TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA

2Gaetano Di Stefano

METODOLOGIA ESTIMATIVA

PREMESSA DEFINITORIA:

L’estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire strumenti metodologici per la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.

3Gaetano Di Stefano

METODOLOGIA ESTIMATIVA

VALORE: quantum di moneta che, a giudizio dell’estimatore, potrà essere scambiata con altri beni (previsione);

PREZZO: quantità di moneta realmente scambiata con un bene (fatto storico)

COSTO: somma delle spese che sostiene un imprenditore per produrre un bene

4Gaetano Di Stefano

Campi di applicazione dell’estimo

Beni privati (valutazioni microestimative)

Compravendite Successioni ereditarie Diritti Piani e progetti privati Stime dei danni

5Gaetano Di Stefano

Campi di applicazione dell’estimo

Beni pubblici (valutazioni macroestimative)

Investimenti pubblici (piani e progetti pubblici)

Stime dei danni ai beni ambientali

6Gaetano Di Stefano

Suddivisione della disciplina

ESTIMO GENERALE

ESTIMO SPECIALE

fornisce gli strumenti metodologici di base

per l’applicazione della disciplina estimativa

applica la metodologia estimativa a

casi concreti di valutazioni

7Gaetano Di Stefano

CONTESTI ESTIMATIVI Le valutazioni prendono origine da fatti diversi.

Conoscere l’origine della stima è fondamentale per collocare la valutazione nel contesto più coerente.

ORIGINE DELLE STIMEa) FATTI PRIVATI

conflittuali (contesto estimativo = perizia) non conflittuali (contesto economico = parere)

b) FATTI PUBBLICI (contesto pubblicistico)

8Gaetano Di Stefano

TIPOLOGIE DI VALORI(Criteri estimativi)

In ambito privato, il valore di un bene può essere stimato sulla base di diversi criteri (aspetti economici):

“un bene ha un valore perché il mercato glielo attribuisce”: criterio del valore di mercato (Vm).

“un bene vale perché per realizzarlo si è dovuta sostenere una spesa”: criterio del valore di costo (Vk).

9Gaetano Di Stefano

… segue tipologie di valori

“un bene vale perché può essere trasformato in qualcosa di utile”: criterio del valore di trasformazione (Vt).

“un bene vale perché parte complementare di un bene intero”: criterio del valore complementare (Vc).

10Gaetano Di Stefano

… segue tipologie di valori

“un bene vale perché consente di ottenere un reddito”: criterio della capitalizzazione del reddito (Vr).

il valore del bene deriva dal fatto che “sul mercato esistono beni che hanno la stessa utilità”: criterio del valore di surrogazione (Vs)

11Gaetano Di Stefano

POSTULATI ESTIMATIVI Il prezzo è il fondamento di ogni

stima; La previsione è il carattere immanente della

valutazione; Il valore dipende dallo scopo della stima; Il giudizio di stima è ordinario; Il giudizio di stima è comparativo

,di norma,

12Gaetano Di Stefano

IL CONCETTO DI ORDINARIETA’

Le Scuole di pensiero: ATTUALISTI (il valore del bene è connesso alle

condizioni attuali) SUSCETTIVISTI (il valore del bene è connesso

alle potenzialità possedute – highest and best value) NORMALISTI (il valore del bene è connesso alle

condizioni di utilizzo normali [ordinarie, medie] con la possibilità di riportarlo alle condizioni reali attraverso le aggiunte e le detrazioni al valore ordinario)

13Gaetano Di Stefano

segue: IL CONCETTO DI ORDINARIETA’

Attualisti: stima del valore attuale

Valore reale = valore attuale

Suscettivisti: stima del valore potenziale

Valore reale = valore potenziale

Normalisti: stima del valore ORDINARIOValore reale = valore ordinario + aggiunte - detrazioni

14Gaetano Di Stefano

frequenze

Costi

L’istogramma delle frequenzeCasi Costi frequenze classe

1 490 1 0-4002 450 2 401-4503 370 3 451-5004 600 4 501-5505 510 2 551-6006 5407 5008 4809 580 50510 51011 410 49912 550

510

MEDIANA

MEDIA

MODA

15Gaetano Di Stefano

IL METODO DI STIMA

Definizione

“ il metodo di stima rappresenta il processo logico che guida il perito nella formulazione del giudizio di valore”.

Il metodo estimativo è UNICO ed è fondato sulla COMPARAZIONE (confronto).

16Gaetano Di Stefano

LEGGE DI JEVONS

Principio di indifferenza (Jevons):'... quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un'altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto'.

Jevons H.A., 'Theory of Political Economy, Londra, 1871.

17Gaetano Di Stefano

segue

Beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore.

x yV PRZ

18Gaetano Di Stefano

segue

BENE SIMILE: è un bene che presenta tutte le caratteristiche identiche a quello da valutare, FATTA ECCEZIONE DI UNAFATTA ECCEZIONE DI UNA (parametro estimativo).

19Gaetano Di Stefano

Parametri

TECNICITECNICI misurabili con strumenti e esprimibili in unità di misura tecniche o unitarie (mq, mc, posto auto, posto letto, posto alunno, punto luce, ecc.)

ECONOMICIECONOMICI esprimibili in unità di moneta (canoni, redditi, produzioni, ecc.)

20Gaetano Di Stefano

ADATTAMENTO DELLA LEGGE DI JEVONS

yx

y

: : da cui:

PRZ V =

p

x x y y

x

V p PRZ p

p

21Gaetano Di Stefano

Applicazione

931.000,00 108,00 = € 313.200,00

321,00Vx

Beni simili PRZ di c/v (€)

Parametro (mq)

1 319.000,00 110,00 2 328.000,00 113,00

3 284.000,00 98,00

TOTALI 931.000 ,00 321 ,00

SUBJECT (x) ??? 108,00

22Gaetano Di Stefano

PROCEDURE ESTIMATIVE

Definizione:

Le procedure di stima rappresentano i modi attraverso i quali viene condotta la valutazione di un bene.

PROCEDURE DIRETTE (sintetiche) INDIRETTA (analitica-ricostruttiva) ECONOMETRICHE (statistico-inferenziali)

23Gaetano Di Stefano

segue: PROCEDURE ESTIMATIVE

Procedure dirette: a vista storiche per confronto diretto (monoparametriche) per valori unitari (tipici)

24Gaetano Di Stefano

segue: PROCEDURE ESTIMATIVE

Procedura indiretta o analitico-ricostruttiva: per capitalizzazione del reddito

Procedure statistico-inferenziali: pluriparametriche uniequazionali (regressione

lineare semplice e multipla) pluriparametriche pluriequazionali (Sales Comparaison

Approach)

25Gaetano Di Stefano

Ricapitolando…Il procedimento di stima

1. Definire il quesito e lo scopo della stima2. Scegliere il criterio di stima3. Raccogliere i dati4. Applicare il metodo5. Individuare la procedura di stima più

appropriata6. Effettuare le elaborazioni di calcolo7. Presentazione della Relazione di stima