi di certificati di conformità: pertanto qualsiasi
intervento di manutenzione straordinaria che si consideri nella stima
dell’immobile per comparare l’immobile agli standards attuali, deve
prevedere la parziale o verosimilmente integrale sostituzione e
integrazione degli impianti.
* * *
(3g)5: Stato di conservazione
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L’edificio non è in buone condizioni di manutenzione: in particolare si
è notata la vetustà e il degrado della copertura e delle lattonerie,
verosimilmente corrispondenti all'età dell'ultima ristrutturazione del
fabbricato (ipoteticamente anteriore al 1957) con un interessamento
della struttura, e la conseguente necessità del rifacimento.
Le murature denunciano fenomeni, sia pure non estremamente gravi,
di risalita di umidità, con ammaloramento degli intonaci esterni ed
anche interni.
Le finiture (pavimenti, tinteggiature, infissi, etc.), come già
evidenziato, denunciano un degrado dovuto alla vetustà, all’uso e alla
mancanza di manutenzione.
* * *
(3g)6: Caratteristiche della Zona
L’immobile oggetto di pignoramento si trova in Padova, nella
frazione di Camin, la quale è zona periferica e interessata dalla
presenza della Zona Industriale, e tuttavia è considerata, se non
pregiata, comunque molto appetibile assieme alla zona di Vigonovo
situata sulla stessa direttrice (Via Vigonovese), in quanto risultando
molto ben servita (si accede in pochi minuti alla tangenziale e
all’autostrada), consente l’insediamento a pochi minuti dal centro
città e a prezzi notevolmente inferiori a quelli cittadini.
* * *
§ [4]
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VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI
Si è proceduto a determinare il più probabile valore di mercato dei
beni in oggetto, per via sintetico comparativa, eseguendo la stima per
coefficiente di merito sulla base dei prezzi correnti nella zona per
nuove unità immobiliari o per unità immobiliari simili ristrutturate,
rapportati al tipo di costruzione da valutare mediante coefficienti
riduttivi o maggiorativi che tengano conto della diversa ubicazione e
panoramicità, del diverso tipo di costruzione, del grado di vetustà e
del grado di obsolescenza tecnologica e funzionale.
La potenzialità dei beni in oggetto va considerata attentamente alla
luce della normativa ordinaria specifica per la zona agricola (art. 20
N.T.A. del P.R.G. così come modificata dalla L.R. n. 11/2004 e
successive modificazioni ad opera della L.R. n. 4/2008), di quella
derivante dalla L.R. n. 14/2009 (cd. “Piano Casa”) così come
specificata dalla Circolare Regionale n. 4 del 29/09/2009 (BUR n. 82
del 06/10/2009) e delle caratteristiche del caso in esame: in
particolare, a proposito del comma 2 L.R. 14/2009, la C.R. 4/2009
specifica che la percentuale di ampliamento del 20% va applicata
esclusivamente alla consistenza degli edifici esistenti, prescindendo
dagli ampliamenti realizzabili in via ordinaria sulla base degli
strumenti urbanistici vigenti con l’eccezione della “prima casa in
zona agricola, il cui ampliamento, secondo l’art. 9 comma 6 è
calcolato sul volume massimo assentibile. Se il volume esistente è
superiore la percentuale di ampliamento va calcolata sul volume
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esistente”. Il citato comma 2, prescrive che l’ampliamento deve
essere realizzato in aderenza rispetto al fabbricato esistente o
utilizzando un corpo edilizio contiguo già esistente: la C.R. 4/2009
specifica al proposito che per contiguità si intende la prossimità
all’edificio principale e il carattere pertinenziale.
Per quanto riguarda la possibilità consentita dall’art. 3 L.R. 14/2009
di procedere alla integrale demolizione e ricostruzione con
ampliamento fino al 40% di edifici costruiti anteriormente al 1989, la
C.R. 4/2009 chiarisce in premessa a pag. 3 che “non vi è motivo per
escludere le zone agricole dall’applicazione delle regole generali. È
pertanto possibile realizzare gli interventi di cui agli artt. 2 e 3
anche su edifici situati in zona agricola (...) ed è ammesso anche nel
caso in cui l’edificio non sia più funzionale alla conduzione del
fondo”; chiarisce ulteriormente, in accordo con la finalità
esclusivamente perseguita dalla legge, di un rinnovamento del
patrimonio edilizio desueto con tecniche costruttive più avanzate e
sostenibili, che “fatte salve le variazioni conseguenti
all’ampliamento, [l’edificio ricostruito] deve mantenere un rapporto
con la sua localizzazione originaria, con esclusione quindi della
possibilità di ricomporre il volume in altra posizione, quantunque
sulla stessa area di proprietà”: il confronto tra il comma 2 e il
comma 3 dell’art. 3 della L.R. 14/2009 (comma 3 nel quale è
consentita una percentuale di ampliamento del 50% “nel caso in cui
l’intervento di cui al comma 2 comporti una ricomposizione
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planivolumetrica con forme architettoniche diverse da quelle
esistenti comportanti la modifica dell’area di sedime nonché delle
sagome degli edifici originari e sia oggetto di un piano attuativo ai
sensi della legge regionale n. 11/2004”) , porta a ritenere
fondatamente, che gli interventi consentiti dal comma 2 debbano
risolversi nel rispetto della configurazione originaria, ovvero nella
ricostruzione dell’esistente sulla medesima area di sedime, con la
medesima sagoma, tipologia e forma architettonica originarie, fatte
salve le variazioni dovute all’ampliamento (tale interpretazione è
stata confermata al C.T.U. dal Tecnico Comunale dell’U.T.3). Si
evidenzia inoltre che in base all’art. 9 comma 2 della L.R. 14/2009,
“con gli interventi previsti dagli artt. 2, 3 e 4 non può essere
modificata la destinazione d’uso degli edifici tranne nel caso di cui
all’art. 2 comma 2, in relazione all’ampliamento realizzato mediante
l’utilizzo di un corpo edilizio contiguo già esistente”; al proposito la
C.R. 4/2009 chiarisce che il comma 2 della legge esclude il cambio di
destinazione d’uso, sia per la parte esistente, sia per quella sostituita
che per quella ampliata: il mutamento della destinazione d’uso nel
caso dell’utilizzo di un corpo edilizio contiguo già esistente (art. 2
comma 2), è volto ad omogeneizzare la destinazione d’uso del corpo
edilizio esistente su cui è stato realizzato l’ampliamento con
l’ampliamento stesso.
Riassumendo e traducendo le precitate prescrizioni nel caso in
esame:
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1) Per quanto riguarda la possibilità di ampliamento del 20%,
considerato che l’Abitazione è accostata ad Ovest ad un’altra unità
immobiliare, che ha tipologia tripartita simmetrica con affacci
prevalenti Nord-Sud, e che si trova a distanza di circa ml. 6,00-
9,00 dal confine Est, si ritiene non applicabile alla stessa quanto
previsto dal comma 1 dell’art. 2 L.R. 14/2009, mentre risulterebbe
possibile quanto previsto dal comma 2 relativamente all’utilizzo a
tal fine della Rovina, quale corpo edilizio pertinenziale contiguo,
ovvero prossimo all’abitazione, con eventuale mutamento della
destinazione d’uso: considerato che il volume esistente,
comprensivo di quello dell’Abitazione e delle pertinenze, consiste
in circa mc.1.427,00 (infatti il volume dell’Abitazione è di circa
mc. 737,00, il volume della Rovina è di circa mc. 330,00, il
volume della Rimessa è di circa mc. 360,00), la Rovina potrebbe
essere ampliata di circa mc. 285,00, e potrebbe quindi
configurarsi quale unità edilizia a destinazione residenziale di
circa mc. 615,00, eventualmente anche autonoma rispetto
all’edificio principale; un siffatto ampliamento della Rovina non
potrebbe essere realizzato sul fronte Est, caratterizzato da forme
architettoniche che, da quanto intravisto tra la folta vegetazione che
le ricopre, potrebbero essere di pregio (archi ogivali, torretta circolare,
etc.), mentre invece potrebbe esserlo sul fronte Sud, essendo la L.R.
14/2009 derogatoria rispetto a tutte le norme urbanistiche regionali
e comunali, in particolare sulle distanze.
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Appare invece non realizzabile la sopraelevazione della parte
Nord, in quanto dovrebbe rispettare la distanza di ml. 3,00
prescritta dall’art. 873 c.c. dalla costruzione confinante a Nord. Si
considererà anche la potenzialità derivante dall’ipotesi di
ampliamento con costituzione di un’unità immobiliare autonoma
con proprio terreno pertinenziale, precisando che la nuova unità
immobiliare risultante avrebbe caratteristiche di orientamento
notevolmente penalizzate, con l’affaccio ad Ovest precluso (a
meno di costruire a ml. 1,50 dal confine ex art. 905 c.c.) e
prevalente affaccio ad Est; in secondo luogo, dovendosi prevedere
per la stessa una porzione esclusiva di terreno pertinenziale,
porterebbe certamente ad una perdita di pregio dell’insieme del
compendio immobiliare attuale, con un valore al nuovo per unità
di superficie commerciale inferiore a quello preso in
considerazione dal C.T.U.;
2) Per quanto riguarda la possibilità di integrale demolizione e
ricostruzione con ampliamento del 40% di cui all’art. 3 L.R.
14/2009, posto che la demolizione non può essere parziale,
ovvero deve riguardare l’intera volumetria esistente (fabbricato
principale e pertinenze accessorie), e che non può essere mutata
la destinazione d’uso (del fabbricato principale e delle
pertinenze), si ritiene la stessa non applicabile al caso in oggetto:
infatti, posto che nella ricostruzione devono essere rispettati il
sedime e la sagoma dell’edificio originario, tranne che per
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l’ampliamento, l’ampliamento non risulta realizzabile né per il
fabbricato principale (che peraltro ha già una consistenza
notevole: mq. 274,00 con le unità collabenti al P.1), né per le
pertinenze accessorie, per il motivo che per le stesse non è
consentito in tale fattispecie, il mutamento della destinazione
d’uso. Si sottolinea inoltre che il Tecnico Comunale dell’U.T. 3,
Geom. Contin, ha confermato al C.T.U. la non applicabilità
dell’art. 3 L.R. 14/2009.
Pertanto si verificherà innanzitutto la potenzialità derivante
dall’eventuale recupero e riutilizzo con la medesima destinazione,
dei fabbricati pertinenziali (Rovina, Rimessa e unità collabenti al P.1: la
Rovina, in particolare può essere recuperata a “dependance” del
fabbricato principale, avendo una consistenza superiore ai mq. 45,00
ed altezze compatibili con l’uso residenziale); successivamente si
aggiungerà il valore stimato della potenzialità derivante da un
eventuale ampliamento del 20% ex art. 2 comma 1 L.R. 14/2009,
concentrato sul fabbricato contiguo pertinenziale qui denominato
“Rovina”, al fine di realizzare un’unità immobiliare autonoma con
proprio terreno pertinenziale.
* * *
[4]1: Indagini di mercato
Le risultanze delle indagini dirette ed indirette hanno rilevato che per
immobili a destinazione residenziale situati in Camin, o in zona
periferica similare, vengono attribuiti valori medi unitari al nuovo di
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~ 1.600,00 €/mq. – 2.000,00 €/mq.: la differenza tra il valore
massimo e minimo dipende dalle diverse tipologie dimensionali: con
l’aumento della consistenza (bifamiliari, villini o ville), e quindi del
valore complessivo dell’immobile, diminuisce di conseguenza il
valore unitario al metro quadrato in relazione all’appetibilità.
* * *
[4]2: Coefficienti di omogeneizzazione
I coefficienti di merito applicati sono quelli desumibili dalla seguente
tabella; quelli scelti per l’omogeneizzazione del valore medio reperito
tramite le indagini di mercato, consentono di apprezzare la
valutazione data alle caratteristiche dell’immobile in oggetto:
1)Caratteristiche posizionali medie
zona periferica 1,00
zona tra periferia e centro 1,20
zona centrale 1,40
zona degradata 0,90
2) Caratteristiche ambientali intrinseche (panoramicità,
orientamento, luminosità)
ottime 1,00
medie 0,95
scadenti 0,90
3) caratteristiche tecniche e funzionali
ottime 1,00
buone 0,90
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mediocri 0,80
scadenti 0,70
4) Caratteristiche tipologiche
villa, villino, fabbr. signorile 1,10
fabbricato di tipo civile 1,00
fabbricato di tipo economico 0,90
fabbricato di tipo popolare 0,80
fabbricato di tipo rurale 0,70
5) Stato di conservazione e manutenzione
normale 1,00
mediocre 0,80
scadente 0,60
6) Vetustà fisica
da 1 a 5 anni 1,00
10 anni 0,95
12 anni 0,93
da 21 a 50 anni 100 – [15 + (anni – 20) x 0,50]
100
oltre 50 anni 0,70
7) Caratteristiche ambientali estrinseche (salubrità, ceto prevalente,
rumorosità, comodità di parcheggio, accessibilità, servizi)
ottime 1,05
buone 1,00
mediocri 0,95
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scadenti 0,90
***
All’unità immobiliare oggetto di valutazione, si è ritenuto di poter
applicare un valore unitario al nuovo pari a 1.700,00 €/mq. che
rappresenta un valore medio attribuibile ad esso per le caratteristiche
tipologiche e dimensionali già descritte sopra, per l’ampio terreno
pertinenziale e per il pregio complessivo del compendio.
Per giungere alla determinazione del valore unitario di mercato da
attribuire all’immobile, si sono applicati a detto valore di 1.700,00
€/mq., opportuni coefficienti di compensazione scelti tra quelli
determinati nella precedente tabella, che consentono di apprezzare la
differenza rispetto alle quotazioni medie di mercato.
In particolare si sono applicati i seguenti coefficienti di correzione in
relazioneallecaratteristicheintrinsechepossedutedall’immobile:
Abitazione e pertinenza
- Caratteristiche Posizionali 1,00*
- Caratteristiche Ambientali intrinseche 0,95**
- Caratteristiche Tecniche e Funzionali 0,80
- Caratteristiche Tipologiche 1,10
- Stato di Conservazione 0,90***
- Vetustà Fisica 0,70****
- Caratteristiche Ambientali estrinseche 1,05
*: si è scelto il coeff. 1,00 in quanto il prezzo reperito tramite indagini dirette riguarda già immobili in
quella zona o in zona similare.
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**: si è scelto il coeff. 0,95 in quanto l’orientazione non risulta ottimale (Nord-Sud);
***: si è scelto il coeff. 0,90 in quanto il degrado è dovuto prevalentemente alla vetustà, valorizzata con
indice 0,70.
****: si è scelto il coeff. 0,70 in quanto l’ultima ristrutturazione risale verosimilmente a più di 50 anni.
Il coefficiente complessivo risulta pertanto:
1,00 x 0,95 x 0,80 x 1,10 x 0,90 x 0,70 x 1,05 = 0,55
Il valore al mq. omogeneizzato risulta:
1.700,00 €/mq. x 0,55= 935,00 €/mq.
Il valore stimato dell’immobile (senza le potenzialità) di complessivi
mq. commerciali ~ 316,00 risulta:
935,00 €/mq. x mq. 316,00 = ≈ €. 300.000,00
* * *
Calcolo della potenzialità derivante dal solo recupero dell’esistente
L’entità della potenzialità edificatoria del bene potrebbe avere come
conseguenza una maggiorazione del valore di stima dell’immobile nel
suo stato attuale.
Si osserva che il valore stimato della maggiorazione dovuta alla
eventuale potenzialità dell’immobile inciderebbe sulla convenienza
economica all’acquisto dello stesso nelle condizioni iniziali di
conservazione: la maggiorazione “x” del valore stimato del bene,
dovuta alla sua intrinseca potenzialità, dovrebbe essere inferiore o al
massimo uguale alla differenza tra il valore stimato del bene
restaurato, e ampliato di fatto con il recupero della “Rovina” in
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Dependance, meno il valore iniziale del bene e i costi da sostenere per il
recupero.
Si calcolano i costi per il recupero, mediante il sistema parametrico
per unità di superficie o volume:
Per quanto riguarda la Rovina, il costo per un recupero di tipo
“pesante”, definito dall’obbiettivo di risanare integralmente il
manufatto edilizio mediante sostituzione e rifacimento degli elementi
orizzontali (solai, pavimentazioni, soffittature), rifacimento anche
parziale degli elementi verticali esterni (muratura di facciata,
rivestimenti, intonaci, tinteggiature) e degli elementi verticali interni
con la creazione di locali per bagni o cucine, la posa in opera degli
impianti e, di fatto, il cambio di destinazione, può essere stimabile in
circa €.1.500,00 per unità lorda di superficie:
- mq. 120,00 x €./mq. 1.500,00 = - €. 180.000,00
I costi di un eventuale ampliamento del 20% ex art. 2 L.R. 14/09 si
stimano con il parametro del metro cubo:
- mc. 285,00 x €./mc. 320,00 = - €. 90.000,00
Per quanto riguarda la Rimessa, la sua demolizione e ricostruzione
può essere stimata in €. 150,00 per unità di volume lordo (con la
realizzazione di un Garage e di Ripostigli):
- mc. 360,00 x €./mc. 150,00 = - €. 50.000,00
Per quanto riguarda l’Abitazione, i costi per una manutenzione
straordinaria con recupero delle unità collabenti al P.1, possono
essere stimati in circa €. 800,00 per unità lorda di superficie (tenuto
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conto del rifacimento della copertura, del risanamento delle
murature e degli intonaci, della sostituzione degli infissi, del
rifacimento e integrazione degli impianti, della sostituzione delle
finiture obsolete, del rifacimento del bagno al P.T. e della Cucina):
mq. 274,00 x €./mq. 800,00 = ~ €. 220.000,00
* * *
Il valore del compendio immobiliare, nello stato successivo
all’eventuale recupero, può essere stimato, applicando il prezzo “al
nuovo” individuato per il bene in oggetto alla superficie commerciale
derivante dal solo recupero delle pertinenze accessorie (unità
collabenti al P.1, Rovina e Rimessa):
Caratteristiche Posizionali 1,00
Caratteristiche Ambientali intrinseche 0,95
Caratteristiche Tecniche e Funzionali 0,95*
Caratteristiche Tipologiche 1,10
Stato di Conservazione 1,00
Vetustà Fisica 1,00**
Caratteristiche Ambientali estrinseche 1,05
*: si è scelto il coeff. 0,95 in quanto l’orientazione non risulta comunque ottimale (Nord-Sud);
**: si è applicato il coeff. 1,00 in quanto il bene recuperato può essere equiparato ad una nuova
costruzione.
Il coefficiente complessivo risulta pertanto:
1,00 x 0,95 x 0,95 x 1,10 x 1,00 x 1,00 x 1,05 = 1,04
Il valore al mq. omogeneizzato risulta:
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1.700,00 €/mq. x 1,04= ~ 1.768,00 €/mq.
Il valore stimato dell’immobile dei complessivi mq. commerciali ~
495,00 recuperati, risulta pertanto:
1.768,00 €/mq. x ~ mq. 495,00 = ≈ €. 875.000,00
La potenzialità deriva pertanto dalla valutazione della differenza tra
tale valore stimato del compendio recuperato, i costi per il recupero e il
valore stimato del bene nelle condizioni attuali di conservazione:
€. 875.000,00 - €. 450.000,00 - €. 300.000,00 = €. 125.000,00
Data la notevole entità dei costi del recupero, si ritiene che la
potenzialità, ovvero la maggiorazione del valore base dovuta alla
convenienza all’acquisto possa essere stimata in €. 75.000,00.
* * *
Pertanto il più probabile valore di mercato del bene, considerata la
sola potenzialità derivante dal mero recupero dei fabbricati (senza
ampliamento), si ottiene dal valore stimato del compendio nelle
attuali condizioni di conservazione con l’aggiunta della potenzialità
stimata:
€. 300.000,00 + €. 75.000,00 = €. 375.000,00
Si precisa che il terreno di pertinenza viene di fatto così valutato ~ €.
69.000,00 (€. 375.000,00 : mq. 316,00 x mq. 58,00) allo stato
attuale, mentre ~ €. 100.000,00 nello stato recuperato (€.
875.000,00 : mq. 495,00 x mq. 58,00).
* * *
Calcolo della potenzialità derivante dal recupero e ampliamento
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Si calcola sinteticamente la ulteriore potenzialità derivante
dall’ampliamento della Rovina del 20% ex art. 2 L.R. 14/09 in
un’unità autonoma con circa mq. 400,00 di terreno di pertinenza: si
avrebbe un aumento della Sup. comm. del compendio di ~mq. 84,00
(tenuto conto del garage indicizzato con parametro 0,50), per un
totale pertanto di mq. 495,00 + mq. 84,00 = mq. 579,00.
Il prezzo base reperito tramite indagini dirette dovrebbe essere
diminuito per l’aumento della consistenza e per la perdita di pregio
del compendio: €. 1.600,00 invece che €. 1.700,00.
Si considerano per entrambe le unità le medesime caratteristiche
ambientali intrinseche ed estrinseche, e un medesimo indice di
omogeneizzazione di 1,04.
Il valore al metro quadrato omogeneizzato risulta pertanto:
1.600,00 €/mq. x 1,04= 1.664,00 €/mq.
Il valore stimato dei due immobili di complessivi mq. commerciali ~
579,00, risulta pertanto:
1.664,00 €/mq. x ~ mq. 579,00 = ≈ €. 960.000,00
La potenzialità deriva pertanto dalla valutazione della differenza tra
tale valore stimato del compendio recuperato e ampliato, i costi per il
recupero e per l’ampliamento e il valore stimato del bene nelle
condizioni attuali di conservazione:
€. 960.000,00 - €. 540.000,00 - €. 375.000,00 = €. 45.000,00
Pertanto il più probabile valore di mercato del bene, considerata la
potenzialità derivante dal recupero dei fabbricati e dall’ampliamento
ex art. 2 L.R. 14/09, si ottiene dal valore stimato del compendio nelle
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attuali condizioni di conservazione (con la potenzialità derivante dal
solo recupero dele unità collabenti) con l’aggiunta della potenzialità
derivante dall’ampliamento:
€. 375.000,00 + €. 45.000,00 = €. 420.000,00
Si precisa che il terreno di pertinenza viene di fatto così valutato ~ €.
77.000,00 (€. 420.000,00 : mq. 316,00 x mq. 58,00) allo stato
attuale, mentre ~ €. 95.000,00 nello stato recuperato (€. 960.000,00 :
mq. 579,00 x mq. 58,00).
* * *
§[5]
CARATT. DEI TERRENI (AGRIC./EDIFIC.)
Omissis.
* * *
§[6]
FORMALITA’, VINCOLI ed ONERI
suscettibili di cancellazione
Risultano, a carico degli immobili sopra descritti, a tutto il giorno
26/08/2009 (ispezioni integrative effettuate dal C.T.U. presso la
Conservatoria RR.II. di Padova – Allegato n. 6), le seguenti formalità
pregiudizievoli suscettibili di cancellazione (v. Certificazione notarile
in Atti):
1) IPOTECA GIUDIZIALE iscritta a Padova in data
01/12/2008 ai nn. 52464/11373 derivante da Decreto Ingiuntivo
Dott. Arch. LUCA VERGER
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rep. 2752/2008 Tribunale di Padova, per €. 68.000,00 (Capitale €.
56.661,00);
A carico dei seguenti immobili:
Immobile n. 1
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 1
Natura: E – ENTE COMUNE Consistenza: -
Indirizzo: VIA GUSTAVO LEVORIN N. civico: 6
Immobile n. 2
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 4
Natura: A/7-ABITAZ.IN VILLINI Consist.: 10,5 vani
Indirizzo: VIA GUSTAVO LEVORIN N. civico: 6
Immobile n. 3
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 5
Natura: EU – ENTE URBANO Consistenza: -
Immobile n. 4
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: TERRENI
Foglio: 112 Particella 29 Sub.: -
Dott. Arch. LUCA VERGER
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P.E.C.: luca.verger@archiworldpec.itCodice Fiscale: VRGLCU63R27G224P – Partita IVA: 03222770285
Natura: T-TERRENO Consistenza: 39 are 72 cent.
A favore:
_ nato a Saonara il 20/07/1 946 (C.F.: -): quota 1/1 proprietà;
Contro:
_ nato a PADOVA il 1 5/08/1945 (C.F-): quota 1/1 proprietà;
2) ATTO DI PIGNORAMENTO trascritto a Padova in data
21/04/2009 ai nn. 14726/8446 per Atto Giudiziario del
28/03/2009 rep. n 1795/2009, Ufficiale giudiziario di Padova C.F.:
80015080288
A carico dei seguenti immobili:
Immobile n. 1
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 1
Natura: E – ENTE COMUNE Consistenza: -
Indirizzo: VIA GUSTAVO LEVORIN N. civico: 6
Immobile n. 2
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 4
Natura: A/7-ABITAZ.IN VILLINI Consist.: 10,5 vani
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P.E.C.: luca.verger@archiworldpec.itCodice Fiscale: VRGLCU63R27G224P – Partita IVA: 03222770285
Indirizzo: VIA GUSTAVO LEVORIN N. civico: 6
Immobile n. 3
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: FABBRICATI
Sezione urbana: - Foglio: 5 Particella 325 Sub. 5
Natura: EU – ENTE URBANO Consistenza: -
Immobile n. 4
Comune: G224 – PADOVA (PD)
Catasto: TERRENI
Foglio: 112 Particella 29 Sub.: -
Natura: T-TERRENO Consistenza: 39 are 72 cent.
A favore:
_ nato a Saonara il 20/07/1 946 (C.F.: -): quota 1/1 proprietà;
Contro:
_ nato a PADOVA il 1 5/08/1945 (C.F. -): quota 1/1 proprietà;
* * *
§ [7]
FORMALITA’, VINCOLI ed ONERI
che rimarranno a carico dell’acquirente
1) Servitù di finestra di cui all’Atto di Stralcio di quota rep. 16115
del 09/02/1935 Notaio Foratti Fausto di Padova, trascritto a Padova il
05/03/1935 ai nn. 1749/1088 (Allegato n. 6): in esso è stabilita
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inoltre una servitù di passaggio sulla capezzagna mediana ed
inferiore dei campi di cui ai mapp. 17/a, b, c, d, e, f (verosimilmente
riguardante solamente i mapp. 17/e, d, c.) che non costituisce più un
vincolo nell’attuale situazione di frazionamento: infatti gli
appezzamenti identificati allora quali mapp. 17/e e 17/c non
rientrano tra i beni oggetto del presente pignoramento.
Per quanto riguarda eventuali vincoli di edificabilità, vi sono
unicamente le prescrizioni del P.R.G. con riferimento alle Zone “E2”, (v.
art. 20 delle N.T.A. così come modificato e integrato dalla L.R. 11/04 –
Allegato n. 4), l’art. 23.2.2b delle N.T.A. del P.A.T.I., per il quale nella
proprietà in oggetto sono individuate due parti, quella già edificata a Sud
come area di urbanizzazione consolidata, e quella a Nord come ambito
di connessione naturalistica di 1° grado (con vincolo di inedificabilità,
come confermato al C.T.U. dal Tecnico Comunale competente
dell’U.T.3), e l’art. 11.2.1 delle N.T.A. del P.A.T., il quale non modifica
l’assetto previsionale del P.R.G. vigente ma impone la salvaguardia ex
art. 29 L.R. 11/04 degli edifici o gruppi di edifici costruiti
anteriormente al 1942: tale salvaguardia si risolve nel vincolo del
mantenimento delle caratteristiche tipologiche generali (murature in
laterizio, copertura in legno e laterizio, solai in legno).
* * *
§ [8]
CERTIFICATI DI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI
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Gli impianti installati, come detto, sono datati e pertanto non sono
corredati da certificati di conformità (Allegato n. 4).
* *
§ [9]
PROSPETTO RIEPILOGATIVO
DIRITTO VENDUTO:
1) Piena proprietà (1/1);
* *
UBICAZIONE:
COMUNE DI PADOVA (Frazione di Camin), Via Levorin, 6.
* *
QUALITA’:
Unità immobiliare residenziale a due livelli (cat. A/7 – Abitazioni in
villini) con mq. catastali 3972,00 di terreno di pertinenza esclusiva, ed
unità collabenti (Cat. F/2);
* *
COMPOSIZIONE:
Abitazione: P.T.-1° di mq. comm. 258,00;
Terreno di pertinenza: ad uso esclusivo di ~ mq. 3.500,00
(escluse le strade interpoderali ad Est e Nord, comprese nel mapp. 29
del Fg. 112 C.T., e i sedimi dei fabbricati);
Unità Collabenti cat. F/2: 1) P.1 dell’abitazione (parte): ~ mq.comm.
16,00; 2) Rovina P.T./1°: ~ mq. comm. 120,00; 3) Rimessa P.T.: ~ mq.
comm. 43,50.
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DESCRIZIONE CATASTALE:
C.F. (Catasto dei Fabbricati):
Comune di Padova
Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 1, Bene Comune Non
Censibile; Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6; Annotazioni: cortile;
Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 4, Zona Censuaria: 2,
Categoria: A/7 (Abitazioni in villini), Classe: 2, Consistenza: 10,5
vani, Rendita catastale €. 1.437,04; Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6,
piano: T-1;
Sez.: E, Foglio: 5, Mappale: n. 325 sub. 5, Categoria: unità
collabenti (F/2: n.d.C.T.U.), Indirizzo: via Gustavo Levorin n. 6,
piano: T-1.
Intestazione (sub 4 e 5*):
_ nato a PADOVA il 15/08/1945, C.F. –
(Proprietà per 1/1);
*: il sub. 1 non ha intestazione in quanto trattasi di Bene Comune Non Censibile;
* * *
C.T. (Catasto dei Terreni):
Comune di Padova
Foglio 112, Mappale: n. 29, Qualità: Ente Urbano, Superficie: are
39 e ca 72 (mq. 3972 n.d.C.T.U.)
[senza intestazione catastale in quanto trattasi di Ente Urbano]
* * *
VARIAZIONI CATASTALI :
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L’Atto di Pignoramento e l’Istanza di Vendita non presentano
sostanziali difformità rispetto al censimento attuale.
Le visure effettuate dal C.T.U. non hanno rilevato variazioni catastali
successive al pignoramento.
Vi sono alcune lievi difformità nella mappa e nelle planimetrie, per la
cui regolarizzazione è stata stimata una spesa di circa €. 2.000,00, la
quale non ha incidenza sul valore di stima degli immobili.
* * *
CONFINI :
La proprietà confina a Nord con il Mapp. 25, a Sud con il Mapp. 769 (di
proprietà del Comune), a Est con il Mapp. 95, a Ovest con i Mapp.
956 e 943, tutte particelle del Fg. 112 del C.T.
* * *
PROVENIENZA:
1) Quota nuda proprietà di 1/3: Testamento pubblico registrato con atto
in data 03/03/1969 rep. n. 13068 del notaio La Rosa Salvatore di
Padova, trascritto a Padova il 22 marzo 1969 ai nn. 4731/3590; rimane
beneficiaria dell’usufrutto la Sig.ra -, vedova _, nata a Cartura il
14/10/1914;
2) Piena proprietà della medesima quota di 1/3: dal 27/03/1986,
alla morte della Sig.ra -;
3) Quota piena proprietà degli ulteriori 2/3: Compravendita in data
15/11/1990 n. 53050 rep. n. 53050 del notaio La Rosa Salvatore di
Padova, trascritto a Padova il 07/12/1990 ai nn.
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29440/20205;
4) Cessione Mapp. 769 Fg. 112: Compravendita in data 15/11/1997 n.
200994 Notaio Doria Roberto di Padova, trascritta a Padova il
05/12/1997 ai nn. 33986/23467, con la quale il Sig. _ - cede al
Comune di Padova, la piena proprietà del Mapp. 769 del Fg. 112
del Catasto Terreni: la consistenza catastale dell’area su cui
insistono gli immobili oggetto di pignoramento, oggi censita
quale mapp. 29 del Fg. 112 del Comune di Padova di are 39.72,
deriva appunto dalla sottrazione delle are 1.30 del Mapp. 769
del Fg. 112, dalle are 41.02 pervenute in proprietà al Sig. _ - per
gli atti sopra citati.
* * *
COMPROPRIETARI:
Sugli immobili oggetto del presente pignoramento non risultano
diritti di comproprietà con soggetti terzi;
* * *
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI:
1) IPOTECA GIUDIZIALE iscritta a Padova in data
01/12/2008 ai nn. 52464/11373 derivante da Decreto Ingiuntivo
rep. 2752/2008 Tribunale di Padova, per €. 68.000,00 (Capitale €.
56.661,00); a favore del sig. _ nato a Saonara il 20/07/1 946 (C.F.: -):
quota 1/1 proprietà;
* * *
2) ATTO DI PIGNORAMENTO trascritto a Padova in data
21/04/2009 ai nn. 14726/8446 per Atto Giudiziario del
Dott. Arch. LUCA VERGER
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28/03/2009 rep. n 1795/2009, Ufficiale giudiziario di Padova C.F.:
80015080288; a favore del sig. _ nato a Saonara il 20/07/1946 (C.F.:
-: quota 1/1 proprietà;
* * *
OCCUPAZIONE:
L’immobile costituisce l’abitazione del Debitore.
* * *
REGOLARITA’ EDILIZIA:
In base alle risultanze di approfondite indagini del C.T.U. presso
l’Archivio delle Pratiche Edilizie e l’Archivio Cartografico del
Comune di Padova e alla normativa in materia (art. 17 Legge
765/1967, art. 31 Legge 47/1985) e tenuto conto che il primo P.R.G.
del Comune di Padova risale al 1957, non si può affermare che le
costruzioni oggetto di pignoramento costituiscano o contengano
abusi edilizi, ovvero che integralmente o parzialmente risultino
certamente costruite, senza concessione edilizia, successivamente al
1957.
L’immobile non è dotato di certificato di agibilità, ma deve ritenersi
regolare sotto questo profilo, in quanto costruito e/o modificato
prima del 1957 (anno di entrata in vigore del primo P.R.G. del
Comune di Padova) fuori dal centro abitato.
* * *
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PREZZO BASE:
Valore stimato = ~ €. 420.000,00;
§[10]
ELENCO DEGLI ALLEGATI
1) Verbale del Sopralluoghi in data 01/10/2009 e 09/10/2009;
2) Rilievo fotografico in data 01/10/2009 e 09/10/20;
3) Rilievo grafico;
4) Documentazione Comunale;
5) Visure e planimetrie catastali C.T.U.;
6) Ispezione integrativa c/o Conservatoria RR.II. (Padova);
* * *
Il C.T.U.
(Dott. Arch. Luca Verger)
Teolo, 10 Novembre 2009
P.S.: l’udienza è stata fissata ex art. 569 c.p.c. in data
24/11/2009: in base all’art. 2963 c.c. e all’art. 155 c.p.c. (v. anche
Cass. Civ. 06/10/1997, n. 9701 sul conteggio a ritroso) la data
della consegna dell’elaborato (45 giorni prima dell’udienza)
doveva essere il 10/10/2009 (sabato); è stata concessa una
proroga di gg. 30, decorrenti in base alla medesima normativa
dal primo giorno non festivo successivo alla precedente
scadenza, pertanto il 12/10/2009: ne consegue che la data di
consegna successiva alla proroga deve ritenersi il 10/11/2009.