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Avv. Rosemarie Serrato
Il PGT del Comune di MilanoDalle procedure di adozione alla nuova urbanistica
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LE INNOVAZIONI DEL PGT LIBERTÀ DI DESTINAZIONE D’USO E
PEREQUAZIONE
Contratto di Locazione
Affitto di azienda
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La libertà delle destinazioni d'uso e la perequazione urbanistica sono tra le innovazioni più interessanti del Piano di Governo del Territorio.
DALLA DESTINAZIONE
ALLE FUNZIONI
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Secondo l'articolo 5 del Piano delle Regole, “le destinazioni d'uso sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusione e senza una distinzione ed un rapporto percentuale predefinito”
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Fatta eccezione per l'uso commerciale (per cui vigono norme particolari), nei fabbricati esistenti e in quelli di nuova edificazione sarà insediabile ogni funzione, anche sostituendo la residenza al produttivo (intervento vietato dal vigente Prg), gli uffici alla residenza o viceversa, e senza dovere rispettare alcun mix funzionale assegnato o preesistente.
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I COSTII COSTI
Il cambio di destinazione d'uso non è tuttavia gratuito.
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I COSTII COSTI
A parte il pagamento dell'ordinario contributo di costruzione ove dovuto, ai sensi dell'articolo 9 del piano dei servizi l'introduzione con opere della funzione residenziale al posto di quella produttiva dà luogo alla corresponsione di una dotazione di servizi pari al 100% della Slp (superficie lorda di pavimento) insediata, eventualmente attraverso la monetizzazione (in media 300 euro a metro quadrato) delle aree che non fosse possibile cedere al comune.
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Ma vediamo il Piano delle Regole in dettaglio…
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IL PIANO DELLE REGOLEIL PIANO DELLE REGOLE
E’ atto del Piano di Governo del Territoriodisciplina
l’intero territorio comunale
ad eccezione diambiti di trasformazione
(disciplinati dal Documento di Piano) aree disciplinate dal Piano dei Servizi
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 1
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IL PIANO DELLE REGOLEIL PIANO DELLE REGOLE
Individua e disciplina gli ambiti di Tessuto Urbano Consolidato (TUC) del territorio comunale articolati in:•Nuclei di Antica Formazione (NAF)•Tessuto Urbano di Recente Formazione
•• Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile (ADR)•• Ambiti di Rinnovamento Urbano (ARU )
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 2 Ambito di
applicazione
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TESSUTO URBANO CONSOLIDATOTESSUTO URBANO CONSOLIDATO
LE INNOVAZIONI DEL PGT LIBERTÀ DI DESTINAZIONE D’USO E
PEREQUAZIONE
Contratto di Locazione
Affitto di azienda
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Superficie territorialeSuperficie territoriale
St – Superficie territoriale (mq) - superficie complessiva dell’area interessata dall’intervento sia diretto che subordinato a Piano Attuativo:
- comprende tutte le aree fondiarie destinate alla edificazione e quelle necessarie alla dotazione di servizi pubblici o di interesse pubblico e generale così come definiti dal Piano dei Servizi
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Superficie territorialeSuperficie territoriale
Non comprende:a.Le aree pubbliche già destinate all’uso pubblico, quali parchi urbani, cimiteri, attrezzature tecnologiche urbane;b.Le aree destinate alla viabilità esistente;c.Le aree pubbliche oggetto di cessione a qualsiasi titolo in forza di sfruttamento edificatorio già attuato o autorizzato.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Indice di utilizzazione territorialeIndice di utilizzazione territoriale
Ut – Indice di Utilizzazione territoriale (mq/mq) • è la Superficie lorda di pavimento edificabile per ogni mq di Superficie territoriale• è attribuibile
•alle aree edificabili direttamente •alle aree che prevedono la realizzazione di servizi pubblici e di interesse pubblico e generale
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Indice di utilizzazione territoriale unicoIndice di utilizzazione territoriale unico
Ut unico
Indice di Utilizzazione territoriale (mq/mq) attribuito dal PdR alle aree edificabili e a servizi.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Indice di utilizzazione territoriale unicoIndice di utilizzazione territoriale unico
Indice Unico di Utilizzazione Territoriale
pari a 0,5 mq/mq su tutte le aree PdR
a pertinenza diretta e indiretta
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 6
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Indice di utilizzazione territoriale unicoIndice di utilizzazione territoriale unico
Fatta eccezione per le aree già attuate a verde urbano e infrastrutture per la mobilità
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 6
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Indice di utilizzazione territoriale unicoIndice di utilizzazione territoriale unico
Sono sempre fatte salve le S.l.p. esistenti, regolarmente assentite e per le rispettive destinazioni d’uso, anche in caso di sostituzione tramite demolizione e ricostruzione.
In questo caso, qualora l’indice di Utilizzazione territoriale unico generi una S.l.p. inferiore a quella già realizzata, esso è compreso nella S.l.p. esistente.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 6
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Indice di utilizzazione territoriale unicoIndice di utilizzazione territoriale unico
Nei Piani Attuativi l’indice di Utilizzazione territoriale unico è elevato a 0,65 mq/mq, nel rispetto di quanto stabilito dall’art. 9, comma 4 (ediliiza residenziale convenzionata)
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 6
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Indice di utilizzazione territoriale unicoIndice di utilizzazione territoriale unico
Detto indice genera diritti edificatori perequati ai sensi dell’art. 7.
L’indice di Utilizzazione territoriale unico è applicato a tutte le aree in maniera indifferente alla destinazione funzionale dei suoli.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 6
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Superficie fondiariaSuperficie fondiaria
Sf – Superficie fondiaria (mq)
- è costituita dalla superficie edificabile.
Non comprende:-gli spazi già di uso pubblico - le aree destinate alla viabilità- gli spazi destinati alle dotazioni di servizi definite dal Piano dei Servizi
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Indice fondiarioIndice fondiario
If – Indice fondiario (mc/mq)
E’ la volumetria massima edificabile per ogni mq di Superficie fondiaria comprese le quantità derivanti da precedenti trasformazioni che abbiano interessato anche parzialmente la Superficie fondiaria.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Superficie lorda complessiva di pavimentoSuperficie lorda complessiva di pavimento
S.l.p. – Superficie lorda complessiva di pavimento (mq)
-misura degli spazi agibili rilevante ai fini della dotazione dei carichi urbanistici:
-somma delle superfici di tutti i piani dei fabbricati comprese nel profilo esterno delle pareti perimetrali calcolate in conformità alle normative regionali vigenti, in attuazione delle norme sul risparmio energetico, al netto delle esclusioni
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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VolumeVolume
Volume (mc). Esclusivamente ai fini del calcolo del carico insediativo e dell’Indice fondiario:
- Superficie lorda di pavimento(S.l.p.) moltiplicata per un coefficiente pari a 3.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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AltezzaAltezza
H – Altezza (m)
- distanza tra il piano di spiccato dell’edificio e l’intradosso del solaio di copertura dell’ultimo piano abitabile.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Linea di altezza e inviluppoLinea di altezza e inviluppo
Linea di altezza (m) è la linea definita dall’intersezione del piano dell’estradosso dell’ultima soletta abitabile con il piano costituito dal paramento esternodell’ edificio.Inviluppo limite è l’inviluppo entro il quale è consentita l’edificazione. Esso èdeterminato da un piano orizzontale passante per la linea di altezza (Lh), continuo su tutto il fronte edificato verso lo spazio pubblico e per tutta la profonditàdel corpo di fabbrica.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Linea di altezza e inviluppoLinea di altezza e inviluppo
PARAMETRI RILEVANTI AI FINI DELLA PEREQUAZIONE
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Pertinenza diretta e indirettaPertinenza diretta e indiretta
Pertinenza diretta – è l’area di utilizzo dei diritti volumetrici perequati.
Pertinenza indiretta - è l’area oggetto di cessione gratuita al Comune in relazione al trasferimento dei diritti volumetrici perequati, per le dotazioni di verde comunale e infrastrutture per la mobilità.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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Linea di altezza e inviluppoLinea di altezza e inviluppo
PARAMETRI RILEVANTI AI FINI DELLA LIBERALIZZAZIONE DELLE
DESTINAZIONI
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Funzioni urbaneFunzioni urbane
Residenza Commercio
TerziarioPrroduttivo
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 4Parametri urbanistici
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LA LIBERALIZZAZIONE DELLE FUNZIONI
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Le destinazioni funzionali sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusionee senza una distinzione ed un rapporto percentuale predefinito.
Per i servizi commerciali si rinvia alle disposizioni del Titolo IV.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 5Disciplina delle
destinazioni d’uso e loro mutamenti
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Il passaggio da una all’altra delle destinazioni funzionali con opere e senza opere edilizie è sempre ammesso.
Vi si applica la previsione dell’art. 52, comma 3, LR 12/05 e s.m.i.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 5Disciplina delle
destinazioni d’uso e loro mutamenti
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3. Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.
LR n. 12 2005
ART. 52Comma 3
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E’ fatto obbligo di corrispondere, anche mediante monetizzazione, una dotazionedi servizi pari al 100% della S.l.p. interessata in caso di mutamento, con opere, della destinazione d’uso produttiva di edifici o di parti di essi. Qualora a tale dotazione si provveda mediante la cessione di aree o edifici, è d’obbligo lo strumento del Permesso di Costruire Convenzionato.
Piano dei servizi
ART. 9Comma 3
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In luogo della cessione di aree o della monetizzazione, è consentita la realizzazione, e la gestione, dei servizi previsti dal piano su aree o edifici privati, mediante convenzionamento, che assicuri il rispetto del principio dell’equivalenza dei costi secondo specifici parametri di raffronto.
Piano dei servizi
ART. 9Comma 4
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LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALEGENERALE
Nel Tessuto Urbano Consolidato, gli interventi di nuova costruzione non assoggettati a pianificazione attuativa, comportano la corresponsione di una dotazione per servizi pari a 1 mq per ogni mq di S.l.p. edificata in eccedenza rispetto all’esistente o a quella realizzabile con applicazione dell’indice di 0,5 mq/mq.
Tale dotazione può essere monetizzata.
Piano dei servizi
ART. 9Comma 1
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LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALEGENERALE
La prescrizione predetta non si applica agli interventi di carattere produttivo, ed alla eventuale quota di edilizia residenziale sociale per la quale la dotazione è pari al 36% della slp.
Piano dei servizi
ART. 9Comma 1
39
LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALEGENERALE
Nei Piani Attuativi del Tessuto Urbano Consolidato di norma deve essere assicurata una dotazione minima di servizi pari ad 1 mq per ogni mq di S.l.p. edificatain eccedenza rispetto a quella realizzabile con applicazione dell’indice di0,5 mq/mq.
Piano dei servizi
ART. 9Comma 2
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LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALEGENERALE
Per la destinazione produttiva è prescritto il reperimento di aree per servizi parial 20% della S.l.p. prevista.
Per la destinazione commerciale, ad esclusione degli esercizi di vicinato, è prescritto il reperimento di aree per servizi pari ad un minimo del 100% della S.l.p. prevista, salvo maggiori quantità disposte da normative nazionali e regionali vigenti in materia.
Piano dei servizi
ART. 9Comma 2
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LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALEGENERALE
Per gli eventuali interventi di edilizia residenziale sociale è prescritta esclusivamente una dotazione pari al 36% della S.l.p. prevista.
Piano dei servizi
ART. 9Comma 2
42
LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALEGENERALE
Deve in ogni caso essere assicurata al loro interno una dotazione di servizi pari al 36% della S.l.p. complessivamente realizzata; la parte eccedente tale percentuale può essere monetizzata qualora l’acquisizione di aree per servizi non risulti possibile o non opportuna per localizzazione, estensione, conformazione o perché in contrasto con i programmi comunali.
Piano dei servizi
ART. 9Comma 2
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A tutela delle attività produttive, definite come produzione e trasformazione di beni, gli interventi di nuova costruzione anche in ampliamento a funzione produttiva possono trasferire diritti volumetrici pari a 0,2 mq/mq.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 5Disciplina delle
destinazioni d’uso e loro mutamenti
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La medesima facoltà si applica alle attività ed edifici esistenti a destinazione produttiva. In entrambi i casi il trasferimento volumetrico si attua previo asservimento regolarmentetrascritto. In caso di mutamento della destinazione d’uso da produttiva verso altra funzione, la capacità volumetrica verrà decurtata del predetto indice 0,2 mq/mq trasferito.
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 5Disciplina delle
destinazioni d’uso e loro mutamenti
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LE NORME SULLA PEREQUAZIONELE NORME SULLA PEREQUAZIONE
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 7Perequazione
urbanistica
Nelle aree disciplinate dal Piano delle Regole, la perequazione attua il principio di equità, attribuendo a tutte i medesimi diritti edificatori (indice territoriale perequato)
Cfr. Art. 6
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LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONELO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 7Perequazione
urbanistica
La perequazione urbanistica è finalizzata all’acquisizione da parte dell’Amministrazione Comunale dei suoli per verde urbano ed infrastrutture per la mobilità.
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LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONELO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 7Perequazione
urbanistica
L’utilizzazione, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori, oltre l’indice di utilizzazione territoriale unico, comporta la cessione gratuita al Comune delle corrispondenti aree individuate dal Piano dei Servizi, previa certificazione da parte del soggetto competente della necessità o meno della loro bonifica.
Ove sia necessario, le medesime dovranno essere bonificate ai sensi delle vigenti norme per l’utilizzo pubblico.
Tali aree non concorrono al soddisfacimento delle dotazioni urbanistiche connesse agli interventi edilizi.
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LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONELO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 7Perequazione
urbanistica
L’impiego, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori di cui al comma 4 è libero e può essere esercitato su tutto il territorio comunale edificabile nel rispetto delle presenti norme e di quelle dei vigenti Regolamenti Edilizio e d’Igiene.
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LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONELO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 7Perequazione
urbanistica
I trasferimenti dei diritti edificatori di cui ai precedenti commi 4 e 5, nonché delle aree che li generano, devono essere redatti nella forma di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, e sono annotati, dopo la loro trascrizione nei Registri Immobiliari, nell’apposito Registro delle Cessioni dei diritti edificatori previsto all’art. 11 della L.R. 12/05 e s.m.i.
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TRASFERIBILITA’ INCENTIVAZIONI TRASFERIBILITA’ INCENTIVAZIONI EDILIZIA BIOCLIMATICAEDILIZIA BIOCLIMATICA
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 10Edilizia
bioclimatica
Nuova costruzione:maggiorazione dell’indice edificatorio attribuito all’area fino al massimo del 12% della s.l.p.
Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo:incremento del 5% della S.l.p. esistente per max cinque anni da approvazione del PGT
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TRASFERIBILITA’ INCENTIVAZIONI TRASFERIBILITA’ INCENTIVAZIONI EDILIZIA BIOCLIMATICAEDILIZIA BIOCLIMATICA
NORME DI
ATTUAZIONE
ART. 10Edilizia
bioclimatica
La S.l.p. derivante dall’incremento di cui al comma precedente potrà :- utilizzarsi per l’ampliamento dei fabbricati stessi- Essere oggetto di cessione dei medesimi diritti edificatori da utilizzare esclusivamente in edifici di pari o migliori caratteristiche di eco sostenibilità
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AMBITI TERRITORIALI OMOGENEIAMBITI TERRITORIALI OMOGENEI
Contratto di Locazione
Affitto di azienda
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INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI POSSIBILIPOSSIBILI
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INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI POSSIBILIPOSSIBILI
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INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI POSSIBILIPOSSIBILI
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Grazie per l’attenzione
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DOVE SIAMO
MILANOVia Agnello, 1220121 MilanoTel.: +39 02 725511Fax.:+39 02 72551501
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