Post on 02-May-2015
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Metodo e Metodo e procedimenti di stimaprocedimenti di stima
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MetodoMetodo
Unicità del metodo: comparazione
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Procedimenti di stimaProcedimenti di stima
1) Razionale analitico
2) Sintetico
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Inquadramento generale Inquadramento generale Fasi preliminari soggetto
Proposta del quesito di stima
indicazione spesso generica delle esigenze che conducono alla richiesta professionale
committente
Definizione dello scopo della stima
formalizzazione del quesito di stima in base alla disciplina estimativa e nel quadro normativo e giurisprudenziale
tecnico
Scelta dell’aspetto economico (criterio di stima)
Determinazione dell’aspetto economico coerente allo scopo di stima
Procedimento di stima
a) sintetico
b) razionale-analitico
Fasi operative
Raccolta dati effettuata in base all’aspetto economico ed al procedimento sceltiElaborazione
Risposta al quesito Relazione finale
1)Valore di mercato;
2) Valore di capitalizzazione
3) valore di costo di produzione;
4) valore di trasformazione;
5) valore di surrogazione;
6) valore complementare;
7) valore di utilità sociale
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Inq
uad
ram
ento
In
qu
adra
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to
gen
eral
e ge
ner
ale
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Procedimento razionale analiticoProcedimento razionale analiticoFasiFasi
A) Determinazione del più probabile Bf
B) Determinazione del più probabile saggio di capitalizzazione (comodi e scomodi)
C) Capitalizzazione
D) Aggiunte e detrazioni
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Determinazione del Beneficio Determinazione del Beneficio fondiariofondiario
)( IInSpTrQRplBf ammnormale
in base al canone di affitto
Rpl = reddito padronale lordo= canone d’affitto annuo + interessi sulla cauzione (In)
Q = quote di reintegrazione di parte padronaleTr = tributi a carico del proprietarioSpamm = spese di amministrazione di parte padronaleI = interessi su Q, Tr e Spamm
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Determinazione del Beneficio Determinazione del Beneficio fondiariofondiario
in base al Bilancio …
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Azien
da
Imp
resa
Capitale fondiarioCapitale fondiario
Capitale agrarioCapitale agrario
LavoroLavoro
ImpresaImpresa
Fattori della produzioneFattori della produzione CompensoCompenso
Bf
Ba
Bl
T
Impresa – Azienda - FondoImpresa – Azienda - FondoF
ond
o
10
TBfRf
TBaBlmBldTrSvQPlvBf
0
CtPlvT
st
BaBlmBldTrSvQPlvBfnormale
Bilancio contabileBilancio contabile
Bilancio economico-estimativoBilancio economico-estimativo
Condizioni fondamentaliCondizioni fondamentali:- Normalità dei dati-Impresa ordinaria- Fondo normale
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Principi di normalità e di Principi di normalità e di ordinarietàordinarietà
dati normalidati che hanno la massima probabilità di verificarsi, statisticamente rappresentati dai dati con la massima frequenza
ordinarietà dell’imprenditoreche conduce l’impresa con profitto nullo
Attualisti e suscettivisti
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Scelta del saggio di Scelta del saggio di capitalizzazione: capitalizzazione: definizionedefinizione
0V
Bfr
Rapporto tra la capacità di produrre reddito e il valor capitale di un fondo
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Scelta del saggio di Scelta del saggio di capitalizzazione: capitalizzazione: determinazionedeterminazione
0V
Bfrdiretta:
indiretta: adottando saggi relativi ad investimenti comparabili a quello fondiario per durata e rischio
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Scelta del saggio di Scelta del saggio di capitalizzazione: capitalizzazione: comodi e scomodi comodi e scomodi
(esternalità positive e negative)(esternalità positive e negative)
rcomodi scomodi
r1
r221 rrr
Comodi e scomodi possono talvolta essere quantificati in % sul valore normale o come valore forfettario da sommare o sottrarre dal valore normale del fondo.
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CapitalizzazioneCapitalizzazione
r
BfVo
1
1
tqPVo
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Aggiunte e detrazioniAggiunte e detrazioni
Terra nuda + Opere fondiarie
dotazione superiore al livello normale
dotazione “normale”
dotazione inferiore al livello normale
Detrazioni
Aggiunte
V0Valore normale
V0*= V0+Agg
Valore reale
V0*= V0- Detr
Valore reale
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Aggiunte e detrazioni: Aggiunte e detrazioni: alcuni esempialcuni esempi
Aggiunte:- Frutti pendenti, anticipazioni colturali- Dotazioni fondiarie eccedenti la normale dotazione
aziendale- Prodotti di scorta (Stime a cancello chiuso)
Detrazioni:- Dotazioni fondiarie insufficienti- Periodo a redditi transitori - Mutui- Usufrutto
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Procedimento razionale analiticoProcedimento razionale analiticopresuppostipresupposti
1) che esista una relazione tra valore di mercato e redditi
2) permanenza delle condizioni
3) Ordinarietà dell’impresa, normalità del fondo
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Valore del suolo nudo Valore del suolo nudo forestaleforestale
FaustmanFaustmant
P t
R0
P t
t
P m
m
p
v
r
v
r
p
qqRqPPF
ttmt
mt
1
1
r
s
q
qRqPPF
t
tmtmt
1
20
Valore del suolo nudo Valore del suolo nudo forestaleforestale
FaustmanFaustman
1) momento della stima immediatamente successivo al taglio (fondo privo di soprassuolo);
2) fondo forestale costituito da molto tempo e, quindi, caratterizzato da ricavi e costi costanti ;
3) permanenza della destinazione e delle condizioni produttive
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Procedimenti di stima sintetici per la Procedimenti di stima sintetici per la determinazione del più probabile valore di determinazione del più probabile valore di
mercatomercato
A)Stima a vista
B) Stima storica
C)Stima parametrica (comparativa)C1) monoparametrica (es. Michieli pag 338)C2) pluriparametrica (appunti Statistica)
D)Stima per valori tipici
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A)A) Stima a vista (ad impressione)Stima a vista (ad impressione)
Stima basata sul confronto mentale del bene oggetto di stima con beni noti all’estimatore e dei quali conosce il prezzo.
Seppure non vengano analiticamente espressi, attraverso la stima a vista l’estimatore considera tutti gli aspetti necessari alla espressione del più probabile valore di mercato del bene
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B) Stima storicaB) Stima storica
Stima basata su precedenti valori verificatisi per lo stesso fondo
In questo caso il bene viene stimato per comparazione con se stesso
Procedimento applicabile in condizioni di:-permanenza nel tempo delle caratteristiche del bene-permanenza delle condizioni di mercato del bene-prezzi storici realizzati da una compravendita normale (ad es. devono essere scartati i prezzi realizzati con aste)
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C1) Stima monoparametricaC1) Stima monoparametrica
Stima basata sulla conoscenza di1) valore normale (Vx)di una serie di fondi simili (x)2) conoscenza di un parametro tecnico od economico (pz) sia per
i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.
)( zy pfV
yn
axx
n
axx
y pp
VV
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C1) Stima monoparametricaC1) Stima monoparametricaun esempioun esempio
2241873
910
yn
axx
n
axx
y pp
VV
fondi simili xprezzo di mercato PLV
A 250 20B 270 22C 190 15D 200 16
Totale 910 73
il fondo oggetto di stima ha una PLV di 18 milioni
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C2) Stima pluriparametricaC2) Stima pluriparametrica
Stima basata sulla conoscenza di1) valore normale (V0x)di una serie di fondi simili (x)2) conoscenza di una serie di parametri tecnici od economici (pzn)
sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.
),,,( 321 zmzzzy ppppfV Pluriparametrica uniequazionale
Pluriparametrica multiequazionale
)(...)()()( 321 zmzzzy pfpfpfpfV
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D) Stima per valori tipiciD) Stima per valori tipici
N.B. rispetto alle precedenti stime, tutte caratterizzate da essere STIME A CORPO, la stima per valori tipici è una STIMA PER ELEMENTI COSTITUTIVI
Adatta a beni che nel loro complesso articolato non hanno beni simili per la comparazione
ii pdV0
Dove:di = dimensione fisica dell’elemento costitutivo i-mopi = prezzo unitario dell’elemento i-mo
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D) Stima per valori tipiciD) Stima per valori tipiciun esempioun esempio
superficie valore ad haettari lire (milioni)d i p i d i* p i
vigneto 10 70 700seminativo 15 9 135pascolo 3 7 21Vo = 856
ii pdV0